Stand van zaken Particulier Opdrachtgeverschap Rotterdam 2011

Stand van zaken Particulier Opdrachtgeverschap Rotterdam 2011

Stadsontwikkeling, gemeente Rotterdam Afdeling Stedenbouw

december 2011

2

Particulier Opdrachtgeverschap in Rotterdam 2011

Inhoudsopgave Voorwoord

1

Inleiding

3

Meerwaarden van (C)PO

5

Verschijningsvormen

7

Relatie met Stedenbouw

9

(C)PO in Rotterdam

11

Parkkwartier, Katendrecht

13

Waterwijk, Nesselande

16

Hof van Heden, Hoogvliet

18

Veld van Klanken, Hoogvliet

20

Terbregse.nl, Nieuw Terbregge

22

Noordeinde, Kralingen

24

Folkert Elsingastraat, Het Lage Land

26

De Omscholing, Delfshaven

28

Park Zestienhoven, Overschie

30

Kluswoningen

32

Kluswoningen - Wallisblok, Spangen

34

Kluswoningen - Driehoek, Katendrecht

36

Kluswoningen (individuele initiatief) - Zwarte Parel, Oud Charlois

38

Boomgaardsstraat, Centrum

40

Boomgaardhof, Centrum

42

Een huis in een kerk, Hillegersberg

44


3

4


Voorwoord Rotterdam staat nog niet algemeen bekend als baanbrekend op het gebied van (collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO). Feiten geven echter een genuanceerder beeld. Juist in Rotterdam neemt het ondernemerschap van eigen-huisbouwers verschillende en soms verrassende vormen aan. Voor u ligt een overzicht van de stand van zaken met voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap in Rotterdam. Veel bekendheid genieten de “klushuizen”, en terecht. Wie verzint het om, spotgoedkoop, gemeentelijk vastgoed te verkopen, maar dan wel aan de ondernemende zelfbouwers, die zich verplichten om hierin voor zichzelf te investeren? In vele publicaties worden de eerste resultaten hiervan getoond. Internationale onderscheidingen worden binnen gesleept. Uit binnen- en buitenland komt men in Spangen, Hillesluis of Katendrecht om hiervan te leren. Het is niet alleen een kwestie van zelf risico dragen of de gebruiker aan het totstandkomingproces binden. Er ontstaat ook sociale cohesie tijdens het bouwen aan je eigen huis terwijl je buren een pannetje soep komen brengen voor de harde werkers. Een volgende golf van “klushuizen” komt er weer aan. Natuurlijk zijn er in Rotterdam vrije kavels te vinden waarop de meest bekende vorm van het begrip particulier opdrachtgeverschap, een vrijstaande woning, gebouwd kan worden. Dat is in Nesselande of in Park Zestienhoven goed mogelijk.

gebruikers in beeld komen. Het geld dat hiermee uitgespaard wordt (denk aan de kosten/ winst die er niet meer door tussenpartijen uit gehaald hoeven te worden) komt ten goede aan de eindgebruiker. Met een kleiner budget kan je er meer uit halen. Dat is een herkenbaar tendens voor de komende transformatie- en nieuwbouwontwikkelingen. Het gaat erom dat de partijen die echt willen en kunnen, voldoende ondersteund worden om een kwalitatief hoogwaardig product voor henzelf en de omgeving te realiseren. Architecten zouden hier veel meer energie in kunnen steken. De onlangs vastgestelde Architectuurnota gaat o.a. in op het belang van goed opdrachtgeverschap. Het gemeentelijk apparaat is nog onvoldoende wendbaar om zich hierbij adequaat dienstverlenend op te stellen. Vaak is de focus van gemeentelijke ondersteuning nog gericht op grootschalige ontwikkelingen met vaak professionele partijen, wat een andere procesaanpak met zich mee brengt. Op dit niveau is ontwikkeling in denken en handelen nodig. In Rotterdam hanteren we het product Stedenbouwkundige Randvoorwaarden, opgesteld door het ambtelijk apparaat en vaak voorloper van juridisch-planologische WRO procedures. Hierin wordt aandacht besteed aan alle planologische-, stedenbouwkundige- en programmatische aspecten die bij een (kleinere) transformatie ook aan de orde komen. Het ligt voor de hand om dit product veel specifieker op particulier opdrachtgeverschap toe te spitsen.

Vanuit de optiek van de huidige stedelijke opgaven gezien (kleinschalige, strategische, stedelijke transformatie in plaats van extensieve uitleg) zijn de resultaten van particulier opdrachtgeverschap in bijvoorbeeld Prins Alexander of van architectenbureau Kühne & Co in de binnenstad interessant. Beiden zijn het bewijs dat stedelijkheid ook mogelijk is via (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De voorbeelden laten zien dat de programmatische- en architectonische kwaliteit van de omgeving verbetert na realisatie van deze projecten.

Ontwikkeling op dit terrein is nodig om met de aanwezige stedelijke energie de stad te blijven vernieuwen en transformeren. De tot nu toe behaalde resultaten laten zien dat veel mogelijk is. We kunnen trots zijn op de gerealiseerde voorbeelden op het gebied van particulier opdrachtgeverschap in Rotterdam.

De essentie van particulier opdrachtgeverschap is dat er weinig partijen tussen de (her)ontwikkeling van de locatie en de uiteindelijke

Inhoudelijk Hoofd Stedenbouw Dienst Stadsontwikkeling Gemeente Rotterdam, november 2011

Veel plezier met dit overzicht, Mercè de Miguel i Capdevila


1

Besluit ruimtelijke ordening Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1.1.1 f. particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning; Hoofdstuk 3. Bestemmingsplannen Artikel 3.1.2 1.Ten behoeve van de uitvoerbaarheid kan een bestemmingsplan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap.

Wettelijk kader De Wet en het Besluit Ruimtelijke Ordening (Wro resp Bro) geven gemeentes houvast om (Collectief)particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. In het bestemmingsplan kunnen percentages voor (C)PO worden opgenomen, waardoor grondeigenaren een deel het gebied in particulier opdrachtgeverschap dienen te ontwikkelen (zie kader).

2


Wet ruimtelijke ordening Afdeling 3.1. Bepalingen omtrent de inhoud van het bestemmingsplan Artikel 3.1 1.De gemeenteraad stelt (...) bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. (.... , ...) met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.

Inleiding Historische basis Tot het einde van de negentiende eeuw was particulier opdrachtgeverschap heel gebruikelijk in Nederland. Voor de woningwet van 1901 was het gewoon dat particulieren zelf een woning bouwden of lieten bouwen. Op deze manier zijn vele historische binnensteden zoals de Amsterdamse grachtengordel, historisch Delfshaven, de singels, villawijken, de boerderij-linten en dorpen in het buitengebied ontstaan. Deze manier van ontwikkeling zorgde voor de rijke variatie in verschijningsvorm die wij nog steeds ervaren in de historische stedelijke gebieden. Hoewel particulier opdrachtgeverschap in Nederland een lange traditie heeft, is die in de twintigste eeuw voor een grote deel verloren gegaan. Door de woningwet van 1901, die met name de slechte woonomstandigheden van arbeiderswoningen tegen moest gaan, is het bouwproces geïnstitutionaliseerd door corporaties, ontwikkelaars en bouwers. Hierdoor is particulier bouwen onder druk komen te staan. Weer belangstelling voor Particulier Opdrachtgeverschap Vanaf de jaren negentig is er een toenemende vraag naar individuele woningbouw. Woningen die tot stand zijn gekomen in grootschalige woningbouw komen beperkt tegemoet aan sommige woonwensen, omdat ze gericht zijn op een anonieme gebruiker. Veel bewoners vinden hun huis niet naar hun wens ingedeeld. Daar bovenop komt het argument van monotone architectuur . Het meer consumentgericht bouwen, rekening houdend met individuele woonwensen, draagt bij aan een grotere tevredenheid over de woning en de woonomgeving. Bovendien blijkt uit onderzoek dat het zelf laten bouwen van een eigen huis tot meer betrokkenheid en tevredenheid met de woning en de buurt leidt. Particulier opdrachtgeverschap draagt hierdoor bij aan een sterke binding met de omgeving. Voor de ontwikkeling van een aantrekkelijke woonstad (doelstelling Stadsvisie) is particulier opdrachtgeverschap een mogelijkheid om zowel meer aan bewonerswensen tegemoet te komen, als om sterke buurten te creëren.

Hindernissen Particulier Opdrachtgeverschap Het is een feit dat in Nederland, sinds het begin van de 20ste eeuw, nog te weinig woningen middels collectief particulier opdrachtgeverschap zijn gebouwd. Niet alleen het beperkte aantal beschikbare kavels, de hoge grondprijzen en vaak lastige en tijdrovende regelgeving hebben eraan bijgedragen dat particulier opdrachtgeverschap nog een incidentele en versnipperde manier van bouwen is. Volgens het RPB (Bijlsma, 2007) vormen ontwikkelaars en corporaties ook een struikelblok. Bij deze grootste grondeigenaren is het nog niet gangbaar een substantieel aandeel van hun grond in te zetten ten behoeve van (C)PO. Het RPB pleit er in de studie “Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw” voor dat de gemeenten actief grondbeleid gaan voeren. De invoering van de nieuwe grondexploitatiewet in 2008 biedt volgens het RPB daartoe mogelijkheden. Deze wet geeft gemeenten namelijk de bevoegdheid om dwingende afspraken te maken met grondeigenaren over het aantal kavels dat moet worden uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap (zie kader hiernaast). Van belang is hoe het algemeen belang zich tot de particuliere wensen verhoudt. Met andere woorden hoe de stadsplattegrond en de regels voor het bouwen eruit dienen te zien. Leeswijzer Op een aantal plekken in Rotterdam is geëxperimenteerd met verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap op kleinere en grotere schaal. Hiervan wordt in voorliggend overzicht de stand van zaken gepresenteerd. Ook worden enkele projecten als inspiratiebron geëtaleerd. Voorafgaand aan deze voorbeelden, wordt ingegaan op de verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap en de verschijningsvormen hierin hiervan.


3

Woninggrootte Variërend van 55 - 20 m²

[email protected]

4

Particulier Opdrachtgeverschap Tekst Dirk Bergvelt, Architectuur Lokaal

in Rotterdam 2011

Bronnen Ineke Hulshof, Hulshof Architecten, gemeente Rotterdam, Frans van Hulten van

Meerwaarde van (C)PO Particulier opdrachtgeverschap komt in het stedelijk gebied nog steeds minder voor dan in uitleggebieden. Dit komt deels door een gebrek aan kennis van de mogelijkheden van (C)PO bij de betrokken partijen, deels doordat bestaande grondeigenaren zelf hun ontwikkelpositie willen behouden. Uit onderzoek (Zelfbouw biedt kansen voor de stad-SEV 2010) blijkt dat de meerwaarde van (C)PO in het stedelijk gebied echter groot is - met name in de stedelijke vernieuwing. Het (C)PO kan bijdragen aan een aantal doelstellingen uit de herstructurering: - Keuzevrijheid en zeggenschap De bewoner krijgt meer keuzevrijheid en zeggenschap. Uit het oogpunt van participatie een groot voordeel. - Vergroten van (duurzame) betrokkenheid en verantwoordelijkheid Door intensieve bemoeienis met de bouw van de eigen woning worden verschillende wensen vertaald tot een eigen en uniek product. Daarnaast ontstaan er kansen voor structureel overleg over de toekomst van de wijk. (C)PO vergroot bovendien de saamhorigheid, en draagt bij aan een grotere verantwoordelijkheid voor de directe woon- en leefomgeving.

