Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema: Amsterdam voorloper in voorzichtig herstel

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q3 2013

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Voorzichtig herstel: Meerdere woningmarkt indicatoren zijn positief. Herstel is nog niet zeker. Op jaarbasis is nog steeds sprake van een daling van 2,2%. Verbetering in de woningprijsontwikkeling: De gemiddelde woningprijs daalt nog steeds op jaarbasis, echter de snelheid van de daling neemt af. Ten opzichte van het vorige kwartaal stegen de prijzen met 1,1% naar een gemiddelde woningwaarde van €227.000. In een kwart van de Nederlandse buurten stegen de prijzen op jaarbasis. Marktliquiditeit verbetert licht: De verhouding tussen het aanbod en de verkopen is licht verbeterd naar een factor 2,0. Hiermee duurt het circa 24 maanden voordat de bestaande voorraad koopwoningen wordt verkocht. Aantal woningverkopen stijgt: Het aantal woningverkopen is ten opzichte van het vorig kwartaal gestegen met 5,3%. Op jaarbasis daalt het aantal verkochte woningen nog met 4,0%.

Introductie

1

Thema onderzoek

2

Woningwaarde

5

Thema: Amsterdam voorloper in voorzichtig herstel

Voorspelling Prijsontwikkelingen

6

7

Segment analyses

9

Betaalbaarheid woning

10

Marktliquiditeit

11

Woningverkopen

13

Hypotheekmarkt

13

Executieverkopen en achterstanden

14

Nieuwbouw 15 Commercieel Vastgoed

17

Overzicht Nederlandse woningmarkt

19

Calcasa analyseerde de woningmarktontwikkelingen in het derde kwartaal van 2013 en signaleerde meerdere indicatoren die wijzen in de richting van een voorzichtig herstel van de woningmarkt: het aanbod daalt, het aantal verkooptransacties neemt toe en de negatieve prijsontwikkeling vlakt af. In Amsterdam is het afgelopen kwartaal de marktliquiditeit gestegen met 10,8% tot een aanbod/verkoopquote van 1,0. De gemiddelde woningwaarde nam in dezelfde periode toe met 1,0%.

Tabel 1

CALCASA WOX Q3 2013 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

239

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX K-O-K prijsverandering WOX J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

Calcasa kengetallen Q32013 Bron: Calcasa

-2,2% 1,1% -5,0%

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2013Q4

-2,4%

Voorspelling K-O-K 2013Q4

-0,3%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

18,0%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

10,0%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

1,1%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis

129.499

J-O-J verandering aantal woningverkopen

-4,0%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

5,3%

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Amsterdam voorloper positieve marktontwikkelingen De gemiddelde woningwaarde is voor het eerst sinds 2011 weer toegenomen. Dit kwartaal is deze met 1,1% gestegen naar een gemiddelde van 227 duizend euro. De jaar-op-jaarontwikkeling is nog negatief met een prijsdaling van 2,2%. Deze daling is de afgelopen drie kwartalen wel afgevlakt. Calcasa zocht op lager schaalniveau naar regio’s/gebieden met een positieve prijsontwikkeling. De regio met de grootste positieve prijsontwikkeling in de afgelopen kwartalen is Zeeuwsch-Vlaanderen. In deze regio zijn specifieke ontwikkelingen en omstandigheden die het tot een “groeiregio” maken. Hierover bericht Calcasa in een speciale tussenuitgave dit jaar. Op zoek naar voorlopers in de markt ziet Calcasa een positieve marktontwikkeling in een aantal grote steden in Nederland. Groningen, Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Arnhem en Nijmegen kennen momenteel het hoogste aandeel woningverkopen (zie Figuur 3). De marktliquiditeit voor die gebieden is positief met een toename van het aantal verkopen, een daling van de aanbod/verkoopquote en in enkele gebieden een toename van de gemiddelde woningwaarde. In deze ontwikkeling loopt Amsterdam voorop. De marktliquiditeit van de woningmarkt kan op diverse manieren worden gemeten. Een van de manieren is de verhouding tussen wat wordt verkocht in een gebied af te zetten tegen wat te koop staat. Een andere mogelijkheid is om wat wordt verkocht af te zetten tegen de gehele koopwoningvoorraad in een gebied. Beide kengetallen zeggen iets over het verkoopklimaat c.q. de marktliquiditeit. Sinds de crisis steeg het aanbod van woningen en namen de transacties af. Hierdoor ontstond een enorme verkoopportefeuille (zie ook Figuur 10 op pagina 11). In Amsterdam is de marktliquiditeit het afgelopen kwartaal fors verbeterd (10,8%). De verhouding tussen het aanbod en de verkopen in een jaar is naar een factor 1,0 toegegroeid, wat inhoudt dat gedurende het afgelopen jaar evenveel woningen zijn verkocht als wordt aangeboden. In Amsterdam worden veel woningen aangeboden (8,1% van de koopwoningvoorraad), maar ook veel verkocht (7,8% van de koopwoningvoorraad). Zoals te zien is in Figuur 1 heeft in Amsterdam het jaarlijks aantal verkopen het totale jaarlijkse aanbod bijna genaderd. Voor Amsterdam-Centrum geldt zelfs dat de marktliquiditeit onder de 1 ligt met een aanbod/verkoopfactor van 0,75. Figuur 1

