In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q2 2015

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Hoogste prijsstijgingen in sterk verstedelijkt gebied: De gemiddelde woningwaarde blijft ook dit kwartaal stijgen (3,8%) naar een gemiddelde van 240 duizend euro. De gemiddelde woningprijs in zeer sterk stedelijk gebied is, sinds het dieptepunt van de woningmarkt in 2013, al met meer dan 10% gestegen. Hiermee is dit segment van de woningmarkt voor het eerst de crisis te boven. Op gemeenteniveau steeg de gemiddelde woningwaarde het sterkst in Bloemendaal (11,6%) gevolgd door de gemeente Haarlem en de gemeente Heemstede met 10,2%. Forse stijging aantal verkopen en verstrekte hypotheken: Het jaarlijkse aantal verkopen stijgt sterk (28.2%) en het aanbod daalt (-7,8%). Ook het aantal hypotheken is met 24,1% toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Marktliquiditeit verbetert vooral in stedelijke regio’s: Het aantal woningen dat binnen 6 maanden verkocht wordt bedraagt 44,7%. Vooral in de Randstad wordt veel en snel verkocht. Nog altijd zijn er ruim 61 duizend woningen die al langer dan 3 jaar te koop staan en moeilijk verkocht worden. Deze concentreren zich vooral in het oosten en noordoosten van het land.

Introductie

1

Woningwaarde en Prijsontwikkelingen

2

Stedelijk gebied Noord-Holland hoogste prijsniveau ooit

Segment analyses en voorspelling

3

Thema onderzoek

4

Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio

7

Betaalbaarheid

8

Woningverkopen en looptijden

9

Moeilijk verkoopbare woningen

11

Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt Executieverkopen

14

14

Calcasa PropertyNL Analyzer

16

Commercieel Vastgoed

17

Overzicht Nederlandse woningmarkt

19

Het herstel op de woningmarkt heeft zich de afgelopen kwartalen voornamelijk voorgedaan in (zeer) sterk stedelijk gebied. In de meeste gebieden is de gemiddelde woningwaarde momenteel hoger dan het laagst gemeten niveau in 2013. Het stedelijk gebied in Noord-Holland is de eerste regio van Nederland waar in het tweede kwartaal van 2015 de gemiddelde woningwaarde hoger is dan de piek uit 2008.

Tabel 1

CALCASA WOX Q2 2015 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

251

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX

3,8%

K-O-K prijsverandering WOX

1,6%

J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

2,9%

Calcasa kengetallen Q22015 Bron: WOX Monitor Calcasa

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2015 Q3

3,4%

Voorspelling K-O-K 2015 Q3

1,0%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

16,1%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

9,0%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

4,7%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000)

192

J-O-J verandering aantal woningverkopen

28,2%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

3,9%

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 251 punten. Gemiddelde woningwaarde: 240 duizend euro. »» K-O-K prijsverandering: +1,6%. »» J-O-J prijsverandering: +3,8%.

•

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 258 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,3%. »» J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,3%.

•

Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 191 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,6%. »» J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +5,9%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'12

'13

'14

'15

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

-10%

Prijsverandering

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

4%

2%

0%

-2%

-4%

13K1

13K2

13K3

13K4

14K1

Eengezinswoningen

14K2

14K3

14K4

Meergezinswoningen

15K1

15K2




Dure prijssegment wederom volop in trek • •

Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn wederom fors in waarde gestegen. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 6,0%. Ook woningen in de prijscategorie 350 tot 500 duizend euro stegen bovengemiddeld in waarde. Goedkope woningen stegen het minst in waarde, desalniettemin nam de gemiddelde waarde van woningen onder de 150 duizend euro met 3,2% toe.

Prijsklasse

j-o-j prijsontwikkeling

Tabel 2a

Minder dan 150.000

3,2%

150.000 tot 250.000

3,4%

250.000 tot 350.000

4,3%

350.000 tot 500.000

4,4%

Meer dan 500.000

6,0%

Alle woningen

3,8%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Grootste prijsstijgingen bij jaren ’30 woningen • •

•

Wederom zijn de appartementen meer in waarde gestegen dan eengezinswoningen in het afgelopen jaar. (zie Tabel 2b). De grootste prijsstijging vindt plaats bij de oudere appartementen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze zijn het meest in waarde toegenomen met 10,6%. Ook nieuwere appartementen gebouwd na 2000 zijn met 5,6% sterk in waarde toegenomen. De prijsontwikkeling van vrijstaande woningen blijft achter met een jaarontwikkeling van 2,9%. Vrijstaande woningen gebouwd na het jaar 2000 zijn het minst in waarde gestegen (1,9%).

