Bedrijfsruimtemarkt. Een stand van zaken in 14 gemeenten Medio 2013

Maart 2013

Bedrijfsruimtemarkt regio’s 2013 Een stand van zaken in 14 gemeenten Medio 2013 De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. Hoewel er tekenen van herstel zijn, vertalen deze zich slechts in beperkte mate in de vastgoedcijfers van de belangrijkste bedrijfsruimtemarkten van Nederland. Ondernemers wachten over het algemeen op betere tijden en stellen verhuis beslissingen uit. De bewegingen die er zijn, worden veelal ingegeven door kostenbesparing. Een stand van zaken.

Almere De bedrijfsruimtemarkt in Almere lijkt zich iets te herstellen van de terugval van 2009/2010. Zowel het aanbod als de opname ontwikkelt zich positief. De opname kwam het eerste halfjaar van 2013 hoger uit dan in de eerste zes maanden van 2012. Circa 80% van de transacties had betrekking op bedrijfsruimten kleiner dan 750 m². Een grote transactie in 2013 was de verhuur van circa 25.000 m² bedrijfsruimte aan A-ware Food Group op het logistieke bedrijventerrein Stichtsekant. De huurprijzen zijn stabiel, al worden er nog wel flinke huurkortingen gegeven. Incentives lopen op tot 10 tot 15% van de contractwaarde. Voor de grotere hallen liggen de huurprijzen rond de d 45 per m² per jaar. Voor kleinere ruimtes liggen de huurprijzen hoger.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Hoewel het totale aanbod is afgenomen, is Almere de gemeente met naar verhouding het grootste structurele aanbod. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat er in het verleden, mede door de groeiambitie van Almere, veelvuldig op risico is gebouwd en er vanuit de overheid weinig restricties aan gebruikers werden opgelegd. Doordat de ontwikkelaars zich hebben teruggetrokken, herstelt de markt zich nu langzaam. Nieuwbouw vindt nu vrijwel alleen nog plaats voor specifieke gebruikers. De verwachting is dat dit aanbod geleidelijk door de markt zal worden opgenomen.

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Structureel aanbod vanaf 750 m2 2013 H1 Naar oppervlakte

Opname naar gebied vanaf 100 m2 2013 H1

Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

72.615 m2

45.330 m2

22

> 5 jaar 13

39%

19%

33%

24%

Huurprijsontwikkeling €

3%

120

De Steiger

11%

100

De Vaart Gooisekant

80

Hogekant

14%

60

Hollandsekant Markerkant

44%

8%

40

Overig

7% 2% 4% 4% 2% 1%

20

Poldervlak Sallandsekant

0

Stichtsekant Veluwsekant

2007

2008

2009

2010

2011

Bedrijfskantoor

Bron: NVM

2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM

Aanbod, opname en huurprijs naar deelgebied Aanbod in m2

Aantal objecten in aanbod

Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

Almere

230.400

253.740

221.460

169

182

189

56.770

56

1.015

48

73

De Vaart

57.705

81.255

73.135

27

42

45

8.215

7

1.175

43

68

-

-

-

-

-

-

25.080

1

25.080

nb

nb

32.635

36.650

31.200

7

11

10

4.765

2

2.385

33

51

Stichtsekant Sallandsekant

Gem. trans actiegrootte

Gemiddelde huurprijs 2012/2013

Aantal transacties

Gooisekant

36.910

34.930

25.275

37

29

32

3.805

6

635

55

85

Veluwsekant

10.560

20.945

23.675

12

16

16

1.835

7

260

48

74

Poldervlak

14.400

15.490

20.615

15

13

14

1.295

3

430

49

70

De Steiger

17.365

18.701

18.980

16

22

21

6.375

9

710

47

54

Hollandsekant

40.945

32.010

12.545

15

14

9

1.980

5

400

56

87

Markerkant

10.835

8.115

8.175

17

16

17

2.255

10

225

52

81

Hogekant

4.100

1.630

1.490

12

10

10

900

5

180

nb

nb

Overig

4.955

4.015

6.360

11

9

15

270

1

270

44

nb

In objecten vanaf 100 m2. Voor de berekening van de huurprijs is een ondergrens aangehouden van 250 m2.

NVM Business Bedrijfsruimtemarkt regio’s 2013

Amersfoort De verhuur van bedrijfsruimte verloopt in Amersfoort boven verwachting. Door een relatief groot aantal transacties in het segment van 1.000 tot 5.000 m² is er de eerste zes maanden van 2013 meer dan 40.000 m² opgenomen. Het aanbod liet in diezelfde periode een daling zien. Net als in voorgaande jaren was het aantal kooptransacties klein. Een belangrijke transactie in de eerste helft van 2013 was de verhuur aan BVA Auctions van 6.160 m² bedrijfs- en kantoorruimte op bedrijventerrein Isselt. Door deze verhuur werd het structurele aanbod aanmerkelijk verminderd. Desondanks staat in Amersfoort nog altijd circa een kwart van het aanbod langer dan drie jaar te huur of te koop. Het merendeel hiervan, bijna 75%, bevindt zich op bedrijventerrein De Hoef. Wat verder opvalt is dat er in Amersfoort nog steeds relatief veel lange contracten worden afgesloten. Vooral grote ondernemingen kiezen voor zekerheid.


