In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs

Member of the European AVM Alliance

The WOX® Quarterly Q2 2014

Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal

In deze WOX:

Herstel zet overtuigend door: De gemiddelde woningwaarde stijgt met 3,4% op jaarbasis naar 231 duizend euro. De grootste stijging op provinciaal niveau vinden we terug in Utrecht (6,1%) en Noord-Holland (5,8%). Het aantal verkopen stijgt sterk (22,5%) maar ondanks deze opleving zijn er nog ruim 60 duizend moeilijk verkoopbare woningen (woningen die langer dan 3 jaar te koop staan) in Nederland. Grote regionale verschillen: Nu de woningmarkt weer lijkt aan te trekken lopen de regionale verschillen op. Een jaarlijkse stijging van +10,1% in ’t Gooi en de Vechtstreek tot -0,8% op de Veluwe. In 78% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde gestegen tussen de 0-5% (9.402 buurten) en in 17% (1.987 buurten) steeg de woningwaarde zelfs met 5% of meer.

Introductie

1

Woningwaarde en Prijsontwikkelingen

2

Segment analyses

3

Thema onderzoek

4

Woningwaarde en prijsontwikkeling naar regio

6

Voorspelling

7

Betaalbaarheid

8

Woningverkopen

9

Marktliquiditeit

10

Hypotheekmarkt 12 Executieverkopen

13

Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs

Nieuwbouw

De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning ligt in het tweede kwartaal van 2014 11,5% lager dan de initiële vraagprijs. Een koper betaalt hiermee gemiddeld 34 duizend euro minder voor een koopwoning dan de vraagprijs. Dit verschil loopt op voor huizen die langer te koop staan. Voor woningen die langer dan 2 jaar te koop staan is de afslag gemiddeld 23,2% en betalen kopers gemiddeld 68 duizend euro minder dan de vraagprijs. Calcasa analyseerde de verschillen tussen de (initiële) vraagprijzen van woningen en de gerealiseerde koopsommen en concludeert dat woningen die binnen 6 maanden worden verkocht de kleinste afslag (5,2%) kennen op de initiële vraagprijs.

Commercieel Vastgoed

15

Overzicht Nederlandse woningmarkt

17

14

Tabel 1

CALCASA WOX Q2 2014 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)*

242

Prijsverandering J-O-J prijsverandering WOX

3,4%

K-O-K prijsverandering WOX

0,9%

J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie

2,4%

Calcasa kengetallen Q22014 Bron: Calcasa

Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2014Q3

2,6%

Voorspelling K-O-K 2014Q3

0,5%

Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex

17,5%

Verbetering betaalbaarheid J-O-J

2,0%

Verbetering betaalbaarheid K-O-K

0,3%

Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000)

151

J-O-J verandering aantal woningverkopen

22,5%

K-O-K verandering aantal woningverkopen

9,7%

*woningvoorraad 1 januari 2014, gemeentelijke indeling 2013

Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 1



Gemiddelde woningwaarde stijgt • •

De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 242 punten. Gemiddelde woningwaarde: 231 duizend euro. »» K-O-K prijsverandering: +0,9%. »» J-O-J prijsverandering: +3,4%.

•

Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 250 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +0,9%. »» J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,3%.

•

Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 180 duizend euro. »» K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +0,8%. »» J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +3,5%.

Gemiddelde woningprijs Nederland (x €1.000)

Figuur 1

270

10%

250

5%

230

0%

210

-5%

190

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

Gemiddelde woningprijs (x 1000)

'12

'13

'14

Gemiddelde woningprijs (x €1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

-10%

Prijsverandering

Figuur 2

Prijsverandering per kwartaal (in %)

K-O-K prijsverandering van één-en meergezinswoningen in Nederland Bron: Calcasa

4% 2%

0% -2% -4% -6%

12K1

12K2

12K3

12K4

13K1

Eengezinswoningen

13K2

13K3

13K4

14K1

14K2

Meergezinswoningen




Middel dure woningen stijgen het hardst in waarde • •

Woningen in de prijsklasse 350-500 duizend euro zijn met 4,3% het meest in waarde gestegen het afgelopen jaar (zie tabel 2a). Ook het middensegment (150-250 duizend euro) steeg fors in waarde met 3,5%.

