Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten

Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten

In opdracht van Mininsterie van VROM DG WWI

drs. Geurt Keers drs ing. Johan van Iersel drs. Petra Burger

september 2008

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 98880

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP: KANSEN VOOR GEMEENTEN

Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten PO-doel, stimuleringsbeleid rijk en uitvoering gemeenten Met particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw (PO) is het de afgelopen jaar minder voorspoedig verlopen vergeleken met het beleidsdoel. In plaats van 20% PO bij de nieuwbouw te realiseren, zoals is overeengekomen in de Woningbouwafspraken 2005-2010, neemt het aandeel PO dat gemeenten realiseren licht af richting 10% in 2007. PO stelt vooral in veel stedelijke gemeenten en regio’s weinig voor en het Westen als landsdeel. Sinds 2000 stimuleert het rijk op verschillende manieren. Het rijk stelt in 2008 zelfs meer geld per te realiseren PO-woning beschikbaar aan regio’s en heeft een stimuleringsprogramma voor collectief PO opgestart. PO krijgt ook meer kans bij grondposities van ontwikkelaars en corporaties. Met de Grondexploitatiewet en het bestemmingsplan van de herziene WRO kunnen gemeenten vanaf medio 2008 een deel PO-kavels als eis stellen bij particuliere woningbouwlocaties. Extra aanbod van PO-kavels met particuliere grondexploitatie komt er echter pas als gemeenten het nieuwe instrument zo willen toepassen. Voor meer PO zijn gemeenten echt aan zet. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het beleid voor PO ligt vooral bij de gemeenten. Veel gemeenten geven PO echter nog onvoldoende prioriteit om tot meer PO-woningbouw te komen. Gemeenten zien aan PO vaak meer nadelen verbonden dan voordelen. In dit artikel worden kansen van PO voor het gemeentelijk woonbeleid beschreven. Dit gebeurt vooral aan de hand van de bronnen BNW (Bewoners Nieuwe Woningen) en het WoON.1 Niet alle items zijn even hard met feiten te staven, maar uit de data en literatuur komen deze aspecten naar voren. PO biedt kansen voor het gemeentelijk woonbeleid op verschillende onderdelen. Vraag naar PO en gewenste zeggenschap door bewoners Op de gemeentelijke woningmarkt is PO een vorm van woningbouw waarnaar duidelijk vraag is. Door PO meer kans te geven in het gemeentelijk woonbeleid wordt meer voldaan aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast of ook deels voor de vraag van starters, ouderen enz. De door bewoners gewenste zeggenschap bij nieuwbouw krijgt daarmee vanzelf ruimte. In Nederland waren er in 2006 317.000 woningzoekende huishoudens met belangstelling voor PO waarvan ongeveer 24.000 starters en bijna 293.000 doorstromers.

voetnoot 1

Het artikel is tot stand gekomen in opdracht van het ministerie van VROM,.onder begeleiding van Angela Forch en Claudia Veltrop van DG WWI.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4


Daarnaast is er nog een groep die misschien PO zou willen, ook onder bewoners van nieuwe projectmatig gebouwde woningen. In 2006 maar zo’n 9.500 woningen via zelfbouw gerealiseerd (700 door starters en 8.800 door doorstromers). Het feitelijke aanbod is nog heel mager. De vraag biedt volop kansen voor meer PO en is ook voor het doel 20% PO ruim voldoende. Daarbij zijn er betrekkelijk weinig verschillen tussen regio’s. De PO-vraag in grotere gemeenten (meer dan 70.000 inwoners) bestaat uit ongeveer 150.000 huishoudens, waarbij bijna 110.000 huishoudens individueel willen bouwen en 40.000 collectief PO (26,5%). In kleinere gemeenten met een PO-vraag van 165.000 huishoudens is de belangstelling voor collectief PO iets minder (15%) (zie verder paragaaf 3). PO doel

Kans Voldoen aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast en voor vraag van starters, ouderen enz. Meer zeggenschap voor bewoners bij nieuwbouw

PO middel

Gedifferentieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen, ook voor starters in de koopsector, of ouderen Tempo in woningbouw Meer doorstroming in en binding aan eigen gemeente of regio Gebruiks- en milieuduurzame woningbouw Meer differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen in wijken

PO-vraag staat voor gedifferentieerd woningaanbod De vraag naar PO bleek is sterk gedifferentieerd naar prijsklasse, woningtype en vorm van eigenbouw. De vraag is daarbij relatief vaak georiënteerd op vrijstaande woningen, maar ook andere woningtypen ( halvrijdstaande en rijtjeswoningen en appartementen) staan in de belangstelling. Vrijstaande woningen worden bovendien niet alleen gewenst in de hoogste prijsklassen. Er is ook vraag naar goedkopere vrijstaande woningen, kleiner in volume en op kleinere kavels. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Vrije kavels voorzien in woonwensen van verschillende doelgroepen, waaronder starters en ouderen. PO is kortom bepaald niet elitair. Over het algemeen zijn de via de PO gebouwde (vrijstaande) woningen vaker goedkoop dan vrijstaande koopwoningen met of zonder inspraak gebouwd door ontwikkelaars. Dit geldt ook als per landsdeel wordt gekeken (zie verder paragraaf 4). Tempo in woningbouw PO lijkt nogal tijdrovend. Of kan PO bijdragen aan het verhogen van het tempo in woningproductie?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


In het traject vanaf de start van de bouw en het betrekken van de woning is PO beduidend sneller dan de projectmatige bouw van koopwoningen: 65% van de POwoningen was binnen één jaar klaar; van de projectmatige maar circa 35%. Voor het bereiken van woningbouwtempo is PO dus geen onbelangrijke vorm van opdrachtgeverschap. Bij collectief PO betreft vaak de bouw van appartementen. Daarvoor geldt in beginsel dat de doorlooptijd inclusief planvoorbereiding en ontwikkeling ongeveer gelijk is aan die van projectmatige bouw (zie verder paragraaf 5). Meer doorstroming en binding aan de gemeente Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met PO vaak liggen in dezelfde woongemeente. Kavels voor PO bedienen – meer nog dan huurwoningen – vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan PO een belangrijke rol in vervullen. Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens casestudies ook een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. PO is duidelijk een middel om doelgroepen meer te kunnen vasthouden in de eigen gemeente (zie verder paragraaf 6). Gebruiks- en milieuduurzaam PO is bepaald geen bedreiging voor de gebruiks- en milieuduurzaamheid van de nieuwbouw. Alle nieuwe woningen voldoen aan het bouwbesluit, zodat basiskwaliteit is gerealiseerd. Voor gebruiksduurzaamheid tellen meer aspecten. PO scoort daarbij bepaald niet slecht. Overall leveren PO en koopwoningen met inspraak relatief iets meer flexibele woningen op. PO is relatief het beste als het gaat om flexibel in indeling èn grootte. Ondanks dat bijna 50% van de PO'ers een huis met flexibele inrichting heeft laten maken, zijn ze zo tevreden met hun woning, dat 80% niet van plan is uit te gaan breiden. Het zelf (laten) bouwen van de woning levert maatwerk, zodat er weinig behoefte is aan het aanpassen van de woning. PO'ers geven vaker aan dat het gaat om een milieubewust gebouwde woning. Bij PO betreft het circa 65% van de woningen, bij koopwoningen met inspraak is dit circa 55%. De woningen die zonder inspraak zijn gebouwd scoren lager. Huizenkopers bouwen meer milieubewust als men daartoe de kans krijgt. Milieuduurzaamheid is ook een item in veel projecten van collectief PO. Bijzonder is dat daarin dikwijls via zeggenschap over de woonomgeving ook een milieuduurzame woonomgeving extra aandacht krijgt (zie verder paragraaf 7).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6


Differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen De praktijk van PO in ons land laat inmiddels zien dat er met PO geen ‘verrommeling’ ontstaat, maar dat er ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd met meer differentiatie in architectuur en stedenbouw. Het streven naar meer zeggenschap en keuzevrijheid kan worden gecombineerd met het behoud van een verantwoord niveau van ruimtelijke kwaliteit, evenwel zonder dat gemeenten zwaar gaan leunen op het traditionele welstandstoezicht. In de diverse projecten zijn de welstandscriteria van tevoren goed duidelijk gemaakt. De mate van stedelijkheid en drukte in het publiek domein bepaalt met name de mate van de vrijheid. PO is toepasbaar zowel op uitleglocaties als binnen bestaand stedelijk of dorps gebied; in bestaand stedelijk gebied zijn rijwoningen en appartementen meer voorkomende woningtypen met (collectief) PO.

2

Individueel PO rijwoningen (l)Steigereiland-IJburg Amsterdam (r) Roombeek Enschede

PO kan, tot slot, ook voordelen voor voorzieningen in de wijk met zich meebrengen. Diverse voorbeelden laten zien dat er uiteenlopende voorzieningen door collectieven van PO'ers worden gerealiseerd. In veel projecten gaat het allereerst om voorzieningen voor de eigen groep, zoals een gemeenschappelijke ruimte voor groepsactiviteiten of een zorgruimte voor een collectief met ouderen. In een aantal projecten worden ook niet-woonfuncties opgenomen: atelierruimten, werkruimten voor kleine bedrijven, een kinderdagverblijf en zelfs een café en theater (zie verder paragraaf 8). Nog extra stimulering nodig? Gezien de voordelen van PO voor het gemeentlijk beleid is vraag of rijk nog aanvullend stimuleringsbeleid dient te voeren. Gezien de PO-woningbouw in de afgelopen jaren lijkt aanvullend beleid wellicht toch niet overbodig. Maar dat hangt eigenlijk vooral van de gemeenten zelf af. Zij zijn eerst aan zet (zie verder paragraaf 9).3

voetnoot 2 3

Bron: respectievelijk RIGO en Archined. In de paragrafen 3 t/m 9 worden de kansen van PO nader berschreven. Maar daarvoor gaan we eerst in paragraaf 1 en 2 op vormen van PO, beleid en praktijk van PO-nieuwbouw.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


1 VORMEN EN ONTWIKKELING PO-WONINGBOUW PO: vormen en beleidsdoel Bij particulier opdrachtgeverschap koopt de consument zelf de (bouw)grond en ontwerpt en bouwt vervolgens zelf zijn eigen droomwoning, of laat dit doen door een architect en bouwer, of kiest een cataloguswoning, die eventueel nader op maat naar eigen wens kan worden gemaakt.4 Tabel 1

Vormen PO gerangschikt naar consumenteninvloed op het woningontwerp

Vorm

Toelichting

Kenmerken

Traditionele eigenbouw

De particulier koopt kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer (zelfbouw, laten bouwen, zelf afbouw etc.)

