Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken

Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken

Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Colofon

Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum November 2012 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties,

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek

Grafische vormgeving Arie de Zeeuw In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven,

de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus 1900 1000 BX Amsterdam

Telefoon 020 552 7474 E-mail [email protected] Website www.amsterdam.nl/wonen

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Delflandlaan 4

Postbus 9959 1006 AR Amsterdam

Telefoon 020 346 0360

W-mail [email protected]

Website www.afwc.nl

Wonen in Amsterdam 2011

Stand van zaken


4


Inhoudsopgave

Samenvatting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

13

Hoofdstuk 2 De woningvoorraad 2.1 Inleiding 2.2 Eigendom 2.3 Huursector 2.4 Eigen woning bezit 2.5 Kwaliteit 2.6 Conclusie

15 15 16 20 29 30 37

Hoofdstuk 3 De bewoners 3.1 Inleiding 3.2 Enkele demografische kenmerken 3.3 Inkomstenbronnen 3.4 Inkomen 3.5 Conclusie

39 39 39 44 46 58

Hoofdstuk 4 Woningen en bewoners 4.1 Inleiding 4.2 Relatie woningvoorraad en inkomensgroepen 4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? 4.4 Woonlasten van huurders 4.5 Woonlasten van woningeigenaren 4.6 Woningen en huishoudenskenmerken 4.7 Conclusie

59 59 60 62 65 72 74 81

Hoofdstuk 5 Woonmilieus 5.1 Inleiding 5.2 Beschrijving van de twaalf woonmilieus 5.3 Sociaal-economische differentiatie in woonmilieus 5.4 Waardering van woning en buurt 5.5 Conclusies

83 83 84 88 96 99

Bijlagen Onderzoeksverantwoording Uitleg gehanteerde begrippen Enquête Buurtindeling Amsterdam

101 107 110 119

3


4


Samenvatting

Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In april 2011 is gestart met het ‘veldwerk’ en dit heeft geresulteerd in circa 17.900 ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. Zoals ook in de vorige WiA-rapporten wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Ook wordt opnieuw ingegaan op de kenmerken van de verschillende Amsterdamse woonmilieus. Op de website van WZS staat het rapport Stadsdeelprofielen1. Het is voor de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een tabellenboek met de belangrijkste variabelen.

1 Alle publicaties van WiA 2011 zijn te vinden op http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisatiediensten/wzs/woonbeleid-onderzoek/onderzoek/wia-(wonen/

5


De woningen De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2009 met ruim 5.000 eenheden naar een aantal van 394.468 op 1 januari 2011. De bouwgolf van het eerste decennium is voorbij. De groei die in de periode 2007-2009 werd gerealiseerd, 10.000 woningen, zal niet snel weer herhaald worden. Het percentage eigen woningen is ten opzichte van 2009 gestegen naar 30,2% (119.100 woningen). Een toename van ruim 7.000 eigen woningen in twee jaar tijd. Ook het aantal en het percentage particuliere huurwoningen (88.900 woningen, 22,6%) ligt in 2011 hoger dan in voorgaande jaren. Deze verandering in de langjarige trend heeft te maken met het gegeven dat eigen woningen door de afwachtende huizenmarkt al dan niet tijdelijk verhuurd worden. Het corporatiebezit kwam in 2009 voor het eerst onder de 50% en ligt in 2011 op 47,2% (186.500). Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 545 daalde in de periode 2005-2011 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m € 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. De gemiddelde kale huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2011 bedraagt € 468, dat is € 42 hoger dan in 2009. Bij de corporatiewoningen is het gemiddelde € 413, bij particuliere huurwoningen € 596. De huren in de particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en globaal de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de markt bepaalde, hoge WOZ-waarden. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2011 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets kleiner geworden. Opvallend is dat de door bewoners geschatte waarde van hun eigen woningen (koopsector) stabiliseerde (in Centrum en West zelfs licht gestegen van 2009 naar 2011), terwijl de WOZ-waarde inmiddels gemiddeld 20.000 euro lager ligt. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ is het verschil tussen WOZ-waarde en zelf geschatte prijzen minder groot. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs grote woningen wat goedkoper per vierkante meter. In de particuliere huursector wordt over de hele linie ca. € 10 per vierkante meter gerekend. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatie woningen.

6


Een belangrijke kwaliteitindicator is het rapportcijfer dat bewoners zelf voor hun woning geven. Het aantal vierkante meters is een sterkste indicator voor dat rapportcijfer. Zo wordt in de corporatiesector voor een woning van minder dan 50 m² als rapportcijfer een 6,5 gegeven en voor de allergrootsten bijna een 8. De oppervlaktegerelateerde waarderingslijn is in de afgelopen jaren voor de particuliere huursector opgeschoven richting de koopsector. Er is in de particuliere huursector kennelijk een kwaliteitstoename die er voor zorgt dat over de hele linie hogere rapportcijfers gegeven worden dan enkele jaren terug. Het komt vermoedelijk doordat particuliere huurwoningen gelegen zijn in buurten waar zowel de woningen als de woonomgeving aangepakt worden. Dezelfde waarderingsstijging is er in de periode 2001-2011 bij bewoners van particuliere huurwoningen namelijk ook voor hun woonomgeving. Het rapportcijfer voor de woning (alle woningen) ligt gemiddeld op 7,5. Dat wijkt niet af van 2009. De stijgende trend van de voorgaande jaren is voorbij. Het cijfer voor de woonomgeving (de buurt) op ligt in 2011 op 7,3. Achter de komma is dat nog een heel kleine stijging van 0,04 punt (significant), maar ook hier heeft stijging plaatsgemaakt voor stabilisatie.

7


De bewoners Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2009 en 2011 licht gegroeid, van € 2.356 naar € 2.392 netto per maand. Die groei is echter laag in vergelijking met voorgaande jaren. Anders dan in voorgaande jaren is de groep lage inkomens (éénpersoons huishoudens < € 1.220 en meerpersoons huishoudens < € 1.730) gegroeid: met één procentpunt naar 32,5% in de twee jaar van 2009-2011. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot € 33.614 per jaar). De kleine, maar voor het beleid belangrijke inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 vertoont de kleinste verandering en maakt 12% uit van alle huishoudens. De inkomens tussen € 43.000 en 2x modaal omvatten 16% van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat heel gering is ten opzichte van vorige jaren. De stadsdelen Centrum en Zuid wisselden ten opzichte van 2009 positie in hun inkomensprofiel. Zuid telt nu het hoogste aandeel hoge inkomens (boven 1,5x modaal) en het laagste aandeel lage inkomens. Stadsdeel Zuid is het enige stadsdeel waar geen groei van het aandeel lage inkomens plaatsvond. Ook Noord en Zuidoost wisselden positie. Noord is nu het stadsdeel met het hoogste aandeel lage inkomens en ook de sterkste groei van deze groep in twee jaar tijd. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij kinderen hebben of niet, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van een gezinshuishouden met twee ouders bijna twee keer zo hoog als inkomen van een eenoudergezin. De huishoudenscompositie en het aantal mensen in het huishouden dat een inkomen heeft, werkt ook door naar het inkomensprofiel van de herkomst groepen. Zo ligt het gemiddelde inkomensniveau van groepen met een Turkse en een Marokkaanse herkomst al jarenlang op ca. 75% van het Amsterdamse gemiddelde. Bij deze groepen speelt de geringe economische vooruitgang van de zogenaamde eerste generatie een belangrijke rol in combinatie met het lage percentage tweeverdieners. Overigens is de groep met een Marokkaanse herkomst wel de enige naast autochtone Nederlanders, waar het aandeel tweeverdieners steeg, en ondanks het lage niveau steeg ook het gemiddelde inkomen de laatste twee jaar. In de periode tot 2003 werd het verschil in inkomensniveau tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant kleiner. Daarna zijn de verschillen weer geleidelijk groter geworden. Het grootste inkomenscontrast doet zich voor tussen jonge huishoudens tot en met 24 jaar (€ 1.446) en de groep van 25-34 jaar (€ 2.668). Het is een indicatie voor de snelheid waarmee jongeren carrière kunnen maken als ze de fase van studeren en eerste baantjes achter zich hebben gelaten (en in Amsterdam blijven wonen en werken). In de leeftijdsgroep 25-34 treedt de laatste jaren de sterkste inkomensgroei op, zelfs zodanig dat het inkomensniveau van de leeftijdgroep hierboven (35-44 jaar), die wat betreft de lengte van de carrière een betere potentiële inkomenspositie heeft, bijna wordt geëvenaard.

8


Woningen en huishoudens Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m € 545. Het aandeel woningen t/m € 545 slonk in de periode 2005-2011 van 67%, 63%, 60% naar 56% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam in deze periode geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting van 31,5% naar 32,5%. Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 545 en de groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Bij de andere vergelijking is de inkomensgrens € 33.614 van belang omdat door het Ministerie (in navolging van de Europese Unie) bepaald werd dat 90% van de vrij komende corporatiewoningen tot aan de huurtoeslaggrens aan deze inkomens moet worden toegewezen. Het aandeel inkomens t/m € 33.614 daalde in de periode 2005-2011 geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in 2011. Het aandeel huurwoningen t/m € 643 (overgang van huurtoeslag naar vrije sector), aangevuld met betaalbare eigen woningen (tot € 151.400) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2011: 74%, 69%, 67% en 63% (249.400 woningen) in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De genoemde richtlijn over huurwoningen tot € 643 voor inkomens tot € 33.614 heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met ‘scheef huren’. Als deze definitie wordt doorgetrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 23,6% van de huurders scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%). Overigens valt een groot deel (10,5% van 23,6%) van de scheefheid in de inkomenscategorie € 33.614 - € 43.000, de inkomensgroep waarvan bekend is dat ze moeilijk kunnen doorstromen. Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de betaalbare voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Het middensegment (huur € 643 - 1.039 en koop € 151.400 - 261.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 86% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.000. De scheefheid in de corporatiesector verschilt niet veel per stadsdeel, die ligt alleen in stadsdeel Centrum iets hoger (25%). Als de scheefheid voor alle huurwoningen wordt berekend dan springt vooral stadsdeel Zuid eruit. De goedkope particuliere huurwoningen (door kwaliteitspunten begrensd) worden daar kennelijk vaak bewoond door huishoudens met een relatief hoog inkomen. De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op 25%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en met name voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van ca. 40% teruggebracht richting een kwart van het inkomen. Lage inkomens blijven

9


echter, ook na aftrek van huurtoeslag, gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan huur betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven € 43.000 ligt de huurquote namelijk gemiddeld bij 20%. Daarnaast moet bedacht worden dat bij een gelijke huurquote, voor een huishouden met een laag inkomen een veel geringer inkomen overblijft na aftrek van (gesubsidieerde) huur, dan bij een middeninkomen of hoger inkomen. Woonlasten van kopers zijn moeilijk vergelijkbaar met die van huurders. Eigenaren hebben te maken met onderhoudskosten en hogere lokale lasten. De hypotheek van eigenaren is daarom niet zonder meer vergelijkbaar met het huurbedrag dat huurders maandelijks betalen. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 23% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van belastingteruggave). Het aantal lage inkomens met relatief hoge hypotheeklasten is echter gering. Bij inkomens boven € 43.000 betaalt meer dan de helft minder dan 25% van het inkomen aan de hypotheek. In de enquête geeft 8% aan helemaal geen hypotheek te hebben. Waarschijnlijk ligt dit aandeel hoger omdat een deel van de respondenten dat geen antwoord geeft op de hypotheekvraag ook hypotheekvrij is. Het eigen woningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij dat van andere groepen bewoners in Amsterdam. Met name de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep wijkt het eigen woningbezit niet meer af van dat bij Surinamers/Antillianen. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 14% in een eigen woning en 77% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 28% in een eigen woning en 48% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie dus op de autochtonen. Vooral grote huishoudens met een laag inkomen ‘wonen klein’. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 43% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > € 2.070) van deze omvang woont 76% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben (51%). Toch moet 40% van de huishoudens in deze leeftijdsgroep een trap op om de etage te bereiken of naar een ander vertrek te gaan binnen het huis: 9% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning dan ook niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen. Dit zou zelfs voor 60% van de woningvoorraad gelden als de vraag wordt voorgelegd aan alle huishoudens, ongeacht hun leeftijd.

10


Verschillen tussen eigendomsectoren Vanaf 2005 is de afstand van het gemiddelde inkomen in de koopsector ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde geleidelijk afgenomen. Die trend is in 2011 gestopt. De dalende trend in voorgaande jaren werd in verband gebracht met de veranderende samenstelling van de koopsector, waar door verkoop van huurwoningen een segment van betaalbare eigen woningen ontstond (met toegankelijkheid voor middeninkomens). Kennelijk speelt dit in 2011 minder. Opvallend is dat het inkomenscijfer in de particuliere huursector van 2009 naar 2011 vier procentpunten vooruitgang boekt (tot juist op het Amsterdams gemiddelde). Deze sprong valt samen met de eveneens sterk gestegen huurprijzen in deze sector de laatste twee jaar. De dalende inkomenstrend in de corporatiesector ten opzichte van het stedelijk gemiddelde zet door. Lag in 2001 en 2003 het indexcijfer voor deze sector nog op 80, resp. 78, om vervolgens in de metingen van 2005-2011 naar respectievelijk 72, 71, 69 en 66 te dalen. De verhouding tussen de drie woningmarktsectoren verandert in de loop van het eerste decennium geleidelijk. In de eerste jaren was sprake van inkomensnivellering, 2009 bleek een overgangsjaar te zijn met inkomensdaling in alle drie de sectoren. In 2011 blijkt de inkomensontwikkeling in de koopsector te stabiliseren, de particuliere huursector heeft een stijgende trend ontwikkeld en de corporatiesector is de enige van de drie waar de dalende inkomenstrend gebleven is.

11


Woonmilieus Deze inkomensveranderingen in de drie sectoren hebben geen gevolgen gehad voor de inkomenshiërarchie van de twaalf woonmilieus. Wel is de relatieve inkomensstijging ten opzichte van 2009 in de milieus centrum en welgesteld stedelijk in verband te brengen met de inkomenstrend in de particuliere huursector van deze milieus. Dat eigen woningen vrijwel ongeacht de plaats in de stad waar ze staan, ervaren worden als van een zeer hoge woonkwaliteit voor wat betreft de woning zelf, werd al eerder beschreven. Hoe hoog het gemiddelde waarderingscijfer is voor alle woningen in een milieu, is dus sterk afhankelijk van het aantal (hoog gewaardeerde) eigen woningen in betreffend milieu. Door de snelle stijging van de ervaren woonkwaliteit van woningen in de particuliere huursector, begint het inmiddels voor de totale woningwaardering per milieu ook uit te maken of er veel of weinig particuliere huurwoningen in het milieu te vinden zijn. Woonmilieus waar de particuliere huursector zich wat betreft de ervaren kwaliteit van de woningen onderscheidt van de corporatiesector en waar dit verschil van 2009 naar 2011 gegroeid is zijn delen van de naoorlogse woonwijken (milieu vergrijsde tuinstad) en de nieuwbouwbuurten van de jaren tachtig en negentig (milieus Amsterdamse suburb en transformatie). In deze milieus is de particuliere huursector niet groot, maar wel medebepalend voor de ervaren kwaliteit van het wonen in het gehele milieu. Echt hoge waarderingscijfers, voor zowel de woningen als de buurt, worden geboekt in de buurten ten zuiden van het Vondelpark behorend tot het milieu welgesteld stedelijk en de buurten van het dorpsmilieu. Hoog zijn ook de cijfers voor centrum (grachtengordel) en centrumrand (de rest van stadsdeel Centrum en grote delen van de negentiende eeuwse gordel). Maar voor beide gebieden geldt dat de stijging van de voorbije jaren is omgeslagen naar stabilisatie. Verbinding is het milieu dat een groot deel van de gordel ’20-’40 vertegenwoordigt. Hier vindt in korte tijd een stijging plaats naar cijfers boven 7 gemiddeld. De buurtwaardering in het milieu transitie, dat model staat voor de kwalitatief lagere delen van (overwegend) de naoorlogse stad, is in 2011 hoger dan in 2009 (rapportcijfer van 6,2 naar 6,4 ).

12


1

Inleiding

In de Beleidsovereenkomst 1994-1995 en de daarop volgende beleids overeenkomsten is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van de woningvoorraad, met name de omvang van de goedkope voorraad en de betaalbare voorraad, te monitoren. In de loop der tijd treden er veranderingen op in de afspraken. Zo werd er in 2007 in het overleg tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) besloten de ‘aanbiedingsafspraken’ als richtsnoer te nemen voor de vergelijking van inkomens en woningmarktsegmenten. Een afgesproken aantal van de per jaar vrij komende corporatiewoningen tot het vergunningsplichtige huurniveau werd ‘aangeboden’ aan de inkomensgroep tot aan de ‘ziekenfondsgrens’. Vanaf 2011 maakte een nieuwe regel van het Ministerie (in navolging van de Europese Unie) weer een volgende vergelijking wenselijk. Van de corporatiewoningen tot € 643 (huurtoeslaggrens en onderkant van de vrije sector) moet 90% worden toegewezen aan de inkomens tot € 33.614. Definities, afspraken en regels veranderen zo nu en dan, wat blijft is de behoefte om de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld te brengen in relatie tot de inkomensdifferentiatie en -ontwikkeling. Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden daarvoor toegepast op de vorige edities van Wonen in Amsterdam. In 2011 is het onderzoek voor de negende keer uitgevoerd. Vanaf 2001 werd de omvang van het onderzoek vergroot om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de buurtcombinaties. Met name op de kenmerken van de woon omgeving (leefbaarheid) is dit analyseniveau gewenst. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In april 2011 is gestart met het ‘veldwerk’ en dit heeft geresulteerd in 17.900 ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd.

13


De rapportage ‘Stand van zaken’ geeft op stedelijk niveau en op het niveau van de stadsdelen de stand van zaken van de woningvoorraad en daarin woonachtige huishoudens weer en de ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeksjaren. Gebruikelijk is het deze rapportage vooraf te laten gaan door een beknopt factsheet over de kern van het materiaal: de ontwikkeling van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. Technische problemen met de data verhinderden dat. Het factsheet wordt nu tegelijk met het rapport Stand van Zaken aangeboden. Begin 2012 is wel het factsheet ‘Leefbaarheid’ verschenen. Binnenkort volgt de hoofdrapportage van het thema Leefbaarheid. De rapportage ‘Woonwensen en verhuisgedrag’ staat voor eind van 2012 op het programma. De geschreven rapportages gaan gepaard met publicatie van het tabellenboek ‘Stadsdeelprofielen’, dat op de website van dienst WZS te vinden is. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendoms categorieën en de ontwikkeling van de huren. Het prijsniveau van eigen woningen komt aan de orde in een analyse van de WOZ-waarden en de door bewoners zelf geschatte verkoopwaarden. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt weergegeven door de meningen van bewoners: de rapportcijfers die de bewoners zelf aan hun woning geven. Het onderscheid tussen eigen woningen, particuliere huur en corporatie huur is hierbij van belang. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens beschreven naar samen stelling op onder meer de kenmerken leeftijd en huishoudenstype. Het inkomensniveau is echter de centrale invalshoek omdat het de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt beschrijft. In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Centraal staat de verdeling van inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten. Dat mondt uit in een bespreking van de woonlasten. Voor huurders wordt gekeken naar de huur ten opzichte van het inkomen, voor woningeigenaren naar de hypotheeklasten ten opzichte van het inkomen. Een andere invalshoek is de te kijken naar de omvang van het huishouden ten opzichte van de oppervlakte van de woning. Is er een relatie tussen krap of ruim wonen en het inkomensniveau? Ook de geschiktheid van woningen voor de latere levensfase komt in dit hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk 5 worden de waarderingscijfers over de woningen en de woonomgeving tegen het licht van twaalf Amsterdamse woonmilieus gehouden. Die waardering vertoont parallellen met de sociaaleconomische profielen van de woonmilieus en met de eigendomsverhouding binnen en tussen de woonmilieus. In de bijlagen zijn opgenomen: de onderzoeksverantwoording, een overzicht van definities en gehanteerde begrippen en de vragenlijst zoals die april 2011 is verstuurd naar de Amsterdamse huishoudens die in de steekproef vielen.

14


2

De woningvoorraad

2.1 Inleiding Op 1 januari 2011 telde Amsterdam 394.468 zelfstandige woningen, dat is een toename ten opzichte van 2009 met ruim 5.000 woningen. Die groei is gering ten opzichte van de twee jaar daarvoor (2007-2009), toen de woningvoorraad met 10.000 woningen groeide. In de twee laatste decennia waren de jaren 2007 en 2008 dan ook beide topjaren voor de uitbreiding van de woningvoorraad. Aan de jaren 2009 en 2010 is te zien dat de bouwgolf van het eerste decennium van de 21ste eeuw voorbij is, en 2011 behoort inmiddels tot de magere jaren.

Jaarlijkse groei

Totaal aantal woningen

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

330.000 2005

0 2004

340.000

2003

1.000

2002

350.000

2001

2.000

2000

360.000

1999

3.000

1998

370.000

1997

4.000

1996

380.000

1995

5.000

1994

390.000

1993

6.000

1992

400.000

1991

7.000

1990

Jaarlijkse groei

Figuur 2.1: Groei van de woningvoorraad

Omvang woningvoorraad

Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen

15


In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling van de aantals verhoudingen in de woningvoorraad, de trend in de drie eigendomscategorieën. Daarna wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huursector als in de corporatiesector en vervolgens naar de prijzen van eigen woningen. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteitskenmerken zoals bouwjaar en oppervlakte (aantal kamers) zijn van belang omdat ze bepalend zijn voor welke huishoudenstypen de betreffende woningen (kunnen) bewonen. De waardering van de woning in de vorm van een rapportcijfer is misschien wel de beste manier om kwaliteit in beeld te brengen. Die waardering heeft sterk te maken met oppervlakte (hoe groter, hoe hoger de waardering), maar er zijn ook markante verschillen tussen de drie sectoren. Een beperkt aantal kenmerken in dit hoofdstuk wordt ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. Meer informatie op stadsdeelniveau is te vinden in de rapportage WiA 2011: Stadsdeelprofielen . Hierin staan alle kenmerken van de woningvoorraad, uiteraard per stadsdeel, maar vaak ook per buurtcombinatie, in tabellen weergegeven.

2.2 Eigendom Vanaf de tweede helft van de jaren negentig vindt een duidelijke verschuiving plaats in de eigendomsverdeling van de Amsterdamse woningvoorraad. In 2011 is het eigen woningbezit (de koopsector) boven de 30% uitgekomen: 30,2%, zo blijkt uit ‘Wonen in Amsterdam 2011’. Met ruim 119.000 zijn er in 2011 bijna 7.000 eigen woningen meer dan in 2009. Over de periode van de voorbije decennia gaat de procentuele toename van de koopsector gepaard met een daling van het aandeel woningen in de beide huursectoren. In 2011 is het aandeel corporatiewoningen verder gedaald naar 47,2%, terwijl in 2009 de corporatiesector voor het eerst minder dan de helft van de woningvoorraad omvatte (49,4%). In 2011 is het aantal corporatiewoningen bijna 6.000 kleiner dan in 2009. Het aandeel particuliere huurwoningen ligt in 2011 echter iets hoger dan in de jaren 2005, 2007 en 2009: 22,6%. In aantallen is de particuliere huursector ruim 4.000 eenheden groter dan in 2009. Door de woningmarktcrisis kunnen eigen woningen minder makkelijk verkocht worden: dat leidt tot een, al dan niet tijdelijke, verhuur van betreffende woningen.

16


Figuur 2.2: Woningvoorraad naar eigendom 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Eigen woning

Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Figuur 2.3: Woningvoorraad naar eigendom 2001

2003

2005

2007

2009

2011

72.000

80.000

89.800

102.500

112.250

119.100

206.000

206.000

202.500

192.100

192.240

186.500

93.000

89.000

83.800

84.700

84.740

88.900

371.000

375.000

376.100

379.300

389.230

394.500

Aantallen Eigen woningen Corporatiewoningen Particuliere huur Percentages Eigen woningen

19,4 %

21,3 %

23,9 %

27,0 %

28,9 %

30,2 %

Corporatiewoningen

55,5 %

54,9 %

53,8 %

50,6 %

49,4 %

47,2 %

Particuliere huur

25,1 %

23,7 %

22,3 %

22,3 %

21,8 %

22,6 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

17


De toename van de koopsector is in alle stadsdelen terug te vinden (figuur 2.4), behalve in stadsdeel Centrum, daar ligt het aandeel eigen woningbezit in 2011 lager dan in 2009. Het gedaalde aandeel corporatiewoningen doet zich in alle stadsdelen voor, het licht hogere aandeel particuliere huurwoningen in 2011 is te zien in alle stadsdelen, behalve in West en Zuid. In beide stadsdelen zet de trend van de voorbije jaren zich voort. Vermoedelijk weegt daar de geleidelijke omzetting van particuliere huurwoningen naar eigen woningen (met op de achtergrond het splitsingsbeleid) op tegen de eerder besproken factoren die de particuliere huursector voor de stad als geheel deden groeien. Figuur 2.4: Verdeling eigendomssectoren naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Centrum

West

Eigen woningen

Oost

Noord

Nieuw-West Zuidoost

Corporatiewoningen

Zuid

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

0%

Amsterdam

Particuliere huurwoningen

Figuur 2.5 laat zien dat er tussen en binnen stadsdelen een aanzienlijke ruimtelijke differentiatie bestaat in de verdeling naar woningmarktsectoren. De sterke dominantie van de corporatiesector in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw West vertaalt zich in deze kaart naar een groot aantal buurtcombinaties waar de corporatiesector beeldbepalend is. Buurtcombinaties zijn in deze kaart de kleur gegeven van de sector die in percentage de andere overstijgt en daarbij meer dan 40% haalt. Gebieden waar geen van de sectoren de 40% haalt, kan men gemengd noemen. Zo is bijvoorbeeld in de Jordaan (stadsdeel Centrum) de corporatiesector wel het grootst (38%) ten opzichte van particuliere huur (33%) en eigenaar bewoning (29%), maar met wat minder oog voor de precieze percentages kan men ook zeggen dat de drie sectoren de woningvoorraad in ongeveer drie gelijke delen verdelen. Vergelijkbare menging is te vinden in de buurtcombinaties Nieuwmarkt/Lastage, Helmersbuurt, Nieuwe Pijp, Weesperzijde, Schinkelbuurt en Buitenveldert Oost.

18


In Zuidoost vallen Nellestein en Kantershof/Geerdinkhof op als gebieden met een sterke koopsector. In Noord zijn het de landelijke gebieden van Waterland en de Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk die zich als gebieden met een sterke koopsector op de kaart laten zien. In Nieuw West verschijnen Nieuw Sloten, De Aker en de landelijke Osdorperweg richting Halfweg op de kaart als gebieden met meer dan 40% eigen woningen, net zoals Erasmuspark, een recente stedelijke vernieuwingsbuurt. In een aantal buurtcombinaties rondom de Kostverlorenvaart, behorend tot de stadsdelen West, Zuid en Nieuw West is de particuliere huursector het grootst. Ook in het oudste deel van stadsdeel Centrum (Burgwallen) en het aaneengesloten gebied van Museumkwartier, Weteringschans en Oude Pijp is de particuliere huursector het sterkst vertegen woordigd. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn het meest gemengd. Beide stadsdelen bevatten gebieden waar ofwel particuliere huur, of corporatiehuur of eigen woningen dominant zijn. Deze twee stadsdelen tellen bovendien vijf van de hierboven genoemde zeven buurtcombinaties waar geen van de sectoren boven de 40% uitkomt.

Figuur 2.5: Sectorale verdeling per buurtcombinatie

Geen sector > 40% > 40% particuliere huurwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% eigen woningen Zie bijlage 4 voor een overzicht van de Amsterdamse gebiedsindeling.

19


2.3 Huursector Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van ‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraadplus’. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) ‘aanbiedingsafspraken’ geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot € 555, kale huur € 545 (prijspeil eerste helft 2011) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig ‘goedkope huur’ genoemd (< € 412). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. ‘Betaalbare huur’ is het segment tussen € 412 en € 643. Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op € 545 een subcategorie gevormd. Boven de € 643 begint de vrije sector huur, huren boven de € 1.039 worden aangeduid met ‘dure huur’.

Het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad is kleiner geworden: in de opeenvolgende tweejaarlijkse meetpunten vanaf 2005, van 76% naar 73%, 71% en uiteindelijk iets minder dan 70% in 2011. Dit is het gevolg van de verkoop en sloop van huurwoningen maar ook van de grote hoeveelheid nieuwe eigen woningen die bijgebouwd zijn. Bij nieuwbouw ligt immers de nadruk op eigen woningen.

Figuur 2.6: Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen

Goedkope huur Betaalbare huur

t/m € 412 € 412 t/m € 545

2005

2007

2009

2011

173.800

157.250

145.450

130.300

78.300

82.000

89.500

89.600

€ 545 t/m € 643

16.300

16.350

18.300

21.950

Middeldure huur

€ 643 t/m € 1.039

14.300

16.000

17.350

23.250

Dure huur

vanaf € 1.039

Totale huur

Goedkope huur

3.700

5.200

6.350

10.300

286.400

276.800

276.950

275.400

t/m € 412

46,2 %

41,5 %

37,4 %

33,0 %

€ 412 t/m € 545

20,8 %

21,6 %

23,0 %

22,7 %

€ 545 t/m € 643

4,3 %

4,3 %

4,7 %

5,6 %

Middeldure huur

€ 643 t/m € 1.039

3,8 %

4,2 %

4,5 %

5,9 %

Dure huur

vanaf € 1.039

1,0 %

1,4 %

1,6 %

2,6 %

Totale huur

76,1 %

73,0 %

71,2 %

69,8 %

Betaalbare huur

De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2011 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen (zie hoofdstuk 4) moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m € 545 en t/m € 643. Voor elke woning t/m € 643 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven € 545 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend.

20


Figuur 2.7: Verdeling naar huur- en koopklassen in procenten 0%

10%

Dure koop

2005 2007 2009 2011

Dure huur

2005 2007 2009 2011

Middeldure koop

2005 2007 2009 2011

11 11 11 13

Middeldure huur

2005 2007 2009 2011

4 4 5 6

Betaalbare koop

2005 2007 2009 2011

2 2 2 2

Betaalbare huur

2005 2007 2009 2011

25 26 28 28

Goedkope huur

2005 2007 2009 2011

46 42 37 33

20%

30%

40%

50%

11 15 16 15 1 1 2 3

2005

2007

2009

2011

Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 545 daalde in de periode 2005-2011 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m € 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld (dus met een huur boven € 643) is in de jaren 2005-2011 geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 8,5%. De grootste groei is die van de koopsector, van 24% naar 30% in deze periode. De prijsgrenzen (figuur 2.7) tussen betaalbare, middeldure en dure koopsector werden in 2011 niet veranderd ten opzichte van 2009: € 151.400 en € 261.000.