2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

De positieve ontwikkelingen worden ook weerspiegeld in de huurprijzen, die zich na een sterke daling in 2008 en 2009 weer enigszins lijken te herstellen. Hierbij past echter wel de kanttekening dat er in Amersfoort ook eigenaren zijn die, onder druk van de banken en de economische situatie, noodgedwongen extreem lage huurprijzen realiseren.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

42.550 m2

14.720 m2

11

> 5 jaar 3

27%

9%

25%

7%

Huurprijsontwikkeling € 120

16%

20%

10%

Calveen

100

De Hoef Isselt

80

Vathorst-Noord

60

14%

Wieken-Vinkenhoef

40 20 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 H1

40% Bedrijfskantoor Bron: NVM

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

190.040

185.270

175.880

97

86

90

46.560

27

1.660

46

73

Calveen

6.370

3.140

8.500

11

5

9

7.560

3

2.535

57

88

De Hoef

94.600

95.620

89.425

29

30

29

6.280

3

2.095

37

56

Isselt

71

Amersfoort



Aantal transacties

69.715

74.960

66.835

42

39

39

18.820

16

1.175

43

Vathorst-Noord

6.535

1.920

3.300

4

1

2

4.550

2

2.275

nb

nb

Wieken-Vinkenhoef

9.465

6.545

5.640

6

6

6

9.320

3

3.105

51

82

Overig

3.355

3.085

2.180

5

5

5

-

-

-

nb

nb



Amsterdam Het aanbod is het eerste halfjaar van 2013 met circa 4% gestegen. De opname kwam het eerste halfjaar voor het grootste deel voor rekening van het midden- en kleinbedrijf, wat zich vertaalde in een bescheiden opname. Kleinere gebruikers zien zichzelf daarbij genoodzaakt bedrijfsruimte te huren in plaats van deze te kopen, doordat banken de financiering nog steeds hebben beperkt. De vraag naar grote bedrijfsruimten is de laatste jaren sterk afgenomen onder invloed van de economische crisis. Grote partijen blijven zitten en onderhandelen over een lagere huurprijs.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000

Ook in Amsterdam staan de huurprijzen onder druk. Met name op de mindere locaties zijn de huurprijzen de afgelopen jaren sterk gedaald. Amsterdam heeft daarnaast een fors structureel aanbod van bedrijfsruimte. Doordat het zich voor een groot deel bevindt in grote, meestal verouderde (logistieke) hallen, is het aantal objecten dat kampt met structurele leegstand echter beperkt in omvang.

0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

156.045 m2

40.885 m2

26

> 5 jaar 10

32%

8%

24%

9%


4%

10%

24%

2% 0%

36%

100

Amstel III/Bullewijk Amsterdam Zuid-Oost Business Park Amsterdam Osdorp

80

Noord Amsterdam

60

Overig Amsterdam Schinkel

40

Sloterdijk

20

Westpoort Cruquius

0

16% 2% 6%

2007

2008

2009

2010

2011

Bedrijfskantoor Bron: NVM

2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

498.840

515.560

535.220

283

274

271

60.155

66

910

51

78

Westpoort

243.720

276.620

294.455

66

69

67

14.675

6

2.445

45

72

Sloterdijk

70.490

79.600

73.405

62

53

58

9.330

10

935

48

73

Amsterdam



Aantal transacties

Amstel III/Bullewijk

51.250

43.865

49.985

29

28

25

5.960

8

745

54

81

Noord

40.090

31.790

30.120

47

46

43

21.690

14

1.550

58

89 81

Amsterdam Zuid-Oost

23.690

22.525

17.980

16

16

13

1.380

2

690

53

Business Park Amsterdam Osdorp

21.955

24.440

8.205

3

4

3

250

2

125

nb

nb

9.490

9.970

11.890

13

14

13

2.375

8

300

57

88

Amsterdam Oost (Veemarkt en Cruquius) Keurenplein Schinkel Van Slingelandt Overig

4.555

3.680

5.110

3

2

2

-

-

-

nb

nb

13.640

3.230

2.800

7

5

3

1.150

3

385

nb

nb

1.965

2.620

2.340

1

2

2

-

-

-

41

63

18.000

17.225

38.930

36

35

42

3.350

13

260

52

78



Breda Het marktsentiment in Breda is gedurende de eerste zes maanden van 2013 duidelijk verslechterd. In het eerste halfjaar van 2013 vonden er in Breda vooral kleine transacties plaats, waardoor de opname veel lager uitviel dan in dezelfde periode vorig jaar. Er werden bijna geen grote objecten verhuurd. De grootste transactie was de aankoop door de logistieke dienstverlener Oostvogels van een bedrijfsruimte van 4.500 m² op industrie terrein Hazeldonk.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 400.000 300.000 200.000

Het aanbod bleef in de eerste helft van dit jaar nagenoeg stabiel. Hierbij past echter wel de kanttekening dat het structurele aanbod relatief groot is. Vastgoedeigenaren kiezen echter steeds vaker voor tijdelijk gebruik of verhuren alleen het bedrijfs- of kantoorgedeelte, waardoor het beeld enigszins wordt vertekend. De gebieden die de zaken organisatorisch goed op orde en een goede uitstraling hebben, zoals Minervum (Hoogeind) en Steenakker, doen het relatief goed.

100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Structureel aanbod vanaf 750 m2 2013 H1

De huurprijzen staan in Breda nog steeds stevig onder druk. Hoewel dit niet uit de grafiek naar voren komt, zijn de netto huurprijzen in Breda ten opzichte van 2012 verder gedaald. Of er wordt wat aan de huurprijs zelf gedaan of er worden forse incentives gegeven.

