INFORMATIEBROCHURE
BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam Wonen in een school, Zelfbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
November 2014 pakjeruimte.nl
facebook.com/zb010
pinterest.com/pakjeruimte
Kopen en klussen in de Bloklandstraat, dat is: Wonen in een uniek pand met hoge plafonds, sfeer en ruimte | zelf je woningtype kiezen | kopen van de gemeente Rotterdam | aansturen van renovatie en funderingsherstel | zelf de plattegrond van je huis bedenken onder begeleiding van een architect en procesbegeleider | klussen voor een mooie prijs! 2 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Inhoudsopgave Inleiding
4
Gebouw, locatie en omgeving 5 - gebouw - locatie - omgeving
5 5 5
Mogelijkheden, randvoorwaarden 6 en verplichtingen - de woningen - buitenruimte - parkeren - wonen en werken - Programma van Eisen (PvE) - begeleiding
6 7 7 7 7 7
Financiën
8
- voorfinanciering - uitstappen en achtervang - hypotheek - fundering - financieringseis
3 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
8 8 8 9 9
Inschrijfprocedure - inschrijven - toewijzing
11
11 11
Organisatie
- oprichten ontwikkelvereniging - collectief particulier opdrachtgeverschap
12
12 12
Ontwerp en realisatieproces
13
Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij Contactgegevens
15
16
Inleiding
In het ‘Oude Noorden’ start de gemeente Rotterdam in de Bloklandstraat met de verkoop van een oude school als klusgebouw. Het verbouwen van het gebouw naar zeven woningen vindt plaats door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zelf je woning realiseren en samen met anderen het gebouw opknappen en verbouwen is een uitdagend project. Het kost tijd, energie en geld, maar levert ook een unieke eigen woning op. Deze informatiebrochure1 geeft inzicht in het verbouwingsproces en de daarbij bijhorende kosten. Je vindt hier o.a. informatie over de plek, de woningen, aankoopprijs en financieringseis. Daarnaast staat beschreven wat zelfbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) betekent en welke stappen achter eenvolgens nodig zijn om in dit pand te kunnen wonen. 1
4 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan deze brochure ontleend worden. De gemeente Rotterdam en Urbannerdam behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen wijzigingen aan te brengen met betrekking tot de transformatie van het gebouw. Deze wijzigingen worden uiteraard, indien relevant voor de deelnemers, zo snel mogelijk gemeld.
Gebouw, locatie en omgeving Gebouw Het voormalige schoolgebouw aan de Bloklandstraat 111 is gebouwd in 1907. De gymzalen op nummer 109 zijn hier enkele jaren later aan toegevoegd. Het pand op nummer 111 bestaat uit drie bouwlagen met vier klaslokalen per verdieping. De plafonds in de klaslokalen zijn ongeveer 4,5 meter hoog. In de gymzalen is dit ongeveer 4,9 meter. Het pand aan nr. 109 bestaat uit twee gymzalen met bijbehorende kleedruimtes. Samen vormen ze het klusgebouw met een perceeloppervlakte van ruim 1000 m2. De voorgevel heeft cultuurhistorische waarde, maar het gebouw is geen monument. Achter het klusgebouw ligt een schoolplein dat bij de openbare basisschool Combinatie ’70 hoort. Een stukje van deze - nu nog - openbare ruimte hoort bij de kavel van het klusgebouw. De gemeente Rotterdam heeft voor de Bloklandstraat 109 en 111 een gebruiks- en huurovereenkomst afgesloten. Op het moment dat de koop van het klusgebouw daadwerkelijk gesloten wordt zijn de andere overeenkomsten beëindigd. Het gebouw en de bijbehorende ruimte zijn in grijs aangegeven op de kaart.
5 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Locatie De voormalige school met gymzalen staat op de hoek met de Moerkapellestraat. De Rotterdamse voetballer Coen Moulijn is in deze straat geboren en heeft een muurschildering gekregen op de zijgevel. Deze muurschildering moet ook na verbouwing behouden blijven. Aan de achterkant grenst het gebouw aan de Louwerslootstraat. In deze straat en in de Bloklandstraat zijn recent door woningcorporatie Woonstad een aantal klushuizen verkocht. De Bloklandstraat is daarmee een echte klusstraat!