Aanbod versus verkopen in Amsterdam

Het jaarlijks aantal verkopen afgezet tegen het jaarlijkse aanbod per kwartaal in de gemeente Amsterdam in de periode 2006-2013 Bron: Calcasa

14000 12000

10000 8000 6000

4000 2000 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Aantal jaarlijkse transacties in Amsterdam Aantal jaarlijks te koop aangeboden woningen in Amsterdam




De gemiddelde woningwaarde is met 1,0% toegenomen in het afgelopen kwartaal en ten opzichte van een half jaar geleden bedraagt de stijging 2,7%. Sinds begin 2013 is er een opgaande lijn in de prijsontwikkeling van Amsterdam waar te nemen (zie Figuur 2). Nog niet in elke regio is ook al een gunstige jaar-op-jaar prijsontwikkeling te ontdekken in het derde kwartaal van 2013. In het afgelopen kwartaal stegen de prijzen, maar om van een opgaan de trend te spreken zijn een aantal opeenvolgende kwartalen met een positieve prijsontwikkeling nodig. Gemiddelde woningprijsontwikkeling Nederland en Amsterdam 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10%

Figuur 2 Gemiddelde jaar-op-jaar woningprijsontwikkeling per kwartaal in Amsterdam en Nederland in de periode 2008-2013 Bron: Calcasa

'08

'09

'10

J-O-J prijsverandering Nederland

'11

'12

'13

J-O-J prijsverandering Amsterdam

Figuur 3 Aantal woningverkopen ten opzichte van de koopwoningvoorraad (in %) per gemeente in Nederland Bron: Calcasa




Voor een aantal grote steden zijn de woningmarktindicatoren positiever dit kwartaal, echter herstel is nog niet zeker. Op jaarbasis is er vaak nog steeds een negatieve woningprijsontwikkeling. Wel kennen Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, Arnhem, Groningen en Nijmegen momenteel een hogere marktliquiditeit dan het Nederlands gemiddelde (zie Figuur 3). In de grote steden heeft het aantal verkopen op jaarbasis in omvang het totale aanbod meer genaderd. In drie van de vijf grote steden is de gemiddelde woningwaarde gestegen het afgelopen half jaar (zie Tabel 2). Op kwartaalbasis stijgen de prijzen in alle grote steden.

Gemeenten

1/2 jaars prijsontwikkeling

% koopvoorraad verkocht

% koopvoorraad aangeboden

Marktliquiditeit (aanbod/ verkopen)

Kwartaalverandering marktliquiditeit

Amsterdam

2,7%

7,8%

8,1%

1,04

10,8%

Den Haag

4,4%

4,3%

6,7%

1,57

8,6%

Rotterdam

3,9%

4,2%

8,5%

2,00

4,3%

Utrecht

-1,6%

4,6%

7,0%

1,53

8,4%

Eindhoven

-0,8%

4,6%

7,0%

1,54

11,9%

Nederland

0,1%

3,2%

6,7%

2,02

8,2%

Tabel 2 Marktindicatoren in de vijf grote steden van Nederland Bron: Calcasa

Tekort aan woningen grote steden verwacht In figuur 4 is de woningvoorraad voor 2015 weergegeven (alle woningen) en de voorspelde tekorten voor 2015 (Primos 2013, ABF). De figuur laat ons zien dat in steden als Utrecht, Groningen en Amsterdam over een paar jaar een tekort aan woningen zal zijn van respectievelijk 8,3%, 7,7% en 7,2% van de woningvoorraad prognose voor 2015. Voor Amsterdam gaat het dan om bijna 30 duizend woningen (zowel huur als koop) voor 2015. Bij een aantrekkende woningmarkt en een gebrek aan voldoende nieuwbouw zullen deze tekorten de druk op de regionale woningmarkten gaan verhogen.