J-O-J prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

1945-1979

1980-2000

>2000

Tabel 2b

Totaal

(Half-) Vrijstaand

3,1%

3,4%

2,3%

1,9%

2,9%

Hoek/rijwoning

5,4%

2,9%

2,8%

3,0%

3,4%

10,6%

3,8%

2,7%

5,6%

5,9%

6,8%

3,3%

2,7%

4,0%

3,8%

Appartement Totaal

J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa

Voorspelling woningprijsontwikkeling derde kwartaal 2015 • •

K-O-K voorspelling WOX: 1,0%. J-O-J voorspelling WOX: 3,4%. »» 3,0% voor eengezinswoningen. »» 5,1% voor meergezinswoningen

Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,2% Noord-Nederland: 3,1% Oost-Nederland: 2,3% Zuid-Nederland: 2,7% Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 3



Stedelijk gebied Noord-Holland hoogste prijsniveau ooit De woningmarkt in het westen van het land herstelt al enkele kwartalen sneller dan de rest van Nederland. In het vorige kwartaalbericht meldde Calcasa al dat regionale verschillen oplopen met grote prijsverschillen tussen Randstad en periferie tot gevolg. Ook dit kwartaal zet het herstel op de woningmarkt door met een jaar-op-jaar prijsstijging in het westen (4,9%) en zuiden (3,1%) van het land en een geringere prijsstijging in het oosten (2,6%). De gemiddelde woningwaarde in het noorden van het land blijft achter (1,1%). De forse prijsstijgingen in het westen van het land concentreren zich vooral rondom sterk verstedelijkt gebied, zoals te zien is in figuur 3.Voor het eerst sinds de crisis op de woningmarkt is de gemiddelde woningprijs in het sterk verstedelijkt gebied in Noord-Holland hoger dan het hoogste niveau van voor de crisis. Met een gemiddelde waarde van 297 duizend euro is nu de hoogste waarde ooit bereikt. Op gemeenteniveau heeft alleen de gemiddelde woningwaarde in Amsterdam de prijsbarrière van 2008 doorbroken en ligt deze met een gemiddelde waarde van 322 duizend euro op het hoogste niveau ooit.

Figuur 3 Indexcijfer* gemiddelde woningwaarde t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per wijk in het westen van Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

* Een indexcijfer van 100 betekent dat de gemiddelde woningwaarde in het tweede kwartaal van 2015 gelijk is aan die van het derde kwartaal van 2008.

Noord-Holland is ook de enige provincie in Nederland waar het aantal jaarlijkse verkopen het huidige aantal te koop staande woningen overstijgt. In alle andere provincies ligt het aanbod van woningen nog hoger dan het jaarlijkse aantal verkochte woningen. In Noord-Holland zijn vooral de regio’s rond Amsterdam en Haarlem verantwoordelijk voor een forse stijging van het aantal verkopen en de prijs. De marktliquiditeit in Amsterdam heeft met een factor 2,4 het niveau van begin 2009 bereikt; het jaarlijks aantal verkopen is meer dan 2x zo hoog als het huidige aanbod van woningen (zie figuur 4). Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 4



Figuur 4 Marktliquiditeit alle woningen per wijk in Noord-Holland in Q2 2015. Bron: WOX Monitor Calcasa

Appartementsprijs in Noord-Holland 2,3% boven hoogste niveau uit 2008 Vooral appartementen in Noord-Holland zijn fors in waarde gestegen de afgelopen kwartalen. Met een gemiddelde waarde van 270 duizend euro zijn appartementen in het tweede kwartaal van 2015 2,3% meer waard dan in het derde kwartaal van 2008; de vorige top van de woningmarkt. Uit figuur 4 blijkt dat met name Amsterdam en de omliggende gemeenten verantwoordelijk zijn voor deze forse stijging. Tabel 3 geeft een overzicht van gemeenten waarvoor het prijsniveau van appartementen op of boven het niveau van het derde kwartaal in 2008 ligt. Vrijwel alle gemeenten liggen in de directe omgeving van Amsterdam. In de overige gemeenten is het prijsniveau voor appartementen nog niet op het niveau van het derde kwartaal van 2008. Gemeente

