MEMO Van Telefoon Datum Onderwerp
Aan
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115
Jan Bron
Ruimtelijke en Economische Ontwikkelingen Postbus 18 7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering). Schaduwberekening In overleg met de omwonenden is er een schaduwberekening gemaakt (zie bijlage 2). Het juridische referentiekader voor eventuele planschade is de nu toegestane bouwhoogte, dus 11 meter, waarbij het bouwvlak volledig is volgebouwd. Bij de schaduwberekening wordt de schaduw bij een bouwhoogte van 11 meter en een volgebouwd bouwblok vergeleken met het bouwplan met een hoogte van 11,85 meter zoals bijlage 2 laat zien (bouwblok niet volledig volgebouwd). Op de bijlage is te zien dat de tuin van mevrouw Knaven (Troelstrastraat 105) niet méér in de schaduw komt te liggen door het bouwplan, ze krijgt al veel schaduw van haar eigen uitbouwen op het perceel. Het dakterras van de heer Leus heeft bij een uitbreiding tot 11 meter evenveel schaduw als bij een uitbreiding van 11,85 meter. Voor de omwonenden is uiteraard de huidige situatie het referentiekader. Deze is daarom ook meegenomen in de schaduwberekening. In de ochtend zal er een beperkt verschil zijn met de huidige situatie. Rond 11 uur draait de zon naar het zuiden, waardoor geen hinder meer is van het nieuwe pand. In de winter staat de zon al zo laag dat de zon in de huidige situatie de terrassen/tuinen ook al niet bereikt
1
MEMO Van Telefoon Datum Onderwerp
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115
snaarvan het betreffende pand), Rui mtel jke en Econom
Jan Bron
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering). Schaduwberekening In overleg met de omwonenden is er een schaduwberekening gemaakt (zie bijlage 2). Het juridische referentiekader voor eventuele planschade is de nu toegestane bouwhoogte, dus 11 meter, waarbij het bouwvlak volledig is volgebouwd. Bij de schaduwberekening wordt de schaduw bij een bouwhoogte van 11 meter en een volgebouwd bouwblok vergeleken met het bouwplan met een hoogte van 11,85 meter zoals bijlage 2 laat zien (bouwblok niet volledig volgebouwd). Op de bijlage is te zien dat de tuin van mevrouw Knaven (Troelstrastraat 105) niet méér in de schaduw komt te liggen door het bouwplan, ze krijgt al veel schaduw van haar eigen uitbouwen op het perceel. Het dakterras van de heer Leus heeft bij een uitbreiding tot 11 meter evenveel schaduw als bij een uitbreiding van 11,85 meter. Voor de omwonenden is uiteraard de huidige situatie het referentiekader. Deze is daarom ook meegenomen in de schaduwberekening. In de ochtend zal er een beperkt verschil zijn met de huidige situatie. Rond 11 uur draait de zon naar het zuiden, waardoor geen hinder meer is van het nieuwe pand. In de winter staat de zon al zo laag dat de zon in de huidige situatie de terrassen/tuinen ook al niet bereikt
2
MEMO Van Telefoon Datum Onderwerp
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 Ruimtelijke e n Economische Ontwikkelingen
Aan
Jan Bron
Postbus
18
7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
H FOTO'S BES
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonla bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit v uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
p •
r
04
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
MEMO Van Telefoon Datum Onderwerp
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 Ruimtelijke e n Economische Ontwikkelingen
Aan
Jan Bron
Postbus
18
7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
Van Tele Telefoon Dat Datum Onderwerp
p 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115
Ruimtelijke e n Economische Ontwikkelingen
Jan Bron Postbus 18 7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
r estaande s
RPE
^
huidig plan
h
T
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. M aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pa uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
Van Telefoon Datum Onderwerp
r
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115
Jan Bron
Ruimtelijke en Economische Ontwikkelingen Postbus 18 7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de
ale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan 0,85 centimeter.
