Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Raadsvoorstel uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw.
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Collegevergadering no 47
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Wonen / 1021
Portefeuillehouder
J. van der Meer
Aanwezig: Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
In deVoorzitter notitie Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen, vastgesteld OK50, Wim van der Velde, 3437 Th. de Graaf doorWethouders ons college op 8 februari 2011 is aangegeven dat deze van P. Depla, H. van Hooft sr.,vorm L. Scholten, H. Kunst, Datum ambtelijk voorstel woningbouw ook voor mensen met een smallere beurs haalbaar moest P. Lucassen, J. van der Meer 20 mei 2012 zijn: Gemeentesecretaris betaalbare zelfbouw. Om dit P.mogelijk Eringa te maken worden de Registratienummer belangrijkste uitgangspunten van een geschikte financieringsA. Kuil Communicatie 12.0004724 constructie aangegeven en wordt aan de raad voorgesteld om dit nader M. Sofovic Verslag uit te werken tot een regeling voor betaalbare zelfbouw.
Ter besluitvorming door het college
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Paraaf
Datum
akkoord Aan de Raad voor te stellen
1. De uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB, a tot en met j, vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven deze uitgangspunten verder uit te Leidinggevende werken in samenwerkingsovereenkomst met de SVn en de GEM De De voorzitter, secretaris, K. Donné, OK50 Waalsprong, en een gemeentelijke verordening IBB-lening. 3. Samenwerkingsovereenkomsten en verordening aan de raad ter besluitvorming voor te leggen. Programmamanager 4. De eerste 30 leningen te beschouwen als een pilot, en deze pilot te K. Donné, OK50 evalueren in samenhang met de lopende nationale discussie over de Nationale Hypotheek Garantie Programmadirecteur P. Steijn, BM10
Ter besluitvorming door de Raad Besluit B&W d.d. 29 mei 2012 Conform advies
Aanhouden Anders, nl.
Paraaf
nummer: 3.4
Datum
akkoord
1
Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Colegevoorstel.doc
Openbare besluitenlijst 18 december 2007 Datum raadsvergadering / Nummer Collegevergadering no 47raadsvoorstel 20 juni 2012
/ 83/2012
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
Aanwezig: N.v.t. Voorzitter Onderwerp Wethouders
Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Uitgangspunten financiering betaalbaar particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw P. Lucassen, J. van der Meer P. Eringa Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer A. Kuil Communicatie Wonen / 1021 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder
J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
29 mei 2012 Samenvatting
Aldus vastgesteldininNijmegen, de vergadering van: In de notitie Particulier opdrachtgeverschap vastgesteld door ons college op 8 februari 2011 is aangegeven dat deze vorm van woningbouw ook voor mensen met een smallere beurs haalbaar moest zijn: betaalbare zelfbouw. Om dit mogelijk te maken worden in dit raadsvoorstel de uitgangspunten voor een financieringsconstructie uitgewerkt, de “Ik Bouw Betaalbaar–lening”. Deze IBB-lening lijkt sterk op de bestaande starterslening, maar is qua voorwaarden aangepast en beter toegesneden op betaalbare zelfbouw. Na vaststelling van de uitgangspunten zullen deDe contouren verder worden uitgewerkt in een gemeentelijke verordening. voorzitter, De secretaris, We willen starten met een pilot voor 30 woningen in de Waalsprong. Voorstel om te besluiten
1. De uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB, a tot en met j, vast te stellen. 2. Het college opdracht te geven deze uitgangspunten verder uit te werken in samenwerkingsovereenkomst met de SVn en de GEM Waalsprong, en een gemeentelijke verordening IBB-lening. 3. Samenwerkingsovereenkomsten en verordening aan de raad ter besluitvorming voor te leggen. 4. De eerste 30 leningen te beschouwen als een pilot, en deze pilot te evalueren in samenhang met de lopende nationale discussie over de Nationale Hypotheek Garantie
1
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
In februari 2011 heeft ons college de notitie Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een financieringsconstructie om betaalbare zelfbouw mogelijk te maken. In dit voorstel komen de belangrijkste uitgangspunten van een dergelijke constructie, inclusief een verkenning van de financiële risico’s, aan de orde onder de naam Ik Bouw Betaalbaar (IBB). De volgende uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw IBB worden vastgesteld: a. De maximale prijs van de woning (kavel + bouwkosten) is € 190.000 voor tussenwoningen in een rij, € 200.000 voor eindwoningen in een rij, en € 225.000 voor vrijstaande woningen. b. Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. c. Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verwervingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt bij inkomensstijging afgebouwd. d. Bij verkoop met overwaarde is de deelnemer verplicht om het resterende voordeel terug te betalen, tot een maximum van 50% van de overwaarde. e. Het maximale leningsbedrag van de IBB-lening is 30% van de totale verwervingskosten, zijnde € 57.000 voor de tussen- en eindwoningen, en 15,5 %, zijnde € 35.000 voor de vrijstaande woningen. f. Het werkingsgebied van de regeling is vooralsnog beperkt tot 30 woningen in de Waalsprong. g. Deelnemers aan de regeling dienen te voldoen aan diverse voorwaarden waardoor betaalbaar kan worden gebouwd: a. De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden; b. Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; c. Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper; d. Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn “geld waard is”. h. Een deel van de uitvoering van de regeling wordt verzorgd door de GEM Waalsprong, wat vastgelegd moet worden in een samenwerkingsovereenkomst. i. Er wordt een samenwerkingsovereenkomst aan gegaan met de SVn. j. In totaal wordt ca. € 1.500.000 aan leningen aangetrokken ter financiering van maximaal 30 IBB-leningen.
Na besluitvorming zullen de uitgangspunten verder worden uitgewerkt in een verordening en een tweetal samenwerkingsovereenkomsten met GEM en SVn. Dit gebeurt niet in één keer omdat enerzijds nu duidelijkheid moet worden geboden aan belangstellenden, maar anderzijds voor de definitieve uitwerking nog werk moet worden verzet. Dit biedt zodoende ook de mogelijkheid om uw raad in een vroegtijdig stadium te betrekken. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader
Het voorstel is een uitwerking van de notitie ‘Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen’ van februari 2011. 1.2 Relatie met programma
Het voorstel heeft een directe relatie met de programma’s wonen en middelen. 2
Doelstelling
Doelstelling is om met een financiële regeling, binnen aanvaardbare risico’s, het bouwen van een eigen woning voor mensen met een smalle beurs mogelijk te maken. 3
Argumenten
Betaalbare zelfbouw vraagt om aanvullende financiële arrangementen De eigenbouw op kavels was en is doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Wij willen juist dat zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar wordt, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De regeling IBB wordt, conform de notitie PO, alleen actief ingezet in de Waalsprong. Model Almere geniet voorkeur Er zijn diverse mogelijkheden om huishoudens die onvoldoende inkomen hebben te ondersteunen bij het verwerven c.q. bouwen van een eigen huis. De corporaties kennen de Startersrenteregeling, en er zijn diverse varianten van Koopgarant, ook via de corporaties. Als gemeente hanteren we al een aantal jaren de starterslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor koopstarters. Voor particulier opdrachtgeverschap zijn we te rade gegaan bij de gemeente Almere, waar veel ervaring is opgedaan met betaalbaar particulier opdrachtgeverschap. Almere werkt op dit moment aan een verbetering van hun financieringsregeling in samenwerking met de SVn. Het daar ontwikkelde concept omvat 3 elementen die elkaar succesvol blijken te versterken: 1. Betaalbare kavels die worden uitgegeven tegen marktwaarde; 2. Betaalbare bouwplannen met garanties, hoge prijs-kwaliteitsverhouding, vooraf opgestelde contracten, verplichting tot gezamenlijk funderen en bouwbegeleiding als voorwaarde; 3. Een bijpassende financieringsregeling. De financieringsregeling is een variant op de door ons gehanteerde starterslening van de SVn. De belangrijkste verschillen met deze starterslening zijn dat ook niet starters in aanmerking kunnen komen, het leenbedrag hoger kan zijn, er een risicovoorziening wordt gevormd door een opslag op de grondprijs, en er sprake kan zijn van winstdeling bij verkoop. Verder wordt, net als bij de starterslening, de IBB-lening alleen verstrekt onder NHG garantie en vindt de uitvoering plaats door de SVn.