Naar oppervlakte


Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

62.995 m2

30.525 m2

23

> 5 jaar 11

25%

12%

31%

15%


2% 2% 2%

Doornbos

3% 6%

100

Emer Hazeldonk

13%

80

Heilaar

18%

60

Hoogeind Krogten 18%

2%

27%

40

Moleneind-Oost

20

Nassau-Wallon Steenakker

7%

0

Westerhage Overig Breda

2007

2008

2009

2010

2011

Bedrijfskantoor

Bron: NVM

2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

231.965

277.500

276.905

153

153

156

25.225

39

645

45

71

Emer

71.410

68.250

78.415

33

32

31

3.220

3

1.075

47

74

Krogten

42.280

75.100

75.270

19

17

19

495

2

250

38

79

Breda



Aantal transacties

Hoogeind

33.285

38.235

41.600

31

32

29

6.870

12

575

49

75

Heilaar

19.375

13.690

15.555

15

15

15

1.810

5

360

63

96

Moleneind-Oost

18.710

16.380

13.690

8

6

5

4.450

6

740

38

57

Nassau-Wallon

9.730

9.660

10.625

9

8

6

615

2

310

nb

nb

10.070

10.130

10.015

6

7

6

1.535

3

510

41

63

Doornbos Hazeldonk

4.000

4.015

8.070

1

1

5

4.500

1

4.500

nb

nb

Steenakker

7.625

5.240

7.030

11

12

13

525

2

265

64

98 79

Westerhage

3.920

7.045

6.285

4

11

9

445

1

445

45

Werkdonken

1.490

26.625

1.630

5

4

4

-

-

nvt

nb

nb

10.065

3.125

8.720

11

8

14

760

2

380

31

47

Overig



Den Bosch Hoewel Den Bosch vooral bekendstaat als kantorenstad heeft het ook een groot aantal bedrijventerreinen met een ruime en gevarieerde bedrijfsruimtevoorraad.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 400.000

Desondanks bleef de opname in de eerste zes maanden van 2013 sterk achter bij voorgaande jaren. Vooral een gebrek aan vraag naar grote bedrijfsobjecten deed de opname lager uitvallen. Er vonden hoofdzakelijk kleine transacties plaats, vooral op de bedrijventerreinen De Rietvelden en Tradepark De Herven. Niet alleen was de gemiddelde transactiegrootte laag, ook het aantal transacties lag op een zeer laag niveau. Wat ook meespeelt is een tekort aan kwalitatief hoogwaardige bedrijfsobjecten met oppervlaktes tussen de 500 en 1.000 m². Mede door de hoge uitgifteprijzen die de gemeente hanteert, is er weinig vraag naar bouwrijpe grond en vindt er nauwelijks nieuwbouw plaats.

300.000 200.000 100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

De huurprijzen zijn over het algemeen stabiel. Zoals gebruikelijk worden ook in Den Bosch incentives gegeven, maar deze zijn in vergelijking met andere steden niet bijzonder hoog (gemiddeld circa 10% van de contracthuur).



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

31.190 m2

20.270 m2

13

> 5 jaar 6

21%

13%

27%

13%


11% 24%

5% 41%

6% 10%

100

De Brand De Rietvelden De Vutter

80

Het Ertveld

60

Kruisstraat Soetelieve-Zuid

40

Tradepark De Herven

20 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 H1

3% Bedrijfskantoor

Bron: NVM

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

146.500

179.550

169.550

83

103

99

15.370

20

770

48

78

De Rietvelden

30.510

65.560

50.315

21

29

27

6.225

8

780

47

81

Tradepark De Herven

42.810

48.975

48.135

19

26

25

3.730

5

745

47

72 85

Den Bosch



Aantal transacties

De Brand

36.560

16.315

20.595

8

6

5

1.675

1

1.675

52

Kruisstraat

9.490

16.640

17.520

15

18

17

985

2

495

40

nb

De Vutter

6.475

10.420

9.925

8

10

8

375

1

375

55

85

High Tech Park 's-Hertogenbosch

1.610

650

2.740

1

1

3

-

-

nvt

nb

nb

Maasindustrie

2.590

2.590

2.730

1

1

2

-

-

nvt

nb

nb

Het Ertveld

3.350

2.650

2.650

1

1

1

1.600

1

1.600

nb

nb

De Orthenpoort

2.470

2.465

2.465

1

1

1

-

-

nvt

nb

nb

Soetelieve-Zuid Overig

-

350

350

-

1

1

780

2

390

43

66

10.640

12.935

12.130

8

9

9

-

-

nvt

nb

nb



Den Haag De Haagse bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door de afwezigheid van grote logistieke objecten. De voorraad bestaat voornamelijk uit kleine en middelgrote bedrijfsobjecten. Het aanbod is gedurende de eerste zes maanden van 2013 stabiel gebleven, terwijl de opname van bedrijfsruimte voor Haagse begrippen groot was. De opname werd vooral gevormd door kleine bedrijfsobjecten in de grootteklasse tot 500 m².


Uitzondering was de verhuur aan de logistieke dienstverlener Hizkia Van Kralingen, die op bedrijventerrein Forepark circa 12.000 m² logistieke ruimte in gebruik nam.

100.000 0

Schaarste is er in het middensegment (500 tot 1.000 meter) voor objecten met een goede hoogte en ‘loading docks’. Nieuwbouw richt zich met name op de kleine units. Opvallend is dat de units die in Den Haag gebouwd worden kleiner zijn dan in het verleden. Dat geldt ook voor de omvang van de projecten. Dit is het gevolg van de beperkte financieringsmogelijkheden. Mede hierdoor verlopen de verkoop en verhuur moeizamer. Door de afwezigheid van grote bedrijfsobjecten is het struc turele aanbod in vergelijking met dat in de andere steden laag. De huurprijzen blijven redelijk op peil. Incentives bedragen circa 10% van de contracthuur.

