INFORMATIEBROCHURE
HAVENSTRAAT 183-185 Rotterdam Zelfbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
November 2014 pakjeruimte.nl
facebook.com/zb010
pinterest.com/pakjeruimte
Kopen en klussen in de Havenstraat, dat is: Wonen in een mooi historisch pand | zelf je woning kiezen en vormgeven met de architect | kopen van de gemeente Rotterdam | de renovatie aansturen | zelf de plattegrond van je huis bedenken | zelf de baas zijn over de verbouwing van je huis | klussen voor een mooie prijs!
2 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Inhoudsopgave Inleiding
4
Gebouw, locatie en omgeving 5 - gebouw - locatie - omgeving
5 5 5
Mogelijkheden, randvoorwaarden 6 en verplichtingen - de woningen - buitenruimte - parkeren - wonen en werken - Programma van Eisen (PvE) - begeleiding
6 6 6 7 7 7
Financiën
8
- voorfinanciering bijkomende kosten - uitstappen en achtervang - hypotheek - fundering - financieringseis - prijzen
3 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
8 8 8 9 9 9
Inschrijfprocedure - inschrijven - toewijzing
11
11 11
Organisatie
- oprichten ontwikkelvereniging - zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap
12
12 12
Stappenplan ontwerp- en realisatieproces
13
Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij Contactgegevens
14
15
Inleiding
Op Coolhaveneiland in Delfshaven start de gemeente Rotterdam in de Havenstraat met de verkoop van een monumentaal klusgebouw. Het verbouwen van het klusgebouw naar drie woningen vindt plaats door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zelf je woning realiseren en samen met anderen het gebouw opknappen en verbouwen is een uitdagend project. Het kost tijd, energie en geld, maar levert ook een unieke eigen woning op. Deze informatiebrochure biedt inzicht in het verbouwingsproces en de daarbij bijhorende kosten. Je vindt hier o.a. informatie over de plek, de woningen, aankoopprijs en financieringseis. Daarnaast staat beschreven wat zelfbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) betekent en welke stappen achtereenvolgens nodig zijn om in dit pand te kunnen wonen. 1
4 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan deze brochure ontleend worden. De gemeente Rotterdam en Urbannerdam behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen wijzigingen aan te brengen met betrekking tot de transformatie van het gebouw. Deze wijzigingen worden uiteraard, indien relevant voor de deelnemers, zo snel mogelijk gemeld.
Gebouw, locatie en omgeving Gebouw Het gebouw aan de Havenstraat is in 1901 gebouwd als bedrijfspand met bovenwoning en is in de jaren ’40 verder uitgebouwd. Het bruto vloeroppervlak is ruim 400 m2. Het monumentale pand bestaat uit drie bouwlagen met een souterrain. In het gebouw hebben sociaalmaatschappelijke voorzieningen jarenlang een plek gekregen. Momenteel wordt het gebouw tijdelijk bewoond.
Locatie Het klusgebouw ligt op Coolhaveneiland in de wijk Delfshaven. Deze wijk is een vooroorlogse wijk in Rotterdam. In deze wijk zijn karakteristieke oude panden te vinden en de oude havens van Delft. Het gebied is kavelgewijs bebouwd met gesloten bouwblokken in drie à vier bouwlagen. Aan de noordzijde wordt de wijk begrensd door de Delfshavensche Schie en de Coolhaven. In het zuiden loopt de Westzeedijk. Aan de westzijde ligt historisch Delfshaven. De bebouwing is in het grijs aangegeven op de kaart.
5 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
De Havenstraat ligt op de grens van historisch Delfshaven en Coolhaveneiland. Historisch Delfshaven kent een kleinschalige structuur rondom de Voor- en Achterhaven en oude zeedijk (Mathenesserdijk / Havenstraat). Historisch Delfshaven is in de middeleeuwen ontstaan en is een beschermd stadsgezicht. Coolhaveneiland dateert van het begin van de 20e eeuw toen de Coolhaven is gegraven en de Parksluizen zijn aangelegd. Kenmerkend voor het gebied zijn de grote hoogteverschillen tussen de dijken en het hart van het gebied van de driehoek van Coolhaveneiland, rond Schoonderloo. De Havenstraat ligt op 4.45 boven NAP. De buitenruimte is in deze buurt zeer stenig en er is weinig groen.
