Wonen in Amsterdam 2013 Ruimtelijke ontwikkelingen

Wonen in Amsterdam 2013 Ruimtelijke ontwikkelingen 2000

2013

Gemengd

Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Colofon

Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum Juli 2014 Auteurs Kees Dignum (Hoofdstuk 4 m.m.v. Joeri Zandvliet) Grafische vormgeving Arie de Zeeuw In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus 1900 1000 BX Amsterdam

Telefoon 06 8362 2710 E-mail [email protected] Website www.amsterdam.nl/wia

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Delflandlaan 4

Postbus 9959 1006 AR Amsterdam

Telefoon 020 346 0360

W-mail [email protected]

Website www.afwc.nl

Wonen in Amsterdam 2013

Ruimtelijke ontwikkelingen

Wonen in Amsterdam 2013 Ruimtelijke Ontwikkelingen

4


Inhoudsopgave

Samenvatting en interpretatie

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

9

Hoofdstuk 2 Naar heterogene buurten Ruimtelijke sociaaleconomische differentiatie Sectorale samenstelling en inkomensverschillen Sectorale mix en ruimtelijke nivellering Buurten en kwaliteit Segregatie Resumé

11 11 13 17 18 22 23

Hoofdstuk 3 Woonmilieus in beweging Groepen van buurten met overeenkomend profiel Inkomenshiërarchie Inkomens en de drie sectoren Kwaliteit van de omgeving Interpretatie

25 26 28 29 30 31

Hoofdstuk 4 Sociaal-demografische trends in de stadsdelen Demografische en inkomensgroei bij jongvolwassenen Jongvolwassenen en in hun ruimtelijke trend Verhuizingen naar/binnen Amsterdam Ruimtelijke sortering op de woningmarkt Resumé

33 33 37 40 41 42

Hoofdstuk 5 Binnen en buiten de ring en het IJ Trend tot 2011 2013 als trendbreuk Interpretatie

43 43 45 48

Hoofdstuk 6 Sombrerometropool Het hoog-laag-hoog patroon Sociaaleconomische differentiatie Ruimtelijke differentiatie woonkwaliteit Interpretatie

49 49 50 51 52

3


4


Samenvatting en interpretatie

Langjarige golven Over een periode van tientallen jaren is het gebruikelijk dat woonwijken dalen en stijgen op een denkbeeldige waarderingsladder. De hoge woonkwaliteit van nieuwbouw wordt in de loop van de tijd weer overschaduwd door hogere woonambities en moderne woonstandaarden. Daarnaast verouderen en slijten woningen en woonwijken en hebben ze na verloop van tijd onderhoud nodig. Ook de sociaal-economische en demografische samenstelling van wijken verandert, zowel door ontwikkelingen in de blijvende bevolking als door de verschillen tussen de vestigende en de vertrekkende huishoudens (selectieve migratie). Ook economische trends over een lange periode spelen een rol. Toenemende welvaart heeft kleinere huishoudens mogelijk gemaakt, hierdoor is de historische woningvoorraad weer in trek geraakt bij de groeiende hoeveelheid één- en tweepersoonshuishoudens. Door dergelijke veranderingen zijn soms kwaliteitsinvesteringen nodig of impulsen om de woningvoorraad geschikt te maken voor veranderde marktverhoudingen. Soms zorgt de markt voor deze initiatieven, soms is het initiatief van overheid en woningcorporaties nodig. Sombrerometropool, plus-min-plus patroon In de langjarige trend tekent zich de schaalvergroting van stad naar metropolitane regio af. De ruimtelijke structuur naar sociaal-economische kenmerken en op basis van subjectieve woonkwaliteit wordt in dit rapport sombrerometropool genoemd. Een sterke historische stad Amsterdam, de aandachtbehoevende naoorlogse woongebieden en groeikernen en de opbloeiende oude suburbs (Het Gooi, de Noordzeekust) en plattelandsdorpen. Van binnen naar buiten is een hoog-laag-hoog patroon in de plaats gekomen van de doughnut-stad van de vorige eeuw (vervallen kernsteden met sterke stadsranden).

5


Binnen en buiten de ring en het IJ Binnen Amsterdam is maar een klein gedeelte van de metropolitane sombrero te zien. Daar wordt al weer jaren gesproken over het sociaal-economische verschil tussen ‘binnen en buiten de ring en het IJ’. In eerdere analyses werd getoond dat dit verschil er pas sinds de eeuwwisseling is, terwijl het wordt gedomineerd door een sterk prijs- en inkomensverschil in de koopsector en een lichte demping van het effect in de beide huursectoren. In de analyses van Wonen in Amsterdam is in het jaar 2013 voor het eerst een omdraaiing te zien. De inkomens in de koopsector dragen niet meer bij aan de groei van het sociaal-economische verschil tussen beide delen van de stad, maar de beide huursectoren voor het eerst wel. De nieuwe trend in de huursector is vermoedelijk blijvend omdat nieuw beleid ervoor zorgt dat geliefde locaties een hogere prijs krijgen. De trendbreuk in de koopsector is vermoedelijk conjunctureel en kan omslaan als de koopmarkt weer aantrekt. Dat zou voor het eerst de situatie zijn dat alle drie sectoren bijdragen aan het sociaal-economische verschil tussen ‘binnen en buiten de ring en het IJ’. Vergrijsde tuinstad versus gordel ’20-‘40 De analyse van woonmilieus laat zien dat het milieu ‘verbinding’ (dat grote delen van de Baarsjes en Oud-Oost omvat) positiever ontwikkelt dan Amsterdam en dat ‘vergrijsde tuinstad’ (overwegend te vinden in Noord en Nieuw-West) stagnatieverschijnselen vertoont ten opzichte van de stedelijke lijn. Dat geldt zowel voor de sociaal-economische als de woonbelevingscijfers. Met de ontwikkeling van deze twee milieutypen is een groot deel van het gegroeide verschil tussen ‘binnen en buiten de ring’ nader gelokaliseerd. Het milieu ‘vergrijsde tuinstad’ staat in de woonmilieutypologie iets hoger dan het ‘transitiemilieu’, maar juist daar is de stedelijke vernieuwing er (nog) niet terecht gekomen. Dat is wel het geval in het ‘transitiemilieu’ waardoor dit milieu nog wel laag staat in de cijfers over inkomen en woonbeleving, maar wel met een positievere tendens dan ‘vergrijsde tuinstad.’ Echter, de buurten die door stedelijke vernieuwing een grondige woningmarktverschuiving doormaken, behoren daardoor niet meer tot het ‘transitiemilieu’ maar tot de ‘nieuwe nieuwbouwmilieus’ (waartoe ook andere recente nieuwbouw behoort, zoals IJburg, de IJ-oevers en Zuidas). Het nieuwe nieuwbouwmilieu typeert zich gemiddeld gezien als een stukje woningmarkt waar ruimte is voor vestigers met een goed inkomen. De koopsector is daar het meest gegroeid van alle woonmilieus (inmiddels bijna 50%) en de particuliere huursector maakt een vijfde deel uit van het geheel. Juist de particuliere huursector in dit milieu is snel veranderd naar een segment voor hoge inkomens.

6


Gemengde buurten, inkomensnivellering en kwaliteitsverbetering Als de blik gericht wordt op het simpele onderscheid ‘binnen en buiten de ring’ dan ontgaat men een onderliggende, belangrijke tendens. De drie woningmarkt sectoren corporatiehuur, particuliere huur en koop, komen in de ruim driehonderd Amsterdamse buurten steeds vaker in een gemengde verhouding voor. Het is eenvoudig het gevolg van het feit dat veel buurten door nieuwbouw of door verkoop van huurwoningen nu een koopsector bezitten, terwijl die vroeger vrijwel ontbrak. Buurten met een dominante huursector zijn er nog steeds, maar inmiddels is het aantal buurten met een gemengde opbouw in de meerderheid. De koopsector groeit in Amsterdam overigens tot 31,5% in 2013, maar het aantal buurten met een dominante koopsector blijft door de tijd heen gering (35 buurten met meer dan 60% koop in 2013). Corporatiewoningen, particuliere huur en koop staan model voor lage, respectievelijk midden en hoge inkomens. Door het grotere aantal gemengde buurten is ook het aantal buurten met een inkomensniveau rondom het Amsterdams gemiddelde sterk gegroeid. Gemengdheid leidt tot nivellering van buurt inkomens is de conclusie. Bij de buurtevredenheid is de tendens juist naar een algemene kwaliteitstoename. Verbetering van de waarderingscijfers is er voor buurten met een lage waardering maar ook hogere buurtcijfers bleken nog te kunnen stijgen. Het vertrouwen in de buurt (een combinatie van vijf waarderingen voor sociale kenmerken van de buurt) is ook over de hele linie gestegen. Sectoraal gemengde buurten hebben een hoger buurtvertrouwen dan buurten met een dominante huursector. Buurten met een dominante corporatiesector hebben gemiddeld een achterstand wat buurtvertrouwen betreft, maar de tendens is bij deze buurten wel het sterkst stijgend. Buurten met een sterke corporatiesector bevinden zich overwegend in de stadsdelen Oost, Zuidoost, Nieuw-West en Noord (de woonmilieus ‘transitie’ en ‘vergrijsde tuinstad’). Het slinkend aantal buurten met buurtwaarderingscijfers lager dan een 6 (vaak in combinatie met eveneens lage waarderingen voor de woning) heeft stelselmatig een hoog aandeel corporatiesector. Daarbij spelen drie factoren die met elkaar verbonden zijn, relatieve kwaliteitsverbetering, aantalsverhoudingen, de fasering in revitalisering en stedelijke vernieuwing. 1: Ook in de corporatiesector is de toename van de ervaren kwaliteit aanzienlijk, maar bereikt nog niet het niveau dat in de koopsector en de particuliere huursector wordt gehaald. 2: In sommige buurten is de corporatiesector niet slechts dominant maar zelfs (bijna) 100%, dat werkt door naar lage gemiddelde rapportcijfers. 3: Buurten met een sterke corporatiesector zijn nu of in de nabije toekomst toe aan stedelijke vernieuwing terwijl andere buurten al in een eerdere fase een autonoom proces van herwaardering beleefden (bijvoorbeeld de negentiende eeuwse zone en gordel ’20-’40). De ontwikkeling naar gemixte buurten is ‘binnen de ring’ dan ook verder voortgeschreden dan ‘buiten de ring’.