Meer kennis en ervaring nodig Meer risico (financieel, tijd) Grote verscheidenheid in ontwerpen Vaak duur

Collectief opdrachtgeverschap

Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen in de koopsector

Risico proces, tijd en en uitval deelnemers Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop

Systeembouw

De particulier, met kavel, ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelniveau)

Weinig risico tijd en geld Verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Catalogusbouw

De particulier, met kavel, zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen

Weinig risico tijd en geld Minder verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Bron: RIGO Research en Advies Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam 1999

PO hoeft zich niet te beperken tot de eigen kavel en het eigen woningontwerp. Zeggenschap van aspirant-bewoners over de inrichting van de woonomgeving is ook mogelijk. Bij diverse projecten van collectief PO kreeg de groep bewoners bijvoorbeeld ook in meer of mindere mate invloed op de inrichting van de eigen woonbuurt.5 Het beleid van het Ministerie van VROM was sinds 2000 erop gericht om vanaf 2005 tot 2010 een derde van de totale woningbouw te ontwikkelen in PO. Dit be-

voetnoot 4

De definitie van PO volgens VROM (Nota Mensen Wensen Wonen, 2000) is: “een consument of een groep van consumenten, in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk, heeft de volledige juridische zeggenschap over en draagt verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning.”

5

In een project in de kern Laren van de gemeente Lochem (buurt ’Laren 3’) mochten de particuliere opdrachtgevers als groep (grotendeels individuele opdrachtgevers) hun buurt met ruim 90 huur- en koopwoningen stedenbouwkundig vormgeven en ook de grondprijzen vaststellen. Daarvoor zijn zij begeleid door een stedenbouwkundige, die zij zelf kozen. De gemeente gaf nauwelijks randvoorwaarden aan, behalve het aantal woningen en de differentiatie. Binnenlands Bestuur, Bewoners bouwen buiten de bureaucratie om, 15 december 2006.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8


leidsdoel is in 1998 geformuleerd met de kamermotie van Duijvestein en Gabor en in de Nota Mensen, Wensen Wonen uit 2000 van beleidsinstrumenten voorzien.6 De eigenbouw moet de woonconsument meer zeggenschap geven bij het ontwerpen en laten bouwen van de eigen woning. PO wordt ook gezien als middel om tot meer variatie in de woningbouw te komen, vooral in de VINEXuitlegwijken. Het beleidsdoel van 1/3 PO is destijds voor 2005-2010 gesteld, zodat er voldoende tijd zou zijn om de gemeentelijke grondproductie, de bouwplanningen en de bouwsector op het doel te kunnen afstemmen. Bij de Woningbouwafspraken in 2004 voor 2005-2010 is de beleidsuitvoering met lagere overheden aangaande PO nader bepaald. Afgesproken is 20% van de woningbouw als PO-doel te stellen, een meer reële beleidsambitie gezien de feitelijke PO-woningbouw in de stedelijke regio’s. In de rijksvisie op de woningmarkt ‘Ruimte geven bescherming bieden’7 neemt PO nog steeds een belangrijke plaats in om de kwaliteit van woningen en woonomgeving beter af te stemmen op de woonwensen – een van de pijlers van het woonbeleid van het rijk. “Door bewoners zelf of gedeeltelijk als opdrachtgever te laten fungeren, of ze beter bij het opdrachtgeverschap te betrekken, komt de verwezenlijking van de individuele wensen ten aanzien van de woonomgeving dichterbij. Ook de kwalitatieve differentiatie, en daarmee de prijsdifferentiatie wordt daardoor beter mogelijk.” PO-woningbouw Sinds 2000 is het aandeel PO afgenomen an 17% in 2000 tot bijna 10% in 2007. In 2000-2007 zijn er volgens CBS-cijfers jaarlijks gemiddeld 9.200 eigenbouwhuizen opgeleverd, in 1995-1999 waren dat er nog 15.000 per jaar. Het aandeel PO liep in betreffende tijdvakken minder hard terug, omdat in 2000-2007 ook de projectmatige woningbouw van corporaties en ontwikkelaars in veel jaren is afgenomen. Dit beeld van PO is vooral terug te vinden bij de gemeenten met een grotere bouwopgave: de VINEXstadsgewesten. In de stedelijke regio’s is het aandeel PO in 20002007 gedaald van 11% naar 6%.8 Uit het BNW komt voor de landelijke ontwikkeling van het aandeel PO eenzelfde beeld naar voren als met de CBS-cijfers. In de gemeenten met meer dan 70.000 inwoners blijft PO gemiddeld zeldzaam en vertoont het kleine aandeel PO een licht dalende trend van 7% in 2000 naar 6% in 2006. In gemeenten met minder dan 70.000 inwoners wordt het PO-doel van 20% in 2000-2006 (BNW 2001-2007) wel gehaald, al daalt het licht, in 2006 net onder de 20%. Een ander positief feit voor zeggenschap van woonconsumenten is, dat het voetnoot 6

Zie ook: C. Weeber en W. Vanstiphout, Het Wilde Wonen, Rotterdam 1998; RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West Europa, Amsterdam, 1999 (www.rigo.nl).

7

Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz 86-87 en 107. Zie ook: Ministeries van OCenW en VROM, Een cultuur van ontwerpen – visie architectuur en ruimtelijk ontwerp, Den Haag, 2008, blz. 16.

8

Zie: G. Keers, J. Scheele-Goedhart, 10 jaar particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkhuisvesting, juni 2008.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


aandeel koopwoningen gebouwd met inspraak van de bewoner (consumentgerichte projectontwikkeling)9 fors is toegenomen van 17% naar 33%, niet alleen in kleinere gemeenten (19% naar 31%), maar ook in grotere gemeenten (15% naar 34%). Figuur 1

Aandeel PO en inspraak in de nieuwbouw van Nederland en naar gemeentegrootte, 2000-2006 (BNW 2001-2007) 60% Ins praak PO

50%

40%

30%

20%

10%

0% 2001

2003

2005

2007

m inder dan 70.000 inwoners

2001

2003

2005

2007

2001

m eer dan 70.000 inwoners

2003

2005

2007

Nederland

Bron: BNW 2001/2007 (bewerking RIGO)

De daling van PO komt vooral op het conto van de landsdelen Oost en Noord.10 In landsdeel Zuid blijft het aandeel PO constant rond de 20%. In West komt PO niet echt van de grond; na een lichte toename richting 10%, volgt een daling naar 5% in 2006. Voor het Westen geldt ook het lichtpunt van een forse toename van het aandeel consumentgerichte projectontwikkeling (koop met ‘inspraak’). Het aandeel PO binnen BBG (bestaand bebouwd gebied) ligt in grotere en kleinere gemeenten gemiddeld lager dan in nieuwe uitleggebieden. Bij consumentgericht ontwikkelen (inspraak) vertoont het aandeel gemiddeld van jaar tot jaar niet veel verschil tussen binnen en buiten BBG in grotere en kleinere gemeenten.

2 Beleid voor PO: gemeenten aan zet Beleid rijk Het rijksbeleid voor PO was in 2000 tot 2005 gericht op informatievoorziening en kennisoverdracht en ‘management by speech’.11 Voor informatievoorzieningen en kennisoverdracht zijn diverse congressen gehouden, voorbeeldstudies uitgevoerd12 en is de vraag naar particulier opdrachtgeverschap in beeld gebracht.13 SEV, Archivoetnoot 9

Zie bijlage 1 voor een nadere omschrijving van het begrip consumentgericht ontwikkelen.

10

Voor de nadere gegevens van BNW: zie bijlage 2.

11

In beleidsstukken zijn wel andere instrumenten genoemd, waarvan een belangrijke sinds medio 2008 operationeel is: de Grondexploitatiewet.

12

Zoals: de voorbeeldstudie Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing uit 2003 (RIGO en SEV) (www.iceb.nl).

13

Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10


tectuur Lokaal en VEH hebben met VROM in 2003 het ICEB, Informatie Centrum Eigen Bouw, opgericht voor particuliere opdrachtgevers en ook met name gemeenten. Daarnaast heeft het rijk zich met andere organisaties ingespannen om VINEXgemeenten te bewegen meer aan PO te doen, één van de twaalf punten in het Handvest kwaliteit VINEXlocaties.14 Voor het gemeentelijk grondprijsbeleid voor POkavels heeft het rijk met VNG en koepels van bouwende partijen in 2006 voorbeeldrichtlijnen uitgewerkt.15 Het PO-beleid richting gemeenten en regio’s kreeg verder gestalte in de Woningbouwafspraken 2005 tot 2010. Als de gemeenten/regio’s meer PO realiseren boven wat zij vlak voor 2005 presteerden wordt per ‘extra’ POwoning een BLSbijdrage van €1.600 per woning toegekend, met zoals gezegd het streefcijfer 20% PO. Het rijk biedt gemeenten vanaf 2007 tot 2010 nog een extra helpende hand door de BLSbijdragen met €1.600 per PO-woning16 te verdubbelen en een extra budget van €8 miljoen voor de stimulering van collectief PO beschikbaar te stellen (via de provincies) en een kenniscampagne over collectief PO te starten. Voor het probleem van private grondposities hebbeb de gemeenten medio 2008 de Grondexploitatiewet, waarmee de gemeente bij particuliere grondexploitatie of bouwclaims van ontwikkelaars de eis van een bepaald aandeel PO kan stellen. Rijk stimuleert, gemeenten vullen in en voeren uit Ondanks het stimuleringsbeleid van het rijk is het aandeel PO teruggelopen. Een vergelijking van geconstateerde belemmeringen in 1999 in het beleidsonderzoek voor PO17 en in 2005 op een expertmeeting over PO18 geeft indicatief inzicht in de knelpunten.19 De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het PO-beleid ligt vooral bij de gemeenten. Veel gemeenten hebben echter onvoldoende prioriteit aan PO weten

voetnoot 14

VROM, VNG, NEPROM, Aedes, NVB, NVVN en VEH, 2000, vgl. RIGO Research en Advies, Evaluatie Verstedelijking VINEX 1995 tot 2005, VROM, Den Haag, 2007.

15 16

VNG, NEPROM, NVB en ministerie van VROM, De prijs van kwaliteit, Den Haag, 2006. Boven de drempel van het gerealiseerde aandeel PO in het recente verleden. Vanaf 2007 is er ook een bijdrage van €800 per PO-woning onder de drempel. Ministerie van VROM, DG WWI, Actieplan woningbouw, Den Haag, 2007.

17

RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw – Nederland en West Europa, Amsterdam, 1999.

18

Architectuur Lokaal, De gemeente als regisseur bij particulier opdrachtgeverschap (expertmeeting in Lommerijk, Rotterdam), oktober 2005, Amsterdam.