- Voorbeeldfunctie Projecten, zoals “de Zwarte Parel” kunnen een voorbeeldfunctie in de wijk vervullen. Het kan een stimulans zijn voor de ontwikkeling van de omgeving: ze tonen aan dat zelf initiatief en verantwoordelijkheid nemen mogelijk is. - Bouwkosten Een argument om zelf je woning te gaan bouwen is vaak de mogelijke kostenbesparing die het oplevert als je zelf aan de slag gaat. (C) PO kan inderdaad leiden tot een goedkoper product hoewel niet alle voorbeelden uit deze documentatie dat ondersteunen. Een aantal kosten zal zeker lager uitvallen, maar vaak leidt onervarenheid met het bouwen en het bouwproces, het aansturen van de aannemer en het veranderen van de wensen in de loop van het proces toch weer tot meerkosten. Het inschakelen van een architect als procesbegeleider kan in zulke gevallen helpen.

Stimuleer zelfbouw in de bestaande stad (uit het rapport Zelfbouw biedt kansen voor de stad-SEV 2010) Zelfbouw wordt vaak op nieuwbouwlocaties en regelmatig op uitleglocaties toegepast. Wij zien juist een kans voor zelfbouw in bestaand stedelijk of dorps gebied. Bij herstructurering krijgen bestaande woonbuurten een nieuw jasje in sociale en fysieke zin. Uit onderzoek blijkt dat bewoners die via zelfbouw ontwikkelen zich betrokken voelen bij hun wijk. Daarnaast levert zelfbouw een divers straatbeeld. Beide aspecten dragen bij aan de nieuwe identiteit van de wijk. Ook liggen er kansen om ‘vergeten stukjes van de stad’ te ontwikkelen via zelfbouw. Denk hierbij aan de voormalige industriële of bedrijfsterreinen. Hierbij is het ook belangrijk te noemen dat zelfbouw niet alleen geschikt is voor het hogere segment. Door te variëren met grote en kleine kavels en aantal woonlagen kun je spelen met de prijs. Op deze manier stimuleer je diversiteit in het straatbeeld, maar maak je zelfbouw ook toegankelijk voor verschillende doelgroepen.

- Gedifferentieerde en gemengde wijken Naast het behoud en de versterking van bestaande kwaliteiten van een wijk wordt door de verschillende wensen meer differentiatie in het woningbouwprogramma bereikt. (C)PO levert verschillende typen woningen op. Daar waar ook aandacht aan de architectuur wordt besteed is er sprake van positieve invloed op de totale gebiedskwaliteit. Bovendien biedt (C)PO voor bijzondere doelgroepen de mogelijkheid hun individuele programma tot uiting te brengen, zoals woonvormen voor gehandicapten en ouderen.


5

Het Experiment - 1/ 2007

Aspect

(Collectief) Particulier opdrachtgeverschap

Mede-opdrachtgeverschap (MO)

Consumentgericht bouwen (CB)

Moment van betrokkenheid bewoneropdrachtgever

Initiatieffase. Begin van het proces bij zoektocht naar een kavel. Of bij CPO formeren van een groep.

Bij initiatieffase

Bij verkoop na gereedkomen definitief ontwerp of bij start ontwerpfase

Vorming rechtspersoon door burgers

Bij CPO noodzakelijk

Noodzakelijk, eventueel gezamenlijk met ontwikkelaar

Niet van toepassing

Keuze architect door:

Bewoner-opdrachtgever

Gezamenlijk

Ontwikkelaar of bewoner-opdrachtgever uit selectie aangedragen door ontwikkelaar

Keuze aannemer door:


Gezamenlijk

Ontwikkelaar

Financieel risico/ resultaat


Gedeeld

Ontwikkelaar

Garantie op prijs op moment verwerving grond

Nee

Nee

Ja, op basis van direct inzicht in prijsconsequenties keuzes

Adviesrol

Architect en/of onafhankelijk bouwbureau

Ontwikkelaar, architect of makelaar bij verkoop

Ontwikkelaar, architect of makelaar bij verkoop

Zeggenschap ontwerp

Volledig Bij CPO worden er collectief keuzes gemaakt die het individu overstijgen

Volledig, met globale randvoorwaarden van ontwikkelaar

Wisselend, meetbaar te maken met zeggenschapsmeter

Achtervang onverkochte woningen

Bewoner-opdrachtgever kiest zelf eventuele achtervang

Achtervang door ontwikkelaar

Verkoop volledig risico ontwikkelaar

Mogelijkheid uitstappen tijdens ontwikkelproces

Zelf verantwoordelijk voor verkoop kavel en ontwerp

Afhankelijk van condities en onderlinge afspraken loopt bewoner-opdrachtgever deel risico bij ‘doorverkoop’ van zijn kavel

Bewoner-opdrachtgever kan tegen betaling van vooraf vastgestelde vergoeding van project af.

toegewezen op basis van een verzamelde groep toe-6 komstige bewoners) en werft en organiseert bewoners

Acht vernieuwende projecteninmet Particulier Opdrachtgeverschap Rotterdam 2011 mede-opdrachtgeverschap

Prijsvraag Staalkaart opdrachtgeverschap

21

Verschijningsvormen (C)PO kent een grote variëteit aan verschijningsvormen. Uitgangspunt van (C)PO is dat particulieren zelf een woning, binnen gegeven ruimtelijke voorwaarden, (laten) ontwerpen en bouwen. Daarbij is er een onderverdeling in individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. In het eerste geval gaat het om de bouw van één woning, in het tweede geval om een groep particulieren die meerdere woningen gezamenlijk (laten) ontwerpen, ontwikkelen en realiseren. Op kavelniveau kan particulier opdrachtgeverschap voorkomen in verschillende woningtypen (vrijstaand, twee- of meer-onder-eenkap, rijwoning of appartement) en verschillende architectuurstijlen.

Collectief Particulier opdrachtgeverschap

Individueel of Collectief Particulier opdrachtgeverschap

Individueel Particulier opdrachtgeverschap

Collectief particulier opdrachtgeverschap is een vorm van Particulier opdrachtgeverschap waarbij men niet individueel maar gezamenlijk, woningen bouwt of opknapt. Het collectief initiatief bij particulier opdrachtgeverschap is een vorm waarbij een groep particulieren (huurders of kopers) gezamenlijk als opdrachtgever optreedt. Deze groep koopt dan een kavel en ontwikkelt in onderling overleg met hulp van een architect, procesbegeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen. Veelal wordt daartoe een vereniging of stichting opgericht die als contactpersoon voor oa de gemeente optreedt.

- Vrije kavels Vrije kavels zijn vaak terug te vinden in de uitbreidingsgebieden van Rotterdam. Denk hierbij aan Nesselande en Park Zestienhoven, in gebieden met al dan niet een welstandsvrije status. Dit laatste is afhankelijk van de betekenis van het gebied in de ruimtelijke structuur van de wijk- stad. Op de vrije kavels wordt een vrijstaande villa gerealiseerd. De verhouding bebouwd- onbebouwd is belangrijk voor het ruimtelijk beeld van het totale gebied. De architectonische stijl en kwaliteit van de gerealiseerde individuele bebouwing bepaald het beeld van het totaal.

- Cascowoningen Cascowoningen zijn oude of nieuwe panden waarvan alleen het skelet (nog) staat. Vaak worden door de verschillende instanties nieuwe trappen aan de woning toegevoegd waardoor de woning bij verkoop voldoet aan het eisenpakket van bouw- & woningtoezicht. Cascowoningen kom je vaak tegen bij herstructurering van kleinere gebieden in de binnenstad van Rotterdam (samenvoeging van woningen bijvoorbeeld). Hetzelfde principe kan echter ook toegepast worden in relatief kleine appartementengebouwen.

-Kluswoningen Bij de Rotterdamse Kluswoningen komen beiden typen van particulier opdrachtgeverschap voor. Woningen worden uitgegeven als individueel project, zoals de bekende Zwarte Parel, of als een collectieve ontwikkeling zoals het trendsettende Wallisblok. Kluswoningen zijn woningen(panden) die voornamelijk in de stadswijken gesitueerd zijn, sterk verouderd zijn en vaak gesitueerd in een achterstandbuurt. Deze woningen worden (bijna) casco verkocht zodat de particulier de woning zelf renoveert. Dit geeft een totaal nieuwe doelgroep de kans om in de nabijheid van de binnenstad van Rotterdam te wonen. De woningen koop je voor relatief weinig geld en na de renovatie heb je je eigen droomhuis.

- Geschakelde kavels Individuele panden kunnen ook gerealiseerd worden in een geschakelde vorm. Hierbij ontstaat er een fraai straatbeeld waarbij alle woningen nog wel d.m.v. individueel particulier opdrachtgeverschap zijn gebouwd maar er tegelijkertijd ook een stevig stedelijk straatbeeld ontstaat, zoals b.v. in Katendrecht.

- Co-housing (Consumentgericht bouwen) Co-housing is een vorm van woningbouw waarbij de toekomstige bewoner al in een vroeg stadium betrokken wordt bij de ideevorming van het woningbouw project. Vaak wordt een thema gehanteerd dat bedacht wordt door de toekomstige bewoners. Vervolgens wordt dit thema omgezet naar een plan dat voldoet aan de eisen van de toekomstige bewoner.


Mede-Opdrachtgeverschap Naast particulier opdrachtgeverschap bestaan er ook vormen van medeopdrachtgeverschap met een corporatie of ontwikkelaar. Bij een medeopdrachtgeverschap beschikt de professionele ontwikkelaar over bouwgrond of een herstructureringslocatie (of krijgt die toegewezen op basis van een groep toekomstige bewoners die zich verzameld hebben) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. Hierbij heeft de toekomstige bewoner wel inspraak, maar wordt de feitelijke ontwikkeling gedragen door een ontwikkelaar die zorg draagt voor de bouw. Een andere vorm van mede -opdrachtgeverschap is die waarbij particulieren zelf de grondpositie hebben verworven en besluiten om bij het ontwikkelproces een professionele ontwikkelaar te betrekken.

7

Nieuwe Leyden - Leiden

Steigereiland - IJburg - Amsterdam

8


Relatie met stedenbouw Individueel en collectief Particulier Opdrachtgeverschap Particulier Opdrachtgeverschap heeft afhankelijk van wie het initiatief neemt een individueel of een collectief karakter. Individueel als het initiatief door een individu wordt genomen of collectief als het dat door een groep individuen gebeurt. De gemeente kan een gebied aanwijzen voor Particulier Opdrachtgeverschap. Dat kan door gebieden te bestemmen voor vrije kavels in bestaand gebied of binnen de plannen voor een nieuwe woonwijk (zoals Nesselande, Park Zestienhoven), of het kunnen plannen zijn voor bestaande stedelijke gebieden zoals de bekende kluswoningen, waar de gemeente de panden opkoopt en verkoopt met een opknapplicht. Initiatief Zowel de individuele als de collectieve initiatiefnemer dient rekening te houden met het ruimtelijke planvormingsproces en de jurdische procedures. Wanneer het initiatief binnen de vastgestelde kaders valt is er voldoende basis om zonder extra stappen een bouwvergunning aan te vragen. Initiatieven buiten het vigerend regime zijn wat lastiger. In sommige gevallen dienen nog juridischpalonologische kaders of ruimtelijke randvoorwaarden/ bouwregels te worden opgesteld voor het verkrijgen van de uiteindelijke bouwvergunning. De ervaring leert dat deze aspecten het gehele proces aanzienlijk kunnen vertragen. Vroegtijdig samenwerking opzoeken met de gemeente levert veel tijdswinst op. Stedenbouwkundige regie Idealiter zou (C)PO aan zo min mogelijk regels moeten worden getoetst. Zo’n project wordt op een bepaalde locatie gerealiseerd en hiermee ontstaat een directe relatie met de omgeving. Die relatie kan zo relevant zijn dat het noodzakelijk is hier regels aan te verbinden. Het gaat dan om de regie op het algemeen belang en de structuur van de stad. Het gebouw staat immers in directe dialoog met haar omgeving. De in Rotterdam meest gebruikte kaders hiervoor zijn naast het bestemmingsplan, stedenbouwkundige randvoorwaarden en de welstandsnota.