Wa Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlag bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is he aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit v uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
r bestaande
n
huidia olan I I
^
J
I T
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is he aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit v uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
r hpot-aandp ?itiia1ip
huiriin nlan
U ^ J L Q Q I ILJt> 3 1 L U Q LI v>
I IUIUIU
i
L/IUl I
—
—
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is he aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit v uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
p bestaande
•i
huidig plan
1^ ,
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
MEMO Van Telefoon Datum Onderwerp
M.D. de Vries 074-2459373 18 april 2 0 1 1 Projectbesluit Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 Ruimtelijke e n Economische Ontwikkelingen
Aan
Jan Bron
Postbus
18
7550 AA Hengelo
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
p DOORSNE
Situatieschets De eigenaar van het pand aan de Mr. P.J. Troelstrastraat 109-115 heeft het voornemen om het pand te vergroten van 2 naar 6 appartementen. De extra appartementen zullen worden gerealiseerd door een uitbreiding van de eerste en tweede verdieping van het pand, hier bovenop zal een nieuwe derde verdieping worden gerealiseerd. In Typisch Hengelo is een vooraankondiging van het projectbesluit gepubliceerd. Naar aanleiding hiervan heeft een tweetal omwonenden hun bezwaren kenbaar gemaakt. Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan ‘Vooroologse wijken’ voorziet in een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het bouwplan heeft een bouwhoogte van 11,85 meter en overschrijdt hier de maximaal toegestane bouwhoogte met 0,85 centimeter. Waarom een overschrijding van 0,85 centimeter? Het bestemmingsplan ‘Vooroorlogse wijken’ is op 19 juli 2005 vastgesteld. Na de vaststelling van dit bestemmingsplan is de minimale plafondhoogte in het Bouwbesluit gewijzigd (1 september 2005) van 2,4 meter naar 2,6 meter. Tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan kon binnen de maximale bouwhoogte van 11 meter, bij een (toen geldende) plafondhoogte van 2,4 meter, 4 bouwlagen worden gerealiseerd. Bovenstaande verklaart dan ook dat door de verhoging van de minimale plafondhoogte naar 2,6 meter de maximaal toegestane bouwhoogte van 11 meter niet meer voldoende is voor het realiseren van 4 bouwlagen. Om toch de 4 bouwlagen te kunnen realiseren is de overschrijding van 0,85 centimeter noodzakelijk zodat kan worden voldaan aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Bouwvlak Momenteel ligt op het gehele perceel een bouwvlak. De ontwikkelaar heeft er bewust voor gekozen om niet tot aan de perceelsgrens van de heer Leus te bouwen (wat het bouwvlak wel toelaat). Gekozen is om enige afstand te bewaren tot het perceel van de heer Leus. De afstand tot het dakterras van de heer Leus is 7,8 meter en op het kortste gedeelte 3,7 meter. De minimale wettelijke afstand van ramen of andere muuropeningen tot een naburig erf is 2 meter (Burenrecht, Burgerlijk wetboek, boek 5, artikel 50). Hieraan wordt ruimschoots voldaan. Tevens is aan de heer Leus aangeboden om een scherm op de erfgrens met het dakterras te plaatsen om zo het ‘gevoel’ van inkijk te verminderen (zie bijlage 3). Kwaliteitsverbetering De kruising Mr. P.J. Troelstrastraat, Beukweg vormt een belangrijk knooppunt in de stad. Op dit punt komen verschillende sferen bij elkaar. In kader van de archipunctuur, de stad injecteren met hoogwaardige plekken en gebouwen, (zie structuurvisie Hengelo 2030) is dat vanuit stedenbouwkundig oogpunt reden genoeg om medewerking te verlenen aan een upgrading van deze bebouwing. De aan de Troelstrastraat gelegen bebouwing van 2 woonlagen bovenop winkels wordt verhoogd met een nieuwe woonlaag. Met deze facelift is het lelijke gat gedicht dat nu nog aanwezig is aan de Beukweg. Door de verbouwing van het pand zal de kwaliteit van dit hoekpunt een hoogwaardige uitstraling krijgen. (Zie bijlage 1 voor een impressie van de kwaliteitsverbetering).