21


Aandeel goedkope huurwoningen per stadsdeel Figuur 2.8 laat de verdeling van de huurvoorraad zien over de stadsdelen. In alle stadsdelen is een afname van het aandeel goedkope huurwoningen te zien ten opzichte van 2007 en 2009. In de stadsdelen Centrum, West en Oost bedraagt de afname rond de elf procentpunten sinds 2007. De verkoop van huurwoningen en huurharmonisatie hebben hier sterk aan bijgedragen. In Zuid, Nieuw West en Noord is de afname beperkter, 7 à 8 procentpunten in vier jaar tijd. In Zuidoost is de afname het geringst, 5 procentpunten.

Figuur 2.8: Verdeling huurprijssegmenten naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Centrum

West

Goedkope huur

22

Oost

Noord

Huur € 412-545

Nieuw-West Zuidoost Huur € 545-653

Zuid

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

2011

2009

2007

0%

Amsterdam Huur > € 653


Huren naar eigendomscategorieën In mei 2011 lag de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op € 468 (figuur 2.9). Dit is € 42 hoger dan in 2009. De gemiddelde huur van corporatiewoningen bedroeg € 413, die van particuliere huurwoningen € 596. In 2011 liggen de huren van corporatiewoningen 7,2% hoger dan in 2009; de huren van particuliere huurwoningen liggen 15,2% hoger dan in 2009. Deze stijging is ruim boven het gemiddelde stijgingspercentage voor de langjarige periode 1997-2011 (11,6%). Een mix van veranderingen gaat schuil achter deze gemiddelde huurstijging. Het optrekken van de huren bij zittende bewoners en bij mutaties zal in de particuliere huursector sterk bijdragen aan de stijging van de gemiddelde bedragen. Maar ook speelt mee dat de samenstelling van zowel de corporatie sector als de particuliere huursector verandert door verkoop van woningen, door sloop en door nieuwbouw. Bij de bouw gaat het vaak om duurdere huurwoningen, bij sloop vaak om goedkope huurwoningen.

Figuur 2.9: Gemiddelde (kale) huurprijs naar huursector 1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

€ 650 € 600 € 550 € 500 € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 Corporatiehuur

Particuliere huur

Alle huurwoningen

23


Het verschil tussen de gemiddelde huur van particuliere huurwoningen en die van corporatiewoningen wordt steeds groter. Was het verschil in 1997 nog slechts € 37, in 2011 is het opgelopen tot € 183.Voor een deel is dit verklaarbaar doordat er meer particuliere huurwoningen boven de 142-puntengrens vallen. Boven deze grens zijn verhuurders vrij te vragen wat ze willen. Deze duurdere woningen beïnvloeden dan ook het gemiddelde. In geen enkel stadsdeel is de gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen lager dan de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen (zie figuur 2.10). Dat het gemiddelde huurprijsverschil tussen corporatiesector en particuliere huur nog beneden de € 200 blijft, is te danken aan de stadsdelen West en Noord waar het gemiddelde huurprijsverschil tussen beide sectoren net boven de € 100 ligt. In de overige stadsdelen is dit verschil meer dan € 200, met als hoogste in stadsdeel Nieuw West. Gemiddeld is het verschil daar € 254. Dat de particuliere huursector daar maar klein is, is te zien aan het feit dat het gemiddelde van alle huren in dit stadsdeel niet ver afligt van de gemiddelde huur in de corporatiesector. Dat beeld is ook te zien in Zuidoost en Oost. In Centrum en Zuid ligt het gemiddelde huurniveau precies tussen dat van de beide huursectoren. In deze stadsdelen zijn beide sectoren in omvang dan ook vergelijkbaar.

Figuur 2.10: Gemiddelde kale huren per stadsdeel naar huursector € 700 € 650 € 600 € 550 € 500 € 450 € 400 € 350 € 300 € 250 € 200 West

Noord

Corporatiehuur

24

Oost

Zuidoost Nieuw-West Centrum Particuliere huur

Zuid

Amsterdam Totale huur


In de stadsdelen met woningen van recentere bouwperiodes zijn de particuliere huurwoningen gemiddeld flink duurder dan de corporatiewoningen. Dit is bijvoorbeeld te zien in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw West. De gemiddelde kale huur voor een particuliere huurwoning ligt daar in 2011 op respectievelijk € 668 en € 679. Ter vergelijking, in stadsdeel West, met vooral vooroorlogs bezit, ligt de gemiddelde prijs van een particuliere huurwoning op € 481. Corporatie woningen komen in West uit op gemiddeld € 444. Belangrijkste verklaring hiervoor is dat een vrij groot gedeelte van de huurwoningen in dit stadsdeel klein is: het woningwaarderingsstelsel, waarin oppervlakte van de woning een belangrijke rol speelt, tempert hier de huren. De figuren 2.11 en 2.12 geven de ruimtelijke detaillering. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in de gebieden Burgwallen Oude en Nieuwe Zijde in stadsdeel Centrum de particuliere huursector meer dan de helft van de woningvoorraad omvat. Toch is het de Grachtengordel waar een hoger aandeel huren boven € 545 voorkomt, ondanks dat de particuliere huursector hier minder sterk vertegenwoordigd is (rond 40%). In het Museumkwartier en de Apollobuurt is er wel een sterke samenhang tussen een hoog aandeel particuliere huursector en een hoog percentage woningen boven de € 545.

Figuur 2.11: Aandeel particuliere huur per buurtcombinatie

Figuur 2.12: Aandeel huren boven € 545 per buurtcombinatie

% Particuliere huur > 50%

> 45%

40 - 50%

30 - 45

30 - 40%

20 - 30

20 - 30%

< 20%

< 20%

25


In figuur 2.13 wordt een beeld gegeven van de spreiding van de huren bij de twee huursectoren. Beide huursectoren hebben hun zwaartepunt bij huren tussen € 250 en € 550, maar de corporatiesector overtreft in deze prijsklassen in omvang de particuliere huursector. Boven de € 600 overtreft de particuliere huursector de corporatiesector, maar het gaat dan al om lage percentages. 13,6% Van de huursector heeft een huur hoger dan € 600, waarvan de particuliere huursector 10,4% voor zijn rekening neemt. De sterke dominantie van de particuliere huursector in dit duurdere segment (ten opzichte van de corporatiesector) is de oorzaak van het aanzienlijke verschil in gemiddeld huurniveau tussen beide sectoren.

Figuur 2.13: Verdeling naar huurprijssegment van particuliere huur en corporatiehuur 0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

> €1.200 1.150 - 1.200 1.100 - 1.150 1.050 - 1.100 1.000 - 1.050 950 - 1.000 900 -

950

850 -

900

800 -

850

750 -

800

700 -

750

650 -

700

600 -

650

550 -

600

500 -

550

450 -

500

400 -

450

350 -

400

300 -

350

250 -

300

200 -

250

150 -

200

< €150 Corporatiewoning

Particuliere huur

Toelichting: De totale huursector (100% in deze grafiek) bestaat voor 69,8% uit corporatiewoningen en 30,2% uit particuliere huur.

In figuur 2.14 wordt de woningvoorraad gepresenteerd naar huurklassen per huursector en per stadsdeel. Stadsdeel West heeft zowel de grootste goedkope corporatievoorraad (tot € 412) als de grootste goedkope particuliere huurwoningenvoorraad (samen 45%). Oost, Noord, Zuidoost en Nieuw West hebben een aanzienlijk aandeel goedkope corporatiewoningen (23-30%), maar goedkope particuliere huurwoningen zijn daar schaars.

26


Figuur 2.14: Huurklassen per huursector en per stadsdeel

Centrum

West

Oost

Noord

Nieuw-West

Zuidoost

Zuid

Amsterdam totaal

Corporatiewoningen t/m € 412

Particuliere huurwoningen t/m € 412

Corporatiewoningen vanaf € 412 t/m € 545

Particuliere huurwoningen vanaf € 412 t/m € 545

Corporatiewoningen vanaf € 545 t/m € 653

Particuliere huurwoningen vanaf € 545 t/m € 653

Corporatiewoningen vanaf € 653

Particuliere huurwoningen vanaf € 653

Eigen woningen

Het grootste aandeel betaalbare huurwoningen (€ 412-653) is te vinden in stadsdeel Zuidoost, waar 42% van de woningen in deze categorie valt. In stadsdeel Noord is dat vergelijkbaar: 39%. In Nieuw West en Oost ligt dit aandeel bij 30% en in Zuid, West en Centrum iets boven de 20%. Het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de € 653 is te vinden in de stadsdelen Centrum (11,7%) en Zuid (12,3%). WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de lokale prijzen van eigen woningen. Al jaren is de gewildheid van het centrale en het zuidelijke gedeelte van Amsterdam het grootst en daardoor zijn de koopprijzen en WOZwaarden het hoogst in de stadsdelen Zuid en Centrum. In de stadsdelen buiten de ring A10 en ten noorden van het IJ zijn de prijzen van eigen woningen lager en liggen de WOZ-waarden - van eigen woningen en dus ook van huurwoningen - lager. In de huursector wordt de huurprijs echter bepaald door het aantal kwaliteitspunten.Tot en met 142 punten kan de huur maximaal € 643 (kale huur, juli 2011) bedragen, boven dat puntenaantal geldt de vrije markt. Omdat de oppervlakte van de woning meeweegt in de kwaliteitspuntentelling hebben veel van de oudere en kleinere woningen in de centralere delen van de stad lage huren en de grotere woningen van de naoorlogse bouwperiodes gemiddeld hogere huren2. 2 Vanaf oktober 2011 is de invloed van oppervlak geringer door de invoering van energiepunten en schaarstepunten (Donner), dat zal dus de analyse van het volgende onderzoek Wonen in Amsterdam beïnvloeden.

27


De confrontatie van marktgerelateerde WOZ-waarden en overwegend oppervlakte gerelateerde kwaliteitspunten leidt ertoe dat de huren in de centrale delen van de stad laag zijn ten opzichte van de WOZ-waarden en in de meer aan de rand gelegen delen van de stad juist hoog ten opzichte van de WOZ-waarden. Figuur 2.15 vat dit samen in een verhoudingsgetal. Zo is in 2011 de gemiddelde huur in de corporatiesector € 413, bij een gemiddelde WOZ-waarde van ruim € 192.000. Het verhoudingsgetal dat hierbij hoort is (413/192.000)*1.000=2,1. Voor de particuliere huursector is dat 2,2, bij een gemiddelde huur van € 596 en een gemiddelde WOZ-waarde van bijna € 268.000. Dat het verhoudingsgetal in de particuliere huursector in 2011 hoger ligt dan in de corporatiesector, terwijl in 2009 de verhouding nog andersom lag, is een indicatie voor de snellere huurprijsstijging in de particuliere huursector. Het verschil tussen de stadsdelen met lage en hoge verhoudingsgetallen is in de jaren 2009-2011 (voorafgaand aan de introductie van de schaarste-punten ofwel Donner-punten, per oktober 2011) in beide huursectoren iets kleiner geworden. In Zuidoost zijn de gemiddelde huurbedragen voor zowel de particuliere huursector als de corporatiesector het hoogst. De stijging van het gemiddelde in de particuliere huursector is daar echter iets geringer dan de stijging in stadsdeel Zuid met het laagste verhoudingsgetal. Zo is de stijging van het verhoudingsgetal in de corporatiesector in Zuidoost ook kleiner dan de stijging in stadsdeel Centrum waar het getal voor de corporatiesector het laagst is.

Figuur 2.15: Relatie tussen huurprijs en WOZ-waarde per huursector en stadsdeel In deze grafiek is per huursector en stadsdeel weegegeven: de gemiddelde maandhuur gedeeld door gemiddelde Woz-waarde, vermenigvuldigd met 1.000. 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Zuid

28

Centrum

West

Oost

Noord

Nieuw-West Zuidoost

Partiuliere huur 2009

Corporatiehuur 2009


Corporatiehuur 2011

Amsterdam


2.4 Eigen woning bezit In 2011 is het eigen woningbezit in Amsterdam gegroeid tot ruim 30%. Er zijn nu 119.100 eigen woningen in Amsterdam, bijna 7.000 meer dan in 2009. Aan de huizenbezitters is in de enquête Wonen in Amsterdam gevraagd een schatting te maken van de huidige marktwaarde van hun woning. In figuur 2.16 staan de gemiddelde geschatte marktwaardes per stadsdeel. Er is een vergelijking gemaakt met de gemiddelde WOZ-waarden van het voorafgaande jaar. Opvallend is dat de WOZ-waarden tussen 2008 en 2010 met bijna € 20.000 gedaald zijn, terwijl de gemiddelde geschatte marktwaarde van eigen woningen niet veranderde, deze bleef stabiel op € 368.000. Het is gebruikelijk dat de geschatte marktwaarde gemiddeld hoger ligt dan de WOZ-waarde. In 2005 waren, door een snel stijgende prijstrend in de koopmarkt, de verwachtingen bij eigenaar bewoners hoog gespannen. In dat jaar lag in de voormalige stadsdelen De Baarsjes en Bos en Lommer de geschatte woningwaarde 35%, respectievelijk 25% boven de WOZ-waarde. In 2009 was het verschil tussen WOZ-waarde en geschatte marktwaarde vrij bescheiden als gevolg van een recent aangebrachte positieve bijstelling van de WOZ-waarden. In 2011 zijn de verschillen met name groot in de centrale stadsdelen Centrum (18%), West (16%), Zuid (12%) en Oost (11%). In de andere stadsdelen liggen de verschillen tussen WOZ-waarden en geschatte marktprijs lager dan 7%. Dat de prijsverwachtingen in de centrale stadsdelen hoger zijn dan in de stadsdelen die overwegend de bouwperiodes van na de Tweede Wereldoorlog omvatten, correspondeert met het al langer bestaande ruimtelijke verschil in marktdruk of gewildheid van beide delen van Amsterdam. Opvallend is dat in de stadsdelen Centrum en West, ondanks de crisisverschijnselen die de koopmarkt al weer enkele jaren treft, de geschatte marktwaarde in 2011 nog hoger ligt dan in 2009.

Figuur 2.16: Gemiddelde geschatte marktwaarde van eigen woningen en gemiddelde WOZ-waarde in het voorafgaande jaar, € 500.000

€ 400.000

€ 300.000

€ 200.000

€ 100.000

€0 Centrum

Zuid

Oost

West

Noord

Nieuw-West Zuidoost

WOZ-waarde 2008

Geschatte waarde 2009

WOZ-waarde 2010

Geschatte waarde 2011

Amsterdam

29


2.5 Kwaliteit De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor 13% uit eengezins- en voor 87% uit meergezinswoningen. Het bouwprogramma verandert daar niet veel aan. In de woningen van recente bouwjaren treft men globaal 20% eengezinswoningen. Van de particuliere huurwoningen is 94% een appartement; van de eigen woningen is dat 76%. Corporatiewoningen zijn voor ruim 90% appartementen. Vooral in de tuindorpen in Noord, in Watergraafsmeer (Betondorp en Amsteldorp) en in enclaves binnen stadsdeel Nieuw West zijn kleine corporatieeengezinswoningen te vinden.

Figuur 2.17: Woningvoorraad naar eigendomssector en woningtype 0%

10%

Amsterdam totaal

1322

Particuliere huur

6 39

Corporatiehuur

1012

Eigen woning

2426

20%

Eengezinswoning

30%

40%

50%

22

60% 1887

70% 6

26 17

90 12

76 4

90%

23

94 35 20

80%

8 9

28 25

100% 9

3

9

5 6 16

Meergezinswoning

Eengezinswoningen zijn van buiten af zonder trappen bereikbaar en de vertrekken liggen meestal op verschillende verdiepingen. Toch zijn er nog meer woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en over meer etages verdeeld. Gedacht moet worden aan moderne maisonnettes in de hoogbouw, met een lift bereikbaar. Daarom ligt het aandeel woningen dat op deze manier bereikbaar en toegankelijk is, met 17% hoger dan het aandeel eengezinswoningen (zie figuur 2.18). Bijna vier van de tien woningen (39%) is alleen via een trap bereikbaar, maar intern zijn de vertrekken op één verdieping. Dat is de typerende omschrijving van de toegankelijkheid van de oudere portieketageflats (niet begane grond). De moderne variant bestaat uit woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en waarvan de kamers op dezelfde verdieping liggen. Behoudens enkele bungalows zijn dit moderne etageflats voorzien van een centrale lift. 19% Van de woningen is alleen via de trap bereikbaar en heeft intern ook nog eens de vertrekken verspreid over meer etages.

30


Figuur 2.18: Woningvoorraad naar bereikbaarheid en toegankelijkheid

19

25

Trappen naar de woning

Trappen binnen de woning

Niet

Niet

Niet

Wel

Wel

Niet

Wel

Wel

17 39

Door sloop en nieuwbouw en door verkoop veranderen de aantallen woningen per bouwperiode en sector. Was in 2005 het aandeel woningen in de bouwperiode vanaf 2000 nog slechts 3% nu is dat reeds 11%. Door gedeeltelijke sloop van de naoorlogse woningvoorraad en vervanging door nieuwbouw in de stedelijke vernieuwingsgebieden, neemt in Nieuw West, Zuidoost en Noord het aandeel woningen uit de bouwperiodes 1946 tot 1981 geleidelijk af.

Figuur 2.19: Eigendomssectoren naar bouwperiodes 0%

10%

Amsterdam totaal

22

Particuliere huur

38

Corporatiehuur

12

Eigen woning

24

< 1921

20%

30%

40%

50%

21

60%

18

70% 6

17

1921-1945

9

25

8

13

1946-1970

4

1971-1980

90%

22

32 19

80%

100% 11

2 27

23

11

8 8 19

1981-1999

>=2000

31


Kamertal en oppervlakte De driekamerwoning is dominant in de Amsterdamse woningvoorraad (37%). In figuur 2.20 wordt gewerkt met het door de WiA-respondenten opgegeven aantal kamers. Dit komt goed overeen met het voor oppervlakte gecorrigeerde aantal kamers dat in de statistiek bekend is. De verdeling van kleine en grote woningen verschilt slechts weinig van elkaar in de beide huursectoren. Nog altijd heeft zowel in de particuliere huur- als in de corporatiesector een derde van de woningen slechts een of twee kamers. Vier-kamerwoningen omvatten een vijfde deel van de huurwoningenvoorraad, woningen met vijf kamers zijn in de huursector uitzonderlijk: in de particuliere huursector 9% in het corporatiebezit 5%. De koopsector bestaat daarentegen voor bijna de helft (46%) uit woningen met vier of meer kamers. Maar ook in de koopsector is de drie-kamerwoning sterk aanwezig (33%).

Figuur 2.20: Eigendomssectoren naar kamertal 0%

10%

20%

Amsterdam totaal

29

Particuliere huur

34

Corporatiehuur

32

Eigen woning

20

1 of 2 kamers

30%

40%

50%

60%

70%

37

90%

23

37

9 23

33

26

4 kamers

100% 11

20

39

3 kamers

80%

5 21

5 of meer kamers

Kamers hebben geen standaardmaat. Corporatiewoningen zijn bij hetzelfde aantal kamers kleiner in vierkante meters dan particuliere huurwoningen en de kamers van eigen woningen zijn vervolgens nog weer gemiddeld een slagje groter (figuur 2.21). Er worden hier vierkante meters geteld volgens de definitie van ‘woonoppervlak’, dat is de maat die gebruikt wordt in het woonruimteverdelingsysteem. Bij grote woningen van 4 of meer kamers worden de verschillen tussen de drie sectoren aanzienlijk. Zo telt een vier-kamer koopwoning gemiddeld 95 m², tegenover een corporatiewoning 78 m², ofwel 17 m² meer. Bij de woningen van 5 kamers of meer is dit gemiddelde verschil zelfs 27 m². Maar, vijf kamerwoningen zijn in het corporatiebezit schaars en door het gematigde aantal vierkante meters zijn corporatiewoningen dan ook zelden (5%) groter dan 80 m² totaal, terwijl 15% van de particuliere huurwoningen meer dan 80 m² haalt en de koopsector zelfs voor een derde (32%) uit woningen bestaat van deze maat.

32


Figuur 2.21: Gemiddeld woonoppervlak naar kamertal en sector 100 m²

80 m²

60 m²

40 m²

20 m²

0 m² 1/2 kamers

3 kamers

4 kamers

Corporatiehuurwoning

5+ kamers

Totaal


Eigen woning

Het aantal vierkante meters volgens de definitie van woonoppervlak is overigens behoudend als vergeleken wordt met een andere oppervlakte maat, het binnenwerks-kernoppervlak, dat makelaars hanteren. Deze maat levert ongeveer 10 à 20% meer vierkante meters dan ‘woonoppervlak’.

Figuur 2.22: Eigendomssectoren naar woonoppervlak 0%

10%

Amsterdam totaal

11

Particuliere huur

13

Corporatiehuur

13

Eigen woning

7

0 - 40 m²

20%

30%

40%

50%

46

60%

70%

80%

28

45

10

26

55 32

11 27

29

40 - 60 m²

90%

60 - 80 m²

17

80 - 100 m²

100% 6

5 4

15

100 m² en meer

33


Voor grote huurwoningen moet meer huur betaald worden dan voor kleine huurwoningen, maar als de huur omgerekend wordt per vierkante meter, dan is dat niet zo. Bij particuliere huurwoningen ligt de vierkante meter huurprijs bij de kleinste woningen iets boven die van de grotere woningen, maar globaal kan men zeggen dat in 2011 voor een vierkante meter particuliere huurwoning € 10 betaald moet worden. Bij corporatiewoningen ligt die gemiddelde vierkante meter huurprijs aanzienlijk lager (minder dan € 8) en is er bovendien een duidelijke gradiënt te zien tussen kleine en grote woningen. Naarmate een corporatiewoning groter is, wordt een lagere vierkante meter prijs betaald: tot gemiddeld iets meer dan € 6 voor de zeldzame woningen van 100 m² of groter. Dit alles tezamen maakt dat bewoners van de kleinste particuliere huurwoningen bijna twee maal zoveel per vierkante meter betalen als bewoners van de grootste corporatiewoningen.

Figuur 2.23: Gemiddelde huurprijzen per m² naar oppervlakteklassen en huursector € per m² 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0 tot 40 m²

40 tot 60 m²

60 tot 80 m²

80 tot 100 m²


Corporatiehuur 2009


Corporatiehuur 2011

> 100 m²

Totaal

Het kwam al bij de bespreking van figuur 2.12 aan de orde. Hogere huren komen in de corporatiesector bijna niet voor, ze zijn vrijwel uitsluitend het domein van de particuliere huursector. In de particuliere huursector telt 31% van de woningen een huur boven de € 643, de vrije huursector (figuur 2.12). Bij grote woningen boven de 100 m² is dat bij 72% van de woningen het geval, bij de oppervlaktecategorie 60-80 m² bijna de helft. Bovendien wordt zelfs voor de kleinste woningen (40 m² of kleiner) nog in 8% van de gevallen een vrije markthuur betaald. In de corporatiesector is de huuropbouw in relatie tot het aantal vierkante meters gematigder. De kleinste woningen (40 m² of minder) vallen voor 93% in de goedkope huurklasse (tot € 412), en dat geldt ook voor het merendeel (64%) van de woningen tussen 40 en 60 m², dat zijn meestal de veel voorkomende driekamerwoningen.

34


Figuur 2.24: Verdeling huurwoningen naar woonoppervlak en huurklassen t/m € 412

€ 412 t/m € 545 € 546 t/m € 643

vanaf € 643

Corporatiehuur 0 tot 40 m²

93 %

6 %

1 %

1 %

40 tot 60 m²

64 %

60 tot 80 m²

17 %

32 %

3 %

1 %

64 %

15 %

4 %

80 tot 100 m² 100 m² en meer

6 %

43 %

24 %

27 %

1 %

22 %

31 %

46 %

52 %

38 %

7 %

3 %

0 tot 40 m²

71 %

16 %

5 %

8 %

40 tot 60 m²

48 %

29 %

9 %

15 %

60 tot 80 m²

15 %

21 %

14 %

49 %

80 tot 100 m²

10 %

6 %

12 %

71 %

100 m² en meer

11 %

9 %

9 %

72 %

Totaal

37 %

22 %

10 %

31 %

Totaal Particuliere huur

De beste indicatie voor woonkwaliteit is wat de bewoners er van vinden. In het rapport Ruimte voor Amsterdamse kwaliteit werd met gegevens uit Wonen in Amsterdam 2007 getoond dat er een overtuigende relatie is tussen het aantal vierkante meters woonoppervlak en het rapportcijfer dat bewoners voor hun woning geven. Opvallend was verder dat bewoners van eigen woningen bij een overeenkomstig woonoppervlak aanzienlijk hogere rapportcijfers geven dan bewoners van huurwoningen. Tussen de beide huursectoren was er weinig verschil: bewoners van zeer kleine huurwoningen gaven gemiddeld een 6,5 als rapportcijfer, geleidelijk oplopend naar een 8 bij woningen boven de 100 m².

Figuur 2.25: Gemiddeld rapportcijfer voor de woning naar oppervlakte en eigendomssector m² binnenwerkskernoppervlak < 30

30-40

40-50

60-70

70-80

80-90

90-100 100-110 110-120 120-130

>130

9

Rapportcijfer

8,5 8 7,5 7 6,5 6 Eigen woning

Corporatiehuur

Particuliere huur

35


Dat beeld is in 2011 nog goed terug te herkennen, met een belangrijke verandering: de tevredenheidslijn van de particuliere huursector volgt niet meer als een schaduw de lijn van de corporatiesector, maar is opgeschoven naar de lijn van de koopsector (figuur 2.25). Dat betekent dat bovenop de sterk bepalende invloed van woonoppervlak er in de particuliere huursector een extra kwaliteitsdimensie is ontstaan die ervoor zorgt dat over de hele linie hogere rapportcijfers gegeven worden. Het heeft er vermoedelijk mee te maken dat de particuliere huurwoningen gelegen zijn in buurten met een sterk gestegen aantrekkingskracht. Het verbeteren van de woningen zelf gaat hand in hand met kwaliteitsverbetering van de woonomgeving (straten, pleinen, voorzieningen). De particuliere huurwoningen kennen dan ook zowel een sterke stijging van het rapportcijfer voor de woning als voor het rapportcijfer voor de buurt, ofwel de woonomgeving (figuur 2.26). De waardering voor de woning is voor koophuizen sinds 2001 niet meer gestegen, maar ligt op een gemiddeld hoog niveau van gemiddeld 8. Voor corporatiewoningen is er een stijging van het rapportcijfer van 6,7 naar 7,0 tussen 2001 en 2011. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats, van 6,7 naar 7,4. Indicatief voor de sterke verbetering van de omgevingskwaliteit is dat de buurtwaardering bij bewoners van particuliere huurwoningen inmiddels net zo hoog ligt als bij de koophuisbewoners (ca 7,6).

Figuur 2.26: Tevredenheid over de woning en de buurt naar sector

Rapportcijfer

8

7

6

5 Woning

Buurt

Corporatiehuur 2001

2003

Woning

Buurt

Particuliere huur 2005

Woning

Buurt

Eigen woning 2007

2009

2011

Gemiddelde rapportcijfers voor de woning zijn in figuur 2.27 weergegeven per buurtcombinatie. Gemiddelde rapportcijfers onder de 6 komen niet voor. Het laagste cijfer wordt gegeven in de Kolenkit, een 6,3. De nabij gelegen buurtcombinatie Landlust heeft gemiddeld een 6,5. Ook Slotermeer Noordoost heeft een 6,5. Andere gebieden met een gemiddelde waardering voor de woning onder de 7 zijn te vinden in oud Noord (Volewijck en IJplein/Vogelbuurt). Maar ook de hoogste waarderingen zijn in Noord te vinden: in de buurten

36


van het landelijke Waterland en de Nieuwendammer- en Buiksloterdijk die de overgang van het voor- naar het naoorlogse deel van Noord markeert. De Grachtengordel, het Museumkwartier en de Apollobuurt halen eveneens hoge waarderingscijfers. Van de gebieden met nieuwe woningen worden de woningen in Nieuw Sloten, De Aker en het Oostelijk Havengebied em het oostelijke deel van de Watergraafsmeer hoog gewaardeerd.

Figuur 2.27: Rapportcijfer voor de woning per buurtcombinatie

> 8,5 8

- 8,5

7,5 - 8 7

- 7,5

6

-7

2.6 Conclusie De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2009 met ruim 5.000 eenheden naar een aantal van 394.468 op 1 januari 2011. De bouwgolf van het eerste decennium is echter voorbij. De aantalsontwikkeling van de periode 2007-2009 met 10.000 woningen per twee jaar zal niet snel weer herhaald worden. In 2011 groeide de woningvoorraad met iets meer dan 1.400 woningen. Het percentage eigen woningen is ten opzichte van 2009 gestegen naar 30,2%. Een toename van ruim 7.000 eigen woningen in twee jaar tijd. Ook het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ligt in 2011 hoger dan in voorgaande jaren. Deze verandering in de langjarige trend heeft te maken met het gegeven dat eigen woningen door de afwachtende huizenmarkt al dan niet tijdelijk verhuurd worden.

37


Het aandeel huurwoningen met een huur t/m € 545 daalde in de periode 2005-2011 elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m € 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. De gemiddelde huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2011 bedraagt € 468. Bij de corporatiewoningen is dat € 413, bij particuliere huurwoningen € 596. De huurprijs ligt gemiddeld € 42 hoger dan in 2009. De huren in de particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en globaal de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de markt bepaalde hoge WOZ-waarden. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2011 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets kleiner geworden. Opvallend is dat de door bewoners geschatte waarde van hun eigen woningen (koopsector) stabiliseerde (in Centrum en West zelfs licht gestegen van 2009 naar 2011), terwijl de WOZ-waarde inmiddels gemiddeld 20.000 euro lager ligt. In de ‘naoorlogse stadsdelen’ is het verschil tussen WOZ-waarde en zelf geschatte prijzen minder groot. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs kleine woningen wat duurder per vierkante meter. In de particuliere huursector worden over de hele linie vierkante meter prijzen gerekend van ca. € 10. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen. Een belangrijke kwaliteitindicator is het rapportcijfer dat bewoners zelf voor hun woning geven. Het aantal vierkante meters is een sterke indicator voor dat rapportcijfer. Zo wordt in de corporatiesector voor een woning van minder dan 50 m² als rapportcijfer een 6,5 gegeven en voor de allergrootste woningen bijna een 8. De oppervlaktegerelateerde waarderingslijn is in de afgelopen jaren voor de particuliere huursector opgeschoven richting de koopsector. Er is in de particuliere huursector een extra kwaliteitsdimensie ontstaan die er voor zorgt dat over de hele linie hogere rapportcijfers gegeven worden dan enkele jaren terug. Het heeft er vermoedelijk mee te maken dat de particuliere huurwoningen gelegen zijn in buurten die een sterke kwaliteitsverbetering doormaken. Dezelfde waarderingsstijging in de periode 2001-2011 is er bij bewoners van particuliere huurwoningen namelijk ook voor hun woonomgeving.

