Studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: Samen de droom realiseren Timpaan en onderzoeksinstituut OTB, Delft, 26 september 2013 De slotconclusie van de studiedag Collectief Particulier Opdrachtgeverschap is helder: Iets gezamenlijk realiseren , wat je in je eentje niet kan, dat is de meerwaarde van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Dat kan zijn goedkoop bouwen voor starters op de woningmarkt, maar ook een collectief bouwblok realiseren met een rijk programma en extra voorzieningen. Hoogleraar Volkshuisvesting Peter Boelhouwer opent deze studiedag, georganiseerd door Timpaan en het onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Hij is blij eens een positief verhaal te kunnen vertellen te midden van alle slechte berichten over de woningmarkt. CPO is een aantrekkelijke nichemarkt en past volgens hem prima in de door de regering gewenste participatiesamenleving. De meeste CPO projecten zijn te vinden in Noord-‐Brabant en de Randstad, met Noord-‐Holland als koploper. Deze provincie heeft net als de provincie Gelderland een subsidiebeleid voor CPO. CPO vind je voornamelijk op kleine kavels in stedelijke gebieden, dit in tegenstelling tot individueel particulier opdrachtgeverschap. Eigenbouw, mensen die zelf hun huis bouwen vind je traditioneel juist voornamelijk op het platteland. In de ochtend belichten verschillende inleiders CPO vanuit hun eigen invalshoek: Hein de Haan als architect van o.a. het CPO project Vrijburcht in Amsterdam, Irene van Exel als programmamanager van de gemeente Almere waar een hele wijk, het Homeruskwartier met particulier opdrachtgeverschap wordt ontwikkeld, Kees van Dol, die onderzoek doet naar CPO en Jaap Zwart van Timpaan, die bewonersgroepen bij CPO projecten begeleidt. ’s Middags worden in verdiepende sessies praktijkvoorbeelden besproken. Voordelen van CPO zijn dat je een goede prijs-‐kwaliteit verhouding kunt realiseren, en dat je naar wens collectieve voorzieningen kunt toevoegen. CPO sluit ook goed aan bij de door de VROM-‐Raad gesignaleerde toenemende wens naar wonen met gelijkgestemden. Knelpunten zijn de voorfinanciering van de plankosten, de vaak hoge grondkosten en de complexe organisatie van een CPO-‐project. Over de rol van de architect en van professionele begeleiding van bewoners is discussie mogelijk, beleidsmatig is er een en ander te verbeteren, maar de aanwezigen zijn het erover eens dat CPO een veelbelovende trend is op de woningmarkt. Hein de Haan Hein de Haan benadrukt de waarde van een goed programma. Hij vindt dat daar in Nederland te weinig aandacht aan wordt besteed. Hij laat zien hoeveel meer er mogelijk is, bijvoorbeeld bij studentenhuisvesting, als je voorzieningen deelt. Hij schampert dat de nieuwe generatie studenten helemaal niet meer leert om te delen, nu ‘alles voor jezelf’ blijkbaar als de hoogst mogelijke kwaliteit wordt gezien. Ook betreurt hij het, dat delen van voorzieningen tegengewerkt wordt door regelingen als het korten op de AOW. CPO is volgens hem na het slaan van de eerste paal volkomen identiek aan een normaal bouwproces. Je eigen woning indelen en zelf de kleur van je wasbak kiezen, vindt de Haan ook niet iets specifieks voor particulier opdrachtgeverschap: dan kan in de