Omgeving De Bloklandstraat ligt in een opkomende wijk met veel verschillende gezellige restaurants en authentieke winkels.
Van hippe en bijzondere winkeltjes in het Zwaanshals tot toko’s en Hollandse detailhandel naast elkaar in de Zwart Janstraat. Steeds meer Rotterdammers ontdekken het ‘Oude Noorden’. Dat merk je aan de groeiende succesvolle horeca: Westerkaatje, Zino, Deliclassics, Branco, Lof der Zoetheid en mevrouw Meijer en Destino. Ook toonaangevende culturele evenementen als Route du Nord en Het Noord Bruist Festival trekken publiek naar de wijk. Op de fiets of met het OV sta je binnen mum van tijd in het bruisende centrum van een wereldhavenstad. Binnen vijf minuten fiets je al over de Meent. Wil je naar Rotterdam Centraal, dan pak je een mooie route langs de Noordsingel naar het station. Pak je liever de tram? Er stoppen diverse trams om de hoek.
Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen
De woningen
De voorgevel is cultuurhistorisch waardevol en moet worden
De voormalige school en gymzalen zijn opnieuw ingedeeld om een
behouden en gerestaureerd. De fundering van het gebouw is slecht
breed scala aan verschillende grote woningen te kunnen aanbieden.
en moet worden hersteld. De kopers zijn daar opdrachtgever voor.
In totaal worden zeven grote nieuwe woningen gemaakt. Iedereen
Het funderingsherstel is de eerste en waarschijnlijk moeilijkste stap in
vult zijn eigen woningplattegrond naar wens in.
het project, maar essentieel om goede woningen te kunnen maken. Het is een groot maar uitdagend project!
Dankzij de voorstudie van Putter Partners architecten is te zien hoe het fraaie gebouw zich leent om er bijzondere woningen in diverse groottes in te maken. Door de hoge verdiepingshoogte en het aan elkaar koppelen van verschillende lokalen, horizontaal en verticaal, ontstaan verschillende woningtypes. De te ontwikkelen woningen zijn prima geschikt voor gezinnen in allerlei vormen of één of
De zeven toekomstige woningen zijn schematisch aangegeven op de gevel van het gebouw :
tweepersoonshuishoudens. De kopers vormen samen een ontwikkelvereniging die de verantwoordelijkheid heeft om het gebouw te herstellen, te verbouwen tot woningen en de kosten daarvan draagt.
Van links naar rechts zijn de volgende woningen te benoemen: - drie grote appartementen boven elkaar aan een ruim authentiek trappenhuis; - twee hoge grondgebonden woningen, zgn. ‘herenhuizen’; - twee loftwoningen boven elkaar in de voormalige gymzaal met een eigen trappenhuis.
De ingang van de herenhuizen ligt aan de achterzijde, te bereiken via de tuin. In de historische voorgevel mag namelijk geen entree worden gemaakt. De bewoners van de appartementen komen via de straatzijde binnen en delen het trappenhuis met 1 of 2 andere huishoudens.
6 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Buitenruimte
onder verstaan. Openbare functies, zoals detailhandel en horeca
Alle nieuwe woningen krijgen een eigen buitenruimte. De woningen
zijn niet toegestaan.
op de begane grond krijgen een tuin aan de achterzijde, grenzend aan het schoolplein van de school erachter. De exacte indeling, erfafscheiding en achteringang wordt door de kopers vormgegeven.
Programma van eisen (PVE)
De bovenwoningen hebben een balkon of een zonnig dakterras.
