In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q3 2014

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Gemiddelde woningwaarde stijgt fors: De gemiddelde woningwaarde stijgt met 3,5% op jaarbasis naar 235 duizend euro. De grootste stijging op Coropniveau is in Agglomeratie Haarlem waar de gemiddelde woningwaarde het afgelopen jaar met 9,3% toenam. Verkopen nemen toe en aanbod daalt: Het jaarlijkse aantal verkopen stijgt sterk (25,2%) en het aanbod daalt (-7,8%). De gemiddelde looptijd is korter en er worden meer woningen binnen 3 en 6 maanden verkocht. Ondanks deze opleving zijn er nog altijd ruim 65 duizend moeilijk verkoopbare woningen (woningen die langer dan 3 jaar te koop staan) in Nederland. In Q4 2014 gaan prijzen wederom stijgen: De gemiddelde woningwaarde stijgt maar tegelijkertijd lopen de regionale verschillen op met dalende woningprijzen in het Noorden en Zuiden van het land. Voor aankomend kwartaal voorspelt Calcasa wederom een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 3,8% op jaarbasis.

Introductie

1

Woningwaarde en Prijsontwikkelingen

2

Segment analyses

3

Thema onderzoek

4

Woningmarktherstel zet definitief door Al vier kwartalen op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde. Calcasa analyseerde dit kwartaal alle 12 duizend buurten in Nederland en deelde de prijsontwikkeling in naar drie categorieën: (i) buurten met een prijsdaling, (ii) buurten met een prijsstijging tot 5% en (iii) buurten met een prijsstijging van meer dan 5%. Op basis van deze analyse concludeert Calcasa dat het tempo van herstel de afgelopen kwartalen toeneemt. In maar liefst 90% van de buurten is de woningprijs het afgelopen jaar gestegen.

Betalingsachterstanden

16

Commercieel Vastgoed

17

Overzicht Nederlandse woningmarkt

19

CALCASA WOX Q3 2014

Tabel 1

Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

245

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX

3,5%

K-O-K prijsverandering WOX

1,4%

J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

2,6%

Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio

6

Voorspelling

7

Betaalbaarheid

8

Woningverkopen en looptijden

9

Moeilijk verkoopbare woningen

11

Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt Executieverkopen

14

14

Calcasa kengetallen Q32014 Bron: Calcasa

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014 Q4

3,8%

Voorspelling K-O-K 2014 Q4

0,4%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

17,3%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

2,1%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

1,2%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000)

162

J-O-J verandering aantal woningverkopen

25,1%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

7,6%

*woningvoorraad 1 januari 2014, gemeentelijke indeling 2013

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Gemiddelde woningwaarde stijgt door • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 245 punten. Gemiddelde woningwaarde: 235 duizend euro. »» K-O-K prijsverandering: +1,4%. »» J-O-J prijsverandering: +3,5%.

•

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 253 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,1%. »» J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,1%.

•

Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 184 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,4%. »» J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +4,9%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'12

'13

'14

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

-10%

Prijsverandering

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: Calcasa

4% 2% 0% -2%

-4% -6%

12K2

12K3

12K4

13K1

13K2

Eengezinswoningen

13K3

13K4

14K1

14K2

14K3

Meergezinswoningen




Geringste prijsstijging dure woningen • •

Woningen van meer dan 500 duizend euro zijn het afgelopen jaar het minst in waarde toegenomen: 2,0% (zie tabel 2a). Woningen in de prijsklasse 250-350 duizend euro zijn met 4,2% het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar.

