Wonen in Amsterdam 2013 Stand van zaken

Wonen in Amsterdam 2013 Stand van zaken

Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Colofon

Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum Juni 2014 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties,

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek

Grafische vormgeving Arie de Zeeuw Omslagfoto Mopet architecten / Lasashka Photography (trappenhuis in Van Ostadestraat) In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven,

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25

Postbus 1900

1000 BX Amsterdam

Telefoon 020 552 7474 E-mail [email protected] Website www.amsterdam.nl/wia

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Delflandlaan 4

Postbus 9959

1006 AR Amsterdam

Telefoon 020 346 0360

W-mail [email protected]

Website www.afwc.nl

Wonen in Amsterdam 2013

Stand van zaken


4


Inhoudsopgave

Samenvatting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

11

Hoofdstuk 2 De woningvoorraad 2.1 Inleiding 2.2 Eigendom 2.3 Huurwoningen 2.4 Koopwoningen 2.5 Kwaliteit 2.6 Conclusie

15 15 17 20 30 32 39

Hoofdstuk 3 De bewoners 3.1 Inleiding 3.2 Demografische kenmerken 3.3 Inkomen 3.4 Conclusie

41 41 41 46 60

Hoofdstuk 4 Woningen en bewoners 4.1 Inleiding 4.2 Woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen 4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? 4.4 Woonlasten van huurders 4.5 Woonlasten van woningeigenaren 4.6 Woningen en huishoudenskenmerken 4.6 Conclusie

61 61 62 65 68 75 77 84

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Onderzoeksverantwoording Uitleg gehanteerde begrippen Enquête Buurtindeling Amsterdam

87 93 96 105

3


4


Samenvatting

Inleiding In 2013 werd het onderzoek Wonen in Amsterdam voor de tiende keer gehouden. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het ‘veldwerk’ en dit heeft geresulteerd in circa 18.920 ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. In het rapport ‘Stand van Zaken’ wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Begin 2014 werd hierover in het factsheet Eerste resultaten al kort over gepubliceerd. Op www.amsterdam.nl/wia staan meerdere wia onderzoeken waaronder Stadsdeelprofielen. Het is voor de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een tabellenboek met de belangrijkste variabelen. In de serie van publicaties volgen nog Woon- en verhuiswensen, Ruimtelijke ontwikkelingen en Betaalbaarheid.

5


De Woningen De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2011 met ruim 2.500 eenheden naar een aantal van 397.022 op 1 januari 2013. Het percentage koopwoningen is ten opzichte van 2011 gestegen naar 31,5%, een toename van bijna 6.000 koopwoningen in twee jaar tijd. Het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ligt in 2013 nagenoeg gelijk aan 2011 (22,5%). Het corporatiebezit slonk met bijna 4.000 woningen naar 46,0% van de totale woningvoorraad. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 575 daalde in de periode 2005-2013 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m € 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. De gemiddelde huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2013 bedraagt € 523. Bij de corporatiewoningen is dat € 453, bij particuliere huurwoningen € 690. De huurprijs ligt gemiddeld € 55 hoger dan in 2011. De huren in de particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Een vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft globaal een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de markt bepaalde hoge WOZ-waarden. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2013 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets groter geworden. Vermoedelijk heeft het te maken met het lage niveau van de WOZ-waarden in de woongebieden buiten de ring. De van koopprijzen afgeleide WOZ-waarden zijn voor huurwoningen vermoedelijk geflatteerd in vergelijking met de huren die gevraagd kunnen worden. De aankoopprijs van woningen die gekocht zijn na 2008 ligt gemiddeld hoger dan van woningen gekocht voor de crisis. De WOZ-waarde van recent gekochte woningen ligt lager dan de aanschafprijs. Bij woningen die langer geleden gekocht zijn is de WOZ-waarde juist hoger dan de aanschafprijs. Hoe verder terug in de tijd des te groter dat verschil, maar dan speelt mee dat WOZ-waarde de actualiteit weergeeft en de aanschafprijs een historisch gegeven is. In de stadsdelen Centrum en Zuid ligt de aanschafprijs, doordat een groter aantal transacties langer geleden is, het meest achter bij de WOZ-waarde. Toch ligt de gemiddelde aanschafprijs in deze stadsdelen op bijna het dubbele van woningen die verkocht zijn in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs kleine woningen wat duurder per vierkante meter. In de particuliere huursector worden over de hele linie vierkante meter prijzen gerekend tussen € 11 en € 12, maar voor de kleinste particuliere huurwoningen aanzienlijk meer. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen.

6


De waardering voor de woning, uitgedrukt in een rapportcijfer, ligt in 2013 op gemiddeld op 7,6. De trend is, net zoals het rapportcijfer voor de buurt, continu stijgend. Het rapportcijfer voor de woning is voor koophuizen door de jaren stabiel en hoog. De woningwaardering bereikt in 2013 bij corporatiewoningen voor het eerst een gemiddelde boven de 7. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats in de jaren 2001-2013, van 6,7 naar 7,4. daarnaast is bij particuliere huurwoningen de waardering voor de buurt net zo hoog als bij koopwoningen (rapportcijfer 7,7). Slotermeer-Noordoost is in 2013 de buurtcombinatie met het laagste rapportcijfer voor de woning, maar met een 6,8 gemiddeld is er wel stijging sinds 2011. In de Kolenkitbuurt werden in 2011 de woningen nog het laagst gewaardeerd, maar daar is het rapportcijfer gestegen naar een 7,0. Ook in IJplein/Vogelbuurt en Volewijck, twee gebieden in stadsdeel Noord, steeg het woningwaarderingscijfer naar rond een 7 in 2013. In de Van Galenbuurt zakte het waarderingscijfer voor de woning in 2013 juist onder de 7.

7


De bewoners Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2011 en 2013 sterker gegroeid dan tussen 2009 en 2011, maar minder sterk dan de periode daarvoor (2001-2009). Het inkomen is met 4% gegroeid naar € 2.489 netto per maand. Het aandeel lage inkomens is weer licht afgenomen tot 31,8%. De groei van de lage inkomens in 2009-2011 was een korte onderbreking in de langjarige trend. De groep met een inkomen tussen de € 34.229 en € 43.785 is met 2 procentpunten toegenomen tot een aandeel van 14,2%. De hoogste inkomensgroep, boven 2 x modaal, groeit met 1,7 procentpunt, maar deze groei is voornamelijk het gevolg van een veranderende definitie van het modaal inkomen. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn de stadsdelen met het hoogste gemiddelde inkomen. In Zuid zien we een toename ten opzichte van 2011, in Centrum een stabilisatie. Stadsdeel Zuidoost is het enige stadsdeel met een daling van het gemiddelde inkomen. Hier is ook het aandeel lage inkomens toegenomen met 4,7 procentpunt. In de stadsdelen West en Nieuw-West is er een forse afname van het aandeel lage inkomens (rond de 3,5%). In Oost en Noord neemt het aandeel lage inkomens ook af, maar minder sterk. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij wel of niet kinderen hebben, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders het dubbele van het inkomen van een eenoudergezin. De gemiddelde inkomensgroei tussen 2011 en 2013 bedraagt 4% voor alle huishoudens in Amsterdam. Bij de groepen met het hoogste gemiddelde inkomen, huishoudens met een autochtone en westers allochtone achtergrond, is de stijging van het inkomen geringer dan het Amsterdams gemiddelde. Het betreft een lichte nivellering. De sterkste relatieve inkomensstijging is er bij huishoudens met een Turkse achtergrond en dan met name de huishoudens met één volwassene. In de jaren 2007-2013 is de inkomensvoorsprong voor de leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 35-44 jaar gegroeid. In de leeftijdsgroepen daarboven is het inkomensniveau steeds trapsgewijs gemiddeld lager. Het inkomensniveau van de oudste leeftijdsgroep ligt lager dan 80% van het Amsterdamse gemiddelde. De jongste leeftijdsgroep (18-24 jaar) heeft door de jaren steeds het laagste inkomen, maar in 2013 valt de aanzienlijke daling op.

8


Woningen en huishoudens Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een rekenhuur t/m € 575 (kale huur € 561). Het aandeel woningen t/m € 575 slonk in de periode 2005-2013 van 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%. Het aandeel lage inkomens nam in langjarige periode geleidelijk af, groeide in 2011 met één procentpunt, maar die groei werd in 2013 weer tenietgedaan (31,8% in 2013). Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 575 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2013 nog altijd ruim 19 procentpunten. Bij de andere vergelijking zijn de inkomensgrenzen € 34.229 en € 43.785 van belang. Het aandeel inkomens t/m € 34.229 daalde in de periode 2005-2013 geleidelijk van 55%, 53%, 50%, 50% en 48% in 2013. Het aandeel huurwoningen t/m € 665 (rekenhuur € 681), aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot € 147.000) slonk in de periode 2005-2013 van 74%, 69%, 67%, 63% naar 61% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De grens tussen middensegment en duur segment is in 2013 aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Voor de huursector was die grens geleidelijk geïndexeerd tot € 1.077 in 2013 en de koopprijs was in 2011 bepaald op € 261.000. Voor de huursector werd in de afspraken voor Bouwen aan de stad in 2011 de grens al weer teruggezet op € 930 en dat bedrag lijkt ook voor 2013 een realistische overgang tussen middelduur en duur te markeren. De koopgrens tussen middelduur en duur werd in 2013 verlaagd naar € 226.000, vooral in verband met geringere hypotheekmogelijkheden. De verlaging van deze grenzen heeft tot gevolg dat een groter deel van de woningvoorraad in het dure segment terechtkomt. Bij de nieuwe grenzen valt 24% in het dure segment, bij de oude grenzen 18,5%. Het middensegment valt hierdoor aanzienlijk kleiner uit, en is qua omvang vergelijkbaar met de jaren 2005-2009. De richtlijn van het Ministerie (overgenomen van de Europese Unie) dat 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens moet worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot € 34.229 heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met ‘scheef huren’. Als deze definitie wordt doorgetrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 22,5% van de huurders in 2013 scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%) en 2011 (23,6%). Overigens valt bijna de helft (11,1% van 22,5%) van de scheefheid in de inkomenscategorie € 34.229 - 43.785, de inkomensgroep waarvan bekend is dat de huishoudens moeilijk kunnen doorstromen. In 2011 was dit in geringere mate het geval (10,5% van 23,6%). De scheefheid neemt ten opzichte van 2011 af bij de inkomensgroep boven de € 43.785, maar de scheefheid neemt juist toe bij de inkomensgroep € 34.229 - 43.785. Dit patroon doet zich in de meeste stadsdelen voor. Uitzondering is stadsdeel West waar de toename van de scheefheid zich in beide inkomensgroepen voordoet.

9


Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Het middensegment (huur € 665 930 en koop € 147.000 - 226.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 81% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.785. De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op bijna 27%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van gemiddeld 44% teruggebracht naar 29% als de huurtoeslag in de berekening wordt meegenomen. Ondanks de huurtoeslag blijven lage inkomens gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan woonlasten betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven € 43.785 ligt de huurquote gemiddeld bij 22%. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 22% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van hypotheekrenteaftrek). Maar het aantal lage inkomens, met relatief hoge hypotheeklasten is maar beperkt. Bijna acht van de tien eigen woningbezitters heeft een inkomen van € 43.785 of hoger. In deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%. Dit patroon verschilt weinig van dat in 2011. Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij de andere groepen. Vooral de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep ligt het aandeel koopsector inmiddels hoger dan bij Surinaamse/Antilliaanse Amsterdammers. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 16% in een koopwoning en 76% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 29% in een koopwoning en 52% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie op de autochtonen. Het zijn vooral de grote huishoudens met lagere inkomens die klein wonen. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 44% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > € 34.229) met deze omvang woont 79% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben. Voor ongeveer de helft van de 75-plussers is dit de woon situatie, voor de andere helft gelden suboptimale omstandigheden op deze kenmerken en zelfs 8% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen.

10


1

Inleiding

Het onderzoek Wonen in Amsterdam is in 2013 voor de tiende keer uitgevoerd. Het onderzoek kent zijn oorsprong in de zogenaamde Beleidsovereenkomst 1994-1995. In die beleidsovereenkomst (en zijn opvolgers) is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van de woningvoorraad, met name de omvang van de goedkope voorraad en de betaalbare voorraad, te monitoren. In de loop der tijd treden er veranderingen op in de afspraken. Zo werd er in 2007 in het overleg tussen de gemeente Amsterdam en woning corporaties (Bouwen aan de Stad) besloten de ‘aanbiedingsafspraken’ als richtsnoer te nemen voor de vergelijking van inkomens en woningmarkt segmenten. Een afgesproken aantal van de per jaar vrij komende corporatiewoningen tot het vergunningsplichtige huurniveau werd ‘aangeboden’ aan de inkomensgroep tot aan de ‘ziekenfondsgrens’. Vanaf 2011 maakte een nieuwe regel van het Ministerie weer een volgende vergelijking wenselijk. Van de corporatie woningen tot € 643 (huurtoeslaggrens en onderkant van de vrije sector) moet 90% worden toegewezen aan de inkomens tot € 33.614. Deze bedragen zijn in 2013 respectievelijk € 665 kale huur (rekenhuur € 681) en € 34.229. Definities, afspraken en regels veranderen zo nu en dan, wat blijft is de behoefte om de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld te brengen in relatie tot de inkomensdifferentiatie en -ontwikkeling. Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden daarvoor toegepast op de vorige edities van Wonen in Amsterdam. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever.

11


Vanaf 2001 werd de omvang van het onderzoek vergroot om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de buurtcombinaties. Met name op de kenmerken van de woonomgeving (leefbaarheid) is dit analyseniveau gewenst. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013 (WiA 2013) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het ‘veldwerk’ en dit heeft geresulteerd in 18.920 ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. De rapportage ‘Stand van zaken’ geeft de stand van zaken van de woningvoorraad en daarin woonachtige huishoudens weer en de ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeksjaren. Gebruikelijk is het deze rapportage vooraf te laten gaan door een beknopt factsheet over de kern van het materiaal: de ontwikkeling van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. Dit factsheet verscheen in januari 2014, gelijktijdig met het factsheet ‘Leefbaarheid’. Uit het thema ‘Leefbaarheid’ wordt in 2014 een serie kaarten op de website geplaatst met een toelichtende tekst. De rapportage ‘Woonwensen en verhuis gedrag’ staat voor eind van 2014 op het programma. Dit jaar wordt voor het eerst een rapportage ‘Ruimtelijke ontwikkelingen’ geschreven. Daar is plaats om meer aandacht te geven aan de ruimtelijke differentiatie binnen Amsterdam zoals het thema woonmilieus dat traditioneel in het Stand van Zaken rapport aan de orde kwam. Ook wordt de regionale opbouw van de woningmarkt behandeld. Wonen in Amsterdam is in 2013 voor het eerst ‘opgeschaald’ naar de Stadsregio Amsterdam, aangevuld met Almere, Zuid-Kennemerland en IJmond. Dat biedt de mogelijkheid de Amsterdamse situatie in groter verband te plaatsen. De geschreven rapportages gaan gepaard met publicatie van het tabellenboek ‘Stadsdeelprofielen’, dat op de website van dienst WZS te vinden is. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendoms categorieën en de ontwikkeling van de huren. Het prijsniveau van koop woningen komt aan de orde in een analyse van de WOZ-waarden in relatie tot het aankoopbedrag van de woning. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt weergegeven op kenmerken zoals oppervlakte en kamertal maar ook door de meningen van bewoners: de rapportcijfers die de bewoners zelf aan hun woning geven. Het onderscheid tussen eigen woningen, particuliere huur en corporatie huur is hierbij van belang. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens beschreven naar samenstelling op onder meer de kenmerken leeftijd en huishoudenstype. Het inkomensniveau is echter de centrale invalshoek omdat het de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt beschrijft.

12


In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Centraal staat de verdeling van inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten. Dat mondt uit in een bespreking van de woonlasten. Voor huurders wordt gekeken naar de huur ten opzichte van het inkomen, voor woningeigenaren naar de hypotheeklasten ten opzichte van het inkomen. Een andere invalshoek is de omvang van het huishouden ten opzichte van de oppervlakte van de woning. Is er een relatie tussen krap of ruim wonen en het inkomensniveau? Ook de geschiktheid van woningen voor de latere levensfase komt in dit hoofdstuk aan de orde. In de bijlagen zijn opgenomen: de onderzoeksverantwoording, een overzicht van definities en gehanteerde begrippen en de vragenlijst zoals die mei 2013 is verstuurd naar de Amsterdamse huishoudens die in de steekproef vielen.

13


14


2

De woningvoorraad

2.1 Inleiding Op 1 januari 2013 telde Amsterdam 397.022 zelfstandige woningen1, dat is een toename ten opzichte van 2011 met 2.500 woningen. Die groei is gering ten opzichte van voorgaande jaren. Dat werd verwacht omdat de economische en woningmarktcrisis het bouwprogramma aanzienlijk deed inkrimpen en het programma voor de stedelijke vernieuwing gericht werd op de focusgebieden.

Jaarlijkse groei

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

Omvang woningvoorraad

Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen

1 Amsterdam in Cijfers 2013, O+S, p.363. Op 1 januari 2014 telt Amsterdam 398.565 woningen.

15

Totaal aantal woningen

330.000 2005

0 2004

340.000

2003

1.000

2002

350.000

2001

2.000

2000

360.000

1999

3.000

1998

370.000

1997

4.000

1996

380.000

1995

5.000

1994

390.000

1993

6.000

1992

400.000

1991

7.000

1990

Jaarlijkse groei

Figuur 2.1: Groei van de woningvoorraad


In de twee laatste decennia waren de jaren 2007 en 2008 topjaren voor de uitbreiding van de woningvoorraad. In de recente jaren 2010-2013 zakt de voorraadgroei naar circa 1.500 woningen per jaar. Ook in het eerste decennium van de 21ste eeuw kwamen enkele jaren voor met lage groei. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling van de aantals verhoudingen in de woningvoorraad, de trend in de drie eigendomscategorieën. Daarna wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huursector als in de corporatiesector en vervolgens naar de prijzen van koopwoningen. De segmentatie van de woningmarkt verandert door een versnelde huurstijging en door de voortdurende crisis op de koopmarkt. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteitskenmerken zoals bouwjaar en oppervlakte (aantal kamers) zijn van belang omdat ze bepalend zijn voor welke huishoudenstypen de betreffende woningen (kunnen) bewonen. Met de waardering van de woning in de vorm van een rapportcijfer wordt de woonkwaliteit in beeld gebracht. Er zijn markante verschillen tussen de drie sectoren. Sommige kenmerken in dit hoofdstuk worden ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. Meer informatie op stadsdeelniveau is te vinden in de rapportage WiA 2013, Stadsdeelprofielen2. Hierin staan de kenmerken van de woningvoorraad per stadsdeel en veelal per buurtcombinatie in tabellen weergegeven.

2 Het rapport is te vinden op: www.amsterdam.nl/wia

16


2.2 Eigendom In 2011 is het eigen woningbezit boven de 30% uitgekomen, in 2013 is 31,5% van de woningen een koopwoning. Met ruim 125.000 zijn er in 2013 bijna 6.000 koopwoningen meer dan in 2011. De procentuele toename van de koopsector gaat gepaard met een daling van het aandeel woningen in de huursector. In 2009 omvatte de corporatiesector voor het eerst minder dan de helft van de woningvoorraad, in 2013 is het aandeel corporatiewoningen verder gedaald naar 46%. In 2013 is het aantal corporatiewoningen 182.700, bijna 4.000 kleiner dan in 2011. De particuliere huursector bleef met 89.200 woningen in omvang nagenoeg gelijk (300 woningen erbij, percentueel stabiel op 22,5%).

Figuur 2.2: Woningvoorraad naar eigendom 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Koopwoningen

Particuliere huurwoningen

Corporatie huurwoningen

Figuur 2.3: Woningvoorraad naar eigendom 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Aantallen Koopwoningen

72.000

80.000

89.800

102.500

112.250

119.100

125.100

Corporatiehuur

206.000

206.000

202.500

192.100

192.240

186.500

182.700

Particuliere huur Percentages

93.000

89.000

83.800

84.700

84.740

88.900

89.200

371.000

375.000

376.100

379.300

389.230

394.500

397.000

Koopwoningen

19,4 %

21,3 %

23,9 %

27,0 %

28,9 %

30,2 %

31,5%

Corporatiehuur

55,5 %

54,9 %

53,8 %

50,6 %

49,4 %

47,2 %

46,0%

Particuliere huur

25,1 %

23,7 %

22,3 %

22,3 %

21,8 %

22,6 %

22,5%

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100%

17


Eigendom in Wonen in Amsterdam De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties meldt 185.141 corporatiewoningen per 1-1-2013, in Wonen in Amsterdam is dat 182.700. Voor de eigendomsbepaling in Wonen in Amsterdam wordt gebruik gemaakt van drie bronnen: de eigendomsverdeling naar drie sectoren volgens de statistiek van O+S (door O+S aan het WiA-databestand toegevoegd), het voorkomen van een huurbedrag bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (door deze organisatie beschikbaar gesteld en tevens aan het databestand toegevoegd) en de opgave door de respondent in de enquête of hij of zij in een koopwoning of in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder woont. Deze drie bronnen worden verwerkt in de WiA-eigendomsverdeling. Voor de ophoging van de 18.920 enquêterecords naar de totale woningvoorraad wordt gewerkt met een weeg/ophoogfactor. In deze factor is de eigendomsverdeling van de O+S statistiek verdisconteerd. Hierdoor komt het aantal corporatiewoningen in Wonen in Amsterdam (vooral sinds 2007) dicht in de buurt van dat in de statistiek van O+S. Voor het verschil in het aantal corporatiewoningen tussen O+S en AFWC bestaan drie belangrijke oorzaken: een faseverschil in de registratie van woningen bij de corporaties en bij het kadaster, het in eigendom zijn van een woning bij of de bouwopdrachtgever zijn van een woning door een consortium waarvan een corporatie een van de partijen is en ten derde het wel of niet meetellen van onzelfstandige woningen voor (het aantal van) de woningvoorraad.

e toename van de koopsector is in alle stadsdelen terug te vinden (figuur 2.4). D De daling van het aandeel corporatiewoningen doet zich in alle stadsdelen voor behalve in stadsdeel Centrum (stabiel op 31,5%). In de stadsdelen Oost, Nieuw-West en Zuidoost is er de laatste jaren een lichte groei van de particuliere huursector, al blijft het aandeel ver onder het stedelijk gemiddelde.

Figuur 2.4: Verdeling eigendomssectoren naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

0%

Centrum

West

Oost

Noord

Nieuw-West

Zuidoost

Zuid

Amsterdam

Koopwoningen

18




Figuur 2.5 laat zien dat er tussen en binnen stadsdelen een aanzienlijke ruimtelijke differentiatie bestaat in de verdeling naar woningmarktsectoren. De sterke dominantie van de corporatiesector in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West vertaalt zich in deze kaart naar een groot aantal buurtcombinaties waar de corporatiesector beeldbepalend is. Buurtcombinaties zijn in deze kaart de kleur gegeven van de sector die in percentage de andere overstijgt en daarbij meer dan 40% haalt. Gebieden waar geen van de sectoren de 40% haalt, kan men gemengd noemen. Zo is bijvoorbeeld in de Jordaan (stadsdeel Centrum) de corporatiesector wel het grootst (37%) ten opzichte van de koopsector (33%) en de particuliere huur sector (30%), maar het omvangsverschil is klein. De drie sectoren verdelen de woningvoorraad in ongeveer drie gelijke delen. Vergelijkbare menging is te vinden in de buurtcombinaties Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage, Helmersbuurt, Kinkerbuurt, Nieuwe Pijp, Schinkelbuurt. In Zuidoost vallen Nellestein en Kantershof/Geerdinkhof op als gebieden met een sterke koopsector. In Noord zijn het de landelijke gebieden van Waterland en de Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk die een sterke koopsector hebben. In Nieuw-West verschijnen Nieuw Sloten, De Aker en de landelijke Osdorperweg richting Halfweg op de kaart als gebieden met meer dan 40% koopwoningen, net zoals Erasmuspark in stadsdeel West, een recente stedelijke vernieuwingsbuurt. In een aantal buurtcombinaties rondom de Kostverlorenvaart, behorend tot de stadsdelen West, Zuid en Nieuw-West is de particuliere huursector het grootst. Ook in het oudste deel van stadsdeel Centrum (Burgwallen) en het aaneengesloten gebied van Museumkwartier, Weteringschans en Oude Pijp is de particuliere huursector het sterkst vertegenwoordigd. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn het meest gemengd. Beide stadsdelen bevatten gebieden waar ofwel particuliere huur, of corporatiehuur of koopwoningen dominant zijn. Deze twee stadsdelen tellen bovendien vijf van de hierboven genoemde zeven buurtcombinaties waar geen van de sectoren boven de 40% uitkomt.

Figuur 2.5: Sectorale verdeling per buurtcombinatie

> 40% koopwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% particuliere huurwoningen Geen sector > 40%

19


2.3 Huurwoningen De omvang van de particuliere huursector is in 2013 89.200 woningen en die van de corporatiesector 182.700. Het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad is kleiner geworden: in de opeenvolgende tweejaarlijkse meetpunten vanaf 2005, van 76% naar 73%, 71%, 70% en uiteindelijk naar 68,5% in 2013. Dit is het gevolg van de verkoop en sloop van huurwoningen maar ook van de bouw van koopwoningen. Bij nieuwbouw ligt de laatste jaren een minder sterk accent op koop door de aanhoudende problemen op de koopmarkt. Vrije sector huur is bij de nieuwbouw hierdoor belangrijker geworden.

Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van ‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraadplus’. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) ‘aanbiedingsafspraken’ geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot € 575, kale huur € 561 (prijspeil eerste helft 2013) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen.

De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig ‘goedkope huur’ genoemd (< € 425 kale huur). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. ‘Betaalbare huur’ is het segment tussen € 425 en € 665 (rekenhuur € 681). Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op € 561 (rekenhuur 575) een subcategorie gevormd. Boven de € 665 begint de vrije sector huur, huren boven de € 1.077 worden aangeduid met ‘dure huur’. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op € 1.077. Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van € 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden.

De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2013 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen (zie hoofdstuk 4) moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m € 575 en t/m € 681. Voor elke woning t/m € 681 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven € 575 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 575 daalde in de periode 2005-2013 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningen voorraad (t/m € 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld (dus met een huur boven € 681) is in de jaren 2005-2013 geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 10,4%. De grootste groei is die van de koopsector, van 24% naar 31,5% in deze periode.