De gemeente Rotterdam heeft een Programma van Eisen opgesteld voor de renovatie van het schoolgebouw. De nieuwe woningen
Parkeren
moeten minimaal aan het PVE voldoen. Het technisch PVE geeft een houvast voor de kopers. Het is natuurlijk mogelijk om meer te
Voor de nieuwe woningen geldt een parkeereis. De parkeereis is
verbouwen of energiezuinige maatregelen toe te passen, zowel
gekoppeld aan het aantal en type woningen. Uit de Parkeerstudie
collectief als individueel. Deze extra werkzaamheden zijn niet
Oude Noorden (december 2011) blijkt dat de omgeving van het
meegenomen in de financieringseis.
schoolgebouw een hoge parkeerdruk kent. Tegelijkertijd passen de benodigde parkeerplaatsen niet op het perceel van het gebouw. Kopers kunnen daarom geen parkeervergunning aanvragen om
Begeleiding
op straat te parkeren. Dit betekent dat de koper een parkeer-
De gemeente Rotterdam heeft voor de kopers van de school een
abonnement nodig heeft voor de parkeergarage Benthuizerstraat
vergunningencoach aangesteld. Deze coach helpt om de afgifte van
(in het blok met de Albert Heijn aan de Benthuizerstraat, ingang
benodigde vergunningen goed te laten verlopen. Daarnaast is hij voor
zit aan de Bloklandstraat).
kopers het aanspreekpunt bij de gemeente en degene die nagaat of de uitvoering volgens de afspraken, zoals het PVE en de eventuele
Wonen en werken
omgevingsvergunning, verloopt.
De huidige bestemming van het gebouw is maatschappelijk vastgoed.
De adviseurs van Urbannerdam begeleiden de kopers van het
Om de functie wonen mogelijk te maken is een wijziging in het
klusgebouw bij de start van het ontwikkelen van het plan. Zij staan de
bestemmingsplan nodig. Deze wijziging wordt aangevraagd als er
ontwikkelvereniging met raad en daad bij en adviseren en bemiddelen
voldoende inschrijvingen zijn. Dit regelt de gemeente Rotterdam.
bij alle aspecten die bij dit project komen kijken.
Voor het wijzigen van het bestemmingsplan heeft de gemeente Rotterdam een aantal uitgangspunten vastgelegd in stedenbouw
De begeleiding van Urbannerdam wordt in de eerste fase betaald
kundige randvoorwaarden. Er is bodemonderzoek uitgevoerd en
door de gemeente Rotterdam, tot en met de oprichting van de
er is een verklaring afgegeven dat de bodem geschikt is voor de
ontwikkelvereniging. Daarna kan de ontwikkelvereniging zelf kiezen
functie wonen.
welke begeleiding wordt ingehuurd. Het inhuren van procesbegeleiding is verplicht om de kans van slagen zo groot mogelijk
Na de wijziging van het bestemmingsplan is het mogelijk om maximaal dertig procent van de woning te gebruiken voor werkruimte aan huis. Hier wordt bijvoorbeeld een kantoorruimte of atelier
7 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
te maken.
Financiën
Er zijn verschillende type woningen waar de koper zich voor in kan schrijven. Bij het kopen van een woning gaat de koper de verplichting aan om het gebouw te renoveren tot woning. De kosten voor de casco renovatie en de nieuwe indeling zijn gezamenlijke kosten die worden verdeeld onder de kopers. Daarnaast dragen de kopers de kosten voor hun eigen woning. Ook moet rekening worden gehouden met voorfinanciering. Hieronder gaan we op de verschillende aspecten in.
Voorfinanciering Voordat de bouw daadwerkelijk van start gaat, worden voor het
voor het vervolgtraject en gestart wordt met de eigen individuele
ontwikkelen van het bouwplan kosten gemaakt. Totdat kopers een
woning (plattegrond), de verdere planvorming en het vervaardigen
hypothecaire financiering hebben (meestal kort voor start bouw) is er
van het Definitief Ontwerp voor de woningen. Deze kosten kunnen
weinig tot geen geld beschikbaar vanuit de kopers c.q. vereniging.
niet op het collectief afgewenteld worden, maar worden verrekend.
Dit, terwijl er wel al kosten (veelal “bijkomende kosten” genaamd)
Het uitgangspunt is dat er zo snel mogelijk een nieuwe kandidaat
worden gemaakt voor bijvoorbeeld adviseurs. De kosten in het
wordt gezocht die de lege plek inneemt om het verder oplopen van
voortraject moeten door de vereniging voorgefinancierd worden.
de kosten beperkt te houden.