Prijsklasse

j-o-j prijsontwikkeling

Tabel 2a

Minder dan 150.000

2,8%

150.000 tot 250.000

3,7%

250.000 tot 350.000

4,2%

350.000 tot 500.000

3,0%

Meer dan 500.000

2,0%

Alle woningen

3,5%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Appartementen in de lift • •

•

Appartementen zijn het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar. Met een prijsstijging van 4,9% is dit bovengemiddeld (zie Tabel 2b). Vooral oudere appartementen met een bouwjaar van voor 1944 zijn het meest in trek. Het afgelopen jaar nam de waarde toe met 7,2%. Nieuwere appartementen gebouwd na 2000 zijn daarentegen maar 1,8% in waarde toegenomen. Ook hoek/rijwoningen in de vooroorlogse periode hebben het afgelopen jaar met 5,9% een bovengemiddelde prijsontwikkeling doorgemaakt.

J-O-J prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

1945-1979

1980-2000

>2000

Tabel 2b

Totaal

(Half-) Vrijstaand

0,6%

1,8%

1,4%

3,2%

1,5%

Hoek/rijwoning

5,9%

4,1%

3,2%

2,3%

4,0%

Appartement

7,2%

4,6%

4,4%

1,8%

4,9%

Totaal

5,0%

3,7%

3,2%

2,3%

3,5%

J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa




Woningmarktherstel zet definitief door

De woningmarkt herstel zich van de crisis van de afgelopen jaren. Al vier kwartalen op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de woningen in Nederland gemiddeld met 3,5% in waarde gestegen. Calcasa analyseert elk kwartaal de woningprijzen met de WOX woningprijsindex. Dit kwartaal is met de WOX voor alle 12 duizend buurten in Nederland een gedetailleerde analyse van de prijsontwikkelingen gemaakt. Om de omslag in prijsontwikkeling zichtbaar te maken heeft Calcasa de woningmarkt opgedeeld in drie klassen: (i) buurten met een prijsdaling; (ii) buurten met een prijsstijging tot 5%, en (iii) buurten met een prijsstijging van meer dan 5%. De figuren 4a en 4b tonen de uitkomsten in het huidige kwartaal, een half jaar geleden en een jaar geleden. In figuur 4a is voor heel Nederland het aandeel buurten naar categorie prijsdaling of-stijging weergegeven; in figuur 4b is vervolgens ingezoomd op de regio Groot-Amsterdam. De gemiddelde WOX voor elke periode is ook in de figuur weergegeven. Op basis van deze indeling concludeert Calcasa dat het tempo van herstel de afgelopen kwartalen toeneemt. Deze versnelling is duidelijk zichtbaar in figuur 4a. In de regio Haarlem en Amsterdam stijgen de woningprijzen fors. Zo stijgt de gemiddelde woningwaarde in de agglomeratie Haarlem met 9,3% en in de woonplaats Bloemendaal zelfs met 11,3%.

Figuur 3 Prijsontwikkeling per wijk in Nederland in het afgelopen jaar. Bron: Calcasa




Woningmarktherstel niet uniform De woningmarkt herstelt niet overal in hetzelfde tempo. Er zijn regio’s met prijsstijgingen ver boven het gemiddelde en regio’s waar nog prijsdalingen voorkomen. Positieve uitschieters zijn de regio Haarlem met een prijsstijging van 9,3% en de regio Groot-Amsterdam met een prijsstijging van 7,8, terwijl in de regio Noord-Friesland de gemiddelde waarde met 3,6% daalde. Figuur 4a laat zien dat het tempo van landelijk herstel van de woningmarkt versnelt. Een jaar geleden was van landelijk herstel nog geen sprake; de woningprijzen daalden nog in 77% van alle buurten. De landelijke prijsontwikkeling betrof toen -2,2%. Een half jaar geleden is de negatieve trend omgebogen naar een landelijke stijging van de WOX met 1,2%. Het afgelopen kwartaal noteert de WOX een landelijke gemiddelde prijsontwikkeling van 3,5% waarbij in 90% van alle buurten de woningprijzen stijgen. In 11,3% van alle buurten stijgt de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. Dit zijn buurten in en rondom de grote steden. Tegelijkertijd daalt de gemiddelde woningwaarde in 10% van alle buurten. Dit zijn voornamelijk buurten in Friesland, Oost-Zuid-Holland en Zeeland. Figuur 4a