Omgeving Coolhaveneiland is gunstig gelegen tegen de centrumrand van Rotterdam aan en heeft overdag, door de aanwezigheid van een groot aantal creatieve opleidingen, een levendige sfeer. In de ontwikkelingsvisie Coolhaveneiland is een nieuw profiel opgesteld voor Coolhaveneiland, dat uitgaat van drie dragers, namelijk kennis, cultuur en historie.
Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen De woningen Op basis van de voorstudie van Putter Partners architecten blijkt dat in dit gebouw drie bijzondere woningen gemaakt kunnen worden. De karakteristieke gevel wordt zoveel mogelijk intact gelaten door de centrale opgang en de symmetrische indeling te behouden. Achter de gezamenlijke voordeur van het pand komen twee entrees: één voor de grote benedenwoning en één gezamenlijke entree voor de twee appartementen. De te ontwikkelen woningen zijn geschikt voor zowel gezinnen met kinderen als voor één of tweepersoons huishoudens. Hiernaast zijn de woningen schematisch aangegeven:
Van onder naar boven zijn de volgende woningen te realiseren: - een grote woning op de begane grond, de zogenaamde ‘bel-etage’ met tuin en het souterrain - een appartement op de fraaie eerste verdieping met een eigen balkon - een appartement op de tweede verdieping met een eigen balkon
Buitenruimte Alle nieuwe woningen krijgen een buitenruimte. De exacte indeling van het achterste gedeelte van de tuin hangt af van de opslag- en bergingswensen van de uiteindelijke kopers.
6 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Parkeren
Programma van eisen (PVE)
Bij het realiseren van nieuwe woningen stelt de gemeente
De gemeente Rotterdam heeft een Programma van Eisen opgesteld
parkeereisen om te voorkomen dat de parkeerdruk in de straten te
voor de renovatie van het gebouw. De nieuwe woningen moeten
hoog wordt. Daarbij wordt allereerst uitgegaan van parkeerplekken
minimaal aan het PVE voldoen. Het technisch PVE geeft een houvast
op eigen terrein, maar als dit niet mogelijk is, dan wordt gekeken naar
voor de kopers. Het is natuurlijk mogelijk om meer te verbouwen of
het aantal m2 van het gebouw.
energiezuinige maatregelen toe te passen, zowel collectief als
Voor de huidige bestemming maatschappelijk vastgoed geldt een
individueel. Deze extra werkzaamheden zijn niet meegenomen in
parkeereis van vijf parkeerplaatsen. Voor de functie ‘wonen’ zijn
de financieringseis.
volgens de parkeernormen vier parkeerplaatsen nodig. Dit betekent dat er geen extra parkeerplaatsen aangelegd hoeven te worden. De definitieve parkeereis wordt pas bij het aanvragen van de
Begeleiding
omgevingsvergunning vastgesteld. Mocht de definitieve parkeereis
De gemeente heeft voor de kopers van dit klusgebouw een
hoger liggen dan vier, dan verrekent de gemeente dit met de
vergunningencoach aangesteld. Deze coach helpt om de afgifte
parkeereis van de oude bestemming (vijf parkeerplaatsen).
van benodigde vergunningen goed te laten verlopen. Daarnaast is hij voor kopers het aanspreekpunt bij de gemeente en degene die
Wonen en werken
nagaat of de uitvoering volgens de afspraken, zoals het PVE en de eventuele omgevingsvergunning, verloopt.
