DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2006

Jaarverslag 2006 Dudok Wonen

DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2006 INHOUD Voorwoord ‘Presteren naar vermogen’ De missie en visie van Dudok Wonen 1

Wij bieden kansen voor beweging

1.1   

Woningvoorraad (bestaand bezit) Analyse woningportefeuille Aedex: inzicht in eigen presteren Verkoop en aankoop

        

Huur en verhuur (sociale en vrije sector) Woonruimteverdeling Mutatiegraad Vrije sector verhuur Bijzondere verhuringen Huurtoeslag Huurverhoging Geschillenadviescommissie Huurachterstanden Ontruimingen

  

Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Aantallen sloop Goedkoop bouwen Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling

  

Technisch beheer Dagelijks en mutatieonderhoud Cyclisch onderhoud Projecten grootonderhoud

1.2

1.3

1.4

2

Wij bieden kansen aan mensen

2.1    

Huur- en kooparrangementen Sociale koop Koop Goedkoop Verzilverd Wonen Inkomensgerelateerde huurprijzen

  

Speciale doelgroepen Daklozenopvang Sociaal Pension Crisisopvang

2.2

pagina 1 van 78


 

Tweede Kansbeleid Overlastbemiddeling

3

Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi

3.1     

Herstructurering Vitaliteit herstructureringsgebieden Hilversum Bussum Naarden Wonen boven winkels

 

Cultureel erfgoed Gooi en Vechtstreek Fabrikeurswoning Verbonden aan de Gooi en Vechtstreek

3.2

4

Wij bieden kansen aan partners

4.1     

Innovatieve projecten Woonwensenmodel Woondromen WoonEnergie Glasvezelnetwerk en internet Verantwoord bouwen

 

Samenwerking met onze klanten HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen Bewonerscommissies



Partner voor zorgen welzijnssector Overzicht zorgen welzijnsprojecten in ontwikkeling

4.2

4.3 4.4

Stakeholders Dudok Wonen

4.5

Samenwerking met externe partijen

4.6

Overige verbindingen Verenigingen van eigenaren Beheer voor derden Deelneming in andere rechtspersonen

   5

Kansen voor onze organisatie

5.1

Visitatie als middel voor transparantie Input voor de beoordeling De belangrijkste conclusies Aandachtspunten

  

pagina 2 van 78


5.2           

Personeel en Organisatie Kernwaarden en bedrijfscultuur Organisatie Organogram Verandering in de organisatie Personeelsbeleid Interne doorstroming Opleidingen Leidinggevende als motor Functiewaardering CATS Medewerkerstevredenheidsonderzoek Dienstverlening