38


3

De bewoners

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk staan de kenmerken van bewoners centraal. Aan de orde komen onder andere de samenstelling van de Amsterdamse huishoudens naar huishoudenstype, herkomst, leeftijd, en inkomen. Deze kenmerken zijn van belang voor het soort woningen dat Amsterdamse huishoudens (kunnen) bewonen. De cijfers betreffen vaak Amsterdam als geheel, maar ook op het niveau van de zeven stadsdelen en de buurtcombinaties wordt informatie gepresenteerd. Voor alle duidelijkheid, het gaat in dit hoofdstuk om de bewoners van zelfstandige woningen, niet om de gehele Amsterdamse bevolking. Voor kenmerken als huishoudenssamenstelling, herkomst en leeftijd van de gehele Amsterdamse bevolking, dus niet alleen woonachtig in zelfstandige woningen, verwijzen we naar ‘Amsterdam in cijfers 2011’ van Dienst Onderzoek en Statistiek1.

3.2 Enkele demografische kenmerken Tussen de hier beschreven demografische kenmerken en de kenmerken van de gehele bevolking van Amsterdam bestaan verschillen. Wonen in Amsterdam (WiA) richt zich namelijk alleen op Amsterdammers die zelfstandig wonen en niet op inwonende huishoudens, bewoners van verzorgings- of verpleegtehuizen, pensions, gevangenissen etc. Bovendien betreffen de cijfers in deze paragraaf ofwel het gehele huishouden (als het om huishoudenssamenstelling gaat) ofwel alleen de hoofdbewoner (leeftijd, herkomst). Het aantal zelfstandig wonende huishoudens in Amsterdam is tussen 2009 en 2011 met 8.000 eenheden gegroeid tot 386.000.

1 http://www.os.amsterdam.nl/feitenencijfers/amsterdam

39


Huishoudenstype Alleenwonenden maken bijna de helft van de huishoudens in zelfstandige woningen uit (zie figuur 3.1). Het is met afstand de grootste groep. Ten opzichte van 2009 verandert de verdeling naar huishoudenstype licht, het aandeel alleenwonenden is in 2011 wat kleiner geworden en het aandeel huishoudens van twee volwassenen en van de gezinshuishoudens iets groter.

Figuur 3.1: Verdeling huishoudens naar huishoudenstype Aantal Alleenwonend

Percentage

2009

2011

2009

2011

178.784

178.497

47,3

46,2

Stel zonder kinderen

82.330

88.178

21,8

22,8

Stel met kind(eren)

71.996

74.781

19,0

19,4

Eenoudergezin

34.795

36.781

9,2

9,5

Overig Amsterdam totaal

10.096

7.763

2,7

2,0

378.000

386.000

100

100

Herkomst In de verdeling naar herkomst treedt een geleidelijke verandering op. Het aandeel autochtone huishoudens daalt, maar is met 57% in 2011 nog veruit de grootste groep (figuur 3.2). Van huishoudens met een allochtone achtergrond (hoofdbewoners) zijn de westers allochtonen de grootste groep. Hun aandeel is inmiddels meer dan 15%. Van de niet-westerse groepen maken Surinamers en Antillianen - in de analyses van WiA samengevoegd – 10% van de huishoudens uit. Huishoudens met een Marokkaanse achtergrond omvatten 6% van alle huishoudens en huishoudens met een Turkse achtergrond 4%. De brede verzameling van overige niet-westerse allochtonen is gegroeid naar 8% van de huishoudenspopulatie.

Figuur 3.2: Verdeling huishoudens naar herkomst (hoofd huishouden) Aantal

Percentage

2007

2009

2011

2007

2009

2011

218.000

219.425

219.925

59,6

58,0

57,0

Westers allochtoon

53.700

56.700

59.515

14,6

15,0

15,4

Surinaams en Antilliaans

36.775

38.790

39.370

10,0

10,3

10,2

Marokkaans

19.100

20.840

22.035

5,2

5,5

5,7

Turks

12.100

13.270

13.925

3,3

3,5

3,6

Overig niet-westers

26.625

28.975

31.230

7,3

7,7

8,1

367.100 378.000 386.000

100,0

100

100

Autochtoon

Amsterdam

Herkomst en huishoudenssamenstelling Tussen de herkomst groepen zijn er verschillen op te merken als het gaat om huishoudenstype en huishoudensgrootte. Zo bestaan autochtone huishoudens voor meer dan de helft uit alleenwonenden, terwijl dit bij Turkse en Marokkaanse huishoudens voor minder dan een vijfde van de huishoudens het geval is

40


(zie figuur 3.3). Stellen met kinderen vormen het grootste aandeel onder huishoudens van Marokkaanse en Turkse afkomst. Surinaamse en Antilliaanse en overig niet-westers allochtone huishoudens hebben in vergelijking met het gemiddelde een groot aandeel eenoudergezinnen.

Figuur 3.3: Verdeling huishoudenstypen naar herkomst hoofdbewoner 0%

10%

20%

Amsterdam totaal

46

Marokkaans

19

10

Turks

14

15

Overig niet-westers

39


47

Westerse allochtoon

52

Autochtoon

51

30%

40%

50%

60%

70%

23

10

90%

100%

19

2

14

55

2

12

55

4

28

2

15

2

8

14

2

6

15

2

15

16 12

24 25 27

Alleenwonend

80%

Stel zonder kind

Eenoudergezin

Stel met kind

Overig

Wat de gemiddelde grootte van een huishouden betreft wijken de Marokkaanse en Turkse huishoudens het meest af van het Amsterdamse gemiddelde (zie Figuur 3.4). Gemiddeld gezien zijn deze huishoudens ongeveer twee keer zo groot als autochtone huishoudens. De gemiddelde grootte van Amsterdamse huishoudens neemt de laatste jaren licht toe. Die trend is van 2009 naar 2011 bij bijna alle onderscheiden groepen te zien, ook bij de autochtonen die met hun 57% van alle huishoudens het meest de Amsterdamse trend bepalen. Uitzondering zijn huishoudens van Marokkaanse en westerse herkomst.

Figuur 3.4: Gemiddelde huishoudensgrootte naar herkomst hoofdbewoner 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Marokkaans

2007

Turks

Overige niet westers 2009

Surinaams Antilliaans

Westerse Autochtonen allochtonen

Amsterdam

2011

41


Leeftijd Amsterdam kent inmiddels een lichte mate van vergrijzing. Het aandeel van de huishoudensgroep voorafgaand aan pensionering (55-64 jaar) groeit het snelst, van 15,5% in 20072 naar 17,6% in 2011. Ook de leeftijdsgroep van 65-74 jaar groeit van krap 10% naar ruim 11%. Het aandeel 75-plussers daalt licht. De groei van het aandeel huishoudens die tot de babyboomgeneratie gerekend worden, gaat ten koste van de jongere huishoudens. De groep tot 24 jaar en de leeftijdsgroep 25-34 jaar is iets geslonken, de belangrijkste krimp doet zich echter voor in de leeftijdsgroep van 35-44 jaar: van 22,9% naar 20,7%.

Figuur 3.5: Verdeling huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner Aantal

Percentage

2007

2011

2007

2011

18 t/m 24

16.061

15.270

4,4

4,0

25 t/m 34

71.423

73.608

19,5

19,1

35 t/m 44

84.023

80.011

22,9

20,7

45 t/m 54

73.214

77.309

19,9

20,0

55 t/m 64

57.042

67.749

15,5

17,6

65 t/m 74

35.337

42.975

9,6

11,1

vanaf 75 jaar

30.000

29.078

8,2

7,5

Amsterdam

367.100

386.000

100

100

Figuur 3.6: Leeftijdsverdeling per stadsdeel 0% Amsterdam totaal

4

West

5

Zuid

4

Oost

6

Centrum

4

Nieuw-West

3

Zuidoost

2

Noord

3

10%

20%

30%

19

40% 21

19

20

19

15 14

16 19 25 - 34

12

26

12 13

23

22 35 - 44

9

17

17 45 - 54

5 5 11

12 15

55 - 64

4 9

21

21

100% 8

8

15

19

20

90% 11

18 21

19

80%

14

16

24

20

70% 18

24

22

18 - 24

60% 20

26

11

50%

65 - 74

6 13 75+

2 Het jaar 2009 is uit figuur 3.5 weggelaten. De cijfers blijken voor wat betreft de leeftijdsverdeling te hoge cijfers te hebben voor de oudere en te lage cijfers voor de jongere leeftijdsgroepen. Om dezelfde reden is 2009 weggelaten uit figuur 3.9

42


De ruimtelijke differentiatie in de leeftijdsopbouw wordt weergegeven in de figuren 3.6-3.8. Stadsdeel West is momenteel het stadsdeel met relatief de jongste bevolking. Van de hoofdbewoners is 30% jonger dan 35 jaar (23% gemiddeld in Amsterdam).

Figuur 3.7: Aandeel huishoudens met hoofdbewoners tot 35 jaar per buurtcombinatie

Figuur 3.8: Aandeel huishoudens met hoofdbewoners 65 jaar en ouder per buurtcombinatie

>65 jaar

< 35 jaar > 35%

30 - 35%

> 25%

20 - 25%

25 - 30%

20 - 25%

15 - 20%

10 - 15%

15 - 20%

< 15%

< 10%

Enkele gebieden in West springen eruit (figuur 3.7) zoals de Van Galenbuurt (39% hoofdbewoners tot 35 jaar) en Erasmuspark (35%). Maar ook binnen de Kostverlorenvaart heeft West jonge buurten zoals de Da Costabuurt (36%) en Overtoomse Sluis (35%). Ook stadsdeel Zuid kent buurtcombinaties met veel jonge huishoudens, ook daar liggen ze nabij de Kostverlorenvaart, de Hoofddorppleinbuurt (36%) en de Schinkelbuurt (33%). Stadsdeel Zuid heeft de Nieuwe Pijp (42%) als gebied met een hoog aandeel jongeren. Buurtcombinatie de Omval in stadsdeel Oost spant echter de kroon met 78% jongeren tot 35 jaar, maar dat gebied is zeer atypisch omdat het grootste deel van de bevolking bestaat uit de studenten die de containerwoningen aan de Wenckebachweg bewonen. Stadsdeel Centrum heeft een leeftijdsverdeling die het meest op het gemiddelde van Amsterdam lijkt. Het aandeel jonge huishoudens is relatief gering in de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Daar vinden we ook verschillende buurtcombinaties waar meer dan een kwart van de huishoudens ouder is dan 65 jaar. Voorbeelen zijn Osdorp Oost (37%) en De Punt (31%) in Nieuw West of de tuindorpen Nieuwendam en Buiksloot (39%) in Noord. Buitenveldert in stadsdeel Zuid is echter het meest vergrijsd met meer dan 40% huishoudens met een hoofdbewoner van 65 jaar of ouder.

43


3.3 Inkomstenbronnen Vaak hebben huishoudens meer inkomstenbronnen. Voor het totaal telt daardoor het aantal inkomstbronnen op tot boven de 100% (zie figuur 3.9). Gemiddeld hebben Amsterdamse huishoudens dus bijna 1,4 bronnen van inkomsten per huishouden: dit aantal daalt licht in de jaren 2007-2011. Het aandeel aandeel inkomen uit pensioen, AOW en aanverwante bronnen stijgt tussen 2007 en 2011 (samenhangend met de toename van het aandeel ouderen), het aandeel ‘overige inkomstenbronnen’ wordt kleiner.

Figuur 3.9: Inkomstenbronnen huishoudens 2007

2011

Werk (loondienst, eigen onderneming/freelance)

67%

67%

Uitkering Dienst Werk en Inkomen

11%

10%

WAO/WW

12%

13%

AOW/ANW/pensioen/VUT

22%

24%

Overige inkomenstenbronnen

27%

23%

139%

136%

Amsterdam totaal

Inkomstenbronnen naar huishoudenstype In onderstaande bespreking wordt alleen gekeken naar de beroepsbevolking, dat wil zeggen de huishoudens waarvan de hoofdbewoner tussen 18 en 65 jaar oud is. De huishoudens van twee volwassenen, al dan niet met kinderen,

Figuur 3.10: Inkomstenbronnen huishoudens beroepsbevolking naar huishoudenstype (exclusief ouderenregelingen, kindertoeslag en overige inkomstenbronnen) 0% Alleenwonend

Stel zonder kinderen

Stel met kind(eren)

Eenoudergezin

10%

2007

30%

40%

50%

60%

70%

73

80%

90%

12

100%

2009

70

13

71

13

2007

89

3

12

2009

88

4

12

2011

90

3

12

2007

88

8

11

2009

91

7

11

2011

89

8

13

2007

63

29

2009

67

25

13

2011

66

25

17


110%

14

2011

Werk

44

20%

14 14

13

WAO/WW


halen hun inkomen wat vaker dan alleenwonenden en eenoudergezinnen uit loondienst of een eigen onderneming. Vooral de eenoudergezinnen hebben wat vaker een uitkering. Dit patroon vertoont in de loop van 2007-2011 weinig veranderingen.

Inkomstenbronnen naar herkomst Het aandeel huishoudens dat inkomsten heeft uit loondienst of eigen onderneming ligt bij autochtonen en huishoudens met hoofdbewoners uit andere westerse landen hoog. Bij de niet-westerse groepen komen uitkeringen van verschillende soorten wat vaker voor. Er treden in de tijd lichte fluctuaties op, maar het algemene beeld vertoont weinig verandering.

Figuur 3.11: Inkomstenbronnen huishoudens beroepsbevolking naar herkomst hoofdbewoner (exclusief ouderenregelingen, kindertoeslag en overige inkomstenbronnen) 0% Autochtoon

Westerse allochtoon


Marokkaans

Turks

Overig niet-westers

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007

83

6

12

2009

83

6

12

2011

85

6

12

2007

83

8

12

2009

82

9

11

2011

85

7

11

2007

69

21

14

2009

70

19

15

2011

69

20

17

2007

61

23

25

2009

67

23

16

2011

61

25

21

2007

68

16

20

2009

69

19

22

2011

69

21

20

2007

65

26

9

2009

68

22

11

2011

67

25

16

Werk


110%

WAO/WW

45


3.4 Inkomen Het gemiddelde huishoudensinkomen per maand is in Amsterdam tussen 2009 en 2011 met 1,5% gestegen tot € 2.392 netto per maand (zie figuur 3.12). Deze stijging is gering ten opzichte van de voorgaande jaren in het eerste decennium van de 21ste eeuw. De economische recessie begon in 2008, maar in de gemiddelde inkomenscijfers van 2009 was nog geen trendbreuk te zien ten opzichte van 2007. Kennelijk was de inkomensstijging voor het uitbreken van de economische neergang groter dan de negatieve trend die daarna inzette. Een trendbreuk is dus wel zichtbaar in de inkomensmeting van 2011. Hoewel het inkomensniveau gemiddeld € 36 hoger ligt dan in 2009, procentueel een stijging van 1,5%, is deze groei zeer gering vergeleken met de voorgaande jaren. Het gemiddelde groeicijfer voor de jaren 2001-2009 bedroeg 9,6%.

Figuur 3.12: Ontwikkeling gemiddeld netto maandinkomen huishoudens 2001

2003

2005

2007

2009

2011

Gemiddeld inkomen

€ 1.736

€ 1.931

€ 2.059

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

Groei in twee jaar

€ 244

€ 195

€ 128

€ 139

€ 158

€ 36

16,4%

11,2%

6,6%

6,7%

7,2%

1,5%

Toename in procenten

Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2011 aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. Zie hiervoor het kader voor definities van inkomensgroepen en inkomensklassen. Met de inkomensgrenzen van 2011 zijn de verdelingen van voorgaande jaren opnieuw berekend, met geïndexeerde inkomensgrenzen. De stabilisatie van het gemiddelde inkomen gaat gepaard met verschuivingen in de inkomensverdeling (figuur 3.13). De opvallendste verschuiving is de groei met één procentpunt van de groep lage inkomens (van 31,5% naar 32,5% in de twee

Definities Inkomensgroepen De inkomensgroepen zijn in 2011 licht aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. Niet langer wordt de ‘ziekenfondsgrens’ gebruikt om het ‘midden’ van de inkomensverdeling te markeren maar de door de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van € 33.614 en € 43.000. De grens van het lage inkomen en de groepen boven 1,5x modaal zijn dezelfde als die in voorgaande rapportages. Wel zijn de grenzen van de inkomensgroepen voor elk WiA-jaar geïndexeerd.

46

Inkomensklassen per 1-1-2011

Netto per maand

Lage inkomens 1 persoonshuishoudens

Tot en met € 1.220

Lage inkomens meerpersoonshuishoudens


Lage inkomens tot modaal (€ 33.614)


Modaal tot € 43.000

€ 1.930 t/m € 2.340

€ 43.000 tot 1,5x modaal

€ 2.340 t/m € 2.730

1,5 - 2x modaal

€ 2.730 t/m € 3.310

Hoge inkomens

Hoger dan € 3.310


jaar van 2009-2011). In absolute aantallen gaat het om 6.400 huishoudens. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot € 33.614). De in omvang beperkte inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 vertoont de kleinste verandering. Deze voor de woningmarkt belangrijke groep door de recente beleidsbeslissin gen van het Rijk, telt momenteel 46.900 huishoudens, procentueel (12%) nauwelijks afwijkend van de voorgaande jaren. De twee groepen van € 43.000 tot 2x modaal omvatten samen steeds ca. 16% van alle huishoudens in Amster dam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat gering is ten opzichte van vorige jaren.

Figuur 3.13: Verdeling naar inkomensgroepen

2005

2007

2009

2011

35,2

33,2

31,5

32,5

Percentage Lage inkomens Laag - € 33.614

19,7

19,9

18,7

17,1

€ 33.614 - € 43.000

12,0

12,6

11,9

12,2

€ 43.000 - 1,5x modaal

8,1

6,6

6,7

7,8

1,5 - 2x modaal

8,6

9,1

10,2

9,0

> 2x modaal

16,4

18,6

21,0

21,4

100

100

100

100

Lage inkomens

128.350

121.900

119.150

125.500

Laag - € 33.614

71.800

73.100

70.700

65.900

Omvang inkomensgroep

€ 33.614 - € 43.000

43.650

46.100

45.100

46.900

€ 43.000 - 1,5x modaal

29.700

24.250

25.350

30.300

1,5 - 2x modaal

31.500

33.450

38.350

34.700

> 2x modaal

60.000

68.300

79.350

82.700

365.000

367.100

378.000

386.000

40%

Figuur 3.14: Verdeling naar zes inkomensgroepen

35%

32,5

30% 25% 21,4 20%

17,1

15%

12,2

10%

7,8

9,0

5% 0% Lage inkomens 2005

Laag € 33.614

€ 33.614 € 43.000 2007

€ 43.000 1,5x modaal

1,5 2x modaal 2009

>2x modaal 2011

47


Gemiddeld inkomen naar inkomensgroep In figuur 3.15 is het gemiddelde inkomen per inkomensgroep te zien. De geringe inkomensgroei voor het gemiddelde Amsterdamse huishoudens vertaalt zich voor de zes inkomensgroepen soms in kleine inkomensstijgingen, voor andere groepen in lichte dalingen. Zo is het gemiddeld inkomen voor de lage inkomens tussen 2009 en 2011 vijf euro geslonken. De inkomensgroep tot € 33.614 heeft gemiddeld juist vijf euro meer dan in 2009. De geringe verandering van het inkomen in deze inkomensklassen komt natuurlijk ook omdat ze aan boven- en ondergrenzen gebonden zijn. Die begrenzing heeft de hoogste inkomensklasse niet, daar is dan ook de hoogste gemiddelde inkomensstijging zichtbaar: van € 4.736 naar € 4.861 in de jaren 2009-2011.

Figuur 3.15: Ontwikkeling gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar inkomensgroep Lage inkomens

2005

2007

2009

2011

€ 1.000

€ 1.035

€ 1.089

€ 1.083

Laag - € 33.614

€ 1.451

€ 1.523

€ 1.611

€ 1.616

€ 33.614 - € 43.000

€ 1.950

€ 2.018

€ 2.095

€ 2.092

€ 43.000 - 1,5x modaal

€ 2.359

€ 2.416

€ 2.495

€ 2.523

1,5 - 2x modaal

€ 2.850

€ 2.876

€ 2.959

€ 3.010

> 2x modaal

€ 4.563

€ 4.705

€ 4.736

€ 4.861

Amsterdam

€ 2.059

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

€ 5.000 € 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000 0 Lage inkomens 2005

Laag € 33.614

€ 33.614 € 43.000 2007

€ 43.000 1,5x modaal

1,5 2x modaal 2009

> 2x modaal

Amsterdam

2011

Inkomen en inkomensgroepen naar stadsdeel De verdeling van de inkomensgroepen verschilt per stadsdeel (zie figuur 3.16). Noord kent met 40% het hoogste aandeel lage inkomens, gevolgd door stadsdeel Zuidoost. Ten opzichte van 2009 hebben deze stadsdelen stuivertje gewisseld. Zuid heeft het kleinste aandeel lage inkomens (24%), gevolgd door Centrum (26%). Ook hier heeft een positiewisseling plaatsgevonden. Zuid kent ook het hoogste aandeel hoge inkomens als gemeten wordt vanaf 1,5 keer modaal (38%). Noord en Zuidoost hebben op het aandeel hoge inkomens de laagste positie met (23% en 24%).

48


Figuur 3.16: Omvang inkomensgroepen naar stadsdeel 0%

10%

20%

Amsterdam totaal

33

Noord

40

Zuidoost

39

West

36

Nieuw-West

34

Oost

33

Centrum

26

Zuid

24

Lage inkomens

30%

40%

50%

60%

17

12

8

17 16 19 16

Laag tot € 33.614

€ 33.614 tot € 43.000

21

13

13

8

10

14

13

7 9

8 7

100%

10

8

12 14

9

90%

8

10

17

80%

11

13

15

17

70%

7 10

18

10

24

7

30

10


18

28

1,5 tot 2x modaal

> 2x modaal

In figuur 3.17 is de procentuele ontwikkeling van de groep met de laagste inkomens weergegeven voor de periode 2009-2011. De stijging van de lage inkomensgroep in Amsterdam als geheel, is in alle stadsdelen zichtbaar, met één uitzondering; stadsdeel Zuid. Hier slonk de lage inkomensgroep met één procentpunt. Stadsdelen met de grootste stijging van lage inkomens zijn Noord (+1,9 procentpunt) en Centrum (+1,8). Maar Centrum kent met stadsdeel Zuid wel het laagste percentage lage inkomens en het hoogste gemiddelde inkomen.

Figuur 3.17 Omvang lage inkomensgroep en gemiddeld netto maandinkomen naar stadsdeel Aandeel lage inkomensgroep (%)

Gemiddeld inkomen (€)

2009

2011

Verandering

2009

2011

Zuidoost

39,0

40,4

1,4

2.013

2.066

Noord

38,5

39,0

1,9

2.063

2.066

West

34,1

35,8

1,7

2.186

2.203

Nieuw-West

32,9

34,5

1,6

2.236

2.253

Oost

32,1

33,4

1,3

2.445

2.443

Zuid

25,1

24,1

-1,0

2.632

2.745

Centrum

24,4

26,2

1,8

2.693

2.744

Amsterdam

31,5

32,5

1,0

2.356

2.392

49


Het aandeel lage inkomens is in de buurtcombinaties van oud Noord, de Kolenkit, Slotermeer Zuidwest, De Venserpolder, De Diamantbuurt en De Omval (vooral door het studentenwoningen complex aan de Wenckebachweg) uitgesproken hoog. In deze buurtcombinaties heeft meer dan de helft een laag inkomen. Dat wil zeggen tot € 1.220 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 1.730 voor meerpersoonshuishoudens.

Figuur 3.18: Aandeel huishoudens met een laag inkomen

Figuur 3.19: Aandeel huishoudens met een hoog inkomen

Buurtcombinaties die de rijke kant van Amsterdam vertegenwoordigen zijn de Grachtengordel, Museumkwartier, Apollobuurt, Willemspark, IJburg en de dorpse woonmilieus van Amsterdam Noord. In deze delen van Amsterdam heeft meer dan 40% van de huishoudens een inkomen van 2x modaal of hoger (figuur 3.19).

50


Inkomen en huishoudenstype Het gemiddelde huishoudensinkomen verschilt sterk per huishoudenstype (zie figuur 3.20). Het gemiddelde inkomen van alleenwonenden (€ 1.711) en eenoudergezinnen (€ 1.633) ontloopt elkaar niet veel, dat heeft ermee te maken dat er in deze huishoudens meestal maar een persoon is met een inkomen. In het geval van eenoudergezinnen kunnen hooguit de kinderen oud genoeg zijn om een steentje aan het inkomen bij te dragen. Om dezelfde reden lijken ook de inkomens van stellen met (€ 3.207) en zonder kinderen (€ 3.164) op elkaar. Meestal gaat het bij deze categorieën om tweeverdieners-huishoudens: bij stellen zonder kinderen is dat iets vaker zo dan bij stellen met kinderen. Het gemiddelde inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders is dus bijna het dubbele van de gezinnen waar één ouder aanwezig is.

Figuur 3.20: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar huishoudenstype

2007

2009

2011

Alleenwonend

€ 1.589

€ 1.701

€ 1.711

Stel zonder kind

€ 2.966

€ 3.170

€ 3.164

Stel met kind(eren)

€ 2.907

€ 3.137

€ 3.207

Eenoudergezin

€ 1.510

€ 1.614

€ 1.633

Amsterdam

€ 2.198

€ 2.356

€ 2.392

De gemiddelden geven echter niet het complete beeld. Tussen stellen onderling zijn de verschillen groot, want naast veel rijke tweeverdieners zijn er ook stellen met maar één kostwinner of met twee AOW-uitkeringen (zie figuur 3.21).

Figuur 3.21: Inkomensspreiding naar huishoudenstype Gemiddeld € 1.697

Gemiddeld € 3.184

€ 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 5.500 6.000 6.500 7.000 Alleenwonenden en eenoudergezinnen

Stellen (met of zonder kinderen)

51


Met hun gemiddeld lage inkomen hebben eenoudergezinnen verreweg het hoogste aandeel lage inkomens (zie figuur 3.22). Samen met alleenwonenden hebben zij bovendien het laagste aandeel (rond 10%) inkomens boven 1,5x modaal. Stellen met en zonder kind(eren) ontlopen elkaar weinig wat betreft de relatieve omvang van de verschillende inkomensgroepen. Meer dan de helft heeft een inkomen boven 1,5 keer modaal.

Figuur 3.22: Omvang inkomensgroepen naar huishoudenstype 0%

10%

20%

Amsterdam totaal

33

Alleenwonend

35

Stel zonder kind

20

Stel met kind

25

Eenoudergezin

68

Lage inkomens

30%

40%

50%

60%

17

12

70%

8

9

33 5

12 4

9

80%

7

9

14

40

9

13

40

€ 33.614 tot € 43.000


100%

21

14

6

Laag tot € 33.614

90%

12

5

5

1,5 tot 2x modaal

5

5

4

> 2x modaal

Inkomen en herkomst De gemiddelde inkomensgroei tussen 2009 en 2011 is maar 1,5% voor heel Amsterdam. Daarom is de inkomensverandering bij de verschillende groepen ook maar gering. Toch is in het algemeen de ongelijkheid tussen autochtonen (+2,5%) en westerse huishoudens (+3,7%) enerzijds en de niet-westers groepen anderzijds gegroeid. Maar er is een belangrijke uitzondering: De grootse inkomensgroei trad op bij huishoudens met een Marokkaanse achtergrond (+4,8%), wel ligt het inkomensniveau nog altijd lager dan bij andere groepen. Een geringe inkomensachteruitgang was er bij huishoudens van Turkse en overige niet-westers herkomst (-0,8). Bij Surinaamse/Antilliaanse huishoudens was de inkomensachteruitgang het sterkst (-3,4%).

Figuur 3.23: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar herkomst hoofdbewoner

52

2005

2007

2009

2011

2011 t.o.v. 2009

Westerse allochtoon

2.314

2.377

2.588

2.683

+3,7 %

Autochtoon

2.177

2.334

2.506

2.569

+2,5 %

Overig niet-westerse allochtoon

1.755

1.816

1.949

1.934

-0,8 %


1.697

1.790

1.947

1.880

-3,4 %

Turks

1.552

1.618

1.796

1.781

-0,8 %

Marokkaans

1.321

1.439

1.586

1.661

+4,8 %

Amsterdam

2.059

2.198

2.356

2.392

+1,5 %


In figuur 3.24 worden deze tendensen in de langjarige trend van de periode 1997-2011 geplaatst. De periode tot aan 2001-2003 kan getypeerd worden met een geleidelijk kleiner wordend verschil tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant. Na die tijd zijn de verschillen weer geleidelijk groter geworden, met als bemoedigende uitzondering het inkomensniveau van de Marokkaanse huishoudens.

Figuur 3.24: Gemiddeld netto inkomen huishoudens naar herkomst (Amsterdam=100) 120% Westerse allochtonen 110%

Autochtonen Gemiddeld Amsterdam

100%

Overig niet-westers

90%

Surinaams en Antilliaans 80% Turks 70%

Marokkaans

60% 1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

De vier groepen niet-westers allochtone huishoudens hebben gemiddeld een lager inkomen dan autochtone en westerse allochtone huishoudens. De groep niet-westers allochtone huishoudens is echter niet homogeen. De eerste generatie en de tweede generatie verschillen van elkaar wat het gemiddelde inkomen betreft. Huishoudens waarvan de hoofdbewoner tot de eerste generatie behoort, verdienen namelijk gemiddeld € 806 minder dan de

Figuur 3.25: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar generatie hoofdbewoner € 3.000

€ 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 €

500

€

0 2007 2009 2011

2007 2009 2011

2007 2009 2011

2007 2009 2011

Autochtoon

Niet-westers allochtoon

Niet-westers allochtoon

Amsterdam

1e generatie

2e generatie

53


autochtone huishoudens. Huishoudens van de tweede generatie niet-westerse huishoudens hebben een € 346 lager inkomen dan autochtone huishoudens. Overigens houdt de inkomensontwikkeling van deze tweede generatie wel ongeveer gelijke tred met de inkomens van de autochtonen, terwijl de eerste generatie niet-westers huishoudens verder op achterstand komt. Het verschil tussen de herkomst groepen voor wat betreft het gemiddelde inkomen komt terug in de verdeling naar inkomensgroepen. Van de huishoudens van Marokkaanse herkomst heeft twee derde een laag inkomen. Middengroepen en hoge inkomens zijn dan ook schaars: 11% verdient meer dan 1,5x modaal. Bij de westers allochtonen en de autochtonen heeft ruim meer dan een derde van de huishoudens een inkomen hoger dan 1,5x modaal. Lage inkomens komen bij deze groepen voor bij een kwart van de huishoudens.

