Informatie. Oranjeburgh. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Burgemeester Knappertlaan

Informatie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Burgemeester Knappertlaan

Oranjeburgh ROYA o y aAaLl W wO oN n EeN nO o Pp EeI iGgEeNn KkAV a vEeL l R

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ...................................................................................................................................... 1 Samen zelf bouwen in Oranjeburgh! ................................................................................................... 2 1. Het plan Oranjeburgh ........................................................................................................................ 3 Een locatie met karakter ...................................................................................................................... 3 Wat biedt de gemeente te koop aan? ................................................................................................. 4 Planning Oranjeburgh.......................................................................................................................... 4 Samen zelf bouwen: Collectief particulier opdrachtgeverschap in Oranjeburgh................................. 4 2. Samen zelf bouwen (CPO) ................................................................................................................ 6 Wat is Samen zelf bouwen of CPO? ................................................................................................... 6 De voordelen van CPO........................................................................................................................ 6 Stappenplan CPO ................................................................................................................................ 8 3. Kavelpaspoort: alles over de kavel ............................................................................................... 10 De kavel ............................................................................................................................................. 10 Prijzen ................................................................................................................................................ 12 Vereniging van Eigenaren ................................................................................................................. 12 Stedenbouwkundige en architectonische voorwaarden .................................................................... 12 4. Procedure en overige voorwaarden .............................................................................................. 14 1. Werving en informatie.................................................................................................................... 14 2. Inschrijven (voorlopig) ................................................................................................................... 14 Groepsinschrijving ............................................................................................................................. 14 Noot bij de financieringstoets ............................................................................................................ 15 3. Toewijzing deelname ..................................................................................................................... 15 4. Twee verkennende bijeenkomsten................................................................................................ 15 5. Definitieve inschrijving ................................................................................................................... 16 6. Vervolg........................................................................................................................................... 17 Samenvatting belangrijke data .......................................................................................................... 17 Eisen die aan het collectief gesteld zullen worden ............................................................................ 17 5. Stappenplan en praktische info CPO ............................................................................................ 19 De vereniging als middel om CPO mogelijk te maken ...................................................................... 19 Stappenplan ...................................................................................................................................... 20 Planning en termijnen ........................................................................................................................ 21 Wat doet de vereniging en wat doe ik zelf?....................................................................................... 23 Enkele belangrijke zaken om op te letten:......................................................................................... 23 Financiële aspecten: wat kost het? ................................................................................................... 25 Meer informatie en contact ................................................................................................................. 27 Colofon ................................................................................................................................................. 27 Bijlage 1: Vereisten financieringstoets .............................................................................................. 28 Bijlage 2: Protocol loting en toewijzing .............................................................................................. 29 1

Samen zelf bouwen in Oranjeburgh! Geachte Mevrouw, Heer, Oranjeburgh biedt mensen de mogelijkheid om een eigen huis te laten bouwen in een unieke omgeving. Op de plaats waar het Vlietland Ziekenhuis stond, wordt de komende jaren een fraaie nieuwe woonwijk gerealiseerd in jaren dertig stijl, voor een grootste deel in particulier opdrachtgeverschap. Vanwege de grote belangstelling voor de vrije kavels in Oranjeburgh, hebben wij besloten om ook de ontwikkeling van rijwoningen en appartementen in particulier opdrachtgeverschap mogelijk te maken. Door middel van samen zelf bouwen, oftewel collectief particulier opdrachtgeverschap geven we u de kans om samen met uw toekomstige buren uw droomhuis/appartement te realiseren. De mogelijkheden om midden in de stad uw eigen huis te bouwen zijn beperkt, en het op maat laten bouwen van een appartement is al helemaal zeldzaam. Aan de groene en statige Burgemeester Knappertlaan kunt u samen met uw toekomstige buren een kleinschalig appartementgebouw in de bouwstijl van de jaren dertig realiseren. We vragen u er tijd en energie in te steken, maar in ruil daarvoor beslist u zelf over het ontwerp, het budget en de partijen die u daarbij gaan helpen. Uiteraard helpt de gemeente u daarbij graag op weg!; we leggen als het ware de loper voor u uit. Zo helpen we u op weg om samen met mede-zelfbouwers uw plannen te ontwikkelen en bieden we u de mogelijkheid om– uniek in ‘erfpachtgemeente’ Schiedam – de grond in eigendom te kunnen verwerven. Met dit informatieboekje informeren wij u over alle fases die u doorloopt, van inschrijving tot oplevering van uw woning/appartement. Wie besluit in Oranjeburgh een huis te bouwen, kiest voor wonen in een groene omgeving met een groot aantal voorzieningen en het historische centrum van Schiedam onder handbereik, de natuur van Midden-Delfland op fietsafstand en uitvalswegen in de directe nabijheid. De uitstraling van Oranjeburgh sluit aan bij die van de reeds aanwezige bebouwing; Oranjeburgh is te kenmerken als een eerbetoon aan de Schiedamse architect Piet Sanders. We zijn blij met uw keuze voor Oranjeburgh en we willen er graag samen met u aan werken dat uw nieuwe woonomgeving zo mooi wordt als hij op papier is bedacht. Ik wens u veel inspiratie toe!

Arie Wijten wethouder Wonen en Bouwen 2

1. Het plan Oranjeburgh Een locatie met karakter De gemeente Schiedam werkt met een groot aantal particulieren samen aan Oranjeburgh, een nieuwe wijk op de plaats van het voormalige Vlietland Ziekenhuis met de allure van de omringende Oranjebuurt. De locatie Oranjeburgh maakt deel uit van het statige Oranjekwartier in de wijk Schiedam-West. Deze wijk is aangelegd tussen 1911 en 1940 in de Westfrankelandse Polder. De wijk karakteriseert zich door een typische jaren dertig stijl van bebouwing met veel ruimte en groen. De nieuwe buurt zal aansluiten bij de deze kwaliteiten van de omgeving. Schiedam-West kenmerkt zich door een in het begin van de vorige eeuw veel voorkomend patroon van rechte, gebogen en geknikte lanen en aansluitende straten, pleinen en parken. De Burgemeester Knappertlaan vormt hierbij de centrale ontsluitingsweg van de wijk. Het deel van de wijk ten zuiden van de Burgemeester Knappertlaan gelegen in de directe omgeving van Oranjeburgh is ruim van opzet met vrijstaande woningen, tweekappers en korte rijtjes aan groene rustige straten. Op deze locatie werd een ziekenhuis gebouwd in de jaren 1917-1919. In de jaren zestig werd het ziekenhuis geheel vernieuwd. Alleen het zusterhuis, een uitbreiding uit 1938, is daarbij behouden gebleven. In 2007 is het ziekenhuis verhuisd naar een nieuwe locatie, waarna alle gebouwen met uitzondering van het zusterhuis zijn gesloopt.

Locatie plangebied, luchtfoto met voormalige Vlietland Ziekenhuis (bron: Live search maps)

3

Wat biedt de gemeente te koop aan? Over de kwaliteiten van het plan Oranjeburgh vindt u meer informatie op de website of de algemene Oranjeburgh brochure. Het wordt een groene stadswijk in jaren dertig stijl die bestaat uit 61 kavels. Volgens de laatste inzichten wordt het volgende programma in Oranjeburgh gerealiseerd:      

40 vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), grotendeels voor vrijstaande woningen, op een aantal kavels zijn ook twee-onder-één-kapwoningen mogelijk. 6 kavels voor rijenwoningen door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) aan de Anna van Burenstraat (kavels 36-41). appartementengebouw via CPO van 4 bouwlagen plus kap aan de Burgemeester Knappertlaan (kavel 29). 5 + 7 kavels voor rijenwoningen door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) aan de Anna van Saksenstraat (kavels 17-28). het Zusterhuis wordt projectmatig herontwikkeld tot zorgwoningen. voor het 6 laagse appartementengebouw wordt bekeken of dit via projectmatige ontwikkeling gaat plaatsvinden (57).