Tabel 3

appartementen

Amsterdam

4,4

Landsmeer

4,3

Diemen

4,2

Ouder-Amstel

4,2

Haarlemmermeer

4,1

Oostzaan

4,0

Aalsmeer

3,9

Beemster

3,9

Purmerend

3,9

Zeevang

3,9

Uithoorn

3,8

Amstelveen

3,5

Graft-De Rijp

3,2

Edam-Volendam

3,2

Waterland

3,2

Prijsontwikkeling appartementen in gemeenten met een hogere gemiddelde appartementswaarde in Q2 2015 t.o.v. de piek in Q3 2008. Bron: WOX Monitor Calcasa




Figuur 5 Indexcijfer gemiddelde woningwaarde eengezinswoningen t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per gemeente in Noord-Holland. Figuur 6 Indexcijfer gemiddelde woningwaarde appartementen t.o.v. de piek van de woningmarkt in Q3 2008 per gemeente in Noord-Holland. Bron: WOX Monitor Calcasa

Prijs van eengezinswoningen in Haarlem en omgeving vrijwel op hoogste niveau uit 2008 De prijsontwikkeling van eengezinswoningen blijft duidelijk achter bij de prijsontwikkeling van appartementen (zie figuur 5/6). Voor eengezinswoningen heeft Haarlem en omgeving de beste papieren, daar zit het prijsniveau slechts een half procent onder het hoogste niveau van voor de crisis. Voor de hele regio geldt dat bij eengezinswoningen de woningprijs redelijk hersteld is. Ook in Bloemendaal, Zandvoort en Heemstede ligt het prijsniveau bijna weer op het hoogste niveau van voor de crisis. Voor de overige gemeenten in Nederland is dat nog niet het geval. Daar ligt het prijsniveau nog minimaal 5% lager dan het hoogste niveau. Op wijkniveau zijn alleen de eengezinswoningen in Bloemendaal weer op prijsniveau van Q3 2008 (zie figuur 5). Gemeente

eengezinswoningen

Haarlemmerliede en Spaarnwoude

-0,4

Haarlem

-0,7

Bloemendaal

-1,3

Zandvoort

-1,4

Heemstede

-1,5

Utrecht

-3,0

Sluis

-3,0

Hulst

-3,8

Terneuzen

-4,1

Assen

-4,9

Tabel 4 Prijsontwikkeling eengezinswoningen in gemeenten met een lagere gemiddelde woningwaarde in Q2 2015 t.o.v. de piek in Q3 2008 Bron: WOX Monitor Calcasa




Woningprijs in Noord-Holland blijft het hardst doorstijgen • • •

De grootste prijsstijging van 5,7% is wederom voor Noord-Holland. Vooral appartementen in de provincie Noord-Holland stegen fors in waarde ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde waarde steeg met 9,1%. Eengezinswoningen werden 4,0% meer waard. Groningen is de enige provincie waar de gemiddelde waarde van een woning daalde. De prijsdaling betrof 1,6%.

2e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2015

eengezins-

meergezins-

(jaar-op-jaar)

woningen

woningen

Tabel 5

Groningen

187000

160000

-1,6%

Friesland

187000

141000

1,7%

Drenthe

210000

149000

3,9%

Overijssel

216000

143000

1,6%

Flevoland

205000

190000

4,5%

Gelderland

257000

169000

3,2%

Utrecht

337000

202000

3,1%

Noord-Holland

312000

270000

5,7%

Zuid-Holland

281000

168000

5,2%

Zeeland

198000

158000

2,4%

Noord-Brabant

264000

177000

2,9%

Limburg

211000

140000

4,0%

Nederland

258000

191000

3,8%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Grootste stijger wederom Agglomeratie Haarlem •