Prijsklasse

j-o-j prijsontwikkeling

Tabel 2a

Minder dan 150.000

3,2%

150.000 tot 250.000

3,5%

250.000 tot 350.000

3,0%

350.000 tot 500.000

4,3%

Meer dan 500.000

3,0%

Alle woningen

3,4%

Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa

Vooroorlogse woningen in trek • • •

De oudere woningen (voornamelijk jaren ’30 woningen) zijn het hardst in waarde gestegen het afgelopen jaar. Hoek/rijwoningen en appartementen met bouwjaar tot 1944 zijn met 5% het hardst in waarde gestegen. Ook hoek/rijwoningen en appartementen in de naoorlogse periode hebben een boven gemiddelde prijsontwikkeling gekend het afgelopen jaar. Appartementen gebouwd na 2000 zijn het minst in waarde toegenomen met een waardestijging van slechts 0,6%.

J-O-J prijsontwikkeling

Bouwjaar

Woningtype

tot 1944

Tabel 2b 1945-1979

1980-2000

>2000

(Half-) Vrijstaand

3,7%

2,0%

1,4%

2,4%

Hoek/rijwoning

5,0%

4,1%

3,1%

2,9%

Appartement

5,0%

4,2%

3,2%

0,6%

Totaal

4,7%

3,6%

2,8%

1,7%

J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa




Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs Nu de woningmarkt weer aantrekt is het de vraag in hoeverre het verschil tussen vraagprijzen en verkoopprijzen ook kleiner wordt. Een scherpe vraagprijs betekent veelal een kortere doorlooptijd. De gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning ligt in het tweede kwartaal van 2014 11,5% lager dan de initiële vraagprijs. Een koper betaalt hiermee gemiddeld 34 duizend euro minder voor een koopwoning dan de vraagprijs. Dit verschil loopt op voor huizen die langer te koop staan. Voor woningen die langer dan 2 jaar te koop staan is de afslag gemiddeld 23,2% en betalen kopers gemiddeld 68 duizend euro minder dan de vraagprijs. Binnen 6 maanden verkocht: 5,2% afslag op vraagprijs De woningmarkt toont weer tekenen van herstel in 2014. Het aantal verkopen stijgt, de verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen neemt af en de gemiddelde woningwaarde neemt toe. Toch blijft het nog steeds verstandig om in de huidige marktomstandigheden een scherpe vraagprijs neer te zetten. Calcasa analyseerde de verschillen tussen de (initiële) vraagprijzen van woningen en de gerealiseerde koopsommen en concludeert dat woningen die binnen 6 maanden worden verkocht de kleinste afslag (5,2%) kennen op de initiële vraagprijs (zie figuur 3). Verschillen naar regio zijn onbeduidend wat inhoudt dat in zijn algemeenheid geldt dat hoe korter de looptijd des te geringer het verschil tussen vraag- en verkoopprijs ongeacht de woonlocatie. Woningen die langer dan 2 jaar te koop staan kennen de grootse afwijking op de initiële vraagprijs van gemiddeld 23,2%. Een mogelijke verklaring voor de grote verschillen naar looptijd is het niet hanteren van scherpe vraagprijzen door de verkopers in combinatie met de neergaande markt. De grootste afwijking op de vraagprijzen zien we bij (half) vrijstaande woningen. Historisch gezien kennen deze woningen altijd al een langere verkooptijd en een grotere afslag. Vrijstaande woningen die langer dan 2 jaar in de verkoop staan worden verkocht tegen 73,3% van de vraagprijs wat neerkomt op een gemiddelde afslag van 67 duizend euro. In het tweede kwartaal van 2007 lag de gemiddelde afslag rond de 21 duizend euro.

