Sturen op economische ontwikkelingen

s e i t a r o p r o c g n i n o w r

e

n

d

r

a

p

p

o

r

t

a

g

e

Sturen op economische ontwikkelingen

T

2012

2

s e i t a r o p r o c g n i n o w r

e

n

d

r

a

p

p

o

r

t

a

g

e

Sturen op economische ontwikkelingen

T

2012

Inhoudsopgave

19

2. Investeringen 2.1 Verkoopopbrengsten bestaande huurwoningen stijgen 2.2 Investeringsvolume neemt eerst toe en daalt daarna 2.3 Meer nieuwe huurwoningen vanaf 2013 2.4 Toename uitgaven woningverbetering en renovatie 2.5 Regionale verdeling investeringen

22 22 23 25 26 26

Interview Roelof Kuik, directeur Thús Wonen ‘Meer kwaliteit voor minder huurders’

30

Samenvatting

34

Bijlage A: Corop-gebieden

36

Bijlage B: Begrippenlijst

37

Colofon

38

t r e n d r a p p o r t a g e

Interview Jim Schuyt, directievoorzitter De Alliantie ‘De tering naar de nering zetten’

W o n i n g b o u w

8 8 9 10 11 13 14 15

S o c i a l e

1. Operationele kasstromen 1.1 Positieve trend netto operationele kasstromen 1.2 Huren stijgen, maar minder dan prognoses 1.3 Onderhoudsuitgaven woningcorporaties op lager niveau 1.4 Renteuitgaven stijgen licht en ICR ontwikkelt zich positief 1.5 Stabiele ontwikkeling overige bedrijfs- en personeelsuitgaven 1.6 Grote stijging langlopende schuld voorbij, bedrijfswaarde hoger dan schulden 1.7 Bijstelling exploitatiebeleid op basis van scenario’s noodzakelijk

2 0 1 2

6

W a a r b o r g f o n d s

Voorwoord

5

Voorwoord

Om de kwaliteit van sociale huurwoningen en woonwijken op peil te houden, investeren corporaties jaarlijks miljarden euro’s in onderhoud, woningverbetering en sloop/nieuwbouw. Verreweg het grootste deel van deze investeringen wordt gefinancierd met geleend geld. De leningenportefeuille groeit gestaag. Ultimo 2011 staat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW ) garant voor ruim 86 miljard euro aan langlopende leningen.

Het bijzondere aan de exploitatie van sociale huurwoningen is, dat een flink deel van het investeringsbedrag als onrendabel moet worden aangemerkt. Bij nieuwbouw is inmiddels bijna veertig procent van de investeringen niet rendabel. De reguliere huurinkomsten zijn onvoldoende om deze investeringen te bekostigen. Om toch te kunnen investeren, moeten veel corporaties een deel van hun woningbezit verkopen. Kwetsbaar Als gevolg van de economische recessie en het geringe consumentenvertrouwen voelen steeds meer corporaties zich gedwongen woningen met flinke kortingen op de markt te brengen. Daardoor daalt de opbrengst per woning. De afhankelijkheid van verkoopresultaten maakt de sector in toenemende mate kwetsbaar. De prijzen op de koopwoningmarkt dalen kwartaal op kwartaal. Financiering voor particulieren is beperkt. Het ontbreken van sterke economische groei in Europa, maakt de kans op een snelle ommekeer niet heel waarschijnlijk. Bovendien beperkt demografische ontwikkeling de mogelijkheid voormalige huurwoningen te verkopen. Nu al is in diverse regio’s sprake van verzadiging van de koopwoningmarkt. Vanaf 2030 geldt die verzadiging voor driekwart van ons land.

6

Bijlenen Renteuitgaven zijn de grootste kostenpost voor corporaties. De dalende rente heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat de rentelasten ‘’relatief’’ zijn gedaald. Daar staat tegenover dat corporaties veel hebben bijgeleend. Juist door de lagere rente hebben extra leningen zich niet vertaald in hogere rentelasten. Het heeft corporaties wel kwetsbaar gemaakt voor een stijging van de rente. De grote afhankelijkheid van geleend geld vraagt om een optimale treasuryfunctie binnen de corporatie die op professionele wijze is ingebed met zorgvuldige checks & balances.

2 0 1 2 t r e n d r a p p o r t a g e S o c i a l e

W o n i n g b o u w

Verkoop Tegelijkertijd is er alle reden voor alertheid voor de toekomst. De hierboven genoemde trend dat investeringen onrendabel zijn maakt dat corporaties interen op vermogen en ruimte in de kasstromen, terwijl de gevoeligheid voor rentestijging groter is geworden en opbrengsten uit verkopen geen vanzelfsprekend sluitstuk vormen. Ook blijkt dat overheidsheffingen deze trend versterken.


Uit deze trendrapportage blijkt dat de meeste corporaties inmiddels hebben gestuurd op de tegenvallende economische ontwikkelingen. Investeringen en bedrijfslasten zijn zodanig bijgesteld dat corporaties financierbaar blijven. Dat is positief en toont aan dat de kasstroommethodiek die WSW enige jaren geleden heeft geïntroduceerd beklijft.

De scenario-analyses in deze trendnotitie bevestigen dit beeld. Dit vraagt op een nieuwe oriëntatie op het bedrijfseconomische model van de woningcorporatie. In een duurzaam model worden de kosten van de bouw van een huurwoning gedekt door de huurinkomsten. Dat vraagt om een slimme huurpolitiek. Tegelijkertijd zullen corporaties een verdere kwaliteitsslag moeten leveren in de beheersing van uitgaven, bedrijfsrisico’s en een goede treasury zodat elke euro goed wordt besteed. In de trendrapportage ‘Sturen op economische ontwikkelingen’ wordt in grote lijnen geschetst hoe de woningcorporatiesector er - gezien de trends over de periode 2009-2014 - financieel voor staat. In hoofdstuk 1 komt de ontwikkeling van de operationele kasstromen aan de orde. Hoofdstuk 2 behandelt de verkoopopbrengsten en de ontwikkeling van de investeringen tot 2014. WSW, augustus 2012

7

1. Operationele kasstromen Huren vormen de belangrijkste bron van inkomsten. Onderhouds- en bedrijfslasten, de personeelskosten en de rentekosten bepalen de belangrijkste uitgaven. Dit hoofdstuk beschrijft de trend in de netto operationele kasstromen over de periode 2009-2014. Paragraaf 7 van dit hoofdstuk geeft inzicht in de mate waarin de netto operationele kasstromen gevoelig zijn voor verschillende ontwikkelingen. Voor de periode 2013-2020 wordt zowel een realistisch, als een pessimistisch scenario gepresenteerd.

1.1 Positieve trend netto operationele kasstromen De operationele kasstromen vertonen een stijgende lijn (grafiek 1). Negentig procent van de woningcorporaties voldoet over 2011 aan de 2% aflossingsfictie. Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren (2009-2011) hun netto operationele kasstromen relatief sterk zien toenemen. Die ontwikkeling verloopt gunstiger dan eerder verwacht. Ook de nieuwste prognoses laten een gunstiger beeld zien. De netto operationele kasstromen stijgen in de periode 2012-2014 flink. Zelfs na inflatiecorrectie is sprake van een stijging van ruim 20%. Dat gunstige resultaat wordt bepaald door lagere onderhouds- en renteuitgaven1) en lagere vennootschapsbelasting. De verwachte huurinkomsten vallen ook lager uit, maar per saldo is de daling van de inkomsten minder sterk dan de daling van de uitgaven. De verkoopopbrengsten maken geen onderdeel uit van de netto operationele kasstromen. Het WSW gaat er namelijk vanuit dat de woningcorporaties hun woningen blijvend verhuren. In het model van het WSW zijn de verkoopopbrengsten daarom ondergebracht bij de (des)investeringen. In absolute bedragen betreft het operationele kasoverschot € 1.491 miljoen in 2009 (dPi2009) en € 2.695 miljoen in 2013 (dPi2011). Grafiek 1

Netto operationele kasstromen per verhuureenheid woningcorporaties 2009-2014

1100 1100 900

Bedragen x € 1

800

Realisatie

700

Prognose dpi2011

600

dpi2009

500

dpi2010

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1) De renteuitgaven of rentekosten zijn gedefinieerd als rente en alle financieringslasten die uit de financiering voortvloeien zoals, provisie,

8

borgstellingvergoeding WSW, treasury advies e.d.

Aflossingsfictie Uit onderstaande tabel blijkt dat negen van de tien woningcorporaties aan de 2% aflossingsfictie2) voldoet. Corporaties moeten voldoende ruimte in de kasstroom hebben om hun leningen te kunnen aflossen. Het WSW hanteert als uitgangspunt dat de kasstromen positief dienen te zijn, nadat er 2% van het schuldrestant ultimo van het laatste boekjaar is afgetrokken. De volgende opstelling geeft inzicht in de vraag hoeveel woningcorporaties over het jaar 2011 een bepaald percentage van de schuld kunnen voldoen.