Figuur 4

100%

Totale woningvoorraad en voorspelde woningtekort in 2015 voor een aantal grote steden in Nederland Bron: ABF primos 2013, bewerking Calcasa

98% 96% 94% 92% 90% 88% Eindhoven

Woningtekort 2015

Arnhem

Rotterdam

Woningvoorraad 2015

Den Haag

Nijmegen

Amsterdam

Groningen

Utrecht

86%




Gemiddelde woningwaarde stijgt op kwartaalbasis • • • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 239 punten. Gemiddelde woningwaarde: 227.000 euro. K-O-K prijsverandering: +1,1%. J-O-J prijsverandering: -2,2%. Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 5

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'11

'12

'13

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

-10%

Prijsverandering

•

Sinds halverwege 2011 daalde de gemiddelde woningwaarde elke kwartaal. Dit kwartaal stijgt de gemiddelde woningwaarde voor het eerst sinds 2011 weer.

• • • • • •

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 245.000 euro. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 176.000 euro. K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,2%. K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +0,8%. J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: -2,3%. J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: -1,7%. Figuur 6

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: Calcasa

4% 2%

0% -2% -4% -6%

11K2

11K3

11K4

12K1

12K2

Eengezinswoningen

12K3

12K4

13K1

13K2

13K3

Meergezinswoningen




Voorspelling daling woningprijs neemt af Voorspelling woningprijsontwikkeling vierde kwartaal 2013 • K-O-K voorspelling WOX: -0,3%. • J-O-J voorspelling WOX: -2,4%. • Uitgesplitst naar woningtype, voorspelt Calcasa een daling van de woningprijs op jaarbasis van: »» -2,8% voor eengezinswoningen. »» -1,4% voor meergezinswoningen. Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel • West-Nederland: -1,8%. • Noord-Nederland: -2,5%. • Oost-Nederland: -3,4%. • Zuid-Nederland: -3,5%.

Provincie Zeeland presteert het beste • •

De gemiddelde woningwaarde is het hardst gestegen in de provincie Zeeland: +2,4% op jaarbasis. Hierover meer in een speciale tussenuitgave van de WOX. De grootste daling vond plaats in de provincie Groningen:- 4,3%.

3e Kwartaal 2013

Gemiddelde prijs eengezinswoningen

Gemiddelde prijs meergezinswoningen

Prijsverandering t.o.v. 3e kwartaal 2012

Tabel 3

Groningen

€ 181.000

€ 148.000

-4,3%

Friesland

€ 186.000

€ 134.000

1,4%

Drenthe

€ 198.000

€ 142.000

-3,9%

Overijssel

€ 206.000

€ 138.000

-2,5%

Flevoland

€ 194.000

€ 168.000

-2,9%

Gelderland

€ 246.000

€ 161.000

-3,5%

Utrecht

€ 319.000

€ 181.000

-1,4%

Noord-Holland

€ 288.000

€ 238.000

-2,6%

Zuid-Holland

€ 267.000

€ 157.000

-1,1%

Zeeland

€ 197.000

€ 151.000

2,4%

Noord-Brabant

€ 251.000

€ 174.000

-3,5%

Limburg

€ 199.000

€ 138.000

-1,8%

Nederland

€ 245.000

€ 176.000

-2,2%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa




Grootste daler Corop-regio Noord-Limburg • • • •

Grootste daler op jaarbasis is de regio Noord-Limburg met een jaar-op-jaar ontwikkeling van -7,8%. Grootste stijger op jaarbasis is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen met een jaar-op-jaar ontwikkeling van +5,5%. In 8 van de 40 Corop-regio’s steeg de gemiddelde woningwaarde met 0 tot 5,5% in het afgelopen jaar. In 6 van de 40 Corop-regio’s daalde de gemiddelde woningwaarde met 5% of meer in het afgelopen jaar.

Een overzicht van de gemiddelde prijzen per Corop-regio en de prijsontwikkeling in het afgelopen jaar staan vermeld in de Bijlage: figuur 26 en 27.

Zuidwest-Gelderland grootste daler sinds piek • •

Grootste daler sinds de top van de markt (3Q2008) is wederom de Coropregio Zuidwest-Gelderland: -20,1%. Grootste stijger sinds de top van de markt is er nog niet. De Corop-regio waar de prijzen het minst gedaald zijn sinds halverwege 2008 is de regio Zeeuwsch-Vlaanderen: -3,6%.

