Informatiepakket Zelfbouwschool / Duyststraat - Rotterdam Zelfbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Datum 28-02-2013
Kopen en klussen in de Duyststraat, dat is: Wonen in een uniek pand Hoge plafonds, sfeer en ruimte Je kan: zelf je vierkante meters bepalen • vrijuit praten met de architect • kopen van een betrouwbare partij • de renovatie van de hele school aansturen • zelf de plattegrond van je huis bedenken • zelf de baas zijn over de verbouwing van je huis • klussen voor een mooie prijs! •
2
3
4
Inhoudsopgave
1.
Inleiding
In het Nieuwe Westen van Rotterdam tussen de Rochussenstraat en de Nieuwe Binnenweg gaat de gemeente Rotterdam starten met de verkoop van de eerste Zelfbouwschool. De transformatie zal plaats vinden door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Met als eindresultaat een aantal unieke woningen! Dit informatiepakket is bedoeld om inzicht te bieden in het totale proces van transformatie van het schoolgebouw. U krijgt uitleg over:
Het schoolgebouw, de locatie en de omgeving
Mogelijkheden die het schoolgebouw biedt
De prijs van het gebouw
De financieringseis die nodig is om een woning te kunnen kopen en verbouwen
Het proces van zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap
Hoe u één van de particuliere opdrachtgevers kunt worden
Welke voorwaarden de gemeente Rotterdam stelt
Welke verplichtingen u aan zult gaan tijdens het zelfbouwproject
Procesbegeleiding door Urbannerdam
Welke risico's er voor u aan het project zitten
De inschrijvingsprocedure
Het ontwerp- en realisatieproces
De planning
Beheer en op te richten Vereniging van Eigenaars
Hoewel we met dit informatiepakket trachten zoveel mogelijk relevante informatie te verstrekken kunnen er geen rechten aan dit informatiepakket worden ontleend. De gemeente Rotterdam en Urbannerdam behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen wijzigingen aan te kunnen brengen met betrekking tot de transformatie van het schoolgebouw. Deze wijzigingen zullen uiteraard, indien relevant voor de deelnemers, onverwijld worden gemeld.
5
2.
Het gebouw en de locatie
Het schoolgebouw ligt in de deelgemeente Delfshaven in het Nieuwe Westen van Rotterdam tussen de Nieuwe Binnenweg en de Coolhaven. De school is te bereiken via een eigen entree in de Duyststraat.
•
Op loopafstand van de school vindt u de Lage Erfbrug naar Historisch Delfshaven met de gerenoveerde textielfabriek, Metrostation Delfshaven en Coolhaven, de chique en groene Heemraadsingel en alle nieuwe winkels aan de Nieuwe Binnenweg.
•
De school aan de Duyststraat is gebouwd in 1929. De school bestaat uit drie bouwlagen en is in totaal ongeveer 1.150 m² Bruto Vloeroppervlak. Daarvan kan ongeveer 900 m² tot woningen worden verbouwd. In de huidige staat zijn dat twaalf klaslokalen met bijbehorende gangen. Het restant van het oppervlak wordt grotendeels in beslag genomen door een ruim en licht origineel trappenhuis. Bij de school hoort een schoolplein van ongeveer 600 vierkante meter. Het schoolgebouw heeft van binnen en buiten een bepaalde architectonische kwaliteit die verwijst naar de oorspronkelijke functie van het schoolgebouw. Een goed voorbeeld daarvan zijn de hal en de trappen en de klaslokalen Eenmaal binnengekomen door de mooie grote voordeur, waan je jezelf terug in je kindertijd op de lagere school.
6
Kelder of souterrain van 110m2 collectief te gebruiken als berging of fietsenstalling
•
De school aan de Duyststraat staat in een gesloten bouwblok. Hierdoor is het een rustige, stille plek, midden in de stad. Op het binnenterrein staan nog drie andere schoolgebouwen, elk met een eigen entree in een andere straat. De scholen worden op dit moment gebruikt als werkruimte. Het is nog niet zeker wat er in de toekomst met deze gebouwen zal gebeuren. Maar als de transformatie van het gebouw aan de Duyststraat een succes wordt, is het denkbaar dat ook de andere scholen een woonbestemming krijgen.