Aantal

Aflossingsfictie kleiner of gelijk aan 1%

11

Aflossingsfictie tussen 1% en 1,5%

9

Aflossingsfictie tussen 1% en kleiner dan 2%

13

Aflossingsfictie groter dan 2%

338

Totaal

371

5800 5600

Bedragen x € 1

5400

Realisatie

5200

Prognose dpi2011

5000

Huren dpi2009

4800

Huren dpi2010

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1.2 Huren stijgen, maar minder dan prognoses De huurstijging is iets hoger dan de inflatie van het jaar daarvoor (grafiek 2). In vergelijking met eerdere prognoses stijgen de huren minder. Voor wat betreft de huren is sprake van een voorspelbare trend: een iets hogere huurstijging dan de inflatie van het jaar daarvoor. Dit heeft te maken met huurharmonisatie. Het extra effect ligt voor corporaties stabiel op 0,3%. De huren stijgen in vergelijking met eerdere prognoses minder. Corporaties hebben de huurontwikkeling in de afgelopen periode (2009-2011) goed weten te voorspellen. De afwijking was gering (0,5%). De jaarlijkse inflatie was redelijk voorspelbaar. Het Rijk hield onverminderd vast aan inflatievolgend huurbeleid. En het eerder voorgenomen voorraadbeleid werd zonder al te veel financiële problemen uitgevoerd. De woningverkopen verliepen nog goed. Uit deze grafiek blijkt verder dat de huuropbrengsten naarmate de tijd vordert op een iets lager niveau komen te liggen. Woningcorporaties stellen kennelijk de ontwikkeling van huuropbrengsten structureel (licht) florissanter voor.

S o c i a l e

W o n i n g b o u w

Huurontwikkeling per verhuureenheid woningcorporaties 2009-2014


Grafiek 2


Aflossingsfictie

2 0 1 2

Tabel 1 aflossingsfictie

De onzekerheid over de toekomst neemt wel toe. Volgens de jongste prognoses is de neerwaartse afwijking van de huuropbrengsten groter, dan in de afgelopen jaren. Voor de komende drie jaren (2012-2014) zullen de huuropbrengsten per verhuureenheid naar verwachting minder stijgen, dan de vorige prognoses aangaven. Gezien de voorspellingen in het verleden, lijkt deze huurontwikkeling redelijk betrouwbaar. 2) Zie de begrippenlijst.

9

1.3 Onderhoudsuitgaven woningcorporaties op lager niveau De onderhoudsuitgaven maken een belangrijk deel uit van de exploitatie. Deze uitgaven lijken zich na jaren van daling te stabiliseren. De verhouding tussen de onderhoudsuitgaven en de huren vormt een belangrijke indicator voor de beoordeling van de ontwikkeling van de exploitatie. Eerst wordt ingegaan op de ontwikkeling van de onderhoudsuitgaven en daarna op deze index. De sterke daling van de onderhoudsuitgaven in de afgelopen twee jaar, lijkt zich vanaf 2012 niet door te zetten (grafiek 3). Wel is na inflatiecorrectie sprake van een reële daling. Er is in zoverre sprake van een trendbreuk, dat het onderhoudsniveau fors lager is komen te liggen dan een aantal jaren geleden. Op de middellange termijn zullen zich geen grote jaarlijkse stijgingen voordoen. Daarmee lijkt de onderhoud/huur- index duurzaam verbeterd. In absolute bedragen gerekend zijn vooral in de periode 2009-2011 de uitgaven voor onderhoud sterk gedaald. Tot 2009 stegen de onderhoudsuitgaven jaarlijks met 6%3). Voor de komende jaren voorzien de woningcorporaties een verdere daling van de onderhoudsuitgaven met gemiddeld ruim 4%. De terugval van de koopwoningmarkt biedt wellicht een verklaring. Door deze terugval - die zich al sinds 2008 voordoet – worden woningcorporaties zich sterker bewust van het feit, dat verkoopopbrengsten niet onbeperkt voorhanden zijn. En dat er besparingen mogelijk zijn, zoals afname van de onderhoudslasten. Daarbij past een opmerking. Dergelijke bezuinigingen hebben tot doel nieuwe investeringen mogelijk te maken. Corporaties moeten daarbij wel een zorgvuldige afweging maken. Het WSW ziet hierin gevaar dat deze bezuinigingen ten koste kunnen gaan van de woningkwaliteit. Met alle gevaren voor verhuurbaarheid of verkoopbaarheid op langere termijn. De financiële gevolgen van afnemende verhuurbaarheid of verminderde verkoopbaarheid kunnen ernstig zijn. Grafiek 3

Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid 2009-2014

1400 1380 1360 1340 1320 1300 Onderhoudsuitgaven dpi2011

Bedragen x € 1

1280 1260

Realisatie

1240

Onderhoudsuitgaven dpi2010

1220 1200

Prognose dpi2011

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Index onderhoud/huur De index vertelt hoeveel van elke euro aan huuropbrengst uitgegeven wordt aan onderhoud (grafiek 4). De onderhoud/huur-index is de afgelopen jaren behoorlijk gedaald. Het ziet ernaar uit dat die trend zich de komende drie jaar ( 2012-2014) zal doorzetten. In 2009 was deze index nog 0,275. Voor 2014 is een daling voorzien naar 0,23. In dat jaar gaat van elke euro huur 23 eurocent op aan onderhoud. De daling in de index wordt veroorzaakt door een lichte daling aan onderhoudsuitgaven enerzijds en een lichte stijging aan huurontvangsten anderzijds. De verhouding onderhoud/huur lijkt hierdoor duurzaam te zijn verbeterd.

10

3) Rigo Research en Advies BV, Onrendabele nieuwbouw, investeringen in de sociale huursector, blz. 23.

Grafiek 4

Index onderhoud/huur woningcorporaties 2009-2014

0,28 0,27 0,26 0,25

0,2

Prognose dpi2011

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1.4 Renteuitgaven stijgen licht en ICR ontwikkelt zich positief De renteuitgaven stijgen licht, maar de rentedekkingsgraad (ICR) ontwikkelt zich de komende jaren positief van 1,6 naar 1,8.In deze paragraaf worden achtereenvolgens de ontwikkeling van de rente, de index rente/ huur en de rentedekkingsgraad (ICR) voor de periode 2009-2014 geanalyseerd. De renteuitgaven stijgen in die periode licht (grafiek 5). Traditioneel vormen de rentekosten de grootste uitgavenpost. Deze uitgaven worden al vele jaren gekenmerkt door een tegengestelde ontwikkeling: een dalende rente en een stijgende schuldenlast. Het rentebeeld verloopt nog gunstiger, dan eerder geprognosticeerd. Eind 2008, toen de rente historisch laag stond, waren de renteverwachtingen al laag. Achteraf bezien blijkt de rente nog lager te kunnen. Corporaties profiteren zowel bij nieuwe investeringen, als bij het herfinancieren van eerder afgesloten leningen van de lage rente. Daardoor dalen de gemiddelde rentelasten. De corporaties houden in hun cijfers echter rekening met een stijging van gemiddeld 2,5%. De weerslag van deze ontwikkeling is, dat de rente/huur-index voor de periode 2011-2014 een zeer stabiele verhouding aangeeft. Van elke ontvangen euro zal 28 eurocent aan rente worden uitgegeven. Twee jaar eerder gingen de corporaties er nog vanuit, dat op termijn voor elke ontvangen euro 32 eurocent aan rente zou moeten worden betaald. De hiervoor genoemde ontwikkeling is gunstig voor zowel de korte, als de middellange termijn. Toch is een kanttekening op zijn plaats. Ten eerste bestaat het gevaar dat corporaties onvoldoende rekening houden met de kans dat de rente wel stijgt en daardoor te weinig marge inbouwen bij het doen van nieuwe investeringen. Daarnaast beïnvloedt een lage rente het rendement op beleggingen. Afhankelijk van de leningportefeuille heeft een corporatie daar meer of minder last van. Een portefeuille die is gebaseerd op langdurige aflossingsvrije leningen is kwetsbaar voor een lage rentestand, omdat er dan onvoldoende wordt gespaard om op termijn te kunnen aflossen.