7


Gemengdheid op buurtniveau kan met een andere blik ook met sterkere heterogeniteit worden aangeduid. Door de slinkende corporatiesector wonen huishoudens met een laag inkomen in sterkere mate ruimtelijk geconcentreerd (onderzoek UvA). Daarnaast groeit in veel buurten de koopsector waardoor ook concentraties van hoge inkomens ontstaan. Locaties met een sterke aanwezig heid van hoge en van lage inkomens komen dus in toenemende mate in elkaars nabijheid voor. Dat is de consequentie van de toenemende sectorale menging. Het is een ontwikkeling die aansluit bij een discussie uit de jaren negentig over hoe de gewenste gemengdheid eruit moest gaan zien. Men streefde toen op het hogere ruimtelijke niveau naar heterogeniteit en op het lagere niveau naar meer homogeniteit. Dit gespikkelde patroon tekent zich nu steeds meer af in Amsterdam. Druk op woningmarkt door jongvolwassenen De Amsterdamse bevolking groeit vanaf 2008 sneller dan op basis van de ontwikkeling van de woningvoorraad verwacht mocht worden. Jongeren oefenen hierbij extra druk uit op de Amsterdamse woningmarkt. De leeftijdsgroepen tussen 25-39 jaar zijn in aantal en sociaaleconomisch een belangrijkere categorie geworden. Gemeten naar het gemiddelde inkomen hebben deze leeftijdsgroepen vooruitgang geboekt, vooral ten opzichte van het deel van de bevolking boven de 45 jaar. Het heeft er vermoedelijk mee te maken dat meer van de jongvolwassenen met een groeiend inkomen in de stad blijven wonen en in geringere mate naar de regiogemeenten verhuizen. De demografische groei van de groep jongvolwassenen vindt buiten het vergrijzende centrum van Amsterdam plaats, maar binnen de ring behoren wel delen van Zuid en de Watergraafsmeer tot de verjongende buurten. Daarnaast valt met name Nieuw-West op als een stadsdeel waar op verschillende plekken verjonging optreedt. Ook bij vestigende jongeren is Nieuw-West een belangrijk deel van Amsterdam geworden. Het inkomensniveau van deze vestigers is wat lager dan dat van de vestigers binnen de ring (er is een zekere mate van inkomensselectie in de migratie), maar op de actuele inkomensverdeling van jongvolwassenen heeft dat geen invloed. De inkomenssamenstelling van de leeftijdsgroep 25-39 in Nieuw-West wijkt niet veel af van die van Amsterdam als geheel, wel van die van stadsdeel Zuid, dat het hoogste aandeel hogere inkomens heeft in deze leeftijdsgroep. Voor Nieuw-West levert de komst van jonge huishoudens een bijdrage aan de gewenste aansluiting bij de dynamiek die binnen de ring al langer gaande is.

8


1

Inleiding

Het onderzoek Wonen in Amsterdam kent traditioneel drie thema’s om over te rapporteren, de verhouding van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten (rapport Stand van Zaken), leefbaarheid en woon- en verhuiswensen. Er treedt echter geleidelijk een verandering op in de rapportagecyclus. Leefbaarheid wordt tekstueel behandeld in een beknopt factsheet en daarnaast gepresenteerd in een op internet toegankelijke kaarten- en tabellenset. Het uitgebreide leefbaarheidsrapport wordt in de WiA-cyclus van 2013 niet gemaakt. Daarnaast bevat het rapport Stand van Zaken in deze editie geen hoofdstuk woonmilieus. Er is hiermee minder aandacht voor ruimtelijke ontwikkelingen en dat wordt gecompenseerd in dit rapport ‘Ruimtelijke ontwikkelingen’. Daarnaast werden in de afgelopen jaren extra rapportages gemaakt in het kader van het ‘Woonmanifest Amsterdam 2012’. Het betreft de rapporten ‘Amsterdam vitale stad’ (2011) en ‘Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam’ (2013). In die rapporten werd het onderscheid ‘binnen en buiten de ring’ met behulp van verschillende gegevens uit Wonen in Amsterdam en uit de gemeentelijke statistiek besproken en werd op kleinschaliger niveau getoond waar nieuwe dynamiek ontstaat. In ‘Ruimtelijke ontwikkelingen’ wordt de analyse van deze ruimtelijke vergelijkingen voortgezet. Het rapport kent vijf benaderingen om naar de ruimtelijke verschillen en ontwikkelingen te kijken. De eerste (in hoofdstuk 2) is een bespreking van de tendens naar heterogeen samengestelde buurten. De toename van de koopsector maakt dat in veel buurten de huursector zijn dominantie kwijtraakt. Dat heeft gevolgen voor de sociaaleconomische verhoudingen en voor de woonbeleving. Een bespreking van de woonmilieus, als verzamelingen van buurten met een overeenkomend profiel, ligt in het verlengde hiervan (hoofdstuk 3).

9


In hoofdstuk 4 wordt de toename van het aantal jongvolwassenen in Amsterdam besproken in relatie tot hun sterker wordende sociaaleconomische positie en de locaties die voor hen belangrijk zijn. Nieuw-West springt eruit al een locatie met een toename van het aandeel jongvolwassenen. Hoofdstuk 5 bespreekt de dichotomie ‘binnen en buiten de ring’ en laat zien hoe 2013 een kantelpunt is voor de bijdrage van koop- en huursector aan het gegroeide inkomensverschil. Hoofdstuk 6 plaatst Amsterdam binnen en buiten de ring in het ruimere perspectief van de metropolitane regio die van binnen naar buiten een plus-min-plus patroon heeft.

10


2

Naar heterogene buurten

Ruimtelijke sociaaleconomische differentiatie De beste manier om de ruimtelijke differentiatie van Amsterdam te bespreken is om de inkomenskaart te laten zien. Achter de inkomensverdeling gaan bovendien belangrijke kenmerken van de woningvoorraad schuil die dan ook gelijk beschreven worden. Door twee jaargangen van Wonen in Amsterdam te ‘stapelen’ kan op het schaalniveau van de buurt een mediaan inkomen berekend worden. Figuur 2.1 toont buurten in hun afwijking van het Amsterdamse mediane inkomen. Het inkomensverschil tussen de rijkste en armste buurten is behoorlijk groot, maar tegelijkertijd is het beeld van relatieve rijkdom en armoede ruimtelijk gedifferentieerd. De Grachtengordel en grote delen van Amsterdam Zuid ten zuiden van Vondelpark en Museumkwartier zijn herkenbaar als welgestelde zones, en verder weg van het centrum komen nieuwbouwbuurten als IJburg, Nieuw-Sloten, de Aker en De Bongerd in beeld als buurten met hoge welstand. Het zijn buurten met een aanzienlijke koopsector. Omgekeerd komen buurten met een inkomen lager dan 85% van de Amsterdamse mediaan vaker voor in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord en minder in Centrum, Zuid, West en Oost. Maar niet exclusief, in de laatstgenoemde stadsdelen zijn het de buurten met relatief veel corporatiebezit die een laag mediaan inkomen hebben. In de eerstgenoemde stadsdelen komen veel buurten voor waar corporatiebezit sterk dominant is. Daar is een laag mediaan inkomen onvermijdelijk. De inkomenskaart geeft een beeld van waar de hoge en lage inkomensbuurten te vinden zijn, maar de inkomensklasse rondom het stedelijk gemiddelde is van even grote informatiewaarde. Het aantal buurten met een mediaan inkomen tot 15% onder of boven de stedelijke mediaan (in de kaart de klassen 85-95 en 95-115) bedraagt 41% van het totaal. In een vergelijkbare analyse voor de WiA-jaren 2005 en 2007 was dat nog 34%. Kortom, ruimtelijk gezien groeit het middeninkomen: buurten die wat inkomensniveau het gemiddelde Amsterdam vertegenwoordigen groeien in aantal.

11


Figuur 2.1: Mediaan maandinkomen per buurt 2011/2013

Amsterdam = 100 > 150 130 - 150 115 - 130 95 - 115 85 - 95 75 - 85 < 75 Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

12


Sectorale samenstelling en inkomensverschillen De verdeling van de drie eigendomssectoren per buurt is van belang voor het inkomensniveau. Corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen, en uitgezonderd het deel van de huishoudens met inkomensgroei na deze toewijzing (scheef wonen) is het inkomensniveau in deze sector bij het merendeel van de huishoudens laag. In de loop van de jaren is het gemiddelde inkomen in de corporatiesector nog iets verder van het Amsterdamse gemiddelde komen te liggen (66% ten opzichte van Amsterdam =100). De particuliere huursector lijkt wat betreft het gemiddelde inkomen het meest op Amsterdam als geheel. In de jaarreeks vanaf 2005 lag het inkomen een beetje beneden de Amsterdamse lijn en in 2013 voor het eerst er net boven. Het groeiende verschil in inkomen tussen beide huursectoren wordt ook weerspiegeld in het groeiende verschil in gemiddelde huurprijs. In 2013 bedroeg de gemiddelde huur in corporatiewoningen € 453 en in particuliere huur woningen € 690. Het verschil (€ 237 in 2013) groeit de laatste jaren sterk (in 1997 lagen beide nog dicht bij elkaar, € 37 verschil). Zie Wonen in Amsterdam 2013, Stand van Zaken voor een uitgebreidere bespreking. De koopsector (eigenaar bewoners) wijkt wat gemiddeld inkomen betreft meer van de Amsterdamse lijn af dan de corporatiesector. Ondanks de licht dalende trend ligt het inkomen in de koopsector ruim 40% boven Amsterdam als geheel.

Figuur 2.2: Gemiddeld maandinkomen per eigendomsector 2005-2013 160% 150% 140% Koopwoning

130% 120%

Particuliere huurwoning

110% 100%

Gemiddeld Amsterdam

90% Corporatiewoning

80% 70% 60% 2005

2007

2009

2011

2013

Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

13


Of buurten een gemiddeld hoog of laag inkomen hebben hangt dus sterk af van het aandeel corporatiewoningen en koopwoningen. Buurten die in hoge mate uit koopsector bestaan zijn er in Amsterdam maar weinig, buurten met een hoog aandeel corporatiehuur komen nog wel veel voor. Figuur 2.3 geeft de ontwikkeling weer. Amsterdam heeft 470 statistische buurten. In ruim honderd buurten is het aantal woningen te klein (< 50) om in de analyse te betrekken, vaak op industrieterreinen of locaties waar de geplande woningbouw nog moet starten. Meestal zijn buurten wat bevolkingsomvang betreft veel groter. Ruim 40% van de buurten heeft tussen 500 en 1.500 woningen en de grootste heeft er zelfs iets meer dan 3.500. Er is gekozen om een van de drie eigendomssectoren in de buurt dominant te noemen als die sector meer dan 60% omvat. Het aantal buurten met een dominante particuliere huursector is het meest geslonken (van 72 naar 27 in de jaren 1999-2013). Ook buurten met een dominante corporatiesector zijn er steeds minder (140 in de jaren 2001 en 2002 dalend naar 107 in 2013). Het aantal buurten met een dominante koopsector vertoont weinig systematische trend, het aantal schommelt tussen 27 en maximaal 40 (in 2008)1.

Figuur 2.3: Aantal buurten met een dominante eigendomssector (> 60%) of sectorale mix 0

50

100

1999

133

2000

136

2001

140

2002

140

2003

134

2004

130

2005

133

2006

129

2007

123

2008

121

2009

119

2010

115

2011

113

2012

110

2013

107

150

200 72 66 65 56

30

53

34

38 38 43 30

39

24

40

27

33

26 27 24 27

31 32 34 35

250

300

27

113

27

117

29

113

350

124 129

35

148

37

146

36

147 162 174 182 192 193 199 199

> 60% corporatiewoningen

> 60% particuliere huurwoningen

> 60% koopwoningen

Alle sectoren minder dan 60%

Bron: O+S, Woningvoorraad Amsterdam naar buurten en eigendom, verschillende jaargangen

1 Nieuwbouwbuurten behoren, door het beleid om globaal 70% marktsector en 30% sociale huur te bouwen, merendeels tot het buurttype met een dominante koopsector, maar aan het begin van het bouwproces is dat vaak anders. Dan worden bijvoorbeeld eerst enkele grote corporatieblokken opgeleverd. Bij nieuwbouwbuurten treden in de loop van de bouwfase fluctuaties op in de percentuele sectorale verdeling.