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

13.395 m2

6.990 m2

5

> 5 jaar 3

14%

7%

16%

10%


9%

3 % 6%

Forepark Kerketuinen / Zichtenburg

80

Laakhaven

60

Overig Den Haag Westvlietweg

40

Ypenburg

20

17%

1% 7%

100

Binckhorst

57%

0

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

Den Haag

87.895

126.605

126.890

118

131

145

22.015

27

815

48

91

Binckhorst

11.195

36.190

35.075

15

22

22

1.305

2

655

28

nb

Forepark

9.655

21.020

21.030

9

10

13

12.555

3

4.185

62

95 89

Kerketuinen / Zichtenburg



Aantal transacties

19.310

16.295

16.230

19

22

22

1.545

4

385

58

Ypenburg

2.180

21.605

21.270

5

16

15

685

4

170

nb

nb

Laakhaven

19.810

15.575

13.740

17

8

10

195

1

195

33

nb

Westvlietweg Overig

4.140

5.110

4.345

12

15

15

1.925

4

480

nb

nb

21.605

10.805

15.200

41

38

48

3.800

9

420

43

nb



Eindhoven Het marktsentiment op de bedrijfsruimtemarkt van Eindhoven kan als gematigd positief worden bestempeld. De hightechindustrie doet het goed onder leiding van VDL en ASML en ook de productie van DAF is opgeschroefd. Er zijn tekenen van herstel, al vertalen deze zich nog niet in de o pnamecijfers. De Eindhovense bedrijfsruimtemarkt is nog erg aarzelend. De opname in 2013 blijft vooralsnog achter bij die van voorgaande jaren. Er is wel vraag, maar door de aanhoudende economische onzekerheid worden de beslissingen uitgesteld en vinden er vooral verlengingen plaats. Daarnaast speelt een verouderd aanbod de Eindhovense markt parten. Bovendien is er een tekort aan hoogwaardig logistiek vastgoed. Kandidaten wijken hierdoor uit naar omliggende gemeenten of naar de grote logistieke hotspots als Tilburg en Venlo.


2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Het aanbod lijkt zich in Eindhoven te hebben gestabiliseerd. Ten opzichte van een half jaar geleden nam het aantal te huur en te koop staande vierkante meters licht af. Daar staat echter tegenover dat het aantal objecten wel is toegenomen. Er zijn vooral kleinere objecten op de markt gekomen.


De huurprijzen zijn redelijk stabiel en er hoeft niet veel te worden weggegeven in de vorm van incentives. Opname naar gebied vanaf 100 m2 2013 H1

Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 ja-ar

65.980 m2

31.740 m2

19

> 5 jaar 6

22%

11%

23%

7%


15%

4%

100

Achtse Barrier

30% 12%

De Hurk De Kade

80

Esp

60

Kapelbeemd Park Forum

40

Rapenland, Tempel en Woenselse Heide

20

6%

Overig Eindhoven 16%

4%

0

10%

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM


Eindhoven Acht De Hurk (incl. Croy)


Opname 2013 H1 Gem. trans actiegrootte


2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Aantal transacties

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

315.150

341.110

318.965

128

125

138

18.500

23

805

43

68

126.970

116.840

91.940

4

3

3

-

-

nvt

nb

nb

47.585

53.460

51.375

36

38

36

5.510

7

785

35

66 69

Kapelbeemd

39.065

39.285

38.485

24

18

26

2.925

4

730

45

Herzenbroeken

28.490

36.860

36.860

1

1

1

-

-

nvt

nb

nb

Achtse Barrier

13.015

17.530

23.430

13

11

8

865

3

290

44

68

Park Forum/Flight forum

26.060

42.740

30.175

8

12

10

1.155

1

1.155

49

78

3.345

7.225

10.130

6

9

12

730

1

730

51

80 68

Esp

10.670

12.640

14.670

14

16

18

2.735

3

910

46

De Beuk

Rapenland, Tempel en Woenselse Heide

1.945

-

7.710

1

-

2

-

-

nvt

nb

nb

De Kade

11.110

6.585

6.625

10

7

7

1.835

1

1.835

52

68

Overig

6.885

7.950

7.560

11

10

15

2.750

3

915

39

60



Enschede Het marktsentiment in Enschede is gematigd positief. Zowel het aanbod als de opname ontwikkelt zich positief in E nschede. Hoewel de verhuur van bedrijfsruimte niet slecht verloopt, zijn er opvallend weinig transacties in het segment tot 500 m². De verhuur en verkoop van deze kleine units zijn vrijwel geheel stilgevallen. Doordat vastgoed moeilijk te financieren is, vinden er sowieso weinig kooptransacties plaats.


Gedurende de eerste zes maanden van 2013 werden vooral veel transacties in het middensegment (1.000 tot 5.000 m²) gereali seerd, waardoor halverwege 2013 al meer vierkante meters zijn opgenomen dan in heel 2012. De grootste transactie in de gemeente Enschede betrof de aankoop door Van Merksteijn Plastics van 18.000 m² bedrijfsruimte aan de Boekelosestraat. Het bedrijf nam dit bedrijfscomplex over van Solvay Chemie.

