Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap

Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap Kennisinventarisatie

In opdracht van Vereniging eigen huis, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting en Architectuur Lokaal Onder toezicht van Ministerie van VROM, Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting

Amanda Hogenes Noek Pouw Geurt Keers

November 2001

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 80720

Inhoudsopgave 0

SAMENVATTING

I

1

INLEIDING

5

1.1 KADER EN DOEL

5

1.2 UITWERKING

6

2

LITERATUURSCAN

9

2.1 VERANTWOORDING

9

2.2 INFORMATIEBEHOEFTE

11

2.3

BESCHIKBAARHEID EN TOEGANKELIJKHEID VAN INFORMATIE

20

2.4

LACUNES

24

3

PARTICULIERE OPDRACHTGEVERS

25

3.1

VERANTWOORDING

25

3.2

INFORMATIEBEHOEFTE

29

3.3


39

3.4

DE CONTOUREN VAN HET INFORMATIECENTRUM

43

4

ORGANISATIES EN INSTELLINGEN

47

4.1

VERANTWOORDING

47

4.2

INFORMATIEBEHOEFTE

48

4.3


55

4.4

LACUNES

57

4.5

DE CONTOUREN VAN HET INFORMATIECENTRUM

58

5

SYNTHESE

65

5.1

AANPAK

65

5.2

INFORMATIEBEHOEFTE

65

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5.3 BESCHIKBAARHEID EN TOEGANKELIJKHEID INFORMATIE

68

5.4

LACUNES

68

5.5

CONTOUREN VAN HET INFORMATIECENTRUM

70

6

BIJLAGEN

81

BIJLAGE 1

VRAGENLIJST PARTICULIERE OPDRACHTGEVERS

86

BIJLAGE 2

VRAGENLIJST ORGANISATIES EN INSTELLINGEN

93

BIJLAGE 3

GEÏNTERVIEWDE INSTANTIES

97

SAMENVATTING

0 Samenvatting Aanleiding De staatssecretaris van VROM wil voor de uitvoering van het beleid aangaande particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw een informatiecentrum oprichten. Doel van het centrum is om informatie over particulier opdrachtgeverschap toegankelijk te maken. Centrale doelgroep vormen de burgers die individueel of collectief opdrachtgever van hun eigen woning willen worden. Ook de informatiebehoefte van organisaties en instellingen betrokken bij particulier opdrachtgeverschap (zoals gemeenten, bouwers, architecten en kennisinstellingen) is in kaart gebracht. Dit rapport is een kennisinventarisatie om inzicht te verkrijgen in het nut, de noodzaak en de mogelijkheden van een Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap. Onderzoeksopzet Voor inzicht in de informatiebehoefte van (potentiële) particuliere opdrachtgevers en organisaties en instellingen is een literatuurscan verricht. Daarnaast zijn per doelgroep interviews afgenomen. Alhoewel het aantal interviews – met in het totaal 30 - beperkt is geweest zijn de resultaten er van redelijk gefundeerd. Al na een aantal interviews werd een vrij helder beeld verkregen van hoe het er voor stond. De meerwaarde van extra interviews nam exponentieel af. Ook de gehanteerde bronnen in de literatuurscan wezen in dezelfde richting. Het onderzoek is aan de hand van vier vragen uitgewerkt. Dit zijn: 1

Welke informatiebehoefte hebben particuliere opdrachtgevers en organisaties?

2

Hoe is de beschikbaarheid en toegankelijkheid van de benodigde informatie?

3

Welke lacunes zijn er in de benodigde informatie en hoe zijn deze hiaten op te vullen?

4

Hoe zou het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap georganiseerd kunnen worden (met bijzondere aandacht voor het stimuleren van kwaliteit)?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

I

II SAMENVATTING

Informatiebehoefte en lacunes

Particuliere opdrachtgevers

De resultaten van de literatuurscan en de interviews met particuliere opdrachtgevers en organisaties wat betreft de eerste en derde onderzoeksvragen zijn weer te geven in onderstaand overzicht. Informatiebehoefte

Lacunes

Eigenbouwers hebben een algemene informatiebehoefte. Rond tweederde van alle aspecten in het proces van eigenbouw heeft meer dan helft van de opdrachtgevers een informatiebehoefte. De behoefte is het grootst rond:

• Overzicht beschikbare kavels

• De regels en procedures bij gemeenten en welstand

• Handvatten voor selectie van architect en aannemer, zoals voorbeelden van en consumentenbondachtige informatie over het werk van ontwerpers en bouwers, leveranciers en hun producten

• Het ontwerpen van de woning en de bouwtechnische kennis • De risico’s van eigenbouw in relatie tot de eigen rol ten opzichte van de rol van anderen • Kosten • Planning • De keuze voor de vorm / het type van particulier opdrachtgeverschap

• Helderheid omtrent gemeentelijke procedures • Realistisch stappenplan voor het proces van eigenbouw

• Hulpmiddelen voor het overzichtelijk maken van de kosten • Overzicht van ieders verantwoordelijkheden in het ontwerpen bouwproces • Middelen om collectieve opdrachtgevers bij elkaar te brengen • Verbetermogelijkheden bouwtechnische kennis

Organisaties en instellingen

• Complete, heldere informatie over duurzaam bouwen Op de meeste aspecten heeft minder dan 15% van alle organisaties een informatiebehoefte. Op vier thema’s is dit meer dan 20%. Dit zijn: • Grondverwerving en kavelaanbod • Kwaliteit • Regels en procedures bij gemeenten en welstand

• Overzicht beschikbare kavels • Voorbeelden van en consumentenbondachtige informatie over het werk van ontwerpers en bouwers, leveranciers en hun producten • Overzicht van wervende voorbeelden van eigenbouw • Leidraad hoe het uitvoeringsproces vorm te geven

• Kosten

• Inzicht in wensen / behoeften van eigenbouwers

Organisaties, vooral gemeenten, hebben ook een informatiebehoefte van andere aard, namelijk aan het ontwikkelen en uitwisselen van kennis rond vragen als:

De gemeenten noemen daarnaast lacunes, zoals:

• Welke vormen van eigenbouw zijn mogelijk (in binnenstedelijke gebieden)? • Hoe organiseer je de zeggenschap van burgers (over de woonomgeving)?

• Leidraad voor het vormgeven van het uitvoeringsproces (op grote schaal) • Sturing op kwaliteit • Kennis over hoe eigenbouw in te passen in binnenstedelijke gebieden

• Wie zijn nu die particuliere opdrachtgevers?

Beschikbaarheid en toegankelijkheid Rond veel van de aspecten, waarop particuliere opdrachtgevers en organisaties een informatiebehoefte hebben, bestaan er lacunes in informatie- en kennis over particulier opdrachtgeverschap. Daar komt bij dat de wel aanwezige informatie slecht toegankelijk is. De informatie is verspreid over heel veel bronnen en bij het doorverwijzen richten de intermediaire organisaties zich voornamelijk op de eigen kring, waardoor sommige informatie en kennis niet of te laat bij eigenbouwers of organisaties terechtkomt. De communicatie over particulier opdrachtgeverschap schiet te kort.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SAMENVATTING

Meerwaarde Informatiecentrum Voor particuliere opdrachtgevers kan het informatiecentrum een overzicht bieden van de beschikbare informatie en zonodig doorverwijzen naar bestaande instanties en beschikbare informatie. De rol van informatiemanager leidt tot een goed inzicht in wat beschikbaar is. Het centrum kan een rol spelen in het opvullen van de gesignaleerde lacunes door zelf initiatieven te ontplooien of andere organisaties te stimuleren om de lacunes op te vullen. Naast dat organisaties een specifieke informatiebehoefte hebben (deels dezelfde als die van de particulieren, bijvoorbeeld waar het gaat om een overzicht van ontwerpers en hun werk) hebben organisaties vooral de behoefte aan kennis: het vergaren, ontwikkelen en uitwisselen daarvan. Met name gemeenten met weinig ervaring hebben een kennis- en informatiebehoefte op veel fronten van (het proces van) eigenbouw, zoals het sturen op kwaliteit. Het informatiecentrum kan een bijdrage leveren aan de cultuuromslag die gerealiseerd moet worden in de bouwwereld. Wijze van informatievoorziening Een internetsite wordt, als portal, gezien als de beste optie voor de algemene informatiebehoefte en “eerste opvang” van eigenbouwers. Ter ondersteuning van en in aanvulling op de internetsite moeten particuliere opdrachtgevers bij het informatiecentrum terecht kunnen met specifieke vragen. Het opzetten van een deskundige helpdesk per telefoon of e-mail kan hieraan vormgeven. De informatie- en kennisbehoefte van organisaties vraagt ook om discussiedagen, congressen, boeken en bijvoorbeeld een cursus particulier opdrachtgeverschap voor gemeenten. Positionering Informatiecentrum Aan een Informatie- en kenniscentrum Particulier Opdrachtgeverschap is behoefte. Voor de vraag hoe vorm te geven aan dit centrum kunnen verschillende keuzes worden gemaakt (zie onderstaand schema). Er kan worden voorzien in: 1

Eén centrum voor de (verschillende) behoefte aan informatie en kennis van particuliere opdrachtgevers en organisaties, of twee aparte instellingen: een voor de behoefte van particuliere opdrachtgevers en een voor de behoefte van organisaties en instellingen.

2

Een centrum op landelijk niveau of (meerdere centra) op regionaal niveau.

3

Een centrum ondergebracht bij een bestaande instelling of een zelfstandige, landelijke organisatie.

Voor alle vormen zijn voor- en nadelen aan te dragen. Een meerderheid heeft de voorkeur voor één landelijk centrum, ondergebracht of gedragen door bestaande organisatie(s). In dit verband kwamen vooral Veh, Nai, SEV, Architectuur Lokaal, BNA en VNG naar voren. De voornaamste kritiek op bestaande organisaties is dat zij teveel een partij in het veld zijn of te onbekend zijn bij particuliere opdrachtgevers. Het samenbrengen van de verschillende kwaliteiten van enkele van bovenge-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

III

IV SAMENVATTING

noemde organisaties kan deze kritiek ondervangen. Bij een deel van de betrokkenen bestaat een voorkeur voor het samenbrengen van het informatiecentrum voor particuliere opdrachtgevers en het kenniscentrum voor organisaties en instellingen, omdat beide doelgroepen deels dezelfde informatiebehoefte hebben en omdat, door het confronteren van beide werelden, een symbiose kan worden bereikt.

Regionaal/Lokaal

Landelijk

Bij gemeente, DuBo-centrum of producenten van bv. cataloguswoningen

Bij een bestaande organisatie of een zelfstandige organisatie

R I G O

Bestaande instantie

Zelfstandige organisatie

Bij één of meer (belan-

Een nieuw, apart rechtspersoon

gen)organisaties, zoals Veh, VNG, VROM, SEV, BNA, NAi of Architectuur Lokaal

gedragen door meerdere bestaande instanties

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Kader en doel De Staatssecretaris van VROM wil voor de uitvoering van het beleid aangaande particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw een Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap1 laten oprichten. Doel van het Informatiecentrum is om informatie en kennis over particulier opdrachtgeverschap toegankelijk te maken. Centrale doelgroep vormen de burgers die individueel of collectief opdrachtgever van hun eigen woning willen worden. Het informatiecentrum zal ook diensten aanbieden aan gemeenten en bouwende partijen en architecten. Belangrijk voor de doelgroep is de laagdrempelige toegang tot: •

de informatie die zij nodig hebben om weloverwogen de keus voor particulier opdrachtgeverschap te kunnen maken,

•

de kennis2 om het ontwerpen bouwproces van het begin tot het einde naar behoren te kunnen sturen en begeleiden.

Als de eerste stap voor het project Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap wil het DGVH een kennisinventarisatie laten verrichten om inzicht te verkrijgen in het nut, de noodzaak en de mogelijkheden. Het DGVH heeft de Stichting Architectuur Lokaal, de Vereniging eigen huis (veh) en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) verzocht gezamenlijk dit onderzoek te verrichten.

voetnoot 1

De (proces)definitie van particulier opdrachtgeverschap van de Staatssecretaris wordt hier gevolgd: de consument koopt zijn eigen bouwkavel en bouwt zelf of kiest voor een bouwer en architect die in zijn opdracht en volgens zijn wensen een huis maken. Consumentgerichte projectontwikkeling wordt er dus niet toegerekend.

2

Kunde in termen van leren zelf te bouwen, zoals metselen, afbouwen e.d. valt buiten het bereik van doeleinden voor het Informatiecentrum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

Aan de uitvoering van het onderzoek hebben de drie organisaties bijdragen geleverd. Voor een groot deel van de onderzoeksactiviteiten hebben de drie organisaties RIGO Research en Advies ingeschakeld. Architectuur Lokaal, SEV en Veh hebben elk hun antwoorden op de onderzoeksvragen op schrift gesteld. Daarnaast vormden vertegenwoordigers van de drie organisaties de begeleidingsgroep voor RIGO Research en Advies: •

Sander Gelinck en Anne Weike Noorman, SEV

•

Hans Leeuwenkamp en Karen de Klerk, Veh

•

Ton Idsinga en Dirk Bergvelt, Architectuur Lokaal

In de begeleidingsgroep nam Wouter van der Schaaf namens het Ministerie van VROM deel als waarnemer.

1.2

Uitwerking Het onderzoek is in vier vragen uit gewerkt: 1

Aan wat voor kennis en informatie hebben particuliere opdrachtgevers en ook andere partijen (gemeenten, ontwerpers, bouwers en andere betrokken partijen) behoefte?

2

Waar (bij welke instellingen en organisaties) is de benodigde kennis en informatie nu aanwezig en in hoeverre is deze direct toegankelijk voor de doelgroep?

3

Zijn er lacunes in de benodigde kennis voor particuliere opdrachtgevers en andere partijen? Hoe zijn deze kennishiaten op te vullen?

4

Hoe zou het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap georganiseerd kunnen worden (positie en functie)? Bijzonder aandachtspunt hierbij is op welke wijze dit centrum kan worden ingericht dat het burgers inspireert tot het realiseren van architectonische, stedenbouwkundige en milieuduurzame kwaliteit.

Voor de beantwoording van deze vragen is een viertal stappen onderscheiden: 1

Literatuurscan (zie hoofdstuk 2)

2

Interviews met particuliere opdrachtgevers (zie hoofdstuk 3)

3

Interviews met betrokken instellingen en organisaties (zie hoofdstuk 4)

4

Samenbrengen en analyseren uitkomsten stap 1 tot en met 3 (zie hoofdstuk 5)

Literatuurscan Op basis van een beknopte ‘scan’ van literatuur is eerst nagegaan welke kennis- en informatiebehoefte particuliere opdrachtgevers en andere betrokken partijen (gemeenten en bouwende partijen) hebben. Deze gerichte korte studie vormt tevens de input voor de vragenlijsten voor de interviews en geeft een overzicht van publicaties op het terrein.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

Interviews met particuliere opdrachtgevers Wezenlijk voor het Informatiecentrum is aan wat voor informatie particuliere opdrachtgevers behoefte hebben. Voor een antwoord op deze vraag liggen interviews met (potentiële) particuliere opdrachtgevers voor de hand. Aan de particuliere opdrachtgevers zijn ook vragen gesteld over de positionering en functies van het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap (onderzoeksvraag d). In totaal zijn vijftien particuliere opdrachtgevers geïnterviewd (voornamelijk telefonisch). De resultaten van de interviews zijn anoniem in het onderzoek verwerkt. Interviews met betrokken organisaties en instellingen Instellingen en organisaties betrokken bij particulier opdrachtgeverschap kunnen indirect ook inzicht geven in de informatiebehoefte van deze groep opdrachtgevers. Op hun beurt kunnen de andere betrokkenen ook behoefte hebben aan kennis en informatie om de behoefte aan particulier opdrachtgeverschap beter te kunnen faciliteren. Ook voor de andere vragen over aanwezigheid en mate van toegankelijkheid van benodigde informatie, de lacunes en hoe die op te vullen en het informatiecentrum is het zinvol een breed scala aan organisaties en instellingen te raadplegen. Er zijn 17 telefonische interviews met betrokken organisaties en instellingen uitgevoerd. Met vier organisaties is een diepte-interview gehouden, waaronder Veh, SEV en Architectuur Lokaal. Ondanks het geringe aantal interviews hebben de gesprekken met de particuliere opdrachtgevers en de organisaties en instellingen tot een helder beeld geleid van hun informatiebehoefte. Al snel nam de toegevoegde waarde van extra interviews af. Veel was al gezegd. Alleen wat betreft de afvallende particuliere opdrachtgevers en de gemeenten in gebieden met weinig eigenbouwtraditie zouden extra interviews waardevol kunnen zijn. Analyse van de uitkomsten Op basis van de resultaten van de literatuurscan, de interviews met particuliere opdrachtgevers en betrokken organisaties, inclusief de bijdragen van Veh, Architectuur Lokaal en SEV, volgt een analyse die de vier onderzoeksvragen beantwoordt. Naar aanleiding van deze analyse, in hoofdstuk 5, wordt aangegeven in welke vorm er behoefte bestaat aan een informatiecentrum en hoe dit informatiecentrum gepositioneerd zou kunnen worden. Woord van dank RIGO Research en Advies wil alle geïnterviewde particulieren en organisaties die een bijdrage aan het onderzoek hebben geleverd van harte bedanken. Zonder hen was de totstandkoming van dit rapport niet mogelijk geweest.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

2 Literatuurscan 2.1

Verantwoording Op basis van een beknopte literatuurscan is eerst nagegaan welke kennis- en informatiebehoefte er onder particuliere opdrachtgevers en andere betrokken partijen (gemeenten en bouwende partijen) bestaat, welke van deze kennis en informatie voor handen is en aan welke informatie het de particuliere opdrachtgevers en andere partijen ontbreekt. Daarnaast heeft de literatuurscan als input gediend voor het formuleren van vragen ten behoeve van de interviews met eigenbouwers en andere betrokken organisaties en instellingen (zie bijlage 1). Er bestaan verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap. Deze zijn benoemd door RIGO Research en Advies3 en verwerkt in een eigenbouwladder (zie tabel 2-1). In de tabel zijn de vormen van eigenbouw verdeeld naar mate van de invloed van de consumenten op het ontwerp van de woning. In dezelfde studie heeft RIGO de belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap onderzocht. Veel van de belemmeringen zijn terug te voeren op de bouwen ontwikkelcultuur in Nederland, gericht op standaardproductie en seriebouw, waarin voor particulier opdrachtgeverschap nauwelijks plaats lijkt. De belemmeringen zijn belangrijke dimensies, die door de (potentiële) particuliere opdrachtgever met elkaar in verband moeten worden gebracht. Dit zijn: •

Het aanbod van vrije kavels (te weinig grond beschikbaar, bouwgrond is al verdeeld over ontwikkelaars)

•

De grondprijs (door schaarste aan kavels is de grondprijs hoog. Dit is een rem op kwaliteit. De hoge grondprijs is mede het gevolg van de verevening tussen woningen in de vrije en sociale sector via kruissubsidies)

•

Ruimtebeslag (in de ogen van de bouwwereld te veel)

•

Ruimtelijke kwaliteit (gerefereerd wordt aan ‘Belgische toestanden’)

•

Regelgeving (bouwbesluit, milieu) is beperkend en onoverzichtelijk

•

Organisatie (regie, schaal, logistiek in planontwikkeling- en uitvoering)

•

Woningbouwtempo (te laag voor de bouwopgave)

voetnoot 3

RIGO Research en Advies (1999) Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 LITERATUURSCAN

•

Prijsklasse (elitair, alleen dure huizen)

•

Toepassing naar type locatie (in stedelijke vernieuwing nauwelijks mogelijk)

•

Vraag naar kavels in particulier opdrachtgeverschap (onvoldoende voor eenderde particulier opdrachtgeverschap)

•

Kennis en ervaring consument (consument weet niet alles en als consument alles weet begint hij er niet aan)

tabel 2-1

Vormen van particulier opdrachtgeverschap naar mate van consumenteninvloed op het woningontwerp Part.opdrachtgeverschap

Toelichting

Kenmerken

Traditionele eigenbouw

De particulier koopt zelf of via een makelaar een kavel en ontwikkelt al dan niet in

Veel kennis en ervaring nodig Veel risico

samenwerking met architect en/of aannemer (zelfbouw, laten bouwen, zelf afbouwen etc.)

Grote verscheidenheid in ontwerpen Bouwkosten relatief duur

Collectief opdrachtge-

Een groep particulieren koopt kavel en

Mogelijkheid risicobeperking

verschap

ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van gezamenlijk ingeschakelde architect, begeleider en aannemer een

Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop

complex rijwoningen of appartementen in de koopsector Systeembouw

De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardi-

Weinig risico Verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

seerde componenten (prefab op onderdeelniveau) en realiseert deze met de aanbieder Catalogusbouw

Consumentgerichte projectontwikkeling

De particulier zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van

Weinig risico Minder verscheidenheid in ont-

voorbeelden de woning samen en realiseert deze met de aanbieder

werpen Kan goedkoop

Projectontwikkelaar koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De consument heeft keuze uit verschillende

Weinig risico Kan op grotere schaal, waardoor afstemming en schaalvoordelen

variaties gevel, kleurstelling en materiaalgebruik en woninggrootte. Er zijn mogelijkheden om de inbouw te bepalen

Mogelijk haalbaar in goedkopere prijsklassen van de marktsector

Bron: RIGO Research en Advies, 1999

Het gebrek aan ervaring, kennis en informatie is één van de belemmeringen en de reden voor het oprichten van het informatiecentrum. Deze belemmering of dimensie staan centraal in het onderzoek. De andere belemmeringen zullen daarbij de revue passeren, omdat particuliere opdrachtgevers met deze belemmeringen te maken zullen krijgen. Zo wordt het gebrek aan kennis bij particuliere opdrachtge-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

vers door ontwikkelaars genoemd als één van de redenen om hun grond niet af te staan ten behoeve van eigenbouw.4

Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw

Voor het beleidsprogramma ter stimulering van particulier opdrachtgeverschap is door RIGO een grondige studie naar de belemmeringen en kansen uitgevoerd, waarbij tevens de buitenlandse praktijk, zoals in België, is onderzocht Bron: RIGO, 1999

2.2

Informatiebehoefte Ook in de media worden de belemmeringen van het particulier opdrachtgeverschap erkend. Een overwegend positief beeld van het particulier opdrachtgeverschap zal in de media niet snel verkregen worden. De Volkskrant kopte in een artikel van mei dit jaar nog met “Bouwen van droomhuis voor consument vaak lijdensweg”.5 In het onderzoek van De Regie6 wordt bevestigd dat eigenbouw door vele particulieren als een langdurig en complex proces wordt ervaren. De problemen die particulieren bij het zelf bouwen ondervinden zijn met name toe te schrijven aan het feit dat zij over onvoldoende kennis beschikken van het bouwproces. Het proces van eigenbouw is vaak kostbaar en tijdrovend. Particuliere opdrachtgevers zijn zich hier van te voren niet altijd voldoende van bewust. Tijdens het proces stuit de burger vaak op een moeilijk inzichtbare gang van zaken als gevolg van de bouwregelgeving, het bouwjargon, de ambtelijke service (die vaak in gebreken blijft) en de ondoorzichtige onderhandelingen tussen gemeente, architecten, aannemers en eventueel projectontwikkelaars.7 Een structurele begeleiding van de consument

voetnoot 4

Neprom (2001) Ruimtelijke ordening mist kansen

5

Koper, A. (8 mei 2001) Bouwen van droomhuis voor consument vaak lijdensweg in de Volkskrant

6

De Regie (2001) Inventarisatie huidige praktijk uitgifte bouwgrond aan particulieren, projectenoverzicht, Amsterdam

7

Onder andere Veh (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11

12 LITERATUURSCAN

blijkt cruciaal.8 Volgens J. Tellinga, organisatrice van de manifestatie Heilige Huisjes voor particuliere opdrachtgevers, ontbreekt het hier (nog) aan. Het zijn echter niet alleen de particuliere opdrachtgevers die een gebrek aan kennis en informatie ondervinden. Ook de professionele organisaties en instanties ondervinden problemen. De Nederlandse praktijk is vervreemd van particulier opdrachtgeverschap als vorm van bouwen, met name in de stedelijke context.9 De bouwwereld is nog niet voldoende ingericht op de nieuwe rol van de consument in het bouwproces.10 Gemeenten oriënteren zich nog op het (beleidsmatig) structureel stimuleren en ondersteunen van particuliere opdrachtgevers en vragen zich af wat van hen wordt verwacht aan begeleiding.11 De informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers en organisaties, die in de bestaande literatuur naar voren komt, wordt themagewijs behandeld. Kavelaanbod

2.2.1

Het beperkte aanbod aan bouwkavels is onder andere het gevolg van het hechte netwerk van de bouwende partijen in Nederland, een negatieve beeldvorming omtrent particulier opdrachtgeverschap in de bouwwereld en het ruimtelijk beleid (bij gemeenten).12 Tegen de achtergrond van het beperkte aanbod is één van de eerste vragen van eigenbouwers dan ook altijd: “Waar en hoe vind ik een kavel?”13 De verkoop van bouwgrond is niet transparant en biedt de particulier tot op heden weinig kans om de concurrentie met de bouwwereld aan te gaan. Eigenbouwers zitten met vragen als: “Wat is bouwrijpe grond?” en “Wat is erfpacht?”14 Eigenbouwers hebben daarnaast niet altijd helder voor ogen met welke extra kosten zij te maken zullen of kunnen krijgen als gevolg van bijvoorbeeld BTW, heien of ophoging.15

voetnoot 8

In onder meer Stedelijke Woningdienst Amsterdam (1999) ‘BO 67’; wonen in een huis naar eigen ontwerp op Borneo-eiland, Amsterdam

9

Tellinga, J. (2001) Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, een essay in het kader van de beurs Heilige huisjes. Ook G. Keers geeft in aan dat Nederlanders het zelf bouwen zijn verleerd: “Een grote wijziging in het bouwproces als deze, zo leert de ervaring, duurt al snel vijf jaar”, in vrom.nl nr. 8, p. 10-13: De grote omslag komt nog

10

Tellinga, J. (2001), Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, Rotterdam

11

Stukken ten behoeve van de startbijeenkomst van de SEV-Proeftuin Kaveluitgifte Nieuwe Stijl op 28 juni 2001

12

RIGO Research en Advies (1999) Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam en Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (1999) Bewoners als ontwikkelaar; evaluatie, Rotterdam

13

Zo blijkt uit de aandacht die aan dit onderwerp wordt besteed in het tijdschrift Van Eigen grond naar eigen huis, de Veh-uitgave Eigen huis Bouwen (2001) en de informatiefolder Wie volgt? (2001)

14


15

Zo blijkt uit het tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

Ook gemeenten blijken met vragen te zitten, zoals: “Hoe dienen de kavels te worden verkocht, in welk tempo, op welke manier, aan wie en voor welke prijs?”16

De publicaties Van eigen grond naar eigen huis en Bouwgrond bieden informatie over beschikbare kavels en de kosten daarvan

Keuze type opdrachtgeverschap

2.2.2

Bij het bouwen van de eigen woning doet de vraag zich voor: “Koop ik een kant-enklaarhuis uit de catalogus, laat ik een architect een ontwerp maken of doe ik alles zelf?”17 Particuliere opdrachtgevers hebben behoefte aan alle informatie om deze keuze goed te kunnen maken (inzicht in het kostenplaatje, de voor- en nadelen van de verschillende typen, et cetera). Het tijdschrift Van eigen grond naar eigen huis geeft aan dat particuliere opdrachtgevers zitten met vragen als: “Wat voor soort woning willen we bouwen? Aan welke minimale eisen moet de woning voldoen? En welke eisen en voorschriften stelt de gemeente?” Kosten

2.2.3

Particuliere opdrachtgevers hebben niet altijd een goed overzicht van de totale kosten.18 Bij de aankoop van een vrije kavel bestaan er voor de particuliere opdrachtgever veel onzekerheden wat betreft de bouwkosten en de bijkomende kosten.19 Omdat particuliere opdrachtgevers zaken over het hoofd hebben gezien of omdat afspraken met derden of de maximale bouwkosten niet duidelijk zijn vastvoetnoot 16


17

Heilige huisjes, bewoner als opdrachtgever (persbericht 9 augustus 2001) op www.nai.nl

18

Dit blijkt uit het boek Een eigen aardig huis (Daan, G. en Ooij, D. van, 2001). In bijna alle voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap die in het boek worden besproken pakken de kosten hoger uit dan verwacht. Ook in de informatiebrochure Wie volgt? (2001) in het kader van de Nai-beurs Heilige huisje wordt veel aandacht besteed aan de kosten

19

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (1999) Bewoners als ontwikkelaar; evaluatie, Rotterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13

14 LITERATUURSCAN

gelegd worden particuliere opdrachtgevers geconfronteerd met ongewisse en onverwachte budgetoverschrijdingen.20 Particuliere opdrachtgevers hebben behoefte aan meer inzicht in de financiële aspecten van eigenbouw. Collectieve opdrachtgevers krijgen bovendien te maken met diverse onzekerheden omtrent de toekomstige samenstelling van de groep. Er zullen bijvoorbeeld diverse investeringen gedaan en verplichtingen aangegaan moeten worden, terwijl die in een later stadium mogelijk niet haalbaar zullen zijn. De collectieve opdrachtgevers krijgen dus met extra kosten en risico’s te maken.21 Gemeenten zitten, vanuit de over het algemeen hoge kosten van particulier opdrachtgeverschap, met de vraag in hoeverre particulier opdrachtgeverschap iets kan betekenen voor de lagere inkomens. Gemeenten zijn op zoek naar nieuwe vormen van particulier opdrachtgeverschap, die iets voor lagere inkomensgroepen kunnen betekenen. Complexiteit proces

2.2.4

Zelf je woning bouwen is vaak relatief complex, duur en tijdrovend. Het begint al bij de voorbereiding: die kost tijd.22 Uit de literatuur blijkt dat particuliere opdrachtgevers behoefte hebben aan algemene informatie over wat men tegenkomt en mag verwachten tijdens het proces van eigenbouw.23 Wat betreft de mate van zeggenschap, een van de hoofdargumenten voor het bevorderen van het particulier opdrachtgeverschap, hebben particuliere opdrachtgevers weinig te klagen. Het is echter het aantal keuzes waarmee de eigenbouwer tijdens het proces wordt geconfronteerd die een belemmering kunnen vormen. Van het ontwerp van de woning tot de badkamertegel, van de selectie van een aannemer tot de plaats van de stopcontacten, over alles moet een beslissing genomen worden.