Planning Oranjeburgh Het ziekenhuis is reeds gesloopt, het bouwrijp maken is afgerond en de eerste 14 bouwkavels zijn verkocht (2 twee-onder-een-kapwoningen en 10 vrijstaande woningen). De eerste woningen zijn inmiddels opgeleverd en aan de Nassaulaan en Anna van Burenstraat wordt druk gebouwd. Nu is de Burgemeester Knappertlaan aan de beurt. De kavel voor de appartementen ligt direct naast een reeds gerealiseerde woning. De openbare ruimte aan de Burgemeester Knappertlaan wordt in 2014 al heringericht waarbij de ruime groenstroken tussen het trottoir en de weg alvast definitief worden aangelegd. Er staan op dit moment nog 10 kavels te koop. De volgende fase van de zelfbouwkavels zal naar verwachting begin 2015 te koop worden aangeboden, afhankelijk van de voortgang van de verkoop van de nog in verkoop zijnde 10 kavels. Daarnaast loopt een interessepeiling naar deelname aan CPO voor de rijenwoningenaan de Anna van Saksenstraat. Er is nog geen keuze gemaakt over hoe en wanneer het appartementengebouw op kavel 57 wordt ontwikkeld. Voor een recent overzicht van kavels die nog te koop zijn, zie onze website www.oranjeburgh.nl. Het aanplanten van nieuwe bomen zal na het afronden (van het merendeel) van de bouwwerkzaamheden plaatsvinden. De meeste grote bomen in het gebied blijven gewoon staan.

Samen zelf bouwen: Collectief particulier opdrachtgeverschap in Oranjeburgh De gemeente Schiedam biedt in elk geval één blok van 6 rijenwoningen en het appartementengebouw aan de Burgemeester Knappertlaan (kavel #29) aan ten behoeve van ontwikkeling door middel van Samen Zelf Bouwen, ook wel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap of CPO genoemd. Bij deze vorm van zelfbouw gaan particulieren in groepsverband onder begeleiding van een professionele 4

adviseur aan de slag met het ontwikkelen van hun eigen woning. In het volgende hoofdstuk leest u meer hierover. De eerste groep zelfbouwers is inmiddels aan de slag (het blauw gearceerde deel hieronder op de kaart). Kavel 29 is rood gemarkeerd.

29

5

2. Samen zelf bouwen (CPO) “Nu maakten we het echt naar onze zin. Wij kopen nooit meer zomaar een huis”

Wat is Samen zelf bouwen of CPO? Het woord zegt het al: u bouwt zelf uw eigen appartement, maar dan samen. In vaktermen wordt vaak “Collectief Particulier Opdrachtgeverschap” gebruikt, in het kort: CPO. In het vervolg van deze brochure gebruiken we voor het gemak de afkorting CPO.De essentie van particulier opdrachtgeverschap is dat u zelf opdrachtgever bent voor het ontwerpen en bouwen van uw woning. U hoeft uiteraard niet letterlijk zelf te bouwen maar u bent wel opdrachtgever richting een architect en een aannemer en geen klant van een projectontwikkelaar. Doordat u zelf in feite projectontwikkelaar bent van uw eigen appartement heeft u veel vrijheid en bespaart u ook kosten. Bij samen zelf bouwen is dat niet anders, maar hier bent u niet alleen opdrachtgever, maar gaat u samen met uw toekomstige buren een aantal appartementen laten ontwerpen en bouwen. U maakt samen een plan voor de buitenkant van het gebouw en het terrein, voor de indeling van het gebouw en u bent zelf vrij om de binnenkant van de woningen naar eigen smaak in te delen. Samenwerking verloopt via een op te richten vereniging van opdrachtgevers of kopersvereniging. U kunt zich individueel aanmelden en inschrijven en de gemeente Schiedam helpt u op weg om samen een vereniging op te richten en de eerste stappen te zetten in het bouwen van uw eigen woning. Dat lijkt misschien ingewikkeld, maar met een goede professionele begeleiding is bouwen volgens CPO voor iedereen prima te doen. En als blijkt dat u het niet helemaal zelf wil doen, maar dit samen met een professionele partij op wil pakken, dan helpen we daarbij. De essentie is dat u samen met uw buren beslist. Heeft u in omgeving bekenden met wie u gezamenlijk zou willen optrekken bij de bouw van uw appartement ? U kunt een bouwgroep vormen. Dit is een groep mensen die al weet dat ze gezamenlijk een vereniging zouden willen oprichten, en die misschien al gelijkgestemde ideeën hebben over hoe hun appartementencomplex eruit moet komen te zien. Wilt u inschrijven als lid van een bouwgroep, geef dit dan aan op het inschrijfformulier. Bij de loting krijgen bouwgroepen een voorrangspositie (zie verderop). Een leuk en informatief filmpje over deze manier van uw woning of appartement bouwen is te vinden op http://www.nieuwbouw-nederland.nl/zelfbouw. Onder meer informatie en contact vindt u ook enkele links naar voorbeeldprojecten.

De voordelen van CPO 1. Maximale zeggenschap en vrijheid Een belangrijk kenmerk van zelf bouwen is dat u maximale zeggenschap heeft over wat er gebouwd wordt. Natuurlijk zijn er (wettelijke) randvoorwaarden waar ieder bouwproject aan moet voldoen en 6

gelden er bepaalde eisen op het gebied van stedenbouw en welstand, maar er blijft genoeg ruimte voor invulling van uw eigen wensen. “Samen doen wat moet, individueel wat kan” is het devies. Samen met uw buren beslist u over het ontwerp van het gebouw als geheel, denk aan zaken als uitstraling, sfeer en afmetingen. Maar ook de indeling en het aantal appartementen is iets waar u samen over beslist. Hetzelfde geldt voor de verdeling van kosten (vaak een mix van verdelen per vierkante meter en naar rato van waarde). U bent zelf helemaal vrij in de indeling van uw eigen appartement waarbij alleen geldt dat u rekening moet houden met boven- en benedenburen als het gaat om leidingschachten en het trappenhuis/de lift. 2. Financieel voordeel: bouwen tegen kostprijs Het tweede voordeel van CPO is dat u uw appartement bouwt tegen kostprijs en niet aanschaft tegen marktwaarde. Een projectontwikkelaar is niet nodig en dat scheelt in de kosten. Bovendien bepaalt u zelf de kwaliteit en waar u uw geld in steekt. En omdat u samen met anderen optrekt is er sprake van efficiency en kunt u kosten delen. Al met al krijgt u met CPO veel meer kwaliteit voor uw geld. U mag er van uit gaan dat u onder de marktwaarde kunt bouwen tenzij u kiest voor veel luxe in de afwerking (wat uiteraard altijd mag). 3. Kwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding Doordat u in belangrijke mate zelf bepaalt wat er wordt gebouwd, is de kwaliteit bij Zelf Bouwen vaak hoger dan wanneer u een kant en klaar appartement koopt. Meer zeggenschap en kwaliteit en dat tegen een lagere prijs: in een notendop hét grote voordeel van CPO.

In de Rotterdamse Wijk Spangen hebben ruim 40 huishoudens samen een blok woningen compleet opnieuw ingedeeld en gerenoveerd door middel van CPO. Bijzonder is de gemeenschappelijke binnentuin en het behoud van de jaren 30 sfeer en architectuur aan de buitenkant, gecombineerd met 40 totaal verschillende, vaak moderne interieurs.