Aandeel buurten naar j-o-j prijsontwikkeling en WOX HPI 4,0%

100% 90%

3,0%

80%

2,0%

70%

60%

Aandeel buurten met een prijsdaling of prijsstijging in de afgelopen kwartalen en de WOX HPI per kwartaal in Nederland. Bron: Calcasa

1,0%

50% 0,0%

40% 30%

-1,0%

20%

-2,0%

10% 0%

Q32014

prijsdaling

Q12014

prijsstijging <5%

prijsstijging >5%

Q32013

-3,0%

WOX HPI j-o-j

Figuur 4b toont de uitkomsten van dezelfde analyse voor alle buurten die behoren tot de Corop-regio Groot-Amsterdam. 99,5% van alle buurten van de regio Groot-Amsterdam kennen een prijsstijging in het afgelopen jaar. In het vorige kwartaal had nog 14% van alle buurten te maken met een woningprijsdaling en een half jaar geleden was dit nog 44%. Een jaar geleden werden alle buurten van de regio Groot-Amsterdam nog geconfronteerd met een prijsdaling. Aandeel buurten naar j-o-j prijsontwikkeling en WOX HPI in GrootAmsterdam

100%

Figuur 4b 10,0%

90%

8,0%

80%

6,0%

70%

60%

Aandeel buurten met een prijsdaling of prijsstijging in de afgelopen kwartalen en de WOX HPI per kwartaal in de Corop-regio Groot-Amsterdam. Bron: Calcasa

4,0%

50% 2,0%

40%

30%

0,0%

20%

-2,0%

10% 0%

Q32014

Q12014

Q32013

-4,0%




Woningen in NH en Utrecht meest in waarde gestegen • •

De grootste prijsstijging zien we dit kwartaal terug in de provincies Noord-Holland en Utrecht. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met respectievelijk 5,9% en 4,3% in het afgelopen jaar. Alleen in Friesland en Zeeland daalde de gemiddelde woningwaarde nog het afgelopen jaar. In de rest van de provincies zien we een prijsstijging van meer dan 2% zoals af te lezen valt uit tabel 3.

3e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2014

eengezins-

meergezins-

t.o.v. 3e kwartaal

woningen

woningen

2013

Tabel 3

Groningen

184000

154000

2,4%

Friesland

183000

138000

-1,1%

Drenthe

203000

146000

2,7%

Overijssel

212000

140000

2,6%

Flevoland

201000

184000

3,7%

Gelderland

253000

161000

2,4%

Utrecht

329000

198000

4,3%

Noord-Holland

302000

256000

5,9%

Zuid-Holland

276000

164000

3,3%

Zeeland

196000

155000

-0,6%

Noord-Brabant

260000

174000

3,4%

Limburg

205000

139000

3,2%

Nederland

253.000

184.000

3,5%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

Grootste stijger regio Haarlem •

• • •

Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio agglomeratie Haarlem met een j-o-j ontwikkeling van +9,3%. Alle woningen in de hele regio werden meer waard; zowel eengezinswoningen (+9,0%) als appartementen (+9,9%) namen in waarde toe. In de Wijk oude stad in Haarlem is de prijsstijging met 11,2% nog hoger. Ook in woonplaats Bloemendaal steeg de gemiddelde woningwaarde met 11,3% op jaarbasis. Behalve deze Corop-regio’s met prijsstijgingen zijn er prijsdalingen in Corop-regio’s als Noord-Friesland en Zeeuws-Vlaanderen. In deze twee regio’s daalden de prijzen het afgelopen jaar met resp. 3,6% en 1,4%. In 13 van de 40 Corop-regio’s steeg de gemiddelde woningwaarde bovengemiddeld (meer dan 3,5%). In 5 van de 40 Corop-regio’s daalde de gemiddelde woningwaarde: Noord-Friesland, Zuidwest-Friesland, Oost-Zuid-Holland, ZeeuwsVlaanderen en Overig Zeeland. Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 6