Welke keuken kiest u? Bron: brochure Vos keukens

In recent opgeleverde projecten wordt deze keuzevrijheid als problematisch ervaren. Het aantal keuzemogelijkheden is zo divers en omvangrijk dat de mate van

voetnoot 20 21

Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (1999) Bewoners als ontwikkelaar; evaluatie, Rotterdam

22

Uit het tijdschrift Van Eigen grond naar eigen huis

23

Daan, G. en Ooij, D. van (2001) Een eigen aardig huis, Rotterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

overleg tussen de eigenbouwer en de architect en/of aannemer tekort schoot.24 Tellinga ziet een gat in de markt voor het soort bouwbegeleiders dat een groot deel van het bouwproces van particuliere opdrachtgevers op zich neemt.25 Er wordt in de literatuur niet veel gezegd over een informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers, die bouwen met een catalogusbouwer. Mogelijk ondervangen catalogusbouwers (deels) de informatiebehoefte door de, door Tellinga genoemde, rol van bouwbegeleider op zich te nemen. De informatiebehoefte bij opdrachtgevers die werken met een architect of geheel in eigen beheer bouwen lijkt, op basis van de literatuur, vele malen groter. De angst voor de complexiteit van het proces wordt niet alleen bij particuliere opdrachtgevers gesignaleerd, ook organisaties en instellingen kampen hiermee.26 Partijen kennen elkaar niet en dat leidt tot een soort drempelvrees. Architecten denken dat particulier opdrachtgeverschap te veel tijd kost en riskant is. Ook gemeenten worstelen met het proces. De complexiteit van eigenbouw, in de zin van een zorgvuldige begeleiding van consumenten en de extra tijd die dit kost zijn – zo geven gemeenten zelf aan – voor hen geen grote belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap.27 Dit neemt niet weg dat onervaren gemeenten zich afvragen hoe je het uitvoeringsproces vorm geeft en wat (eenderde) particulier opdrachtgeverschap betekent voor de interne ambtelijke organisatie; wat er kan worden uitbesteed en wat er op de conto van de gemeente komt? Gemeenten vragen zich tevens af wat van hen wordt verwacht aan begeleiding van particuliere opdrachtgevers.28 Regels en procedures

2.2.5

In het rapport van De Regie29 wordt benadrukt dat eigenbouw door veel particulieren als een langdurig en complex proces wordt ervaren, onder andere als gevolg van de ondoorzichtige regels en procedures bij gemeenten. Een aantal particuliere opdrachtgevers geeft aan moeite te hebben gehad met het verkrijgen van de bouwvergunningen. De beoordeling en goedkeuring vonden zij moeizaam verlopen. Particuliere opdrachtgevers vinden de gemeentelijke procedures en regelgeving in het algemeen niet helder. Ook de toetsing door welstand is voor particuliere opdrachtgevers niet duidelijk: het welstandsoordeel lijkt in de ogen van de particuliere opdrachtgever dikwijls gebaseerd op willekeur. Particuliere opdrachtgevers voetnoot 24

Zie: Stichting Medio Mokum (1996) Stadsvernieuwing nieuwe stijl; Bouwen met de buren, Amsterdam

25

In De grote omslag komt nog (2001) in vrom.nl, nr. 8, p. 10-13

26

Onder andere door J. Tellinga (NAi)

27

RIGO Research en Advies (1999) Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam

28


29


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15

16 LITERATUURSCAN

staan vaak verbaasd over de invloed van de gemeente en welstand op het woningontwerp. Aan de andere kant is de eigen invloed niet altijd duidelijk: “Hebben we inspraak bij de gemeente als het onze wijk betreft?”30

Publicaties van De Regie, NAi en G. Daan en D. van Ooij geven inzicht in de praktijk van het particulier opdrachtgeverschap

Eigenbouwers worden geadviseerd in een zo vroeg mogelijk stadium hun bouwplannen met de gemeente te bespreken.31 Het is niet altijd duidelijk welke beperkingen het bestemmingsplan en andere voorschriften opleggen, waardoor de vraag “Wat voor soort woning mag ik bouwen?” voor particuliere opdrachtgevers moeilijk te beantwoorden is. Particuliere opdrachtgevers verwachten meer communicatie met de gemeente over wat hun wensen en de mogelijkheden zijn. Meer duidelijkheid, onder andere over de interpretatie van de randvoorwaarden, zou onrealistische verwachtingen en (daardoor) teleurstellingen kunnen voorkomen.32 Aan de andere kant zitten gemeenten met vragen, als: “Wat moet nog worden getoetst en wat niet?”33, “Welke mogelijkheden zijn er nog voor de stedenbouw om de architectonische compositie te behandelen?” en aansluitend hierop “Welke rol speelt welstand?”34 Ontwerpproces

2.2.6

Veh signaleert dat particuliere opdrachtgevers zich bij het formuleren van hun wensen vaak te weinig verdiepen in alle randvoorwaarden, die onder andere vanuit voetnoot 30

Uit het stappenplan dat in elk nummer van het tijdschrift Van eigen huis naar eigen grond is weergegeven

31

in Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort en het stappenplan in

32

De Regie (2001) Inventarisatie huidige praktijk uitgifte bouwgrond aan particulieren,

elk nummer van het tijdschrift Van eigen huis naar eigen grond projectenoverzicht, Amsterdam 33


34

Tellinga, J. (2001) Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, Rotterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

het bestemmingsplan en het koopcontract voor een kavel gelden.35 Het ontbreekt eigenbouwers aan de kunst (lees: informatie en kennis) om al hun eigen wensen, gecombineerd met de wensen van gemeente, financiers en andere deskundigen te rubriceren.36 Omdat particuliere opdrachtgevers veelal geen tekeningen kunnen lezen, en daardoor geen goed beeld hebben van het woningontwerp en het stedenbouwkundig ontwerp, valt het eindresultaat soms tegen (bijvoorbeeld de afstand van de woning tot die van de buren, het percentage bebouwd oppervlak, de afstand tot voorzieningen, et cetera).37 Ook collectieve opdrachtgevers noemen het ontwerpproces een obstakel. De complexiteit ervan viel ze tegen.38 Selectie van architect en aannemer

2.2.7

De selectie van de architect (en aannemer) kost tijd. Particuliere opdrachtgevers wordt om de architect te vinden die het beste bij hun wensen past, onder andere aangeraden om referentieprojecten van architecten te bezoeken.39 Nadat een architect (of catalogusbouwer) is geselecteerd rijst bij particulier opdrachtgevers de vraag: “Wat mogen we van een architect verwachten?” Veh wijst particuliere opdrachtgevers er op, dat zij de tijd moeten nemen om het ontwerp in alle stadia te bestuderen en er op moeten toezien dat bestek en tekeningen volledig en nauwkeurig zijn samengesteld. De particuliere opdrachtgever moet goed nadenken over de ‘details’, zoals de afmeting van kamers en de gewenste indeling ervan.40 Uit praktijkvoorbeelden in Een eigen aardig huis41 blijkt dat anders wellicht een minder gewenst eindresultaat het gevolg kan zijn. In ditzelfde boek wordt duidelijk dat particuliere opdrachtgevers de architect vaak moeten overtuigen van nut en noodzaak van hun woonwensen. De architect gedraagt zich vaak alleen als “kunstenaar”. Particuliere opdrachtgevers hebben geen volledig beeld van de rol van de architect in het bouwproces. Informatie over de klantgerichtheid van architecten en aannemers is gewenst. Architecten en aannemers zullen zich daarnaast moeten beraden op een nieuwe opdrachtgeverscultuur.42

voetnoot 35

Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort

36


37


38


39

Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort, p. 36

40

Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort, p. 14

41

Daan, G. en Ooij, D. van (2001) Een eigen aardig huis, Rotterdam

42


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17

18 LITERATUURSCAN

Contracten en garanties

2.2.8

In verschillende uitgaven wordt aandacht besteed aan contracten en garanties.43 Hieruit kan worden geconcludeerd dat particuliere opdrachtgevers op dit punt een informatiebehoefte hebben. Met name in de publicatie van Veh44 wordt verschillende keren gewezen op het belang van het opstellen van goede contracten - leg alles vast en laat niets onduidelijk - en het in zee gaan met erkende partijen. Veh geeft onder andere de tip al tijdens het zoeken van een kavel een rechtsbijstandsverzekering45 af te sluiten. Particuliere opdrachtgevers blijken namelijk niet altijd bekend met de lange wachttijd (van drie maanden) voor dit type verzekering.

Voor individuele en collectieve opdrachtgevers bieden publicaties van de Veh en de SEV een handboek

Het bouwproces

2.2.9

Een groot deel van de particuliere opdrachtgevers mist bouwtechnische kennis46 en heeft problemen met het begrijpen van de bouwvoorschriften en het lezen van de ontwerpen bestektekeningen. Een goede en gelijkwaardige communicatie met de aannemer komt hierdoor in gevaar. Particuliere opdrachtgevers - zeker degene die geen kennis en / of ervaring hebben van het bouwproces – worden geadviseerd een (onafhankelijk) bouwcoördinator in de arm te nemen.47 Ook gemeentebesturen hebben een informatie- en kennisbehoefte omtrent het bouwproces. Zij missen de informatie om particuliere opdrachtgevers te helpen bij het maken van individuele keuzes. Als gevolg van onvoldoende inzicht in het voetnoot 43

Onder andere in het tijdschrift Van eigen grond naar eigen huis en Veh’s publicatie Eigen huis bouwen

44

Vereniging Eigen Huis (2001) Eigen huis bouwen, Amersfoort

45

Voor onverhoopte problemen met een contractpartij (Veh, 2001)

46


47

Vereniging Eigen Huis (2001) Een eigen huis bouwen, Amersfoort

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

bouwproces is het niet mogelijk om voor eigenbouwers een overzichtelijk tijdspad met communicatielijnen en beslismomenten op te stellen.48 Kwaliteit

2.2.10

Op basis van de literatuur lijken vooral organisaties en instellingen een informatiebehoefte te hebben omtrent de kwaliteit van particulier opdrachtgeverschap. Alleen omtrent de omgevingskwaliteit wordt een informatiebehoefte bij particulieren gesignaleerd. Bijna eenderde van de eigenbouwers uit zich ontevreden over de mate van invloed op de woonomgeving. Wellicht kan meer invloed op de woonomgeving door opdrachtgevers de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte positief beïnvloeden. Hier is tot op heden (door gemeenten) nog weinig ervaring mee gedaan. Een vraag, die leeft in de bouwwereld is hoe politieke doelen, als compact bouwen, het verminderen van de milieudruk (DuBo) en het voorkomen van gated communities te verenigen zijn met particulier opdrachtgeverschap?49 Daarnaast bestaat de vrees voor een vermindering van de kwaliteit, in de zin van ‘Amerikaanse’ of ‘Belgische toestanden’ en een Nederland vol boerderettes.50 Om enige controle op de kwaliteit uit te kunnen oefenen, perken gemeenten de vrijheden van burgers in via regelgeving. Het gebrek aan kennis van particulier opdrachtgeverschap blijkt ook uit de angst bij gemeenten dat eigenbouw veel ruimte kost. De locatie en de stedenbouwkundige eisen zijn echter bepalend voor de hoeveelheid ruimte die nodig is. De keus is dus aan de gemeente.51 Sommige gemeenten oriënteren zich op het snijvlak van de beleidsterreinen particulier opdrachtgeverschap en (binnen-)stedelijke vernieuwing en zoeken naar mogelijkheden particulier opdrachtgeverschap in hoge dichtheden te realiseren.52 Gemeenten vragen zich in dit kader bijvoorbeeld af: “Welke andere vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn denkbaar?” en “(hoe) Is particulier opdrachtgeverschap mogelijk in gestapelde woonvormen?”53 Gemeenten hebben behoefte aan voorbeelden van nieuwe of alternatieve vormen van particulier opdrachtgeverschap. voetnoot 48


49 50

Tellinga, J. (2001) Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, Rotterdam Onder andere bij de VVD, afdeling Flevoland en Bouwfonds (Bouwfondsdirecteur H. Rosenhart in het artikel Projectontwikkelaars geven huizenkoper vrije hand van A. Koper, de Volkskrant van 9 mei 2001). Zie ook Butter, S. en G. Keers (2001) Gezocht op VINEXuitleglocaties: differentiatie en particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2001, nr. 2, p. 6-10: 15% van de gemeenten geeft aan, als gevolg van eigenbouw, een kakofonie aan bouwstijlen en kleurgebruik te verwachten en geeft aan dit onwenselijk te vinden

51

J. Tellinga in De grote omslag komt nog (2001) in vrom.nl, nr. 8, p. 10-13

52


53


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19

20 LITERATUURSCAN

Er zijn gemeenten, die hebben geëxperimenteerd met meer vrijheid voor eigenbouwers. Soms is als gevolg van tegenvallende resultaten - met name met betrekking tot de architectuur - het enthousiasme over particulier opdrachtgeverschap sterk verminderd. Aan een ‘mindere uitkomst’ op het gebied van duurzaamheid, architectuur of comfort ligt veelal een gebrek aan de juiste informatie ten grondslag, bijvoorbeeld omdat men simpelweg niet op de hoogte was van bepaalde mogelijkheden: “Had ik maar geweten, dat…”. Een instelling ziet de oplossing hiervoor in een oriënterend gesprek van de gemeente met de (potentiële) eigenbouwer. Sommige gemeenten zitten met de vraag welke eisen je aan het ontwerp kunt stellen zonder dat teveel van de individuele vrijheid wordt opgegeven? In het verlengde hiervan zitten gemeenten met de vraag: “Op welke wijze stimuleer je de individuele opdrachtgever, zodat deze een hogere kwaliteit nastreeft?” Men wil verkennen welke instrumenten - voor het stimuleren van architectuur, duurzaamheid en flexibiliteit in de bouw - goed functioneren en welke instrumenten verder ontwikkeld zouden moeten worden.54

2.3

Beschikbaarheid en toegankelijkheid van informatie Uit de literatuur blijkt er een grote informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers te bestaan. Ook organisatie en instellingen - met name gemeenten - hebben op bepaalde punten een informatiebehoefte. Veel informatie en kennis is ook al voor handen. In tabel 2-2 zijn een groot aantal bronnen naar thema van particulier opdrachtgeverschap weergegeven. Beschrijvende en gebruiksliteratuur staan in de tabel door elkaar heen. De informatie die in deze bronnen wordt gegeven is niet altijd compleet, up to date en toegankelijk. Er zijn in de afgelopen paar jaar verschillende publicaties verschenen waarbij het thema eigenbouw centraal staat. Voor algemene informatie over particulier opdrachtgeverschap is er het tijdschrift Van eigen grond naar eigen huis55 en de (onlangs herziene) uitgave van Veh: Eigen huis bouwen56. Beide geven een overzicht van het proces van eigenbouw: van het zoeken naar een kavel tot en met de oplevering van de woning. Veh levert meer gedetailleerde informatie over alle zaken waar particuliere opdrachtgevers rekening mee moet houden bij het bouwen van een eigen huis. Het tijdschrift legt meer op microniveau, de nadruk op het bouwproces: op de verschillende bouwproducten en hun leveranciers. Beide uitgaven doen een poging alle nuttige adressen van organisaties betrokken bij particulier opdrachtgeverschap te verzamelen.

voetnoot 54


55

Uitgegeven door Pressofoon Uitgeverij BV. Heemskerk. Het tijdschrift is verbonden aan het Bouwcentrum Expo, www.woonnet.com

56

de

Bouwcentrum

Informatielijn

(BIL)

en

de

internetsite

Een jaarlijkse uitgave van Veh

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

Het rapport van De Regie57, waarin de ervaringen van particuliere opdrachtgevers zijn beschreven, biedt inzicht in de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers en gemeenten. Dit onderzoek biedt, evenals Een eigen aardig huis58, voorbeelden van eigenbouw (de projectbeschrijvingen).

Publicaties over particulier opdrachtgeverschap verschijnen meer en meer. Dit jaar onder andere de publicatie Droomhuizen, naar aanleiding van de gelijknamige prijsvraag, en de bijlage Een eigen huis! van het tijdschrift Eigen huis & Interieur (december, 2000)

Daarnaast zijn er een aantal publicaties, die specifieke thema’s rond eigenbouw aansnijden. In publicaties als Een eigen aardig huis, ‘BO 67’; Wonen in een huis naar eigen ontwerp op Borneo-eiland59, Heilige huisjes60 wordt ingegaan op de architectuur en de mogelijkheden tot het verbeteren van de architectonische kwaliteit. Een rapport van Blesgraaf61 geeft een verkenning van de mogelijkheden om energiezuinig te bouwen op vrije kavels. De SEV heeft een wegwijzer collectief opdrachtgeverschap gepubliceerd.62 De publicatie Bouwen met de buren63 vertelt hoe het is om met een groep een (eigen) woningcomplex te ontwikkelen. voetnoot 57


58 59

Daan, G. en Ooij, D. van (2001) Een eigen aardig huis, Rotterdam Stedelijke woningdienst Amsterdam (e.a.) (1999) ‘BO 67’; wonen in een huis naar eigen ontwerp op Borneo-eiland, Amsterdam

60

Tellinga, J. (2001), Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, Rotterdam: Nai Uitgevers

61

Blesgraaf (1998) Energiezuinig bouwen op vrije kavels; verkenning van de mogelijkheden,

62

SEV (1999) Bewoners als ontwikkelaar; wegwijzer, Rotterdam en Stuurgroep Experimenten

Rijswijk Volkshuisvesting (1999) Bewoners als ontwikkelaar; evaluatie, Rotterdam 63

Stichting Medio Mokum (1996) Stadsvernieuwing nieuwe stijl; Bouwen met de buren; 28 onder architectuur gebouwde en door bewoners ontwikkelde koopappartementen in Amsterdam, Amsterdam, inzake de realisatie van Gespleten Hendrik Noord in Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21

22 LITERATUURSCAN

tabel 2-2

De beschikbare informatie naar thema’s van particulier opdrachtgeverschap Oriëntatiefase Thema

Bronnen

Kavelaanbod

Tijdschrift Kavel & Huis, Internetsite Interdijk.nl, informatiebrochures van gemeenten (grondbedrijf, bouwen woningtoezicht), brochures van makelaars, brochure Bouwgrond te koop van Bouwcentrum Expo, Tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar

Keuze type opdrachtgeverschap

Veh-publicatie Eigen huis bouwen, Architectuur Lokaal, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar

Ontwerpfase Vertalen van wensen naar PvE

Tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, Architectuur Lokaal, Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, Stichting Bouwresearchpublicaties Bouwstenen voor het PvE en Van Programma van eisen naar bestek; wegwijzer tot kwaliteit en Programma van eisen; instrument voor kwaliteitsbeheersing, gemeente

Ontwerpen

Internetsite architecten, diverse ontwerp CD-roms, Architectuur Lokaal: cursussen op maat, folders catalogus- en systeembouwers, informatiestands in Bouwcentrum Expo Rotterdam en Adverium Leeuwarden

Planning

Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, Stichting Bouwresearch-publicatie Kader voor kwaliteit

Selectie van partijen Selectie catalogusbouwer

Tijdschrift Kavel & Huis, tijdschrift Van eigen Grond naar eigen Huis, folders catalogusbouwers

Selectie architect

Internetsite en helpdesk BNA en BNA-publicatie Bouwen met een architect, Vehpublicatie Eigen huis bouwen, Archined, Architectenregister, Architectuur Lokaal, internetsite Architectenkeuze.nl

Selectie bouwer

Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, NVOB Verbouwblad en Informatielijn

Selectie mede opdrachtgevers

De Regie, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar

Eigen rol t.o.v rol van anderen

Tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, Veh-publicatie Eigen huis bouwen

Bouwfase Bouwtechnische

NVOB’s ABC voor de bouw, Veh’s bouwtechnische ledenservice, SEV: IFD bouwen, SEV-

kennis

publicatie Bewoners als ontwikkelaar, Stichting Bouwresearch-publicaties Termen en begrippen in de bouw en Bouwen zo; verschillende delen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUURSCAN

Bouwfase Thema

Bronnen

Bouwelementen/ materialen

Tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, Bouwcentrum Expo en BIL (Bouwcentrum InformatieLijn), Woonnet.com, Bouwnet.com, tijdschrift Kavel & Huis, Koopjaarboek Droomhuis 2001, diverse bouwmarkten, diverse tijdschriften (specials: serres, openhaarden), showrooms catalogusbouwers, Stichting Bouwresearch-publicaties Hoe goed is dit bouwproduct?en Eigenschappen van bouwen isolatiematerialen en bijvoorbeeld: Stormen en daken; aanbevelingen voor ontwerp en uitvoering bij hellende en platte daken

Regels en procedu-

Internetsite BNA, gemeente (bouwen woningtoezicht), Architectuur Lokaal, Federatie

res en welstand

welstand, Stichting Bouwresearch-publicaties Checklist Bouwbesluit; woningen en woongebouwen en Milieuregelgeving in het bouwproces

Kwaliteit Stedenbouwkundige Gemeente, stedenbouwkundig plan, programma van eisen, beeldkwaliteitplan kwaliteit Architectonische

Lokale architectuur centra, Internetsites architecten, themanummers Kavel & Huis,

kwaliteit

Federatie Welstand, folders catalogusbouwers, Architectuur Lokaal: handboek architectuurbeleid, Stichting Bouwresearch-publicatie Van Programma van eisen naar bestek; wegwijzer tot kwaliteit

Gebruikskwaliteit

Van eigen grond naar eigen huis, Kavel & Huis, Bouwcentrum Expo en Adverium, Stichting Bouwresearch-publicatie Voldoet dit gebouw?