Alle woningen

Top van de markt (Q32008)

Corop gebieden

Laagste daling

Afgelopen jaar

Tabel 4

Zeeuwsch-Vlaanderen

-3,6%

5,5%

Noord-Friesland

-8,6%

4,8%

Overig Groningen

-9,0%

-4,5%

Overig Zeeland

-9,2%

1,3%

Zuidwest-Overijssel

-9,3%

-3,0%

Zuidwest-Gelderland

-20,1%

-7,1%

Zuidoost-Noord-Brabant

-17,7%

-2,4%

Achterhoek

-17,6%

-5,2%

Veluwe

-17,3%

-3,3%

Noordoost-Noord-Brabant

-16,9%

-5,7%

Top 5 Corop-gebieden in daling en stijging van de gemiddelde woningwaarde sinds de top van de markt in 2008 en in het afgelopen jaar in Nederland Bron: Calcasa

Hoogste daling




Kwart van buurten vertoont positieve prijsontwikkeling • • • •

Voor het eerst sinds halverwege 2011 stijgt de gemiddelde woningwaarde weer. In 4% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% gestegen. Dit zijn voornamelijk buurten in Terneuzen, Sluis, Hulst en Leeuwarden. In het gros van alle buurten (76%) in Nederland is de gemiddelde woningwaarde nog wel gedaald het afgelopen jaar. De daling van de meeste buurten (59%) is echter gering met 0 tot -5% op jaarbasis. In 17% van de buurten is de prijsdaling fors geweest het afgelopen jaar. In 2.037 buurten daalde de gemiddelde woningwaarde tussen de 5 en 10%. Dit zijn voornamelijk buurten in de Achterhoek, Noordoost-Noord-Brabant, Zuidwest-Gelderland, de Kop van Noord-Holland en delen van Groningen en Zuidwest-Drenthe. Figuur 7

Aantal buurten (in%) naar 1 jaar prijsontwikkeling 4%

20%

17%

-5 tot -10%

Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland Bron: Calcasa

-5 tot 0% 0 tot +5% +5 -10%

59%

Meer informatie over de prijsontwikkeling op diverse regionale schaalniveaus is te raadplegen via de Calcasa WOX online (calcasa.nl/woxonline).




Woningen 350-500 duizend minst hard in waarde gedaald • •

Woningen in de prijsgroep 350.000 tot 500.000 euro zijn het afgelopen jaar het minst hard in waarde gedaald: -0,4%. Woningen in de prijscategorie 250.000 tot 350.000 euro zijn het hardst in waarde gedaald het afgelopen jaar. Daar betrof de prijsdaling 2,9%.

Prijsklasse

Tabel 5a

Jaar-op-jaar prijsontwikkeling

Minder dan 150.000

-1,8%

150.000 tot 250.000

-2,5%

250.000 tot 350.000

-2,9%

350.000 tot 500.000

-0,4%

Meer dan 500.000

-2,0%

Alle woningen

-2,2%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Appartementen minst hard in waarde gedaald • • •

De laagste waardedaling is voor de (half) vrijstaande woningen gebouwd in de vooroorlogse periode (-0,7%). De grootste waardedaling zien we terug bij de (half-) vrijstaande woningen gebouwd na 1980 (-3,1%). Naar woningtype is de laagste waardedaling voor de appartementen gebouwd voor 1944 (-1,5%) en na 1980 (-1,5%).

Jaar-op-jaar prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

Tabel 5b 1945-1979

vanaf 1980

(Half-) Vrijstaand

-0,7%

-3,0%

-3,1%

Hoek/rijwoning

-1,6%

-2,9%

-2,1%

Appartement

-1,5%

-2,3%

-1,5%

Prijsontwikkelingen naar woningtype en bouwjaar in Nederland Bron: Calcasa




Betaalbaarheid wonen verbetert met 41,2% sinds piek • • • • •

De betaalbaarheid* van het wonen blijft verbeteren; het wonen is sinds halverwege de jaren ’90 niet meer zo goedkoop geweest. In dit kwartaal wordt gemiddeld 18,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie Figuur 8). Sinds de top van de markt (eind 2008) is de betaalbaarheid van het wonen met 41,2% fors verbeterd: toen gaf men gemiddeld nog 30,6% uit aan netto woonlasten. J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -10,0%. K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -1,1%. Figuur 8

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Het deel van het netto maandinkomen dat gebruikt wordt voor de netto woonlasten Bron: Calcasa

35

30 25

20 15

'95

'96

'97

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Figuur 9 % < 17,0 17,0 < 18,0

