Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema: Aantal koopwoningen

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q4 2013

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Stabilisatie in de woningprijsontwikkeling: De gemiddelde woningprijs is ten opzichte van het vorige kwartaal met 0,1% toegenomen. De gemiddelde woningwaarde komt hiermee uit op 227.000 euro. Herstel zet niet door: Alhoewel meerdere woningmarktindicatoren positief zijn, blijft een overtuigend herstel achter. Op jaarbasis daalt de gemiddelde woningwaarde met 1,9%. Dit is wel geringer dan vorig kwartaal (-2,2%). Gecorrigeerd voor inflatie betreft de daling -3,5%. De voorspelling voor Q1 2014 komt uit op -0,8% op jaarbasis. Marktliquiditeit verbetert licht: De verhouding tussen het aanbod en de verkopen is licht verbeterd als gevolg van een daling van het aanbod (3,9%) en een stijging van de verkopen (0,6%). Dure woningen meest in waarde gedaald: Woningen in de duurste prijsklasse (> 500 duizend euro) zijn met 3,7% in waarde gedaald en kennen in alle landsdelen een daling van het aantal verkopen in het afgelopen jaar.

Introductie

1

Thema onderzoek

2

Woningwaarde

4

Voorspelling Prijsontwikkelingen

5

5

Segment analyses

9

Betaalbaarheid woning

10

Marktliquiditeit

11

Woningverkopen

13

Hypotheekmarkt

13

Executieverkopen en achterstanden

14

Commercieel Vastgoed

15

Overzicht Nederlandse woningmarkt

17

Thema: Aantal koopwoningen <100 dzd euro verdubbeld Calcasa analyseerde de markt voor goedkope woningen in 2013. Welke woningen op welke locatie kan men kopen voor 100 duizend euro of minder? Plekken met de meeste goedkope woningen vinden we terug in de grote steden Rotterdam en Den Haag, maar ook in Friesland, Twente en ZuidLimburg zijn veel goedkope woningen te vinden. Sinds de crisis is het aantal goedkope woningen verdubbeld. Tabel 1

CALCASA WOX Q4 2013 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

239

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX K-O-K prijsverandering WOX J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

Calcasa kengetallen Q42013 Bron: Calcasa

-1,9% 0,1% -3,5%

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014Q1

-0,8%

Voorspelling K-O-K 2014Q1

-1,0%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

17,9%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

7,7%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

0,6%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis

130.300

J-O-J verandering aantal woningverkopen

-5,6%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

0,7%

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Aantal koopwoningen van minder dan een ton verdubbeld Calcasa onderzocht de Nederlandse markt voor goedkope woningen (woningen van 100 duizend euro of minder). In het jaarrapport “Goedkope woningen 2013” worden de resultaten gepresenteerd. In Nederland bevinden zich in 2013 circa 55.000 koopwoningen die minder dan 100.000 euro waard zijn. In het rapport worden de voorraad en transacties van goedkope woningen geanalyseerd. De goedkoopste regio’s van Nederland worden beschreven en de plaatsen met de meeste goedkope woningen komen aan bod. Het rapport besluit met een beschrijving van de goedkoopste buurten en straten van Nederland. In dit kwartaalbericht belichten we enkele interessante uitkomsten. Woningen zijn de afgelopen vijf jaar goedkoper geworden. Betaalde men vijf jaar geleden nog gemiddeld 259 duizend euro voor een woning, aan het einde van 2013 is dat bedrag gedaald naar 227 duizend euro. Deze daling biedt ook kansen voor huizenkopers. Het aantal woningen met een prijs van 100 duizend euro of minder is de afgelopen jaren in omvang verdubbeld. Telde Nederland in 2008 nog 26,0 duizend woningen van 100 duizend euro of minder, in 2011 is dat aantal opgelopen naar 37,4 duizend euro en in 2013 zelfs naar 55,2 duizend euro: meer dan een verdubbeling in vijf jaar tijd. De meeste goedkope woningen bevinden zich in de regio Groot-Rijnmond en de Agglomeratie ‘s-Gravenhage (zie Tabel 2). Daar staan respectievelijk 14.500 en 7.900 woningen van 100 duizend euro of minder. ZeeuwschVlaanderen kent grootste aandeel goedkope koopwoningen ten opzichte van de totale koopwoningvoorraad met 8,7%. In Groot-Rijnmond is 5,2% van alle koopwoningen een goedkope woning en in Den Haag is dit 4,3%. De grootste stijging van het aantal goedkope koopwoningen zien we terug in de Corop regio ’s Zuid-Limburg en Noord-Friesland. Daar nam het aantal goedkope koopwoningen met 14,8% en 12,5% toe in het afgelopen jaar.