100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

De huurprijzen voor bedrijfshallen lijken zich na jaren van lichte daling te herstellen, hoewel de prijzen nog steeds onder druk staan. Voor de bijbehorende kantoorruimtes wordt echter wel minder betaald dan in 2012. Van de onderzochte gemeenten is het huurprijsniveau in Enschede overigens wel het laagst. Een andere opvallende ontwikkeling in dit kader is dat incentives op de Enschedese bedrijfsruimtemarkt gemeengoed zijn geworden.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

48.090 m2

33.670 m2

16

> 5 jaar 7

29%

20%

28%

12%


8%

1% 4%

100

Bedrijventerrein Enschede-west

4%

23% 36%

Business and Science Park De Reulver

80

De Slank

60

Josink Es Marssteden

40

Overig Enschede

20

3%

Tubantia/Rigtersbleek

0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 H1

21% Bedrijfskantoor Bron: NVM

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

212.470

194.745

182.480

104

99

101

61.175

25

2.060

42

58

Bedrijventerrein Enschede-west

40.125

41.030

45.675

21

22

24

890

2

445

43

nb

Marssteden

74.840

67.980

42.960

22

20

19

12.810

6

2.135

38

59

Enschede



Aantal transacties

De Slank

22.260

14.649

21.635

19

18

20

14.120

3

4.100

51

nb

Tubantia/Rigtersbleek

19.290

21.750

21.550

3

4

3

4.795

2

2.400

nb

nb

Business and Science Park

7.550

8.790

6.655

3

4

3

2.135

1

2.135

nb

nb

De Reulver

4.200

4.205

4.205

3

3

3

2.580

2

1.290

24

nb

Josink Es Overig

2.370

2.420

1.920

4

4

3

1.650

1

1.650

nb

nb

41.835

33.920

37.885

29

24

26

22.190

8

2.775

47

64



Haarlemmermeer Uit cijfers van NVM Business blijkt dat het aanbod in Haarlemmermeer in de eerste helft van 2013 verder is toegenomen. Desondanks ontwikkelt de opname zich positief. De grootste transactie was de verhuur aan Menlo Worldwide Logistics, dat 9.500 m² distributieruimte in gebruik nam op bedrijventerrein Schiphol Oost. De verwachting is dat de op name in 2013 op hetzelfde niveau zal uitkomen als in 2012.


Ten opzichte van de top van de markt zijn de huurprijzen (rekening houdend met incentives) met circa 10 tot 15% gedaald. De huurprijzen van bedrijfshallen lijken echter de bodem te hebben bereikt en liggen gemiddeld rond de d 45 per m² per jaar. Hierbij moet worden opgemerkt dat de huurprijzen in Schiphol-Rijk beduidend hoger liggen. De vraaghuren liggen hier op circa d 85 per m² per jaar. De verklaring hiervoor is de nabijheid van Schiphol en de hoogwaardige kwaliteit van het vastgoed.

100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Wat het structurele aanbod betreft, doet Haarlemmermeer het niet slecht. Het structurele aanbod bevindt zich vooral in het segment van 1.000 tot 5.000 m², waarbij met name objecten met een teveel aan kantoorruimte moeilijk te verhuren zijn. De markt lost dit op door enkel de hal of de kantoorruimte voor een deel te verhuren.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 ja-ar

47.470 m2

39.905 m2

18

> 5 jaar 16

17%

14%

23%

21%


2 % 6%

6%

32%

30%

Nieuw-Vennep Cruquius-Zuid

80

Hoofddorp

60

Badhoevedorp Zwanenburg (De Weeren)

40

Overig

20

Schiphol Overig Schiphol-Rijk

8% 4%

100

Airport Businesspark Lijnden 2%

10%

0

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

241.995

261.270

282.410

140

140

142

37.910

34

1.115

45

64

Schiphol-Rijk

52.145

46.250

45.340

12

10

10

860

1

860

nb

nb

Schiphol Overig (Zuid, Oost en Skypark)

35.455

23.545

25.875

9

6

6

12.075

2

6.035

nb

nb

Hoofddorp (De Hoek, Noord, Graan v Visch en President)

55.055

64.760

65.035

32

38

36

11.460

11

1.040

48

76

Haarlemmermeer



Aantal transacties

Nieuw-Vennep (Spoorzicht, Pionier en Zuid)

34.030

73.300

82.875

28

26

31

2.375

3

790

nb

nb

Airport Businesspark Lijnden

16.490

12.895

12.700

13

12

12

2.030

5

405

75

115

Zwanenburg (De Weeren) Badhoevedorp (De Schuilhoeve en Jan v Gentstraat) Cruquius-Zuid Overig

7.360

5.245

4.790

5

7

6

1.475

3

490

48

66

10.410

9.820

7.880

12

10

9

3.815

2

1.905

49

70

2.755

3.820

1.500

3

4

2

700

1

700

41

63

28.290

21.630

36.420

26

27

30

3.125

6

520

34

52



Rotterdam Het jaar 2013 is voor de Rotterdamse bedrijfsruimtemarkt aarzelend begonnen. Zo werden er duidelijk minder huur- en kooptransacties gesloten dan in dezelfde periode vorig jaar. Meer dan de helft van de transacties had betrekking op bedrijfsruimten kleiner dan 500 m². Dat het transactievolume toch nog hoog uitkwam, was te danken aan een drietal grote transacties.