Deze kosten kunnen later met de hypotheek verrekend worden.
Het is mogelijk dat er iemand afvalt en dat er geen reservekandidaten
Dit betekent dat er onderling afspraken gemaakt moeten worden
zijn. Dat betekent dat met spoed een nieuwe kandidaat moet worden
over de financiering van de planvorming. Het bedrag dat
gezocht. Als dit niet op korte termijn lukt, kan het nodig zijn dat
voorgefinancierd moet worden ligt waarschijnlijk tussen € 10.000
een derde partij optreedt als achtervang: die neemt dan de rechten
en € 20.000, -. Hiervoor moet maandelijks een bedrag (hoogte en
en verplichtingen voor de vrijgevallen woning (tijdelijk) over en zal
duur van dit bedrag wordt later vastgesteld) worden betaald aan de
deze bouwen en vervolgens verkopen. De gemeente Rotterdam is
vereniging voor de planvorming (o.a. architect, procesbegeleider,
achtervang voor maximaal één woning in het gebouw.
installatieadviseur, kostendeskundige). Tijdens de startbijeenkomst worden de kosten nader toegelicht.
Uitstappen en achtervang
8 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Hypotheek Voor de zelfbouwwoningen aan de Bloklandstraat worden voor de aankoop van het gebouw, de totale bouw- en ontwikkelkosten inclusief
Als kopers tussentijds uitstappen zijn daar kosten aan verbonden.
grond, begeleiding, adviseurs en architect kosten gemaakt. Dit zijn
De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van het moment van
geen financiële verplichtingen die je zomaar aangaat, maar waarvoor
uitstappen. In de beginfase worden er nog weinig kosten gemaakt
je een hypotheek moet afsluiten. Zorg dan ook dat je weet waar je
door de vereniging. De kosten lopen op vanaf het moment dat het
aan begint. Informeer op tijd welke hypotheek bij je past en welke
begeleidingsbureau en de projectarchitect de opdracht krijgen
maandlasten daarbij horen (zie ook de inschrijvingsvoorwaarden).
Fundering
De financieringseis omvat de aankoopprijs en onze inschatting
Kortom: de financieringseis is een belangrijk hulpmiddel, maar geen
Uit onderzoek is gebleken dat de fundering slecht is en moet
van de verbouwkosten.
garantie dat de woning hiervoor gemaakt kan worden. Dit is de
worden vervangen. De kosten voor het herstel zijn gezamenlijke
verantwoordelijkheid van de ontwikkelvereniging en de individuele
kosten voor de kopers en worden onderling verdeeld. De kosten
De gemeente heeft een zogenaamde quickscan laten uitvoeren door
kopers. Zaken als erfafscheiding en tuininrichting zijn niet opgenomen
voor het funderingsherstel kunnen worden gezien als de aankoopprijs
de architect die de woningindeling heeft gemaakt. De renovatiekosten
in de voorstudie.
voor het gebouw. De gemeente Rotterdam begeleidt de start van
zijn door de architect geschat, ervan uitgaande dat er scherp wordt
het funderingsherstel met het organiseren van een informatieve
ingekocht en een deel van de afbouw door een aannemer wordt
Bij inschrijving moet je een financieringsverklaring overleggen.
bijeenkomst en het aanleveren van namen en offertes van
gedaan. Als alle klussen worden uitbesteed is een groter budget nodig.
