College Onderwerp:
V200900676 Voortgang starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap met de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden
Collegevoorstel Inleiding: Op 29 april 2008 hebben de gemeente Heusden en de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden een intentieovereenkomst getekend met als doel tot 2015 ten minste 100 starterswoningen te realiseren in collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). De voorwaarden waaronder starters goedkoop eigen woningen kunnen bouwen zijn opgenomen in de betreffende provinciale subsidieregeling.
Feitelijke informatie: Voor de realisatie van de gezamenlijke ambitie zijn kleinere woningbouwlocaties geselecteerd. Deze locaties hebben een woonbestemming en zijn in eigendom van de gemeente. Het betreft percelen die al meerdere jaren niet tot invulling komen. In de praktijk blijkt nu dat de meeste van deze locaties de nodige beperkingen kennen door de ligging, milieutechnische aspecten in de omgeving of de starheid van het bestemmingsplan. Een van de locaties ligt aan de Burgemeester van de Venstraat in Vlijmen. Voor het cpo een pilot project. Aanvankelijk waren op basis van de kavelomvang 5-6 woningen gepland. De bestemmingsplanvoorschriften laten echter maar 4 woningen toe. Dit komt omdat in het bestemmingsplan is geregeld dat tussen nieuwbouw en bestaande bebouwing een vrije ruimte moet blijven van ten minste 3 meter. Door de situering van de woningen aan de Burg. van de Wielstraat biedt ook een andere indeling op het perceel geen uitkomst. Het bestemmingsplan laat dat, wat betreft te bebouwen oppervlak en het afwijken van de rooilijnen, niet toe. Links om of rechts om blijven er reststroken grond over waar geen of moeilijk een invulling aan gegeven kan worden. Een oplossing is in overleg met de kopers gevonden door de grond die niet wordt gekocht te verhuren als tuin. Hierdoor blijven de woningen bij doorverkoop beschikbaar voor starters. Bij doorverkoop van de woning door de eerste bewoner kan de grond opnieuw door de gemeente verhuurd worden. Ook is verkoop aan de (nieuwe) bewoner mogelijk. Voor de ruimtelijke informatie over situatie, parkeren e.d. wordt verwezen naar de bijlage (toelichting ruimtelijke opzet).
Afweging: In verband met de voortgang zou uitsluitsel worden gegeven op 8 juni 2009. In dit verband heeft u in uw vergadering van 16 juni 2009 het voornemen geuit in te kunnen stemmen met verhuur van de reststrook. Dit voorstel dient ter formalisatie van uw eerder geuite voornemen: De overblijvende strook grond van ca. 15 meter als tuin te verhuren aan de nieuwe bewoners tegen een nader te bepalen bedrag; In overleg met het bestuur van Betaalbaar Wonen Heusden nagaan welke alternatieven voor bebouwing binnen afzienbare tijd voorhanden zijn
Inzet van middelen: subsidie mogelijkheden Het project Burgemeester van de Venstraat in Vlijmen is aangemeld bij de provincie.De subsidie wordt toegekend aan de bewoners die in cpo de woningen bouwen en dient als tegemoetkoming in de voorbereidingskosten.
1/3
College Onderwerp:
V200900676 Voortgang starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap met de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden
Inzet van middelen: De ontwikkeling aan de Burg. Van der Venstraat heeft de volgende financiële gevolgen voor de gemeente: Het perceel is in eigendom van de gemeente. De boekwaarde van de gronden is nihil. Er worden verder geen kosten gemaakt aan de inrichting van de openbare ruimte die toe te rekenen zijn aan dit plangebied. Van planschade is geen sprake, nu het bestemmingsplan de bouw van de woningen al toelaat. De plankosten worden verhaald via de bouwleges. De grond is niet verontreinigd en is in principe bouwrijp (grondverzet of sloopwerkzaamheden zijn niet benodigd). De opbrengsten bestaan uit de verkoop van de vier kavels voor € 295 per m2 en de verhuur van de reststrook aan de huurders. De ontwikkeling heeft dan ook een positief financieel gevolg voor de gemeente van € 145.000 eenmalig en € 198 structureel. De eenmalige opbrengst van € 145.000 kan ten gunste worden gebracht van de jaarlijkse taakstelling om voor een bedrag van € 1.000.000 aan gemeentelijke eigendommen te verkopen. De structurele opbrengst van € 198 kan ten gunste van de structurele opbrengst van verhuringen en verpachtingen worden verantwoord.
Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.
2/3
College Onderwerp:
V200900676 Voortgang starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap met de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 22 september 2009;
besloten:
1. 2.
3.
de grond i.v.m. afgifte bouwvergunning over te dragen aan de eigenaren/bewoners; om een strook grond van ca. 15 meter als tuin te verhuren aan de kopers van de gronden die in collectief particulier opdrachtgeverschap starterswoningen bouwen aan de Burgemeester van de Venstraat in Vlijmen; Een totaal overzicht/notitie starterswoningen tegemoet te zien.
namens het college van Heusden, de secretaris,
mr. J.T.A.J. van der Ven
3/3
MEMORANDUM
Aan:
Bert van der Vecht
Van:
Susan Lahpor
Datum:
6 juli 2009, 9 juli update
Onderwerp:
financieel advies Burg. vd Venstraat
Inleiding Een deel van het perceel L2258 te Vlijmen (ca. 885 m2) wordt betrokken in de ontwikkeling van collectief particulier opdrachtgeverschap ten behoeve van starters. Dit braakliggend perceel aan de Burg. Van der Venstraat biedt op basis van het geldende bestemmingsplan ruimte aan maximaal 4 rijwoningen. Het ligt direct aan de straat en parkeren gebeurt in openbaar gebied. Reststrook na ontwikkeling Voor goedkope koopwoningen geldt een maximale VON-prijs van € 180.000. Het perceel wordt verkocht voor de vastgestelde grondprijs van € 295 per m2. Onder deze voorwaarden wordt, indien het gehele braakliggende perceel wordt betrokken in de verkoop, het grondkostenaandeel in verhouding tot de maximale VON-prijs te hoog. Een aantal oplossingen is denkbaar (in volgorde van voorkeur vanuit de gemeente als eigenaar van de grond): 1. de kavels krijgen een redelijke maat en het restperceel dat dan onstaat wordt verkocht aan de eigenaren van omliggende percelen, eventueel tegen een gereduceerde grondprijs. Het college dient hierover te beslissen. 2. Het gehele braakliggende perceel wordt verkocht ten behoeve van de kopers van de kavels, waardoor de kavels een groot oppervlak krijgen. Echter, de extra oppervlakte wordt tegen gereduceerd tarief aangeboden, bijvoorbeeld voor de prijs die geldt voor reststroken zonder bouwbestemming (€ 150 per m2). Het college moet hierover besluiten. In de verkoopvoorwaarden dient opgenomen te worden dat hier geen bouwmogelijkheden zijn en in een anti-speculatiebeding zullen afspraken moeten worden gemaakt over de verkoopwaarden. 3. de kavels krijgen een redelijke maat en het restperceel dat dan onstaat wordt verhuurd aan de kopers van de percelen. Deze variant is besproken met de stichting BWH en hiermee kan zij instemmen. Echter de gemeente is terughoudend in het verhuren van reststroken groen, in verband met de administratieve lasten en handhaving die dergelijke huurovereenkomsten met zich meebrengen in verhouding tot de opbrengsten. Het college kan uiteraard besluiten af te wijken van de nota Grondbeleid en overgaan tot verhuur van het restperceel. Als de woningen worden onttrokken aan de sociale voorraad (bij beeindiging anti-speculatiebeding?), dient geborgt te worden dat de reststrook tegen de dan geldende grondprijs wordt verkocht aan de bewoners. 4. De ontstane reststrook krijgt een bestemming openbaar groen. De nadelen zijn dat deze strook onderhouden dient te worden door de gemeente en dat gehandhaafd