reguliere projectontwikkeling tegenwoordig ook. Het aantrekkelijke van CPO is dat je gezamenlijk voorzieningen kunt realiseren. Als voorbeeld noemt hij Vrijburcht, waar onder andere een theater, werkruimtes, een gezamenlijke logeerruimte, kas en binnentuin zijn gerealiseerd. Irene van Exel De volgende inleiding is van Irene van Exel, programmamanager particulier opdrachtgeverschap (PO) bij de gemeente Almere. De gemeente Almere is een bekende aanjager van particulier opdrachtgeverschap met het Homeruskwartier, een wijk die helemaal met PO wordt ingevuld. De laatste jaren worden kavels uitgegeven op basis van een thema met bijbehorende randvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld het thema “Ik bouw betaalbaar”. Er blijkt Almere geen markt te zijn voor appartementen, ook niet voor senioren. Senioren van 60 jaar en ouder hebben volgens van Exel weinig animo om zoveel tijd en energie te steken in particulier opdrachtgeverschap. Deze conclusie is in tegenspraak met één van de voorbeeldprojecten die in de middagsessie worden gepresenteerd, Het Kwarteel in Culemborg, een CPO project van vijftigers. Een actueel knelpunt voor veel senioren in de huidige woningmarkt is, dat als zij interesse hebben in een nieuwe koopwoning het op dit moment een probleem is, dat ze eerst hun eigen huis moeten zien te verkopen. Kees Dol Kees Dol heeft onderzoek gedaan naar particulier opdrachtgeverschap in het buitenland. Duitsland kent veel voorbeelden van CPO, een schoolvoorbeeld dat ook veel Nederlandse initiatieven heeft geïnspireerd is een project in Tübingen. Er zijn duidelijke cultuurverschillen tussen Duitsland en Nederland. In Duitsland is de huizenkoper zeer geïnteresseerd in kwaliteit. Hij spaart gedurende langere tijd en gaat dan zijn droomhuis realiseren. Het is in Duitsland ook gebruikelijk dat de helft van de bouwkosten met eigen geld gefinancierd wordt. CPO is ook in Duitsland vaak in de steden te vinden, vooral in universiteitssteden waar veel hoger opgeleiden wonen en in Berlijn bijvoorbeeld, omdat daar veel kleine gaten in de stad zijn, wat prima CPO locaties zijn. Ook is de rol van de architect in Duitsland en België anders . Zij zijn vaak initiators van een CPO project. Ze bieden iets aan, waar geïnteresseerden op af komen. De architect drukt een duidelijke stempel op het woongebouw, de buitenkant wordt meestal zonder veel inspraak van toekomstige bewoners ontworpen. Jaap Zwart Jaap Zwart vertelt over Timpaan, een bijzondere projectontwikkelaar die is ontstaan uit een woningcorporatie. Zij hebben een maatschappelijke doelstelling en zij doen de begeleiding van CPO projecten zonder winstoogmerk. Volgens Zwart is professionele begeleiding een voorwaarde voor een geslaagd CPO project. Bij een startersproject in Waalwijk wilden de bewoners bijvoorbeeld zoveel mogelijk m². “Een eigen huissie met meters”. Met behulp van professionele begeleiding kan dat dan gerealiseerd worden. Taken van de begeleiders zijn het verwachtingenmanagement in de groep, het onderhouden van relaties met marktpartijen en gemeente en het organiseren van voorfinanciering en eventueel een achtervang voor afzetrisico’s.