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) naar gemeente. Bron: Calcasa

18,0 < 21,0 21,0 < 23,0 ≥ 23,0

*De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 10



Marktliquiditeit verbetert verder •

•

•

• •

Het aantal verkopen is voor het eerst weer gestegen (zie Figuur 10). Het jaarlijks aantal verkochte woningen ligt in het derde kwartaal rond de 129,5 duizend woningen. Dit is nog wel een daling van 4,0% ten opzichte van een jaar geleden, echter ten opzichte van het vorige kwartaal betreft het een stijging van 5,3%. Het aanbod is de laatste jaren sterk gegroeid, maar neemt de laatste twee kwartalen af. In Q3 van 2013 worden er ruim 261,2 duizend woningen aangeboden: een daling van 4,3% op jaarbasis. Het percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen noemen we de marktliquiditeit. De marktliquiditeit voor heel Nederland komt uit op 3,2%. Dit is een verbetering van 4,0% op jaarbasis en van 5,3% ten opzichte van het vorige kwartaal. In het derde kwartaal van 2008 werd er nog gemiddeld 5,8% van de koopwoningvoorraad verkocht. De marktliquiditeit is hiermee gedaald met 44,8% sinds de start van de crisis. De marktliquiditeit is het hoogst in Groot-Amsterdam (5,1%) en in Agglomeratie ’s-Gravenhage en Overig Groningen (3,9%). In de Coropregio’s Delfzijl e.o. , Oost-Groningen en de Achterhoek is de marktliquiditeit het laagst met 2,3% respectievelijk 2,4% (zie Figuur 11). Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 10 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2013 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

300.000 240.000 180.000 120.000 60.000

'00

'01

'02

'03

'04

'05

Aanbod totaal

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Jaarlijks verkocht

• •

De gemiddelde vraagprijs ligt rond de 293 duizend euro. De gemiddelde verkooptijd is 20,1 maanden.

•

De verhouding tussen te koop staand en verkocht is in het laatste kwartaal gedaald naar een factor 2,0. Dit betekent dat het gemiddeld genomen circa 24 maanden duurt voordat de bestaande voorraad te koop staande woningen verkocht is in het huidige verkoopklimaat. De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 1,3 het laagst in Groot-Amsterdam. Een gunstigere aanbod/verkoopquote vinden we terug in de regio’s Zeeuwsch-Vlaanderen (1,3), Zaanstreek (1,5) en Delft en Westland (1,5) (zie Figuur 12). De aanbod/verkoopquote is het hoogst in het noorden en oosten van het land. Oost-Groningen voert de lijst aan met een verhoudingscijfer van 3,8, gevolgd door Delfzijl e.o. met een cijfer van 3,2.

• • •




% < 2,7 2,7 < 2,9 2,9 < 3,1 3,1 < 3,3

Figuur 11 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per Corop-regio in Nederland Bron: Calcasa

≥ 3,3

factor < 1,70 1,70 < 2,00 2,00 < 2,30

Figuur 12 Aanbod/verkoopquote alle woningen per Corop-regio in Nederland Bron: Calcasa

2,30 < 2,60 ≥ 2,60




Stijging aantal woningverkopen • • •

Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 129,5 duizend. Dit is een forse stijging ten opzichte van het derde kwartaal van 2012. Toen werden op jaarbasis 123 duizend woningen verkocht. J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: -4,0%. K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +5,3%. Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 13 300.000

10% 5%

250.000

0%

Aantal woningverkopen op jaarbasis en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

200.000 -5% 150.000

-10% -15%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'09

'10

'11

'12

'13

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

* Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend(gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

Aantal verstrekte hypotheken met 0,5% gestegen • • • •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt 175,2 duizend in het derde kwartaal van 2013. Daling aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis met 60,2% sinds de top van de markt in 2008. J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: -12,0%. K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +0,5%. Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 14

20%

650.000

10%

500.000

0%

350.000

-10%

200.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

K-O-K verandering aantal hypotheken

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50.000




Wederom daling van executieverkopen •

•

Ondanks de toenemende betalingsachterstanden en werkeloosheid daalt het aantal executieverkopen. Op jaarbasis is het aantal executieverkopen met 29,1% gedaald tot een niveau van 1.601. Dit wordt verklaard doordat banken vaker kiezen voor gedwongen onderhandse verkopen in plaats van executoriale verkopen. In het derde kwartaal van 2011 was 1,5% van het aantal woningverkopen een gedwongen verkoop tegenover 1,2% in het huidige kwartaal (zie figuur 15). Aantal executies