19

Volgens het Ministerie van VROM (Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz 108) ervaren betrokken partijen als belangrijke praktische belemmeringen voor PO: veel burgers zien PO als risicovolle en ingewikkelde onderneming, met te hoge grondprijzen, ingewikkelde procedures en regels; gemeenten ervaren bij PO veel administratieve lasten en complexiteit, vooral vanwege veel kleine partijen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


te geven (tekort aan kavels, hoge prijzen). De houding van het college van B&W en de gemeenteraad is daarbij niet onbelangrijk. 20 Tabel 2

Belemmeringen voor PO in 1999 en 2005 1999 Aanbodzijde

Vraagkant

Beleid

2005

Weinig vrije kavels

Heel belangrijk

Heel belangrijk

Hoge grondprijzen

Heel belangrijk

Heel belangrijk

Bouwopgave (geen tijd voor verandering)

Belangrijk

Gemeenten kunnen het in beginsel inplannen

Lastig in bestaand stedelijk gebied

Belangrijk

?

Bouwcultuur gemeenten

Heel belangrijk

Verandering ten goede

Vraag PO: kwantitatief te weinig

Argument tegen meer PO

Onderzocht: veel vraag

PO-vragers: informatie en kennis

Weinig

Verandering ten goede

Rijksbeleid PO-aanbod en -vraag

Geen

Stimulering

Bron: G. Keers, J. Scheele-Goedhart, 10 jaar particulier opdrachtgeverschap, in: Tijdschrift voor de volkhuisvesting, juni 2008

Voor realisatie van de doelstelling voor PO in de komende jaren zijn vooral gemeenten aanzet. Veel gemeenten in stedelijke regio’s zien bij PO echter nog te vaak meer na- dan voordelen. Hieronder gaan we dan juist daarom in op de kansen die PO biedt voor het gemeentelijk woonbeleid.

3 Omvang vraag naar PO PO is een vorm van woningbouw waarnaar op de gemeentelijke woningmarkt duidelijk vraag is. Door PO meer kans te geven in het gemeentelijk woonbeleid wordt meer voldaan aan de vraag van woonconsumenten die PO willen, naast of ook deels voor de vraag van starters, ouderen enz. De door bewoners gewenste zeggenschap bij nieuwbouw krijgt daarmee vanzelf ruimte. In opdracht van het rijk is er al in 2001 onderzoek naar de PO-vraag verricht. De belangstelling bleek zeer groot in omvang: ongeacht regio in beginsel ruim voldoende voor 1/3 PO tot 2010.21 Onder invloed van lagere economische groei is de vraag naar PO teruggelopen, evenals bij de projectmatige bouw in de koopsector. Deze vraaguitval bij vrije kavels wordt ook weer veroorzaakt door de hoge grondprijzen en het imago van eivoetnoot 20

F. Roetgerink, Bouwen aan effectief beleid voor particulier opdrachtgeverschap – onderzoek naar gemeentelijke knelpunten en succesfactoren van particulier opdrachtgeverschap, Universtiteit Twente, Ministerie van VROM, 2006, blz. 1.

21

Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11

12


genbouw als bouwen in het duurdere segment van vrijstaande huizen.22 Aanbodfactoren van aanbod en prijs lijken belangrijker voor de terugloop in de eigenbouw de afgelopen paar jaar. Recenter onderzoek geeft ook weer aan dat de (regionale) vraag in beginsel niet het probleem is voor meer PO. 23 Vraag PO in 2006 Ook in het WoON is aan de deelnemende huishoudens gevraagd of men interesse heeft in eigenbouw. “Heeft u belangstelling om op een eigen bouwkavel een woning te bouwen of samen met anderen woningen in een wooncomplex te bouwen?”. In totaal gaf ongeveer een 20% van de verhuisgeneigde huishoudens aan interesse in PO te hebben. Dit zijn 317.000 huishoudens waarvan ongeveer 24.000 starters en bijna 293.000 doorstromers. Daarnaast is er nog een groep die misschien PO zou willen (figuur 2). In totaal werden er in 2006 maar zo’n 9.500 woningen via zelfbouw gerealiseerd (waarvan bijna 700 door starters en ongeveer 8.800 door doorstromers). Het feitelijke aanbod is nog heel mager. De vraag biedt volop kansen voor meer PO. Figuur 2

Interesse in PO in Nederland naar gemeentegrootte (relatief) in 2006 100%

Misschien PO Geen PO

80% PO met andere prive-personen PO op een bouwkavel

60%

40%

20%

0% minder dan 70.000 inwoners

meer dan 70.000 inwoners

Nederland

Bron: WoON, 2006 (bewerking RIGO)

De interesse voor PO is in gemeenten met minder dan 70.000 inwoners gemiddeld relatief iets groter dan in grotere gemeenten. Vooral individueel PO spreekt de meeste geïnteresseerden aan. De interesse voor PO is in alle landsdelen ongeveer even groot. Individueel en collectief PO De potentiële vraag naar PO is in gemeenten met minder dan 70.000 inwoners ongeveer 165.000. Daarvan willen bijna 140.000 huishoudens op een bouwkavel voetnoot 22

Een aantal gemeenten heeft rond 2000 plannen gemaakt met meer kwaliteit in hoogste segmen ten van de dure sector waaronder vrije kavels. De marktomslag van 2001 vroeg echter om meer bouw in goedkopere segmenten. In een deel van die plannen is de afzet gestagneerd.

23

Bouwkennis komt op Ruim één op de drie huishoudens geïnteresseerd in particulier opdrachtgeverschap (december 2005). Van alle huishoudens heeft in 2005 37% belangstelling voor PO, onder de bewoners die de afgelopen 5 jaar een nieuw huis hebben gekocht is zelfs bijna 50% geïnteresseerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


bouwen, de overigen 25.000 met PO-belangstelling in die groep gemeenten willen collectief PO (15%). De PO-vraag in gemeenten met meer dan 70.000 inwoners bestaat uit ongeveer 150.000 huishoudens, waarbij bijna 110.000 huishoudens individueel willen bouwen en 40.000 collectief PO (26,5%).24 Dynamiek in de vraag De vraag naar PO wordt door meerdere factoren bepaald. Enkele zijn voorgelegd in het WoON 2006: de invloed van verlenging van de bouwtijd en de invloed van het stijgen van de kosten met 20%. 25 De PO-vragersgroep zou dan dalen met 60% van 317.000 tot 134.000 huishoudens (40% door kostenstijging, 20% bouwtijdverlening). Voor de beleidmatig gewenste productie van jaarlijks circa 15.000-18.000 PO-woningen (20% van 75.000 tot 90.000 nieuwe woningen) is dit aantal belangstellenden echter nog steeds ruim voldoende. 26 De kostenstijging en bouwtijdverlenging hebben iets minder invloed op geïnteresseerden die een eigen bouwkavel willen bebouwen met een zelf ontworpen woning of met een woning door een architect ontworpen. Bewoners van nieuwe projectmatige woningbouw hebben deels belangstelling voor PO. In het BNW is hierover een vraag gesteld. Daaruit blijkt dat ruim 30% van de nieuwe huishoudens die inspraak of geen inspraak hebben gehad, een POwoning hadden willen bouwen.

4 PO-vraag staat voor gedifferentieerd woningaanbod Beeld 2001 en 2006 De vraag naar PO bleek in 2001 al sterk gedifferentieerd naar prijsklasse, woningtype en vorm van eigenbouw. De vraag was daarbij relatief vaak georiënteerd op vrijstaande woningen, maar ook andere woningtypen stonden in de belangstelling. Vrijstaande woningen werden bovendien niet alleen gewenst in de hoogste prijsklassen. Er is ook vraag naar goedkopere vrijstaande woningen, kleiner in volume en op kleinere kavels. Van de totale belangstelling is bijna 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Het grootste deel van de potentiële PO-ers hads voorkeur voor een kavel binnen de eigen gemeente (62%) of binnen de eigen regio (23%). Er is wat betreft type gebied (tussen stadsgewesten onderling en overig Nederland ) weinig verschil in dit beeld.

voetnoot 24

Volgens een recente inventarisatie van De Regie neemt de belangstelling voor deze vorm van opdrachtgeverschap toe (bron: De Regie, website particulieropdrachtgeverschap.nl).

25

De vraagstelling in het WOON is overigens enigszins beperkt. De vraag is niet voorgelegd aan potentiële kopers van projectmatige koopwoningen. Bij vergelijking krijgen de uitkomsten meer betekenis.

26

VROM/RIGO Research en Advies, WoON 2006 – Wonen op een rijtje, Den Haag, 2007.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


Tabel 3

Kenmerken van vraag naar particulier opdrachtgeverschap, 2001

Vorm Inidvidueel particulier opdrachtgeversc Collectief particulier opdrachtgeversch Bouwen Zelf bouwen Bouwen met een aannemer Ontwerp Zelf ontwerpen Ontwerp met architect Catalogusbouw Woningtype Vrijstaand Twee-onder-een-kap Rijwoning Etagewoning of appartement Kavelgrootte (m²) <200 200-300 300-400 400-500 500-750 750-1000 >1000 Bouwkosten < € 90.000 € 90.000-135.000 € 135.000-185.000 € 185.000-230.000 € 230.000-340.000 > € 340.000

% 90 10 15 85 18 52 30 81 14 2 3 % 11 14 15 22 25 6 7 9 21 21 23 21 5

Bron: Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001

Ook volgens het WoON hebben de PO-vragers gedifferentieerde woonwensen. Er blijken wel enige verschillen met woningzoekenden die een reguliere koopwoning zoeken. Zelfbouwers van tweekap- of rijwoningen of vrijstaande woningen willen vaker meer kamers, maar ook een groter woonkameroppervlak. PO-vragers die een vrijstaande woning willen gaan bouwen, oriënteren zich relatief meer op het hoge segment en bij een meergezinswoning minder op het lage segment. Ongeacht woningtype is een significant deel van de PO-vraag gericht op lagere prijsklassen. Gewenste prijs en kwaliteit naar woningtype en al dan niet PO in 2006

Meergezins Tweekap of rijwoning Vrijstaand

PO

49%

29%

23%

50%

40,4

37%

3,4

Overig

61%

26%

14%

40%

36,8

32%

3,3

PO

34%

41%

25%

59%

42,5

49%

4,5

Overig

51%

35%

14%

47%

39,2

36%

4,3

PO

17%

23%

60%

73%

48,9

61%

4,9

Overig

29%

32%

40%

63%

44,4

48%

4,6

Bron: WoON, 2006 (bewerking RIGO)

De feitelijke PO-nieuwbouw is vergeleken met de wensen van potentiële zelfbouwers eenzijdig. Eigenlijk worden via PO voornamelijk vrijstaande woningen en een deel twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd in duurdere segmenten. Dit terwijl

R I G O

gemiddeld aantal kamers

aandel eg >/= 5 of mg >/= 4

Aantal kamers

gemiddeld

aandeel > 40m²

Grootte woonkamer hoogste 30%

Koopprijs middelste 40%

Tabel 4

laagste 30%

14

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


de wensen, de inkomens, leeftijden van de groep potentiële zelfbouwers veel diverser zijn.27 Figuur 3

De samenstelling van de door PO-vragers gewenste woningtypen en het feitelijk via PO gerealiseerde aanbod in 2006