Figuur 3.26: Omvang inkomensgroepen naar herkomst hoofdbewoner 0%

10%

20%

Amsterdam totaal

30%

40%

33

50%

17

Marokkaans

60%

70%

12

8

9

60

Overig niet-westers

7

53


10

49

Westerse allochtonen

26

Autochtonen

24

Lage inkomens

20

Laag tot € 33.614

13 13

€ 33.614 tot € 43.000

10

11 9

8 8

€ 43.000 tot 1,5 x modaal

100%

21

9

16 17

90%

9

65

Turks

80%

5

9 5

5

6

7 5

7

9

8 14

7

11

27 10

25

1,5 tot 2 x modaal

>2x modaal

In figuur 3.27 wordt het gemiddelde huishoudensinkomen van de verschillende herkomst groepen als percentage van het inkomen van autochtonen gepresen teerd, zowel voor alleenwonenden en eenoudergezinnen als voor stellen met en zonder kinderen, ofwel huishoudens met twee volwassenen. Dan blijkt dat van de westers allochtonen zowel de huishoudens met één als de huishoudens met twee volwassenen een hoger maandinkomen hebben dan de autochtone Nederlanders en dat dit verschil in 2011 nog iets groter is dan in 2009. Voor Surinaamse/Antilliaanse huishoudens maakt het niet uit of het huishoudens van één of twee volwassenen zijn, hun inkomensniveau ligt op ca. 80% van de autochtonen en tussen 2009 en 2011 treedt slechts een lichte daling op. Voor huishoudens van Turkse en Marokkaanse herkomst bestaat er wel een aanzienlijk verschil tussen huishoudens met één en met twee volwassenen. Bij huishoudens met één volwassene is het inkomensniveau iets hoger dan 70% van de vergelijkbare autochtone huishoudens. Hierbij hebben de Marokkaanse huishoudens met één volwassene in 2011 bovendien een aanzienlijke

54


verbetering bereikt ten opzichte van 2009. Het niveau van 70% ligt niet veel lager dan bij Surinamers/Antillianen en overige niet-westerse huishoudens. Veel slechter is de situatie bij Turkse en Marokkaanse huishoudens met twee volwassenen. Bij hen ligt het inkomensniveau op ca. de helft van autochtone huishoudens met twee volwassenen. Dit heeft te maken met het geringe aantal tweeverdieners onder deze huishoudens.

Figuur 3.27: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar herkomst hoofdbewoner, (autochtonen = 100%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Autochtonen


Overige niet westers


Turks

Marokkaans

Alleenwonenden en eenoudergezinnen 2009

Huishoudens met 2 volwassenen 2009

Alleenwonenden en eenoudergezinnen 2011

Huishoudens met 2 volwassenen 2011

De samenstelling naar huishoudens met één of twee volwassenen loopt vrijwel parallel met de verdeling naar één- of tweeverdieners (figuur 3.28). Hierbij valt het zeer lage percentage tweeverdieners onder de Marokkaanse huishoudens op, 43% in 2011. Wel is dit de enige groep naast de autochtonen (84%) is waar dit aandeel tussen 2009 en 2011 steeg. De markantste daling van het aandeel tweeverdieners deed zich voor bij Surinamers/Antillianen, van 82% naar 71%.

Figuur 3.28: Stellen (met of zonder kinderen) met één of twee inkomens, naar herkomst 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Marokkaans

Turks

Overige Westerse niet westers allochtonen

1 inkomen 2009

1 inkomen 2011

2 inkomens 2009

2 inkomens 2011


Autochtonen

Amsterdam

55


De ruimtelijke verdeling naar hoge en lage inkomens vertoont parallellen met de verdeling naar één of twee verdienerhuishoudens. Dat is te zien door de figuren 3.29 en 3.19 te vergelijken. De welvarende buurtcombinaties van stadsdeel Zuid en ook de buurten met veel nieuwbouw zoals het Oostelijk Havengebied, Nieuw Sloten en De Aker hebben hoge percentages tweeverdieners. Maar sommige buurtcombinaties zijn welgesteld zonder dat daar veel dubbele inkomens achter schuilgaan, zoals de Grachtengordel. Het omgekeerde geldt voor sommige delen van Zuidoost, Noord en Nieuw-West, waar ondanks het aanzienlijke aandeel tweeverdieners een bescheiden inkomensprofiel gehaald wordt.

Figuur 3.29: Aandeel tweeverdieners per buurtcombinatie

Figuur 3.19 Aandeel huishoudens met een inkomen van 2x modaal of hoger (Zie voor beschrijving pag. 50)

Inkomen en leeftijd Figuur 3.30 geeft het gemiddelde inkomen per leeftijdscategorie van de hoofdbewoner weer. De geringe inkomensstijging voor Amsterdam vinden we terug bij de leeftijdsgroepen tot 44 jaar, daarboven ligt met uitzondering van de leeftijdscategorie 55-64 jaar het gemiddeld inkomen in 2011 lager dan in 2009. Inkomens stijgen in het algemeen met de duur van de arbeidsloopbaan en dus met de leeftijd. Daarnaast treden effecten op die te maken hebben met de economische situatie en ontwikkelingen. Kennelijk zijn de recente jaren, waarin de economie een duidelijke stagnatie doormaakt, relatief gunstig voor huishoudens met hoofdbewoners tussen de 25 en 34 jaar. Er treedt zelfs een inhaalslag op ten opzichte van de groep die hier wat leeftijd en wat betreft gemiddeld inkomensniveau boven zit (35-44 jaar). Gemeten over de periode 2007-2011 doen beide leeftijdsgroepen het het beste van alle, maar de leeftijds categorie 25-34 jaar boekt de duidelijkste vooruitgang.

56


Figuur 3.30: Gemiddeld netto maandinkomen huishoudens naar leeftijd hoofdbewoner € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 €

500 0 18 t/m 24

25 t/m 34

2007

35 t/m 44

45 t/m 54

2009

55 t/m 64

65 t/m 74

vanaf 75 jaar

2011

Met gemiddeld het laagste inkomen is het logisch dat de leeftijdsgroep 18 tot en met 24 jaar het hoogste aandeel lage inkomens kent (zie figuur 3.31). De leeftijdsgroepen 25-34 jaar en 35-44 jaar tellen het hoogste aandeel inkomens boven 1,5x modaal (beide groepen 39%). De inkomensverdeling van Amsterdam als geheel lijkt het best vertegenwoordigd te worden door de leeftijdgroepen 45-54 jaar en 55-64 jaar. Bij de 75-plussers zijn de lage inkomens en de inkomens tot modaal oververtegenwoordigd (68%).

Figuur 3.31: Omvang inkomensgroepen naar leeftijdscategorie hoofdbewoner 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Amsterdam totaal

32

Vanaf 75 jaar

40

28

65 t/m 74 jaar

36

23

55 t/m 64 jaar

34

19

12

45 t/m 54 jaar

36

15

12

35 t/m 44 jaar

29

25 t/m 34 jaar

22

18 t/m 24 jaar

68

Lage inkomens

17

13 18

12

70% 8

80% 9

14

7

15

9 8

8

100% 21

7

7

19

8

20

11

8

11

29

13

8

10

30

€ 33.614 tot € 43.000


1,5 tot 2x modaal

4

10

9

13

Laag tot € 33.614

90%

7

3

4

6

> 2x modaal

57


3.5 Conclusie Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2009 en 2011 slechts licht gegroeid, naar € 2.392 netto per maand. Anders dan in voorgaande jaren is de groep lage inkomens gegroeid: met één procentpunt tot 32,5% in de twee jaar tussen 2009 en 2011. De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot € 33.614). De kleine, maar voor het beleid belangrijke inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 vertoont de kleinste verandering en maakt 12% uit van alle huishoudens. De inkomens tussen € 43.000 en 2x modaal omvatten 16% van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat gering is ten opzichte van vorige jaren. De stadsdelen Centrum en Zuid wisselen ten opzichte van 2009 van positie in hun inkomensprofiel. Zuid telt nu het hoogste aandeel hoge inkomens (boven 1,5x modaal) en het laagste aandeel lage inkomens. Stadsdeel Zuid is het enige stadsdeel waar geen groei van het aandeel lage inkomens plaatsvond. Ook Noord en Zuidoost maken een positiewisseling ten opzichte van elkaar. Noord is nu het stadsdeel met het hoogste aandeel lage inkomens en daar is ook de sterkste groei van deze groep in twee jaar tijd te zien. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij wel of niet kinderen hebben, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders bijna het dubbele van het inkomen van een eenoudergezin. De huishoudenscompositie en het aantal verdieners in het huishouden werkt ook door naar het inkomensprofiel van de herkomst groepen. Zo ligt het gemiddelde inkomensniveau van groepen met een Turkse en een Marokkaanse herkomst al jarenlang op ca. 75% van het Amsterdamse gemiddelde. Bij deze groepen speelt een verschil in economische vooruitgang van de zogenaamde eerste en de tweede generatie een belangrijke rol in combinatie met het lage percentage tweeverdieners (vooral onder de eerste generatie). Overigens is de groep met een Marokkaanse herkomst wel de enige naast autochtone Nederlanders waar het aandeel tweeverdieners steeg. En ondanks het lage niveau was deze groep de enige met een stijgend gemiddeld inkomen de laatste twee jaar. In de periode tot 2003 werd het verschil in inkomensniveau tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant geleidelijk kleiner. Daarna zijn de verschillen weer geleidelijk groter geworden. Het grootste inkomensverschil doet zich voor tussen jonge huishoudens tot en met 24 jaar (€ 1.446) en de groep van 25-34 jaar (€ 2.668). Het is een indicatie voor de snelheid waarmee jongeren carrière kunnen maken als ze de fase van studeren en eerste baantjes achter zich hebben gelaten. In de leeftijdsgroep 25-34 treedt de laatste jaren de sterkste inkomensgroei op, zelfs zodanig dat het inkomensniveau van de leeftijdgroep hierboven (35-44 jaar), die wat betreft de lengte van de carrière een betere potentiële inkomenspositie heeft, bijna wordt geëvenaard.

58


4

Woningen en bewoners

4.1 Inleiding In de hoofdstukken 2 en 3 zijn de Amsterdamse woningvoorraad en de Amsterdamse bevolking afzonderlijk beschreven. Hieruit blijkt dat het aandeel eigen woningen de 30%-grens voorbij is maar ook dat de inkomensverdeling zich niet meer volgens dezelfde trend ontwikkelt als de afgelopen jaren. Wat betreft de vergelijking van inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten wordt een viertal benaderingen gepresenteerd. Met twee huurprijzen- en inkomensdefinities worden de aantalsverhoudingen in de populatie en woningvoorraad tegen het licht gehouden. Daarnaast wordt gekeken naar de woningmarktmatch: In welke segmenten wonen de onderscheiden inkomens groepen en omgekeerd; door welke inkomensgroepen worden de woning voorraadsegmenten bewoond? Dat geeft bovendien de mogelijkheid om naar scheefheid te kijken. Hoeveel procent van de huishoudens woont volgens de definitie van het Ministerie te goedkoop? Tot slot wordt gekeken naar de huur- en hypotheekquotes: welk deel van het inkomen wordt aan huur en hypotheek betaald en in hoeverre treedt er bij huurders compensatie op door huurtoeslag? De laatste paragraaf gaat over de demografische verdeling binnen de woningvoorraadsegmenten.

59


4.2 Relatie woningvoorraad en inkomensgroepen In de definitie van inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten wordt een geleidelijke verandering doorgevoerd. Het begrip kernvoorraad (goedkope woningen) werd al in de rapportage Stand van Zaken 2007 vaarwel gezegd. Niet langer werd de vergelijking van het aantal goedkope woningen (met een maximaal kamertal en oppervlak) met het aantal huishoudens met een laag inkomen (doelgroep) als uitgangspunt genomen. Vanaf die tijd golden zogenaamde aanbiedingsafspraken voor ‘betaalbare’ corporatiewoningen die per jaar voor nieuwe bewoning beschikbaar kwamen. Die aanbieding gold voor huishoudens tot aan het inkomen van de voormalige ziekenfondsgrens (de lage middeninkomens). Sinds 2011 wordt niet langer de ‘ziekenfondsgrens’ gebruikt om het ‘midden’ van de inkomensverdeling te markeren maar de door de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van € 33.614 en € 43.000. In figuur 4.2 zijn de Amsterdamse woningvoorraadsegmenten en de inkomensgroepen in één overzicht geplaatst. Voor groepen en segmenten is een vijfdeling gekozen, maar dat wil niet zeggen dat er strikte barrières zijn tussen de beide vijfdelingen. Er is natuurlijk vanuit het beleid gezien geen belemmering om met een laag of middeninkomen in een woning van het dure segment te wonen. Omgekeerd komt het voor dat huishoudens met hogere inkomens in woningen van het lagere segment wonen. Bij toewijzing van huurwoningen is dat niet mogelijk, maar door inkomensgroei tijdens bewoning kan dergelijke scheefheid ontstaan. Geredeneerd vanuit de regelgeving ten aanzien van onder meer huurtoeslag, moeten in figuur 4.2 verschillende groepen en segmenten worden opgeteld om tot de juiste vergelijkingen te komen. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m € 545.

Figuur 4.2: Inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten Aantallen

Percentages

2005

2007

2009

2011

2005

2007

2009

2011

Lage inkomens

128.350

121.900

119.150

125.500

35,2

33,2

31,5

32,5

Laag - € 33.614

71.800

73.100

70.700

65.900

19,7

19,9

18,7

17,1

€ 33.614 - € 43.000

43.650

46.100

45.100

46.900

12,0

12,6

11,9

12,2

€ 43.000 - 2x modaal

61.200

57.700

63.700

65.000

16,8

15,7

16,9

16,8

> 2x modaal

60.000

68.300

79.350

82.700

16,4

18,6

21,0

21,4

365.000

367.100

378.000

386.000

100

100

100

100

Huur t/m € 412

173.750

157.350

145.450

130.300

46,2

41,5

37,4

33,0

Huur t/m € 545

78.350

81.950

89.500

89.600

20,8

21,6

23,0

22,7

Huur t/m € 643 en koop t/m € 151.400

25.300

29.850

25.450

29.500

6,7

7,9

6,5

7,5

Huur t/m € 1.039 en koop t/m € 261.000

58.650

60.650

58.650

76.100

15,6

16,0

15,1

19,3

Huur > € 1.039 en koop > € 261.000

40.200

49.500

70.150

69.000

10,7

13,0

18,0

17,5

376.250

379.300

389.200

394.500

100

100

100

100

Inkomensgroepen

Totaal Woningmarktsegmenten

Totaal

60


Figuur 4.1: Overzicht woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen

Definities woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen Tot 2007 werd er nog gesproken van ‘kernvoorraad’ en ‘kernvoorraadplus’. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) ‘aanbiedingsafspraken’ geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot € 555, kale huur € 545 (prijspeil eerste helft 2011) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig ‘goedkope huur’ genoemd (< € 412). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. ‘Betaalbare huur’ is het segment tussen € 412 en € 643. Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is, terwijl voor het gedeelte boven € 545 slechts gedeeltelijk huurtoeslag wordt uitgekeerd. € 545 Is daarom een subcategorie. Boven de € 643 begint de vrije sector huur, huren boven de € 1.039 worden aangeduid met ‘dure huur’. Het betaalbare, midden- en dure segment bestaat uit zowel huur- als eigen woningen. Prijsgrenzen van de eigen woningen in deze segmenten worden jaarlijks met een percentage verhoogd dat ongeveer gelijke tred houdt met de inkomensontwikkeling. Omdat de gemiddelde inkomensgroei voor 2009-2011vrijwel nihil is, zijn voor de drie segmenten in 2011 dezelfde koopprijsgrenzen gebruikt als in 2009. Omdat hypotheekverstrekkers momenteel kritischer kijken naar het inkomen van aspirant-kopers zou deze gehanteerde nullijn zelfs nog wat te optimistisch kunnen zijn als het gaat om de vraag of de verschillende inkomensgroepen bij de vergelijkbare segmenten passen. Woningvoorraadsegmenten per 1-1-2011 Huur t/m € 412 Huur t/m € 545 Huur t/m € 643 en koop t/m € 151.400 Huur t/m € 1.039 en koop t/m € 261.000 Huur > € 1.039 en koop > € 261.000 Niet langer wordt de ‘ziekenfondsgrens’ gebruikt om het ‘midden’ van de inkomensverdeling te markeren maar de Europese Unie en de rijksoverheid prominent gemaakte grenzen van € 33.614 en € 43.000. De grens van het lage inkomen en de groepen boven 1,5x modaal zijn dezelfde als die in voorgaande rapportages. Wel zijn de grenzen van de inkomensgroepen voor elk WiA-jaar geïndexeerd. Inkomensklassen per 1-1-2011

Netto per maand

Lage inkomens eenpersoonshuishoudens



meerpersoonshuishoudens

Lage inkomens tot modaal (€ 33.614)


Modaal tot € 43.000

€ 1.930 t/m € 2.340


€ 2.340 t/m € 2.730

1,5 - 2x modaal

€ 2.730 t/m € 3.310

Hoge inkomens

Hoger dan € 3.310

61


Dit is het huurbedrag waarover huurtoeslag verrekend wordt. Het aandeel woningen t/m € 545 slonk in de periode 2005-2011 van 67%, 63%, 60% naar 56% in 2011 (bijna 220.000 woningen). Het aandeel lage inkomens nam in deze periode geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting van 31,5% naar 32,5%. Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 545 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Door een besluit van de Europese Unie worden corporatiehuurwoningen t/m € 643 (kale huur tot 1 juli 2011) voor 90 % gereserveerd voor huishoudens met een inkomen t/m € 33.614 per jaar. Dat levert de tweede vergelijking op van woningvoorraad en inkomensgroepen. Het aandeel inkomens t/m € 33.614 daalde in de periode 2005-2011 geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in 2011. Het aandeel huurwoningen t/m € 643, aangevuld met betaalbare eigen woningen (tot € 151.400) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2011: 74%, 69%, 67% en 63% (249.400 woningen) in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De vergelijking van de verdelingen naar inkomensgroepen en naar woning voorraadsegmenten geeft een algemeen beeld van de verhoudingen, maar het vertelt niet of hoge inkomens in dure segmenten wonen of ook in andere delen van de woningvoorraad.

4.3 Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? Figuur 4.3 laat zien hoe de verschillende inkomensgroepen gehuisvest zijn in de verschillende woningvoorraadsegmenten. De prijsklassen van de vijf woningvoorraadsegmenten staan vermeld in figuur 4.1. Naarmate het inkomen hoger is, wonen huishoudens vaker in een duurdere woning. Bijna 13% van de huishoudens met een inkomen boven 2x modaal woont in de goedkope en betaalbare voorraad (huurwoningen tot € 643 en eigen woningen tot € 151.000). Van de inkomensgroep € 43.000 – 2x modaal gaat het om vier van de tien huishoudens. Omgekeerd woont van de lagere inkomens 92% in de goedkope en betaalbare voorraad terwijl 8% zeer duur woont in vergelijking met het inkomen. De lage tot modale inkomensgroep (laag-€ 33.614 ) woont overwegend (81%) in het goedkope en betaalbare segment (huurwoningen tot € 643 en eigen woningen tot € 151.000).

62


Figuur 4.3: Verdeling inkomensgroepen over de woningvoorraadsegmenten 0%

10%

Amsterdam totaal

> 2x modaal

20%

30%

40%

32

4

€ 43.000 - 2x modaal

5

60%

21

4

70%

7

10

25

21

11

29

47

26 54

Huur t/m € 412

100%

18

39

25

Lage inkomens

90%

58

16

Laag - € 33.614

80%

21

30

14

€ 33.614 - 43.000

50%

11 8

15

31

Huur t/m € 545

Huur t/m € 643 koop t/m € 151.400

7

Huur t/m € 1.039 koop t/m € 261.000

3 6

2

Huur > € 1.039 koop > € 261.000

Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Het middensegment (huur € 639 - 1.039 en koop € 151.400 - 261.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 86% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.000.

Figuur 4.4: Verdeling woningvoorraadsegmenten over de inkomensgroepen 0%

20%

30%

33

Amsterdam totaal

Huur > € 1.039 koop > € 261.000

10%

4

3

Huur t/m € 1.039 koop t/m € 261.000

9

Huur t/m € 643 koop t/m € 151.400

30

Huur t/m € 545

48

Huur t/m € 412

55

40% 17

7

50%

60% 12

70%

80%

90%

17

21

19 12

Lage inkomens

100%

66 17

31 19

30 17

23

21

14 25

Laag t/m € 33.614

€ 33.614 t/m € 43.000

€ 43.000 t/m 2x modaal

11 12 10

5 8

2

> 2x modaal

63


Volgens de richtlijnen van het Ministerie (in navolging van de Europese Unie), moet 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens (kale huur € 643 in 2011) worden toewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot € 33.614. Deze richtlijn heeft consequenties voor wat met ‘scheef wonen’ of ‘scheef huren’ wordt aangeduid. Het leidt tot een aanzienlijke oprekking van het begrip scheefheid en het percentage huishoudens dat hieronder valt. Volgens de oude Amsterdamse definitie1 woonde in 2009 8% van de huishoudens scheef, volgens de nieuwe definitie 26%. In 2011 is dat aandeel gedaald naar 23,6% (zie figuur 4.5). Overigens leidt het oprekken van de definitie ertoe dat onder scheefheid kan worden verstaan, een huishouden met een inkomen van iets minder dan € 2.000 netto per maand in een huurhuis huur van € 640. Dit mondt uit in een huurquote van maar liefst 33%. In dit geval moet het huishouden een derde van het inkomen aan (kale) huur betalen en dan nog woont dit huishouden volgens de landelijke definitie te goedkoop ofwel ‘scheef’.

Figuur 4.5: Verdeling van inkomensgroepen over de huurwoningenvoorraad Lage inkomens

Laag € 33.614 12,2

€ 33.614 - € 43.000 € 43.000 2x modaal

Huur t/m € 412

26,6

4,6

Huur t/m € 545

15,4

6,7

4,6

Huur t/m € 643

3,1

0,9

1,3

3,6

> 2x modaal

totaal

1,2

48,2

4,0

1,7

32,5

1,7

0,9

8,0

Huur t/m € 1.039

0,9

0,7

1,0

2,7

2,7

8,1

Huur > € 1.039

0,1

0,0

0,1

0,6

2,4

3,3

46,2

20,5

11,7

12,7

8,9

100

De scheefheidsdefinitie met de huurprijsgrens op € 643 en inkomensgrens van € 33.614 heeft primair op corporatiewoningen betrekking, maar aangezien het deel van de particuliere huursector met minder dan 142 kwaliteitspunten ook onder overheidsregulering valt, wordt de scheefheid ook voor de gehele huursector berekend. In figuur 4.6 staat de scheefheid voor de corporatiesector en de gehele huursector weergegeven per stadsdeel. De scheefheid in de corporatiesector verschilt niet veel tussen de stadsdelen onderling, net iets boven de 20%. Uitzondering is stadsdeel Centrum met bijna 25%. In de meeste gevallen maakt het bovendien niet veel uit of alleen naar de corporatiesector gekeken wordt of naar de hele huursector.

1 De Amsterdamse definitie van scheefheid is een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens (ca. € 2.110 in 2011) in een huurwoning met een huur lager dan € 412. In 2011 zou volgens deze definitie 6% van de huurders scheef wonen.

64


Figuur 4.6: Scheefheid in de corporatiesector en de gehele huursector naar stadsdeel 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% West

Zuidoost

Corporatiehuur

Oost

Noord

Zuid

Nieuw-West

Centrum

Amsterdam

Totale huur

Het betrekken van de relatief dure particuliere huursector in de analyse leidt er in Nieuw West en Zuidoost zelfs toe dat het scheefheidspercentage iets lager ligt dan als alleen naar de corporatiesector wordt gekeken. In stadsdelen West en Zuid leidt het toevoegen van de particuliere huursector echter tot een aanzienlijke stijging van de scheefheid. De woningen onder de huurtoeslaggrens van stadsdeel Zuid worden kennelijk vaak door huishoudens bewoond met een relatief hoog inkomen.

4.4 Woonlasten van huurders In deze paragraaf worden van huurders de maandelijkse huurbedragen en inkomens tegen elkaar afgezet. Daarnaast wordt gekeken in welke mate de huurtoeslag voor huurders met een laag inkomen tot een lagere netto huur leidt en wat dan de (netto) huurlastenquote is. De bewoners van de particuliere huurwoningen hebben een aanzienlijk hoger gemiddeld inkomen (€ 2.381, dat is bijna gelijk aan het gemiddelde van alle Amsterdamse huishoudens) dan bewoners van corporatiewoningen (€ 1.588). Bovendien is het gemiddelde inkomen van corporatiehuurders in de jaren 2009-2011 met € 47 achteruit gegaan terwijl dat van huurders in de particuliere sector is gestegen met € 108. De gemiddelde inkomensontwikkeling in de gehele huursector was + € 7. Maar de gemiddelde huren zijn in de corporatie sector lager (€ 410) dan in de particuliere huursector (€ 593) en ook dat verschil is groter geworden.

Figuur 4.7: Gemiddeld inkomen en gemiddelde huur per verhuursector

Gemiddeld inkomen

Gemiddelde huur

2009

2011

2009

Corporatiewoningen

€ 1.635

€ 1.588

€ 385

€ 410


€ 2.273

€ 2.381

€ 517

€ 593

Alle huurwoningen

€ 1.828

€ 1.835

€ 426

€ 461

€ 2011

65


In 2011 geeft 36% van de huurders in Amsterdam aan huurtoeslag te ontvangen, dat zijn ruim 95.000 huishoudens. Dit aandeel is, met uitzondering van 2003, de afgelopen jaren steeds verder toegenomen. Het gemiddelde bedrag dat huurders aan huurtoeslag zeggen te ontvangen neemt ook steeds verder toe, en bedraagt € 159 in 2011.

Figuur 4.8: Gebruik huurtoeslag bij huurders en gemiddeld huurtoeslagbedrag 1995

40%

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011

€ 200

35%

€ 175

30%

€ 150

25%

€ 125

20%

€ 100

15%

€

75

10%

€

50

%

€

Met het hogere gemiddelde inkomen in de particuliere huursector is het niet verwonderlijk dat in dit deel van de huursector een veel lager aandeel van de huurders (17%) huurtoeslag krijgt dan in de corporatiesector (44%). Omdat het krijgen van de huurtoeslag een inkomensgrens heeft, hebben ontvangers van huurtoeslag in beide huursectoren ongeveer hetzelfde netto maandinkomen, iets boven € 1.100 netto per maand. De huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen, hebben een veel hoger gemiddeld inkomen, in de corporatiesector ligt dit op ruim € 1.900 en in de particuliere huursector op ruim € 2.600.

Figuur 4.9: Aandeel huurders met huurtoeslag en gemiddeld inkomen per huursector Aandeel huurtoeslag

Gemiddeld inkomen

Wel

Niet

Corporatiewoningen

44%

56%

Wel toeslag Geen toeslag € 1.111

€ 1.932

€ 1.588

Totaal


17%

83%

€ 1.137

€ 2.603

€ 2.383

Alle huurwoningen

36%

64%

€ 1.114

€ 2.197

€ 1.834

De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen van de bewoners en van de hoogte van de huur. In de buurten waar de meeste huishoudens met lage inkomens wonen, wordt het meest gebruik gemaakt van huurtoeslag. In buurtcombinatie U58 (de Omval) heeft 90% van de huurders huurtoeslag. Het gaat hier om de studenten die wonen in de de containerwoningen aan de

66


H.J.E. Wenckebachweg: zij betalen bijna allemaal circa 255 euro aan kale huur en ontvangen circa 112 euro aan huurtoeslag. De containerwoningen op het NDSM-terrein zorgen voor een hoog percentage ontvangers van huurtoeslag in het gebied Banne Buiksloot/Buiksloterham, hoewel in de hoogbouw van Banne Buiksloot zelf ook veel huurtoeslagontvangers wonen. Ook in de hoogbouw van de Bijlmermeer ontvangt een meerderheid van de huurders huurtoeslag (55% en 53% voor de twee buurtcombinaties die de Bijlmermeer telt). Dit heeft te maken met de relatief grote en dure huurwoningen aldaar en de relatief lage inkomens. In de Kolenkitbuurt ontvangt 53% van de huishoudens huurtoeslag (zie figuur 4.11). Dat is overigens zeven procentpunten minder dan in 2009.

Figuur 4.10: Aandeel huurders dat huurtoeslag ontvangt per buurtcombinatie

Ontvangers huurtoeslag 50 - 90% 40 - 50% 30 - 40% 20 - 30% 0 - 20%

Figuur 4.11: Vijf buurten met het hoogste aandeel huurtoeslag ontvangende huurders Buurtcombinatie

Met huurtoeslag

De Omval, H.J.E. Wenckebachweg (M58)

86,5

Banne Buiksloot en Buiksloterham, NDSM (N70/71)

55,1

Bijlmer Centrum (T93)

54,7

De Kolenkit (E39)

53,1

Bijlmer Oost (T94)

52,6

IJplein/Vogelbuurt (N61)

50,3

67


In de figuren 4.12-4.18 worden verhoudingscijfers van huur en inkomen gepresenteerd: de zogenaamde huurquotes en netto-huurquotes. Voor ieder afzonderlijk huishouden wordt de deelsom van huur en inkomen berekend. Daarvan worden gemiddeldes weergegeven voor onder meer huursectoren en huishoudenstypen. Bij de (kale) huurquote gaat het om het bedrag dat een huurder aan huur betaalt (dus exclusief servicekosten, watergeld en energie kosten), gedeeld op het inkomen. Wanneer huurtoeslag ontvangen wordt, kan de netto huurquote berekend worden: kale huur minus huurtoeslag gedeeld door het netto maandinkomen (dus nog steeds exclusief servicekosten, watergeld en energiekosten). De netto huur is berekend voor alle huurders, dus ook voor de 170.000 huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Voor hen is de netto huur gelijk aan de kale huur. Dit betekent dat het effect van de huurtoeslag verdund wordt wanneer gekeken wordt naar de netto huur van alle huurders.

Figuur 4.12: Gemiddeld inkomen, kale- en netto huur, huurquotes per huursector Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

Corporatiewoning

€ 1.588

€ 410

30,5%

€ 355

25,1%


€ 2.381

€ 593

27,3%

€ 571

25,5%

Alle huurwoning

€ 1.835

€ 461

29,6%

€ 414

25,2%

Zonder huurtoeslag zouden alle huurders 29,6% van hun inkomen aan huur betalen, in corporatiewoningen (30,5%) is dat iets hoger dan in particuliere huurwoningen (27,3%). Met verrekening van de huurtoeslag ligt de gemiddelde huurquote op 25,2%. Bij deze netto-huurquote is het verschil tussen beide huursectoren verwaarloosbaar.