Procentuele afslag op de initiële vraagprijs naar looptijd per woningtype

Figuur 3 De procentuele afslag van de gerealiseerde koopsom op de initiële vraagprijs naar looptijd en woningtype in Nederland in 2014. Bron: Calcasa

30,0% 25,0%

20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0%

(half)vrijstaande woningen binnen 6 mnd

6 tot 12 mnd

Hoek/rijwoningen 12 tot 18 mnd

Appartementen 18 tot 24 mnd

24 mnd en meer




Afwijking tussen vraag- en verkoopprijs neemt weer af Calcasa heeft ook de procentuele afwijking tussen de initiële vraagprijs en de gerealiseerde koopsom door de tijd heen geanalyseerd. In de jaren voor de woningmarktcrisis was de gemiddelde afslag op de initiële vraagprijs 5%. Een koper betaalde in 2007 gemiddeld 11 duizend minder dan de initiële vraagprijs voor een woning tegenover 34 duizend in 2014. De afslag op de vraagprijs heeft zijn dieptepunt bereikt in 2013 en lijkt anno 2014 weer te verbeteren zoals te zien is in figuur 4. Dit kan enerzijds het gevolg zijn van het stellen van scherpe vraagprijzen en anderzijds van hogere verkoopprijzen door combinatie van bijzondere woningen en/of bijzondere locaties. Koopsom als percentage van de initiële vraagprijs naar woningtype , 20072014

Figuur 4 De procentuele afwijking van de gerealiseerde koopsom op de initiële vraagprijs naar woningtype in Nederland in de periode 2007-2014. Bron: Calcasa

98,0%

94,0%

90,0%

86,0%

82,0%

07

08

09

(half)vrijstaande woningen

10

11

Hoek/rijwoningen

12

13

14

Appartementen

Afwijking tussen laatste vraagprijs en verkoopprijs Naast het analyseren van de initiële vraagprijs heeft Calcasa ook de relatie tussen de laatst vermelde vraagprijs en de verkoopprijs geanalyseerd. Hieruit komt naar voren dat het verschil in het tweede kwartaal van 2014 gemiddeld 6,4% is. Er zit dus een groot verschil tussen het gebruik van initiële en laatste vraagprijzen zoals ook te zien is in onderstaande figuren. Figuur 5a laat de verdeling van verkoopprijs als % van de initiële vraagprijs zien en figuur 6 die van de laatste vraagprijs. Uit figuur 5a en 5b kan geconcludeerd worden dat in Oost-Groningen het verschil tussen vraag- en verkoopprijs het grootst is. Kijkend naar de laatste vraagprijs heeft een koper het minste onderhandelingsruimte in de regio Groot-Amsterdam (zie figuur 5b). Als je dit vergelijkt met de initiële vraagprijs dan zijn er veel meer regio’s waar de afslag 11% of minder is. Figuur 5a De koopsom als percentage van de initiële vraagprijs in Nederland in het tweede kwartaal van 2014. Bron: Calcasa Figuur 5b De koopsom als percentage van de laatste vraagprijs in Nederland in het tweede kwartaal van 2014. Bron: Calcasa Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 5



Woningen in Utrecht en NH meest in waarde gestegen • •

De gemiddelde woningwaarde is dit kwartaal het hardst gestegen in de provincie Utrecht: +6,1% op jaarbasis. Hierna volgen woningen in NoordHolland die met 5,8% in waarde toenamen. Dit kwartaal zijn er geen woningprijsdalingen op provincieniveau. De provincie waar de laagste prijsontwikkeling is gemeten, is Gelderland. Hier steeg de gemiddelde woningwaarde met 0,9%. Ook in Limburg en Friesland steeg de gemiddelde woningwaarde beneden gemiddeld met respectievelijk 1,6 en 1,4%.