In 10% van de buurten daalt de woningwaarde nog •

• •

In 90% van alle buurten in Nederland stijgt de gemiddelde woningwaarde in het afgelopen jaar. In 11,3% van de buurten stijgt deze zelfs bovengemiddeld (5-10%). Vooral buurten in Haarlem en Bloemendaal kennen een forse waardestijging. In het Centrum van Haarlem zijn woningen zelfs gemiddeld 11,6% in waarde toegenomen het afgelopen jaar. Bloemendaal spant de kroon met een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 11,8%. Tegelijkertijd zijn er ook buurten in Nederland waar de woningen minder waard zijn geworden. Dit betreft 10,1% van de buurten in Nederland, en zijn voornamelijk buurten in gemeenten in Friesland (Achtkarspelen, Dongeradeel, Dantumadeel, Franekeradeel, Menameradeel) en gemeenten in de regio Oost-Zuid-Holland, zoals Alphen aan de Rijn en Bodegraven-Reeuwijk. Figuur 5

Aantal buurten (in %) naar 1 jaars prijsontwikkeling

11%

00%

Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland Bron: Calcasa

10%

0 tot -5% 0 tot +5% +5 tot +10% >10%

78%

Marktinformatie tot buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven

Voorspelling woningprijsontwikkeling 4e kwartaal 2014 • •

K-O-K voorspelling WOX: 0,4%. J-O-J voorspelling WOX: 3,8%. »» 3,3% voor eengezinswoningen. »» 5,4% voor meergezinswoningen

Voorspelling jaarlijkse woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 4,6% Noord-Nederland: 1,7% Oost-Nederland: 3,1% Zuid-Nederland: 3,2%




Betaalbaarheid wederom verbeterd In het derde kwartaal werd gemiddeld 17,3% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 6). »» J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,3%. »» K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,1%.

•

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 6 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: Calcasa

35

30 25

20 15

'95

'96

'97

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: Calcasa

* De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen.




Stijging aantal woningverkopen met een kwart •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 162 duizend. Dit is een kwart meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Ook ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal verkopen toegenomen. Toen werden op jaarbasis 151 duizend woningen verkocht. »» J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +25,1%. »» K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +7,6%. Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 8 300.000

10% 5%

250.000

0%

200.000 -5% 150.000

-10% -15%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

Transactieontwikkelingen naar woningtype •

•

De verkoop van alle woningtypen is gestegen het afgelopen jaar zoals te zien is in tabel 4. In totaal nam het aantal verkopen op jaarbasis met een kwart toe. De verkoop van tussenwoningen steeg nog iets harder met 28%. Semi-vrijstaande woningen waren het minst in trek in de afgelopen periode. De verkoop ervan steeg met 17,4%. In 2013 namen de transactieaantallen op jaarbasis nog af en ook in begin 2014 namen de verkopen van hoek- en semi-vrijstaande woningen nog af, maar sinds halverwege 2014 is de markt in zijn totaal weer aangetrokken en zien we forse stijgingen in de transactieaantallen die zich ook terugvertalen in een stijging van de gemiddelde woningwaarde van 3,5%.

J-O-J transactieontwikkeling Woningtype

2013Q3

2013Q4

2014Q1

2014Q2

2014Q3

Vrijstaand

-3,7%

-4,9%

2,8%

24,5%

26,0%

Semi-vrijstaand

-2,5%

-8,3%

-4,2%

16,1%

17,4%

0,2%

-5,8%

-2,8%

21,1%

21,0%

Tussenwoning

-3,4%

-6,7%

0,6%

25,5%

28,0%

Appartement

-7,1%

-3,0%

2,8%

21,4%

26,7%

Totaal

-4,0%

-5,5%

0,5%

22,5%

25,1%

Hoekwoning

Tabel 4 Jaar-op jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Bron: Calcasa




Woningverkopen dure segment stijgt fors in WestNederland

In Noord-Nederland is het aandeel goedkope- (<75 duizend euro) en middel dure woningen (250-350 duizend euro) met een derde toegenomen het afgelopen jaar. De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is het hardst gestegen in West-Nederland, met een toename van 38,8% in vergelijking met vorig jaar. In de andere landsdelen is er slechts een stijging van 10% waar te nemen in de verkoop van dure woningen.