20


Figuur 2.6: Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Prijspeil 2013

2005

2007

2009

2011

2013

173.800

157.250

145.450

130.300

111.400

78.300

82.000

89.500

89.600

89.500

Aantallen Goedkope huur

t/m € 425

Betaalbare huur

€ 425 t/m 575

Betaalbare huur

€ 575 t/m 681

16.300

16.350

18.300

21.950

29.900

Middeldure huur

€ 681 t/m 1.077

14.300

16.000

17.350

23.250

26.250

Dure huur

vanaf € 1.077

3.700

5.200

6.350

10.300

14.850

Totale huurvoorraad

286.400

276.800

276.950

275.400

271.900

Totale voorraad

376.100

379.300

389.230

394.500

397.000

Percentages Goedkope huur

t/m € 425

46,2 %

41,5 %

37,4 %

33,0 %

28,1 %

Betaalbare huur

€ 425 t/m 575

20,8 %

21,6 %

23,0 %

22,7 %

22,6 %

Betaalbare huur

€ 575 t/m 681

4,3 %

4,3 %

4,7 %

5,6 %

7,5 %

Middeldure huur

€ 681 t/m 1.077

3,8 %

4,2 %

4,5 %

5,9 %

6,6 %

Dure huur

vanaf € 1.077

Totale huurvoorraad

1,0 %

1,4 %

1,6 %

2,6 %

3,7 %

76,1 %

73,0 %

71,2 %

69,8 %

68,5 %

Deeltabel met grens voor de dure huursector op € 930

2013

Aantallen Middeldure huur

€ 681 t/m 930

19.300

Dure huur

vanaf € 930

21.800

Percentages Middeldure huur

€ 681 t/m 930

4,9 %

Dure huur

vanaf € 930

5,5 %

21


Figuur 2.7: Verdeling naar huur- en koopklassen in procenten 0%

10%

20%

30%

40%

50%

11 15 16 15 15

Dure koop

2005 2007 2009 2011 2013

Dure huur

2005 2007 2009 2011 2013

Middeldure koop

2005 2007 2009 2011 2013

11 11 11 13 14

Middeldure huur

2005 2007 2009 2011 2013

4 4 5 6 7

Betaalbare koop

2005 2007 2009 2011 2013

2 2 2 2 3

Betaalbare huur

2005 2007 2009 2011 2013

25 26 28 28 30

Goedkope huur

2005 2007 2009 2011 2013

46 42 37 33 28

1 1 2 3 4

2005

2007

2009

2011

2013

In deze figuur ligt de grens van de dure huursector bij € 1.077.

De laatste jaren is echter discussie ontstaan over de grens van het dure huur segment. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op € 1.077. Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van € 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. Van de woningvoorraad valt 4,9% in de huurklasse € 681- 930 (6,6% als de grens bij € 1.077 ligt). Het middeldure huursegment is hiermee ruim 7.000 woningen kleiner (1,7 procentpunt). Het dure segment groeit hierdoor met deze getallen.

22


Aandeel goedkope huurwoningen per stadsdeel Figuur 2.8 laat de verdeling van de huurvoorraad zien over de stadsdelen. In alle stadsdelen is voor 2013 een afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren. In de jaren 2007-2009 kwam het verlies aan goedkope huursector voor een belangrijk deel in de betaalbare sector (deel tot € 575) terecht. Zo daalde het aandeel goedkope huursector in Amsterdam in die jaren van 57% naar 53% (4 procentpunt verlies) terwijl het aandeel betaalbare huursector (het deel tot € 575) steeg van 30% naar 32% (2 procentpunt winst). In de jaren 2011-2013 is die compensatie er niet meer, omdat er al weer meer woningen doorschuiven naar het segment boven de aftoppingsgrens (€ 575) en de liberalisatiegrens (€ 681, rekenhuur). In Zuidoost (7,4 procentpunten) is de afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen aanzienlijk sterker dan in Amsterdam als geheel (5,8 procentpunten). Daar vindt de afname plaats in zowel het goedkope als betaalbare deel (tot € 575) van de huursector.

Figuur 2.8: Verdeling huurprijssegmenten naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

2007 2009 2011 2013

0%

Centrum

West

Oost

Noord

Nieuw-West

Zuidoost

Zuid

Amsterdam

Goedkope huur

Huur € 425-575

Huur € 575-681

Huur > € 681

In Centrum (28%) en met name Zuid (20%) is de vrije sector (middelduur en duur) een aanzienlijk deel van de huurvoorraad gaan innemen. In Zuidoost (18% in 2013) en Nieuw-West (14%) is de huursector tussen € 575 en € 681 flink gegroeid in de jaren 2011-2013.

23


Huren naar eigendomscategorieën In mei 2013 lag de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op € 523 (figuur 2.9). Dit is € 55 hoger dan in 2011. De gemiddelde huur van corporatiewoningen bedroeg € 453, die van particuliere huurwoningen € 690. In 2013 liggen de huren van corporatiewoningen 9,5% (+ € 39) hoger dan in 2011; de huren van particuliere huurwoningen liggen 15,8% (+ € 94) hoger dan in 2011. Deze stijging is ruim boven het gemiddelde stijgingspercentage voor de langjarige periode 1997-2013 (12,1%). De invoering van boventrendmatige huurverhoging bij huurders met een relatief laag inkomen ten opzichte van de huur speelt in de periode 2011-2013 nog bijna geen rol3. De invoering van de zogenaamde Donner-punten bij nieuwe verhuringen speelt sinds oktober 2011 wel een rol en heeft invloed op de puntentelling volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS). In Amsterdam, één van de tien Nederlandse schaarstegebieden, krijgen huurwoningen met een WOZ waarde boven de € 2.900 per m² er 25 punten bij en 15 punten erbij voor woningen onder de € 2.900 per m². Doordat die punten erbij komen komt de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingstelsel ook 15 of 25 punten hoger te liggen. Dat geeft de mogelijkheid om bij nieuwe verhuring meer huur te vragen. Bij 15 punten extra kan er bij nieuwe verhuring ruim € 70 meer huur worden gevraagd en bij 25 extra punten ruim € 120. Althans voor zover de huur niet boven de liberalisatiegrens komt. Als door de puntenstijging de woning boven de huurtoeslaggrens komt (142 punten) is het aan de verhuurder vrij welke huurprijs hij vraagt.

Figuur 2.9: Gemiddelde (kale) huurprijs naar huursector

€ 700

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

€ 650 € 600 € 550 € 500 € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 Corporatiehuur

Particuliere huur

Alle huurwoningen

3 De huurverhogingen vinden plaats per juli 2013 terwijl de meeste enquêtes voor WiA

2013 dan al binnen zijn.

24


In de particuliere huursector is de mutatiegraad aanzienlijk hoger dan in de corporatiesector. Bij alle muterende woningen is derhalve maximaal € 70 of € 120 toegepast of zelfs hoger als de puntenstijging de woning naar de vrije markt tilt. Sinds 1 juli 2011 is bovendien het energielabel bepalend voor het wws-puntenaantal in plaats van energiebesparende woningvoorzieningen zoals warmte-isolatie of een hoogrendementketel. Dat kan een stijging van het aantal punten veroorzaken en bij woningmutatie recht geven om een hogere huur te vragen. Naast deze veranderingen in het Rijksbeleid speelt bij de stijging van de gemiddelde huur mee dat de samenstelling van zowel de corporatiesector als de particuliere huursector verandert door verkoop van woningen, en in de corporatiesector ook door sloop en nieuwbouw. Bij de bouw gaat het vaak om duurdere huurwoningen, bij sloop vaak om goedkope huurwoningen. Het verschil tussen de gemiddelde huur van particuliere huurwoningen en die van corporatiewoningen wordt steeds groter. Was het verschil in 1997 nog slechts € 37, in 2013 is het opgelopen tot € 237. Voor een deel is dit verklaarbaar doordat er meer particuliere huurwoningen boven de huurtoeslaggrens vallen. Boven deze grens zijn verhuurders vrij te vragen wat ze willen. Deze duurdere woningen beïnvloeden dan ook het gemiddelde. In geen enkel stadsdeel is de gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen lager dan de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen (figuur 2.10).

€ 800

Figuur 2.10: Gemiddelde kale huren per stadsdeel naar huursector

€ 750 € 700 € 650 € 600 € 550 € 500 € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 West

Noord

Zuidoost Nieuw-West


Oost

Centrum


Zuid

Amsterdam Totale huur

25


In stadsdeel Nieuw-West is de gemiddelde huurprijs in de particuliere huursector het hoogst (€ 759), daar is het verschil met de gemiddelde huur in de corporatie sector ook het grootst. Dat de particuliere huursector daar maar klein is, is te zien aan het feit dat het gemiddelde van alle huren in dit stadsdeel niet ver afligt van de gemiddelde huur in de corporatiesector. Dat beeld is ook te zien in Zuidoost, Oost en Noord. In Centrum en Zuid ligt het gemiddelde huurniveau precies tussen dat van de beide huursectoren. In deze stadsdelen zijn beide sectoren in omvang dan ook vergelijkbaar. West is het enige stadsdeel waar de gemiddelde huur in de particuliere sector beneden de € 600 gebleven is. In 2011 was dat ook het geval in Noord, maar de kleine particuliere huursector is daar snel duur geworden. De figuren 2.11 en 2.12 geven een beeld van waar het aandeel particuliere huur hoog is en waar het aandeel huren boven de huurtoeslaggrens hoog is. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in de buurtcombinaties Burgwallen Oude Zijde en Nieuwe Zijde (het centrum van het centrum), het Museumkwartier en de Scheldebuurt (beide stadsdeel Zuid) het aandeel particuliere huursector boven de 50% ligt. In deze buurten is het aandeel huren boven € 681 ook hoog. Apollobuurt is met 79% de lijstaanvoerder van de buurtcombinaties voor wat betreft het aandeel vrije sectorhuur, terwijl de particuliere huursector hier 40% van de voorraad omvat. In de buurtcombinaties Sloter-/Riekerpolder, Willemspark, Grachtengordel-West en Grachtengordel-Zuid ligt het aandeel vrije sector huur net boven de 50% terwijl het aandeel particuliere huur in deze buurtcombinaties varieert tussen 28% en 43% van de gehele voorraad.

Figuur 2.11: Aandeel particuliere huur per buurtcombinatie

> 50%

> 30%

40 - 50%

15 - 30

30 - 40%

10 - 15

20 - 30%

< 10%

10 - 20% < 10%

26

Figuur 2.12: Aandeel huren boven € 681(vrije sector)


In figuur 2.13 wordt een beeld gegeven van de spreiding van de huren bij de twee huursectoren. Beide huursectoren hebben hun zwaartepunt bij huren tussen € 250 en € 550, maar de corporatiesector overtreft in deze prijsklassen in omvang de particuliere huursector. Boven de € 700 overtreft de particuliere huursector de corporatiesector. Inmiddels heeft 12,3% van de huursector een huur hoger dan € 700, waarvan de particuliere huursector 9,6% voor zijn rekening neemt (in 2011 waren de overeenkomende percentages 9,5% en 8%). De sterke dominantie van de particuliere huursector in dit duurdere segment (ten opzichte van de corporatiesector) is de oorzaak van het aanzienlijke verschil in gemiddeld huurniveau tussen beide sectoren.

Figuur 2.13: Verdeling naar huurprijssegment van particuliere huur en corporatiehuur 2011

18%

2013

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

Corporatiehuur

€ 1.100 - 1.150 € 1.150 - 1.200 > € 1.200

€ 950 - 1.000 € 1.000 - 1.050 € 1.050 - 1.100

€ 800 - 850 € 850 - 900 € 900 - 950

€ 650 - 700 € 700 - 750 € 750 - 800

€ 500 - 550 € 550 - 600 € 600 - 650

€ 350 - 400 € 400 - 450 € 450 - 500

€ 200 - 250 € 250 - 300 € 300 - 350

< € 150 € 150 - 200

€ 1.100 - 1.150 € 1.150 - 1.200 > € 1.200

€ 950 - 1.000 € 1.000 - 1.050 € 1.050 - 1.100

€ 800 - 850 € 850 - 900 € 900 - 950

€ 650 - 700 € 700 - 750 € 750 - 800

€ 500 - 550 € 550 - 600 € 600 - 650

€ 350 - 400 € 400 - 450 € 450 - 500

€ 200 - 250 € 250 - 300 € 300 - 350

< € 150 € 150 - 200

0%

Particuliere huur

De totale huursector (100% in deze grafiek) bestaat voor 70% uit corporatiewoningen en voor 30% uit particuliere huurwoningen

27


In figuur 2.14 wordt de woningvoorraad gepresenteerd naar huurklassen per huursector en per stadsdeel. Stadsdeel West heeft de grootste goedkope corporatievoorraad (tot € 425), terwijl de goedkope particuliere huursector hier bijna net zo groot is als in Centrum en Zuid. Bij elkaar opgeteld is de goedkope huursector in stadsdeel West nog altijd 39% van de totale woningvoorraad (in 2011 was dat 45%). Ook Oost, Noord, en Nieuw-West hebben een aanzienlijk aandeel goedkope corporatiewoningen (23-26%), maar goedkope particuliere huurwoningen zijn daar schaars.

Figuur 2.14: Huurklassen per huursector en per stadsdeel

Centrum

West

Oost

Noord

Nieuw-West

Zuidoost

Zuid

Amsterdam totaal

Particuliere huur t/m € 425

Corporatiehuur t/m € 425

Particuliere huur vanaf € 425 t/m € 575

Corporatiehuur vanaf € 425 t/m € 575

Particuliere huur vanaf € 575 t/m € 681

Corporatiehuur vanaf € 575 t/m € 681

Particuliere huur vanaf € 681

Corporatiehuur vanaf € 681

Koopwoningen

Het grootste aandeel betaalbare huurwoningen (€ 425-681) is te vinden in stadsdeel Zuidoost, waar 44% van de woningen in deze categorie valt. In stadsdeel Noord is dat vergelijkbaar: 38%. In Nieuw-West en Oost ligt dit aandeel bij 30% en in Zuid, West en Centrum iets boven de 20%. Het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de € 681 is te vinden in de stadsdelen Centrum (12,6%) en Zuid (14,6%). WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de lokale prijzen van koopwoningen. Al jaren is de gewildheid van het centrale en het zuidelijke gedeelte van Amsterdam het grootst en daardoor zijn de koopprijzen en WOZ-waarden het hoogst in de stadsdelen Zuid en Centrum. In de stadsdelen buiten de ring A10 en ten noorden van het IJ zijn de prijzen van koopwoningen lager en liggen de WOZ-waarden - van koopwoningen en dus ook van

28


huurwoningen - lager. In de huursector werd tot voor kort de huurprijs echter alleen bepaald door het aantal kwaliteitspunten. Tot en met 142 punten kan de huur maximaal € 681 (rekenhuur, juli 2013) bedragen, boven dat puntenaantal geldt de vrije markt. Omdat de oppervlakte van de woning meeweegt in de kwaliteitspuntentelling hebben veel van de oudere en kleinere woningen in de centralere delen van de stad lage huren en de grotere woningen van de naoorlogse bouwperiodes gemiddeld hogere huren. De confrontatie van marktgerelateerde WOZ-waarden en overwegend oppervlakte gerelateerde kwaliteitspunten leidt ertoe dat de huren in de centrale delen van de stad relatief laag zijn ten opzichte van de WOZ-waarden en dat in de meer aan de rand gelegen delen van de stad de huren juist hoog zijn ten opzichte van de WOZ-waarden. Figuur 2.15 vat dit samen in een verhoudings getal. Zo is in 2013 de gemiddelde huur in de corporatiesector € 453, bij een gemiddelde WOZ-waarde van ruim € 189.000. Het verhoudingsgetal dat hierbij hoort is (453/192.000)*1.000=2,6. Voor de particuliere huursector is dat 2,9, bij een gemiddelde huur van € 690 en een gemiddelde WOZ-waarde van ruim € 256.000. Dat het verhoudingsgetal in de particuliere huursector in 2011 en 2013 hoger ligt dan in de corporatiesector, terwijl in 2009 de verhouding nog andersom lag, is een indicatie voor de snellere huurprijsstijging in de particuliere huursector.

Figuur 2.15: Relatie tussen huurprijs en WOZ-waarde per huursector en stadsdeel Weergegeven is de gemiddelde maandhuur gedeeld door gemiddelde Woz-waarde, vermenigvuldigd met 1.000. 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Zuid

West

Centrum 2009

2011

Oost

Noord

Nieuw-West

Zuidoost

Amsterdam

2013

Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen

29


Het verschil tussen de stadsdelen met lage en hoge verhoudingsgetallen is in de jaren 2011-2013 in beide huursectoren groter geworden terwijl tussen 2009 en 2011 nog een lichte trend naar nivellering te zien was. In Zuidoost zijn de gemiddelde huurbedragen voor zowel de particuliere huursector als de corporatiesector het hoogst. De stijging van het gemiddelde in de particuliere huursector is tussen 2011 en 2013 in Zuidoost (verhoudingsgetal toegenomen met 0,67) veel groter dan in stadsdeel Zuid met het laagste verhoudingsgetal (toename 0,53). Zo is de stijging van het verhoudingsgetal in de corporatiesector in Zuidoost eveneens groter (verhoudingsgetal gestegen met 0,57 in de jaren 2011-2013) dan de stijging in stadsdeel Centrum waar het getal voor de corporatiesector het laagst is en met 0,27 steeg De stijging van het verhoudingsgetal naar hoge waarden in Zuidoost en Nieuw-West is interessant omdat huurwoningen bij mutatie er maar 15 punten bij krijgen (in plaats van 25 punten). Misschien is het aantal mutaties hoger in deze segmenten, maar waarschijnlijk is dat de WOZ-waarde van deze woningen lager is dan op basis van kwaliteit en marktsituatie verwacht mocht worden.

2.4 Koopwoningen Aan de huizenbezitters is in de enquête Wonen in Amsterdam 2013 gevraagd het aankoopbedrag van de huidige woning te noemen. Dat aankoopbedrag voor woningen die betrokken zijn in de jaren vanaf het begin van de woningmarkt crisis (na 2008) ligt gemiddeld op € 299.000. De crisis mag dan wel effect hebben op het aantal transacties, maar op het gemiddelde aankoopbedrag is het effect niet zichtbaar. Woningen die gekocht werden in de jaren 2000-2008 kostten destijds gemiddeld (gemiddeld € 278.000). De WOZ-waarde van deze woningen is in de tijd gegroeid naar een gemiddelde van € 302.000. Bij woningen gekocht na 2008 is dat andersom, het gemiddelde aankoopbedrag overtreft de gemiddelde WOZ-waarde. Hoe verder terug in de tijd, des te groter het verschil tussen de huidige WOZ-waarde en het toenmalige aankoopbedrag. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen die in de vorige eeuw gekocht werden is gemiddeld € 350.000 voor het decennium 1990-1999 en € 367.000 voor woningen die nog eerder gekocht zijn. De aankoopbedragen van de woningen in deze periodes bedroegen respectievelijk gemiddeld € 186.000 en € 123.000. De verklaring is dat de WOZ-bedragen met de waardeontwikkeling meegegroeid zijn terwijl de aanschafbedragen inmiddels historische feiten zijn (en niet voor inflatie gecorrigeerd).

30


Figuur 2.16: Gemiddeld aankoopbedrag en WOZ-waarde voor koopwoningen, naar woonduur € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 Vanaf 2008

Sinds 2000-2008

Sinds 1990-1999

WOZ-waarde 2012

Voor 1990

Amsterdam

Aanschafprijs

€ 500.000 Figuur 2.17: Gemiddelde aankoopbedrag en WOZ-waarde koopwoningen per stadsdeel in 2012 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 Zuid

Centrum

WOZ-waarde 2012

Oost

West

Noord

Nieuw-West Zuidoost

Amsterdam

Aanschafprijs

Al met al ligt gemiddeld voor de Amsterdamse koopwoningen de WOZ-waarde aanzienlijk boven de aanschafprijs. In de stadsdelen Zuid en Centrum zijn beide het hoogst en is tevens het verschil tussen beide het grootst. Dat zijn dan ook de stadsdelen waar de koopsector voor 1990 al enige omvang had en waar het effect van historische, lage aanschafprijzen en doorgegroeide WOZ-waarden het sterkst is.

31


2.5 Kwaliteit De Amsterdamse woningvoorraad bestaat volgens de statistiek voor 13% uit eengezins- en voor 87% uit meergezinswoningen. In Wonen in Amsterdam 2013 is voor het eerst aan de bewoners zelf gevraagd naar hun woningtype. Dan blijkt het aandeel etagewoningen toch wat lager te liggen, 78% en het aandeel eengezinswoningen hoger, 20%. De gestapelde woningen komen vaker voor in de particuliere huursector (85%) met een sterk accent op appartementen zonder lift. De corporatiesector bestaat voor 79% uit gestapelde woningen met relatief meer benedenwoningen en appartementen met lift. In de koopsector is het aandeel gestapelde woningen nog weer wat kleiner (72%) en het aandeel etages met lift relatief hoog (25%). In de koopsector is daarnaast het aandeel grondgebonden woningen hoger dan gemiddeld (27%), terwijl vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen geen verwaarloosbare categorieën zijn zoals in de huursector. De categorie ‘overige’ bestaat onder meer uit container/ studentenwoningen en uit maisonettes waarvan niet bekend is of ze wel of niet grondgebonden zijn.

Figuur 2.18: Woningvoorraad naar eigendomssector en woningtype Koop

Corporatiehuur

Particuliere huur

Amsterdam

Appartement zonder lift

37%

45%

56%

45%

Appartement met lift

25%

20%

18%

21%

9%

13%

11%

11%

72%

79%

85%

78%

23%

16%

11%

17%

2%

1%

1%

1%

Gestapeld

Benedenwoning Totaal Grondgebonden Rijtjeshuis/hoekwoning Twee-onder-een-kap Vrijstaand

3%

1%

1%

2%

Totaal

27%

19%

13%

20%

Overig

1%

2%

2%

2%

100%

100%

100%

100%

Totaal

De respondenten is gevraagd of de woning te bereiken is zonder trappen te lopen en of de vertrekken (uitgezonderd kelder/zolder/berging) op dezelfde verdieping gelegen zijn. De grondgebonden woningen zoals vrijstaande huizen, rijtjeshuizen, twee-onder-een-kapwoningen zouden vooral tot de categorie ‘geen trap naar de woning, vertrekken niet op dezelfde etage’ moeten behoren. Dat is het geval, maar minder sterk dan verwacht. Nog zo’n 16% geeft aan dat de vertrekken op dezelfde verdieping liggen en dat de woning niet zonder trappenlopen bereikbaar is. 20% Van de bewoners van grondgebonden woningen geeft aan dat er een combinatie is van trappen en niet alle vertrekken op dezelfde verdieping. Zo klopt het ook dat bij benedenwoningen en appartementen met lift driekwart van de bewoners aangeeft een woning te bewonen zonder toegangstrap en met de vertrekken op delfde verdieping. Maar een derde wijkt van dit patroon af. Bij appartementen met lift blijkt er vaak toch

32


een toegangstrap te zijn (16%), bij de benedenwoningen blijkt er toch vaak een extra verdieping te zijn. Bij appartementen zonder lift geeft 69% aan dat het een woning betreft met een toegangstrap en de vertrekken op één verdieping, maar 26% meldt behalve de toegangstrap dat de vetrekken op meer verdiepingen liggen. Het patroon van aan- en afwezigheid van interne en externe trappen mag dan per woningtype enkele uitzonderingen aan het licht brengen ten opzichte van de standaard, toch is dit patroon op algemeen niveau solide. De verdeling zoals die zich voor de gehele woningvoorraad voordoet is constant over de jaren.

Figuur 2.19: Bereikbaarheid en toegankelijkheid van woningen naar woningtype 0%

10%

20%

Alle woningen

25

Appartement met lift

67

Appartement zonder lift

40%

50%

60%

70%

39

90%

18

69

12

19

7

58

Zonder trap één vedieping

5 26

5

16

100% 18

1

68 5

80%

16

4

Benedenwoning Grondgebonden

30%

20

Met trap één vedieping

Zonder trap meer verdiepingen

Met trap meer verdiepingen

Door sloop en nieuwbouw en door verkoop veranderen de aantallen woningen per bouwperiode en sector. Was in 2005 het aandeel woningen in de bouwperiode vanaf 2000 nog slechts 3%, nu is dat reeds 14%. Bii koop woningen is 22% van de bouwperiode na het jaar 2000. Afname is er niet alleen bij de oudste delen van de woningvoorraad. Door gedeeltelijke sloop van de naoorlogse woningvoorraad en vervanging door nieuwbouw in de stedelijke vernieuwingsgebieden, neemt in Nieuw-West, Zuidoost en Noord het aandeel woningen uit de bouwperiodes 1946 tot 1981 geleidelijk af.

Figuur 2.20: Eigendomssectoren naar bouwperiodes 0%

10%

40%

50%

21

12

70%

6

22

16

1921-1945

10

24 12

1946-1970

8 4

80%

90%

3

11

10

10

28 22

24

1971-1980

100%

14

22

32 19

< 1921

60%

17

34

Particuliere huur

Koopwoning

30%

20

Amsterdam totaal

Corporatiehuur

20%

1981-1999

>=2000

33


Kamertal en oppervlakte De driekamerwoning is dominant in de Amsterdamse woningvoorraad (35%). In 2013 (figuur 2.21) wordt gewerkt met het kamertal volgens de Amsterdamse statistiek (variabele ‘gecorrigeerd aantal vertrekken’). De verdeling naar kleine en grote woningen verschilt slechts weinig van elkaar in de beide huursectoren. Nog altijd heeft zowel in de particuliere huur- als in de corporatiesector een derde van de woningen slechts een of twee kamers. Vier-kamerwoningen omvatten een vijfde deel van de huurwoningenvoorraad, woningen met vijf kamers zijn in de huursector uitzonderlijk: in de particuliere huursector 12% in het corporatiebezit 6%. De koopsector bestaat daarentegen voor bijna de helft (48%) uit woningen met vier of meer kamers. Maar ook in de koopsector is de drie-kamerwoning sterk aanwezig (33%).

Figuur 2.21: Eigendomssectoren naar kamertal 0%

10%

20%

40%

27

Amsterdam totaal

Particuliere huur

29

Corporatiehuur

30

Koopwoning

30%

60%

70%

35

80%

90%

27

36

33

12 27

29

3 kamers

100% 12

23

37

19

1 of 2 kamers

50%

4 kamers

6 19

5 of meer kamers

Figuur 2.22: Gemiddeld woonoppervlak naar kamertal en sector

100 m²

80 m²

60 m²

40 m²

20 m²

0 m² 1/2 kamers Corporatiewoning

34

3 kamers

4 kamers

5+ kamers

Particuliere huurwoning

Totaal Koopwoning


Kamers hebben geen standaardmaat. Corporatiewoningen zijn bij hetzelfde aantal kamers kleiner in vierkante meters dan particuliere huurwoningen en de kamers van koopwoningen zijn vervolgens nog weer gemiddeld een slagje groter (figuur 2.22). Er worden hier vierkante meters geteld volgens de definitie van ‘woonoppervlak’, dat is de maat die gebruikt wordt bij het aanbieden van corporatiewoningen. Bij grote woningen van vier of meer kamers worden de verschillen tussen de drie sectoren aanzienlijk. Zo telt een vierkamer-koopwoning gemiddeld 78 m², tegenover een corporatiewoning 66 m², ofwel 12 m² meer. Bij de woningen van vijf kamers of meer is dit gemiddelde verschil zelfs 28 m². Maar, vijf kamerwoningen zijn in het corporatiebezit schaars en door het gematigde aantal vierkante meters zijn corporatiewoningen dan ook zelden (7%) groter dan 80 m² totaal, terwijl 16% van de particuliere huurwoningen meer dan 80 m² haalt en de koopsector zelfs voor een derde (33%) uit woningen bestaat van deze maat. Het aantal vierkante meters volgens de definitie van woonoppervlak is overigens behoudend als vergeleken wordt met een andere oppervlaktemaat, het binnenwerks-kernoppervlak, dat makelaars hanteren. Deze maat levert ongeveer 10 à 20% meer vierkante meters dan ‘woonoppervlak’.