Corop

Aantal in 2013

Toename t.o.v. 2012

% van de koopwoningvoorraad

1

Groot-Rijnmond

14.500

4,3%

5,2%

2

Agglomeratie 's-Gravenhage

7.900

-3,3%

4,3%

3

Noord-Friesland

3.900

12,5%

2,6%

4

Zuid-Limburg

3.600

14,8%

4,3%

5

Zeeuwsch-Vlaanderen

3.000

0,7%

8,7%

6

Twente

2.500

6,9%

1,7%

7

Oost-Groningen

1.800

8,4%

4,5%

8

Overig Groningen

1.600

5,0%

1,8%

9

Overig Zeeland

1.300

11,0%

1,8%

10

Kop van Noord-Holland

1.200

10,6%

1,2%

55.200

5,8%

1,4%

Nederland

Tabel 2 Voorraad goedkope koopwoningen en de jaarontwikkeling in 10 Corop-regio’s van Nederland in 2013 Bron: Calcasa




Goedkope woningen het goedkoopst in de regio Utrecht De meeste goedkope woningen bevinden zich rondom Rotterdam en Den Haag, maar waar zijn deze woningen het duurst? Goedkope woningen zijn het duurst in de regio rondom Den Haag. Daar kost een goedkope woning gemiddelde 90,8 duizend euro. In het afgelopen jaar is daar nog 0,5% bijgekomen. In de regio Utrecht is de gemiddelde waarde van goedkope woningen het laagst met een gemiddelde van 72,9 duizend euro, en steeg de prijs met 0,1%. De toename van de gemiddelde woningwaarde wordt in dit geval vooral veroorzaakt door woningen die in prijs dalen van boven naar onder de 100 duizend euro. Met andere woorden, dit betreft niet de prijsontwikkeling van goedkope woningen. In tabel 3 wordt een overzicht gegeven van de gemiddelde woningwaarde en de prijsontwikkeling van de top 5 duurste en goedkoopste Corop-regio’s met woningen van 100 duizend euro of minder. Een gemiddelde goedkope woning kost 85,7 duizend euro en heeft 1,3% aan waarde verloren in het afgelopen jaar (zie tabel 3). De grootste waardedaling vond plaats in de Corop-regio Zuidoost-Drenthe. Goedkope koopwoningen hebben daar een gemiddelde waarde van 90,5 duizend euro; de prijzen daalden het afgelopen jaar met 3,6%. In de regio’s Utrecht, Delft en Westland steeg de gemiddelde waarde van een goedkope woning licht met 0,1%.

Corop

Gemiddelde waarde 2013

1 jaars prijsont- 1 jaars prijsontwikkeling goed- wikkeling alle kope woningen koopwoningen

1

Utrecht

€ 72.900

0,1%

0,3%

2

Delft en Westland

€ 75.700

0,1%

0,4%

3

Flevoland

€ 79.800

-0,7%

-2,1%

4

Veluwe

€ 79.900

-4,1%

-3,8%

5

Agglomeratie Leiden & Bollenstreek

€ 80.500

-0,6%

-1,1%

1

Agglomeratie 's-Gravenhage

€ 90.800

0,5%

0,9%

2

Zuidoost-Drenthe

€ 90.500

-3,6%

-4,8%

3

Delfzijl en omgeving

€ 89.800

-1,2%

-1,3%

4

Alkmaar en omgeving

€ 89.500

0,5%

-1,1%

5

Oost-Groningen

€ 89.400

-1,2%

-1,1%

Nederland

€ 85.700

-1,3%

-1,9%

Tabel 3 Gemiddelde woningwaarde en prijsontwikkeling van goedkope koopwoningen in de 5 duurste en goedkoopste Corop-regio’s van Nederland in 2013 Bron: Calcasa