1/2
moet worden dat de strook niet in gebruik wordt genomen door de omliggende bewoners. Huurprijs reststrook Gezien de afspraken die al zijn gemaakt met de kopers en de stichting BWH en de toezegging vanuit de raad in deze, is optie 3 een voldongen feit. De huurprijs voor de reststrook is bepaald op € 0,23 per m2 per jaar en een vast bedrag van € 27,63 per jaar. In totaal wordt per jaar bij de vier bewoners € 198 huur in rekening gebracht (prijspeil 2009). Tekst voor collegeadvies (onder kopje Inzet van middelen) De ontwikkeling aan de Burg. Van der Venstraat heeft de volgende financiële gevolgen voor de gemeente: Het perceel is in eigendom van de gemeente. De boekwaarde van de gronden is nihil. Er worden verder geen kosten gemaakt aan de inrichting van de openbare ruimte die toe te rekenen zijn aan dit plangebied. Van planschade is geen sprake, nu het bestemmingsplan de bouw van de woningen al toelaat. De plankosten worden verhaald via de bouwleges. De grond is niet verontreinigd en is in principe bouwrijp (grondverzet of sloopwerkzaamheden zijn niet benodigd). De opbrengsten bestaan uit de verkoop van de vier kavels voor € 295 per m2 en de verhuur van de reststrook aan de huurders. De ontwikkeling heeft dan ook een positief financieel gevolg voor de gemeente van € 145.000 eenmalig en € 198 structureel. De eenmalige opbrengst van € 145.000 kan ten gunste worden gebracht van de jaarlijkse taakstelling om voor een bedrag van € 1.000.000 aan gemeentelijke eigendommen te verkopen. De structurele opbrengst van € 198 kan ten gunste van de structurele opbrengst van verhuringen en verpachtingen worden verantwoord.
2/2
Gespreksnotitie Aanwezig: Betaalbaar Wonen Heusden: Gemeente Heusden:
Linda Klaren, Edwin Tausch, Jos van Iersel wethouder W. Dijkstra, wethouder A. van Mierlo, B. v.d. Vecht
Datum:
2 juni 2009
Agenda:
1. Opening Voorstelrondje aanwezigen 2. Pilot 4 starterswoningen Burg. V.d. Venstraat, Vlijmen Op 28 januari 2009 zijn in het overleg met de gemeente de condities aan de orde geweest waaronder de bouw van starters woningen op deze locatie realiseerbaar kan zijn. Belemmeringen voor realisatie zijn: - de beperkingen van de verplicht vrij te houden ruimte ten opzichte van de bestaande bebouwing op grond van het bestemmingsplan; - er zodoende niet 5 à 6 maar slechts 4 woningen mogelijk zijn; - de kosten hierdoor over slechts 4 woningen verdeeld kunnen worden; - dat de omvang van de af te nemen grond een te groot beslag legt op de stichtingskosten; - de optie van huur van de “extra” grond mogelijk kan zijn; - de te huren grond mogelijk in de toekomst door de bewoners aangekocht kan worden. De woningen, tekening bijgevoegd, worden 5,40 m breed op een kavel van ca. 20 m diep. Van de kavel blijft dan ca. 15 m over aan de Burg. V.d. Wielstraat, die aan de starters wordt verhuurd. De woningen worden 4 meter naar achteren geplaatst om de parkeerdruk aan de Burg. V.d. Venstraat op te lossen. Aan de achterzijde parkeren is geen oplossing vanwege de aanwezige woningen. In het ontwerp is al rekening gehouden met eventueel toekomstig te realiseren dakkapellen en een garage/berging voor de twee eindwoningen. Afspraak: - de niet te bebouwen grond kan worden gehuurd tegen een acceptabel bedrag; - de woningen blijven dan zolang mogelijk bereikbaar voor starters; - bij verkoop kan de gemeente beslissen of de grond weer verhuurd kan worden of verkocht. 