7

4. “Je doet niet alleen een bouwproject, je bent daarna ook elkaars buren”. Tot slot kan u samen met anderen optrekken en kennis, ervaring en bepaalde werkzaamheden onderling delen. Vele handen maken licht werk. En het is altijd prettig om vooraf te weten wie uw buren worden. Doordat u een tijd intensief samenwerkt, leert u elkaar al goed kennen voordat u er gaat wonen. Op deze manier heeft u al een fijn sociaal netwerk op uw nieuwe woonplek. Het ontwikkelen van nieuwe woningen is niet altijd rozengeur en maneschijn. Soms moet er stevig onderhandeld worden of zijn er tegenvallers waar u wat mee moet. Dan betekent samen ontwikkelen dat u er niet alleen voor staat. Bovendien kunt u door samen te werken taken en verantwoordelijkheden verdelen en gebruik maken van elkaar kennis en expertise. 5. Zelf doen of uitbesteden? En uiteraard bepaalt u samen met de groep of u zelf de ontwikkeling volledig in eigen hand neemt onder begeleiding van een adviseur, of dat u zich laat bijstaan door een projectontwikkelaar of aannemer.

Stappenplan CPO Op hoofdlijnen ziet een CPO-traject er als volgt uit 1. Oriënteren Tijdens de oriëntatiefase worden bijeenkomsten, informatieavonden en workshops georganiseerd. De gemeente is uw aanspreekpunt voor vragen over CPO, de beschikbare kavels, prijzen, voorwaarden en groepsvorming. 2. Inschrijven Inschrijving vindt gefaseerd plaats. Na de oriëntatie vult u het inschrijfformulier in. Na twee verkennende sessies, waarin u kunt kennismaken met uw buren en uw plannen kunt afstemmen, betaalt u € 750,aan inschrijfgeld. 3. Vereniging oprichten en tekenen reserveringsovereenkomst We helpen alle inschrijvers met het oprichten van een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO). Deze vereniging tekent met de gemeente een reserveringsovereenkomst. In een dergelijke overeenkomst wordt de betreffende kavel grond exclusief gereserveerd voor de vereniging. NB u koopt individueel dus nog geen kavel of aandeel in de grond. Zolang de plannen nog niet definitief zijn, blijft de vereniging het aanspreekpunt voor de gemeente. 4. Ontwerpen U selecteert een architect en/of bouwer, maakt een ontwerp en vraagt een omgevingsvergunning aan. In deze fase moet u eigen middelen een aantal kosten (voor)financieren. Het gaat daarbij om € 15.000€ 25.000 (zie verderop). 8

5. Contracten afsluiten, levering grond en bouwen De gemeente maakt een concept-splitsingsakte met uw inbreng. Alle deelnemers tekenen een individuele koopovereenkomst. Nadat u ook een aannemingsovereenkomst getekend hebt en uw financiering geregeld heeft, vindt levering van de grond plaats en kan de bouw gaan starten. Bij appartementen wordt ook een Vereniging van Eigenaren opgericht. NB. U tekent dus pas op individueel niveau uw koop- en aannemingsovereenkomsten nadat u beschikt over definitieve plannen. Tot die tijd bent u vrij om uit te stappen. Wel bent u in een dergelijk geval uw inschrijfgeld en mogelijk een deel van de reeds voorgefinancierde plankosten kwijt. Wij adviseren de vereniging bij oprichting duidelijke afspraken te maken over het vastleggen van commitment naar elkaar en hoe om te gaan met uitstappers. Daarbij wordt gebruikt gemaakt van de ervaringen van CPObegeleidingsbureau Urbannerdam.

9

3. Kavelpaspoort: alles over de kavel De kavel Op de volgende pagina staat een afbeelding van de kavel. Hieruit kunt u een aantal zaken afleiden: 1.

De totale kavel meet circa 1.042 m2. Hierop komt het gebouw, het parkeerterrein en de tuin.

2.

Van de totale kavel is ongeveer 300 m2 bestemd als bouwvlak. Dit is het oranje vlak op de afbeelding. Dit bebouwingsvlak geldt voor de hoofdmassa. Afgezien van eventuele kleine uitbouwen op de begane grond en eventuele uitkragende ondergeschikte gebouwdelen als balkons, erkers et cetera, moet het appartementengebouw binnen het aangegeven bouwvlak vallen. Daarbuiten zijn aanbouwen en bijgebouwen toegestaan in het gele vlak. Het lichtgroene vlak is voortuin. Hier mag niet gebouwd worden.

3.

Uitgangspunt is een gebouw van maximaal 4 bouwlagen plus een kapverdieping. De maximale goothoogte is 14 meter en de maximale nokhoogte 17 meter.

4.

Per appartement moeten 2 parkeerplaatsen voor eigen gebruik op eigen terrein worden gerealiseerd. Het parkeerhof achter het gebouw biedt plaats aan 16 parkeerplaatsen en wordt privé eigendom van de VvE (waarbij u af kunt spreken dat u exclusief gebruiksrecht krijgt voor 2 specifieke parkeerplaatsen). In de praktijk lijkt 8 appartementen een maximum aantal dus dan zou inpandig parkeren niet nodig zijn. De inrit komt aan de Rene van Chalonstraat.

5.

De gekleurde stippellijnen geven verplicht aan te leggen hagen of bij de architectuur passende erfafscheidingen weer. Op sommige plaatsen zal de gemeente muurtjes realiseren waarachter of waartussen u zelf hagen dient te plaatsen.

6.

Globaal is 1.500 m2 bruto vloeroppervlak mogelijk. Na aftrek van bouwmuren, liften, trappenhuis, bergingen, technische ruimte en ruimte onder de schuine kappen resteert 1.000 m2 gebruiksoppervlak voor de woningen en eventuele (deel) inpandige balkons. Wij gaan ervan uit dat er behoefte is aan ruime balkons en gaan daarom in onze berekeningen uit van netto 920m2 gebruiksoppervlak. Een aantal van maximaal 8 appartementen ligt het meest voor de hand (1 op de begane grond, 1 op de dakverdieping/penthouse en 2 appartementen op de drie tussenliggende verdiepingen). Een kleiner aantal is niet uitgesloten maar erg lastig. Hier gaan we voorlopig niet van uit.

7.

Qua grootte van de appartementen moet u denken aan 90-100m2 voor de begane grond, 80-130 m2 op verdieping 1,2 en 3 en ongeveer 170 m2 voor de penthouse/dakverdieping. NB Appartementen van enerzijds 80 m2 en 90 m2 en anderzijds 120 m2 of meer, zijn relatief meer waard per m2 dan appartementen van 100-110 m2.

10

11

Prijzen De totale (op een taxatie gebaseerde, vaste en niet onderhandelbare) prijs voor de gehele kavel bedraagt € 765.900,00 inclusief 21% BTW waarbij geldt dat deze prijs vanaf 12 maanden na het ondertekenen van een reserveringsovereenkomst geïndexeerd zal worden met 5,5% op jaarbasis tot het moment van levering. N.B.: een jaar is op zich voldoende om uw plan uit te werken en tot levering van de grond te komen. NB In de getaxeerde grondwaarde heeft de gemeente een eenmalige stimuleringskorting verwerkt. Bij een gemiddelde appartementsgrootte van 115 m2 moet u uitgaan van uw aandeel in de grondkosten van ruim € 95.000 inclusief BTW (of gemiddeld ongeveer € 835 per m2 gebruiksoppervlak). (N.B.: het eigendom van 2 parkeerplaatsen per appartement is hierbij inbegrepen maar niet de aanleg van de parkeerplaatsenparkeerplaats en tuin. Uiteraard krijgt u de kavel bouwrijp opgeleverd. De kosten voor inmeten, kadastrale registratie, splitsingsakte en grondleveringsakte bij de notaris zijn voor rekening van de gemeente, evenals de kosten voor begeleiding in de opstartfase.