Bestemmingsplan- publiekrechtelijke regie Een bestemmingsplan kan op verschillende wijzen sturen. Het kan zijn dat een bestemmingsplan een globale bestemming aangeeft waarbij veel vrijheid bij invulling wordt gegeven, maar het kan ook dat er scherpe ruimtelijke randvoorwaarden zijn gesteld zoals maximale bebouwingspercentage, rooilijn, bouwenveloppe, maximale hoogte, parkeren, etc. Stedenbouwkunidge randvoorwaarden Wanneer een initiatief buiten de kaders van een vigerend bestemmingsplan valt moeten hiervoor nieuwe kaders worden opgesteld. Het instrument van de Stedenbouwkundige randvoorwaarden geeft duidelijk aan wat ruimtelijk kan en vormt tevens de basis voor het nieuwe juridisch- planologische kader. De aanvrager heeft hiermee sneller inzicht in wat ruimtelijk op de plot kan worden gerealiseerd. Op het schaalniveau van de kavel: Hier worden randvoorwaarden of bouwregels aangegeven die de bouwenveloppe definiëren. Denk hierbij aan randvoorwaarden die de rooilijn, de hoogte, het maximale bebouwingspercentage, oriëntatie van de woningen, parkeren, erfafscheidingen, etc. vastleggen. Binnen de bouwenveloppe hebben de particulieren vrijheid om hun huis te ontwerpen. Vrijheid in het architectuurbeeld is afhankelijk van of de woning we of niet in een welstandplichtig gebied ligt. Op de schaal van een cluster of een buurt: Hierbij worden niet alleen randvoorwaarden voor kavels beschreven maar ook randvoorwaarden die betrekking hebben op het openbaar gebied. Denk hierbij aan de breedte van het trottoir, een gezamenlijke parkeeroplossing, het planten van bomen, gemeenschappelijke speelgelegenheid voor de kinderen, lichtplan, etc.

wordt dan beoordeeld aan de hand van de welstandscriteria voor dat gebiedstype. Denk hierbij aan detaillering, materiaal, kleur- gebruik, kapvorm, compositie van de gevels, relatie met de omgeving, etc. In de meeste gevallen zal een project van particulier opdrachtgeverschap ondanks het doel de bouwer een grote mate van vrijheid te verschaffen toch gebonden zijn aan regels. Bouwverordening, bestemmingsplanregels, architectuur- of welstandsregels. Ook bekende projecten die een grote mate van vrijheid suggereren, zoals Nieuw Leyden en Steigereiland, zijn gebouwd binnen een- zij het beperkte- set van strikte regels. Architectuurnota De onlangs vastgestelde architectuurnota gaat in op het belang van goed opdrachtgeverschap. Ook incidentele opdrachtgevers zoals bij (C)PO hebben bij de keuze van het al of niet inschakelen van een architect te maken met deze verantwoordelijkheid. De ervaring leert dat bij (C)POde architect een toegevoegde waarde kan hebben bij het mede begeleiden van het bouwproces. Van alle steden in Nederland kent Rotterdam het grootste aantal architectenbureaus. Dat is een goede basis om de juiste, passende archiect te kunnen selecteren.

Welstandsnota en architectuurregie In de welstandsnota zijn de welstandsvrije gebieden gedefinieerd op basis van de structuur van de stad. Als voor het gebied geldt dat het welstandsvrij is dan worden er geen eisen gesteld aan de beeldkwaliteit, als het gebied wel welstandsplichtig is dan gelden de regels t.a.v. beeldkwaliteit voor het betreffende gebiedstype. De woning


9

locaties in : - Afrikaanderwijk - Noord Hillesluis - Katendrecht - Oud Charlois - Carnisse - Tarwewijk - Hillegersberg

Schulpweg (Oud Charlois) Zuidhoek (Oud Charlois) Charloisse Lagedijk (Oud Charlois) Ringvaartweg (Prinsenland) Hillegersberg

1800

met de VINEX Wijken - vooraal vrije kavels Nesselande

vanaf 1990 NIEUWE VARIANTEN (C)PO

Historich Delsfshaven Oud Charlois Oud IJsselmonde

tot 1915 SPECULATIEVE WONINGBOUW

door particuliere bouwmaatschappijen

Met herstructureringsprojecten - vrije kavels Katendrecht Park Zestienhoven Innovatief project Klushuizen op verschillende plekken in de stad een aantal collectieve projecten in de stad - zie voorbeelden in dit boek

2011

Particulier Opdrachtgeverschap in Rotterdam in de loop van de tijd

na 1870 - VILLA’S (villagebieden)

Kralingen: Oudedijk, Hoflaan, Avenue Concordia, Vijverlaan Centrum: Westersingel, witte villa’s Museumpark etc.

10

uitbreiding van de stad zonder sted. plan

vanaf 2012 Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl

NOORD Voorschoterlaan (Kralingen) Lisstraat (Liskwartier) Eendrachtseweg (Cool) Heemraadssingel Mathenesserlaan ZUID Frans Bekkerstraat (Oud Charlois) Noordereiland (Katendrecht)


VANAF 2012

Noord: Hillegersberg

1860-1905 - NIET PLANMATIGE UITBREIDING

voor 1900- HISTORISCHE KERNEN en LINTEN

plekken zijn buiten toemalige stad Rotterdam

- Meer (collectieve) Particulier Opdrachtgeverschap - Meer klushuizen - Herbestemming van lege panden voor woningbouw Invullen van lege gaten in de (binnen)stad - Optoppen

(C)PO in Rotterdam Overzicht projecten Particulier opdrachtgeverschap is niet iets nieuws. Hiernaast een overzicht in de tijd van particuliere plannen op verschillende plekken in Rotterdam. In Rotterdam wordt sinds begin jaren negentig (C)PO weer bewuster toegepast. Hierna volgt een overzicht van gerealiseerde, lopende of nog te realiseren projecten. Hierin zijn niet ALLE particuliere projecten opgenomen. De laatste twintig jaar zijn er op verschillende plekken in de stad meer woningen gerealiseerd onder particulier opdrachtgeverschap. Particulier opdrachtgeverschap is van alle tijden en is gebruikelijk in bepaalde gebieden als Prins Alexander (aan de oude linten) en Charlois (Charloisse Lagedijk, Schulpweg). Dit overzicht wordt gevolgd door insprirende beelden van een aantal bekendere en minder bekende projecten van Individueel en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in Rotterdam.


11

Gerealiseerde projecten

Project / locatie

deelgemeente

vorm

woningtype

Katendrecht Parkkwartier

Feijenoord

IPO

egw geschakeld

21

Park Zestienhoven

Overschie

IPO

vrije kavels

17

vanaf 2005

Totaal aangeboden kavels = 150. Deels Welstandsvrij

1e Jerichostraat

Kralingen

(C)PO

appartementen

54

19xx - 1993

Kopersvereniging

Noordeinde

Kralingen

(C)PO

Kralingen

(C)PO

13 2 54

1997 - 2000

Jerichostraat

egw rijwoningen/ appartementen appartementen

Clemensstraat

Charlois

(C)PO

stadswoningen

13

1994

De Omscholing

Delfshaven

Biz Botuluyuz

Bospolder

Terbregse.nl

Hillegersberg

aantal gerealiseerd jaar

bijzonderheden fundering aangelegd door de gemeente

1992

(C)PO

appartementen

9

2003 - 2010

Transformatie Hooimanschool

(C)PO

appartementen

24

2007

(C)PO

egw rijwoningen

41

1999 - 2002

Renovatie. Com.Wonen ook bij betrokken. Turkse gemeenschap.

6 9

2003/2008

(transformatie)

Folkert Elsingastraat

Prins Alexander

(C)PO

appartementen EGW/ een werkplek

Volmarijnstraat

Middelland

(C)PO

EGW/casco renovatie

17

2007

Hof van Heden

Hoogvliet

Co-housing

60

2005 - 2010

Veld van klanken

Hoogvliet

Co-housing

egw rijwoningen/ appartementen egw

38

2005 - 2010

Boomgaardstraat

Centrum

IPO

Woning/kantoor/ studio/ werkplaats

1

2010-2011

Boomgaardhof

Centrum

IPO

Woon/werk pand

1

2010-2011

Waterwijk Nesselande

Prins Alexander

IPO

vrije kavel

150

vanaf 2002

Totaal aangeboden kavels = 322. Welstandsvrij

Stationsweg

Hoek van Holland

IPO

vrije kavels

5

vanaf 2005

Totaal aangeboden kavels = 15

Bizet Verdilaan

Hillegesberg

IPO

vrije kavels

7

vanaf 2010


Een huis in een kerk

Hillegersberg

IPO

EGW

1

(transformatie)

Coorporaties PWS en De Nieuwe Unie hadden een faciliterende /inspirerende rol. Kopersvereninging Marius was de opdrachtgever. Casco renovatie volgens gemeentelijke casconorm. Co-housing project, gemeenschappelijke tuin, veel aandacht voor sociale interactie en spirituele ontplooing EGW voor musikanten Co-housing met gemeenschappelijke tuin Bij deze twee initiatieven er was sprake van lucht recht.

collectief

KLUSHUIZEN Individueel

voorheen

252

oude woningen

nu

107

nieuwe woningen

voorheen

192

oude woningen

Totaal aant. woningen

444

oud woningen

nu

87

nieuwe woningen

Totaal aant. woningen

194

nieuwe woningen

12


Totaal gerealiseerd woningen (+Co-Huising ) = 737 Totaal gerealiseerd (- Co-Housing) = 639

Projecten gestart vanaf 2005 en lopend

Project / locatie

deelgemeente

vorm

woningtype

aantal nog te ontwikkelen

jaar

bijzonderheden

Waterwijk Nesselande

Prins Alexander

IPO

vrije kavel

172

vanaf 2002

Totaal aangeboden kavels = 322. Welstandsvrij

Park Zestienhoven

Overschie

IPO

vrije kavel

Nog te ontwikkelen = 133 kavels - nu te koop : 5 kavels - binnenkort in verkoop : 18 kavels - in verkoop na 2012 en later: 110 kavels

2005 - 2020

Totaal aangeboden kavels = 150 deels welstandsvrij

Stationsweg

Hoek v Holland

IPO

vrije kavel

10

2005


Expeditie Noord

Noord

CMO

mix

3 locaties aantal won. nog niet bekend

Gaffelstraat

Oude Westen

(C)PO

mix (nieuwbouw)

9 tot 18

vanaf 2010

Klushuizen Mathenesserdijk

(C)PO/IPO

Bebo/hele pand

18

vanaf 2011

Bedrijfsruimte

11

Mathenesserdijk: Oud - 38 woningen en 11 bedrijfsruimten Nieuw - 17 nieuwe woningen

Klushuizen Wollefoppenproject

(C)PO/IPO

Bebo/hele pand

11 of 12

vanaf 2011

Bedrijfsruimten

7

(1 pand kan nog als 2x half of 1 maal heel pand worden verkocht)

PWS Rotterdam, BAM Woningbouw en Urbannerdam zijn partijen die ook bijbetrokken zijn.

Klushuizen losse panden

divers

(C)PO/IPO

Bebo/hele pand

tussen 19 en 22

Van Ballegooijsingel

Hillergersberg

IPO

vrije kavels

25

vanaf 2012

Prinsenland

Prins Alexander

ca. 7

vanaf 2012

Welstandplichtig

Bizet Verdilaan

Hillegersberg

nog 3

vanaf 2011

totaal aangeboden kavels =10

ca. 5

vanaf 2012

Diverse locaties

IPO

vrije kavels

Totaal te realiseren woningen = min 430 , max.443 (zonder Expeditie Noord)


13

Parkkwartier, Katendrecht Algemeen Met de verplaatsing van de havens richting Noordzee ontstaat voor Rotterdam de opgave om grote terreinen nabij het centrum van de stad een nieuwe bestemming te geven. Katendrecht is na de Kop van Zuid en door de aanleg van de Erasmusbrug, een gebied dat een nieuwe positie heeft gekregen.

- de woning mag een bedrijfs- of praktijkruimte bevatten. - met de keuze van het materiaal en de detaillering wordt gestreefd naar duurzame materialen. Kozijnen worden uitgevoerd in hout of staal. Verder schrijven de welstandsregels steenachtig materiaal voor in bruine en grijze tinten. Welstandsvrij.