De huidige bestemming van het gebouw is maatschappelijk vastgoed. Om de functie wonen mogelijk te maken is een wijziging
De adviseurs van Urbannerdam begeleiden de kopers bij het
in het bestemmingsplan nodig. Deze wijziging wordt aangevraagd als
ontwikkelen van het plan. Zij staan de ontwikkelvereniging met
er voldoende inschrijvingen zijn. Dit regelt de gemeente Rotterdam.
raad en daad bij en adviseren en bemiddelen bij alle aspecten die bij dit project komen kijken.
Voor het wijzigen van het bestemmingsplan heeft de gemeente Rotterdam een aantal uitgangspunten vastgelegd in stedenbouw
De begeleiding van Urbannerdam wordt in de eerste fase
kundige randvoorwaarden. Er is bodemonderzoek uitgevoerd en
betaald door de gemeente Rotterdam, tot en met de oprichting
er is een verklaring afgegeven dat de bodem geschikt is voor de
van de ontwikkelvereniging. Daarna kan de ontwikkelvereniging
functie wonen.
zelf kiezen welke begeleiding wordt ingehuurd. Het inhuren van procesbegeleiding is om de kans van slagen zo groot mogelijk te
Na het wijzigen van het bestemmingsplan is het mogelijk om maximaal dertig procent van de woning te gebruiken voor werkruimte aan huis. Hier wordt bijvoorbeeld een kantoorruimte of atelier onder verstaan. Openbare functies, zoals detailhandel en horeca zijn niet toegestaan.
7 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
maken wel verplicht.
Financiën
Er zijn verschillende type woningen waar de koper zich voor in kan schrijven. Bij het kopen van een woning gaat de koper de verplichting aan om het gebouw te renoveren tot woning. De kosten voor de casco renovatie en de nieuwe indeling zijn gezamenlijke kosten die worden verdeeld onder de kopers. Daarnaast dragen de kopers de kosten voor hun eigen woning. Ook moet rekening worden gehouden met voorfinanciering. Hieronder gaan we op de verschillende aspecten in.
Voorfinanciering
woning(plattegrond), de verdere planvorming en het vervaardigen
Voordat de bouw daadwerkelijk van start gaat, worden voor het
van het Definitief Ontwerp voor de woningen. Deze kosten kunnen
ontwikkelen van het bouwplan kosten gemaakt. Totdat kopers een
niet op het collectief afgewenteld worden, maar worden verrekend.
hypothecaire financiering hebben (meestal kort voor start bouw) is er
Het uitgangspunt is dat er zo snel mogelijk een nieuwe kandidaat
weinig tot geen geld beschikbaar vanuit de kopers c.q. vereniging.
wordt gezocht die de lege plek inneemt om het verder oplopen van
Dit, terwijl er wel al kosten (veelal “bijkomende kosten” genaamd)
de kosten beperkt te houden.
worden gemaakt voor bijvoorbeeld adviseurs. De kosten in het voortraject moeten door de vereniging voorgefinancierd worden.
Het is mogelijk dat er iemand afvalt en dat er geen reservekandidaten
Dit betekent dat er onderling afspraken gemaakt moeten worden over
zijn. Dat betekent dat met spoed een nieuwe kandidaat moet worden
de financiering van de planvorming. Het bedrag dat voorgefinancierd
gezocht. Als dit niet op korte termijn lukt kan het nodig zijn dat een
moet worden ligt waarschijnlijk tussen € 8.000 en € 12.000, -.
derde partij optreedt als achtervang: die neemt dan de rechten
Hiervoor moet maandelijks een bedrag (hoogte en duur van dit bedrag
en verplichtingen voor de vrijgevallen woning (tijdelijk) over en zal
wordt later vastgesteld) worden betaald aan de vereniging voor de
deze bouwen en vervolgens verkopen. De gemeente Rotterdam is
planvorming (o.a. architect, procesbegeleider, installatieadviseur,
achtervang voor maximaal één woning in het gebouw.
kostendeskundige). Tijdens de startbijeenkomst worden de kosten nader toegelicht.