100%

Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (starters) Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (doorstromers) 80%

Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (starters) Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (doorstromers)

60%

40%

20%

0%

vrijstaande woningen

2 onder 1 kap woningen

rijwoningen

meergezinswoningen

Bron: WoON, 2006 en BNW, 2007 (bewerking RIGO)

Gedifferentieerd woningaanbod PO wordt veel gerealiseerd in het duurdere segment, vaak als vrijstaande woning. Dat heeft te maken met aanbodsturing door met name gemeenten. Maar ook op die manier wordt al een bijdrage leveren aan differentiatie van het woningaanbod. Echter, met PO is een veel groter gedifferentieerd woningaanbod mogelijk voor verschillende doelgroepen, ook voor koopstarters en ouderen. Een nader beeld van het nieuwbouwaanbod met PO ontstaat in vergelijking met nieuwe koopwoningen gebouwd door projectontwikkelaars. 28 Figuur 4

Koopprijzen nieuwe vrijstaande woningen naar PO, inspraak en overige in de periode 2000-2006 100%

hoogs te 30% m iddels te 40%

90%

laags te 30% 80% 51% 70%

56%

61% 70%

60% 50% 40% 30% 30%

30% 33%

20% 10%

25% 19%

0% PO

15% 6%

5%

Ins praak

Overig

Totaal

Bron: BNW 2001/2007 (bewerking RIGO) voetnoot 27

Zie bijlage 2 voor een nadere beschrijving hiervan. Daarna wordt nagegaan in hoeverre verhuismotieven van PO-ers verschillen van andere nieuwbouwzoekers. Er blijken dienaangaande weinig veschillen. Woning en ook de woonomgeving zijn belangrijke motieven.

28

Met BNW is per jaar alleen bij vrijstaande woningen PO uitsplitsing mogelijk naar prijsklasse. Voor een beeld per woningtype zijn BNW’s samengenomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15

16


Over het algemeen zijn de via de PO gebouwde vrijstaande woningen vaker goedkoop dan vrijstaande koopwoningen met of zonder inspraak gebouwd door ontwikkelaars. Dit geldt ook als per landsdeel wordt gekeken. De helft van de vrijstaande PO-woningen wordt vooral in het duurdere segment gebouwd (51%), maar een derde ook in het middensegment. Landelijk gezien is PO ook bij de woningtypen meergezins en rij/halfvrijstaand wat goedkoper dan projectmatige woningbouw in de koopsector. De meergezins- en tweekap- of rijwoningen met PO worden vooral voor het lagere- of middensegment gebouwd.

5 Tempo in woningbouw Woningproductie is in het woonbeleid van overheden een belangrijk thema: zorgen dat de gewenste aantallen woningen op het gewenste moment gereed zijn. PO lijkt nogal tijdrovend. Of kan PO bijdragen aan het verhogen van het tempo in woningproductie? BNW geeft inzicht in de doorlooptijd van de woningbouw, het traject van de start van de bouw tot het betrekken van de nieuwe woning door de eigenaar-bewoner. Figuur 5

Doorlooptijd nieuwbouwkoopwoningen, PO, inspraak en overig in2007

80%

PO

Inspraak

Geen PO, geen inspraak

60%

40%

20%

0% Korter dan 1 jaar

1 jaar tot en met 1,5 jaar

1,5 jaar tot en met 2 jaar

Langer dan 2 jaar

Bron: BNW, 2007 (bewerking RIGO)

Van de nieuwe bewoners van 2006, zagen 19.200 nieuwe bewoners hun woning binnen één jaar voltooid worden. Dit is 35% van het totale aantal voltooide woningen. Opgesplitst naar opdrachtgeverschap konden vooral PO'ers snel hun woning betrekken: 65% van de PO-woningen was binnen één jaar klaar; van de projectma-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


tige maar circa 35%. Het traject vanaf de start van de bouw en het betrekken van de woning is beduidend sneller bij PO.29 Voor het bereiken van woningbouwtempo is PO dus geen onbelangrijke vorm van opdrachtgeverschap. Bij collectief PO wil de doorlooptijd volgens voorbeelden nogal eens lang zijn. Bij nader onderzoek blijkt dit vooral te komen door gemeentelijk beleid (vertraging procedures, toekenning kavel enz.). CPO betreft vaak de bouw van appartementen. Daarvoor geldt in beginsel dat de doorlooptijd inclusief planvoorbereiding en ontwikkeling ongeveer gelijk is aan die van projectmatige bouw.30

6 Meer doorstroming en binding aan de gemeente Woningbouw met PO kan ook van betekenis zijn voor het doorstromingsbeleid van gemeenten. Het kan ook een middel zijn om doelgroepen vast te houden in de eigen gemeente. Met BNW 2003 heeft RIGO in ander verband een analyse van de doorstroming op landelijk niveau uitgevoerd. 31 Starters hebben het moeilijk om een woning te bemachtigen. In totaal wordt bij de nieuwbouw (2002) echter 11% van de nieuwbouw door starters betrokken. Op dit punt verschillen PO'ers weinig van de overige nieuwbouw: 10% startende huishoudens. Het merendeel (90%) van de bewoners van nieuwe woningen laat wel een woning achter en valt dus onder de noemer doorstromer. De PO'ers laten relatief vaak een luxere koopwoning (naar verhouding veel halfvrijstaande en vrijstaande woningen) achter: 77% koopwoningen en 23% huurhuizen. Nieuwe projectmatige koopwoningen leveren bij doorstroming relatief iets meer vrijkomende huurwoningen op: 31% huur, 69% koop. Bij nieuwe huurwoningen is dat echter vooral het doorstromingseffect: 75% huur en 25% koop. Indicatief wordt geconcludeerd dat er bij vrijgekomen huurwoningen naar huurprijsklasse relatief weinig verschil bestaat tussen PO en projectmatige koopwoningbouw. Opvallend is dat woningen die vrijkomen bij woningen met PO vaak liggen in dezelfde woongemeente. Kavels voor PO bedienen – meer nog dan huurwoningen – vooral de lokale markt, 78% maakt een woning in de eigen gemeente vrij (huur 72%, koop regulier 63%). In beginsel leveren woningen aan de bovenkant van de markt de langste doorstromingsketens op. Daar kan PO een belangrijke rol in vervullen.

voetnoot 29

Geschillen tijdens de bouw spelen hierbij maar hierbij een beperkte rol, zie een nadere analyse in bijlage 2.

30

SEV en RIGO Research en Advies, Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, 2006.

31

SEV en RIGO Research en Advies, Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, 2006.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17

18


Tabel 5

Het aantal vrij achtergelaten woningen en de kenmerken van de vorige woning naar eigendom (huur/koop), al dan niet inspraak en PO in 2002 Huur n=

vorig woningtype

PO

Totaal

29.650

14.550

9.850

66.700

0

10%

13%

9%

10%

11%

1

88%

83%

89%

89%

86%

2

2%

3%

2%

1%

3%

Huur

75%

32%

31%

23%

39%

Koop

25%

68%

69%

77%

61%

216.000

213.000

227.000

280.000

230.000

dezelfde gemeente

72%

63%

62%

78%

67%

andere gemeente

28%

36%

37%

22%

33%

Buitenland

1%

0%

1%

0%

1%

Vrijstaande woning

5%

8%

10%

30%

12%

Twee-onder-éénkapwoning

8%

13%

12%

27%

14%

Hoekwoning

10%

12%

13%

10%

12%

Tussenwoning

28%

31%

31%

18%

29%

Flat, etagewoning, appartement of maison

46%

34%

31%

7%

32%

3%

2%

1%

8%

3%

3,8

4,1

4,1

4,5

4,1

gemiddelde prijs vorige koopwoning vorige gemeente

Koop Inspraak

12.650

aantal achtergelaten woningen

eigendom vorige woning

Koop

Overige vorige woning gemiddeld aantal kamers Bron: BNW 2003 (bewerking RIGO)

Particulier opdrachtgeverschap blijkt volgens casestudies voor de betrokken gemeenten een middel om antwoord te geven op lokale vraagstukken als: onvoldoende betaalbaar aanbod voor starters of ouderen, het vrijmaken van goedkope huurwoningen, het behouden of aantrekken van hogere inkomens in wijken van stedelijke vernieuwing of de stad als geheel, en bijdragen aan behoud of versterking van sociale structuren. PO is duidelijk een middel om doelgroepen meer te kunnen vasthouden in de eigen gemeente. Volgens het RPB hebben gemeenten er belang bij om PO te stimuleren. PO komt in hoge mate tegemoet aan de woonwensen, draagt bij aan een aantrekkelijk woonklimaat, en daarmee ook het vestigingsklimaat. Met PO kunnen koopstarters in dorpen blijven wonen en hogere inkomensgroepen aan de stad worden gebonden. PO heeft een positief effect op de sociale en economische vitaliteit.32 voetnoot 32

Ruimtelijk PlanBureau, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Den Haag, 2007.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


7 Gebruiks- en milieuduurzame woningbouw Vaak heeft de ‘angst’ voor PO betrekking op de fysieke kwaliteit: naarmate men meer verantwoordelijkheid bij professionals weghaalt en bij bewoners neerlegt, wordt op het punt van de fysieke kwaliteit meer risico genomen. De (eerste) bewoners kunnen hun droom te verwezenlijken (‘sociale parels’), maar de fysieke kwaliteit laat te wensen over (‘fysieke drama’s’?). Op de langere termijn wordt met PO niet gewerkt aan een flexibele, duurzame kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad, wat een gemeentelijke doelstelling is. Om de realiteit van deze denkbeelden te toetsen bekijken we met BNW voor PO en projectmatig met en projectmatig zonder inspraak aspecten van gebruiks- en milieuduurzaamheid. Gebruiksduurzaamheid Alle nieuwe woningen voldoen aan het bouwbesluit, zodat basiskwaliteit is gerealiseerd. Voor gebruiksduurzaamheid tellen meer aspecten. In het BNW kan voor gebruiksduurzaamheid alleen worden onderzocht in hoeverre bewoners vinden dat hun nieuwe woning flexibel is in inrichting naar indeling en grootte. Figuur 6

Het aandeel bewoners nieuwe koopwoningen naar opdachtgeverschap dat aangeeft dat de inrichting flexibel is, in periode 2000-2006 100%

Nee Ja, de grootte

90%

Ja, de indeling 80%

Ja, beide

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% PO

Ins praak

Overig

Totaal

PO

Vrijs taand

Ins praak

Overig

Totaal

Overig

Bron: BNW 2007 (bewerking RIGO)