Particulier Opdrachtgeverschap De gemeente Rotterdam koopt grote delen van Katendrecht op. Dit om de ontwikkeling van het gebied een belangrijke impuls te geven. Zo verkoopt de gemeente een deel van Katendrecht aan particuliere opdrachtgevers. Dat speelt in Parkkwartier, een nieuwe buurt in Katendrecht-Zuid. Op het Parkkwartier zijn er in totaal 21 vrije kavels (drie rijen van 7 kavels) uitgegeven voor Pariculier Opdrachtgeverschap. De kavels liggen aan de Walhallalaan.

Uit ervaring hier opgedaan leren we dat de regels belangrijk zijn om vooraf duidelijkheid te scheppen. Maar als er goede argumenten zijn om van de regels af te wijken zijn er, in het belang van meerdere partijen, uitzonderingen mogelijk gemaakt. Het gaat dan bijvoorbeeld om de bouw van een officieel niet toegestane erker. In twijfelgevallen moeten de buren hun instemming zwart op wit vastleggen.

Parkkwartier De ligging aan een oude havenkade draagt bij aan de sfeer in de zuidrand van Katendrecht. Het Parkkwartier omvat drie forse, aan de kade gelegen bouwblokken. De noordzijde van deze blokken kijkt uit op het Kaappark in het centrum van het nieuwe Katendrecht. Voor particuliere opdrachtgevers zijn hier 21 kavels gereserveerd, die de gemeente inclusief fundering oplevert. De stedenbouwkundig situering is simpel: ieder kavel maakt deel uit van een groter bouwblok en iedere woning wordt opgenomen in de straatwand aan het park. De verdere regels zijn ook eenvoudig en overzichtelijk.

Resultaat Het duurt even, maar het lukt om voor alle kavels particulieren te interesseren. Vermoedelijk speelde bij de start van de verkoop de de toen nog slechte naam van Katendrecht een rol. De opdrachtgevers die in Katendrecht pionieren dragen door hun aanwezigheid bij aan de nieuwe diversiteit van de buurt. Het zijn jonge gezinnen, maar ook mensen die weer in de stad willen wonen nu de kinderen uit huis zijn. Naar verhouding wonen er veel architecten, ze gebruikten de kans om hun ideeën te realiseren via de eigen woning. Opmerkelijk is bij een aantal woningen een blinde plint toegepast. Stedenbouwkundig gezien is een levende plint gewenst. Doormiddel van extra voorwaarden kan gezorgd worden dat de woningen meer contact maken met de straat. De kwaliteit van het uiteindelijke resultaat is landelijk geroemd.

Randvoorwaarden - De panden mogen tussen 3 en 5 bouwlagen hebben, die gelegen moeten zijn tussen 3 en 13 meter uit de erfgrens aan de parkzijde (de kavels zijn 16 meter diep). - de begane grondlaag moet voor 100% worden bebouwd, de eerste verdieping voor minimaal 75% en de tweede verdieping voor minimaal 50%. - een kelder of souterrain is toegestaan, maar parkeren op eigen erf niet.

14

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus

sted. randvoorwaarden

welstandsvrij

Projectgegevens Vorm van P.O. : vrije kavels (IPO) Locatie: Parkkwartier, Katendrecht, Rotterdam Opdrachtgever overig: Proper Stok Programma: 21 vrije kavels. In het Parkkwartier tussen de 200-250 woningen waarvan 21 vrije kavels, Brede school(basisschool, kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang), Chinese Kerk, sportvoorziening en gezondheidscentrum

Stedenbouwkundig ontwerp: dS+V, gemeente Rotterdam Architect: diversen Typologie: eengezinswoningen Kavelgrootte: van 99-155 m² Woninggrootte: divers


plan voor het Parkkwartier, dS+V mei 2005

afwisseling stadsblokken en havengebouwen maakt Katendrecht zuidzijde tot eenheid

hofzijde

parkzijde

De Stadswoning is een 2 laagsbenedenwoning die van alle gemakken is

De Laanwoning is een royale eengezinswoning die heerlijk rustig is

voorzien en een fantastisch uitzicht biedt over de Maashaven. Op de

gelegen aan de autovrije en bovenal groene laantjes. De begane grond

begane grond bevindt zich een dichte eetkeuken aan de voorgevel en een

bestaat uit een royale hal, een ruime werk- of slaapkamer en een inpan-

riante woonkamer met openslaande deuren naar de tuin met berging. De

dige berging. Op de 1e verdieping bevindt zich een dichte keuken en een

1e verdieping bestaat uit drie ruime slaapkamers, een luxe badkamer

ruime woonkamer met openslaande deuren naar het riante deck van

met douche, wastafel en 2e toilet en een separate berging. Deze 4 kamer-

maar liefst 45 m². De 2e etage is uitgerust met 3 slaapkamers, een luxe

benedenwoning heeft een woonoppervlakte vanhet ca.stedenbouwkundig 115 m². 3 stadsblokken vormen samen ensemble Parkkwartier

10

individuele expressie en zorgvuldige vormgeving zijn beeldbepalend in het Parkkwartier

architectonische regels

badkamer met ligbad, wastafel en een apart toilet en separate berging. Deze fraaie woning heeft een woonoppervlakte van ca. 135 m².

De Stadswoning is een bijzonder comfortabele 2 laagsbovenwoning die een prachtig panorama biedt over de Maashaven. De ruime entree en de

Parkeren. Aan weerszijde van de woningblokken komt een parkeerterrein

24

trap bieden toegang tot de 2e verdieping. Hier bevindt zich ter plaatse van

dat aan de bovenzijde wordt voorzien van een deck. Iedere bewoner

de achtergevel een dichte eetkeuken met openslaande deuren naar het

beschikt hier standaard over een stallingsplaats. Een elektrisch bedien-

grote dakterras. De royale woonkamer biedt middels de verschillende

baar hek, welk dit terrein afschermd, zorgt voor maximaal comfort en

franse balkons een panoramisch uitzicht over het water. Op de 3e

veiligheid.

verdieping bevinden zich drie ruime slaapkamers, een luxe badkamer met douche, wastafel en 2e toilet en een separate berging. Deze 4 kamer-

In de 2e en 3e fase worden er nog zo’n 115 woningen gerealiseerd. Het

bovenwoning heeft een woonoppervlakte van ca. 125 m².

totale project Parkkwartier omvat ca. 140 woningen.

Parkwoningen Kadewoningen

26

Stadswoningen Laanwoningen Tuin Woningentree Entree bergingen Park

Uitbouw mogelijkheid Hagen

H

Hekwerk P

P Walhallalaan

walhallalaan

P inrit 40

17 18

22

24

20

25

36

22

25

21

23 24 20

19

18

16 17

14 15 12 13 11

10

9

27 28 7

4

13

6

14

8

5

6

4

8

29 30

3

2

11 12

5

15 16

1

28

31 32 33

Blok B blok B

blok C Blok C

34 bebouwing in ontwikkeling

27

bebouwing in ontwikkeling


30 31

33

10

3

28

29 34

9

7

binnenterrein

25 26

26 35

27

1 2

Wodanlaan


24

29

Blok A

22 23

37

30

blok A

26

21 38

inrit

H

H

23

19 39

P vrije kavels

H

21

20

19

18

17 16

15 14

13 12

11

10

9

8 7

6 5

4

3

2

1

32

H

Maashavenkade


15

Waterwijk, Nesselande Algemeen Sinds 2000 is Nesselande, aan de oostgrens van Rotterdam, in aanbouw. Dankzij de centraal gelegen Zevenhuizerplas met strand, boulevard en luxe winkelcentrum heeft deze Vinexlocatie attracties voor mensen uit de wijde omgeving. De aansluiting op het metronet maakt het allemaal goed bereikbaar. Als onderdeel van dit gebied is Waterwijk ontwikkeld, een exclusieve woonbuurt van 40 hectare met 520 woningen waarvan ruim 300 op particuliere kavels. Omdat de kavels minder groot zijn dan in een traditionele villawijk, komen dure vrijstaande woningen toch vrij dicht op elkaar liggen. Het ruimtelijk kader hiervoor is ontworpen door Palmboom & Van den Bout Stedenbouwkundigen in samenwerking met H+N+S Landschapsarchitecten en de gemeente Rotterdam.

uit waarbij ontwerpers kunnen laten zien welke architectuur op deze kavels zou kunnen passen. Er is ook verder gekozen voor indirecte beïnvloeding. Door niet alle kavels even groot te maken, ontstaat vanzelf diversiteit. De plek van de woning op de kavel is niet voorgeschreven, maar een deel van de kavel is 80 cm lager gemaakt dan de rest. Dat resulteert in een soort terp met oprit en nutsvoorzieningen. Zonder dat het formeel is voorgeschreven worden de woningen aan deze terp gebouwd zodat randen vrij blijven voor uitzicht op het achterliggende water. Wel zijn er voorschriften voor de maximale bouwhoogte. Er is een soort circustent getekend die de contouren aangeeft waarbinnen de woning moet passen. Particulier opdrachtgeverschap

Stedenbouwkundig plan Het ontwerp behelst de stedenbouwkundige uitwerking van een deel van de woonwijk Nesselande en is gemaakt in opdracht van de gemeente Rotterdam. Centraal staat de ambitie om een waterrijk en exclusief woonmilieu te realiseren dat gefaseerd kan worden ontwikkeld. De zee van eigen kavels wordt gestructureerd door het stelsel van waterlopen, de woondijkjes, de “mikado’s” en door de subtiele menging met projectmatig te ontwikkelen woongebouwen. Deze aan elkaar verwante gebouwen vormen in het “welstandsvrije” woonlandschap een verspreid patroon van markante architectoni-

Resultaat Sommige opdrachtgevers laten in Waterwijk bijzondere, speciaal voor deze plek ontworpen woningen bouwen. De meerderheid kiest echter voor een woning uit de catalogus. Dat hoort bij de vrijheid van het particulier opdrachtgeverschap. Het resultaat stemt niet helemaal overeen met wat de planners voor ogen stond, er werd meer variatie en afwisseling in vorm verwacht. Ook was de verwachting dat er meer gebruik zou worden gemaakt van kwaliteit in materiaal en vormgeving.

sche ankerpunten. Waterwijk is letterlijk een waterwijk. Alle woningen zijn met de boot te bereiken, ze liggen langs smalle woondijken die op hun beurt verbonden zijn met bredere ontsluitingswegen. De woondijken gelden als openbaar gebied, maar omdat ze doodlopen in het water of op een kavel komen bewoners hier alleen hun buren tegen. Een patroon van dijken, waterlopen en verbindingswegen bepaalt deze landschappelijke buurt.

Welstandsstatus

sted. plan

welstandsvrij

Projectgegevens Vorm van P.O.: vrije kavels (IPO) Locatie: Nesselande, Rotterdam Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam Stedenbouwkundig ontwerp: Palmbout-Urban Landscapes bv in samenwerking met H+N+S Landschapsarchitecten en de gemeente Rotterdam Architect: diversen Andere betrokken partijen: geen Programma: 520 woningen waarvan ruim 300 particuliere kavels Omvang: 40 hectare Grondprijs: €440 t/m €600/m2 excl btw.