5.3

Verslag van de ondernemingsraad

5.4

Verslag van de Raad van Commissarissen

6

Financiën: het verzilveren van stenen

6.1

Financiële continuïteit

6.2

De juiste allocatie van middelen

6.3

Jaarresultaat 2006

6.4

Solvabiliteit

6.5

Financiering

7

Verklaringen Balans Activa Passiva Winst en verliesrekening Bijlagen

Colofon

pagina 3 van 78


Voorwoord Presteren naar vermogen Het jaar 2006 was het jaar van ‘de lonkende perspectieven’. In ons jaarplan zagen we het als een aanloop naar de uitvoering van vele projecten en organisatorische veranderingen in 2007. Dat klinkt als een pauzejaar. Ik kan u garanderen dat het geen pauzejaar was. Er is hard gewerkt en gepresteerd. Dat vinden niet alleen wij, maar dat is bevestigd door een onafhankelijke visitatiecommissie. Deze kwam tot de conclusie dat ‘Dudok Wonen een ambitieuze organisatie is die de lat zeker hoog genoeg legt. Haar maatschappelijke prestaties zijn goed.’ Volgens de visitatiecommissie levert Dudok Wonen bijzondere prestaties om betaalbare woningen te garanderen. De grote bouwproductie van Dudok Wonen ziet men als een ‘uitstekende prestatie’. Met dergelijke conclusies durf je de maatschappij recht in de ogen te kijken. Zoiets is echter geen vrijbrief voor een lagere versnelling of achterover leunen. Ik hoop dat dit jaarverslag dat bewijst. Empowerment centraal Dudok Wonen ziet zich vooral als een ‘empowermentmachine’. We streven naar zelfredzame mensen op de woningmarkt. Naar vitale wijken in het Gooi. Wij richten ons op de bescherming van het ‘weerloze’. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan ons cultureel erfgoed, het milieu en daklozen. Die empowermentgedachte is in 2006 aanzienlijk geconcretiseerd. Producten en diensten, die bijdragen aan de zelfredzaamheid, zijn ontwikkeld. Zo wordt de huurder meer kansen geboden om zelf te investeren in de woning. Kopen van een woning is vanaf 2007 betaalbaar voor bijna iedereen. In herstructureringsgebieden vormt de sociale vitaliteit van wijken steeds meer het startpunt van ons handelen. Ons cultureel erfgoed komt op steeds meer plaatsen vernieuwd uit de steigers. De bouw van het Sociaal Pension is gestart. Op weg naar de koperscorporatie Naast huurderscorporatie willen wij ook een koperscorporatie worden. Huurders moeten ook de kans krijgen om te kopen. Voor de koperscorporatie hebben we twee unieke koopproducten ontwikkeld. Vanaf 2007 zetten we die breed in. Voor die inzet is eind 2006 een onderliggende visie op ons woningbezit ontwikkeld. Daaruit blijkt dat duizenden bewoners de komende jaren de kans krijgen om een woning te kopen. Hiermee wijzigt het profiel van ons woonaanbod. Onderstaande grafiek toont deze ontwikkeling.

pagina 4 van 78


Meerjarenscenario aantal betaalbare woonarrangementen Dudok Wonen 2006 - 2017

koop goedkoop

12000 10000

sociale koop

8000 6000 4000

sociale verhuur

2000

20 16

20 14

20 12

20 10

20 08

20 06

0

Effectief en transparant De grafiek toont niet alleen de imposante introductie van koopproducten. Het laat ook zien dat we de komende jaren aanzienlijk meer mensen aan betaalbare woonruimte helpen. We doen dat met een ongewijzigde hoeveelheid geld. Dit betekent dat we steeds effectiever met ons geld omgaan. De komende jaren sturen we steeds meer op effectiviteit. Onze sturingsinstrumenten worden daarvoor uitgebouwd. Daardoor kunnen onze inspanningen en prestaties steeds beter worden vergeleken. In 2006 zijn de eerste resultaten geboekt. We zijn toegetreden tot de Aedex. Dit is een benchmark die internationaal is gecertificeerd. Uit onderstaande transformatie-index blijkt dat Dudok Wonen, in vergelijking met andere Aedex-deelnemers, behoort tot de (absoluut en relatief) grootste investeerders.

pagina 5 van 78


pagina 6 van 78


Kwaliteit van mensen en diensten Niet op alle punten was Dudok Wonen even succesvol. Het KWH-keurmerk is niet binnengehaald. Omdat we op de meeste punten toch goed hebben gescoord, hopen we in 2007 het KWH-keurmerk te heroveren. Onze stakeholders hebben bij de visitatie aangegeven dat er beter met hen moet worden gecommuniceerd. Ook dat signaal nemen we ter harte. Dudok Wonen moet zich permanent aanpassen aan haar maatschappelijke omgeving. Ze moet snel kunnen inspelen op nieuwe behoeftes. Dat vraagt van management en medewerkers steeds meer flexibiliteit en ondernemingskracht. In 2006 is daar met succes hard aan gewerkt, door iedereen. Dat waardeer ik enorm. En het geeft mij een groot vertrouwen in de toekomst. Leon Bobbe, directeur/bestuurder, juni 2007

pagina 7 van 78


De missie van Dudok Wonen   

De mens: het bieden van goede huisvesting en het perspectief op een passende wooncarrière. Bijzondere aandacht gaat daarbij uit naar mensen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. De dienstverlening: voor onze klanten streven we naar optimale keuzevrijheid op het gebied van eigendomsvormen en gebruik en herinrichting van de woning. De stad/regio: we nemen initiatieven en zetten onze middelen in om samen met anderen te werken aan een sociaal en economisch vitale Gooi en Vechtstreek en het behoud van het culturele erfgoed.