Vereniging van Eigenaren Kopers van een appartement zijn als gevolg van de wetgeving automatisch verplicht lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). In dit geval richt u zelf de VvE op zodra uw plannen bekend zijn. De VvE is belast met beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denkt u hierbij aan de gevels, het dak, entree, trappenhuis en lift en algemene voorzieningen. De grenzen tussen de verschillende appartementen en de gemeenschappelijke delen en afspraken over hoe kosten voor beheer en onderhoud worden verdeeld worden vastgelegd in een splitsingsakte. De groep bepaalt de inhoud van deze akte in samenspraak met de gemeente .

Stedenbouwkundige en architectonische voorwaarden De belangrijkste eisen op het gebied van stedenbouw en architectuur zijn vastgelegd in het bestemmingsplan voor Oranjeburgh en de bijbehorende welstandsparagraaf welke te downloaden zijn op www.oranjeburgh.nl. De belangrijkste eisen naast de eisen die reeds in het kavelpaspoort en hierboven) zijn vermeld zijn: 1.

Aan de Burgemeester Knappertlaan dient u in de rooilijn te bouwen en moet een architectonisch accent worden gemaakt.

2.

De dakvorm is flauw hellend tot steil. Ook een mansardekap is mogelijk. Schilddaken gebaseerd op dakvormen van Frank Lloyd Wright vormen eveneens een goede inspiratiebron. De dakrand van het hoofddak meet minimaal 1,0 meter. Dakranden van ondergeschikte daken (uitbouwen, dakkapellen e.d.) meten minimaal 0,6 meter.

3.

De architectuur dient een traditionele uitstraling te krijgen, er dient gewerkt te worden met een baksteen in het kleurenspectrum rood-bruin en keramische dakpannen met de kleur rood. 12

4.

Overdekte entree door middel van een luifel of bouwmassa. De voordeur onderscheidt zich door de eigen detaillering en positionering van secundaire toegangen tot de woning. Glas in of direct naast de voordeur is altijd onderdeel van de entreepartij.

5.

Dakopbouwen en dakkapellen maken een onlosmakelijk onderdeel uit van de architectuur van de gehele bouwmassa. Een siertorentje of spits behoren tot de mogelijkheden. Dakkapellen mogen alle vormen aannemen, behalve plat afgedekt zonder overstek.

6.

Er moet gebruik gemaakt worden van de volgende stijlkenmerken:  Horizontale en verticale geleding van de bouwmassa.  Aandacht voor uitstekende ‘accenten’ zoals balkons of uitbouwen.  Aandacht voor metselverbanden, voegwerk en accenten in het metselwerk.

7.

Zie verder de welstandsparagraaf en het bestemmingsplan voor meer specifieke eisen.

Deze collage is afkomstig uit de welstandsparagraaf en geeft het nagestreefde sfeerbeeld van de wijk weer. De volledige welstandsparagraaf vindt u op www.oranjeburgh.nl

13

4. Procedure en overige voorwaarden 1. Werving en informatie 15 Maart 2014 start de werving voor deelname op de Livin’ beurs. U krijgt daarna 4 weken de tijd om zich in te schrijven. Op 31 maart om 19.30 uur is er een informatieavond op het stadhuis in Schiedam waar iedere geïnteresseerde van harte welkom is. In de tussentijd kunt u altijd contact opnemen met Urbannerdam via 010-2806444 of [email protected] voor meer informatie over Oranjeburgh, CPO of de procedure.

2. Inschrijven (voorlopig) U kunt zich inschrijven voor deelname via het inleveren van een volledig ingevuld inschrijfformulier tezamen met een financieringstoets bij de projectnotaris. Iedereen ouder dan 18 jaar mag zich inschrijven voor deelname aan het project. N.B.: er worden geen kavels gegund, maar er worden plekken gegund op basis waarvan u kunt deelnemen aan het project. Het gunnen van deelname gebeurt op basis van inschrijvingen. Om in aanmerking te komen dient een inschrijver het volgende te doen: 1.

Op tijd (voor vrijdag 11 april 10.00) een volledig ingevuld inschrijfformulier inleveren bij de projectnotaris (voor adresgegevens zie het inschrijfformulier).

2.

Hierbij dient een financieringstoets gevoegd te worden waaruit blijkt dat de inschrijver minimaal kan beschikken over een bepaald bedrag dat correspondeert met de gewenste woninggrootte. De vereisten voor de toets zijn te downloaden van de site http://www.oranjeburgh.nl/ of te vinden in de bijlage bij deze brochure.

Bij het inschrijven kunt u aangeven of u in aanmerking wilt komen voor de penthouse, de begane grond of een overige verdieping en teven welke minimale, maximale en ideale grootte u wenst. Qua verdieping kunt u meerdere voorkeuren opgeven.

Groepsinschrijving Het is ook mogelijk om als groep in te schrijven. In dat geval dient u een aantal inschrijfformulieren samen te voegen met verklaring groepsinschrijving die bij de gemeente Schiedam of op de site op te vragen is en die door alle deelnemers wordt ondertekend. Om als groep in te mogen schrijven dient u zich bij elkaar voor minimaal 700 m2 gebruiksoppervlak in te schrijven. Uiteraard dient iedere individuele inschrijver te voldoen aan de gestelde eisen inclusief een passende financieringstoets per inschrijver. Bij een groepsinschrijving is de groep zelf verantwoordelijk voor het verder vol krijgen van het project, maar de gemeente zal u daarbij graag helpen.

14

Noot bij de financieringstoets NB Wij benadrukken uitdrukkelijk dat het bij de financieringstoetsen enkel gaat om een minimumbedrag op basis waarvan wij inschrijvers tot deelname willen toelaten. Wij kunnen niet garanderen dat u voor dit bedrag ook daadwerkelijk het gewenste aantal vierkante meters en het door u gewenste afwerkingsniveau kunt realiseren. Het is aan te bevelen dat u minimaal 5-10% of meer extra kunt besteden dan dit bedrag, mede afhankelijk van uw wenden. U kunt geen enkel recht ontlenen aan de bedragen die bij de financieringstoets worden gehanteerd. Neem voor vragen eventueel contact op met Urbannerdam.

3. Toewijzing deelname Op vrijdag 11 april om 16:00 uur zal de notaris op basis van alle geldige inschrijving de plekken voor deelname toewijzen. Uitgangspunt bij de toewijzing en eventuele loting is een optimale vulling van het gebouw en het efficiënt kunnen realiseren van een totaalplan. In de bijlage vindt u het protocol van toewijzing en loting dat zal worden toegepast. De toewijzing en eventuele loting is uiteraard toegankelijk voor alle inschrijvers die hebben voldaan aan de vereisten. Indien er groepsinschrijvingen zijn, dan krijgen deze voorrang. Indien er meerdere groepen inschrijven, dan krijgt de groep die de meeste vierkante meters kan afnemen het project toegewezen. In dat geval zal direct met de groep in contact worden getreden om te kijken of de groep nog aanvulling van deelnemers wenst uit de binnengekomen individuele inschrijvingen of dat zij hier zelf zorg voor draagt. Indien er geen geldige groepsinschrijvingen zijn of als een groep zich terugtrekt, dan wordt er toegewezen op individuele basis conform het protocol in de bijlage. Het staat de deelnemers vrij om op een later stadium na oprichting van de vereniging onderling andere afspraken te maken over verdeling van gewenste groottes van appartementen, mits passend bij de financieringseisen die gesteld worden en mits door alle deelnemers wordt ingestemd. NB De gemeente behoudt in uitzonderlijke gevallen het recht voor om in de periode tussen de toewijzing en het tekenen van een reserveringsovereenkomst (zie onder) de toewijzing in te trekken en naar eigen inzicht een andere toedeling toe te passen indien de situatie binnen de groep daartoe aanleiding zou geven en indien een optimale en efficiënte vulling van het project niet mogelijk blijkt. Door de wijze van inschrijven en toewijzing is de kans daarop nihil, maar de gemeente wil dit algemene voorbehoud wel maken. In dat geval wordt gekeken naar een optimale vulling en de vastgestelde rangnummers.