Figuur 4.13: Gemiddelde huren en huurquotes van huurders met en zonder huurtoeslag Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

Corporatiewoning

€ 1.111

€ 409

40%

€ 282

27%


€ 1.137

€ 403

38%

€ 275

26%

Totaal met huurtoeslag

€ 1.114

€ 408

40%

€ 281

27%

Corporatiewoning

€ 1.932

€ 411

24%

€ 411

24%


€ 2.603

€ 633

25%

€ 633

25%

Totaal zonder huurtoeslag

€ 2.197

€ 491

24%

€ 491

24%

Corporatiewoning

€ 1.588

€ 410

31%

€ 355

25%


€ 2.383

€ 593

27%

€ 571

26%

Totaal

€ 1.834

€ 461

30%

€ 414

25%

Huurders met huurtoeslag

Huurders zonder huurtoeslag

Alle huurders

68


De netto huurquote lag in de jaren 2005-2009 op ca. 24%, maar steeg in 2011 net één procentpunt. Dit is het gevolg van het feit dat huren harder stegen dan de inkomens en dat de huurtoeslag deze ongelijke ontwikkeling niet geheel compenseert. De bewoners van corporatiewoningen met huurtoeslag zouden zonder huurtoeslag 40% van hun iets meer dan € 1.100 bedragende maandinkomen aan huur moeten betalen. Voor huurders in de particuliere sector is dat 38%. De huurtoeslag brengt het percentage terug tot respectievelijk gemiddeld 27% en 26%. Deze netto huurquotes liggen iets hoger dan de gemiddelde huurquotes van huishoudens die geen huurtoeslag ontvangen. Huishoudens zonder huurtoeslag hebben echter een aanzienlijk hoger gemiddeld inkomen, waardoor na aftrek van de huur een hoger bedrag per maand overblijft voor andere uitgaven. Bij huurders met huurtoeslag is het gemiddeld resterende netto inkomen (na aftrek van netto huur) € 840, bij huurders zonder huurtoeslag blijft een gemiddeld inkomen over (na aftrek van kale huur) van € 1.717. Alleenwonenden en eenoudergezinnen hebben als éénverdiener gemiddeld lage inkomens (zie hoofdstuk 3). Zonder huurtoeslag zouden ze ruim 40% van hun inkomen aan kale huur kwijt zijn; met huurtoeslag betalen zij gemiddeld respectievelijk 28% en 27% van hun inkomen aan huur. Ook gezinnen met kinderen, die in aanmerking komen voor huurtoeslag, zien hun huurquote (gemiddeld) verminderen van 38% naar 25% bij verrekening van de huurtoeslag.

Figuur 4.14: Gemiddelde huren en huurquotes naar huishoudenstype, met en zonder huurtoeslag Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Huurtoeslag

Netto huur

Netto huurquote

Alleenwonend

€ 975

€ 383

41%

€ 146

€ 267

28%

Stel zonder kind

€ 1.403

€ 430

33%

€ 170

€ 293

22%

Eenoudergezin

€ 1.173

€ 439

40%

€ 181

€ 302

27%

Stel met kind

€ 1.326

€ 460

38%

€ 180

€ 305

25%

Totaal

€ 1.114

€ 408

40%

€ 160

€ 281

27%

Alleenwonend

€ 1.699

€ 418

26%

€ 418

26%

Stel zonder kind

€ 2.789

€ 559

22%

€ 559

22%

Eenoudergezin

€ 1.883

€ 472

28%

€ 472

28%

Met huurtoeslag

Zonder huurtoeslag

Stel met kind

€ 2.585

€ 544

23%

€ 544

23%

Totaal

€ 2.197

€ 491

24%

€ 491

24%

69


De lage inkomens betalen van alle groepen, ook na verrekening van de huurtoeslag, nog altijd het hoogste deel van hun inkomen aan huur, gemiddeld 28%. Naarmate het inkomen hoger is, wordt gemiddeld een kleiner percentage van het inkomen aan huurlasten uitgegeven. Bij inkomens boven € 43.000 is dat gemiddeld 20% en bij de hogere inkomensgroep nog minder.

Figuur 4.15: Gemiddelde inkomens, huren en huurquotes van huurders, naar inkomensgroepen Inkomen

Kale huur

Kale huurquote

Netto huur

Netto huurquote

- Met huurtoeslag

€ 1.019

€ 407

41%

€ 269

28%

- Zonder huurtoeslag

€ 1.177

€ 371

32%

€ 371

32%

- Totaal lage inkomens

€ 1.075

€ 394

38%

€ 305

29%

Laag - € 33.614

€ 1.599

€ 396

25%

€ 380

24%

€ 33.614 - 43000

€ 2.084

€ 465

22%

€ 456

22%

43.000 - 2x modaal

€ 2.751

€ 554

20%

€ 552

20%

> 2x modaal

€ 4.593

€ 853

19%

€ 851

19%

Alle inkomens van huurders

€ 1.835

€ 464

30%

€ 418

25%

Lage inkomens

Vanzelfsprekend worden bij de hogere huren ook hogere gemiddelde huurquotes gehaald. Zo komt de inkomensgroep van € 43.000 – 2x modaal gemiddeld op 20% huurquote, maar in de huurklasse > € 643 is dat 31%. Lage inkomens komen sporadisch voor in deze huurklasse maar als ze een huur boven de € 643 hebben, leidt dat tot een netto huurquote van 55%. Huurtoeslag is immers niet van toepassing in deze situatie. Voor huurtoeslag komen woningen in aanmerking met een huur tot € 643 maar op de huur boven € 545 is het toegekende bedrag zeer gering. Dat leidt voor de huurklasse € 545-643 tot een gemiddelde netto huurquote van 37%. Ook bij de inkomensgroep daarboven (tot € 33.614) ligt in deze huurklasse de netto huurquote boven de dertig procent: 33%.

Figuur 4.16: Gemiddelde netto huurquotes naar inkomensgroep en huurklasse

tot € 412

€ 412-545

€ 545-643

> € 643

Totaal

Lage inkomens

26%

32%

37%

55%

29%

Laag - € 33.614

20%

27%

33%

47%

24%

€ 33.614 - 43000

16%

22%

27%

41%

22%

43.000 - 2x modaal

12%

18%

21%

31%

20%

> 2x modaal

8%

12%

15%

25%

19%

Alle inkomens

22%

27%

29%

32%

25%

Van de lage inkomens heeft 35% een netto huurquote van 30% of meer (figuur 4.17). Bij de drie hoogste inkomensgroepen is dat niet meer dan 10% en 11%. Bij de lage inkomens heeft bijna de helft (46%) een netto huurquote tussen de 20-30%. Bij de twee hoogste inkomensgroepen betalen zes van de tien huishoudens minder dan 20% van hun inkomen aan huur.

70


Figuur 4.17: Netto huurquotes in klassen naar inkomensgroepen 0% Amsterdam totaal

10%

3

40%

50%

60%

70%

6

55 43

Laag - € 33.614 1

31

8

2

27

8

3

7

4

51

19

14

46 10% - 20%

20 20% - 30%

100% 9

43

31

tot 10%

90% 14

44

3

80%

43

15

€ 43.000 - 2x modaal

Lage inkomens

30%

31

> 2x modaal

€ 33.614 - 43.000

20%

30% - 40%

3

15 vanaf 40%

Figuur 4.18 toont de netto huurquotes naar leeftijdscategorieën. Jongeren tot 25 jaar betalen gemiddeld veel meer aan netto huur dan bewoners ouder dan 25 jaar. Zij zijn gemiddeld 31% van hun inkomen kwijt aan de netto huur. De belangrijkste oorzaak is dat bijna 70% van hen een laag inkomen heeft (zie hoofdstuk 3), maar waarschijnlijk speelt ook mee dat jongeren in huurwoningen terecht komen waarbij ze geen beroep kunnen doen op huurtoeslag. Personen jonger dan 23 jaar komen voor woningen met een rekenhuur boven de € 366 (bedrag per 1 januari 2012) niet in aanmerking voor huurtoeslag. En met name in de particuliere huursector is de gemiddelde huurprijs die jongeren betalen ruim 500 euro. Voor de leeftijdsgroepen boven de 25 jaar is er weinig differentiatie in de gemiddelde huurquote. Die ligt op 25%, bij elke leeftijdsgroep iets hoger dan in 2009, behalve bij de jongeren tot 24 jaar.

Figuur 4.18: Netto huurquotes naar leeftijdscategorie 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18 t/m 24 2009

25 t/m 34

35 t/m 44

45 t/m 54

55 t/m 64

65 t/m 74

vanaf 75 jaar

2011

71


4.5 Woonlasten van woningeigenaren Bij huurders ligt de gemiddelde netto huurquote op 25%. Bij eigen woningen is er de complicatie dat de meesten een hypotheek zullen hebben, maar sommigen zullen hypotheekvrij wonen. Zeker bij eigenaren met een lange woonduur is het mogelijk dat de hypotheek al grotendeels of geheel is afgelost. Ook is het mogelijk dat bij het afsluiten van een hypotheek de hoogte ervan wordt verlaagd door het inbrengen van eigen geld (of de overwaarde van de vorige woning) bij de aankoop van een woning. Hierbij moet bij het vergelijken van de hypotheekquote met de huurquote rekening gehouden worden. Andere woonlasten voor woningeigenaren die de vergelijkbaarheid met de huursector bemoeilijken zijn de hogere tarieven voor onroerende zaakbelasting, rioolzuivering, afvalstoffenheffing, en periodieke investeringen in het onderhoud van de woning.

Figuur 4.19: hypotheken onder eigenaar-bewoners, naar woonduurklasse 0%

10%

Amsterdam totaal

17

Langer dan 30 jaar

24

20 tot 30 jaar

20

5 tot 20 jaar

18

Korter dan 5 jaar

13

20%

30%

40%

50%

60%

8

80%

90%

100%

75

29

46

15

66

7

75

4

Geen antwoord

70%

82 Geen hypotheek

Bedrag

Onder de woningeigenaren geeft in de enquête 8% aan geen hypotheek te hebben en 17% geeft geen antwoord op de vraag wat de hypotheeklasten zijn of geeft aan het niet te weten. Hoeveel van deze categorie ‘geen antwoord’ tot de categorie ‘geen hypotheek’ gerekend moet worden is niet in te schatten. Maar omdat het aandeel ‘geen antwoord’ net zoals bij ‘geen hypotheek’ bij de huishoudens met lange woonduur hoger ligt, is het aannemelijk dat het aandeel huishoudens dat hypotheekvrij woont hoger ligt dan in figuur 4.19 wordt weergegeven. Overigens is het aandeel eigenaar bewoners met een woonduur van langer dan 30 jaar maar 5%. Van de huishoudens die aangeven een hypotheek te hebben is het gemiddelde maandelijkse bedrag aan netto hypotheeklasten (belastingteruggave door hypotheekrenteaftrek verrekend) € 761 of wel 23% van het inkomen. Lage inkomens komen in de eigen woningsector niet veel voor (6%) maar bij deze huishoudens heeft de helft een hypotheeklast die meer dan 35% van het

72


inkomen omvat. Bij de inkomens tussen ‘laag’ en € 33.614 ligt het aandeel huishoudens dat meer dan 35% van het inkomens aan hypotheek betaalt op 27%. Zeven van de tien eigen woningbezitters heeft echter een inkomen van € 43.000 of hoger. in deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%.

Figuur 4.20: Hypotheekquotes per inkomensgroep (eigen woningen) 0%

10%

Alle eigen woningen

24

> 2x modaal

35

€ 43.000 - 2x modaal

18

€ 33.614 - 43.000

12

Laag - € 33.614

10

Lage inkomens

13

20%

30%

40%

50%

60%

70%

36

80%

90%

100%

27

13

41

19

38

6

34

32

10

35

24

22

38

14

27

23

< 15%

51

15% tot 25%

25% tot 35%

> 35%

Net zoals bij huurders hebben alleenwonenden en eenoudergezinnen door hun eenverdienerschap een grotere kans op hoge woonlasten. Van de eenouder gezinnen heeft 28% een netto-hypotheeklast van meer dan 35%. Stellen zonder kinderen hebben de comfortabelste verhouding tussen hypotheeklast en inkomen.

Figuur 4.21: Hypotheekquotes per huishoudenstype (eigen woningen) 0%

10%

Amsterdam totaal

Alleenwonend

Stel met kind

30%

40%

24

50%

60%

< 15%

90%

18

38 24

19

29 40 15% tot 25%

100% 13

33

37

23

80%

27

32

20

70%

36

17

Stel zonder kind Eenoudergezin

20%

6

28 25 25% tot 35%

12 > 35%

73


4.6 Woningen en huishoudenskenmerken Eigendom Het aantal eigen woningen is de afgelopen jaren toegenomen en het aandeel is inmiddels meer dan 30%. Het zijn met name de stellen met en zonder kinderen die snel vooruitgang geboekt hebben in de koopsector. In 2001 had 27% van de stellen met en stellen zonder kinderen een eigen woning. In 2007 was dat voor beide groepen gestegen naar 37% (figuur 4.23). In 2009 was dat respectievelijk 42% en 39% en in 2011 is het verschil tussen gezinnen (stellen met kinderen) en huishoudens van twee volwassenen (stellen zonder kinderen) nog iets verder uit elkaar gaan lopen: respectievelijk 45% en 38% heeft een eigen woning verworven.

Figuur 4.22: Aandeel huur of koop naar huishoudenstype 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Alle huishoudens

30

47

23

Alleenwonend

23

53

24

Stel zonder kind

38

34

28

Eenoudergezin

15

69

16

Stel met kind

45

42

13

Eigen woning

Corporatiewoning


Figuur 4.23: Aandeel eigen woningbezit naar huishoudenstype

45%

2001

2003

2005

2007

2009

2011

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Alleenwonend

74

Stel zonder kind

Eenoudergezin

Stel met kinderen


Bij eenoudergezinnen is het aandeel eigen woningbezit in diezelfde periode licht gestegen. Bij alleenwonenden is vanaf 2005 het eigen woningbezit gestegen van 17% naar 23% in 2011. Alleenwonenden (53%) en eenoudergezinnen (69%) zijn oververtegenwoordigd in de corporatiesector (figuur 4.22). Stellen zonder kinderen wonen relatief vaak in de particuliere huursector (28%). Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij het eigenwoningbezit van de andere groepen bewoners (figuur 4.24). Met name de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig. Bij deze groep ligt het aandeel eigen woningbezit inmiddels op 19%, wat iets hoger is dan bij Surinamers/Antilliannen (figuur 4.24). Bij huishoudens van Nederlandse herkomst ligt het aandeel eigen woningbezit inmiddels op 36%, bij westerse allochtonen op 33%.

Figuur 4.24: Aandeel huur en koop naar herkomst groepen 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam totaal

30

47

23

Autochtonen

36

38

26


33

36

31

Turks

19

71

10


19

73

9

Overig niet-westers

17

65

18

86

8

Marokkaans

6 Eigen woning

Corporatiewoning


Figuur 4.25: Aandeel eigenwoningbezit naar herkomst 40%

2005

2007

2009

2011

35%

Autochtonen

30%


25%

Turks

20%


15%

Overig niet-westers

10%

Marokkaans

5% 0%

75


Het verwerven van een eigen woning kan gezien worden als het beklimmen van de hogere treden van de woningmarktladder. Daarom is het interessant om te zien of de tweede generatie niet-westerse allochtonen meer eigen woningbezit heeft dan de eerste generatie. Van de eerste generatie niet westerse allochtonen woont 14% in een eigen woning en 77% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 28% in een eigen woning en 48% in een corporatiewoning. Afgemeten aan hun eigen woningbezit neemt de tweede generatie dus een tussenpositie in tussen de eerste generatie niet-westerse allochtonen en de huishoudens van Nederlandse herkomst en huishoudens afkomstig uit westerse landen.

Figuur 4.26: Herkomst en generatie naar eigendomssectoren 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam

30

47

23

Niet westers 2e generatie

28

48

24

Niet westers 1e generatie

14

77

9


33

36

31

Autochtonen

36

38

26

Corporatiehuur

Eigen woning

Particuliere huur

Woningoppervlak Gezinnen met kinderen hebben vaker een grotere woning dan huishoudens zonder kinderen. Daarbij geldt hoe groter het huishouden, hoe groter de woning, zie figuur 4.27. Maar toch woont een derde van de huishoudens met vier of meer personen in een woning kleiner dan 60 m² (gemeten in nuttig

Figuur 4.27: Verdeling woonoppervlak naar huishoudensgrootte 0%

10%

4 of meer personen 1 3 personen

3

2 personen

7

40%

50%

60%

46

70%

80%

27

31

38 33

19 40 tot 60 m²

9

6

17

11 11

20 60 tot 80 m²

100%

11

31 54

90%

18 36

45

< 40 m²

76

30%

12

Alle huishoudens

1 persoon

20%

80 tot 100 m²

7 5 2

> 100 m²


woonoppervlak). Van de alleenwonenden heeft bijna drie kwart een woning van ten hoogste 60 m². Eenpersoonshuishoudens met meer dan 80 m² komen sporadisch voor (6%). De hoogte van het inkomen is bepalend voor de mogelijkheden om woon kwaliteit te verwerven. Hiervoor werd getoond dat kwaliteit voor een groot deel synoniem is met oppervlak. Figuur 4.28 laat zien dat grote huishoudens (vier personen of meer) met een laag inkomen vaker in een kleine woning wonen dan vergelijkbare huishoudens met een hoger inkomen. Van de huishoudens met vier of meer personen met een laag inkomen woont 42% in een woning tot 60 m². Van de rijkere grote huishoudens (inkomen > € 1.930) woont 76% in een woning groter dan 60 m².

Figuur 4.28: Huishoudens met vier of meer personen naar inkomen en woonoppervlak 0%

10%

20%

Vanaf € 1.930

23

Tot € 1.930

42 < 40 m²

30%

40%

50%

60%

70%

30

80%

22

25 44

40 tot 60 m²

60 tot 80 m²

90% 100%

13 80 tot 100 m²

> 100 m²

Niet-westerse allochtonen hebben gemiddeld lagere inkomens dan autochtone Nederlanders, wonen vaker in corporatiewoningen en hebben in een aantal gevallen – met name Marokkanen en Turken - grotere gezinnen. Het gemiddelde woonoppervlak van huurders met verschillende herkomst verschilt onderling niet veel, 56 of 57 vierkante meter (figuur 4.29). Maar het gemiddelde aantal personen dat het met deze woonruimte moet redden is bij Turkse (3,2) en Marokkaanse (3,5) huishoudens wel dubbel zo groot als bij huishoudens van Nederlandse of westerse-allochtone herkomst (1,6). De verschillen in netto huurquotes zijn niet groot. Hooguit kan gezegd worden dat de netto huurquotes van Surinamers/Antillianen en van de overige niet-westers allochtonen enkele procentpunten boven het gemiddelde liggen. Het gemiddeld inkomen van autochtonen en van westers allochtonen ligt hoger dan gemiddeld.

Figuur 4.29: Gemiddeld aantal personen, woonoppervlak, netto huurquote en inkomen naar herkomst (alleen huurders) Aantal personen

Woonoppervlak

Netto huurquote

Inkomen


1,9

56,5 m²

27,0 %

€ 1.551

Turks

3,2

57,1 m²

26,0 %

€ 1.523

Marokkaans

3,5

55,9 m²

25,0 %

€ 1.552

Overige niet-westers allochtonen

2,3

57,2 m²

27,7 %

€ 1.641


1,6

57,0 m²

24,8 %

€ 2.092

Autochtonen

1,6

56,4 m²

24,5 %

€ 1.924

Amsterdam totaal

1,9

56,6 m²

25,2 %

€ 1.835

77


Leeftijd Met het stijgen van de leeftijd verbetert in het algemeen de positie op de woningmarkt. Daarnaast speelt bij woningmarktinformatie per leeftijdsgroep mee dat de wooncarrières in de achterliggende periodes beïnvloed worden door culturele en conjuncturele verschillen en ontwikkelingen. Zo zijn de mogelijkheden voor huishoudens die nu actief zijn op de woningmarkt om een eigen woning te verwerven in Amsterdam veel groter dan voor huishoudens die een kwart eeuw geleden op zoek waren naar een andere woning. Iets soortgelijks geldt voor de arbeidscarrière en de inkomensontwikkeling. Dat de leeftijdsgroep 35-44 jaar een hoger gemiddeld inkomen heeft dan de leeftijdsgroepen daarboven, is dus niet het gevolg van neerwaarts verlopende inkomenscarrières maar van de betere sociaal economische kansen van jonge huishoudens in de jaren negentig en tweeduizend ten opzichte van de jaren zeventig en tachtig. Bij de corporatiesector speelt mee dat door verhuizingen van huishoudens met een groeiend inkomen en de gelijktijdige verkleining de woningvoorraad in de corporatiesector, het aandeel huishoudens met een bij deze sector passend inkomen wordt vergroot.

Figuur 4.30: Gemiddeld woonoppervlak (m²) per leeftijdsgroep, naar eigendomssector 90 m² 80 m² 70 m² 60 m² 50 m² 40 m² 30 m² 20 m² 10 m² 0 m² 18 - 24

25 - 34

Eigen woning

35 - 44

45 - 54

55 - 64

Particuliere huur

65 - 74

75+

Amsterdam Corporatiehuur

Wat zich bij corporatiewoningen voordoet in het gemiddelde inkomen bij de oplopende leeftijdscategorieën doet zich ook voor in de gemiddelde woning grootte. Kennelijk is het gemiddelde van iets meer dan 55 m² ongeveer het maximum dat door bewoners van corporatiewoningen bereikt kan worden en die top wordt al gehaald door de categorie 45-54 jaar. De oplopende cohorten bewoners van particuliere huurwoningen en eigen woningen bereiken wel hogere oppervlakten. Dit kan geïnterpreteerd worden als een combinatie van vooruitgang in individuele wooncarrières en kwaliteitsverbeteringen (meer oppervlakte) in deze sectoren in de loop dertijd. In deze sectoren kan men zien dat de hogere leeftijdscategorieën met een relatief gematigd inkomen een hoog aantal vierkante meters hebben verworven.

78


Figuur 4.31: Gemiddeld inkomen per leeftijdsgroep, naar eigendomssector € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 €

500 0 18 - 24

25 - 34

35 - 44

45 - 54

Eigen woning

55 - 64

65 - 74

75+

Amsterdam

Particuliere huur

Corporatiehuur

Een ander belangrijk onderwerp in relatie tot leeftijd is de toegankelijkheid van de woning waarin men woont. 64% Van de woningen heeft alle vertrekken op dezelfde verdieping. In de middelbare leeftijdsgroepen is dat wat lager omdat juist eengezinswoningen vaak door huishoudens in deze levensfase bewoond worden. Bij hogere leeftijden geeft men vaker aan dat iemand in het huishoudens moeite heeft met traplopen (20% gemiddeld maar 38% bij

Figuur 4.32: Bereikbaarheid woning en toegankelijkheid vertrekken naar leeftijdscategorie 0%

10%

20%

30%

Amsterdam totaal

25

Vanaf 75 jaar

51

65 t/m 74 jaar

35

55 t/m 64 jaar

24

45 t/m 54 jaar

22

35 t/m 44 jaar

20

19

25 t/m 34 jaar

20

8

18 t/m 24 jaar

23

40%

50%

60%

17

70%

39

25

18

32

21

35

22

36 40 52

Trappen naar de woning

Trappen binnen de woning

Niet

Niet

Niet

Wel

Wel

Niet

Wel

Wel

55

90%

100% 19

16

5

80%

9 14 20 21 21 21 16

79


de leeftijdscategorie 65-74 jaar en 55% bij 75-plussers). Oudere huishoudens bewonen echter vaker dan jongere leeftijdsgroepen een woning die zonder trappen bereikbaar is en de vertrekken op dezelfde verdieping heeft. Bij de 75-plussers is dit in meer dan de helft van de huishoudens het geval. Echter een kwart van deze oudere huishoudens heeft wel een woning met de kamers op één verdieping, maar met een trap om de woning te bereiken terwijl 16% geen trap hoeft te bedwingen maar wel te maken heeft met interne niveauverschillen tussen de kamers. Minder dan een tiende (9%) van de 75-plussers heeft te maken met zowel trappen als interne niveauverschillen. Dat leidt er toe dat 12% van deze hoge leeftijdsgroep de woning die men bewoont niet geschikt vindt voor ouderen. Gelukkig meent het merendeel (64%) van de 75-plussers wel dat hun woning geschikt is voor ouderen. Dit aandeel ligt veel hoger dan bij andere leeftijdsgroepen en oook hoger dan het Amsterdams gemiddelde (40%). Misschien duidt dit op pessimisme onder jongere leeftijdsgroepen over het oud worden in de woning die zij bewonen, plausibeler is echter het effect van het hiervoor geconstateerde feit dat ouderen in woningen wonen die beter op ouderdom zijn toegesneden (ofwel door verhuizing of door aanpassing van de woning). Overigens meent nog altijd een kwart (24%) van de 75-plussers dat de geschiktheid voor ouderen alleen bereikt kan worden als er enige aanpassingen verricht zouden worden.

Figuur 4.33: Inschatting of de woning geschikt is om oud in te worden 0%

10%

Amsterdam totaal

40

Vanaf 75 jaar

64

65 t/m 74 jaar

54

55 t/m 64 jaar

43

45 t/m 54 jaar

41

35 t/m 44 jaar

36

25 t/m 34 jaar

27

18 t/m 24 jaar

24 Ja

80

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

20

90%

100% 39

24 27 25 21 18 14

12 19 31 38 46 59

12

65 Met enige aanpassingen

Nee


4.7 Conclusie Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m € 545. Het aandeel woningen t/m € 545 slonk in de periode 2005-2011 van 67%, 63%, 60% naar 56% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam in deze periode geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting van 31,5% naar 32,5%. Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m € 545 en de groep met lage inkomens wordt geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Bij de andere vergelijking zijn de inkomensgrenzen € 33.614 en € 43.000 van belang. Het aandeel inkomens t/m € 33.614 daalde in de periode 2005-2011 geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in 2011. Het aandeel huurwoningen t/m € 643, aangevuld met betaalbare eigen woningen (tot € 151.400) is geleidelijk kleiner geworden in de periode 2005-2011: 74%, 69%, 67% en 63% (249.400 woningen) in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De richtlijn van het Ministerie (overgenomen van de Europese Unie) dat 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens moet worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot € 33.614 heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met ‘scheef huren’. Als deze definitie wordt doorgetrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 23,6% van de huurders scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%). Overigens valt een groot deel (10,5% van 23,6%) van de scheefheid in de inkomenscategorie € 33.614 - € 43.000, de inkomensgroep waarvan bekend is dat ze moeilijk kunnen doorstromen. Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Het middensegment (huur € 643 - 1.039 en koop € 151.400 - 261.000) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 86% bewoond door huishoudens met een inkomen boven € 43.000. De scheefheid in de corporatiesector verschilt niet veel per stadsdeel, die ligt alleen in stadsdeel Centrum iets hoger (25%). Als de scheefheid voor alle huurwoningen wordt berekend dan springt vooral stadsdeel Zuid eruit. De door kwaliteitspunten begrensde particuliere huurwoningen worden daar kennelijk vaak door huishoudens bewoond met een relatief hoog inkomen.

81


De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op 25%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en met name voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van ca. 40% teruggebracht richting een kwart van het inkomen. Ondanks de huurtoeslag blijven lage inkomens gemiddeld meer aan woonlasten betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven € 43.000 ligt de huurquote gemiddeld bij 20%. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 23% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van hypotheekrenteaftrek). Maar het aantal lage inkomens, met relatief hoge hypotheeklasten is maar beperkt. Bij inkomens boven € 43.000 betaalt meer dan de helft minder dan 25% van het inkomen aan de hypotheek. In de enquête geeft 8% aan helemaal geen hypotheek te hebben. Waarschijnlijk ligt dit aandeel hoger omdat een deel van de respondenten dat geen antwoord geeft op de hypotheekvraag ook hypotheekvrij is. Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij het eigenwoningbezit van de andere groepen bewoners in Amsterdam. Met name de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep wijkt het eigen woning bezit niet meer af van dat bij Surinamers/ Antillianen. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 14% in een eigen woning en 77% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 28% in een eigen woning en 48% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie dus op de autochtonen. Het zijn vooral de grote huishoudens met lagere inkomens die klein wonen. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 43% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > € 2.070) van deze omvang woont 76% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben. Toch is deze situatie maar voor iets meer dan de helft weggelegd, voor de andere helft gelden suboptimale omstandigheden op deze kenmerken en zelfs 9% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning dan ook niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen. Dit zou zelfs voor 60% van de woningvoorraad gelden als de vraag wordt voorgelegd aan alle huishoudens ongeacht hun leeftijd.

82

5


Woonmilieus

5.1 inleiding De Amsterdamse woonmilieu-indeling is een manier om de ruimtelijke verschillen in de stad te beschrijven. Binnen stadsdelen of buurtcombinaties bestaat vaak zoveel interne differentiatie dat er behoefte is aan een analyse op een lager schaalniveau: de buurten. Maar van buurten zijn er weer zoveel, dat beschrijving van het kaartbeeld kans loopt te gedetailleerd te worden. Woonmilieus zijn daarbij een hulpmiddel: het zijn groepen van buurten met overeenkomstige kenmerken. Soms liggen ze aaneengesloten en bij elkaar, maar ook vaak verspreid over de stad. De manier van werken is wellicht bekend. Met de statistiek van de honderden Amsterdamse buurten wordt achtereenvolgens een factoranalyse (de informatie uit tientallen variabelen wordt samengevat in een paar factoren) en een clusteranalyse (op basis van deze informatie worden de groepen van buurten gemaakt) uitgevoerd. Een woonmilieu-indeling is nooit bedoeld om langdurig geldigheid te hebben. De stad verandert immers continu en dat werkt door in de gegevens van de buurten die aan een analyse worden onderworpen. Over de totstandkoming van de woonmilieus en de inhoudelijke verschillen tussen de milieus is een factsheet verschenen met de naam Transformatie door nieuwbouw: Amsterdamse woonmilieus 2008. Voor het maken van de nieuwe woonmilieus wordt gewerkt met de recentste buurtenindeling van de gemeente Amsterdam. Per 2005 heeft Amsterdam 470 buurten waarvoor een veelheid aan gegevens over de woningvoorraad en de bevolking beschikbaar is, voor die tijd waren dat er 355. In nieuwbouwgebieden zijn vaak buurten toegevoegd, op sommige plekken in de stad is de ligging van de buurtgrenzen logischer geworden.