2e Kwartaal

Gemiddelde prijs

Gemiddelde prijs

Prijsverandering

2014

eengezins-

meergezins-

t.o.v. 2e kwartaal

woningen

woningen

2013

Tabel 3

Groningen

192000

153.000

2,6%

Friesland

184000

136.000

1,4%

Drenthe

202000

144.000

2,1%

Overijssel

213000

141.000

2,9%

Flevoland

196000

183.000

3,6%

Gelderland

249000

162.000

0,9%

Utrecht

329000

192.000

6,1%

Noord-Holland

299000

247.000

5,8%

Zuid-Holland

268000

159.000

3,0%

Zeeland

194000

152.000

5,6%

Noord-Brabant

257000

174.000

2,2%

Limburg

202000

137.000

1,6%

Nederland

250.000

180.000

3,4%

Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Bron: Calcasa

Grootste stijger regio ’t Gooi en de Vechtstreek • • • •

Grootste stijger op jaarbasis is de regio ’t Gooi en de Vechtstreek met een j-o-j ontwikkeling van +10,1%. Ook in het eerste kwartaal was deze regio al de grootste stijger met 8,8%. Alleen op de Veluwe werden woningen niet meer waard. Daar daalde de gemiddelde woningwaarde met 0,8% ten opzichte van het tweede kwartaal in 2013. Ook in Friesland, Drenthe en Zuid-Limburg stegen de gemiddelde prijzen minder dan 1% het afgelopen jaar. In 6 van de 40 Corop-regio’s steeg de gemiddelde woningwaarde met 5% of meer in het afgelopen jaar. Dit zijn voornamelijk regio’s in NoordHolland.




In 17% van alle buurten stijgt woningwaarde 5% of meer •

•

•

Voor het tweede kwartaal op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde en is de prijsontwikkeling in 95% van de buurten positief. In het gros van alle buurten (78%) is de gemiddelde woningwaarde in het afgelopen jaar tussen de 0 en de 5% gestegen. In 17% van alle buurten is de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% gestegen. Dit zijn voornamelijk buurten in ’t Gooi zoals het Schilderskwartier in Hilversum (12,4%) en de Bloemenbuurt in Bussum (13,3%). In slechts 5% van de buurten is de gemiddelde woningwaarde gedaald. Dit betreffen voornamelijk buurten in Rotterdam en op de Veluwe. Figuur 6

Aantal buurten (in %) naar 1 jaars prijsontwikkeling 16%

1%

5%

0 tot -5%

Percentage buurten naar 1 jaar prijsontwikkeling in 4 categorieën in Nederland Bron: Calcasa

0 tot +5% +5 tot +10%

>10%

78%

Marktinformatie tot buurtniveau 24/7 raadpleegbaar via de WOX Monitor Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Met deze online tool kan tot op buurtniveau alle informatie in tabel en grafiek en grafisch worden weergegeven

Voorspelling woningprijsontwikkeling 3e kwartaal 2014 • •

K-O-K voorspelling WOX: 0,5%. J-O-J voorspelling WOX: 2,6%. »» 2,4% voor eengezinswoningen. »» 3,3% voor meergezinswoningen

Voorspelling woningprijsontwikkeling naar landsdeel West-Nederland: 3,0% Noord-Nederland: 1,9% Oost-Nederland: 2,1% Zuid-Nederland: 2,0% Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 7



Betaalbaarheid blijft verbeteren In het tweede kwartaal werd gemiddeld 17,5% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten (zie figuur 7). »» J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,0%. »» K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -0,3%.

•

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %)

Figuur 7 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). Bron: Calcasa

35

30 25

20 15

'95

'96

'97

'98

'99

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Figuur 8 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. Bron: Calcasa

* De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 8



Stijging aantal woningverkopen Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 151 duizend. Dit is een forse stijging ten opzichte van het vorige kwartaal. Toen werden op jaarbasis 137 duizend woningen verkocht. »» J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +22,5%. »» K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +9,7%.

•

Aantal woningverkopen en veranderingen

Figuur 9

10%

300.000

5%

250.000

0% 200.000 -5% 150.000

-10% -15%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

'08

'09

K-O-K verandering aantal woningverkopen

'10

'11

'12

'13

'14

Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen.

100.000

Aantal woningverkopen op jaarbasis

Woningverkopen naar prijsklasse Bij de transactiemarkt naar prijsklasse zien we een sterke toename van het aantal verkopen in de goedkope prijsklassen (tot 75 duizend euro en van 75 tot 150 duizend euro) in Noord, Oost- en Zuid-Nederland. In West-Nederland zijn juist het aantal transacties in de duurdere prijsklassen toegenomen. De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is met 34,3% toegenomen het afgelopen jaar (zie figuur 10). En woningen tussen de 350-500 duizend euro zijn met 30,3% toegenomen.