4. Twee verkennende bijeenkomsten Noteert u alvast onderstaande data in uw agenda:  

Woensdag 23 april 19.30 (locatie n.t.b.) Woensdag 14 mei 19.30 (locatie n.t.b.) 15

Deze bijeenkomsten zijn toegankelijk voor alle inschrijvers, ongeacht of u een plek hebt toegewezen gekregen. Uw inschrijving is immers nog niet definitief en het kan zijn dat er naar aanleiding van deze bijeenkomsten nog mensen besluiten om niet deel te nemen. CPO-begeleidingsbureau Urbannerdam begeleidt de inschrijvers tijdens deze sessies en later ook bij het oprichten van de vereniging en de definitie van het project. Doel van de sessies is het kennismaken met uw medebouwers en het afstemmen van wensen ten aanzien van het gebouw, de woningen en de manier waarop het ontwikkelproces vormgegeven gaat worden. Ter voorbereiding ontvangt iedereen een woonwensenquête en de vraag om een mood board te maken waaruit blijkt wat voor sfeer uw nieuwe appartement en het gebouw moet krijgen.

Voorbeeld van een mood board

Op de eerste bijeenkomst worden de resultaten van de woonwensenquête en de mood boards besproken, kunt u kennismaken met de andere deelnemers en is er volop ruimte voor vragen. Tijdens de tweede bijeenkomst focussen we op het vervolgproces: hoe gaat we de woningen (laten) ontwerpen en bouwen? Is er behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen? En wat zijn de vervolgstappen? Dit alles proberen we samen te vatten in een globaal programma van uitgangspunten. Op basis van deze twee sessies kunt u definitief beslissen of u mee gaat doen, ja of nee. NB indien er een (zeer) grote reservelijst is, behoudt de gemeente het recht voor om het aantal deelnemers aan de verkennende sessies te beperken.

5. Definitieve inschrijving Alle inschrijvers worden uitgenodigd hun inschrijving per mail te bevestigen voor vrijdag 23 mei 12.00. Voor dit tijdstip dienen de inschrijvers die een plek toegewezen hebben gekregen € 750,- inschrijfgeld te storten op rekeningnummer 69.31.65.014 ten name van Fokkema Linssen Notarissen te Rotterdam. Voor een groepsinschrijving geldt een inschrijfgeld van € 4.000. 16

N.B.: het bedrag moet voor dit tijdstip bijgeschreven zijn. Hou a.u.b. rekening met mogelijke vertragingen bij het overschrijven. Indien inschrijvers niet aan deze voorwaarden voldoen of indien inschrijvers zich terugtrekken, wordt de eerstvolgende op de ranglijst in de gelegenheid gesteld alsnog deel te nemen. Na kennisgeving hiervan heeft u 5 werkdagen om het inschrijfgeld te storten. Houdt na 23 mei dus uw telefoon en mail in de gaten. N.B.: het inschrijfgeld krijgt u teruggestort bij levering van de kavel (zonder vergoeding van rente). Als u na de definitieve inschrijving besluit om uw deelname te tussentijds te beëindigen, dan vervalt het inschrijfgeld aan de gemeente.

6. Vervolg Met de uiteindelijke definitieve inschrijvers die volgen uit stap 5 spreken we af op 4 juni om 19.30. Tijdens deze sessie bespreken we de concept-statuten van de vereniging en de conceptreserveringsovereenkomst die de vereniging met de gemeente gaat afsluiten. Gedurende de maand juni is het aan de deelnemers om een vereniging op te richten en voor 15 juli de reserveringsovereenkomst te ondertekenen. In de week hierna volgt de laatste voorbereidende bijeenkomst waarbij de gemeente de groep zal begeleiden bij het zoeken naar een begeleidingsbureau.

Samenvatting belangrijke data 31 maart, 19:30 11 april, 10:00 11 april, 16:00 23 april, 19:30 14 mei, 19:30 23 mei, 12:00 4 juni, 19:30 15 juli, n.t.b.

informatieavond deadline inschrijving loting bij notaris 1e verkennende sessie 2e verkennende sessie definitieve inschrijving oprichten vereniging tekenen reserveringsovereenkomst

Eisen die aan het collectief gesteld zullen worden Zodra duidelijk is welke personen zullen gaan deelnemen aan het CPO-project zal de gemeente met de deelnemers een aantal afspraken gaan vastleggen in een zogenaamde reserveringsovereenkomst. De gemeente stelt o.a de volgende eisen aan het collectief: 1.

De deelnemers moeten zich verenigen in een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid voordat er een reserveringsovereenkomst getekend zal worden.

2.

De vereniging moet zich laten begeleiden door een procesbegeleider/-adviseur met aantoonbare ervaring op het gebied van het begeleiden van CPO-initiatieven.

17

3.

De vereniging dient op regelmatige basis overleg te plegen met de gemeente over de voortgang van het project.

4.

De vereniging moet afspraken maken een professionele partij ten aanzien van achtervang voor minimaal 2 appartementen voordat kan worden overgegaan tot het tekenen van koopovereenkomsten. Denk hierbij aan een aannemer, belegger, ontwikkelaar of particuliere investeerder die aantoonbaar over middelen beschikt. Op het moment van leveren van de grond geldt dat deze achtervang nog steeds van toepassing moet zijn N.B.: achtervang betekent dat een partij garant staat voor het financieren van woningen indien er op het laatste moment deelnemers afvallen. Door het regelen van achtervang worden de risico’s van deelname beperkt.

5.

De vereniging moet werken met één architect en één aannemer.

6.

Bouwen moet gebeuren onder Woningborg of SWK garantie of vergelijkbare garantieregeling.

7.

De vereniging is zelf verantwoordelijk voor het werven van eventuele reserveleden. Wel dienen de door de gemeente toegewezen reserveleden in eerste instantie benaderd te worden. De gemeente zal indien nodig wel meewerken bij het werven van extra leden.

18

5. Stappenplan en praktische info CPO De vereniging als middel om CPO mogelijk te maken Samen een woningbouwproject ontwikkelen als groep individuen doet u niet zomaar vrijblijvend. U moet zich als groep organiseren en afspraken maken hoe de besluitvorming verloopt. Bovendien is een rechtsvorm nodig om opdracht te kunnen geven aan bijvoorbeeld de in te schakelen adviseurs. De beste vorm voor CPO is de vereniging (met volledige rechtsbevoegdheid). Deze rechtsvorm wordt als meest democratisch gezien. Zo'n vereniging noemen we vaak kopersvereniging (KV) of Vereniging Van Opdrachtgevers (VVO). De manier hoe de vereniging precies functioneert, wat het doel is en welke middelen ze daartoe kan gebruiken wordt vastgelegd in de statuten (de spelregels).

Aan de slag met uw ontwerp

Algemene Leden Vergadering (ALV) en bestuur Binnen een kopersvereniging vormen alle leden samen de algemene ledenvergadering, afgekort de ALV. De ALV is het hoogste orgaan binnen de vereniging en beslist over alle belangrijke zaken. Het dagelijks besturen van de vereniging ligt in de handen van het bestuur. Het bestuur bestaat uit minimaal drie leden van de vereniging, die door de ALV worden gekozen. Het bestuur doet voorstellen aan de ALV en voert besluiten van de ALV uit, al dan niet ondersteund door diverse werkgroepen zoals een werkgroep bouw of financiën.