FFiguur 2.23: Eigendomssectoren naar woonoppervlak 0% Amsterdam totaal

Particuliere huur Corporatiehuur Koopwoning

10%

20%

11 11

13

30%

40% 4446

13 12

0 - 40 m²

60%

70%

80%

28 28

45 45

15

7

50%

2426

5355 32 30

100%

11 10

66

11 11 2827

3029

40 - 60 m²

90%

60 - 80 m²

17 18

80 - 100 m²

55 64 1

15 16

100 m² en meer

Voor grote huurwoningen moet meer huur betaald worden dan voor kleine huurwoningen, maar als de huur omgerekend wordt per vierkante meter, dan is dat niet zo. Bij particuliere huurwoningen moet in 2013 globaal tussen € 11 en € 12 per vierkante meter betaald moet worden, maar bij de woningen tot 40 m² is dat bijna € 15. Bij corporatiewoningen ligt die gemiddelde vierkante meter huurprijs aanzienlijk lager, iets boven de € 8. Er is bovendien een duidelijke gradiënt te zien van kleine naar grote woningen. Naarmate een corporatiewoning groter is, wordt een lagere vierkante meter prijs betaald: ruim € 9,5 bij woningen tot 40 m², tot gemiddeld iets minder dan € 7 voor de zeldzame woningen van 100 m² of groter. Dit alles tezamen maakt dat bewoners van de kleinste particuliere huurwoningen ruim twee maal zoveel per vierkante meter betalen als bewoners van de grootste corporatiewoningen.

35


Figuur 2.24: Gemiddelde huurprijzen per m² naar oppervlakteklassen en huursector € per m² € 14 € 12 € 10 €8 €6 €4 €2 €0 0 tot 40 m²

40 tot 60 m²

60 tot 80 m² 80 tot 100 m² 100 m² en meer

2009

2011

Totaal

2013

Particuliere huurwoning Corporatie huurwoning

Het kwam al bij de bespreking van figuur 2.13 aan de orde. Hogere huren komen in de corporatiesector bijna niet voor, ze zijn vrijwel uitsluitend het domein van de particuliere huursector. In de particuliere huursector telt 36% van de woningen een huur boven de € 681, de vrije huursector. Bij grote woningen boven de 100 m² is dat bij 79% van de woningen het geval, bij de oppervlakte-

Figuur 2.25: Verdeling huurwoningen naar woonoppervlak en huurklassen t/m € 425

€ 425 t/m € 575 € 575 t/m € 681

vanaf € 681

Corporatiehuur 0 tot 40 m²

85 %

13 %

2 %

0 %

40 tot 60 m²

57 %

60 tot 80 m²

14 %

35 %

6 %

2 %

58 %

21 %

7 %

80 tot 100 m² 100 m² en meer

7 %

38 %

24 %

31 %

2 %

17 %

34 %

47 %

45 %

39 %

11 %

5 %

0 tot 40 m²

56 %

19 %

7 %

18 %

40 tot 60 m²

42 %

27 %

10 %

21 %

60 tot 80 m²

14 %

18 %

18 %

50 %

Totaal Particuliere huur

80 tot 100 m²

36

6 %

11 %

9 %

75 %

100 m² en meer

12 %

7 %

2 %

79 %

Totaal

32 %

21 %

11 %

36 %


categorie 60-80 m² de helft. Bovendien wordt zelfs voor de kleinste woningen (40 m² of kleiner) nog in 18% van de gevallen een vrije markthuur betaald. In de corporatiesector is de huuropbouw in relatie tot het aantal vierkante meters gematigder. De kleinste woningen (40 m² of minder) vallen voor 85% in de goedkope huurklasse (tot € 425), en dat geldt ook voor het merendeel (57%) van de woningen tussen 40 en 60 m², dat zijn meestal de veel voorkomende driekamerwoningen. De waardering voor de woning, uitgedrukt in een rapportcijfer, ligt in 2013 gemiddeld op 7,6. Sinds 2001 is het rapportcijfer ruim een halve punt gestegen. In de jaren 2001-2013 ligt dit woningwaarderingscijfer gemiddeld steeds 0,4 punt boven het gemiddelde rapportcijfer voor de staat van onderhoud van de woning. Bij koopwoningen is dat verschil kleiner (0,2 punt) en bij particuliere huurwoningen veel groter (> 0,8 punt). Het rapportcijfer voor de woning is voor koophuizen sinds 2001 vrijwel gelijk gebleven, op een gemiddeld hoog niveau van 8,2. Voor corporatiewoningen is er een stijging van het rapportcijfer van 6,7 naar 7,1 tussen 2001 en 2013. De stijging naar een waarde boven de 7 vindt tussen 2011 en 2013 plaats. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats, van 6,7 naar 7,4. Ook de tevredenheid over de staat van onderhoud stijgt het snelst in de particuliere huursector. In 2001 lag de gemiddelde waardering voor onderhoud nog lager dan een 6, inmiddels op een 6,6. Daarmee wordt hetzelfde gemiddelde gehaald als in de corporatiesector, waar de waardering voor de staat van onderhoud bijna niet meer stijgt. In de huursector geeft 58% van de bewoners aan de laatste twee jaar wel eens een of meer onderhoudsklachten bij de verhuurder gemeld te hebben. Ook hier is er geen verschil tussen de beide huursectoren. Van degenen die een onderhoudklacht meldden is ruim de helft (54%) niet tevreden over de afhandeling van de onderhoudsklacht (rapportcijfer 6 of lager). Ook hier is geen verschil tussen beide sectoren te melden.

Figuur 2.26: Tevredenheid over de woning en de staat van onderhoud van de woning Rapportcijfer woning Corporatie Part. huur

Koop

Staat van onderhoud woning Amsterdam

Corporatie Part. huur

Koop

Amsterdam

2001

6,7

6,7

8,2

7,1

6,4

5,8

8,0

6,7

2003

6,8

6,9

8,2

7,2

6,5

6,0

8,0

6,8

2005

6,8

6,9

8,2

7,2

6,5

6,0

8,0

6,8

2007

7,0

7,1

8,2

7,4

6,6

6,1

8,0

7,0

2009

6,9

7,2

8,2

7,5

6,6

6,3

8,0

7,1

2011

7,0

7,4

8,2

7,5

6,6

6,5

8,0

7,1

2013

7,1

7,4

8,3

7,6

6,6

6,6

8,0

7,2

37


Gemiddelde rapportcijfers voor de woning zijn in figuur 2.27 weergegeven per buurtcombinatie. Gemiddelde rapportcijfers onder de 6 komen niet voor. Het laagste cijfer wordt gegeven in Slotermeer-Noordoost, 6,8 gemiddeld (maar wel een stijging sinds 2011; 6,5). Er zijn slechts vier buurtcombinaties met een gemiddelde waardering lager dan een 7. De andere drie zijn Landlust (6,8), Van Galenbuurt (daling van 7,2 in 2011 naar 6,9 in 2013) en Volewijck (stijging van 6,7 naar 6,9). De Kolenkit was in 2011 nog de laagst gewaardeerde buurt voor wat betreft de kwaliteit van de woning (van de respondenten), maar daar is het rapportcijfer gestegen van een 6,3 naar een 7,0. Ook in IJplein/Vogelbuurt steeg de woningwaardering aanzienlijk, van een 6,8 in 2011 naar een 7,4 in 2013.

Figuur 2.27: Rapportcijfer voor de woning per buurtcombinatie

> 8,5 8 - 8,5 7,5 - 8 7 - 7,5 6-7

Ook de hoogste waarderingen zijn in Noord te vinden: in de buurten van het landelijke Waterland en de Nieuwendammer- en Buiksloterdijk, die de overgang van het voor- naar het naoorlogse deel van Noord markeert, is de waardering gemiddeld een 8,6. De Grachtengordel, het Museumkwartier en de Apollobuurt halen eveneens hoge waarderingscijfers. Van de gebieden met nieuwe woningen worden de woningen in Nieuw Sloten, De Aker en het Oostelijk Havengebied en het oostelijke deel van de Watergraafsmeer hoog gewaardeerd. De waardering voor de woningen in Grachtengordel Zuid ligt in 2013 op gemiddeld 8,2 maar moest wel een aanzienlijk verlies incasseren sinds 2011 (8,6).

38


2.6 Conclusie De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2011 met ruim 2.500 eenheden naar een aantal van 397.011 op 1 januari 2013. Het percentage koopwoningen is ten opzichte van 2011 gestegen naar 31,5%. Een toename van bijna 6.000 koopwoningen in twee jaar tijd. Het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ligt in 2013 nagenoeg gelijk aan 2011 (22,5%). Het corporatie bezit slonk met bijna 4.000 woningen naar 46% van de totale woningvoorraad. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 575 daalde in de periode 2005-2013 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningen voorraad (t/m € 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. De gemiddelde huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2013 bedraagt € 523. Bij de corporatiewoningen is dat € 453, bij particuliere huurwoningen € 690. De huurprijs ligt gemiddeld € 55 hoger dan in 2011. De huren in de particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de markt bepaalde hoge WOZ-waarden. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2013 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets groter geworden. Vermoedelijk heeft het te maken met het lage niveau van de WOZ-waarden in de woongebieden buiten de ring. Die van koopprijzen afgeleide WOZ-waarden zijn voor huurwoningen vermoedelijk geflatteerd in vergelijking met de huren die gevraagd kunnen worden. De aankoopprijs van woningen die gekocht zijn na 2008 ligt gemiddeld hoger dan van woningen gekocht voor de crisis. De WOZ-waarde van recent gekochte woningen ligt lager dan de aanschafprijs. Bij woningen die langer geleden gekocht zijn is de WOZ waarde juist hoger dan de aanschafprijs. Hoe verder terug in de tijd des te groter dat verschil, maar dan speelt mee dat WOZ-waarde de actualiteit weergeeft en de aanschafprijs een historisch gegeven is. In de stadsdelen Centrum en Zuid ligt de aanschafprijs, doordat een groter aantal transacties langer geleden is, het meest achter bij de WOZ-waarde. Toch ligt de gemiddelde aanschafprijs op bijna het dubbele van woningen die verkocht zijn in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs kleine woningen wat duurder per vierkante meter. In de particuliere huursector worden over de hele linie vierkante meter prijzen gerekend tussen € 11 en € 12, maar voor de kleinste particuliere huurwoningen aanzienlijk meer. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen.

39


De waardering voor de woning, uitgedrukt in een rapportcijfer, ligt in 2013 gemiddeld op 7,6. De trend is, net zoals het rapportcijfer voor de buurt, continu stijgend. Het rapportcijfer voor de woning is voor koophuizen over de jaren stabiel en hoog. De woningwaardering bereikt in 2013 bij corporatiewoningen voor het eerst een gemiddelde boven de 7. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats in de jaren 2001-2013, van 6,7 naar 7,4. daarnaast is bij particuliere huurwoningen de waardering voor de buurt net zo hoog als bij koopwoningen (rapportcijfer 7,7). Slotermeer-Noordoost is in 2013 de buurtcombinatie met het laagste rapportcijfer voor de woning, maar met een 6,8 gemiddeld is er wel stijging sinds 2011. In de Kolenkitbuurt werden in 2011 de woningen nog het laagst gewaardeerd, maar daar is het rapportcijfer gestegen naar een 7,0. Ook in IJplein/Vogelbuurt en Volewijck, twee gebieden in stadsdeel Noord, steeg het woningwaarderingscijfer naar rond een 7 in 2013. In de Van Galenbuurt zakte het waarderingscijfer voor de woning in 2013 juist onder de 7.

40


3

De bewoners

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de karakteristieken van de bewoners, zoals huishoudenstype, herkomstgroep, leeftijd, en inkomen. De gegevens betreffen voornamelijk Amsterdam als geheel, maar ook op het niveau van de zeven stadsdelen en de buurtcombinaties wordt informatie gepresenteerd. Het gaat in dit hoofdstuk om de (hoofd)bewoners van zelfstandige woningen, niet om de gehele Amsterdamse bevolking. Voor kenmerken als huishoudens samenstelling, herkomstgroep en leeftijd van de gehele Amsterdamse bevolking, dus niet enkel woonachtig in zelfstandige woningen, verwijzen we naar ‘Amsterdam in cijfers 2013’ van Bureau Onderzoek en Statistiek1. Wonen in Amsterdam (WiA) richt zich op Amsterdammers die zelfstandig wonen en niet op inwonende huishoudens, bewoners van verzorgings- of verpleeg tehuizen, pensions, gevangenissen etc. Daarnaast gaan de gegevens in dit hoofdstuk en de verdere rapportage ofwel over het gehele huishouden (als het om huishoudenssamenstelling gaat) ofwel alleen de hoofdbewoner (leeftijd, herkomstgroep).

3.2 Demografische kenmerken Huishoudenstype Het aantal zelfstandig wonende huishoudens in Amsterdam is tussen 2011 en 2013 met 5.000 eenheden gegroeid tot 391.000. Alleenwonenden maken bijna de helft van de huishoudens in zelfstandige woningen uit (zie figuur 3.1). Het is met afstand de grootste groep. Ten opzichte van 2011 verandert de verdeling naar huishoudenstypen licht, het aandeel alleenwonenden is in 2013 licht toegenomen. Het aandeel huishoudens van twee volwassenen en het aantal eenoudergezinnen nemen beide een half procent af. Het aandeel stellen met kinderen (gezinnen met twee ouders) neemt ook licht toe.

1 www.os.amsterdam.nl

41


Figuur 3.1: Verdeling huishoudens naar huishoudenstype Aantal Alleenwonend

Percentage

2009

2011

2013

2009

2011

2013

178.800

178.500

181.200

47,3 %

46,2 %

46,3 %

Stel zonder kinderen

82.300

88.150

87.050

21,8 %

22,8 %

22,3 %

Stel met kind(eren)

72.000

74.800

76.550

19,0 %

19,4 %

19,6 %

Eenoudergezin

34.800

36.800

35.350

9,2 %

9,5 %

9,0 %

Overig Amsterdam totaal

10.100

7.750

10.850

2,7 %

2,0 %

2,8 %

378.000

386.000

391.000

100 %

100 %

100 %

Herkomstgroep In de verdeling naar herkomstgroep treedt een geleidelijke verandering op. Het aandeel autochtone huishoudens daalt, maar is met 56% in 2013 nog veruit de grootste groep (figuur 3.2). Van huishoudens met een allochtone achtergrond (hoofdbewoners) zijn de westers allochtonen de grootste groep. Hun aandeel is toegenomen en is inmiddels bijna 16%. Van de niet-westerse groepen maken Nederlanders met een Surinaamse en Antilliaanse achtergrond (in de WiA-analyse samengevoegd) 10% van de huishoudens uit. Huishoudens met een Marokkaanse achtergrond omvatten 6% van alle huishoudens en huishoudens met een Turkse achtergrond 4%. De brede verzameling van huishoudens met ‘overige niet-westerse achtergrond’ is gegroeid naar 8,5% van de huishoudenspopulatie.

Figuur 3.2: Verdeling huishoudens naar herkomstgroep (hoofd huishouden) Aantal

Percentage

2009

2011

2013

2009

2011

2013

219.425

219.925

219.175

58,0 %

57,0 %

56,1 %

Westers allochtoon*

56.700

59.515

61.830

15,0 %

15,4 %

15,8 %

Surinaams en Antilliaans

38.790

39.370

39.670

10,3 %

10,2 %

10,1 %

Marokkaans

20.840

22.035

22.780

5,5 %

5,7 %

5,8 %

Turks

13.270

13.925

14.370

3,5 %

3,6 %

3,7 %

Autochtoon

Overig niet-westers Amsterdam

28.975

31.230

33.175

7,7 %

8,1 %

8,5 %

378.000

386.000

391.000

100 %

100 %

100 %

* inclusief personen uit de voormalig Sovjet-Unie.

Herkomstgroep en huishoudenssamenstelling De herkomstgroepen hebben een verschillende opbouw naar huishoudenstype en huishoudensgrootte. Zo bestaan huishoudens met een Surinaamse/Antilliaanse achtergrond en huishoudens met een westerse allochtone achtergrond voor meer dan de helft uit alleenwonenden, terwijl dit bij Turkse en Marokkaanse huishoudens voor minder dan een vijfde van de huishoudens het geval is (figuur 3.3). Stellen met kinderen vormen het grootste aandeel onder huishoudens van Marokkaanse en Turkse afkomst. Surinaamse en Antilliaanse en ‘overig nietwesterse’ huishoudens zijn in vergelijking met het gemiddelde vaak eenoudergezinnen.

42


Figuur 3.3: Verdeling huishoudenstypen naar herkomstgroep hoofdbewoner 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Amsterdam totaal

46

22

Marokkaans

16

10

Turks

17

13

Overig niet-westers

40


51

Westerse allochtoon

52

24

Autochtoon

50

27

80% 9

90%

100%

20

3

14

58

2

11

56

3

24

4

14

2

6

15

3

6

15

3

15

16 11

Alleenwonend

70%

Stel zonder kind

22

Eenoudergezin

Stel met kind

Overige

Wat de gemiddelde grootte van een huishouden betreft wijken de Marokkaanse en Turkse huishoudens het meest af van het Amsterdamse gemiddelde (figuur 3.4). Gemiddeld gezien zijn deze huishoudens ongeveer anderhalf keer zo groot als autochtone huishoudens. De gemiddelde grootte van Amsterdamse huishoudens steeg tot boven de twee personen, in 2013 is er echter een lichte daling ten opzichte van 2011. Die daling komt voor rekening van de vier nietwesterse groepen. Bij autochtonen en westers-allochtonen blijft de gemiddelde huishoudensgrootte 1,8 personen.

Figuur 3.4: Gemiddelde huishoudensgrootte naar herkomstgroep hoofdbewoner 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Marokkaans

2007

Turks

Overige niet westers 2009

Surinaams Antilliaans

Westerse Autochtonen allochtonen

2011

Amsterdam

2013

43


Leeftijd Amsterdam kent inmiddels een lichte mate van vergrijzing. Het aandeel huishoudens waarvan de hoofdbewoner 65 t/m 74 jaar is neemt toe van 11,1% in 2011 tot 11,6 % in 2013. De leeftijdsgroep van 75+ neemt daarentegen af van 7,5% in 2011 naar 7,0% in 2013. Het aandeel huishoudens van jongeren neemt toe. De groep tot 24 jaar stijgt van 4,0 naar 4,6% en de leeftijdsgroep 25-34 jaar groeit tot 20,1%. De afgelopen jaren zijn er veel studenten en net-afgestudeerden de stad binnen gekomen. De groep 35 t/m 44 laat de grootste daling zien, tot 19,4% in 2013 (in 2007 nog bijna 23%).

Figuur 3.5: Verdeling huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner Aantal

Percentage

2007

2011

2013

2007

2011

2013

18 t/m 24

16.061

15.270

17.848

4,4 %

4,0 %

4,6 %

25 t/m 34

71.423

73.608

78.471

19,5 %

19,1 %

20,1 %

35 t/m 44

84.023

80.011

75.821

22,9 %

20,7 %

19,4 %

45 t/m 54

73.214

77.309

77.726

19,9 %

20,0 %

19,9 %

55 t/m 64

57.042

67.749

68.472

15,5 %

17,6 %

17,5 %

65 t/m 74

35.337

42.975

45.276

9,6 %

11,1 %

11,6 %

vanaf 75 jaar

30.000

29.078

27.386

8,2 %

7,5 %

7,0 %

Amsterdam

367.100

386.000

391.000

100 %

100 %

100 %

N.B. WiA 2009 bevatte een fout in de leeftijdsverdeling

De ruimtelijke differentiatie in de leeftijdsopbouw wordt weergegeven in de figuren 3.6-3.8. Stadsdeel West is momenteel het stadsdeel met relatief de jongste bevolking. Van de hoofdbewoners is 31% jonger dan 35 jaar (25% gemiddeld in Amsterdam). In Nieuw-West en Zuidoost is het aandeel jongere

Figuur 3.6: Leeftijdsverdeling per stadsdeel 0% Amsterdam totaal

5

West

5

Zuid

4

Oost

7

Centrum

5

Nieuw-West

4

Zuidoost

4

Noord

44

2

10%

20%

30%

20

40%

50%

19

60% 20

26

21

17

17 15 18

18 - 24

25 - 34

18

22

20

23 35 - 44

12 12

18 45 - 54

55 - 64

3 9

10

21

20

18

13

13 17

20

19

8

16 20

100% 7

15

17

22

90% 12

19

17

20

80%

18

23

22

70%

5 4 10

13

7

14

11

65 - 74

75+


Figuur 3.7: Aandeel huishoudens met hoofdbewoners tot 35 jr. Figuur 3.8: Aandeel huishoudens met hoofdbewoners 65 +

> 35%

> 35%

30 - 35%

30 - 35%

25 - 30%

25 - 30%

20 - 25%

20 - 25%

15 - 20%

15 - 20%

< 15%

< 15%

huishoudens flink toegenomen, drie procentpunten ten opzichte van 2011. Stadsdeel Noord is het meest vergrijsd (25% ouder dan 65 jaar in 2013) maar de daling van het percentage 65-plussers is in Noord wel het sterkst. In Zuidoost vindt juist een toename plaats van het aandeel senioren. Enkele gebieden in West springen eruit (figuur 3.7) met een hoog percentage jongvolwassenen, zoals de Kinkerbuurt (39% hoofdbewoners tot 35 jaar), Bosleeuw (39%), Landlust Zuid (38%) en de Van Galenbuurt (38%). Ook stadsdeel Zuid kent een aantal buurtcombinaties met veel jongvolwassenen, de Hoofddorppleinbuurt (42%) en de Oude Pijp (39%). Buurtcombinatie de Omval in stadsdeel Oost heeft echter het hoogste aandeel jonge huishoudens (84%), maar dat gebied is zeer atypisch omdat het grootste deel van de bevolking bestaat uit de studenten die de containerwoningen aan de Wenckebachweg bewonen. Hoge aandelen senioren zijn te vinden in de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Daar vinden we ook verschillende buurtcombinaties waar meer dan 30% van de huishoudens ouder zijn dan 65 jaar. In figuur 3.8 valt echter vooral het zuidelijke deel van stadsdeel Zuid op: In Buitenveldert is rond de 40% een huishouden ouder dan 65 jaar. Andere buurtcombinaties met een hoog percentage 65-plussers zijn Betondorp (51%) en Landelijk Noord (36%). In Zuidoost zijn het Geerdink- en Kantershof (49%) en Nellestein (36%) waar een groot aandeel oudere huishoudens wonen.

45


3.3 Inkomen Vaak hebben huishoudens meer inkomstenbronnen. Voor het totaal telt daardoor het aantal inkomstbronnen op tot boven de 100% (zie figuur 3.9). Inkomsten uit loon of eigen onderneming zijn verreweg de belangrijkste inkomstenbron (68%). Inkomens uit pensioen, AOW en aanverwante regelingen (21% in 2013) komen dubbel zo vaak voor als bijstandsuitkeringen (12%). Werkloosheids- en arbeidsongeschiktheidsuitkeringen maken in 2013 een kleiner deel uit van het geheel (8%).

Figuur 3.9: Inkomstenbronnen huishoudens 2007

2011

2013

Werk (loondienst, eigen onderneming/freelance)

67 %

67 %

68 %

Uitkering Dienst Werk en Inkomen

11 %

10 %

12 %

WAO/WW

12 %

13 %

8 %

AOW/ANW/pensioen/VUT Amsterdam totaal

22 %

24 %

21 %

112 %

113 %

109 %

In deze tabel is de categorie ‘overig’ weggelaten. Door een andere indeling in de vragenlijst was de vergelijking tussen 2013 en eerdere jaren niet meer mogelijk

Figuur 3.10: Inkomstenbronnen huishoudens beroepsbevolking naar huishoudenstype 0% Alleenwonend

Stel zonder kinderen

Stel met kind(eren)

Eenoudergezin

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2007

73

12

14

2009

70

13

14

100%

110%

2011

71

13

14

2013

70

16

11

2007

89

3

12

2009

88

4

12

2011

90

3

2013

93

2007

88

12 7

8

7 11

2009

91

7

11

2011

89

8

13

2013

92

2007

63

29

11

6 13

2009

67

25

13

2011

66

25

17

2013

67

30

8

Werk


(exclusief ouderenregelingen, kindertoeslag en overige inkomstenbronnen)

46

90%

WAO/WW


In onderstaande bespreking wordt alleen gekeken naar de beroepsbevolking, dat wil zeggen de huishoudens waarvan de hoofdbewoner tussen 18 en 65 jaar oud is. De huishoudens van twee volwassenen, al dan niet met kinderen, halen hun inkomen wat vaker dan alleenwonenden en eenoudergezinnen uit loondienst of een eigen onderneming. Vooral de eenoudergezinnen hebben wat vaker een uitkering. Dit patroon vertoont in de loop van 2007-2013 weinig veranderingen. Het aandeel huishoudens dat inkomsten heeft uit loondienst of eigen onder neming ligt bij autochtonen en huishoudens met hoofdbewoners uit andere westerse landen hoog. Bij de niet-westerse groepen komen uitkeringen van verschillende soorten wat vaker voor. Er treden in de tijd lichte fluctuaties op, maar het algemene beeld vertoont weinig verandering.

Figuur 3.11: Inkomstenbronnen huishoudens beroepsbevolking naar herkomstgroep hoofdbewoner 0% Autochtoon

Westerse allochtoon


Marokkaans

Turks

Overig niet-westers

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007

83

6

12

2009

83

6

12

2011

85

6

12

2013

85

10

8

2007

83

8

12

2009

82

9

11

2011

85

7

11

2013

83

11

7

2007

69

21

14

2009

70

19

15

2011

69

20

17

2013

69

23

12

2007

61

23

25

2009

67

23

16

2011

61

25

21

2013

69

25

12

2007

68

16

20

2009

69

19

22

2011

69

21

20

2013

72

22

11

2007

65

26

9

2009

68

22

11

2011

67

25

16

2013

71

26

5

Werk


110%

WAO/WW

(exclusief ouderenregelingen, kindertoeslag en overige inkomstenbronnen)

47


Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens trekt weer aan. In de jaren 2001-2009 werd elke twee jaar van een WiA-meting ca. € 150 inkomensvooruitgang geboekt, maar in 2011 was dit tot € 36 gereduceerd. Tussen 2011 en 2013 is het inkomen met € 97 gegroeid. Die iets aantrekkende inkomensgroei ten opzichte van 2009-2011 lijkt vreemd omdat de werkloosheid in de tussentijd verder is opgelopen. Maar de economische cijfers van Amsterdam tekenen zich ook tijdens de recessie positief af ten opzichte van de landelijke. Een andere trend is dat de huishoudens die zich in de fase van gezinsopbouw en inkomens carrière bevinden in geringere mate de stad verlaten. De recessie speelt hierin een rol, maar ook de toegenomen voorkeur voor stedelijk wonen. Amsterdam houdt hierdoor (al dan niet tijdelijk) meer huishoudens vast met een groeiend inkomen. Figuur 3.12: Ontwikkeling gemiddeld netto maandinkomen huishoudens 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Gemiddeld inkomen

€ 1.736

€ 1.931

€ 2.059

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

€ 2.489

Groei in twee jaar

€ 244

€ 195

€ 128

€ 139

€ 158

€ 36

€ 97

16,4 %

11,2 %

6,6 %

6,7 %

7,2 %

1,5 %

4,0 %

Toename in procenten

Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2013 aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. Zie hiervoor het kader definitie inkomensgroepen. De stijging van het gemiddelde inkomen gaat gepaard met verschuivingen in de inkomensverdeling (figuren 3.13 en 3.14). Deze verschuiving is niet enkel te wijten aan veranderende definities. De opvallendste verschuiving is de groei met twee procentpunten van de groep € 34.229 - € 43.785 (14,2% versus 12,2% in 2011)), in absolute aantallen gaat het om een toename van 8.500 huishoudens tot een aantal van 55.400. Dit is de groep die teveel verdient voor een sociale corporatie

Definities Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2013 licht aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. De door de Europese Unie en de rijksoverheid sinds 2011 gehanteerde inkomensgrens waarbinnen 90% van de huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning ligt in 2013 op € 34.229. De in dat jaar geïntroduceerde inkomensgrens € 43.000 voor het opleggen van boven trendmatige huurverhoging ligt inmiddels op € 43.785. De grens van het lage inkomen is ten opzichte van voorgaande jaren licht aangepast. Voor het modale inkomen wordt het CBS gevolgd, de grens van het modale inkomen (en dus ook 1,5 x modaal en 2x modaal) ligt in 2013 iets lager dan in 2011.