Welstandsvrij De gemeente wil in Waterwijk ruimte bieden voor architectonische experimenten. Dat is een argument om geen welstandsregels te hanteren. Wel schrijft de gemeente een openbare ideeënprijsvraag

16

Ruimtelijke kader



17

Hof van Heden, Hoogvliet Co-housing

In het Rotterdamse stadsdeel Hoogvliet wordt gewerkt aan een grote herstructurering, die de naoorlogse wijk van nieuwe impulsen en een nieuw imago zal voorzien. Maar liefst eenderde van alle woningen wordt afgebroken en vervangen door iets nieuws. Temidden van de nieuwe eengezinswoningen en appartementen zullen een aantal bijzondere projecten verrijzen, de zgn. Co-Housing projecten. Bij Co-Housing hebben een kleine groep bewoners (ca. 20-40 gezinnen) bewust gekozen voor een vorm van gemeenschappelijkheid in tegenstelling tot de individualistiche ingestelde bewoners van tegewoordige. De gemmenschappelijkheid is niet in de woning zelf, die volledig individueel is, (het is géén groepswonen of commune), maar wel in de extra voorzieningen en de buitenruimte. Wat die voorzieningen precies zijn (een praat-huis, moestuin of barbequeplek) dat bepalen de bewoners zelf. Co-Housing legt dus een grote verantwoordelijkheid en zeggenschap bij de bewoners, die zelf beslissen over hun buurt, de architectuur, de soort van voorzieningen en buitenruimte die ze willen en bovendien het beheer zelf regelen.

heid om te wonen binnen een zelfgekozen sociale structuur. Al die aspecten maakte het voor de Co-Housers makkelijk om in de wijk te wortelen en aanlokkelijk om Hoogvliet als woonplaats te kiezen. Bij het Co-Housing project hebben de toekomstige bewoners zelf wat de aard van hun buurt bepaald, en uit de verschillende karakters en wensen van de bewoners vloeien dus ook geheel verschillende stijlen van architectuur voort, die het aard van de groepen weerspiegelen. De totstandkoming van het architectonisch ontwerp vereiste een manier van werken en organiseren die een buitengewoon grote rol voor de toekomstige bewoners weglegt. Tot nu toe zijn er vier Co-Housing groepen geformeerd, met vier verschillende thema’s nabuurschap, muziek, eco en jongeren (deze groep is reeds geformeerd). Door dit proces is de sociale cohesie en de betrokkenheid met de buurt hoog in dit gebied.

De wijk Meeuwenplaat, waar de Co-Housing projecten gebouwd werden, is een groene wijk aan de Oude Maas, in directe verbinding met de wandelpaden en fietsroutes die naar de natuurgebieden het Ruigeplaatbos en – iets verderop- naar Poortugaal leiden. Het is een prachtige ruim opgezette groene omgeving, vlakbij Rotterdam: het metrostation in Meeuwenplaat brengt je in 20 minuten naar het centrum van Rotterdam. Ook met de auto is Hoogvliet makkelijk en snel te bereiken. Door de herstructurering ontstaat de komende jaren een levendig en gevarieerd stadsdeel, met goede culturele voorzieningen en onderwijsfaciliteiten.

Welstandsstatus


welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: Co-housing Locatie: Hoogvliet, Rotterdam Opdrachtgever: Vestia/Gemeente Rotterdam Architect: Opmaat Programma: 60 egw/appartementen Typologie: EGW en appartementen

Co-housing De Co-Housing projecten hebben nieuwe bewonersgroepen naar Hoogvliet gelokt met bouwmogelijkheden die nergens anders in Rotterdam te verwezenlijken zijn. Ze boden een grote invloed van de bewoners op de buurt en de architectuur van de woningen, ze boden de mogelijkheid om te wonen met gelijk geaarde mensen of mensen met dezelfde interesse of hobby en ze boden de mogelijk-

18

Ruimtelijke kader



19

Veld van Klanken, Hoogvliet Co-housing

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus


welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: Co-housing Locatie: Hoogvliet, Rotterdam Opdrachtgever: Vestia/Gemeente Rotterdam Architect: 24h-architects Programma: 38 woningen Typologie: EGW angepast voor musikanten

20


24


21

architecture

Terbregse.nl, Nieuw Terbregge De landelijke stichting De Regie en Steunpunt Wonen hebben in opdracht van de gemeente Rotterdam een voorstel uitgewerkt voor de ontwikkeling van 41 Bouwen In Eigen Beheer woningen. Het project is gerealiseerd in samenwerking met de ontwikkelaar Proper Stok. Deze ontwikkelaar was op de achtergrond aanwezig en stelde zich naar de gemeente toe garant voor de ontwikkeling van het plan. Hierdoor waren de risico's voor de kopers minder groot. Naast de architect huurden de kopers een adviseur in. De gemeente Rotterdam en de ontwikkelaar bewaakten de voortgang en het plan dat met name getoetst werd op de inpassing in de omgeving. Hulshof Architecten onderzocht welke mogelijkheden er op de plek waren. Er zijn 41 middeldure woningen gebouwd in de prijsklasse tussen de 134 en 182 duizend euro. In het plan zijn vier verschillende types ontwikkeld. Er zijn eengezinswoningen, woningen met wonen op de verdieping en appartementen. De woningen kunnen verschillend worden ingedeeld en uitgebouwd met erkers, dakkapellen en dergelijke. Er is bij de uitwerking veel aandacht geschonken aan duurzaam materiaalgebruik en energiebesparing.

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus


welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: Collectieve Particulier Opdrachtgeverschap Locatie: Hillergersberg, Rotterdam Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam Architect: Hulshof Andere betrokken partijen: Proper Stok, Steunpunt Wonen, De Regie Programma: 41 eengezinswoningen

22



23

Noordeinde, Kralingen

VERDIEPING 1

VERDIEPING 2

In de wijk Kralingen zijn door een groep particulieren in eigen beheer 15 goedkope en middeldure woningen ontwikkeld en gerealiseerd. Het initiatief voor het project lag bij de gemeente Rotterdam. Met het realiseren van koopwoningen beoogt de gemeente mensen met een wat hoger inkomen aan de wijk te binden. De Regie heeft als partij het project voor de gemeente voorbereid. De Regie wierf de gegadigden en begeleidde hen bij het oprichten van een vereniging, bij het maken van contractuele afspraken met de gemeente en bij het inschakelen van een architect en een externe begeleider. De belangstelling voor het project was groot. Akropolis Architecten werd door de kopersvereniging gekozen als architect. Het bureau Bouwen in Eigen Beheer begeleidde de vereniging verder de planontwikkeling en realisatie van het project. In 2000 zijn de woningen opgeleverd. De bewoners zijn blij met het resultaat en wonen met plezier in hun eigen, door henzelf mede-ontworpen omgeving. Enerzijds is het concept krachtig genoeg om meer voor de straat te betekenen dan zelfstandige kavels. Anderzijds biedt het voldoende ruimte om vorm te geven aan de eigen woonwensen.

BEGANE GROND

Het Paleis Locatie: Aantal won

APPARTEMENTEN BEDRIJFSRUIMTE

RIJWONINGEN

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus


welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: Collectieve Particulier Opdrachtgeverschap Locatie: Kralingen Opdrachtgever: Kopersvereniging “het Paleis Noordeinde” Architect: Akropolis Andere betrokken partijen: De Regie, bureau Bouwen in Eigen beheer Programma: 13 stadswoningen, 2 appartementen, 1 bedrijfs Bijzonderheden: Architectuurprijsvraag Rotterdam 2000; Publieksprijs

24


Oplevering: Opdrachtge

Realisatiepa

Bijzonderhe Architectuu

N Oude

dijk

N Noordeinde

Het Paleis Noordeinde Noordeinde

VERDIEPING 2

In 2000 is opgeleverd het ‘Paleis aan het Noordeinde’ in Kralingen, 15 woningen en een bedrijfsruimte, een project dat de publieksprijs verwierf in de Rotterdamse Bouwkwaliteitsprijs. Met dit Collectief dat voornamelijk gevormd werd door starters zijn 15 stadswoningen gerealiseerd met een gemeenschappelijk vastgesteld casco-ontwerp en individuele woningindelingen. Ook dit project is begeleid door BIEB uit Eindhoven.

Het Paleis Noordeinde

RDIEPING 1

In 2000 is opgeleverd het ‘Paleis aan het Noordeinde’ in Kr ruimte, een project dat de publieksprijs verwierf in de Rott Met dit Collectief dat voornamelijk gevormd werd door sta seerd met een gemeenschappelijk vastgesteld casco-ontwe Ook dit project is begeleid door BIEB uit Eindhoven.


25

Folkert Elsingastraat, Het Lage Land Bouwlocatie Folkert Elsingastraat

Dit project is in de initiatieffase geclaimd door bewoners van het Lage Land die een volgende stap wilden maken in hun wooncarrière. De aangemelde kopers hebben zich verenigd in een kopersvereniging. De vereniging heeft bureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB) gevraagd hen bij te staan in het bouwproces. Akropolis Architecten is uitgekozen om de woningen te ontwerpen.

VERDIEPING 1

VERDIEPING 2

Het terrein aan de Folkert Elsingastraat is 2.254 m2 groot, het bebouwbaar oppervlak is 1.566 m2 groot. Het is een bijzondere locatie die een bijzondere bebouwing kan hebben. Gekozen is voor een verkavelingsvariant van 3 blokken met 3 geschakelde woningen. De kavelgrootte varieert van ca. 210 m2 tot 280 m2. Het BVO van de woningen ligt tussen de ca. 225 m2 en 250 m2. Inhoud van de woningen tussen de ca. 660 m3 en 740 m3. De prijs van de woningen komt rond de 300.000 euro te liggen. Deze prijs is een zogenaamde vrij-op-naam-prijs (V.O.N.-prijs). Er is dus geen sprake van bijkomende kosten die bij aankoop van een bestaande woning gevraagd worden (bijvoorbeeld overdrachtsbelasting, notariskosten). In de prijs is de grondprijs inbegrepen.

De voorkeur van de bewoners ging uit naar een 1.566 m² groot terrein aan de Folkert Elsingastraat. Deze braakliggende grond, eigendom van de gemeente Rotterdam, lag vlakbij het sportpark en het winkelcentrum Lage Land. Er was ruimte voor vijftien woningen. In het ontwerp moesten de bewoners rekening houden met de open structuur van de buurt. Aaneengesloten bebouwing die een wand zou vormen met de straat was bijvoorbeeld niet gewenst.

Contacten met de gemeente Tijdens het project hadden de corporaties en de toekomstige bewoners met meerdere gemeentelijke diensten te maken: • De grond was eigendom van de gemeente Rotterdam • De Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting (dS+V) formuleerde de planologische, stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden. • De projectlocatie ligt in de deelgemeente Prins Alexander. De bewoners hebben het contact met de gemeentelijke diensten niet altijd als ‘vlot’ ervaren. Aan de gemeentelijke loketten voelden zij zich vaak behandeld als ‘professionele projectontwikkelaars’. Dat leidde tot misverstanden en uiteindelijk ook tot vertraging. Terugblikkend op het projectverloop pleiten de bewoners voor de oprichting van één gemeentelijk loket, waar particulieren die zelf willen bouwen terechtkunnen met al hun vragen. Bij een volgend bouwproject in (C)PO, zo erkent ook de gemeente, zal er meer aandacht moeten worden besteed aan de coördinatie. Alle betrokkenen realiseren zich echter dat het Folkert Elzingastraat Locatie: Rotterdam Lage Land project een pilot was en dus een leerproces, waaruit weer lessen voor Aantal woningen: 9 woningen Oplevering: 2007 Opdrachtgever: Kopersvereniging Folkert de toekomst kunnen worden getrokken. Elzingastraat

BEGANE GROND

Realisatiepartners:

VILLA 1

VILLA 2

Dura Vermeer Heijma, Rotterdam

Bijzonderheden: Project Stimulering Behoud Midden & hogere inkomens Initiatief genomen door woningcorporatie (Nieuwe Unie/ PWS R’dam)

VILLA 3

26


Folk

Folkert Elsingastraat Ruimtelijke kader

Welstandsstatus


welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: Collectieve Particulier Opdrachtgeverschap Locatie: Lage Land Opdrachtgever: Kopersvereniging Folkert Elzingastraat Architect: Akropolis Andere betrokken partijen: De Regie, bureau Bouwen in Eigen beheer Bijzonderheden: Project Stimulering Behoud Midden & hogere inkomens, Initiatief genomen door woningcorporatie (Nieuwe Unie/ PWS R’dam) Gemiddelde per woning (totaal 9 woningen) Gebruiksoppervlakte: 223 m², bvo: 257 m², inhoud: 805 m³, kavel: 250 m² Bedragen inclusief btw Grondkosten: € 113.235 Aanneemsom: € 181.673 Bijkomende kosten: € 33.227 Stichtingskosten VON: € 328.136 Opties: € 22.791

In 2007 Dit proj wilden m georgan Het pro

N

Een wijk verandert…

Het Lage Land is een gezellige wijk in Rotterdam Prins Alexanderpolder. Van

dat zij zelf ontwikkelden. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en

voor gezinnen; er is behoefte aan aangepaste en me

Bewoners vertellen over wonen en leven in Het Lagebetrokkenen. Land Een volgende stap naar ‘Het Lage Land op Hoog Peil’.

origine is het een echte gezinswijk. Inmiddels biedt de wijk plaats aan jong en

woningen voor ouderen; en het ontbreekt aan koopwon

oud die met veel plezier in Het Lage Land wonen. Toch is het tijd voor veran-

voor een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling.