Milieukwaliteit

Dubo-infodesk, Duurzaam bouwen voor de particulier opdrachtgever, lokale DuBocentra, Stichting Bouwresearch-publicaties Nationaal pakket Woningbouw; Duurzaam Bouwen en Milieuregelgeving in het bouwproces en Ontwerpen voor de toekomst, themanummers Kavel & Huis, gemeente

Omgevingskwaliteit

Gemeente, stedenbouwkundig plan, programma van eisen, beeldkwaliteitplan

Financiële en juridische overwegingen Ontwerpkosten

Internetsite BNA, Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, folders catalogusbouwers, tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis

Bouwkosten

Veh-publicatie Eigen huis bouwen, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, folders catalogusbouwers, Informatielijn NVOB

Financiering

Tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, Veh-publicatie Eigen huis bouwen en fiscaal- en hypotheekadvies, Hypotheekgidsen

Risico’s/ onvoorzien

SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, diverse publicaties van Stichting Bouwresearch, cursus

Contracten en garanties

Veh’s juridische ledenservice, SEV-publicatie Bewoners als ontwikkelaar, Stichting Bouwresearch-publicatie Vijf criteria voor garanties, tijdschrift Van Eigen Grond naar Eigen Huis, NVOB bouwbemiddeling en informatielijn

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23

24 LITERATUURSCAN

2.4

Lacunes Als de beschikbare informatie en de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers en organisaties tegen over elkaar worden gezet, worden een aantal gaten in de (gewenste) informatievoorziening zichtbaar. De lacunes bestaan vooral rond de thema’s: •

Kavelaanbod (locatie en kenmerken van de beschikbare kavels)

•

Gemeentelijke regels en procedures en welstand

•

Keuze type opdrachtgeverschap en selectie architect en aannemer (het ontbreken van overzichtelijke informatie over de kosten, kwaliteitverhouding en klantvriendelijkheid van de aanbieders)

prijs-

•

Bouwtechnische kennis (het kunnen lezen van bestektekeningen)

•

Kwaliteit (wervende voorbeelden, onder andere van binnenstedelijke projecten)

De vraag aan wélke (aanvullende) informatie de gemeente, eigenbouwer en overige betrokken partijen specifiek behoefte hebben en welke informatie daarvan in de huidige situatie niet of onvoldoende voor handen is blijft in de literatuur grotendeels onbeantwoord. Wel wordt duidelijk dat (in de ogen van organisaties) een aantal instellingen hun informatie zouden moeten uitbreiden of toegankelijker maken. Dit zijn onder andere consumentenbondachtige organisaties (zoals Veh), de producenten van cataloguswoningen, VNG, gemeenten, aannemers en Welstand. Eén organisatie komt, in dit licht, sterk naar voren: van de (collega-) gemeenten wordt meer en heldere informatie gewenst, voornamelijk wat betreft het kavelaanbod, nu en in de toekomst. Het gebrek aan kavels is een rem op de vraag. Veel mensen beginnen daarom al niet aan eigenbouw. Bovendien zijn gemeentelijke procedures lang en mag men vaak niet bouwen wat men wil. Dit beïnvloedt de keuze om niet aan eigenbouw te beginnen of af te haken tijdens de rit. In het onderzoek van De Regie64 worden aanbevelingen gedaan hoe de gemeente aan de hand van een gereedschapskist een bijdrage kan leveren aan het scheppen van betere condities voor particulier opdrachtgeverschap. Hier wordt met name de informatieverstrekking, zowel binnen de eigen ambtelijke organisatie als aan de burger, als een belangrijke conditie genoemd. Via onder meer informatiebrochures, excursies, externe deskundigen en inloopspreekuren zou het gebrek aan kennis en informatie verminderd kunnen worden. Daarnaast wordt aanbevolen dat het Rijk en de SEV een centraal (eventueel digitaal) informatiepunt opzetten waar, naast onafhankelijke informatie over allerlei relevante zaken, door de eigenbouwer documentatie kan worden opgevraagd, cursussen worden gevolgd, et cetera.

voetnoot 64

De Regie (2000), Inventarisatie huidige praktijk uitgifte bouwgrond aan particulieren

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3 Particuliere opdrachtgevers 3.1

Verantwoording Wezenlijk voor het Informatiecentrum is te achterhalen aan wat voor kennis en informatie particuliere opdrachtgevers behoefte hebben. Voor een antwoord op deze vraag liggen interviews met (potentiële) particuliere opdrachtgevers voor de hand. In totaal zijn 15 particuliere opdrachtgevers geïnterviewd (voornamelijk telefonisch). Deze zijn anoniem in het onderzoek verwerkt. Veh heeft via haar site een oproep gedaan aan leden om hier aan mee te werken. Daarnaast is aanvullend naar respondenten gezocht met systeem- en catalogusbouw met behulp van bouwbedrijf Goldewijk.65 Ook zijn enkele respondenten geïnterviewd op de markt Heilige Huisjes van het NAi, gehouden in september 2001. Voor interviews met particuliere opdrachtgevers is een onderscheid gemaakt tussen potentiële en ervaren opdrachtgevers en ‘afvallers’, dat wil zeggen particuliere opdrachtgevers die na de koop van een vrije kavel hun project hebben gestaakt. De potentiële, startende groep moet het proces van eigen opdrachtgeverschap nog doorlopen (staat voor de keuze tussen particulier opdrachtgeverschap of projectmatige bouw). De groep ervaren opdrachtgevers heeft recent het traject doorlopen en woont in het eigen huis. De afvallers onder de particuliere opdrachtgevers hebben hun project na de kavelaankoop gestaakt. Hun ervaringen kunnen inzichten geven in de behoefte aan informatie en kennis. Door deze drie groepen te benaderen ontstaat een meer volledig beeld van de kennis en informatiebehoefte en de mogelijke hiaten in de voorziening daarvan. Waar mogelijk is ook een onderscheid naar vormen van particulier opdrachtgeverschap gemaakt, waaronder collectief opdrachtgeverschap.

voetnoot 65

Dit betekent overigens niet dat alle geïnterviewde catalogusbouwers hun huis via dit bouwbedrijf hebben gebouwd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

26 PARTICULIERE OPDRACHTGEVERS

Voor de telefonische interviews is een (deels open) vragenlijst gemaakt, zie bijlage II. Voor de vragenlijst is het beeld van knelpunten uit verschillende onderzoeken naar particulier opdrachtgeverschap gebruikt. Aan de particuliere opdrachtgevers zijn onder andere enkele vragen gesteld over de positionering en functies van het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap (onderzoeksvraag d). Zoals: hoe moet de serviceverlening er uitzien? Wat is het profiel van de ‘afzender’? In hoeverre hecht men waarde aan een onafhankelijk instituut? Welke instellingen heeft men benaderd in de eigen (startende) praktijk van particulier opdrachtgeverschap? En wat is een aansprekende naam voor het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap? 3.1.1

Typering van de particuliere opdrachtgever De meeste particuliere opdrachtgevers bevinden zich in de leeftijdscategorie rond de veertig jaar. Van de respondenten is iedereen ofwel gehuwd ofwel samenwonend. Meer dan de helft heeft kinderen, maar van een aantal van hen hebben de kinderen inmiddels het ouderlijk huis verlaten, omdat pas op latere leeftijd, als ‘senior’ gestart is met de eigenbouw.

tabel 3-1

Leeftijd en gezinssamenstelling van de geïnterviewde particuliere opdrachtgevers in aantallen Gezinssamenstelling

Leeftijd <30 jaar

-

Alleenstaand

-

30-45 jaar

11

Samenw./gehuwd zonder kinderen

4

45-55 jaar

2

Samenw./gehuwd met kinderen

9

>55 jaar

2

Samenw./gehuwd waarvan de kinderen uit huis zijn

2

Totaal

15

Totaal

15


tabel 3-2

De geïnterviewde particuliere opdrachtgevers naar type opdrachtgeverschap Vordering in proces Starter

Ervaren

Afvaller

Totaal

Traditionele bouw

3

4

1

8

Catalogus-/systeembouw

4

-

-

4

Collectief opdrachtgeverschap

2

1

-

3

Totaal

9

5

1

15

Type opdrachtgeverschap


Van de acht traditionele opdrachtgevers, die in samenwerking met architect en/of aannemer hun huis bouwden, was voor drie traditionele bouwers de realisatie van

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


de woning nog in volle gang. Eén traditionele bouwer had het eigenbouwen, vanwege diverse tegenslagen, inmiddels gestaakt. Eén traditionele bouwer heeft de bouw in eigen beheer, zonder aannemer gerealiseerd. Tevens zijn er vier catalogus- / systeembouwers geïnterviewd, die zich ofwel in de startfase ofwel in de eindfase van het bouwproces bevonden. Daarnaast zijn er drie collectieve opdrachtgevers geïnterviewd, waaronder twee startende collectieve opdrachtgevers. De gemiddelde prijsklasse van de woning lijkt vrij evenwichtig verdeeld. Daarbij moet genoemd worden dat de traditioneel gebouwde woningen onder de 400.000 gulden al in 1997 en in 1990 zijn opgeleverd. Wat de traditionele eigenbouwers betreft, lag de gemiddelde prijs eerder boven de 400.000 gulden, met flinke uitschieters naar boven, richting de twee miljoen gulden. De kavelprijs beïnvloedt mede de totale prijsindicatie. Met name in de Randstad zorgt een hoge kavelprijs voor hoge totale kosten. Vertragingen, onder meer vanwege ambtelijke procedures, leiden al snel tot extra kosten en dus tot een hogere totaalprijs. De prijsklasse voor de collectieve opdrachtgevers ligt gemiddeld wat lager, aangezien de kosten gedeeld kunnen worden en er vaak voordelige afspraken met bouwers gemaakt kunnen worden. tabel 3-3

Indicatie van de prijsklasse opdrachtgeverschap

van

de

grond-

en

bouwkosten

naar

type

Prijsklasse in Nfl Type opdrachtgeverschap

< 400.000

400.000-700.000

>700.000

Traditionele Bouw

2

3

3*

Catalogusbouw

-

2

2

Collectief opdrachtgeverschap

3**

1**

-

Totaal

5

6

5

* Waarvan één afvaller ** Waarvan één i.v.m. collectief opdrachtgeverschap, zowel < als > fl. 400.000 N.B. De gerealiseerde projecten vallen tussen 1990 en 2001, maar zijn niet geïndexeerd. Bron: RIGO Research en Advies, 2001

Kennis van het bouwproces De eigen kennis van het bouwproces is volgens de particuliere opdrachtgevers in het algemeen klein te noemen. Een aantal van de particuliere opdrachtgevers heeft overigens ofwel ervaring in utiliteitsbouw of een technische opleiding, wat uiteraard scheelt in de mate van kennis, maar dan nog beoordelen ook deze personen hun ervaring met eigenbouw als klein.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


tabel 3-4

Mate van kennis van de particuliere opdrachtgever Type opdrachtgeverschap Mate van kennis

Traditionele Bouw

Catalogusbouw

Coll. Opdrachtgeverschap

Totaal

Geen

4

2

1

7

Klein

4

1

1

6

Voldoende

-

1

1

2

Groot

-

-

-

0

Totaal

8

4

3

15


Aangezien vele particuliere opdrachtgevers het gebrek aan kennis als een probleem ervaren, proberen zij via diverse kanalen informatie te verkrijgen. Voor informatie raadplegen de traditionele bouwers dikwijls een architect. Informatie kan evenwel worden ingewonnen bij een ingenieursbureau, een aannemer, een hypotheekadviseur, Veh of via familie en kennissen. In het algemeen verloopt de samenwerking tussen de begeleiders en de particuliere opdrachtgevers goed. Twee respondenten waren ontevreden over het verloop van de samenwerking met de architect. De één was ontevreden over het niet optreden van de architect ten aanzien van de exorbitante bedragen die de aannemer vroeg. De ander besloot met een andere architect in zee gaan, omdat de eerste architect al het initiatief van de particuliere opdrachtgever uit handen nam en niet bereid was te luisteren naar de wensen van de opdrachtgever. Overigens wordt door verschillende respondenten het bereid zijn te luisteren naar de wensen en eisen als een belangrijke voorwaarde voor een goede samenwerking gezien. Miscommunicatie tussen de eigenbouwer en verschillende partijen is een veelvoorkomend verschijnsel bij het particulier opdrachtgeverschap. Dit speelt met name bij het collectief opdrachtgeverschap vanwege het feit dat hier nog veel meer personen bij betrokken zijn. De geïnterviewde collectieve opdrachtgevers hebben alle gebruik gemaakt van externe deskundigen. Genoemd zijn een ingenieursbureau, het adviesbureau Bouwen in Eigen Beheer uit Eindhoven, De Verandering en De Regie. In sommige gevallen wordt extern deskundig advies door de gemeente als eis gesteld aan het bouwproces. De collectieve opdrachtgevers benadrukken het feit dat zonder de begeleiding van deze deskundigen het eigenbouwen eigenlijk onmogelijk geweest zou zijn. Gedegen advies en begeleiding blijkt bij een groepsproces noodzakelijk. Er bestaat in Nederland nog te weinig ervaring met deze vorm van bouwen. De collectieve opdrachtgevers hebben vaak het gevoel dat zij het wiel nog moeten uitvinden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.2

Informatiebehoefte In de verkennings- of startfase leven bij eigenbouwers met name vragen omtrent de gemeentelijke procedures. Voor velen is het niet helder wat precies mogelijk is. Daarnaast worden nog andere zaken genoemd: het vinden van een kavel, de keuze voor het type opdrachtgeverschap, de financiële mogelijkheden, de keuze tussen het vastleggen van vaste prijzen of uurtarieven met bouwers, het ontwerp van de woning en de benodigde bouwtekeningen. Tijdens het bouwproces lopen particuliere opdrachtgevers tegen verschillende aspecten op, waarbij zij de behoefte aan informatie ervaren. Een overzicht van deze aspecten wordt in figuur 3-1 gegeven. Deze aspecten zullen in de onderstaande subparagrafen uitgebreid worden besproken.

figuur 3-1

Informatiebehoefte per onderwerp volgens opdrachtgevers (aantal keer genoemd, N=15)

een

aantal

particuliere

15

veel behoefte

aantal keer genoemd

enigszins behoefte

10

5

Gr on dv er we Ke uz rv in et g/ yp ka eo ve pd Ve la r an rta ac bo len ht d g ev va er n sc we ha ns p On en tw na er ar pe Pv nv E an wo ni ng Fin an K wa cie lit rin eit g/ hy po Ko th ste ee n kg ar an tie Bo s Re uw ge Pla te ls ch nn en ni in pr sc g oc h ek ed ur en es Co ni s ge nt ra m cte ee Eig nt ne e en ng ro a lt ra .o. nt v. ies ro Se la lec nd er tie en va na Ri n sic de o's re n /o nv oo rz ien

0

onderwerp


In het kort valt uit de figuur te concluderen dat de geïnterviewde particuliere opdrachtgevers met name informatiebehoefte hebben op het gebied van de gemeentelijke regels en procedures. Daarnaast bestaat er behoefte aan informatie op het gebied van het algemene bouwproces, zoals de planning, de kosten en risico’s, het ontwerp van de woning en de keuze voor het type opdrachtgeverschap en de selectie van de bouwer of architect. De informatiebehoefte ten aanzien van de grondverwerving is - vergeleken met de lacunes uit de literatuurscan - vrij laag. Dit valt

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


te verklaren aan de hand van het feit dat de betreffende respondenten relatief gemakkelijk een kavel hebben verkregen. 3.2.1

De grondverwerving Ondanks het feit dat het gebrek aan kavels in het algemeen als een grote belemmering voor het stimuleren van het particuliere opdrachtgeverschap wordt genoemd, ervaren de respondenten het vinden van een kavel niet zozeer als een probleem. In diverse gevallen gaf de betreffende gemeente grond uit; via een advertentie of via kennissen werden de particuliere opdrachtgevers hierop geattendeerd. Met name in de Randstad was de grond dikwijls al in het bezit van de opdrachtgever of kon de grond worden overgenomen van familie. Vrijwel iedereen van de, Randstedelijke, respondenten antwoordde dat het op een andere manier waarschijnlijk niet mogelijk was geweest om een geschikte kavel te bemachtigen, vanwege de geringe beschikbaarheid en de hoge grondprijzen in de omgeving. Een van de respondenten lukte het overigens wel door simpelweg bij een boer aan te bellen of hij misschien een stuk grond wilde verkopen (wat het eigenbouwen niet makkelijker maakt, aangezien de grond een agrarische bestemming heeft). Een andere, maar treffende reactie uit de Randstad was als volgt: “Ik heb nog steeds slapende plannen, maar in onze omgeving staat niets te koop, er wordt door gemeente niet aan particulieren verkocht. Een centrum zou hier misschien iets aan kunnen doen.”

Een voorbeeld van Particulier opdrachtgeverschap in stedelijke setting Bron: Tellinga, 2001

Voor de collectieve opdrachtgevers verliep de grondverwerving via de gemeente. In het eerste geval door de gemeente zelf te benaderen; in samenwerking met de dienst Ruimtelijke Ordening werd naar een geschikte kavel gezocht; de verwerving liet echter nog wel enige tijd op zich wachten. In het tweede geval nodigde de gemeente via een initiatievenbeleid collectieve opdrachtgevers uit om plannen in te dienen. In het derde geval werd er door de gemeente een informatieavond georganiseerd waarop geïnteresseerden zich konden inschrijven voor een kavel.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.2.2

Type opdrachtgeverschap De keus voor een bepaald type opdrachtgeverschap lag voor de traditionele opdrachtgevers voor de hand, ofwel traditioneel, ofwel in collectief verband. Een reden: “eigenlijk willen we niet eens zelf een huis laten bouwen vanwege de rompslomp, maar we hebben nog geen huis gezien dat beantwoordt aan onze woonwensen.” Wanneer je geen standaard huis wil, is de keuze voor een architect al snel het gevolg. De keus voor een catalogus- of systeembouwer wordt vaak gebaseerd op het feit dat de opdrachtgever de eigen kennis van het bouwen als onvoldoende ervaart. Door gebruik te maken van het totaalpakket aan bouwervaring en kennis dat een catalogus- of systeembouwer aanbiedt, kan het gebrek aan kennis, met name rondom de gemeentelijke procedures (gedeeltelijk) verholpen worden. Daarnaast wordt de keus voor een catalogus- of systeembouwer ook gebaseerd op het feit dat het inschakelen van een architect duurder is. De catalogus- of systeembouwer biedt de respondenten naar de mening van degene die voor een catalogus- of systeembouwer kozen, voldoende mogelijkheden om hun eigen wensen te realiseren. Dikwijls gingen de opdrachtgevers met een eigen ontwerp naar de catalogus- of systeembouwer, soms ook wel direct naar een aannemer, en werd aldaar gezocht naar een passend ontwerp dat voldeed aan de gestelde wensen en eisen. Voor een standaardontwerp is dus nooit gekozen.

Inspiratie doen particuliere opdrachtgevers op aan de hand van tijdschriften als Droomhuis en Kavel & Huis

3.2.3

Selectie van architect en aannemer De selectie van de architect en aannemer is op verschillende manieren mogelijk. De meeste particuliere opdrachtgevers proberen door verschillende bouwers te benaderen inzichtelijk te krijgen wat de mogelijkheden zijn. De eerste weg is vaak via het internet of via tijdschriften, de namen van bouwers te vinden en die vervolgens aan te schrijven en informatie op te vragen. Soms wordt een architect door vrienden aanbevolen of spreekt de architect zijn voorkeur voor een bepaalde aannemer uit. ‘Kijk en vergelijk’ is een lang en kostbaar proces en levert uiteindelijk een keuze

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


op. Of dit ook werkelijk de goede keuze is blijft vaak de vraag. Er bestaan immers zoveel verschillende architecten en bouwers. Onduidelijkheden worden gedeeltelijk verminderd door vrienden of kennissen te raadplegen of huizen te bekijken die al gebouwd zijn en door te praten met de bewoners en hen te vragen naar hun tevredenheid met de betreffende bouwer of ontwerper. Maar dan nog blijven vaak twijfels bestaan. Om een van de respondenten die voor catalogusbouwer koos te citeren: “de bewoners met wie ik gesproken heb waren allemaal tevreden over hun woning, maar voor hetzelfde geld stort hun huis over vijftien jaar alsnog in en blijkt mijn keuze voor diezelfde bouwer alsnog de verkeerde te zijn.” Veel particuliere opdrachtgevers geven aan er maar op te vertrouwen dat ze de juiste keus maken, aangezien er voor hen geen andere mogelijkheid bestaat om de juiste afweging te maken. Veel particuliere opdrachtgevers beschouwen het dan ook als niet meer dan geluk wanneer de bouw bij hen goed is verlopen. Overigens bestaan er ook enkele respondenten die de selectie niet zozeer als een probleem beschouwen, aangezien zij vinden dat er voldoende informatie beschikbaar is. Volgens verschillende respondenten kan de inzichtelijkheid vergroot worden door een lijst van bouwers op te stellen gekoppeld aan een kwaliteitskeurmerk. Het is volgens hen ook mogelijk om met behulp van een vragenlijst achter de geschikte architect of bouwer te komen. Wanneer een eigenbouwer bijvoorbeeld belang hecht aan duurzaamheid zou die doorverwezen kunnen worden naar een cluster van bouwers, dat hierin gespecialiseerd is. Door diverse particuliere opdrachtgevers wordt bovendien het ter plekke bekijken van het werk van de architect en de aannemer op verschillende stadia in de bouw aangeraden. Op die manier kan de eigenbouwer een beter beeld krijgen van het werkelijke product. 3.2.4

Selectie van andere collectieve opdrachtgevers De selectie van andere collectieve opdrachtgevers verloopt op verschillende manieren. Belangstellenden worden uitgenodigd voor een informatieavond en kunnen zich dezelfde avond nog inschrijven. Bij grote belangstelling is loting bij de notaris een mogelijkheid. Bijkomend voordeel is dat door het inschakelen van een notaris vriendjespolitiek kan worden voorkomen. In andere gevallen wordt geprobeerd via het eigen netwerk gegadigden te vinden of indien nodig kunnen brochures worden verstrekt waarin informatie over het project is opgenomen. In bepaalde gevallen wordt de selectie als een probleem gezien, omdat initiatiefnemers vrezen niet de doelgroep te bereiken die zijn voor ogen hebben. Het is in sommige gevallen de vraag hoe je die personen toch van het betreffende project op de hoogte kan stellen en hen ervoor kan interesseren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Gespleten Hendrik Noord: collectief opdrachtgeverschap in Amsterdam Bron: Tellinga, 2001

3.2.5

Programma van eisen Het vertalen van de wensen naar een programma van eisen levert niet zozeer problemen op. De particuliere opdrachtgevers hebben dikwijls veel denkwerk verricht en de keuze om een eigen huis te bouwen komt onder meer voort uit het feit dat hun wensen vrij expliciet zijn. De architect biedt veel steun in het concreet maken van de wensen en eisen, bijvoorbeeld door het aanbieden van een keuzelijst met ontwerpmogelijkheden. Om deze eisen vervolgens te koppelen aan de financiële mogelijkheden van de particuliere opdrachtgever levert vaak moeilijkheden op.

3.2.6

Ontwerpen van de woning Hetzelfde geldt voor het ontwerpen van de woning. Door de particuliere opdrachtgevers wordt veel tijd en aandacht aan het ontwerp besteed. Via een computerprogramma of met de hand werken - met name de catalogusbouwers - hun eerste ideeën uit. Collectieve opdrachtgevers proberen via vragenlijsten, excursies en onderzoek te achterhalen wat de wensen van bewoners zijn om die vervolgens in het ontwerp te kunnen verwerken. Het blijkt vooral belangrijk te zijn dat de architect ook daadwerkelijk luistert naar de wensen van de opdrachtgever, alleen op die manier is een gewenst ontwerp mogelijk. Architecten blijken nog wel eens te snel uit te gaan van hun eigen ideeën en niet te luisteren naar de particuliere opdrachtgever, ofwel: architecten hebben vaak watten in hun oren.

3.2.7

Kwaliteitseisen Wat de kwaliteit van de woning betreft geven vrijwel alle respondenten aan dat zij met name veel aandacht besteed hebben aan milieueisen en duurzaamheid. Duurzaam bouwen blijkt toch een punt waar opdrachtgevers zich graag voor inzetten. Alhoewel sommige gemeenten milieukwaliteit als voorwaarde stellen bij de uitgifte van de kavel, zijn de verschillende mogelijkheden niet altijd bekend. Wellicht zou de gemeente (of een andere instantie) hier meer informatie over kunnen verstrek-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


ken. Veel opdrachtgevers geven aan te vertrouwen op de kwaliteit die de bouwer of architect levert. Vaak is de keuze voor een bepaalde bouwer gebaseerd op het feit dat zij voor duurzaamheid staan. Desondanks bestaan er omtrent dit punt verschillende onduidelijkheden, een greep uit de reacties van de respondenten: Een respondent wenste geen tropisch hardhout voor zijn woning te gebruiken. Een oplossing zou tropisch hardhout met een keurmerk zijn. Het bestaan van dit keurmerk was voor hem echter niet duidelijk, waarschijnlijk had de aannemer wel ergens een certificaat liggen, maar helemaal zeker was de particuliere opdrachtgever hier niet van. Een andere respondent gaf aan zonnecollectoren te willen plaatsen, maar kwam er achter dat subsidie niet bij een nieuwbouwhuis te verkrijgen is en moest vervolgens van dit plan afzien. Een derde gaf aan dat hij min of meer toevallig via de gemeente waar hij werkzaam was in contact kwam met een rapport over Duurzaam Bouwen. De kans bestaat dat wellicht meerdere particuliere opdrachtgevers niet volledig op de hoogte zijn van de diverse mogelijkheden van duurzaam bouwen, omdat zij hier niet mee in aanraking zijn gekomen. Bij het collectief opdrachtgeverschap wordt dikwijls door middel van werkgroepen de verschillende mogelijkheden om extra kwaliteit te leveren verkend. Dit resulteert onder meer in een grote mate van flexibiliteit ten opzichte van de inrichting en de vormgeving van de woning en in extra milieukwaliteit. Daarnaast wordt door particuliere opdrachtgevers gezocht naar een optimale prijskwaliteitverhouding. Met een open begroting bij de aannemer kan het mogelijk zijn om equivalenten te zoeken die veel goedkoper zijn, maar niet van kwaliteitsverlies van het materiaal sprake is. Dit resulteerde bij verschillende collectieve opdrachtgevers in een kostenbesparing, van 80.000 tot zelfs een miljoen gulden.