48

Netto per maand

Lage inkomens 1 persoonshuishoudens

Tot en met € 1.330

Lage inkomens meerpersoonshuishoudens


Lage inkomens tot EU-grens (€ 34.229)


EU-grens tot € 43.785

€ 1.980 t/m € 2.480

€ 43.785 tot 1,5 x modaal

€ 2.480 t/m € 2.710

1,5 - 2x modaal

€ 2.710 t/m € 3.360

Hoge inkomens

Hoger dan € 3.360


huurwoning, maar tegelijkertijd niet genoeg verdient voor een vrije sector huurwoning. De groep lage inkomens is tussen 2009 en 2011 een procentpunt gegroeid, maar is in 2013 weer bijna een procentpunt kleiner geworden (31,8% in 2013). De sterke dalingstendens van het begin van de eeuw keert hiermee echter niet terug. De groep € 43.785 tot 1,5 x modaal is geslonken met ruim twee procentpunten tot 5,5%. Bij deze daling speelt mee dat het CBS, vanwege de aanhoudende crisis, voor 2013 het bedrag voor het modaal inkomen verlaagd heeft tot € 32.500. In 2011 viel de EU-grens van € 33.614 nog nagenoeg samen met het modaal inkomen (€ 33.000). In 2013 lopen beide uit de pas. Dat heeft consequenties voor de vulling van de inkomensgroepen € EU-grens – 1,5 x modaal en de hogere inkomensgroepen. Deze aanpassing van de definitie is de voornaamste reden waarom het aantal huishoudens met een inkomen groter dan 2x modaal met 1,7 procentpunt is toegenomen tot 23,1%.

Figuur 3.13: Verdeling naar inkomensgroepen

2005

2007

2009

2011

2013

Lage inkomens

35,2 %

33,2 %

31,5 %

32,5 %

31,8 %

Laag - € 34.229

19,7 %

19,9 %

18,7 %

17,1 %

16,2 %

€ 34.229 - € 43.785

12,0 %

12,6 %

11,9 %

12,2 %

14,2 %

8,1 %

6,6 %

6,7 %

7,8 %

5,5 %

Percentage

€ 43.785 - 1,5x modaal 1,5 - 2x modaal

8,6 %

9,1 %

10,2 %

9,0 %

9,3 %

> 2x modaal

16,4 %

18,6 %

21,0 %

21,4 %

23,1 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

Lage inkomens

128.350

121.900

119.150

125.500

124.200

Laag - € 34.229

71.800

73.100

70.700

65.900

63.200

€ 34.229 - € 43.785

43.650

46.100

45.100

46.900

55.400

€ 43.785 - 1,5x modaal

29.700

24.250

25.350

30.300

21.600

1,5 - 2x modaal

31.500

33.450

38.350

34.700

36.400

> 2x modaal

60.000

68.300

79.350

82.700

90.200

365.000

367.100

378.000

386.000

391.000

Omvang inkomensgroep

Figuur 3.14: Ontwikkeling van zes inkomensgroepen 35%

31,8

30% 25%

23,1

20%

16,2

15%

14,2 9,3

10% 5,5

5% 0% Lage inkomens 2005

Laag € 34.229 2007

€ 34.229 € 43.785

€ 43.785 1,5x modaal 2009

1,5 2x modaal

> 2x modaal

2011

2013

49


Gemiddeld inkomen naar inkomensgroep Figuur 3.15 toont het gemiddelde inkomen per inkomensgroep. De inkomens groei van het gemiddelde Amsterdamse huishoudens vertaalt zich voor de zes inkomensgroepen in een bescheiden stijging van het gemiddelde behalve bij de lage inkomens (daling van € 11 tussen 2011 en 2013). De geringe verandering van het gemiddelde inkomen in deze inkomensgroepen komt door de bovenen ondergrenzen van de inkomensgroepen. Die begrenzing heeft de hoogste inkomensklasse niet, hier is de gemiddelde inkomensstijging dan ook aanzienlijk hoger: van € 4.861 tot € 4.989 in 2013.

Figuur 3.15: Ontwikkeling gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar inkomensgroep

2005

2007

2009

2011

2013

Lage inkomens

€ 1.000

€ 1.035

€ 1.089

€ 1.083

€ 1.072

Laag - € 34.229

€ 1.451

€ 1.523

€ 1.611

€ 1.616

€ 1.674

€ 34.229 - € 43.785

€ 1.950

€ 2.018

€ 2.095

€ 2.092

€ 2.148

€ 43.785 - 1,5x modaal

€ 2.359

€ 2.416

€ 2.495

€ 2.523

€ 2.562

1,5 - 2x modaal

€ 2.850

€ 2.876

€ 2.959

€ 3.010

€ 3.017

> 2x modaal

€ 4.563

€ 4.705

€ 4.736

€ 4.861

€ 4.989

Amsterdam

€ 2.059

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

€ 2.489

€ 5.000 € 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000 0 Lage inkomens 2005

50

Laag EU-grens

EU-grens € 43.785 2007

€ 43.785 1,5x modaal 2009

1,5 2x modaal

> 2x modaal 2011

Amsterdam

2013


Inkomen en inkomensgroepen naar stadsdeel De verdeling van de inkomensgroepen verschilt per stadsdeel (zie figuur 3.16). Zuidoost kent met 44% het hoogste aandeel lage inkomens, gevolgd door stadsdeel Noord met 39%. In 2011 was Noord nog het stadsdeel met de meeste lage inkomens. Zuid heeft het kleinste aandeel lage inkomens (26%), gevolgd door Centrum (28%). Zuid kent ook het hoogste aandeel hoge inkomens als gemeten wordt vanaf 1,5 keer modaal (41%). Zuidoost en Noord hebben op het aandeel hoge inkomens de laagste positie met (23% en 24%).

Figuur 3.16: Omvang inkomensgroepen naar stadsdeel 0%

10%

20%

Zuidoost

44

Noord

39

West

32

Nieuw-West

31

Oost

31

Centrum

28

Zuid

26

Lage inkomens

30%

40%

50%

60%

70%

14

15

18 18 18

Laag tot EU-grens

6

17 5

5


9

100% 13

21 10

18 28

8

29

11

€ 43.785 tot 1,5x modaal

90%

16

9

5

12

9 8

7

14 14

16

6

15

16

4

13

14

80%

30

1,5 tot 2x modaal

> 2x modaal

In figuur 3.17 is de procentuele ontwikkeling van de groep met de laagste inkomens weergegeven voor de periode 2009-2013. De lichte daling van de lage inkomensgroep in Amsterdam als geheel, doet zich niet in alle stadsdelen voor. In Zuidoost neemt het aandeel lage inkomens toe met bijna vijf procentpunten (van 39% naar 44%). Verder neemt zowel in Zuid als in Centrum het aandeel lage inkomens toe met respectievelijk 1,8 en 1,5 procentpunten. In Noord daalt het aandeel lage inkomens licht met ruim één procentpunt. In Oost is de afname bijna drie procentpunten terwijl in West en Nieuw-West de daling ruim

Figuur 3.17: Omvang lage inkomensgroep en gemiddeld netto maandinkomen naar stadsdeel Aandeel lage inkomensgroep (%)

2009

2011

2013

Zuidoost

39,0

39,0

43,7

Noord

38,5

40,4

West

34,1

35,8

Nieuw-West

32,9

Oost

32,1

Centrum Zuid Amsterdam

Verandering

Gemiddeld inkomen (€) 2009

2011

2013

4,7

2.013

2.066

2.014

39,3

-1,1

2.063

2.066

2.146

32,2

-3,6

2.186

2.203

2.385

34,5

31,0

-3,5

2.236

2.253

2.312

33,4

30,7

-2,7

2.445

2.443

2.596

24,4

26,2

27,7

1,5

2.693

2.744

2.743

25,1

24,1

25,9

1,8

2.632

2.745

2.887

31,5

32,5

31,8

-0,7

2.356

2.392

2.489

51


drie procentpunten bedraagt. Zuid (stijging gemiddeld €142) heeft inmiddels Centrum ingehaald als stadsdeel met het hoogste gemiddelde inkomen. Het gemiddelde inkomen stijgt in alle stadsdelen behalve Centrum (stabiel) en Zuidoost (daling met € 52 ten opzichte van 2011). In 2013 zijn er zes buurtcombinaties met meer dan 50% huishoudens met een laag inkomen (figuur 3.18). Het gaat om Volewijck en IJplein/Vogelbuurt in Noord, de Kolenkit in West, de Venserpolder en Bijlmer Centrum in Zuidoost en de Omval (vooral door het studentenwoningen complex aan de Wenckebachweg) in Oost. Verder zien we in alle stadsdelen behalve Centrum en Zuid verschillende buurtcombinaties waar het aandeel lage inkomens tussen de 40% en 50% ligt. De afgelopen jaren is de inkomensgroep die tussen de € 34.229 en € 43.785 verdient een belangrijke beleidsgroep geworden. Door de EU-maatregel krijgen huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.229 geen toegang meer tot sociale huurwoningen. Tegelijkertijd verdienen deze huishoudens vaak te weinig om een woning te vinden in de vrije sector. Kopen is voor deze groep ook lastiger geworden door de strengere inkomenseisen bij hypotheekverstrekking. Deze huishoudens hebben op dit moment geringere mogelijkheden om te verhuizen. Buurtcombinaties waar deze groep sterk vertegenwoordigd is (15%) komen verspreid over de stadsdelen voor (maar weinig in Zuid). De buurtcombinaties met meer dan 20% huishoudens uit deze groep zijn Nellestein en Geerdink- en Kantershof in Zuidoost, de tuindorpen Nieuwendam en Buiksloot in Noord en de Da Costabuurt en Overtoomse Sluis in West.

Figuur 3.18: Aandeel huishoudens met een laag inkomen

> 50%

> 20%

40 - 50%

15 - 20%

30 - 40%

10 - 15%

20 - 30%

< 10%

10 - 20% < 10%

52

Figuur 3.19: Aandeel huishoudens met een inkomen tussen de € 34.229 en € 43.785


Inkomen en huishoudenstype Het gemiddelde huishoudensinkomen verschilt sterk per huishoudenstype (figuur 3.20). Het gemiddelde inkomen van alleenstaanden (€ 1.767) en eenoudergezinnen (€ 1.681) ontloopt elkaar niet veel, dat heeft ermee te maken dat er in deze huishoudens meestal maar een persoon is met een inkomen. In het geval van eenoudergezinnen kunnen hooguit kinderen oud genoeg zijn om een steentje aan het inkomen bij te dragen. Om dezelfde reden lijken ook de inkomens van stellen met (€ 3.378) en zonder kinderen (€ 3.370) op elkaar. Meestal gaat het bij deze categorieën om tweeverdieners-huishoudens: bij stellen zonder kinderen is dat iets vaker zo dan bij stellen met kinderen. Bij alleenstaanden en eenoudergezinnen is er tussen 2011 en 2013 een inkomensgroei van gemiddeld € 50. Bij stellen (zowel met als zonder kinderen) is dit bijna € 200. Het gemiddelde inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders is meer dan het dubbele van de gezinnen waar één ouder aanwezig is.

Figuur 3.20: Gemiddeld netto maandinkomen naar huishoudenstype

2007

2009

2011

2013

Alleenwonend

€ 1.589

€ 1.701

€ 1.711

€ 1.767

Stel zonder kind

€ 2.966

€ 3.170

€ 3.164

€ 3.370

Stel met kind(eren)

€ 2.907

€ 3.137

€ 3.207

€ 3.378

Eenoudergezin

€ 1.510

€ 1.614

€ 1.633

€ 1.681

Amsterdam

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

€ 2.489

De gemiddelden geven echter niet het complete beeld. Tussen stellen onderling zijn de verschillen groot, want naast veel rijke tweeverdieners zijn er ook stellen met maar één kostwinner of met twee AOW-uitkeringen (figuur 3.21). Bij stellen is de inkomensverdeling dan ook meer gespreid dan bij alleenwonenden en eenoudergezinnen.

Figuur 3.21: Inkomensspreiding naar huishoudenstype Gemiddeld € 1.753

Gemiddeld € 3.374

€ 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 Alleenwonenden en eenoudergezinnen

Stellen (met of zonder kinderen)

53


Figuur 3.22: Omvang inkomensgroepen naar huishoudenstype 0%

10%

Amsterdam totaal

20%

30%

32

Alleenwonend

40%

50%

16

14

39

Stel zonder kind

16

Stel met kind

70% 6

14 5

Eenoudergezin

11

Laag tot EU-grens

5

14

44

7

13

44 11


100%

23

7


90%

16

64

Lage inkomens

80%

9

28

6

20

60%

12

6

3

1,5 tot 2x modaal

6

5

5

> 2x modaal

Met hun gemiddeld lage inkomen hebben eenoudergezinnen verreweg het hoogste aandeel lage inkomens (figuur 3.22). Samen met alleenstaanden hebben zij bovendien het laagste aandeel (rond de 10%) inkomens boven 1,5 x modaal. Stellen met en zonder kind(eren) ontlopen elkaar weinig wat betreft de relatieve omvang van de verschillende inkomensgroepen. Meer dan de helft heeft een inkomen boven 1,5 keer modaal. Inkomen en herkomstgroep De gemiddelde inkomensgroei tussen 2011 en 2013 bedraagt 4% voor alle huishoudens in Amsterdam. De inkomensontwikkeling bij verschillende herkomstgroepen laat duidelijke verschillen zien. Opvallend is dat bij de herkomstgroepen met het hoogste gemiddelde inkomen de inkomensstijging het geringst is, bij huishoudens met een westers allochtone achtergrond minder dan een procent en bij autochtone huishoudens net onder het stedelijk gemiddelde. De sterkste inkomensstijging is er bij huishoudens met een Turkse achtergrond 10,2% ten opzichte van 2011 (toename € 181). In figuur 3.24 worden deze tendensen in de langjarige trend van de periode 1997-2013 geplaatst. De periode tot aan 2001-2003 kan getypeerd worden met een geleidelijk kleiner wordend verschil tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant.

Figuur 3.23: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar herkomstgroep hoofdbewoner

54

2005

2007

2009

2011

2013

2013 t.o.v. 2011

Westerse allochtoon

2.314

2.377

2.588

2.683

2.704

+0,8 %

Autochtoon

2.177

2.334

2.506

2.569

2.667

+3,8 %

Overig niet-westerse allochtoon

1.755

1.816

1.949

1.934

2.064

+6,7 %


1.697

1.790

1.947

1.880

1.962

+4,4 %

Turks

1.552

1.618

1.796

1.781

1.962

+10,2 %

Marokkaans

1.321

1.439

1.586

1.661

1.743

+4,9 %

Amsterdam

2.059

2.198

2.356

2.392

2.489

+4,0 %


Figuur 3.24: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar herkomstgroep (Amsterdam=100) 120% Westerse allochtonen 110%

Autochtonen Gemiddeld Amsterdam

100%

Overig niet-westers

90%

Surinaams en Antilliaans 80% Turks 70%

Marokkaans

60% 1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

Tussen 2003 en 2011 zijn de verschillen weer geleidelijk groter geworden. Tussen 2011 en 2013 wordt het verschil met het gemiddelde van Amsterdam weer kleiner voor de verschillende niet-westerse herkomstgroepen. De vier groepen niet-westers allochtone huishoudens hebben gemiddeld een lager inkomen dan autochtone en westerse allochtone huishoudens. De groep niet-westers allochtone huishoudens is echter niet homogeen. De eerste generatie en de tweede generatie verschillen van elkaar wat het gemiddelde inkomen betreft. Huishoudens waarvan de hoofdbewoner tot de eerste generatie behoort, verdienen namelijk gemiddeld € 795 minder dan de autochtone huishoudens. Huishoudens van de tweede generatie niet-westerse huishoudens hebben gemiddeld € 405 minder inkomen dan autochtone huishoudens. Opvallend is dat tussen 2011 en 2013 het gemiddelde inkomen van eerste generatie allochtone huishoudens absoluut en relatief sterker toeneemt dan van autochtone huishoudens en van de tweede generatie huishoudens met een niet-westerse achtergrond.

Figuur 3.25: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar generatie hoofdbewoner € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 €

500

€

0 ‘07 ‘09 ‘11 ‘13

‘07 ‘09 ‘11 ‘13

‘07 ‘09 ‘11 ‘13

‘07 ‘09 ‘11 ‘13

Autochtoon

Niet-westers allochtoon 1e generatie

Niet-westers allochtoon 2e generatie

Amsterdam

55


Figuur 3.26: Omvang inkomensgroepen naar herkomst hoofdbewoner 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam totaal

32

Marokkaans

56

Overig niet-westers

55


49

Turks

48

Westerse allochtonen

27

16

14

6

10

28

Autochtonen

24

18

15

6

10

27

Lage inkomens

16

14

6

9

12

15

8

10

17

Laag tot EU-grens

EU-grens € 43.785

16


7

6 11

11

23

7 3

1,5 tot 2x modaal

5 14

7

7

5

13 11

8

> 2x modaal

Ook bij de combinatie van inkomensgroepen en herkomstgroepen zijn er verschillen. Rond de 55% van de huishoudens van Marokkaanse herkomst en van de ‘overige niet-westerse’ herkomst heeft een laag inkomen. Bij huishoudens van Marokkaanse afkomst zijn middengroepen en hoge inkomens schaars: 10% verdient meer dan 1,5x modaal. Bij de westers allochtonen en de autochtonen heeft bijna 40% van de huishoudens een inkomen hoger dan 1,5x modaal. Lage inkomens komen bij deze groepen voor bij een kwart van de huishoudens. In figuur 3.27 wordt het gemiddelde huishoudensinkomen van de verschillende herkomstgroepen als percentage van het inkomen van autochtonen gepresenteerd, zowel voor alleenstaanden en eenoudergezinnen als voor stellen met en zonder kinderen, ofwel huishoudens met twee volwassenen. Dan blijkt dat van de westers allochtonen zowel de huishoudens met één als de huishoudens met twee volwassenen een hoger maandinkomen hebben dan de autochtone Nederlanders. Dit verschil is in 2013 wel afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Bij alleenwonenden of eenouder-huishoudens met een ‘overig-niet westerse achtergrond’ is er een relatieve inkomensgroei in 2013. Het inkomen van stellen (zowel met als zonder kinderen) stijgt nauwelijks. Bij huishoudens met een Surinaamse/Antilliaanse achtergrond is dat omgekeerd. Daar realiseren de huishoudens met twee volwassenen een gemiddelde inkomensstijging. Voor huishoudens met een Turkse en Marokkaanse herkomst bestaat er een aanzienlijk verschil tussen huishoudens met één en met twee volwassenen. Bij huishoudens met één volwassene is het inkomensniveau iets hoger dan 70% van de vergelijkbare autochtone huishoudens. Het inkomensniveau van eenverdienershuishoudens van Turkse herkomst stijgt in 2013 tot het niveau waar Surinamers/Antillianen en overige niet westerse groepen al langer op zaten (ca. 80%). Veel slechter is de situatie bij Turkse en Marokkaanse huishoudens met twee volwassenen. Bij hen ligt het inkomensniveau op ca. de helft van autochtone huishoudens met twee volwassenen. Dit heeft te maken met het

56


Figuur 3.27: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar herkomstgroep hoofdbewoner, 120%

(autochtonen = 100%)

100% 80% 60% 40% 20% 0% Marokkaans

Turks

Surinaams Antilliaans 2009



Autochtonen

2013

Alleenwonenden en eenoudergezinnen Huishoudens met twee volwassenen

geringe aantal tweeverdieners onder deze huishoudens. Bij de Turkse groep tekent zich in 2013 een lichte verbetering af. De samenstelling naar huishoudens met één of twee volwassenen loopt vrijwel parallel met de verdeling naar één- of tweeverdieners (figuur 3.28). Hierbij valt het zeer lage percentage tweeverdieners onder de Marokkaanse huishoudens op, 46% in 2013. Bij huishoudens van Turkse en niet-westerse allochtone komaf is dit aandeel iets minder dan 60%. Bij westerse allochtonen (77%), Surinaamse/ Antilliaanse (80%) en autochtone (85%) huishoudens is dit aandeel hoger. Bij de breed samengestelde groepen van westers allochtonen en ‘overige niet-westers allochtonen’ treedt tussen 2011 en 2013 een daling op van het aandeel twee verdieners.

Figuur 3.28: Stellen (met of zonder kinderen) met één of twee inkomens, naar herkomst 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Marokkaans

Turks

2009



Surinaams Antilliaans

Autochtonen

2013

Twee inkomens Eén inkomen

57


Figuur 3.29: Aandeel tweeverdieners per buurtcombinatie

Figuur 3.30: Aandeel huishoudens met inkomen >2x modaal

> 60%

> 50%

50 - 60%

40 - 50%

40 - 50%

30 - 40%

30 - 40%

20 - 30%

< 30%

10 - 20% < 10%

De ruimtelijke verdeling naar hoge en lage inkomens vertoont parallellen met de verdeling naar één of twee verdienerhuishoudens. Dat is te zien door de figuren 3.29 en 3.30 te vergelijken. De welvarende buurtcombinaties van stadsdeel Zuid en Centrum en ook de buurten met veel nieuwbouw zoals het Oostelijk Havengebied, IJburg, Nieuw Sloten en De Aker hebben hoge percentages tweeverdieners. Maar sommige buurtcombinaties zijn welgesteld zonder dat daar veel dubbele inkomens achter schuilgaan, zoals de Grachtengordel. Het omgekeerde geldt voor sommige delen van Noord en Nieuw West, waar ondanks het aanzienlijke aandeel tweeverdieners een bescheiden inkomensprofiel gehaald wordt.

Inkomen en leeftijd Figuur 3.31 geeft het gemiddelde inkomen per leeftijdscategorie van de hoofdbewoner weer. In de jaren 2007-2013 boekt de leeftijdsgroep 25-34 jaar en vooral de groep van 35-44 jarigen een steeds grotere inkomensvoorsprong ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde (=100). De overige leeftijdgroepen blijven alle in meer of mindere mate achter bij dat gemiddelde. Voor de groep van 45-54 jarigen is dat pas zo sinds 2011. De groep daarboven, 55-64 jaar verliest in de jaren 2007-2013 verder aansluiting bij het stedelijk gemiddelde (90%) en komt in de buurt van het inkomensniveau van de 65-74 jarigen (86%). Het inkomensniveau van de oudste leeftijdsgroep blijft nog iets verder achter bij het Amsterdamse gemiddelde (lager dan 80% in 2007-2013). De jongste leeftijdsgroep (18-24 jaar) heeft over de jaren steeds het laagste inkomen, maar in 2013 valt de aanzienlijke daling op. Inkomens stijgen in het algemeen met de duur van de arbeidsloopbaan en dus met de leeftijd. Daarnaast treden effecten op die te maken hebben met de economische situatie en ontwikkelingen. Kennelijk zijn de afgelopen twee jaar,

58


Figuur 3.31: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner (Amsterdam=100) 120%

119

111

100

99

100%

90

86

77

80% 60%

52

40% 20% 0% 18 t/m 24

25 t/m 34

2007

35 t/m 44

45 t/m 54

2009

55 t/m 64

65 t/m 74

Amsterdam

vanaf 75 jaar

2013

2011

waarin de economie een duidelijke stagnatie doormaakt, relatief gunstig voor huishoudens met hoofdbewoners tussen de 35-en 44 jaar. Met gemiddeld het laagste inkomen is het logisch dat de leeftijdsgroep 18 tot en met 24 jaar het hoogste aandeel lage inkomens kent (zie Figuur 3.32). De leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 35-44 jaar tellen het hoogste aandeel inkomens boven 1,5x modaal (respectievelijk 41% en 44%). De inkomensverdeling van Amsterdam als geheel lijkt het best vertegenwoordigd te worden door de leeftijdgroep 45-54 jaar. Bij de groepen 75-plussers, 65-74 jarigen en 55-64 jarigen zijn de lage inkomens en de inkomens tot de EU-grens oververtegenwoordigd.

Figuur 3.32: Omvang inkomensgroepen naar leeftijdscategorie hoofdbewoner 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Amsterdam totaal

32

Vanaf 75 jaar

37

29

65 t/m 74 jaar

34

22

55 t/m 64 jaar

37

18

45 t/m 54 jaar

34

15

35 t/m 44 jaar

26

12

13

25 t/m 34 jaar

22

14

15

18 t/m 24 jaar

69

Lage inkomens

60%

16

70% 6

14

80%

9

18

14 6

5 6

5 6


8

7 12

9

18

9

23 33

11

31 13

Laag tot EU-grens

6

11 7

100% 23

16

13

90%


1,5 tot 2x modaal

9

2 3

4

> 2x modaal

59


3.4 Conclusie Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2011 en 2013 sterker gegroeid dan tussen 2009 en 2011 maar minder dan sterk dan de periode daarvoor (2001-2009). Het inkomen is met 4% gegroeid naar € 2.489 netto per maand. Het aandeel lage inkomens is weer licht afgenomen tot 31,8%. De groei in 2009-2011 was een korte onderbreking in de langjarige trend. De groep met een inkomen tussen de € 34.229 en € 43.785 is met 2 procentpunten toegenomen tot een aandeel van 14,2%. De hoogste inkomensgroep, boven 2 x modaal, groeit met 1,7 procentpunt, maar deze groei is voornamelijk het gevolg van een veranderende definitie van het modaal inkomen. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn de stadsdelen met het hoogste gemiddelde inkomen. In Zuid zien we een toename ten opzichte van 2011, in Centrum een stabilisatie. Stadsdeel Zuidoost is het enige stadsdeel met een daling van het gemiddelde inkomen. Hier is ook het aandeel lage inkomens toegenomen met 4,7 procentpunt. Stadsdeel West en Nieuw-West laten een forse afname van het aandeel lage inkomens zien (rond de 3,5%). In Oost en Noord neemt het aandeel lage inkomens ook af, maar minder sterk. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij wel of niet kinderen hebben, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders het dubbele van het inkomen van een eenoudergezin. De gemiddelde inkomensgroei tussen 2011 en 2013 bedraagt 4% voor alle huishoudens in Amsterdam. Bij de groepen met het hoogste gemiddelde inkomen, huishoudens met een autochtone en westers allochtone achtergrond, is de stijging van het inkomen geringer dan het Amsterdams gemiddelde, een lichte nivellering. De sterkste relatieve stijging is er bij huishoudens met een Turkse achtergrond en dan met name de huishoudens met één volwassene. In de jaren 2007-2013 is de inkomensvoorsprong voor de leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 35-44 jaar gegroeid. In de leeftijdsgroepen daarboven is het inkomensniveau steeds trapsgewijs gemiddeld lager. Het inkomensniveau van de oudste leeftijdsgroep ligt lager dan 80% van het Amsterdamse gemiddelde. De jongste leeftijdsgroep (18-24 jaar) heeft over de jaren steeds het laagste inkomen, maar in 2013 valt de aanzienlijke daling op.