W o n i n g b o u w

Realisatie

0,21

S o c i a l e

Index

0,22


0,23


2 0 1 2

0,24

11

Grafiek 5

Rente per verhuureenheid 2009-2014

1.900 1.800 1.700 1.600 Bedragen x € 1

Rente dpi2009

1.500

Realisatie

1.400

Rente dpi2010

1.300

Prognose dpi2012

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Index rente/huur Het deel van elke ontvangen euro dat aan renteuitgaven wordt besteed, laat een stabiel beeld zien (grafiek 6). In onderstaande grafiek zijn de verwachtingen in 2009 vergeleken met de verwachtingen in 2011. Grafiek 6

Rente en index rente/huur per verhuureenheid 2009-2014

0,34 0,33 0,32 0,31 0,30 0,29

Realisatie

Index

0,28

Prognose dpi2011

0,27

Index rente/huur dpi2009

0,26 2009

2010

2011

2012

2013

2014

ICR Geldverstrekkers zijn geïnteresseerd in de mate waarin aan de lopende rentelast kan worden voldaan. De algemene trend is dat de rentedekkingsgraad (ICR4)) zich de komende drie jaar positief zal ontwikkelen. Voor de sector als geheel is de gemiddelde ICR in 2011 1,6 (grafiek 7).

4) De ICR staat voor interest coverage ratio en wordt gehanteerd als maatstaf voor de rentedekkingsgraad.

12

De formule luidt: (kasresultaat+renteuitgaven+vennootschapsbelasting)/renteuitgaven.

Grafiek 7

ICR 2011

5 4,5 4 3,5

Gemiddelde ICR 2011

ICR

1 0,5

Criterium WSW

0 1

26

51

76 101 126 151 176 201 226 251 276 301 326 351

Dat betekent dat de rentelast met 60% mag stijgen om de rente uit de lopende exploitatie te kunnen blijven betalen. Hierbij wordt verondersteld dat alle andere inkomsten en uitgaven gelijk blijven. Het WSW acht een ICR van 1,4 of hoger als voldoende. Vanaf 2011 stijgt de ICR geleidelijk naar 1,8 in 2013, maar daalt in 2014 naar 1,7. In 2011 was de ICR van 71 woningcorporaties lager dan 1,4 en hadden 126 woningcorporaties een ICR lager dan het gemiddelde van 1,6; evenveel als in 2010.

1.5 Stabiele ontwikkeling overige bedrijfs- en personeelsuitgaven De jarenlange stijging van de overige bedrijfs- en personeelsuitgaven behoort tot het verleden. Corporaties hebben flink bezuinigd. Deze paragraaf beschrijft de ontwikkeling van de overige bedrijfs- en personeelsuitgaven. Doordat de personeelsuitgaven bij de overige bedrijfsuitgaven zijn opgeteld, ontstaat de grootste exploitatiepost. Ook wordt voor de periode 2009-2014 de index van deze post geanalyseerd. De ontwikkeling van de bedrijfs- en personeelsuitgaven verloopt stabiel. De uitgaven bevinden zich op het niveau van de drie jaar daarvoor. Uitgaven aan onderhoud zijn sterk afhankelijk van bouwjaar en woningtype. De uitgaven voor personeel en organisatie kunnen daarentegen wel direct worden beïnvloed. Het is daarom extra belangrijk te bekijken hoe deze uitgavenpost zich ontwikkelt.

W o n i n g b o u w

ICR 2011

1,5

S o c i a l e

2


2,5


2 0 1 2

3

De organisatieuitgaven liggen gedurende de hele periode op een zeer constant niveau van circa € 1.875 per verhuureenheid. Schommelingen doen zich in de laatste prognose nauwelijks voor. Vóór 2009 stegen deze uitgaven jaarlijks met 7%5). Hieruit valt op te maken dat woningcorporaties in de jaren 2009-2011 flink hebben bezuinigd. Wel zijn de uitgaven in vergelijking met het verleden iets hoger geraamd. Ook voor de komende jaren bestaat de wil om te bezuinigen. Er zijn kanttekeningen te plaatsen bij de vraag of de dalende trend structureel houdbaar zal zijn. Corporaties hebben al enkele jaren flink bezuinigd. Door nieuwe weten regelgeving zal de administratieve lastendruk naar alle waarschijnlijkheid toenemen. Daar zijn extra werknemers voor nodig. Ook zullen door overheidsbezuinigingen, hervormingen in de sociale zekerheid en wijziging van fiscale regels de personeelskosten de komende jaren bijna zeker stijgen.

5) Rigo Research, Onrendabele nieuwbouw, januari 2011.

13

Grafiek 8

Overige bedrijfs- en personeelsuitgaven 2009-2014

1.920 1.900 1.880 1.860 1.840 1.820 dpi2010

Bedragen x € 1

1.800 1.780

dpi2009

1.760

Prognose dpi2011

1.740

Realisatie

2009

2010

2011

2012

2013

2014

1.6 Grote stijging langlopende schuld voorbij, bedrijfswaarde hoger dan schulden Er is een einde gekomen aan de omvangrijke jaarlijkse stijgingen van de langlopende schulden, maar deze schulden blijven nog wel licht stijgen. Verder groeit de ruimte tussen bedrijfswaarde en schulden. In het verleden (2006-2010) steeg de langlopende schuld per woning sterk. Aan die snelle stijging is een einde gekomen (grafiek 9). De bedrijfswaarde, exclusief verkoopopbrengsten en inclusief een verhuurdersheffing, ontwikkelt zich bovendien structureel sterker dan de langlopende schulden. Deze financiële ontwikkeling is gunstig te noemen. De bedrijfswaarde, exclusief verkoopopbrengsten, groeide zelfs iets sneller dan de schuldgroei in 2010. Ook als rekening wordt gehouden met een verhuurdersheffing, dan nog blijft de bedrijfswaarde boven de langlopende schuld per verhuureenheid. Corporaties hebben dan ook voor de middellange termijn een relatief goede uitgangspositie. Daarbij is geen rekening gehouden met de mogelijkheid, dat toekomstige ontwikkelingen ongunstiger uitpakken. Voor zover de langlopende schulden toenemen door toevoeging van nieuwbouw van huurwoningen of woningverbeteringen neemt daarmee ook de kwaliteit van woningen toe. Deze kwaliteitstoename wordt vooral bevestigd door hogere gerealiseerde huurstijgingen dan de jaarlijkse inflatie in de afgelopen jaren. De sector krijgt vanaf 2014 te maken met een algemene verhuurdersheffing van € 620 miljoen. Dit betekent bij een resterende exploitatieduur van 23 jaar en contant gemaakt tegen 2% een aderlating van ruim € 4.600 per woning. Als de bedrijfswaarde daarmee wordt verlaagd, dan krimpt het verschil tussen bedrijfswaarde en schulden per woning tot € 6.000 per woning (eind 2010). Bij een gemiddelde exploitatieduur van 23 jaar is per woning per jaar nog slechts € 260 beschikbaar voor tegenvallers. En kan niet meer worden gesproken van een comfortabele ruimte tussen bedrijfswaarde en schulden. De langlopende schuld per woning groeide tussen 2008 en 2010 van € 28.300 naar € 33.150 per woning. Dat is een schuldgroei van ruim € 2.400 per jaar. De verwachting is dat tot eind 2014 de langlopende schuld zal groeien naar € 36.300 per woning; een groei over die vier jaar van gemiddeld € 790 per jaar. Daarmee neemt de schuldgroei met tweederde af.

14

Grafiek 9

Langlopende leningen en bedrijfswaarde per woning

45.000 43.000 41.000 39.000

Bedrijfswaarde

31.000

Bedrijfswaarde na rijksheffing

29.000 2009

2010

2011

2012

2013

2014

1.7 Bijstelling exploitatiebeleid op basis van scenario’s noodzakelijk De operationele kasstromen van corporaties zijn heel gevoelig voor invloeden van buitenaf, zo blijkt uit doorrekening van twee scenario’s. Bijstelling van het exploitatiebeleid lijkt onvermijdelijk. Het gebruik van scenario’s heeft als voordeel dat meer inzicht kan ontstaan in de mate van gevoeligheid van de operationele kasstromen. Het betreft een doorrekening op sectorniveau. Verder speelt de termijn een belangrijke rol. Hoe langer de periode van onderzoek, hoe sterker de uitkomsten kunnen en zullen variëren. De doorrekening is daarom beperkt tot de periode 2013-2020. Voordeel van een middellange termijnperiode is, dat de uitkomst niet al te ver afstaat van de huidige werkelijkheid. Om niet overspoeld te raken met informatie, zijn een realistisch en een pessimistisch scenario doorgerekend (grafiek 10). De scenario’s geven een antwoord op de vraag in welke richting de sector zich mogelijk beweegt.