Naar verwachting zullen voor dit nieuwe model medio 2012 alle benodigde goedkeuringen van instanties als NHG en belastingdienst zijn verworven. Daarnaast zal dan ook blijken of er draagvlak is in de financieringswereld die op dit moment sterk in beweging is. Dit model past ook goed bij onze doelstelling. Voordeel van een dergelijk model ten opzichte van de Startersrenteregeling is dat er een bredere doelgroep kan worden bediend (met een inkomen vanaf ca. 30.000, Startersrenteregeling vanaf 38.000). Bovendien kan de Startersrenteregeling alleen via de corporaties lopen, en die tonen voor inzet bij particulier opdrachtgeverschap geen animo. Voordeel ten opzichte van de Nijmeegse starterslening is dat een hoger bedrag kan worden geleend, terwijl de risico’s daarvan tegelijkertijd ook goed kunnen worden afgedekt. Bovendien is er een gerede kans dat de exploitatie uiteindelijk in de plus eindigt omdat leningen worden terugbetaald en we meedelen in eventuele waardestijging bij verkoop. Daarnaast willen we de regeling niet alleen beperken tot koopstarters zoals bij de starterslening, maar voor een bredere doelgroep inzetten. Iedereen die niet voldoende zelf kan financieren kan een aanvullende IBB-lening krijgen. Uitgangspunten van de regeling IBB We kunnen, net als bij de bestaande starterslening, de regeling toesnijden op lokale omstandigheden en wensen qua prijsgrenzen en leningsbedragen. Zo komen we tot de volgende uitgangspunten van de regeling IBB: - De maximale verwervingskosten van de woning (kavel + bouwkosten + bijkomende kosten+ bouwrente en financieringskosten) stellen we op € 190.000 voor tussenwoningen in een rij, op € 200.000 voor eindwoningen in een rij, en op € 225.000 voor vrijstaande woningen. - Elke deelnemer financiert zelf maximaal wat hij kan met een eerste hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. - Voor het verschil tussen de eigen financiering en de in het kader van de IBB toegestane verkrijgingskosten wordt een IBB-lening verstrekt via de SVn. - Deze IBB lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. Dit voordeel wordt na 3 jaar bij inkomensstijging afgebouwd; - Bij verkoop is de deelnemer verplicht om het genoten voordeel terug te betalen indien er sprake is van waardestijging, tot een maximum van 50% van de overwaarde. Op verzoek mag het voordeel eerder worden terugbetaald; - De maximale percentages en bedragen van de IBB-lening stellen we vast op 30% en € 57.000 voor de tussen- en eindwoningen en 15,5% en € 35.000 voor de vrijstaande woningen. Het laatste bedrag is lager omdat we voor deze zelfbouwwoningen dezelfde voorwaarden willen in vergelijking met het woningaanbod van de ontwikkelaars in de Waalsprong dat met een starterslening is aan te kopen. Het maximaal te lenen bedrag is daarom even hoog als dat van de starterslening: € 35.000. Overigens zijn zelfbouwers een andere doelgroep dan kant-en-klaar kopers. - Deelnemers hoeven geen (koop)starter te zijn, de regeling staat open voor iedereen die onvoldoende zelf kan financieren en tevens aan de overige voorwaarden voldoet. - Om te bereiken dat de woningen betaalbaar zijn moeten de deelnemers in het proces van particulier opdrachtgeverschap voldoen aan diverse voorwaarden: o De maximale verwervingskosten mogen niet worden overschreden
Voor de rijwoningen zijn de deelnemers verplicht collectief te funderen, gelijktijdig te bouwen en samen te werken bij de aansluitingen van de zijgevels; o Bouwbegeleiding is verplicht. Dit is nodig om de gewenste kwaliteit, samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de koper o Voorafgaand aan de bouw dient een taxatie uit te wijzen dat de te bouwen woning zijn “geld waard is”;. Zelfbouwers kunnen kiezen uit een catalogus met bouwplannen en gegarandeerde prijzen, maar kunnen ook zelf een architect en aannemer in de arm nemen. o
-
Woningtype vrijstaand De regeling voorziet ook in een woningtype dat niet snel geassocieerd wordt met betaalbare zelfbouw: de vrijstaande woning. Dit vergt enige uitleg. Dit type woningen komt rechtstreeks voort uit de stedenbouwkundige opzet met een relaxte en groene sfeer van het gebied Vossenpels. Het gaat bij dit type om een relatief grote kavel van ca. 220 m², met daarop een kleine woning met ca. 100 m² woonoppervlak. Gerefereerd wordt aan de Russische datcha. Maar ook de praktische bouwwijze in vele delen van de hele wereld waarbij begonnen wordt met een kleine woning die later wordt vergroot al naargelang de financiële mogelijkheden en gewijzigde vraag van het huishouden, zijn een voorbeeld: sparen, bouwen, sparen, bouwen. De woningen zijn daarmee een verbreding van het aanbod, die bij uitstek past in de informele woonsfeer van de Vossenpels. Er is ook veel animo voor deze kleine vrijstaande woning. Rijtjes zijn er al genoeg in aangeharkt Nederland. Ondersteuning van zelfbouwers voor dit type gaat qua bedragen overigens niet verder dan de reguliere starterslening, vandaar het percentage van max. 15,5 %. Doelgroepen en inkomens Onderstaand overzicht geeft weer op welke wijze de woningen bereikbaar worden gemaakt voor de diverse inkomensgroepen: IBB lening Maximaal percentage Maximale bijdrage Minimaal zelf te financieren Bereikbaar vanaf inkomen*
€ 190.000 30% € 57.000 € 133.000 € 29.556
€ 200.000 30% € 57.000 € 143.000 € 31.778
€ 225.000 15,5% € 35.000 € 190.000 € 42.220
NB * De bereikbaarheid is aangegeven op basis van de huidige normen en rentestanden die de Nationale Hypotheekgarantie hanteert, dit kan in de tijd veranderen.
Met deze uitgangspunten stellen we de doelgroepen met een inkomen tussen ruwweg € 30.000 en € 47.000 in staat hun eigen huis te bouwen. Dit zijn de (lagere) middeninkomens die nu tussen wal en schip vallen. Ze verdienen teveel om voor een huurwoning van de corporaties in aanmerking te komen, maar te weinig om op de markt een woning te kopen. De onderste grens komt overeen met de maximum inkomensgrens van de Wet op de huurtoeslag (afhankelijk van leeftijd en huishoudensamenstelling). Inkomens tot deze grens vormen de groep die de corporaties met voorrang moeten huisvesten. Onder deze grens is het verwerven van een nieuwe eigen woning niet verstandig c.q. haalbaar. De woonlasten worden te hoog en de risico’s voor banken en de extra financiering worden te groot. De grens
voor voldoende leencapaciteit, zonder aanvullende financiële arrangementen ligt op ca € 47.000. Betaalbare bouwplannen Om zelfbouw bereikbaar en laagdrempelig te maken voor een bredere doelgroep worden bouwplannen gemaakt. Een eerste belangrijke voorwaarde is dan dat de bouwplannen betaalbaar zijn voor deze doelgroep. Dit betekent dat prijsniveau van de bouwkosten laag moet zijn, terwijl de prijs-kwaliteitverhouding hoog blijft. Om dit te waarborgen wordt een catalogus met bouwplannen opgesteld die de kopers in staat stelt zelf een bouwplan te kiezen maar wel met voldoende garanties ten aanzien van prijs, afwerking en afbouw. De catalogus wordt specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld. Aannemers en architecten worden uitgedaagd om ontwerpen aan te bieden met een verscheidenheid aan keuzes in vorm, gevelindeling en plattegrond. De catalogus omvat zo een aanbod met bouwmogelijkheden op de kavel die een scherpe prijskwaliteit hebben. De catalogus biedt kavelkopers inzicht wat er kan op de kavel, geeft inspiratie en tegelijkertijd garanties ten aanzien van prijs, afwerking, afbouw en vergunningverlening. Gebruik maken van het catalogusaanbod is niet verplicht. Deelnemers mogen ook zelf met een architect en/of bouwer hun eigen woning ontwikkelen. Catalogus ook bredere stimulans voor particulier opdrachtgeverschap Het catalogusaanbod van betaalbare woningen is niet alleen van waarde voor mensen die in aanmerking komen voor een IBB-lening. Ook kavelkopers die geen financiële ondersteuning nodig hebben kunnen er gebruik van maken. De GEM Waalsprong heeft 400 kavels gereserveerd voor particulier opdrachtgeverschap. Een catalogus maakt een laagdrempelige instap voor zelfbouwers mogelijk. Het gedoe en de onzekerheid in het proces vormt zo minder een belemmering om zelf te bouwen. Deze werkwijze maakt zelfbouw makkelijk en toegankelijk. De catalogus wordt daarom voor een brede doelgroep ontwikkeld, en is zo ook voor bouwers en architecten interessanter. De ontwikkelingskosten worden deels verrekend in een opslag per kavel omgeslagen over het totale aantal kavels, en voor een deel