Afslag goedkope koopwoningen 22% in Overig Zeeland Een koopwoning staat gemiddeld genomen 20,4 maanden te koop voordat deze wordt verkocht. Een goedkope woning daarentegen staat 2,5 maanden korter te koop: 17 maanden. In de regio Zuid-Limburg staan goedkope koopwoningen het langst te koop: 20 maanden. In deze regio is de uiteindelijke koopsom 20,1% lager dan de initiële vraagprijs. In de regio Den Haag en Twente staan goedkope koopwoningen het kortst te koop: 15 maanden. Het verschil tussen de initiële vraagprijs en de verkoopprijs is hier respectievelijk 18,0% en 16,2%. De regio met het grootste verschil tussen vraag- en verkoopprijs is Overig Zeeland: 22,3%.




Gemiddelde woningwaarde gelijk gebleven • • • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 239 punten. Gemiddelde woningwaarde: 227.000 euro. K-O-K prijsverandering: +0,1%. J-O-J prijsverandering: -1,9%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

• • • • • •

'12

'13

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

-10%

Prijsverandering

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 244.000 euro. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 178.000 euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: -0,2%. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +1,3%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: -2,3%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: -0,5%.

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: Calcasa

4% 2%

0% -2% -4% -6%

11K3

11K4

12K1

12K2

12K3

Eengezinswoningen

12K4

13K1

13K2

13K3

13K4

Meergezinswoningen




Voorspelling woningprijs Q1 2014 geeft lichte daling Voorspelling woningprijsontwikkeling eerste kwartaal 2014 • J-O-J voorspelling WOX: -0,8%. • K-O-K voorspelling WOX: -1,0%. • Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van: »» -1,1% voor eengezinswoningen. »» +0,4% voor meergezinswoningen. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel • West-Nederland: +0,1%. • Noord-Nederland: -1,5%. • Oost-Nederland: -2,6%. • Zuid-Nederland: -1,2%.

Grootste daling Q42013 provincies Drenthe en Gelderland • •

De grootste daling vond plaats in de provincie Drenthe (- 5,4%), gevolgd door de provincie Gelderland met een daling van 4,2%. De gemiddelde woningwaarde is met een stijging van 0,3% op jaarbasis nagenoeg gelijk gebleven in de provincie Utrecht.

4e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2013

eengezins-

meergezins-

t.o.v. 4e kwartaal

woningen

woningen

2012

Tabel 4

Groningen

184.000

148.000

-0,6%

Friesland

180.000

135.000

-2,0%

Drenthe

195.000

143.000

-5,4%

Overijssel

205.000

138.000

-2,0%

Flevoland

194.000

180.000

-2,1%

Gelderland

246.000

158.000

-4,2%

Utrecht

316.000

196.000

0,3%

Noord-Holland

290.000

239.000

-0,8%

Zuid-Holland

266.000

161.000

-1,1%

Zeeland

190.000

153.000

-2,4%

Noord-Brabant

254.000

169.000

-3,4%

Limburg

198.000

137.000

-3,3%

Nederland

244.000

178.000

-1,9%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa




Stabilisatie in Den Haag, Utrecht, Amsterdam en Delft e.o. • • • •

Grootste stijger op jaarbasis is de regio Agglomeratie ‘s-Gravenhage met een jaar-op-jaar ontwikkeling van +0,9%. Grootste daler op jaarbasis is de regio Noord-Drenthe met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -5,8%. Met een gemiddelde woningwaarde van 343 duizend euro is de Coropregio ’t Gooi en de Vechtstreek de duurste regio van Nederland. De goedkoopste regio is Delfzijl e.o. met een gemiddelde woningwaarde van 145 duizend euro. Figuur 3 Prijsontwikkeling per Corop-regio in het afgelopen jaar in Nederland Bron: Calcasa




Grootste daling sinds piek in Oosten en Zuiden • • •

Grootste daler sinds Q3 2008 is de Corop-regio Zuidwest-Gelderland: -17,6%. Grootste stijger sinds de top van de markt is er nog niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds halverwege 2008 is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen: -6,2%. In figuur 4 is de prijsontwikkeling sinds de top van de markt per gemeente weergegeven