83


5.2 Beschrijving van de twaalf woonmilieus In deze paragraaf komt het profiel van de twaalf milieus kort aan de orde. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar het hierboven genoemde factsheet. In het oude deel van Amsterdam zijn twee milieus te onderscheiden: centrum en centrumrand. Kenmerkend voor beide is een bovengemiddeld sociaaleconomisch niveau, in combinatie met kleine en oude woningen. In beide milieus ligt het aandeel woningen gebouwd voor 1919 boven de 50%, in het centrummilieu zelfs boven de 70%. Toch ligt in beide milieus ook het aandeel woningen gebouwd na 1980 boven de 20%. De woningen zijn naar de hedendaagse maatstaven gemiddeld niet groot. Vooral in het centrummilieu komen hierdoor veel huishoudens voor die het met weinig kamers ten opzichte van het aantal personen in het huishouden, moeten stellen.

Centrum en centrumrand Het centrummilieu omvat het historische deel van de stad, zoals de Grachtengordel, de Nieuwe- en Oudezijds Burgwallen, en de Plantagebuurt. Het aandeel woningen in de particuliere huursector en het aandeel eigen woningen is hoog. De corporatiesector omvat minder dan 10% van de voorraad. Het percentage etnische minderheden is laag, er zijn wel veel allochtonen uit westerse landen. Van alle woonmilieus behoort de doorstroming in het centrummilieu tot de hoogste. In het centrumrandmilieu lijkt de eigendomsverhouding meer op die in de stad als geheel. Dit woonmilieu omvat een groot gebied in de binnenstad en de aanliggende negentiende eeuwse gordel, zoals Oud-West en de Oude Pijp.

Welgesteld stedelijk en Dorp Tot het welgesteld stedelijk milieu behoren grote delen van de Vondelparkbuurt, het Museumkwartier, Willemspark, de Apollobuurt, de Hoofddorppleinbuurt maar ook delen van Buitenveldert, de Baarsjes en de Watergraafsmeer. Kenmerkend voor dit milieu is de zeer hoge sociaaleconomische status. Woningen hebben gemiddeld een hoge woz-waarde en het eigenwoningbezit is relatief hoog. Het percentage gezinnen ligt rond het stedelijk gemiddelde en het percentage kinderloze paren ligt daar boven. De grootte van de woningen maakt dat er vaak ruim wordt gewoond. Dit milieu is enigszins vergrijsd. De doorstroming is gematigd. Een nog iets welgestelder milieu ligt juist ver weg van het stadscentrum. Dit dorpsmilieu wordt gekenmerkt door een hoge welstand en veel groene buitenruimte. Er is sprake van een duale bevolkingsstructuur, waarin vergrijzing naast gezinsleven bestaat. Het merendeel van de woningen wordt bewoond door de eigenaar. Voorbeelden zijn dorpen als Durgerdam, Holysloot en Ransdorp in het Amsterdam deel van Waterland en aan de westkant Sloterdijk, Sloten en de Osdorperweg.

84


Figuur 5.1: Amsterdamse woonmilieus, versie 2008

Woonmilieus Centrum Centrumrand Welgesteld Stedelijk

Nb1 Amsterdamse Suburb

Vergrijsde Tuinstad

Nb2 Transformatie

Verbinding

Nb3 Water en Groen

Transitie

Nb4 Moderne Stad

Dorp

Nb5 Compacte Vernieuwing

Vergrijsde tuinstad, Transitie en Verbinding Deze drie milieus komen veel voor in herstructureringsgebieden. Een milieu dat zich in sociaaleconomische termen rondom het gemiddelde bevindt is het vergrijsde tuinstad milieu. Het milieu bestaat overwegend uit naoorlogse woonbuurten met relatief trage dynamiek. Dat uit zich bijvoorbeeld in de hoge graad van vergrijzing en een hoog aandeel mensen met een woonduur langer dan twintig jaar. Ook de vooroorlogse tuindorpen behoren vaak tot dit milieu. Leken in de vroeg-naoorlogse periode de tuinsteden nog wel op de vooroor logse tuindorpen, doordat naast de hoogbouw ook veel rijtjeswoningen werden gebouwd, in de loop van de jaren zestig en zeventig kwam het accent steeds meer op hoogbouw te liggen. Waar de tuindorpen door een lange periode van geringe doorstroming een gecontinueerde fase van vergrijzing kennen, is de vergrijzing van de naoorlogse tuinsteden verbonden met het blijven wonen van de pioniersgeneratie na de oplevering van de buurten vier of vijf decennia geleden. Andere delen van de tuinsteden hebben niet de kans gekregen om te vergrijzen. Meestal gaat het om buurten met een woningvoorraad die

85


korte of langere tijd na de bouw minder geliefd werd, waardoor veel mensen besloten te verhuizen naar elders, vaak de groeikernen op enige afstand van Amsterdam. Deze buurten zijn de bestemming geworden voor huishoudens van Marokkaanse, Turkse (Nieuw West) of Surinaamse herkomst (Zuidoost) die ervoor zorgen dat deze buurten opnieuw kinderrijk geworden zijn. Het is het contrast tussen vergrijzing en gezinsfase, relatief veel of weinig verhuizingen en een verschil op welstandsvariabelen (woz-waarde, werkloosheid) dat de buurten van de voor- en naoorlogse tuindorpen en tuinsteden uiteenvallen in de overwegend twee woonmilieus: transitie en vergrijsde tuinstad. Opvallend is dat van de twee milieus transitie in Zuidoost sterk en in Nieuw West licht domineert, terwijl in Noord het milieu vergrijsde tuinstad sterker aanwezig is. Dat typeert het verschil van deze drie delen van de stad naar hun fase in het veranderingsproces. Het milieu verbinding zit op deze typeringen ergens tussen transitie en vergrijsde tuinstad in. Verbinding bevindt zich veel minder dan transitie in de gezinsfase en het aandeel etnische minderheden ligt aanzienlijk lager. Kenmerkend voor dit milieu is het geringe aandeel woningen met een lage woz-waarde en de geringe hoeveelheid groen of water rondom de woningen. Deze kenmerken verwijzen naar de compactheid en de waardeontwikkeling in en nabij het centrum. Het is vermoedelijk op deze belangrijke profielkenmerken dat verbinding zich onderscheidt van transitie enerzijds en vergrijsde tuinstad anderzijds. Het merendeel van de buurten van het verbindingsmilieu ligt in de gordel ‘20-’40, maar er zijn uitzonderingen zoals het Buikslotermeerplein en omgeving en Molenwijk in Noord. Vijf nieuwbouwmilieus In de nieuwe woonmilieu-indeling worden vijf nieuwbouwmilieus onderscheiden. Het hoge aandeel koopsector in de vijf nieuwbouwmilieus, en de hieraan gerelateerde hoge woz-waardes, is het gevolg van de gestegen welvaart in de loop van de decennia na de oorlog. Toen Amsterdam in de jaren tachtig weer bouwambities kreeg, lag de woningbehoefte van doorstromers niet meer overwegend bij huurwoningen. Het was ook voor Amsterdammers al langere tijd mogelijk om eigen woningen te bemachtigen, alleen maar mondjesmaat in Amsterdam zelf en vooral in de regiogemeenten. Ten opzichte van het historisch hoge aandeel huurwoningen in Amsterdam steekt de grote koopsector van de nieuwbouwmilieus kenmerkend af. De vijf nieuwbouwmilieus onderscheiden zich van elkaar doordat de variabelen over de demografische compositie (gezinnen en stellen en personen van 55 jaar of ouder) en de dynamiek (lange en korte woonduur, mutatiegraad) verschillende waardes vertonen. Amsterdamse Suburb Het eerste nieuwbouwmilieu is Amsterdamse suburb genoemd. Na 1980 werd in Zuidoost radicaal afgerekend met de hoogbouwfilosofie van de Bijlmermeer. Op de woningmarkt had de Bijlmermeer het reeds lang verloren van de succesvolle groeikernen. Als Amsterdam weer wilde bouwen zouden de nieuwe wijken moeten lijken op de laagbouw van de suburb. Net zoals in Purmerend of Hoofddorp moesten de auto’s gewoon voor de deur geparkeerd kunnen worden. Er werden veel betaalbare eigen woningen gebouwd: premiekoop A, B, en C. 86


Met het ‘compacte stadsbeleid’ van die tijd wilde Amsterdam ervoor zorgen dat doorstromers ook binnen de eigen gemeentegrenzen wat te kiezen hadden. Voorlopig werden dit soort nieuwbouwwijken nog gerealiseerd aan de randen van de stad. Amsterdam had nog zo veel groen binnen de gemeentegrens dat daar nog wel wat vanaf gesnoept mocht worden. Deze eerste ‘Amsterdamse suburbs’ liggen in Zuidoost, in de richting van Abcoude: Holendrecht, Gein en Reigersbos (Zuidoost), aangevuld met het dorp Driemond. Inmiddels is in deze ‘nieuwbouwbuurten’ de verhuisgeneigdheid en dynamiek tot de laagste van de stad gaan behoren. De bevolking is gesetteld. Op het eerste gezicht vreemd is dat tot dit milieu ook een aantal buurten behoort die samen de oude Waterlandse Zeedijk in Noord bevatten: de Nieuwendammerdijk en de Buiksloterdijk. Het is de combinatie vergrijzing en hoge welstand dat deze historische buurten in het zelfde woonmilieu terecht doet komen als de nieuwbouw uit de jaren tachtig. Het komt vermoedelijk door feit dat de hoeveelheid groen in de woonomgeving niet zo groot is als in de buurten die samen het dorpsmilieu creëren. Dat doet de dijkbuurten aansluiten bij een milieu dat vooral bestaat uit de suburbaan ogende delen van Zuidoost. Transformatie Het tweede nieuwbouwmilieu omvat de opvolgers van deze Amsterdamse suburbs. Met voorbeelden als De Aker, Nieuw Sloten, Eendracht (Buurt 10), GWL-terrein (Eco-wijk), maar ook Twiske West, Zeeburgerdijk Oost, EntrepotNoordwest, Architectenbuurt en Wittenburg (de laatste vier buurten liggen in de oostelijke Binnenstad en aanliggend Zeeburg) zijn we aanbeland in de bouwperiode van de jaren negentig. Amsterdam kon inmiddels niet langer doorgaan met het aantasten van het groene weidegebied. Het Amsterdamse Waterland bij Durgerdam en Zunderdorp zou niet aan de stedelijke bouwhonger mogen worden opgeofferd zoals het gebied nabij het riviertje de Gein in Zuidoost. Het merendeel van deze wijken was nog in bedrijf als sportterrein of kassengebied, of er stonden gebouwen die de erfenis waren van vroegere functies (industrie- of bedrijventerrein). Voordat de bouw kon beginnen moest het gebied van deze functies ontdaan worden. We kunnen dit milieu trans formatie noemen: omzetting van de ene functie naar de andere, in dit geval wonen. Opvallend voor deze tweede nieuwbouwfase is dat het aandeel corporatiewoningen hoger ligt dan in het eerste nieuwbouwmilieu. Dit hogere aandeel betaalbare woningen werkt ook door in de sociaaleconomische kenmerken. Water en Groen milieu Het derde nieuwbouwmilieu heeft van de vijf onderscheiden nieuwbouwmilieus het hoogste aandeel woningen met een hoge woz-waarde. Het milieu blinkt uit door de grote hoeveelheid ruimte in de omgeving van de woningen. In sommige gevallen, zoals het Oostelijk Havengebied (Java/KNSM-eiland, Borneo, Sporenburg, Rietlanden) en een deel van IJburg, gaat het bij die buitenruimte om water. Bij Twiske Oost en de Walvisbuurt in Amsterdam Noord om weiland, bij Park de Meer om de parkachtige omgeving van het voormalige Ajax-stadion. Door de hoeveelheid groene en waterrijke buitenruimte kunnen we dit milieu het water en groen milieu noemen.

87


Moderne Stadsmilieu Het vierde nieuwbouwmilieu heeft voor nieuwbouw een hoog aandeel alleenwonenden en stellen en een gering aandeel gezinnen. Voor nieuwbouw begrippen is het aandeel senioren hoog. Het merendeel van deze buurten is recent opgeleverde inbreiding (Koningin Wilhelminaplein, Olympisch Stadion, Zuiderhof, VU-kwartier, Het Funen, Oostelijke Handelskade, Julianapark, De Omval), maar inmiddels behoort ook een aantal kleine stedelijke vernieuwings buurten tot dit milieu: Meer en Oever in Osdorp, Eendrachtspark (met het Parkrandgebouw) in Geuzenveld, De Klenckebuurt ten zuiden van de Zuidas in Buitenveldert. Deze buurten zijn dus niet meer te zien als de Amsterdamse tegenhangers van de gezinswijken in de groeikern, maar als moderne aanvullingen op het inmiddels florerende Amsterdamse centrum waar kleine huishoudens al decennia domineren. We kunnen dit milieu in het licht van deze constatering het moderne stad milieu noemen. Compacte Vernieuwing Ook het vijfde nieuwbouwmilieu is een mengvorm van nieuwbouw op leeg terrein en stedelijke vernieuwing. Voorbeelden van compleet nieuwe buurten binnen dit milieu zijn Steigereiland Zuid en Haveneiland Noordwest op IJburg en Westerdokseiland in stadsdeel Centrum. Daarnaast vallen omvangrijke delen van de stedelijke vernieuwing in de Bijlmermeer in dit milieu: het zijn de volgende vijf buurten: E-buurt, F-buurt, G-buurt West, K-buurt Zuidwest, Grunder/Koningshoef. In Osdorp behoort Zuidwestkwadrant Zuid tot dit milieu. Het aandeel corporatiewoningen ligt voor een nieuwbouwmilieu hoog, het aandeel woningen met een hoge woz-waarde juist laag, maar wel hoger dan het Amsterdams gemiddelde. Grote woningen zijn minder dominant. Het aandeel woningen kleiner dan 60 vierkante meter ligt rond het stedelijk gemiddelde, voor nieuwbouw is dat een hoog aandeel. Dit is een nieuwbouwmilieu met een aanzienlijk lager sociaaleconomische niveau dan gewoon is voor nieuwbouw. We noemen dit milieu compacte vernieuwing.

5.3 Sociaal-economische differentiatie in woonmilieus De nieuwe woonmilieu-indeling is gemaakt op basis van de buurtindeling van 2005. Daarom kunnen de ontwikkelingen in de twaalf woonmilieus voorzien worden van gegevens uit de WiA-bestanden van 2005-2011. Het gemiddelde inkomen De gemiddelde netto huishoudensinkomens van Amsterdammers zijn in vier achtereenvolgende jaren van het onderzoek Wonen in Amsterdam gestegen van € 2.058 in 2005 naar in € 2.198 in 2007, € 2.356 in 2009 en € 2.392 in 2011. De volgorde van woonmilieus naar gemiddeld inkomen vertoont in de loop van vier meetjaren weinig verandering. Voor de overzichtelijkheid zijn de nieuwbouwmilieus en de overige milieus in figuur 5.2 apart gezet. Overigens moet bij deze opmerkingen over hoogte en tendens in het gemiddelde inkomen worden benadrukt dat het steeds om afwijkingen van het Amsterdams gemiddelde gaat. In euro-bedragen was er in de periode 2009-2011 een gemiddelde inkomensgroei van € 36 voor de Amsterdamse huishoudens, in de

88


helft van de milieus was die groei terug te vinden maar in de andere helft vond gemiddeld een lichte inkomensdaling plaats. Ook in 2011 geldt dat de nieuwbouwmilieus water en groen en moderne stad een hoger gemiddeld inkomen hebben dan de beide milieus die de klassieke hoge status vertegenwoordigen, het dorpsmilieu en welgesteld stedelijk. Het sterke accent op koopsector in betreffende nieuwbouwmilieus brengt ze bovenaan de sociaaleconomische ladder van de hoofdstad. In de vijf onderscheiden nieuwbouwmilieus doet zich een ontwikkeling voor die licht tegengesteld is aan de voorgaande jaren. In vier van de vijf nieuwbouwmilieus is er een lichte inkomensdaling. Werd in voorgaande jaren nog gezien dat het inkomensniveau in het nieuwbouwmilieu van de oudste generatie, Amsterdamse suburb, geleidelijk daalde, in 2011 is dit milieu het enige nieuwbouwmilieu met geringe inkomensstijging. De snelle inkomensstijging in het milieu compacte vernieuwing, die in verband gebracht werd de volgorde van bouwen (vaak de corporatiewoningen eerder dan de marktsector), is in 2011 omgeslagen in een lichte inkomensdaling. Van de milieus met het laagste sociaaleconomische niveau is het transitiemilieu duidelijk de achterblijver met een gemiddeld inkomensniveau op drie kwart van het Amsterdamse gemiddelde. Maar bemoedigend is de lichte stijging in het jaar 2011. Het in de typologie gemaakte onderscheid tussen transitie en vergrijsde tuinstad heeft niet alleen een demografische component (zie hiervoor de eerder genoemde factsheet) maar duidt ook op een sociaaleconomisch verschil. Hoewel het inkomensverschil tussen beide milieus nog aanzienlijk is, is er wel een duidelijk negatieve trend zichtbaar voor vergrijsde tuinstad. Het milieu verbinding vertoont een stabiele trend tussen deze twee milieus in, op 82% van het stedelijk gemiddelde.

Figuur 5.2: Gestandaardiseerd gemiddeld netto huishoudensinkomen per woonmilieu (Amsterdam=100)

2005

2007

2009

2011

164

135

138

135

Legenda

Amsterdamse suburb Nb1

127

121

118

119

Compacte Vernieuwing Nb5

95

108

115

113

Amsterdam totaal

100

100

100

100

Dorp Welgesteld Stedelijk

134

131

128

132

Centrum

130

136

124

127

Centrumrand

100

103

105

106

Vergrijsde Tuinstad

96

92

90

82

Verbinding

79

82

82

82

Transitie

74

74

73

75

Water en Groen Nb3

151

156

149

144

Moderne Stad Nb4

148

140

141

138

Tranformatie Nb2

126

120

121

119

>160 150-160 140-150 130-140 120-130 110-120 100-110 90-100 80-90 < 80

89


Opvallend is dat de milieus die de welgestelde buurten van het oude Amsterdam vertegenwoordigen, centrum en welgesteld stedelijk, tot aan 2009 een relatieve inkomensdaling doormaken en juist in 2011 weer een licht stijgen ten opzichte van het Amsterdamse peil. De licht stijgende trend van centrumrand continueert over de reeks van vier jaren. Inkomensverdeling Het gemiddelde inkomen weerspiegelt zich in de inkomensverdeling. In dorp, welgesteld stedelijk en centrum heeft ruim de helft van de huishoudens een inkomen boven € 43.000. In de vijf nieuwbouwmilieus is dat ook zo, oplopend tot 70% in water en groen en 68% moderne stad. In de milieus vergrijsde tuinstad en verbinding heeft juist meer dan de helft een inkomen beneden modaal, in het transitiemilieu is dit zelfs 67%.

Figuur 5.3: Verdeling naar inkomensgroepen per woonmilieu 0%

10%

20%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Amsterdam totaal

33

Water en Groen Nb3

12

6

12

10

14

45

Moderne Stad Nb4

12

7

13

9

15

45

Amsterdamse Suburb Nb1

17

10

12

13

20

28

Tranformatie Nb2

17

10

12

12

15

33


30

10

33

Welgesteld Stedelijk

17

Centrum

21

Dorp

33

Centrumrand

29

Vergrijsde Tuinstad

34

Verbinding

41

Transitie

49

17

Lage inkomens

90

30%

10

14

12

10

13 15

7

7 11

7

8

3

37 8

36

5

19

45 13

7

22

25 8

12 17

€ 33.614 tot € 43.000

8

14 21

Laag tot € 33.614

21

12 9

7

9


9 7

11

14 7

7

1,5x modaal tot 2x modaal

12 7

8

> 2x modaal


Figuur 5.4: Eigendomsverdeling per woonmilieu 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

23

90%

100%

Amsterdam totaal

30

47

Tranformatie Nb2

49


46


55

15

30

Water en Groen Nb3

56

15

29

Moderne Stad Nb4

39

36

24

Transitie

17

Verbinding

21

Vergrijsde Tuinstad

27

Centrumrand

32


39

Centrum

40

Dorp

72

15

36

10

44

6

Eigen woningbezit

77 17

62 15

58 35

33 44

17 50

9 14


14 Corporatiewoningen

Verschillen naar woningsector tussen woonmilieus De aanzienlijke sociaaleconomische differentiatie tussen de woonmilieus hangt vanzelfsprekend samen met de ongelijke verdeling van eigen woningbezit, particuliere huur en corporatiewoningen. De milieus transitie en vergrijsde tuinstad, met grote stukken van de naoorlogse woningvoorraad, bestaan evenals het verbindingsmilieu voor meer dan 60% uit corporatiewoningen (transitiemilieu: 77%). De sterke aanwezigheid van de lage inkomensgroep in deze milieus past dan ook bij de plaats die deze milieus innemen op de woningmarkt. In welgesteld stedelijk en centrum zijn zowel koopsector als particuliere huursector sterk vertegenwoordigd en in het dorpsmilieu is de koopsector zeer sterk aanwezig. In de vijf nieuwbouwmilieus domineert de koopsector, omvat de corporatiesector ongeveer een derde van het geheel en is de particuliere huursector in de meeste gevallen klein. Uitzondering is moderne stad met een particuliere huursector die een kwart van de woningvoorraad omvat. In centrumrand zijn de drie sectoren vrijwel even groot.

91


Figuur 5.5: Huurprijsklassen per woonmilieu 0% Amsterdam totaal

Moderne Stad Nb4 Amsterdamse Suburb Nb1

10%

20%

30%

40%

50%

60%

49

9 20


9

Water en Groen Nb3

7

70% 33

38

80%

90% 100% 8

11

5

48

31 51 54

31

19

22

8

31

15

24

Tranformatie Nb2

19

Centrum

41


33

Vergrijsde Tuinstad

47

Centrumrand

60

23

Dorp

55

31

14

Transitie

50

38

8

3

Verbinding

62

29

5

4

T/m € 412

42

19

25

6 35

29 11

37

€ 412 - € 545

€ 545 - € 643

21 9

7

5

12

Vanaf € 643

Huurprijzen In het algemeen zijn de woonmilieus waar de corporatiesector of beide huursectoren groot zijn ook de milieus waar de goedkope huurwoningvoorraad dominant is. In de milieus centrumrand en verbinding valt rond 60% van de huurwoningen in de klasse tot € 412. In transitie is dat de helft, in vergrijsde tuinstad bijna de helft. Het aandeel goedkope huurwoningen is in welgesteld stedelijk en centrum iets lager. De samenstelling van de huurwoningenvoorraad naar prijsklassen verschilt tussen de vijf nieuwbouwmilieus en de zeven oudere milieus. De huurklasse tot € 412 ligt in Amsterdamse suburb en in transformatie net onder de 20% en in de andere drie nieuwbouwmilieus ligt het aandeel lager dan 10%. In de oudere woonmilieus liggen de aandelen in deze laagste huurklasse aanzienlijk hoger. De hogere huurprijsklassen zijn in de nieuwbouwmilieus veel sterker gevuld. Huren boven € 643 vertegenwoordigen in alle vijf nieuwbouwmilieus circa een kwart van de huurwoningen en in moderne stad zelfs bijna de helft. Deze hoge huren komen voor rekening van de particuliere huursector. In alle vijf de nieuwe woonmilieus ligt 80% van de huren in deze particuliere huursector boven de € 643. In figuur 5.6 zijn de hoge prijzen voor particuliere huurwoningen in de nieuwbouwmilieus ook terug te vinden. Het blijkt dat die prijzen niet alleen te maken hebben met de oppervlakte van de woning maar met hoge vierkantemeterprijzen.

92


Figuur 5.6: Prijs per m² per woonmilieu (Gemiddelde huurprijs per m² en geschatte marktwaarde eigen woning per m²) Corporatiesector

Particuliere huur

Koop

2005 2007 2009 2011

2005 2007 2009 2011

2005 2007 2009 2011

Centrum

6,6

6,4

9,6

Dorp

8,3

8,1

9,6

9,8

11,9

6.000 6.400 7.300 7.100 5.500 6.500 6.500 6.100


6,5

7,1

7,4

8,0

7,1

8,1

8,3

9,7

4.800 5.800 6.300 6.100

Centrumrand

6,1

6,6

7,2

7,8

6,7

7,9

8,4

9,8

5.700 5.700 6.200 6.200

Verbinding

6,1

6,7

7,0

7,6

6,9

7,8

8,2

9,7

4.000 5.000 4.700 4.800

Vergrijsde Tuinstad

6,6

7,1

7,4

7,9

7,9

8,7

8,7

10,1

3.400 3.300 3.500 3.500

Transitie

6,3

6,8

7,0

7,5

7,7

8,1

9,2

9,3

3.000 3.400 3.400 3.300

Water en Groen Nb3

6,3

6,6

6,9

7,4

9,7

10,3

10,8

11,0

3.800 4.200 5.200 4.500


7,0

7,5

7,6

8,3

9,2

9,6

10,5

10,4

3.900 4.600 4.300 4.200

Moderne Stad Nb4

6,6

6,9

7,6

7,9

10,5

11,2

13,2

12,4

3.700 3.700 4.000 4.100

Tranformatie Nb2

6,4

6,7

6,9

7,4

8,8

9,6

10,0

11,0

3.500 3.600 3.800 3.700


5,9

6,5

7,0

7,0

7,1

8,9

10,7

11,2

2.700 3.000 3.600 3.600

Amsterdam totaal

6,3

6,8

7,2

7,7

7,2

8,3

8,7

10,1

4.300 4.700 5.000 4.900

Legenda < € 6

< € 4.000

€ 6 – 7

€ 4.000 - 5.000

€ 7 – 8

€ 5.000 - 6.000

€ 8 – 9

€ 6.000

> € 9

Vierkante-meterprijzen Wat betreft deze vierkante meterprijzen laat de corporatiesector maar zeer bescheiden prijsverschillen zien over de milieus. In de particuliere huursector waren de verschillen over de woonmilieus vrij groot. In 2009 en 2011 zijn de vierkante meter prijzen in de meeste van de nieuwbouwmilieus echter niet veel meer gestegen (uitzondering compacte vernieuwing), terwijl in de oudere milieus als centrum, centrumrand, verbinding en welgesteld stedelijk een inhaalslag gemaakt wordt. Het resultaat is dat de vierkante meterprijzen in de particuliere huursector minder ruimtelijke differentiatie vertonen dan in voorgaande jaren. Een ander resultaat is dat de gemiddelde vierkante meterprijs voor de particuliere huursector in heel Amsterdam van 2009 naar 2011 sneller stijgt dan in de voorgaande jaren. In figuur 5.6 staan ook de vierkante meterprijzen in de koopsector. Het betreft de door de respondenten geschatte marktwaarde van hun woning. De vierkante meterprijzen in centrum, centrumrand, welgesteld stedelijk en dorp liggen het hoogst. Verbinding en moderne stad zijn de enige milieus waar de geschatte woningwaarden per vierkante meter (een beetje) hoger liggen dan in 2009. In de rangorde naar vierkante meterprijzen is in twee jaar tijd niets veranderd. De vrij forse daling van de prijzen in dorp en water en groen veroorzaakt dan ook geen positieverandering. De geringe daling van de prijzen per meter voor de stad als geheel is een indicatie voor de crisis op de koopmarkt.

93


Figuur 5.7: Inkomen per woonmilieu en eigendomssector (gestandaardiseerd gemiddeld netto huishoudensinkomen) (Amsterdam totaal =100) Koop 2005 2007 2009 2011

Particuliere huur

Corporatie huur

2005 2007 2009 2011

2005 2007 2009 2011

Dorp

171

180

146

161


193

159

175

175

Centrum

172

182

156

168

110

94

99

100

102

94

109

82

72

84

76

105

68

83

65

56

Centrumrand

134

152

153

158

111

87

88

90

76

71

71

65

Vergrijsde Tuinstad

126

125

121

122

120

109

106

108

62

74

71

66

Verbinding

128

123

123

126

78

80

76

78

62

69

67

66

Transitie

120

110

112

113

76

76

88

83

68

67

65

64

95

89

90

82

Water en Groen Nb3

180

181

174

171

105

189

155

154

Moderne Stad Nb4

181

142

142

155

164

169

179

162

98

84

86

Tranformatie Nb2

147

137

151

144

123

120

122

116

91

99

78

80


148

145

130

138

137

127

129

124

87

80

83

72


159

139

132

141

69

69

79

67

146

97

98

96

Amsterdam totaal

156

148

145

100

72

71

69

66

Legenda >160

110-120

150-160

100-110

140-150

90-100

130-140

80-90

120-130

< 80

Inkomen naar eigendomssector en woonmilieu De eigendomsverdeling over de woonmilieus is een belangrijke oorzaak voor de inkomensverschillen en ook voor de inkomensontwikkelingen in de milieus. Maar er zijn daarbij extra bijzonderheden te vermelden. Op de eerste plaats zijn de inkomensverschillen tussen de woonmilieus met welgesteld stedelijk en water en groen aan de top en transitie en compacte vernieuwing aan de basis, in alle drie de sectoren in ongeveer gelijke volgorde waar te nemen. In figuur 5.7 is het verloop van de kleuren over de tien woonmilieus in de drie sectoren een illustratie van die milieuhiërarchie. De figuur laat zien dat de hiërarchie door de jaren heen niet veel verandert. Wat verder opvalt in figuur 5.7 zijn de aanzienlijke verschillen tussen het gemiddelde inkomen in de drie sectoren. Het gemiddelde inkomensniveau in de corporatiesector ligt op twee derde (66%) van het Amsterdams gemiddelde (100), het inkomensniveau in de particuliere sector precies op het Amsterdams gemiddelde en in de koopsector maar liefst bijna 50 procentpunten daarboven. De continue vermindering van het gemiddelde inkomen in de corporatiesector is een sterke trend die te maken heeft met de combinatie van de afname van de woningvoorraad in deze sector en het verhuizen van huishoudens die

94


wooncarrière maken. De afname van het gemiddelde inkomen in de koopsector heeft ook te maken met verandering van het aanbod, waaronder een toenemend aantal huurwoningen die door verkoop omgezet zijn naar eigenwoningbezit, met een prijs die haalbaar is voor middeninkomens in plaats van hoge inkomens. De inkomensdifferentiatie tussen de woonmilieus in de corporatiesector is vrij bescheiden en in de beide marktsectoren groot. Met uitzondering van het dorpsmilieu ligt in de oude woonmilieus het inkomensniveau inmiddels lager dan 70% van het Amsterdams gemiddelde. Dat was in voorgaande jaren nog anders toen er in sommige van de centrale milieus vermoedelijk ook wat meer midden- en hoge inkomens voorkwamen in de corporatiesector. In drie van de vijf de nieuwbouwmilieus ligt het gemiddelde inkomensniveau in deze sector nog boven de 80% van het stedelijk gemiddelde. In Amsterdamse suburb en compacte vernieuwing is echter ook een duidelijke afname van het gemiddelde inkomen zichtbaar. Het maximale inkomensverschil tussen de woonmilieus in de corporatiesector is 30 procentpunten (vergelijk hiervoor de cijfers van centrum en moderne stad). In de particuliere huursector ligt het gemiddelde inkomensniveau in het verbindingsmilieu 22 procentpunten onder het Amsterdams gemiddelde, maar in het moderne stad milieu maar liefst 62 daarboven: het verschil tussen de milieus is maximaal 83 punten, dat is weliswaar minder extreem dan in 2009, maar nog altijd groot. In de koopsector is de range in 2011 met 63 procentpunten (gelijk aan 2009) net zoals in 2009 geringer dan in de particuliere huur. Wel ligt in de koopsector het inkomensniveau in elk woonmilieu een trapje hoger dan in de particuliere huur. Dat is te zien aan het transitiemilieu, dit milieu heeft ook in de koopsector het laagste gemiddelde inkomensniveau, op 13 procentpunten boven het Amsterdamse gemiddelde. In welgesteld stedelijk ligt het inkomensniveau in de koopsector echter maar liefst 75% boven het Amsterdams gemiddelde. Dit verschil is in twee jaar tijd niet veranderd. Afstanden woonmilieus niet gewijzigd door trends in woningmarktsectoren Vanaf 2005 is de afstand van het gemiddelde inkomen in de koopsector ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde geleidelijk afgenomen. Die trend is in 2011 gestopt. Het inkomensindexcijfer komt namelijk in 2011 op 146 uit, terwijl het in 2009 op 145 lag en in de jaren ervoor ruim boven en vervolgens iets onder de 150 lag. De dalende trend in voorgaande jaren werd in verband gebracht met de veranderende samenstelling van de koopsector, waar door verkoop van huurwoningen een segment van betaalbare eigen woningen ontstond (met toegankelijkheid voor middeninkomens). Kennelijk speelt deze factor in 2011 een minder belangrijke rol. Opvallend is dat het inkomenscijfer in de particuliere huursector van 2009 naar 2011 vier procentpunten vooruitgang boekt (tot juist op het Amsterdams gemiddelde). Deze sprong valt samen met de eveneens sterk gestegen huurprijzen in deze sector de laatste twee jaar. De dalende inkomenstrend in de corporatiesector zet door. Lag in 2001 en 2003 het indexcijfer voor deze sector nog op 80, resp. 78, om vervolgens in de metingen van 2005-2009 naar respectievelijk 72, 71 en 69 te dalen. In de nieuwe meting ligt het indexcijfer op 66. In vrijwel alle milieus treedt deze relatieve daling op.