Collectief opdrachtgeverschap biedt kansen voor het gezamenlijk verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving Bron: Tellinga, 2001

Op het gebied van architectonische kwaliteit geven de respondenten niet specifiek aan extra inspanningen geleverd te hebben. Niet dat zij geen aandacht besteed hebben aan zaken als de vorm, het ontwerp en de afwerking van hun woning. Maar

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


architectuur is niet een punt, waar de geïnterviewde particuliere opdrachtgevers specifiek hun aandacht op hebben gericht. Wat de kwaliteit van de woonomgeving betreft is men niet goed op de hoogte wat de mogelijkheden zijn, de investeringen bevinden zich op de eigen kavel. Collectief opdrachtgeverschap biedt hier meer mogelijkheden voor en besteedt hier ook al meer aandacht aan. De vroegtijdige samenwerking van de bewoners zorgt voor een sociale structuur die bevorderlijk is voor het gezamenlijk ontwerpen van de woonomgeving. Voorbeelden zijn onder meer gemeenschappelijke tuinen, buurtbeheer, het inrichten van een groenstrook en het verleggen van een weg. 3.2.8

Kosten en risico’s Wat de kosten betreft blijken de grondkosten weinig problemen op te leveren. Die liggen in het algemeen al vast, of de grond is al in eigen bezit. De ontwerpen bouwkosten zijn minder inzichtelijk. De eigenbouwers geven vrijwel allemaal aan dat er altijd extra kosten bij komen, met name de bijkomende leges van gemeenten worden genoemd. Voor sommigen is het inzichtelijk krijgen van de bouwkosten een moeilijke klus. Men zoekt voornamelijk naar de juiste prijskwaliteitverhouding. Voor de één gaat dit vrij gemakkelijk, voor de ander blijkt het vinden van een juist kostenplaatje een groot probleem. Dit komt met name doordat men geen idee heeft van wat de kosten nu werkelijk zouden kunnen bedragen en men eigenlijk overgeleverd is aan oprechtheid van bouwers. Veel particuliere opdrachtgevers kiezen dan ook voor catalogusbouwers, aangezien deze zowel de ontwerp- als de bouwkosten als één prijs kunnen presenteren. In het geval van het collectief opdrachtgeverschap wordt in het algemeen met externe adviseurs gewerkt, zoals een ingenieursbureau. Als reden hiervoor wordt genoemd dat de prijsbepaling voor het hele bouwproces zeer moeilijk te vormen is en dat de collectieve opdrachtgevers ervaren hier te weinig kennis van te hebben. Daarnaast geven zowel individuele als collectieve opdrachtgevers aan dat het noodzakelijk is om vooral goed bij de bouw betrokken te zijn. Probeer de kostenposten te vergelijken, bijvoorbeeld met behulp van een open begroting, een voortgangsbewaking uit te voeren, et cetera. Tijd daarvoor moet de opdrachtgever overigens wel hebben, vandaar dat veel particuliere opdrachtgevers aangeven dat ze eigenlijk min of meer gedwongen worden te vertrouwen op een goede afloop van het bouwproces. In de meeste gevallen is dit gelukkig ook het geval. Wat nu precies de reële kosten zijn is moeilijk te achterhalen. Iedere opdrachtgever schat dat je op zo’n tien tot vijftien procent extra kosten moet rekenen voor onvoorziene risico’s. Het beschikbaar maken van informatie over de risico’s zal dit percentage volgens de respondenten niet zozeer kunnen verminderen. De onvoorziene risico’s zijn in veel gevallen te individueel bepaald. Zo zal een andere keuze van materialen extra kosten met zich mee brengen of kan het zijn dat architecten plotseling veel meer tijd in het ontwerpproces moeten steken door tegenvallende gemeentelijke procedures. Overigens kan het vooraf goed formuleren van een programma van eisen de kosten wel beperken: elke wijziging achteraf brengt namelijk extra kosten met zich mee. Bovendien zou het ook verstandig zijn de particuliere

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


opdrachtgever beter te informeren over de kosten die verbonden zijn aan de gemeentelijke procedures. Veel opdrachtgevers zijn zich vooraf immers niet bewust van de duur en kosten van de procedures, met name wanneer complicaties optreden, zoals het afkeuren van een ontwerp. 3.2.9

Financiering en hypotheekgaranties De financiering van de bouw of de hypotheekgaranties leveren niet zozeer problemen op. Oorzaak hiervan is wel dat de bouwers beschikken over eigen vermogen, die zij in veel gevallen al gevormd hebben bij hun vorige woning. Op dit punt bestaat echter wel een tweedeling tussen de ervaren en de startende particuliere opdrachtgever. Mogelijk zijn de ervaren particuliere opdrachtgevers de problemen alweer vergeten, want vrijwel alle startende particuliere opdrachtgevers geven aan voornamelijk moeite te hebben met het maken van een juiste financieringskeuze. Op dit punt is dus niet zozeer de beschikbaarheid van de informatie een probleem, informatie is er in overvloede, maar is het ontbreken van het overzicht de lacune. Wat de financiering van de collectieve projecten betreft, is door de respondenten aangegeven dat bij inschrijving een bedrag wordt gevraagd, waarvan de eerste kosten voor bijvoorbeeld ontwerp, kunnen worden betaald. Dit bedrag wordt later bij de werkelijke kosten verrekend. Bovendien wordt door sommige gemeenten de eis gesteld dat een instantie, zoals een woningbouwcorporatie of projectontwikkelaar, garant staat. Hypotheekverschaffers beschouwen de collectieve bouwers als aantrekkelijke potentiële cliënten en verstrekken vaak voordelige leningen.

3.2.10

Planning De planning is een vak apart. Elke opdrachtgever noemt het feit dat het bouwproces veel langer duurde dan verwacht (een jaar wordt al snel drie jaar): zonder doorzettingsvermogen en wilskracht zou men nooit aan eigenbouw kunnen beginnen. Opvallend punt is dat, afgezien van het feit dat het proces langer duurde dan verwacht, de ervaren particuliere opdrachtgevers geen problemen ervoeren wat de planning betreft. De startende particuliere opdrachtgevers daarentegen geven in het algemeen juist wel aan dat ze op dit punt tegen problemen oplopen. Als oorzaak wordt voornamelijk genoemd dat de tijdsduur van de gemeentelijke procedures niet helder zijn. Verschillende respondenten geven dan ook aan dat hier een belangrijke taak voor een informatiecentrum ligt. Het informatiecentrum zou de particuliere opdrachtgever een realistisch tijdsplan moeten bieden, waarin met name een overzicht van de (duur van) gemeentelijk procedures opgenomen moet worden.

3.2.11

Bouwtechnische kennis Vrijwel alle opdrachtgevers ondervonden een gebrek aan bouwtechnische kennis. De mate waarin het gebrek ervaren wordt verschilt per opdrachtgever. Sommige opdrachtgevers blijken toch enige kennis van en ervaring met de bouwtechniek te hebben door hun achtergrond in de bouw of in de techniek, of door verrichtte verbouwingen van de woning in het verleden. Desondanks zijn particuliere opdrachtgevers in het algemeen ‘overgeleverd’ aan architecten en aannemers. Particuliere

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


opdrachtgevers proberen nog enig inzicht te krijgen door veel te lezen en beurzen en dergelijke te bezoeken, maar zelfs dan zullen ze voor een groot deel moeten vertrouwen op het oordeel en de kennis van de betreffende deskundige. Een onafhankelijk kwaliteitsoordeel ten aanzien van bouwers en ontwerpers zou in dit geval geen gemiste kans zijn. Dit biedt de particuliere opdrachtgever wellicht de mogelijkheid een weloverwogen keus te maken. Wellicht is het opvallend dat figuur 3-1 niet aantoont, dat er bij alle opdrachtgevers sprake is van een gebrek aan kennis, aangezien dit niet direct uit hun informatiebehoefte af te leiden is. Dit komt doordat de eigenbouwers hun gebrek aan kennis opvangen door het inschakelen van een deskundige, zoals een architect. Op die manier weten zij zowel hun informatiebehoefte als het gebrek aan informatie te verhelpen en kunnen zij dus aangeven geen informatiebehoefte te hebben. Of beter gezegd, het informatiegebrek is dusdanig, dat zonder externe deskundigheid niet aan de kennis en informatiebehoefte kan worden voorzien. Een andere mogelijkheid om een beter inzicht te krijgen in het bouwproces is, volgens een aantal opdrachtgevers het formuleren van vragen en het vooraf opstellen van voorwaarden voor de architect en aannemer. Op die manier kan het verloop van het proces en de eisen die aan de bouw worden gesteld duidelijker en inzichtelijker worden. Bovendien kan het bezoeken van onder meer het Bouwcentrum Expo en het bekijken van andere projecten een beter beeld geven van de diverse mogelijkheden qua materiaal en dergelijke. 66 Regels en procedures bij de gemeenten

3.2.12

Voor vrijwel alle respondenten bleken de regels en procedures bij de gemeenten de grootste problemen op te leveren tijdens het bouwproces. De verschillende procedures en regelgeving worden als onhelder en tegenstrijdig ervaren. Het inschakelen van een architect blijkt hier vaak noodzakelijk, daar deze persoon (redelijk) bekend is met de ambtelijke procedures, het - in sommige gevallen totale - gebrek aan kennis van de particuliere opdrachtgever wordt op deze manier ondervangen. Overigens wil ook de mate van ervaring van de architect nog wel eens verschillen en zijn onverwachte tegenslagen en vertragingen niet uitgesloten. Uiteraard is de inzichtelijkheid per gemeente verschillend. Soms ervaren de particuliere opdrachtgevers gemeentelijke procedures als helder, vinden zij gemeenten welwillend en heerst er een ‘ons kent ons’ cultuur. In andere, ofwel de meeste gevallen bestaan er voor de burger tal van onduidelijkheden en tegenstrijdigheden, waar bijna ‘niet door heen te komen is’. Vandaar de keus voor een catalogusbouwer, architect of extern adviesbureau die deze taken van de opdrachtgever kan overnemen. Een informatiecentrum zou met name de inzichtelijkheid op het gevoetnoot 66

De collectieve opdrachtgevers in Klaver Vier in Leidsche Rijn, hebben tijdens het interview aangegeven, dat zij op dit gebied vanwege interne deskundigheid veel ervaring hebben opgedaan en zij graag betrokken zouden raken bij het verbeteren van de informatieverstrekking op landelijk niveau.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37


bied van bestemmingsplannen en de bouwregelgeving en de welstand moeten aanpakken.

Voorbeelden van catalogusbouw Bron: Brochures Brummelhuis Bouwcoördinatie en Goldewijk Bouwgroep

3.2.13

Contracten en garanties Het opstellen van contracten en garanties met gemeente, architect en bouwers verloopt in het algemeen vrij soepel. Ook hier geldt dat indien men geen technische achtergrond heeft, dikwijls een derde partij zoals een deskundig adviseur wordt ingeschakeld. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de BNA, Stichting Bouwgarant, de GIW, de NVOB en de Vereniging eigen huis om de contracten inzichtelijker te maken en van garanties verzekerd te zijn.

3.2.14

Verantwoordelijkheden en taakverdeling Het afwegingsniveau of welke partij precies verantwoordelijk is voor welke handeling wordt vaak als probleem ervaren. Verschillende particuliere opdrachtgevers vinden het dikwijls lastig om te bepalen wie voor wat verantwoordelijk is: je moet ze maar aan hun jas trekken. Een particuliere opdrachtgever beschreef de situatie dat de heipalen voor de deur lagen, maar er plotseling niet geheid mocht worden. Voor hem was het toen volstrekt onduidelijk wie op dat moment verantwoordelijk was: de gemeente vanwege nalatigheid van informatie, de architect, de aannemer of wellicht de constructeur? De opdrachtgever wist het niet, maar zat wel met een extra kostenpost van 30.000 gulden, waar geen van de partijen voor wilde opdraaien. De collectieve opdrachtgevers schakelen ook op dit punt externe adviseurs in. Een succesformule is volgens een van hen om het hele proces collectief te dragen en pas aan het eind de woningen aan de individuen uit te reiken. Op die manier is iedereen zo lang mogelijk verantwoordelijk en bereid zich in te zetten voor het collectieve belang.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.3

Beschikbaarheid en toegankelijkheid van informatie Informatiebronnen voor particuliere opdrachtgevers Om in hun informatiebehoefte te kunnen voorzien doen particuliere opdrachtgevers beroep op verschillende bronnen. De genoemde bronnen zijn verwerkt in figuur 3-2. Een groot aantal respondenten gaf aan de Vereniging Eigen Huis te hebben benaderd voor informatie, met name wat betreft de algemene gang van zaken rond het bouwproces. Daarnaast gaven verschillende particuliere opdrachtgevers aan hun informatie te halen uit tijdschriften, boeken, kranten en via het internet. Soms konden de kosten voor deze uitgaven wel oplopen tot ruim duizend gulden.

figuur 3-2

Informatiebronnen voor particuliere opdrachtgevers (n=15)

Vereniging Eigen Huis Tijdschriften, kranten, internet Informatie opvragen en bekijken bouwers Architect Bouwcentrum Expo Adviserende instanties

informatiebron

Literatuur inz. bouw/milieu Onafhankelijk adviseur Bouwmarkt Ervaren particuliere opdrachtgevers Kennissen Aannemer Gemeente SEV Architectuur Lokaal/ lokaal architectuur centrum Makelaar Accountant 0

2

4

6

aantal keer genoemd Bron: RIGO Research en Advies, 2001

Ook het rondkijken op bouwlocaties en bij gerealiseerde woningen is meerdere malen aangegeven. Veel eigenbouwers verkrijgen informatie over het bouwproces en baseren hun keuze voor een bouwer op wat zij in de omgeving aantreffen. Ze kijken eens rond wat voor woning zij mooi vinden, bellen vervolgens aan bij de betreffende woning en komen op die manier in aanraking met ervaren particuliere

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


opdrachtgevers en krijgen via hen de naam van de betreffende architect, aannemer of bouwer. Daarnaast zijn ook bouwcentra belangrijke bronnen van informatie. Met name om ideeën op te doen qua materiaalgebruik en dergelijke. Ook de architect en de aannemer zijn dikwijls als informatiebron genoemd. Zij kunnen de eigenbouwers van informatie voorzien en ondersteuning bieden tijdens het proces. Overigens werd alleen door collectieve opdrachtgevers aangegeven dat zij gebruik maakten van onafhankelijke adviseurs of adviserende instanties, als De Regie, Huis in Eigen Hand en De Verandering. De individuele opdrachtgevers benaderen voor advies veeleer vrienden of kennissen of andere, meer ervaren particuliere opdrachtgevers. Gevolgen van een gebrek aan informatie Aan de particuliere opdrachtgevers is tevens gevraagd of een gebrek aan informatie gevolgen had voor het bouwproces. Slechts twee respondenten geven aan dat een gebrek aan informatie geen gevolgen had voor het bouwproces. Eén van hen is echter pas in de startfase van het proces en kan mogelijk nog gevolgen verwachten. Voor bijna de helft van de respondenten heeft het informatiegebrek geleid tot zowel een vertraging in de voortgang als nadelige financiële consequenties. Deze gevolgen zijn voornamelijk te verklaren door een gebrek aan informatie en onzekerheden wat betreft de gemeentelijke procedures. Daarnaast vereist de uitgebreide keus qua vorm, indeling en materiaalgebruik een lang proces van informatie verzamelen en keuzes maken, wat dikwijls tot extra vertragingen leidt. Slechts één particuliere opdrachtgever gaf aan dat het informatiegebrek een lagere kwaliteit van de woning tot gevolg had. De oorzaak hiervan ligt voornamelijk bij het feit dat er geen bewuste keuze qua materiaalgebruik gemaakt kon worden, omdat de eigenbouwer op dit gebied te weinig kennis had van de keuzemogelijkheden en de desbetreffende kwaliteitsverhoudingen. Andere gevolgen die genoemd zijn, betreffen het niet goed weten om te gaan met technische problemen in de bouw, de planningsbewaking en ongewenst materiaalgebruik. Bovendien leiden de vertragingen tot onzekerheden met betrekking tot de oude woning: het huis is al verkocht zonder dat de nieuwe woning is opgeleverd of de verkoop van de oude woning moet worden uitgesteld, wat weer tot financiële onzekerheden leidt. Inspanningen om de kwaliteit te verhogen Vrijwel alle particuliere opdrachtgevers leveren extra inspanningen om de kwaliteit van de woning te verhogen. Bijna tweederde van de particuliere opdrachtgevers besteed aandacht aan de duurzaamheid van de woning. Bovendien spannen zij zich in om onder meer energiezuinig te bouwen, de woning voldoende te isoleren en duurzame energiebronnen, zoals zonnecollectoren en een watertank, te installeren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Daarnaast is extra aandacht besteed aan de grootte en de afwerking van de woning. Veel tijd is besteed aan de materiaalkeuze, waarbij kwaliteit een belangrijke graadmeter is. Collectieve opdrachtgevers spannen zich extra in om de kwaliteit van zowel de gemeenschappelijke ruimten te verhogen. De verhouding tussen het private en het publieke gedeelte krijgt daarbij extra aandacht. Ook in dit geval is het groepsproces een belangrijk factor. Opvallend is dat slechts één particuliere opdrachtgever aangeeft extra inspanningen geleverd te hebben op het gebied van architectonische kwaliteit.

Moderne vorm van catalogusbouw: de woonwerkwoning Bron: Z-Woningen

Kwaliteit van de woonomgeving De particuliere opdrachtgevers zijn nog vrij onbekend met de mogelijkheden tot het verhogen van de kwaliteit van met name de woonomgeving. Over dit onderwerp is nog relatief weinig nagedacht. Tot nog toe heeft eigenbouw vooral betrekking op de kavel zelf. Een derde van de respondenten heeft geen interesse om op dit punt beter geïnformeerd te worden. In sommige gevallen vinden de eigenbouwers dat zij al voldoende over dit onderwerp hebben nagedacht, liever zien ze ondersteuning in het proces, of dat zij de mogelijkheden al hebben benut, bijvoorbeeld door een weg te verleggen. Of ze antwoorden niet veel van de informatieverstrekking te verwachten, aangezien de gemeente kwaliteitsverbetering in hun geval juist in de weg stond. Desondanks geeft toch tweederde aan wel graag meer informatie over kwaliteitsverbetering te ontvangen. De interesse ligt met name op het gebied van de woonomgeving. De behoefte ligt op het vlak van alle mogelijke beschikbare informatie tot specifieke terreinen, als hondentoiletten, kinderspeelplaatsen, gezamenlijke tuinen, eenheid in de uitstraling van de omgeving en gezamenlijk ontwerp en beheer van de woonomgeving. De ondervindingen van ervaren opdrachtgevers Op de vraag aan ervaren particuliere opdrachtgevers of zij met meer informatie dezelfde keuzes hadden gemaakt, antwoorden meer dan de helft dat zij ook dan

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


dezelfde keuzes hadden gemaakt. Maar wanneer meer informatie beschikbaar zou zijn, zouden sommige ervaren particuliere opdrachtgevers voor een hogere kwaliteit in de afwerking en andere materialen gekozen hebben. Voor de ervaren eigenbouwers bevonden de grootste moeilijkheden zich op diverse vlakken. De meeste knelpunten zitten in de beginfase van het bouwproces, zoals in de selectie van de architect, de ontwerpfase en bovenal het verkrijgen van de bouwvergunning. Bovendien is de prijsvorming niet altijd even duidelijk, bijvoorbeeld: wat zijn de kosten van bouwen in eigen beheer of moet een vast of urentarief met de aannemer worden afgesproken? Tot slot is aan de ervaren particuliere opdrachtgevers gevraagd of zij startende eigenbouwers nog tips konden meegeven. Belangrijkste aanbevelingen waren het maken van goede, heldere afspraken. Van belang voor een voorspoedige voortgang van het bouwproces is een goede samenwerking en verstandhouding met partijen, dit vereist onderhandelingstechnieken en diplomatie. De controle van de voortgang is tevens erg belangrijk, veel particuliere opdrachtgevers waren vrijwel dagelijks op de bouwplaats te vinden. Daarnaast is een helder overzicht van de eigen financiële mogelijkheden, het opstellen van een budget met voldoende reserve (tenminste tien procent) noodzakelijk. Voor het voltooien van de bouw is bovenal doorzettingsvermogen nodig, maar zeggen ze, tevredenheid achteraf loont. De ondervinding van de afvallers Aan een particuliere opdrachtgever die gestaakt is met de bouw is evenwel gevraagd of hij tot een andere keuze zou zijn gekomen wanneer er meer informatie beschikbaar zou zijn. Zijn antwoord was dat hij überhaupt nooit met de bouw begonnen zou zijn. Hij is echter met een gestaakt bouwproces wel 100.000 gulden aan proceskosten armer. Als tip aan startende particuliere opdrachtgevers geeft hij mee dat zij vooral op zoek moeten gaan naar een gemeente die soepel en positief op bouwplannen reageert. Indien dit niet het geval is, moet men niet aan particulier opdrachtgeverschap beginnen. Voor herhaling vatbaar? Tot slot werd de particuliere opdrachtgevers gevraagd of zij, indien mogelijk, nogmaals hun eigen woning zouden willen bouwen. Ook op dit gebied verschillen de meningen. Met name de ervaren particuliere opdrachtgevers, die inmiddels gesetteld zijn, en de collectieve opdrachtgevers zouden graag nogmaals hun eigen woning bouwen. Ze beschouwen eigenbouw vaak als een hobby, waarbij zij in staat zijn hun eigen wensen te realiseren. Vooral de opdrachtgevers die nog midden in het proces zaten, twijfelden of ze nogmaals hun eigen woning zouden willen bouwen. Alle perikelen en tegenslagen zitten hier kennelijk nog zo vers in het geheugen, dat men toch echt nog even niet aan een tweede keer moet denken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.4

De contouren van het informatiecentrum

3.4.1

Meerwaarde van het informatiecentrum Op de vraag of de particuliere opdrachtgevers zich tot een informatiecentrum zouden wenden, antwoordt slechts één particuliere opdrachtgever hier geen gebruik van te willen maken. Als reden geeft hij aan dat hij via zijn kenniskring van bouwers al voldoende informatie tot zijn beschikking heeft. De overige respondenten noemen diverse redenen waarom zij zich tot een informatiecentrum zouden willen wenden. Veelgenoemd is de behoefte aan een algemeen beeld van het bouwproces. Veel particuliere opdrachtgevers geven aan dat er wellicht veel informatie beschikbaar is, maar dat een algemeen beeld ontbreekt. Het informatiecentrum zou hierin kunnen voorzien door, voor met name de startende particuliere opdrachtgever, onder meer een overzicht te bieden van de verschillende typen opdrachtgeverschap; het bouwproces en de gang van zaken tijdens de bouw, zoals gemeentelijke procedures, architectenkeuze, honorarium, welstandscriteria, een stappenplan, een reëel kostenplaatje, et cetera. Tevens moet de mogelijkheid geboden worden om met andere particuliere opdrachtgevers ervaringen uit te wisselen. Particuliere opdrachtgevers die problemen ondervonden met het vinden van een kavel gaven aan, dat het informatiecentrum de beschikbaarheid van kavels voor het particulier opdrachtgeverschap zou moeten kunnen presenteren. In het geval van collectief opdrachtgeverschap, zou het centrum particulieren de mogelijkheid kunnen bieden om kennis met elkaar te laten maken.

Zullen initiatieven zoals dit “droomhuis” in de toekomst een kans krijgen? Bron: Kunstcommissie Nieuwspoort, 2001

Het informatiecentrum zou een rol kunnen vervullen voor zowel de oriënterende als de particuliere opdrachtgever, die midden in het bouwproces staat. Als het aan de respondenten ligt kan hij/zij dan bij het informatiecentrum terecht voor inspiratie, advies (onder meer op financieel en juridisch gebied), algemene én specifieke informatie over het bouwproces, een stappenplan, mogelijkheden voor kwaliteitsverbetering zoals op milieugebied, een overzicht van bouwers eventueel gekoppeld aan een kwaliteitskeurmerk en een prijs-kwaliteitverhouding van bouwmaterialen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43


Wijze van informatievoorziening

3.4.2

Hoe deze informatie nu het beste aan de particuliere opdrachtgevers geleverd kan worden is verwerkt in figuur 3-3. Het meest genoemd is een internetsite. Uit de interviews is gebleken dat dit voor velen een van de eerste bronnen van informatie is. Tot op heden ontbreekt het hier nog aan overzichtelijkheid. Deze informatiebron beidt echter veel kansen, zeker wanneer de informatie helder zou worden gepresenteerd. Het voordeel van een internetsite zien de respondenten in het feit dat geïnteresseerden op hun gemak eens kunnen lezen wat de mogelijkheden zijn. Vooral het belang van schriftelijke informatie wordt door velen onderstreept. De site zou bovendien de mogelijkheid moeten bieden om vragen te stellen, eventueel in de vorm van discussiegroepen, waar particuliere opdrachtgevers met elkaar in contact kunnen komen. figuur 3-3

Door particuliere opdrachtgevers gewenste wijze van informatievoorziening (n=15) Internetsite

Spreekuur met deskundigen Telefonische hulplijn

medium

Brochure of handboek Stappenplan Uitwisselen ervaring Informatiecentrum als Zuiderkerk/dRO Contact met bouwvakkers Abonnnement/bijstand Congres Loket of winkel Informatieavonden Cursus particulier opdrachtgeverschap 0

2

4

6

8

10

aantal keer genoemd


De respondenten geen dikwijls aan zoveel mogelijk zelfstandig hun eigen weg te willen vinden. Voor eventuele vragen zou een telefonische hulplijn een goede ondersteuning zijn voor het centrum, maar dit kan ook mensen afschrikken. Om die reden en om het feit dat particuliere opdrachtgevers de informatie op een later tijdstip nogmaals willen nalezen, blijft de behoefte bestaan dat er naast mondeling ook schriftelijk advies beschikbaar moet zijn. Bovendien vereist particulier op-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


drachtgeverschap vooral ook individueel maatwerk. Om aan deze behoefte te voldoen zijn, naast een telefonisch steunpunt, spreekuren met deskundigen een goede oplossing. Dit kan bijvoorbeeld op de manier zoals ook bij rechtsbijstand wordt gedaan. Alhoewel het afhankelijk is van wat voor soort informatie verstrekt wordt, geven de meeste particuliere opdrachtgevers aan bereid te zijn voor de informatievoorziening te betalen, met name als het om hulp op maat gaat. Een abonnementstructuur of een verzekering zou dan een mogelijkheid zijn. De personen die niet bereid zijn voor deze voorziening te betalen geven als reden, dat zij ofwel in het geheel geen gebruik van het centrum willen maken ofwel dat de bedrijven die zich via een internetsite presenteren voor de kosten moeten opdraaien, ofwel dat het inzichtelijk maken van de gemeentelijke procedures een taak van de overheid is en deze informatie dus gratis verstrekt moet worden. 3.4.3

De positionering van het informatiecentrum Ongeveer de helft van de particuliere opdrachtgevers vindt dat het instituut onafhankelijk zou moeten opereren. Als reden geven zij voornamelijk aan dat dit de betrouwbaarheid van de informatie ten goede komt. De andere helft is van mening dat het centrum ook wel bij een bestaand instituut ondergebracht kan worden. Bij welk instituut dat zou kunnen zijn, wordt verschillend beoordeeld. Sommigen zijn van mening dat dit absoluut niet de gemeente behoort te zijn, aangezien zij als bron van alle verwarring omtrent de regelgeving en procedures worden gezien. Anderen zijn weer overtuigd van het feit dat dit de eerste instantie is die men benadert, aangezien daar alle antwoorden liggen. Sommigen geven aan dat het ministerie een mogelijkheid is.

Drie “droomhuizen” uit de gelijknamige publicatie van de Kunstcommissie Nieuwspoort

Maar voor velen is nu juist de laagdrempeligheid van het informatiecentrum een eerste voorwaarde en hieraan zou dan niet worden voldaan. Daarnaast geeft een-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

45


derde van de respondenten aan dat de Veh een geschikte instantie zou kunnen zijn om het informatiecentrum onder te brengen. Sommigen beschouwen de vereniging zelfs als een onafhankelijk instituut. Dit is te verklaren aan de hand van het feit dat de Veh opereert vanuit het belang van de consument. Ook op de vraag of het centrum al dan niet een rol zou moeten spelen in het bevorderen van kwaliteit zijn de meningen gelijk verdeeld. Vrijwel alle particuliere opdrachtgevers hechten veel waarde aan duurzaamheid. Maar of dit ook een onderwerp is, waar het informatiecentrum voor moet staan, staat ter discussie. Als argument tegen het bevorderen van kwaliteit wordt met name de vrees voor betutteling genoemd. De particulieren hechten veel waarde aan de individuele keuzevrijheid: voor velen dé reden om nu juist voor het particulier opdrachtgeverschap te kiezen. Een mogelijkheid om particuliere opdrachtgevers te attenderen op kwaliteitsverbeteringen op bijvoorbeeld architectonisch of milieugebied, zonder hen in de individuele keuzevrijheid aan te tasten, is het op een internetsite doorverwijzen naar instanties en informatie rondom deze onderwerpen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 Organisaties en instellingen 4.1

Verantwoording De instellingen en organisaties betrokken bij particulier opdrachtgeverschap zijn vanuit twee invalshoeken geïnterviewd. Naast de vraag naar hun informatiebehoefte om particuliere opdrachtgevers beter te kunnen faciliteren, is hen gevraagd welke informatiebehoefte de particuliere opdrachtgevers in hun ogen hebben. Zowel gericht op de eigen organisatie als op de particulier opdrachtgever is gevraagd naar de aanwezigheid en mate van toegankelijkheid van de informatie, de lacunes, hoe die op te vullen en de rol van het informatiecentrum. Vele instanties zijn betrokken bij eigenbouw. In dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen ontwerpers, bouwers, overheden en kennis- en bemiddelende instellingen. Voor de interviews zijn de onderstaande organisaties en instellingen geselecteerd. Kennis- en bemiddelende instellingen SEV Veh Architectuur Lokaal

Overheden*

NIROV De REGIE Primavilla

Gemeente Spijkenisse Federatie Welstand

Gemeente Emmen Gemeente Leeuwarden Gemeente Middelburg

Hoofdredacteur Kavel & Huis Nai Ontwerpers Architectenbureau Van Wijngaarden Architekten Cie

Bouwers Goldewijk Bouwgroep VDM Wonen

A1 Ontwerpgroep

NVOB gewest Noord-Brabant Bouwcentrum Expo Rotterdam

* onder meer geselecteerd uit de Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap van de SEV.