Uitstappen en achtervang
8 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Hypotheek Voor de woningen in het klusgebouw aan de Havenstraat worden voor de aankoop van het gebouw, de totale bouw- en ontwikkel-
Als kopers tussentijds uitstappen zijn daar kosten aan verbonden.
kosten inclusief grond, begeleiding, adviseurs en architect kosten
De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van het moment van
gemaakt. Dit zijn geen financiële verplichtingen die je zomaar
uitstappen. In de beginfase worden er nog weinig kosten gemaakt
aangaat, maar waarvoor je een hypotheek moet afsluiten.
door de vereniging. De kosten lopen op vanaf het moment dat
Zorg dan ook dat je weet waar je aan begint. Informeer op tijd
het begeleidingsbureau en de projectarchitect de opdracht krijgen
welke hypotheek bij je past en welke maandlasten daarbij horen
voor het vervolgtraject en gestart wordt met de eigen individuele
(zie ook de inschrijvingsvoorwaarden).
Fundering
daadwerkelijk kunnen betalen. Dat is belangrijk voor de gemeente,
Er is een inschatting gemaakt van de totale verbouwkosten en
De fundering van het gebouw is onderzocht en is goed voor nog
maar ook voor de kopers onderling. De financieringseis omvat
dit is teruggerekend naar de verwachtte bouwkosten per m2.
zeker dertig jaar. Randvoorwaarde hiervoor is dat de aanbouw wordt
de aankoopprijs en onze inschatting van de verbouwkosten.
Deze kosten hebben we opgeteld bij de aankoopprijs om de totale
gesloopt. Dit stukje grond dient dan direct te worden gesaneerd.
financieringseis te bepalen. In de tabel zijn beide per woning aange
Deze kosten zijn voor rekening van de koper en zijn meegenomen in de
De gemeente heeft een zogenaamde quickscan laten uitvoeren
geven. In dit bedrag is al voor tien procent rekening gehouden met
kostenraming. Als er veel gewicht wordt toegevoegd aan het gebouw,
door de architect die de woningindeling heeft gemaakt.
werkzaamheden die zelf worden uitgevoerd. Het is uiteraard mogelijk,
zoals bijvoorbeeld door het toevoegen van tussenverdiepingen, is extra
De renovatiekosten zijn door de architect geschat, ervan uitgaande
en aan te bevelen, om meer zelf te doen. Het is immers een
onderzoek nodig om vast te stellen of dit op de huidige fundering kan,
dat er scherp wordt ingekocht en een deel van de afbouw door
klusgebouw.
of dat versterking van de fundering nodig is.
een aannemer wordt gedaan. Als alle klussen worden uitbesteed
Financieringseis
is een groter budget nodig. De financieringseis vertegenwoordigt
De financieringseis is dus een belangrijk hulpmiddel, maar geen
de verwachte totale verbouwingskosten voor de woning, op basis
garantie dat de woning hiervoor gemaakt kan worden. Dit is de
van het Programma van Eisen en de voorstudie van de architect.
verantwoordelijkheid van de ontwikkelvereniging en de individuele
De gemeente stelt bij verkoop een financieringseis. Deze eis is bedoeld
Het uitgangspunt is dat de verbouwing sober en doelmatig wordt
kopers. Zaken als erfafscheiding en tuininrichting zijn niet opgenomen
als hulpmiddel voor kopers om na te gaan of zij de verbouwing ook
uitgevoerd.
in de voorstudie. Bij inschrijving moet je een financieringsverklaring overleggen. De financieringsverklaring is een document waaruit blijkt dat je als koper het geëiste bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen bij een hypotheekverstrekker. Een financieringsverklaring kan in principe door elke hypotheekverstrekker worden verleend. Uit ervaring blijkt dat niet elke hypotheekverstrekker bereid is om mee te werken aan zelfbouwprojecten. Daarnaast is het verstandig om ook eigen geld in te brengen (€ 10.000,-/€ 20.000,-), aangezien je een deel van de kosten moet voorfinancieren of een deel van het budget niet kunt lenen. De adviseurs van Urbannerdam kunnen je hier verder mee helpen.