14

400


De sterkste stijging is er van buurten waar alle drie de sectoren minder dan 60% van het geheel uitmaken, we noemen dit gemengde of gemixte buurten, ook al verschillen de percentuele verdelingen van de drie sectoren in deze buurten nog vaak sterk van elkaar. Het aantal gemixte buurten is in de jaarreeks gestegen van 113 naar 199. Sinds 2009 is het aantal gemixte buurten groter dan het aantal buurten waarin één van de drie sectoren domineert. Figuur 2.4 laat in twee kaarten de ruimtelijke uitbreiding zien van het gemengde buurttype. Gemixte buurten zijn beeldbepalend in de stadsdelen Centrum, Zuid en West maar ook locaties waar stedelijke vernieuwing is uitgevoerd zoals in de Bijlmermeer of in Nieuw-West zijn inmiddels op de kaart zichtbaar als gemengde buurten (figuur 2.4). De toename van sectoraal gemengde buurten houdt in de praktijk vooral in dat een van de beide huursectoren zijn dominante aantal verliest en dat er een winst is van de koopsector in deze buurten, zonder dat de koopsector de dominante sector wordt.

Figuur 2.4: Sectorale samenstelling van buurten 2013

2000

Gemengd: alle sectoren < 60% > 60% particuliere huur > 60% corporatiehuur > 60% koopsector Bron: O+S, Woningvoorraad Amsterdam naar buurten en eigendom, 2000 en 2013

15


Figuur 2.5: Concentraties van eigen woningbezit in 1999 en 2013

1999 2013

Bron: O+S, UvA, i-mapping In Stadsmonitor Amsterdam kan zelf gekozen worden hoe men concentraties van een gekozen variabele vormgeeft, met de concentratiegraad (het percentage) en het minimale aantal eenheden in elkaars nabijheid. Hier is gekozen voor concentraties bij meer dan 35% eigenwoningbezit en > 100 eigen woningen in elkaars nabijheid. Een gedetailleerder beeld komt tevoorschijn als het minimale aantal eigen woningen per concentratie lager gezet wordt (nu 100, laagste grens is 10) maar dan wordt de kaart onoverzichtelijk.

Figuur 2.5 is gemaakt met het geografische informatiesysteem Stadsmonitor Amsterdam, gebaseerd op gegevens per postcode. De kaart laat concentraties van eigen woningbezit zien in 1999 en 2013. Die concentraties van meer dan 100 eigen woningen waren in 1999 nog dun gezaaid, maar in 2013 komen ze sterk verspreid over de stad voor. In veel Amsterdamse buurten zijn in de loop van veertien jaar stukjes koopsector op de kaart verschenen.

16


Sectorale mix en ruimtelijke nivellering De beide trends, die naar een toenemend aantal buurten met een sectorale mix en die naar een toenemend aantal buurten met een inkomen rondom de stedelijke mediaan, zijn gerelateerd. Of die ontwikkeling op dezelfde manier doorgaat hangt af van het beleid en de conjunctuur. --

Het Amsterdamse beleid gaf de gelegenheid om een deel van de particuliere huursector om te zetten naar koopsector. Een gecontingenteerd aantal splitsingsvergunningen werd door de sector grif aangegrepen om het bezit te verkopen aan nieuwe eigenaar-bewoners. De splitsingsvijver is inmiddels bijna leeg verkocht en er is momenteel met de economische crisis die vanaf 2008 heerst veel minder animo om (een particuliere huurwoning) te kopen. Door dalende verkoopprijzen is de belangstelling om te verkopen ook gedaald. Particuliere verhuur is inmiddels veel lucratiever dan ongeveer vijf jaar geleden.

--

Het woningwaarderingsstelsel is stapsgewijs veranderd om meer huur verhoging mogelijk te maken. Hierdoor is het makkelijker geworden om particuliere huurwoningen naar de vrije sector te tillen. Ook dit maakt dat particuliere verhuur weer de wind mee heeft.

--

De gemeente Amsterdam maakt met de woningcorporaties periodiek afspraken over het te verkopen aantal corporatiewoningen. Voor de verkoop van corporatiewoningen zit de conjunctuur na 2008 niet mee, maar de druk om te verkopen is bij de corporaties toegenomen sinds de invoering van de verhuurdersheffing2. Amsterdamse corporaties moeten jaarlijks miljoenen euros afdragen aan het rijk en hebben extra verdiensten nodig om dit mogelijk te maken.

--

Stedelijke vernieuwing wordt sinds 2013 geconcentreerd in de focus gebieden. Sloop en nieuwbouw in Nieuw-West en Noord wordt op die locaties voortgezet met de grootste urgentie. Plannen voor de overige locaties worden voorlopig uitgesteld. Hierdoor neemt het corporatiebezit langzamer af en neemt de koopsector langzamer toe in de naoorlogse wijken dan eerder werd voorzien.

--

In nieuwbouwprojecten wordt vanaf de tijd dat Amsterdam na veel jaren weer begon te bouwen (het compacte stadbeleid, resulterend in aanzienlijke bouwstromen na 1990) een formule van 30% sociaal en 70% markt aangehouden. Tot nu toe was die 70% marktsector overwegend koopsector. Wellicht wordt in het beleid na de woningmarktcrisis en met een nieuw stadsbestuur een andere verhouding afgesproken.

2 2009 en 2010 waren met respectievelijk 1.214 en 1.144 magere jaren voor de verkoop van Amsterdamse corporatiewoningen, maar in de jaren 2011 (1.584), 2012 (1.828) en 2013 (1.915) steeg dit aantal weer naar aantallen die sterk lijken op de pre-crisis jaren.

17


Buurten en kwaliteit Een andere manier om naar verschillen in de stad de kijken is de kwaliteit van de woonomgeving. In Wonen in Amsterdam wordt dit traditioneel gemeten met het rapportcijfer voor de buurt (een waarderingscijfer gegeven door ruim 18.000 respondenten). Figuur 2.6 geeft een vertrouwd beeld voor de kenners. Hoge waarderingen in Centrum en Zuid, gemiddelde waarderingen in Oost en West en de lagere cijfers overwegend in Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Toch verandert dat patroon vrij snel. De lage waarderingscijfers verdwijnen steeds meer uit de kaart. Cijfers lager dan een 6,5 kwamen in 2005/2007 nog bij 23% van de buurten voor, in 2011/2013 is dat nog slechts 9%. Driekwart (75%) van de buurten haalt in 2011/2013 een waardering van 7 of hoger (figuur 2.7), in 2005/20 was dat 62%.

Figuur 2.6: Rapportcijfer voor de buurt 2011/2013

> 8,5 8 - 8,5 7,5 - 8 7 - 7,5 6,5 - 7 6 - 6,5 <6 Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

Stijging van de buurtwaardering is goed verdeeld over de klassen van oplopende (halve) rapportcijfers (figuur 2.7). Natuurlijk is stijging beter haalbaar in die buurten waar de waardering niet al te hoog is. Maar ook bij de rapportcijferklasse die het best gevuld is, tussen 7,5 en 8, is het rapportcijfer bij een kwart van de buurten tussen 2005/2007 en 2011/2013 nog gestegen in. Boven de acht is nog maar bij weinig buurten verbetering mogelijk, maar het ruimtelijke patroon van kwaliteitsverbetering is beslist niet te interpreteren in termen van ‘easy wins’. Waar de ruimtelijke verdeling van het inkomen was te typeren met ‘nivellering’ is de ruimtelijke ontwikkeling in de buurtkwaliteit te typeren als een kwaliteitsverbetering over de hele linie. Er zijn in 2011/2013 nog acht buurten met een buurtwaarderingscijfer lager dan een 6, vier in Nieuw-West, twee in Zuidoost, en twee in Noord. In de meeste van deze gevallen is het met de kwaliteit van de woning beter gesteld dan met die van de woonomgeving. De waardering voor de woning ligt een half tot een heel punt hoger dan de buurtwaardering.

18


Figuur 2.7: Ontwikkeling van het gemiddelde rapportcijfer voor de buurt per buurt tussen 2005/07 en 2011/13 0

10

20

30

40

50

60

70

80

> 8,5 8 - 8,5 7,5 - 8 7 - 7,5 6,5 - 7 6 - 6,5 <6 Daling

Gelijk gebleven

Stijging


Er zijn echter twee uitzonderingen, In beide buurten ligt het waarderingscijfer voor de woning lager dan 5,5. Medisch Centrum Slotervaart (Nieuw-West) is de ene uitzondering. Het betreft hier echter een buurt die gedomineerd wordt door het Slotervaartziekenhuis en het voormalige Academisch Centrum Tandheel kunde dat getransformeerd is tot de creatieve broedplaats ‘Urban Resort’. Er staan in deze buurt slechts 152 corporatiewoningen, volgens kenners inderdaad van matige kwaliteit. De andere uitzondering is G-buurt Noord in de Bijlmermeer (Zuidoost). Het gaat hier wat woningaantal betreft wel om een echte buurt (939 woningen, uitsluitend corporatiebezit) en toch maar om twee hoogbouw complexen: Gravestein en Geldershoofd. De twee flats vormden vroeger met loopbruggen zelfs één complex. Momenteel is de tweelingflat de enige overgebleven honingraatvorm die de Bijlmermeer ooit zo kenmerkend maakte. De lager waardering voor woonomgeving en woning in de G-buurt Noord is echter wel verklaarbaar omdat bewoners mogelijk hinder ondervinden van recente werkuitvoering. Er zijn volgens Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer in deze buurt veel fysieke werkzaamheden gaande, die een negatieve invloed

Figuur 2.8: Buurt- en woningwaardering in tien buurten 2011/2013 Gemiddeld rapportcijfer woning buurt

Aandeel corporatiebezit

Stadsdeel

Buurt

Zuidoost

T 94 m G-buurt Noord

5,3

5,6

100%

Zuidoost

T 96 a Holendrecht West

6,6

5,9

100%

Nieuw-West F 85 g Medisch Centrum Slotervaart

5,4

5,7

100%

Nieuw-West F 77 d Buurt 5 Noord

6,4

5,6

90%

Nieuw-West F 86 a Overtoomse Veld Noord

6,7

5,8

68%

Nieuw-West F 78 a Buurt 6

6,6

6,0

96%

Noord

N 68 e Markengouw Zuid

6,5

5,7

79%

Noord

N 70 a Banne Zuidwest

7,2

5,9

76%


19


kunnen hebben op het oordeel van de bewoners over de omgeving.3 De kop van de flat, Bij de lage waardering voor de woningen zal mee kunnen spelen dat in Gravestein een bouwkundig probleem op een van de galerijen is geconstateerd. Woningcorporatie Rochdale heeft hierover goed contact met de bewoners gehad, maar waarschijnlijk heeft de kwestie toch dat een negatief effect op de woonbeleving.4 Buurtvertrouwen Huishoudens die in een corporatiewoning wonen zijn minder tevreden over hun woning dan bewoners van particuliere huurwoningen en van koopwoningen, al is de waardering voor de woning in de loop van de jaren gestegen van gemiddeld 6,7 naar 7,1. Voor de buurtwaardering geldt hetzelfde. De buurtwaardering door bewoners van corporatiewoningen is gestegen tot gemiddeld 7,1, maar blijft achter bij de gemiddelde cijfers die gehaald worden door bewoners van particuliere huurwoningen en koopwoningen. Dit verschil in waardering werkt door als we kijken naar de samenstelling van buurten naar de drie eigendomssectoren. Lage waarden voor buurten woningwaardering komen vaker voor in buurten met een hoog aandeel corporatiebezit. Daarbij moet men zich beseffen dat dit geen vaststaand feit is. Figuur 2.9 laat zien dat de waardering van bewoners van particuliere huurwoningen voor hun woning en hun buurt aan het begin van de tijdreeks niet veel verschilde van de beleving van corporatiehuurders.