Het Kwarteel Culemborg Hannie Hart is initiatiefnemer, opdrachtgever en sinds tien jaar bewoner van het project Het Kwarteel in Culemborg. Dit is een project gemeenschappelijk wonen voor mensen van 45 jaar en ouder. Het wonen in deze woongroep van ouderen is volgens Hannie Hart nog steeds een dynamisch
gebeuren. Bij iedere nieuwe situatie wordt er weer een nieuw appel gedaan op de deelnemers. “Gezamenlijk ouder worden is een try-‐out”. Telkens als er een probleem opdoemt, proberen de bewoners dat op voorhand structureel aan te pakken. Het eerste idee ontstond bij een gespreksgroep van vijftigers die halfjaarlijks bij elkaar kwam. Zij bespraken hoe ze ouder wilden worden, wat hun ervaringen waren met hun ouders en hoe zij het anders zouden willen. Deze eerste groep ging in 1994 van start. Dit was een groep van circa 15 personen die zich een aantal jaren oriënteerde op de eigen wensen, de risico’s en het vinden van een locatie. Ze zijn met 7 locaties intens bezig geweest, maar dit liep op niets uit. Toen er uiteindelijke een locatie gevonden werd in Culemborg, in het project Eva-‐Lanxmeer waar men een energiezuinige wijk wilde realiseren, waren er van de oorspronkelijke initiatiefgroep nog maar vier leden over. Na lange discussie is besloten er een project voor 45+ van te maken, zonder kinderen. Die zouden in de directe woonomgeving te rumoerig zijn. Op de vraag uit de zaal of men daar geen spijt van heeft, antwoordt Hannie dat er inmiddels bendes kleinkinderen zijn, dus dat het contact met kinderen voldoende aanwezig is. Andere uitgangspunten van de groep waren het energieconcept en dat het rolstoeltoegankelijk moest zijn. In die periode is er een ontwikkelingsvereniging opgericht, die twee jaar bezig is geweest met de voorbereiding en twee jaar met de bouw. De woningen zijn in 2003 opgeleverd. Intussen waren de initiatiefnemers bezig met groepsvorming, dat was een hele klus. Ze hebben veel gepubliceerd en zichzelf zichtbaar gemaakt om interesse te kweken zonder kosten te maken aan adverteren. Het woongebouw bestaat uit 24 appartementen van verschillende grootte, waar in totaal 39 mensen wonen. Het 25e appartement van 70 m² is gemeenschappelijk met een ontmoetingsruimte, een bergruimte voor rollend materieel, een logeerruimte en een wasserette. Nu is er een VvE voor het beheer van het gebouw en een bewonersvereniging voor het sociaal verkeer. Verder is er een hele reeks commissies en werkgroepen. Er is een vrij duidelijke structuur en dat is volgens mw Hart goed om iedereen erbij te betrekken. Mevrouw Hart benadrukt dat je er met de collectieve bouw nog niet bent. Na realisatie komt het beheer. Je houdt contact en blijft met elkaar in gesprek over het uitvoeren van onderhoud. Er waren in deze experimentele wijk veel bouwgebreken en daardoor is er is een grote wijkverbondenheid rondom het beheer van de huizen.
“Je speelt het spel met z’n allen”. Mevrouw Hart vertelt over haar ervaringen met h et wonen in een woongroep van ouderen: “Er is geen plicht om mee te doen aan de gemeenschappelijkheid. Vrijheid, blijheid. Toen het project startte kwam juist email op en dat is een reuze uitkomst en heel handig om iedereen er bij te betrekken. Dat moet, anders krijg je klachten “waarom weet ik dat niet”. Soms koken en eten bewoners gezamenlijk, dat gaat met gesloten beurs. Er zijn deelauto’s, waarbij vier huishoudens een auto delen. De tuincommissie verzorgt het groen. In de zorgsfeer is het zo geregeld d at iedere alleenstaande een maatje heeft. Die heeft de sleutel, en de contactgegevens van de kinderen, voor het geval je een keer omvalt. De meerwaarde is ook dat je als club ouderen dingen naar je toe kan halen, zoals een pedicure, massage, dat komt allemaal aan huis. Soms komen er sprekers, er wordt gebiljart. Ook is het handig d at je veel uitwisseling h ebt van relevante informatie. bijvoorbeeld als je op reis gaat, en iemand is al eens in die streek geweest. Het sociale leven heeft meerwaarde. De meerwaarde is het gekend zijn. Dat er mensen naar je omkijken “waar is ze?” Het is eenvoudig om contacten te leggen, en activiteiten en initiatieven te nemen. Je b ent uitdagend naar jezelf. Het vitaliseert je, want als je alleen bent, heb je de neiging te verstillen. Ook de ervaring dat er controle is over je doen en laten is iets nieuws dat je vaak sinds je kindertijd niet meer hebt meegemaakt. Een verantwoordingsplicht, dat is bijzonder voor mensen die altijd autonoom zijn geweest. Het is het oefenen van je eigen capaciteiten. Door de leeftijd en door verminderde gezondheid bijvoorbeeld door diabetes raakt men wel verzwakt. Nu gaat het nog met de tuincommissie, maar op termijn zal er wellicht een tuinman moeten komen. Ook bij het “maatjesproject” moet je oppassen dat er geen grenzen worden overschreden en goed oppassen voor overvraging. Soms is er in de groep ook wel sprake van overlegmoeheid. Een beslissing, bv. waar iets moet staan in de tuin, kan soms wel een jaar duren. Jan Hart is erg te spreken over het BOB model: Beeldvorming, Oordeel, Besluit. Na de koffie en bij de borrel worden zaken ter sprake gebracht voor de beeldvorming en om een oordeel te vormen. Het besluit wordt als d e tijd daar rijp voor is, uiteindelijk in de ledenvergadering genomen, maar dan kan d at snel gaan omdat de discussie al op een ander tijdstip gevoerd is.