Prijzen Een grotere woning is duurder dan een kleinere woning, maar per vierkante meter is een kleine woning wat duurder. De aangegeven woninggrootte is een inschatting. Houd er rekening meer dat elke woning een paar meter groter of kleiner kan zijn, afhankelijk van waar de wooneenheid zich in het gebouw bevindt.
9 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Per woning is de financieringseis en prijs als volgt (exclusief de wettelijk verschuldigde belasting):
Woning
indicatie m2’s oppervlak per woning
aankoopprijs
financieringseis
Benedenwoning
220
€ 85.000,-
€ 335.000,-
98
€ 39.000,-
€ 150.000,-
95
€ 35.000,-
€ 142.000,-
souterrain en beletage met tuin
Appartement 1 1e etage
Appartement 2 2e etage
10 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Inschrijfprocedure
Inschrijven
Toewijzing
Om mee te kunnen doen aan het project “ Klusgebouw
Na de sluitingsdatum wordt door middel van loting een rangnummer
Havenstraat” moeten kandidaten zich inschrijven met het
toegekend aan iedereen die zich heeft ingeschreven en voldoet aan
inschrijfformulier en in een later stadium lid worden van de op
de inschrijfvoorwaarden. Degenen die via de loting een plek krijgen in
te richten ontwikkelvereniging. De ontwikkelvereniging is de
het project worden uitgenodigd voor de startbijeenkomst om toe te
organisatie die de woningen gaat ontwikkelen en de leden
treden tot de ontwikkelvereniging in oprichting. De kandidaten die niet
van de vereniging kunnen de woning tegen een bepaalde prijs
zijn ingeloot worden op een reservelijst geplaatst en het inschrijfgeld
afnemen.
wordt terugbetaald. Deze kandidaten worden nog wel uitgenodigd voor de startbijeenkomst, omdat hier een toelichting wordt gegeven
De inschrijving is het moment dat de vrijblijvendheid van
op het verdere proces.
interesse wordt omgezet in een toekomstig lidmaatschap met bijbehorende verplichtingen.
Mochten er in een later stadium plaatsen vrij komen, dan word(t) en de geïnteresseerde(n) op de reservelijst als eerste benaderd om alsnog in het project te stappen. Daarna worden (eventueel na een
De inschrijving moet uiterlijk vrijdag 27 maart 2015 om 12:00 uur bij Urbannerdam binnen zijn. Een inschrijving bestaat uit drie onderdelen: • Een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier • Een bedrag van € 500,- als inschrijfgeld • Een financieringsverklaring, opgesteld op naam van de inschrijver(s) door bank of hypotheekadviseur
korte werving) nieuwe deelnemers benaderd. Degenen die zich aanmelden en aan alle verplichtingen voldoen, krijgen het recht op “eerste koop”. Degenen die tot de ontwikkelvereniging in oprichting worden toegelaten, kunnen bij terugtrekking alleen onder voorwaarden hun inschrijfgeld terugkrijgen. Dit wordt beoordeeld door de gemeente Rotterdam in overleg met Urbannerdam en de andere leden van de ontwikkelvereniging. Restitutie met aftrek van gemaakte kosten is mogelijk als de vrijkomende plaats in de ontwikkelvereniging kan worden opgevuld door de toetreding van een nieuw lid. Tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten. Alle particulieren ondertekenen bij de inschrijving een verklaring waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen.
In december 2014 gaat de feitelijke inschrijving van start. Tijdens de inschrijfperiode worden een aantal open dagen
Deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode
georganiseerd. Kijk voor data op www.pakjeruimte.nl.
van drie jaar na gereedmelding bij de gemeente verplicht gesteld. Verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en de later op te richten Vereniging Van Eigenaren (VVE) niet toegestaan. Op www.pakjeruimte.nl staat het inschrijfformulier, inclusief de voorwaarden.