Van toen tot nu

dering. Om te zorgen dat het prettig wonen blijft in Het Lage Land, wordt

gewerkt worden om de veelzijdigheid van de wijk te b

gewerkt aan het aanpassen van de woningen en de wijk. Zodat ouderen langer

Toen Lotte Stam-Beese begin 1961 de nieuwe stadswijk in Prins Alexander-

in een voor hen geschikte woning kunnen blijven wonen. En dat er voor gezin-

polder ontwierp, had zij een wijk voor ogen waar bewoners kunnen

jong met plezier wonen. Daarom is de wijkvisie ‘Het La

nen voldoende ruimte is om kinderen te laten opgroeien. Met voorzieningen die

genieten van ruimtelijke afwisseling, met veel groen en goede voorzie-

Peil’ opgesteld. Bewoners hebben hard meegewerkt a

horen bij de nieuwe wensen en behoeften van de bewoners in de wijk. In een

ningen. En omdat de polder op dat moment het laagste punt van

Via monitoring wordt jaarlijks bekeken of de ingesla

serie cahiers worden de veranderingen van de wijk gevolgd, maar wordt

Nederland was, maar liefst 6,6 meter onder de zeespiegel, was de naam

goede is. En om vinger aan de pols te houden, blijven oo

vooral ook beschreven hoe oudere en nieuwere bewoners wonen en leven in

Het Lage Land snel gekozen. De nieuwe wijk werd een echte gezinswijk, bewoners gaande. Dit project is in de initiatieffase geclaimd doormet bewoners van het Lage Land die een volgende stap

‘hun’ wijk. Een vertelde geschiedenis, door bewoners en betrokkenen.

te zorgen dat Folkert Elsingastraat

Folkert Elsingastraat

In 2007 hebben wij opgeleverd een project van 9 woningen in Rotterdam – Het Lage Land.

het huren van vergaderruimte, het organiseren van workshops en het maken

Evaluatie SEV

wilden maken in hun wooncarrière. Dit resulteerde in een ontwerp waarin 9 grote woningen zijn

In 2008 heeft de SEV het project laten evalueren, samen met drie andere voorwaar stad en land elkaar ontmoetten. De eerste bewoners warengeorganiseerd voorin 3 stadsvilla’s.

van een schetsontwerp. De deelnemers moesten ook een bankgarantie voor-

Folkert Elsingastraat leggen, waaruit bleek dat ze een hypotheek tot 250.000 euro konden dragen.

beelden van medeopdrachtgeverschap in de koopsector. Uit deze evaluatie

blijkt dat het project Lage Land hoog scoorde op de ‘Zeggenschapsmeter’. Het Hetveel project is begeleid door BIEB uit Eindhoven. Het Lage namelijk jonge gezinnen met een redelijk inkomen. Met name project kende grote informele zeggenschap, terwijl er wel afspraken waren

Planvoorbereidingsfase

In de fase van planvoorbereiding kwamen het voorlopig ontwerp, het defi-

De metamorfose gaat door

Het Lage Land ook in de toekomst een wi

gemaakt en de corporaties mogelijkheden hadden om invloed uit te oefenen.

De vernieuwingsplannen voor Het Lage Land voorzie

Doordatde de corporaties in de praktijk veel overlieten aan de bewoners, 40 hebben jaar nadat ambtenaren namen hun intrek in nieuwe wijk. Ruim

nitieve ontwerp, het bestek en de aanbesteding tot stand. Bij de start van

deze fase tekenden de toekomstige bewoners een koopoptiecontract en

Land naar 2010

de bewoners geprofiteerd van ruime zeggenschap met een (relatief) beperkt

De eerste aanpassingen van Het Lage Land naar aanleiding van de wijk-

betaalden ze 8 procent van de koopsom. Dit geld vloeide in een depot van

Dat is een zeer gunstige verdeling. De bewoners hebben wel veel meer de eerste paal de grond in ging, isrisico. Het Lage Land nog steeds een prettige waaruit de kosten werden betaald voor onder andere de architect en bureau tijd moeten besteden aan het proces dan ze vooraf hadden verwacht. Maar ze

aan woningen in type, grootte, uitvoering, prijs en eig

visie zijn zichtbaar. Huurwoningen zijn verkocht. Nieuwbouwprojecten

BIEB. Kopers die in deze fase uit het project stapten, konden hun koop-

alle levensfasen kunnen bewoners terecht in verschille

hebben de woning gekregen die ze wilden en daar zijn ze, terecht, trots op.

en harmonieuze wijk. Bewoners waarderen de rust en het groen.

optiecontract doorverkopen aan andere belangstellenden op de reservelijst.

Leerpunten

‘Polderstaete’ aan de Kurt Callostraat en de ‘Bouwmeesters’ aan de van

de wijk. Hiervoor zijn aanpassingen nodig in bestaande

Kinderen hebben er een fijne jeugd en blijven graag wonen in ‘hun’ betrokkenen van het project geven u een blik achter de schermen en inzicht

Realisatiefase

Het project was een pilot en dus ook een leertraject. De interviews met de

Op het moment van de aanbesteding sloten de bewoners een contract

met een aannemer. In deze fase gold dat de Nieuwe Unie en PWS

Heukelomstraat/Berlagestraat zijn opgeleverd. De Sterflats zijn verbeterd

in de hoogte- en dieptepunten tijdens het proces.

er wordt ook gesloopt en gebouwd. Via particulier opd

wijk. Ouderen willen graag hun oude dag slijten in de polder, waar ze

Rotterdam in geval van uitval van kopers maximaal 20 procent van de

woningen zouden overnemen. Dat laatste is uiteindelijk niet nodig

en op tussen de Prinsenlaan/Koningslaan/Folkert Elsingastraat verrijst

De woningen

konden bewoners geld investeren in hun nieuwe wonin

Folkert Elsingastraat zijn drie villa’s gebouwd met identieke vaak al heel lang wonen. De wijkAanisde bijzonder door haar opzet, maar ook

geweest. Alle deelnemers die destijds hun handtekening zetten onder een koopcontract zijn na de bouw ook in hun huis gaan wonen.

uitstraling. In elke villa zijn drie totaal verschillende woningen gereali-

seerd. Het zijn ruime, moderne woningen die goed aansluiten bij de

De Grote Prins; drie woongebouwen met huur-koopwoningen. Langzaam

de wijk. Nieuwbouwprojecten zorgen voor nieuwe

vooral door haar bewoners. Er iswensen sprake van een grote binding met de Afspraken van de bewoners.

maar zeker verandert het aanzicht van de wijk.

Omdat de corporaties bereid waren een financieel vangnet te vormen, wens-

Gemiddelde per woning

ten ze courante woningen die - wanneer een bewoner afhaakte - relatief een-

Gebruiksoppervlakte: 223 m², bvo: 257 m², inhoud: 805 m³, kavel: 250 m²

voudig konden worden doorverkocht. De Nieuwe Unie en PWS Rotterdam

Bedragen inclusief btw

leefstijlen in de wijk.

buurt, wat de leefbaarheid in de wijk ten goede komt. Toch is de wijk

In dit boekje vertellen bewoners over hun ervaringen met een project

Grondkosten: 113.235 euro niet meer zo veelzijdig als ooit bedoeld. Er zijn ruimere woningen nodig Aanneemsom: 181.673 euro

hadden dan ook inspraak in de omvang, de kwaliteit en de vormgeving van de woning. Ze vroegen de kopers ook verantwoording af te leggen wanneer er een deelnemer afviel. Per fase (voorbereiding, ontwerp en realisatie) eisten de

Bijkomende kosten: 33.227 euro

corporatie een deelname van 80 procent. Als voor minder dan 80 procent van

Stichtingskosten VON: 328.136 euro

de woningen kopers deelnamen, had het proces stopgezet kunnen worden.

Opties: 22.791 euro

2005


27

2006

Start van de bouw van negen woningen

2007

2004

Afgifte van de bouwvergunning

2006

2004

De kopers wijzen het Rotterdamse bureau Akropolis aan als architect

2005

2003

De oprichting van de kopersvereniging. Het bureau Bouwen in eigen Beheer (BIEB) wordt bij het proces betrokken om de bewoners te ondersteunen

2004

De Nieuwe Unie, PWS Rotterdam en de gemeente selecteren potentiële locaties, informeren buurtbewoners en organiseren buurtbijeenkomsten. Zo ontstaat een serieuze groep kandidaten

2004

2003

4

2007

Oplevering van de woningen

De Omscholing, Delfshaven Door Kopersvereniging De Omscholing is een voormalig schoolgebouw in collectief verband omgebouwd tot 9 appartementen. Het plan omvatte de verbouwing van het oude schoolpand in de wijk Het Nieuwe Westen in Rotterdam tot woningen en stadsappartementen. Het voorstel voor deze aanpak door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap is voorgelegd aan woningcorporatie Woonbron (die over de ontwikkelrechten beschikte) en de gemeente Rotterdam (eigenaar van het pand). Nadat beide partijen er positief op hadden gereageerd, is het bureau Urbannerdam gestart met de werving van kandidaten en het oprichten van de kopersvereniging. De belangrijkste taak van Urbannerdam was het begeleiden en adviseren van de kopersvereniging bij haar werkzaamheden. De planvoorbereiding is in 2007 met een aanbesteding afgerond. De feitelijke ombouw van de school tot woningen vond plaats in 2008 en in 2009 zijn de klussers zelf begonnen met de werkzaamheden in hun deel van de oude school.

Projectgegevens Vorm van P.O.: Collectieve Particulier Opdrachtgeverschap Locatie: Kralingen Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam Architect: Akropolis Andere betrokken partijen: De Regie, bureau Bouwen in Eigen beheer Programma: 15 eengezinswoningen

28



29

Park Zestienhoven, Overschie De woningvoorraad in Rotterdam neigt naar eenzijdigheid - er is een zeer groot aanbod van kleine, gestapelde woningen en een tekort aan stedelijke woonmilieus met ruime tuinen. Hierdoor kent de stad een eenzijde migratie - de mensen die op zoek zijn naar dit type woningen trekken weg naar andere gemeenten. Onderzoek wijst uit dat het vooral gaat om hoogwaardige groene en stedelijke woonmilieus. Rotterdam wil graag ook deze groepen in de stad accommoderen. Het toevoegen van deze nu nog schaarse woonmilieus versterkt het imago van Rotterdam als aantrekkelijke en gedifferentieerde woonstad.

Aangezien de vrijstaande woning het meest voorkomende woningtype op de particuliere kavels is, zijn de meeste kavels aan de westzijde van de wijk te vinden in het gebied met de laagste woningdichtheid, zowel langs de laan als in de binnenwereld. Ook langs de Beekweg zijn particuliere kavels gelegen om dit lint de uitstraling van een modern en afwisselend polderlint te geven. In de binnenwerelden en langs de Beekweg zijn de meeste kavels over het algemeen welstandsvrij zijn, langs de lanen zullen wel een aantal welstandscriteria van toepassing zijn om de beoogde karakteristiek en samenhang vande lanen te waarborgen.