• •

Figuur 10

Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 45

Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q2 2014 ten opzichte van Q2 2013 Bron: Calcasa

40 35

30 25 20 15 10 5 0

Noord-Nederland < 75.000

Oost-Nederland

75.000-150.000

150.000-250.000

West-Nederland 250.000-350.000

Zuid-Nederland

350.000-500.000

> 500.000




Ruim 60 duizend moeilijk verkoopbare woningen In Nederland staan momenteel 60 duizend woningen die langer dan drie jaar te koop worden aangeboden. In onderstaande figuur is per gemeente het percentage koopwoningen weergegeven dat langer dan 36 maanden te koop staat. In figuur 11 is te zien dat in de oranje gemeenten het aandeel moeilijk verkoopbare woningen meer dan 30% bedraagt. Gemeenten (met meer dan 5.000 koopwoningen) met een hoog aandeel woningen die langer dan 3 jaar te koop staan zijn o.a. Oldambt, Winterswijk en Montferland. Hier betreft ruim 40% van het totale aanbod, woningen die al langer dan 3 jaar te koop worden aangeboden. Gemeenten

Hoogste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Gemeenten

Laagste aandeel aanbod >36 mnd te koop (in %)

Oldambt

42,9

Delfzijl

8,3

Winterswijk

40,7

Leeuwarden

8,9

Montferland

40,2

Oldambt

9,6

Lelystad

39,4

Heerlen

10

Zevenaar

38,4

Kerkrade

10

Elburg

37,1

Den Helder

10,1

Uden Nuenen, Gerwen en Nederwetten Veendam

37

Veendam

10,1

36,8

Terneuzen

11,3

36,8

Brunssum

12,1

Zeewolde

36,4

Franekeradeel

12,5

Tabel 4 Top 10 gemeenten met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het tweede kwartaal van 2014. Bron: Calcasa

Figuur 11 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het tweede kwartaal van 2014 (in %) Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa




Marktliquiditeit verbetert verder • • • •

De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is dit kwartaal gedaald naar 1,7. Dit is een verbetering ten opzichte van het eerste kwartaal toen deze verhouding nog 1,9 was. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 151 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: 22,5% Aanbod van woningen in Q2 2014: 251 duizend woningen. »» J-O-J ontwikkeling: -7,0% De verhouding tussen het aantal te koop staande en verkochte woningen is met een cijfer van 0,3 het laagst in de gemeente Urk en met 4,3 het hoogst in de gemeenten Rijnwaarden en Veendam (zie figuur 13). Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen

Figuur 12 Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2000-2014 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa

300.000 240.000 180.000 120.000 60.000

'08

'09

'10 Aanbod totaal

'11

'12

'13

'14

Jaarlijks verkocht

Figuur 13 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Bron: Calcasa



The WOX® Quarterly Q2 2014 Figuur 14 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland Bron: Calcasa

Aantal verstrekte hypotheken dit kwartaal gestegen •

Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 192 duizend. »» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +10,0%. »» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +9,6%.

Aantal hypotheken en veranderingen

Figuur 15

20%

650.000

10%

500.000

0%

350.000

-10%

200.000

-20%

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

'07

K-O-K verandering aantal hypotheken

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Aantal verstrekte hypotheken

Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

50.000




Stijging van executieverkopen via veiling •

Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.521. »» J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -12,2%. »» K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: +4,8%.

Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij gewone verkoop. Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen waarbij banken niet zomaar een woning via de veiling mogen verkopen als de verkoopprijs minder dan 5% onder de marktwaarde ligt. Dit om grote verliezen op de veiling te voorkomen. Aantal executies

Figuur 16

3.000

2,0%

2.250

1,5%

1.500

1,0%

750

0,5%

0

'00

'01

'02

'03

'04

'05

'06

Executieverkopen per jaar

'07

'08

'09

'10

'11

'12

'13

'14

Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

0,0%

Aandeel executies in totaal aantal transacties

Executieverkopen naar woningtype per landsdeel • •

Van het aantal executieverkopen vindt het grootste deel plaats in WestNederland (54,3%). 20,1% van de executieveilingen vindt plaats in ZuidNederland. Van alle executieverkopen in West-Nederland betreft 59,1% een appartement en 40,9% een eengezinswoning. Figuur 17