• •

•

Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Agglomeratie Haarlem. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 10,5%. Eengezinswoningen in die regio werden maar liefst 12,4% meer waard. Ook appartementen stegen in waarde, maar minder met 5,3%. Op de tweede plek staat de regio Groot-Amsterdam met een j-o-j ontwikkeling van +7,8%. Daar steeg vooral de gemiddelde prijs van een appartement (+ 10,4%). De grootste daling van de woningprijs in het afgelopen jaar vond plaats in de corop’s regio’s in Groningen. In Overig Groningen daalde de gemiddelde waarde met 2,1%. In Oost-Groningen betrof de daling 0,6% en in Delfzijl e.o. was dit 0,5%. In 9 van de 40 Corop-regio’s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. In 13 van de 40 Corop-regio’s steeg de woningprijs met minder dan 2%.

Alle informatie tot op buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer data over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven.




Betaalbaarheid verbetert verder In het tweede kwartaal werd gemiddeld 16,1% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7). »» J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -9,0%. »» K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -4,7%.

•

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: WOX Monitor Calcasa

35 30 25 20 15

'95

'96

'97

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: WOX Monitor Calcasa

* De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen.




Forse stijging aantal woningverkopen •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 192 duizend. Dit is 28% meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 185 duizend woningen verkocht. »» J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +28,2%. »» K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +3,9%. Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 9

20%

300.000

10%

250.000

0%

200.000

-10%

150.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

Transactieontwikkelingen naar woningtype • • •

Het aantal verkopen nam met 28,2% toe in het afgelopen jaar. De verkoop van appartementen steeg het hardst met 34,5%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek; het verkoopaantal steeg met 19,4%. Daarentegen steeg de verkoop van vrijstaande woningen bovengemiddeld met 30,9%.

J-O-J transactieontwikkeling Woningtype

Periode

Tabel 6

2014Q2

2014Q3

2014Q4

2015Q1

2015Q2

Vrijstaand

24,7%

26,3%

41,5%

37,5%

30,9%

Semi-vrijstaand

15,8%

16,9%

29,2%

25,8%

19,4%

Hoekwoning

20,8%

20,8%

33,0%

32,4%

22,8%

Tussenwoning

25,5%

28,0%

40,3%

35,3%

26,5%

Appartement

21,6%

27,3%

39,8%

39,7%

34,5%

Totaal

22,5%

25,3%

38,1%

35,5%

28,2%

Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Grootste stijging woningverkopen middeldure segment De verkoop van woningen in de prijsklasse 350-500 duizend euro stijgt met 48,3% in West-Nederland. In Oost-Nederland is het aandeel middel dure woningen (350-500 duizend euro) met 39,9% toegenomen het afgelopen jaar. In Noord-Nederland steeg het aantal verkopen het meest in de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro (37,9%). De verkoop van goedkope koopwoningen steeg het minst in Zuid-Nederland (3,0%)..

• • •

Figuur 10

Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 62,5

Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q2 2015 ten opzichte van Q2 2014 Bron: WOX Monitor Calcasa

50 37,5

25 12,5 0

Noord-Nederland

< 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

West-Nederland

150.000-250.000

250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000

45% binnen 6 maanden verkocht • • •

Van de verkochte woningen heeft 18,7% nog geen 3 maanden te koop gestaan. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 37,9% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 44,7%. 16,2% van de verkochte woningen heeft langer dan 2 jaar te koop gestaan. Dit aantal ligt al een jaar op een stabiel niveau.

Ontwikkeling Looptijden

Tabel 7

Periode 2014Q2

2014Q3

2014Q4

2015Q1

2015Q2

Binnen 3 mnd verkocht

15,6%

17,8%

19,1%

17,9%

18,7%


37,9%

44,1%

44,2%

44,8%

44,7%


60,2%

64,2%

66,5%

67,3%

67,5%


72,2%

75,0%

76,7%

77,0%

78,2%


80,4%

82,4%

82,8%

82,8%

83,8%

> 24 maanden

19,6%

17,6%

17,2%

17,2%

16,2%

Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




26% van het aanbod Noord-Nederland >3 jaar te koop • • •

Terwijl het aantal verkopen stijgt en het aanbod daalt staat nog steeds 26,3% van het woningaanbod in Nederland langer dan 3 jaar te koop. In het Noorden van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat met 31,3% het hoogst. In Groningen, Friesland, de Achterhoek en Brabant is het aandeel moeilijk verkoopbare woningen het hoogst zoals te zien is in onderstaande figuur.