De vergeten rol van de corporatiesector; tegemoet komen aan burgerinitiatief. René Scherpenisse, directeur van woningcorporatie Tiwos in Tilburg gaat eerst in op de rol van de woningcorporatie. Hij schetst de geschiedenis aan de hand van een driehoek, met op de drie punten ‘gemeenschap’, ‘staat’ en ‘markt’. In de vooroorlogse periode, toen ‘de gemeenschap’ het leidende principe was, zijn woningcorporaties opgericht. In de na-‐oorlogse periode was dat ‘de staat’. Toen voerden woningcorporaties overheidsbeleid uit, wat resulteerde in de grootschalige naoorlogse uitbreidingswijken. In de jaren ’90 werd het marktdenken dominant, en dat heeft in de corporatiesector tot “vreselijke incidenten” geleid: Woningcorporaties speelden de markt, zonder dat ze aan de wetten van de markt hoefden te voldoen. In de toekomst gaat volgens Scherpenisse de corporatie weer terug naar de gemeenschap, en is dienstbaar aan haar huurders, onder andere door burgerinitiatieven te ondersteunen. De corporatie kan daarbij verschillende rollen hebben. Ze kan CPO projecten in de sociale koopsfeer ondersteunen. Zo heeft TIWOS in de gemeente Kasteren een CPO project gaande gehouden door starters te faciliteren met goedkopere grond in een Koopgarant-‐constructie. Een andere mogelijkheid is om in de sociale huursector de huurders bij het opdrachtgeverschap te betrekken. Een heel geslaagd voorbeeld is de aanpak van de herstructurering in de Vogeltjesbuurt. Hier is Tiwos zonder plan de buurt ingegaan om gezamenlijk het planproces te starten. Aan de bewoners werd gevraagd, hoe zie je de buurt over 10 jaar? Wat is goed, wat kan anders? Architectenbureau KAW heeft dat heel goed begeleid. De planvorming is heel snel en soepel verlopen, wat op een andere manier nooit gelukt zou zijn. “Als je in zo’n buurt traditioneel een plan verkoopt, dan krijg je bij de sloop ME en lukt het no way”. Een ander voorbeeld is de nieuwbouw van een flatgebouw HOUBENSTAETE met 54 appartementen. Voor deze ontwikkeling was grote belangstelling. Voorwaarden voor deelname zijn een inkomen onder de €38.000,-‐ en aanwezigheid bij de bijeenkomsten. Als je twee keer niet geweest bent, wordt je van de lijst geschrapt. Een dienstbare houding van corporatiemedewerkers, duidelijke afspraken aan de voorkant en externe professionele begeleiding voor de bewoners, zijn volgens Scherpenisse een voorwaarde voor het welslagen van een CPO project. Els de Jong Wono, bureau voor woononderzoek