3. Evaluatie locaties opgenomen in de intentieovereenkomst Gemeente doet voorstel voor alternatieven nu blijkt dat een aantal locaties moeilijk of voorlopig niet voor bebouwing in aanmerking kunnen/zullen komen. 4. Evaluatie project starters woningen Burg. Stiegerstraat BWH heeft voor 6 woningen 32 kandidaten aangereikt. Na de presentatie in de Remise in Drunen klaagden veel BWH-leden dat zij het gevoel hadden voor het blok gezet te worden. Bovendien was van inspraak geen sprake meer, omdat bij elke verandering sprake was van meerwerk. De basisprijs voor een woning is € 210.000 en de duurste € 230.000. Van cpo op grond van de provinciale verordening is geen sprake meer. Het bestuur van BWH heeft laten weten aan de aannemer geen verantwoording voor dit project te kunnen dragen, omdat door de koopprijzen niet langer sprake is van starters woningen. BWH wenst daarom geen projectmatige samenwerking als vooraf de condities niet juist zijn geformuleerd. 5. Rondvraag Het BWH bestuur dient volgens de statuten op enig moment af te treden. Maar binnen de kring van de leden zijn er niet veel kandidaten. Aangezien het bestuur betrokken is dat de leden juist worden geïnformeerd, zoekt het bestuur aansluiting bij een professionele
organisatie. Wellicht dat in een volgend overleg hierover van gedachten gewisseld kan worden. 6. Sluiting
College Onderwerp:
V200900676 Voortgang starterswoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap met de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden
Ruimtelijke knelpunten Burg. van de Venstraat, Vlijmen De kavel is ca. 35 meter diep. De stichtingskosten voor het in cpo bouwen van starterswoningen binnen de provinciale randvoorwaarden zijn € 174.000 (wordt € 180.000). Voor de twee tussenwoningen wordt de grondprijs bij volledige afname € 71.263 incl. btw. Voor de eindwoningen komt daar nog eens ruim € 36.000 bovenop wanneer de reststrook ook verkocht zou worden. De component grondkosten wordt daarmee bijna net zo hoog als de bouwkosten. In de intentieovereenkomst is opgenomen dat de grondprijs uit een volkshuisvestelijk belang aangepast kan worden indien het project niet haalbaar is. De oplossing wordt nu echter gezocht in het verhuren van de reststrook. Een bijkomend probleem is het oplossen van het parkeren aan de Bm. v.d. Venstraat. In eerste aanleg is beoordeeld of het parkeren voor de starterswoningen aan de Burg. v.d. Wielstraat opgelost kon worden in de strook grond van ca. 15 meter die vrij zou blijven. Vanwege de identiteit van het pleintje en een vrijstaande woning is dat geen gewenste situatie. Ook omdat de ontsluiting niet optimaal wordt. De bebouwing van de Burg. v.d. Ventraat in Vlijmen is een testcase voor de gemeente Heusden en het bestuur van Betaalbaar Wonen Heusden. Het project is aangemeld voor subsidie bij de provincie. Om realisatie mogelijk te maken is ruimtelijk het volgende overeengekomen: De woningen worden 4 meter teruggelegd (dit laat het bestemmingsplan toe); Parkeren op eigen erf voor de eindwoningen; Toevoeging van parkeerplaatsen voor de tussenwoningen aan de bestaande parkeervakken.