Het aanbod van bedrijfsruimte in Rotterdam is de eerste zes maanden van 2013 licht gestegen. In het segment vanaf 750 meter staat halverwege 2013 circa 320.000 m² bedrijfsruimte te huur of te koop. Vergeleken met andere gemeenten met een omvangrijke bedrijfsruimtemarkt heeft Rotterdam de laagste structurele leegstand. Nog geen 10% van de bedrijfsruimten die op de markt zijn wordt langer dan 3 jaar aangeboden.

100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Net als veel andere steden kampt Rotterdam met een tekort aan moderne distributiecentra. Aan de andere kant van het spectrum vormen bedrijfsobjecten met een in verhouding groot aantal kantoormeters een moeilijk te verhuren categorie. Mede onder invloed van de crisis heeft het midden- en kleinbedrijf minder behoefte aan de (duurdere) kantoormeters, aangezien in de bedrijfshal het geld verdiend moet worden.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

28.990 m2

11.455 m2

15

> 5 jaar 7

9%

4%

18%

8%


8%

Bedrijventerrein Rotterdam Noord-West

12% 52%

80

Nieuwe Gadering

60

1% 2%

Overig Poort van Charlois

6%

Spaanse Polder en Kleinpolderplein

2% 2%

100

Hoog-Zestienhoven Hordijk-Oost / Hordijk-West

3%

40 20

Rotterdam Zuid-Oost Waalhaven gebied

12%

0

Rotterdam Noord-Oost Westelijkhavengebied Rotterdam

2007

2008

2009

2010

2011

Bedrijfskantoor

Bron: NVM

2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

299.360

357.870

355.650

168

208

218

86.830

43

1.030

56

87

Waalhaven gebied

35.530

41.585

54.130

18

23

28

10.680

4

2.670

57

90

Bedrijventerrein Rotterdam Noord-West

41.235

42.535

42.720

33

42

43

6.730

9

750

62

93 82

Rotterdam



Aantal transacties

Spaanse Polder en Kleinpolderplein

39.950

47.170

64.330

24

23

26

5.060

4

1.265

54

Mathenesse / Nieuw Mathenesse

74.110

63.385

25.635

8

10

8

-

-

nvt

nb

nb

Hordijk-Oost / Hordijk-West

20.540

20.930

23.290

6

9

11

10.780

4

2.695

45

70

Airport Rotterdam / Hoog-Zestienhoven Poort van Charlois

690

3.915

5.415

1

4

6

2.375

3

790

51

nb

1.820

9.705

13.625

4

7

8

140

1

140

nb

nb

Nieuwe Gadering

10.840

7.410

9.605

5

14

10

890

4

225

nb

nb

Westelijkhavengebied Rotterdam

36.055

77.445

75.280

13

9

9

45.000

2

22.500

nb

nb

Rotterdam Noord-Oost

11.595

15.790

13.340

23

26

22

2.035

3

680

52

80

Rotterdam Zuid-Oost

3.700

4.840

3.275

4

4

4

1.365

2

685

43

nb

23.300

23.155

24.995

29

37

43

1.770

7

255

58

89

Overig



Tilburg Na het positief afgesloten jaar 2012 zijn de verhuur en verkoop van bedrijfsruimte in Tilburg enigszins stil komen te vallen. In de eerste zes maanden van 2013 vonden 50% minder trans acties plaats dan dezelfde periode een jaar geleden. De Tilburgse bedrijfsruimtemarkt heeft te maken met een duidelijke twee deling. Op de logistieke markt gaat het goed, maar op de markt voor productie- en opslagruimten is er weinig beweging.


Er zijn weinig kopers en huurders op de markt. Men wacht kennelijk op betere tijden. Vooral kleinere objecten kwamen op de markt. Dat de opname in Tilburg toch op peil is gebleven, kan worden toegeschreven aan één transactie, namelijk de verhuur van 45.000 m² logistiek vastgoed aan DB Schenker op bedrijventerrein Vossenberg II.

100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Huurprijzen staan onder druk. Ook in het koopsegment is er door gebrek aan vraag een grote neerwaartse druk op de prijzen. De verwachting is dat de koopprijzen de komende tijd nog verder zullen dalen. De structurele leegstand zit qua volume met name in een aantal verouderde logistieke hallen. Deze objecten zijn of qua hoogte niet meer marktconform of beschikken niet over laadkuilen met ‘levelers’ of sprinklerinstallaties.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 ja-ar