Aantal executieverkopen per woningtype naar landsdeel

Aantal executieverkopen op jaarbasis per woningtype naar landsdeel in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa

500 450 400 350

300 250 200

150 100 50 0

Noord-Nederland vrijstaande woningen tussenwoningen

Oost-Nederland

West-Nederland

semi-vrijstaande woningen appartementen

Zuid-Nederland

hoekwoningen




Nieuwbouwwoningen: vooral nieuw aanbod verkoopt •

•

De afgelopen drie maanden steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen naar een totaal aantal van 4.890. Dit is een kleine daling ten opzichte van het vorige kwartaal maar een forse jaarlijkse stijging als gevolg van het stilvallen van de verkoop van nieuwbouwwoningen vorig jaar. Toen werd de annuïteiten hypotheek ingevoerd en was er in het laatste kwartaal van 2012 een grote run op nieuwbouwwoningen gevolg door een dip in het eerste kwartaal van 2013. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen blijft stabiel met 249 duizend euro. De transactieaantallen nemen wel toe maar dit vertaalt zich nog niet terug in een stijgende waarde voor nieuwbouwwoningen. Dit heeft voornamelijk te maken met het gegeven dat vooral nieuw aanbod sneller verkoopt tegen een lagere prijs. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland

Figuur 18

14.000

€350.000

11.500 €300.000

9.000 6.500

Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2014 Bron: MNW, bewerking Calcasa

€250.000

4.000 1.500

'05

'06

'07

'08

'09

'10

'11

Aantal verkopen

•

'12

'13

'14

€200.000

Verkoopprijs

Verkoopportefeuille krimpt: aanbod daalt •

Het aanbod van nieuwbouwwoningen neemt af en de verkopen blijven onveranderd. Hierdoor krimpt de verkoopportefeuille met 7,3% ten opzichte van het afgelopen kwartaal Nieuwbouw: aanbod versus verkoop

Figuur 19 Aanbod van nieuwbouwwoningen afgezet tegen de verkoopportefeuille en de verkoop van nieuwbouwwoningen per kwartaal per jaar in Nederland, 2005-2014 Bron: MNW, bewerking Calcasa

20.000

15.000

10.000

5.000

0

'05

'06

'07

'08

Verkoopportefeuille koopwoningen Verkoop nieuwbouw koopwoningen

'09

'10

'11

'12

'13

Aanbod nieuwbouw koopwoningen

'14




Gemiddelde huurwaardes winkels fors omlaag De gemiddelde huurwaarde kantorenindex gedaald met 1,2% in Q2 2014 De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 1,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex gedaald met 14,5% in 2Q 2014 De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 97 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 14,5% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 147 euro per vierkante meter. De gemiddelde bedrijfsruimteindex gedaald met 5,0% in 2Q 2014 De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 96 (4Q2001=100) in het tweede kwartaal van 2014, wat neerkomt op een daling van 5,0% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 57 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4 = 100)

Figuur 20 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa

135 125 115 105 95 85

'02

'03

'04

'05

'06

Kantoren

Nederland

'07

'08

'09

Winkels

Index (2001Q4=100)

'10

'11

'12

'13

'14

Bedrijfsruimten

Gemiddelde huur per m2

jaar-ontwikkeling

3 jaar ontwikkeling

Kantoren (OPI)

89

€ 119

-1,2%

-10,9%

Winkels (RPI)

97

€ 147

-14,5%

-18,1%

Bedrijfsruimten (IPI)

96

€ 57

-5,0%

-13,5%

Tabel 5 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL Bezoek calcasa.nl voor meer informatie 15



Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m2

Figuur 21 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL

190 170

150 130

110 90 70 50

'02

'03

'04

'05 OPI

'06

'07

'08 RPI

'09

'10

'11

'12

'13

'14

IPI

Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd.




d ptij d)