Figuur 2.9: Gemiddelde rapportcijfers voor woning en buurt bij bewoners van de drie sectoren 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 Woning

Buurt

Woning

Corporatiehuur 2001

2003

Buurt

Woning

Particuliere huur 2005

2007

Buurt Koop

2009

2011

2013


3 De kop van de flat Gravestein is gerenoveerd. De 20 woningen hebben eerst geruime tijd leeg gestaan, daarna duurde de renovatie langer dan gepland. Vervolgens is de openbare ruimte aangelegd rond die locatie en aan de westkant van de flat is een nieuw fietspad aangelegd. De gehele openbare ruimte rond de flat Geldershoofd is op de schop gegaan. Daarbij is de oude betonnen opgang verwijderd, zijn alle paden weggehaald en is de nutstuin verwijderd. Informatie van Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, mei 2014. 4 Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer, mei 2014.

20


De positieve tendens is in de particuliere huursector alleen sterker geweest. Momenteel is het dus niet verwonderlijk dat laagste waarderingen voor woning en buurt worden aangetroffen in buurten waar de corporatiesector sterk vertegenwoordigd is. In de acht buurten die zojuist aan de orde kwamen is het corporatiebezit het laagst in Overtoomse Veld Noord (68%, in 2008 was dit nog 87%), in drie van deze buurten is het corporatiebezit 100%. Dat deze geringere waardering voor buurten met een groot aandeel corporatie woningen geen incident is voor alleen de buurten met de slechtste rapportcijfers wordt duidelijk als de analyse weer wordt opgerekt tot alle buurten. Voor de gelegenheid worden er ook meer variabelen in de analyse betrokken. In 2009 werd met behulp van vijf variabelen uit Wonen in Amsterdam een buurtvertrouwenschaal geconstrueerd5. De vijf variabelen die werden samen gevoegd zijn: -- Rapportcijfer voor de buurt -- Rapportcijfer voor thuis voelen in de buurt -- Rapportcijfer voor verwachte buurtontwikkeling in de nabije toekomst -- Rapportcijfer voor omgang verschillende groepen in de buurt -- Rapportcijfer voor betrokkenheid van de bewoners bij de buurt Zoals het rapportcijfer voor de buurt een positieve tendens vertoont vanaf 2007, zo stijgt ook het buurtvertrouwen elk jaar met bijna een tiende punt. In 2013 ligt het buurtvertrouwen in Amsterdam op 7,2 gemiddeld. De sectorale

Figuur 2.10: Ontwikkeling vertrouwen in de buurt per buurttype 7,5 7 6,5 6 5,5 5 > 60% koopsector 2007

alle sectoren < 60%

> 60% particuliere huur

2009

2011

> 60% corporatiehuur

Amsterdam

2013


5 Oirschot, L. van, J. Slot & E. van Oirschot (2011), Voorspellers van vertrouwen in de buurt. Sociale cohesie in Amsterdam. Mens & Maatschappij, 86, pp. 66-87. Veldboer, L. M. Bergstra & R. Kleinhans (2011), Meer inkomensdiversiteit, meer buurtvertrouwen? Sociale tectoniek of vreedzame co-existentie in Amsterdamse gentrification-wijken. Universiteit van Amsterdam, Delft: OTB/TU.

21


compositie van de buurten speelt ook bij het buurtvertrouwen een rol (figuur 2.10). De hoogste gemiddelde cijfers voor buurtvertrouwen worden gemeten in de buurten met een dominante koopsector. Relatief laag is het buurtvertrouwen in de buurten met overwegend corporatiewoningen, maar ten opzichte van de andere buurttypen is er wel de sterkste stijgingstrend in de jaren 2007-2013. In het gemengde buurttype, waarvan er sinds 2009 de meeste zijn, ligt het gemiddelde buurtvertrouwen ook boven het Amsterdams gemiddelde, eveneens met een stijgende tendens.

Segregatie Meer heterogene buurten is een positieve interpretatie van grotere verschillen in elkaars nabijheid. Er zijn echter ook data-analyses en beschrijvingen die de verschillen wat zorgelijker verwoorden. Onderzoekers van de Universiteit van Amsterdam concluderen met de prikkelende titel ‘Ongedeelde stad onder druk’ dat minimahuishoudens in Amsterdam in toenemende mate geconcentreerd op bepaalde locaties wonen en gesegregeerd van andere categorieën6. Het is weliswaar een logisch gevolg van een aantal beleidsstappen. Ten eerste de verkleining van de voorraad corporatiewoningen en de ruimtelijke bijzonderheden daarvan zoals bij stedelijke vernieuwing: sloop van corporatiewoningen en bouw op die locaties van huur en koop in een andere verhouding. Ten tweede het beleid om de huren te verhogen bij nieuwe verhuringen en recent ook bij blijvers met een inkomen boven de zogenaamde EU-grens. Met eerdere versies van Wonen en Amsterdam werd getoond dat sommige buurten hun gemiddeld lage inkomen te danken hebben aan de instroom van huishoudens met een laag inkomen, wat bijvoorbeeld in de stadsvernieuwing logisch is bij nieuw opgeleverde blokken corporatiewoningen. Andere buurten hebben hun lage of juist dalende inkomen juist te danken aan de inkomensontwikkeling van de blijvende bevolking. Dat kan te maken hebben met vergrijzing of met een toename van werkloosheid en bijstandafhankelijkheid7.

6 Gent, W. van, S. Musterd en E. Veldhuizen (2014), De ongedeelde stad onder druk, de veranderende geografie van armoede in Amsterdam 2004-2012, In, L. Michon en J. Slot (2014), Armoede in Amsterdam, een stadsbrede aanpak van hardnekkige armoede. Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek, pp. 47-57. 7 Dignum, K. (2009), Inkomensontwikkeling in Amsterdamse buurten 2001-2007. Dienst Wonen, gemeente Amsterdam.

22


Resumé In de loop van de jaren van de 21ste eeuw zijn Amsterdamse buurten steeds gemengder geworden voor wat betreft de samenstelling naar de corporatiehuur, particuliere huur en koopsector. In de praktijk betekent dat, dat buurten die vroeger gedomineerd werden door één van de beide huursectoren nu ook beschikken over een contingent van koopwoningen. Deze transformatie van de ruimtelijke compositie in de eigendomsverdeling heeft echter vrijwel niet geleid tot een toename van het aantal buurten met een dominante koopsector. De drie eigendomssectoren hebben een sterk onderscheidend profiel wat het gemiddelde inkomen betreft. De corporatiesector wordt overwegend bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Afgaande op het gemiddelde lijkt de particuliere huursector het meest op doorsnee Amsterdam en wordt het verschil groter met de corporatiesector. Het inkomensniveau in de koopsector ligt ruim boven de Amsterdamse lijn en bewijst zich gemeten naar inkomen als een segment voor de topinkomens. Vanwege de trend naar gemixte buurten, met een afname van de huursector en toevoeging van of de vervanging door een contingent van koopwoningen, is er een duidelijke toename van het aantal buurten met een inkomensniveau rondom het stedelijke gemiddelde. Kortom, ruimtelijk gezien groeit het middeninkomen. In de ruimtelijke verdeling naar woonkwaliteit is er een algehele opschuiving naar hogere waardering. Daar is dus niet ‘nivellering’ het samenvattende woord maar stijging over de hele linie. Weliswaar is het moeilijk voor buurten die al hoog gewaardeerd worden om nog verder te stijgen, maar de kwaliteits verbetering die mensen ervaren omtrent hun woning en hun buurt is beslist niet voorbehouden aan de buurten waar de kwaliteit het slechtst was en alleen maar omhoog kon. Toch speelt ook bij waarderingscijfers over de kwaliteit van de woning en de woonomgeving de sectorale samenstelling van de buurt een rol. Het slinkende aantal buurten met buurtwaarderingscijfers lager dan een 6 (vaak in combinatie met eveneens lage waarderingen voor de woning) heeft stelselmatig een hoog aandeel corporatiesector. Daarbij spelen drie factoren die met elkaar verbonden zijn, relatieve kwaliteitsverbetering, aantalsverhoudingen, de fasering in revitalisering en stedelijke vernieuwing. Ook in de corporatiesector is de kwaliteitsverbetering aanzienlijk, maar de kwaliteit bereikt nog niet het waarderingsniveau dat in de koopsector en de particuliere huursector gehaald wordt. Ook het aantal buurten met een sterke vertegenwoordiging van de corporatie sector slinkt (door verkoop van corporatiewoningen en door stedelijke vernieuwing), maar dat aantal is nog altijd veel groter dan het aantal buurten met een grote particuliere huursector of een grote koopsector. In sommige buurten is de corporatiesector niet alleen groot te noemen maar zelfs monopolist: 100%. De buurten waar de particuliere huursector dominant was bevinden zich merendeels in het gedeelte van de stad dat al langere tijd in trek is bij particuliere kopers/investeerders zoals Amsterdam Zuid, Oud-West, De Baarsjes.

23


De buurten met een dominante corporatiesector bevinden zich overwegend in de zone met geringere marktdruk (buiten de ring en ten noorden van het IJ). In deze uitgestrekte zone is het tempo van herstructurering veel meer afhankelijk van corporaties en overheid. Projectontwikkelaars en particuliere investeerders zijn terughoudender in gebieden die nog ver af zijn van het succesvolle ‘binnen de ring-profiel’. Toch is aan de stijgingstrend van het buurtvertrouwen in buurten met een sterke corporatiesector te zien dat corporatiebuurten de aansluiting met de stedelijke trend niet verliezen.

24


3

Woonmilieus in beweging

Figuur 3.1: Amsterdamse woonmilieus

Woonmilieus Centrum en Centrumrand Welgesteld Stedelijk en Dorp Vergrijsde Tuinstad Verbinding Transitie Oude nieuwbouw Nieuwe nieuwbouw Zie voor een beschrijving van de woonmilieus Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken.

25


Groepen van buurten met overeenkomend profiel Sinds een aantal jaar wordt in Amsterdam gewerkt met woonmilieus als verzamelingen van buurten met overeenkomend profiel. Stadsdelen zijn groot en vaak te gedifferentieerd van opbouw voor adequate beschrijving van de woningmarkt. Analyse van buurten daarentegen geeft een sterk versnipperd beeld. De woonmilieus zijn bruikbaar om aan te sluiten bij hoofdstuk 2 omdat de segmentale samenstelling van de onderliggende buurten sterk meespeelt in de samenstelling van de twaalf milieus. Zo valt het woonmilieu welgesteld stedelijk (voor de gelegenheid aangevuld met woonmilieu dorp dat zeer klein van omvang is) op met een bijna gelijke vertegenwoordiging van de drie eigendoms sectoren.