82.730 m2

10.655 m2

24

> 5 jaar 6

29%

4%

30%

8%


1% 1% 3%

3% 16%

het Laar

100

Kraaiven Loven

80

Overig Tilburg

60

Spoorzone Vossenberg

40 20 0

76%

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

380.905

338.640

314.790

141

163

176

59.565

12

4.965

43

67

204.250

151.115

132.950

57

55

54

45.590

2

22.795

38

56

De Katsbogten

47.185

47.180

42.995

5

5

5

-

-

nvt

nb

nb

Loven

23.660

40.670

41.520

20

30

37

1.800

3

600

50

83

Tilburg Vossenberg



Aantal transacties

Kraaiven

48.095

28.770

31.610

16

20

28

410

1

410

nb

nb

Spoorzone

22.495

22.670

22.670

2

2

2

9.765

1

9.765

nb

nb 78

Het Laar

6.375

8.855

9.160

7

7

8

455

2

225

51

Kanaalzone

9.540

7.660

8.140

7

4

6

-

-

nvt

nb

nb

Kreitenmolen

4.070

7.715

6.800

6

9

10

-

-

nvt

nb

nb

Kempenbaan

4.100

4.100

4.100

2

2

2

-

-

nvt

nb

nb

Tradepark 58

3.735

6.320

2.325

1

4

2

-

-

nvt

nb

nb

Overig

7.405

13.585

12.525

18

25

22

1.545

3

515

nb

nb



Utrecht De gevolgen van de economische crisis zijn ook merkbaar op de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt. In oppervlakte gemeten bleef de opname in Utrecht gedurende de eerste zes maanden van 2013 achter bij de opname in dezelfde periode vorig jaar. De transacties die plaatsvonden, betroffen veelal een verplaatsing naar een goedkopere huisvesting. Daarnaast werden vaak korte(re) contracten afgesloten en werd door huurders en kopers stevig onderhandeld over de prijs. Hoewel dit niet direct uit de grafiek naar voren komt, staan de huurprijzen in Utrecht sterk onder druk. Voor de grotere bedrijfshallen wordt gemiddeld tussen de d 40 en d 45 per m² per jaar betaald. Ook de huurprijzen voor kleinere units, die doorgaans wat hoger liggen, zijn circa 20% lager dan een aantal jaren geleden.


2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

Hoewel het aantal transacties nog redelijk op peil bleef, nam het aantal te huur en te koop staande objecten verder toe. Het structurele aanbod is daarentegen niet bijzonder hoog. De verwachting is echter dat door de aanwezigheid van nogal wat incourant vastgoed het structurele aanbod de komende jaren zal groeien. Toch zijn er ook positieve ontwikkelingen. Zo verliep de verhuur op bedrijventerrein Lage Weide niet onbevredigend en konden ook op Oudenrijn de nodige vierkante meters worden weggezet.

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

49.940 m2

9.240 m2

10

> 5 jaar 2

21%

4%

19%

4%


19%

9%

100

De Wetering-Noord 4%

Kanaleneiland Lage Weide

80

Oudenrijn

60

Overvecht

40

15%

20 0 53%

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

216.600

265.575

268.170

109

114

121

17.395

24

725

51

79

Lage Weide

84.445

83.525

95.315

30

34

37

9.260

5

1.850

41

47

Kanaleneiland

31.815

52.510

53.675

6

5

6

690

1

690

30

nb

Oudenrijn

25.050

34.940

38.120

23

23

28

2.570

10

255

57

88

Utrecht



Aantal transacties

Bedrijvengebied Cartesiusweg

28.815

34.140

31.880

7

6

5

-

-

nvt

nb

nb

De Wetering-Noord

17.430

24.255

23.550

8

9

12

1.650

2

825

nb

nb

Overvecht

23.430

27.245

21.375

25

26

24

3.225

6

540

54

77

5.615

8.960

4.255

10

11

9

-

-

nvt

nb

nb

Overig



Venlo Het aanbod op de bedrijfsruimtemarkt in Venlo - de logistieke hotspot van het zuiden - bedraagt halverwege 2013 circa 155.000 m². Op het eerste gezicht lijkt dit veel, maar gerelateerd aan de totale voorraad is het aanbod laag.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 400.000

In totaal werd er in de eerste helft van 2013 circa 27.500 m² verkocht of verhuurd. De grootste transactie was de uitbreiding van JCL met 8.500 m² distributieruimte op bedrijventerrein Trade Port West. In het segment van de kleinschalige bedrijfsruimten verliep de opname moeizaam. De vraag is beperkt, het aanbod over het algemeen van mindere kwaliteit en de nieuwbouwproductie in dit segment is nagenoeg afwezig. In het algemeen heeft Venlo weinig structureel aanbod. De tussen 2007 en 2009 op risico ontwikkelde distributiecentra zijn inmiddels door de markt opgenomen. Het structurele aanbod dat er is, is veelal niet op een bedrijventerrein gelegen of betreft verouderde distributiecentra met een te lage vrije hoogte.

300.000 200.000 100.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Structureel aanbod vanaf 750 m2 2013 H1

Ook in Venlo staan de prijzen onder druk, zowel voor logistiek vastgoed als voor overige bedrijfsgebouwen. Waar in 2007 voor logistieke objecten tussen de d 50 en d 55 per m² werd betaald, beginnen de vraagprijzen nu vanaf d 45.

Naar oppervlakte


Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

29.490 m2

13.830 m2

8

> 5 jaar 3

18%

9%

31%

12%


10%

100

Venlo Trade Port 13%

Noorderpoort/De Veegtes Trade Port West

80

Fresh Park Venlo

60

50%

40 20 0

27%

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

144.805

152.545

158.590

30

30

33

31.685

8

3.960

43

66

Trade Port West

83.860

65.490

65.965

10

7

8

8.500

1

8.500

nb

nb

Venlo Trade Port

43.380

47.350

35.795

11

12

13

3.150

2

1.575

nb

nb

Venlo

Keulse barriere Noorderpoort/De Veegtes Trade Port Oost Geloërveld



Aantal transacties

-

15.755

15.755

-

1

1

-

-

nvt

nb

nb

8.915

4.490

9.520

3

3

2

4.265

2

2.135

nb

nb

-

12.015

8.790

-

1

1

-

-

nvt

nb

nb

3.260

3.260

7.730

1

1

3

-

-

nvt

nb

nb

Fresh Park Venlo

-

-

-

-

-

-

15.770

3

5.255

nb

nb

Trade Poort Noord

-

-

10.260

-

-

1

-

-

-

nb

nb

5.395

4.180

4.780

5

5

6

-

-

nvt

nb

nb

Overig



Zwolle Gedurende de eerste helft van 2013 was de opname in Zwolle in het segment vanaf 750 m² bijzonder klein. Onder de 750 m² was de markt wel in beweging. Opvallend is dat flexibiliteit steeds belangrijker wordt en er veel korte contracten worden afgesloten. Hoewel de totale opname in de eerste zes maanden van 2013 iets achterbleef bij die in dezelfde periode vorig jaar, liet het totale aanbod in Zwolle een verdere daling zien. Het structurele aanbod in Zwolle is relatief klein en bevindt zich in hoofdzaak op bedrijventerrein Marslanden.