19

Stappenplan Er bestaat geen algemeen stappenplan voor CPO omdat er sprake is van maatwerk afhankelijk van omstandigheden, voorwaarden die worden meegegeven maar vooral ook voorkeuren van de groep zelf. Eerder hebben we 5 globale stappen onderscheiden: 1. 2. 3. 4. 5.

Oriënteren Inschrijven Vereniging oprichten en reserveringsovereenkomst tekenen Plannen maken en uitwerken Contracten afsluiten en bouwen.

De eerste drie stappen hebben we hiervoor al beschreven. Stap 4 is eigenlijk de belangrijkste stap omdat de vereniging en haar leden hier echt plannen gaan ontwikkelen voor de woningen zelf. Eigenlijk is er niet sprake van één stap, maar zijn er een aantal zaken die de vereniging na haar oprichting gaat oppakken :     

Opstellen van een programma van wensen en eisen (in concept al gereed gekomen tijdens de verkennende sessies) Selectie van architect (en eventueel al een bouwbedrijf of andere partner) Workshop, excursie en woonwensenquete deel II Afspraken over verdeling van kosten Definitieve indeling van het gebouw in appartementen en eventuele gemeenschappelijke voorzieningen (ook wel de splitsing van het gebouw genoemd).

Al deze zaken vormen samen wat we in de bouw de definitiefase noemen. Hier bepalen de leden met elkaar en u voor zichzelf wat ze nu precies willen en wie u gaat helpen bij het ontwerpen van uw appartementen(gebouw). Daarna volgt de ontwerpfase die bestaat uit de volgende zaken:    

Maken van een ontwerp (schetsontwerp, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp) Technische uitwerking Aanvragen omgevingsvergunning Indien van toepassing: aannemersselectie

Al deze tijd wordt u nog geen eigenaar van de grond. De reserveringsovereenkomst is bedoeld om de grond te reserveren terwijl de vereniging haar project uitwerkt. Als de plannen eenmaal klaar zijn, wordt het tijd om zaken contractueel vast te leggen. De CPO kavel wordt uiteindelijk ‘gesplitst’ via een concept-splitsingsakte zodat de VvE wordt opgericht en deelnemers individuele appartementsrechten kunnen verwerven. Het afsluiten van een erfpachtovereenkomst is ook mogelijk als u daar collectief toe besluit. Met de aannemer wordt na onderhandelingen door het collectief – eveneens individueel – een aanneemovereenkomst afgesloten voor de bouw van de woning. Met deze overeenkomsten regelt u uw financiering waarna u (in geval van koop) eigenaar wordt van de grond. De aannemer start inmiddels met (het voorbereiden van) de bouw. 20

Planning en termijnen De oriëntatie, inschrijving en oprichting van de vereniging is als alles volgens planning verloopt afgerond per 15 juli 2014. De doorlooptijd vanaf dit moment is afhankelijk van hoe snel de vereniging zaken in gang zet en besluiten kan en wil nemen. Een andere belangrijke factor is hoe de samenwerking met een architect en/of aannemer gaat verlopen. Hierin zijn verschillende processen mogelijk. Er is een proces mogelijk waarbij de architect een ontwerp maakt, dit technisch uitwerkt en vervolgens aanbesteedt. Een alternatief proces is om direct naast de architect ook een aannemer te selecteren met wie u een bouwteam gaat vormen. De aannemer denkt en rekent mee aan het ontwerp. Weer een ander alternatief is het inschakelen van een projectontwikkelaar die de ontwikkeling van het project voor u uitvoert waarbij u zich beperkt tot het inbrengen van wensen en eisen en het mede besluiten over het ontwerp. Alle processen hebben voor- en nadelen. Het gaat te ver om hier nu in detail op in te gaan, maar tijdens de twee verkennende sessies na de inschrijving komen we hier uitgebreid op terug. Uiteindelijk dient de groep hier een breed gedragen besluit over te nemen. Afhankelijk van de inrichting van het proces heeft u na 15 juli zo’n 9 maanden tot uiterlijk anderhalf jaar nodig om te komen tot het afronden van alle contracten waarna de bouw kan beginnen. De bouw zelf duurt – wederom afhankelijk van de manier van bouwen en de afspraken die u maakt met de aannemer– tussen de 9 maanden tot meer dan een jaar. Op z’n vroegst zullen de woningen in het voorjaar van 2016 opgeleverd worden. Bij een traditioneel proces en een traditionele bouwmethode zal het eerder de tweede helft van 2016 worden. De gemeente stelt wel een aantal maximumtermijnen vast, welke ook vastgelegd worden in de reserveringsovereenkomst, te rekenen vanaf het tekenen van de reserveringsovereenkomst:    

Indienen omgevingsvergunning (na uiterlijk 15 maanden) Tekenen koopovereenkomsten (na uiterlijk 18 maanden) Levering kavels (na uiterlijk 24 maanden) Start bouw (uiterlijk 3 maanden na levering)

15 oktober 2015 15 januari 2016 15 juli 2016 15 oktober 2016.

Deze maximumtermijnen zijn ruim gesteld. Reken er niet op dat u deze tijd nodig hebt. Het gaat doorgaans veel sneller. Een termijn van één jaar tot levering van de kavels is een redelijk gemiddelde. Binnen dat jaar staat de kavelprijs vast. Na één jaar wordt op jaarbasis 5,5% rente van de grondprijs bij de vereniging in rekening gebracht. Als het goed is, is na een jaar echter de aannemer al aan de slag! Op pagina 23 vindt u een schema met hierin een overzicht van de planning en alle termijnen.

21

22

Wat doet de vereniging en wat doe ik zelf? De vereniging treedt op als aanspreekpunt voor de gemeente, als contractpartij voor de architect en andere adviseurs en behartigt de belangen van alle leden in de onderhandelingen met gemeente, architect en de aannemer. Daarnaast besluit de vereniging over de randvoorwaarden voor het ontwerp, de verdeling van kosten en verkaveling en het ontwerp van de buitenkant van het gebouw. De individuele leden bepalen zelf hun eigen budget en het interieur van hun woning, alsmede welke individuele (casco-)opties ze willen. Uiteindelijk sluiten de leden zelf een koopovereenkomst of erfpachtovereenkomst met de gemeente en een individuele aanneemovereenkomst met de aannemer. Ook regelt iedereen zijn eigen financiering. Een gezond uitgangspunt is: collectief wat moet, individueel wat kan.

Enkele belangrijke zaken om op te letten: Besluitvorming: In een samenwerking zoals CPO is het onvermijdelijk dat u af en toe compromissen moet maken. Streef naar besluiten met een ruime meerderheid maar let aan de andere kant op de planning en kom niet terug op genomen besluiten zo blijft u de vaart erin te houden. Kostenbeheersing Bepaal vooraf uw budget en reserveer een bedrag voor onvoorziene omstandigheden en de afwerking van uw woning. Zowel individueel als collectief moet het budget goed bewaakt worden. In elke fase wordt een raming gemaakt en hoe verder u komt in het proces, hoe nauwkeuriger het wordt. Risicobeheersing Een hoop risico’s kunnen verkleind worden door een goede voorbereiding. Aangezien de gemeente eisen stelt aan de draagkracht van de deelnemers (via de financieringstoets) en het verplicht inhuren van een deskundige begeleiding, mag u erop vertrouwen dat u uiteindelijk van start gaat met een serieuze club deelnemers die ook daadwerkelijk een appartementengebouw kan gaan bouwen. Het is altijd mogelijk dat iemand moet uitvallen of dat het niet lukt om uiteindelijk voldoende kopers te vinden voor alle kavels. Het is aan te raden (en de gemeente stelt het zelfs verplicht) om op zoek te gaan naar een partij die achtervang wil bieden en in geval van nood voor eigen rekening en risico de onverkochte woningen alsnog afbouwt of dat laat doen. Voorfinanciering Tijdens het planproces worden er kosten gemaakt door de kopersvereniging, bijvoorbeeld voor het inschakelen van het begeleidingsbureau, de architect, de constructeur en de installatie adviseur. De vereniging heeft daarvoor geld nodig, maar tot aan de start van de bouw beschikken de leden nog niet over een hypotheek waaruit zij hun aandeel in die kosten kunnen betalen.