• •

Figuur 9

Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 45

Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q3 2014 ten opzichte van Q3 2013 Bron: Calcasa

40 35 30 25 20 15 10 5 0

Noord-Nederland < 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

West-Nederland

150.000-250.000

250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000

Verdeling looptijd verkochte woningen •

• •

De woningen die verkocht zijn afgelopen kwartaal zijn voor het overgrote deel binnen 6 maanden verkocht. De verkoop van woningen binnen 3 en 6 maanden is de afgelopen 1,5 jaar toegenomen. Dit geldt voor alle woningtypes. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar gelden was 34,6% verkocht binnen 6 maanden en dat percentage is nu een jaar later opgelopen naar 44,1%. Woningen die verkocht zijn en langer dan 24 maanden te koop hebben gestaan nemen met 17,6% een groot deel in beslag. En dat aandeel is groeiende. Kijkend naar het aanbod constateren we een groei van het aantal aangeboden woningen die reeds langere tijd te koop staan.

J-O-J ontwikkeling Looptijden

2013Q3

2013Q4

2014Q1

2014Q2

2014Q3

Binnen 3 mnd verkocht

13,7%

14,3%

13,9%

15,6%

17,8%


34,6%

36,6%

37,0%

38,0%

44,1%


59,7%

59,6%

59,3%

60,2%

64,3%


73,7%

73,6%

72,7%

72,2%

75,0%


83,1%

82,3%

81,6%

80,4%

82,4%

> 24 maanden

16,9%

17,7%

18,4%

19,6%

17,6%

Tabel 5 Jaar-op jaar ontwikkeling van de looptijd naar periode in Nederland Bron: Calcasa




Ruim 65 duizend moeilijk verkoopbare woningen In Nederland staan momenteel circa 65 duizend woningen langer dan drie jaar te koop aangeboden. Dit is 25,9% van het huidige totale aanbod; twee jaar geleden betrof dit aandeel 14,0%. Sinds het afgelopen jaar groeit het aandeel moeilijk verkoopbare woningen fors. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de top 10 gemeenten met het hoogste aandeel woningen die al langer dan 36 maanden in de verkoop staan, en een top 10 van gemeenten met het laagste aandeel woningen langer dan 3 jaar in de verkoop. In figuur 10 is te zien dat in de oranje gemeenten het aandeel moeilijk verkoopbare woningen meer dan een derde bedraagt. Gemeenten

Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Gemeenten

Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Oldambt

44,1

Eijsden-Margraten

7,8

Winterswijk

42,3

Sittard-Geleen

9,3

Montferland

42,0

Maastricht

9,7

Lelystad

40,4

Midden-Delftland

10,1

Zevenaar

40,1

Zwartewaterland

10,3

Uden

38,9

Stein

12,3

Hellevoetsluis Nuenen, Gerwen en Nederwetten Veendam

38,6

Meersen

12,8

38,5

Schagen

13,1

38,3

Schouwen-Duiveland

13,1

Tabel 6 Top 10 gemeenten met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het derde kwartaal van 2014. Bron: Calcasa

Figuur 10 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2014 (in %) Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa




Marktliquiditeit verbetert verder •

De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,6. Dit is wederom een verbetering ten opzichte van het vorige kwartaal toen deze verhouding nog 1,7 was.

•

Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 162 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: 25,1%

•

Aanbod van woningen in Q3 2014: 252 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: -7,8%

•

De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,4 het laagst in de gemeente Urk en met 4,1 het hoogst in de gemeente Delfzijl (zie figuur 12).