Grafiek 10 Realistisch en pessimistisch scenario 2013-2020 Netto operationele kasstromen

2000

W o n i n g b o u w

Lang vreemd vermogen

33.000

S o c i a l e

Bedragen x € 1

35.000


2 0 1 2

37.000

1.500 1.000

Bedragen x € 1 miljoen

500 0 Realistisch scenario

-500

Pessimistisch scenario

-1.000

Nul lijn

1.500 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Uit de scenario’s blijkt dat de lopende exploitatie erg gevoelig is voor ontwikkelingen van buitenaf. In het realistische scenario komen woningcorporaties er geleidelijk minder goed voor te staan. De netto operationele kasstromen dalen van € 1,6 miljard in 2013 naar € 1,3 miljard in 2020. De tendens is dalend, daarom valt in dit scenario niet te ontkomen aan bijstelling van het exploitatiebeleid. 15

De daling wordt in belangrijke mate veroorzaakt door een structurele stijging van onderhouds-, personeelsen overige bedrijfsuitgaven. Ook licht stijgende renteuitgaven versterken de negatieve ontwikkeling. Tegelijkertijd blijven de huuropbrengsten door een dalende inflatie achter bij de uitgaven. Beteugeling van de exploitatieuitgaven lijkt het beste middel om deze ontwikkeling te keren. Voor de langere termijn biedt structurele aflossing van langlopende leningen een betere oplossing. Een deel van de verkoopopbrengsten zou voor vermindering van de schuldenlast kunnen worden ingezet. In het pessimistisch scenario stevent de corporatiesector af op een operationeel kastekort van € 900 miljoen in 2020. Al in 2018 wordt de nullijn benaderd. Tegenvallende huuropbrengsten vormen de voornaamste oorzaak. Vanwege de politieke wens in tijden van economische recessie de laagste inkomensgroepen te ontzien, wordt de huurstijging verder getemperd. Tegelijkertijd groeien de bedrijfslasten en nemen de uitgaven voor onderhoud en personeel sterker toe dan in het realistisch scenario. Administratieve lastenverzwaringen vragen meer goedgeschoolde personeelsleden. Ook ontstaat door de ‘grijze golf’ krapte op de arbeidsmarkt. Schaarste aan personeel leidt op de middellange termijn tot extra prijsdruk. De corporatiesector zal in dit scenario alle zeilen moeten bijstellen om het tij te keren. Naast intensivering van de oplossingen uit het realistische scenario, zoals het volledig inzetten van verkoopopbrengsten voor aflossing van leningen, kan dit inhouden dat woningcorporaties nieuwe vormen van strategische samenwerking aangaan. Betere samenwerking met collega-corporaties kan een manier zijn om de personeelslasten te drukken en de kosten van inkoop van goederen en diensten te verlagen.

16

Hoewel de waarheid ergens in het midden zal liggen, betekent het voorgaande dat verkoopopbrengsten onmisbaar blijven. Zonder voldoende verkoopopbrengsten zal het erg moeilijk worden zowel onrendabel te investeren in de noodzakelijk geachte projecten, als de schuldenlast te verminderen. De huidige stilstand op de woningmarkt maakt de verkoop van woningen een stuk ingewikkelder dan in het verleden. Tenzij woningen sterk onder de marktprijs worden verkocht. Afname van de verkoopopbrengsten zal ertoe leiden dat het niveau van de investeringen lager komt te liggen.

Huren

De huurstijging die er is wordt veroorzaakt door de inflatie van het afgelopen jaar met een huurharmonisatie effect van 0,3%. Daarbovenop wordt 40% van de inflatie genomen voor de boveninflatoire huurstijging.

De huurstijging die er is wordt veroorzaakt door de inflatie van het afgelopen jaar met een huurharmonisatie effect van 0,3%. Daarbovenop wordt 20% van de inflatie genomen voor de boveninflatoire huurstijging. Vanaf 2015 wordt een half procent minder aan huurstijging berekend.

Onderhoud

Inflatie+boveninflatoire stijging


Overige bedrijfs- en personeeluitgaven



Renteuitgaven

Jaarlijkse stijging 4%

Jaarlijkse stijging 2013 is 4%, elk volgend jaar een 0,5% hoger

Sectorheffing

2013 € 643 miljoen, daarna elk jaar € 650 miljoen

2013 € 743 miljoen, daarna elk jaar € 750 miljoen

Vennootschapsbelasting

2013 € 250 miljoen, dan jaarlijks stijgend met € 50 miljoen tot en met 2016, daarna stabiel

2013 € 250 miljoen, dan jaarlijks stijgend met € 50 miljoen tot en met 2018, daarna stabiel

Voorraadontwikkeling

Geen

Geen

Inflatie

2013 is 1,75%, 2014 is 2%, dan 2015-2017 is 1,5% en daarna 1%

2013 is 1,75%, daarna 2%

Boveninflatoire stijging

1%

1,5%

Huurharmonisatie

0,3%

0,3%


Posten

W o n i n g b o u w

Pessimistisch

S o c i a l e

Realistisch


2 0 1 2

Tabel 2 Uitgangspunten scenario’s

17

‘Onze investeringen zijn van het allergrootste belang voor de samenleving’

18

‘ De tering naar de nering zetten’

Evenwicht zoek Hij staat sinds 2001 aan het roer van de Alliantie, een corporatie met bijna 60.000 woningen in de Amsterdam Metropool, de Gooi- en Vechtstreek en Amersfoort. Eind 2012 vertrekt hij vanwege vroegpensioen. Ook daarna wil Schuyt dienstbaar blijven aan de volkshuisvesting. Volgens hem is het evenwicht zoek geraakt. “Corporaties zijn enorm gehoorzame instituten. Onder druk van achtereenvolgende ministers zijn de investeringen in de oude wijken flink opgeschroefd. De miljardeninvesteringen doen ze met geleend geld. Daardoor hebben corporaties in korte tijd hun leningenportefeuille enorm zien groeien. Maar op een dag gaat de rente stijgen, geen enkele econoom twijfelt daar aan, en dan wordt de situatie nijpend.”

W o n i n g b o u w S o c i a l e

Jim Schuyt herinnert zich de ‘Brutering’ als de dag van gisteren. “Er waren veel voorstanders en slechts een paar tegenstanders. Zij benadrukten de risico’s van de operatie. Maar door de almaar lager wordende rente en de enorme stijging van de waarde van het vastgoed, was er geen vuiltje aan de lucht. Het revolving fund werkte hartstikke goed. Sinds de kredietcrisis hapert het molentje. De woningmarkt ligt stil. De verkoop van bestaand bezit verloopt moeizaam. En de stijging van woningwaarden lijkt voorbij. Ons verdienmodel is sleets geraakt.”


Het verdienmodel van de woningcorporaties is sleets. Daarover laat Jim Schuyt, directievoorzitter van woningcorporatie de Alliantie, geen enkel misverstand bestaan. Er staat de sector twee dingen te doen: meer verdienen en minder kosten maken. Maar dan nog zal het investeringsvolume de komende jaren afnemen.


2 0 1 2

Inte rview J im S c h u yt, d irect ievo o r z itt e r d e Al l i an t i e

Vervolgens de investeringen noodgedwongen afknijpen, is voor hem geen wenkend perspectief. “Onze investeringen zijn van het allergrootste belang voor de samenleving. De bouwnijverheid snakt naar lucht. Vorig jaar was zestig procent van de opgeleverde woningbouwproductie afkomstig van corporaties. Bovendien moet in de verbetering van het leefklimaat in wijken en buurten worden geïnvesteerd. Neem Amsterdam. Bewoners geven hun wijken tegenwoordig allemaal een voldoende. De omvangrijke investeringen van de Amsterdamse corporaties zijn daar debet aan. Maar we zijn nog lang niet klaar met de wijkvernieuwing. In bijvoorbeeld Amsterdam Nieuw-West staan we nog voor een enorme uitdaging.” Subsidies uitgesloten Daarvoor hoeft niet te worden gerekend op terugkeer van overheidssubsidies, zo meent Schuyt. “Dat gaat absoluut niet gebeuren. Ik heb dat wel eens besproken met toenmalig minister Donner; hij werd spontaan onwel. Er is maar één oplossing: we moeten het doen met het revolving fund. Andere smaken zijn er simpelweg niet. De markt kan het niet oplossen. Pensioenfondsen zullen de wijken niet redden. En gemeenten kunnen zich zonder subsidie geen gemeentelijke woningbedrijven permitteren. Zelfstandige corporaties met een publieke taak zijn dus de beste oplossing, maar dan moeten ze wel veranderen.” 19