(m n

oo Ve rk

Hu id

ver kop

ig a

en

se

de

Jaa

rlijk

Tot aa hu l ish ou

Tot a

an

ns

bo

d

lkin evo le b

rwo n Hu u

Ko o

Ap p

art

pw on

ing

ing

en

en

ten em

en

en ing All e

steden

Ee ng e wo zinsnin ge n

wo n

Grote

g

Overzicht Nederlandse woningmarkt

Amsterdam

399.825

89.200

310.600

25%

72%

790.110

432.610

8.041

9.625

16,2

Rotterdam

297.450

105.350

192.100

34%

65%

616.260

313.300

4.526

8.840

17,9

Den Haag

240.575

64.325

176.250

44%

54%

502.060

248.560

4.931

7.810

16,9

Utrecht

135.275

67.875

67.375

48%

51%

316.280

164.670

3.302

5.090

16,7

98.525

69.325

29.200

45%

54%

217.230

110.090

1.992

3.370

19,3

Groningen

257.625

184.400

73.225

57%

43%

596.490

288.870

5.070

10.310

19,0

Friesland

320.700

278.800

41.900

59%

40%

738.440

329.660

4.959

12.520

19,5

Drenthe

232.850

204.250

28.600

64%

35%

547.850

234.380

4.123

9.885

19,4

Overijssel

480.075

394.125

85.975

60%

39%

1.167.000

498.510

9.049

16.600

18,9

Flevoland

134.150

112.475

21.675

65%

34%

346.680

141.290

2.871

6.930

18,5

Gelderland

870.850

704.100

166.750

59%

40%

2.082.650

914.830

15.216

34.570

19,3

Utrecht

511.075

349.650

161.450

57%

43%

1.226.960

551.970

10.687

19.200

17,6

Noord-Holland

1.272.950

721.225

551.725

48%

51%

2.803.040

1.327.870

23.889

40.550

17,5

Zuid-Holland

1.515.600

819.950

695.625

51%

48%

3.375.080

1.564.960

29.376

54.340

17,8

150.275

128.325

21.950

64%

35%

355.730

149.800

4.407

7.250

18,7

1.025.125

829.050

196.075

61%

39%

2.394.050

1.058.490

19.442

42.160

19,1

494.975

396.900

98.100

63%

37%

1.145.260

508.360

8.844

17.920

18,6

7.266.300

5.106.275

2.160.025

56%

43%

16.730.350

7.512.830

137.933

272.235

18,5

Eindhoven

Tabel 6 Kerngetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster

Provincies

Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

Woningvoorraad

Figuren 22 & 23

1-jaars prijsontwikkeling grote steden 12,0%

12%

Aantal koopwoningen

Bron figuur 22: CBS Bron figuur 23: Calcasa

10,0% 8,0% 6,0%

Aantal corporatie huurwoningen

31%

57%

Alle woningen

4,0%

Eengezinswoningen

2,0%

Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders

0,0%

Appartementen

-2,0% Nederland

Eindhoven

Utrecht

Rotterdam

Den Haag

Hypotheekcijfers

Amsterdam

-4,0%

Tabel 7 & Figuur 24

Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers

Q2 2014

Aantal

NHG verkopen

J-O-J

26.500

19,4%

1.521

-12,2%

HH betalingsproblemen

100.581

9,6%

Hypotheekverkopen

174.978

10,0%

630.000

-0,3%

Executieverkopen

Totale hypotheekschuld (x 1.000.000)

Argenta Spaarbank

-2,8%

3,4%

verandering

AEGON

Delta Lloyd

Bron tabel 7: NHG, BKR, DNB Bron figuur 24: Calcasa, IG&H

Obvion Rabobank

-2,7%

2,6%

ABN AMRO bank SNS bank ING bank Florius

-1,9%

2,8% 0,7%

NIBC

-0,4%

-0,3% 0,4%

Bron: NHG, BKR, DNB

Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2014)

De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2014) De WOX versus de totale Nederlandse hypotheekschuld (2006-2013)

BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2013) 120

10%

115

9%

280

700.000 650.000

110

8%

270

105

7%

260

100

6%

95

5%

90

4%

85

3%

80

2%

75

1%

220

0%

210

70

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

BNP 2010=100

Inflatie

Werkloosheid

Figuren 25 & 26

600.000

250

Bron figuur 25: DNB, CBS Bron figuur 26: Calcasa, DNB

550.000

240

500.000

230

450.000

2006

2007

2008

2009

WOX (1995=100)

2010

2011

2012

2013

Hypotheekschuld (DNB)

2014

400.000




Bijlagen vrijstaande

semi-

hoek-

tussen-

eengezins-

woningen

vrijstaand

woningen

woningen

woningen

Groningen

222.000

183.000

163.000

163.000

192.000

Friesland

237.000

175.000

146.000

136.000

184.000

Drenthe

272.000

191.000

158.000

147.000

202.000

Overijssel

321.000

208.000

188.000

178.000

213.000

Flevoland

319.000

238.000

180.000

170.000

196.000

Gelderland

361.000

249.000

209.000

191.000

249.000

Utrecht

586.000

397.000

285.000

263.000

329.000

Noord-Holland

445.000

356.000

267.000

243.000

299.000

Zuid-Holland

444.000

335.000

255.000

236.000

268.000

Zeeland

260.000

181.000

160.000

153.000

194.000

Noord-Brabant

386.000

265.000

224.000

208.000

257.000

Limburg

295.000

193.000

177.000

171.000

202.000

Nederland

344.000

255.000

224.000

211.000

250.000

portiek

galerij

maison-

boven

meergezins-

flat

flat

nette

woning

woningen

Groningen

139.000

136.000

138.000

147.000

153.000

Friesland Drenthe

134.000

119.000

133.000

136.000

136.000

137.000

128.000

128.000

155.000

144.000

Overijssel

134.000

134.000

148.000

154.000

141.000

Flevoland

181.000

161.000

156.000

151.000

183.000

Gelderland

165.000

152.000

166.000

183.000

162.000

Utrecht

191.000

172.000

203.000

201.000

192.000

Noord-Holland

201.000

189.000

231.000

268.000

247.000

Zuid-Holland

144.000

148.000

173.000

164.000

159.000

Zeeland

158.000

170.000

149.000

142.000

152.000

Noord-Brabant

174.000

159.000

174.000

182.000

174.000

Limburg

142.000

129.000

147.000

153.000

137.000

Nederland

161.000

157.000

183.000

198.000

180.000

Tabel 8 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa

Tabel 9 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro’s) Bron: Calcasa




Gemeenten Bloemendaal

Hoogste

Laagste

woningwaarde

woningwaarde

(x 1.000)

Gemeenten 598

Tabel 10

(x 1.000)

Delfzijl

140

Wassenaar

511

Leeuwarden

146

Naarden

454

Oldambt

146

Heemstede

444

Heerlen

150

De Bilt

387

Kerkrade

152

Bussum

378

Den Helder

154

Wijdemeren

374

Terneuzen

154

Zeist

365

Veendam

154

Utrechtse Heuvelrug

360

Brunssum

154

Huizen

348

Franekeradeel

157

Gemeenten

Hoogste

Laagste

ontwikkeling

ontwikkeling

laatste jaar

Gemeenten

laatste jaar

Huizen

11,2%

Nijkerk

-1,1%

Bussum

10,8%

Barneveld

-1,1%

Hilversum

10,6%

Epe

-1,0%

Naarden

9,9%

Putten

-0,9%

Wijdemeren

9,3%

Meppel

-0,9%

Bergen (NH,)

8,2%

Elburg

-0,8%

Heerhugowaard

8,0%

Apeldoorn

-0,8%

Heiloo

7,9%

Nunspeet

-0,7%

Koggenland

7,8%

Voorst

-0,7%

Hollands Kroon

7,7%

Oldebroek

-0,7%

Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1000 euro) Bron: Calcasa

Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa




Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. www.calcasa.nl

Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woningen locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen.

WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden.

European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-Europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen) en IAZI (Zwitserland).


In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in afgelopen kwartaal. Woningkoper betaalt 11,5% minder dan vraagprijs

Recommend Documents