Figuur 15

3.000

2,0%

2.250

1,5%

1.500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

'03

'04

'05

Executieverkopen per jaar

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Toename huishoudens met betalingsachterstanden • • •

•

Momenteel hebben 91.812 huishoudens moeite met het betalen van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2013). Dit is een toename van 12,1% sinds een half jaar geleden. In de afgelopen periode hebben 9.924 extra huishoudens moeite met het betalen van hun hypotheek (BKR, hypotheekbarometer, 2013). Sinds 2011 neemt het aantal huishoudens met betalingsachterstanden fors toe, zoals te zien is in Figuur 16. Begin 2007 waren er 30 duizend huiseigenaren met betalingsproblemen, in 2011 liep dat op naar 65 duizend en begin 2013 nam dat aantal verder toe naar 82 duizend. Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 206% gestegen.




Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek

Figuur 16 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren 2007-2013 Bron: BKR, bewerking Calcasa

110.000

90.000

70.000

50.000

30.000

10.000

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

Verkoop nieuwbouwwoningen neemt toe •

• • • •

Het eerste kwartaal van 2013 liet een terugval zien in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen naar 2.136. In het tweede kwartaal is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen fors toegenomen naar een aantal van 3.164. Dit is een stijging van 48,1% ten opzichte van het vorige kwartaal. Afname aantal verkochte nieuwbouwwoningen op jaarbasis met 9,4%. Gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen is 247.600 euro. Daling gemiddelde verkoopprijs op jaarbasis van 0,7%. De nieuwbouw heeft momenteel een zwakkere positie in de woningmarkt. In de dalende markt is het dure nieuwbouwsegment als eerste weggevallen.

Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland

Figuur 17

14.000

€350.000

11.500 €300.000

9.000 6.500

Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2013 Bron: MNW, bewerking Calcasa

€250.000

4.000 1.500

'05

'06

'07

'08

Aantal verkopen

'09

'10

'11

'12

'13

€200.000

Verkoopprijs




Aanbod en verkopen nieuwbouwwoningen nemen toe •

•

•

Het aanbod van nieuwbouwwoningen neemt weer toe in het tweede kwartaal van 2013. Er staan momenteel 3.905 nieuwe woningen te koop. Dit is een J-O-J stijging van 10,6%. Ten opzichte van het vorige kwartaal bedraagt de stijging 33,4%. Ook het aantal verkopen volgt een gelijke trend. Er zijn in het tweede kwartaal van 2013 weer meer nieuwbouwwoningen verkocht. Een stijging van 48,1% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2013. Ten opzichte van een jaar geleden is er nog wel een daling te zien van 9,4%. De verkoopportefeuille van nieuwbouwwoningen nam de afgelopen jaren toe tot een aantal van 17.178 nieuwbouwwoningen in het eerste kwartaal van 2013. Halverwege 2013 is daar een verandering in gekomen (grotendeels doordat de nieuwbouw tot stilstand is gekomen en door een toename van het aantal verkopen in 2013). Aan het einde van het derde kwartaal 2013 zitten er nog 14.939 nieuwbouwwoningen in de verkoopportefeuille. Dit is een J-O-J afname van 13,9%. Ten opzichte van het vorige kwartaal bedraagt de afname 6,1%.

Nieuwbouw: aanbod versus verkoop

Figuur 18 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2013 Bron: MNW, bewerking Calcasa

20.000

15.000

10.000

5.000

0

'05

'06

'07

'08

Aanbod nieuwbouw koopwoningen

'09

'10

'11

'12

'13

Verkoop nieuwbouw koopwoningen

Verkoopportefeuille koopwoningen




Daling huurwaardes kantoren en winkels zet door • • • • •

De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) toont aan dat de winkelhuurprijs per vierkante meter het afgelopen jaar 16,3% is gedaald. Voor commercieel vastgoed is de kleinste daling van de huurprijs in het afgelopen teruggevonden bij de kantoren (Office Price Index, OPI). De daling betrof daar 3,9%. De huurprijs van bedrijfsruimten daalde nog op jaarbasis, maar ten opzichte van het tweede kwartaal 2013 is er een lichte stijging waargenomen. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 19 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

135 125 115 105 95 85

'02

'03

'04

Kantoren

'05

'06

'07

'08

Winkels

'09

'10

'11

'12

'13

Bedrijfsruimten

Huurprijsontwikkeling commercieel vastgoed • • •

De grootste daling van de vastgoedindexen in de afgelopen 3 jaar heeft plaatsgevonden bij de winkels (zie Tabel 6). Ten opzichte van het derde kwartaal 2010 is de gemiddelde huurprijs van winkels het meest gedaald met 15,5% tot een gemiddelde huurprijs van 152 euro per m2. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten daalde het minst met 8,7% in de afgelopen 3 jaar. De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten komt neer op 60 euro per m2.