•
Het gebouw aan de Duyststraat is niet meer in gebruik als school. Het gebouw wordt tijdelijk verhuurd door een leegstandsbeheerder. Op het moment dat het gebouw wordt verkocht is het gebouw uiteraard leeg.
7
3.
Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen
Het collectief van kopers is straks vrij om het gebouw in te delen, zoals ze dat zelf wil. Ter inspiratie is hieronder een aantal mogelijkheden in beeld gebracht.
Verkaveling op een foto weergeven zie vb. klushuizen Een voorstudie van Putter Partners architecten laat zien dat het gebouw zich leent om er bijzondere woningen in diverse groottes in te maken. Door de hoge verdiepingshoogte (van ca. 4.5 meter) en het aan elkaar koppelen van verschillende lokalen horizontaal en verticaal, wordt het mogelijke om verschillende woningtypes te maken. De te ontwikkelen woningen zijn prima geschikt voor zowel gezinnen met kinderen als voor één of tweepersoonshuishoudens.
8
Buitenruimte Belangrijk is dat elke nieuwe woning straks een buitenruimte krijgt. Er kan sprake zijn van privé tuinen, balkons en dakterrassen, maar het is ook mogelijk het schoolplein te gebruiken als gemeenschappelijke tuin. De excacte indeling zal afhangen van de verkaveling van het gebouw, het aantal inschrijvingen en de wensen van de kopersvereniging. Verschillende oplossingen brengen uiteraard verschillende kosten met zich mee. Over de verdeling van dergelijke kosten moet de kopersvereniging zelf een besluit nemen.
Parkeren Parkeren kan op dit moment niet op het eigen terrein. Er moet wel een parkeeroplossing komen. Er zijn verschillende oplossingen, zoals parkeren in een nabijgelegen wijkstallingsgarage, een vergunning voor parkeren op staat of afkoop van de verplichting om parkeergelegenheid te realiseren bij nieuwe woningen. Welke oplossing wordt gekozen moet in overleg met de deelgemeente Delfshaven worden bepaald. Wonen en werken De nieuwe bestemming van het gebouw is wonen. Binnen de bestemming wonen is het mogelijk om maximaal dertig procent van de woning te gebruiken voor werkruimte aan huis. Hieronder kunnen worden verstaan kantoorruimte en ateliers. Openbare functies, zoals detailhandel en horeca zijn niet toegestaan. Programman van eisen De gemeente Rotterdam heeft een programma van eisen opgesteld voor de renovatie van het schoolgebouw. De nieuwe woningen moet minimaal aan het PVE voldoen. Het PVE geeft een houvast voor de kopers. Het staat
9
natuurlijk vrij om meer te verbouwen of meer energiezuinige maatregelen toe te passen. Zowel collectief als individueel. Op de website van de gemeente Rotterdam is het programma van eisen (PVE) voor de scholen te downloaden www.rotterdam.nl/zelfbouw Vergunningencoach De gemeente heeft voor de kopers van de school een vergunningencoach aangesteld, zoals dat ook bij het Klushuizenproject het geval is. De vergunningencoach zorgt dat de afgifte van de benodigde vergunningen soepel verloopt. Voor de kopers is hij het aanspreekpunt bij de gemeente, maar ook degene die nagaat of de uitvoering conform afspraken is.
Begeleiding De adviseurs van Urbannerdam begeleiden de kopers van de zelfbouwschool bij het ontwikkelen van het plan. Zij staan de kopersvereniging met raad en daad bij en adviseren en bemiddelen bij alle aspecten die bij dit project komen kijken. De begeleiding van Urbannerdam wordt in de eerste fase betaald door de gemeente Rotterdam tot en met de oprichting van de kopersvereniging. Daarna is de kopersvereniging vrij om te kiezen welke begeleiding zij wil inhuren. Het inhuren van procesbegeleiding is echter wel verplicht, om de kans van slagen zo groot mogelijk te maken.