Wat staat de sector te doen? “Er is geen makkelijke oplossing. Het is onverantwoord steeds meer geld te lenen. We kunnen niet op de pof leven. Bij een stijgende rente belanden we heel snel in een negatieve spiraal. De directe opbrengsten moeten een meer dominante plek krijgen. Dat betekent dat we doorgaan met de verkoop van woningen, ook al brengen die woningen onder de huidige marktomstandigheden minder op. En het rendement op onze investeringen moet naar een hoger niveau worden getild. Nu haalt de Alliantie over alle investeringen een rendement van gemiddeld 2,7 procent. Dat is onvoldoende. Huurders moeten meer gaan betalen.” Hij vindt dat iedereen een markconforme huur moet betalen, met uitzondering van diegene die dat niet kunnen betalen. “We zullen daarin veel slimmer moeten opereren. Het is niet aan corporaties inkomens te toetsen, maar een niet te ingewikkeld landelijk systeem is wat mij betreft de stip op de horizon. Dat kan via de lijn zoals we dat eerder met ‘Huur op Maat’ hebben geprobeerd. Daarvoor bestaat ook draagvlak. Niet alleen bij huurders die in aanmerking kwamen voor een afslag op de huurprijs, maar ook bij huurders die redelijkerwijs meer huur kunnen betalen.” Breed draagvlak Schuyt heeft weinig goede woorden over voor de houding van het gevallen minderheidskabinet. En de maatregelen in het Lente-akkoord. “We moeten voor iedereen, niet alleen de nieuwe huurders, een fatsoenlijk systeem opbouwen. Dat bereiken we niet met stoeien en knoeien. De politiek neemt alleen losse maatregelen. Het kabinet Rutte verhoogde voor huurders met een inkomen boven 43.000 de huren met vijf procent extra. De Kunduz-coalitie kiest aanvullend voor één procent extra voor de groep met een inkomen tussen 33.000 en 43.000 euro. Dat is patchwork.” Wel is hij ingenomen met Wonen 4.0. “Dit plan is doordacht en geniet een breed draagvlak. De Kunduz-coalitie zou er goed aan doen haar plannen aan te passen.”

‘Nergens in Europa wonen zo weinig mensen per woning, maar we bouwen steeds meer vierkante meters’ Tegenover een stijging van de inkomsten moet een verlaging van de kosten staan. “Corporaties hebben geen traditie in kostensturing. Dat moet veranderen. Het betekent dat we veel kritischer naar onze investeringen moeten kijken. De afgelopen jaren hebben we kwaliteit voorop gesteld. De prijs was volgend. Nu is het zaak een nieuw evenwicht te realiseren. De ruimteconsumptie kan omlaag. Nergens in Europa wonen zo weinig mensen per woning, maar we bouwen steeds meer vierkante meters. Dat is voor die mensen prachtig, maar voor een grote woning moet wel worden betaald. Anders hebben we een probleem.” Ook wil Schuyt kritisch naar bouwsystemen kijken. “We introduceren op grote schaal gebouwd parkeren. Peperduur. Dat is goed voor de leefbaarheid op straat, maar de extra kosten moeten wel worden opgevangen. In het oude model was dat geen probleem. Nu kunnen we geen kwaliteitsimpulsen meer realiseren, zonder daarvoor een rekening neer te leggen.” Niet op de laatste plaats wil hij minder bijzondere bouwplannen. “We beginnen steeds met een leeg vel. Niet ieder gebouw hoeft uniek te zijn”, aldus Schuyt. Extra bezuinigen Verder wil hij zijn eigen organisatie tegen het licht houden. De komende jaren valt twintig procent te bezuinigen op apparaatskosten. Zijn al die besparingen voldoende? “Ik geloof niet in toverformules. Kosten en baten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De tering moet naar de nering worden gezet. We zullen scherper moeten kijken waar de corporatie nodig is.” Al heeft hij de vaste overtuiging dat corporaties ook lage middengroepen moeten bedienen. Met starterskoopwoningen. Of betaalbare vrije sector huurwoningen. “Zij vallen anders tussen wal en schip, maar we ontkomen niet aan de aanscherping van onze prioriteiten. Nu kent de Alliantie nog tien prioriteitswijken. Straks zijn dat er misschien nog zeven. Jammer, maar mijn moeder zei het al: lieve koekjes worden niet gebakken. Dat komt ook door de houding van het Rijk. Daar wordt nog onvoldoende beseft dat ons model tekortschiet. De overheid introduceert een forse verhuurdersheffing en denkt niet na over het grote economische en maatschappelijke belang van onze investeringen.” 20

21


S o c i a l e

W o n i n g b o u w


2 0 1 2

2. Investeringen Voor alle corporaties geldt: ’je kunt pas iets uitgeven, als je het hebt’. Maar de meeste meerjarige investeringen kennen een onrendabele component. Dat geld moet wel op het juiste moment beschikbaar zijn. Een corporatie kan uit twee bronnen putten. De exploitatiekasstromen. Of de opbrengsten uit verkoop van bestaande woningen. Samen maken zij dat de investeringsmotor kan draaien. Dit hoofdstuk begint met de verkoopopbrengsten in de periode 2010-2014. In de daaropvolgende paragrafen wordt dieper ingegaan op de ontwikkeling van de investeringen in die periode. Vanuit inzicht in het totale investeringsvolume wordt ingezoomd op de twee grootste posten: de verwachte op te leveren huurwoningen en de investeringen in renovatie en woningverbetering. Paragraaf 5 geeft een beeld van de investeringen naar schaarste-, krimp- en overige gebieden. Bij sommige onderwerpen wordt inzicht gegeven in een verdeling naar daeb en niet-daeb investeringen. Dit onderscheid is van belang voor de financiering: voor niet-daeb investeringen geldt geen WSW-borging.

2.1 Verkoopopbrengsten bestaande huurwoningen stijgen Corporaties verdienen volgens hun prognoses jaarlijks 2,3 miljard met de verkoop van bestaande huurwoningen. Dat bedrag zal per saldo de komende jaren nog stijgen. Al is de prognose over de opbrengst vergeleken met de prognose van het voorgaande jaar met 10% naar beneden bijgesteld. De veronderstelling dat woningcorporaties in de toekomst per saldo minder verkoopopbrengsten zullen incasseren, past in de lijn van stagnerende economische ontwikkeling. Maar dat de bijstelling van de prognose niet meer dan 10% beslaat, is opvallend. De verkoopopbrengsten blijven stijgen (grafiek 11). In 2010 en in 2011 werd voor meer dan € 2 miljard verkocht. Maar in eerdere prognoses werden voor beide jaren 10%, respectievelijk 20% hogere opbrengsten verwacht. Voor 2012 en de jaren daarna blijven de verkoopverwachtingen ongeveer 10% beneden eerdere prognoses. Dat valt gezien de sterke stagnatie op de woningmarkt alleszins mee. Grafiek 11 Verkoopopbrengsten bestaande huurwoningen 2004-2014

3.000 2.500


2.000 1.500 1.000 Vorige prognose

500

Totaal laatste prognose

0 2010

22

2011

2012

2013

2014

Verkoopvolume kent grillig verloop De verkopen vertonen een grillig verloop (grafiek 12). Hogere verkoopaantallen laten zich niet vertalen in stijgende opbrengsten. Er is niet één keer een achtereenvolgende stijging of daling waar te nemen. In 2011 werd een piek in de verkoop van bestaande huurwoningen bereikt. In de jaren 2012-2014 zullen gemiddeld genomen evenveel woningen worden verkocht als in 2010.

2 0 1 2

Grafiek 12 Verkoopaantallen bestaande huurwoningen periode 2010-2014

20.000

12.000

Aantal woningen

1.000 800 600 400

Vorige prognose Totaal laatste prognose

200 0 2010

2011

2012

2013

2014

Uit een vergelijking van de opbrengsten (grafiek 11) en het verkoopvolume (grafiek 12) blijkt dat de opbrengst per woning sterk varieert. Volgens de jongste prognoses loopt de prijs van een voormalige huurwoning uiteen van € 118.00 tot € 207.000. Gemiddeld genomen bedraagt de verkoopprijs € 150.000; voor dit segment een reële prijs. In 2011 hebben woningcorporaties een verkooppiek van 18.700 huurwoningen gerealiseerd. In dat jaar was de gemiddelde verkoopprijs slechts € 118.000. Wellicht zijn er veel woningen met korting verkocht. Een andere mogelijke verklaring volgens het WSW kan zijn, dat woningcorporaties hun geplande investeringen tegen elke prijs wilden realiseren.

2.2 Investeringsvolume neemt eerst toe en daalt daarna In 2012 groeit het te verwachten investeringsvolume. Daarna is sprake van een geleidelijke daling (grafiek 13). Maar de investeringen blijven in 2013 en 2014 gunstig afsteken bij de vorige prognose. Dat is opmerkelijk. De verkoopopbrengsten nemen in die periode wel af. Gerekend over de hele periode 2010-2014 is volgens de jongste prognose sprake van een investeringsbedrag van € 52 miljard; bijna 4% minder dan eerder geprognosticeerd.