De financieringsverklaring is een document waaruit blijkt dat je
gespecialiseerde bedrijven. De in te schakelen professionele partij
De financieringseis vertegenwoordigt de verwachte totale verbouwings
als koper het geëiste bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen bij een
moet ruime ervaring hebben met het herstellen van funderingen.
kosten voor de woning, op basis van het Programma van Eisen en de
hypotheekverstrekker. Een financieringsverklaring kan in principe
Op basis van de (globale) offertes bedragen de kosten voor een
voorstudie van de architect. Het uitgangspunt is dat de verbouwing
door elke hypotheekverstrekker worden verleend. Uit ervaring blijkt
nieuwe fundering naar verwachting rond de € 400.000, -.
sober en doelmatig wordt uitgevoerd. Voor het funderingsherstel is
dat niet elke hypotheekverstrekker bereid is om mee te werken aan
bijvoorbeeld een kostenefficiënte oplossing als uitgangspunt genomen.
zelfbouwprojecten. Daarnaast is het in dit geval verstandig om ook
Dat betekent het vervangen van de houten vloeren op de begane
eigen geld in te brengen (€ 10.000, -/€ 20.000, -), aangezien je een
Financieringseis
grond door een betonnen vloer op nieuwe buispalen.
deel van de kosten moet voorfinancieren of een deel van het budget
De gemeente stelt bij verkoop een financieringseis. Deze eis is
In de tabel is de financieringseis per woning weergegeven. In dit
niet kunt lenen. De adviseurs van Urbannerdam kunnen u hier verder
bedoeld als hulpmiddel voor kopers om na te gaan of zij de
bedrag is voor tien procent rekening gehouden met werkzaamheden
mee helpen.
verbouwing ook daadwerkelijk kunnen betalen. Dat is belangrijk
die zelf worden uitgevoerd. Het is uiteraard mogelijk, en aan te
voor de gemeente, maar ook voor de kopers onderling.
bevelen, om meer zelf te doen. Het is immers een klusgebouw.
De aankoopprijs van het gebouw is € 1, - . De renovatie kosten verschillen per woning en bestaan uit een aantal verschillende zaken: - het noodzakelijke funderingsherstel - de gezamenlijke casco renovatie - de eigen individuele woningafbouw - bijkomende kosten. Een grotere woning is duurder dan een kleinere woning, maar per vierkante meter is een kleine woning wat duurder. De aangegeven woninggrootte is een inschatting. Houd er rekening meer dat elke woning een paar meter groter of kleiner kan zijn, afhankelijk van waar de wooneenheid zich in het gebouw bevindt.
9 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Per woning is de financieringseis als volgt (exclusief de wettelijk verschuldigde belasting):
Woning
Type A - 1 Woning op begane grond , met tuin ( 2 horizontaal geschakelde lokalen)
Type E - 2 Woning op 1e verdieping, met balkon ( 2 horizontaal geschakelde lokalen)
Type G - 3 Woning op 2e verdieping, met dakterras of loggia. ( 2 horizontaal geschakelde lokalen)
Type B - 4
Herenhuis op begane grond, 1ste, 2de verdieping, met tuin en mogelijkheid tot dakterras ( 3 verticaal gestapelde lokalen)
Type C - 5 Herenhuis op begane grond, 1ste, 2de verdieping, met tuin en mogelijkheid tot dakterras ( 3 verticaal gestapelde lokalen)
Type D - 6 Gymzaal woning op begane grond, met tuin ( ruimte entree + gymzaal)
Type F - 7 Gymzaal woning op 1ste verdieping, met dakterras of loggia ( ruimte entree + gymzaal)
indicatie m2’s gebruiksoppervlak per woning
financieringseis
180
€ 280.000,-
150
€ 235.000,-
150
€ 235.000,-
200
€ 300.000,-
190
€ 280.000,-
220
€ 325.000,-
230
€ 340.000,-
Omdat de aankoopprijs van € 1, - symbolisch is hebben we deze niet opgenomen.