60


4

Woningen en bewoners

4.1 Inleiding In de hoofdstukken 2 en 3 zijn de Amsterdamse woningvoorraad en de Amsterdamse bevolking afzonderlijk beschreven. Hieruit bleek onder meer dat de inkomensgroei iets hoger ligt dan in de voorgaande twee jaar, maar wel achterblijft bij de jaren voor 2009. De huren zijn echter veel sneller gestegen terwijl het voortduren van de economische recessie het nodig maakt om de grenzen tussen het middeldure en het dure segment naar beneden bij te stellen. Wat betreft de vergelijking van inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten wordt een viertal benaderingen gepresenteerd. Met twee huurprijzen- en inkomensdefinities worden de aantalsverhoudingen in de populatie en woning voorraad tegen het licht gehouden. Daarnaast wordt gekeken naar de woningmarktmatch: In welke segmenten wonen de onderscheiden inkomensgroepen en omgekeerd; door welke inkomensgroepen worden de woningvoorraad segmenten bewoond? Dat geeft bovendien de mogelijkheid om naar scheefheid te kijken. Hoeveel procent van de huishoudens woont volgens de definitie van het Ministerie te goedkoop? Tot slot wordt gekeken naar de huur- en hypotheekquotes: welk deel van het inkomen wordt aan huur en hypotheek betaald en in hoeverre treedt er bij huurders compensatie op door huurtoeslag? De laatste paragraaf gaat over de demografische verdeling binnen de woningvoorraad segmenten.

61


4.2 Woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen In de definitie van inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten wordt een geleidelijke verandering doorgevoerd. Het begrip kernvoorraad (goedkope woningen) werd al in de rapportage Stand van Zaken 2007 vaarwel gezegd. Niet langer werd de vergelijking van het aantal goedkope woningen (met een maximaal kamertal en oppervlak) met het aantal huishoudens met een laag inkomen (doelgroep) als uitgangspunt genomen. Vanaf die tijd golden zogenaamde aanbiedingsafspraken voor ‘betaalbare’ corporatiewoningen die per jaar voor nieuwe bewoning beschikbaar kwamen. Die aanbieding gold voor huishoudens tot aan het inkomen van de voormalige ziekenfondsgrens (de lage middeninkomens). Sinds 2011 wordt niet langer de ‘ziekenfondsgrens’ gebruikt om het ‘midden’ van de inkomensverdeling te markeren maar de door de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van € 34.229 en € 43.785 (beide prijspeil 2013). In figuur 4.2 zijn de Amsterdamse woningvoorraadsegmenten en de inkomensgroepen in één overzicht geplaatst. Voor groepen en segmenten is een vijfdeling gekozen, maar dat wil niet zeggen dat er strikte barrières zijn tussen de beide vijfdelingen. Er is natuurlijk vanuit het beleid gezien geen belemmering om met een laag of middeninkomen in een woning van het dure segment te wonen. Omgekeerd komt het voor dat huishoudens met hogere inkomens in woningen van het lagere segment wonen. Bij toewijzing van huurwoningen is dat niet mogelijk, maar door inkomensgroei tijdens bewoning kan dergelijke scheefheid ontstaan. Geredeneerd vanuit de regelgeving ten aanzien van onder meer huurtoeslag, moeten in figuur 4.2 verschillende groepen en segmenten worden opgeteld om tot de juiste vergelijkingen te komen. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een rekenhuur t/m € 575 (kale huur € 561). Dit is het huurbedrag waar volledig huurtoeslag over wordt ontvangen, daarboven wordt maar gedeeltelijk huurtoeslag uitgekeerd. Het aandeel woningen t/m € 575 slonk in de periode 2005-2013 van 67%, 63%, 60%, 56% naar 51% in het recentste jaar (bijna 201.000 woningen). Het aandeel lage inkomens nam in langjarige periode geleidelijk af, groeide in 2011 met één procentpunt, maar die groei werd in 2013 weer tenietgedaan (31,8% in 2013). Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 575 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2013 nog altijd ruim 19 procentpunten. Door een besluit van de Europese Unie worden corporatiehuurwoningen t/m € 681 (kale huur € 665) voor 90% gereserveerd voor huishoudens met een inkomen t/m € 34.229 per jaar. Dat levert de tweede vergelijking op van woningvoorraad en inkomensgroepen. Het aandeel inkomens t/m € 34.229 daalde in de periode 2005-2013 geleidelijk van 55%, 53%, 50%, 50%, naar 48% in 2013. Het aandeel huurwoningen t/m € 681, aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot € 151.400) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2013: 74%, 69%, 67%, 63%, 61% (242.100 woningen) in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op 13 procentpunten uitgekomen.

62


Figuur 4.1: Overzicht woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen Definities huur- en koopprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van ‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraadplus’. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) ‘aanbiedingsafspraken’ geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken worden huur woningen met een rekenhuur van huur € 575 (prijspeil eerste helft 2013, komt overeen met kale huur € 561) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig ‘goedkope huur’ genoemd (< € 425). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. ‘Betaalbare huur’ is het segment tussen € 425 en € 681. Dat is de maximale huur waarvoor Individuele huursubsidie mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op € 575 een subcategorie gevormd. Boven de € 681 begint de vrije sector huur, huren boven de € 1.077 worden aangeduid met ‘dure huur’. In 2013 wordt de grens tussen middeldure en dure huur weer teruggeplaatst naar € 930, dat is het bedrag dat zowel voor 2005 als 2011 in beleidsdocumenten genoemd werd. De eurobedragen voor koopwoningen in de drie betreffende woningmarktsegmenten zijn in 2013 verlaagd. Dalende prijzen op de koopwoningenmarkt en strengere inkomenseisen bij hypotheekverstrekking zorgen voor een trendbreuk. Voor de nieuwe grenzen is informatie gebruikt van de hypotheeklastencalculator.nl bij bepaling van een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. De grens van de goedkope koopsector is in 2013 bepaald op € 147.000 (in 2009 en 2013 op € 151.400). De grens tussen middeldure en dure koopwoningen ligt in 2013 op € 226.000 (in 2009 en 2011 op € 261.000). Woningvoorraadsegmenten per 1-1-2013 Huur t/m € 425 Huur t/m € 575 Huur t/m € 681 en koop t/m € 147.000 Huur t/m € 930 en koop t/m € 226.000 Huur > € 930 en koop > € 226.000 Definities Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2013 licht aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. De door de Europese Unie en de rijksoverheid sinds 2011 gehanteerde inkomensgrens waarbinnen 90% van de huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning ligt in 2013 op € 34.229. De in dat jaar geïntroduceerde inkomensgrens € 43.000 voor het opleggen van boven trendmatige huurverhoging ligt inmiddels op € 43.785. De grens van het lage inkomen is ten opzichte van voorgaande jaren licht aangepast. Voor het modale inkomen wordt het CBS gevolgd, de grens van het modale inkomen (dus ook 1,5x modaal en 2x modaal) ligt in 2013 iets lager dan in 2011. Inkomensgroepen per 1-1-2013

Netto per maand

Lage inkomens eenpersoonshuishoudens


Lage inkomens meerpersoonshuishoudens


Lage inkomens tot EU-grens (€ 34.229)



€ 1.980 t/m € 2.480

€ 43.785 tot 1,5 x modaal

€ 2.480 t/m € 2.710

1,5 - 2x modaal

€ 2.710 t/m € 3.360

> 2x modaal

Hoger dan € 3.360

63


Figuur 4.2: Ontwikkeling inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten Aantallen

Percentages

2005

2007

2009

2011

2013

2005 2007 2009 2011 2013

128.350

121.900

119.150

125.500

124.300

35,2

33,2

31,5

32,5

31,8

Laag tot EU-grens

71.800

73.100

70.700

65.900

63.200

19,7

19,9

18,7

17,1

16,2


43.650

46.100

45.100

46.900

55.400

12,0

12,6

11,9

12,2

14,2

€ 43.785 - 2x modaal

61.200

57.700

63.700

65.000

58.000

16,8

15,7

16,9

16,8

14,8

> 2x modaal

60.000

68.300

79.350

82.700

90.100

16,4

18,6

21,0

21,4

23,1

365.000 367.100 378.000 386.000 391.000

100

100

100

100

100

Huur t/m € 425

173.750

157.350

145.450

130.300

111.400

46,2

41,5

37,4

33,0

28,1

Huur t/m € 575

78.350

81.950

89.500

89.600

89.500

20,8

21,6

23,0

22,7

22,6

Huur t/m € 681 en koop t/m € 151.400

25.300

29.850

25.450

29.500

41.200

6,7

7,9

6,5

7,5

10,4

Huur t/m € 1.077 en koop t/m € 261.000

58.650

60.650

58.650

76.100

81.600

15,6

16,0

15,1

19,3

20,6

Huur > € 1.077 en koop > € 261.000

40.200

49.500

70.150

69.000

73.300

10,7

13,0

18,0

17,5

18,5

376.250 379.300 389.200 394.500 397.000

100

100

100

100

100

Inkomensgroepen Lage inkomens

Totaal Woningmarktsegmenten

Totaal

Nieuwe grenzen voor middeldure en dure segment Huur t/m € 425

111.400

28,1

Huur t/m € 575

89.500

22,5

Huur t/m € 681 en koop t/m € 147.000

39.400

9,9

Huur t/m € 930 en koop t/m € 226.000

61.400

15,5

Huur > € 930 en koop > € 226.000

95.300

24,0

397.000

100

Totaal

Overigens is in 2013 door de betaalbaarheidskwestie in de koopsector de bovengrens voor de betaalbare koopsector op € 147.000 bepaald. Omdat het betaalbare segment hierdoor slechts een halve procentpunt kleiner wordt is het verschil tussen de hierboven beschreven woningmarktsegmenten en inkomensgroepen onveranderd 13 procentpunten. De vergelijking van de verdelingen naar inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten geeft een algemeen beeld van de verhoudingen, maar het vertelt niet of hoge inkomens in dure segmenten wonen of ook in andere delen van de woningvoorraad.

64


4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? Figuur 4.3: Verdeling inkomensgroepen over de woningvoorraadsegmenten 0% Amsterdam totaal

> 2x modaal

10%

20%

30%

27

3

4

€ 43.785 - 2x modaal

12

EU-grens - € 43.785

22

Laag - EU-grens

38

Lage inkomens

48

40%

50%

21

4

Huur t/m € 425

60% 10

70%

80%

90%

17

25

20 14

100%

69 11 22

31

31

11

27

28

17 13

33

Huur t/m € 575

Huur t/m € 681 koop t/m € 147.000

Huur t/m € 930 koop t/m € 226.000

13 11

9 5

3

Huur > € 930 koop > € 226.000

Figuur 4.3 laat zien hoe de verschillende inkomensgroepen gehuisvest zijn in de verschillende woningvoorraadsegmenten. De prijsklassen van de vijf woningvoorraadsegmenten staan vermeld in figuur 4.1. Naarmate het inkomen hoger is, wonen huishoudens vaker in een duurdere woning. Ruim 11% van de huishoudens met een inkomen boven 2x modaal woont in de goedkope en betaalbare voorraad (huurwoningen tot € 681 en koopwoningen tot € 147.000). Van de inkomensgroep € 43.785 – 2x modaal gaat het om vier van de tien huishoudens (38%). Omgekeerd woont van de lagere inkomens 92% in de goedkope en betaalbare voorraad terwijl 8% zeer duur woont in vergelijking met het inkomen. De lage tot modale inkomensgroep (laag-€ 34.229 ) woont overwegend (79%) in het goedkope en betaalbare segment (huurwoningen tot € 681 en koopwoningen tot € 147.000). Dit beeld verandert bijna niet in de loop der jaren en ook een kleine aanpassing aan de segmentsdefinities laat geen ander patroon zien. Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 78% door huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Het middensegment (huur € 681 930 en koop € 147.000- 226.000) wordt voor 37% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 81% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.785.

65


Figuur 4.4: Verdeling woningvoorraadsegmenten over de inkomensgroepen 0%

10%

Huur t/m € 930 koop t/m € 226.000

30%

6

4 9

50%

60%

100%

23

28

28

Laag EU-grens

EU-grens € 43.785

7

12

24

5

10

15

22 55

10

17

16

21 49

Lage inkomens

90%

62

37

Huur t/m € 425

80%

15

14

24

12

Huur t/m € 575

70%

18

10

Huur t/m € 681 koop t/m € 147.000

40% 16

31

Amsterdam totaal

Huur > € 930 koop > € 226.000

20%

€ 43.785 2x modaal

3

> 2x modaal

Volgens de richtlijnen van het Ministerie (in navolging van de Europese Unie), moet 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens (rekenhuur € 681 in 2013) worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot € 34.229. Deze richtlijn heeft consequenties voor wat met ‘scheef wonen’ of ‘scheef huren’ wordt aangeduid. Het leidt tot een aanzienlijke oprekking van het begrip scheefheid en het percentage huishoudens dat hieronder valt. Volgens de oude Amsterdamse definitie1 woonde in 2009 8% van de huishoudens scheef, volgens de nieuwe definitie 26%. In 2011 is dat aandeel gedaald naar 23,6% en in 2013 naar 22,5% (zie figuur 4.5). Overigens leidt het oprekken van de definitie ertoe dat onder scheefheid kan worden verstaan, een huishouden met een inkomen van iets minder dan € 2.000 netto per maand in een huurhuis met een huur van € 650. Dit mondt uit in een huurquote van maar liefst 33%. In dit geval moet het huishouden een derde van het inkomen aan (kale) huur betalen en dan nog woont dit huishouden volgens de landelijke definitie te goedkoop ofwel ‘scheef’. De scheefheidsdefinitie met de huurprijsgrens op € 681 en inkomensgrens van € 34.229 heeft primair op corporatiewoningen betrekking, maar aangezien

Figuur 4.5: Verdeling van inkomensgroepen over de huurwoningenvoorraad Lage Laag EU-grens € 43.785 inkomens EU-grens € 43.785 2x modaal

> 2x modaal

Totaal

Huur t/m € 425

23,6

9,5

4,8

2,8

1,1

41,8

Huur t/m € 575

16,1

7,0

4,8

3,2

1,5

32,6

Huur t/m 681 en koop t/m 147.000

5,0

1,9

1,5

1,8

1,0

11,2

Huur t/m 930 en koop t/m 226.000

1,0

0,8

1,9

2,4

3,5

9,5

Huur > € 930 en koop > € 226.000

0,2

0,1

0,4

0,8

3,4

4,9

45,9

19,2

13,4

11,0

10,5

100,0

1 De Amsterdamse definitie van scheefheid is een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens (ca. € 2.130 in 2013) in een huurwoning met een huur lager dan € 425. In 2011 en 2013 zou volgens deze definitie 6% van de huurders scheef wonen.

66


30%

Figuur 4.6: Scheefheid in de corporatiesector en de gehele huursector naar stadsdeel

25% 20% 15% 10% 5% 0% Zuid

West

Nieuw-West Centrum 2011

Oost

Noord

Zuidoost

Amsterdam

2013

Corporatiehuurwoningen Alle huurwoningen

het deel van de particuliere huursector met minder dan 142 kwaliteitspunten ook onder overheidsregulering valt, wordt de scheefheid ook voor de gehele huursector berekend. In figuur 4.6 staat de scheefheid voor de corporatiesector en de gehele huursector weergegeven per stadsdeel. Het eerste dat opvalt is dat de scheefheid in corporatiewoningen gemiddeld even groot is gebleven, en dat de daling dus is toe te schrijven aan het veel kleinere aantal particuliere woningen met een huur lager dan € 681. De scheefheidspercentages veranderen tussen 2011 en 2013 in de zeven stadsdelen niet op dezelfde manier. In de stad als geheel is de scheefheid met 1,1 procentpunt afgenomen. Afname van de scheefheid is het patroon in de meeste stadsdelen. Dat komt in de meeste gevallen door afnemende scheefheid in de goedkope huursector en het betaalbare segment tot de aftoppingsgrens (€ 575). In het segment tussen € 575 en € 681 neemt de scheefheid in de meeste stadsdelen juist licht toe (uitzonderingen Centrum en Noord). West en Nieuw-West zijn de enige stadsdelen met een toename van de scheefheid. In West dragen alle drie de huursegmenten onder de liberalisatiegrens hier aan bij. In Nieuw-West neemt alleen in het goedkope segment de scheefheid af (figuur 4.7). Figuur 4.7 Ontwikkeling scheefheid naar huursegment

naar inkomensgroep

4% 2% 0% -2% -4% -6% Zuid

West Nieuw- Centr. West < € 425

Oost Noord Zuidoost

€ 425 - 575

Amsterdam

€ 575 - 681

Zuid

West Nieuw- Centr. West

Oost Noord Zuidoost

EU-grens - € 43.785

Amsterdam

> € 43.785

67


Scheefheid neemt in Amsterdam af bij de inkomensgroep boven de € 43.785, maar de scheefheid neemt juist toe bij de inkomensgroep boven de EU-grens tot € 43.785. Dit patroon doet zich in de meeste stadsdelen voor. Uitzondering is stadsdeel West waar de toename van de scheefheid zich in beide inkomensgroepen voordoet. Ook stadsdeel Zuid is een uitzondering, daar groeit tegen de algemene trend in de scheefheid bij de inkomensgroep boven € 43.785 licht terwijl de algemene afname van de scheefheid in dit stadsdeel overwegend voor rekening komt van de inkomensgroep tussen EU-grens en € 43.785. In de meeste gevallen maakt het niet veel uit of alleen naar de corporatiesector gekeken wordt of naar de hele huursector (figuur 4.6). Het betrekken van de relatief dure particuliere huursector in de analyse leidt er in Nieuw-West zelfs toe dat het scheefheidspercentage iets lager ligt dan als alleen naar de corporatiesector wordt gekeken. In stadsdelen West en Zuid leidt het toevoegen van de particuliere huursector echter tot een aanzienlijk hoger percentage scheefheid. De woningen onder de huurtoeslaggrens van stadsdeel Zuid worden kennelijk vaak door huishoudens bewoond met een relatief hoog inkomen.

4.4 Woonlasten van huurders In deze paragraaf worden van huurders de maandelijkse huurbedragen en de inkomens tegen elkaar afgezet. Daarnaast wordt gekeken in welke mate de huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen tot een lagere netto huur leidt en wat dan de (netto) huurlastenquote is. De bewoners van de particuliere huurwoningen hebben een aanzienlijk hoger gemiddeld inkomen (€ 2.510, dat is bijna gelijk aan het gemiddelde van alle Amsterdamse huishoudens) dan bewoners van corporatiewoningen (€ 1.637). Het gemiddelde inkomen steeg in de particuliere huursector tussen 2011 en 2013 iets meer dan in de twee jaar daarvoor. Het inkomen in de corporatiesector ligt in 2013 net iets hoger dan in 2009, na een kleine terugval in 2011. Het inkomensverschil is in de loop der jaren gemiddeld gegroeid met ongeveer € 100 per twee jaar. De gemiddelde huren zijn in de corporatiesector lager (€ 453) dan in de particuliere huursector (€ 690) en ook dat verschil is groter geworden (gemiddeld met ruim € 40 per twee jaar).

Figuur 4.8: Gemiddeld inkomen en gemiddelde huur per verhuursector

68

Gemiddeld inkomen 2007

2009

2011

Gemiddelde huur 2007

2009

2011

2013

Corporatiehuur

€ 1.563 € 1.635 € 1.588 € 1.637

2013

€ 361

€ 385

€ 410

€ 453

Particuliere huur

€ 2.147 € 2.273 € 2.381 € 2.510

€ 474

€ 517

€ 593

€ 690

Alle huurwoningen € 1.738 € 1.828 € 1.835 € 1.914

€ 394

€ 426

€ 461

€ 523


In 2013 geeft 36% van de huurders in Amsterdam aan huurtoeslag te ontvangen, dat zijn bijna 94.000 huishoudens. Dit aandeel is, met uitzondering van 2003, de afgelopen jaren steeds verder toegenomen. Het gemiddelde bedrag dat huurders aan huursubsidie zeggen te ontvangen neemt ook steeds verder toe, en bedraagt € 163 in 2013. Met het hogere gemiddelde inkomen in de particuliere huursector is het niet verwonderlijk dat in dit deel van de huursector een veel lager aandeel van de huurders (16%) huurtoeslag krijgt dan in de corporatiesector (44%). Omdat het krijgen van de huurtoeslag een inkomensgrens heeft, hebben ontvangers van huurtoeslag in beide huursectoren ongeveer hetzelfde netto maandinkomen, corporatiehuurders € 1.169 netto per maand en klanten in de particuliere huursector € 1.251. De huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen, hebben een veel hoger gemiddeld inkomen, in de corporatiesector ligt dit op € 2.000 en in de particuliere huursector op ruim € 2.700.

Figuur 4.9: Aandeel huurders met huurtoeslag en gemiddeld huurtoeslagbedrag 1995

40%

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

€ 200

35%

€ 175

30%

€ 150

25%

€ 125

20%

€ 100

15%

€

75

10%

€

50

%

€

Figuur 4.10: Aandeel huurders met huurtoeslag en gemiddeld inkomen per huursector Aandeel huurtoeslag

Gemiddeld inkomen

Wel

Niet


44%

56%

Wel toeslag Geen toeslag € 1.169

€ 2.000

€ 1.637

Totaal


16%

84%

€ 1.251

€ 2.736

€ 2.510

Alle huurwoningen

36%

64%

€ 1.181

€ 2.302

€ 1.914

69


Figuur 4.11: Aandeel huurders dat huurtoeslag ontvangt per buurtcombinatie

50 - 90% 40 - 50% 30 - 40% 20 - 30% 0 - 20%

De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen van de bewoners en van de hoogte van de huur. In de buurten waar de meeste huishoudens met lage inkomens wonen, wordt het meest gebruik gemaakt van huurtoeslag. In buurtcombinatie U58 (de Omval) heeft 81% van de huurders huurtoeslag. Het gaat hier overwegend om de studenten die wonen in de containerwoningen aan de H.J.E. Wenckebachweg: zij betalen bijna allemaal circa 293 euro aan kale huur en ontvangen circa 140 euro aan huurtoeslag. Ook in de hoogbouw van de Bijlmermeer (T93 en T94) en Holendrecht/Reigersbos ontvangt een meerderheid van de huurders huurtoeslag. Dit heeft te maken met de relatief grote en dure huurwoningen aldaar en de relatief lage inkomens. In de Kolenkitbuurt ontvangt 54% van de huishoudens huurtoeslag (zie figuur 4.12). Nieuwendam Noord behoort ook tot de buurtcombinaties met meer dan de helft huurtoeslag ontvangers.

Figuur 4.12: Buurten met meer dan vijftig procent huurtoeslagontvangers Buurtcombinatie

Met huurtoeslag

De Omval, H.J.E. Wenckebachweg (M58)

81,4 %

Bijlmer Centrum (T93)

57,3 %

Bijlmer Oost (T94)

53,3 %

De Kolenkit (E39)

53,6 %

Nieuwendam-Noord (N68)

50,8 %

Holendrecht/Reigersbos (T96/T92)

50,2 %

In de figuren 4.13-4.18 worden verhoudingscijfers van huur en inkomen gepresenteerd: de zogenaamde huurquotes en netto-huurquotes. Voor ieder afzonderlijk huishouden wordt de deelsom van huur en inkomen berekend.

70


Daarvan worden gemiddeldes weergegeven voor onder meer huursectoren en huishoudenstypen. Bij de (kale) huurquote gaat het om het bedrag dat een huurder aan huur betaalt (dus exclusief servicekosten, watergeld en energiekosten), gedeeld op het inkomen. Wanneer huurtoeslag ontvangen wordt, kan de netto huurquote berekend worden: kale huur minus huurtoeslag gedeeld door het netto maandinkomen (dus nog steeds exclusief servicekosten, watergeld en energiekosten). De netto huur is berekend voor alle huurders, dus ook voor de 163.000 huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Voor hen is de netto huur gelijk aan de kale huur. Dit betekent dat het effect van de huurtoeslag verdund wordt wanneer gekeken wordt naar de netto huur van alle huurders.

Figuur 4.13: Gemiddeld inkomen, kale- en netto huur, huurquotes per huursector

Corporatie huurwoning

Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

€ 1.637

€ 453

32,4 %

€ 385

26,6 %


€ 2.510

€ 690

29,7 %

€ 656

27,8 %

Alle huurwoningen

€ 1.914

€ 523

31,6 %

€ 460

26,9 %

Zonder huurtoeslag zouden alle huurders 31,6% van hun inkomen aan huur betalen, in corporatiewoningen (32,4%) is dat hoger dan in particuliere huur woningen (29,7%). Met verrekening van de huurtoeslag ligt de gemiddelde huurquote op 26,9%. Bij deze netto-huurquote is het verschil tussen beide huursectoren ruim één procentpunt. De netto huurquote lag in de jaren 2005-2009 op ca. 24%, maar steeg naar 26,9% in 2013. Dit is het gevolg van het feit dat huren harder stegen dan de inkomens en dat de huurtoeslag deze ontwikkeling niet geheel compenseert.