Park Zestienhoven is één van de gebieden, die in de behoefte aan hoogwaardige groene woongebieden gaat voorzien. De nieuwe wijk moet dan ook een chique en groene uitstraling krijgen. Met de bouw van veelal grondgebonden woningen in het middeldure en dure segment wil de gemeente Rotterdam het tekort aan grotere, duurdere woningen in de stad terugdringen. Tegelijkertijd moet het gebied de groene uitstraling behouden, en waar mogelijk versterken. Als onderdeel van het groene woonmilieu worden in Park Zestienhoven particuliere kavels aangeboden, waarmee wordt voorzien in een behoefte om je eigen huis naar eigen wens te kunnen bouwen. De doelgroep hiervoor wil kavelindeling, woningtypologie en architectuur zoveel mogelijk zelf bepalen. Binnen een aantal ruimtelijke voorwaarden is dat op de particuliere kavels mogelijk. Zonder tussenkomst van een ontwikkelaar kan een particulier samen met een architect en aannemer zijn eigen woning realiseren.

Welstandsstatus


deels welstandsplichtig, dels vrij

Projectgegevens Vorm van P.O.: Vrije kavels Locatie: Park Zestienhoven, Overschie Opdrachtgever: Gemeente Rotterdam Stedenbouwkundig ontwerp: Gemeente Rotterdam Architect: diversen Programma: 150 vrije kavels Omvang: totaal zijn 1700 woningen Grondprijs: €525/ € 625 p/m2 excl. btw.

Het past binnen het gemeentelijk beleid om verschillende woonwensen te accomoderen, en daarmee het woning-aanbod binnen de stad te diversificeren. Vanuit het bestuur is de wens om een substantieel aantal woningen via particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Vooralsnog zullen in Park Zestienhoven circa 150 kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden aangeboden, meerendeels als kavels voor vrijstaande woningen, voor een deel ook als kavels voor geschakelde woningen. Afhankelijk van de marktvraag zal dit aantal en typologie per deelgebied worden uitgewerkt.

30

Ruimtelijke kader



31

Kluswoningen De Rotterdamse kluswoningen bestaan al bijna zes jaar. De eerste serie kluswoningen zijn in de zomer van 2006 aangeboden, als we het project ‘Wallisblok’ – aangeboden in november 2004 – als een voorloper van de klushuizen beschouwen. De gemeente heeft in de loop van 2011 de zesde ronde klushuizen te koop aangeboden. Het idee van kluswoningen komt voort uit de hotspotaanpak van 2002-2008 waarbij veel bezit van particuliere verhuurders en huisjesmelkers is aangekocht. Eerst was bedacht om deze panden samen te voegen, te renoveren en dan aan eigenaar-bewoners te verkopen. Maar buurtbewoners konden die woningen niet betalen en mensen van buiten de buurt wilden er niet investeren en wonen, Daarom is er voor gekozen om de woningen in oude staat te verkopen met een korting op de prijs maar ook met de verplichting om ze op te knappen op bijna-nieuwbouwniveau en er zelf te gaan wonen. Of de koper dat opknappen zelf doet of door professionals laat doen, moet hij zelf weten maar om het voor de koper financieel aantrekkelijk te houden is veel zelf doen wel noodzakelijk. De meeste klushuizen staan in buurten die geen goede naam hebben. Opgeknapte woningen zijn daar bijna niet te verkopen, maar klushuizen trekken grappig genoeg wel enthousiaste kopers. Zij worden – zo vertellen ze - aangetrokken door ‘veel ruimte voor weinig geld’ en doordat zij het huis geheel naar eigen smaak kunnen maken. De gemeente verkoopt klushuizen als individuele panden of als collectieve projecten. Gestart is met het Wallisblok als collectief project waarbij kopers zich konden inschrijven voor een aantal verdiepingen zonder van te voren vast te leggen wie welk deel van de panden kocht. Dat werd later in onderling overleg bepaald. Na die verdeling hebben kopers wel elk hun eigen deel (appartementsrecht) gekocht. Niet iedereen houdt van samenwerken; voor degenen die liever een eigen pand wilden kwam het goed uit dat de gemeente ook losse panden had aangekocht, In 2011 zijn twee grotere projecten – Wollefoppenstraat en Mathenesserdijk – aangeboden als losse panden in een Vereniging van Eigenaren. Er wordt dus wel samengewerkt, maar er is alleen keus uit hele of halve panden wat voor kopers meer duidelijkheid geeft.

32

De gemeente biedt een of twee keer per jaar een aantal klushuizen te koop aan. Kopers kunnen gaan kijken en zich inschrijven. Bij inschrijving moeten zij aantonen dat zij niet alleen genoeg geld hebben om de prijs te betalen maar ook dat zij genoeg geld hebben voor de renovatie. Als er meer inschrijvers voor een pand zijn, dan wordt er geloot. Als er na loting panden overblijven worden zij nog een keer aan uitgelote deelnemers aangeboden. Als er daarna nog panden over zijn worden zij te koop gezet voor wie zich het eerste meldt. De gemeente heeft een contract met het bureau Urbannerdam die de loting verricht en de koppers tot de aankoop begeleidt. Ook begeleidt Urbannerdam de verenigingen van eigenaren. De gemeente heeft contracten met enkele architecten die de koper helpen met het maken van een plan van aanpak en met de vergunningaanvraag (als die nodig is). Pas als het plan van aanpak door de gemeente goedgekeurd is, wordt het pand overgedragen. De koper betaalt niet voor de diensten van Urbannerdam en de architect. Binnen de gemeente er is een vergunningscoach benoemd die de plannen van aanpak moet beoordelen en die zorgt dat de vergunningverlening soepel verloopt. coördineert. De vergunningscoach controleert of de woning na de renovatie voldoet aan de gestelde eisen en controleert de voortgang tijdens de renovatie. Hij is voor de klussers het aanspreekpunt voor vragen over bouwzaken. De uitvinding van de vergunningencoach is een van de succesfactoren in het project zowel door zijn interne functie als ‘oliespuitje’ als door zijn begeleidende en controlerende functie. De renovatie moet binnen 12 maanden gereed zijn. Als er goede voortgang is, is de gemeente daar niet heel erg streng op. Waar de gemeente wel streng in is, is dat de koper drie jaar zelf het pand moet bewonen en niet mag verhuren. Alle eisen zijn vastgelegd in een koopcontract met een stevige boete op niet-nakomen. Het project kluswoningen heeft in november 2011 het prijs EUROCITIES Innovation Award gewonen. Het project was uit zo’n 50 andere projecten gekozen. Deze Europese prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan projecten die de leefbaarheid in de stad voor bewoners verbeteren.



33

Kluswoningen Wallisblok

Het Wallisblok, gebouwd rond 1930, was een sterk verloederd woonblok met 75 relatief kleine vooroorlogse woningen in vier woonlagen inclusief kap. Het blok is gelegen aan de Schie in de Rotterdamse wijk Spangen. Omdat het gebied rond het Wallisblok kampte met drugsoverlast, malafide huiseigenaren en vervuiling, heeft de gemeente het gebied in 2003 aangewezen als een van de hotspots waarvoor een stevige hotspotaanpak werd opgezet. Het Wallisblok is de trendsetter van de vele kluswoningen in Rotterdam geworden. De gemeente wist niet goed wat te doen: slopen was niet mogelijk omdat het niet lukte de laatste twee, drie eigenaren uit te kopen; renovatie was onbetaalbaar, temeer daar gerenoveerde woningen het slecht deden in de verkoop in de buurt die destijds een zeer slechte naam had. Omdat het blok architectonisch interessant was, stelde architect Ineke Hulshof samen met Frans van Hulten van Steunpunt Wonen (nu Urbannerdam) de gemeente voor om de panden te verkopen aan mensen die zelf als particulier opdrachtgever de renovatie zouden doen. Voor deze optie is door de gemeente uiteindelijk gekozen in 2004. In 2004 was 80% van de woningen al in handen van het OBR. De resterende particuliere woningen bevonden zich verspreid door het hele blok en werden via aanschrijving met subsidie voor particuliere woningverbetering (casco) aangepakt. De woningen van de gemeente zijn ‘gratis’ aangeboden, wat in de media breed is uitgemeten, wat veel gratis publiciteit betekende. De gemeente stelde wel voorwaarden aan verkoop. Ten eerste moesten de kopers een kopersvereniging vormen die als particulier opdrachtgever moest gaan optreden. Ten tweede moest het collectief het ‘grote’ kluswerk, zoals betere, brandwerende muren, nieuw gevelwerk, een nieuw dak en centrale verwarming door een en dezelfde aannemer zou laten uitvoeren. Aan de gratis woning ware dus wel kosten en inzet verbonden. Daartegenover stond dat de bewoners de vrijheid kregen één of meerdere verdiepingen of zelfs een heel pand naar eigen inzicht te verbouwen. Deze afbouw moest binnen een half jaar na oplevering van het gezamenlijk aangepakte casco geschieden. Een laatste voorwaarde was dat de nieuwe eigenaren na oplevering er minstens twee jaar zouden blijven wonen en de woning niet zou-

34

den verhuren. Van de vierhonderd belangstellenden die in november 2004 kwamen kijken, bleven uiteindelijk net voldoende kopers over om het blok samen aan te kopen en op te knappen. De laatste particuliere eigenaren sloten zich bij de aanpak aan en ook drie huurders kochten een kleine woning in het Wallisblok. Gentripunctuur Het Wallisblok laat zien dat gentrificatie – het verbeteren van wijken door de instroom van bewoners uit de hogere welstandsklassen – te sturen is. Dat stellen KEI, SEV en WoonNetwerk in het boek De vrijblijvendheid voorbij. Kansen daarvoor liggen niet zozeer in de grootscheepse, wijkomvattende vorm die er meestal mee bedoeld wordt, maar in kleine, gecontroleerde acties, als een vorm van acupunctuur in de stad, oftewel gentripunctuur, aldus de auteurs Het uitgangspunt van gentripunctuur is dat gentrificatie in sommige wijken vanzelf gaat (bijv. De Pijp of De Jordaan in Amsterdam), terwijl het proces een handje geholpen moet worden in wijken die minder in trek zijn bij de beoogde doelgroep. Behalve dat hiermee incourante panden (kantoren, schoolgebouwen) een nieuwe functie kunnen krijgen, kan de methode ook – zoals het Wallisblok laat zien – worden toegepast op verloederde particuliere woningen. Voorwaarde is dan wel dat een aantal woningen in één keer kan worden leeggemaakt. Een projectgrootte van 20 woningen is het minimum, stellen de auteurs De Wallisblok-methode vormt een alternatieve stijgingsroute om in een achterstandswijk met de nodige zelfwerkzaamheid tot hoogwaardig eigen woningbezit te komen. Het is een route die ook door creatieve mensen uit de wijk zelf gebruikt kan worden, op voorwaarde dat zij geld genoeg hebben om een woning te kopen en te onderhouden Het project Wallisblok, ook Dirchtelijke Vrijheid genoemd, heeft in 2006 het Job Dura prijs gewonen.


Projectgegevens Vorm van P.O.: C.P.O. Locatie: Spangen, Delfshaven, Rotterdam Opdrachtgever: Kopersvereniging De Dichterlijke Vrijheid Stedenbouwkundig ontwerp: Gemeente Rotterdam Architect: Hulshof Architecten Andere betrokken partijen: adviesbureau Urbannerdam en Woonbron Programma: 41 woningen met zelfstandige toegang; waarvan 39 koopwoningen en 2 bestemd voor verhuur. Omvang: Bruto vloeroppervlakte ca. 7400 m², netto ca. 5500 m² Woninggrootte: Variërend van 55 - 200 m²Grondprijs: 0 euro, prijs voor panden ook (of symbolische 1 euro ) Typologie: EGW

  



   







 

  









beeld Hulshof architecten


35

Kluswoningen Driehoek, Katendrecht

Geïnspireerd door het succes van eerdere klushuisprojecten in Rotterdam heeft Woonstad Rotterdam in samenwerking met de gemeente Rotterdam in 2006 een blok met 85 etagewoningen op Katendrecht uit de periode rond 1910 aangeboden als collectief klushuizenproject. Het blok woningen had in de jaren tachtig een stadsvernieuwingsingreep ondergaan waarbij de oorspronkelijke indeling verdwenen was. Met een groep van 35 kopers, verenigd in de Kopersvereniging De Driehoek en de architect werd een plan ontwikkeld. Omdat het eerste plan mede door de hoge sloopkosten en andere tegenvallers flink duurder was dan de prijzen die van te voren waren berekend, liep het plan vertraging op. Op den duur haakte een deel van de kopers af, waarna Woonstad de regie op zich nam en kopers de gelegenheid gaf om het casco af te nemen voor een vrij-op-naamprijs. Voor de vrijgekomen panden werden nieuwe kopers gezocht en gevonden. De 85 oude woningen werden verbouwd tot 35 ruime stadswoningen. De collectieve casco-renovatie is in 2010 afgerond en de meeste kopers wonen al in hun nieuwe woningen. .