uit het BWS budget dat we voor (C)PO beschikbaar hebben gesteld (collegebesluit d.d. 08.02.2011). Uitgangspunten financieringsmodel Om de SVn in staat te stellen de IBB-leningen te verstrekken trekt de gemeente extern een lening aan en stort die middelen op de rekening van de SVn. Ter afdekking van de risico’s dat de rentekosten niet worden gedekt door toekomstige opbrengsten wordt een risicovoorziening gevormd. Daartoe wordt de kavel tegen een marktconforme prijs verkocht. Het verschil tussen deze prijs en de lagere prijs voor goedkope woningen wordt door de GEM Waalsprong in deze voorziening gestort (€ 12.500 per woning). Hierover is overeenstemming met de GEM Waalsprong bereikt. Verkoop tegen marktprijs voorkomt daarnaast de kans op speculatie en verborgen subsidie. Hierdoor zijn er ook geen antispeculatiebedingen e.d. nodig die de regeling administratief zouden verzwaren. Het lijkt wellicht vreemd om voor betaalbare zelfbouw de grondprijs te verhogen. Maar de meeropbrengst wordt gebruikt om het risico goed af te dekken. Opdrachtgevers voor zelfbouw gaan na de eerste 3 jaar op de IBB-lening rente en aflossing betalen voor zover zij daartoe met hun inkomen op dat moment volgens normen van NHG in staat zijn. De volgende inkomenstoetsen vinden plaats in jaar 6, 10 en 15. Bij vrijwillige
verkoop moet de IBB lening in 1x worden afgelost. In geval van overwaarde moet het genoten voordeel van de eerste 3 jaar aan de gemeente worden terugbetaald tot 50% van de overwaarde. Is de woning in waarde gedaald dan is dat pech voor de eigenaar. Bij verkoop met verlies waarbij de oorzaak niet aan de deelnemer is toe te rekenen ( bijv. ontslag, arbeidsongeschiktheid) treedt de garantie van de NHG in werking. Werkingsgebied We starten op beperkte schaal met een pilot voor 30 woningen in het gebied Vossenpels in de Waalspong. Oorzaak is dat ons college op dit moment onze totale leningenportefeuille en risicoprofiel kritisch volgt en een zekere terughoudendheid betracht bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. Daarom willen we op dit moment niet verder gaan dan een voorzichtig begin met deze 30 woningen. In totaal zijn er 116 kavels in de Waalsprong gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. De 30 leningen beschouwen we als een pilot die we zullen evalueren. De huidige marktomstandigheden en de discussie rond de Nationale Hypotheekgarantie dwingen ons daartoe. Op basis van deze evaluatie zullen we een besluit nemen over een eventueel vervolg. Uitvoeringsorganisatie De uitvoering betreft per woning twee fasen: de ontwikkeling van de woning en het beheer van de IBB-lening. In de ontwikkelingsfase worden er kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, kaveluitgifte, kaveltransport bij notaris, taxatiekosten, en beoordeling van het bouwplan (markttoets, niet de toetsing aan het Bouwbesluit). Deze activiteiten worden ondergebracht bij de uitvoeringsorganisatie van de GEM Waalsprong. De kosten worden nog nader uitgewerkt maar zijn thans geraamd op € 2000,- per woning. De kosten worden in rekening gebracht bij de deelnemer en maken deel uit van de verwervingskosten. Bij de voorlopige beperking tot 30 woningen zijn de ontwikkelkosten verhoudingsgewijs hoog. Daarom wordt de catalogus mede ontwikkeld voor een bredere doelgroep: mensen die geen IBB-lening nodig hebben en volledig de verwervingskosten kunnen financieren. Met inzet van € 105.000 uit de daarvoor gereserveerde middelen uit de BWS middelen worden deze ontwikkelkosten geheel gedekt. De uitvoering van het beheer van de regeling willen we bij de SVn onderbrengen. Dit beperkt de administratieve lasten aanzienlijk. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBB-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBB- lening aan de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. De kosten van de eigen organisatie bestaan uit de verwerking van de aanvragen, met bijbehorende correspondentie en administratie, en het beheer van de externe financiering. Dekking hiervoor wordt geleverd door het BWS budget voor betaalbare zelfbouw. 4
Klimaat
(C)PO wordt ook ingezet om projecten te realiseren die een extra plus hebben op het terrein van duurzaam bouwen (materiaalgebruik en energiebesparing). Zodoende kan (C)PO bijdragen aan onze doelstellingen van het klimaat- en energiebeleid.
5
Risico’s
IBB-leningen worden, net als de reguliere starterslening, op twee manieren afgelost. Na 3 jaar begint men, afhankelijk van het inkomen, met betalen van rente en aflossing. De SVn bepaalt dat middels een draagkrachttoets in jaar 3, 6, 10 en 15. Bij verhuizing moet in 1x worden goedgemaakt uit de opbrengsten bij waardedeling bij verkoop. Bij de risico-inschatting wordt uitgegaan van een beperkte inkomensontwikkeling en aflossingen en een lange woonduur. Het is aannemelijk dat de woonduur gemiddeld in de orde van grootte van een jaar of 10 zal liggen. Om voldoende zeker te zijn dat we zelf aan onze verplichtingen kunnen voldoen maken we een risicovoorziening van € 12.500 per woning (de opslag op de grondprijs). Dat is voor 30 woningen totaal € 375.000. Een belangrijk deel van de risicodekking vindt uiteraard plaats doordat de leningen onder NHG normen vallen. Dat betekent dat als er sprake is van gedwongen verkopen omdat mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, en er is een restschuld, de risico’s worden afgedekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Is er sprake van een vrijwillige tussentijdse verkoop, én er is sprake van overwaarde, dan deelt de gemeente in de winst. Bij verkoop moet altijd de IBB-lening in z’n geheel worden afgelost. De financiële stand van zaken zullen we gedurende de looptijd van de lening zorgvuldig volgen middels jaarlijkse risicomonitoring. Uit een risicoanalyse blijkt dat de € 12.500 per woning een robuuste afdekking vormt. De analyse wijst uit dat in extreem sombere omstandigheden, waarbij er sprake is van een voortdurende crisis met structurele daling van woningprijzen, en een zeer lage inkomensontwikkeling, de totale risicodekking na 25 jaar is opgesoupeerd. Bij een terugval en herstel van de markt, conform het zwarte scenario (uitgangspunten vastgesteld in raadsvergadering d.d. 21 maart 2011), hoeft de risicoreserve waarschijnlijk niet te worden aangesproken. De risicoanalyse is gebaseerd op het totaal van de 116 woningen, waarvan we er nu 30 doen. Evident is dat bij een kleiner aantal het risico navenant lager is. Het rekenmodel met risicoverkenning is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. 6
Financiën
Het maximumbedrag per IBB-lening bedraagt € 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en € 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan € 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de € 1,5 miljoen. Het aantrekken van de maximaal € 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBB lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. In de ontwikkelfase worden kosten gemaakt die verbonden zijn met de ontwikkeling van de catalogus, marketing, notariskosten en beoordeling van het bouwplan. Deze kosten worden voor € 105.000 gedekt uit de inzet van de daarvoor gereserveerde BWS middelen 7
Communicatie
Na vaststelling van dit voorstel kunnen we verder met de uitwerking van de regeling voor 30 woningen in de Vossenpels. Dit zullen wij communiceren naar belangstellenden voor deze vorm van zelfbouw. Zodra de uitwerking klaar is (overeenkomsten, contracten, catalogus, verordening) wordt dit pakket aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Pas daarna wordt
via diverse media gecommuniceerd. Zo zullen de websites van de gemeente, de GEM Waalsprong en www.plantjevlag.nl kunnen worden gebruikt. Daarnaast wordt het woonverkoopcentrum Waalsprong ingezet. 8
Uitvoering en evaluatie
Ons college zal na vaststelling van deze uitgangspunten de IBB-regeling verder uitwerken, een samenwerkingsovereenkomst met de SVn voorbereiden en een verordening aan uw raad ter besluitvorming voorleggen. Daarnaast starten we met de werkzaamheden voor de catalogus. Voor medio 2012 moet dit afgerond zijn. De verwachting is dat dan de eerste IBB kavels op de markt komen en de eerste contracten kunnen worden afgesloten. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Bijlage(n): Risicoanalyse
Betaalbaar Particulier Opdrachtgeverschap in Nijmegen De hoofdlijnen van de regeling en risico‐analyse
21‐5‐2012
1.