10 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Inschrijfprocedure
Inschrijven
Toewijzing
Om mee te kunnen doen aan het project “ Klusgebouw Bloklandstraat”
Na de sluitingsdatum wordt door middel van loting een rangnummer
moeten kandidaten zich inschrijven met het inschrijfformulier en in
toegekend aan iedereen die zich heeft ingeschreven en voldoet aan de
een later stadium lid worden van de op te richten ontwikkelvereniging.
inschrijfvoorwaarden. Degenen die via de loting een plek krijgen in het
De ontwikkelvereniging is de organisatie die de woningen gaat
project worden uitgenodigd voor de startbijeenkomst om toe te treden
ontwikkelen, de leden van de vereniging zijn de kopers van de
tot de ontwikkelvereniging in oprichting. De kandidaten die niet zijn
woningen.
ingeloot worden op een reservelijst geplaatst en het inschrijfgeld wordt terugbetaald. Deze kandidaten worden nog wel uitgenodigd voor de
De inschrijving is het moment dat de vrijblijvendheid van interesse
startbijeenkomst, omdat hier een toelichting wordt gegeven op het
wordt omgezet in een toekomstig lidmaatschap met bijbehorende
verdere proces.
verplichtingen. Mochten er in een later stadium plaatsen vrij komen, dan word(t)en de geïnteresseerde(n) op de reservelijst als eerste benaderd om alsnog
De inschrijving moet uiterlijk vrijdag 27 maart 2015 om 12:00 uur bij Urbannerdam binnen zijn. Een inschrijving bestaat uit drie onderdelen: • Een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier • Een bedrag van € 500, - als inschrijfgeld • Een financieringsverklaring, opgesteld op naam van de inschrijver(s) door bank of hypotheekadviseur
in het project te stappen. Daarna worden (eventueel na een korte werving) nieuwe deelnemers benaderd. Degenen die zich aanmelden en aan alle verplichtingen voldoen, krijgen het recht op “eerste koop”. Degenen die tot de ontwikkelvereniging in oprichting worden toegelaten, kunnen bij terugtrekking alleen onder voorwaarden hun inschrijfgeld terugkrijgen. Dit wordt beoordeeld door de gemeente Rotterdam in overleg met Urbannerdam en de andere leden van de ontwikkelvereniging. Restitutie met aftrek van gemaakte kosten is mogelijk als de vrijkomende plaats in de ontwikkelvereniging kan worden opgevuld door de toetreding van een nieuw lid. Tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten. Alle particulieren ondertekenen bij de inschrijving een verklaring waarin
In december 2014 gaat de feitelijke inschrijving van start.
zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een
Tijdens de inschrijfperiode worden een aantal open dagen
woning voor eigen bewoning te verkrijgen. Deze zelfbewoningplicht
georganiseerd. Kijk voor data op www.pakjeruimte.nl.
wordt vanuit de gemeente voor een periode van drie jaar na gereed melding bij de gemeente verplicht gesteld. Verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en de later op te richten Vereniging Van Eigenaren (VVE) niet toegestaan. Op www.pakjeruimte.nl staat het inschrijfformulier, inclusief de voorwaarden.
11 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Organisatie
Oprichting ontwikkelvereniging Het klusproject begint met een startbijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomst wordt het hele verbouwproces met de deelnemers besproken. Ook wordt tijdens deze bijeenkomst een begin gemaakt met het oprichten van de ontwikkelvereniging (bestuur, statuten en commissies) en de selectie van de overige adviseurs. Daarnaast wordt ook aandacht gegeven aan het onderwerp fundering. Het klusgebouw wordt de organisatievorm “vereniging met volledige rechtsbevoegdheid” opgelegd. In de startfase wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Urbannerdam helpt de vereniging met de oprichting van de vereniging. Nadat de kopers via de notaris is opgericht en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK) is de oprichting van de vereniging een feit. Vanaf de oprichting van de vereniging fungeren de kopers als opdrachtgever. De begeleiding van Urbannerdam wordt in deze fase tot de oprichting van de vereniging en het sluiten van de projectontwikkelingovereenkomst door de gemeente Rotterdam bekostigd. Na het oprichten en sluiten van de projectontwik kelingovereenkomst tussen de ontwikkelvereniging en gemeente Rotterdam, moet de vereniging zelf de adviseurs en begeleiders inhuren en betalen.
Zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap De ontwikkelvereniging heeft een bestuur dat gekozen wordt uit de leden. Het bestuur bestaat minimaal uit een voorzitter, secretaris en een penningmeester. In de statuten wordt vastgelegd wat de verantwoordelijkheden en taken van het bestuur zijn.