Bestemmingplan De huidige bestemming van het gebouw is maatschappelijk vastgoed. De bestemming wordt omgezet naar “wonen”. Hiervoor zal een bestemmingsplanwijziging moeten plaats vinden. De wijziging van het bestemmingsplan wordt gestart op het moment dat er voldoende inschrijvingen zijn.
4.
Verbouwing, indelingsmogelijkheden, stichtingskosten en indicatieprijzen
Het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden hangt af van de gewenste woninggrootte van de inschrijvers. Een koper kan zich inschrijven per wooneenheid. Een wooneenheid bestaat uit een klaslokaal en een deel van de gang. In totaal bestaat het gebouw uit 12 klaslokalen en dus uit 12 wooneenheden. We gaan er vanuit dat er tussen de 5 en 8 woningen gerealiseerd gaan worden. De kleinst mogelijke woning is ongeveer 70 m2. Het is mogelijk om verschillende wooneenheden aan elkaar te koppelen. Zowel verticaal als horizontaal. De verdiepingshoogte is ongeveer 4.5 m. Het is mogelijk tussenverdiepingen te maken en zo creatief om te gaan met de ruimte. De tussenverdiepingen tellen formeel niet als gebruiksoppervlak van de woning, omdat ze te laag zullen zijn. Fundering De fundering van het gebouw is onderzocht en blijkt goed te zijn voor nog zeker dertig jaar. Als op grote schaal gewicht wordt toegevoegd, zoals bijvoorbeeld het toevoegen van tussenverdiepingen is het nodig om te onderzoeken of dit op de huidige fundering kan, of dat versterking van de fundering nodig is.
10
11
Indicatieprijzen De prijs voor het gebouw als geheel is € 276.000, exclusief de wettelijk verschuldigde belasting. Dit bedrag moet worden verdeeld over de woningen. Hoeveel een woning uiteindelijk zal gaan kosten wordt voor een deel door de koper zelf bepaald. Het enige wat echt vaststaat, is de prijs per vierkante meter. Dit is € 307, exclusief de wettelijk verschuldigde belasting.
Bij het kopen van een wooneenheid of meerdere wooneenheden gaat de koper ook de verplichting aan om deze als woning te gaan renoveren. De gemeente heeft een inschatting gemaakt van de totale verbouwkosten en dit teruggerekend naar de te verwachten bouwkosten per vierkante meter. De inschatting is gemaakt op basis van de voorstudie van de architect en het programma van eisen. Al deze posten leiden tot een raming van de kosten van ca:€ 1500,- per vierkante meter bruto vloeroppervlak, inclusief wettelijk verschuldigde belasting. In deze berekening is voor een klein deel rekening gehouden met zelfwerkzaamheid, namelijk voor de afbouw. Maar het staat de kopers vrij om meer in zelfwerkzaamheid uit te voeren, waardoor de kosten kunnen dalen. Financieringseis Naast de aankoopprijs van een wooneenheid of meerdere wooneenheden stelt de gemeente bij verkoop een financieringseis. Deze financieringseis is bedoeld om er zeker van te zijn dat de kopers de verbouwing ook daadwerkelijk kunnen betalen. Dat is belangrijk voor de gemeente, maar ook voor de kopers onderling. De hoogte van de financieringseis is bepaald door een inschatting te maken van de te maken verbouwingskosten op basis van het programma van eisen en de voorstudie van de architect. In de financieringseis zit dus alles inbegrepen: de aankoop van het gebouw, de renovatie, bijkomende kosten en de afbouw. Bij uw inschrijving moet u een financieringsverklaring overleggen. De financieringsverklaring is een document waaruit blijkt dat u als koper het geëiste bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen bij een hypotheekverstrekker. Een financieringsverklaring kan in principe door elke hypotheekverstrekker worden verleend. Uit ervaring blijkt dat niet elke hypotheek verstrekker bereid is om mee te werken aan zelfbouw projecten. De adviseurs van Urbannerdam kunnen u hier verder mee helpen. Vertaald naar te kopen wooneenheid, zijn de richtprijzen als volgt: woninggroottes
richtprijzen
financieringseis
aankoop m2 BVO (circa) 70
€ 21.500
€ 105.000
140
€ 43.000
€ 210.000
210
€ 64.500
€ 315.000
280
€ 86.000
€ 420.000
Prijs aankoop per m2
€ 307
Uitgeefbare m2 BVO
900
U moet er rekening mee houden dat elke wooneenheid een paar meter groter of kleiner kan zijn, afhankelijk van waar de wooneenheid zich in het gebouw bevindt.