Index (2001Q4=100)

Nederland Kantoren (OPI) Winkels (RPI) Bedrijfsruimten (IPI)

Gemiddelde huur per m2

jaarontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

88

€ 123

-3,9%

-9,7%

106

€ 152

-16,3%

-15,5%

98

€ 60

-4,4%

-8,7%

Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL

Figuur 20 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren op basis van Calcasa PropertyNL OPI Bron: Calcasa PropertyNL

190 170

150 130

110 90 70 50

'02

'03

'04

'05 OPI

'06

'07

'08 RPI

'09

'10

'11

'12

'13

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




bo Hu id

ig a

an

ns de

rlij ver kse kop en

Jaa

Ve rko (m optijd nd )

d

lkin Tot a

Tot aa hu l ish ou

le b

rwo n

evo

ing

ing Ko o

Hu u

pw on

em art Ap p

en

en

ten en

en Ee ng ezi wo n nin sge n

ing wo n All e

Grote steden

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

397.475

103.975

293.500

24%

74%

779.810

427.350

7.810

8.110

18,0

Rotterdam

297.750

112.725

185.000

33%

65%

610.390

309.940

4.290

8.600

20,3

Den Haag

239.150

70.675

168.475

43%

55%

495.090

245.210

4.540

7.120

20,0

Utrecht

133.450

74.100

59.350

46%

53%

311.370

162.960

2.980

4.560

19,9

97.625

69.600

28.025

45%

55%

216.040

109.240

2.020

3.120

21,2

20,6

Eindhoven

Tabel 7 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies Groningen

254.675

191.900

62.775

56%

44%

579.030

279.960

4.770

10.230

Friesland

282.700

247.000

35.700

61%

39%

647.290

282.480

4.700

12.230

21

Drenthe

208.575

185.325

23.250

63%

36%

491.410

210.290

3.970

9.710

20,8

Overijssel

466.000

387.350

78.625

58%

41%

1.134.470

480.110

8.010

15.760

20,5

Flevoland

153.850

130.450

23.400

63%

36%

391.970

159.510

2.770

6.390

20,9

Gelderland

822.275

676.125

146.150

58%

41%

2.004.680

860.290

14.270

33.600

21

Utrecht

509.875

364.400

145.475

57%

42%

1.228.790

548.050

9.900

17.760

19,8

Noord-Holland

1.225.950

721.025

504.925

47%

52%

2.691.480

1.269.310

22.870

37.300

19,2

Zuid-Holland

1.578.925

890.200

688.750

49%

50%

3.528.320

1.610.770

27.280

52.370

19,9

Zeeland Noord-Brabant

176.475

154.000

22.475

64%

35%

381.540

168.610

4.080

7.080

20,4

1.033.475

849.775

183.700

60%

40%

2.454.200

1.066.760

18.520

41.370

20,8

Limburg

Nederland

505.475

414.850

90.625

59%

41%

1.122.650

507.690

8.360

17.400

20,1

7,218.000

5.207.250

2.010.550

55%

44% 16.778.000

7.513.000

129.500

261.180

20,1

Woningvoorraad

Figuren 21 & 22

1-jaars prijsontwikkeling grote steden

Bron figuur 21: CBS Bron figuur 22: Calcasa

4.0%

Aantal koopwoningen

12%

2.0% 0.0%

31%

-4.0%

57%

Appartementen

-8.0% Nederland

Utrecht

Eindhoven

Rotterdam

Den Haag

Amsterdam

-10.0%

Hypotheekcijfers

Tabel 8 & Figuur 23

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q3 2013

J-O-J verandering

Aantal

NHG verkopen

78.500

-12,6%

1.601

-29,1%

91.812

26,9%

Hypotheekverkopen

175.166

-12,0%

Totale hypotheekschuld (x 1.000.000)

647.000

-0,2%

Executieverkopen HH betalingsproblemen

Rabobank

-5,3%

4,4%

Syntrus Achmea

ING

10% 9%

105

280

700.000

8%

270

650.000

7%

260

6% 5% 4% 3% 1%

220

0%

210

Bron figuur 24: DNB, CBS Bron figuur 25: Calcasa, DNB

500.000

230

2%

Werkloosheid

Figuren 24 & 25

550.000

240

75

Inflatie

600.000

250

80

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

-0,6%

De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013)

BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013)

85

Delta Lloyd

-2,7%

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013)

110

90

Bron tabel 8: NHG, BKR, DNB Bron figuur 23: Calcasa, IG&H

ABN-AMRO 1,0%

115

95

Florius Westland Utrecht

1,0%

0,8%0,6% -0,2% -0,6%

100

Argenta spaarbank Nationale Nederlanden

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013)

BNP

Eengezinswoningen

-6.0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

70

Alle woningen

-2.0%

Aantal corporatie huurwoningen

450.000

2006

2007

2008

2009

WOX (1995=100)

2010

2011

2012

Hypotheekschuld (DNB)

2013

400.000




Bijlage

alle vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

221.000

182.000

162.000

162.000

181.000

Friesland

240.000

178.000

149.000

138.000

186.000

Drenthe

271.000

190.000

158.000

147.000

198.000

Overijssel

321.000

207.000

188.000

178.000

206.000

Flevoland

313.000

237.000

178.000

168.000

194.000

Gelderland

363.000

250.000

209.000

191.000

246.000

Utrecht

579.000

391.000

280.000

257.000

319.000

Noord-Holland

437.000

345.000

259.000

237.000

288.000

Zuid-Holland

440.000

333.000

253.000

235.000

267.000

Zeeland

261.000

182.000

161.000

154.000

197.000

Noord-Brabant

386.000

265.000

224.000

208.000

251.000

Limburg

297.000

194.000

178.000

172.000

199.000

Nederland

343.000

253.000

222.000

209.000

245.000

beneden-

alle

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

141.000

138.000

140.000

149.000

148.000

Friesland

134.000

117.000

131.000

133.000

134.000

Drenthe

134.000

127.000

126.000

154.000

142.000

Overijssel

133.000

134.000

148.000

154.000

138.000

Flevoland

176.000

155.000

151.000

146.000

168.000

Gelderland

167.000

153.000

168.000

185.000

161.000

Utrecht

186.000

168.000

198.000

195.000

181.000

Noord-Holland

197.000

185.000

226.000

262.000

238.000

Zuid-Holland

140.000

145.000

169.000

160.000

157.000

Zeeland

157.000

169.000

146.000

140.000

151.000

Noord-Brabant

175.000

160.000

175.000

182.000

174.000

Limburg

138.000

125.000

145.000

150.000

138.000

Nederland

158.000

155.000

180.000

194.000

176.000

Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie in het derde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten

(x 1.000)

Bloemendaal

575

Schiedam

158

Wassenaar

503

Terneuzen

155

Naarden

434

Brunssum

154

Heemstede

432

Veendam

154

De Bilt

382

Kerkrade

153

Bussum

360

Den Helder

153

Zeist

358

Heerlen

150

Wijdemeren

358

Leeuwarden

148

Utrechtse Heuvelrug

355

Oldambt

147

Bergen (NH.)

339

Delfzijl

140

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Hulst

6,0%

Culemborg

-8,6%

Sluis

5,9%

Horst aan de Maas

-8,2%

Dongeradeel

5,6%

Venlo

-7,7%

Franekeradeel

5,6%

Venray

-7,6%

Boarnsterhim

5,4%

Peel en Maas

-7,6%

Tytsjerksteradiel

5,1%

Tiel

-7,1%

Terneuzen

5,1%

Zaltbommel

-7,0%

Achtkarspelen

4,8%

Bloemendaal

-6,6%

Leeuwarden

4,4%

Sint-Michielsgestel

-6,6%

Bergen (NH.)

3,4%

Buren

-6,5%

Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste ontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in %) Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q3 2013 euro < 200000 200000 < 220000 220000 < 240000

Figuur 26 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa

240000 < 260000 ≥ 260000

Figuur 27 % < -6,0 -6,0 < -3,0 -3,0 < 0,0

Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa

0,0 < 3,0 ≥ 3,0



The WOX® Quarterly Q3 2013 euro < 180000 180000 < 220000 220000 < 260000 260000 < 300000

Figuur 28 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2013 (in euro’s) Bron: Calcasa

≥ 300000

Figuur 29 % < -6,0 -6,0 < -3,0 -3,0 < 0,0

Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2013 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa

0,0 < 3,0 ≥ 3,0




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa.

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. In deze WOX: Thema: Amsterdam voorloper in voorzichtig herstel

Recommend Documents