Alle woningen Corop gebieden

Top van de markt (Q32008)

Afgelopen jaar

Laagste daling

Zeeuwsch-Vlaanderen

-6,2%

-0,1%

Overig Groningen

-7,8%

-0,4%

Zuidwest-Overijssel

-10,7%

-2,5%

Twente

-10,8%

-1,7%

Groot-Amsterdam

-10,8%

0,1%

Tabel 5 Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland. Bron: Calcasa

Hoogste daling Zuidwest-Gelderland

-17,6%

-3,4%

Veluwe

-17,5%

-3,8%

Zuidoost-Noord-Brabant

-17,2%

-3,1%

Achterhoek

-16,8%

-5,3%

Noordoost-Noord-Brabant

-16,5%

-3,9%

•

Figuur 4 Prijsontwikkeling sinds de top van de markt in 2008 per gemeente in Nederland Bron: Calcasa




Driekwart van alle buurten vertoont lichte prijsdaling • • • •

Voor het tweede kwartaal op rij is er een lichte stijging gemeten van de 1-jaars prijsontwikkeling: in 15% van alle buurten steeg de gemiddelde woningwaarde tussen de 0-5%. In Q3 2013 steeg nog in 4% van alle buurten de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% (zie Figuur 5). In de meeste buurten (77%) in Nederland is de gemiddelde woningwaarde nog gedaald het afgelopen jaar. De daling is echter voor de meeste buurten gering tot -5% op jaarbasis. In 7,8% van de buurten (924) is de prijsdaling fors geweest het afgelopen jaar. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde meer dan 5%. Dit zijn voornamelijk buurten in Drenthe en Zuidwest-Gelderland.

Figuur 5

Aandeel buurten (in %) naar 1-jaars prijsontwikkeling

Percentage buurten naar 1-jaars prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland Bron: Calcasa

90% 80%

70% 60%

50% 40% 30%

20% 10%

0%

<-5%

-5 tot 0% 1-jaars prijsontwikkeling Q42013

0 tot +5%

>5%

1-jaars prijsontwikkeling Q32013

Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline).




Dure woningen hardst in waarde gedaald Woningen in de prijsgroep > 500 duizend euro zijn het afgelopen jaar het hardst in waarde gedaald: -3,7%. Woningen in de prijscategorie 150.000 tot 250.000 zijn het minst hard in waarde gedaald het afgelopen jaar: daar betrof de prijsdaling 1,5%. In de prijsklasse 150-250 duizend euro zijn het afgelopen jaar veel woningen verhandeld: van alle verkochte woningen afgelopen jaar betrof 43% een woning in die prijsklasse.

• • •

Jaar-op-jaar Prijsklasse

Tabel 6

prijsontwikkeling

Minder dan 150.000

-2,4%

150.000 tot 250.000

-1,5%

250.000 tot 350.000

-1,7%

350.000 tot 500.000

-2,7%

Meer dan 500.000

-3,7%

Alle woningen

-1,9%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Kijken we naar hoe de transactiemarkt naar prijsklasse zich het afgelopen jaar heeft ontwikkeld, dan is een sterke toename waar te nemen van het aantal verkopen in de goedkope prijsklasse (tot 75 duizend euro) in de landsdelen Noord, Oost en Zuid. Woningen in de duurste prijsklasse (> 500 duizend euro) kennen in alle landsdelen een daling van het aantal verkopen in het afgelopen jaar (zie figuur 6).

•

•

Figuur 6

Aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (groeicijfer in %)

Ontwikkeling van het aantal transacties naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in 2013 ten opzichte van 2012 Bron: Calcasa

60

50 40

30 20

10 0

-10 -20 -30

Noord-Nederland < 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

150.000-250.000

West-Nederland 250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000




Betaalbaarheid verbeterd in 2013 De betaalbaarheid* van koopwoningen blijft verbeteren: koopwoningen zijn zelfs goedkoper dan halverwege de jaren ‘90. In dit kwartaal wordt gemiddeld 17,9% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7).