Gemeenten

Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Gemeenten

Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Oldambt

47.1

Maastricht

6.5

Montferland

45.4

Eijsden-Margraten

6.5

Winterswijk

44.9

Stein

7.0

Lelystad

44.6

Meerssen

9.1

Zevenaar

40.1

Zwartewaterland

10.1

Bronckhorst

40.0

Midden-Delfland

10.6

Epe

39.5

Sittard-Geleen

12.1

Losser Nuenen, Gerwen en Nederwetten Duiven

39.1

Borne

13.5

39.0

Pijnacker-Nootdorp

13.7

38.4

Teylingen

13.9

Tabel 8 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het tweede kwartaal van 2015. Bron: WOX Monitor Calcasa *alleen gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen worden meegenomen in het overzicht.

Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in %) Bron: WOX Monitor Calcasa




Marktliquiditeit verbetert verder • • • • •

De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,2 Vorig jaar betrof deze verhouding 1,7. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 192 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: 28,2% Aanbod van woningen in Q2 2015: 232 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: -7,8% De marktliquiditeit is het best in Amsterdam met een factor van 0,42, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,48. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het hoogst met een factor 3,1, gevolgd door de gemeente Delfzijl met 2,9.

Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 12a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2015

300000 240000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

180000

120000 60000

'08

'09

'10

'11

'12

Aanbod totaal

'13

'14

'15

Jaarlijks verkocht

Randstad : aanbod versus verkopen

Figuur 12b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2015.

200000

160000 120000

Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

80000 40000

0

'08

'09

'10 Aanbod totaal

'11

'12

'13

'14

'15

Jaarlijks verkocht

•

Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,6% voor heel Nederland. Dit is een stijging van 28,2% ten opzichte van vorig jaar. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 3,8%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 8,2%.

•

Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen is verkocht bedraagt 11,9%.

•

De marktliquiditeit was het afgelopen jaar was het laagst in de gemeenten Eemsmond en Ten Boer, waar respectievelijk 2,4 en 2,5% van de bestaande voorraad aan koopwoningen van eigenaar is veranderd.




Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa

Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: WOX Monitor Calcasa




Forse stijging aantal verstrekte hypotheken •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 238 duizend. »» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +24,1%. »» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +3,2%. Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 15

20%

650000

10%

500000

0%

350000

-10%

200000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

K-O-K verandering aantal hypotheken

'10

'11

'12

'13

'14

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50000

'15

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal executieverkopen gestegen •

Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.682. »» J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +11,8%. »» K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -2,8%.

Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executies

Figuur 16

3000

2,00%

2250

1,500%

1500

1,00%

750

,500%

0

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

Executieverkopen per jaar

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

'15

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

,00%

Aandeel executies in totaal aantal transacties




Aandeel executieverkopen stabiel In figuur 17 is het aandeel executieverkopen naar woningsoort in de periode 2008-2015 weergegeven. Sinds de verscherpte regelgeving en het aantrekken van de woningmarkt neemt het aandeel executieverkopen weer af. • Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen bedraagt 0,9% voor heel Nederland. • In Flevoland is het aandeel executieverkopen het hoogst met 1,7%. • Het laatste aandeel executieverkopen kent de provincie Utrecht met 0,4%.

Aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties

Figuur 17

3%

Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

2% 2% 1% 1% 0%

2008

2009

2010 totaal

2011

2012

eengezinswoningen

2013

2014

2015

2015

Q1

Q2

appartementen




Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer (“CPA”). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Door het combineren van een 30-tal publieke en private databases, waaronder die van PropertyNL, BAG, Calcasa, CBS en KvK, kan relevante informatie over zowel individuele objecten als een gebied veel sneller worden ontsloten én geanalyseerd. De applicatie werkt als ‘decision support tool’ voor de vastgoedprofessional. Elk pand in Nederland kan worden geanalyseerd. Met één druk op de knop kunnen bijvoorbeeld vergelijkbare huur- en kooptransacties worden opgevraagd, de lange termijn prijsontwikkeling worden bekeken, of de leegstand in een zelf gedefinieerd gebied worden bepaald. De komende jaren zal samen met de gebruikers hard gewerkt worden aan het verder verbeteren van de kwaliteit en kwantiteit van de data. Daarnaast zal de functionaliteit verder aangepast worden aan de behoeften van de diverse gebruikersgroepen. Vraag een demo-versie aan via www.calcasa.nl/contact