Figuur 3.2: Sectorale samenstelling naar woonmilieu, 2005 en 2013 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Welgesteld stedelijk en dorp

Centrum en centrumrand

2005

Verbinding

Vergrijsde tuinstad

2013

Koopwoningen Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

26

Transitie

Oude nieuwbouw

Nieuwe nieuwbouw

Amsterdam


In centrum/centrumrand (ook een samenvoeging) zijn particuliere huur en koopsector sterk aanwezig en is de corporatiesector klein. De milieus verbinding en vergrijsde tuinstad lijken op elkaar - de corporatiesector overvleugelt koop en particuliere huur- maar bouwperiode en ligging in de stad verschillen. In het transitiemilieu is de corporatiesector sterk overheersend en speelt de particuliere huursector bijna geen rol. In de woonmilieutypologie zijn vijf nieuwbouwmilieus onderscheiden die gekarakteriseerd worden door kenmerken die te maken hebben met de cultuur van stedelijke ontwikkeling in de periode dat ze gebouwd werden en met de demografische fase waarin ze zich momenteel bevinden. Voor de overzichtelijk heid worden ze samengevoegd tot ‘oude nieuwbouw’ en ‘nieuwe nieuwbouw’8. Wat betreft sectorale compositie is het verschil niet groot, in nieuwe nieuwbouw wordt de corporatiesector wel duidelijk kleiner en in geen enkel ander woonmilieu wint de particuliere huursector zoveel terrein.

8 Oude nieuwbouw bestaat uit de drie woonmilieus Amsterdamse suburb, transformatie en water en groen. Nieuwe nieuwbouw bestaat uit de twee woonmilieus moderne stad en compacte vernieuwing. Deze indeling naar twaalf woonmilieus vond plaats met buurtgegevens van 2008. Een beschrijving van de woonmilieus is te lezen in het factsheet Amsterdamse woonmilieus 2008 of het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken: www.amsterdam.nl/wonen.

27


Inkomenshiërarchie Beide (samengestelde) nieuwbouwmilieus zijn duidelijk de locaties met een hoog gemiddeld inkomen. Het gemiddelde inkomensniveau van de milieus lig niet veel lager dan dat van het klassieke welgestelde woonmilieu van Amsterdam Zuid en de dorpen. Het onderscheid in oude en nieuwe nieuwbouwmilieus bewijst zich echter wel als zinvol. Het oude nieuwbouwmilieu houdt de stijgingstrend van Amsterdam gemiddeld niet meer bij en wordt gepasseerd door het nieuwe nieuwbouwmilieu.

Figuur 3.3: Inkomensontwikkeling naar woonmilieu, 2005-2013 3.300 Welgesteld stedelijk en dorp 3.100

Nieuwe nieuwbouw

2.900

Oude nieuwbouw

2.700


2.500

Amsterdam

2.300

Vergrijsde tuinstad Verbinding

2.100

Transitie 1.900 1.700 1.500 2005

2007

2009

2011

2013


Een ander belangrijk verschijnsel is het verschil in trend tussen verbinding en vergrijsde tuinstad. De sectorale samenstelling van beide milieus ontloopt elkaar niet veel en in hun relatieve inkomenspositie liggen beide dicht bij elkaar, maar opvallend is de stijging van het milieu verbinding en veel gematigdere ontwikkeling van vergrijsde tuinstad. Vermoedelijk zullen bij de volgende meting de rollen omgedraaid zijn en zal vergrijsde tuinstad het milieu worden met, op transitie na, het laagste inkomen.

28


Inkomens en de drie sectoren Bij vergrijsde tuinstad, dat vooral te vinden is in de stadsdelen Noord en Nieuw-West en verder in Buitenveldert en de Watergraafsmeer, is de trage inkomensontwikkeling terug te voeren op alle drie de eigendomssectoren. In alle drie is de inkomensgroei over de jaren 2005-2013 lager dan gemiddeld in Amsterdam. In het milieu verbinding, dat model staat voor de voormalige stadsdelen De Baarsjes en Oud-Oost, is dat voor alle drie de sectoren juist andersom, maar vooral in de koopsector is sterke inkomensvooruitgang geboekt. Het milieu transitie heeft het laagste gemiddelde inkomen, wat past bij het feit dat driekwart van de woningvoorraad corporatiesector is. Wel is de inkomensontwikkeling in de drie sectoren positiever dan in vergrijsde tuinstad, waarbij de zeer sterke inkomensstijging in de particuliere huursector van het transitiemilieu vertekenend is omdat die sector zeer klein is (6% van de woningvoorraad). Hiervoor kwam het verschil in inkomenstrend tussen de oude en de nieuwe nieuwbouwmilieus ter sprake. De breuk in de stijgende tendens voor het oude nieuwbouwmilieu komt niet voor rekening van de koopsector maar is er alleen in de beide huursectoren. Weliswaar ligt het inkomensniveau in de beide huur sectoren nog op zeer hoog niveau, maar de trendbreuk steekt scherp af bij de inkomensontwikkeling in de beide huursectoren van het nieuwe nieuwbouwmilieu. In de corporatiesector is de inkomensstijging daar drie keer zo hoog als het stedelijk gemiddelde en in de particuliere huursector ruim twee keer zo hoog.

Figuur 3.4: Inkomensontwikkeling naar woonmilieu, 2005 en 2013

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Welgesteld stedelijk en dorp


2005

Verbinding

Vergrijsde tuinstad

Transitie

Oude nieuwbouw

Nieuwe nieuwbouw

Amsterdam

2013

Koopwoningen Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen


29


Kwaliteit van de omgeving De kwaliteit van de woonomgeving komt in grote lijnen overeen met de ruimtelijke verdeling naar welstand. De volgorde van woonmilieus naar inkomen vertoont overeenkomst met de volgorde naar gemiddeld rapportcijfer voor de buurt. En ook met de trends is dat zo.

Figuur 3.5: Rapportcijfer voor de buurt 2005-2013

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Dorp

8,3

8,3

8,3

8,1

8,2

Welgesteld Stedelijk

7,9

7,9

8,0

8,0

8,1

Centrumrand

7,7

7,8

8,0

8,0

8,1

Centrum

7,7

7,8

7,9

7,8

7,9

Vergrijsde Tuinstad

7,2

7,1

7,3

7,3

7,3

Verbinding

6,6

6,8

7,0

7,1

7,2

Transitie

6,0

6,2

6,2

6,4

6,6

Nb3 Water en Groen

7,7

7,8

7,7

7,9

8,0

Nb1 Amsterdamse suburb

7,6

7,6

7,6

7,5

7,6

Nb2 Tranformatie

7,1

7,3

7,3

7,4

7,4

Nb4 Moderne Stad

6,8

7,2

7,4

7,4

7,6

Nb5 Compacte Vernieuwing

6,4

6,8

7,0

7,0

7,2

7,1

7,2

7,3

7,3

7,4

Amsterdam

6,9

7,0


Zo vertoont het transitiemilieu een sterk positieve kwaliteitstrend, ook al is dit milieu nog altijd hekkensluiter. De positieve trend is even sterk als in het milieu verbinding. Net zoals bij het gemiddelde inkomen, kunnen we in de nabije toekomst het punt zien aankomen dat verbinding hoger gewaardeerd wordt dan vergrijsde tuinstad. Ook bij de nieuwbouwmilieus zien we parallellen. De stijgingstrend is bij de nieuwe nieuwbouw (moderne stad en compacte vernieuwing) veel sterker dan bij de drie oude nieuwbouwmilieus. Maar de twee nieuwste begonnen hun trend in 2005 op een behoorlijk laag niveau. Het heeft te maken met het gegeven dat het in nieuwbouwbuurten een aantal jaren duurt voor alle bouwwerkzaamheden zijn afgerond, de stoepen zijn aangeheeld, plantsoenen en bomen mooi groeien en het winkels en voorzieningenbestand op niveau is.

30


Interpretatie De woonmilieus, als verzamelingen buurten met overeenkomend profiel, hebben over de jaren heen goed interpreteerbare posities in de hiërarchie naar inkomen en woonkwaliteit. Ook hierbij speelt de eigendomsverdeling van de buurten en de woonmilieus een rol. Er zijn twee interessante bewegingen die duiden op een opschuiving naar een andere positie in de hiërarchie. Dat is af te lezen aan trendgegevens over inkomen en woonsatisfactie ten opzichte van het stedelijk gemiddelde en ten opzichte van andere woonmilieus. De eerste trend naar positieverschuiving doet zich voor bij het oude nieuwbouwmilieu. Het stagnerende inkomen bij dit woonmilieu heeft vermoedelijk te maken met een geringe geneigdheid van huurders met een stijgend inkomen om hier te blijven wonen (corporatiehuur) of met een geringe geneigdheid van hogere inkomens om er te komen wonen (particuliere huur). Beide duiden op een geringere waardering voor het wonen. Dat dit effect niet optreedt in de koopsector kan te maken hebben met de moeilijkheden op de koopmarkt in deze periode. Huishoudens kunnen de laatste jaren hun woning moeilijk verkopen. Als de verkoopmogelijkheden in de nabije toekomst weer stijgen, kan ook in de koopsector van dit woonmilieu een inkomensdaling zichtbaar worden. Deze tendens steekt scherp af bij het nieuwe nieuwbouwmilieu waar de inkomenstendens in de beide huursectoren juist sterk stijgend is. Waarschijnlijk speelt voor het oude nieuwbouwmilieu dat de glans inmiddels eraf is. Nog altijd goede woonkwaliteit maar met minder aantrekkingskracht dan in de jaren tachtig en negentig toen ze werden opgeleverd. Het nieuwe nieuwbouwmilieu is op sommige plekken misschien wel dat stukje woningmarkt waar ruimte is voor vestigers met een goed inkomen. De koopsector is daar het meest gegroeid van alle woonmilieus (inmiddels bijna 50%) en de particuliere huursector maakt een vijfde deel uit van het geheel. Juist de particuliere huursector in dit milieu is snel veranderd naar een segment voor hoge inkomens. Het is typerend voor de huidige marktverhoudingen. De ophanden zijnde positiewisseling van de twee milieus vergrijsde tuinstad en verbinding is een trage verschuiving in de stedelijke woonmaterie. Verbinding, met grote delen van de gordel ’20-’40, loopt op de twee belangrijke kenmerken, inkomen en woonkwaliteit, geleidelijk het verschil met het stedelijk gemiddelde in. Wel is het verschil met de milieus centrum en centrumrand, waar uiteindelijk de ‘verbinding’ mee verwacht wordt wat betreft deze kenmerken, nog aanzienlijk. Vergrijsde tuinstad is juist bezig om de aansluiting met het stedelijk gemiddelde te gaan verliezen. Dit milieu bestond bij de indeling van de woonmilieus in 2008 uit buurten die sterk lijken op de buurten van het transitiemilieu, maar de sociaal-economische de demografische kenmerken neigen iets minder naar armoede en nog wat minder naar plaatsmaken van de oorspronkelijke naoorlogse huishoudens voor nieuwelingen, ofwel meer vergrijzing. Mede door deze karakteristiek is stedelijke vernieuwing vaker toegewezen aan buurten die tot het transitiemilieu behoren en minder vaak aan de buurten van vergrijsde tuinstad. Vergrijsde tuinstad krijgt hierdoor minder impulsen dan transitie.

31


Aangezien verbinding zich overwegend binnen de ring bevindt en vergrijsde tuinstad buiten de ring zullen tendensen die worden waargenomen voor ‘binnen versus buiten’ vooral moeten worden toegeschreven aan de langjarige daling van sommige naoorlogse buurten die momenteel sterk vergrijsd zijn en stijging van buurten die een sterke verjonging doormaken door transformatie van de woningvoorraad (verbinding).