Circa 35% van de nieuwe koopwoningen wordt door bewoners als flexibel beschouwd, in indeling of grootte of in indeling èn grootte. PO scoort bepaald niet slecht. Overall leveren PO en koopwoningen met inspraak relatief iets meer flexibele woningen op. Consumentgericht ontwikkelde woningen (inspraak) van het type vrijstaand zijn volgens de bewoners relatief het meest flexibel, bij de ‘overige’ woningtypen zijn dit PO-huizen. PO is relatief het beste als het gaat om flexibel in indeling èn grootte; vooral bij de ‘overige’ woningtypen scoort PO beter. Dat laatste heeft mede met de achterliggende woningdifferentiatie (veel eengezins) te maken. Ondanks dat bijna de helft van de PO'ers een huis met flexibele inrichting heeft laten maken, zijn ze zo tevreden met hun woning, dat 80% niet van plan is uit te gaan breiden. Ongeveer 10% doet dit niet omdat er geen mogelijkheden toe zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19

20


Blijkbaar is het zelf laten bouwen van de woning zo goed uitgepakt, dat er weinig behoefte is aan het aanpassen van de woning. Milieuduurzaamheid PO'ers geven vaker aan dat het gaat om een milieubewust gebouwde woning. Figuur 7

Het aandeel bewoners van nieuwe koopwoningen dat aangeeft dat hun woning milieubewust gebouwd is naar type en PO, inspraak en projectmatig in de periode 2000-2006 80%

PO Ins praak

70%

Overig Totaal

60% 50%

40% 30% 20%

10% 0% vrijs taand

overig


Bij PO betreft het circa 65% van de woningen, bij koopwoningen met inspraak is dit circa 55%. De woningen die zonder inspraak zijn gebouwd scoren lager. Hieruit blijkt dat huizenkopers meer milieubewust willen bouwen als men daartoe de kans krijgt.33 Milieuduurzaamheid is ook een item in veel projecten van collectief PO. Bijzonder is dat daarin dikwijls via zeggenschap over de woonomgeving ook een milieuduurzame woonomgeving extra aandacht krijgt, zoals in een CPO-project in Culemborg (Kwartel in EVA-Lanxmeer), Purmerend (De Goedemeent in Weide Venne) en Utrecht (De Kersentuin in Leidsche Rijn).8

8 Differentiatie in architectuur, stedenbouw en voorzieningen Ruimtelijke kwaliteit PO werd door veel gemeenten geidentificeerd met ‘Belgische toestanden’ waarbij weinig ruimtelijk kwaliteit wordt gemaakt. De praktijk van PO in ons land laat inmiddels zien dat er met PO geen ‘verrommeling ontstaat, maar dat er ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd met meer differentiatie in architectuur en stedenbouw.34 voetnoot 33

De verschillen tenzien van de gekozen milieubewuste voorzieningen betreffen vooral de CV-ketel, zie bijlage 2.

34

G. Keers, Particulier opdrachtgeverschap en kwaliteitsbeleid: in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 7 2001; Rutten Communicatie Advies, Ruimtelijke kwaliteit en particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam 2002; Ruimtelijk PlanBureau, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Den Haag, 2007.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Het streven naar meer zeggenschap en keuzevrijheid kan worden gecombineerd met het behoud van een verantwoord niveau van ruimtelijke kwaliteit, evenwel zonder dat gemeenten zwaar gaan leunen op het traditionele welstandstoezicht. De ‘koudwatervrees’ is ongegrond. In de diverse projecten zijn de welstandscriteria van tevoren goed duidelijk gemaakt. De mate van stedelijkheid en drukte in het publiek domein bepaalt met name de mate van de vrijheid. Twee sturingsmodellen zijn daarbij relevant: een waarbij mensen intekenen op een stedenbouwkundig concept en zich conformeren aan bepaalde eisen en vorm van regie, de ander waarbij mensen zoveel mogelijk vrij worden gelaten op individueel niveau. PO is toepasbaar zowel op uitleglocaties als binnen bestaand stedelijk of dorps gebied, in bestaand stedelijk gebied zijn rijwoningen en appartementen meer voorkomende woningtypen met (collectief) PO. 35

36

Individueel PO rijwoningen (l)Steigereiland-IJburg Amsterdam (r) Roombeek Enschede

Meer voorzieningen in de wijk met collectief PO PO kan meer voordelen met zich meebrengen. Dat geldt ook voor voorzieningen in de wijk. Vooral nieuwe woonwijken worden gekenmerkt door een monofunctioneel milieu met weinig voorzieningen. Diverse voorbeelden laten zien dat er uiteenlopende voorzieningen door collectieven van PO'ers worden gerealiseerd. In veel projecten gaat het allereerst om voorzieningen voor de eigen groep, zoals een gemeenschappelijke ruimte voor groepsactiviteiten of een te gebuiken logeerruimte, of een zorgruimte voor een collectief met ouderen. In een aantal projecten worden ook niet-woonfuncties opgenomen. Dit betreft dan vaak atelierruimten, werkruimten voor kleine bedrijven of een ruimte voor een kinderdagverblijf of zelfs een café. De mogelijkheden van een dergelijke ‘functiemix’ zijn nog niet geheel uitontwikkeld. Het in 2007 opgeleverde CPO-project Vrijburcht IJburg met een veertigtal appartementen biedt een nieuwe mix; combinatie met huurwoningen voor begeleid wonen verstandelijk gehandicapte kinderen, kinderdagverblijf, atelierwoningen, gemeenschappelijke logeerkamer, en cafe-restaurant en een theater. Het kleine theater is eigendom van de voetnoot 35

Zie de vele voorbeelden in: RIGO Research en Advies en SEV, Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, Amsterdam/Rotterdam (www.iceb.nl).

36

Bron: respectievelijk RIGO en Archined.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21

22


bewoners, maar voorstellingen zijn toegankelijk voor het publiek, vooral buurtbewoners.37

CPO-project Vrijburcht, Steigereiland, IJburg, Amsterdam, een kunstwerk is door bewoners op gevel aangebracht, en een kunstwerk is aan de buurt geschonken in de openbare ruimte (rechts zicht op individueel PO met rijwoningen).

9 Nog extra stimulering nodig? Het voorgaande overzicht laat zien dat PO veel kansen biedt voor gemeentelijk woonbeleid. Het kan ertoe bijdragen dat meer gemeenten PO een duidelijke plaats geven in het woonbeleid. Maar ook deze bijdrage aan kennisoverdracht inzake PO in opdracht van het rijk is waarschijnlijk niet voldoende, gezien de langzame verandering in het PO-beleid bij gemeenten. Extra stimulering door het rijk kan dus nog gewenst zijn. Het rijk wil PO en ook consumentgericht ontwikkelen bevorderen en daarvoor het beleid intensiveren.38 Het rijk heeft al veel gedaan. Valt er nog extra te stimuleren? Het rijk wil de positie van de woonconsument op de markt zoveel mogelijk versterken, in ieder geval niet afzwakken. In ruime markten moeten gemeenten en woningbouwers meer rekening houden met wensen van woonconsumenten, waaronder PO. Het rijksbeleid om in krappe woningmarkten te streven naar meer woningbouw op meer locaties (ook kleinere locaties) om tot een meer evenwichtige markt

voetnoot 37

Zie de website vrijburcht.com, Vrijburcht, CPO anarchistisch idee of realiseerbaar initiatief – tien opinies over collectief particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam, 2007.

38

Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz. 141-145.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


te komen kan gemeenten stimuleren tot een woonbeleid met meer aandacht voor PO. 39 Het rijk kan PO ook in de komende Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 weer een plaats geven. Mogelijk kan daarin ook worden opgenomen met welke middelen lagere overheden het PO-doel willen gaan bereiken, naast een eventuele rijksbijdrage. Tot dusverre heeft het Rijk in het beleid voor stedelijke vernieuwing ISV en de Prachtwijken PO niet meegenomen. Dit terwijl PO een goed instrument voor stedelijke vernieuwing kan zijn, omdat PO bewonersinitiatieven koppelt aan fysieke vernieuwing. Voor kennisoverdracht is het mogelijk belangrijk gemeenten te informeren hoe de uitvoering van PO-beleid binnen de gemeente kan worden georganiseerd en wat dat betekent in termen van inzet van capaciteit en geld. Voor een betere onderbouwing van de beschreven kansen van PO kan VROM ook een maatschappelijke kosten-baten-analyse (laten) uitvoeren. Bij bouwen in dorpen en stedelijk gebied en bij stedelijke vernieuwing is de stimulering van collectief’ PO door het rijk belangrijk. Een relevant deel van de doelgroepen voor PO zoekt naar betaalbare PO in rijtjeswoningen en appartementen. Innovaties in bouwen organisatiewijze kunnen worden gestimuleerd om meer aan de vraag in die segmenten te kunnen voldoen. Zo is catalogusbouw nog weinig toegepast bij rijtjeswoningen of appartementen. Voor het rijksbeleid hoeft consumentgericht ontwikkelen waarschijnlijk minder te worden gestimuleerd dan PO. Consumentgericht ontwikkelen is bij de projectmatige bouw van koopwoningen fors toegenomen in de afgelopen jaren. “1/3” van de totale nieuwbouw wordt in 2006 al consumentgericht ontwikkeld (in 2001 17%). Het onderzoek BNW laat dit zien. Alleen is met BNW nog niet vast te stellen hoeveel invloed de consumenten bij projectmatige koopwoningen met inspraak hebben gehad.

voetnoot 39

Ministerie van VROM, Ruimte geven bescherming bieden - een visie op de woningmarkt, Den Haag 2006, blz. 107.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


Bijlage 1: Consumentgerichte projectontwikkeling Consumentgerichte projectontwikkeling, waaronder medeopdrachtgeverschap, onderscheidt zich van projectmatige bouw door ontwikkelaars en corporaties, doordat de consument in het bouwproces keuzes krijgt, meer dan enkel een keuze uit standaard meer- of minderwerk. Meer consumenteninvloed bij de projectontwikkeling heeft inhoudelijk net als bij PO betrekking op: woninggrootte, vormgeving, indeling en inrichting van de woning; situering van de woning op de kavel, de parkeermogelijkheid binnen de kavel;

aspecten van inrichting van de woonomgeving.

Sterrenclassificatie consumentgerichte projectontwikkeling 40

tabel 1

Geen ster

Seriebouw, het aanbieden van standaard meer/minderwerk

* 1 ster

Aanbieden van een beperkt aantal standaardopties, zoals erkers en dakkapellen en uitbouwopties voor de toekomst

** 2 sterren

Naast het aanbieden van ‘standaardopties’ bestaan er mogelijkheden om beperkt met het volume en de gevel te variëren (aanbouwopties/extra verdieping)

***3 sterren

De consument heeft invloed op een aantal elementen: kavelindeling, kavelgrootte, beukmaat, woninggrootte, verdiepingshoogte, gevel, dakvorm. Zeggenschap is minder aan een beperkt aantal gedefinieerde opties gebonden dan in de eerdere categorieën.

****4 sterren

Vrijwel volledige vrijheid bij bepalen kenmerken van de woning en inrichting van de kavel, de koper beslist, de ontwikkelaar is dienstverlener. Individueel keuze architect kan mogelijk.