Figuur 4.14: Gemiddelde huren en huurquotes van huurders met en zonder huurtoeslag Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

€ 1.169

€ 449

42 %

€ 298

28,0 %

Huurders met huurtoeslag Corporatie huurwoning Particuliere huurwoning

€ 1.251

€ 464

40 %

€ 325

27,5 %

Totaal met huurtoeslag

€ 1.181

€ 451

41 %

€ 302

28,0 %


€ 2.000

€ 457

25 %

€ 454

25,4 %


€ 2.736

€ 735

28 %

€ 720

27,9 %

Totaal zonder huurtoeslag

€ 2.302

€ 567

26 %

€ 551

26,4 %

€ 1.637

€ 453

32 %

€ 385

26,6 %

Huurders zonder huurtoeslag

Alle huurders Corporatie huurwoning Particuliere huurwoning

€ 2.510

€ 690

30 %

€ 656

27,8 %

Totaal

€ 1.914

€ 523

32 %

€ 460

26,9 %

71


De bewoners van corporatiewoningen met huurtoeslag zouden zonder deze huurtoeslag 42% van hun gemiddeld € 1.100 bedragende maandinkomen aan huur moeten betalen. Voor huurders in de particuliere sector is dat 40%. De huurtoeslag brengt het percentage terug tot respectievelijk gemiddeld 28% en 27,5%. Deze netto huurquotes liggen iets hoger dan de gemiddelde huurquotes van huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen. Huishoudens zonder huurtoeslag hebben een aanzienlijk hoger gemiddeld inkomen, waardoor na aftrek van de huur een hoger bedrag per maand overblijft voor andere uitgaven. Bij huurders met huurtoeslag is het gemiddeld resterende netto inkomen (na aftrek van netto huur) € 880, bij huurders zonder huurtoeslag blijft een gemiddeld inkomen over (na aftrek van kale huur) van € 1.750. Alleenwonenden en eenoudergezinnen hebben als éénverdiener gemiddeld lage inkomens (zie hoofdstuk 3). Zonder huurtoeslag zouden ze ruim 43% van hun inkomen aan kale huur kwijt zijn; met huurtoeslag betalen zij gemiddeld respectievelijk 29,5% en 28,5% van hun inkomen aan huur. Ook gezinnen met kinderen, die in aanmerking komen voor huurtoeslag, zien hun huurquote (gemiddeld) verminderen van 36% naar 24% bij verrekening van de huurtoeslag.

Figuur 4.15: Gemiddelde huren en huurquotes naar huishoudenstype, met en zonder huurtoeslag Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Huurtoeslag

Netto huur

Netto huurquote

€ 1.031

€ 427

43,4 %

€ 156

€ 283

29,5 %

Met huurtoeslag Alleenwonend Stel zonder kind

€ 1.507

€ 482

34,0 %

€ 168

€ 336

23,6 %

Eenoudergezin

€ 1.249

€ 489

43,8 %

€ 191

€ 321

28,5 %

Stel met kind

€ 1.416

€ 486

35,9 %

€ 163

€ 336

24,3 %

Alle huishoudens

€ 1.181

€ 451

41,4 %

€ 164

€ 302

28,0 %

Zonder huurtoeslag Alleenwonend

€ 1.789

€ 474

28,0 %

€ 463

28,0 %

Stel zonder kind

€ 2.982

€ 668

23,4 %

€ 647

23,4 %

Eenoudergezin

€ 1.748

€ 495

29,9 %

€ 490

29,9 %

Stel met kind

€ 2.782

€ 629

23,8 %

€ 616

23,8 %

Alle huishoudens

€ 2.302

€ 567

26,4 %

€ 551

26,4 %

De lage inkomens betalen van alle groepen, ook na verrekening van de huurtoeslag, nog altijd het hoogste deel van hun inkomen aan huur, gemiddeld 29%. Naarmate het inkomen hoger is, wordt gemiddeld een kleiner percentage van het inkomen aan huurlasten uitgegeven. Bij inkomens boven € 43.785 is dat gemiddeld 22% en bij de hogere inkomensgroep nog minder. Vanzelfsprekend worden bij de hogere huren ook de hogere gemiddelde huurquotes gehaald. Zo komt de inkomensgroep van € 43.785 – 2 x modaal gemiddeld op 22% huurquote, maar in de huurklasse > € 681 is dat 34%. Lage inkomens komen sporadisch voor in deze huurklasse maar als ze een huur boven de € 681 hebben, leidt dat tot een netto huurquote van gemiddeld 57%.

72


Huurtoeslag is immers niet van toepassing in deze situatie. Voor huurtoeslag komen woningen in aanmerking met een huur tot € 681 maar op de huur boven € 575 is het toegekende bedrag zeer gering. Dat leidt voor de huurklasse € 575-681 tot een gemiddelde netto huurquote van 32%. Bij de lage inkomens met een huur in deze klasse loopt dat op tot 39%, bij de inkomensgroep laag-EU-grens is dat 34%. Bij de lage inkomensgroep is in alle huurklassen de huurquote met twee procentpunten toegenomen tussen 2009 en 2011.

Figuur 4.16: Gemiddelde inkomens, huren en huurquotes van huurders, naar inkomensgroepen Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

- Met huurtoeslag

€ 1.023

€ 444

44 %

€ 291

29 %

- Zonder huurtoeslag

€ 1.147

€ 420

35 %

€ 420

35 %

- Totaal lage inkomens

€ 1.066

€ 436

41 %

€ 336

31 %

Laag - EU-grens

€ 1.659

€ 446

27 %

€ 425

26 %

EU-grens - € 43.785

€ 2.140

€ 536

24 %

€ 529

24 %

€ 43.785 - 2x modaal

€ 2.814

€ 622

22 %

€ 618

22 %

> 2x modaal

€ 4.789

€ 985

21 %

€ 983

21 %

Alle huurders

€ 1.914

€ 536

32 %

€ 486

27 %

Lage inkomens

Figuur 4.17: Gemiddelde netto huurquotes naar inkomensgroep en huurklasse

Lage inkomens

< € 425

€ 425-575

€ 575-681

> € 681

Totaal

28 %

33 %

39 %

57 %

31 %

Laag - EU-grens

20 %

28 %

34 %

51 %

26 %

EU-grens - € 43.785

16 %

22 %

28 %

42 %

24 %

€ 43.785 - 2x modaal

12 %

17 %

22 %

34 %

22 %

> 2x modaal

8 %

12 %

15 %

25 %

21 %

Alle inkomensgroepen

23 %

28 %

32 %

34 %

27 %

Figuur 4.18: Netto huurquotes naar inkomensgroepen 0% Amsterdam totaal

10%

2

20%

30%

40%

50%

26

60%

70%

42

11

40

35

€ 43.785 - 2x modaal

6

48

30

2

38

Laag - EU-grens Lage inkomens

41

27 13 tot 10%

100%

43

11 10

30% - 40%

3 5 6

19 25

20% - 30%

11

12

48

10% - 20%

90%

19

> 2x modaal

EU-grens - € 43.785

80%

5 19 vanaf 40%

73


Van de lage inkomens heeft 44% een netto huurquote van 30% of meer (figuur 4.18). In 2011 was dit bij 35% het geval. Bij de drie hoogste inkomensgroepen ligt het aandeel huishoudens met een huurquote boven de dertig procent tussen 14% en 18%. Bij de lage inkomens heeft 43% een netto huurquote tussen de 20-30%. Bij de twee hoogste inkomensgroepen betaalt een kleine meerderheid minder dan 20% van het inkomen aan huur. Figuur 4.19 toont de netto huurquotes naar leeftijdscategorieën. Jongeren tot 25 jaar betalen gemiddeld veel meer aan netto huur dan bewoners ouder dan 25 jaar. Zij zijn gemiddeld ruim 33% van hun inkomen kwijt aan de netto huur. De belangrijkste oorzaak is dat bijna 70% van hen een laag inkomen heeft (zie hoofdstuk 3), maar waarschijnlijk speelt ook mee dat jongeren in huurwoningen terecht komen waarbij ze geen beroep kunnen doen op huurtoeslag. Personen jonger dan 23 jaar komen voor woningen met een rekenhuur boven de € 366 (bedrag per 1 januari 2012) niet in aanmerking voor huurtoeslag. En met name in de particuliere huursector is de gemiddelde huurprijs die jongeren betalen ruim 500 euro. Voor de leeftijdsgroepen boven de 25 jaar is de gemiddelde huurquote lager dan voor de jongste categorie, maar er bgint zich wel een leeftijdsverschil af te tekenen. De huurquote lag in 2009 voor 25-34-jarigen en 65-plussers nog op gelijk niveau maar inmiddels betalen de jongere categorieën gemiddeld meer dan de oudere. Het is het effect van de grotere verhuisdynamiek bij jongere groepen en het geconfronteerd worden met het bij muterende woningen in rekening brengen van de huurverhoging op basis van schaarstepunten.

Figuur 4.19: Netto huurquotes naar leeftijdscategorie 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18 t/m 24 2009

74

25 t/m 34 2011

35 t/m 44 2013

45 t/m 54

55 t/m 64

65 t/m 74

vanaf 75 jaar


4.5 Woonlasten van woningeigenaren Bij huurders ligt de gemiddelde netto huurquote op 27%. Bij eigen woningen is er de complicatie dat de meesten een hypotheek zullen hebben, maar sommigen zullen hypotheekvrij wonen. Zeker bij eigenaren met een lange woonduur is het mogelijk dat de hypotheek al grotendeels of geheel is afgelost. Ook is het mogelijk dat bij het afsluiten van een hypotheek de hoogte ervan wordt verlaagd door het inbrengen van eigen geld (of de overwaarde van de vorige woning) bij de aankoop van een woning. Hierbij moet bij het vergelijken van de hypotheekquote met de huurquote rekening gehouden worden. Andere woonlasten voor woningeigenaren die de vergelijkbaarheid met de huursector bemoeilijken zijn de hogere tarieven voor onroerende zaakbelasting, rioolzuivering, afvalstoffenheffing, en periodieke investeringen in het onderhoud van de woning.

Figuur 4.20: hypotheken onder eigenaar-bewoners, naar woonduurklasse 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Alle koopwoningen

30

70

Langer dan 30 jaar

68

32

20 tot 30 jaar

48

52

5 tot 20 jaar

27

73

Korter dan 5 jaar

24

76

Geen hypotheek

100%

Hypotheek

Het al dan niet hebben van een hypotheek is in de WiA-enquête van 2013 minder precies ondervraagd dan in 2011.2 Van de huishoudens waarvoor een nettohypotheekbedrag berekend kon worden is het gemiddelde maandelijkse bedrag aan netto hypotheeklasten (belastingteruggave door hypotheekrenteaftrek verrekend) € 739 ofwel 22% van het inkomen.3 Lage inkomens komen in de eigen woningsector niet veel voor (6%) maar bij deze huishoudens heeft de helft (49%) een hypotheeklast die meer dan 35% van het inkomen omvat.

2 Er is gevraagd naar het maandelijkse bedrag voor hypotheekrente en aflossing, premies en eventuele erfpachtcanon en naar het maandelijkse bedrag aan belastingteruggave in verband met hypotheekrenteaftrek. Op basis van beide wordt een netto hypotheekbedrag uitgerekend. Als het bedrag ‘nul’ is ingevuld, wordt ervan uitgegaan dat er geen hypotheek is, maar omdat maandelijkse bedragen van minder dan € 50 niet realistisch zijn, worden ook deze bedragen beschouwd als ‘geen hypotheek’. Het aandeel dat geen hypotheek heeft is overschat omdat ook mensen die niet willen antwoorden op de hypotheekvraag in deze categorie meetellen. 3 Met een andere manier van vragen werd in de vorige versie van Wonen in Amsterdam een gemiddelde van € 761 berekend, 23% van het inkomen. Het verschil tussen beide jaren is dus klein.

75


Bij de inkomens tussen ‘laag’ en € 34.229 ligt het aandeel huishoudens dat meer dan 35% van het inkomens aan hypotheek betaalt op 23%. Bijna acht van de tien eigen woningbezitters heeft echter een inkomen van € 43.785 of hoger. In deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%. Dit patroon verschilt weinig van dat in 2011.

Figuur 4.21: Hypotheekquotes per inkomensgroep (eigen woningen) 0%

10%

Alle eigen woningen

25

> 2x modaal

35

€ 43.785 - 2x modaal

22

EU-grens - € 43.785

13

Laag - EU-grens

10

Lage inkomens

9

20%

30%

40%

50%

60%

70%

40

80%

90%

25

10

43

16

43

29

34

16

36

16

23

26

< 15%

6 6

38

32

100%

49

15% tot 25%

25% tot 35%

> 35%

Net zoals bij huurders hebben alleenwonenden en eenoudergezinnen door hun eenverdienerschap een grotere kans op hoge woonlasten. Van de eenouder gezinnen heeft 20% een netto-hypotheeklast van meer dan 35%. Stellen zonder kinderen hebben de comfortabelste verhouding tussen hypotheeklast en inkomen.

Figuur 4.22: Hypotheekquotes per huishoudenstype (eigen woningen) 0%

10%

Alle huishoudens

25

Alleenwonend

17

Stel zonder kind

38

Eenoudergezin

11

Stel met kind

27 < 15%

76

20%

30%

40%

50%

60%

70%

40

80%

90%

25

38

10

33

13

39 39

17 30

42 15% tot 25%

6 20

23 25% tot 35%

100%

9 > 35%


4.6 Woningen en huishoudenskenmerken Eigendom Het aantal koopwoningen is de afgelopen jaren toegenomen en het aandeel is inmiddels 31,5%. Het zijn vooral de stellen met en zonder kinderen die snel vooruitgang geboekt hebben in de koopsector. In 2001 had 27% van de stellen met en stellen zonder kinderen een koopwoning. In 2007 was dat voor beide groepen gestegen naar 37% (figuur 4.23). In 2009 was dat respectievelijk 42% en 39% en in 2013 is het verschil tussen gezinnen (stellen met kinderen) en huishoudens van twee volwassenen (stellen zonder kinderen) nog iets verder uit elkaar gaan lopen: respectievelijk 48% en 41% heeft een eigen woning verworven. Bij eenoudergezinnen is het aandeel eigen woningbezit in diezelfde periode licht gestegen (17% in 2013). Bij alleenwonenden is vanaf 2005 het eigen woningbezit gestegen van 17% naar 25% in 2013. Alleenwonenden (54%) en eenoudergezinnen (69%) zijn oververtegenwoordigd in de corporatiesector (figuur 4.23). Stellen zonder kinderen wonen iets vaker dan gemiddeld in de particuliere huursector (24%).

Figuur 4.23: Aandeel huur of koop naar huishoudenstype 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Alle huishoudens

32

48

20

Alleenwonend

25

54

22

Stel zonder kind

41

35

24

Eenoudergezin

17

69

14

Stel met kind

48

40

12

Koopwoning



Figuur 4.24: Aandeel eigenwoningbezit naar huishoudenstype 50% 45% 40%

Stel met kinderen

35%

Stel zonder kind

30%

Alleenwonend

25% Eenoudergezin

20% 15% 10% 5% 0% 2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

77


Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter (8% in 2013) bij het eigenwoningbezit van de andere groepen (figuur 4.25). Met name de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig. Bij deze groep ligt het aandeel eigen woningbezit in 2013 op 22%, en dat is inmiddels hoger dan bij Surinamers/Antilliannen en de brede groep overige nietwesterse Amsterdammers. Bij huishoudens van Nederlandse herkomst ligt het aandeel eigen woningbezit op 38%, bij westerse allochtonen op 36%.

Figuur 4.25: Aandeel huur en koop naar herkomstgroep 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam totaal

32

48

20

Autochtonen

38

39

23


36

36

27

Turks

22

69

9


21

70

9

Overig niet-westers

20

66

15

8

85

7

Marokkaans

Koopwoning



Figuur 4.26: Aandeel eigenwoningbezit naar herkomstgroep 40% 35%

Autochtonen

30%


25%

Turks

20%


15%

Overig niet-westers

10%

Marokkaans

5% 0% 2005

2007

2009

2011

2013

Het verwerven van een koopwoning kan gezien worden als het beklimmen van de hogere treden van de woningmarktladder. Daarom is het interessant om te zien of de tweede generatie niet-westerse allochtonen meer eigen woningbezit heeft dan de eerste generatie. Van de eerste generatie niet westerse allochtonen woont 16% in een koopwoning en 76% in een corporatiewoning. Van de tweede

78


generatie niet-westerse allochtonen woont 29% in een koopwoning en 52% in een corporatiewoning. Afgemeten aan hun eigen woningbezit neemt de tweede generatie dus een tussenpositie in tussen de eerste generatie niet-westerse allochtonen en de huishoudens van Nederlandse herkomst en huishoudens afkomstig uit westerse landen.

Figuur 4.27: Herkomstgroep en generatie naar eigendomssectoren 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam

32

48

20

Niet westers 1e generatie

16

76

8

Niet westers 2e generatie

29

52

19


36

36

27

Autochtonen

38

39

23

Koopwoning



woningoppervlak Gezinnen met kinderen hebben vaker een grotere woning dan huishoudens zonder kinderen. Daarbij geldt hoe groter het huishouden, hoe groter de woning, zie figuur 4.29. Maar toch woont een derde van de huishoudens met vier of meer personen in een woning van ten hoogste 60 m² (gemeten in nuttig woonoppervlak). Van de alleenwonenden heeft bijna drie kwart een woning van ten hoogste 60 m². Eenpersoonshuishoudens met meer dan 80 m² komen sporadisch voor (6%). Dit patroon verandert in de loop van de tijd amper.

Figuur 4.28: Verdeling woonoppervlak naar huishoudensgrootte 0%

10%

30%

12

Alle huishoudens

4 of meer personen 2 3 personen

20%

40%

7

1 persoon

20 < 40 m²

70%

36

90%

42

17

13 12

21 60 tot 80 m²

6

14

32 52

100%

10

18 35

40 tot 60 m²

80%

28

32

2 personen

60%

44

31

3

50%

80 tot 100 m²

7 5

2

> 100 m²

79


De hoogte van het inkomen is bepalend voor de mogelijkheden om woon kwaliteit te verwerven. In de Stand van Zaken-rapportage van Wonen in Amsterdam 2011 werd getoond dat kwaliteit voor een groot deel synoniem is met oppervlak. Figuur 4.28 laat zien dat grote huishoudens (vier personen of meer) met een laag inkomen vaker in een kleine woning wonen dan vergelijkbare huishoudens met een hoger inkomen. Van de huishoudens met vier of meer personen met een laag inkomen woont 44% in een woning tot 60 m². Van de rijkere grote huishoudens (inkomen > € 1.930) woont 79% in een woning groter dan 60 m². In 2011 waren de overeenkomstige percentages 42% en 76%, het verschil tussen armere en rijkere grote huishoudens om ruime woonruimte te bemachtigen wordt derhalve schever.

Figuur 4.29: Huishoudens met vier of meer personen naar inkomen en woonoppervlak 0%

10%

20%

30%

21

Vanaf EU-grens Tot EU-grens

40%

50%

60%

32

80%

25

44 < 40 m²

70%

22

39 40 tot 60 m²

60 tot 80 m²

90% 100%

12 80 tot 100 m²

3

> 100 m²

Niet-westerse allochtonen hebben gemiddeld lagere inkomens dan autochtone Nederlanders, wonen vaker in corporatiewoningen en hebben in een aantal gevallen – vooral de Marokkaanse en Turkse herkomstgroepen - grotere gezinnen. Het gemiddelde woonoppervlak van huurders uit verschillende herkomstgroepen verschilt onderling niet veel, 56 of 57 vierkante meter (figuur 4.30). Maar het gemiddelde aantal personen dat het met deze woonruimte moet redden is bij Turkse (3,2) en Marokkaanse (3,5) herkomstgroepen wel dubbel zo groot als bij huishoudens van Nederlandse of westerse-allochtone herkomst (1,6). De verschillen in netto huurquotes zijn niet groot. Hooguit kan gezegd worden dat de netto huurquotes van Surinamers/Antillianen en van de overige niet-westers allochtonen enkele procenten boven het gemiddelde liggen. Het gemiddeld inkomen van autochtonen en van westers allochtonen ligt hoger dan gemiddeld.

Figuur 4.30: Gemiddeld aantal personen, woonoppervlak, netto huurquote en inkomen naar herkomstgroep (alleen huurders) Aantal personen

Woonoppervlak

Netto huurquote

Inkomen


1,8

57 m²

30 %

€ 1.548

Turks

3,2

59 m²

26 %

€ 1.706

Marokkaans

3,4

58 m²

26 %

€ 1.613

Overige niet-westers allochtonen

2,3

56 m²

29 %

€ 1.680


1,6

56 m²

28 %

€ 2.151

Autochtonen

1,6

55 m²

26 %

€ 2.016

Amsterdam totaal

1,9

56 m²

27 %

€ 1.914

80


Leeftijd Met het stijgen van de leeftijd verbetert in het algemeen de positie op de woningmarkt. Daarnaast speelt bij woningmarktinformatie per leeftijdsgroep mee dat de wooncarrières in de achterliggende periodes beïnvloed worden door culturele en conjuncturele verschillen en ontwikkelingen. Zo zijn de mogelijkheden om een koopwoning te verwerven in Amsterdam voor huishoudens die nu actief zijn op de woningmarkt veel groter dan voor huishoudens die een kwart eeuw geleden op zoek waren naar een andere woning. Iets soortgelijks geldt voor de arbeidscarrière en de inkomensontwikkeling. Dat de leeftijdsgroep 35-44 jaar een hoger gemiddeld inkomen heeft dan de leeftijdsgroepen daarboven, is dus niet het gevolg van neerwaarts verlopende inkomenscarrières maar van de betere sociaal economische kansen van jonge huishoudens in de jaren negentig en tweeduizend ten opzichte van de jaren zeventig en tachtig (figuur 4.31). Bij de corporatiesector speelt mee dat door verhuizingen van huishoudens met een groeiend inkomen (naar andere sectoren) en de gelijktijdige verkleining van de woningvoorraad in de corporatiesector, het aandeel huishoudens met een bij deze sector passend inkomen wordt vergroot. Dit wordt wel aangeduid met residualisering.

Figuur 4.31: Gemiddeld woonoppervlak (m²) per leeftijdsgroep, naar eigendomssector 90 m² 80 m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 10 m² 0 m² 18 - 24

25 - 34

Koopwoning

35 - 44

45 - 54

55 - 64

65 - 74


75+

Amsterdam


Wat zich bij corporatiewoningen voordoet in het gemiddelde inkomen bij de oplopende leeftijdscategorieën doet zich ook voor in de gemiddelde woninggrootte. Kennelijk is het gemiddelde van iets meer dan 55 m² ongeveer het maximum dat door bewoners van corporatiewoningen bereikt kan worden en die top wordt al gehaald door de categorie 45-54 jaar. De oplopende cohorten bewoners van particuliere huurwoningen en koopwoningen bereiken wel hogere oppervlakten. Dit kan geïnterpreteerd worden als een combinatie

81


van vooruitgang in individuele wooncarrières en kwaliteitsverbeteringen (meer oppervlakte) in deze sectoren in de loop der tijd. In deze sectoren kan men zien dat de hogere leeftijdscategorieën met een relatief gematigd inkomen een hoog aantal vierkante meters hebben verworven.

90 m² Figuur 4.32: Gemiddeld inkomen per leeftijdsgroep, naar eigendomssector 80 m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 10 m² 0 m² 18 - 24

25 - 34

Koopwoning

35 - 44

45 - 54

55 - 64

65 - 74


75+

Amsterdam


Een ander belangrijk onderwerp in relatie tot leeftijd is de toegankelijkheid van de woning waarin men woont. 65% Van de woningen heeft alle vertrekken op dezelfde verdieping. In de middelbare leeftijdsgroepen is dat wat lager omdat juist eengezinswoningen vaak door huishoudens in deze levensfase bewoond worden. Bij hogere leeftijden geeft men vaker aan dat iemand in het huishoudens moeite heeft met traplopen (19% gemiddeld maar 35% bij de leeftijdscategorie 65-74 jaar en 52% bij 75-plussers). Oudere huishoudens bewonen echter vaker dan jongere leeftijdsgroepen een woning die zonder trappen bereikbaar is en de vertrekken op dezelfde verdieping heeft. Bij de 75-plussers is dit iets minder dan de helft van de huishoudens het geval. Echter een kwart van deze oudere huishoudens heeft wel een woning met de kamers op één verdieping, maar met een trap om de woning te bereiken terwijl 18% geen trap hoeft te bedwingen maar wel te maken heeft met interne niveau verschillen tussen de kamers. Minder dan een tiende (8%) van de 75-plussers heeft te maken met zowel trappen als interne niveauverschillen. Dat leidt er toe dat 10% van deze hoge leeftijdsgroep de woning die men bewoont niet geschikt vindt voor ouderen. Gelukkig meent het merendeel (66%) van de 75-plussers wel dat hun woning geschikt is voor ouderen. Dit aandeel ligt veel hoger dan bij andere leeftijdsgroepen en ook hoger dan het Amsterdams gemiddelde (42%). Misschien duidt dit op pessimisme onder jongere leeftijdsgroepen over het oud worden in de woning die zij bewonen, plausibeler is echter het effect van het hiervoor geconstateerde feit dat ouderen in woningen

82


wonen die beter op ouderdom zijn toegesneden (ofwel door verhuizing of door aanpassing van de woning). Overigens meent nog altijd een kwart (25%) van de 75-plussers dat de geschiktheid voor ouderen alleen bereikt kan worden als er enige aanpassingen verricht zouden worden.

Figuur 4.33: Toegankelijkheid woning en vertrekken naar leeftijdscategorie 0%

10%

Amsterdam totaal

26

Vanaf 75 jaar

48

65 t/m 74 jaar

36

55 t/m 64 jaar

24

45 t/m 54 jaar

21

35 t/m 44 jaar

21

25 t/m 34 jaar

23

18 t/m 24 jaar

20

20%

30%

40%

50%

60%

70%

39

80%

18

18

32

8

18

37

15

20

36

19

23 39

20 20

21

49

10 57

met trap één vedieping

100% 18

25

zonder trap één vedieping

90%

18 6

zonder trap meer verdiepingen

17

met trap meer verdiepingen

Figuur 4.34: Inschatting of de woning geschikt is om oud in te worden 0%

10%

Amsterdam totaal

42

Vanaf 75 jaar

66

65 t/m 74 jaar

54

55 t/m 64 jaar

46

45 t/m 54 jaar

42

35 t/m 44 jaar

39

25 t/m 34 jaar

32

18 t/m 24 jaar

15 Ja

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

19

90%

100% 39

25 27 22 21 17 12

10 19 32 38 45 56

14

71 Met enige aanpassingen

Nee

83


4.6 Conclusie Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een kale huur t/m € 575 (kale huur € 561). Het aandeel woningen t/m € 575 slonk in de periode 2005-2013 van 67%, 63%, 60%, 56% nar 51% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam in langjarige periode geleidelijk af, groeide in 2011 met één procentpunt, maar die groei werd in 2013 weer tenietgedaan (31,8% in 2013). Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 575 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2013 nog altijd ruim 19 procentpunten. Bij de andere vergelijking zijn de inkomensgrenzen € 34.229 en € 43.785 van belang. Het aandeel inkomens t/m € 34.229 daalde in de periode 2005-2013 geleidelijk van 55%, 53%, 50%, 50% en 48% in 2013. Het aandeel huurwoningen t/m € 681 (kale huur € 665), aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot € 147.000) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2013: 74%, 69%, 67%, 63% en 61% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De grens tussen middensegment en duur segment is in 2013 aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Voor de huursector was die grens geleidelijk geïndexeerd tot € 1.077 in 2013 en de koopprijs was in 2011 bepaald op € 261.000. Voor de huursector werd in de afspraken voor Bouwen aan de stad in 2011 de grens al weer teruggezet op € 930 en dat bedrag lijkt ook voor 2013 een realistische overgang tussen middelduur en duur te markeren. De koopgrens tussen middelduur en duur werd in 2013 verlaagd naar € 226.000, vooral in verband met geringere hypotheekmogelijkheden. De verlaging van deze grenzen heeft tot gevolg dat een groter deel van de woningvoorraad in het dure segment terechtkomt. Bij de nieuwe grenzen valt 24% in het dure segment, bij de oude grenzen 18,5%. Het middensegment valt hierdoor aanzienlijk kleiner uit, en is qua omvang vergelijkbaar met de jaren 2005-2009. De richtlijn van het Ministerie (overgenomen van de Europese Unie) dat 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens moet worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot € 34.229 heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met ‘scheef huren’. Als deze definitie wordt doorgetrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 22,5% van de huurders in 2013 scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%) en 2011 (23,6%). Overigens valt bijna de helft (11,1% van 22,5%) van de scheefheid in de inkomenscategorie € 34.229 - 43.785, de inkomensgroep waarvan bekend is dat de huishoudens moeilijk kunnen doorstromen. In 2011 was dit in geringere mate het geval (10,5% van 23,6%). De scheefheid neemt ten opzichte van 2011 af bij de inkomensgroep boven de € 43.785, maar de scheefheid neemt juist toe bij de inkomensgroep € 34.229 - 43.785. Dit patroon doet zich in de meeste stadsdelen voor. Uitzondering is

84


stadsdeel West waar de toename van de scheefheid zich in beide inkomensgroepen voordoet. Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Het middensegment (huur € 665 930 en koop € 147.000 - 226.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 81% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.785. De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op bijna 27%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van gemiddeld 44% teruggebracht naar 29% als de huurtoeslag in de berekening wordt meegenomen. Ondanks de huurtoeslag blijven lage inkomens gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan woonlasten betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven € 43.785 ligt de huurquote gemiddeld bij 22%. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 22% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van hypotheekrenteaftrek). Maar het aantal lage inkomens, met relatief hoge hypotheeklasten is maar beperkt. Bijna acht van de tien eigen woningbezitters heeft een inkomen van € 43.785 of hoger. In deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%. Dit patroon verschilt weinig van dat in 2011. Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij de andere groepen. Vooral de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep ligt het aandeel koopsector inmiddels hoger dan bij Surinamers/Antillianen. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 16% in een koopwoning en 76% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 29% in een koopwoning en 52% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie dus op de autochtonen. Het zijn vooral de grote huishoudens met lagere inkomens die klein wonen. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 44% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > € 1.930) van deze omvang woont 79% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben. Voor ongeveer de helft van de 75-plussers is dit de woon situatie, voor de andere helft gelden suboptimale omstandigheden op deze kenmerken en zelfs 8% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen.