De visie van Dudok Wonen Wij bieden kansen Kansen voor mensen Wij zijn er voor mensen die iets van hun leven willen maken. Die daar moeite voor willen doen en zelf initiatief tonen. Wij bieden mensen de kans op zelfredzaamheid, om te beginnen op de woningmarkt. Vanzelfsprekend zijn wij er altijd ook voor mensen die het zelf (even) niet kunnen redden: hen laten wij nooit in de steek! Kansen op beweging Wij maken wonen voor iedereen betaalbaar. Zowel in huur als in koop. Zodat mensen weer perspectief krijgen, in beweging kúnnen komen. Wooncarrière kunnen maken. Waardoor er weer dynamiek op de woningmarkt ontstaat. Wij verbreden het aanbod Kansen om te kopen Wij bieden mensen met lagere inkomens de kans op een betaalbare koopwoning. Waardoor ook zij de kans krijgen om kapitaal op te bouwen, om zelf keuzes te kunnen maken in het leven. De kans om hun talenten in te zetten: ten gunste van hun eigen woning en hun eigen woonomgeving. Kansen voor wijken Mensen die de kans grijpen om te kopen, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit is niet alleen goed voor mensen, maar ook voor wijken. Wijken worden weer voor iedereen toegankelijk, veelkleuriger en vitaler. Wij zijn duurzaam verbonden Kansen voor het Gooi Wij voelen ons duurzaam verbonden met onze regio en met de mensen die hier wonen. Wij gebruiken kansen om te bouwen. Nieuwe kansen geven wij aan oude gebouwen. Wijken verbeteren we met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij binden en verbinden mensen.

pagina 8 van 78


Wij zijn inzetbaar voor verandering Kansen voor partners Wij grijpen zelf ook kansen en investeren graag in innovatieve projecten. Wij zetten onszelf én onze verzilverde stenen graag in ten behoeve van de realisatie van goede ideeën uit onze omgeving. Daarom nodigen we onze partners van harte uit om het initiatief te nemen: gebruik ons!

pagina 9 van 78


1 Wij bieden kansen voor beweging Van corporaties wordt verwacht dat zij meer bouwen, bijzondere doelgroepen bedienen en sneller herstructureren. In 2006 laat het ontwikkelingsbedrijf van Dudok Wonen, Dudok Ontwikkeling, zich steeds meer zien als een gesmeerde acquisitiemachine en productief bouwen ontwikkelingsbedrijf om zo de dynamiek en daarmee de kansen op de woningmarkt te vergroten.

Ambities 2005-2008: 

 

Het aanbod van onze woningen moet zodanig breed zijn dat mensen een passende wooncarrière kunnen maken. Daarom wordt gestreefd naar: o een voorraad die voor ten minste zestig procent uit goedkope woningen bestaat (lager dan 485 euro); o de vrije sector (middeldure huurmarkt van circa 615 tot 1300 euro per maand) een integraal en substantieel deel te laten uitmaken van onze woningportefeuille, namelijk circa tien procent; De verwerving en/of nieuwbouw van ten minste honderd woningen per jaar, waaronder gebouwen voor bijzondere doelgroepen, zoals dak- en thuislozen, woonwagenbewoners en jongeren, en voor begeleid wonen; Het vergroten van de veiligheid in panden voor jongeren.