S o c i a l e

14.000


16.000

W o n i n g b o u w


18.000

23

Grafiek 13 Totale investeringen, 2010-2014

14.000 12.000 10.000


8.000 6.000 4.000 Totaal laatste prognose

2.000

Vorige prognose

0 2010

2011

2012

2013

2014

Hoe ontwikkelen de onrendabele investeringen zich? Uit de cijfers van de woningcorporaties valt te becijferen dat 31% van het investeringsvolume als onrendabel kan worden aangemerkt. Die investering wordt uit de verkoopopbrengsten betaald. Met andere woorden: corporaties gebruiken de verkoopopbrengsten volledig voor het doen van onrendabele investeringen. Hoewel de verkoopopbrengsten dalen, ondergaan de investeringen in de jaren 2010-2014 geen noemenswaardige verandering. De verklaring hiervoor kan zijn, dat corporaties ook hun kasoverschotten uit de operationele exploitatie inzetten om de investeringen op peil te houden. Deze overschotten worden in ieder geval niet ingezet om de langlopende schulden te verminderen. Verhouding daeb/niet-daeb blijft constant Ongeveer tweederde van het totale investeringsvolume bestaat uit daeb-investeringen (grafiek 14). Daarmee blijft de verhouding tussen daeb/niet-daeb over de jaren 2010-2014 constant. Dat is opmerkelijk. In 2011 zijn de borgingseisen van het WSW in overeenstemming gebracht met de eisen van de Europese Commissie. Borgbaar zijn alleen de investeringen die worden aangemerkt als Diensten van Algemeen en Economisch Belang (daeb). Grafiek 14 Totaal investeringsvolume gesplitst naar daeb en niet-daeb , 2010-2014

14.000 12.000 10.000


8.000 6.000 4.000 2.000

Totaal niet-daeb Totaal daeb

0 2010

24

2011

2012

2013

2014

2.3 Meer nieuwe huurwoningen vanaf 2013 De trend is dat over de periode 2010-2014 het aantal nieuw te bouwen huurwoningen zal toenemen. Al is sprake van enige vertraging. De in de vorige prognose voor 2012 voorspelde piek in de productie verschuift met één jaar. Het aantal op te leveren woningen ligt in 2013 28% boven de productie in het voorgaande jaar. Wel neemt het aandeel niet-daeb relatief sterk af. Grafiek 15 Aantallen nieuw gebouwde huurwoningen, 2010-2014

30.000 25.000 20.000 15.000 10.000

Vorige prognose

5.000

Niet-daeb daeb

0 2010

2011

2012

2013

2014

Het aandeel niet-daeb in de nieuw op te leveren huurwoningen was de afgelopen drie jaren gemiddeld 15%. Voor 2013 en 2014 is sprake van een relatief sterke daling naar 8%, respectievelijk 6%. Dit komt doordat er aanzienlijk minder vrije sector huurwoningen in de planning zijn opgenomen. In 2011 komen er ongeveer 5.300 vrije sector huurwoningen bij, maar dat aantal daalt snel naar bijna 3.200 in 2013 en 2.300 in 2014. De stijging van het aantal nieuw op te leveren huurwoningen in de jaren 2013 en 2014 vertoont een normaal patroon. Hoe verder vooruit de prognoses, hoe minder projecten worden opgevoerd. Daarom zijn er in de laatste prognose meer nieuwbouw huurwoningen te verwachten, dan in de vorige prognose over diezelfde jaren. Investeringsvolume nieuwe huurwoningen groeit eerst om daarna te dalen Het verwachte investeringsvolume voor nieuwe huurwoningen neemt in 2012 fors toe om daarna weer flink te dalen (grafiek 16). Na een jaar van minder investeringsuitgaven (2011) pakken de woningcorporaties de draad weer op. De relatief goedlopende woningverkopen en gunstige netto operationele kasstromen hebben hen daartoe gestimuleerd. Ten opzichte van de voorgaande prognose neemt het investeringsvolume voor nieuwbouw huurwoningen wel af.

W o n i n g b o u w

35.000

S o c i a l e

40.000


45.000


2 0 1 2

50.000

25

Grafiek 16 Investeringen nieuwe huurwoningen, 2010-2014

6.000 5.000


4.000 3.000 2.000 1.000

Niet-daeb daeb

0 2010

2011

2012

2013

2014

2.4 Toename uitgaven woningverbetering en renovatie Woningcorporaties geven de komende drie jaar meer geld uit aan woningverbetering en renovatie (grafiek 17). De afgelopen twee jaren werd jaarlijks € 1,25 miljard uitgegeven aan woningverbetering. De komende drie jaar zal dat bedrag stijgen naar jaarlijks gemiddeld € 1,8 miljard. Grafiek 17 Verbetering/renovatieonderhoudsuitgaven periode 2010-2014

2.500 2.000


1.500 1.000 500

Vorige prognose Laatste prognose

0 2010

2011

2012

2013

2014

De groeiende aandacht voor woningverbetering en renovatie wordt ook zichtbaar in het aantal aan te pakken woningen. In 2011 werden 125.000 woningen verbeterd of gerenoveerd. In 2012 en 2013 stijgt dat naar 165.000 woningen.

2.5 Regionale verdeling investeringen Bij woningen in zogeheten schaarstegebieden mogen 25 extra punten (Woningwaarderingstelsel) worden opgeteld. Daardoor kunnen bij nieuwe huurovereenkomsten de huren extra worden verhoogd. Dit beleid heeft tot doel de doorstroming te bevorderen. Een neveneffect is, dat er bij corporaties in die gebieden financiële ruimte ontstaat extra investeringen te doen. Daarbij is het belangrijk te weten welk deel van de woningvoorraad voor bijtelling in aanmerking komt. 26

Het woningbezit kan worden verdeeld over schaarste-, krimp- en overige gebieden. Van de corporatiewoningen staat 36% in schaarstegebieden en bevindt 8% zich in krimpgebieden. Ruim de helft6) van de voorraad staat in de overige gebieden. Van de totale investeringen in de periode 2010-2014 wordt 40% in de schaarstegebieden besteed. In de krimpgebieden vindt 6% van de investeringen plaats. De overige gebieden zijn goed voor 54% van de investeringen (grafiek 17). In de schaarstegebieden wordt verhoudingsgewijs iets meer geïnvesteerd in niet-daeb en in de krimpgebieden juist minder dan proportioneel naar het bezit.

2 0 1 2

Grafiek 18 Regionale verdeling investeringen naar schaarste-, krimp- en overige gebieden, periode 2010-2014


4.000 3.000 2.000

Krimpgebieden Schaarstegebieden Overige gebieden

1.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

De verhouding tussen daeb en niet-daeb investeringen verschilt per gebied. In schaarste- en overige gebieden bestaat 11% van de investeringen uit niet-daeb investeringen. In krimpgebieden betreft dat 1% van de investeringen. Tabel 3 Verdeling investeringen naar schaarste- krimp- en overige gebieden Krimpgebieden

Schaarstegebieden

daeb

nietdaeb

Overige gebieden

Totaal

daeb

nietdaeb

daeb

nietdaeb

2010

daeb

545

88

2.748

867

4.114

1.220

9.582

2011

562

72

2.587

1.148

4.054

1.111

9.533

2012

698

86

3.498

1.391

5.116

1.262

12.051

2013

641

78

3.358

1.304

4.674

1.287

11.342

2014

472

81

2.820

1.077

3.615

1.071

9.136

2.948

405

15.012

5.787

21.573

5.950

51.644

S o c i a l e

5.000


6.000

W o n i n g b o u w


7.000

6) Zie Bijlage A welke Corop-gebieden behoren tot het schaarste-, krimp- en overig gebied.

27

Ontwikkeling WOZ-waarden Krimpgebieden hebben de laagste WOZ-waarden en schaarstegebieden kennen logischerwijs de hoogste WOZ-waarden (grafiek 18). In krimpgebieden leveren woningverkopen relatief weinig op. Mocht Nederland op grotere schaal met krimp worden geconfronteerd, dan zullen meer woningen in waarde dalen. Niemand weet hoe sterk die daling zal zijn. Toch moet wel rekening worden gehouden met mogelijk tegenvallende inkomsten. De waardeontwikkeling is ook voor het WSW van essentieel belang. Deze woningen vormen immers het onderpand voor de geborgde leningen, die toch eens moeten worden afgelost. Grafiek 19 Ontwikkeling WOZ-waarde periode 2008-2010

18.000 17.000 16.000

Per verhuureenheid x €

15.000 14.000 13.000

Schaarstegebieden

12.000

Krimpgebieden

11.000

Overige gebieden

10.000

Nederland

2008

28

2009

2010

29


S o c i a l e

W o n i n g b o u w


2 0 1 2

‘Meer kwaliteit voor minder huurders’ Inte rv iew R o el o f K u ik , d ir ect e u r van T h ú s Wo n e n