Het merendeel van de geselecteerde organisaties en instellingen is telefonisch benaderd. Er zijn zeventien telefonische interviews uitgevoerd. De vragenlijst is

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47

48 ORGANISATIES EN INSTELLINGEN

opgebouwd uit drie delen. Een deel waarin gevraagd wordt naar de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers, een deel waarin de informatiebehoefte van de organisatie of instelling zelf centraal staat en een blok vragen gericht op het informatiecentrum (voor de interviewvragen zie bijlage 3). Met vier organisaties is een diepte-interview gehouden: Veh, SEV en Architectuur Lokaal, alsmede De Regie (voor collectief opdrachtgeverschap). De informatiebehoefte, die particuliere opdrachtgevers in de ogen van de organisaties en instellingen hebben, en de informatiebehoefte van de organisaties en instellingen worden gezamenlijk behandeld in paragraaf 4.2.

4.2

Informatiebehoefte Algemeen beeld De meeste vragen van particuliere opdrachtgevers komen binnen bij de gemeenten. Dagelijks, soms wel tot tien keer per dag, worden zij benaderd door eigenbouwers. Ook catalogusbouwers worden over het algemeen veel benaderd, met name voor informatie over hun producten. Bij de overige instanties ligt dit veel lager: van 1 à 2 keer in de week tot totaal niet. Niet altijd worden deze vragen (naar behoren) beantwoord. De verschillende typen organisaties signaleren bij eigenbouwers in veel gevallen een informatiebehoefte, die binnen het eigen werkveld ligt. Zo geeft een gemeente aan dat eigenbouwers zitten met de vraag: “Welke subsidiemogelijkheden zijn er?” De redacteur van een tijdschrift noemt de vragen gericht op de beschikbare bouwmaterialen. Een catalogusbouwer noemt de vraag naar de mogelijkheden en prijzen van hun producten. De meeste organisaties en instellingen verwijzen wel door als zij de vraag niet kunnen beantwoorden. Veel van de instanties opereren bij het doorverwijzen van de eigenbouwer echter niet breder dan de ‘eigen kring’ of het eigen werkveld. Architecten verwijzen particuliere opdrachtgevers door naar andere architecten of catalogusbouwers, de Federatie Welstand verwijst door naar gemeenten of regionale welstandscommissies, en gemeentelijke afdelingen verwijzen naar andere afdelingen binnen de eigen organisatie of nutsbedrijven. Voor een (onbekend) aantal vragen blijven eigenbouwers dus in het ongewisse en moeten ze verder zoeken. De informatiebehoefte bij instanties zelf is beperkt. Op vijf van de veertien thema’s heeft geen van de instanties een informatiebehoefte. Slechts rond vier thema’s bestaat een grote informatiebehoefte. Dit zijn: het kavelaanbod, de kwaliteit, de gemeentelijke regels en procedures en de kosten (zie figuur 4-1). De meeste instanties geven aan over voldoende kennis en informatie te beschikken over de fasen in het proces, waarin zij als organisatie actief zijn. Voor de overige fasen en aspecten zijn zonodig de hoofdlijnen bekend, en dat is genoeg. In figuur 4-1 is de informatiebehoefte van organisaties en instellingen per thema weergegeven. Ook de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers, volgens de organisaties en instellingen, is in de figuur weergegeven. Alleen op het thema

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kwaliteit is de informatiebehoefte van organisaties en instellingen groter dan de geschatte informatiebehoefte van eigenbouwers. Meer dan de helft van de organisaties geeft aan dat particuliere opdrachtgevers een algemene, brede informatiebehoefte hebben omtrent (het proces van) eigenbouw. Het aantal keren, dat deze algemene behoefte door organisaties en instellingen - los van de behoefte rond specifieke thema’s - is genoemd, is in een aparte kolom in figuur 4-1 weergegeven. figuur 4-1

Informatiebehoefte van organisaties en van particuliere opdrachtgevers in de ogen van deze organisaties (in aantal keer genoemd per onderwerp, N=17)

Eigen organisatie

10


aantal keer genoemd

8

6

4

2

G Ke uz r on dv e ty pe erw er op dr vin Ve .ge g/k ve av rt r al el en sch aa a nb va p od + n w On we o n n tw in se g er n na pe n ar va Pv n Fi E w na o nc ni n ie r in Kw g g/ al ite hy po it th Ko ee st e kg ar n Re Bo a ge nt uw ls ie s Pl en tec a h nn pr ni oc sc in h ed g Co ur e k en nt es ra ni ge Se Ei ct ge m s le en ct ee n ie ro en n lt v ga te .o Se an r . a v ar le nt ch . ro ct ie ie la i s va tec n d t n e e re co n n a ll. op ann dr em Ri e sic ach tg r o' ev s/ He on er le s vo pr or oc zi es en , in he ta lg em ee n

0

onderwerp


De grootste informatiebehoefte is te vinden bij de gemeenten. Gemeenten met veel ervaring met particulier opdrachtgeverschap beschouwen particulier opdrachtgeverschap niet zozeer als een complex proces, maar geven aan dat het wel wat extra tijd vergt, met name in de afstemming met bouwen woningtoezicht. Eventuele vertraging is voornamelijk het gevolg van incidenten en onvoorziene omstandigheden en niet zozeer een gebrek aan informatie en kennis bij de gemeente. De gemeenten met een eigenbouwtraditie kunnen zich wel voorstellen dat in de gebieden waar de woningmarkt meer gespannen is en waar nog weinig ervaring met eigenbouw is opgedaan, zoals veel gemeenten in de Randstad, parti-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49


culier opdrachtgeverschap voor meer problemen kan zorgen. In deze gemeenten gaat het niet alleen om een informatiebehoefte, maar om een cultuuromslag waartoe ook veel kennis zal moeten worden vergaard. Gemeenten zitten met vragen als: “welke nieuwe vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn denkbaar en hoe realiseer ik particulier opdrachtgeverschap in hoge dichtheden?” Zes organisaties, waaronder veel bouwende partijen, geven aan nauwelijks tot geen eigen informatiebehoefte te hebben. De informatiebehoefte bij organisaties heeft in een aantal gevallen meer weg van een klacht of kritiek op het handelen van een andere organisatie (bijvoorbeeld het ondoorzichtige handelen van de welstandscommissies) dan een echte informatievraag. Een tweetal kennis- en bemiddelende instellingen geeft aan, buiten de informatiebehoefte gericht op het faciliteren van particuliere opdrachtgevers, een heel eigen informatiebehoefte te hebben. Deze organisatie zouden graag beschikken over een lijst met (eigenbouw)deskundigen, op de hoogte gehouden willen worden van de actuele ontwikkelingen binnen particulier opdrachtgeverschap en weten wat (vanuit dit onderzoek) gebeurt op het gebied van de informatievoorziening aan eigenbouwers. Door de organisaties wordt met name een informatiebehoefte gesignaleerd bij particuliere opdrachtgevers. De particuliere opdrachtgever is doorgaans leek en weinig voorbereid op het proces en de keuzes die moeten worden gemaakt. Regelmatig hoort men van eigenbouwers geluiden als: “…als ik dat had geweten zou ik een andere keuze hebben gemaakt of een andere richting in zijn gegaan.” Catalogusbouwers geven aan dat de informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers ophoudt nadat (zij als) ontwerper en bouwer zijn geselecteerd. Catalogusbouwers geven aan alle informatie te verstrekken die de klant wenst en continu uit te leggen wat zij doen. Kavelaanbod en grondverwerving

4.2.1

Meer dan de helft van de organisaties heeft een informatiebehoefte op dit punt. Een gemeente wil weten wat er in de markt gebeurt. Aan een breed zicht op (bijvoorbeeld de prijsontwikkeling van) het kavelaanbod buiten de eigen gemeente ontbreekt het. Meerdere organisaties geven aan dat het mooi zou zijn als een actuele, landelijke kavelbank van de grond zou komen.67 Een catalogusbouwer geeft aan alleen van een informatiecentrum gebruik te zullen maken als het (in ieder geval) een kaveldatabank betreft: voor het plegen van gerichte acquisitie. Een instelling zou de beschikbare kavels graag afgezet zien tegen de eigenbouwladder (opgesteld door RIGO, zie tabel 2-1). Ook particuliere opdrachtgevers hebben, in de ogen van organisaties en instellingen, een informatiebehoefte op dit punt. Kavels zijn schaars en de kavels die beschikbaar zijn, zijn ook nog slecht (centraal) te vinden. Dit geldt met name voor voetnoot 67

De redactie van een tijdschrift heeft in het verleden gemeenten aangeschreven met als doel alle kavels in Nederland in beeld te brengen. Dit is, door een gebrek aan respons, nooit echt van de grond gekomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kleinschalige eigenbouwprojecten. Ook alle belangrijke informatie over de kavel ontbreekt of is onduidelijk (bijvoorbeeld de werking van het grondquotesysteem en de gestelde randvoorwaarden), waardoor de eigenbouwer er geen goed zicht op heeft of de kavel past binnen zijn of haar budget en woonwensen. Keuze type opdrachtgeverschap

4.2.2

De informatiebehoefte van organisaties is op dit punt zeer beperkt. Eén gemeente heeft een behoefte aan informatie over de diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap. Dit betreft voornamelijk het opdoen van ideeën wat betreft mogelijke typen en vormen van particulier opdrachtgeverschap, bijvoorbeeld eigenbouw in binnenstedelijke vernieuwing. Voor een andere gemeente is het met name interessant om per type opdrachtgeverschap een overzicht te hebben van de mogelijkheden van de gemeentelijke regie en sturing.

Experimenten met particulier opdrachtgeverschap op Borneo Sporenburg Bron: RIGO, 1999

In de beginfase hebben particuliere opdrachtgevers de behoefte aan informatie gericht op de keuze van het type woning. Het ontbreekt particuliere opdrachtgevers aan voldoende ‘consumentenbondachtige’ informatie om een goed onderbouwde keuze te maken voor het type eigenbouw (systeem-, catalogus-, traditionele eigenbouw of een tussenvorm68) en degene die de woning gaat ontwerpen en/of bouwen. Eigenbouwers zitten met vragen als: “Wat is er op dit gebied beschikbaar?” en “Wat past het beste bij mijn wensen en budget?” Organisaties werkzaam in de bouw wijzen daarbij ook op een informatiebehoefte bij eigenbouwers over de prijskwaliteitverhouding van toe te passen materialen en technische voorzieningen (isolatie, verwarming, et cetera). Programma van eisen

4.2.3

Op dit punt bestaat een beperkte behoefte aan informatie. Bij particulier opdrachtgeverschap op grote schaal vraagt een gemeente zich af hoe je dat vormgeeft. Een voetnoot 68

Bijvoorbeeld een ladenplan ontwikkeld door een architect.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51


organisatie geeft aan dat het van belang is dat gemeenten hun stedenbouwkundig programma van eisen op een voor eigenbouwers hanteerbare manier naar buiten brengen. Voor particuliere opdrachtgevers is het volgens een bemiddelende instelling een moeilijk proces de woonwensen te vertalen in een programma van eisen en vervolgens in een bouwplan en geld. Ontwerpen van de woning

4.2.4

De informatiebehoefte van organisaties wat betreft het ontwerp van de woning laat zich in figuur 4-1 terugzien onder “kwaliteit” en “keuze van de architect”. Een vraag, die bij verschillende ontwerpers en gemeenten leeft, is hoe eigenbouwers informatie willen ontvangen (over DuBo, over producten). Aansluitend hierop hebben deze organisaties de behoefte om (potentiële) eigenbouwers beter in beeld te krijgen. Zo geeft een architectenbureau aan dat er een informatiegebrek bestaat in de sfeer van het soort architectuur waaraan het publiek behoefte heeft. De discussie met het publiek is nog niet op gang gebracht en daarmee zijn architecten (ook van cataloguswoningen) nog weinig consument- of marketinggericht. Architecten bouwen veelal wat zij zelf mooi vinden. Moeilijkheid daarbij is dat de consumenten (eigenbouwers) vaak zelf niet exact weten of in staat zijn te formuleren wat zij mooi vinden en zich om die reden (gewillig) overleveren aan de architect of kiezen voor een cataloguswoning. De behoefte van particuliere opdrachtgevers aan informatie over het ontwerpen van de woningen hangt sterk samen met de keuze van de architect en bouwtechnische kennis (ten behoeve van het lezen van bestektekeningen). Selectie van architect en aannemer

4.2.5

Een aantal ontwerpers geeft aan de behoefte aan informatie, die (potentiële) eigenbouwers beter in beeld brengt, opdat zij hun diensten beter kunnen afstemmen op de behoeften van het publiek. De informatiebehoefte ligt echter vooral bij particuliere opdrachtgevers. Met betrekking tot de keuze van een architect hebben particuliere opdrachtgevers, volgens de organisaties, een brede informatiebehoefte; over de typen, mogelijkheden, kosten, taken en verantwoordelijkheden van architecten. Veel eigenbouwers ondervinden problemen bij het vinden van een bij hun passende architect, ook wat betreft prijs-kwaliteitverhouding en klantvriendelijkheid. De professionals signaleren dat eigenbouwers niet met een architect in zee gaan, omdat zij niet op de hoogte zijn van de mogelijke meerwaarde van een architect69 (in relatie tot de extra kosten ten opzichte van catalogus- of systeembouw). voetnoot 69

Een architectenbureau plaatst hierbij de kanttekening dat mensen die echt met een architect in zee willen uiteindelijk wel de weg vinden. Eigenbouwers die de weg niet vinden zijn ook niet de mensen die met een architect willen werken. Daar komt bij dat veel architecten niet geïnteresseerd zijn in eigenbouwprojecten en met opzet geen (heldere) informatie verschaffen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4.2.6

Kwaliteit Veel organisaties en instellingen hebben behoefte aan informatie over kwaliteit. Er zijn voorbeelden van gemeenten met eigenbouwprojecten die er in de ogen van sommigen niet zo geslaagd uit zien. Gemeenten zouden, volgens een architectenbureau, antwoord moeten hebben op de vraag: “Hoe kunnen wij nieuwe projecten beter ontwikkelen met particulieren?” Eén gemeente geeft op dit punt ook aan een brede informatiebehoefte te hebben, onder meer gericht op de mogelijkheden van de sturingsinstrumenten. De vraag is: “Hoe kan de uitstraling of de kwaliteit van de woonomgeving worden bepaald bij particulier opdrachtgeverschap? Met welke middelen kan kwaliteit worden gestimuleerd en hoe wordt de communicatie ingevuld?”

Leidt catalogusbouw tot kwaliteitsvermindering van woning en woonomgeving? Bron: Bouwexpo, 1998

Een andere gemeente vraagt zich af hoe zij het ‘signaal DuBo’ over kunnen brengen op de eigenbouwers. Deze gemeente ziet dat eigenbouwers over het algemeen vrij traditioneel bouwen en er zelfs niet voor kiezen om duurzaamheidmaatregelen te treffen wanneer die niets extra’s kosten (of zelfs iets opleveren). Een andere gemeente heeft voor het stedenbouwkundig programma van eisen een reclamebureau in de hand genomen, die de opdracht meekreeg te beantwoorden hoe iets overkomt bij de burger, want: “bouwtekeningen kunnen eigenbouwers vaak niet lezen en gevelbeelden zegt ze niets.” Volgens sommige organisaties ontbreekt het aan inspirerende voorbeelden. Eén van de instellingen heeft de behoefte aan een jaarboek, waarin een doorsnee van wat er in den lande gebouwd is, wordt opgenomen. De voorbeelden uit een dergelijk best-practice jaarboek kunnen particuliere opdrachtgevers stimuleren kwaliteit te leveren. 4.2.7

Kosten Ook wat betreft de kosten van eigenbouw bestaat (alhoewel beperkt) voornamelijk bij de gemeenten een informatiebehoefte. Een gemeente geeft aan graag inzicht te hebben in de grondkosten in andere gemeenten. Ook een architectenbureau beaamt dat het vaak moeilijk is een goed overzicht te krijgen van de totale kosten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53


(grond- en bouwkosten) en zou, wanneer mogelijk, hier graag beter zicht op krijgen. Ook de bouwkosten zou deze gemeente - naar eigenbouwers toe - graag duidelijker in beeld hebben. Een andere gemeente ziet daarentegen voor zichzelf geen taak in het voor particulier opdrachtgevers in kaart brengen van de kosten. Vanwege een gebrek aan inzicht in de totale kosten van de kavel, het ontwerp en de bouw hebben particuliere opdrachtgevers, volgens organisaties, geen zicht op de mogelijkheden binnen hun eigen financiële reikwijdte. Door dit ontbreken van een reëel totaalbeeld van de (budgettaire) mogelijkheden en beperkingen bestaat het risico dat het resultaat tegenvalt. “Tevredenheid is immers resultaat min verwachting.” Als particuliere opdrachtgevers, bij het budgetteren vooraf, de volle 100% van hun budget benutten voor de grondaankoop en het bouwplan, gaan tegenvallers ten koste van de woning (grootte, architectuur, duurzame materialen et cetera). Een catalogusbouwer noemt als belangrijk voordeel van de keuze voor een catalogus- of systeemwoning boven het bouwen met een architect, dat de prijs vooraf bekend is: “die kunnen we exact geven.” 4.2.8

Regels en procedures bij de gemeenten De informatiebehoefte op dit punt is bij organisaties en instellingen relatief groot. Bijna een derde van de organisaties geeft aan zelf een informatiebehoefte te hebben en meer dan de helft van de organisaties schat in dat particuliere opdrachtgevers een informatiebehoefte hebben wat betreft de gemeentelijke procedures en welstand. Een gemeente geeft, als kanttekening, aan dat het traject (in tijd) nooit zo zal kunnen worden vormgegeven dat het naar ieders wens is, maar geeft wel aan dat een en ander iets duidelijker zou kunnen worden gemaakt voor de eigenbouwer. Een aantal organisaties wenst meer informatie vanuit de hoek van welstand. Momenteel levert Welstand geen enkele informatie. Een architectenbureau zou het wenselijk vinden als Welstand informatie zou leveren, bijvoorbeeld in de trant van een lijst met criteria. Een bemiddelende instelling heeft niet direct een informatiebehoefte op dit punt, maar geeft wel aan dat het ingewikkeld is dat elke gemeente heel verschillende regels stelt. Een aantal instellingen verwacht een positieve impuls voor eigenbouw als gevolg van het verhelderen van de gemeentelijke regels en procedures en onderschrijft het belang van het explicieter en toegankelijker maken van de procedures. Gemeentelijke procedures duren vaak (onnodig) lang. Dat is een bron voor vertraging en kost tijd en geld. Wat betreft de informatiebehoefte bij eigenbouwers omtrent gemeentelijke regelgeving en procedures gaat het om het bestemmingsplan, de bouwvoorschriften (het bouwbesluit) en welstand. De vraag “Wat mag ik?” kan, onder andere door ondoorzichtige welstandscriteria, niet bevredigend worden beantwoord. Eigenbouwers begrijpen vaak niet waarom zij niet mogen bouwen wat ze willen. Volgens een belangenonderneming in de bouw is de gemeente de primaire informatieverschaffer als het gaat om regels en procedures. Een instelling geeft aan dat er wel enige informatie over procedures voor handen is, maar niet over hoe het er in

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


het concrete geval aan toegaat. Een organisatie zou graag zien dat de gemeentelijke procedures in een databank worden opgenomen en (wanneer relevant) gekoppeld worden aan de kavels voor particulier opdrachtgeverschap.

4.3

Beschikbaarheid en toegankelijkheid van informatie De meeste instellingen geven aan - binnen het eigen werkterrein - over voldoende informatie te beschikken om particuliere opdrachtgevers voor te lichten. De organisaties en instellingen kennen, in tegenstelling tot veel eigenbouwers, de weg en weten waar zij de gewenste informatie kunnen vinden. De geënquêteerde instanties hebben veel verschillende organisaties benaderd voor informatie. Specifiek genoemd worden: (collega)gemeenten, VNG, VROM, NAi, het Bouwcentrum Expo Rotterdam en het Adverium in Drachten, Veh, SEV, onderzoeksinstanties, NIROV, Neprom, projectontwikkelaars als Bouwfonds en Era Bouw, BNSP, VVE-belang en Architectuur Lokaal. De gemeente wordt hierbij het meest genoemd. Sommige organisaties (met name in de hoek van de ontwerpers) geven aan geen instellingen te hebben benaderd voor informatie omtrent particulier opdrachtgeverschap. Er is veel informatie beschikbaar over particulier opdrachtgeverschap. Toch geven de betrokken organisaties en instellingen aan, dat de ‘informatiehonger’ bij particulier opdrachtgevers niet volledig gestild wordt (zie ook hoofdstuk 2). Naast een gebrek aan bepaalde informatie (de lacunes) zijn hiervoor twee belangrijke oorzaken aan te wijzen. Ten eerste dat de informatie verspreid is over veel bronnen. Er is een groot aantal instanties betrokken bij eigenbouw. De informatie is vaak wel beschikbaar, maar moeilijk toegankelijk: incompleet of verspreid over diverse bronnen. Als in de huidige situatie bij een eigenbouwer een vraag opborrelt begint het al met: “Wie benader ik met deze vraag en hoe bereik ik die?” De meeste instanties leveren themaen/of projectgerelateerde informatie, maar verschaffen geen algemene informatie, die een eigenbouwer - in de initiatieffase - zou kunnen gebruiken om beter beslagen ten ijs te komen. Procesbegeleiders, zoals architecten, beschikken in grote mate over deze algemene kennis en informatie, maar hebben deze enkel - gericht op maatwerk - beschikbaar voor hun cliënten. Ten tweede, dat particulier opdrachtgeverschap nog niet bij alle aanbiedende en bemiddelende partijen leeft. Een aantal organisaties moet nog maar zien dat particulier opdrachtgeverschap de toekomst heeft. Zij geven aan dat als het aanbod aan kavels substantieel toeneemt, zij vanzelf zullen inhaken op de groeiende informatiebehoefte. Organisaties nemen niet de moeite hun informatie uit te breiden, compleet te maken en te structureren. Een belangenvereniging in de bouw wijst in dit kader op het gemis bij architecten aan een totale verzorging van het product (bijvoorbeeld het leveren van een detailtekening). Er kan worden geconstateerd dat in regio’s waar relatief weinig aanbod aan kavels is en weinig traditie bij aanbiedende partijen bestaat informatie in mindere mate beschikbaar en toegankelijk is.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55


Voorbeeld van catalogusbouw voor collectieve opdrachtgevers: de halfvrijstaande woning Bron: brochure Goldewijk Bouwgroep

Een aantal instanties ziet de algemene informatieverstrekking als een taak van de gemeente. Sommige gemeenten hebben dit al voorzichtig opgepakt, in de vorm van informatiecentra, contactpersonen of beurzen. Vaak echter staat in een (kavel)brochure niet meer dan het verkavelingsplan en de aansluitkosten voor gas, licht en televisie. Ook over wat de buren doen (binnen een eigenbouwproject) is vaak geen informatie beschikbaar. De omvang van het (eigenbouw)project blijkt vaak bepalend voor de mate waarin informatie wordt verstrekt: hoe groter het project hoe vollediger de informatieverstrekking. Gemeenten geven, net als alle andere partijen, aan in het leveren van informatie niet verder te gaan dan de eigen verantwoordelijkheid. Gemeenten houden zich bezig met kaveluitgifte, bouwregelgeving, subsidieverstrekking et cetera, maar geven aan de eigenbouwer bijvoorbeeld niet mee dat deze, vanuit het oogpunt van garanties, het beste in zee kan gaan met een bij de BNA aangesloten architect. Daarnaast zijn de verantwoordelijkheden en daarmee ook de informatie vaak sectoraal verdeeld. Voor informatie van de gemeente komt een eigenbouwer daardoor bij meerdere afdelingen terecht (Bouw- en Woningtoezicht, Afdeling Ruimtelijke Ordening, etc.). De beperkte en verspreide informatie wordt door sommige organisaties zorgelijk gevonden, omdat zij verwachten dat de grootste groei aan vragen van particulier opdrachtgevers bij de gemeente terecht zal komen. Afstemming op ‘een derde particulier opdrachtgeverschap’ De meeste instanties geven aan dat hun organisatie klaar is voor de rijksdoelstelling: 30% particulier opdrachtgeverschap in de bouwstroom vanaf 2005. Daarbij geven een aantal instellingen aan niet te verwachten dat het met de toename van het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw zo’n vaart zal lopen. Zij signaleren dat gemeenten, vanuit praktische overwegingen, liever in één keer veel kavels uitgeven dan vele malen één kavel. Een aantal kennis- en bemiddelende instellingen verwacht dat hun capaciteit met overheidssteun zal worden vergroot als hun takenpakket moet toenemen. Een organisatie actief in de procesbegeleiding geeft aan dat hun capaciteit eenvoudiger is uit te breiden dan het aanbod aan kavels.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De geïnterviewde gemeenten lijken deze gedachte te staven. Een gemeente geeft bijvoorbeeld aan door grondaankopen en de daaruit voortkomende contracten met marktpartijen de komende jaren slechts over een beperkte voorraad aan kavels te beschikken (veel minder zelfs dan in de voorgaande jaren). Een andere gemeente heeft de komende acht jaar geen kavels beschikbaar. Het grondbeleid is in de ogen van gemeenten dan ook nog niet klaar voor de taakstelling uit de Nota Mensen, Wensen, Wonen. Als gevraagd wordt of de andere organisaties al klaar zijn voor de verwachte toename van het aantal eigenbouwers wordt minder positief geantwoord. De meeste instellingen achten de andere organisaties niet rijp voor deze opgave: de gemeenten niet, de producenten (catalogusbouwers) niet, de meeste architecten niet, de aannemers niet, nutsbedrijven niet, et cetera. De verwachting is wederom, dat organisaties (aannemers en architecten) zich meer op dit marktsegment zullen begeven en zich klaar zullen maken voor deze opgave als blijkt dat deze daadwerkelijk van de grond komt. Bij architecten en producenten wordt wel een steeds gewilliger oor waargenomen voor de verandering in de richting van meer particulier opdrachtgeverschap. Verwacht wordt dat aannemers zullen bijdraaien als de bouwmarkt ontspant of als zij waarnemen dat eigenbouw de toekomst heeft.