95


De verhouding tussen de drie woningmarktsectoren verandert in de loop van het eerste decennium geleidelijk. In de eerste jaren was sprake van inkomensnivellering, 2009 bleek een overgangsjaar te zijn met inkomensdaling in alle drie de sectoren. In 2011 blijkt de inkomensontwikkeling in de koopsector te stabiliseren, de particuliere huursector heeft een stijgende trend ontwikkeld en de corporatiesector is de enige van de drie waar de dalende inkomenstrend gebleven is. Deze inkomensveranderingen in de drie sectoren hebben geen gevolgen gehad voor de inkomenshiërarchie van de twaalf woonmilieus. Wel is de relatieve inkomensstijging ten opzichte van 2009 in centrum en welgesteld stedelijk in verband te brengen met de inkomenstrend in de particuliere huursector van deze milieus.

5.4 Waardering van woning en buurt Figuur 5.8: Gemiddeld waarderingscijfer voor de woning per woonmilieu

2005

2007

2009

2011

Dorp

8,5

8,3

8,6

8,3

Centrum

7,6

7,8

7,9

7,9


7,6

7,8

7,9

7,8

Centrumrand

7,4

7,6

7,7

7,7

Vergrijsde Tuinstad

7,3

7,4

7,5

7,5

Verbinding

6,9

7,1

7,2

7,3

Transitie

6,6

6,8

6,8

6,8

Water en Groen Nb3

8,3

8,2

8,3

8,3

Moderne Stad Nb4

8,0

8,2

8,2

8,2


8,1

8,1

8,0

8,0

Tranformatie Nb2

8,1

8,0

8,0

8,1


6,9

7,6

7,9

7,9

7,2

7,4

7,5

Amsterdam totaal*

7,5

*De woningen in Amsterdam werden in 2003 gewaardeerd met een 7,2 en in 2001 met een 7,1.

Rapportcijfer voor de woning stabiliseert in alle woonmilieus De sociaaleconomische differentiatie is via de verdeling van de woningmarkt segmenten over woonmilieus ook gerelateerd aan de woonkwaliteit. In Wonen in Amsterdam wordt de bewoners gevraagd om met rapportcijfers aan te geven wat zij vinden van (de kwaliteit) van de woning en van de buurt, ofwel de woonomgeving. In figuur 5.8 wordt duidelijk dat de toename van de tevredenheid over de woning in het eerste decennium van de 21ste eeuw bij de overgang naar het twee decennium zijn plafond bereikt heeft. Amsterdammers geven in 2011 als rapportcijfer voor hun woning een 7,5. In de jaren na 2005 is de stijging van dit cijfer steeds geringer geworden. De stabilisering van de woningwaardering is in alle woonmilieus zichtbaar. Wel leveren gemiddelde

96


rapportcijfers voor de (kwaliteit van de) woning over de woonmilieus een bekende hiërarchie op. De kwaliteit van de woningen in het transitiemilieu wordt het laagst gewaardeerd. De stedelijke vernieuwing heeft geen invloed op de ervaren woonkwaliteit van het transitiemilieu omdat juist die buurten waar de vernieuwing omvangrijk is niet tot het transitiemilieu behoren maar tot de nieuwbouwmilieus: met name compacte vernieuwing. In dit milieu is de stijgende tendens er dan ook zeker: van gemiddeld 6,9 in 2005 naar 7,9 in 2009, met een stabilisering in 2011. Een gemiddelde tevredenheid over de woning van 8,3 lijkt het maximum te zijn dat per woonmilieu haalbaar is. Alleen in de milieus dorp (soms nog iets hoger dan 8,3) en water en groen wordt dat voor een aantal achtereenvolgende jaren gehaald.

Rapportcijfer voor buurt stijgt snel in milieus met kwaliteitsachterstand De constateringen voor de waardering van de woning gelden in ongeveer dezelfde strekking voor de waardering van de buurt. De Amsterdammers geven ook voor de buurt een gemiddeld cijfer boven de 7 en ook hier was de laatste jaren een stijgende trend te zien die juist in 2011 stabiliseert (groei 0,04; significant).

Figuur 5.9: Gemiddeld waarderingscijfer voor de buurt per woonmilieu 2005

2007

2009

2011

Dorp

8,3

8,3

8,3

8,1


7,9

7,9

8,0

8,0

Centrumrand

7,7

7,8

8,0

8,0

Centrum

7,7

7,8

7,9

7,8

Vergrijsde Tuinstad

7,2

7,1

7,3

7,3

Verbinding

6,6

6,8

7,0

7,1

Transitie

6,0

6,2

6,2

6,4

Water en Groen Nb3

7,7

7,8

7,7

7,9


7,6

7,6

7,6

7,5

Tranformatie Nb2

7,1

7,3

7,3

7,4

Moderne Stad Nb4

6,8

7,2

7,4

7,4


6,4

6,8

7,0

7,0

Amsterdam totaal*

7,1

7,2

7,3

7,3

*De buurten in Amsterdam werden in 2003 gewaardeerd met een 7,0 en in 2001 met een 6,9.

De waarderingen over de woonmilieus liggen wel wat verder uit elkaar dan bij de woningwaardering. In het transitiemilieu werd in de periode 2005-2011 een licht stijgende trend gemeten in de buurtwaardering, uitmondend in een 6,4 in 2011. Ook in verbinding, een milieu dat voor 2009 nog een waarderingscijfer lager dan 7,0 haalde, is de stijgende tendens gebleven. Opvallend snel is in dit milieu, dat overwegend bestaat uit woningen van de bouwperiode ’20-’40, de buurtwaardering gestegen van een 6,6 naar een 7,1. In de nieuwbouwmilieus transformatie en water en groen is de stijgende tendens eveneens gebleven.

97


In dit laatste milieu zodanig dat al bijna wordt aangesloten bij de oude milieus dorp, welgesteld stedelijk en centrumrand, waar de laatste jaren gemiddelde cijfers van 8 gehaald werden. In figuur 5.10 is de tevredenheid over de buurt en de woning uitgesplitst naar eigendomscategorie. Het verschil in tevredenheid over de buurt tussen de woonmilieus blijkt zich in alle drie de eigendomscategorieën in vrijwel dezelfde orde voor te doen. De tevredenheid over de buurt is zowel in de eigen woningsector als de beide huursectoren het hoogst in welgesteld stedelijk, centrum en centrumrand en het laagst in transitie, verbinding en compacte vernieuwing. Wel is in de meeste woonmilieus de tevredenheid over de buurt in de eigen woningsector wat hoger dan in de huursectoren en meestal worden er in de corporatiesector iets lagere cijfers gehaald dan in de particuliere huursector. Dit wijst erop dat er binnen de buurten van de woonmilieus kwaliteitsverschillen schuilgaan die te maken hebben met bloksgewijze differentiatie naar eigendom. Ook zal kunnen meespelen dat de algehele tevredenheid over de kwaliteit van de woning een uitstralingseffect heeft naar de tevredenheid over de woonomgeving.

Figuur 5.10: Gemiddeld waarderingscijfer voor de buurt en de woning (naar eigendomscategorie per woonmilieu) Rapportcijfer buurt

Corporatie

Eigen Particuliere woningen huur

Dorp

Rapportcijfer woning Totaal

8,1

8,1

Corporatie

Eigen Particuliere woningen huur 8,6

8,3


7,7

8,0

8,0

8,0

7,2

7,4

8,3

7,8

Centrumrand

7,9

8,1

8,1

8,0

7,4

7,2

8,3

7,7

Centrum

7,9

7,7

7,9

7,8

7,5

7,2

8,4

7,9

Vergrijsde Tuinstad

7,1

7,6

7,4

7,3

7,1

7,6

8,1

7,5

Verbinding

7,0

7,1

7,3

7,1

6,9

7,0

8,1

7,3

Transitie

6,3

6,0

6,7

6,4

6,4

6,9

7,9

6,8

Water en Groen Nb3

7,8

8,2

7,9

7,9

8,0

8,2

8,4

8,3


7,2

7,5

7,6

7,5

7,4

7,8

8,2

8,0

Tranformatie Nb2

7,1

7,4

7,5

7,4

7,6

7,9

8,3

8,1

Moderne Stad Nb4

7,5

7,3

7,4

7,4

8,1

7,9

8,3

8,2


6,7

7,2

7,1

7,0

7,4

8,0

8,1

7,9

Amsterdam totaal

7,0

7,7

7,6

7,3

7,0

7,4

8,2

7,5

Particuliere huur medebepalend voor woonsatisfactie woonmilieus In eerdere rapporten werd geconstateerd dat eigen woningen vrijwel ongeacht de plaats in de stad waar ze staan, ervaren worden als van een zeer hoge woonkwaliteit voor wat betreft de woning zelf. De ervaren kwaliteit van particuliere huurwoningen en corporatiewoningen ligt in elke milieu lager dan van eigen woningen en vertoont tussen de milieus

98

Totaal


verschillen die corresponderen met de inmiddels bekende hiërarchie in de woonmilieutypologie. Hoe hoog het gemiddelde waarderingscijfer is voor alle woningen in een milieu, is dus sterk afhankelijk van het aantal (hoog gewaardeerde) eigen woningen in betreffend milieu. Door de snelle stijging van de ervaren woonkwaliteit van woningen in de particuliere huursector (zie ook hoofdstuk 2), begint het inmiddels voor de totale woningwaardering per milieu ook uit te maken of er veel of weinig particuliere huurwoningen in het milieu te vinden zijn. Woonmilieus waar de particuliere huursector zich wat betreft de ervaren kwaliteit van de woningen onderscheidt van de corporatiesector en waar dit verschil van 2009 naar 2011 gegroeid is zijn vergrijsde tuinstad, Amsterdamse suburb en transformatie. Naast de kwaliteit van de woningen wordt de kwaliteit van de woonomgeving van eigen woningen in vrijwel elk milieu iets hoger gewaardeerd dan de omgeving van de huurwoningen in hetzelfde milieu en voor het overige vertoont die buurtwaardering verschillen die overeenstemmen met de inmiddels bekende woonmilieu-hiërarchie.

5.5 conclusies De verdeling van de eigendomsectoren over de woonmilieus is sterk bepalend voor huur- en kooplasten en vervolgens voor de inkomensverdeling over de milieus. Vanaf 2005 is de afstand van het gemiddelde inkomen in de koopsector ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde geleidelijk afgenomen. Die trend is in 2011 gestopt. De dalende trend in voorgaande jaren werd in verband gebracht met de veranderende samenstelling van de koopsector, waar door verkoop van huurwoningen een segment van betaalbare eigen woningen ontstond (met toegankelijkheid voor middeninkomens). Kennelijk speelt dit in 2011 minder. Opvallend is dat het inkomenscijfer in de particuliere huursector van 2009 naar 2011 vier procentpunten vooruitgang boekt (tot juist op het Amsterdams gemiddelde). Deze sprong valt samen met de eveneens sterk gestegen huurprijzen in deze sector de laatste twee jaar. De dalende inkomenstrend in de corporatiesector ten opzichte van het stedelijk gemiddelde zet door. Lag in 2001 en 2003 het indexcijfer voor deze sector nog op 80, resp. 78, om vervolgens in de metingen van 2005-2009 naar respectievelijk 72, 71 en 69 te dalen. In de nieuwe meting ligt het indexcijfer op 66. In vrijwel alle milieus treedt deze relatieve daling op. De verhouding tussen de drie woningmarktsectoren verandert in de loop van het eerste decennium geleidelijk. In de eerste jaren was sprake van inkomensnivellering, 2009 bleek een overgangsjaar te zijn met inkomensdaling in alle drie de sectoren. In 2011 blijkt de inkomensontwikkeling in de koopsector te stabiliseren, de particuliere huursector heeft een stijgende trend ontwikkeld en de corporatiesector is de enige van de drie waar de dalende inkomenstrend gebleven is. Deze inkomensveranderingen in de drie sectoren hebben geen gevolgen gehad voor de inkomenshiërarchie van de twaalf woonmilieus.

99


Wel is de relatieve inkomensstijging ten opzichte van 2009 in de milieus centrum en welgesteld stedelijk in verband te brengen met de inkomenstrend in de particuliere huursector van deze milieus. De tevredenheid over het wonen nam jaren lang toe in Amsterdam maar stabiliseert in 2011.Het rapportcijfer voor de woning ligt gemiddeld op 7,5 dat wijkt niet af van 2009. Het cijfer voor de woonomgeving (de buurt) op ligt in 2011 op 7,3. Achter de komma is dat nog een heel kleine stijging van 0,04 punt (significant). Dat eigen woningen vrijwel ongeacht de plaats in de stad waar ze staan, ervaren worden als van een zeer hoge woonkwaliteit voor wat betreft de woning zelf, werd al eerder beschreven. Hoe hoog het gemiddelde waarderingscijfer is voor alle woningen in een milieu, is dus sterk afhankelijk van het aantal (hoog gewaardeerde) eigen woningen in betreffend milieu. Door de snelle stijging van de ervaren woonkwaliteit van woningen in de particuliere huursector, begint het inmiddels voor de totale woningwaardering per milieu ook uit te maken of er veel of weinig particuliere huurwoningen in het milieu te vinden zijn. Woonmilieus waar de particuliere huursector zich wat betreft de ervaren kwaliteit van de woningen onderscheidt van de corporatiesector en waar dit verschil van 2009 naar 2011 gegroeid is zijn delen van de naoorlogse woonwijken (milieu vergrijsde tuinstad) en de nieuwbouwbuurten van de jaren tachtig en negentig (milieus Amsterdamse suburb en transformatie). Dat zijn milieus waar de particuliere huursector niet groot is maar wel medebepalend is voor de kwaliteit van het wonen in het gehele milieu.

Echt hoge waarderingscijfers, voor zowel de woningen als buurt, worden geboekt in de buurten ten zuiden van het Vondelpark behorend tot het milieu welgesteld stedelijk en de buurten van het dorpsmilieu. Hoog zijn ook de cijfers voor het mileu centrum (grachtengordel) en centrumrand (de rest van stadsdeel Centrum en grote delen van de negentiende eeuwse gordel). Maar voor beide gebieden geldt dat de stijging van de voorbije jaren is omgeslagen naar stabilisatie. Verbinding is het milieu dat een groot deel van de gordel ’20-’40 vertegenwoordigt. Hier vindt in korte tijd een stijging plaats naar cijfers boven 7 gemiddeld. De buurtwaardering in het milieu transitie, dat model staat voor de kwalitatief lagere delen van (overwegend) de naoorlogse stad, is in 2011 hoger dan in 2009 (rapportcijfer van 6,2 naar 6,4).

100


Bijlage 1: Onderzoeksverantwoording

Achtergrond Sinds 1995 wordt elke twee jaar het onderzoek Wonen in Amsterdam uitgevoerd om de ontwikkeling van de woningvoorraad en de inkomensontwikkeling van Amsterdammers te monitoren. Het onderzoek is in 2011 voor de negende keer uitgevoerd. Tot en met 2001 was de Stedelijke Woningdienst opdrachtgever en eigenaar van het onderzoek, en waren de stadsdelen en de woningcorporaties middels een financiële bijdrage deelnemer aan het onderzoek. Vanaf 2003 wordt het opdrachtgeverschap en eigendom van het onderzoek gedragen door deze drie partijen: Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de gezamenlijke woningcorporaties vertegenwoordigd door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de gezamenlijke stadsdelen. Deze drie partijen (waarbij de stadsdelen als een partij worden beschouwd) betalen elk ongeveer een derde van de uitvoeringskosten voor het onderzoek en voor de kosten van vormgeving en drukkosten van de rapporten. In de kosten is niet opgenomen de capaciteit die Dienst WZS besteedt aan de correctie en aanvulling van het onderzoeksbestand en de werktijd van dienst WZS en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties aan de rapportages en fact sheets. De dataverzameling is net als voorgaande jaren uitgevoerd door het gemeentelijke Bureau Onderzoek en Statistiek (O+S). Naar aanleiding van deze dataverzameling heeft O+S in november 2011 de onderzoeksverantwoording ‘Wonen in Amsterdam 2011’ uitgebracht. Daaruit wordt voor deze bijlage het responsoverzicht gebruikt.

Aanpak onderzoek Net als in 2001-2009 is ervoor gekozen om de steekproef zodanig samen te stellen dat er voor circa 80 (afhankelijk van de wens van de stadsdelen) afzonderlijke woongebieden (gebaseerd op samengestelde buurtcombinaties) uitspraken mogelijk zijn. Met name in ‘Stadsdeelprofielen’ en in de leefbaarheidsrapportage wordt op dit schaalniveau gerapporteerd. In 2011 is voor de bepaling van de doelrespons, net zoals in 2009 uitgegaan van 5% van het totaal aantal huishoudens (in zelfstandige woningen) per gebied. Per stadsdeel is de respons dus eveneens gerelateerd aan de bevolkingsomvang, terwijl vóór 2009 vaste en gelijke streefgetallen per stadsdeel (de situatie met veertien stadsdelen) golden. Ook voor enkele etnische minderheidgroepen is een minimumgrens voor de respons gesteld, om betrouwbare uitspraken voor deze groepen mogelijk te maken (zie tabel B 1.3). Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden

101


onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. O+S heeft in maart 2011 een netto steekproef getrokken van bijna 88.857 hoofdbewoners uit het gemeentelijk personenbestand. Daarbij werd uitgegaan van een lage responsverwachting van 19%, zodat de steekproef ruim genoeg zou zijn om eventuele tegenvallende respons op te kunnen vangen. Uiteindelijk werd een respons van 20,1% gehaald. In april 2011 zijn de vragenlijsten verstuurd naar de huishoudens uit de steekproef. Daarbij kreeg een groot deel van de etnische minderheden een vertaalde lijst meegestuurd. In de gebieden, waar na een aantal weken de respons te laag was vergeleken met de beoogde respons, zijn enquêteurs ingezet voor het mondeling afnemen van de enquête. De gehanteerde onderzoeksmethode leverde een respons op van bijna 17.900 bruikbare enquêteformulieren. Dit zijn er bijna 300 minder dan in 2009, maar nog steeds bijna 700 meer dan de vastgestelde ondergrens van 17.200. De enquêtegegevens zijn door O+S in een bestand geplaatst en de records zijn verrijkt met gegevens uit het STIF-adressen bestand. STIF is een statistisch bestand van Bureau Onderzoek en Statistiek met gegevens over vastgoed en bevolking op de peildatum 1 januari 2011. Daarnaast is het onderzoeksbestand gekoppeld aan een bestand van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met gegevens over de huren van corporatiewoningen. Het geanonimiseerde onderzoeksbestand is oktober 2011 opgeleverd aan de opdrachtgever. Dienst WZS heeft dit gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en gecorrigeerd, aangevuld met nieuwe variabelen en daarna verspreid onder een aantal (SPSS gebruikende) deelnemende stadsdelen en corporaties.

Representativiteit en betrouwbaarheid Het ongewogen resultaat van het onderzoek geeft geen representatief beeld omdat stadsdelen en gebieden verschillend van grootte zijn wat betreft het aantal personen en het aantal woningen, en omdat er soms meer leden van een bevolkingsgroep zijn geënquêteerd dan minimaal noodzakelijk was. Om deze vertekening te corrigeren is er een weging toegepast. Er is gewogen naar leeftijd, herkomst, bewoningstype, eigendomsverhouding woningen en het opleidingsniveau. Daarnaast is er gewogen naar stadsdeel en gebieden. Met behulp van deze weging kan het WiA-2011-bestand als representatief worden beschouwd voor de Amsterdamse huishoudenspopulatie en de bewoonde woningvoorraad. Om te controleren of de steekproef na weging een representatief beeld zou geven, werd een aantal WiA-variabelen op stadsdeel- en stadsniveau vergeleken met overeenkomstige variabelen uit andere bronnen. Op stedelijk niveau is de weging goed geslaagd: de verdeling van de variabelen waar het om gaat, komt op het niveau van de stad als geheel goed overeen met bekende statistische variabelen.

102


Er wordt gewerkt met twee weegfactoren: finweegwon wanneer tabellen worden gemaakt waarbij het (voornamelijk) over woningen gaat, en finweeghh wanneer tabellen geproduceerd moeten worden waarbij het voornamelijk over huishoudensgegevens gaat. Echter, bij de tabellen over leefbaarheid in de verschillende rapporten worden ongewogen gegevens gebruikt. Deze gegevens werden namelijk oorspronkelijk ook als input voor de leefbaarheidsdatabase van Aedes (Lemon) gebruikt. Deze database vereiste ongewogen gegevens. Om eenduidige cijfers naar buiten te brengen hebben we in dit rapport ook ongewogen cijfers over leefbaarheid gebruikt. De verschillen tussen de gewogen en ongewogen gemiddelden zijn beperkt gebleken. In tabel B1.1 staat de berekende doelrespons weergegeven en de uiteindelijk bereikte respons. In de laatste kolom staan de betrouwbaarheidsmarges op stedelijk niveau en op stadsdeelniveau. Deze percentages zijn berekend op basis van een 50-50% verdeling van de antwoorden (bijvoorbeeld 50% van de respondenten geeft het antwoord ja en 50% nee). Dit zijn de maximale betrouwbaarheidsmarges. Bij elke andere verdeling van de antwoorden zijn de betrouwbaarheidsmarges lager en daarmee de betrouwbaarheid hoger (zie ook tabel B1.2). Voor de WiA-resultaten op stadsniveau ligt de betrouwbaarheidsmarge met een respons van 17.888 op 0,75%. Op stadsdeelniveau is de representativiteit geringer. Per stadsdeel zijn tussen de 1.670 en 3.264 enquêtes ingevuld. De marges van betrouwbaarheid op stadsdeelniveau liggen daardoor tussen 2,4% en 1,8%, afhankelijk van de omvang van de respons.

Tabel B1.1: Respons en betrouwbaarheidsmarge naar stadsdeel Doelrespons Centrum

1.925

Respons 1.926

Betrouwbaarheidsmarge 2,3

West

3.125

3.264

1,8

Nieuw-West

2.625

2.868

1,9

Zuid

3.125

3.153

1,8

Oost

3.000

3.129

1,8

Noord

1.800

1.878

2,3

Zuidoost

1.600

1.670

2,4

17.200

17.888

Amsterdam totaal

0,75

103


In tabel B1.4 staat de respons op buurtcombinatieniveau. Hier liggen de maximale betrouwbaarheidsmarges – afhankelijk van de omvang van de respons en bij 50% ja en 50% nee - tussen de 5% en 10% (bij buurtcombinaties F79 en T98 met 50 respondenten ligt de betrouwbaarheidsmarge op 14,1%). De betrouwbaarheidsmarges voor de meeste buurtcombinaties met een respons van 200 ligt dus op 7,1%. Het kan dus heel goed zijn de uitkomst uit onderzoek op buurtcombinatieniveau in jaarx 7% hoger uitkomt dan ‘de werkelijkheid’. En is in jaarx+2 de ‘werkelijkheid’ met 2 procent toegenomen dan kan de uitkomst uitkomst 7% lager aangeven. Een voorbeeld: In 2009 is de werkelijke (maar onbekende) omvang van de betaalbare woningvoorraad in een buurtcombinatie 34%; WiA 2009 geeft echter aan: 29% (de marge is 22-36% en de werkelijke waarde ligt hierbinnen). In 2011 is de werkelijke omvang van de betaalbare woningvoorraad in deze buurtcombinatie 32%; WiA 2011 geeft aan 37% (marge 30-44%). Vergelijking van de twee WiA-meetjaren suggereert een stijging met zes procentpunten (van 29% naar 37%). In werkelijkheid heeft een daling plaatsgevonden van twee procentpunten (van 34% naar 32%).

Tabel B 1.2: Betrouwbaarheidsmarges bij respons van 100 tot 400 huishoudens Respons

5% ja en 95% nee

50% ja en 50% nee

100

4,4

10,0

200

3,1

7,1

300

2,5

5,8

400

2,2

5,0

Tabel B 1.3: Beoogde en gereliseerde respons per herkomstgroep Herkomstgroepen Surinamers

1.000

Respons 1.144

Antillianen

175

195

Turken

450

455

Marokkanen

700

687

Overig niet westerse allochtonen

950

954

Westerse allochtonen Autochtonen Totaal

104

Doelrespons

2.100

2.475

-

11.990

17.200

17.900


Tabel B 1.4: Beoogde en gerealiseerde respons per gebied (buurtcombinatie) Buurt combinaties

Buurt combinaties

Doel respons

Doel respons

Respons

M31

300

322

M32

250

271

M33/M34

500

511

M35/M51

350

361

327

M27

100

102

264

M28

200

215

100

132

M29

200

214

250

266

M30

200

208

155

M55

370

387

209

M56

330

345

200

219

M57

100

105

125

136

M58

100

88

M

3.000

3.129

Doelrespons

Respons

A00

100

101

F76

200

235

A01

100

96

F77

300

335

A02

150

151

F78(F75)

250

280

A03

100

100

F79

50

50

A04

200

206

F81

300

A05

200

198

F82

250

A06

425

427

F83

A07

200

193

F84/F80

A08

150

152

F85abc

150

A09

300

302

F85defg

200

1.925

1.926

F86 F87

Centrum

A

Respons

Nieuw-West

F88 F

Buurt combinaties Oost

250

260

2.625

2.868

West (plus Westpoort)

Zuid

E13/E12 (B10/B11)

250

268

K24

320

332

N60

200

203

K25

260

261

N61

200

210

E14

300

304

K26

200

202

N62/N63

150

148

E15/E16

250

247

K44

240

237

N65

200

214

E17

100

126

K45

150

142

N66/N67

225

230

E18

150

167

K46

150

148

N68

250

264

E19

200

212

K47/K50

240

245

N69

250

263

E20/E22

200

210

K48

240

242

N70/N71

250

272

E21

200

202

K49

175

175

E37ab/E36

150

160

K52

280

285

N73/N72/ N64

75

74

N

1.800

1.878

Noord

E37c

100

104

K53

160

160

E37de

150

161

K54

210

215

E38

125

125

K90/K59

300

303

E39

125

146

K91

E40abc

150

152

K

T93ab

200

238

E40defg

125

124

T93overig

225

229

E41

150

153

T94jk

125

130

E42

250

251

T94overig

350

353

E43

150

152

T95

75

88

3.125

3.264

T96(T92)

350

356

T97

225

226

E

200

206

3.125

3.153

Zuidoost

T98 T

Amsterdam

50

50

1.600

1.670

17.200

17.888

105


106


Bijlage 2: Uitleg gehanteerde begrippen

Inkomensgroepen en inkomensgrenzen In Wonen in Amsterdam wordt uitgegaan van het netto inkomen per maand. Niet verrekend in de netto maandbedragen zijn spaarloonregelingen, inkomsten uit dividend, rente e.d., noch de inkomsten die in het minder officiële circuit (grijs en zwart werken) worden verworven. Dit betekent dat de feitelijke netto inkomens over het algemeen wat hoger zullen liggen.

Herkomstgroepering In Wonen in Amsterdam wordt onderscheid gemaakt tussen autochtonen en allochtonen. Hierbij wordt het Bureau Onderzoek en Statistiek gevolgd, dat sinds 2006 de CBS definitie gebruikt. ---

Autochtonen. Personen van wie beide ouders in Nederland zijn geboren, ongeacht het geboorteland van de persoon zelf; Allochtonen. Personen van wie minstens een ouder in het buitenland is geboren.

Er worden in het rapport zes herkomstgroeperingen onderscheiden: -- Surinamers en Antillianen; -- Turken; -- Marokkanen; -- Niet-westerse allochtonen (overig). Allochtonen afkomstig uit Afrika, Zuid- en Midden-Amerika en Azië met uitzondering van Indonesië en Japan; -- Westerse allochtonen. Allochtonen afkomstig uit Europa (inclusief de gehele voormalige Sovjet-Unie), Noord-Amerika, Oceanië, Indonesië en Japan; -- Autochtonen (zie hierboven).