12 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Tijdens de verbouwing van school naar woningen schrijft het bestuur ongeveer één keer per maand een zogenaamde algemene ledenvergadering uit. Deze algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan van de ontwikkelvereniging en in deze bijeenkomsten worden belangrijke besluiten rond het proces van transformatie genomen door voorstellen in stemming te brengen. De ontwikkelvereniging kan ook één of meerdere commissies in het leven roepen. Een commissie bestaat uit een aantal leden van de ontwikkelvereniging die belast zijn met specifieke taken van de vereniging, bijvoorbeeld een bouwcommissie. Resultaten of voorstellen worden door de commissies altijd eerst aan het bestuur voorgelegd en moeten eventueel ook in een algemene leden- vergadering in stemming worden gebracht.
Stappenplan ontwerpen realisatieproces De ontwikkelvereniging zorgt ervoor dat het klusgebouw getransformeerd wordt naar zeven woningen. De individuele leden bepalen uiteindelijk zelf hoe hun woning er van binnen uit komt te zien. Op basis van het gezamenlijke gedeelte en de specifieke wensen van de individuele leden wordt vervolgens een compleet plan voor de herontwikkeling gemaakt door de architect. Vervolgens wordt de vergunning aangevraagd en volgt de aanbesteding. Bij een succesvolle aanbesteding sluiten de leden een individuele koopovereenkomst met de gemeente voor hun deel van het gebouw en de grond. Daarnaast sluiten de individuele kopers een aannemingsovereenkomst met de aannemer die zij opdracht geven voor de renovatiewerkzaamheden. De kopers gaan hiervoor een hypothecaire verplichting aan. Deze hypotheek
13 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
wordt gevestigd op het appartement dat door de gemeente wordt verkocht. Door de nieuwe onderverdeling in het gebouw moet er een nieuwe splitsingsakte gemaakt worden. Op het moment dat de eerste woning door de aannemer wordt opgeleverd aan één van de leden van de ontwikkelvereniging, wordt de Vereniging van Eigenaren (VvE) officieel opgericht.
Stappenplan: Stap 1: oriënteren, inschrijven en toewijzing december 2014 - maart 2015
Stap 2: vereniging oprichten + projectontwikkelingsovereenkomst april 2015 – juni 2015
Stap 3: ontwerp maken SO/VO/DO + check vergunningen coach juni 2015 – januari 2016
Stap 4: bouwvoorbereiding december 2015 - maart 2016
Tijdens de open dagen zijn medewerkers van de gemeente Rotterdam en Urbannerdam aanwezig om een toelichting te geven over de mogelijkheden van het gebouw en het verbouwproces. Als jouw ideale woning er tussen zit dan kun je je inschrijven voor het klusgebouw. De inschrijfperiode sluit op vrijdag 27 maart om 12:00 uur. De toewijzing vindt de week erna plaats. Dan weet iedereen welke zeven deelnemers kunnen starten met het klusgebouw aan de Bloklandstraat.
Tijdens de startbijeenkomst wordt het proces uitgelegd. Hier gaat we in op de funderingen en de overige stappen in het proces. Na deze bijeenkomst hebben de deelnemers drie weken bedenktijd om definitief deel te nemen aan het project. Vervolgens richten de deelnemers een ontwikkelvereniging op en worden een aantal bindende afspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken worden vastgelegd in een projectontwikkelingsovereenkomst. Na het tekenen van de overeenkomst wordt gestart met het aanpassen van het bestemmingsplan.
de planvorming begint met het inhuren van een aantal adviseurs (o.a. procesbegeleider en architect). De architect maakt aan de hand van de woonwensen de eerste schetsen. Deze worden uitgewerkt in een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO). Het VO en DO worden getoetst door de vergunningencoach. De vergunningencoach zorgt er voor dat het aanvragen van een omgevingsvergunning soepel verloopt. Deze stap in het proces is een drukke periode waarin veel keuzes gemaakt worden en afspraken worden vastgelegd. De fase eindigt met het indienen van de omgevingsvergunning.