•

In Groningen, Amsterdam, Haarlem, Utrecht, Woerden, Leiden en Sluis is de marktliquiditeit lager dan 1. Dit betekent dat onder de huidige marktomstandigheden al het aanbod binnen een jaar wordt verkocht. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 11 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2014 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

300000 240000 180000 120000 60000

'08

'09

'10 Aanbod totaal

'11

'12

'13

'14

Jaarlijks verkocht

•

De verhouding tussen het aanbod koopwoningen en koopwoningvoorraad is ook een onderdeel van de marktliquiditeit. Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 4,0% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 3,4%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 6,9%.

•

Het percentage van de koopwoningvoorraad verkocht is het hoogst in de gemeente Amsterdam. Hier is het afgelopen jaar 10,8% van de bestaande koopwoningvoorraad verkocht. In Oirschot is slechts 2,1% van de bestaande koopwoningvoorraad verkocht.




Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: Calcasa

Figuur 13 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: Calcasa




Forse stijging aantal verstrekte hypotheken •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 205 duizend. »» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +17,0%. »» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +6,9%. Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 14

20%

650000

10%

500000

0%

350000

-10%

200000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

K-O-K verandering aantal hypotheken

'11

'12

'13

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50000

'14

Aantal verstrekte hypotheken

Aandeel executieverkopen via veiling daalt •

Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.546. »» J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -3,1%. »» K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +1,6%.

Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Aantal executies

Figuur 15

3000

2,0%

2250

1,5%

1500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

'03

'04

'05

Executieverkopen per jaar

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%




Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties lag jaren lang rond de 0,1 à 0,2%. Gedurende de crisis nam dit aandeel toe naar 1,7% gemiddeld voor alle woningen en voor appartementen steeds dit aandeel zelfs boven de 2% uit. • In figuur 16 is het aandeel executieverkopen naar woningsoort in de periode 2008-2014 weergegeven. Sinds de verscherpte regelgeving en het aantrekken van de woningmarkt neemt het aandeel executieverkopen weer af in 2014.

Aandeel executieverkopen in het totaal aantal transacties

Figuur 16 Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

2,5% 2,0%

1,5% 1,0% 0,5% 0,0%

2008

2009

2010 totaal

2011

2012

eengezinswoningen

2013

2014Q1

2014Q2

2014Q3

appartementen

Executieverkopen naar woningtype per landsdeel • •

Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in WestNederland (53,7%), en 20% van de executieveilingen vindt plaats in ZuidNederland. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 58,7% een appartement. En van alle appartementen die executoriaal worden verkocht vindt 75,4% plaats in West-Nederland.

Figuur 17

Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel

Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

500 450 400 350 300 250

200 150 100 50 0

Noord-Nederland vrijstaande woningen tussenwoningen

Oost-Nederland

West-Nederland

semi-vrijstaande woningen appartementen

Zuid-Nederland

hoekwoningen




18,5% meer huishoudens met betalingsachterstanden •

•

Het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand op hun hypotheek is in 2014 wederom toegenomen. Momenteel zijn er 108.754 huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een toename van 8,1% sinds het voorjaar van 2014. Er zijn 8.173 duizend huiseigenaren met een achterstand in het betalen van de hypotheek bijgekomen. In één jaar tijd is het aantal huiseigenaren met een betalingsachterstand met 18,5% toegenomen. En sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met ruim 263% gestegen. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek

Figuur 18 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren 2007-2014 Bron: BKR, bewerking Calcasa

130000 110000 90000

70000 50000 30000 10000

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14




Gemiddelde huurwaarde kantoren gestegen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gestegen met 2,7% in Q3 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 91 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een stijging van 2,7% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 121 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gedaald met 17,2% in Q3 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 17,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 136 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex is gedaald met 8,1% in Q3 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 8,1% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 55 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen.

Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 19 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

135 125 115 105 95 85

'02

'03

'04

'05

'06

Kantoren

Nederland

'07

'08

'09

Winkels

Index (2001Q4=100)

'10

'11

'12

'13

'14

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

Kantoren (OPI)

91

€ 121

2,7%

-9,0%

Winkels (RPI)

89

€ 136

-17,2%

-27,2%

Bedrijfsruimten (IPI)

90

€ 55

-8,1%

-16,7%

Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 17



Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 20 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL

190 170

150 130

110 90 70 50

'02

'03

'04

'05 OPI

'06

'07

'08

'09 RPI

'10

'11

'12

'13

'14

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




d ptij (m n

d)

oo Ve rk

Hu id

ver kop

ig a

en

se

de

rlijk Jaa

an

ns

bo

d

lkin Tot a

Hu u

Ko o

Tot aa hu l ish ou

le b

rwo n

evo

ing

ing pw on

art Ap p

en

en

ten em

en

en ing All e

steden

Ee ng e wo zinsnin ge n

wo n

Grote

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

399.825

89.200

310.600

25%

72%

790.110

432.610

10.798

7.015

18,2

Rotterdam

297.450

105.350

192.100

34%

65%

616.260

313.300

5.314

8.325

19,5

Den Haag

240.575

64.325

176.250

44%

54%

502.060

248.560

5.537

6.615

18,6

Utrecht

135.275

67.875

67.375

48%

51%

316.280

164.670

4.021

3.840

18,4

98.525

69.325

29.200

45%

54%

217.230

110.090

2.613

2.805

21,0

Groningen

257.625

184.400

73.225

57%

43%

596.490

288.870

5.636

10.175

20,9

Friesland

320.700

278.800

41.900

59%

40%

738.440

329.660

6.127

12.190

21,0

Drenthe

232.850

204.250

28.600

64%

35%

547.850

234.380

4.737

9.605

20,9

Overijssel

480.075

394.125

85.975

60%

39%

1.167.000

498.510

9.598

15.690

20,5

Flevoland

134.150

112.475

21.675

65%

34%

346.680

141.290

3.432

6.050

19,9

Gelderland

870.850

704.100

166.750

59%

40%

2.082.650

914.830

17.787

32.275

21,2

Utrecht

511.075

349.650

161.450

57%

43%

1.226.960

551.970

13.057

16.420

19,2

Noord-Holland

1.272.950

721.225

551.725

48%

51%

2.803.040

1.327.870

30.396

34.410

19,3

Zuid-Holland

1.515.600

819.950

695.625

51%

48%

3.375.080

1.564.960

33.486

49.845

19,4

150.275

128.325

21.950

64%

35%

355.730

149.800

4.865

7.395

20,3

1.025.125

829.050

196.075

61%

39%

2.394.050

1.058.490

23.305

40.735

20,7

494.975

396.900

98.100

63%

37%

1.145.260

508.360

9.604

17.235

20,1

7.266.300

5.106.275

2.160.025

56%

43%

16.730.350

7.512.830

162.030

252.025

20,2

Eindhoven

Tabel 8 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

Figuren 21 & 22

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 10,0%

12%

Aantal koopwoningen

6,0%

Aantal corporatie huurwoningen

31%

57%

Bron figuur 21: CBS Bron figuur 22: Calcasa

8,0% Alle woningen

4,0%

Eengezinswoningen

2,0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

Appartementen

0,0%

Nederland

Eindhoven

Utrecht

Aantal

NHG verkopen

J-O-J

-4,8%

22,7%

1.546

-3,1%

HH betalingsproblemen

108.754

18,5%

Hypotheekverkopen

174.978

17,0%

Totale hypotheekschuld (x

631.032

0,0%

Executieverkopen

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2014)

2,4%

Syntrus Achmea AEGON NIBC Nationale Nederlanden

1,8%

-2,6%

Obvion 1,4%

0,9%

-0,8%

-0,9%

ABN AMRO Bank

-0,9%

10% 9%

Figuren 24 & 25

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2014)

BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) 115

280

700,000 650,000

110

8%

270

105

7%

260

100

6%

95

5%

90

4%

85

3%

80

2%

75

1%

220

0%

210

Werkloosheid

Achmea

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2014)

120

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron tabel 9: NHG, BKR, DNB Bron figuur 23: Calcasa, IG&H

Florius

Rabobank

Bron: NHG, BKR, DNB

Inflatie

ING Bank

2,6%

verandering

30.300

BNP 2010=100

Tabel 9 & Figuur 23

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q3 2014

70

Rotterdam

Den Haag

Hypotheekcijfers

Amsterdam

-2,0%

600,000

250

Bron figuur 24: DNB, CBS Bron figuur 25: Calcasa, DNB

550,000

240

500,000

230

450,000

2006

2007

2008

2009

WOX (1995=100)

2010

2011

2012

2013

Hypotheekschuld (DNB)

2014

400,000




Bijlagen vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

222.000

183.000

163.000

164.000

184.000

Friesland

236.000

175.000

146.000

136.000

183.000

Drenthe

273.000

192.000

159.000

148.000

203.000

Overijssel

323.000

209.000

190.000

179.000

212.000

Flevoland

323.000

241.000

182.000

171.000

201.000

Gelderland

364.000

251.000

210.000

192.000

253.000

Utrecht

592.000

402.000

288.000

266.000

329.000

Noord-Holland

450.000

360.000

270.000

246.000

302.000

Zuid-Holland

447.000

339.000

258.000

239.000

276.000

Zeeland

262.000

183.000

161.000

155.000

196.000

Noord-Brabant

389.000

267.000

226.000

210.000

260.000

Limburg

297.000

194.000

179.000

173.000

205.000

Nederland

347.000

257.000

226.000

214.000

253.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

139.000

136.000

138.000

147.000

153.000

Friesland

134.000

Drenthe

137.000

119.000

133.000

136.000

136.000

128.000

128.000

155.000

144.000

Overijssel

134.000

134.000

148.000

154.000

141.000

Flevoland

181.000

161.000

156.000

151.000

183.000

Gelderland

165.000

152.000

166.000

183.000

162.000

Utrecht

191.000

172.000

203.000

201.000

192.000

Noord-Holland

201.000

189.000

231.000

268.000

247.000

Zuid-Holland

144.000

148.000

173.000

164.000

159.000

Zeeland

158.000

170.000

149.000

142.000

152.000

Noord-Brabant

174.000

159.000

174.000

182.000

174.000

Limburg

142.000

129.000

147.000

153.000

137.000

Nederland

162.000

159.000

185.000

201.000

184.000

Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten

Tabel 12

(x 1.000)

Bloemendaal

604

Delfzijl

140

Wassenaar

521

Oldambt

146

Naarden

454

Leeuwarden

146

Heemstede

452

Heerlen

152

De Bilt

391

Veendam

154

Bussum

379

Kerkrade

154

Wijdemeren

373

Brunssum

155

Zeist

369

Terneuzen

155

Utrechtse Heuvelrug

364

Den Helder

156

Huizen

348

Franekeradeel

157

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Edam-Volendam

9,6%

Achtkarspelen

-4,8%

Haarlem

9,4%

Boarnsterhim

-4,4%

Bloemendaal

9,3%

Dongeradeel

-4,2%

Heemstede

8,7%

Tytsjerksteradiel

-4,1%

Purmerend

8,6%

Franekeradeel

-4,0%

Haarlemmermeer

8,2%

Nieuwkoop

-2,8%

Amstelveen

8,1%

Leeuwarden

-2,3%

Uithoorn

8,1%

Sluis

-2,0%

Velsen

8,1%

Bodegraven-Reeuwijk

-1,9%

Aalsmeer

8,0%

Hulst

-1,8%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q3 2014 Figuur 26 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2014 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 27 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q3 2014 Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2014 (in euro’s) Bron: Calcasa

Figuur 29 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2014 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

Recommend Documents