12
Stedenbouwkundige randvoorwaarden Het bestemmingsplan moet nog worden gewijzigd van maatschappelijke voorziening naar wonen. Een aantal uitgangspunten voor de wijziging van het bestemmingsplan worden door de gemeente vastgelegd in stedenbouwkundige randvoorwaarden. De stedenbouwkundige randvoorwaarden zien onder andere op de mogelijkheden voor uitbouwen, parkeeroplossingen en buitenruimte. Dit document wordt door de deelgemeente Delfshaven vastgesteld. De stedenbouwkundige randvoorwaarden worden aan de kopersvereniging te beschikking gesteld. 5.
Inschrijvingsprocedure
Om deel te kunnen nemen aan het project “Zelfbouwschool Duyststraat” dienen kandidaten zich door middel van het inschrijfformulier in te schrijven, om in een later stadium lid te worden van de op te richten kopersvereniging. De kopersvereniging is namelijk de organisatie die de woningen gaat ontwikkelen en de leden van de vereniging worden in staat gesteld om een appartement van de vereniging af te nemen tegen een bepaalde prijs. De inschrijving is het moment dat de vrijblijvendheid van interesse wordt omgezet in een toekomstig lidmaatschap met bijbehorende verplichtingen. De inschrijving moet binnen zijn uiterlijk 24 mei 2013 12:00 uur. Een inschrijving bestaat uit een 3 tal onderdelen.
•
Een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier. (zie website van de gemeente Rotterdam)
•
Een bedrag van € 500,- als inschrijfgeld
•
Een financieringsverklaring, opgesteld op naam van de inschrijver(s) door bank of hypotheekadviseur
Op de dag van de bekend making op de Livin zaterdag 16 maart 2013 gaat de feitelijke inschrijving voor het project van start. Deze loopt tot vrijdag 12:00 uur 24 mei 2013. Gedurende de inschrijfperiode worden een aantal opendagen georganiseerd. Deze momenten zijn voorlopig ingepland op: •
Zaterdag 23 maart, tevens start van de definitieve inschrijving
•
Woensdag 10 april
•
Zaterdag 20 april
Deze opendagen zijn nog onder voorbehoud. Kijk op de website van de gemeente Rotterdam oor de exacte data en tijdstippen van de evenementen van de komende tijd. Toewijzing Na de sluitingsdatum wordt door middel van loting een rangnummer toegekend aan iedereen die zich heeft ingeschreven en voldoet aan de inschrijfvoorwaarden. Vervolgens gaat de Urbannerdam i.s.m. de gemeente Rotterdam aan de hand van de rangnummers en de gewenste woning(oppervlaktes), de school "vullen" totdat het gehele gebouw bezet is. Degenen die op basis van deze optelling een plek kunnen krijgen in het project, worden uitgenodigd om toe te treden tot de kopersvereniging i.o. De overige kandidaten die "buiten de boot" zijn gevallen worden geplaatst op een reservelijst. Zij worden nog wel uitgenodigd op de startbijeenkomst om het verdere proces toe te lichten en vervolgens zal het inschrijfgeld worden terugbetaald.