Inleiding
In februari 2011 heeft het college de Notitie Opdrachtgeverschap in Nijmegen vastgesteld. In deze notitie is onder meer aangegeven dat we het bouwen van een eigen huis mogelijk willen maken voor veel verschillende doelgroepen. Niet alleen voor mensen met een goedgevulde portemonnee, maar ook voor mensen met een smallere beurs. Dit vereist een specifieke regeling om betaalbare zelfbouw mogelijk te maken. Deze regeling omvat het reserveren van bouwkavels, de organisatie van betaalbare bouwplannen en een financieringsconstructie vergelijkbaar met de starterslening. In deze notitie zijn de contouren hiervan nader uitgewerkt. De aanpak is gebaseerd op de ervaringen zoals deze in Almere zijn opgedaan met de daar gehanteerde regeling voor betaalbaar bouwen (IkBouwBetaalbaarAlmere).
2.
Waarom betaalbare zelfbouw?
Er zijn een aantal overwegen om met een specifieke regeling betaalbare zelfbouw mogelijk te maken: 1. Zelfbouw wordt bereikbaar voor een bredere doelgroep dan alleen de koopkrachtige huishoudens. Op dit moment is zelfbouw in Nijmegen doorgaans voorbehouden aan degenen met een goedgevulde beurs. Door een focus op ook mensen met een minder gevulde portemonnee wordt zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens bereikbaar. 2. Kansen worden geboden aan de groep inkomens die nu tussen wal en schip vallen. Mensen in deze groep verdienen nu te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, maar hebben ook onvoldoende leencapaciteit om een woning te kunnen kopen. Bovendien is er op de particuliere huurmarkt nog te weinig aanbod. 3. Betaalbare zelfbouw betekent een verbreding van het woningproduct voor Nijmegen en specifiek de Waalsprong en is een welkome impuls voor de stagnerende woningbouwontwikkeling.
3.
Hoofdlijnen van de regeling
Betaalbaar zelfbouwen bestaat grofweg uit drie onderdelen: geschikte kavels, betaalbare bouwplannen en een passende financieringsregeling. 1. In de Waalsprong worden van de 400 kavels voor particulier opdrachtgeverschap, 116 kavels gereserveerd voor betaalbare zelfbouw met een bijpassende financieringsregeling. Een groot gedeelte wordt in de Vossenpels en Groot Oosterhout gerealiseerd. 2. Bouwplannen worden ontwikkeld door combinaties van aannemers en architecten. Deze bouwplannen worden specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld en in een aparte hiervoor gemaakte catalogus opgenomen. De catalogusprijs van het te bouwen huis wordt gefixeerd 1
3. Mensen met inkomens onder de € 45.000,‐ kunnen moeilijk een goede woning kopen, ook niet bij zelf bouwen. Om voor deze inkomensgroepen toch zelfbouw mogelijk te maken, wordt een Ik Bouw Betaalbaar (IBB)‐lening voor particulier opdrachtgeverschap beschikbaar gesteld. Mensen het volledig bedrag zelf kunnen lenen komen niet in aanmerking voor een IBB‐lening, maar kunnen wel gebruik maken van alle mogelijkheden die de catalogus Waalsprong biedt voor zelfbouwers. Het resultaat is dat de markt gaat strijden om de gunsten van de kopers. De koper kiest zijn kavel en bouwplan en geeft zelf de aannemer opdracht voor de bouw van de woning. Indien de leencapaciteit van de koper onvoldoende is om de totale verkrijgingskosten te kunnen financieren, zijn er tot zekere hoogte en onder bepaalde voorwaarden mogelijkheden voor een aanvullende lening. Zelfbouw wordt daarmee haalbaar en betaalbaar voor een brede kopersgroep.
4.
Kavels
Locaties Om te bouwen zijn locaties nodig. Gekozen is de focus te leggen bij de Waalsprong. Gemeente en GEM werken hier samen om particulier opdrachtgeverschap een stevige impuls te geven. De GEM Waalsprong gaat 400 kavels voor particulier opdrachtgeverschap reserveren, waarvan 116 kavels worden ingezet voor een betaalbare vorm hiervan. De kavels kunnen op diverse plekken in de Waalsprong beschikbaar komen. Twee locaties zijn nu in beeld: Vossenpels Zuid en Groot Oosterhout. De Vossenpels zet in op de wat meer avontuurlijke zelfbouwer, daar waar Groot‐Oosterhout ruimte bied aan zelfbouwer die van te voren meer zekerheid wil. Andere locaties worden nog gezocht. Vossenpels De Vossenpels wordt een nieuwe wijk in de Waalsprong waar mensen zelf de kans krijgen hun woon‐ werk‐ en leefomgeving te realiseren. De Vossenpels kent een bijzondere aanpak voor de ontwikkeling van deze nieuwe wijk. Met behulp van manifestaties, werksessies, open werkateliers en de website "Plant je Vlag" kunnen burgers hun initiatief kenbaar maken, meewerken aan de planontwikkeling van het gebied en samen met de projectgroep de eigen droom inpassen. Met deze vraaggerichte
2
("bottom up") benadering worden verrassende en uiteenlopende ideeën naar voren gebracht om te wonen, werken en recreëren. Deze ideeën vormen de basis voor de plannen voor de Vossepels. Groot Oosterhout Ook in Groot Oosterhout kunnen mensen hun eigen woondroom (laten) bouwen. De ontwikkeling is echter bij voorbaat duidelijker dan in de Vossenpels. De verkaveling, beeldregie en openbare ruimte worden van te voren bepaald. Binnen deze kaders zijn de toekomstige bewoners vrij om hun huis te ontwerpen.
5.
Bouwplannen
Maken van catalogus Om zelfbouw bereikbaar en laagdrempelig te maken voor een brede doelgroep worden bouwplannen gemaakt. Eén eerste belangrijke voorwaarde is dan dat de bouwplannen betaalbaar zijn voor deze doelgroep. Dit betekent dat het prijsniveau voor de bouwkosten laag moet zijn, terwijl de prijs‐ en kwaliteitverhouding hoog blijft. Om dit te waarborgen wordt een catalogus met bouwplannen opgesteld die de kopers in staat stelt zelf een bouwplan te kiezen, maar wel met voldoende garanties ten aanzien van prijs, afwerking en afbouw. De catalogus wordt specifiek voor de Waalsprong ontwikkeld. Aannemers en architecten worden uitgedaagd om architectonische bijzondere ontwerpen aan te bieden met een verscheidenheid aan keuzes in vorm, gevelindeling en indeling van de woningen. De bouwplannen krijgen de titel bouwplan ‘Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen’ als zij voldoen aan een aantal vooraf bepaalde voorwaarden. De goedgekeurde bouwplannen worden opgenomen in de catalogus. Het catalogusaanbod van betaalbare woningen is niet alleen van waarde voor mensen die in aanmerking komen voor een IBB‐lening. Juist ook de deelnemers die geen financiële ondersteuning nodig hebben, kunnen gebruik maken van het gemak van de catalogus. Ook voor hun kan het gedoe en de onzekerheid in het proces een belemmering zijn om zelf te bouwen. Deze werkwijze maakt het mogelijk dat zelfbouw makkelijk en toegankelijk wordt. De catalogus wordt daarom voor een brede doelgroep ontwikkeld. Het is voor bouwers daarom interessanter (dan alleen voor de kavels met IBB‐ leningen) mee te doen.
3
Woningtypen De bouwplannen worden gemaakt voor twee type woningen: 1. Geschakelde woning: individuele eengezinswoningen in een rij. De woningen worden individueel ontwikkeld met een per woning eigen architectuur en bouwer. De woningen worden collectief gefundeerd en gelijktijdig gebouwd door meerdere bouwers. De geschakelde woning komt op een perceel van 125 m2. De totale verkrijgingsprijs is € 190.000,‐ voor een tussenwoning en € 200.000,‐ voor een eindwoning. 2. Vrijstaande woning: individuele vrijstaande relatief kleine woning op een relatief grote kavel. De woningen worden individueel ontwikkeld met een per woning eigen architectuur en bouwer. Het concept van een kleine woning op een grote kavel biedt mogelijkheden voor uitbreiding van de woning in de toekomst (‘bouwen‐sparen‐bouwen’). De vrijstaande woning komt op een kavel van 220 m2 en de totale verkrijgingsprijs is niet meer dan € 220.000,‐. Daarnaast is het mogelijk dat er een groep bewoners zich meldt die in aanmerking wil komen voor de regeling en een complex van eengezinswoningen wil bouwen door één architect en met één bouwer. Hiervoor wordt dan apart een uitvraag georganiseerd richting architecten/aannemers voor het maken van een bouwplan die voldoet aan de gestelde voorwaarden.