Aanbod en opname vanaf 750 m2 m2 400.000 300.000 200.000 100.000

Ondanks de crisis weet Zwolle van zijn ligging als goede uitvalsbasis naar de noordelijke provincies te profiteren, waardoor de bedrijfsruimtemarkt in Zwolle op peil blijft. Dit vertaalt zich ook in de huurprijzen, die in Zwolle redelijk in stand blijven. Er worden bovendien weinig incentives gegeven.

0

2006

2007

2008

2009

2010

Aanbod

2011

2012

2013 H1

Opname

Bron: NVM

Van positieve invloed op de markt is ook de welwillende houding van de gemeente. Door met de ondernemers mee te denken en aanpassingen aan het vastgoed mogelijk te maken, kunnen transacties makkelijker plaatsvinden.



Aantal objecten

> 3 jaar

> 5 jaar

> 3 jaar

12.040 m2

10.045 m2

8

> 5 jaar 5

13%

11%

17%

11%


7%

7%

2% 3%

De Marslanden

100

De Vrolijkheid Hessenpoort

80

Voorst

60

Overig Zwolle

40 20

81%

0

2007

2008

2009

2010

2011


2012

2013 H1

Bedrijfshal

Bron: NVM



Opname 2013 H1

2011

2012

2013 H1

2011

2012

2013 H1

in m 2

Bedrijfshal

Bedrijfskantoor

134.250

129.580

113.845

110

110

120

12.920

21

615

43

70

De Marslanden

52.955

46.780

51.430

72

68

83

10.420

15

695

46

70

Voorst

40.900

36.965

29.805

18

14

12

905

2

455

45

71

Zwolle



Aantal transacties

De Vrolijkheid

14.250

18.765

13.455

10

13

11

425

1

425

25

nb

Westenholte

10.455

17.175

10.665

4

6

5

-

-

nvt

nb

nb

Hessenpoort

14.390

6.510

4.930

3

2

2

300

1

300

44

nb

1.295

3.385

3.565

3

7

7

870

2

435

39

nb

Overig



Begripsomschrijvingen Bedrijfsruimte

Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is voor werkzaamheden in de sectoren bouw, transport en logistiek, lichte en zware industrie, en groothandel. Gemengde kantoor- en bedrijfsgebouwen zijn meegenomen indien het bedrijfsdeel meer dan 50% van het gehele complex uitmaakt.

Opname

Verhuur- en verkooptransacties die op de vrije markt plaatsvinden. Gebruikers die in hun eigen huisvestingsbehoefte voorzien (de zogenoemde eigenbouw), worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt voor sale-and-leasebackovereenkomsten en contractverlengingen. Vanaf 2011 registreert de NVM transacties vanaf 100 m². In verband met de consistentie in de historische reeksen en vergelijking met voorgaande jaren wordt hiervoor in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden.

Aanbod

Bedrijfsruimte die direct beschikbaar is voor verhuur of verkoop. Bedrijfsruimten die in voorbereiding zijn en derhalve nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omvat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde bedrijfsruimten ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waarvan bekend is dat deze op korte termijn worden vrijgemaakt. Vanaf 2011 registreert de NVM het aanbod in gebouwen waarin minimaal 100 m² beschikbaar is. In verband met de consistentie in de historische reeksen en vergelijking met voorgaande jaren wordt hiervoor in een aantal gevallen nog de oude ondergrens van 750 m² aangehouden.

Huurprijs

De gerealiseerde kale huur per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief btw en incentives. Voor de berekening van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per vierkante meter per jaar zijn objecten meegenomen vanaf een metrage van 250 m².

Incentive

Verhuisvergoeding, inrichtingsbijdrage of (tijdelijke) korting op de huurprijs die de eigenaar bij verhuur aan de huurder verstrekt.

Aan de totstandkoming van deze publicatie is medewerking verleend door: Arcuris Bedrijfshuisvesting (Almere), Blaauwhof Makelaars (Amsterdam), Broersma Bedrijfsmakelaardij (Amsterdam), BT Makelaars (Schiphol), Colliers International (Eindhoven), Hauzer & Partners (Venlo), Klotz Bedrijfshuisvesting (Tilburg), Kroese Tempert Bedrijfsmakelaars (Zwolle), Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (Rotterdam), RéBM Makelaardij (Amersfoort), Rob Swart Bedrijfshuisvesting (Zoetermeer), RSP Makelaars (Den Bosch), Snelder Zijlstra Bedrijfs makelaars (Enschede), Van der Sande Makelaars (Breda) en Waltmann Bedrijfshuisvesting (Utrecht). De gegevens in deze rapportage zijn met de grootste zorg samengesteld. NVM Business geeft evenwel geen garanties op de volledigheid van de gegevens en accepteert geen aansprakelijkheid ten aanzien van de juistheid ervan.

Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven. Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein. Vormgeving Proof Studio, Amsterdam. Fotografie Freek van Arkel/Hollandse Hoogte. Augustus 2013 NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85


Bedrijfsruimtemarkt. Een stand van zaken in 14 gemeenten Medio 2013

Recommend Documents