11 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Organisatie
Oprichting vereniging Het klusproject begint met een startbijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst wordt het hele verbouwproces met de deelnemers besproken. Ook wordt tijdens deze bijeenkomst een begin gemaakt met het oprichten van de ontwikkelvereniging (bestuur, statuten en commissies) en de selectie van de overige adviseurs. Doordat de Havenstraat een klein collectief van 3 woningen, is verwachten we dat het makkelijker is om snel afspraken met elkaar te maken. Het klusgebouw wordt de organisatievorm “vereniging met volledige rechtsbevoegdheid” opgelegd. In de startfase wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Urbannerdam helpt de vereniging met de oprichting van de vereniging. Nadat de vereniging via de notaris is opgericht en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK) is de oprichting van de vereniging een feit. Vanaf de oprichting van de vereniging fungeren de kopers als opdrachtgever. De begeleiding van Urbannerdam wordt in deze fase tot de oprichting van de vereniging en het sluiten van de projectontwik kelingovereenkomst door de gemeente Rotterdam bekostigd. Na het oprichten en sluiten van de projectontwikkelingovereen komst tussen de ontwikkelvereniging en gemeente Rotterdam, moet de vereniging zelf de adviseurs en begeleiders inhuren.
Zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap De ontwikkelvereniging heeft een bestuur dat gekozen wordt uit de leden. Vervolgens kiest het bestuur een voorzitter, secretaris
12 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
en een penningmeester. In de statuten wordt vastgelegd wat de verantwoordelijkheden en taken van het bestuur zijn. Tijdens de verbouwing van dit gebouw naar woningen schrijft het bestuur ongeveer één keer per maand een zogenaamde algemene ledenvergadering uit. Deze algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan van de ontwikkelvereniging en in deze bijeenkomsten worden belangrijke besluiten rond het proces van transformatie genomen door voorstellen in stemming te brengen. De ontwikkelvereniging kan ook één of meerdere commissies in het leven roepen. Een commissie bestaat uit een aantal leden van de ontwikkelvereniging die belast zijn met specifieke taken van de vereniging, bijvoorbeeld een bouwcommissie. Resultaten of voorstellen worden door de commissies altijd eerst aan het bestuur voorgelegd en moeten eventueel ook in een algemene ledenvergadering in stemming worden gebracht.
Stappenplan ontwerp- en realisatieproces Stap 1: oriënteren, inschrijven en toewijzing december 2014 - maart 2015
Stap 2: vereniging oprichten + projectontwikkelingsovereenkomst april 2015 – juni 2015
Stap 3: ontwerp maken SO/VO/DO + check vergunningen coach juni 2015 – november 2015
Stap 4: bouwvoorbereiding november 2015 - december 2015
Tijdens de open dagen zijn medewerkers van de gemeente Rotterdam en Urbannerdam aanwezig om een toelichting te geven over de mogelijkheden van het gebouw en het verbouwproces. Als jouw ideale woning er tussen zit dan kun je je inschrijven voor het klusgebouw. De inschrijfperiode sluit op vrijdag 27 maart om 12:00 uur. De toewijzing vindt de week erna plaats. Dan weet iedereen welke drie deelnemers kunnen starten met het klusgebouw aan de Havenstraat.
Tijdens de startbijeenkomst wordt het proces nog een keer uitgelegd. Na deze bijeenkomst hebben de deelnemers drie weken bedenktijd om definitief deel te nemen aan het project. Vervolgens richten de deelnemers een ontwikkelvereniging op en worden een aantal bindende afspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken worden vastgelegd in een projectontwikkelingsovereenkomst. Na het tekenen van de overeenkomst wordt gestart met het aanpassen van het bestemmingsplan.
Nu begint de planvorming, het begint met het inhuren van een aantal adviseurs en het maken van een schetsen. Deze worden uitgewerkt in een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO). Het VO en DO worden getoetst door de vergunningen coach. De vergunningen coach zorgt er voor dat het aanvragen van een omgevingsvergunning soepel verloopt. Deze stap in het proces is een drukke periode waarin veel keuzes gemaakt worden en afspraken worden vastgelegd. De fase eindigt door het indienen van de omgevingsvergunning.