Gemiddelde huurwaardes vastgoed gedaald De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 0,6% in Q2 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 0,6% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 118 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 3,6% in Q2 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 101 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,6% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 150 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 3,8% in Q2 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2015, wat neerkomt op een daling van 3,8% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 54 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen.

Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 18 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

140

125

110

95

80

'02

'03

'04

'05

'06

Kantoren

Nederland Kantoren (OPI) Winkels (RPI) Bedrijfsruimten (IPI)

'07

'08

'09

'10

Winkels

Index (2001Q4=100)

'11

'12

'13

'14

'15

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

90

€ 118

-0,6%

-5,7%

101

€ 150

-3,6%

-9,7%

90

€ 54

-3,8%

-11,7%

Tabel 9 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 17



Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 19 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL

200

150

100

50

0

'02

'03

'04

'05

'06 OPI

'07

'08

'09 RPI

'10

'11

'12

'13

'14

'15

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




d ptij d)

(m n

oo Ve rk

Hu id

ver kop

ig a

en

an

ns se

de

rlijk Jaa

Tot aa hu l ish ou

Tot a

bo

d

lkin evo le b

rwo n Hu u

Ko o

Ap p

art

pw on

em

ing

ing

en

en

ten en

en ing All e

steden

Ee ng e wo zinsnin ge n

wo n

Grote

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

411.125

85.500

325.625

25%

73%

810.940

440.780

13.327

5.560

16,7

Rotterdam

307.350

105.100

202.250

33%

65%

618.360

311.190

6.491

7.555

18,7

Den Haag

244.875

65.600

179.275

42%

56%

508.940

249.290

6.572

6.040

17,5

Utrecht

145.125

72.100

73.025

44%

54%

328.170

169.510

4.944

3.105

17,2

Eindhoven

101.975

71.625

30.350

44%

55%

220.920

111.790

3.034

2.350

20,2

Groningen

267.475

190.475

76.975

54%

44%

582.710

286.630

6.586

9.600

20,6

Friesland

289.375

249.575

39.825

61%

39%

646.290

285.300

6.744

11.515

20,7

Drenthe

214.900

186.975

27.925

64%

36%

488.970

211.450

5.270

9.075

20,6

Overijssel

485.400

395.400

90.000

58%

40%

1.139.680

484.280

10.922

15.330

20,0

Flevoland

159.500

133.050

26.425

63%

36%

399.890

163.490

3.930

5.495

19,4

Gelderland

859.850

693.825

166.025

58%

41%

2.019.640

879.770

20.062

31.195

20,6

Utrecht

534.600

363.775

170.800

56%

43%

1.253.650

561.520

15.348

14.995

18,6

Noord-Holland

1.262.800

704.050

558.750

47%

51%

2.741.320

1.298.220

35.257

31.015

18,7

Zuid-Holland

1.618.650

870.125

748.525

50%

49%

3.576.960

1.639.650

38.187

47.030

18,8

180.375

153.500

26.875

65%

35%

380.610

170.760

5.171

7.170

19,8

1.062.375

854.425

207.975

60%

40%

2.479.220

1.092.190

26.710

38.330

20,2

514.025

408.650

105.375

58%

41%

1.119.980

516.560

10.761

16.105

19,5

7.449.300

5.197.650

2.251.650

55%

44%

16.829.290

7.589.800

192.128

232.150

19,3

Tabel 10 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

Figuren 20 & 21

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 14%

14,8%

Aantal koopwoningen

Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa

12% 10%

Aantal corporatie huurwoningen

50,0%

Alle woningen

8% 6%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

35,2%

Eengezinswoningen

4% Appartementen

2% Nederland

Eindhoven

Utrecht

Aantal

NHG verkopen

J-O-J

1,8%

15,8%

1.072

16,3%

HH betalingsproblemen

112.800

12,1%

Hypotheekverkopen

230.500

31,7%

Executieverkopen

Totale hypotheekschuld (x

6.344.000

NIBC -1,2%

Nationale Nederlanden -0,9%

0,9%

280

700,000

270

650,000

7%

260

6% 5% 4% 3%

80

2%

75

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Inflatie

Werkloosheid

Munt Hypotheken

8%

9%

85

Quion

Figuren 23 & 24

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015) 10%

90

-0,7% -0,5%

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2015)

BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2015)

95

Florius ABN AMRO Bank

1,1%

Bron: NHG, BKR, DNB

100

Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H

Lloyds Bank

1,8%

1,0%

105

Obvion HQ Hypotheken

0,8%

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2015)

ACHMEA hypotheekbank

-2,6%

verandering

30.700

BNP

Tabel 11 & Figuur 22

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q2 2015

70

The Hague

Rotterdam

Hypotheekcijfers

Amsterdam

0%

600,000

250

550,000

240

500,000

230

1%

220

0%

210

Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB

450,000

2006

2007

2008

2009

2010

WOX (1995=100)

2011

2012

2013

2014

Hypotheekschuld (DNB)

2015

400,000




Bijlagen vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

223.000

184.000

163.000

164.000

187.000

Friesland

239.000

177.000

148.000

137.000

187.000

Drenthe

276.000

195.000

162.000

150.000

210.000

Overijssel

325.000

212.000

192.000

182.000

216.000

Flevoland

332.000

246.000

186.000

175.000

205.000

Gelderland

370.000

256.000

215.000

197.000

257.000

Utrecht

599.000

408.000

293.000

271.000

337.000

Noord-Holland

459.000

368.000

278.000

254.000

312.000

Zuid-Holland

457.000

347.000

265.000

246.000

281.000

Zeeland

267.000

187.000

164.000

157.000

198.000

Noord-Brabant

397.000

272.000

231.000

215.000

264.000

Limburg

304.000

199.000

183.000

177.000

211.000

Nederland

350.000

260.000

229.000

217.000

258.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

144.000

140.000

143.000

152.000

160.000

Friesland

136.000

126.000

136.000

136.000

141.000

Drenthe

141.000

131.000

131.000

160.000

149.000

Overijssel

135.000

138.000

150.000

151.000

143.000

Flevoland

186.000

160.000

154.000

158.000

190.000

Gelderland

165.000

153.000

167.000

183.000

169.000

Utrecht

198.000

178.000

211.000

210.000

202.000

Noord-Holland

213.000

201.000

247.000

292.000

270.000

Zuid-Holland

149.000

154.000

181.000

172.000

168.000

Zeeland

168.000

176.000

149.000

145.000

158.000

Noord-Brabant

178.000

163.000

177.000

185.000

177.000

Limburg

145.000

131.000

147.000

156.000

140.000

Nederland

165.000

162.000

189.000

207.000

191.000

Tabel 12 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 13 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten Bloemendaal

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten 648

Tabel 14

(x 1.000)

Delfzijl

141

Wassenaar

531

Oldambt

147

Heemstede

480

Leeuwarden

150

Naarden

454

Veendam

155

De Bilt

396

Heerlen

155

Bussum

381

Franekeradeel

157

Zeist

376

Kerkrade

158

Wijdemeren

372

Terneuzen

158

Utrechtse Heuvelrug

370

Brunssum

159

Huizen

349

Den Helder

160

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Bloemendaal

11,6%

Zuidhorn

-3,7%

Haarlem

10,2%

Leek

-3,7%

Heemstede

10,2%

Hoogezand-Sappemeer

-3,6%

Amsterdam

9,7%

Haren

-3,4%

Rotterdam

7,6%

Berkelland

-1,0%

's-Gravenhage

6,9%

Lochem

-1,0%

Velsen

6,4%

Oude IJsselstreek

-0,9%

Meppel

6,3%

Oldambt

-0,7%

Oegstgeest

6,3%

Veendam

-0,7%

Amstelveen

6,3%

Groningen

-0,6%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 15 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q2 2015 Figuur 25 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 26 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het tweede kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q2 2015 Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2015 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Recommend Documents