Een aantal onderdelen moeten gezamenlijk opgepakt worden. Dat is het funderingsherstel en de casco renovatie. Minimaal wordt de fundering, de schil van het gebouw en alle constructieonderdelen gezamenlijk uitgevoerd, maar het is ook mogelijk om meer onderdelen gezamenlijk op te pakken. Dit zal een keuze zijn van de vereniging. Het is tussentijds altijd mogelijk om een kostenbegroting te laten opstellen zodat de leden van de vereniging weten of het ontwerp binnen hun budget valt.
Stap 5: selectie aannemer en aanneemovereenkomst maart 2016 – mei 2016
Stap 6: Stap 7: start funderingsherstel check en casco renovatie april 2016 mei 2016
Stap 8: zelf klussen! december 2016
Na het maken van het ontwerp en een bestek en tekeningen zal er een aanbesteding plaatsvinden voor het funderingsherstel en voor het cascoherstel. Hieruit zullen twee aannemers worden geselecteerd en worden verdere afspraken in een aannemersovereenkomst vastgelegd.
De check wordt uitgevoerd om te controleren of alle documenten op orde zijn voor de levering van het gebouw. De volgende onderdelen moeten gereed zijn. Anders zal de bank of hypotheekverstrekker geen financiering afgeven - Bestemmingsplan onherroepelijk* - Getekende koopovereenkomsten - Hypotheekofferten - Goedgekeurd plan VO/DO vergunningen coach - Omgevingsvergunning onherroepelijk - Getekende aannemersovereenkomst fundering en casco
De casco renovatie is gereed. Nu kan je starten met de afbouw van je woning. Binnen 1 jaar na de casco renovatie dient de woning afgebouwd te zijn. De vergunningen coach controleert aan het eind of is voldaan aan de voorwaarden van de gemeente Rotterdam. Pas na gereed melding door de vergunningen coach mag de woning worden bewoond.
14 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
Het gebouw is geleverd en de aannemer kan starten met het funderingsherstel, waarna de casco renovatie plaatsvindt. Tijdens de bouwvergadering kunnen de opdrachtgevers de voortgang bespreken met de aannemer.
* Start bouw is afhankelijk van afronding bestemmingsplanprocedure en afgifte omgevingsvergunning.
Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij
Voor het Klusgebouw Bloklandstraat zijn een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten benoemd, de belangrijkste nog even op een rij: • er worden op de locatie 7 woningen gerealiseerd, daarnaast is het ook mogelijk om aan huis gebonden werkruimtes te realiseren;
• verhuur van woningen wordt door de ontwikkel
• de klassieke gevels en architectonische kwaliteit aan de buitenzijde van het gebouw moeten behouden blijven, in het bijzonder de cultuurhistorisch waardevolle gevel aan de voorzijde;
• randvoorwaarden en uitgangspunten worden t.z.t.
• de woningen moeten minimaal conform het Programma van Eisen uitgevoerd te worden;
• de gemeente spant zich maximaal in om de benodigde wijziging van het bestemmingsplan zo soepel en snel mogelijk, in overleg met de ontwikkelvereniging, te laten verlopen. Als het bestemmingsplan niet gewijzigd kan worden, dan betaalt de gemeente de planvormings kosten terug.
• tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten; • alle particulieren ondertekenen de verklaring bij het inschrijfformulier, waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen; deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereedmelding door de gemeente, opgelegd;
15 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
vereniging en later de op te richten Vereniging van Eigenaren niet toegestaan;
vastgelegd door middel van een overeenkomst (projectontwikkelingovereenkomst) tussen de zelfbouwgroep en de gemeente;
• de kopers van een woning in het project vormen na afronding van de (verbouw)werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren. Deze zogenaamde VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project.
Contactgegevens
Gemeente Rotterdam Fenna ter Haar en Angela Imambaks Telefoon: 06-53392884 Email:
[email protected]
Urbannerdam Els Dikland en Alexander Keizer Telefoon: 010-280 64 44 Email:
[email protected]
16 KLUSGEBOUW BLOKLANDSTRAAT 109-111 Rotterdam