Bouwbegeleiding als voorwaarde In het bouwproces is professionele bouwbegeleiding verplicht en nodig om de gewenste kwaliteit, onderlinge samenwerking en voortgang te realiseren. De bouwbegeleider wordt gekozen en betaald door de kavelkoper. De bouwbegeleider is een onmisbare schakel die er voor zorgt dat het betaalbaar bouwen slaagt. Hij is vertrouwenspersoon van de kavelkoper, deskundig organisator en kwaliteitsbewaker richting bouwer, intermediair tussen kavelkoper en kavelverkoper. Een keuze kan worden gemaakt uit een aantal vooraf geselecteerde en gekwalificeerde bouwerbegeleiders. Opbouw kosten De totale verkrijgingskosten van de woning bestaan grofweg uit de grondkosten, de bouwkosten voor de woning en de bijkomende kosten (zie tabel hieronder). Voor de grondkosten wordt gerekend met de normale marktgrondprijs. Hierdoor is er sprake van een gelijke prijs voor zelfbouwers als voor ontwikkelaars. Uitgegaan wordt van een prijspeil medio 2013, omdat de gronden naar verwachting begin en eind 2013 worden geleverd. De catalogusprijs waarvoor de bouwbedrijven een bouwplannen moeten indienen bedraagt circa € 121.000,‐ en € 127.500,‐ voor respectievelijk een tussen‐ en eindwoning en voor een vrijstaande 4
kleine woning op een grote kavel voor € 113.000,‐. Door Bartels Adviseurs is uitgerekend dat voor deze prijs in de huidige markt deze producten goed te maken zijn. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de kleine vrijstaande woning een gewaagd product is. De verwachting is echter dat deze, vooral in de Vossenpels, aantrekkelijk is voor een specifieke groep zelfbouwers. Indien mensen het volledige bedrag zelf kunnen lenen (en dus geen IBB‐lening nodig hebben) en een bouwplan uit de catalogus wil bouwen met de daarbij behorende garanties, dan komt er nog een aantal kosten bij, waaronder een bijdrage aan de ontwikkeling van de catalogus, bouwbegeleidingskosten en kosten voor de kaveltransport (zie de bijlage). KOSTENOPBOUW
Tussenwoning
Eindwoning
Vrijstaand
Kavelprijs Kavelgrootte Marktprijs per m2, incl. BTW, prijspeil 1‐6‐2013 Subtotaal Woning Catalogusprijs Aansluitkosten bouwbegeleiding subsidie bouwbegeleiding Keuken & extra's
0
105‐145 m2 bvo, incl. buitenberging, incl. btw/leges/adviseurs
100% subsidie bij IBB
Subtotaal V.O.N.
125 125 220 411 411 411 51.328 51.328 90.337
119.000 6.300 4.500 ‐4.500 3.500 128.800
127.500 6.300 4.500 ‐4.500 3.500 137.300
113.000 6.300 4.500 ‐4.500 3.500 122.800
180.128 188.628 213.137
Bijkomende kosten incl btw Notaris kaveltransport Kadaster inschrijfkost kavel Afsluitkosten financiering 1% incl rentegarantie 0,25%* 6 mnd NHG garantie Notaris hypotheekakten 1 & 2 incl inschrijving Afsluitkosten starterslening 2% incl depot Bouwrente Onvoorzien Subtotaal Percentage bijkomende kosten over VON
uit grondkosten uit grondkosten 3.325 550 1.200 1.140 2.882 700 9.797 5%
uit grondkosten uit grondkosten 3.500 550 1.200 1.200 3.033 800 10.283 5%
uit grondkosten uit grondkosten 4.781 550 1.200 675 4.144 500 11.850 6%
Totale verkrijgingskosten
190.000 200.000 225.000
Taxatiewaarde
199.500 210.000 236.250
5
6.
Financieringsregeling
De catalogus geldt voor zowel mensen die 100% de woning kunnen financieren als voor mensen die een financiële ondersteuning nodig hebben. Er zijn diverse mogelijkheden om huishoudens die onvoldoende inkomen hebben te ondersteunen bij het kopen van een eigen woning. De gemeente hanteert al een aantal jaren de starterslening via de SVn voor koopstarters. Voor particulier opdrachtgeverschap is gekeken naar Almere, die veel ervaring heeft op dit terrein. Almere ontwikkelt momenteel met de SVn een variant op de starterslening die goed aansluit bij betaalbare zelfbouw. Deze regeling wordt de Ik Bouw Betaalbaar‐lening genoemd. Deze regeling is gelijk aan de huidige starterslening waarin gedurende een aantal jaren rente wordt gesubsidieerd. Echter in aanvulling daarop wordt een terugbetalingsregeling voor de gesubsidieerde rente opgenomen. Deze regeling omvat een verplichting tot terugbetaling van de gesubsidieerde rente als bij verkoop van de woning overwaarde ontstaat. Voor het overige zijn de regelingen hetzelfde. Essentie van de regeling 1. De maximale verkrijgingskosten worden begrensd. Afhankelijk van het woningtype is dit € 190.000,‐ (tussenwoning), € 200.000,‐ (eindwoning) en € 225.000,‐ (vrijstaande woning). 2. De koper gaat een eigen lening aan voor dat gedeelte van de totale verkrijgingskosten dat hij kan financieren op grond van zijn inkomen naar de normen van de NHG. Hiervoor wordt een eerste hypotheek gevestigd. 3. Voor het restant van de verkrijgingskosten dat hij niet zelf kan financieren en evenmin uit eigen middelen kan voldoen, kan een IBB‐lening worden aangevraagd bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeente (SVN). Hiervoor wordt een tweede hypotheek gevestigd. De IBB‐lening bedraagt maximaal 30% van de totale verkrijgingskosten bij een geschakelde woning (tussen‐ en eindwoning)en maximaal 16% bij een vrijstaande woning. Het minimum bedraagt 5%, omdat anders de kosten van de regeling onevenredig hoog zijn met het uit te lenen bedrag. Het leenbedrag is gemaximeerd tot € 57.000 ( tussenwoning en eindwoning) en € 35.000 ( vrijstaande woning) . Over de IBB‐lening hoeft gedurende de eerste drie jaar in elk geval geen rente en aflossing te worden betaald. 4. Na 3, 6,10 en 15 jaar vindt een inkomenstoets plaats. Bij inkomensstijging van de koper zal een verplichte betaling ontstaan van rente en aflossing op de IBB‐lening. Uitgangspunt is dat de kavelkoper de volledige lasten betaalt in het toetsjaar en dat de rentekorting vervalt, tenzij hij kan aantonen dat hij hiertoe volgens de NHG normen niet of ten dele in staat is. 5. Bij verkoop van de woning moet de koper de verkregen rentekorting op de IBB‐lening aan de gemeente terug betalen. Dit geldt alleen als er sprake is van overwaarde waarbij het terug te betalen bedrag nooit meer bedraagt dan 50% van de overwaarde. Deze terugbetaling geldt als een tegenprestatie voor de door koper verkregen rentekorting op de IBB‐lening, welke met door de gemeente aangetrokken en ter beschikking gestelde gelden is verstrekt. Hiervoor wordt een derde recht van hypotheek gevestigd. 6
6. Op de financiering van de koper dient Nationale Hypotheek Garantie te worden verstrekt om de koper en de bank te behoeden voor onverantwoord (uit‐)lenen. Tevens wordt met de NHG‐garantie de kavelkoper behoed voor een restschuld die zou ontstaan als hij door oorzaken van buitenaf de woning moet verkopen (zie bijlage 1 ). Inkomensgroep De doelgroep die met deze regeling bediend wordt heeft een inkomen tussen ruwweg € 30.000,‐ en € 45.000,‐. De onderste grens is ontleend aan de maximum inkomensgrens van de Wet op de huurtoeslag. Meerpersoonshuishoudens met inkomens tot deze grens kunnen huurtoeslag aanvragen en vormen de groep die de corporaties met voorrang moeten huisvesten. Onder deze grens is het verwerven van een nieuwe eigen woning niet verstandig c.q. haalbaar. De woonlasten worden te hoog en de risico’s voor banken en de extra lening te groot. De bovengrens wordt bepaald door een inkomen waarmee voldoende leencapaciteit aanwezig is om een kavel te kopen en een eigen woning te bouwen. Deze grens ligt bij een kleine vrijstaande woning bij een inkomen van € 47.500,‐. Met dit inkomen kun je op dit moment ca € 213.750 lenen zodat je met een IBB‐lening van € 11.250 ( 5%) een woning van € 225.000 kunt verkrijgen. Met € 30.000 kun je op dit moment ca € 135.000 lenen en met een bijdrage van € 55.000 een woning van € 190.000 verkrijgen. Overigens kunnen er keuzes worden gemaakt of de IBB‐lening alleen voor starters (dus mensen die voor een eerste maal een eigen woning verkrijgen) of dat deze geldt voor een bredere doelgroep. Bij de bovengenoemde voorbeelden geldt dat deze een momentopname zijn van de actuele omstandigheden in de hypotheekmarkt. Daar spelen rente en normering op basis van de wijzigende huishoudlasten aangegeven door Nibud een belangrijke rol. Onderstaand overzicht geeft weer op welke wijze deze woningen bereikbaar worden gemaakt voor de diverse inkomensgroepen. IBB‐Lening Tussenwoning Eindwoning Vrijstaande woning ** € 190.000,‐ € 200.000,‐ € 225.000,‐ Maximale percentage 30% 30% 15,5% Maximale bijdrage € 57.000,‐ € 57.000,‐ € 35.000 Minimaal zelf te financieren € 133.000,‐ € 143.000,‐ € 190.000,‐ Bereikbaar vanaf inkomen * € 29.556,‐ € 31.778,‐ € 42.220‐ *Uitgaande van een één verdiener en volgens NGH normering (peil datum jan 2012; circa 4,5 maal het inkomen kan geleend worden). Bij een gezamenlijk inkomen ligt het te lenen bedrag lager. ** Uitgangspunt is dat de vrijstaande woning niet concurrerend is met de voorwaarden die gelden voor de huidige reguliere starterslening waar kopers gebruik van kunnen maken bij de koop van ‘kant en klaar’ woningen van een ontwikkelaar. Bij de huidige starterslening kan maximaal 20% met een maximaal bedrag van € 35.000,‐ worden geleend. 7