32


4

Sociaal-demografische trends in de stadsdelen

In de inkomensontwikkeling van buurten en woonmilieus is niet alleen de sectorale samenstelling van belang maar ook de demografische compositie. Een groot aantal jongeren tempert het gemiddelde inkomen omdat velen van hen nog studeren, met de inkomenscarrière is nog in het verschiet. Ook veel ouderen in de buurtbevolking tempert het inkomen. AOW en pensioen leveren immers vaak een minder hoog inkomen op dan een inkomen uit arbeid. Daarnaast verruilden traditioneel veel midden- en hogere inkomens de stad voor de suburbane woonwijken en zijn oudere Amsterdammers merendeels de armere achterblijvers.

Demografische en inkomensgroei bij jongvolwassenen Als de Amsterdamse bevolking wordt opgedeeld in vijfjarencohorten blijken de groepen boven de zestig jaar in de loop van tien jaar verder op achterstand te raken ten opzichte van het stedelijk gemiddelde. De jongvolwassenen hebben het afgelopen decennium aanzienlijke vooruitgang geboekt in hun gemiddelde inkomen. De groepen tussen 25 en 44 jaar stijgen inmiddels duidelijk boven het Amsterdams gemiddelde uit. --

--

--

De leeftijdsgroep van late twintigers (25-29 jaar) heeft een inkomensstijging doorgemaakt naar een niveau dat in 2011 en 2013 boven het stedelijk gemiddelde ligt. De leeftijdgroepen 30-34 jaar en 35-39 jaar steken inmiddels rijkelijk (ongeveer 20%) uit boven het stedelijk gemiddelde. Ook bij deze leeftijdsgroepen is de ontwikkeling sterker dan in de stad als geheel. Ook de leeftijdsgroep daarboven, 40-44 jaar heeft een bovengemiddeld inkomen, maar de dertigers zijn sinds 2005 voorbij gekomen.

33


Figuur 4.1: Gemiddeld huishoudensinkomen per leeftijdsgroep, in 2003 en 2013 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 2003

Amsterdam

2013


Omdat de inkomensontwikkeling van de jongvolwassenen zo typerend is voor het voorbije decennium is het interessant te weten hoe de groepen zich in aantallen ontwikkelen en om hun woonpatroon nader te bekijken. Traditioneel kent Amsterdam een vestigingsoverschot van twintigers en een vertrekoverschot van dertigers en veertigers. De vestigings- en vertrekpiramide voor 2012 (figuur 4.2) ziet er elk jaar vrijwel het zelfde uit. Toch beleeft Amsterdam de laatste jaren een extra toeloop van jongeren.

Figuur 4.2: Aantal vestigende en vertrekkende personen naar leeftijdsgroep, 2012 80+ 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 -12.500 -10.000 -7.500 -5.000

-2.500 Vertrek

Bron: O+S Amsterdam in cijfers, 2013

34

0

2.500

5.000

Vestiging

7.500 10.000 12.500 15.000


De Amsterdamse populatie groeide sinds 2008 met bijna 64.000 inwoners, dat is gemiddeld ruim 10.000 per jaar (figuur 4.3). Omdat de woningvoorraad in dezelfde periode minder sterk toenam ligt in Amsterdam de gemiddelde woningbezetting inmiddels weer boven de 2. Dat was sinds 1996 niet meer voorgekomen. Deze bevolkingsgroei is vooral toe te schrijven aan de toegenomen komst van twintigers en het afgenomen vertrek van twintigers en dertigers.

Figuur 4.3: Ontwikkeling van de Amsterdamse woningvoorraad en de bevolking

720.000

350.000

700.000

340.000

680.000

330.000

660.000

Woningvoorraad

2014

360.000

2013

740.000

2012

370.000

2011

760.000

2010

380.000

2009

780.000

2008

390.000

2005

800.000

2000

400.000

1995

820.000

1990

410.000

Bevolking

Bron: O+S, Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen

In de demografische verdeling naar leeftijdsgroepen speelt daarnaast het doorschuifeffect mee. Als vestiging en vertrek geen rol zouden spelen is de gehele groep van 25-29 jaar na vijf jaar terug te vinden in de groep van 30-34 jaar. In werkelijkheid spelen migratie (in en uit) en doorschuiven een gecombineerde rol. Het gezamenlijke effect is als volgt te beschrijven. Van de twee groepen dertigers is de jongste (30-34 jaar) sinds 2008 aan het groeien terwijl de andere (35-39 jaar) over de hele periode van tien jaar in omvang afneemt (figuur 4.4). Afgaande op de toename van het aantal late twintigers (25-29 jaar), dat zich vanaf 2006 al acht jaar achtereen voordoet, zal de toename van de groep 30-34 jaar, die in 2009 begon, zich nog enige jaren doorzetten. Voor de groep 35-39 jarigen is 2013 het omslagpunt van daling naar stijging. Vanaf 2014 bevinden deze drie leeftijdsgroepen zich daarmee in een stijgingstrend. Met hun demografische groei en hun bovengemiddelde inkomensontwikkeling zijn de jongvolwassenen momenteel beeldbepalende groepen in Amsterdam.

35


Figuur 4.4: Bevolkingsontwikkeling jongvolwassen Amsterdammers 85.000

80.000

75.000

70.000

65.000

60.000 2003

2004

2005

25-29 jarigen

2006

2007

30-34 jarigen

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

35-39 jarigen

Bron: O+S

Overigens kan uit de hierboven geconstateerde toename van het gemiddelde inkomen bij jongvolwassenen ten opzichte van de groepen ouder dan 45 niet worden ontrafeld wat het effect is van migratie en een veranderende bevolkings samenstelling en van het doorschuiven van cohorten en de bijbehorende inkomencarrière. Maar vermoedelijk speelt bij de jongvolwassenen een effect van beide (de komst van meer hoger opgeleiden die bij langer blijven in de stad makkelijker doorschuiven naar de hogere inkomens) ten opzichte de groepen boven de 45 jaar waarbij beide impulsen ontbreken.

36


Jongvolwassenen en in hun ruimtelijke trend De trends in de drie leeftijdsgroepen zijn voor de stadsdelen zeer goed vergelijkbaar met die voor Amsterdam als geheel, maar de jongvolwassenen zijn niet evenredig over de stad verspreid. In de stadsdelen Noord en Zuidoost zijn alle drie de leeftijdsgroepen klein van omvang. De stadsdelen West en Zuid hebben van de zeven stadsdelen de grootste populaties jongvolwassenen, in West is de omslag naar een groeiend aantal 35-39 jarigen al ingezet, dat geldt in geringe mate ook voor Nieuw-West (figuur 4.5).

Figuur 4.5: Omvang van de drie groepen jongvolwassenen per stadsdeel, 2003-2013

25 - 29 jarigen

30 - 24 jarigen

35 - 39 jarigen

18.000

18.000

16.000

16.000

14.000

14.000

12.000

12.000

10.000

10.000

8.000

8.000

6.000

6.000

4.000

4.000 ‘03

‘05

Centrum

‘07

‘09

‘11

‘13 ‘14

West

‘03

‘05

Nieuw-West

‘07

‘09 Zuid

‘11

‘13 ‘14

‘03 Oost

‘05

‘07

‘09 Noord

‘11

‘13 ‘14 Zuidoost

Bron: O+S

Een belangrijke demografische ontwikkeling in de laatste tien jaar is het doorschuiven van de babyboomgeneratie. De vergrijzing in Centrum maar ook enkele buurten daaromheen in de stadsdelen West, Zuid en Oost toont zich daardoor prominent op de kaart (figuur 4.6). De bewoners van deze centrale buurten hebben hun woonkwaliteit zien stijgen tot het hoogste Amsterdamse niveau en willen niet graag meer verhuizen. De stagnerende woningmarkt en de financiële crisis blokkeren de plannen van de koophuisbezitters die wel weg willen.

37


Figuur 4.6: Demografische ontwikkeling in stadsdelen en buurtcombinaties, 2008-2013

Verjonging Toename specifieke jongerengroep

Vergrijzing

Verjonging en gezinsvorming

Toename specifieke ouderengroep

Verjonging en vergrijzing

Toename middengroep

Bron: O+S Amsterdam (bewerking door de auteurs) Bij ‘vergrijzing’ nemen alle vijfjarencohorten boven de 65 jaar toe, bij toename van een specifieke ouderengroep bijvoorbeeld alleen de 65-69 jarigen. Hetzelfde geldt voor ‘verjonging’ versus toename van bepaalde cohorten jonger dan 39 jaar.

De groei van het aantal jongvolwassenen, ook degenen die gezinnen vormen, vindt plaats op grotere afstand van het centrum van Amsterdam. In stadsdeel Zuid verjongen bijvoorbeeld Willemspark, Stadionbuurt en Buitenveldert-Oost. In Nieuw-West verjongen Osdorp-Oost, Osdorp-Midden zeer duidelijk en ook in de buurtcombinatie Westlandgracht is dat het geval (ook in overig Slotervaart maar in iets mindere mate). Tussen 2003 en 2013 nam het aantal 25-29 jarigen in Nieuw-West met 36% toe en tussen 2008 en 2013 is het aantal 30-34 jarigen er met 22% toegenomen. Het is hiermee een belangrijke woonlocatie voor jong volwassenen geworden. De drie eigendomssectoren, corporatiehuur, particuliere huur en koopsector staan grofweg voor de opeenvolgende prijscategorieën betaalbaar, middelduur en duur. Daarnaast is door de gemeente en door corporaties actief beleid gevoerd om het sociale huurwoningbestand te laten slinken en is een deel van de particuliere huursector omgezet naar koop. De goedkope huurvoorraad maakt deels plaats voor duurdere huur en een groeiende koopsector.

38


Figuur 4.7: Eigendomsverhouding bij drie leeftijdsgroepen, 2003-2013

Leeftijd hoofdbewoner 25 - 29 jaar



100%

100%

90%

90%

80%

80%

70%

70%

60%

60%

50%

50%

40%

40%

30%

30%

20%

20%

10%

10% 0%

0% ‘03

‘05

‘07

‘09

‘11

‘13

‘03

Particuliere huur

‘05

‘07

‘09

‘11

Corporatiewoning

‘13

‘03

‘05

‘07

‘09

‘11

‘13

Koopwoning


De prijsverschillen en de veranderingen op de woningmarkt vertalen zich als volgt naar de drie leeftijdsgroepen (figuur 4.7). Onder de drie groepen jong volwassenen neemt het aandeel huurders van corporatiewoningen af (tussen 2003 en 2013). Onder 25-29 en 30-34 jarigen is het aandeel eigen woningbezit tot 2009 toegenomen, voor 35-39 jarigen zet deze stijgende trend zich tot en met 2013 voort (40% in 2009, 47% in 2013). De meeste differentiatie zit in de ontwikkeling van het aandeel particuliere huur. Dit is voor 25-29 jarigen een groeiende sector (van 34% in 2003 naar 40% in 2013) maar voor de 35-39 jarigen wordt particuliere huur minder belangrijk (van 22% naar 17%). Twee trends gaan achter deze cijfers schuil. De gegroeide mogelijkheid om een koopwoning te verwerven voor huishoudens die al langere tijd (ca. tien jaar) in Amsterdam wonen. En het effect van de woningmarktcrisis: het afnemende belang van de koopsector voor starters (25-29 jaar) en substitutie door de particuliere huursector. Er zijn verschillen tussen de stadsdelen in de mate waarin de jongvolwassenen in de drie onderscheiden eigendomssectoren terecht komen. In Nieuw-West is de corporatiesector relatief groot en is het aandeel eigen woningbezit minder sterk gegroeid onder de jongvolwassenen. Noord en Zuidoost lijken op elkaar, zo is het aandeel eigen woningbezit onder jongvolwassenen er enorm gestegen in de laatste tien jaar, zelfs meer dan verdubbeld naar bijna 40%. Daarnaast is het aandeel 30-34 en 35-39 jarigen in de corporatiesector er relatief groot en speelt de particuliere huursector er een beperkte rol. Centrum, West, Zuid en Oost zijn de stadsdelen met het hoogste aandeel eigenwoningbezit onder de jongvolwassenen.