• •

J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: +7,7%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: +0,6%.

• •

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten Bron: Calcasa

35

30 25

20 15

'95

'96

'97

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Figuur 8 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente. Bron: Calcasa

*De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 10



Marktliquiditeit verbetert licht •

•

•

• • •

Het aantal verkopen stijgt licht terwijl het totale jaarlijkse aanbod afneemt (zie figuur 9). De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht komt hiermee uit op een factor 2,0. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat te koop staande woningen verkocht zouden zijn in het huidige verkoopklimaat. Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt rond de 130 duizend woningen. Dit is nog wel een daling van 5,6% ten opzichte van een jaar geleden, echter ten opzichte van het vorige kwartaal betreft het een lichte stijging van 0,6%. Het aanbod is de laatste jaren sterk gegroeid, maar neemt de laatste drie kwartalen af. In Q4 van 2013 worden er op jaarbasis ruim 265 duizend woningen aangeboden: dit is een daling van 3,9% ten opzichte van Q4 2012. De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,9 het laagst in de gemeente Sluis. Een gunstige aanbod/verkoopquote vinden we ook terug in Groningen (1,0) en Amsterdam (1,1). De aanbod/verkoopquote is het hoogst in het noorden en oosten van het land. In Veendam (4,8) en Delfzijl (4,2) zijn de aanbod/verkoopquotes het hoogst.

Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 9 Jaarlijks aantal verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2013 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

300.000 240.000 180.000 120.000 60.000

'08

'09

'10 Aanbod totaal

• • •

'11

'12

'13

Jaarlijks verkocht

Het percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen komt uit op 3,2%. Dit is een verbetering van 5,6% op jaarbasis. De marktliquiditeit voor gemeenten met meer dan 5.000 koopwoningen is het hoogst in Amsterdam en Groningen waar 7,9% respectievelijk 6,0% van de koopwoningvoorraad het afgelopen jaar is verkocht. In Roerdalen, Achtkarspelen, Leusden en Bronckhorst is de marktliquiditeit het laagst (zie figuur 11).



The WOX® Quarterly Q4 2013 Figuur 10 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: Calcasa

Figuur 11 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: Calcasa




Lichte stijging aantal woningverkopen • • •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 130 duizend. Dit is een lichte stijging ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling ten opzichte van een jaar geleden. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: -5,6%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +0,7%. Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 12

10%

300.000

5%

250.000

0%

Aantal woningverkopen op jaarbasis en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

200.000 -5% 150.000

-10% -15%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'09

'10

'11

'12

'13

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

* Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

Aantal verstrekte hypotheken gedaald • • •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 170 duizend in het vierde kwartaal van 2013. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -15,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -3,0%.

Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 13

20%

650.000

10%

500.000

0%

350.000

-10%

200.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

K-O-K verandering aantal hypotheken

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50.000




Wederom daling van executieverkopen op de veiling •

•

Ondanks de toenemende betalingsachterstanden en werkeloosheid daalt het aantal executieverkopen op de veiling. Op jaarbasis is het aantal executieverkopen met 27,6% gedaald tot een niveau van 1.500. Dit kan deels verklaard worden door een toename van gedwongen onderhandse verkopen in plaats van executoriale verkopen. In het vierde kwartaal van 2012 was 1,5% van het aantal woningverkopen een gedwongen verkoop tegenover 1,1% in het huidige kwartaal (zie figuur 14). Aantal executies

Figuur 14

3.000

2,0%

2.250

1,5%

1.500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

Executieverkopen per jaar

• •

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in WestNederland (53%) zoals te zien is in figuur 15: in Zuid-Nederland vindt 21% van de executieveilingen plaats. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 29,1% een appartement en 12,9% een tussenwoning.

Figuur 15

Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel

Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

450 400 350 300 250 200 150

100 50

0

Noord-Nederland vrijstaande woningen tussenwoningen

Oost-Nederland

West-Nederland

semi-vrijstaande woningen appartementen

Zuid-Nederland

hoekwoningen




Daling huurwaardes kantoren en winkels zet door • •

• •

De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 14,0% is gedaald tot een gemiddelde huurprijs van 142 euro per m2. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten (Industrial Price Index, IPI). daalde het minst met 2,6% in het afgelopen jaar. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten komt neer op 58 euro per m2. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen.

Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 16 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

135 125 115 105 95 85

'02

'03

'04

'05

'06

Kantoren

Nederland

'07

'08

'09

Winkels

Index (2001Q4=100)

'10

'11

'12

'13

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

Kantoren (OPI)

86

€ 119

-6,4%

-13,9%

Winkels (RPI)

99

€ 142

-14,0%

-14,8%

Bedrijfsruimten (IPI)

95

€ 58

-2,6%

-12,6%

Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL




Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 17 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren op basis van Calcasa PropertyNL OPI Bron: Calcasa PropertyNL

190 170

150 130

110 90 70 50

'02

'03

'04

'05 OPI

'06

'07

'08 RPI

'09

'10

'11

'12

'13

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




d

bo

ptij (m n

Ve rk

d)

oo

ig a Hu id

ver kop

en

an

ns se

de

rlijk Jaa

Tot aa hu l ish ou

Tot a

Hu u

Ko o

d

lkin evo le b

rwo n

pw on

ing

ing

en

en

ten em art Ap p

All e

steden

en

en ing

Ee ng e wo zinsnin ge n

wo n

Grote

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

397.475

103.975

293.500

24%

74%

779.810

427.350

7.810

8.110

18,0

Rotterdam

297.750

112.725

185.000

33%

65%

610.390

309.940

4.290

8.600

20,3

Den Haag

239.150

70.675

168.475

43%

55%

495.090

245.210

4.540

7.120

20,0

Utrecht

133.450

74.100

59.350

46%

53%

311.370

162.960

2.980

4.560

19,9

97.625

69.600

28.025

45%

55%

216.040

109.240

2.020

3.120

21,2

Groningen

254.675

191.900

62.775

56%

44%

579.030

279.960

4.770

10.230

20,6

Friesland

282.700

247.000

35.700

61%

39%

647.290

282.480

4.700

12.230

21,0

Drenthe

208.575

185.325

23.250

63%

36%

491.410

210.290

3.970

9.710

20,8

Overijssel

466.000

387.350

78.625

58%

41%

1.134.470

480.110

8.010

15.760

20,5

Flevoland

153.850

130.450

23.400

63%

36%

391.970

159.510

2.770

6.390

20,9

Gelderland

822.275

676.125

146.150

58%

41%

2.004.680

860.290

14.270

33.600

21,0

Utrecht

509.875

364.400

145.475

57%

42%

1.228.790

548.050

9.900

17.760

19,8

Noord-Holland

1.225.950

721.025

504.925

47%

52%

2.691.480

1.269.310

22.870

37.300

19,2

Zuid-Holland

1.578.925

890.200

688.750

49%

50%

3.528.320

1.610.770

27.280

52.370

19,9

176.475

154.000

22.475

64%

35%

381.540

168.610

4.080

7.080

20,4

1.033.475

849.775

183.700

60%

40%

2.454.200

1.066.760

18.520

41.370

20,8

505.475

414.850

90.625

59%

41%

1.122.650

507.690

8.360

17.400

20,1

7,218.000

5.207.250

2.010.550

55%

44%

16778000

7513000

129.500

261.180

20,1

Eindhoven

Tabel 8 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

Figuren 18 & 19

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 4,0%

Aantal koopwoningen

12%

Bron figuur 18: CBS Bron figuur 19: Calcasa

2,0% 0,0%

31%

Aantal corporatie huurwoningen

-2,0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

-6,0%

Alle woningen

-4,0%

57%

Eengezinswoningen Appartementen

-8,0% Nederland

1.106

11,8%

91.812

26,9%

Hypotheekverkopen

169.992

-15,0%

Totale hypotheekschuld (x 1.000.000)

647.000

-0,2%

Executieverkopen HH betalingsproblemen

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) 10% 9%

ING

700.000 650.000

260

100

6%

95

5%

90

4%

85

3%

80

2%

75

1%

220

0%

210

BNP 2010=100

Inflatie

Werkloosheid

2011

2012

2013

-0,6%

Figuren 21 & 22

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013)