(*) Ster accent

De consument beslist mee in het stedenbouwkundige ontwerp, de inrichting van openbare ruimte of aanleg van gemeenschappelijke voorzieningen.

Bron: RIGO & Urhahn , Consumentgericht ontwikkelen in Haaglanden, Amsterdam, 2002

De vormen van consumenteninvloed bij PO (tabel 1 hoofstuk 2) kunnen in beginsel eveneens worden aangeboden met consumentgerichte projectontwikkeling. Met dien verstande dat de ontwikkelaar of corporatie de kavel voor de consument koopt en vervolgens voor en met de consument bebouwt met weinig zeggenschap (beperkt aantal standaardopties) tot zeer veel zeggenschap (een individuele woning speciaal en in overleg ontworpen door een architect). Dit is vertaald in een sterrenclassificatie in tabel 1. De categorieën één en twee sterren met een aantal standaardopties zijn te beschouwen als consumentgericht ontwikkelen. Bij de drie- en viersterrencategorie is de zeggenschap van de consument beduidend groter dan een beperkt aantal standaardopties en kan van ‘medeopdrachtgeverschap’ bij projectontwikkeling worden gesproken. De vormen van medeontwikkeling kunnen zowel door projectontwikkelaars als corporaties worden aangeboden, in de koopsector en in de huursector. voetnoot 40

In de classificatie is de proceskwaliteit (zoals klantvriendelijkheid) niet als variabele opgenomen. De consumenteninvloed wordt natuurlijk niet alleen bepaald door de ontwikkelaar, maar ook door de gemeente (bestemmingsplan- en bouwvoorschriften, voorwaarden bij gronduitgifte, welstand). De classificatie is dus een producttypologie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25

26


Medeopdrachtgeverschap door corporatie Domein in Bloemenbuurt-Zuid, Eindhoven In Eindhoven wil woningcorporatie Domein vervangende nieuwbouw van de Bloemenbuurt-Zuid in medeopdrachtgeverschap met de zittende bewoners realiseren. Domein staat voor de herstructureringsopgave van haar vooroorlogse woningbestand. Tegelijkertijd is er behoefte om nieuwe wegen in te slaan om de eenzijdigheid van het woningbestand te doorbreken en de klant meer keuzevrijheid en zelfbeschikkingsmogelijkheden te bieden. Renovatie is geen optie, maar bij sloop/nieuwbouw is de ervaring dat de sociale structuur van de wijk wordt afgebroken en veel mensen geen reden zien tot terugkeer na afronding van het project. Domein wil met medeopdrachtgeverschap de bewoners een wezenlijke rol geven in de herstructurering van hun eigen wijk. De huidige bewoners krijgen als eerste het recht om lid te worden van de op te richten bewonersvereniging, daarnaast wordt er aanvullend geworven. De verenigingsleden krijgen het recht op de keuze voor een woning die het beste bij hun woonwens past: van 100% huur tot 100% koop en alles wat daartussenin ligt. De rol van de woningcorporatie is medeopdrachtgever voor de bouw van huurwoningen, achtervang in de ontwikkeling van koopwoningen, toetsende partij voor het totaalplan, de administrateurrol in de op te richten VVE. Ook verkoopt de corporatie de bouwgrond van de nieuwe koopwoningen. Opbrengsten zouden daarbij in een revolving fund kunnen komen, waaruit startersleningen en kortingen geboden kunnen worden (bron: SEV).

Medeopdrachtgeverschap Een eenduidige definitie van medeopdrachtgeverschap is nog niet uitgekristalliseerd. De SEV geeft een definitie, waarbij wordt opgemerkt dat deze nog verder moet worden uitgewerkt. Dat kan mogelijk aan de hand van een evaluatie Medeopdrachtgeverschap met casestudies die SEV in 2007 heeft uitgevoerd. Dit levert echter twee voorbeelden van collectief PO en twee voorbeelden van consumentgericht ontwikkelen in de 3-sterrenklasse.41 Bij medeopdrachtgeverschap deelt de bewoneropdrachtgever de zeggenschap met de projectontwikkelaar en mogelijk ook het risico, aldus SEV. Het initiatief kan van verschillende kanten komen. Medeopdrachtgeverschap is interessant voor de consument voor wie PO een brug te ver is vanwege de hiermee gemoeide kennis, tijd

voetnoot 41

Ecorys, Evaluatie medeopdrachtgeverschap, Rotterdam, 2008.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


en risico's, maar die wel wil profiteren van maximale zeggenschap en mogelijk een deel van het te behalen financiële voordeel. De bewoner(s) zijn vanaf het begin bij het project betrokken, hebben zich als groep zo nodig in een rechtspersoon verenigd, maken met de ontwikkelaar gezamenlijk een keuze van architect en aannemer, delen mogelijk financiële risico’s, met eventuele achtervang van de ontwikkelaar (om toch niet-afgenomen woningen te verkopen of verhuren). De consumenten hebben, volgens SEV, bij medeopdrachtgeverschap grote zeggenschap over het ontwerp binnen randvoorwaarden van de ontwikkelaar of corporatie. Wat betreft invloed past medeopdrachtgeverschap dus in de 3- en 4-sterrenklasse van de sterrenclassificatie consumentgerichte projectontwikkeling en medeopdrachtgeverschap (tabel 2). Medeopdrachtgeverschap: wenswonen van Heijmans IBC

In Almere Buiten geven ontwikkelaar Heijmans IBC en een groep bewoners samen invulling aan het medeopdrachtgeverschap, waardoor het opdrachtgeverschap toegankelijker en eenvoudiger wordt voor de individuele bewoners. De ontwikkelaar realiseert het ‘wenswonenproject’ samen met een groep bewoners uitmondend in circa 170 rijwoningen. Door de rol van de bewoners - in samenwerking met de ontwikkelaar - kan er in dit project in Almere sneller en beter gebouwd worden voor prijzen vanaf € 120.000 tot € 220.000 (prijspeil 2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


Bijlage 2 Gegevens uit BNW en nadere toelichting PO-woningbouw 2001-2006 In onderstaande tabel 1 en de figuren 1 en 2 zijn BNW-uitkomsten opgenomen over nadere kenmerken van PO-woningbouw en projectmatige bouw van koopwoningen met inspraak (consumentgericht ontwikkelen) in 2001-2006. Tabel 1

Aandeel PO en inspraak in nieuwbouw Nederland en naar gemeentegrootte, 2000-2006

2001 2003 2005 2007 2001 2003 2005 2007 2001 2003 2005 2007

minder dan 70.000 inwoners

meer dan 70.000 inwoners

Nederland

Absoluut PO Inspraak 8105 7190 7744 7991 7227 10433 7269 11812 2090 4445 1726 6447 1742 9890 1866 11551 10195 11635 9470 14438 8969 20323 9135 23363

Procentueel PO Inspraak 22% 19% 21% 22% 20% 29% 19% 31% 7% 15% 6% 22% 6% 34% 6% 34% 15% 17% 14% 22% 14% 31% 13% 33%

Bron: BNW, 2001/2007 (bewerking RIGO)

Aandeel PO en inspraak in de nieuwbouw naar landsdeel, 2000-2006 60% Inspraak PO 50%

40%

30%

20%

10%

Noord (Gr, Fr, Dr)

Oost (Ov, Gld)

West (Ut, NH, ZH, Fl)

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

0% 2001

Figuur 1

Zuid (Zl, NB, Lb)


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29

30


Figuur 2

Aandeel PO en inspraak naar bestaand bebouwd gebied (2000) en nieuwe uitleg, 2000-2006 70% Inspraak PO

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2001 2003 2005 2007 2001 2003 2005 2007 2001 2003 2005 2007 2001 2003 2005 2007 minder dan 70.000 minder dan 70.000 meer dan 70.000 meer dan 70.000 inwoners, binnen BBG inwoners, buiten BBG inwoners, binnen BBG inwoners, buiten BBG


Meer PO in stedelijke regio’s, grotere gemeenten, vooral in landsdeel West wordt bij lange na niet gehaald. Integendeel, na een piekje in 2000 blijkt er een dalende trend, zowel in absolute als in relatieve zin, landelijk richting de 10%. De doelstelling van 20% PO komt zo in 2005-2010 niet meer binnen bereik. Een lichtpunt is dat consumentgerichte projectontwikkeling (koopwoningen met inspraak) een grote vlucht heeft genomen van 17% in 2000 (BNW 2001) tot 33% in 2006 (BNW 2007). Wat de inspraak overigens precies betreft wordt niet duidelijk uit het BNW. PO en koopwoningen met inspraak maakten samen in 2006 (BNW 2007) 46% van de nieuwbouw uit. In 2000 was dit 32%. Vraag naar PO Figuur 3

Vraag naar PO – individueel en collectief - in gemeenten met meer en minder dan 70.000 inwoners in 2006 180.000 ja, s am en m et andere privé-pers onen 160.000 ja, alleen op een bouwkavel bouwen 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 m inder dan 70.000 inwoners

m eer dan 70.000 inwoners

Bron: WoON 2006 (bewerking RIGO)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Volgens een recente inventarisatie van De Regie neemt de belangstelling voor deze vorm van opdrachtgeverschap toe.42 In de afgelopen jaren is de productie van woningen met collectief PO echter nog bescheiden (PO in rijwoningen en meergezinswoningen). Figuur 4

Aantal PO en inspraak naar woningtype (alleen koopwoningen), 2000-2006 25.000

Overig Ins praak PO

20.000

15.000

10.000

5.000

rijwoningen

twee onder 1 kap woningen

vrijs taande woningen

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

2001

2007

2005

2003

2001

0

m eergezins woningen

Bron: BNW 2007 (bewerking RIGO)

PO-vraag en gevoeligheid voor kosten en bouwduur De vraag naar PO wordt door meerdere factoren bepaald. Enkele zijn voorgelegd in het WoON 2006, namelijk de invloed van verlenging van de bouwtijd en de invloed van het stijgen van de kosten met 20%. 43 De PO-vragersgroep zou dan dalen met 60% van 317.000 tot 134.000 huishoudens (40% door kostenstijging, 20% bouwtijdverlening). Voor de beleidmatig gewenste productie van jaarlijks circa 15.000-18.000 PO-woningen (20% van 75.000 tot 90.000 nieuwe woningen) is dit aantal belangstellenden echter nog steeds ruim voldoende. 44 De kostenstijging heeft heeft het minste invloed op geïnteresseerden die een eigen bouwkavel willen bebouwen met een zelf ontworpen woning of met een woning door een architect ontworpen. De meeste geïnteresseerden zien bij een kostenstijging af van PO als zij geïnteresseerd zijn in een cataloguswoning, of niet weten op wat voor manier zij hun woning willen ontwerpen. Het met een jaar verlengen van de bouwduur heeft relatief een iets kleinere, maar niet verwaarloosbare invloed op het aantal geïnteresseerden in PO. De verlenging voetnoot 42

Bron: De Regie, website particulieropdrachtgeverschap.nl.