39


Verhuizingen naar/binnen Amsterdam Bij de analyse van de verhuisstromen naar en binnen Amsterdam is naar opleiding, inkomen en herkomst gekeken (CBS, 2014). De meetmomenten zijn 2008 (pre-crisis) en 2012 (middenin de crisis). De verhuisdynamiek binnen Amsterdam is bij middeninkomens gering en bij zowel de lage inkomens als de hoge inkomens hoog. Bij de verhuizers met een laag inkomen is het belang van Nieuw-West sterk gegroeid terwijl veel jongvolwassenen met een hoog inkomen (vooral 25-34 jaar) sterk op West en Zuid gericht zijn. Bij migratie naar Amsterdam is het grootste deel afkomstig uit Nederland buiten de stadsregio Amsterdam (figuur 4.8). Er komen vooral mensen met een hoge (en middelhoge) opleiding naar Amsterdam. Ook bij deze vestigers zijn West en Zuid belangrijke stadsdelen. Centrum en Oost zijn minder in trek. De 25-29 jarigen vormen met afstand de grootste groep verhuizers naar Amsterdam; zij hebben vaak nog een laag inkomen (< € 33.000). In 2012 komen er relatief meer lage inkomens naar Amsterdam dan in 2008, de rol van Nieuw-West en in mindere mate Zuidoost en Oost neemt hierin toe.

Figuur 4.8: Verhuizingen naar Amsterdam, 2011/2012 Regio Buitenland 16211 35%

9146 20%

21265 45% Rest Nederland Bron: O+S, CBS: SSB

40


Ruimtelijke sortering op de woningmarkt In de verhuizingen naar Amsterdam (2012 vergeleken met 2008) tekent zich een patroon van ruimtelijke sortering af naar inkomen en opleiding. Een toenemend aantal hoog opgeleiden trekt naar de stadsdelen West en Zuid, en in mindere mate naar Centrum en Oost. En ook als naar inkomen wordt gekeken is dit het beeld. Lager opgeleide en minder gefortuneerde jongvolwassenen komen terecht in Nieuw-West en daarnaast in Noord en Zuidoost. Het aantal verhuizingen van laag opgeleiden naar Nieuw-West ligt in 2012 fors hoger dan in 2008. Het aantal middeninkomens (€ 33.000 - € 51.000) neemt af, met name onder 30-34 en 35-39 jarigen. Toch is dit sorteringsproces maar relatief. Het opleidingsniveau van de jong volwassen Amsterdammer stijgt over de hele linie en het aantal jongvolwassenen met een hoog inkomen is in alle stadsdelen in 2012 groter dan in 2008. Dat meer jongvolwassenen (met een diploma erbij en een groeiend inkomen) ervoor kiezen om langer in Amsterdam te blijven wonen, vertaalt zich naar stijgende inkomens- en opleidingscijfers. Daarnaast is de concentratie van lage inkomens onder de jongvolwassenen in stadsdelen zoals Nieuw-West bescheiden van omvang. Nieuw-West telt 41% huishoudens van jongvolwassenen met een inkomen tot aan € 33.000, wat zeer vergelijkbaar is met de verdeling in stadsdeel Centrum (figuur 4.9).

Figuur 4.9: Verdeling naar inkomensgroepen onder jongvolwassenen (25-39 jaar), 2011/12 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Amsterdam totaal

39

Zuid

32

West

37

11

9

43

Oost

37

10

8

45

Nieuw-West

41

12

9

38

Centrum

44

10

8

39

Noord

46

Zuidoost

52 Minder dan € 33.000

11 10

9

41

8

51

13

9 14

€ 33.000 - 43.000

100%

32 9

€ 43.000 - 51.000

26 € 51.000 en hoger

Bron: O+S, CBS: SSB

Met name stadsdeel Zuid wijkt van het gemiddelde beeld af met een hoger aandeel hoge en een lager percentage lage inkomens onder de jong volwassenen. De stadsdelen Noord en Zuidoost staan aan de andere kant van de reeks, maar zoals eerder aan de orde kwam zijn huishoudens van deze leeftijdsgroepen daar niet zo dik gezaaid.

41


De bestudeerde gegevens over opleidingsniveau en inkomen voor de drie leeftijdsgroepen zijn maar ten dele voorspellend voor het verdere verloop van de wooncarrières van de jongvolwassenen. Toch lijken de geringere mate waarin de jongste groepen in de koopsector terecht komen, het aangewezen zijn op de snel duurder wordende particuliere huursector en het ruimtelijke sorteringsproces naar inkomen en opleiding de voorbode voor een blijvend verschil in wooncarrière tussen de onderscheiden leeftijdsgroepen. Opleiding en inkomen spelen hierin een belangrijke rol. De groei van de woningvoorraad is vanaf 2008 aanzienlijk lager. De woningmarkt is verder onder druk gekomen door Amsterdams aantrekkingskracht op jong volwassenen. Jongeren met een voldoende inkomen of uitzicht op een goed ontwikkelende arbeidscarrière (door opleiding) zien kans om de schaarser wordende plekken binnen de ringweg en ten zuiden van het IJ te bemachtigen. Lager opgeleide jongeren wijken uit naar de meer ontspannen delen van de woningmarkt in onder meer Nieuw-West en Zuidoost.

Resumé De groep van jongvolwassenen is demografisch en sociaaleconomisch aan een opmars bezig in Amsterdam. Vanaf 2013 verkeren de drie vijfjaren-cohorten tussen 25 en 39 jaar in een groeifase. Voor de jongste van drie geldt die demografische groei al vanaf 2006. Gemeten naar het gemiddelde inkomen hebben deze leeftijdsgroepen vooruitgang geboekt, en vooral ten opzichte van het oudere deel van de bevolking, boven de 45 jaar, is die inkomensgroei markant. Het heeft er vermoedelijk mee te maken dat meer van de jong volwassenen met een groeiend inkomen in de stad blijven wonen en in geringere mate naar de regiogemeenten verhuizen. De demografische groei van de groep jongvolwassenen vindt buiten het vergrijzende centrum van Amsterdam plaats, maar binnen de ring behoren wel delen van Zuid en de Watergraafsmeer tot de verjongende buurten. Daarnaast valt met name Nieuw-West op als een stadsdeel waar op verschillende plekken verjonging optreedt. Ook bij vestigende jongeren is Nieuw-West een belangrijk deel van Amsterdam geworden. Het inkomensniveau van deze vestigers is wat lager dan dat van de vestigers binnen de ring (er is een zekere mate van inkomensselectie in de migratie), maar op de actuele inkomensverdeling van jongvolwassenen heeft dat geen invloed. De inkomenssamenstelling van de leeftijdsgroep 25-39 wijkt niet veel af van die van Amsterdam als geheel, wel van die van stadsdeel Zuid, dat het hoogste aandeel hogere inkomens heeft in deze leeftijdsgroep. Voor Nieuw-West levert de komst van jonge huishoudens een impuls aan de dynamiek zoals die binnen de ring al langer gaande is.

42


5

Binnen en buiten de ring en het IJ

Trend tot 2011 In het rapport ‘Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam’ werd de inkomensverdeling tussen Amsterdam binnen de ringweg en buiten de ringweg besproken. Het is een simpel onderscheid waarmee grofweg de vooroorlogse stad van de naoorlogse stad wordt onderscheiden. Amsterdam Noord wordt, ondanks de mooie vooroorlogse tuindorpen en de historische lintbebouwing van de Nieuwendammer-en Buiksloterdijk en het plattelandse Waterland bij de ‘naoorlogse woonwereld’ van buiten de ring ondergebracht. De twee gebieden geven een onderscheid weer tussen de gewilde markt van het Centrum en omringende buurten en de bedaarde markt van de gebieden op aanzienlijk grotere afstand van de zone Grachtengordel en Museumkwartier. Het genoemde rapport bracht een aantal eye-openers voor de jaren tot aan 2011: -- Het inkomensverschil ten gunste van het gebied binnen de ring is er pas sinds de eeuwwisseling. Daarvoor was het verschil klein met een licht hoger gemiddeld inkomen buiten de ring. -- Het hogere gemiddelde inkomen doet zich alleen voor in de koopsector. Juist in die sector heeft zich een aanzienlijk inkomensverschil ontwikkeld tussen ‘binnen en buiten de ring’. -- Dat verschil komt niet door een verschillend aandeel van de koopsector. In beide deelgebieden is het aandeel koopsector globaal gegroeid van 10% naar 30% in de jaren 1995-2011. -- Het inkomensverschil tussen beide gebieden bestaat in de corporatiesector en de particuliere huursector niet of nauwelijks. -- De inkomensverschillen in de drie sectoren binnen en buiten de ring lijken sterk op de prijsverschillen. In de beide huursectoren is het huurprijsverschil tussen beide gebieden gering. De vierkante meterprijzen zijn juist in 2011 vrijwel identiek geworden, daarvoor waren woningen buiten de ring relatief duurder.

43


Figuur 5.1: Gemiddeld maandinkomen binnen en buiten de ringweg A10 en het IJ € 2.800 € 2.600 € 2.400 € 2.200 € 2.000 € 1.800 € 1.600 € 1.400 € 1.200 € 1.000 1995

1997

1999

2001

Binnen de ring A10+IJ Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

44

2003

2005

2007

Buiten de ring A10+IJ

2009

2011

2013 Amsterdam


Figuur 5.2: Gemiddeld maandinkomen binnen en buiten de ring per sector, 1995-2013 4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

1995

1997

Binnen de ring

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Buiten de ring Koopwoning Particuliere huurwoning

Amsterdam

Corporatie huurwoning Bron: WZS, Wonen in Amsterdam

2013 als trendbreuk De vraag is hoe deze ruimtelijke verdeling zich in 2013 manifesteert. De inkomenstrend is in 2013 (ten opzichte van twee jaar daarvoor) iets positiever dan in 2011, maar de stijging van de jaren voor 2009 wordt niet gehaald. Het gemiddeld inkomen voor de twee onderscheiden deelgebieden van Amsterdam (binnen en buiten de ring A10 en het IJ) is in 2013 verder uit elkaar gegroeid. In 2011 bedroeg het verschil € 278 en in 2013 € 420. We dalen af naar het niveau van de drie woningmarktsectoren en zien een interessante combinatie van trends: -- Voor het eerst sinds 1995 ligt in 2013 het gemiddelde inkomen in de corporatiesector binnen de ring hoger (+€ 37) dan buiten de ring. -- Voor het eerst sinds 1995 ligt in 2013 ook het gemiddelde inkomen in de particuliere huursector binnen de ring hoger (+€ 35) dan buiten de ring. -- Het gemiddelde inkomen in de koopsector ligt in 2013 op vrijwel hetzelfde niveau (€ 3 lager) als in 2011. -- Het gegroeide inkomensverschil binnen en buiten de ring tussen 2011 en 2013 wordt dus gevoed door een gelijkblijvend verschil in de koopsector en het wegvallen van het compenserende effect zoals dat in de jaren 1995-2011 optrad in de beide huursectoren.