7%

2010

Delta Lloyd

-2,7%

280

105

2009

Syntrus Achmea

0,8%0,6% -0,2% -0,6%

8%

2008

ABN-AMRO 1,0%

110

2007

Bron tabel 9: NHG, BKR, DNB Bron figuur 20: Calcasa, IG&H

Westland Utrecht

1,0%

270

2006

Florius

Nationale Nederlanden

BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) 115

2005

Argenta spaarbank

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013)

120

2004

-5,3%

4,4%

Bron: NHG, BKR, DNB

2003

Utrecht

-14,0%

2002

Eindhoven

Rabobank

verandering

27.700

2001

Rotterdam

J-O-J

Aantal

NHG verkopen

2000

Tabel 9 & Figuur 20

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q4 2013

70

Den Haag

Hypotheekcijfers

Amsterdam

-10,0%

600.000

250

Bron figuur 21: DNB, CBS Bron figuur 22: Calcasa, DNB

550.000

240

500.000

230

450.000

2006

2007

2008

2009

WOX (1995=100)

2010

2011

2012

Hypotheekschuld (DNB)

2013

400.000




Bijlage vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

220.000

182.000

162.000

162.000

184.000

Friesland

239.000

176.000

149.000

137.000

180.000

Drenthe

268.000

188.000

158.000

145.000

195.000

Overijssel

319.000

206.000

188.000

176.000

205.000

Flevoland

313.000

236.000

178.000

168.000

194.000

Gelderland

360.000

248.000

209.000

189.000

246.000

Utrecht

580.000

392.000

280.000

258.000

316.000

Noord-Holland

438.000

347.000

259.000

237.000

290.000

Zuid-Holland

440.000

333.000

253.000

235.000

266.000

Zeeland

260.000

181.000

161.000

153.000

190.000

Noord-Brabant

384.000

263.000

224.000

207.000

254.000

Limburg

295.000

192.000

178.000

170.000

198.000

Nederland

342.000

252.000

221.000

209.000

244.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

140.000

138.000

139.000

148.000

148.000

Friesland Drenthe

133.000

118.000

132.000

135.000

135.000

136.000

127.000

127.000

154.000

143.000

Overijssel

133.000

134.000

147.000

154.000

138.000

Flevoland

178.000

158.000

153.000

148.000

180.000

Gelderland

164.000

151.000

165.000

181.000

158.000

Utrecht

188.000

170.000

200.000

198.000

196.000

Noord-Holland

197.000

185.000

226.000

263.000

239.000

Zuid-Holland

142.000

147.000

171.000

162.000

161.000

Zeeland

158.000

170.000

149.000

142.000

153.000

Noord-Brabant

173.000

158.000

172.000

180.000

169.000

Limburg

140.000

126.000

145.000

151.000

137.000

Nederland

159.000

155.000

181.000

195.000

178.000

Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het vierde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten Bloemendaal

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten 581

Tabel 12

(x 1.000)

Schiedam

157

Wassenaar

509

Terneuzen

155

Naarden

437

Veendam

154

Heemstede

436

Brunssum

153

De Bilt

382

Den Helder

153

Bussum

361

Kerkrade

152

Wijdemeren

361

Heerlen

149

Zeist

359

Oldambt

146

Utrechtse Heuvelrug

356

Leeuwarden

146

Bergen (NH.)

342

Delfzijl

139

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Wassenaar

1,7%

De Wolden

-6,6%

Utrecht

1,6%

Westerveld

-6,4%

Pijnacker-Nootdorp

1,1%

Midden-Drenthe

-6,2%

's-Gravenhage

0,9%

Aa en Hunze

-5,9%

Leidschendam-Voorburg

0,8%

Tynaarlo

-5,8%

Bloemendaal

0,7%

Assen

-5,7%

Zoetermeer

0,7%

Bronckhorst

-5,7%

Amsterdam

0,6%

Meppel

-5,6%

Bergen (NH.)

0,6%

Aalten

-5,5%

Rijswijk

0,5%

Brummen

-5,5%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2013 (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2013 (in %) Bron: Calcasa




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema: Aantal koopwoningen

Recommend Documents