Mochten er plaatsen vrij komen worden de geïnteresseerden die op de reservelijst staan als eerst benaderd om in te stappen. Vervolgens, evt. na een korte werving, zullen nieuwe deelnemers worden benaderd om in het
13
zelfbouwproject te stappen. Degenen die zich dan aanmelden en aan alle verplichtingen voldoen, krijgen het recht op “eerste koop”. De rangnummers die uit de loting volgen worden alleen gebruikt voor bepaling van de volgorde van “inplaatsing” in het project. Het geeft niet het eerste recht op een eerste keuze bij de verkaveling. Wie besluit mee te doen in het collectieve project weet van te voren niet precies waar zijn nieuwe woning in het schoolgebouw wordt gerealiseerd. Lukt het niet om in gezamenlijk overleg de woningen in het complex in te passen zal er via loting gewerkt worden.
Diegenen die tot de kopersvereniging i.o. worden toegelaten, kunnen 5 weken na inloting nog terug treden en het inschrijfgeld terug krijgen. Daarna vervalt de inschrijfgeld aan de kopersvereniging. Tot de kopersvereniging worden alleen particulieren toegelaten. Alle particulieren dienen ook de verklaring bij het inschrijfformulier te ondertekenen waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de kopersvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen. Deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereedmelding bij de gemeente, verplicht gesteld. Verhuur van woningen wordt door de kopersvereniging en later de op te richten vereniging van eigenaren niet toegestaan. Op de website van de gemeente Rotterdam is het inschrijfformulier, inclusief de voorwaarden te verkrijgen. Ook zullen deze formulieren worden uitgereikt op de informatieavonden en opendagen.
6.
Oprichting vereniging
Het proces begint met een startbijeenkomst, waarop met de deelnemers het gehele proces besproken wordt, van de oprichting van de vereniging, een woonwensenenquête, proefverkaveling, definitieve verkaveling en uiteindelijke woningkeuze. Op deze bijeenkomst wordt een begin gemaakt met het oprichten van de kopersvereniging (bestuur, statuten en commissies) en de architectenselectie.
14
Voor de Zelfbouwschool wordt de organisatievorm van de “vereniging met volledige rechtsbevoegdheid” opgelegd. In de startfase wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Het oprichten van (thema)commissies of werkgroepen is daartoe een goede mogelijkheid. Ten behoeve van de oprichting worden statuten opgesteld. Als deze bij een notaris gepasseerd zijn en ingeschreven in de KvK is de oprichting van de vereniging een feit. Vanaf de oprichting van de vereniging fungeren de kopers als opdrachtgever.
De begeleiding van Urbannerdam wordt in deze fase door de gemeente Rotterdam gefinancierd. Na oprichting en afsluiten van de ontwikkelingovereenkomst, tussen kopersvereniging en gemeente Rotterdam, zal de vereniging zelf de adviseurs en begeleiders moeten contracteren. De kosten van het voortraject zullen door de vereniging voorgefinancierd moeten worden.
7.
Zelfbouw in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap – organisatie
De kopersvereniging kent een bestuur dat uit de leden gekozen wordt en het bestuur kiest vervolgens weer een voorzitter, een secretaris en een penningmeester uit haar midden. In de statuten zal vastgelegd worden wat de verantwoordelijkheden en taken van het bestuur zijn. Het bestuur zal gedurende het proces van de transformatie van de school tot woningen ongeveer eenmaal per maand een zogenaamde algemene ledenvergadering uitschrijven. Deze algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan van de kopersvereniging en in deze bijeenkomsten worden belangrijke besluiten aangaande het proces van transformatie genomen door voorstellen in stemming te brengen. De kopersvereniging kan ook één of meerdere commissies in het leven roepen. Een commissie is een aantal leden van de kopersvereniging die belast is met specifieke taken van de vereniging, bijvoorbeeld een bouwcommissie. Resultaten of voorstellen worden door de commissies altijd eerst aan het bestuur voorgelegd en eventueel moet er ook in een algemene ledenvergadering over gestemd worden.