1/1
pagina 1 van 4
Intentieovereenkomst tussen de gemeente Heusden en de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden, gericht op de gezamenlijke inspanning om starters op de woningmarkt in de conctructie van het zogenoemde collectief particulier opdrachtgeverschap woningen aan de woningvoorraad toe te voegen in de periode 2008 – 2015, waarvoor de gemeente Heusden de locaties beschikbaar stelt. De ondergetekenden: 1. de gemeente Heusden, ten dezen vertegenwoordigd krachtens artikel 171 van de Gemeentewet door de heer drs. H.P.T.W.M. Willems, in zijn functie van burgemeester, handelend namens het besluit d.d. 6 maart 2007, kenmerk B200700706-2, van het college van de gemeente Heusden, hierna te noemen “de gemeente” en 2. de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden, gevestigd te Heusden, ten deze vertegenwoordigd door de dames M.A.C.M. deWilt, D.A.A. Mommersteeg, L. Klaren, L. v.d. Heijden en de heer H.M.A. Tausch, in de hoedanigheid van het bestuur, hierna te noemen “BWH” In overweging nemende Beleid - dat de gemeente uit hoofde van haar volkshuisvestingstaak en op grond van haar regiefunctie de beleidskaders gemeentebreed vaststelt; - de uitvoering van de lokale volkshuisvesting in dit verband een sociale taak is; - dat uit recente woningbehoefte- en woonwensen onderzoeken is komen vast te staan, dat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen; - dat is vastgesteld dat de koopprijzen voor woningen meer stijgen dan de inkomens van potentiële kopers; - dat hierdoor starters in het bijzonder nauwelijks een kans hebben op een betaalbare koopwoning; - dat het toevoegen van nieuwe starters woningen onderdeel is van beleid zoals omschreven in de gemeentelijke notitie Volkshuisvesting 2030. Omschrijving starters Als starter wordt aangemerkt een woningzoekende: - die nog niet over zelfstandige woonruimte beschikt; - of die geen woning in eigendom heeft of eerder heeft gehad Planning Gelet op de beschikbaarheid van locaties of het beschikbaar krijgen van locaties dient rekening te worden gehouden met een planperiode van 2008 – 2015.
1
pagina 2 van 4
Betaalbare koopwoningen voor starters In het kader van deze overeenkomst en gerelateerd aan de regionale en provinciale bandbreedten, worden goedkope en betaalbare koopwoningen aangemerkt als sociale koopwoningen. Tot de goedkope koopwoningen worden gerekend woningen met een maximale koopprijs v.o.n van € 170.000,00. Betaalbaar zijn de woningen met een koopprijs v.o.n. van € 170.001,00 tot maximaal € 200.000,00 (prijspeil 1 januari 2008). Om in aanmerking te komen voor de betreffende subsidies van de provincie Noord Brabant met betrekking tot het collectief particulier opdrachtgeverschap geldt een maximale koopprijs v.o.n. van € 170.000,00. Deze afspraak tussen gemeente en BWH heeft te maken met een gezamenlijk te ontwikkelen aanpak voor: het vergroten van de slaagkans van starters op een betaalbare koopwoning; het inlopen van een tekort aan betaalbare woningen in de gemeente Heusden;
Komen overeen: A. bevorderen goedkope koopwoningen in collectief particulier opdrachtgeverschap om mede in relatie tot de notitie Volkshuisvesting 2030 tussen de gemeente Heusden en BWH de inspanningsverplichting op zich te nemen dat nieuw toe te voegen betaalbare koopwoningen in de planperiode 2008 - 2015 (projectmatig) in collectief particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd kunnen worden. B. locaties en woningaantallen Voor het realiseren van het onder A genoemde, zijn locaties en woningaantallen benoemd in de notitie Volkshuisvesting 2030. De locaties zijn daarmee verbonden aan de programmering en fasering van het gemeentelijk woningbouwprogramma. De locaties en woningaantallen met betrekking tot deze overeenkomst worden jaarlijks vóór 1 februari van het betreffende jaar geëvalueerd. C. Belemmeringen locatieontwikkeling Indien één of meerdere van genoemde locaties voor realisatie niet tot de mogelijkheden behoort als gevolg van:
grondpositie; exploitatie – technische redenen; woningtypologie en prijs; te bereiken kwaliteit van de leefomgeving; opstellen bestemmingsplan,
dan nemen gemeente en BWH over en weer de inspanningsverplichting op zich om alternatieven na te gaan en uit te werken.