23

Soms kiezen de leden van de kopersvereniging ervoor zelf voor de benodigde financiële middelen te zorgen door het regelmatig (bijvoorbeeld maandelijks) inleggen van eigen geld in een spaarpot die door de vereniging wordt beheerd. Er wordt door de leden een regeling opgesteld over hoe dit geld wordt beheerd en hoe wordt omgegaan met tussentijdse afvallers. Bij een reservelijst mag u er van uitgaan dat u (een groot deel) van de tot dan toe ingelegde middelen kunt terugkrijgen. Vaak wordt echter eerst onderzocht of er een partij is die voor voorfinanciering wil zorgen. Dat kan een bank zijn die de vereniging een lening wil verstrekken en hoopt (of soms als voorwaarde stelt) dat de leden later hun hypotheek bij dezelfde bank afsluiten. Het kan ook de partij zijn met wie afspraken worden gemaakt over achtervang. Als het niet lukt een andere partij te vinden die wil voorfinancieren, valt de vereniging terug op de eigen inbreng van de leden. Dan is het raadzaam om hiervoor zo'n € 15.000,- tot € 25.000,- spaargeld per deelnemer achter de hand te hebben (afhankelijk van de te maken keuzes en woninggrootte). Let wel: dit geld zet u tijdelijk in, tijdens de planfase. De kosten van de planfase zijn gewoon onderdeel van de kosten van uw nieuwe appartement en kunt u dus ook meefinancieren in uw hypotheek. Dat betekent dat u uw spaargeld dus desgewenst weer ‘terugkrijgt’ op het moment dat uw hypotheek verstrekt wordt.

Impressie van het appartementengebouw in het plangebied

24

Deskundige begeleiding eerder noodzaak dan luxe Alhoewel (of juist omdat) u als particulier zelf aan het roer staat, is het van groot belang om u te laten bijstaan door goede adviseurs om u te ontzorgen. Uiteraard heeft u behoefte aan een goede architect die niet alleen een mooi en kostenefficiënt ontwerp maakt, maar die u ook kan adviseren over woonwensen, de selectie van een aannemer en nuttige investeringen in duurzaamheid. Daarnaast verplicht de gemeente om een ervaren procesbegeleider in te huren. Deze adviseur helpt de vereniging om de juiste besluiten te nemen, bewaakt de planning en maakt de totale kosten inzichtelijk. Desgewenst kan de adviseur ook het projectmanagement uitvoeren. Deze partijen kunnen u ontzorgen en verdienen hun honorarium als het goed is dubbel en dwars terug. Vanuit de gemeente wordt u tot en met het oprichten van de vereniging begeleid door Urbannerdam, een bureau met veel ervaring in particulier opdrachtgeverschap: collectief en individueel, renovatie en nieuwbouw, in de stad en daarbuiten.

Financiële aspecten: wat kost het? Voordeel van CPO is dat de uiteindelijke prijs van uw appartement bepaald wordt door de kostprijs waar u zelf aanzienlijk invloed op heeft en niet door de marktwaarde. De kosten zijn in dit geval opgebouwd uit drie componenten (in afnemende grootte): 1.

2. 3.

Bouwkosten (de kosten om uw appartement en het gebouw te bouwen). Dit is verreweg de grootste kostenpost en hier heeft u ook het meeste invloed op. Het is daarom lastig dit op voorhand in te schatten. Grondkosten (de kosten voor aanschaf van de kavel of eventueel erfpacht) van € 765.900,00 inclusief 21% BTW inclusief stimuleringskorting. Dit totale bedrag staat vast. Bijkomende kosten (honoraria adviseurs, leges, aansluitkosten). De bijkomende kosten zijn redelijk goed in te schatten. Reken bij deze projectomvang op een bedrag van maximaal € 30.000 per woning. Doorgaans worden deze kosten hoofdelijk verdeeld.

De grondkosten verdeelt u volgens een nader te bepalen verdeelsleutel die recht doet aan de grootte van de appartementen maar ook aan de eindwaarde van de appartementen. Het is aan de groep om hier met deskundige begeleiding knopen over door te hakken. Resteren nog de bouwkosten: deze zijn afhankelijk van de woninggrootte, afwerkingsniveau, mate van details en maatwerk dat benodigd is. Al met al rekenen we op basis van redelijke gemiddelden nu met totale V.O.N. prijzen die als volgt zijn opgebouwd waarbij de bedragen worden gehanteerd voor de financieringstoets. Bij meer luxe dan een standaard appartement zullen de bedragen hoger uitkomen. NB deze bedragen zijn slechts ter indicatie en u mag hier geen rechten aan ontlenen. 

Voor een appartement van 80m2 rond € 240.000 25

 

Voor een appartement van 90m2 rond € 250.000 Voor een appartement van 100 m2 rond € 265.000 Voor een appartement van 110 m2 rond € 290.000 NB volgens de gemeentetaxateur gaat het om een voor deze locatie relatief incourante maat die een relatief lagere waarde per m2 heeft. Wij houden hier geen rekening mee en ontmoedigen in het CPO belang ook het realiseren van appartementen rond de 100-110 m2.

  

Voor een appartement van 120 m2 rond € 315.000 Voor een appartement van 130 m2 rond € 340.000 Voor een penthouse van 170 m2 rond € 450.000

De bovenstaande bedragen zijn taxeerde bedragen anno maart 2014. Bij het bepalen van deze indicaties houden we er rekening mee dat bouw- en grondkosten deels worden toegedeeld naar rato van getaxeerde waarden. Een taxateur heeft in opdracht van de gemeente op basis van een referentieontwerp en –indeling bepaald dat de gemiddelde waarde per m2 het hoogte is voor appartementen van 80/90 m2 (3.000 per m2), iets minder hoog is voor appartementen groter dan 120 m2 (2.750 m2) en relatief het laagst rond de 100/110 m2 (€ 2.250). De gemeente gaat uit van en efficiënt plan en gaat daarom in haar berekening uit van een combinatie van grote en wat kleinere appartementen. De prijzen zijn gebaseerd op een sober afwerkingsniveau en de huidige marktsituatie in de bouw en dienen ook als grens voor de financieringstoetsen. Zoals eerder vermeld adviseren we om dit bedrag te reserveren. De onderlinge toewijzing en verdeling van kosten is aan de groep zelf te bepalen en kan o.a. bijgesteld worden op basis van verschillen in eindwaarden. De hier gepresenteerde richtbedragen maken geen onderscheid in ligging en verdiepingshoogte. De gemeente is op geen enkele manier verantwoordelijk of aansprakelijk voor de hier communiceerde indicatieve prijzen. Denk vooraf goed na hoeveel u kan en wilt uitgeven en maak ook afwegingen tussen investeringen en later terugkerende lasten. Wat extra geld uitgeven aan isolatie of een warmtepomp kan maandelijks het nodige besparen.