Eigen woning - Koopwoning In dit rapport wordt met de begrippen ‘koopwoning’ en ‘eigen woning’ hetzelfde bedoeld, een woning die in bezit is van een particulier huishoudens en ook door dit huishouden bewoond wordt. ‘Koopsector’ en ‘Eigen woningbezit’ zijn de termen die de gehele voorraad van eigen woningen of koopwoningen aanduiden

107


Huur In deze rapportage worden kale huren gepresenteerd. De kale huur is het huurbedrag dat maandelijks moet worden betaald aan de verhuurder, zonder rekening te houden met huurtoeslag, servicekosten en watergeld. In de huisvestingsverordening wordt gewerkt met rekenhuren. Voor de afbakening van de verschillende huurgrenzen worden deze rekenhuren verminderd met een geschat gemiddeld bedrag aan servicekosten. Dat bedrag varieert en ligt iets hoger bij de hogere huurniveaus. Kameraantal Hier wordt in tegenstelling tot de jaren voor 2009 nog slechts één variabele gebruikt: het kameraantal zoals dit uit het WiA-onderzoek komt. Deze variabele komt sterk overeen met de door O+S gebruikte variabele ‘gecorrigeerd aantal vertrekken’.

De betaalbare voorraad en andere huurklassen De laagste huurklasse bestaat uit huren tot € 412. Die grens is een voortzetting van de tijd dat met ‘kernvoorraad’ gerekend werd (tot 2007). De betaalbare huurwoningenvoorraad zijn alle woningen tot € 643, bij woningen tot aan dit huurbedrag is het mogelijk huurtoeslag te krijgen. Echter, voor het gedeelte van het huurbedrag boven € 545 is de huurtoeslag zeer gering. Het bedrag € 545 wordt daarom gebruikt voor definiëring van een tussenklasse. Boven de € 643 begint de vrije sector, huren boven de € 1.039 worden aangeduid met ‘dure huur’, maar die komen in de tabellen van de stadsdeelprofielen niet voor, wel in de rapportage ‘Stand van zaken’. De genoemde huurprijzen gelden voor 1 april 2011.

Netto huurquote De netto huur (d.w.z. kale huur min eventuele huurtoeslag) gedeeld door het netto huishoudensinkomen is de netto huurquote. Bij de netto huur gaat het om het bedrag dat de huurder werkelijk zelf betaalt. Er wordt dus rekening gehouden met de door een deel van de huurders ontvangen huurtoeslag. De huurtoeslag is behalve van het inkomen afhankelijk van de subsidiabele huurprijs. Deze subsidiabele huur betreft de kale huur plus een gedeelte van de servicekosten. In dit onderzoek is de subsidiabele huurprijs echter niet bekend. Men moet daarom bij de netto huurquote in het oog houden dat een deel van de afgetrokken huursubsidiebedragen vanwege servicekosten wordt verstrekt.

Oppervlakte De oppervlaktevariabele uit WiA is de netto woonoppervlakte. Dit is de netto oppervlakte van alle vertrekken inclusief keuken, met daarbij opgeteld de badkamer. De oppervlaktevariabele BKO (STIF-variabele) staat voor binnenwerks kernoppervlakte. Dit is de bruto oppervlakte van de woning. Meestal is het BKO zo’n 10 à 20% meer dan het netto woonoppervlak.

108


Recent verhuisden (met name gebruikt in ‘Stadsdeelprofielen’ en ‘Woonwensen en verhuisgedrag’) Recent verhuisden zijn huishoudens die korter dan tweeënhalf jaar in hun huidige woning wonen.

Instromers Recente instromers zijn recent verhuisden (vanaf 1 januari 2009, dus korter dan 2,5 jaar wonend) afkomstig van buiten het stadsdeel. Verhuisgeneigden (met name gebruikt in ‘Stadsdeelprofielen’ en ‘Woonwensen en verhuisgedrag’) Tot de verhuisgeneigden worden gerekend de huishoudens die op de vraag ‘Wilt u binnen twee jaar verhuizen?’ een van de volgende antwoordcategorieën hebben aangekruist: ‘beslist wel’, ‘eventueel wel, misschien’, ‘zou wel willen, kan niets vinden’, en ‘heb al andere huisvesting gevonden’. Ook meegerekend zijn de huishoudens die hebben aangegeven niet te willen verhuizen, maar wel binnen twee jaar denken te moeten verhuizen. Anders dan in de tabellen van 2007 en daarvoor zijn ook die respondenten als verhuisgeneigden toegevoegd die de verhuisvraag (7.1) weliswaar niet hadden ingevuld, maar die elders lieten blijken (vraag 7.4 en/of vraag 7.15) wel actief verhuisgeneigd te zijn.

Woz-waardes O+S heeft aan het bestand per woning de waarde voor de Wet Waardering Onroerende Zaken toegevoegd: de woz-waarde. De peildatum is 1 januari 2010.

109

Bijlage 3: Enquête

Wonen in Amsterdam 2011 De gemeente Amsterdam en de Amsterdamse woningcorporaties willen graag weten hoe u denkt over uw woning, uw woonomgeving en de leefbaarheid in uw buurt. Daarom vragen wij u deze vragenlijst in te vullen en zo snel mogelijk terug te sturen in de bijgevoegde envelop (een postzegel is niet nodig). U bent door middel van een steekproef geselecteerd voor dit onderzoek. Uw gegevens worden vertrouwelijk en anoniem behandeld. De Dienst Onderzoek en Statistiek verzamelt alle ingevulde gegevens en draagt de onderzoeksresultaten zonder naam en adres over aan de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven.

1 Woongeschiedenis

2.3 1

□ kachel

1.1

2

□ CV zonder warmwatervoorziening

Sinds welk jaar woont u in uw huidige woning? sinds

1.2 1

____

Waar woonde u voordat u deze woning betrok?

□ in dezelfde buurt

Wat voor soort verwarming heeft uw woning?

3

□ CV met warmwatervoorziening

4

□ stadsverwarming zonder eigen meter

5

□ stadsverwarming met eigen meter

6

□ blokverwarming op gas of olie zonder eigen meter

2

□ in hetzelfde stadsdeel, andere buurt

7

□ blokverwarming op gas of olie met eigen meter

3

□ in Amsterdam, ander stadsdeel

8

□ andersoortige verwarming, nl. ________________________

4

□ in de omgeving van Amsterdam

5

□ elders in Nederland

2.4

6

□ in het buitenland

1

□ ja

7

□ woon hier al sinds geboorte

2

□ ja, gedeeltelijk

3

□ nee

1.3

Heeft u dubbele beglazing in uw woning?

Wat was uw vorige woonsituatie?

1

□ op kamers/studentenflat

2

□ inwonend bij ouders/familie/vrienden

2.5

Is uw woning te bereiken zonder trappen te hoeven lopen?

3

□ zelfstandige huurwoning van particulier

1

□ ja

4

□ zelfstandige huurwoning van woningcorporatie

2

□ nee

5

□ koopwoning

6

□ anders, nl. _________________________________________

2.6

Zijn in uw woning alle vertrekken op dezelfde verdieping gelegen? (zolder/berging/kelder buiten beschouwing gelaten)

2 Uw woning

1

□ ja

2

□ nee

2.1

2.7

Wat is uw huidige woonsituatie?

Heeft u of iemand van uw huishouden moeite met trap-

1

□ zelfstandige huurwoning van particulier

lopen als gevolg van een langdurige ziekte, aandoening,

2

□ zelfstandige huurwoning van woningcorporatie

handicap of ouderdomsverschijnselen?

3

□ koopwoning

1

□ ja

4

□ anders, nl. _________________________________________

2

□ nee

2.2

2.8

Hoeveel kamers heeft uw woning in totaal?

Denkt u dat uw huidige woning geschikt is om oud in te worden?

(zonder de keuken en badkamer)

__ kamers 1

1

□ ja

2

□ ja, na enige aanpassingen

3

□ nee

2.13 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van

LET OP! Bij de twee onderstaande vragen kunt u een rapportcijfer

de onderhoudsklacht(en)?

van 1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer betekent een positief oordeel, een laag cijfer betekent een negatief oordeel.

2.9

zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

zeer tevreden

Wilt u aangeven in welke mate u tevreden bent over

2.14 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens een overlastsituatie

uw woning? (totaaloordeel) zeer

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

gemeld bij uw verhuurder/beheerder of VvE?

zeer tevreden

2.10 Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van uw woning? zeer

1

slecht

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

1 □

ja, meerdere meldingen van overlast

2 □

ja, één melding van overlast

3 □

nee

4 □

niet van toepassing

� naar 2.17 � naar 2.17

zeer

2.15 Welke overlast heeft u aan de verhuurder/beheerder of VvE

goed

gemeld? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen)

2.11 Op welke aspecten (voor zover aanwezig) zou uw woning verbeterd moeten worden? (U kunt hier meer dan één

1

□ lawaai buren

2

□ overlast bewoners in gemeenschappelijke ruimten (gangen, bergingen, trappenhal, lift)

antwoord aankruisen) 1

□ gevel, dak, dakgoot

3

□ vervuiling gemeenschappelijke ruimten

2

□ fundering

4

□ vernieling gemeenschappelijke ruimten

3

□ buitenschilderwerk, buitenkozijnen

5

4

□ indeling van de woning

□ criminaliteit in het gebouw (openbreken boxen, postbussen; prostitutie, dealen)

5

□ balkon/dakterras

6

□ overlast van mensen buiten op straat

6

□ berging

7

□ vervuiling en vernieling van straten, pleinen, groen

8

□ overig, nl.

7

□ plafonds, binnenmuren

8

□ lift en andere gemeenschappelijke installaties

9

□ trappenhuis/galerij

2.16 Hoe tevreden bent u over de afhandeling van deze overlastmelding(en)?

10 □ keuken/keukenblok 11 □ toilet

zeer

1

12 □ badkamer, douche

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

zeer tevreden

13 □ verwarming 14 □ warmte-isolatie

2.17 Beschikt uw huishouden over één of meerdere auto’s?

15 □ vochtwering

1

□ geen auto

16 □ geluidsisolatie tegen lawaai van buiten

2

□ ja, 1 auto

17 □ geluidsisolatie tussen woningen

3

□ ja, 2 auto’s

18 □ ventilatiemogelijkheden

4

□ ja, 3 of meer auto’s

� naar 3.1

19 □ beveiliging tegen inbraak

2.18 Waar parkeert u uw auto(‘s) meestal? (bij meerdere auto’s

20 □ overig, nl. 21 □ geen, woning is goed

kunt u meerdere antwoorden aankruisen)

2.12 Heeft u de laatste 2 jaar wel eens onderhoudsklachten

1

□ op straat in de buurt (met of zonder parkeervergunning)

2

□ op straat, buiten de eigen buurt (met of zonder parkeer-

gemeld aan uw verhuurder/beheerder of VvE? 1

□ ja, meerdere onderhoudsklachten

2

□ ja, één onderhoudsklacht

3

□ nee

4

□ niet van toepassing

vergunning) 3

□ op eigen terrein (bij de woning, inpandig, in een garagebox, etc.)

� naar 2.14 � naar 2.14

2

4

□ (gehuurde) parkeerplek in een parkeergarage

5

□ anders, nl.

3 Uw huishouden en het inkomen 3.1

3.4

Hoeveel personen in uw huishouden hebben een eigen (regulier) inkomen? (kinderen met alleen een vakantie- of bijbaantje buiten beschouwing laten)

__ personen

Uit hoeveel personen bestaat uw huishouden? (alleen personen meetellen die in uw woning wonen, inclusief

3.5

uzelf)

Hoeveel bedraagt het totale netto maandinkomen van deze personen bij elkaar? (niet meetellen: vakantiegeld,

__ personen

reis- en onkostenvergoedingen, etc.) �

3.2

3.6

Wilt u hieronder aangeven hoe uw huishouden precies is samengesteld?

______ , —

netto per maand

Kunt u in onderstaand schema voor de verschillende personen in uw huishouden (maximaal drie) aankruisen welke bronnen van inkomsten zij hebben?

personen

leeftijd

uzelf

__ __ __ __ __ __

partner 1e kind (oudste) 2e kind 3e kind 4e kind

M

V

jaar

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

eigen onderneming

□

□

□

jaar

□

□

freelance arbeid, ZZP

□

□

□

jaar

□

□

jaar

□

□

uitkering van de Dienst Werk en Inkomen (WWB/IOAW/IOAZ/Wwik/ bijzondere bijstand)

□

□

□

uitkering van uitvoeringsinstantie (UWV) (WAO/WIA/WAZ/Wajong/WW)

□

□

□

ID-banen/WIW/WSW

□

□

□

uitkering van de Sociale Verzekeringsbank (AOW/ANW)

□

□

□

pensioenfonds(en)

□

□

□

lijfrente, rente op vermogen

□

□

□

aantal overige thuiswonende kinderen

aantal overige personen (familie/kostganger e.d.)

3.3

(per persoon zijn meerdere antwoorden mogelijk) bron van inkomsten betaalde arbeid (werkgever)

__ __

Wilt u hieronder aankruisen wat het hoogst behaalde diploma is van u en van uw eventuele partner? uzelf partner

geen diploma of enkele jaren lagere school

□

□

basisonderwijs/lagere school

□

□

VSO (voortgezet speciaal onderwijs)

□

□

VBO/LBO (huishoud-, ambacht-, technische school of interne bedrijfsopleiding), MBO-kort, leerlingwezen, ULO

□

□

MAVO, MULO, VMBO

□

□

MBO-lang, of interne bedrijfsopleiding op MBO-niveau

□

□

HAVO, VWO, gymnasium, HBS, MMS

□

□

HBO of interne bedrijfsopleiding op HBO-niveau

□

□

WO, universiteit

□

□

anders, nl.

□

□

anders, nl.

□

□

3

uzelf partner □

□

3e persoon □

VUT/FPU of andere uittredingsregeling

□

□

□

alimentatie voor uzelf of uw kinderen

□

□

□

studiefinanciering/bijdrage van ouders

□

□

□

anders, nl.___________________________

□

□

□

LET OP: Bent u huurder van uw woning, vul dan blok 4 in

4.6

(Vragen aan huurders). Als u eigenaar van uw woning bent,

1

□ ja

ga dan naar blok 5 (Vragen aan eigenaren).

2

□ nee

3

□ weet niet

4.7

4 Vragen aan huurders LET OP! De meeste huurders krijgen elk jaar in april een

Ontvangt u huurtoeslag? (voorheen huursubsidie)

� naar 4.9 � naar 4.9

Hoeveel bedraagt deze huurtoeslag per maand?

____ , —

1

□ �

2

□ weet niet

per maand

aankondiging van de huurverhoging. Als u deze aankondiging

4.8

van vorig jaar april erbij pakt, kunt u de volgende vragen

Wordt deze huurtoeslag overgemaakt naar uw eigen rekening, of direct naar de rekening van uw verhuurder?

gemakkelijker beantwoorden. Mocht u alleen de aankondiging van dit jaar ter beschikking hebben, gebruik dan de huidige

1

□ naar eigen rekening

(oude) huurbedragen die gelden tot 1 juli 2011.

2

□ naar rekening verhuurder

3

□ weet niet

4.1

Wat is de huidige kale huur (ook wel nettohuur genoemd)

4.9

van uw woning? Dit is de huur zonder watergeld, servicekosten, kosten voor verwarming/gas en kosten van een

Welk totaalbedrag betaalt u nu per maand voor uw woning aan de verhuurder?

eventuele parkeerplaats. � �

____ , —

____, — per maand

per maand

4.10 Zou u de woning die u nu huurt willen kopen? 4.2

Wordt er door de verhuurder een bedrag in rekening

□ ja

gebracht voor verwarming/gas (bijvoorbeeld bij

2

□ eventueel

collectieve verwarming)? Zo ja, hoeveel?

3

□ nee

4

□ weet niet

____ , —

1

□ ja, �

2

□ nee

3

□ weet niet

4.3

1

� naar 4.12 � naar 4.12

per maand

4.11 Indien u uw huidige huurwoning zou kunnen kopen, wat voor een koopprijs zou u bereid zijn maximaal te betalen?

_______ , —

Worden er door de verhuurder nog overige kosten

1

□ �

(servicekosten, watergeld) voor uw woning in rekening

2

□ weet niet

gebracht, naast de kale huur en eventuele verwarmings/

4.12 Hoe tevreden bent u in het algemeen over

gaskosten? Zo ja, hoeveel?

uw verhuurder? 1

□ ja, �

2

□ nee

4.4

____ , —

per maand

Hoeveel betaalt u per maand aan energielasten

____ , —

□ �

2

□ weet niet

4.5

per maand

Betaalt u voor een parkeerplaats bij de woning (dus niet op straat)?

____ , —

1

□ ja, �

2

□ ja, deze zijn bij de servicekosten inbegrepen

3

□ nee

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

2

3

4

5

6

7

8

9 10

� Ga door naar vraag 6.1

(exclusief de kosten uit vraag 4.2)? 1

zeer

per maand

4

zeer tevreden

5 Vragen aan eigenaren 5.1 1

6 Uw woonomgeving

U bent eigenaar van de woning, welke situatie is op u

LET OP!! Bij onderstaande vragen kunt u een ‘rapportcijfer’ van

van toepassing?

1 t/m 10 aankruisen. Een hoog rapportcijfer betekent een positief

□ lid van coöperatieve flatexploitatievereniging

oordeel, een laag rapportcijfer een negatief oordeel.

2

□ lid van vereniging van eigenaren (VvE/appartementsrecht)

3

□ bezitter van eengezinswoning (geen VvE)

4

□ eigenaar-bewoner en verhuurder van pand

5

□ anders, nl.

5.2

6.1

� naar 5.3 � naar 5.3 � naar 5.3

zeer

1

ontevreden

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6.2

Welk rapportcijfer geeft u met betrekking tot het functioneren van de VvE?

2

3

4

3

4

5

neert

1

zeer slecht

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6

7

8

9 10

7

8

9 10

ruim onvoldoende

neert zeer goed

zeer tevreden

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Wat zijn uw netto hypotheek(woon)lasten per maand? (Dus na belastingteruggave!)

_____ , —

6

Wat vindt u van het aanbod van onderstaande

functio2

5

voorzieningen in uw buurt?

functio-

5.3

Hoe tevreden bent u met uw buurt? (totaaloordeel)

1

parkeervoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2

openbaar vervoer

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

3

winkels

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4

basisscholen

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

1

□ �

5

sportgelegenheden

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

2


6

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

3

□ weet niet

7

buurthuizen/wijkcentra

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

8

zorgvoorzieningen

5.4

per maand

Hoeveel betaalt u aan energielasten?

____ , —

1

□ �

2

□ weet niet

(zoals huisarts)

6.3

per maand

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

Hoe beoordeelt u de onderstaande zaken in uw buurt? zeer lelijk

zeer mooi

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

5.5

Hoe hoog schat u de huidige marktwaarde van

de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

uw woning?

de inrichting van de woonomgeving

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

de groenvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

�

_______ , —

6.4

Hoe beoordeelt u het schoonhouden van de onderstaande zaken in uw buurt? ruim onvoldoende

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 straten en stoepen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6.5

Hoe beoordeelt u de staat van onderhoud van de onderstaande zaken in uw buurt? ruim onvoldoende

ruim voldoende

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

5

de woningen in de buurt

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

straten en stoepen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□


□ □ □ □ □ □ □ □ □□

speelvoorzieningen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6.6

Op welke zaken zou de woonomgeving volgens u

6.11 Voelt u zich thuis in uw buurt?

verbeterd kunnen worden? (U kunt hier meer dan

helemaal

1

9 10

zeer

één antwoord aankruisen)

niet

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

thuis

1

□ onderhoud/verbeteren bestaande woningen

2

□ meer nieuwbouw (sloop oude woningen)

3

□ schoonhouden straten en stoepen

4

□ schoonhouden groen

2

3

4

5

6

7

8

6.12 Hoe veilig voelt u zich in uw buurt? zeer onveilig

zeer veilig

5

□ onderhoud straten en stoepen

6

□ onderhoud groen

overdag

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

’s avonds

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

7

□ andere inrichting straten, stoepen en groen

8

□ meer winkels

9

□ meer buurthuizen/wijkcentra

6.13 Hoe denkt u dat de buurt waar u woont zich de komende jaren zal ontwikkelen?

10 □ meer zorgvoorzieningen (zoals huisarts) 11 □ meer openbaar vervoer

zeer

1

9 10

zeer

12 □ meer parkeergelegenheid

negatief

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

positief

2

3

4

5

6

7

8

13 □ veiligheid

6.14 Denkt u dat de mensen uit deze buurt iets doen als

14 □ anders, nl.

ze zien dat spijbelende kinderen hier rondhangen?

15 □ niets te verbeteren 1

6.7

Kunt u uit voorgaande vraag het nummer opschrijven van

2

□ waarschijnlijk wel

hetgeen dat als eerste aangepakt zou moeten worden?

3

□ eerder niet dan wel

__ 6.8

□ ja, zeker wel

Hoe gaan verschillende groepen mensen in uw buurt

4

□ zeker niet

5


6

□ weet niet

met elkaar om? zeer

1 2

onprettig

□ □ □ □ □ □ □ □ □ □

6.9

3

4

5

6

7

8

9 10


zeer

ze zien dat jongeren hier graffiti op de muren spuiten?

prettig

Hoe beoordeelt u de betrokkenheid van de buurtbewoners bij de buurt?

geen

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 grote

betrokkenheid □ □ □ □ □ □ □ □ □ □ betrokkenheid

1

□ ja, zeker wel

2


3


4

□ zeker niet

5


6

□ weet niet

6.10 Kunt u met een rapportcijfer 1 t/m 10 aangeven in welke 6.16 Denkt u dat de mensen uit deze buurt iets doen

mate u overlast ondervindt bij de onderstaande categorieën? Een laag cijfer betekent dat u veel overlast ondervindt

als ze zien dat hier op straat een tamelijk heftige

en een hoog cijfer dat u weinig overlast ondervindt.

woordenwisseling is?

ernstige overlast

geen overlast

1

□ ja, zeker wel

2


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

3


buren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

4

□ zeker niet

andere groepen mensen

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

5


verkeersdrukte

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

6

□ weet niet

verkeerslawaai

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

parkeren

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

vervuiling

□ □ □ □ □ □ □ □ □□

horeca (hotels, restaurants, cafés) criminaliteit

□ □ □ □ □ □ □ □ □□ □ □ □ □ □ □ □ □ □□

6


7.5

ze zien dat hier in de buurt wordt ingebroken? 1

Als u zou verhuizen, waarmee heeft dat dan te maken? (U kunt hier meer dan één antwoord aankruisen)

□ ja, zeker wel

1

□ te grote woning

2


2

□ te kleine woning

3


3

□ woningtype

4

□ zeker niet

4

□ woning niet gelijkvloers/te veel trappen

5


5

□ sloop

6

□ weet niet

6

□ slechte kwaliteit woning

7

□ te dure woning

8

□ overlast buren

9

□ lawaai, stank, verkeersdrukte, vervuiling

6.18 Denkt u dat de mensen uit deze buurt iets doen als ze zien dat iemand bezig is aan een geparkeerde auto van een van de bewoners? 1

10 □ de drukte in de stad

□ ja, zeker wel

11 □ voorzieningen, winkels, scholen, etc. 12 □ sfeer in de buurt (criminaliteit, asociaal gedrag, soort

2


3


4

□ zeker niet

13 □ onvoldoende parkeervoorzieningen

5


14 □ omstandigheden in mijn huishouden (gezinsuitbreiding,

6

□ weet niet

mensen, etc.)

scheiding, overlijden, etc.) 15 □ omstandigheden in werk of studie 16 □ geen tuin/balkon

7 Woonwensen

17 □ anders, nl.

7.1

7.6

Wilt u binnen twee jaar verhuizen?

Kunt u uit de voorgaande vraag het nummer opschrijven van de belangrijkste verhuisreden?

1

□ beslist niet

2

□ eventueel wel, misschien

3

□ zou wel willen, kan niets vinden

4

□ beslist wel

5

□ heb al andere huisvesting gevonden

� � naar 7.4 � naar 7.4 � naar 7.4 naar 7.4

__ 7.7

Wilt u buiten Amsterdam gaan wonen of in Amsterdam blijven?

7.2

Wat zijn de twee belangrijkste redenen voor u om

1

□ in Amsterdam blijven

niet te willen verhuizen?

2

□ buiten Amsterdam gaan wonen, binnen 25 km van Amsterdam

1

□ huidige woning is goed

2

□ buurt bevalt goed

3

□ elders in Nederland

3

□ financiële situatie

4

□ buiten Nederland

4

□ verhuizen is veel werk

5

□ heb geen voorkeur

5

□ mijn leeftijd

6

□ hier zijn voldoende parkeermogelijkheden

7

□ dichtbij werk/studie

uw eigen stadsdeel blijven of naar een ander stadsdeel

8

□ dichtbij familie/vrienden

verhuizen?

9

□ ik heb te weinig woonduur/inschrijfduur

7.8

10 □ er is geen geschikt aanbod 11 □ anders, nl.

7.3

Denkt u binnen twee jaar te moeten verhuizen?

1

□ ja

2

□ nee

7.4 1

� naar 7.16

Op welke termijn denkt u te verhuizen?

2

□ over 6 tot 12 maanden □ over 12 tot 24 maanden

1

□ bij voorkeur in eigen buurt

2

□ bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt

3

□ bij voorkeur naar een ander stadsdeel

4


5

□ weet niet

6

□ niet van toepassing, wil uitsluitend buiten Amsterdam gaan wonen

□ binnen 6 maanden

3

Als u binnen Amsterdam verhuist, wilt u dan liever in

7

7.9

7.13 Indien u zou huren, wat voor een huurprijs zou u bereid

Wilt u de toekomstige woning kopen of huren?

□ uitsluitend kopen

zijn maximaal (maandelijks) te betalen, exclusief service-

2

□ uitsluitend huren

en stookkosten?

3

□ liever kopen, eventueel huren

1

____ , —

4

□ liever huren, eventueel kopen

1

□ �

5


2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend kopen

6

□ weet niet

per maand

7.14 Indien u zou kopen, wat voor een koopprijs zou u bereid 7.10 Heeft u voor uw toekomstige woning de voorkeur voor

zijn maximaal te betalen?

bestaande bouw (die nu al bewoond is) of nieuwbouw (die door u als eerste bewoond wordt)? 1

□ liever bestaande bouw

2

□ liever nieuwbouw

3


4

□ weet niet

_______ , —

1

□ �

2

□ niet van toepassing, wil uitsluitend huren

7.15 Bent u dit jaar actief op zoek geweest naar een andere woning? (meer dan één antwoord mogelijk) 1

□ nee, niet actief

7.11 Wat voor een soort woning heeft uw eerste voorkeur?

2

□ ja, via WoningNet

1

3

□ ja, via Funda, internet

□ eengezinswoning

2

□ benedenwoning met tuin

4

□ ja, makelaar ingeschakeld

3

□ etagewoning (appartement, flat)

5

□ ja, op andere manier

4

□ ouderenwoning of WIBO-woning

5


6

□ anders, nl.

7.16 Dit waren alle vragen, heeft u nog opmerkingen dan kunt u die hier kwijt.

7.12 Hoe groot moet de nieuwe woning zijn die u zoekt? 1

1

□ kleiner dan 40 vierkante meter

2

□ 40 tot 60 vierkante meter

3


4


5

□ 100 vierkante meter of meer

2 3

Hartelijk bedankt voor uw medewerking

8

Bijlage 3: Gebiedsindeling Amsterdam A Centrum A00 Burgwallen-Oude Zijde A01 Burgwallen-Nieuwe Zijde A02 Grachtengordel-West A03 Grachtengordel-Zuid A04 Nieuwmarkt/Lastage A05 Haarlemmerbuurt A06 Jordaan A07 De Weteringschans A08 Weesperbuurt/Plantage A09 Oostelijke Eilanden/ Kadijken

F F75 F76 F77 F78 F79 F80 F81 F82 F83 F84

B Westpoort B10 Westelijk Havengebied B11 Bedrijventerrein Sloterdijk E West E12 Houthavens E13 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt E14 Staatsliedenbuurt E15 Centrale Markt E16 Frederik Hendrikbuurt E17 Da Costabuurt E18 Kinkerbuurt E19 Van Lennepbuurt E20 Helmersbuurt E21 Overtoomse Sluis

F85 F86 F87 F88

M57 Betondorp M58 De Omval M74 IJburg Oost

K25 Nieuwe Pijp K26 Diamantbuurt K44 Hoofddorppleinbuurt K45 Schinkelbuurt K46 Willemspark K47 Museumkwartier K48 Stadionbuurt K49 Apollobuurt K50 Duivelseiland K52 Scheldebuurt K53 IJselbuurt K54 Rijnbuurt K59 Station Zuid/WTC e.o. K90 Buitenveldert-West K91 Buitenveldert-Oost

E22 Vondelbuurt E36 Sloterdijk E37 Landlust E38 Erasmuspark E39 De Kolenkit E40 De Krommert E41 Van Galenbuurt E42 Hoofdweg e.o. E43 Westindische Buurt Nieuw-West Spieringhorn Slotermeer-Noordoost Slotermeer-Zuidwest Geuzenveld Eendracht Lutkemeer/Ookmeer Osdorp-Oost Osdorp-Midden De Punt Middelveldsche Akerpolder/Sloten Slotervaart Overtoomse Veld Westlandgracht Sloter-/Riekerpolder

M Oost M27 Weesperzijde M28 Oosterparkbuurt M29 Dapperbuurt M30 Transvaalbuurt M31 Indische Buurt West M32 Indische Buurt Oost M33 Oostelijk Havengeb. M34 Zeeburgereiland/Nw. Diep M35 IJburg West M51 IJburg Zuid M55 Frankendael M56 Middenmeer

K Zuid K24 Oude Pijp

N Noord N60 Volewijck N61 IJplein/Vogelbuurt N62 Tuindorp Nieuwendam N63 Tuindorp Buiksloot N64 Nieuwendammerdijk/ Buiksloterdijk N65 Tuindorp Oostzaan N66 Oostzanerwerf N67 Kadoelen N68 Nieuwendam-Noord N69 Buikslotermeer N70 Banne Buiksloot N71 Buiksloterham N72 Nieuwendammerham N73 Waterland T Zuidoost T92 Amstel III/Bullewijk T93 Bijlmer Centrum (D,F,H) T94 Bijlmer Oost (E,G,K) T95 Nellestein T96 Holendrecht/Reigersbos T97 Gein T98 Driemond

N66 N67 B10

B

N65 N70 N69

N

N71 E12

B11

F76

F79

F78

E38 E41

F

F80

F81

F85

E17 E18

K44 F84

E21

K45 K48

A A03

E20 E22

K46

A00

A02

M33 A04

M34

K49

K24

K59

K

M31

M27 M30 K26 K53

M

M74

M35

M56

M51

M55

K52

M57

K54

F88

M32

M29

M28

K50

K25

A09

A08

A07

K47 F87

N72 A01

A06

E40

N62 N64

N61

A05

E14 E16

E19 E43

F82

E

E42 F86

F83

E15

E37 E39

F77

N63 N60

E13

E36

F75

N73 N68

M58 K90

K91

T94

T93

T98

T T92

T96

T95

T97

Wonen in Amsterdam 2011 bevat ook de uitgaven: Stadsdeelprofielen (alleen digitaal) Leefbaarheid Woonwensen en verhuisgedrag

Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken

Recommend Documents