43

De vraagstelling in het WOON is overigens enigszins beperkt. De vraag is niet voorgelegd aan potentiële kopers van projectmatige koopwoningen. Bij vergelijking krijgen de uitkomsten meer betekenis.

44

VROM/RIGO Research en Advies, WoON 2006 – Wonen op een rijtje, Den Haag, 2007.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31

32


van de bouwduur heeft het minste invloed op de groep geïnteresseerden die de individuele woning door een architect laten ontwerpen. De verlenging van de bouwduur heeft invloed op de vraag van alle PO-doelgroepen, die voor collectief PO nog . Figuur 5

Gevolgen van verlenging van de bouwduur en de kostenstijging bij geïnteresseerden in PO in 2006 80%

bouwduur kos tens tijging

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% Prive PO zelf ontw erpen

Prive PO architect

Prive PO catalogus

Collectief PO Collectief PO Collectief PO zelf architect catalogus ontw erpen

Wel PO, geen vormkeuze

Bron: WoON 2006 (bewerking RIGO)

Belangstelling voor PO onder bewoners nieuwe woningen met en zonder inspraak In het BNW is de vraag gesteld aan bewoners met en zonder inspraak of zij, mochten zij de mogelijkheid hadden gekregen om een eigen woning op een bouwkavel te bouwen, of samen met anderen in een wooncomplex te bouwen, dat hadden gedaan. Tabel 2

Belangstelling voor PO bij bewoners nieuwe woningen met en zonder inspraak voor alle nieuwbouw, 2006 Zelf ontworpen Inspraak Geen PO of inspraak

PO prive PO collectief Architect Catalogus Zelf ontworpen Architect Catalogus 20% 69% 10% 19% 58% 23% 31% 55% 14% 35% 45% 20%


Daaruit blijkt dat ruim 30% van de nieuwe huishoudens die inspraak of geen inspraak hebben gehad, privé of collectief een woning hadden willen bouwen. Van de huishoudens met inspraak is dit aandeel iets hoger, namelijk bijna 40%, en bij de nieuwe huishoudens zonder inspraak iets lager (23%). Van de bijna 40% is ruim een derde geïnteresseerd in privé PO en ruim 5% in collectief PO. Voor de nieuwe huishoudens zonder inspraak is dit respectievelijk bijna 20% en bijna 5%. Ruim twee derde van de nieuwe huishoudens met inspraak hadden het liefst hun woning door een architect laten ontwerpen, terwijl een vijfde dit liever zelf wilde

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


doen. Ook nieuwe huishoudens zonder inspraak hadden het liefst een architect ingeschakeld (55%). Het aandeel dat zelf zou willen ontwerpen als ze daar de kans toe kregen is 31%. Eenzelfde verdeling is waar te nemen wanneer men het liefst collectief PO had gekozen. Alleen is dan de kans wel iets groter dat men een cataloguswoning wilde kiezen. Van de nieuwe huishoudens met inspraak heeft een derde aangegeven dat het prijsverschil tussen PO en geen PO meer dan €75.000 mag bedragen. Voor 33% gaat dit op wanneer het prijsverschil tussen de €50.000 en €75.000 ligt. Een vijfde heeft er maximaal €25.000 voor over. Vraag naar woningtypen vergeleken met het aanbod In het WoON is ook aan de potentiële zelfbouwers gevraagd wat voor type woning men wenst bij een verhuizing. Deze vraag is echter los gesteld van de vraag naar eigenbouw. Het is dus niet geheel zeker of dit gewenste woningtype gelijk is aan het woningtype dat men via zelfbouw zou willen realiseren. De vergelijking van de samenstelling van de door potentiële eigenbouwers gewenste type en de gerealiseerde typen moet dus met enige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Dit geldt voor alle vergelijkingen tussen gewenst en gerealiseerd PO die hieronder volgen. Deze vergelijkingen zijn relatief, in percentages, om een hanteerbare weergave van de differentiatie te krijgen. De omvang van vraag en aanbod zijn hierboven in absolute cijfers al weergegeven, waarbij de vraag een veelvoud van het aanbod blijkt . Figuur 6

De samenstelling van de door PO-vragers gewenste woningtypen en het feitelijk via PO gerealiseerde aanbod in 2006

100%

Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (starters) Gewenst woningtype potentiele zelfbouwers (doorstromers) 80%

Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (starters) Gerealiseerd woningtype recente zelfbouwers (doorstromers)

60%

40%

20%

0%

vrijstaande woningen

2 onder 1 kap woningen

rijwoningen

meergezinswoningen


Bij de woningtypen is de PO-nieuwbouw vergeleken met de wensen van potentiële zelfbouwers eenzijdig. Eigenlijk worden via PO voornamelijk vrijstaande woningen en een deel twee-onder-een-kapwoning gerealiseerd. Dit terwijl de wensen van de groep potentiële zelfbouwers veel diverser zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33

34


Vraag en aanbod naar koopprijs woning Potentiële PO'ers die georïenteeerd zijn op een woning met een koopprijs tot €400.000, hebben een relatief kleine kans dit waar te maken. Deze groep zelfbouwers neemt wel 72% van de vraagkant voor haar rekening terwijl 59% van het aanbod een koopprijs heeft van minder dan €400.000. Bouwen met PO wordt dus veelal mogelijk gemaakt in het duurdere segment. Figuur 7

De samenstelling van de groep potentiële PO'ers en de groep PO'ers naar koopprijs woning in 2006

50%

Potentiele zelf bouw ers Overige w oningzoekenden Zelf bouw ers Overige betrokken nieuw bouw

40%

30%

20%

10%

0% < 200.000

200.000 tot 300.000

300.000 tot 400.000

400.000 tot 500.000

500.000 +


Vraag en aanbod naar kenmerken woning en kavel De kenmerken van de woning beschrijven we aan de hand van de oppervlakte van de woonkamer en het aantal kamers. Voor de typering van de kavel kijken we naar de kosten van de kavel per landsdeel. Figuur 8

De samenstelling van de groep potentiële PO'ers en de groep PO'ers naar oppervlakte woonkamer in 2006

60%

Potentiele z elf bouw ers Ov erige w oningzoekenden Zelf bouw ers Ov erige betrokken nieuw bouw

50%

40%

30%

20%

10%

0% < 30m2

30 tot 39 m2

40-49m2

50m2 +


De kans om een woning te vinden met een woonkamer kleiner dan 40m², is relatief klein. Dit geldt zowel voor PO als voor de overige nieuwbouw. Woningen met een

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


woonkamer groter dan 50m² zijn relatief voldoende voorhanden, vooral voor zelfbouwers. Ook bij het aantal kamers is de kans groot dat in de behoefte aan woningen met weinig kamers (drie en minder) relatief weinig voorzien wordt. Pas bij 4- en meerkamerwoningen is het aanbod relatief groter dan de vraag, met uitzondering van 4-kamerwoningen bij overige nieuwbouw. Figuur 9

De samenstelling van de groep potentiële PO'ers en de groep PO'ers naar aantal kamers in 2006

40%

Potentiele zelfbouwers Overige woningzoekenden Zelfbouwers Overige betrokken nieuwbouw

30%

20%

10%

0% < 2 kam ers

3 kam ers

4 kam ers

5 kam ers

6+ kam ers


Vraag en aanbod en leeftijd hoofd huishouden Als de samenstelling van de groep PO'ers wordt vergeleken met de groep potentiële zelfbouwers dan valt op dat vooral jongere potentiële zelfbouwers relatief weining aan de bak kunnen komen, terwijl hier wel een belangrijk deel van de behoefte te vinden is. Dit geldt ook voor de overige nieuwbouw, maar in sterkere mate voor PO. Doordat PO vooral in de luxere segmenten wordt gefaciliteerd, vinden we er relatief vaak ‘gesettelde’ huishoudens met een leeftijd van 45 tot 65 jaar. Figuur 10

De samenstelling van de groep potentiële PO'ers en de groep PO'ers naar leeftijd in 2006

50%

Potentiele zelf bouw ers Overige w oningzoekenden Zelf bouw ers Overige betrokken nieuw bouw

40%

30%

20%

10%

0% <35

35 tot 44

45 tot 54

55 tot 64

65 +


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


Vraag en aanbod en type huishoudens Het valt op dat redelijk wat alleenstaanden geïnteresseerd zijn in PO, maar dat voor hen de kans op een zelfgebouwde woning relatief klein is. Voor samenwonenden met en zonder kinderen is het aanbod van PO-woningen relatief juist groter dan de vraag. Hetzelfde beeld geldt voor de overige woningen. De samenwonenden met en zonder kinderen worden relatief beter bediend door de woningmarkt dan de alleenstaanden, ongeacht of het zelfbouwers zijn of niet. Figuur 11

De samenstelling van de groep potentiële PO'ers en de PO-groep naar huishoudentype in 2006

70%

Potentiele zelfbouwers Overige woningzoekenden Zelfbouwers

60%

Overige betrokken nieuwbouw 50%

40%

30%

20%

Overig

kinderen

Samenwonendmet

kinderen

0%

Samenwonendzonder

10%

Alleenstaand

36


Vraag en aanbod naar inkomen Ruim 70% van de potentiële PO'ers heeft een besteedbaar jaarinkomen lager dan €45.000. PO is wat betreft doelgroepen bepaald niet elitair, zoals vaak wordt gedacht. Dit geldt relatief wel meer voor het aanbod, maar dat kan niet zozeer aan de doelgroep van PO worden toegeschreven, maar veeleer aan het woningbouwbeleid van gemeenten. De kans dat deze potentiële zelfbouwers een PO-woning kunnen realiseren is gezien het aanbod relatief klein, vooral als het inkomen lager is. PO'ers met een inkomen boven de €45.000 per jaar hebben een relatief grote kans dat zij een woning laten bouwen. Voor overige woningzoekenden is de kans op een huis aanwezig als zij een besteedbaar inkomen hebben van meer dan €35.000 per jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 12

37

De samenstelling van de groep potentiële PO-ers en de groep PO-ers naar inkomensklassen in 2006

50%

Potentiele zelfbouwers Overige woningzoekenden Zelfbouwers Overige betrokken nieuwbouw