Sommigen hebben dit laten doen, anderen doen alles zelf. Het casco is gezamenlijk aangepakt en de woningen voldoen aan de nieuwbouweisen voor warmte- en geluidsisolatie. De voorgevels waren in de jaren tachtig deels ontdaan van karakteristieke elementen, welke nu weer in oude luister zijn hersteld. Alle huizen hebben een eigen tuin of dakterras en de bewoners zijn samen eigenaar van een 1.100 m2 grote gemeenschappelijke binnentuin welke. Vanwege de brandweereisen zijn alle dakterrassen verbonden. Daardoor hebben de bewoners niet alleen een gemeenschappelijke tuin maar ook een prachtige ruimte op het dak waar zij elkaar kunnen ontmoeten. Andere betrokken partijen zijn SAR architecten, Cardo architecten en Urbannerdam (begeleidingsbureau (C)PO en klushuizen).

Vorm van P.O.: C.P.O. Kluswoningen Locatie: Katendrecht, Feijenoord, Rotterdam Opdrachtgever: Kopersvereniging De Driehoek, Woonstad Rotterdam, gemeente Rotterdam Architect: SAR-architecten/Cardo, Rotterdam Andere betrokken partijen: adviesbureau Urbannerdam Programma: 33 woningen met zelfstandige opgang, dakterras of individuele tuin en gemeenschappelijke tuin van ca. 1000m² Omvang: Bruto vloeroppervlakte ca. 5800 m² Woninggrootte: bruto ca. 175 m² gemiddeld Typologie: EGW

De woningen zijn allemaal uniek van binnen en buiten. Iedereen kon zelf bepalen hoe de woning moest worden ingedeeld en afgebouwd.

36

Projectgegevens


fotografie sanne donders


37

Kluswoning (Individuele initiatief) De Zwarte Parel – Pompstraat - Charlois Ongeveer de helft van de Rotterdamse klushuizen is uitgegeven in collectieve projecten en de andere helft als individuele panden. In de tweede ronde klushuizen die aangeboden werden in 2006 zaten ook drie panden in de Pompstraat in Charlois. De panden staan temidden van bezit van Woonstad Rotterdam maar waren – voordat de gemeente ze aankocht – in particuliere handen. Vlak voor verkoop bleken de panden funderingsherstel nodig te hebben, hetgeen in opdracht van de gemeente is uitgevoerd. Het pand Pompstraat 44 stond reeds dertig jaar leeg. De kopers Rolf Bruggink en Effie van den Berg, beiden architect, hadden reeds in Utrecht een woonpand voor eigen gebruik omgebouwd. Voor hen was het huis in Rotterdam aantrekkelijk vanwege de lage prijs en de nieuwe uitdaging om een spectaculair pand te maken. Zij hebben hun pand omgebouwd tot een opvallende verschijning in de buurt. Hoe het project aan de naam De Zwarte Parel komt, is direct duidelijk. De 100 jaar oude gevel van de woning is volledig zwart geschilderd. Zowel metselwerk, kozijnen als de “ramen” zijn bedekt met een zwarte glimmende olie. Op enkele plaatsen prikken de nieuwe transparante vensters door de historische gevel naar buiten. Een eerder voorstel om de gevel in te pakken met een gladde corroderende voorgevel, stuitte bij Welstand Rotterdam op bezwaren omdat het ritme van de ramen werd onderbroken in een straat met een lange rij vrijwel identieke panden. De huidige oplossing waarbij het ritme van de ramen is behouden, terwijl het pand toch afwijkt en een heel eigen uitstraling heeft is in dialoog met Welstand tot stand gekomen.

meter hoog. In en op deze huls zijn drie verschillende “werelden” gestapeld: de studio, de woning en de daktuin. De drie werelden vormen echter in ruimtelijk opzicht een aaneengesloten geheel. De woonruimten staan met elkaar in verbinding door vides, grote trapgaten of lange zichtlijnen. Op het dak is een extra badkamer gemaakt is een glazen kas omringd door een daktuin. De twee andere panden in de Pompstraat zijn ook door klussers verbouwd, waarbij de voorgevel keurig gerenoveerd is en van binnen de oude woningen zijn samengevoegd tot één nieuwe grote woning met een moderne indeling en modern comfort. De overige bewoners van de straat hebben heel positief op de klussers gereageerd, net als bij andere kluspanden. De buren hebben bewondering voor de hardwerkende klussers en kwamen graag kijken hoe het werk vorderde. De Zwarte Parel heeft inmiddels een indrukwekkend aantal prijzen gekregen, namelijk: 2011 Publieksprijs van Dutch Design Awards 2011 De Lensvelt de Architect Interieurprijs 2011 Dutch Design Week Publieksprijs

Projectgegevens Net als in de voorgevel blijven de sporen van het verleden overal zichtbaar in het interieur. De geschiedenis is afleesbaar van de oude bouwmuren. Een oude trapleuning en gaten van verwijderde vloerbalken geven een indruk de oorspronkelijke indeling van de woning.

Vorm van P.O.: I.P.O.- Kluswoning Locatie: Oud Charlois, Rotterdam Opdrachtgever: Rolf Bruggink en Effie van den Berg Architect: Studio Rolf.fr en Zecc Architecten Andere betrokken partijen: adviesbureau Urbannerdam Programma: 1 woningen met tuin Typologie: EGW

Binnen de “huls” van het oorspronkelijke gebouw is echter een geheel nieuw huis verrezen. Alle wanden en vloeren zijn gesloopt – na al die jaren leegstand waren ze ook niet veel meer waard en bji funderingsherstel was de begane grond vloer verdwenen - waardoor er een ruimte is ontstaan van 5 meter breed, 10 meter lang en 11

38



39

Boomgaardsstraat, Centrum Kantoor/woning (Individuele initiatief) Joost Kühne van Architectenbureau Kühne & Co heeft het initiatief genomem om eigen bureau en woning te bouwen in een zijstraat van de Witte de Withstraat. Het gebouw is 54 meter lang, slechts 5 meter diep en is deels over een doorgaande weg en boven een bestaand parkeerterrein gerealiseerd. Op deze manier wordt de Boomgaardsstraat afgemaakt, zonder dat er een groot gebouw is neergezet waarvoor het bestaande programma moest wijken. Dat het gebouw als het ware zweeft boven een bestaande straat en een parkeerterrein is mogelijk gemaakt door nauwe samenspraak met de gemeente en de grondeigenaren en door het afkopen van de luchtrechten. Naast dat het smalle gebouw ruimte biedt aan het architectenbureau huist het een werkplaats, een studio en op de bovenste verdieping een woning. Dit project is bekroond met de Van der Leeuwprijs 2009.

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus

art. 19 procedure

welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: I.P.O. Locatie: Centrum, Rotterdam Opdrachtgever: Joost Kühne Architect: Kühne & Co Programma: woning, kantoor, studio, werkplaats Bruto Oppervlakte 800 m2 Bouwsom incl installaties 1,67 miljoen euro (excl. inrichting en btw)

40



41

Boomgaardhof, Centrum Woon/werk pand (Individuele initiatief) Dit initiatief is vergelijkbaar met de initiatief aan de Boomgaardstraat. Ook hier was sprake van het realiseren van een overbouwing met vergelijkbare luchtrechtenproblematiek. De nieuwe bebouwing maakt een poort en markeert de toegang naar het hof. De initiatiefnemer heeft architectenbureau Kühne &Co voor het ontwerp ingeschakeld. Woning De woning zelf is rationeel van opzet en meet ongeveer 150 m2, de werk/kantoorruimte heeft een eigen ingang en is ongeveer 50 m2 groot. Het terras is vanuit de woonkamer bereikbaar via een spiltrap die uitkomt in een dakopbouw met een klein dakoverstek. De dakvloer is ter plaatse van het andere stijgpunt extra gewapend, zodat ruimte ontstaat voor een bomendak om zo de belendende kopgevel af te schermen. Aan de zuidzijde zijn dicht tegen de naoorlogse uitbouw twee stalen kolommen geplaatst, die samen met de gevelliggers een tafelconstructie vormen. De onderkant van de overbouwing ligt op dezelfde hoogte (5,5 meter) als de bovenkant van de uitbouw.

Ruimtelijke kader

Welstandsstatus

past in B.P. / geen st.randvoorwaarden

welstandsplichtig

Projectgegevens Vorm van P.O.: I.P.O. Locatie: Centrum, Rotterdam Opdrachtgever: W.H.A. de Laat Architect: Kühne & Co Programma: woon/werk pand Bruto Oppervlakte: 291 m2

42



43

Een huis in een kerk, Hillegersberg Woonhuis Dit project gaat over de transformatie van een houten kerk uit 1930 naar een woonhuis voor een gezin met twee jonge kinderen. De houtenkerk staat aan de Rotte in Rotterdam en het is sinds de jaren ’60 niet meer in functie. Sindsdien in het in gebruik genomen als garagebedrijf. De buitenkant was geheel bekleed met aluminium beplating. Na tientallen jaren te zijn doorgegaan voor garage en loods, vormt de kerk nu een bijzonder woonhuis. Het ontwerp van een ‘huis in een kerk’ is van Architectenbureau Ruud Visser in samenwerking met Peter Boer.

(landschap en rivier) en het privé gedeelte (het woonhuis). Bovendien hebben de bewoners hiermee een prachtig weids uitzicht over het water en krijgt de rivier de Rotte er een markante gevel bij. Ontwerp is van Ruud Visser architecten.

Programmatisch lag er de uitdaging om van een kerk met een volume van 3000m3 een aangenaam thuis te maken voor een gezin van vier. Dit volume is ongeveer 6 keer zo groot als een gemiddeld woonhuis. De architect wilde niet zomaar het programma voor een ‘gemiddeld’ woonhuis uitvergroten. Dus geen huis met twaalf kamers, of woon- en eetkamers als balzalen. De ruimte tussen de kerk en het woonhuis is ‘niet-functionele’ ruimte. Deze ruimte kan men naar eigen keuze erbij gebruiken. In deze ruimten hebben de architecten de kerk zoveel mogelijk teruggebracht en het wordt ervaren als een confrontatie tussen het nieuwe ‘woonhuis’ en de oorspronkelijke kerk. De oorspronkelijke kerk eindigde in een koor. Een kleiner volume, ca 7 meter diep, achter de laatste beuk. Dit volume stond met de gevel pal aan de rivier de Rotte. Bij aanvang van het project was deze verbouwd tot noodwoning, met keuken en badkamer. Dit volume is gesloopt en vervangen door een moderne aanbouw. Deze aanbouw volgt de vorm en contour van het oorspronkelijk koor, maar is een stuk korter. Doordat de gevel van de nieuwe aanbouw volledig van glas is, ligt het interieur van de kerk open naar de rivier. Het ‘woonhuis’ in de kerk krijgt hiermee een open verbinding met het weidse landschap. Het dwarsschip (de vide) fungeert nu als buffer tussen het buiten

44



45

Stand van zaken Particulier Opdrachtgeverschap Rotterdam 2011

Recommend Documents