4.4

Lacunes

4.4.1

Organisaties en instellingen De meeste instellingen geven aan dat er geen echte lacunes bestaan in hun informatiebehoefte en dat een goed functioneren als gevolg van een informatietekort niet in gevaar komt. Een aantal organisaties vindt bepaalde informatie, vanuit het oogpunt van het (nog) beter kunnen faciliteren van particuliere opdrachtgevers, wel wenselijk. In dit kader wordt bijvoorbeeld de behoefte genoemd te weten wat voor soort architectuur het publiek mooi vindt. Ook vindt een aantal organisaties dat het ontbreekt aan een doorsneebeeld of overzicht van alle producten en een architectenbestand met voorbeelden van eigenbouwprojecten die de architecten hebben begeleid. Hetzelfde geldt voor de vraag: ”Hoe benader ik de consument?” De meeste vragen zitten bij gemeenten met weinig traditie en ervaring op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. De vragen zijn meer te herleiden tot een kennisbehoefte dan een gebrek aan informatie. Gemeenten zitten onder andere met de vraag welke nieuwe vormen van particulier opdrachtgeverschap denkbaar zijn, hoe particulier opdrachtgeverschap in hoge dichtheden (in binnenstedelijke context) gerealiseerd kan worden en hoe gestuurd kan worden op kwaliteit. De meerderheid van de commerciële instanties laten doorschemeren dat het ‘een marktverhaal’ is. Als het aanbodtekort aan kavels wordt opgelost zullen instanties vanzelf meer initiatief en inspanning tonen om hun informatiebehoeften te bevredigen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57


4.4.2

Particuliere opdrachtgevers Het belang van een goede informatieverstrekking aan eigenbouwers wordt breed onderkend. Veel instanties geven aan dat in het verleden ongewenste - of beter gezegd, minder gewenste - resultaten zijn behaald als direct gevolg van een gebrek aan informatie bij eigenbouwers. Particuliere opdrachtgevers weten niet waar ze moeten beginnen. Dit vormt een struikelblok en leidt er toe dat potentiële particuliere opdrachtgevers afzien van eigenbouw of kiezen voor een catalogus- of systeemwoning. Vooral de particuliere opdrachtgevers die het voor het eerst doen, en geen familie of vrienden hebben met de ervaring van eigenbouw, ondervinden problemen met het beantwoorden van de vragen: “Wat wil ik?, wat kan ik? en wat mag ik?” Naast informatie speelt dus ook ervaring een grote rol. Een aantal lacunes in de informatieverstrekking aan particuliere opdrachtgevers wordt door de organisaties en instellingen concreet genoemd. Dit zijn: •

Een (landelijk) overzicht van alle beschikbare en beschikbaar komende kavels.

•

Informatie over architecten (en aannemers), die particuliere opdrachtgevers naar wens kunnen en willen begeleiden, bijvoorbeeld in de vorm van een lijst van architecten en aannemers naar kwaliteit en dienstverlening. De selectie op “goed” is niet te maken.

•

Consumentenbondachtige informatie over de verschillende bouwers / leveranciers en hun producten (woningontwerpen, cataloguswoningen, bouwmaterialen, et cetera).

•

Voorbeelden van de diversiteit aan eigenbouwprojecten en informatie over ervaren eigenbouwers. Hoe kom je in contact met mensen die deze ervaring al hebben.

In de ogen van de betrokken organisaties en instellingen ontbreekt het particuliere opdrachtgevers vanaf het allereerste initiatief aan een overzichtelijk bij elkaar komen van alle relevante informatie: Wat men tijdens het ontwerp en de bouw tegenkomt, van A tot en met Z. Hierdoor is het voor de particuliere opdrachtgevers moeilijk hun woonwensen te vertalen in een programma van eisen en vervolgens in een bouwplan en geld. Veel instanties pleiten ervoor dat eigenbouwers in de initiatieffase een goede beschrijving wordt gegeven van het gehele traject, zodat deze van het begin tot het einde weten hoe het werkt, wat ze kunnen verwachten en waar ze rekening mee moeten houden.

4.5

De contouren van het informatiecentrum

4.5.1

Meerwaarde voor organisaties en instellingen Bijna de helft van de organisaties en instellingen ziet voor de eigen organisatie niet direct een meerwaarde in een informatiecentrum. Dit neemt niet weg dat organisaties over het algemeen positief staan tegenover een informatiecentrum en soms niet uitsluiten dat er achteraf een meerwaarde kan blijken te bestaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De betekenis die het informatiecentrum voor organisaties en instellingen zou kunnen hebben moet in eerste instantie worden gezocht in een kennis- of data(uitwisselings-)bank. Het informatiecentrum kan een rol hebben in het verstrekken en uitwisselen van kennis en informatie - kennis halen, kennis brengen - tussen professionals, bijvoorbeeld via een documentatiesysteem, databank, digitale nieuwsbrief, discussiefora of symposia (gekoppeld aan thema’s). Het informatie- of kenniscentrum zou een rol kunnen spelen in het wegnemen van de lacunes, bijvoorbeeld door onderzoeken te initiëren of ondersteunen. In dit kader is al meerdere malen genoemd, het in kaart brengen van de wensen van (potentiële) particuliere opdrachtgevers (met betrekking tot de architectuur) en hoe je informatie - over bijvoorbeeld duurzaam bouwen - overbrengt op particuliere opdrachtgevers: “hoe bereik je de consument en hoe komt informatie over?” Een groot aandeel van de organisaties vindt het wenselijk als het informatiecentrum de functie van kaveldatabank op zich zou nemen, waar gemeenten hun nieuwe kavels inclusief de geldende randvoorwaarden (verplicht) zouden moeten melden. De kaveldatabank zou tevens het bestand kunnen zijn om voorbeeldplannen te documenteren. Een architectenbureau verwacht van het informatiecentrum statistische gegevens te ontvangen (de typen en prijsklassen, waarin eigenbouwers hun woningen hebben ontwikkeld). Een kennisinstelling vindt het waardevol als alle deskundigen op het gebied van eigenbouw op een internetsite bij elkaar zouden staan. Een gemeente zou graag van het informatiecentrum weten wat andere gemeenten doen op het gebied van particulier opdrachtgeverschap en ervaringen uitruilen rond thema’s als het sturen op kwaliteit en nieuwe vormen van particulier opdrachtgeverschap. Via het vergroten van kennis en inzichten kan het informatie- of kenniscentrum, volgens een kennisinstellingen, een bijdrage leveren aan de cultuuromslag die onder consumenten, maar voornamelijk onder organisaties en instellingen, nodig is. 4.5.2

Meerwaarde voor particuliere opdrachtgevers De instellingen liggen redelijk op één lijn als het gaat om de functie die het centrum moet hebben naar eigenbouwers toe. Zij zien voor het informatiecentrum een taak in het breed voorlichten van (potentiële) particuliere opdrachtgevers in de initiatieffase. Het informatiecentrum zal kennis en informatie moeten bundelen en op handzame wijze aan particuliere opdrachtgevers beschikbaar moeten stellen. Daarbij moet een antwoord worden gegeven op de vraag waar eigenbouwers aan moeten denken en op moeten letten als ze zelf hun woning willen (laten) bouwen. In een “stappenplan” moeten in principe alle thema’s aan bod komen: het aanbod van kavels, de kosten, de financiering, de gemeentelijke procedures, de architect, duurzaam bouwen, de producenten en leveranciers van woningen en materialen. Meerdere malen wordt het belang onderstreept van het bieden van informatie over het vinden van een architect en aannemer. Hierbij wordt de meerwaarde genoemd van het bieden van wervende voorbeelden door het informatiecentrum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59


Eventueel zou een forum opgezet kunnen worden, waarop particuliere opdrachtgevers hun ervaringen en kennis kunnen uitwisselen. Slechts enkele organisaties hebben een ander beeld bij het informatiecentrum. Een begeleidende organisatie ziet het andersom: dat het informatiecentrum eigenbouwers doorverwijst naar hun organisatie. Een architectenbureau is van mening dat de producenten (gecertificeerde huizenbouwers) zelf in staat zouden moeten zijn de informatievoorziening naar hun klanten te verzorgen. De producenten zouden alles wat vragen oproept moeten aanpakken. Een informatiecentrum is dan niet nodig (zeker niet gesubsidieerd). Een architectenbureau waarschuwt voor een te grote nadruk op de (keuze van de) architect in de informatievoorziening. Het gros van de mensen interesseert zich in zijn ogen niet voor (dure) architectuur. Bijdrage organisaties en instellingen aan het informatiecentrum Bijna alle instanties zijn bereid de informatie (of kennis) die zij in huis hebben te delen met het informatiecentrum en, in de meeste gevallen, ook direct met eigenbouwers. Ter illustratie: een gemeente verstrekt kosteloos alle informatie waarvoor eigenbouwers bij de gemeente terecht kunnen, zoals het kavelaanbod. Een andere organisatie is bereid artikelen en publicaties over particulier opdrachtgeverschap en deelnemerslijsten van studiedagen aan het informatiecentrum door te geven. Een tijdschrift heeft de beschikking over contactmogelijkheden met leveranciers / producenten (van cataloguswoningen) met daarbij algemene informatie over hun producten.

Huisje-boompje-beestje: prijswinnaar van de wedstrijd Droomhuizen Bron: Kunstcommissie Nieuwspoort, 2001

De informatie die organisaties in huis hebben in de vorm van brochures zullen door bijna alle organisaties kosteloos verstrekt worden aan het informatiecentrum. Publicaties - zeker als het gaat om het verstrekken aan meerdere eigenbouwers – hebben een prijs (kostendekkend). Een aantal organisaties, dat ook voor de eigen organisatie het nut ziet van een informatiecentrum, vinden dat het informatiecentrum moet zijn gebaseerd op een soort van ‘dienst-wederdienst’-principe: samenwerking en een uitwisseling van kennis en informatie. Anderen vinden dit nog niet

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ver genoeg gaan en zouden graag direct betrokken zijn bij het informatiecentrum. Zij zien hun rol niet alleen in het “(eenmalig) leveren van al hun brochures”. Niet alle organisaties wensen een direct contact met (potentiële) particuliere opdrachtgevers. Met name commerciële organisaties geven aan niet de doelstelling te hebben om een rol te spelen in de directe informatieleverantie aan particuliere opdrachtgevers. Kosten informatievoorziening Meer dan de helft van de instellingen geeft aan niet voor een informatievoorziening te willen betalen. Twee organisaties geven aan geen gebruik te zullen maken van een informatiecentrum (in welke vorm dan ook). Twee andere organisaties vinden dat de kosten niet te hoog mogen zijn en dat de informatieverstrekking bij voorkeur gesubsidieerd moet zijn. Twee organisaties zijn enthousiast en geven aan de kosten voor nuttige, waardevolle informatie in de vorm van publicaties, cursussen of een congres graag te dragen. Het raadplegen van een internetsite of een telefoontje, daar is iedereen het over eens, zou bij voorkeur niets kosten. 4.5.3

Functie informatiecentrum Hoe het informatiecentrum vorm moet krijgen wordt door organisaties en instellingen vooral beantwoord vanuit de gedachte dat het informatiecentrum primair een betekenis moet hebben voor particuliere personen. De voornaamste rol voor het informatiecentrum zien alle instanties in het faciliteren van (potentiële) particuliere opdrachtgevers in de zin van het verstrekken van (zoveel mogelijk) informatie. Het bieden van informatie moet er, volgens een organisatie, op zijn gericht de eigenbouwers te helpen om de juiste keuze te maken voor de vorm van particulier opdrachtgeverschap en om alle mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap onder de aandacht te brengen. Een enkele organisatie is van mening dat het informatiecentrum hierin heel ver mag gaan en eigenbouwers die in de voorfase zitten, zou moeten kunnen traceren en actief benaderen. Een goede bereikbaarheid en upto-date informatie worden van cruciaal belang geacht. De kosten komen op de derde plaats. Eén belangenorganisatie vindt dat ook het faciliteren van eenderde particulier opdrachtgeverschap doel moet zijn van het informatiecentrum. Naast het verstrekken van (algemene) informatie worden als (mogelijke) taken van het informatiecentrum genoemd: •

Het doorverwijzen naar andere informatiebronnen;

•

Het voorkomen van verstrekking van dezelfde informatie door meerdere partijen;

•

Het opvullen van leemtes in de informatieverstrekking;

•

Het stimuleren van kwaliteit op het gebied van architectuur en duurzaamheid.

Bevorderen kwaliteit Bijna alle organisaties zijn het er over eens dat het informatiecentrum meer mag doen dan sec het beantwoorden van vragen van particuliere opdrachtgevers. Alleen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

61


een belangenbehartiger in de bouw reageert negatief op het idee dat het informatiecentrum actief op kwaliteit zou gaan stimuleren. Deze geeft aan dat al ruimschoots voorzien is in (instanties met) kwaliteitsstimulerende informatie. In de ogen van een aantal organisaties zou het centrum zelfs een taak moeten hebben in het stimuleren van aspecten die politiek en maatschappelijk van belang worden geacht, zoals architectuur en duurzaamheid. Eigenbouwers zouden bewust moeten worden gemaakt van kwaliteit. Opvallend is dat slechts enkele organisaties het stimuleren van kwaliteit breder zien, in de zin dat ook aanbieders gestimuleerd kunnen worden om de proceskwaliteit te verhogen of - in het geval van catalogusbouwers - de architectonische kwaliteit van producten. Door een architectenbureau wordt het begeleiden en coördineren van het bouwproces door een onafhankelijk persoon als een belangrijke voorwaarde voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit genoemd. Deze persoon zou door middel van spreekuren de particulier als externe adviseur bij kunnen staan. Bij het informeren over en stimuleren van meer kwaliteit worden door de organisaties een tweetal kanttekeningen geplaatst. Ten eerste dat het wel van twee kanten moet komen. Als de particuliere opdrachtgever niet geïnteresseerd is in genoemde thema’s, heeft stimuleren volgens deze organisaties geen zin. Er zou alleen gereageerd moeten worden op vragen van de consument/opdrachtgever. Een kennisinstantie wijst op het belang van open communicatie (via bijeenkomsten of brochures) en het duidelijk gescheiden houden van wat advies is en wat sturing. Daarnaast zijn er ook organisaties en instellingen die vinden dat informatie over kwaliteit heel direct mag worden aangeboden, bijvoorbeeld in de vorm van een brochure. Potentiële eigenbouwers zouden volgens een tijdschrift zelfs kunnen worden getraceerd: “Je moet er vroeg bij zijn.” Ten tweede vinden instellingen dat de gegeven vrijheden moeten toenemen. Als niet meer vrijheden worden gegeven is de kans op een ‘standaardwoning’, volgens een architectenbureau, groot. De meeste verkavelingsplannen gaan uit van kavelgrootten van 400-700 m2, wat valt binnen de grote bouwstroom. Daarnaast staan ook de hoge grondprijzen in grote delen van Nederland kwaliteit in de weg. De meeste partijen onderschrijven dus het belang van het stimuleren van kwaliteit in een vroeg stadium. Dit zou kunnen gebeuren via informeren, voorlichten en kennisvergroting, bijvoorbeeld via brochures, een discussieplatform, prijsvragen of een archief met wervende voorbeelden. De informatie moet niet te opdringerig zijn, maar neutraal, objectief en transparant. 4.5.4

Wijze van informatievoorziening De wijze waarop de informatie zou moeten worden verstrekt is weergegeven in figuur 4.4. De meeste instanties vinden dat er in ieder geval - voor de eerste, algemene opvang van eigenbouwers - een internetsite moet komen, waarop (ter oriëntatie) de algemene informatie over de ins en outs van het traject van eigenbouw worden geleverd. Op onderdelen moet de informatie dieper gaan. Een optie is het linken naar andere sites. Ook een handboek, naast de bestaande uitgave, behoort tot de mogelijkheden. Naast de internetsite zou er volgens een groot deel van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


instellingen een opvang in de tweede linie moeten zijn: voor meer gerichte vragen van particuliere opdrachtgevers of voor eigenbouwers die echt op nul beginnen en, naast een brede informatie- en kennisbehoefte, de behoefte hebben aan persoonlijke begeleiding. Er bestaat behoefte aan maatwerk en ‘het even praten met iemand die er echt verstand van heeft.’ figuur 4-2

Wijze van informatievoorziening aan organisaties en instellingen (n=17)

Internetsite Hulplijn (telefonisch/email) Handboek Congres/discussiebijeenkomsten Cursus particulier opdrachtgeverschap

medium

Loket of winkel Algemene brochures Informatieavonden Spreekuur met deskundigen Beurzen Digitale nieuwsbrief Televisieprogramma's Tijdschriften 0

2

4

6

8

aantal keer genoemd


Bij consumenten bestaat altijd de behoefte aan persoonlijk contact, al is het maar om te controleren of wat op de internetsite staat over de door hen gewenste informatie klopt. De meeste organisaties zien het ‘persoonlijk contact’ in de vorm van een telefonische hulplijn of een digitale helpdesk (via e-mail). Een aantal organisaties onderstreept het belang van face-to-face contact. Hierbij wordt gedacht aan een loket of winkel, een (Teleac-)cursus particulier opdrachtgeverschap of informatieavonden. 4.5.5

Positionering informatiecentrum Twee organisaties spreken zich uit voor een nieuwe, onafhankelijke organisatie. De reden dat niet meer instellingen een nieuw instituut als beste optie zien is voornamelijk dat men geen behoefte heeft aan weer een nieuwe organisatie. Veel van de organisaties zijn van mening dat het informatiecentrum kan worden ondergebracht bij een bestaande instantie. Over de logische vervolgvraag waar dan? Be-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

63


staat een grote verdeeldheid. Verschillende organisaties worden genoemd als mogelijke kandidaat om het informatiecentrum te huisvesten: het Nai, Veh, de Consumentenbond, VROM, VNG, Bouwcentrum Expo, Aedes, Architectuur Lokaal en de gemeenten. Er zijn twee hoofdstromen te onderscheiden. Eén stroming, bestaande uit lokaal werkzame en (semi-) overheidsinstanties, is van mening dat de informatie op regionaal of gemeentelijk niveau zou moeten worden verstrekt, door de gemeente of een DuBo-centrum. Een organisatie ziet de gemeente, als regisseur, als ideale partij om de particuliere opdrachtgever verder te brengen in het proces, zowel kwantitatief als kwalitatief. De catalogusbouwers en een architect geven aan dat dit zou moeten gebeuren door de producenten of een vereniging van catalogusbouwers. Zij hebben immers een bedrijfseconomisch belang bij het goed informeren van hun klanten. Veel organisaties uit de bouwwereld noemen als mogelijke kandidaat ook Bouwcentrum Expo. De andere stroming, waarbinnen de meeste instellingen vallen, is voorstander van een landelijk informatiecentrum. Op de organisaties die het informatiecentrum eventueel onderdak zou kunnen bieden hebben de instellingen heel wat aan te merken. Een aantal kandidaten (bijvoorbeeld het NAi) zouden te veel gefixeerd zijn op het bouwen met een architect en te weinig op andere vormen van particulier opdrachtgeverschap. Belangenorganisaties, zoals Veh, zouden te veel de kant van de behartigden belichten en te weinig die van de andere partijen in het veld. Een ander punt van kritiek op sommige organisaties is dat zijn een commerciële grondslag hebben. Een aantal organisaties vindt dit uit den boze en ziet bijvoorbeeld VROM of VNG als goede kandidaat. Een aantal organisaties denkt de punten van kritiek te kunnen ondervangen door meerdere organisaties gezamenlijk het informatiecentrum te laten trekken. Als mogelijke partijen in de samenwerking worden genoemd: Veh, BNA, Architectuur Lokaal, NAi en SEV. Eén organisatie ziet veel in een in tijd afgebakend samenwerkingsverband, waarin een aantal relevante partijen aangeeft zich gedurende vijf jaar in te willen zetten voor de informatievoorziening (waarbij iedere organisatie zich toelegt op datgene waar zij goed in is en / of voor in het leven geroepen is). Deze instellingen zullen jaarlijks, op basis van het budget, een werkprogramma opstellen. Het informatiecentrum krijgt een triggerfunctie. Op den duur moet particulier opdrachtgeverschap zo ingeburgerd zijn, dat het informatiecentum niet meer nodig is.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

5 Synthese 5.1

Aanpak Op basis van de resultaten van de literatuurscan, de interviews met particuliere opdrachtgevers en betrokken organisaties (waaronder de bijdragen van veh, Architectuur Lokaal en SEV) wordt in dit hoofdstuk antwoord gegeven op de vier onderzoeksvragen, zoals geformuleerd in hoofdstuk 1. De beantwoording van de vragen - aan wat voor informatie particuliere opdrachtgevers en andere partijen behoefte hebben en welke informatie daarvan nu beschikbaar en toegankelijk is (vraag a en b) - geeft inzicht in ‘nut en noodzaak’ van het Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap. Het antwoord op vraag c - welke lacunes er zijn in de huidige informatievoorziening - vormt een belangrijke opgave voor het Informatiecentrum. De organisatorische invulling (de functies en positionering van het Informatiecentrum) volgt uit het antwoord op de laatste vraag.

5.2

Informatiebehoefte Algemeen beeld In hoofdstuk 2, 3 en 4 is uitvoerig ingegaan op de informatiebehoefte van zowel particuliere opdrachtgevers als organisaties en instellingen. Aan de hand van figuur 5-1 worden de verkregen inzichten voor de organisatie van het Informatiecentrum beschreven. Wat direct opvalt in de figuur is dat de informatiebehoefte van organisaties en instellingen, uitgezonderd het kavelaanbod, voor alle onderwerpen kleiner is dan de behoefte van particuliere opdrachtgevers. De inschatting door organisaties en instellingen van de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers laat een zelfde beeld zien. De organisaties schatten de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers op alle punten lager in dan deze, op uitzondering van de selectie van anderen en de grondverwerving / kavelaanbod, is. Het verschil in de beoordeling van deze twee aspecten is te verklaren vanuit het feit dat het merendeel van

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

65

66 SYNTHESE

de geïnterviewde particuliere opdrachtgevers het stadium van de zoektocht naar grond, een architect en aannemer of een catalogusbouwer reeds met succes hebben afgerond. figuur 5-1

Informatiebehoefte van particuliere instellingen per onderwerp 100

opdrachtgevers

en

organisaties

en


informatiebehoefte in procenten

Verwachting van Organisaties t.a.v. Particulieren 80

Organisaties en instellingen

60

40

20

ze

Ke u

Gr on

dv er

w

er vi ng ty pe /k Ve av op el rt d aa ra al en ch nb tg va od ev n er w s e On ch ns tw ap en er n aa pe rP n va vE n w on Fi na in nc Kw g ie al rin ite g/ it hy po Ko th st en ee kg ar an Bo Re ti uw ge Pl es te ls an c en hn ni ng pr isc oc he ed ke Co ur nn es nt is ra g em ct Ei en ge ee n en nt ro e ga lt ra .o .v nt . ie Se ro s la le ct nd ie e va re n Ri n an sic de o' s/ re on n vo or zie n

0

onderwerp Bron: RIGO Research en Advies, 2001

5.2.1

Particuliere opdrachtgevers De lacunes die uit de literatuurscan naar voren zijn gekomen zijn gedeeltelijk ook in figuur 5-1 terug te vinden. In hoofdstuk 2 werden lacunes gesignaleerd op het gebied van het kavelaanbod, de gemeentelijke regels en procedures en welstand, de keuze voor het type opdrachtgeverschap, de selectie van architect en aannemer en op het gebied van de bouwtechnische kennis. Uit figuur 5-1 blijkt dat de informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers in werkelijkheid nog breder is. Ook op de aspecten ten aanzien van het ontwerp van de woning, de kosten en risico’s, de planning en de eigen rol en verantwoordelijkheid geven eigenbouwers aan een behoefte te hebben. Opvallend is dat, in tegenstelling tot de lage verwachting van organisaties en instellingen, 40% van de particuliere opdrachtgevers aangeeft een informatiebehoefte hebben over kwaliteit.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

Gemiddeld over alle thema’s heeft meer dan de helft van de particuliere opdrachtgevers behoefte aan informatie. Particuliere opdrachtgevers hebben in de ontwerpfase van het bouwproces een grote informatiebehoefte over alle aspecten van het ontwerpproces; de keuze van het type opdrachtgeverschap, het vertalen van de wensen naar een programma van eisen, de selectie van een architect en/of bouwer en het ontwerpen van de woning. Naast het ontwerpen van de woning bevindt de grootste informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers zich op het gebied van de gemeentelijke regels en procedures en welstand. Voor de particuliere opdrachtgevers zijn deze aspecten vaak ondoorgrondelijk en er bestaat dan ook een grote behoefte aan kennis en informatie, die dikwijls - noodgedwongen - bij externe deskundigen wordt gezocht. Ook wat betreft alle overige thema’s van particulier opdrachtgeverschap - zoals de kosten, financiering, contracten en garanties en bouwtechnische kennis - bestaat een grote informatiebehoefte bij de particuliere opdrachtgevers. Particuliere opdrachtgevers hebben behoefte aan een overzicht van het totale ontwerpen bouwproces. Een aantal organisaties en instellingen noemt in dit verband het gebrek aan ‘algemene informatie’ over particulier opdrachtgeverschap. Een catalogusbouwer geeft aan dat particulier opdrachtgevers benieuwd zijn naar hoe het hele proces gaat. De informatiebehoefte bestaat met name in de initiatiefof oriëntatiefase. Na deze fase, als het type particulier opdrachtgeverschap is bepaald, komen andere partijen in zicht (een catalogusbouwer of een architect), die de informatiebehoefte bij eigenbouwers zoveel mogelijk wegnemen. 5.2.2

Organisaties en instellingen Wat betreft de gemeentelijke regels en procedures, de welstandscriteria, het kavelaanbod en de kwaliteit geven organisaties relatief vaak aan behoefte aan informatie. De informatiebehoefte van organisaties en instellingen zijn echter van een andere aard dan die van de particuliere opdrachtgevers. Organisaties en instellingen hebben meer behoefte aan het ontwikkelen, overdragen en uitwisselen van kennis dan het tot zich nemen van grote hoeveelheden informatie over de hele breedte van het proces van eigenbouw. Als organisaties een behoefte aan informatie hebben is deze behoefte zeer specifiek, bijvoorbeeld welke nieuwe types in catalogusbouw gewenst zijn. Een aantal organisaties en instellingen hebben behoefte aan (wervende) voorbeelden van eigenbouwprojecten en aan een kaveldatabank, waarin alle beschikbare kavels met alle relevante informatie daaromheen zijn weergegeven. Ook de behoefte aan een databank van architecten en (fotovoorbeelden van) hun werk wordt uitgesproken. Een (informatie)vraag die bij verschillende organisaties leeft is hoe eigenbouwers de informatie willen ontvangen. Aansluitend hierop hebben deze organisaties de behoefte om een beter beeld te krijgen van (potentiële) eigenbouwers. De behoefte aan informatie of kennis is het grootst bij gemeenten, vooral bij de gemeenten die geen ervaring hebben met particulier opdrachtgeverschap. Bouwers hebben het minste behoefte aan informatie. Gemeenten zitten met vragen als: “Hoe regel je de invloed en zeggenschap van de burger op de woonomgeving?,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

67

68 SYNTHESE

welke (nieuwe) vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn er en wat zijn daarvan de voor- en nadelen? Hoe is particulier opdrachtgeverschap in hoge dichtheden te realiseren?”