40%

30%

20%

10%

0% < 25.000

25.000 tot 35.000 35.000 tot 45.000 45.000 tot 55.000 55.000 tot 65.000

65.000 +


Verhuismotieven van (potentiële) PO'ers Van de huishoudens die aangeven misschien te gaan verhuizen sluit 35% PO niet uit; 65% zegt geen interesse te hebben in PO. Wanneer men zeker binnen twee jaar gaat verhuizen is de situatie iets anders: ruim 25% zegt geen interesse te hebben in PO terwijl ongeveer 75% zegt van wel. De motivering achter de wens om te verhuizen is onderzocht in zowel het WoON als het BNW. Bij het BNW 2007 konden maximaal drie opties worden gekozen, in het WoON was geen maximum aangegeven. Het voornaamste motief voor verhuizen is de vorige woning. Alleen bij de overige woningzoekenden die niet geïnteresseerd zijn in PO, is de woning van veel groter belang (98%) dan bij de overige categorieën. De belangrijkste motieven voor (potentiële) PO'ers om te (gaan) verhuizen zijn de vorige woning (54 en 56%), andere redenen (32 en 30%) en woonomgeving (14 en 26%). Potentiële PO'ers laten ongeveer hetzelfde beeld zien als de feitelijke zelfbouwers. De enige afwijking is dat het motief ‘woonomgeving’ iets zwaarder weegt bij potentiële zelfbouwers (26%) dan bij de zelfbouwers (14%). Mogelijk heeft de groep potentiële zelfbouwers een helder beeld over hoe de toekomstige woonsituatie eruit moet komen te zien. De spreiding ziet er bij de overige groep woningzoekenden en de huishoudens die nieuwbouw hebben betrokken anders uit. De voornaamste redenen om te (gaan) verhuizen komen wel overeen, maar bij de ene groep weegt het veel zwaarder dan bij de ander. Bij de groep overige woningzoekenden vallen de percentages namelijk veel hoger uit. Daardoor lijkt het erop dat de woningzoekenden te maken hebben met meerdere factoren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 3

Motieven van PO'ers en potentiële PO'ers om te verhuizen in 2006

Zelfbouwers

Overige betrokken nieuwbouw

Potentiële zelfbouwers

Overige woning zoekenden

Architectonisch

3%

7%

2%

5%

Nabijheid familie, vrienden

1%

4%

4%

10%

Anders

32%

30%

23%

56%

Gezondheid/hoge leeftijd

4%

4%

12%

22%

Studie

0%

1%

0%

4%

Werk

12%

15%

6%

18%

Vorige woning

54%

56%

54%

98%

Woonomgeving

14%

26%

16%

46%

Overlast

2%

6%

3%

17%

Betere bereikbaarheid

0%

2%

1%

3%

Parkeerdruk

0%

3%

2%

5%


In het WoON is de optie geboden de reden van verhuizen nog verder te specificeren. Dit kon onder andere door aan te geven welke reden het zwaarste weegt. Voor zowel de potentiële zelfbouwers als de overige woningzoekenden weegt de woning het zwaarst (voor geïnteresseerden in een vrijstaande woning was dit respectievelijk 43% en 34%, voor geïnteresseerden in overige woningtypen 43% en 42%). Ook zijn in het WoON aanvullende vragen gesteld over de woning en de woonomgeving. Betreffende de woning geeft de helft van de huishoudens die in een vrijstaande woning willen gaan wonen aan dat andere - niet nader genoemde redenen – de oorzaak zijn. Bij 39% is een te kleine woning aanleiding voor een verhuiswens. Voor de huishoudens geïnteresseerd in andere woningtypen is een te kleine woning hoofdmotief. Dit geldt zowel voor de zelfbouwers als de overige woningzoekenden. De helft van de zelfbouwers die in een vrijstaande woning willen gaan wonen geven aan dat er andere, niet nader genoemde redenen hieraan ten grondslag liggen. 39% van de overige woningzoekenden geven hetzelfde antwoord. Voor een vijfde van de huishoudens is de soort bebouwing aanleiding tot de wens om te verhuizen. Hetzelfde gaat op voor de geïnteresseerden in andere woningtypen. Gedifferentieerd woningaanbod Prijs en kwaliteit van vrijstaande woningen naar landsdeel en al dan niet PO, 2000-2006

PO Overig PO Overig West PO Overig Zuid PO Overig Nederland PO Overig Oost

79% 92% 80% 83% 89% 89% 81% 87% 82% 87%

48 51 48 48 51 51 48 49 49 50

35% 27% 37% 19% 40% 28% 26% 17% 34% 23%

kamers

32% 43% 52% 62% 63% 82% 55% 60% 51% 65%

gemiddeld aantal

41% 45% 30% 37% 21% 15% 28% 30% 30% 30%

aantal kamers aandeel >/= 5

27% 12% 18% 1% 17% 3% 16% 10% 19% 6%

gemiddeld

aandeel > 40m2

Noord

grootte woonkamer hoogste 30%

koopprijs middelste 30%

Tabel 4

laagste 30%

38

5,3 5,0 5,3 5,1 5,5 5,0 5,0 4,7 5,2 4,9


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De helft van de vrijstaande PO-woningen in Nederland wordt vooral in het duurdere segment gebouwd (51%), maar een derde ook in het middensegment. De meergezins- en tweekap- of rijwoningen worden vooral voor het lagere- of middensegment gebouwd. Landelijk gezien is PO ook bij de woningtypen meergezins en rij/halfvrijstaand wat goedkoper dan projectmatige woningbouw in de koopsector. Prijs en kwaliteit naar woningtype en al dan niet PO in de periode 2000-2006

aandeel > 40m 2

gem iddeld

aandeel eg > /= 5 of m g > /= 4

gem iddeld aantal k am ers

PO Overig Tweekap of rijwoning PO Overig Vrijstaand PO Overig

aantal kamers

hoogs te 30%

Meergezins

grootte woonkamer

m iddels te 30%

koopprijs

laags te 30%

Tabel 5

51% 50% 49% 49% 19% 6%

31% 35% 44% 38% 30% 30%

18% 15% 7% 12% 51% 65%

75% 56% 50% 46% 82% 87%

45 42 41 40 49 50

24% 25% 11% 11% 34% 23%

3,3 3,2 4,5 4,5 5,2 4,9


Gemiddeld is er per woningtype wat betreft grootte van de woonkamer en het aantal kamers weinig verschil tussen woningen gebouwd in opdracht van PO'ers of in opdracht van projectontwikkelaars. Tempo woningbouw en geschillen en ondernomen acties tijdens de bouw Geschillen tussen opdrachtgever en uitvoerders van de koopwoningbouw kunnen van invloed zijn op het tempo van de woningbouw. Het onderzoek BNW 2007 stelt vragen over de problemen die tijdens de bouw en oplevering zijn opgetreden en over welk onderwerp die geschillen betroffen, of er acties zijn ondernomen en wie daarvoor ingeschakeld werden. Zo’n 11.000 huishoudens (van de 52.000) die in 2006 hun koopwoning hebben betrokken, kregen te maken met een geschil tijdens de bouw van hun woning. Van de nieuwe bewoners gaven 2.000 (18%) zelfbouwers aan een geschil te hebben gehad, 5.500 (50%) bij bouwen met inspraak en 3.500 (32%) bij het bouwen van een koopwoning zonder inspraak of PO. Wanneer de vraag of men te maken heeft gehad met een geschil met alleen ja of nee beantwoord wordt, komen geschillen relatief toch iets vaker voor bij PO dan bij inspraak of geen inspraak (respectievelijk 27%, 23% en 19%). Dit heeft gemiddeld echter weinig invloed op de bouwtijd. Aangaande de voortgang zijn er bij POwoningen relatief ook iets minder geschillen. Er blijkt veel variatie in de aard van de geschillen. Bij PO-ers is de prijs vaker een aanleiding voor een geschil dan bij de andere bouwvormen, omdat er vaak geen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


duidelijke kostenraming voorhanden is. Ook blijkt de afwijking van bestek of verkoopfolder reden tot een geschil. PO'ers blijken minder geschillen te hebben over het meerwerk of andere - niet nader genoemde - problemen. Figuur 13

Geschillen tijdens de bouw van koopwoningen uitgesplitst naar problemen en al dan niet PO in 2006

7% PO 6%

Inspraak Geen PO, geen inspraak

5%

4%

3%

2%

1%

Anders

uitvoeren

bouwbedrijf

Faillissment

Kaveloppervlakte

Prijs

bouwplan

Oorspronkelijk

verkoopfolder

Afwijking bestek of

Meerwerk

0% Voortgang

40


Figuur 14

Ingeschakelde tussenpersonen bij geschillen tijdens de bouw van koopwoningen en al dan niet PO in 2006 PO Inspraak Geen PO, geen inspraak

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

Aannemer of uitvoerend bedrijf

Projectontwikkelaar

Raad van Arbitrage van de bouw

Makelaar

GIW

Anders


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Uiteindelijk hebben 9.500 huishoudens actie ondernomen om de ontstane geschillen op te lossen. Bijna alle PO'ers kwamen in actie, terwijl driekwart van de huishoudens die geen inspraak hadden, actie ondernamen. Van de 11.000 huishoudens die bij de bouw van hun woning te maken kregen met een geschil, geeft 66% aan dat het geschil uiteindelijk naar tevredenheid is opgelost. Dit percentage is voor PO'ers en de bouwers met inspraak iets hoger dan gemiddeld (respectievelijk 74% en 70%). Het percentage opgeloste problemen bij geen inspraak of PO ligt beduidend lager: 56%. Voor tweederde van de huishoudens zijn de geschillen binnen 3 maanden opgelost. Ongeacht het type opdrachtgever schakelen de meeste nieuwe bewoners de aannemer of het uitvoerend bouwbedrijf in. Bij de PO'ers doet 14% dit, terwijl 15% van de bewoners met inspraak dit ook doen. Voor bouwen met inspraak en bouwen zonder inspraak is de projectontwikkelaar mede een belangrijk tussenpersoon. Andere – niet-gespecificeerde - tussenpersonen worden vooral door PO'ers ingeschakeld. Milieuduurzaamheid In BNW is de mogelijkheid geboden om te specificeren waarom de woning milieubewust is. Tabel 6

Milieubewuste voorzieningen in nieuwe koopwoningen, al dan niet naar PO in 2006

PO Eigen verwarmingsketel Warmteterugwinning uit ventilatielucht Warmtepomp Geen van de genoemde energiebesparende voorzieninge Zonnepanelen (electriciteit) Zonneboiler (warm water) Vast ruimtekoelsysteem via waterpomp Vast ruimtekoelsysteem via airco

54% 25% 10% 7% 4% 4% 2% 1%

Inspraak 42% 22% 10% 6% 5% 4% 2% 1%

Geen PO of inspraak 44% 27% 9% 7% 4% 3% 1% 1%


Van de PO'ers kiest 54% voor een milieuduurzame verwarmingsketel. Ook huishoudens met inspraak of zonder inspraak bij de bouw van hun koopwoning kiezen hier voornamelijk voor, of dit is in de woning geïnstalleerd (respectievelijk 42% en 44%). Ook de warmteterugwinning uit ventilatielucht is bij alle categorieën relatief veel (ca 25%) gebruikt. Bij alle drie de typen opdrachtgeverschap heeft 10% van de woningen een wamtepomp. De overige milieubewuste voorzieningen zijn niet veel gebruikt in de koopwoningen van nieuwe huishoudens.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41

Particulier opdrachtgeverschap: kansen voor gemeenten

Recommend Documents