45


Figuur 5.3: Gemiddelde maandhuur binnen en buiten de ring € 550

€ 500

€ 450

€ 400

€ 350

€ 300

€ 250

€ 200 1995

1997

1999

2001

Binnen de ring A10+IJ

2003

2005

2007

Buiten de ring A10+IJ

2009

2011

2013 Amsterdam


Vervolgens is het interessant om te zien of de trend in de huur- en koopprijzen deze bevindingen in het gemiddelde inkomen ondersteunen. Hierbij moet bedacht worden dat de koopsector in beide gebieden vrijwel even groot is, dat de corporatiesector buiten de ring anderhalf keer zo groot is als buiten de ring en dat de particuliere huursector juist binnen de ring veel sterker vertegenwoordigd is (ongeveer drie maal groter). Het gemiddelde huurbedrag ligt inmiddels binnen de ring (€ 531) hoger dan buiten de ring (€ 512), terwijl in 2011 de gemiddelde huurprijs voor beide gebieden precies gelijk was.

46


Figuur 5.4: Gemiddelde maandhuur per m² binnen en buiten de ring, naar huursector

€ 12/m² € 11/m² € 10/m² € 9/m² € 8/m² € 7/m² € 6/m² € 5/m² € 4/m² 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Particuliere huur binnen de ring A10+IJ

Particuliere huur buiten de ring A10+IJ

Corporatiehuur binnen de ring A10+IJ

Corporatiehuur buiten de ring A10+IJ


Achter die gemiddeld gelijke huur voor de twee deelgebieden ging een verschillende situatie voor de beide huursectoren schuil. De corporatiehuren in de beide deelgebieden ontliepen elkaar niet veel, terwijl de huren in de particuliere huursector buiten de ring vrij aanzienlijk waren maar het aantal niet al te groot en de huren binnen de ring juist bescheiden bij een omvang die meer dan 30% van de totale voorraad omvatte. De trendwijziging is vooral te danken aan een inhaaleffect van de huren in de particuliere huursector binnen de ring. In de grafiek met de gemiddelde vierkante meterprijzen is dit inhaaleffect zichtbaar. De vierkante meterprijzen in de particuliere huursector zijn echter pas in 2013 binnen de ring hoger dan buiten de ring. Ook het stilvallen van het inkomensverschil tussen beide gebieden in de koopsector rijmt goed met de prijsontwikkelingen. In het rapport ‘meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam’ werd die ontwikkeling al ingeleid: Binnen de ring bedroegen de vierkante meterprijzen in 2011 gemiddeld € 3.632, buiten de ring van € 2.446. Overigens stabiliseren de koopprijzen buiten de ring vanaf 2008 (het begin van de problemen in de economie en de woningmarkt) terwijl die binnen de ring sterk dalen (pagina 11 en 12).

47


Interpretatie 2013 blijkt een interessant jaar te zijn voor bestudering van het onderscheid ‘binnen en buiten de ring’. In hoofdstuk 2 kwam al aan de orde dat de drie eigendomsectoren zo duidelijk een markering vormen tussen lage, midden en hoge inkomens. Prijsontwikkelingen in de sectoren blijken daarnaast sterk verband te houden met de trends in de gemiddelde inkomens. Zo is het uit elkaar gaan lopen van de inkomens in de particuliere huursector en de corporatiesector duidelijk gerelateerd aan de groeiende kloof tussen de huren in de beide sectoren. Dat het gemiddelde inkomen van huurders (in beide huur sectoren) in 2013 binnen de ring voor het eerst hoger ligt dan buiten de ring was al voorafgegaan door een vergelijkbare trend in de huren. Het niet meer toenemen van het inkomensverschil in de koopsector tussen beide delen van de stad, was al te voorspellen uit de dalende koopprijzen binnen de ring. Hoe het met de inkomensontwikkeling van de twee gebieden verder gaat is de vraag. Waarschijnlijk zal het inkomensverschil verder toenemen. Dat beide huursectoren een bijdrage leveren aan het verschil zal waarschijnlijk ook de trend voor de toekomst bepalen. Zodra de koopmarkt weer aantrekt zal ook deze sector zijn bijdrage aan het inkomensverschil vermoedelijk weer gaan oppakken.

48


6

Sombrerometropool

Het hoog-laag-hoog patroon Met het materiaal uit rapport ‘Meer ruimte voor wooncarrière in Amsterdam’ werd een tijdschriftartikel geschreven met als titel ‘Van Doughnut- naar Sombrerostad’9. De doughnut city is een bekende beeldspraak voor uitgeholde binnensteden (het gat in het midden) en opbloeiende randgemeenten. Deze metafoor uit de vorige eeuw is al lang niet meer van toepassing op de sociaal-economische patronen in hedendaagse stedelijke regio’s. Eerder het omgekeerde, zo is te zien in de regio Groot Amsterdam. De sterke oude stad als de eigenlijke hoed, een brede lage rand (om de zon te weren) beginnend buiten de ring en het IJ en verder doorlopend in de groeisteden, een verhoogde, opstaande rand ter afronding, de oude opbloeiende suburbs van onder meer Laren en Bloemendaal.

Figuur 6.1: Symbolische weergave van de stedelijke structuurverandering

9 Booi, H., en K. Dignum (2012), Van Doughnut- naar Sombrerostad. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nummer 2, april 2012.

49


Achter de ontwikkeling naar de sombrero-structuur kan een aantal tendensen geïdentificeerd worden. De revitalisatie van oude binnensteden wordt aangejaagd door welvaartsgroei, huishoudensverkleining en de opkomst van gemengde woon-werk- en recreatiemilieus. De wederopstanding van oude suburbs is ook een welvaartseffect. Meer rijke huishoudens beconcurreren elkaar in het verwerven van woonkwaliteit met onderscheidingswaarde. De plattelandsdorpen zijn getalsmatig niet van grote invloed in de Metropoolregio, maar de aantrekkingskracht van dorpse milieus in deze regio is onmiskenbaar gegroeid. Met het aantrekkelijker worden van de historisch getinte woonmilieus voor hogere inkomensgroepen zijn selectieve verhuisstromen ontstaan waarbij de naoorlogse stedelijke woonmilieus en ook de latere groeikernen meer en meer het woondomein zijn van modale en lagere inkomensgroepen.

Sociaaleconomische differentiatie Figuur 6.2 geeft met behulp van de gemiddelde vraagprijs van woningen een ruimtelijk beeld van de sociaal-economische verschillen in de Metropoolregio Amsterdam, symbolisch samengevat met de metafoor ‘sombrero’. De sociaaleconomische parallellen tussen de centrale delen van Amsterdam, de Gooise en Kennemerlandse oude suburbs en de plattelandsdorpen enerzijds en de naoorlogse woonwijken van Amsterdam en Haarlem en de recentere groeiwijken van Purmerend en Almere anderzijds staat gedetailleerd op de kaart.

Figuur 6.2: Gemiddelde vraagprijs woningen Metropoolregio, 1 januari 2004-2009

€

75.000

€

150.000

€

250.000

€

500.000

€

750.000

€ 1.000.000 € 2.500.000

Bron: O+S, Gemeente Amsterdam. Metropoolregio Amsterdam 2008, Arm en rijk in beeld. Kaart is overgenomen van NRC-Handelsblad, een bewerking van Funda-gegevens.

50


Ruimtelijke differentiatie woonkwaliteit Het sinds 1995 tweejaarlijks uitgevoerde onderzoek Wonen in Amsterdam is in 2013 voor het eerst verbreed naar de regio Amsterdam. Voor het eerst heeft het vaak besproken rapportcijfer voor de buurt uit Wonen in Amsterdam regionale referentie. De relatief lage waarderingen voor de woonomgeving die in Amsterdam bekend zijn voor de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord blijken in regionaal verband in dezelfde categorie te vallen als de Haarlemse wijken Oost en Schalkwijk en de Almeerse wijk Pampus/Poort. De hoge rapportcijfers die Amsterdam gewend is aan te treffen in Centrum en Zuid zijn van ongeveer gelijke orde in centraal en zuidwestelijk Haarlem, Heemstede en Bloemendaal aan de westkant van de metropoolregio en in Volendam, Waterland en Beemster aan de noordzijde. De buurtwaarderingkaart is minder kleinschalig dan de woningprijzenkaart, maar ook bij deze subjectieve kwaliteits weergave komt het ruimtelijke hoog-laag-hoog patroon van centrum naar metropoolrand op het netvlies.

Figuur 6.3: Waardering voor de buurt naar gebied

Rapportcijfer 6,7 - 7,2 7,2 - 7,6 7,6 - 7,8 7,8 - 8,1 8,1 en hoger Bron: O+S, Wonen in de regio pagina 32

Dat woongebieden een proces doormaken van hogere naar lagere waardering en - na een investeringsimpuls - ook weer terug lijkt een natuurwet. Het proces verloopt echter over enkele decennia. Daarom is het niet makkelijk voor te stellen dat de situatie die we nu kennen van wijken die hoger of lager in de woonhiërarchie staan nog weer eens ompoolt in de nabije toekomst. De oorlog heeft een langdurige wederopbouwperiode afgedwongen waarin volop werd ingezet op het bestrijden van woningnood, het bouwen van woonbuurten met overwegend huurhuizen voor huishoudens met een bescheiden inkomen. De afgelopen vier decennia kende Nederland over de breedte flinke welvaartsgroei, wat maakte dat het eigen huis opkwam als woonideaal. Koop- en huursector werden in sociaal-economische termen elkaars tegenpolen en ook de kwaliteitsverschillen werden in deze dichotomie uitgedrukt. Momenteel vinden er ontwikkelingen plaats die deze hiërarchie geleidelijk doen ombuigen of verbrokkelen. Delen van de huursector worden in een hoger marktsegment gezet, delen van de koopsector worden langzamerhand zo oud dat zij de oude kwaliteitsvoorsprong verliezen.

51


Interpretatie Het verschil tussen ‘binnen en buiten de ring en het IJ’ komt tevoorschijn als alleen naar Amsterdam gekeken wordt. Daarmee wordt de regionale realiteit van de woningmarkt uit het oog verloren. Amsterdam is traditioneel grootleverancier van huishoudens in (voormalige) groeigemeenten als Purmerend, Haarlemmer meer en Almere, maar ook kleinere, dorpse gemeenten kennen de ‘import’ van stedelingen. Inmiddels ondervinden de oudere delen van de groeikernen al weer concurrentie van de nieuwere wijken, ook van VINEX-wijken als IJburg. Zo zijn de oudere delen van groeikernen wat woonkwaliteit en sociaaleconomische status betreft al enigszins opgeschoven richting het niveau van de naoorlogse woonwijken van de grote steden. In sommige dorpen van de metropoolregio doet de investeringsimpuls van particulieren in het historische woningbestand niet onder voor dat in Amsterdams grachtengordel of Museumkwartier. De ruimtelijke verschillen die op Amsterdams niveau aan het licht treden zetten zich dus voort als de gemeentegrens wordt overgegaan. Met het uitdijen van de stad naar een metropolitane regio, hebben geleidelijk ook de ruimtelijke verhoudingen in hoge en lagere statusgebieden een verschuiving ondergaan.

52

Wonen in Amsterdam 2013 bevat ook de uitgaven: Stand van Zaken Stadsdeelprofielen Woonwensen en verhuisgedrag

Wonen in Amsterdam 2013 Ruimtelijke ontwikkelingen

Recommend Documents