5.3

Beschikbaarheid en toegankelijkheid informatie Niet alle door particuliere opdrachtgevers en organisaties en instellingen gewenste informatie is beschikbaar. Naast het feit dat sommige informatie niet beschikbaar is ontbreekt het bovendien aan de volledigheid en overzichtelijkheid van de beschikbare informatie. Organisaties en instellingen weten vaak wel waar zij de gewenste informatie moeten zoeken, particuliere eigenbouwers niet. Het ontbreken van overzicht bij eigenbouwers komt bij vrijwel elk aspect van het proces naar voren. Dikwijls blijkt de informatie (gedeeltelijk) wel aanwezig, maar is de beschikbaarheid - de informatievoorzieningen en de communicatielijnen naar de particuliere opdrachtgevers - gebrekkig en onduidelijk. In samenhangen met het vorige punt is de verspreidheid van informatie een derde oorzaak van de grote informatiebehoefte bij particuliere opdrachtgevers. De informatie is verdeeld over een groot aantal organisaties aanwezig. Veel van deze organisaties houden zich alleen bezig met het eigen werkterrein, ook bij het doorverwijzen van particuliere opdrachtgevers. Particuliere opdrachtgevers vinden hierdoor vaak niet (op het juiste moment) de weg naar de gewenste of benodigde informatie. Omtrent een groot aantal dimensies van eigenbouw bestaat dus niet zozeer een gebrek aan informatie of kennis, maar een gebrek aan informatie over wáár particuliere opdrachtgevers terecht kunnen voor informatie. In de toegankelijkheid van informatie schiet het vaak tekort. Het ontbreekt aan goede communicatie naar de particuliere opdrachtgevers toe.

5.4

Lacunes De lacunes vormen belemmeringen voor het bevorderen van het particulier opdrachtgeverschap. Om de lacunes op te vullen is het vergroten van de beschikbaarheid en toegankelijkheid van informatie (het bieden van een overzicht) een belangrijke stap. Op dit gebied is een rol weggelegd voor het informatiecentrum.

5.4.1

Particuliere opdrachtgevers Onderstaand volgt een overzicht van wat de particuliere opdrachtgevers als de belangrijkste lacunes in de informatieverstrekking ervaren. •

Helderheid omtrent de gemeentelijke procedures. Het is onduidelijk wel traject gevolgd moet worden, welke ambtelijke organisaties er bestaan en welke rol deze organisaties hebben. Er bestaan met name veel onduidelijkheden omtrent de bouwregelgeving en de inzichtelijkheid van de welstandscriteria. Ook moet er aandacht zijn voor vernieuwing van regels en hoe die de relatie tussen de gemeente en de opdrachtgever beïnvloeden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

•

De planning van het bouwproces verloopt vaak niet probleemloos. Dit heeft vooral te maken met het gebrek aan inschattingsvermogen ten aanzien van de gemeentelijke procedures: wanneer en hoe lang duurt nu een bouwaanvraag? Met name voor het collectief opdrachtgeverschap is de planning een omvangrijk vraagstuk, dat slechts met behulp van deskundigen kan worden aangepakt. Het opstellen van een realistisch stappenplan kan voor zowel het individueel als het collectief opdrachtgeverschap een goed hulpmiddel zijn.

•

Voor de selectie van architect en/of bouwer bestaat er de behoefte aan een overzicht van de mogelijkheden om het ontwerp en de bouw te realiseren: welke diensten bestaan er en wat zijn de voordelen in het traject en ontwerp. Dit kan onder meer met behulp van een kwaliteitsgarantie van bedrijven of bijvoorbeeld door middel van een architectenlijst met voorbeelden van hun ontwerpen voor particuliere opdrachtgevers. Tot op heden moeten particuliere opdrachtgevers vaak gedwongen afgaan op anderen en ‘blind’ vertrouwen op hun keuze.

•

Het overzichtelijk maken van de kosten vormt voor velen een probleem: het kostenplaatje biedt veel onzekerheden. Collectief opdrachtgeverschap vraagt daarnaast om externe controle en advies ten aanzien van de financiering en de levensvatbaarheid van het project. Er bestaat tevens een lacune in de vorm van een overzicht van hypotheekvoorwaarden en garantiemogelijkheden.

•

Het is particuliere opdrachtgevers niet altijd duidelijk wie voor wat verantwoordelijk is en wat tot de eigen verantwoordelijkheid behoort. Er is tevens behoefte aan handvaten voor het onderhandelen met ontwerpers en bouwers.

•

Bij collectief opdrachtgeverschap ontbreekt het aan informatie en kennis om participanten in een vroeg stadium bij elkaar te brengen om heldere afspraken te maken en een goede communicatie met de verschillende partijen onderling te realiseren. Groepsvorming en kennis van de mogelijkheden daaromtrent zijn daarbij uitermate van belang.

•

Het ontbreekt particuliere opdrachtgevers aan het verbeteren van de bouwtechnische kennis. Er is met name behoefte aan informatie over de algemene gang van zaken en beoordelingscriteria.

•

Het ontbreekt particuliere opdrachtgevers aan informatie over duurzaam bouwen, zoals energie zuinig bouwen, en daarmee samenhangend de subsidiemogelijkheden.

Organisaties en instellingen geven, ondanks dat de eigen informatiebehoefte beperkt is, wel aan dat in het kader van een betere informatievoorziening aan particuliere opdrachtgevers op een aantal punten verbeteringen mogelijk zijn. Het gaat dan met name om het bieden van een totaaloverzicht van het eigenbouwproces aan de particuliere opdrachtgevers.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

69

70 SYNTHESE

5.4.2

Organisaties en instellingen De meeste organisaties en instellingen geven aan dat er wat hen betreft geen grote lacunes bestaan, in de zin dat een gebrek aan informatie het goed functioneren van de eigen organisatie in de weg staat. Alleen gemeenten met weinig ervaring op het gebied van particulier opdrachtgeverschap hebben een duidelijke informatiemaar bovenal kennisbehoefte, voortkomend vanuit een competentieprobleem. Deze gemeenten vragen zich ondermeer af hoe je het uitvoeringsproces vormgeeft, wat van hen (door eigenbouwers) wordt verwacht aan begeleiding, hoe particulier opdrachtgeverschap in binnenstedelijke vernieuwingsprojecten ingepast kan worden en hoe de zeggenschap van burgers op de woonomgeving georganiseerd kan worden. De andere organisaties geven wel aan dat de beschikbaarheid van bepaalde informatie wenselijk zou zijn, voornamelijk bezien vanuit het beter faciliteren van particuliere opdrachtgevers. Organisaties noemen in dit verband het beschikbaar komen van; •

een (landelijk) overzicht van alle beschikbare en beschikbaar komende kavels;

•

voorbeelden van het werk van architecten (en aannemers) die particuliere opdrachtgevers naar wens kunnen en willen begeleiden;

•

consumentenbondachtige informatie over de verschillende bouwers / leveranciers en hun producten en

•

wervende voorbeelden van de diversiteit aan eigenbouwprojecten.

Met name commerciële organisaties en instellingen, maar ook gemeenten, hebben daarnaast graag meer inzicht in de wensen van de particuliere opdrachtgevers en de mogelijkheden om de consument te benaderen. Dit onderzoek levert daartoe een eerste bijdrage.

5.5

Contouren van het informatiecentrum Dat een gebrek aan kennis, informatie en afstemming onder alle betrokkenen bestaat is uit de voorgaande hoofdstukken duidelijk geworden. Het gaat daarbij niet alleen om lacunes in de informatieverstrekking aan particuliere opdrachtgevers, ook in de beschikbaarheid en toegankelijkheid van bestaande informatie schiet vaak tekort. Daarnaast hebben ook professionele organisaties een informatiebehoefte. De professionals (onder andere gemeenten, architecten en aannemers) moeten hun informatie en kennis aanpassen aan de specifieke eisen, die het proces van eigenbouw hieraan stelt. Zowel de institutionele bouwwereld, als de consumenten zullen zich moeten aanpassen aan het veranderende bouwproces. De vraag is wat de rol van een informatiecentrum kan zijn in het wegnemen of verminderen van dit gebrek aan informatie.

5.5.1

Meerwaarde voor particuliere opdrachtgevers Particuliere opdrachtgevers hebben in het onderzoek meerdere redenen genoemd waarvoor zij zich tot een informatiecentrum zouden willen wenden. Niet verassend

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

komt dit in grote mate overeen met de onderwerpen waarop particuliere opdrachtgevers aangeven een informatiebehoefte te hebben en waar lacunes bestaan. De meerwaarde voor eigenbouwers moet worden gezocht in het bieden van: •

Een overzicht van de beschikbaarheid van kavels voor de particuliere opdrachtgever.

•

Een algemeen beeld van het bouwproces (in de initiatieffase): de verschillende typen opdrachtgeverschap, de gemeentelijke procedures, de architectenkeuze, et cetera. Dit kan onder andere ingevuld worden door het bieden van een stappenplan en een reëel kostenplaatje.

•

Advies op maat (via een spreekuur of telefonische helpdesk) over specifieke thema’s, maar ook over meer algemene zaken als hét bouwproces of hét stappenplan

•

Een overzicht van ontwerpers en bouwers, gekoppeld aan een kwaliteitskeurmerk.

•

Een overzicht van de prijs-kwaliteitverhouding van bouwmaterialen.

•

Inspiratie ten behoeve van mogelijkheden tot kwaliteitsverbetering.

•

De mogelijkheid om met andere particuliere opdrachtgevers ervaringen uit te wisselen, bijvoorbeeld door chat-mogelijkheden of een webcommunity. Collectieve opdrachtgevers hebben zo de mogelijkheid om kennis met elkaar te maken.

De functie van het informatiecentrum, die de organisaties en instellingen voor ogen hebben voor particuliere opdrachtgevers, komt in grote lijnen overeen met wat de particuliere opdrachtgevers zelf aangeven. Een aantal organisaties is van mening dat het informatiecentrum kennis en informatie zou moeten bundelen en op een handzame wijze aan particuliere opdrachtgevers beschikbaar moeten stellen, wervende voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap zou moeten archiveren ter stimulering van eigenbouw en de kwaliteit ervan en particuliere opdrachtgevers zou moeten doorverwijzen naar verschillende organisaties en instellingen. 5.5.2

Meerwaarde voor organisaties en instellingen De betekenis die het informatiecentrum voor organisaties en instellingen zou kunnen hebben moet worden gezocht in een kennis(uitwisselings)bank. Het informatiecentrum kan een rol hebben in het bieden van: •

Een kennisbank voor het verstrekken en uitwisselen van kennis en informatie tussen professionals via een documentatiesysteem, databank, digitale nieuwsbrief, discussiefora of symposia (gekoppeld aan thema’s).

•

Statistische gegevens, zoals de typen en prijsklassen, waarin eigenbouwers hun woningen hebben ontwikkeld.

•

Een kaveldatabank, waar gemeenten hun nieuwe kavels inclusief de geldende randvoorwaarden (verplicht) melden. Dit zou tevens het bestand kunnen zijn om voorbeeldplannen te documenteren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

71

72 SYNTHESE

•

Een overzicht van deskundigen op het gebied van eigenbouw op internet.

•

Een overzicht van (wervende) voorbeelden van eigenbouw.

•

Het in kaart brengen van de behoefte en wensen van particuliere opdrachtgevers.

Blik in de toekomst

5.5.3

Een aantal organisaties zijn houden zich momenteel bezig met het dichten van de gaten in de (algemene) informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers. Een gemeente heeft zelfs plannen om zelf vorm te geven aan een informatiecentrum, waarin particuliere opdrachtgevers worden geïnformeerd wat de mogelijkheden zijn (bijvoorbeeld rond duurzaam bouwen). De behoefte (bij gemeenten) kennis, ervaring en vraagstukken uit te wisselen om tot een betere facilitering van particuliere opdrachtgeverschap te komen is, met de Proeftuin, opgepakt door de SEV. De SEV ziet het aantal instellingen in het begeleiden van collectieve opdrachtgevers toenemen. Ook Vereniging Eigen Huis is actief. Veh geeft vorm aan een cursus particulier opdrachtgeverschap (ook voor collectief opdrachtgeverschap), ontwikkelt een site voor online informatie en advies over vragen rondom de opzet en uitvoering van het bouwproject, werkt - evenals Architectuur Lokaal - aan een handboek70 voor eigenbouw, is een centrale helpdesk aan het ontwikkelen (begin 2002 operationeel) en heeft samen met RIGO een IPSVaanvraag ingediend om het aanbod aan catalogus- en systeembouwwoningen in beeld te brengen (met een waardering op verschillende items). Deze aanvraag is inmiddels gehonoreerd. De Regie heeft een internetsite in oprichting met een zelfde soort insteek als het handboek van Veh en Architectuur Lokaal.

De websites van BNA en Archined en De Regie

Deze site moet daarnaast ook een overzicht bieden van wat er in het land in collectief opdrachtgeverschap wordt gebouwd. Ook de informatie over architecten is met de site Architectenkeuze.nl (van BNA en Archined) ter hand genomen. Het bieden van algemene informatie lijkt opgepakt te worden door de kennis- en bemiddelende instellingen. voetnoot 70

Veh publiceert eind 2001 een handboek dat ondermeer voorschrijft waar zelfbouwers op moeten letten, waar ze terecht kunnen met praktische problemen, hoe anderen het hebben aangepakt en wat daarvan valt te leren

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

Goede informatie over de specifieke kenmerken van een kavel (randvoorwaarden, gemeentelijke wensen en eisen, welstandeisen) gekoppeld aan de wensen van de particuliere opdrachtgever is niet beschikbaar. Hiervoor is ook geen standaard te ontwikkelen. Van de lacunes genoemd in paragraaf 5.4 blijft daarnaast vooral de meer consumentenbondachtige informatie overeind. De particuliere opdrachtgever heeft weinig inzicht in wat voor hem een goede architect, aannemer of catalogusbouwer is. Het gaat dan ook om de prijs-kwaliteitverhouding en de klantvriendelijkheid van de aanbieders. Voor consumentgerichte ontwikkeling heeft de SEV al wel een maatlat in de maak, waarop de mate van zeggenschap en proceskwaliteit van ontwikkelaars af te lezen is. Een dergelijke maatlat of een keurmerk is ook wenselijk voor bouwers en architecten voor particuliere opdrachtgevers. Alle organisaties en instellingen wijzen erop dat - ten behoeve van de overzichtelijkheid voor de particulier - dubbels moeten worden voorkomen. Mits een andere, meer overzichtelijke insteek is gekozen kan enige diversiteit in aanbod verrijkend werken en ook op dit gebied keuzemogelijkheden bieden. 5.5.4

Functies voor het informatiecentrum Aan de hand van de literatuurscan, de informatiebehoefte die particuliere opdrachtgevers en organisaties zelf aangeven hebben, de lacunes en de kennis van de gaten die in de toekomst (waarschijnlijk) zullen worden opgevuld, kan een invulling worden gegeven aan het mogelijke takenpakket van het informatiecentrum (zie tabel 5-1).

tabel 5-1

Mogelijke taken van het informatiecentrum

1

Het bieden van een overzicht van de beschikbare informatie, waarbij doorverwezen wordt naar bestaande instanties en beschikbare informatie.

2

Het managen van de informatievoorziening en -stroom. Het stimuleren van organisaties om de genoemde lacunes op te vullen en het toezien op het ontstaan van ‘dubbels’ hierin.

3

Het bieden van een algemeen overzicht van het bouwproces ten behoeve van de planning en de inzichtelijkheid van het proces. Onderdeel hiervan is het opstellen van een stappenplan (met checklists) voor het mogelijk maken van het vertalen van de woonwensen in een programma van eisen en vervolgens in het bouwplan en geld.

4

Het aanbieden van ‘advies op maat’ voor de particuliere opdrachtgever of het doorverwijzen naar een deskundig adviseur.

5

Het bieden van een overzicht van het werk van architecten en bouwers gekoppeld aan een kwaliteitsgarantie.

6

Het opstellen van een prijskwaliteitsoordeel ten aanzien van materialen.

7

Het opzetten van een kaveldatabank, waar gemeenten hun nieuwe kavels inclusief de geldende randvoorwaarden (verplicht) melden. De kaveldatabank zou het bestand kunnen zijn om voorbeeldplannen te documenteren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

73

74 SYNTHESE

8

Het geven van voorbeelden van diverse vormen van particuliere opdrachtgeverschap om de eigenbouwer te stimuleren en inspireren. Hierbij zou de mogelijkheid kunnen worden geboden om meer en minder ervaren eigenbouwers met elkaar in contact te laten treden.

9

Het bevorderen van kwaliteit door informatie te bieden en door te verwijzen naar relevante instanties.

10 Het (gaandeweg) in kaart brengen van de behoefte van particuliere opdrachtgevers. 11 Het informeren en signaleren over en het opbouwen van kennis en data. 12 Het bieden van de mogelijkheid tot kennisuitwisseling tussen organisaties met veel en organisaties met weinig ervaring op het gebied van particulier opdrachtgeverschap.

Sturen op kwaliteit De mogelijke functie van het bevorderen van kwaliteit is een belangrijke. Bijna alle organisaties en instellingen geven aan, dat op dit punt een rol voor het informatiecentrum is, of zelfs moeten zijn weggelegd. Gemeenten hebben een kennisbehoefte als gaat om hoe particuliere opdrachtgevers te sturen zijn op kwaliteit en welke bijdrage zij kunnen leveren om obstakels voor het leveren van kwaliteit bij eigenbouwers weg te nemen. Het sturen op kwaliteit kent daarbij verschillende dimensies, onder andere kwaliteit in de woning en woonomgeving, in nieuwe vormen van particulier opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld in hoge dichtheden) en in architectuur en duurzaamheid. Ook een groot aantal particuliere opdrachtgevers geven aan inzicht te willen hebben in de verschillende mogelijkheden die er zijn voor kwaliteitsverbetering. Kansen voor kwaliteitsverbetering liggen ten aanzien van de particuliere opdrachtgevers voornamelijk bij een verbetering van de toegankelijkheid van de kennis en informatie. Particuliere opdrachtgevers zijn niet altijd bekend met de mogelijkheden om de kwaliteit te verhogen. Terwijl de discussie rondom het bevorderen van het particulier opdrachtgeverschap met name om de gevolgen voor stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit gaat, blijkt dat particuliere opdrachtgevers zich niet eens zozeer met deze aspecten bezig houden. De inspanningen die eigenbouwers leveren voor een kwaliteitsverbetering betreffen minder de aspecten als architectuur en woonomgeving en meer aspecten als duurzaam bouwen en de materiaalkeuze. Particuliere opdrachtgevers geven in het algemeen wel aan dat zij geïnteresseerd zijn in de mogelijkheden om kwaliteit op diverse gebieden te verbeteren. Zij tonen voornamelijk interesse in de mogelijkheden om de milieuduurzaamheids- en omgevingskwaliteit te beïnvloeden en verbeteren. 5.5.5

Wijze van informatievoorziening Wat de informatievoorziening betreft is er onderscheid te maken tussen twee doelgroepen. Aan de ene kant de particuliere opdrachtgevers die vooral een be-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

hoefte hebben aan veel en brede informatie. Aan de andere kant de organisaties en instellingen die vooral een behoefte hebben aan meer specifieke informatie en (het ontwikkelen en uitwisselen van) kennis. Een groot aantal particuliere opdrachtgevers heeft aangegeven het internet als een eerste informatiebron te zien. Het internet wordt tot nog toe voornamelijk gebruikt voor het oriëntatieproces, voor bijvoorbeeld de keus van een architect of bouwer. Het internet zou een grotere rol kunnen vervullen, indien het informatiecentrum de beschikbaarheid van de informatie op een website kan plaatsen. Via de website kunnen particuliere opdrachtgever zich oriënteren, op de hoogte worden gesteld van de gang van zaken rond het bouwproces, eventueel vragen stellen, met andere particuliere opdrachtgevers in contact komen en worden doorverwezen naar andere relevante instanties en informatie (met behulp van links). Daarnaast is het opzetten van een helpdesk, onder andere als ondersteuning van en in aanvulling op de internetsite, gewenst. Het blijkt uit het onderzoek dat elk bouwproces uniek is en er bij particuliere opdrachtgevers behoefte bestaat aan specifieke informatie en ‘advies op maat’. Particuliere opdrachtgevers moeten bij de helpdesk terecht kunnen met zowel algemene als specifieke vragen. Voor het ‘maken, halen en brengen’ van kennis ten behoeve van de organisaties en instellingen kan een internetsite (met webforum) waardevol zijn. Daarnaast zijn symposia, congressen, beurzen en cursussen (voor gemeenten) geschikt om op de kennisbehoefte van organisaties in te haken. Op moment bestaan er verschillende initiatieven op het gebied van de informatievoorziening aan particuliere opdrachtgevers (zie paragraaf 5.5.3). Zo zijn Veh en Architectuur Lokaal - ieder voor zich - bezig met het opzetten van een handboek voor particuliere opdrachtgevers en ontwikkelt De Regie een website voor particuliere opdrachtgevers, waarbij diverse voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap worden gepresenteerd en potentiële particuliere opdrachtgevers de mogelijkheid krijgen om met elkaar in contact te komen. Buiten dat het informatie mogelijk een rol kan spelen in het voorkomen van dubbele informatievoorziening moet worden afgewogen of de huidige initiatieven geen overlap hebben met het informatiecentrum en, bij voorkeur, samen verder zouden moeten gaan. 5.5.6

Positionering informatiecentrum De mogelijke positionering van het informatiecentrum volgens de ondervraagde particuliere opdrachtgevers en organisaties en instellingen, is in figuur 5-2 weergegeven. Uit de figuur blijkt dat naar de oprichting van het informatiecentrum toe meerdere keuzes gemaakt zullen moeten worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

75

76 SYNTHESE

figuur 5-2

Mogelijke positionering van het informatiecentrum

Regionaal/Lokaal

Landelijk

Bij gemeente, DuBo-centrum of

Bij een bestaande organisatie of

producenten van bv. cataloguswoningen

een zelfstandige organisatie

Bestaande instantie

Zelfstandige organisatie

Bij één of meer (belan-

Een nieuw, apart rechtspersoon

gen)organisaties, zoals Veh, VNG, VROM, SEV, BNA, NAi of Architectuur Lokaal

gedragen door meerdere bestaande instanties

Ten eerste bestaat de keus of de functie die het informatiecentrum naar eigenbouwers en naar organisaties en instellingen toe in één centrum moet worden ondergebracht of dat de informatie- en kennisverstrekking aan beide doelgroepen moet worden gescheiden. Ten tweede is het de vraag of de organisatie landelijk of regionaal vorm moet krijgen. Ten derde moet de keuze worden gemaakt tussen het optuigen van een nieuwe organisatie ten behoeve van het informatiecentrum en het onderbrengen van het centrum bij één of meer bestaande organisaties. Doelgroepen: samenbrengen of splitsen? Het informatiecentrum heeft te maken met twee doelgroepen met ieder een eigen vraag. De particulier opdrachtgevers hebben behoefte aan algemene informatie en, daaropvolgend, de mogelijkheid om gericht advies in te winnen. De organisaties en instellingen - met name gemeenten met weinig traditie op het gebied van particulier opdrachtgeverschap - hebben behoefte aan het vergaren, uitbreiden en uitwisselen van kennis. Dit verschil kan aanleiding zijn voor het splitsen van het centrum in een informatiecentrum voor eigenbouwers en een kenniscentrum voor de organisaties. Immers de organisatie kan zich dan volledig toeleggen op de wensen van de specifieke doelgroep. SEV en Architectuur Lokaal worden in deze vorm genoemd als mogelijke partijen om het kenniscentrum voor organisaties te dragen. Veh zou meer geschikt zijn voor het opzetten en coördineren van het informatiecentrum voor particuliere opdrachtgevers. Aan de andere kant gaat, als gevolg van een splitsing, de mogelijkheid tot wederzijdse beïnvloeding en een mogelijke symbiose als gevolg van het contact tussen de doelgroepen verloren. Daarnaast ontstaat het gevaar van een dubbele informatieverstrekking. Een deel van de behoefte van beide doelgroepen is immers dezelfde, bijvoorbeeld als het gaat om het bieden van wervende voorbeelden en een overzicht van het werk van ontwerpers en bouwers voor particuliere opdrachtgevers. De wereld van de intermediairen en de particuliere opdrachtgevers moeten ten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

slotte toch worden geconfronteerd met elkaar. Eén informatiecentrum voor beide groepen kan daarvoor de voorziening zijn. Schaalniveau: regionaal of landelijk? Het voordeel van een regionaal georganiseerd informatiecentrum is de toegankelijkheid en bekendheid bij particulieren (uit de directe omgeving). Voordeel van het huisvesten van het informatiecentrum bij de gemeente is, dat de gemeente als regisseur van het proces boven op het proces zit en in staat is maatwerk te bieden aan de particuliere opdrachtgever. Particuliere opdrachtgevers zijn, vanuit de ervaringen die zij met de gemeente hebben, niet erg enthousiast over deze constructie. Ondanks het feit dat verschillende particuliere opdrachtgevers de gemeente als een organisatie zien die de informatie zou behoren te leveren, verwachten zij niet dat gemeenten klaar zijn voor deze taak. Het werkterrein van het DuBo-centrum is niet breed genoeg en staat ook bij particulieren niet bekend als een organisatie die breed informatie verstrekt. Minpunt van een informatiecentrum ondergebracht bij aanbieders is dat deze een commercieel belang hebben bij de informatie die wel (of niet) wordt verstrekt. Een nadeel van een regionaal of lokaal informatiecentrum is de uitvoerbaarheid en haalbaarheid. Een groot aantal fysieke plekken zijn nodig en deze plekken zullen bemand moeten worden. Dit is een kostbare en tijdrovende operatie. Een meerderheid is voor een landelijk informatiecentrum, zeker als het gaat om het kenniscentrum voor organisaties. Voor een landelijk informatiecentrum zijn verschillende vormen denkbaar. Het informatiecentrum kan worden ondergebracht bij een bestaande instantie, er kan een nieuw rechtspersoon in het leven worden geroepen, dat wordt gedragen door één of meer bestaande instellingen en er kan een compleet nieuw en onafhankelijke organisatie worden opgetuigd. Positionering: bestaande of nieuwe organisatie? Als bestaande organisaties, waar het informatiecentrum zou kunnen worden ondergebracht, worden vele organisaties genoemd, onder andere Veh, NAi, Ministerie van VROM en VNG. Als voordeel van dit model wordt genoemd, dat niet weer een nieuwe organisatie of informatiepunt nodig is. Dit is gunstig vanuit het oogpunt van de bereikbaarheid en toegankelijkheid voor particuliere opdrachtgevers. Voorwaarde is, dat de organisatie bij particuliere opdrachtgevers bekend moet zijn als instelling op het gebied van eigenbouw. Met name Veh en NAi voldoen aan deze voorwaarde. Nadeel is dat beide instellingen teveel één kant van het bouwproces belichten, respectievelijk van de particuliere opdrachtgever en de architect(uur). Pluspunt van Veh is dat zij al beschikt over een frontdesk in de vorm van een telefonische hulplijn. Als voordeel van het onderbrengen van het centrum bij VROM en VNG wordt genoemd dat deze instanties totaal geen commerciële doelen hebben. De beste optie is in de ogen van velen een samenwerking tussen twee of meer partijen. Genoemd wordt onder andere een samenwerking tussen Veh, NAi en BNA, Architectuur Lokaal of SEV. De laatste twee worden dan met name genoemd als het gaat om de kennisvoorziening aan organisaties.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