15
Toekomstige kopers ontwikkelen samen hun eigen woningen Bestuur (minimaal 3)
Bestuurt; voert beslissingen uit, doet voorstellen aan ALV
Kopersvereniging A.L.V. (alle leden) Beslist; geeft opdrachten aan bestuur
Werkgroep 1 Werkgroep 2
Adviseren bestuur
Werkgroep 3
8.
Het ontwerp- en realisatieproces incl. planning
De kopersvereniging zorgt ervoor dat het schoolgebouw getransformeerd wordt in woningen. De individuele leden bepalen uiteindelijk zelf hoe hun woningen in het gebouw er van binnen uit komen te zien. Nadat er door middel van een procedure een verdeling van de ruimte in het gebouw onder de leden heeft plaatsgevonden en het basisniveau van verbetering van het casco is vastgesteld, gaan de leden met de architect hun woning van binnen verder vormgeven. Op basis van het algemene gedeelte en de specifieke wensen van de individuele leden wordt vervolgens een compleet plan voor de herontwikkeling gemaakt door de architect. Vervolgens wordt de vergunning aangevraagd en volgt de aanbesteding. Bij succesvolle aanbesteding sluiten de leden een individuele koopovereenkomst met de gemeente voor de levering van hun deel van het gebouw en de grond. Daarnaast sluiten de individuele kopers een aannemingsovereenkomst met de aannemer die zij opdracht geven voor de renovatiewerkzaamheden. De kopers gaan hiervoor een hypothecaire verplichting aan. Deze hypotheek wordt gevestigd op het appartement dat door de gemeente wordt verkocht. Omdat er sprake is van een nieuw onderverdeling moet er een nieuwe splitsingsakte gemaakt worden. Op het moment dat de eerste woning door de aannemer wordt opgeleverd aan een van de leden van de kopersvereniging, wordt er een Vereniging van Eigenaars (VvE) officieel opgericht.
16
C = Collectief I = Individueel G = Gemeente Rotterdam 1. De initiatieffase G
- Vooronderzoek Gemeente Rotterdam t/m maart 2013
I
- Inschrijving kopers
I
- Betaling inschrijfgeld
I
- Inkomenstoets
tot vrijdag 12:00 uur 24 mei 2013
- Controle inschrijving - Loting inschrijvers C
-Oprichting kopersvereniging + ontwikkelovereenkomst juni / juli 2013
C
-Proefverkaveling
C
-Contracteren adviseur en architect
juli /augustus 2013
G
- Bestemmingsplan wijziging
zomer 2014
17
2. De Voorlopige Ontwerpfase (V.O.) I
- Enquête kopers
C
- Workshop + excursie
C
- Uitwerking ontwerpopties
C
- Definitieve kavelkeuze
I
- Individuele gesprekken met architect
augustus/ september 2013
3A. De Definitieve Ontwerpfase (D.O.)
I
- Individuele gesprekken met architect
I
- Uitwerking individuele indeling
C
- Materiaalkeuze gezamenlijk plan
oktober 2013/ januari 2014
3B. De Bouwvoorbereidingsfase C
- Aanvraag omgevingsvergunning
C
- Bestekplan
I
- Indeling voorkeurplan afbouw uitwerken
I
- Tekenen koopovereenkomst
februari / maart 2014
4. De Uitvoeringsfase
C
- Aannemersselectie en de aanbesteding
C
- Aanbesteding en controle prijs
maart/ mei 2014
I
- Afsluiten hypotheek of andere lening
I
- Individuele aanneemovereenkomsten
I
- Levering appartementrecht
C
- Start bouw plus overdracht grond
juni 2014*
C
- Oplevering cascorenovatie
november/ december 2014
I
- Individuele afbouw (maximaal 1 jaar)
januari 2015
5. De Beheersfase C
- Splitsing en splitsingsakte
C
- Onderhoudsfonds, VVE oprichting, bestuur VVE
november/ december 2014
* Start bouw is afhankelijk van afronding bestemmingsplanprocedure en afgifte omgevingsvergunning.
18
10.