85


86


Bijlage 1: Onderzoeksverantwoording

Achtergrond Sinds 1995 wordt elke twee jaar het onderzoek Wonen in Amsterdam uitgevoerd om de ontwikkeling van de woningvoorraad en de inkomensontwikkeling van Amsterdammers te monitoren. Het onderzoek is in 2013 voor de tiende keer uitgevoerd. Tot en met 2001 was de Stedelijke Woningdienst opdrachtgever en eigenaar van het onderzoek, en waren de stadsdelen en de woningcorporaties middels een financiële bijdrage deelnemer aan het onderzoek. Vanaf 2003 wordt het opdrachtgeverschap en eigendom van het onderzoek gedragen door deze drie partijen: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de gezamenlijke woningcorporaties vertegenwoordigd door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de gezamenlijke stadsdelen. Deze drie partijen (waarbij de stadsdelen als een partij worden beschouwd) betalen elk ongeveer een derde van de uitvoeringskosten voor het onderzoek en voor de kosten van vormgeving (en drukkosten) van de rapporten. In de kosten is niet opgenomen de capaciteit die de dienst WZS besteedt aan de correctie en aanvulling van het onderzoeks bestand en de werktijd van dienst WZS en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties aan de rapportages en factsheets. De dataverzameling is net als voorgaande jaren uitgevoerd door het gemeentelijke Bureau Onderzoek en Statistiek (O+S). Bij het responsoverzicht in deze bijlage is gebruik gemaakt van ‘Wonen in Amsterdam 2013, opleverrapport bij het databestand’ van O+S (Hester Booi) als toelichting bij het opgeleverde databestand.

Aanpak onderzoek Net als in 2001-2011 is ervoor gekozen om de steekproef zodanig samen te stellen dat er voor 85 afzonderlijke woongebieden (gebaseerd op samen gestelde buurtcombinaties) uitspraken mogelijk zijn. Met name in ‘Stadsdeel profielen’ en in het factsheet ‘Leefbaarheid’ wordt op dit schaalniveau gerapporteerd. In 2013 is voor de bepaling van de doelrespons eerst uitgegaan van een schriftelijke respons van 20%. Per gebied verschilt deze verwachting. Op basis van de respons in 2011 is per gebied een responsverwachting opgesteld die om de steekproefgrootte per gebied te bepalen. Ook voor enkele herkomstgroepen is een minimumgrens voor de respons gesteld, om betrouwbare uitspraken voor deze groepen mogelijk te maken (zie figuur B 1.3). Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013 (WiA ’13) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. O+S heeft in maart 2013 een netto steekproef getrokken van 92.332 hoofdbewoners uit het gemeentelijk personenbestand. Uiteindelijk werd een respons van 20,5% gehaald.

87


Medio mei 2013 zijn de vragenlijsten verstuurd naar de huishoudens uit de steekproef. De steekproefpersonen zijn in eerste instantie allemaal schriftelijk benaderd. In de begeleidende brief zat een verwijzing naar de mogelijkheid de vragenlijst online in te vullen. In de online-vragenlijst was het mogelijk een Engelstalige versie in te vullen (door 248 respondenten benut). Per gebied en herkomstgroep werd de respons bijgehouden. Drie weken na het uitsturen van de vragenlijst is bepaald in welke gebieden en voor welke herkomstgroepen de respons nog onvoldoende was. In deze gebieden en groepen is op dat moment begonnen met telefonisch benaderen van respondenten. Bij gebieden of doelgroepen waar via telefonisch enquêteren niet voldoende resultaat te behalen was (doordat weinig telefoonnummers beschikbaar waren) is face‑to-face enquêteren ingezet. Het face-to-face veldwerk heeft nog tot en met september doorgelopen om de doelresponsen voor de herkomstgroepen te halen. Doordat de mogelijkheid geboden wordt om per internet te responderen en omdat meer mensen dit een werkbaar alternatief vinden, slinkt de schriftelijke (papieren) respons. De gezamenlijke schriftelijke en online respons is in 2013 bijna gelijk aan die in 2011. Toch was het in 2013 nodig meer telefonisch (respons 1.115) en face-to-face (respons 760) in te zetten om de doelresponsen per gebied en doelgroep te halen.

Figuur B1.1: Respons naar methode 2011 en 2013 20.000 18.000 16.000

Face-to-face

14.000

Telefonisch

12.000 10.000

Online

8.000

Schriftelijk

6.000 4.000 2.000 0 2011

2013

De enquêtegegevens zijn door O+S in een bestand geplaatst en de records zijn verrijkt met gegevens uit het STIF-adressen bestand. STIF is een statistisch bestand van Bureau Onderzoek en Statistiek met gegevens over vastgoed en bevolking op de peildatum 1 januari 2013. Daarnaast is het onderzoeksbestand gekoppeld aan een bestand van de Amsterdamse Federatie van Woning corporaties met gegevens over de huren van corporatiewoningen. Het geanonimiseerde onderzoeksbestand is oktober 2013 opgeleverd aan de opdrachtgever. Dienst WZS heeft dit gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en gecorrigeerd (14 records werden verwijderd, uiteindelijk aantal responses 18.920), aangevuld met nieuwe variabelen en daarna verspreid onder een aantal (SPSS gebruikende) deelnemende stadsdelen en corporaties.

88


Representativiteit en betrouwbaarheid Het ongewogen resultaat van het onderzoek geeft geen representatief beeld omdat stadsdelen en gebieden verschillend van grootte zijn wat betreft het aantal personen en het aantal woningen, en omdat er soms meer leden van een bevolkingsgroep zijn geënquêteerd dan minimaal noodzakelijk was. Om deze vertekening te corrigeren is er een weging toegepast. Er is gewogen naar leeftijd, etniciteit, bewoningstype, eigendomsverhouding woningen en het opleidingsniveau. Daarnaast is er gewogen naar stadsdeel en gebieden. Met behulp van deze weging kan het WiA-2013-bestand als representatief worden beschouwd voor de Amsterdamse bewoonde woningvoorraad en de bijbehorende huishoudenspopulatie. Om te controleren of de steekproef na weging een representatief beeld zou geven, werd een aantal WiA-variabelen op stadsdeel- en stadsniveau vergeleken met overeenkomstige variabelen uit andere bronnen. Op stedelijk niveau is de weging goed geslaagd: de verdeling van de variabelen waar het om gaat, komt op het niveau van de stad als geheel goed overeen met bekende statistische variabelen. Er wordt gewerkt met twee weegfactoren: ‘finweegwon’ wanneer tabellen worden gemaakt waarbij het (voornamelijk) over woningen gaat, en ‘finweeghh’ wanneer tabellen geproduceerd moeten worden waarbij het voornamelijk over huishoudensgegevens gaat. Echter, bij de tabellen over leefbaarheid en woningwaardering (rapportcijfers) in de verschillende rapporten worden ongewogen gegevens gebruikt. Deze gegevens werden namelijk oorspronkelijk ook als input voor de leefbaarheidsdatabase van Aedes (Lemon) gebruikt. Deze database vereiste ongewogen gegevens. Om eenduidige cijfers naar buiten te brengen hebben, gebruiken we in de rapportages ongewogen cijfers over leefbaarheid. De verschillen tussen de gewogen en ongewogen gemiddelden zijn beperkt gebleken. In figuur B1.2 staat de berekende doelrespons weergegeven en de uiteindelijk bereikte respons. In de laatste kolom staan de betrouwbaarheidsmarges op stedelijk niveau en op stadsdeelniveau. Deze percentages zijn berekend op basis van een 50-50% verdeling van de antwoorden (bijvoorbeeld 50% van de respondenten geeft het antwoord ja en 50% nee). Dit zijn de maximale betrouwbaarheidsmarges. Bij elke andere verdeling van de antwoorden zijn de betrouwbaarheidsmarges lager en daarmee de betrouwbaarheid hoger (zie ook figuur B1.3). Voor de WiA-resultaten op stadsniveau ligt de betrouwbaarheidsmarge met een respons van 18.934 op 0,73%. Op stadsdeelniveau is de representativiteit geringer. Per stadsdeel zijn tussen de 1.630 en 3.411 enquêtes ingevuld. De marges van betrouwbaarheid op stadsdeelniveau liggen daardoor tussen 2,5% en 1,7%, afhankelijk van de omvang van de respons.

89


Figuur B1.2: Respons en betrouwbaarheidsmarge naar stadsdeel Doelrespons

Respons

Betrouwbaarheidsmarge

Centrum

1.925

2.084

2,2

West

3.125

3.318

1,7

Nieuw-West

2.625

2.960

1,8

Zuid

3.200

3.341

1,7

Oost

3.100

3.411

1,7

Noord

1.950

2.190

2,1

Zuidoost Amsterdam totaal

1.600

1.630

17.525

18.934

2,5 0,73

In figuur B1.5 staat de respons op buurtcombinatieniveau. Hier liggen de maximale betrouwbaarheidsmarges – afhankelijk van de omvang van de respons en bij 50% ja en 50% nee - tussen de 3,9% en 10% (bij buurtcombinatie F79 met 53 respondenten ligt de betrouwbaarheidsmarge op 13,7%). De betrouwbaarheidsmarges voor de meeste buurtcombinaties met een respons van ca. 200 ligt bij 7,% (zie figuur B1.3). Het kan dus heel goed zijn de uitkomst uit onderzoek op buurtcombinatieniveau in jaar x 7% hoger uitkomt dan ‘de werkelijkheid’. En is in jaar x+2 de ‘werkelijkheid’ met 2 procent toegenomen dan kan de uitkomst uitkomst 7% lager aangeven. Een voorbeeld: In 2011 is de werkelijke (maar onbekende) omvang van de betaalbare woningvoorraad in een buurtcombinatie 34%; WiA 2011 geeft echter aan: 29% (de marge is 22-36% en de werkelijke waarde ligt hierbinnen). In 2013 is de werkelijke omvang van de betaalbare woningvoorraad in deze buurtcombinatie 32%; WiA 2013 geeft aan 37% (marge 30-44%). Vergelijking van de twee WiA-meetjaren suggereert een stijging met zes procentpunten (van 29% naar 37%). In werkelijkheid heeft een daling plaatsgevonden van twee procentpunten (van 34% naar 32%). Tabel B 1.3: Betrouwbaarheidsmarges bij respons van 100 tot 400 huishoudens Respons

5% ja en 95% nee

50% ja en 50% nee

100

4,4 %

10,0 %

200

3,1 %

7,1 %

300

2,5 %

5,8 %

400

2,2 %

5,0 %

Tabel B 1.4: Steekproef en gereliseerde respons per herkomstgroep Herkomstgroepen

Steekproef

Respons

Surinamers

1.000

7.884

1.034

Antillianen

150

1.448

185

Turken

450

3.027

454

Marokkanen

700

5.363

692

Overig niet westerse allochtonen

950

7.789

965


90

Doelrespons

2.100

14.402

2.651

Autochtonen

12.175

52.419

12.953

Totaal

17.525

92.332

18.934


Tabel B 1.5: Beoogde en gerealiseerde respons per gebied (buurtcombinatie) BC

Doelrespons

Steekproef

Respons

Centrum

BC

Doelrespons

Steekproef

Respons

Nieuw-West 100

602

115

F76

200

1.165

227

A01

100

537

103

F77

300

1.744

A02

150

735

173

F78(75)

250

1.475

A03

100

437

101

F79

50

A04

200

902

205

F81

300

A05

200

961

226

F82

250

1.452

A06

425

2.321

488

F83

100

554

A07

200

987

207

F84/80

250

A08

150

650

156

F85abc

150

300

1.305

310

F85defg

1.925

9.437

2.084

F86 F87 F88

A

F

Steekproef

Respons

M27

100

457

101

348

M28

200

1.157

230

270

M29

200

1.009

213

238

53

M30

200

1.110

221

1.709

317

M31

300

1.756

328

294

M32

250

1.441

265

118

M33/34

550

2.563

653

1.288

262

M35/51

400

1.921

427

805

161

M55

370

1.829

398

200

1.137

241

M56

330

1.519

365

200

1.176

234

M57

100

534

103

125

603

142

M58

250

1.251

293

M

2.625

14.597

2.960

Zuid

West (plus Westpoort)

Doelrespons

Oost

A00

A09

BC

100

525

107

3.100

15.821

3.411

Noord

K24

320

1.674

353

N60

225

1.336

230

K25

260

1.418

265

N61

200

1.180

242

329

K26

200

1.009

204

N62/63

150

905

159

269

K44

240

1.151

245

N65

225

1.192

228

456

103

K45

150

835

166

N66/67

225

1.255

243

839

152

K46

150

771

147

N68

250

1.457

298

200

1.199

212

K47/50

240

1.056

246

N69

275

1.376

287

200

968

206

K48

240

1.186

249

N70

250

1.433

321

E21

200

1.021

215

K49

175

803

204

N71

50

273

59

E36/37ab

150

807

168

K52

280

1.253

290

N73/72/64

100

442

123

E37c

100

597

122

K53

160

819

160

N

1.950

10.849

2.190

E37de

150

829

161

K54

210

1.106

209

E38

125

625

132

K90/59

370

1.643

391

Zuidoost

E39

125

762

130

K91

205

892

212

T93ab

200

1.168

192

E40abc

150

837

160

K

3.200

15.616

3.341

E40defg

125

757

133

E41

150

878

E42

250

1.469

E12/13 (B10/11)

250

1.399

259

E14

300

1.541

E15/16

250

1.169

E17

100

E18

150

E19 E20/22

E43 E

T93 overig

225

1.320

213

T94jk

125

604

134

157

T94 overig

350

2.067

345

262

T95

75

332

85

T96(92)

350

2.090

359

T97

225

1.215

236

150

801

148

3.125

16.954

3.318

T98 T

50

259

66

1.600

9.055

1.630

92.332

18.934

Amsterdam 17.525

91


92


Bijlage 2: Uitleg gehanteerde begrippen

Inkomensgroepen en inkomensgrenzen In Wonen in Amsterdam wordt uitgegaan van het netto inkomen per maand. Niet verrekend in de netto maandbedragen zijn spaarloonregelingen, inkomsten uit dividend, rente e.d., noch de inkomsten die in het minder officiële circuit (grijs en zwart werken) worden verworven. Dit betekent dat de feitelijke netto inkomens over het algemeen wat hoger zullen liggen.

Herkomstgroepering In Wonen in Amsterdam wordt onderscheid gemaakt tussen autochtonen en allochtonen. Hierbij wordt het Bureau Onderzoek en Statistiek gevolgd, dat sinds 2006 de CBS definitie gebruikt. ---

Autochtonen. Personen van wie beide ouders in Nederland zijn geboren, ongeacht het geboorteland van de persoon zelf; Allochtonen. Personen van wie minstens een ouder in het buitenland is geboren.

Er worden in het rapport zes herkomstgroeperingen onderscheiden: -- Surinamers en Antillianen; -- Turken; -- Marokkanen; -- Niet-westerse allochtonen (overig). Allochtonen afkomstig uit Afrika, Zuid- en Midden-Amerika en Azië met uitzondering van Indonesië en Japan; -- Westerse allochtonen. Allochtonen afkomstig uit Europa (inclusief de gehele voormalige Sovjet-Unie), Noord-Amerika, Oceanië, Indonesië en Japan; -- Autochtonen (zie hierboven).

Eigen woning - Koopwoning In dit rapport wordt met de begrippen ‘koopwoning’ en ‘eigen woning’ hetzelfde bedoeld, een woning die in bezit is van een particulier huishoudens en ook door dit huishouden bewoond wordt. ‘Koopsector’ en ‘Eigen woningbezit’ zijn de termen die de gehele voorraad van eigen woningen of koopwoningen aanduiden.

93


Huur In deze rapportage wordt gewerkt met ‘kale huur’, maar in sommige tabellen staat in verband met definities de bijbehorende ‘rekenhuur’ vermeld. De kale huur is het huurbedrag dat maandelijks moet worden betaald aan de verhuurder, zonder rekening te houden met huursubsidie, servicekosten en watergeld. In de huisvestingsverordening wordt gewerkt met rekenhuren. Voor de afbakening van de verschillende huurgrenzen worden deze rekenhuren verminderd met een geschat gemiddeld bedrag aan servicekosten. Dat bedrag varieert en ligt iets hoger bij de hogere huurniveaus. Kameraantal Hier wordt in tegenstelling tot de jaren voor 2011 nog slechts één variabele gebruik, de van O+S afkomstige variabele ‘gecorrigeerd aantal vertrekken’ (CORV).

De betaalbare voorraad en andere huurklassen De laagste huurklasse bestaat uit huren tot € 425. Die grens is een voortzetting van de tijd dat met ‘kernvoorraad’ gerekend werd (tot 2007). De betaalbare huurwoningenvoorraad zijn alle woningen tot € 665 (kale huur), bij woningen tot aan dit huurbedrag is het mogelijk huurtoeslag te krijgen. Echter alleen boven het huurbedrag van € 561 (kale huur) is het huurtoeslagbedrag beduidend kleiner. Dit bedrag wordt daarom gebruikt voor definiëring van een tussenklasse. Boven de € 665 begint de vrije sector, huren boven de € 1.039 worden aangeduid met ‘dure huur’. In 2013 staat, vanwege de voortdurende problemen op de woningmarkt, de betaalbaarheid onder druk. Daarom is de grens voor ‘dure huur’ in 2013 verlaagd naar € 930.

Netto huurquote De netto huur (d.w.z. kale huur min eventuele huurtoeslag) gedeeld door het netto huishoudensinkomen is de netto huurquote. De huurtoeslag is behalve van het inkomen afhankelijk van de subsidiabele huurprijs. Deze subsidiabele huur betreft de kale huur plus een gedeelte van de servicekosten. In dit onderzoek is de subsidiabele huurprijs echter niet bekend. Men moet daarom bij de netto huurquote in het oog houden dat een deel van de afgetrokken huursubsidie bedragen vanwege servicekosten wordt verstrekt.

Oppervlakte De oppervlaktevariabele uit WiA is de netto woonoppervlakte. Dit is de netto oppervlakte van alle vertrekken inclusief keuken, met daarbij opgeteld de badkamer. De oppervlaktevariabele BKO (STIF-variabele) staat voor binnenwerks kernoppervlakte. Dit is de bruto oppervlakte van woning. Meestal is de BKO zo’n 10 à 20% meer dan het netto woonoppervlak.

94


Recent verhuisden (met name gebruikt in ‘Stadsdeelprofielen’ en ‘Woonwensen en verhuisgedrag’) Recent verhuisden zijn huishoudens die korter dan tweeënhalf jaar in hun huidige woning wonen.

Instromers Recente instromers zijn recent verhuisden (vanaf 1 januari 2011, dus 2,5 jaar) afkomstig van buiten het stadsdeel.

Verhuisgeneigden (met name gebruikt in ‘Stadsdeelprofielen’ en ‘Woonwensen en verhuisgedrag’) Tot de verhuisgeneigden worden gerekend de huishoudens die op de vraag ‘Wilt u binnen twee jaar verhuizen?’ een van de volgende antwoordcategorieën hebben aangekruist: ‘beslist wel’, ‘eventueel wel, misschien’, ‘zou wel willen, kan niets vinden’, en ‘heb al andere huisvesting gevonden’. Ook meegerekend zijn de huishoudens die hebben aangegeven niet te willen verhuizen, maar wel binnen twee jaar denken te moeten verhuizen. Anders dan in de tabellen van 2007 en daarvoor zijn ook die respondenten als verhuisgeneigden toegevoegd die de verhuisvraag (7.1) weliswaar niet hadden ingevuld, maar die elders lieten blijken (vraag 7.4 en/of 7.5) wel actief verhuisgeneigd te zijn.

WOZ-waarden O+S heeft aan het bestand per woning de waarde voor de Wet Waardering Onroerende Zaken toegevoegd: de woz-waarde. De peildatum is 1 januari 2012.

95

Bijlage 3: Enquête

Wonen in Amsterdam 2013 De gemeente Amsterdam, de Stadsregio en de woningcorporaties willen graag weten hoe u denkt over uw woning en woonomgeving, wat uw woongeschiedenis is en wat uw woonwensen zijn. Daarom vragen wij u deze vragenlijst in te vullen. Het is de bedoeling dat één van de meerderjarige hoofdbewoners, dus u of uw eventuele partner, de vragenlijst invult. Het liefst online, via www.onderzoekenstatistiek.nl/wonen. Uw persoonlijke toegangscode vindt u in de begeleidende brief bij de vragenlijst. Als u de vragenlijst liever op papier invult, kunt u dit exemplaar invullen en terugzenden in de bijgaande antwoordenvelop, liefst binnen 14 dagen. Een postzegel is niet nodig. Uw antwoorden worden anoniem verwerkt en zijn dus niet meer terug te voeren tot uw persoonlijke gegevens. Bureau Onderzoek en Statistiek te Amsterdam voert dit onderzoek uit. Voor vragen met betrekking tot dit onderzoek kunt u bellen met 020 251 0449.

1 Woongeschiedenis

1.5

Welk bedrag betaalde u maandelijks aan huur voor deze woning aan uw verhuurder (totaalbedrag)? Als u dit niet

1.1

sinds

1.2

____

�

Waar woonde u voordat u deze woning betrok?

1

□ in dezelfde buurt

2

□ in zelfde stadsdeel, andere buurt

3

□ in Amsterdam, ander stadsdeel

4

□ elders in Nederland

5

□ in het buitenland

6

□ woon hier al sinds geboorte

1.3

meer precies weet, kunt u dan een bedrag schatten?

Sinds welk jaar woont u in uw huidige woning?

� � naar 1.4 � naar 1.4 naar 1.4

____ , —

� naar 1.7 � naar 1.7

1

□ weet ik niet meer

2

□ niet van toepassing, was een koopwoning

1.6

Voor welk bedrag heeft u deze vorige woning verkocht? Als u dit niet meer precies weet, kunt u dan een bedrag schatten?

�

naar 2.1

�

_______ , —

In welke gemeente of land woonde u voordat u

1

□ de woning staat nog voor dit bedrag te koop

de huidige woning betrok?

2

□ weet ik niet meer

1

□ Amstelveen

2

□ Almere

1.7

Wat voor soort woning had u?

3

□ Haarlem

1

□ vrijstaande woning

4

□ Haarlemmermeer

2

□ twee-onder-een-kapwoning

5

□ Purmerend

3

□ rijtjeshuis of hoekwoning

6

□ Velsen

4

□ benedenwoning

7

□ Zaanstad

5

□ appartement zonder lift

8

□ andere gemeente, land, nl. ___________________________

6

□ appartement met lift

7

□ anders, nl. _________________________________________

1.4

Wat was uw vorige woonsituatie?

1.8

Wat was de reden van de verhuizing naar uw huidige

1

□ op kamers/studentenwoning

2

□ inwonend bij ouders/familie/vrienden

3

□ zelfstandige huurwoning van particulier

1

□ te kleine woning, wilde groter wonen

4

□ zelfstandige huurwoning van woningcorporatie

2

□ ik wilde mooier/beter wonen

�

woning? (meerdere antwoorden mogelijk)

naar 1.8

5

□ koopwoning

3

□ had geen (of een te kleine) tuin/balkon

6

□ anders, nl. _________________________________________

4

□ omstandigheden in mijn huishouden (samenwonen,

5

□ omstandigheden in werk of studie

gezinsuitbreiding, scheiding, overlijden) De volgende vragen gaan over uw vorige woning.

6

□ vanwege financiële situatie

Is het langer dan vijf jaar geleden dat u verhuisd bent, dan

7

□ woning was niet gelijkvloers/te veel trappen

kunt u deze vragen overslaan en doorgaan naar blok 2:

8

□ wilde kopen in plaats van huren/huren in plaats van kopen

Uw huidige woning.

9

□ buurt beviel niet (meer)

10 □ wilde dichter bij familie/vrienden wonen

1

11 □ anders, nl. _________________________________________

2 Uw huidige woning

LET OP! Bij de twee onderstaande vragen kunt u een rapportcijfer van 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer

2.1

Huurt u uw huidige woning, of bent u eigenaar?

1

□ huurwoning

2

□ koopwoning

3

□ anders, nl._______________________________

betekent een positief oordeel, een laag cijfer betekent een negatief oordeel.

� naar 2.4 � naar 2.4

2.9

Wilt u aangeven in welke mate u tevreden bent over uw woning? (totaaloordeel)

2.2

Van wie huurt u uw woonruimte/woning?

1

□ woningcorporatie

2

□ particuliere verhuurder

3

□ anders, nl. _________________________________________

zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer tevreden

2.10 Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van uw woning?

2.3 1

Wat voor soort huurcontract heeft u?

□ huurcontract voor onbepaalde tijd (een normaal

zeer

1

slecht

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

zeer goed

huurcontract) 2

□ campuscontract

2.11 Wat voor soort verwarming heeft uw woning?

3

□ tijdelijke verhuur

1

□ kachel

4

□ anti-kraak

2

□ CV zonder warmwatervoorziening

5

□ onderhuur

3

□ CV met warmwatervoorziening

6

□ anders, nl. _________________________________________

4

□ stadsverwarming zonder eigen meter

5

□ stadsverwarming met eigen meter

2.4

In wat voor soort woning woont u?