Hoe gaat een kleinere corporatie om met de krimpende èn vergrijzende plattelandsbevolking? Thús Wonen in Noordoost-Friesland investeert stevig in vernieuwing van de woningvoorraad. Maar in dorpen zonder voorzieningen trekt de corporatie zich terug. Het afstoten van woningen zal echter heel geleidelijk verlopen, zo voorziet directeur Roelof Kuik. Thús Wonen beheert een kleine zevenduizend woningen in 34 dorpen in het noordoosten van Friesland. De corporatie is het resultaat van twee opeenvolgende fusies en is sinds 2010 vrijwel de enige aanbieder van sociale huurwoningen in de gemeenten Dongeradeel, Dantumadiel en Kollumerland. “Na de fusie hebben we de projectenportefeuille bekeken en ons de vraag gesteld welke toekomst we tegemoet gaan,” zegt Kuik. “Ons eerste ondernemingsplan eind 2009 kreeg de titel mee: ‘Scherp aan de wind zeilen’. Daaruit bleek dat de afzonderlijke corporaties een overmaat aan bouwplannen hadden gemaakt. Vervolgens hebben we met een schuin oog naar de prognoses van de provincie Fryslân gekeken: dan blijkt dat ons marktaandeel -ruim twintig procent van de totale woningvoorraad - meer dan genoeg is om in de vraag van de primaire doelgroep te voldoen. Ook in de verre toekomst. Maar de woningvoorraad sluit niet goed aan bij de kwaliteit die onze huurders straks willen hebben. Het is maar zeer de vraag of de woningen op dit moment voldoende kwaliteit hebben.” Goed wonen Minstens driekwart van zijn woningvoorraad verdient een stevige opknapbeurt of betere kwaliteit, verklaart Kuik. “We hebben onze voorraad opgedeeld in drie soorten: gewoon goed wonen in de gebruikelijke eengezinswoningen voor alles en iedereen; geschikt (drempelloos) wonen voor mensen met een zorgbehoefte gedurende langere tijd en verzorgd wonen met goede faciliteiten voor intensieve zorg. Vervolgens hebben we een rekensom gemaakt; het op orde brengen van de voorraad zou een investering van 180 tot 200 miljoen euro vragen. Dat kunnen we simpelweg niet betalen.” Maar de gemeenten in het noordoosten van Friesland hebben ook te maken met een krimpende bevolking. “De krimp raakt ook onze primaire doelgroep. We kunnen op termijn met vijf procent minder woningen toe. Wellicht kan het aanbod zelfs met acht procent afnemen. Bovendien heeft ons gebied andere woningen nodig. Nu hebben we maar 250 woningen die het predicaat ‘verzorgd wonen’ verdienen. Dat moeten er op termijn veel meer worden. Vervolgens hebben we met steun

30

2 0 1 2 t r e n d r a p p o r t a g e S o c i a l e

W o n i n g b o u w

van externe rekenmeesters de maximaal haalbare investeringscapaciteit berekend. Daarbij houden we rekening met voldoende solvabiliteit, een in de toekomst nog gezonde kasstroom - een belangrijke eis van het WSW- en een relatief bescheiden verkoopprogramma.”


Roelof Kuik: “De plaatselijke bevolking is niet zo rijk.”

Verkoopprogramma De komende tien jaar heeft Thús Wonen een totaal investeringsbedrag van 135 miljoen euro beschikbaar. Daarbij is sprake van een verkoopprogramma van 25 woningen per jaar in het hele gebied. “Dan zijn we in staat 5400 woningen een beurt te geven. We weten dat zo precies door heel goed naar onze voorraad te kijken. Een aanzienlijk deel kan gewoon in exploitatie blijven. Voor die woningen hebben we jaarlijks 1200 euro beschikbaar voor planmatig onderhoud. Voor een ander deel is 12.500 euro beschikbaar; in die woningen nemen we onder meer energiebesparende maatregelen. Dan zijn er groepen woningen waarin we respectievelijk 25.000 euro of 50.000 euro investeren. De laatste tweehonderd woningen zijn niet geschikt voor het doel dat we voor ogen hebben. Dan is er sprake van sloop en in specifieke gevallen van vervangende nieuwbouw voor een prijs van maximaal 185.000 euro per woning.”

31

32

Landelijke politiek Al houdt Kuik zijn hart vast voor het handelen van de landelijke politiek. “De introductie van de verhuurdersheffing kost Thús Wonen 1,8 miljoen euro. Daar staan slechts zeer geringe extra huurinkomsten tegenover. De plaatselijke bevolking is niet zo rijk. Die bijdrage zal dus een plek moeten vinden in onze exploitatie. Wellicht kunnen we met verkoopbevorderende maatregelen het verkoopprogramma wat opvoeren en kunnen we verder besparen op onze reguliere onderhoudslasten. Dat is echter geen eenvoudige operatie, maar het beperken van de voorgenomen investeringen om onze toekomst te waarborgen is het laatste waar we aan mogen beginnen.”

2 0 1 2 t r e n d r a p p o r t a g e W o n i n g b o u w

Hoe reageert de lokale politiek op deze voor veel dorpen ingrijpende plannen? “Aanvankelijk zijn onze plannen met veel scepsis ontvangen; bestuurders hadden het idee dat we de kleinste kernen aan hun lot overlaten. Maar het gaat om een heel geleidelijk proces. Wellicht duurt het dertig of veertig jaar voordat we onze ondergrens hebben bereikt. Het fenomeen krimp speelt bovendien een aparte rol. Veel politici vinden het nog niet prettig om de onvermijdelijke gevolgen daarvan onder ogen te zien. Bovendien zijn we in de helft van de 64 aanwezige kernen nu ook niet aanwezig. Daar speelt de aanwezigheid van huurwoningen dus geen rol in de leefbaarheid. We zullen met alle gemeenten woonakkoorden afsluiten, inclusief een garantie voor een bepaald aanbod over vijf of tien jaar. Daarmee benadrukken we de geleidelijkheid van het proces.”

S o c i a l e

Kleine kernen Kuik is daarbij kritisch over de investeringen in die kleinere kernen. “Door schaalvergroting krijgen die kleinere kernen het in de toekomst moeilijk. Daar willen we nog wel investeren, maar niet als enige partij het risico dragen. We verwachten daar dat ook andere partijen, bijvoorbeeld een steunende zorgpartij of de gemeente meedoen.” En voor de kleinste kernen geldt, dat de markt ontbreekt om investeringen te legitimeren. “Om de klap niet al te groot te maken, doen we de vrijkomende woningen eerst nog wel in de verhuur. En gelijktijdig in de verkoop. Mocht belangstelling uitblijven, dan worden ze na vier tot zes maanden met de grond gelijk gemaakt.” Kuik bedoelt dat heel letterlijk. “We kunnen in een dorp geen woningen leeg laten staan. Dan leveren we geen bijdrage aan de leefbaarheid. Misschien kunnen we later nog eens de grond tegen een zacht prijsje aan een zelfbouwer verkopen.”


Bij die omvangrijke investering is de dwingende vraag aan de orde welke woningen Thús Wonen wil afstoten. Die keuze is volgens Kuik gebaseerd op een klassiek rekenmodel waarbij voorzieningenniveaus zijn gecombineerd met de omvang van woonkernen. De corporatie levert door haar investeringen ook een bijdrage aan het vasthouden van de bevolking en creëert daarmee draagvlak voor voorzieningen. “In de vijf grote kernen met voldoende voorzieningen, zoals Elfstedenstad Dokkum is de vraag nog steeds behoorlijk groot. In een aantal kleinere kernen met nog enige voorzieningen bestaat ook wel enige vraag. Maar in de kleinste dorpen, zoals Paesens-Moddergat is de vraag nagenoeg nihil. Theoretisch valt te veronderstellen dat ook daar in de toekomst een zekere zorgvraag ontstaat. Maar het risico dat we geen huurders kunnen vinden voor een kostbare zorgwoning is veel te groot. We kunnen dus niet vasthouden aan ideeën over de maakbare samenleving, maar zullen de klant moeten volgen. Die betaalt immers de huur.”