Voorfinanciering
Bij het ontwikkelen van het bouwplan worden kosten gemaakt voordat de bouw werkelijk start en iedere koper een hypothecaire financiering kan hebben. Bijkomende kosten Tot het moment dat de kopers een hypothecaire financiering hebben (meestal kort voor start bouw) is er weinig tot geen geld beschikbaar vanuit de kopers c.q. vereniging. Terwijl er wel al kosten (veelal “bijkomende kosten” genaamd) worden gemaakt voor bijvoorbeeld adviseurs (architect, constructeur etc.). De kosten in het voortraject zullen door de vereniging voorgefinancierd moeten worden. Deze kosten kunnen later met de hypotheek verrekend worden. Hier moeten onderling afspraken worden gemaakt over financiering van de planvorming. Het bedrag zal uitkomen tussen € 8.000 en €12.000, - voorfinancieringskosten. Een (op een later moment vast te stellen) bedrag moet maandelijks worden betaald aan de vereniging (circa 8 maanden, juli t/m februari), t.b.v. planvorming (o.a. architect, procesbegeleider, installatieadviseur, kostendeskundige). Bij de startbijeenkomst zal er verder toelichting worden gegeven over de kosten.
Toch tussentijds uitstappen. Zitten daar dan financiële consequenties aan vast? Ja. Dat is voornamelijk afhankelijk van het moment dat men het project verlaat. In de beginfase worden er nog weinig kosten gemaakt door de vereniging. Tot het moment dat het gekozen begeleidingsbureau en de projectarchitect de opdracht krijgen voor het vervolg traject. Dan zal gestart worden met de eigen individuele woning(plattegrond) en de verdere planvorming. Vervolgens, tijdens het vervaardigen van het Definitief Ontwerp voor de woningen, zullen de kosten oplopen. Deze kosten kunnen NIET op het collectief afgewenteld worden, maar worden verrekend. Uitgangspunt daarbij is, dat er zo spoedig mogelijk een nieuwe kandidaat wordt gezocht die de lege plek inneemt om het verder oplopen van de kosten beperkt te houden.
Achtervang Het kan zich voordoen dat er iemand afvalt en dat er geen reservekandidaten meer zijn. In dat geval is wellicht nodig dat een derde partij optreedt als achtervang: die neemt dan de rechten en verplichtingen voor de vrijgevallen woning (tijdelijk) over en zal deze bouwen en vervolgens verkopen. De gemeente Rotterdam is achtervang voor maximaal twintig procent van het gebouw.
11.
Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij
19
Voor het CPO project Duyststraat zijn een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten benoemd, de belangrijkste nog even op een rij:
-
er kunnen op de locatie minimaal 1 woning tot maximaal 12 woningen gerealiseerd, daarnaast is het ook mogelijk om huisgebonden werkruimtes te realiseren;
-
de klassieke gevels en architectonische kwaliteit aan de buitenzijde van het gebouw moeten behouden blijven;
-
de woningen dienen minimaal conform het Programma van Eisen uitgevoegd te worden
-
tot de kopersvereniging worden alleen particulieren toegelaten;
-
alle particulieren dienen de verklaring bij het inschrijfformulier te ondertekenen waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de kopersvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen; deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereedmelding door de gemeente, opgelegd;
-
verhuur van woningen wordt door de kopersvereniging en later de op te richten vereniging van
-
randvoorwaarden en uitgangspunten worden t.z.t. vastgelegd middels een overeenkomst
eigenaren niet toegestaan; (projectontwikkelingovereenkomst) tussen de zelfbouw groep en de gemeente; -
de gemeente zal maximale inspanning verrichten om de benodigde wijziging van het bestemmingsplan zo soepel en snel mogelijk, in overleg met de kopersvereniging, te laten verlopen;
-
de kopers van een woning in het project vormen na afronding van de (verbouw)werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren. Deze zogenaamde VVE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project;
12.
Betrokken partijen
Gemeente Rotterdam Arienne de Muynck Telefoon: 010-489 6893 Email: [email protected] Urbannerdam Els Dikland en Alexander Keizer Telefoon: 010-280 64 44 Email: [email protected]
20