Hoeveelheid woningen Wij maken deze financieringsregeling in eerste instantie voor 30 woningen mogelijk. Oorzaak is dat we op dit moment onze totale leningenportefeuille en risicoprofiel kritisch volgen en een zekere terughoudendheid betrachten bij het aangaan van nieuwe verplichtingen. In totaal zijn er in de Waalsprong 116 kavels gereserveerd voor betaalbare zelfbouw. Risico‐analyse Een belangrijk deel van de risicodekking vindt uiteraard plaats doordat de leningen onder NHG normen vallen. Dat betekent dat als er sprake is van gedwongen verkopen omdat mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen en er een restschuld is, de risico’s worden afgedekt door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Daarnaast bestaat het risico dat de kosten van de Nationale Hypotheekgarantie rentesubsidie langer doorlopen dan gedacht en/of niet worden goedgemaakt uit de opbrengsten bij In de regeling wordt het gedeelte van de totale verkrijgingskosten dat de koper zelf niet conform waardedeling bij verkoop. De gemeente betaalt NHG normen kan financieren gedekt met de IBB‐ immers rente over de uitstaande schuld dat via SVn lening. De IBB‐lening wordt verstrekt onder een aan de deelnemers wordt geleend. Tegenover deze recht van een tweede hypotheek. Op de IBB‐ schuld staan rentebetalingen als het recht op lening is de Nationale Hypotheekgarantie van rentekorting is vervallen. Na 3 jaar begint men toepassing. Dit betekent dat in situaties waarbij de afhankelijk van het inkomen met betalen van rente en ontstane betalingsproblemen niet aan de aflossing. Indien er onvoldoende sprak is van geldnemer/deelnemer verwijtbaar zijn, de NHG inkomensontwikkeling, wordt de renteloze lening garant staat voor het verlies op de IBB‐lening. verlengd. De SVn bepaalt dat middels een In de voorwaarden en normen 2012 worden de draagkrachttoets in jaar 3, 6, 10 en 15. Bij verhuizing volgende niet verwijtbare oorzaken genoemd: moet in 1x worden afgelost. Indien er sprake is van overwaarde, vloeit maximaal 50% van de overwaarde ‐ Relatiebeëindiging terug als vergoeding van de renteloze lening. ‐ Arbeidsongeschiktheid ‐ Werkloosheid ‐ Onvrijwillige inkomensdaling Om bovenstaande risico af te dekken is een ‐ Overlijden risicovoorziening gewenst is. In alle scenario’s is de eenmalige storting van circa € 12.500 ,‐ per woning opgenomen ter dekking van het risico (zie verder de bijlage). De storting wordt in eerste instantie gedaan voor 30 woningen en bedraagt € 375.000,‐.
8
In de bijlage is een uitgebreide risicoanalyse opgenomen, mede om naar aanleiding van de kredietcrises, en is een aantal mogelijke scenario’s voor de toekomst in beeld gebracht. Uit de analyse blijkt dat de risicodekking onder de volgende omstandigheden niet terug komt: - Een lage, beheerste inflatie - Een zeer beperkte inkomensontwikkeling onder de deelnemers - Een laag verhuisgedrag, men blijft er gemiddeld 14 jaar lang wonen - Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar een prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85‐87. Blijken de ontwikkelingen negatiever dan deze geschetste omstandigheden, dan moet er extra geld bij. Indien er sprake is van een betere marktontwikkeling in het vastgoed, betere inkomensontwikkeling en/of een kortere woonduur (vaker verhuizen) dan valt een deel en wellicht de gehele risicovoorziening vrij. De uitgangspunten van het Zwarte Scenario zijn overigens minder somber dan de hierboven geschetste omstandigheden waaronder de risicodekking niet meer vrij valt.
9
Bijlage: Financiële risicoanalyse In deze bijlage wordt ingegaan op de risico’s die verbonden zijn aan het uitvoeren van deze regeling. De regeling houdt in dat voor het deel dat de kavelkoper zelf niet kan financieren een IBB‐lening wordt verstrekt. Deze lening is bij aanvang rentevrij. De lening en de rentevrijstelling kan door de gemeente worden gegeven door geld te lenen op de kapitaalmarkt. Over dit geleende geld moet de gemeente rente betalen. De uitstaande schuld op deze lening neemt dus per jaar toe (met de rente). Bij inkomensstijging gaan kavelkopers rente en aflossing over de IBB‐lening betalen. Wanneer kavelkopers hun huis verkopen, lossen ze in één keer het hele bedrag af. Op verzoek kan ook tussentijds worden afgelost. Op deze wijze wordt er op de totale lening afgelost. Bijzonder aan deze regeling is dat bij een verhuizing, de gemeente een deel van de eventuele verkoopwinst als vergoeding voor de genoten rentekorting ontvangt. De risico‐analyse is gebaseerd op 116 woningen, waarvan we nu starten met 30 woningen. 1. Algemene uitgangspunten Om een risicoanalyse uit te voeren moet eerst antwoord worden gegeven op: ‐ Hoe hoog is de gemiddelde vraag naar een IBB‐lening? ‐ Welke bedrag kan gereserveerd worden voor risicodekking? ‐ Worden alle ontwikkelings‐ en beheerkosten gedekt? ‐ Wat is de uiteindelijke financieringsvraag voor het aangaan van IBB‐leningen? Hoogte van de IBB‐leningen Uitgangspunt van het risicomodel is dat de deelnemers financieren wat zij kunnen volgens normen van de NHG. De NHG‐normering wordt jaarlijks aangepast aan bestedingen ( nibud) en rente ontwikkeling. Op dit moment kan met inkomens vanaf circa 25.000 tot 35.000 4,5 maal het inkomen geleend worden. De inkomensverdeling bepaalt de uitkomst van het model mee. Voor Nijmegen is gekozen om deelnemers vanaf € 30.000,‐ te laten participeren in de regeling voor de eengezinswoning waarbij de deelnemer zelf minimaal 70% moet kunnen financieren. Voor de vrijstaande woning met hogere verkrijgingskosten (€ 225.000) dient de deelnemer tenminste 84% zelf te financieren. In onderstaande tabel is de geraamde inkomensverdeling van de deelnemers weergegeven inclusief een raming van het te verwachten bedrag aan lening. Met deze invoer bedraagt voor de eengezinswoning de gemiddelde eigen financiering circa€ 143.000,‐ en de financieringsvraag voor een IBB‐lening circa € 47.000‐. Voor de vrijstaande woning is dit circa € 192.000 resp € 33.000,‐. Op dit moment wordt er in de verkaveling van de locaties uitgegaan van 38 vrijstaande woningen en 78 geschakelde woningen. Bij toename van het aandeel vrijstaande woningen wordt meer zelf gefinancierd en neemt het risico verder af. 10
verwervingskosten aantal inkomen bij start laag inkomen bij start midden inkomen bij start hoog eigen financiering gemiddelde starterslening
EENGEZINSWONING 190.000 78
DATCHA 225.000 38
30.000 33.000 35.000 142.623 25%
35% 60% 5%
39.000 42.700 44.000 192.329 15%
0% 60% 40%
Reservering risicodekking Voor dekking van de risico’s voor het verlenen van de IBB‐leningen wordt een reserve opgebouwd. Deze reserve wordt verkregen door een bedrag uit de grondopbrengsten te halen. Dit bedrag is het verschil tussen een marktgrondprijs en een sociale grondprijs. In de totale verkrijgingskosten van de IBB‐woningen wordt gerekend met de normale marktgrondprijs, terwijl in de grondexploitatie Waalsprong rekening is gehouden met een sociale grondprijs voor de Ik Bouw Betaalbaar kavels. Voor de sociale huur wordt uitgegaan van prijspeil 1 juni 2013 (€ 193 euro per m2), omdat de verwachting is dat de meeste grondleveringen in dat jaar gaan plaatsvinden. Het verschil wordt deels gereserveerd voor de risicodekking en deels voor de ontwikkelingskosten van de catalogus. Bij een kavel van 125 m2 gaat het dan om € 12.500,‐ per woning ten behoeve van de risicodekking. Voor 116 woningen is de totale bedrag dat ingezet kan worden voor het dekken van de risico’s € 1,450 miljoen. MARKT_ SOCIAAL kavelgrootte sociale prijs per m2 excl btw marktprijs per m2 excl btw kavelprijs
grex sociaal 125 193 24.125
markt
verschil 125
345 43.125
19.000
Inzet financiële reserve Risicodekking
12500
Bouwbegeleiding zelfbouwers Bijkomende kosten IBB/SVn e.d.