2
pagina 3 van 4
D. Maximaal gezamenlijk inkomen Het maximaal gezamenlijk inkomen van de kandidaten is gelijk aan het verkrijgen van een maximale hypotheek van € 170.000,--. Het inkomen wordt gecontroleerd (inkomenstoets) volgens de toegepaste methodiek bij de zogenaamde MGE woningen aan de Korte Heistraat te Vlijmen. Woonveste heeft zich bereid verklaard deze inkomenstoets uit te voeren. E. Onderzoek subisidiemogelijkheid De gemeente Heusden faciliteert of onderzoekt de mogelijkheden van ondersteuning ter bevordering van het collectief particulier opdrachtgeverschap. F. Volgorde van inschrijvingen Vastgesteld is dat vòòr de oprichting van de vereniging ca. 100 belangstellenden zich hebben aangemeld, maar aan wie nog geen inschrijfnummer kon worden toegekend. Op de eerste ledenvergadering van november 2007 hebben de leden ingestemd met het verrichten van een volgordebepaling onder deze kandidaten door een notaris. Buiten deze bijzondere verrichting vindt registratie als belangstellende voor een woning als bedoeld in deze intentieovereenkomst plaats bij de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden. Overeenkomstig het huishoudelijk reglement van de vereniging krijgt de nieuw ingeschrevene een volgnummer toegekend aan de hand van de datum waarop de contributie aan de vereniging is ontvangen. G. Nadere voorwaarden gronduitgifte: uitgegaan wordt van een in de gemeente Heusden geldende grondprijs per vierkante meter (€ 295,00, exclusief b.t.w., peildatum 1 maart 2008); voor de benoemde en te bebouwen locaties wordt uit de leden van de vereniging BWH een zogenaamde locatiewerkgroep van aspirant kopers/bouwers benoemd; de gemeente levert de bouwgrond rechtstreeks aan individuele kandidaten die de locatiewerkgroep vormen; de locatiewerkgroep bebouwt de locatie volgens het principe van het collectief particulier opdrachtgeverschap; de inkomenstoets vooraf ten behoeve van de zekerheidstelling van de benodigde hyptoheek staat mede garant voor afname van de bouwkavel en deelname aan de locatiewerkgroep; indien er meer kandidaten zijn dan op de locatie woningen kunnen worden gerealiseerd, vindt naar het model van de gemeente Heusden loting plaats, e.e.a. volgens het huishoudelijk reglement van de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden; voor het overige zijn, indien van toepassing, de gebruikelijke gronduitgifte voorwaarden van toepassing (bijlage …) wanneer gerichte verkoop door de gemeente van grond aan de locatiewerkgroep aan de orde is, kunnen nadere afspraken worden gemaakt; gemeente en de Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden komen ten minste twee keer per jaar bijeen. Contactpersoon namens de gemeente is de heer H.L. van der Vecht. Contactpersoon namens de Vereniging is………
3
pagina 4 van 4
H. Beëindiging intentieovereenkomst Deze overeenkomst eindigt: tussentijds met wederzijdse instemming; bereiken van de einddatum van 1 januari 2015.
I.
Juridische aanspraken Aan deze overeenkomst kunnen geen juridisch bindende aanspraken worden ontleend.
Aldus getekend in tweevoud te Heusden op 29 april 2008,
De gemeente
Vereniging Betaalbaar Wonen Heusden
i.o.
Drs. H.P.T.M. Willems
M.A.C.M. deWilt
D.A.A. Mommersteeg
L. Klaren
L. v.d. Heijden
H.M.A. Tausch
4