6

□ blokverwarming op gas of olie zonder eigen meter

1


7

□ blokverwarming op gas of olie met eigen meter

2


8

□ andersoortige verwarming, nl. ________________________

3


4

□ benedenwoning

2.12 Heeft u dubbele beglazing in uw woning?

5


1

□ ja

6


2

□ ja, gedeeltelijk

7

□ anders, nl. _________________________________________

3

□ nee

2.5

2.13 Op welke aspecten (voor zover aanwezig) zou uw woning

Is uw woning te bereiken zonder trappen te hoeven lopen?

1

□ ja

2

□ nee

2.6

één antwoord aankruisen) 1

□ buitenschilderwerk, buitenkozijnen

2

□ buitenkant: gevel, dak, dakgoot, fundering

Zijn in uw woning alle vertrekken op dezelfde verdieping

3

□ geluidsisolatie tegen lawaai van buiten

gelegen? (zolder/berging/kelder buiten beschouwing

4

□ geluidsisolatie tussen woningen

gelaten)

5

□ warmte-isolatie, dubbel glas

6

□ plafonds, binnenmuren, indeling van de woning,

1

□ ja

2

□ nee

2.7

verbeterd moeten worden? (U kunt hier meer dan

hang- en sluitwerk deuren 7

□ keuken/keukenblok

Heeft u of iemand van uw huishouden moeite met

8

□ badkamer, douche, toilet

traplopen als gevolg van een langdurige ziekte,

9

□ balkon/dakterras

aandoening, handicap of ouderdomsverschijnselen?

10 □ ventilatie, vochtwering, verwarming

1

□ ja

2

□ nee

11 □ trappenhuis/galerij, lift en andere gemeenschappelijke installaties 12 □ beveiliging tegen inbraak

2.8

Denkt u dat uw huidige woning geschikt is om oud in te

13 □ brandveiligheid

worden?

14 □ overig, nl. __________________________________________

1

□ ja

2

□ ja, na enige aanpassingen aan de woning

3

□ nee

15 □ geen, woning is goed

2

2.14 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens onderhoudsklachten

3 Uw huishouden en het inkomen

gemeld aan uw verhuurder/beheerder of VvE? 1 □

ja, meerdere meldingen onderhoudsklachten

2 □

ja, één onderhoudsklacht

3 □

nee

4 □

niet van toepassing

� naar 2.16 � naar 2.16

3.1

Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? (alleen personen meetellen die in uw woning wonen,

2.15 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van

inclusief uzelf)

de onderhoudsklacht(en)? zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

__ personen

zeer

3.2

tevreden

Wilt u hieronder aangeven hoe uw huishouden precies is samengesteld?

2.16 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens een overlastsituatie gemeld bij uw verhuurder/beheerder of VvE? 1 □

personen

leeftijd

uzelf

__ __ __ __ __ __

ja, meerdere meldingen van overlast

2 □

ja, één melding van overlast

3 □

nee

4 □

niet van toepassing

� � naar 2.19

partner

naar 2.19

1e kind (oudste) 2e kind

2.17 Welke overlast heeft u aan de verhuurder/beheerder of VvE

3e kind

gemeld? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen) 1

□ lawaai buren

2

□ overlast bewoners in gemeenschappelijke ruimten

4e kind

M

V

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

aantal overige personen (familie/kostganger e.d.)

__

(gangen, bergingen, trappenhal, lift)

3.3

3

□ vervuiling gemeenschappelijke ruimten

4

□ vernieling gemeenschappelijke ruimten

5

□ criminaliteit in het gebouw (openbreken boxen,

Wilt u hieronder aankruisen wat het hoogst behaalde diploma is van u en van uw eventuele partner? uzelf partner

postbussen; prostitutie, dealen) 6

□ overlast van mensen buiten op straat

geen diploma of enkele jaren lagere school

7

□ vervuiling en vernieling van straten, pleinen, groen

basisonderwijs/lagere school

□

□

8

□ overig, nl. __________________________________________

VSO (voortgezet speciaal onderwijs)

□

□

□

□

VBO/LBO (huishoud-, ambacht-, technische

2.18 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van deze

school of interne bedrijfsopleiding), MBO-kort,

overlastmelding(en)? zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer

leerlingwezen, ULO

□

□

MAVO, MULO, VMBO

□

□

□

□

MBO-lang, of interne bedrijfsopleiding

tevreden

op MBO-niveau

2.19 Beschikt uw huishouden over één of meerdere auto’s?

�

HAVO, VWO, gymnasium, HBS, MMS

□

□

HBO of interne bedrijfsopleiding op HBO-niveau

□

□

1

□ geen auto

2

□ ja, 1 auto

WO, universiteit

□

□

3

□ ja, 2 auto’s

anders, nl.

□

□

4

□ ja, 3 of meer auto’s

anders, nl.

□

□

naar 3.1

2.20 Waar parkeert u uw auto(‘s) meestal? (bij meerdere auto’s

3.4

kunt u meerdere antwoorden aankruisen)

1

Volgt u op dit moment een opleiding?

□ ja, voltijd

1

□ op straat in de buurt

2

□ ja, deeltijd

2

□ op straat, buiten de eigen buurt

3

□ ja, cursus of andersoortige opleiding

3

□ op eigen terrein (bij de woning, inpandig, in een

4

□ nee

� naar 3.6

garagebox, etc.) 4

□ (gehuurde) parkeerplek in een parkeergarage

3.5

5

□ anders, nl.

1

3

Wat voor opleiding volgt u?

□ voortgezet onderwijs (VMBO, HAVO, VWO)

2

□ middelbaar beroepsonderwijs (MBO)

3

□ hoger beroepsonderwijs (HBO)

4

□ wetenschappelijk onderwijs, universiteit (WO)

5

□ anders, nl. _________________________________________

3.6

3.7

4.1

Hoeveel personen in uw huishouden hebben een eigen

Wat betaalt u aan huur aan uw verhuurder?

(regulier) inkomen? (kinderen met alleen een vakantie- of

Kunt u de onderstaande posten invullen?

bijbaantje buiten beschouwing laten)

Wanneer bepaalde posten niet bij uw huur zitten,

__ personen

dan kunt u aangeven dat dit niet van toepassing is. niet van toepassing

Hoeveel bedraagt het totale netto maandinkomen van

kale huur (nettohuur):

□

□

deze personen bij elkaar? (niet meetellen: vakantiegeld,

verwarming/gas (bijvoorbeeld bij collectieve verwarming): �

□

□

watergeld

□

□

□

□

□

□

□

□

reis- en onkostenvergoedingen, etc.) �

______ , —

netto per maand

�

____ , — � ____ , — � ____ , — � ____ , — � ____ , —

servicekosten

3.8

____ , —

weet niet

Kunt u in onderstaand schema voor de verschillende

parkeerplaats

personen in uw huishouden (maximaal drie) aankruisen

overige kosten

welke bronnen van inkomsten zij hebben?

__________________________________________________________

(per persoon zijn meerdere antwoorden mogelijk)

totaalbedrag aan verhuurder:

bron van inkomsten

3e peruzelf partner soon

4.2 betaalde arbeid (werkgever)

□

□

□

eigen onderneming

□

□

□

freelance arbeid, ZZP

□

□

□

werkloosheidsuitkering (o.a. WW)

□

□

□

bijstandsuitkering (o.a. WWB)

□

□

□

�

_____, —

□

Hoeveel betaalt u per maand aan energielasten aan het energiebedrijf? �

4.3

arbeidsongeschiktheidsuitkering

____ , —

per maand

Ontvangt u huurtoeslag? (voorheen huursubsidie)

1

□ ja, �

____ , —

(o.a. WAO/Wajong)

□

□

□

2

□ nee

sociale werkvoorziening/ID-baan

□

□

□

3

□ weet niet

□

□

□

4.4

per maand

uitkering van de Sociale Verzekeringsbank (AOW/ANW)

Zou u de woning die u nu huurt willen kopen?

pensioenfonds(en)

□

□

□

1

□ ja

lijfrente, rente op vermogen

□

□

□

2

□ eventueel

VUT/FPU of andere uittredingsregeling

□

□

□

3

□ nee

alimentatie voor uzelf of uw kinderen

□

□

□

4

□ weet niet

studiefinanciering/bijdrage van ouders

□

□

□

anders, nl.___________________________

□

□

□

4.5

� naar 4.6 � naar 4.6

Indien u uw huidige huurwoning zou kunnen kopen, welke koopprijs zou u bereid zijn maximaal te betalen?

LET OP: Bent u huurder van uw woning, vul dan blok 4 in

_______ , —

1

□ �

2

□ weet niet

(Vragen aan huurders). Als u eigenaar van uw woning bent,

4.6

ga dan naar blok 5 (Vragen aan eigenaren).

Hoe tevreden bent u in het algemeen over uw verhuurder?

Heeft u een combinatie van huur en koop, vul dan beide blokken in.

4 Vragen aan huurders

zeer

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

4.7

2

3

4

5

6

7

8

9 10

of Huurteam? 1

□ ja, voor het verkrijgen van informatie

een aankondiging van de huurverhoging. Als u deze

2

□ ja, alleen bekend met hun activiteiten

aankondiging van vorig jaar april erbij pakt, kunt u de

3

□ ja, maar alleen van naam

volgende vragen gemakkelijker beantwoorden. Mocht u

4

□ nee, ik ken deze organisatie niet

� Ga door naar vraag 6.1

gebruik dan de huidige (oude) huurbedragen die gelden tot 1 juli 2013.

4

tevreden

Bent u bekend met het Wijksteunpunt Wonen

LET OP! De meeste huurders krijgen elk jaar in april

alleen de aankondiging van dit jaar ter beschikking hebben,

zeer

□

6.2

5 Vragen aan eigenaren 5.1

Wat vindt u van het aanbod van onderstaande voorzieningen in uw buurt? ruim onvoldoende

U bent eigenaar van de woning, welke situatie is op u van toepassing?

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1

□ lid van coöperatieve flatexploitatievereniging

1 parkeervoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2

□ lid van vereniging van eigenaren (VvE/appartementsrecht)

2 openbaar vervoer

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

3

□ bezitter van eengezinswoning,

3 winkels

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4 basisscholen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

� naar 5.4

eigenaar-bewoner (geen VvE) 4

□ eigenaar-bewoner en verhuurder van het pand

5

□ anders, nl.

� naar 5.4 � naar 5.4

5 sportgelegenheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6 speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7 buurthuizen/wijkcentra

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8 zorgvoorzieningen

5.2

Hoeveel betaalt u aan servicekosten aan de vereniging? �

5.3

(zoals huisarts) 9 horeca

____ , —

6.3

zeer lelijk

functioneren van de VVE? zeer slecht

5.4

2

3

4

5

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoe beoordeelt u de onderstaande zaken in uw buurt?

Welk rapportcijfer geeft u met betrekking tot het

functioneert 1

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

zeer mooi

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

6

7

8

9 10

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

functioneert

de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

zeer goed

de inrichting van de woonomgeving

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

de groenvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoeveel bedragen uw hypotheeklasten aan rente, aﬂossing, premies en de eventuele erfpachtcanon per

6.4

maand in totaal? �

5.5

_____ , —

de onderstaande zaken in uw buurt?

per maand

ruim onvoldoende

Hoeveel bedraagt de belastingteruggave,

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 straten en stoepen

precies weet, dan graag een schatting)?


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

____ , —

6.5

�

____ , —

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van de onderstaande zaken in uw buurt?

Hoeveel betaalt u aan energielasten aan het energiebedrijf?

5.7

ruim onvoldoende

per maand

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Kunt u aangeven voor welke prijs u deze woning heeft

straten en stoepen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

gekocht?


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

�

_______, —

6.6

Op welke zaken zou de woonomgeving volgens u verbeterd kunnen worden? (U kunt hier meer dan

6 Uw woonomgeving

één antwoord aankruisen) 1

□ onderhoud/verbeteren bestaande woningen

LET OP!! Bij onderstaande vragen kunt u een ‘rapportcijfer’

2

□ schoonhouden straten en stoepen

van 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer betekent een

3

□ schoonhouden groen

positief oordeel, een laag rapportcijfer een negatief oordeel.

6.1

ruim voldoende

de hypotheekrenteaftrek, per maand (als u dit niet

�

5.6

Hoe beoordeelt u het schoonhouden van

Hoe tevreden bent u met uw buurt? (totaal oordeel)

zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer tevreden

5

4

□ onderhoud straten en stoepen

5

□ onderhoud groen

6

□ meer winkels

7

□ meer parkeergelegenheid

8

□ veiligheid

9

□ anders, nl.

10 □ niets te verbeteren

6.7

Hoe gaan verschillende groepen mensen in uw buurt

7 Woonwensen

met elkaar om? zeer

1 2

3

4

5

6

7

8

9 10

onprettig

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer

7.1

prettig

1

6.8

Wilt u binnen twee jaar verhuizen?

□ beslist niet

Hoe beoordeelt u de betrokkenheid van de buurt-

2

□ eventueel wel, misschien

bewoners bij de buurt?

3

□ zou wel willen, kan niets vinden, zie geen mogelijkheden

4

□ beslist wel

betrokkenheid □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ betrokkenheid

5

□ heb al andere huisvesting gevonden

6.9

7.2

geen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 grote

Kunt u met een rapportcijfer 1 t/m 10 aangeven in welke

Wat zijn of zouden voor u redenen zijn om niet te

mate u overlast ondervindt bij de onderstaande categorieën?

willen verhuizen? (U kunt hier meer dan één antwoord

Een laag cijfer betekent dat u veel overlast ondervindt

aankruisen)

en een hoog cijfer dat u weinig overlast ondervindt.

1

□ geen, ga zeker verhuizen

geen overlast

2

□ woon hier nog maar net/pas verhuisd

3

□ huidige woning is goed

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

4

□ buurt bevalt goed

ernstige overlast buren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

5

□ dichtbij werk/studie/school van de kinderen

andere groepen mensen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6

□ dichtbij familie/vrienden

verkeersdrukte

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7

□ mijn leeftijd

verkeerslawaai

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8

□ mijn (onzekere) financiële situatie

parkeren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

9

□ de (onzekere) situatie op de woningmarkt

vervuiling

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

10 □ kan mijn huis nu niet verkopen

horeca (hotels, restaurants, cafés)

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

criminaliteit

12 □ kan niets geschikts vinden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

13 □ anders, nl.

11 □ aangeboden huurwoningen zijn te duur

6.10 Voelt u zich thuis in uw buurt? 2

3

4

5

6

7.3

7

8

Denkt u binnen twee jaar te moeten verhuizen?

helemaal

1

9 10

zeer

1

□ ja

niet thuis

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

thuis

2

□ nee

6.11 Hoe veilig voelt u zich in uw buurt?

De volgende vragen gaan over uw woonwensen.

zeer onveilig

Wanneer u beslist niet binnen twee jaar wilt verhuizen

zeer veilig

(antwoordoptie 1 bij vraag 7.1) en ook niet binnen twee

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

jaar moet verhuizen (antwoordoptie 2 bij vraag 7.3) kunt u

overdag

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

doorgaan naar het eind van de vragenlijst.

’s avonds

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.4 6.12 Hoe denkt u dat de buurt waar u woont zich

1

de komende jaren zal ontwikkelen?

Op welke termijn denkt u te verhuizen?

□ binnen 6 maanden

2

□ over 6 tot 12 maanden

zeer

1

9 10

zeer

3

□ over 12 tot 24 maanden

negatief

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

positief

4

□ niet binnen 24 maanden (twee jaar)

2

3

4

5

6

7

8

6.13 Denkt u dat mensen uit deze buurt iets doen als ze de

7.5

volgende zaken zien gebeuren in de buurt?

Bent u de afgelopen twee jaar actief op zoek geweest naar een andere woning?

graffiti

ruzie op

spuiten

straat

inbraak

1

□ ja

2

□ nee

1

ja, zeker wel

□

□

□

2

waarschijnlijk wel

□

□

□

3

eerder niet dan wel

□

□

□

4

zeker niet

□

□

□

1

□ te kleine woning, wil groter wonen

5

niet van toepassing

□

□

□

2

□ wil mooier/beter wonen

6

weet niet

□

□

□

3

□ heb geen of een te kleine tuin/balkon

4

□ omstandigheden in mijn huishouden (samenwonen,

7.6

Als u zou verhuizen, waarmee heeft dat dan te maken? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen)

gezinsuitbreiding, scheiding, overlijden)

6

7.6

7.10 (vervolg)

(vervolg)

5

□ omstandigheden in werk of studie

6

□ vanwege financiële situatie

7

□ woningtype

8

□ woning niet gelijkvloers/te veel trappen

9

□ slechte kwaliteit woning

10 □ huurcontract loopt af

3 gevarieerd: historisch

4 rustig stedelijk: een

5 woonwijk: eengezinswoning

6 ruim wonen: een wijk met

7 landelijk: wonen in het

8 recreatief: met veel

gevarieerde laagbouw in of bij het centrum van een stad of dorp

11 □ wil kopen in plaats van huren/huren in plaats van kopen 12 □ buurt bevalt niet (meer) 13 □ wil dichter bij familie/vrienden wonen

omgeving waar vooral gewoond wordt, nabij het centrum

14 □ anders, nl.

7.7

Hoe groot moet de nieuwe woning die u zoekt minimaal zijn?

1

□ kleiner dan 60 vierkante meter

2

□ 60 tot 80 vierkante meter

3


4


5


6


7

□ 200 vierkante meter of meer

7.8

in een wijk waar vooral wordt gewoond

landelijk gebied met weinig woningen

Welke ruimtes of voorzieningen zijn voor u belangrijk? (meerdere antwoorden mogelijk)

1

□ tuin

2

□ balkon of dakterras

3

□ schuur/berging/garage

4

□ zolder

5

□ kelder

6

□ parkeerplaats op eigen terrein

7

□ anders, nl.

7.9


2


ruimte tussen de recreatieve voorzieningen als golfbaan, water of bos

7.11 In welke mate zijn voor u de volgende voorzieningen belangrijk voor de buurt waarin u wilt wonen? onbelangrijk

zeer belangrijk

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1

parkeermogelijkheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2

openbaar vervoermogelijkheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

winkels voor dagelijkse boodschappen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

Wat voor een soort woning heeft uw eerste voorkeur?

1

woningen op ruime kavels en veel ruimte tussen de woningen

3

3


4

aantrekkelijke horeca

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4

□ benedenwoning

5

5


groenvoorzieningen/ park

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6


6

basisscholen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7

□ anders, nl.

7

sportgelegenheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

9

buurthuizen/wijkcentra

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.10 Wat voor soort buurt heeft uw eerste voorkeur?

10 zorgvoorzieningen (zoals huisarts)

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

7.12 Wilt u buiten Amsterdam gaan wonen of in Amsterdam blijven?

1 grootstedelijk: centrum van een grote stad met veel winkels, horeca-, uitgaansgelegenheden, bedrijven en kantoren

2 wonen-winkels-werken:

appartement dichtbij (winkel) centrum in de wijk

7

1

□ bij voorkeur in Amsterdam blijven

2

□ bij voorkeur elders in Nederland gaan wonen

3

□ bij voorkeur naar het buitenland

4

□ heb geen voorkeur

7.13 Wanneer u weggaat uit Amsterdam, waar zou u dan heen

7.19 Heeft u voor uw toekomstige woning de voorkeur voor

willen gaan?

bestaande bouw (die nu al bewoond is) of nieuwbouw (die door u als eerste bewoond wordt)?

1

□ Amstelveen

2

□ Almere

1

□ bij voorkeur bestaande bouw

3

□ Haarlem

2

□ bij voorkeur nieuwbouw

4

□ Haarlemmermeer

3


5

□ Purmerend

6

□ Velsen

7

□ Zaanstad

7.20 Moet uw nieuwe woning over een energielabel beschikken? Het energielabel loopt van A

8

□ andere gemeente of buitenland, nl.:___________________

9

□ niet van toepassing, wil uitsluitend

(zeer energiezuinig) tot G (niet energie zuinig).

� naar 7.15

in Amsterdam blijven

_

1

□ ja, minstens categorie:

2

□ nee, maar woning moet wel voldoende geïsoleerd en energiezuinig zijn

7.14 Waarom wilt u naar deze gemeente verhuizen?

3

□ nee, niet belangrijk

(meerdere antwoorden mogelijk)

7.21 Zou u zelf uw woning willen (laten) bouwen, een bestaan-

1

□ ik ben daar opgegroeid

2

□ Ik wil graag groter wonen

de woning grondig willen renoveren (een zogenoemde kluswoning) of inspraak willen bij een gebruikelijke vorm

3

□ dichter bij kinderen/ouders/familie/vrienden

4

□ mijn partner woont daar

5

□ dichter bij mijn (partners) werk

1

□ ja, zeker

6

□ goede plek voor mijn kinderen om op te groeien

2

□ ja, misschien

3

□ nee

7

□ wil graag in een kleinere plaats wonen

8

□ wil graag in een grotere plaats wonen

9

□ vanwege de historie/sfeer, aantrekkelijke woningen,

van nieuwbouw?

� naar 7.24

7.22 Welk type zelfbouw of renovatie heeft uw voorkeur?

woonomgeving

(meerdere antwoorden mogelijk)

10 □ goede prijs/kwaliteit verhouding van de woningen daar

1

□ renovatie/een kluswoning

11 □ anders, nl.

2

□ gebruikelijke nieuwbouw met beperkt inspraak over

7.15 Als u binnen Amsterdam verhuist, wilt u dan liever in

3

□ gebruikelijke nieuwbouw met veel inspraak over uiterlijk,

4

□ zelfbouw / particulier opdrachtgeverschap met een

5

□ zelfbouw/ particulier opdrachtgeverschap met een

6

□ anders, nl.

uiterlijk, indeling en afwerking van de woning uw buurt blijven of naar een andere buurt verhuizen? 1

indeling en afwerking van de woning

□ bij voorkeur in eigen buurt

2

□ bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt

3

□ bij voorkeur naar een ander stadsdeel

4


5

□ niet van toepassing, wil weg uit Amsterdam

bestaand ontwerp (bijv. uit catalogus) eigen ontwerp (of samen met architect)

7.16 Wilt u de toekomstige woning kopen of huren?

7.23 En zou u dit individueel willen doen of met een groep?

1

□ uitsluitend kopen

1

□ individueel

2

□ uitsluitend huren

2

□ met een groep/collectief opdrachtgeverschap

3

□ liever kopen, eventueel huren

3

□ beide, maakt niet uit

4

□ liever huren, eventueel kopen

4

□ weet niet

5


7.24 Dit waren alle vragen, heeft u nog opmerkingen dan kunt 7.17 Indien u zou huren, wat voor een huurprijs zou u bereid

u die hier kwijt.

zijn maximaal (maandelijks) te betalen, exclusief service- en stookkosten?

____ , —

1

□ �

2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend kopen

per maand

7.18 Indien u zou kopen, wat voor een koopprijs zou u bereid

Hartelijk bedankt voor uw medewerking

zijn maximaal te betalen?

_______ , —

1

□ �

2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend huren

8

Bijlage 3: Gebiedsindeling Amsterdam A Centrum A00 Burgwallen-Oude Zijde A01 Burgwallen-Nieuwe Zijde A02 Grachtengordel-West A03 Grachtengordel-Zuid A04 Nieuwmarkt/Lastage A05 Haarlemmerbuurt A06 Jordaan A07 De Weteringschans A08 Weesperbuurt/Plantage A09 Oostelijke Eilanden/ Kadijken

M57 Betondorp M58 De Omval M74 IJburg Oost

K25 Nieuwe Pijp K26 Diamantbuurt K44 Hoofddorppleinbuurt K45 Schinkelbuurt K46 Willemspark K47 Museumkwartier K48 Stadionbuurt K49 Apollobuurt K50 Duivelseiland K52 Scheldebuurt K53 IJselbuurt K54 Rijnbuurt K59 Station Zuid/WTC e.o. K90 Buitenveldert-West K91 Buitenveldert-Oost

E22 Vondelbuurt E36 Sloterdijk E37 Landlust E38 Erasmuspark E39 De Kolenkit E40 De Krommert E41 Van Galenbuurt E42 Hoofdweg e.o. E43 Westindische Buurt

F Nieuw-West F75 Spieringhorn F76 Slotermeer-Noordoost B Westpoort F77 Slotermeer-Zuidwest B10 Westelijk Havengebied F78 Geuzenveld B11 Bedrijventerrein Sloterdijk F79 Eendracht F80 Lutkemeer/Ookmeer E West F81 Osdorp-Oost E12 Houthavens F82 Osdorp-Midden E13 Spaarndammer- en Zeehel- F83 De Punt denbuurt F84 Middelveldsche E14 Staatsliedenbuurt Akerpolder/Sloten E15 Centrale Markt F85 Slotervaart E16 Frederik Hendrikbuurt F86 Overtoomse Veld E17 Da Costabuurt F87 Westlandgracht E18 Kinkerbuurt F88 Sloter-/Riekerpolder E19 Van Lennepbuurt E20 Helmersbuurt K Zuid E21 Overtoomse Sluis K24 Oude Pijp

M Oost M27 Weesperzijde M28 Oosterparkbuurt M29 Dapperbuurt M30 Transvaalbuurt M31 Indische Buurt West M32 Indische Buurt Oost M33 Oostelijk Havengeb. M34 Zeeburgereiland/Nw. Diep M35 IJburg West M51 IJburg Zuid M55 Frankendael M56 Middenmeer

N Noord N60 Volewijck N61 IJplein/Vogelbuurt N62 Tuindorp Nieuwendam N63 Tuindorp Buiksloot N64 Nieuwendammerdijk/ Buiksloterdijk N65 Tuindorp Oostzaan N66 Oostzanerwerf N67 Kadoelen N68 Nieuwendam-Noord N69 Buikslotermeer N70 Banne Buiksloot N71 Buiksloterham N72 Nieuwendammerham N73 Waterland T Zuidoost T92 Amstel III/Bullewijk T93 Bijlmer Centrum (D,F,H) T94 Bijlmer Oost (E,G,K) T95 Nellestein T96 Holendrecht/Reigersbos T97 Gein T98 Driemond

N66 N67 B10

B

N65 N70 N69

N

N71 E12

B11

F76

F79

F78

E38 E41

F

F80

F81

F85

E17 E18

K44 F84

E21

K45 K48

A A03

E20 E22

K46

A00

A02

M33 A04

M34

K49

K24

K59

K

M31

M27 M30 K26 K53

M

M74

M35

M56

M51

M55

K52

M57

K54

F88

M32

M29

M28

K50

K25

A09

A08

A07

K47 F87

N72 A01

A06

E40

N62 N64

N61

A05

E14 E16

E19 E43

F82

E

E42 F86

F83

E15

E37 E39

F77

N63 N60

E13

E36

F75

N73 N68

M58 K90

K91

T94

T93

T98

T T92

T96

T95

T97

Wonen in Amsterdam 2013 bevat ook de uitgaven: Stadsdeelprofielen Woonwensen en verhuisgedrag Ruimtelijke ontwikkelingen

Wonen in Amsterdam 2013 Stand van zaken

Recommend Documents