Een aantal onderdelen moeten gezamenlijk opgepakt worden. Dat noemen we de casco renovatie. Het is mogelijk om alleen de schil van het gebouw en alle constructie onderdelen gezamenlijk te laten uitvoeren, maar het is ook mogelijk om meer onderdelen gezamenlijk op te pakken. Dit zal een keuze zijn van de vereniging. Het is tussentijds altijd mogelijk om een kostenbegroting te laten opstellen zodat de vereniging weet of het ontwerp binnen hun budget valt.
Stap 5: selectie aannemer en aanneemovereenkomst januari 2016 –februari 2016
Stap 6: Stap 7: check start bouw en casco februari 2016 maart 2016
Stap 8: zelf klussen! december 2016
Na het maken van het ontwerp en een bestek en tekeningen zal er een aanbesteding plaatsvinden. Hieruit wordt een aannemer geselecteerd en worden verdere afspraken in een aannemersovereenkomst vastgelegd.
De check wordt uitgevoerd om te controleren of alle documenten op orde zijn voor de levering van het gebouw. De volgende onderdelen moeten gereed zijn. Anders zal de bank of hypotheekverstrekker geen financiering afgeven - Bestemmingsplan onherroepelijk * - Getekende koopovereenkomsten - Hypotheekofferten - Goedgekeurd plan VO/DO vergunningencoach - Omgevingsvergunning onherroepelijk - Getekende aannemersovereenkomst
De casco renovatie is gereed. Nu kan je starten met de afbouw van je woning. Binnen 1 jaar na de casco renovatie dient de woning afgebouwd te zijn. De vergunningencoach controleert aan het eind of is voldaan aan de voorwaarden van de gemeente Rotterdam. Pas na gereedmelding door de vergunningen coach mag de woning worden bewoond.
13 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
De levering van het gebouw heeft plaatsge vonden en de aannemer kan starten met de casco renovatie. Tijdens de bouwvergadering kunnen de opdrachtgevers de voortgang bespreken met de aannemer.
* Start bouw is afhankelijk van afronding bestemmingsplanprocedure en afgifte omgevingsvergunning.
Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij
Voor project Klusgebouw Havenstraat zijn een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten benoemd, de belangrijkste nog even op een rij: • er worden op de locatie 3 woningen gerealiseerd, daarnaast is het ook mogelijk om aan huis gebonden werkruimte te realiseren;
• verhuur van woningen wordt door de ontwikkel vereniging en later de op te richten Vereniging van
• de klassieke gevels en architectonische kwaliteit aan de buitenzijde van het gebouw moeten behouden blijven;
• randvoorwaarden en uitgangspunten worden t.z.t. vastgelegd middels een overeenkomst (projectontwik
• de woningen dienen minimaal conform het Programma van Eisen Klusgebouwen uitgevoerd te worden • tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten;
• alle particulieren dienen de verklaring bij het inschrijf formulier te ondertekenen, waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen; deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereed melding door de gemeente, opgelegd;
14 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
Eigenaren niet toegestaan;
kelingovereenkomst) tussen de zelfbouw groep en de gemeente;
• de gemeente zal maximale inspanning verrichten om de
benodigde wijziging van het bestemmingsplan zo soepel en snel mogelijk, in overleg met de ontwikkelvereniging, te laten verlopen. Als het bestemmingsplan niet gewijzigd kan worden, dan betaalt de gemeente de planvormingskosten terug.
• de kopers van een woning in het project vormen na
afronding van de (verbouw)werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren. Deze zogenaamde VVE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project;
Contactgegevens
Gemeente Rotterdam Fenna ter Haar en Angela Imambaks Telefoon: 06-53392884 Email:
[email protected]
Urbannerdam Els Dikland en Alexander Keizer Telefoon: 010-280 64 44 Email:
[email protected]
15 KLUSGEBOUW HAVENSTRAAT 183-185 - Rotterdam