77

78 SYNTHESE

Niet veel particuliere opdrachtgevers en organisaties zien heil in een geheel nieuwe, onafhankelijke organisatie. Dit zit hem niet in het onafhankelijke, als wel in het nieuwe. Organisaties en instellingen geven aan geen behoefte te hebben aan wéér een nieuwe instellingen op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. Dat maakt het voor particuliere opdrachtgevers nog minder overzichtelijk. Veel meer animo is er voor een nieuw rechtspersoon, maar gedragen door bestaande instanties. Wederom worden Veh, als belangenbehartiger van de woonconsument, en NAi, BNA of Architectuur Lokaal, als belangenbehartigers van ruimtelijke en architectonische kwaliteit genoemd, als mogelijke dragers van een dergelijk informatiecentrum. Voor alle vormen voor de organisatie van het informatie- en kenniscentrum worden voor- en nadelen aangedragen. Een meerderheid echter is voor een landelijk centrum, ondergebracht of gedragen door een bestaande organisatie. Verschillende organisaties worden genoemd als mogelijke drager van het centrum, echter in alle gevallen worden – door andere particuliere opdrachtgevers en organisaties ook redenen aangedragen waarom deze organisatie juist niet geschikt is om het centrum bij onder te brengen. De kritiek op de verschillende instellingen kan worden ondervangen door meerdere partijen, ieder met hun eigen kwaliteiten, gezamenlijk verantwoordelijk te stellen voor het reilen en zeilen van het informatie- en kenniscentrum. Hierbij bestaat een licht voorkeur voor het samenbrengen van informatie en kennis in één organisatie, omdat dan symbiose kan worden bereikt door het confronteren van ‘beide werelden’ (de wereld van de particuliere opdrachtgever en de bouwwereld) en dubbel werk in informatie- en kennisverstrekking kan worden ondervangen. Suggestie voor namen voor het informatiecentrum De verschillende respondenten is gevraagd een suggestie te noemen voor een naam voor het informatiecentrum. Alle suggesties zijn weergegeven in tabel 5-2. Wat zowel bij de particuliere opdrachtgevers als bij de organisaties en instellingen naar voren kwam, was dat een simpele, duidelijke en positieve naam zou moeten worden gekozen, die de doelgroep aanspreekt. Meerdere particuliere opdrachtgevers waren het erover eens dat het geen ingewikkelde afkorting zou mogen zijn. Zij gaven verscheidene suggesties: dat het iets met ‘kavel’ of met ‘bouwen’ te maken zou moeten hebben, of met de (keuze)vrijheid van het zelf bouwen. Een aantal organisaties vond ‘particulier opdrachtgeverschap’ een te beleidsmatige noemer, waarin de eigenbouwer zichzelf niet herkent. Daar staat tegenover dat een catalogusbouwer aangaf, dat eigenbouwers zich wel degelijk in de term particulier opdrachtgeverschap herkennen. Bovendien werd de mogelijkheid aangedragen om een startpagina te ontwikkelen, zoals “startpunt eigen woning/huis” of “startpagina zelfbouw”. Deze pagina zou dan alle relevante links ten aanzien van het particulier opdrachtgeverschap moeten geven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SYNTHESE

tabel 5-2

Mogelijke namen voor het informatiecentrum* Naam Informatie eigen huis (IEH)

Centrum Eigenbouw (CEB)

Huis op maat

Eigenbouw

Droomhuis

Mijn Huis

Informatiecentrum eigenbouwers/zelfbouwers

Actief Wonen

Bouwhulp

Particulieren in beweging

Bouwconsultant

Huis op maat

Doe het zelf

Informatie eigen huis (IEH)

Bouw zelf

Zelf bouwen & wonen

Bouwcentrum

Eigen huis bouwen

Bouwconsultant (Consultatiebureau)

Bewoners als opdrachtgever

Individuele bouw

Wonen en aangepast wonen

* Veel van de namen zijn al geclaimd en zijn niet meer beschikbaar voor een eventuele site van het informatiecentrum

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

79

BIJLAGEN

Bijlagen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

81

82 BIJLAGEN

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

Bijlage 1

Literatuuroverzicht

Architectuur Lokaal (1998) Particuliere opdrachtgevers en architectuurbeleid; een nieuwe opdracht voor Architectuur Lokaal, Amsterdam Blesgraaf (1998) Energiezuinig bouwen op vrije kavels; verkenning van de mogelijkheden, Rijswijk Bond van Nederlandse Architecten (onbekend) Bouwen met een architect, Amsterdam Bureau P/A (1999) Eigenwijs wonen; bouwen in eigen beheer op het Steigereiland, Amsterdam Butter, S. en G. Keers (2001) Gezocht op VINEX-uitleglocaties: differentiatie en particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkshuisvesting 2001, nr. 2, p. 610 Daan, G. en Ooij, D. van (2001) Een eigen aardig huis, Rotterdam De grote omslag komt nog (2001) in vrom.nl, nr. 8, p. 10-13 Eigen Huis & Interieur (december 2001) Een eigen huis!; van kavel tot droomhuis, gids als bijlage bij het december nummer Keers, G. (2001) Particulier opdrachtgeverschap en kwaliteitsbeleid, in: Tijdschrift voorde volkshuisvesting, nr. 7, p. 10-13 Koper, A., Bouwen van droomhuis voor consument vaak lijdensweg in de Volkskrant, 8-05-2001 Koper, A. We hebben een armoedige wooncultuur, in de Volkskrant, 12-09-2001 Kopers nauwelijks begeleid bij bouwexperiment, in de Volkskrant, 23-08-2001 Kunstcommissie Nieuwspoort (2001) Droomhuizen, Blaricum Leeuwen, K. van (1996) Wegwijzer voor de bouw; een actuele gids in het doolhof van organisaties, regelingen, voorschriften en afspraken in de bouwsector, Den Haag Ministeries van OC&W, VROM, V&W en LNV (2000) Ontwerpen aan Nederland; Architectuurbeleid 2001-2004, Den Haag Neprom (2000) De klant als kans!; een blik op de consumentgerichte ontwikkeling, Voorburg Neprom (2001) Ruimtelijke ordening mist kansen Noorman, A.W. (1999) Bestek voor de woonconsument; een onderzoek naar het particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam RIGO Research en Advies (1999) Particulier Opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West Europa, Amsterdam RIGO Research en Advies (2000) Vinex-regiodossiers, Amsterdam RIGO Research en Advies (2001) Een uitbreidingsplan met differentiatie en particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam Stedelijke woningdienst Amsterdam (e.a.) (1999) ‘BO 67’; wonen in een huis naar eigen ontwerp op Borneo-eiland, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

83

84 BIJLAGEN

Stichting Bouwresearch, Van Programma van eisen naar bestek; wegwijzer tot kwaliteit, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Bouwstenen voor het PvE, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Programma van eisen instrument voor kwaliteitsbeheersing, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Kader voor kwaliteit, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Checklist Bouwbesluit; woningen en woongebouwen, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Milieuregelgeving in het bouwproces, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Nationaal pakket Woningbouw; Duurzaam Bouwen, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Termen en begrippen in de bouw, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Opdrachtgevers in beeld, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Ontwerpen voor de toekomst, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Bouwen zo; verschillende delen, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Hoe goed is dit bouwproduct?, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Eigenschappen van bouwen isolatiematerialen, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Voldoet dit gebouw? Het bepalen van de functionele kwaliteit, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Vijf criteria voor garanties, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Risicomanagement in de bouw: een verkenning, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Bouwen: een RISKante aangelegenheid, Rotterdam Stichting Bouwresearch, Stormen en daken; aanbevelingen voor ontwerp en uitvoering bij hellende en platte daken, Rotterdam Stichting Experimenten Volkshuisvesting (juli 2001) Verslag Projectplan Proeftuin Particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam Stichting Experimenten Volkshuisvesting (1999) Bewoner als ontwikkelaar; evaluatie, Rotterdam Stichting Experimenten Volkshuisvesting (1999) Bewoner als ontwikkelaar; wegwijzer, Rotterdam Stichting Medio Mokum (1996) Stadsvernieuwing nieuwe stijl; Bouwen met de buren; 28 onder architectuur gebouwde en door bewoners ontwikkelde koopappartementen in Amsterdam, Amsterdam Stichting de Regie (augustus 2000) Inventarisatie huidige praktijk uitgifte bouwgrond aan particulieren, Amsterdam Tellinga, J. (2001) Heilige huisjes; bewoners als opdrachtgever, Rotterdam Tellinga, J. (2001) Bewoners als opdrachtgever, essay in het kader van de Naimanifestatie Heilige huisjes, Rotterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

Tweede Kamer, vergaderjaar 2000-2001, 27 559, nr. 4, Nota Mensen, wensen, wonen; lijst van vragen en antwoorden, Den Haag Van eigen grond naar eigen huis, Pressofoon, Heemskerk Vereniging Eigen Huis (2001) Eigen huis bouwen, jaarlijkse uitgave van Vereniging Eigen Huis Vries, P. de (2001) De waardering van het particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voorde volkshuisvesting, nr. 7, p. 14-19 Weeber, C. en W. van Stiphout (1998) Het Wilde Wonen, Rotterdam Wolters, M (2001) Eindrapportage Onderzoek Gewild Wonen, Erasmus Universiteit Rotterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

85

86 BIJLAGEN

Bijlage 2

Vragenlijst particuliere opdrachtgevers

Typering opdrachtgever (deze vragen betreffen de hoofdopdrachtgever) 1)

2)

3)

Wat is uw leeftijd? o

<30 jaar

o

30-45 jaar

o

45-55 jaar

o

>55 jaar

Wat is uw gezinssamenstelling? o

Alleenstaand

o

Samenwonend/getrouwd zonder kinderen

o

Samenwonend/getrouwd met kinderen

Hoe ver bent u gekomen met het bouwen van uw eigen huis (volgens de gegevens van de Veh bent u potentieel eigen opdrachtgever/ ervaren particulier opdrachtgever / afvaller (doorhalen wat niet van toepassing is))?

4)

5)

o

De ontwikkeling in eigen opdrachtgeverschap is in …. (jaar) afgerond en de woning is betrokken -> ga door naar vraag 6

o

In volle gang (kavel is al verworven, maar woning is nog niet opgeleverd) -> ga door naar vraag 5

o

Serieuze plannen om in particulier opdrachtgeverschap een eigen woning te ontwikkelen -> ga door naar vraag 6

o

Net gestart en in verkennende (opstart-)fase -> ga door naar vraag 8

o

Plannen voor particulier opdrachtgeverschap zijn niet doorgegaan / gestaakt -> ga door naar vraag 4

Wat is de voornaamste reden, dat u bent gestopt met de ontwikkeling van uw woning (open vraag)? o

Kon juiste kavel wel vinden (locatie, aard)

o

Gebrek aan / onvoldoende toegang tot financiële middelen

o

Onvoldoende kennis van het bouwproces

o

Woonwensen niet uitvoerbaar wegens regelgeving (bouwvergunning)

o

Kostte teveel tijd en energie

o

Anders, namelijk …………………

In welke fase bent u/tot waar bent u gekomen met de ontwikkeling van uw eigen woning? o Zoeken kavel

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

6)

o

Schetsfase

o o o

Bouwvergunning verleend Ontwerpfase Uitvoering

Is het correct, dat u uw woning … (controle op gegevens VEH) o

zelf bouwt (traditioneel particulier opdrachtgeverschap)?

o

in de vorm van systeem- of catalogusbouw ontwikkelt?

o

in collectief opdrachtgeverschap ontwikkelt, als vrijstaand/ 2o1kap/ rijwoning / appartementencomplex (doorhalen wat niet van toepassing is)?

7)

In welke prijsklasse ontwikkelt u uw woning (indicatie kosten grond en woning)?

8)

9)

o

< 400.000

o

400.000-700.000

o

> 700.000

Hoe beoordeelt u uw eigen ervaring / kennis van het ontwerpen bouwproces? o

Geen

o

Klein

o

Voldoende

o

Groot

Heeft u (professionele) begeleiding (gehad) van (onafhankelijke) derden? Zo ja, van wie en waarbij (meerdere antwoorden mogelijk)? o

Nee

o

Familie/kennis

o

Hypotheker

o

Aannemer

o

Architect

o

Anders, namelijk ….

Heeft geholpen bij …………………………………………………….. 10)

Is deze samenwerking naar tevredenheid verlopen? o

Ja

o

Nee, want ….

Inhoudelijk algemeen (vragen voor alle respondenten) 11)

Welke vragen leven/leefden er bij u in de verkennings- of opstartfase?

12)

Graag zou ik met u een aantal onderwerpen langslopen tegen de achtergrond van de vragen bij welke aspecten van eigenbouw u behoefte heeft (gehad) aan informatie en welke informatie hiervan moeilijk te verkrijgen was?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

87

88 BIJLAGEN

geen

weinig

redelijk veel

zeer veel

moeilijk verkrijgb

Grondverwerving (aanbod kavels) Keuze type opdrachtgeverschap Vertalen van wensen naar PvE Ontwerpen van woning Kwaliteit -

architect. kwaliteit

-

gebruikskwaliteit

-

milieukwaliteit

-

omgevingskwaliteit

Kosten -

grond

-

ontwerp

-

bouw

Financiering / garanties Planning Bouwtechnische kennis -

bestektekeningen

-

bouwelementen/materialen

Regels + procedures bij gemeente -

bestemmingsplan

-

bouwregelgeving

-

welstand

Contracten en garanties -

met gemeente

-

met architect

-

met bouwer

Eigen rol t.o.v rol van anderen -

taakverdeling

-

verantwoordelijkheden

Selectie van anderen -

architect

-

bouwer

-

andere collect. opdrachtgev.

Risico’s / onvoorzien

* algemene of specifieke informatie 13)

Welke informatie (over welk onderwerp) heeft u het meeste gemist (naar volgorde van belangrijkheid)?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Toelichting*

BIJLAGEN

1. 2. 3. 14)

Welke instanties heeft u benaderd voor informatie (meerdere antwoorden mogelijk)? o

Makelaar

o

Veh

o

Architectuur Lokaal/ lokaal architectuur centrum

o

SEV

o

Gamma

o

Tijdschriften, zoals Van Eigen Grond naar Eigen Huis en Kavel & Huis

15)

16)

17)

o

Architect

o

Aannemer

o

Bouwcentrum Expo

o

Onafhankelijk adviseur

o

Gemeente

o

Anders, namelijk …………………………….

Heeft een gebrek aan bepaalde informatie voor u (nadelige) gevolgen gehad in het eigenbouwproces (open vraag)? o

Nee

o

Vertraging in de voortgang

o

Lagere kwaliteit

o

Nadelige financiële gevolgen

o

Afblazen particulier opdrachtgeverschap

o

Anders, namelijk ………………………………..

Wat voor inspanningen heeft u geleverd om de kwaliteit van uw woningen te verhogen? (meerdere antwoorden mogelijk)? o

Grootte

o

Afwerking

o

Duurzaamheid

o

Architectuur

o

Anders, namelijk …………

o

Geen

Zou u, wanneer u daartoe zou zijn/worden geïnformeerd of geïnspireerd, er voor kiezen/hebben gekozen om meer kwaliteit in uw woning/woonomgeving aan te brengen? o

R I G O

Ja, namelijk (op het gebied van) …

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

89

90 BIJLAGEN

o

Nee

o

Weet niet

Afvallers -> ga door naar vraag 21 Onervaren particuliere opdrachtgever -> ga door naar vraag 23 Ervaren opdrachtgevers (vragen aan respondenten die bouw in p. o. hebben afgerond) 18)

Als u vooraf meer informatie had gehad over het zelf bouwen van een woning zou u dan andere keuzes hebben gemaakt? En zo ja, wat zou u anders hebben gedaan?

19)

20)

o

Andere vorm van eigenbouw (zie vraag 5)

o

Hogere kwaliteit in architectuur

o

Hogere stedenbouwkundige kwaliteit

o

Hogere kwaliteit in milieuduurzaamheid

o

Hogere kwaliteit in meerwerk

o

Hogere kwaliteit in afwerking

o

Anders, namelijk ……………………………..

o

Was er niet aan begonnen

o

Nee

Waar zaten, voor u, de grootste moeilijkheden / knelpunten in het proces van eigenbouw? o

Vinden kavel

o

Verkrijgen bouwvergunning

o

Selectie architect

o

Ontwerpfase

o

Selectie aannemer

o

Uitvoering / bouwfase

o

Anders, namelijk ……………………………

Welke tips zou u aan startende particulier opdrachtgevers willen geven of wat zou u anders doen als u nogmaals de kans had uw woning zelf te ontwikkelen (naar volgorde van belangrijkheid)? 1. 2. 3.

Inhoudelijk afvallers (vragen aan respondenten, die de ontwikkeling van hun woning in particulier opdrachtgeverschap hebben gestaakt) 21)

Zou u - als u bepaalde informatie van te voren had gehad - tot andere keuzes zijn gekomen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

o

om het particuliere opdrachtgeverschap voort te zetten (in andere vorm)

22)

o

om er in het geheel niet aan te beginnen

o

anders, namelijk ……

o

nee

Welke tips zou u aan startende particuliere opdrachtgevers willen geven of wat zou u anders doen als u nogmaals de kans had uw woning zelf te ontwikkelen (naar volgorde van belangrijkheid)? 1. 2. 3.

Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap (vragen aan alle respondenten) 23)

24)

25)

26)

27)

Zou u zich met uw vragen (zie vraag 11, 12 en 13) wenden tot een eventueel informatiecentrum particulier opdrachtgeverschap? o

Ja (toelichten) ………..

o

Nee

Hoe vindt u dat deze informatie het beste kan worden geleverd (meerdere antwoorden mogelijk)? o

Telefonische hulplijn

o

Algemene informatie in de vorm van een brochure of handboek

o

Cursus particulier opdrachtgeverschap

o

Congres

o

Internetsite

o

Informatieavonden

o

Loket of winkel

o

Spreekuur met deskundigen (individueel maatwerk)

o

Anders, namelijk …………………………………………………………..

Bent u bereid voor deze voorziening iets te betalen? o

Ja

o

Nee

Moet het instituut zelfstandig zijn of kan het worden ondergebracht bij een bestaande instantie? o

Geen mening

o

Onafhankelijk

o

Bij een bestaand instituut, namelijk ………..

Mag een dergelijke voorziening, volgens u, een ideële grondslag hebben, voor bijvoorbeeld architectonische kwaliteit of duurzaamheidbevordering? o

R I G O

Ja (toelichten, hoe?)

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

91

92 BIJLAGEN

o

Nee

28)

Wat is volgens u een herkenbare, aantrekkelijke naam voor een Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap?

29)

Tot slot, zou u als u daartoe de mogelijkheid zou hebben, nogmaals voor eigenbouw kiezen?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

Bijlage 3

Vragenlijst organisaties en instellingen

Informatiebehoefte van particuliere opdrachtgevers 1)

Aan welke informatie over eigenbouw hebben particuliere opdrachtgevers, vanuit uw ervaring, het meeste behoefte (naar volgorde van belangrijkheid)? 1. 2. 3.

2)

Hoe staat het met de beschikbaarheid van deze informatie?

3)

Voor welke informatie komen particuliere opdrachtgevers bij uw organisatie?

4)

Wat doet uw organisatie voor eigenbouwers, in de zin van informatieverstrekking? En welke informatie mist u?

5)

Hoe vaak wordt u door particuliere opdrachtgevers benaderd voor informatie (bv. door hoeveel particuliere opdrachtgevers per maand)?

6)

Door welke typen eigenbouwers wordt uw organisatie vooral benaderd voor informatie (meerdere antwoorden mogelijk)? o Traditionele eigenbouwers o Catalogus –of systeembouwers o Collectieve opdrachtgevers o Anders, namelijk …………

7)

Kijkend naar de verwachte toename van de informatievraag, zijn jullie daar dan klaar voor? Beschikken jullie over voldoende capaciteit?

8)

Verwijst uw organisatie particuliere opdrachtgevers voor informatie door naar andere organisaties en instellingen (meerdere antwoorden mogelijk)? o Ja, namelijk …………. o Nee

9)

Zijn andere organisaties, in uw ogen, klaar voor de verwachte toename van het aantal eigenbouwers?

10)

Heeft een gebrek aan bepaalde informatie bij particuliere opdrachtgevers, gezien uw ervaring, nadelige/ongewenste gevolgen gehad op het resultaat van het eigenbouwproject? Zo ja, welke informatie (toelichten)?

Informatiebehoefte eigen organisatie 11)

Graag neem ik met u een lijst met thema’s door tegen de achtergrond van de vraag: bij welke aspecten van particulier opdrachtgeverschap heeft uw organisatie behoefte aan informatie gehad en welke informatie hiervan was moeilijk of niet te verkrijgen? (Toelichten wat voor informatie)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

93

94 BIJLAGEN

geen

weinig

redelijk veel

zeer veel

moeilijk

Toelichting*

verkrijgb

Grondverwerving (aanbod kavels) Keuze type opdrachtgeverschap Vertalen van wensen naar PvE Ontwerpen van woning Kwaliteit -

architect. kwaliteit

-

gebruikskwaliteit

-

milieukwaliteit

-

omgevingskwaliteit

Kosten -

grond

-

ontwerp

-

bouw

Financiering / garanties Planning Bouwtechnische kennis -

bestektekeningen

-

bouwelementen/materialen

Regels + procedures bij gemeente -

bestemmingsplan

-

bouwregelgeving

-

welstand

Contracten en garanties -

met gemeente

-

met architect

-

met bouwer

Eigen rol t.o.v rol van anderen -

taakverdeling

-

verantwoordelijkheden

Selectie van anderen -

architect

-

bouwer

-

andere collect. opdrachtgev.

Risico’s / onvoorzien

* algemene of specifieke informatie 12)

Welke informatie (over welk onderwerp) heeft uw organisatie het meest gemist (naar volgorde van belangrijkheid)?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

1. 2. 3. en verder …. 13)

Hoe zou in deze informatie voorzien kunnen worden? En door wie?

14)

Welke instanties/instellingen heeft u benaderd voor informatie over particulier opdrachtgeverschap?

15)

o

Makelaar

o

Veh

o

Architectuur Lokaal

o

SEV

o

Tijdschriften, zoals Van Eigen Grond naar Eigen Huis en Kavel & Huis

o

Bouwcentrum Expo

o

Onafhankelijk adviseur

o

Gemeente

o

Anders, namelijk …………………………….

Is het volgens u zinvol om eigenbouwers te stimuleren voor meer kwaliteit te kiezen? Zo ja, hoe zou uw organisatie dat aanpakken?

Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap (De volgende vragen gaan over de betekenis van uw organisatie voor het informatiecentrum) 16)

Welke (waardevolle) informatie over particulier opdrachtgeverschap heeft uw organisatie ter beschikking, waarvoor het Informatiecentrum eigenbouwers naar u zou kunnen door verwijzen?

17)

Zou u deze informatie kosteloos verstrekken aan het Informatiecentrum?

18)

o

Ja

o

Nee (toelichten)

En direct aan eigenbouwers? o

Ja

o

Nee (toelichten)

(De volgende vragen gaan over de betekenis, die het Informatiecentrum voor uw organisatie kan hebben) 19)

Voor welke informatie zou u eigenbouwers willen doorverwijzen naar een informatiecentrum?

20)

Voor welke informatievragen zou uw organisatie zich wenden tot een informatiecentrum particulier opdrachtgeverschap?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

95

96 BIJLAGEN

21)

Hoe vindt u dat - gezien uw informatiebehoefte - de informatie aan u het beste kan worden geleverd?

22)

23)

24)

23)

o

Telefonische hulplijn

o

Algemene informatie i.v.v. een brochure of handboek

o

Cursus particulier opdrachtgeverschap

o

Internetsite

o

Informatieavonden

o

Loket of winkel

o

Spreekuur met deskundigen (individueel maatwerk)

o

Anders, namelijk …………………………………………………………..

Mag de informatieverstrekking door het Informatiecentrum uw organisatie iets kosten? o

Ja

o

Nee

Moet het instituut zelfstandig zijn of kan het worden ondergebracht bij een bestaande instantie? o

Geen mening

o

Onafhankelijk

o

Bij een bestaand instituut, bij voorkeur ………………………….

Mag een dergelijke voorziening volgens u meer doen dan sec het beantwoorden van vragen, bv. ongevraagd de aandacht vestigen op aspecten die politiek/maatschappelijk in het bouwproces van belang worden geacht (stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit)? o

Ja (toelichten, hoe?)

o

Nee

Wat is volgens u een herkenbare, aantrekkelijke naam voor een Informatie Centrum Particulier Opdrachtgeverschap?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGEN

Bijlage 4

Geïnterviewde instanties

Ontwerpers Architekten Cie.

Dhr.

C.

Weeber

Nai

Mevr. J.

Tellinga

A1 Ontwerpgroep

Dhr.

H.

Broersen

Van Wijngaarden Architecten

Dhr.

A.

Van Wijngaarden

VDM Wonen

Dhr.

P.

De Jong

Goldewijk Bouwgroep

Dhr.

J.

Klaassen

NVOB, gewest Noord-Brabant

Dhr.

M.

Knoops

Bouwcentrum Expo

Dhr.

W.

Van Kesteren

Gemeente Leeuwarden, Grondbedrijf

Dhr.

S.

Hollander

Gemeente Emmen

Dhr.

N.

Lambooij

Gemeente Helmond, Grondbedrijf

Dhr.

R.

Martinez

Gemeente Middelburg

Dhr

R.

Suijlen

Gemeente Spijkenisse

Dhr.

A.

Menkveld

Federatie Welstand

Dhr.

B.

Verfürden

SEV

Dhr.

S.

Gelinck

SEV

Mevr. A.W. Noorman

Architectuur Lokaal

Dhr.

T.

Idsinga

Architectuur Lokaal

Dhr.

D.

Bergvelt

Veh

Dhr.

H.

Leeuwenkamp

Veh

Mevr. K.

De Klerk

Stichting De Regie

Dhr.

M.

Kastein

Kavel & Huis

Dhr.

W.

Laros

Primavilla

Dhr.

T.

Koster

NIROV

Dhr.

M.

Smit

Bouwers

Overheden

Kennis en bemiddelende instellingen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

97

Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap

Recommend Documents