4.500 2.000
11
Dekking ontwikkelings‐ en beheerkosten Ontwikkelings‐ en uitvoeringskosten bestaan uit het maken van de catalogus, het toetsen van de bouwplannen, transporteren van de kavel (bij notaris en kadaster) en uitvoeringskosten voor SVn. Deze kosten worden deels betaald uit de financiële reserve vanwege het verschil van de marktgrondprijs en de sociale grondprijs. Daarnaast is er sprake van een bijdrage uit de BWS‐reserve om betaalbaar bouwen te stimuleren (conform collegebesluit februari 2011). Uit deze financiële reserve worden ook deels de kosten gedekt van de verplichte bouwbegeleiding. Indien mensen 100% zelf kunnen lenen en niet in aanmerking komen voor een IBB‐lening dan vallen zij buiten de 116 (eerst 30) kavels en moeten zijn de volledige marktconforme grondprijs betalen. Dit betekent dat deze mensen een bijdrage moeten betalen aan de IBB‐catalogus en de kosten voor bouwbegeleiding en aantal bijkomende kosten (als het transporteren van de kavel) moeten betalen. Externe financiering De externe financiering is natuurlijk afhankelijk van de financieringscapaciteit van de doelgroep en het benodigde bedrag uit een extra IBB‐lening. Op voorhand is dit onzeker. Maximaal moet voor 30 woningen een bedrag van 1,5 miljoen worden geleend. In de praktijk zal dit lager uitvallen omdat niet iedereen de maximale IBB lening nodig heeft. 1. Risicoanalyse met vier factoren De risicoanalyse moet de vraag beantwoorden of aflossingen die kopers zullen plegen bij verkoop of vergoeding voor de rentekorting uit verkoopwinst op termijn voldoende zijn om de met rente opgehoogde leensom af te lossen. In de risicoanalyse zijn de volgende factoren in samenhang bekeken: 1. Marktontwikkeling onroerend goed, deze bepaalt de omvang van de eventuele verkoopwinst. 2. Rente op kapitaalmarkt, deze bepaalt de hoogte van kosten om de IBB‐leningen te financieren. 3. Inkomensontwikkeling, deze bepaalt hoe snel de kavelkopers over de IBB‐lening de volle rente en aflossing kan gaan betalen. 4. Het verhuisgedrag, deze bepaalt hoe snel kavelkopers gaan aflossen en op welk moment de eventuele verkoopwinst aan de orde is. De risicoanalyse geeft als uitkomst dat een risicovoorziening gewenst is, gezien de onzekere ontwikkelingen van de rente en de prijzen van het onroerend goed. Hierbij is, naar aanleiding van de kredietcrises, een aantal mogelijke scenario’s voor de toekomst in beeld gebracht. De scenario’s zijn combinaties van de vier factoren. Per factor worden de mogelijke ontwikkelingen gesimuleerd. Factor 1. Onroerend goed markt In het risicomodel is de prijsontwikkeling van het onroerend goed in de toekomst van grote betekenis. Deze ontwikkeling is met de kredietcrisis onzeker en onvoorspelbaar geworden. Om de gevoeligheid door te rekenen zijn drie scenario’s in beeld gebracht: 12
1. Waalsprong‐scenario: Dit scenario is uitgangspunt voor de grondexploitatie van de Waalsprong (zie rapport van Fakton, ‘Gematigde Terugval’). Dit scenario kent een gematigde terugval van de markt waarbij deze inzakt tot 93 en rond 2019 weer terug is op niveau van 2009 2. Zwarte scenario: dit scenario is gebaseerd op het zwarte scenario conform vaststelling van de risiconota ontwikkelingsbedrijf 2011 (9 november 2011) en de vastgestelde uitgangspunten hiervoor conform de raadsvergadering op 21 maart 2012. In dit scenario krimpt de economie in 2012 en 2013 en stagneert de ontwikkeling in 2014. In 2015 treedt herstel van de economie in. De vastgoedmarkt herstelt in de loop van 2016. Vertaalt naar het rekenmodel zakt het prijspeilniveau in de jaren 2014, 2015, 2016 naar 86. Rond 2025 zijn de prijzen weer terug op het prijspeilniveau 100 van 2009. 3. Benutten van volledige risicoreserve: dit scenario geeft aan onder welke omstandigheden, er gebruik moet worden gemaakt van de volledige risicoreserve (zie pagina 11, reservering risicodekking). In dit scenario zakt het prijspeilniveau op de woningmarkt van 100 in 2009 naar 80 in 2016 en komt niet meer terug op het oude niveau maar blijft structureel schommelen tussen 85 en 87. Twee belangrijk kanttekeningen zijn bij deze rekenexercitie te plaatsen: ‐ De woningen worden gerealiseerd in de prijscategorie rond de € 200.000. In deze categorie zijn de prijseffecten van de huidige stagnatie op de markt procentueel minder ingrijpend dan op de markt in de hogere segmenten. ‐ De woningen die in Nijmegen volgens deze aanpak worden gerealiseerd worden op zijn vroegst opgeleverd in 2013 maar naar verwachting vooral in 2014 en 2015. Deze woningen nemen vanaf dat moment deel aan de woningmarkt en zullen relatief wat minder effect ondervinden van de prijsdaling op de woningmarkt. Een belangrijk deel van de prijsdaling sinds 2009 heeft naar verwachting dan al plaatsgevonden. Daarnaast is een belangrijk aandachtspunt dat de IBB‐lening de werkelijke verkrijgingskosten financiert. Deze kunnen afwijken van de waarde op de onroerend goed markt. Om deze reden wordt voorafgaand aan de start bouw en ter controle bij oplevering een taxatie verricht van de waarde van de woning. De veronderstelling dat particulier opdrachtgeverschap leidt tot een hoge onroerend goed waarde lijkt in de praktijk te worden bevestigd. Uit de ervaringen in Almere blijkt een waardesprong van 5‐10% aan de orde. Om deze reden wordt de eenmalige waardesprong bij oplevering apart in het model opgenomen (ingevoerde waardesprong is 5%).
13
Factor 2. Rente op kapitaalmarkt De rente die moet worden betaald om de investering te lenen is in verhouding de laagste rente. Dit is mogelijk omdat geleend wordt bij de BNG en deze bank beperkte opslagen hanteert gezien de soliditeit van de gemeente Nijmegen. In onderstaande grafiek zijn twee scenario’s weergegeven: ‐ Model 1 (variabele rente):Rente varieert tussen de 4,25% en is langdurig 4,75% ‐ Model 2 (hoge variabele rente): De rente is structureel hoger en varieert tussen 4,4% en 5,4% In de uitwerking worden in de scenario’s model 1 en model 2 gehanteerd.