33

Samenvatting

Woningcorporaties7) hebben de afgelopen jaren hun netto operationele kasstromen relatief sterk zien toenemen (2009-2011). Deze ontwikkeling verloopt gunstiger dan eerder geprognosticeerd. Ook de komende jaren (20012-2014) zullen de kasstromen nog flink stijgen. De verklaring ligt in de ontwikkeling van de grootste exploitatieposten: lagere huurstijgingen, maar ook minder onderhoud, lagere renteuitgaven en lagere overige bedrijfsuitgaven. De huren laten een voorspelbare trend zien: een iets hogere huurstijging dan de inflatie van het jaar daarvoor. Dit komt door het zogeheten huurharmonisatie-effect. Wel neemt de onzekerheid over de huurinkomsten in de toekomst iets toe. De neerwaartse afwijking van de huuropbrengsten is in de jongste prognose groter, dan in het verleden. De onderhoudsuitgaven bewegen zich, na een zeer sterke daling in de afgelopen jaren, vanaf 2012 op een redelijk stabiel niveau. Na inflatiecorrectie is er nog sprake van een lichte daling. Er is in zo verre sprake van een trendbreuk, dat zich niet langer grote stijgingen voordoen. Als gevolg hiervan is de onderhoud/huurindex voor de middellange termijn sterk verbeterd. Eenzelfde positieve beeld is te schetsen van de ontwikkeling van de bedrijfs- en personeelsuitgaven. Ook hier lijken de forse stijgingen van de afgelopen jaren voorbij. In de jongste prognose doen zich geen noemenswaardige schommelingen voor. Op grond van de lagere onderhouds- en overige bedrijfsuitgaven mag worden vastgesteld, dat de exploitatiestructuur voor de korte en middellange termijn duurzaam is verbeterd. Ook in de ontwikkeling van de langlopende schulden is de sterk stijgende lijn uit het verleden gekeerd. De toekomstige stijging van de langlopende schulden is ten opzichte van de achterliggende jaren gevierendeeld. De bedrijfswaarde ligt hoger dan de schuld per woning. Deze financiële lange termijnprojectie verdient het predicaat gunstig. Op grond van deze uitkomsten kan worden geconcludeerd, dat de corporaties voor de korte en middellange termijn een relatief goede financiële uitgangspositie hebben. Hoe gevoelig is de corporatiesector voor tegenslag? In deze publicatie zijn twee scenario’s doorgerekend: een realistisch en een pessimistisch

scenario.

7) Alle beschreven trends en overige waarnemingen gelden op sectorniveau. De in deze publicatie gedane uitspraken hebben uitdrukkelijk

34

geen betrekking op individuele woningcorporaties.

Over de periode 2010-2014 neemt het aantal nieuwe huurwoningen toe. De in 2012 geprognosticeerde eenmalige sterke stijging van op te leveren nieuwbouw schuift met één jaar op. (+28%). Het aandeel niet-daeb neemt relatief sterk af. Het aandeel vrije sector huurwoningen was in de afgelopen drie jaren gemiddeld 15%. In 2013 en 2014 is sprake van een daling naar 8%, respectievelijk 6%. Het investeringsvolume nieuwe huurwoningen neemt in 2012 fors toe. Daarna is sprake van een flinke daling. De corporaties pakken na een jaar van afnemende investeringsuitgaven (2011) de draad weer op. Ten opzichte van de voorgaande prognose zal het investeringsvolume voor nieuwbouw huurwoningen 15% lager zijn (€ 2,8 miljard).

t r e n d r a p p o r t a g e W o n i n g b o u w

De verhouding daeb/niet-daeb binnen het totale investeringsvolume is over de jaren 20102014 constant. Dit is opmerkelijk. Sinds 2011 is de borging van financiering beperkt tot alleen daeb investeringen.

S o c i a l e

Op basis van de iets lagere verkoopopbrengsten zou een lager investeringsvolume mogen worden verwacht. In 2012 is nog sprake van stijgende investeringen. Daarna daalt het investeringsvolume geleidelijk. Het onrendabele deel van de investeringen komt nagenoeg overeen met de verkoopopbrengsten. Hoewel het leeuwendeel van de onrendabele investeringen uit de verkoopopbrengsten wordt gefinancierd, is het vermoedelijk zo dat betere operationele kasstromen een extra duwtje geven aan het investeringsvolume. De kasoverschotten worden in ieder geval niet aangewend om langlopende schulden te verminderen. Op woningniveau nemen de langlopende schulden toe.


Naar verwachting zullen de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit tot aan 2014 iets blijven stijgen. De jaarlijkse opbrengsten bedragen gemiddeld € 2,3 miljard. In vergelijking met de vorige prognose daalt de opbrengst met 10 %. Opvallend is dat het verkoopvolume een grillig verloop kent. Het verkoopvolume past niet goed bij het beeld van de verkoopopbrengsten. Zo is er niet één keer een achtereenvolgende stijging of daling waar te nemen.

2 0 1 2

In het realistische scenario komen de woningcorporaties er geleidelijk aan minder goed voor te staan. In het pessimistische scenario stevent de corporatiesector in 2020 af op een stevig kastekort. De lopende woningexploitatie blijkt dus gevoelig voor negatieve ontwikkelingen. In beide scenario’s is sprake van (sterke) daling van het exploitatieresultaat. Daarom valt op (middel)lange termijn niet te ontkomen aan bijstelling van beleid. In het pessimistisch scenario moet de corporatiesector nu al alle zeilen bijzetten om het tij te keren.

De uitgaven van corporaties voor woningverbetering en renovatie nemen in de periode 2012-2014 toe. De afgelopen twee jaren werd er jaarlijks € 1,25 miljard uitgegeven aan woningverbetering. De komende drie jaar zullen die uitgaven stijgen naar jaarlijks gemiddeld € 1,8 miljard. Het bedrag aan investeringen verdeeld over de schaarste-, krimp- en overige gebieden in de periode 2010-2014 is 40%, 6%, respectievelijk 54%. In de schaarstegebieden wordt verhoudingsgewijs iets meer en in de krimpgebieden juist minder dan proportioneel geïnvesteerd, gerekend naar het aandeel van bezit. De verhouding tussen daeb en niet-daeb investeringen is in de schaarste- en overige gebieden ongeveer 11%. In krimpgebieden vinden slechts 1% van de nietdaeb investeringen plaats. De krimpgebieden hebben logischerwijs de laagste WOZ-waarden. De schaarstegebieden kennen de hoogste WOZ-waarden.

35

Bijlage A Corop-gebieden

De verdeling naar schaarste-, krimp- en overige gebieden is gebaseerd op de Corop-indeling. Nederland is ingedeeld in 40 Corop-gebieden die bestaan uit meerdere aangrenzende gemeenten. De situatie in een individuele gemeente kan afwijken van de omstandigheden in het Corop-gebied waar deze gemeente onderdeel van uitmaakt. De volgende Corop-gebieden zijn als krimpgebied aangeduid: n Achterhoek n Zeeuws-Vlaanderen n Midden-Limburg n Zuid-Limburg

De volgende Corop-gebieden zijn als schaarstegebied aangeduid: n Veluwe n Zuidwest-Gelderland n Utrecht n Agglomeratie Haarlem n Alkmaar en omgeving n Groot-Amsterdam n De Gooi- en Vechtstreek n Agglomeratie Leiden en Bollenstreek n Noordoost Noord-Brabant n Zuidoost Noord-Brabant

De overige gebieden beslaat de rest van Nederland.

36

Bijlage B

Borgbare investeringen

Alleen voor investeringen die onderdeel uitmaken van de maatschappelijke taak van de corporaties kunnen waarborgen worden verstrekt. Denk daarbij aan leningen voor de bouw of verbetering van sociale huurwoningen en investeringen in maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid.

Netto operationele kasstromen

Het geld dat overblijft uit de huurinkomsten van de lopende exploitatie na betaling van rente, onderhoud en bedrijfsvoering.

Rentedekkingsgraad/ICR


De bedrijfswaarde geeft inzicht in de verdiensten per huurwoning bij het continueren van de exploitatie. In deze publicatie wordt uitgegaan van de bedrijfswaarde zoals die door de woningcorporaties zelf is berekend.

W o n i n g b o u w

Bedrijfswaarde

S o c i a l e

Voor de bepaling van de 2% aflossingsfictie worden de netto kasstromen verhoogd met de rente- en onderhoudsuitgaven die toe te rekenen zijn aan investeringsprojecten. Op dat saldo wordt 2% van het lang vreemd vermogen ultimo van het laatste boekjaar in mindering gebracht


Aflossingsfictie

2 0 1 2

Begrippenlijst

De ‘interest coverage ratio’ drukt uit in welke mate woningcorporaties uit de lopende exploitatie aan de bestaande renteverplichtingen kunnen voldoen. Een ICR van 1,6 betekent dat de renteverplichting 60% mag stijgen om de rente uit de exploitatie te kunnen betalen.

Onrendabele investering

Deel van de investeringen die niet op voorhand via de toekomstige huur is terug te verdienen. Of dat onrendabele deel op termijn echt onrendabel is, hangt af van algemene economische factoren, woningmarktontwikkelingen en het eigen beleid van een woningcorporatie.

37

Colofon

Productiebegeleiding Ronald Dunsbergen Raymond de Jong Samenstelling T.H. Bisschop AC Bert Pots (interviews) Redactie AP+P journalisten (eindredactie) Beeld David Rozing Jan-Pierre Jans Reyer Boxem Werry Crone Vormgeving en productie The KEY Agency

38

Drukwerk Zwaan Printmedia

waarborgfonds sociale woningbouw

Marathon 6 1213 PK Hilversum

Postbus 1964 1200 BZ Hilversum

T 035 528 64 00 F 035 528 64 29

[email protected] www.wsw.nl

Sturen op economische ontwikkelingen

Recommend Documents