26

Meer informatie en contact Kijk voor meer informatie over CPO eens op www.zelfbouwinnederland.nl/ of www.iceb.nl. Een goede introductie is het filmpje op www.nieuwbouw-nederland.nl/zelfbouw Voor vragen kunt u contact opnemen met Urbannerdam via [email protected] of 0102806444. U kunt vragen naar Martijn Schutte of Hans Vos. Voorbeeldprojecten van Urbannerdam zijn te zien op hun site www.urbannerdam.nl. Inspirerende voorbeelden van appartementen die in CPO zijn gerealiseerd zijn o.a.:     

Marepark in Leiden (http://www.vinkbouw.nl/in-verkoop/marepark-nieuw-leyden). Dit is een door een ontwikkelaar begeleide CPO. Het Wallisblok/de dichterlijke vrijheid: www.dedichterlijkevrijheid.nl, een renovatie-CPO in Rotterdam. Het Kwarteel: www.kwarteel.nl, Een CPO-project in Culemborg van en voor 45-plussers met hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en zorg voor elkaar. De Zonnespreng in Driebergen: www.zonnespreng.nl. Een enigszins vergelijkbaar project. Blok 0: diverse (geleide) CPO-initiatieven in de houthavens in Amsterdam: www.blok0.nl

Voor meer en actuele informatie, inschrijven voor de nieuwsbrief e.d. bezoekt u onze website www.oranjeburgh.nl Volg ons ook op Twitter: @Oranjeburgh of op facebook (pagina Oranjeburgh).

Colofon Dit document is opgesteld door de gemeente Schiedam. Hoewel de inhoud zorgvuldig is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend. Schiedam, maart 2014

27

Bijlage 1: Vereisten financieringstoets Deze bijlage kan ter informatie verstrekt worden aan uw bank of financieel adviseur U wilt zich inschrijven voor het CPO-project Oranjeburgh, gemeente Schiedam. De gemeente hanteert bij het inschrijven voor CPO Appartementen naar rato van grootte van appartementen een specifieke financieringseis. Het aantal vierkante meters waarvoor u zich inschrijft dient u te kunnen onderbouwen met een financieringstoets die dient te worden uitgevoerd door een bank of financieel intermediair die op basis van de toets een verklaring opstelt. Voor de volgende appartementsgrootten gelden de volgende minimale eisen als basis voor de toets: Voor een appartement van 80m2 geldt een minimale financieringseis van € 240.000 Voor een appartement van 90m2 geldt een minimale financieringseis van € 250.000 Voor een appartement van 100m2 geldt een minimale financieringseis van € 265.000 Voor een appartement van 110m2 geldt een minimale financieringseis van € 290.000 Voor een appartement van 120m2 geldt een minimale financieringseis van € 315.000 Voor een appartement van 130m2 geldt een minimale financieringseis van € 340.000 Voor een appartement groter dan 130 m2 geldt een minimale financieringseis van € 340.000 voor 130 m2 plus 2.500 per elke vierkante meter daarboven. Een financieringstoets is geen hypotheekofferte maar een verklaring van een bank of erkend financieel adviseur die in elk geval het volgende moet bevatten: Uw naam en adresgegevens Het bedrag dat u minimaal kunt financieren en dat kan bestaan uit de volgende bronnen op het moment van ondertekening (niet nodig om dit te specificeren, tenzij uw adviseur het onderscheid zelf wenst te maken): o Hypothecaire lening o Spaargeld o Schenking of garantstelling van derden (verklaring of bewijs aan adviseur te overleggen) Naam, handtekening en contactgegevens van de financieel adviseur/adviseur van de bank. Dit alles moet zijn opgenomen in een enkel document. Losse kopieën van bankafschriften of verklaringen worden niet meegenomen in het beoordelen van de toets, maar dienen besproken te worden met uw financieel adviseur.. Als u vragen heeft, of als uw adviseur vragen heeft, kunt u contact opnemen met Martijn Schutte van Urbannerdam via [email protected] of 010-2806444.

28

Bijlage 2: Protocol loting en toewijzing Alle individuele inschrijvingen krijgen eerst een ID nummer en daarna vervolgens een rangnummer dat gebruikt (kan) worden bij de verdere toewijzing. Hierbij krijgen de deelnemers aan de workshop op 5 maart 2014 voorrang (een hoger rangnummer). Uitgangspunt bij de toewijzing en eventuele loting is een optimale vulling van het gebouw en het efficiënt kunnen realiseren van een totaalplan. De loting is uiteraard toegankelijk voor alle inschrijvers die hebben voldaan aan alle vereisten. Groepsinschrijvingen Indien er groepsinschrijvingen zijn, dan krijgen deze voorrang op individuele inschrijvingen (ook op deelnemers aan de workshop). Indien er meerdere groepen inschrijven, dan krijgt de groep die de meeste vierkante meters kan afnemen het project toegewezen. In dat geval zal direct met de groep in contact worden getreden om te kijken of de groep nog aanvulling van deelnemers wenst uit de binnengekomen individuele inschrijvingen of dat zij hier zelf zorg voor draagt. In eerste instantie wordt het penthouse toegewezen. Alle inschrijvers die opteren voor het penthouse worden naast elkaar gelegd. Degene die het meeste aantal m2 wenst af te nemen (met een maximum van 180 m2) en aan de eisen voldoet, krijgt deze toegewezen. Indien er meerdere gegadigden zijn, zal er worden geloot. Deelnemers aan de workshop op 5 maart krijgen voorrang. Individuele inschrijvingen Vervolgens worden de verdiepingen 1, 2 en 3 toegewezen of voor zover nodig verloot. Hierbij worden uit alle inschrijvers die een ideale grootte van 120 m2 of groter hebben opgegeven drie deelnemers geloot waarbij de het ideale gewenste aantal vierkante meters wordt genoteerd. Uiteraard moet hierbij worden voldaan aan de eisen m.b.t. de financieringstoets. Deelnemers aan de workshop op 5 maart krijgen voorrang. Van alle resterende inschrijvers die opteren voor verdieping 1, 2 of 3, wordt vervolgens gekeken of er een match te maken valt met de reeds toegewezen deelnemers op verdieping 1, 2 of 3 waarbij per verdieping een totaal aantal van 210 m2 bereikt kan worden. Eerst wordt een rangorde bepaald en op basis van rang wordt eerst bekeken of er direct een ideale match te maken valt waarbij de 210 m2 wordt gehaald. Indien dit niet lukt dan wordt bekeken of er match met een totaal van 200-220 m2 te maken valt op basis van ideale grootte. Eventueel eerst op basis van ideale grootte, daarna op basis van de aangegeven bandbreedtes. Tot slot wordt een deelnemer voor de begane grond ingeloot. Deelnemers aan de workshop van 5 maart 2014 krijgen voorrang. Indien er nog verdiepingen over zijn, wordt gekeken naar appartementsgrootten van respectievelijk 110 en 100 m2. Deze krijgen de laagste volgorde omdat deze een relatief ongunstige marktwaarde hebben. Er wordt geloot tot alle 8 plekken vergeven zijn. Daarna wordt er naar eerder vastgestelde rangorde een reservelijst opgesteld. Indien er later plekken vrijkomen wordt op rangvolgorde bekeken of er een nieuwe match te maken valt. De betreffende inschrijver krijgt dan per mail een bericht en een bedenktijd van maximaal 1 week – houdt uw telefoon en mail dus in de gaten.

29

Belangrijke adressen Gemeente Schiedam Stadserf 1 3112 DZ Schiedam Postbus 1501 3100 EA Schiedam T 14 010 (Mildred Maharaj) [email protected] www schiedam.nl Urbannerdam Heemraadssingel 319 3023 BG Rotterdam Postbus 21002 3001 AA Rotterdam T 010 280 64 44 (Martijn Schutte) [email protected] www.urbannerdam.nl Fokkema Linssen Notarissen t.a.v. Oranjeburgh Heemraadssingel 131 3022 CD Rotterdam Postbus 26296 3002 EG Rotterdam T 010 476 26 88 [email protected] www.fokkemalinssen.nl

14030_a www.fige.nl

www.oranjeburgh.nl