14
Factor 3. Inkomensontwikkeling De inkomensontwikkeling van de kavelkopers bepaalt het vermogen cq de verplichting om rente op de IBB‐lening te gaan betalen. De toets vindt plaats in jaar 3‐6‐10 en 15. Uitgangspunt is dat de kavelkoper de volledige lasten betaalt in het toetsjaar. In principe vervalt de rentekorting dus. Tenzij de persoon kan aantonen dat hij hiertoe volgens NHG normen niet of ten dele in staat is. Voor de inkomensontwikkeling wordt gekeken naar de inflatie. Voor de inflatie wordt uitgegaan van twee modellen: Model 1: een beheerste inflatie (1,5%/2%) Model 2: hogere rente en daardoor hogere inflatie. In dit model wordt gesimuleerd dat de inflatie 1,4% lager is dan de rente. De inflatie varieert tussen 3,0% en 4,0%. De inkomensstijging is gewoonlijk hoger dan de inflatie. Daarnaast is het voor deze groep van voornamelijk starters reëel om uit te gaan van een extra inkomensstijging. Er zijn twee scenario’s gesimuleerd waarbij het inkomen en de inflatie veel dan wel weinig stijgen: 1 hogere inflatie en extra inkomensstijging( groen): In dit model wordt uitgegaan van de hoge rente en hoge inflatie. De inflatie varieert van 3,0% tot 4,00 %. De extra inkomensstijging boven inflatie wordt ( gezien de starters) ingevoerd voor de eerste tien jaar met een vast percentage ad 1,7% per jaar. De inkomens stijging varieert de eerste tien jaar tussen 4,5% en 5,5%
15
2
lage inflatie en beperkte extra inkomensstijging (paars): De inflatie wordt beheerst en bedraagt 1,5% tot maximaal 2%. De extra inkomensstijging boven inflatie wordt beperkt tot 0,7% per jaar. Inkomensstijging per jaar 2,7%.
GEGEVENS Centraal Fonds inflatieraming structureel 2%, voor periode 2011‐2015 1,55‐ 1,67%‐1,83%, 2,0%‐2,0% CBS reële inkomensstijging in 2008 ad 1,7% lager dan voorgaande jaren 2007 3,7% en 2006 4,5%
16
Factor 4. Verhuisgedrag De IBB‐lening wordt op twee manieren afgelost: bij verhuizing en door inkomensontwikkeling. Bij verhuizing wordt het aandeel geheel afgelost. Daarbij wordt bij een eventuele verkoopwinst de vergoeding voor de genoten rentekorting betaald, met dien verstande dat de door de koper te betalen vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de overwaarde. Belangrijk in het bepalen van het verhuisgedrag is dat bij deze doelgroep sprake is van een hoog aandeel starters. Starters verhuizen snel. Op basis van divers onderzoek kan worden aangenomen dat de woonduur hiervoor 5 jaar is. Bij een verhouding van 75 % starters en 25 % gezinnen is de daaruit voortvloeiende gemiddelde woonduur 6,25 jaar. In het model wordt echter toch uitgegaan van een relatief lange woonduur omdat de essentie van deze koopconstructie inhoudt dat men eerder dan gebruikelijk in een “grotere‐ duurdere “woning woont. In wezen maakt de bewoner de eerste stap in zijn woon carrière in deze woning door een groter aandeel in de waarde te kopen. Daarom zijn een tweetal verhuisscenario’s bekeken: een scenario met een lange woonduur (gemiddeld 14,6 jaar) en een scenario met een kortere gemiddelde woonduur (10,1 jaar). De gegevens zijn gebaseerd op CBS‐modellen. Gegevens: woonduur in koop vlg TU Delft Starter 5 jr Vrije duo’s 8 jr Gezinnen 10 jr 50 plusser 17 jr Senior 11 jr Gemiddeld 9 jr
17
Analyse en conclusie De vier voorgaande factoren zijn met de specifieke gegevens voor Nijmegen gecombineerd in de drie scenario’s zoals genoemd bij de vastgoedmarktontwikkeling: 1. Waalsprong scenario, 2. Zwarte scenario en 3. Benutten volledige risicoreserve. In de tabel wordt weergegeven op welke wijze de factoren in de scenario’s zijn gecombineerd. 1. Waalsprong scenario a. De woningmarkt is terug in 2021 b. De rente begint op 4,25 % en is na 2016 vast op 4,75% c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie inkomensontwikkeling (paars) d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen) 2. Zwarte scenario 1 a. Een daling in onroerend goed markt tot 2016. Vanaf dat jaar hersteld de markt. De woningmarkt is terug in 2025. b. De rente begint op 4,25 % en is na 2016 vast op 4,75% c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie inkomensontwikkeling (paars) d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen) 3. Benutten volledige risicoreserve a. Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar een prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85 en komt niet meer terug op nivo 2009 b. De rente varieert van 4,4‐5,4% c. Langzaam aflossen en verhuizen: Lange woonduur en lage inflatie inkomensontwikkeling (paars) d. Lange woonduur en hoge inflatie en inkomensontwikkeling ( groen) e. Sneller aflossen en verhuizen, gemiddelde woonduur hoge inflatie en inkomensontwikkeling (roze) In alle modellen is de eenmalige storting van circa € 12.500,‐ opgenomen ter dekking van het risico. De storting wordt gedaan voor alle 116 woningen en bedraagt € 1,45 miljoen. Uit de analyse blijkt dat onder de volgende omstandigheden de volledige risicostorting (ad 1,45 mln) niet vrij valt: - Een lage, beheerste inflatie - Een zeer beperkte inkomensontwikkeling onder de deelnemers - Een laag verhuisgedrag, men blijft er gemiddeld 14 jaar lang wonen 1
Uitgangspunten van het zwarte scenario zijn in het rekenmodel voor IBB ingevoerd. Dit betekent dat er gegevens zijn toegevoegd t.a.v. bijvoorbeeld verhuizen en woonduur. Dit om een evenwichtige vergelijking van scenario’s mogelijk te maken.
18
-
Een structurele daling van de onroerend goed markt met prijsindex 100 in 2009 naar een prijsindex 80 in 2016 en daarna een blijvend laag prijsindexniveau rond 85‐87
Blijken de ontwikkelingen negatiever dan deze geschetste omstandigheden, dan moet er extra geld bij. Indien er sprake is van een betere marktontwikkeling in het vastgoed, betere inkomensontwikkeling en/of een kortere woonduur (vaker verhuizen) dan valt een deel, en wellicht de gehele risicostorting vrij . De uitgangspunten van het Zwarte Scenario zijn overigens minder somber dan de hierboven geschetste omstandigheden waaronder de risicodekking niet meer vrij valt. SCENARIOS
overzicht invoer rente bij aanvang 2012 rente hoogst rente laagst prijsstijging woningmarkt index 2009 terug op 100 in laagste index prijsstijging markt hoogst prijsstijging markt laagst inflatie gemiddeld extra inkomensontwikkeling 10 jaar verhuismutaties woonduur exploitatie UITKOMST na exploitatie 25 jaar 15 jaar rendement storting 25 jaar rendement storting 15 jaar retour
per woning
totaal
1
3
2
WAALSPRONG SCENARIO gematigde terugval
ZWARTE SCENARIO
BENUTTEN RISICORESERVE structurele terugval
4,25% 4,75% 4,25%
4,25% 4,75% 4,25%
4,4% 5,4% 4,4%
2021 94 1,8% -0,7% 1,97% 2,71% 0,57% 1,70% 14,6 25 jaar 15 jaar
2.428.510
2027 86 1,8% -5,0% 1,97% 2,71% 0,57% 1,70% 14,6 25 jaar 15 jaar
1.671.573 1.507.751
2,70% 167%
1,97% 0,57% 14,6 25 jaar
115%
2,71% 1,70% 15 jaar
2,7% 1,7% 10,1 15 jaar
1.088.382
1.144.400
-1,66% 75%
-1,41% 79%
169.676 1.256.767
0,61% 0,27% 104%
nvt 80 0,4% -4,0%
-3,53% -0,89% 87%
12%
12.500
1.450.000
Tabel: Resultaat voor 116 woningen na een storting risicoreserve van 1.45 mln. Na 25 jaar komt in het scenario ‘Benutting van de risicoreserve’ nog € 169.000,‐ retour van de opgebouwde risicoreserve (paarse kolom). In het zwarte scenario is er na 25 jaar € 1.7 mln retour, na 15 jaar 1.3 mln. Dit betekent dat in het zwarte scenario min of meer de opgebouwde risicoreserve van 1.45 mln terugkomt (1.7 mln na 25 jaar en 1.3 mln na 15 jaar).
19