1.1 Woningvoorraad (bestaand bezit) Dudok Wonen streeft naar een gedifferentieerde woningvoorraad in de koop- en huursector. Hiermee willen wij de doorstroming op de woningmarkt stimuleren, keuze bieden op het gebied van prijs en kwaliteit en financiële middelen genereren, zodat ook voor lagere inkomens een passende woning binnen handbereik komt. Eind 2006 behoort tachtig procent van de woningen tot de categorie goedkope woningen. Woningen worden via WoningNet aangeboden. Per 31 december 2006 heeft Dudok Wonen 6.753 woningen in eigendom en 182 woningen in beheer (totaal 6935 woningen). Het aantal niet-woningen per 31 december 2006 bedraagt 817 in eigendom en 125 in beheer (totaal 942 niet-woningen). Zie voor het totaaloverzicht ‘eenheden in exploitatie en beheer’ de bijlagen.

pagina 10 van 78


Analyse woningportefeuille Woningtypen Woningtypen Eengezinswoning Duplexwoning Etagewoning Galerijwoning Kamer Maisonnette Verzilverd Wonen (eengezinswoningen) Begeleid Wonen

Aantal 3.781 128 1.021 1.586 120 92 15 10

Totaal

Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Totaal

6.753

Prijsklasse woningen Prijsklasse woningen Herstructurering < € 339,08 € 339,08 - € 485,33 € 485,33 - € 615,01 € 615,01 - € 865,00 > € 865,00 Totaal

Aantal 9 1.978 3.430 973 249 114 6.753

Verdeling naar % ten opzichte van maximaal redelijk Verdeling naar % tov maximaal redelijk Woningen in transformatie Herstructurering < 55% 55 – 65% 65 – 70% 70 – 75% 75 – 85% 85 – 100% > 100% Totaal

Aantal 39 (Aantal punten onbekend) 9 147 1.425 1.054 1.162 1.881 831 205 6.753

pagina 11 van 78

3.796 1.088 1.869 6.753


Overig Vastgoed Overig Vastgoed Dudok Wonen Garages Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Winkels Bejaardenoord Standplaatsen Bergruimten Percelen grond Kantoren Kinderdagverblijf Atelier Scholen Ontmoetingscentra Slaaphuis Koop Goedkoop (grond in erfpacht) Totaal

Aantal 424 182 24 31 2 55 42 12 3 1 1 1 2 1 36 817

Verkoop en aankoop De doorstroming op de woningmarkt bevorderen, het financieren van herstructureringsprojecten en bewoners helpen met vermogensopbouw. Drie belangrijke redenen voor Dudok Wonen om woningen te verkopen. Door bewoners met lagere en middeninkomens de keuze te geven om te kopen, wordt hun zelfredzaamheid op de woningmarkt vergroot. Hiertoe biedt Dudok Wonen bewoners verschillende mogelijkheden in de vorm van de producten Sociale Koop, Koop Goedkoop en Verzilverd Wonen. In hoofdstuk 2 komen wij hier uitgebreid op terug. In de begroting voor 2006 is de verkoop voorzien van veertig woningen. Een belangrijk deel daarvan zou worden gerealiseerd door Sociale Koop. Onderhandelingen met de Belastingdienst over de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor Sociale Koop hadden een positieve uitkomst, maar namen wel meer tijd in beslag dan verwacht. Daarom hebben wij de introductie van Sociale Koop uitgesteld tot 2007. In 2006 zijn dan ook geen woningen volgens de Sociale Koop-formule verkocht waardoor het totaal aantal verkochte woningen kleiner is dan begroot. In 2006 zijn geen woningen aan het Lutherhof in Hilversum verkocht. Deze woningen worden, als ze leegkomen, tegen marktwaarde verkocht. De marktwaarde wordt door Dudok Wonen bepaald op basis van een advies van de verkopende makelaar.

pagina 12 van 78


VERKOOP

Koop Goedkoop Sociale Koop Verkoop Lutherhof Vrije verkoop Overige vhe's Totaal

Woningen AangeStand Begroot wezen 1-1-2006 2006

Gerealiseerd 2006

Totaal Verkocht Totaal Stand per nog niet verkocht 31-12-2006 getransp. 31-12-2006

134

27

10

9

34

0

36

108

0

25

0

0

0

0

97

24

5

0

24

0

24

0

0

0

6

0

1

7

0

0

0

3

3

0

3

325

51

40

18

61

1

70

In het kader van de leefbaarheid zijn in Hilversum vier winkels met bovenliggende woonruimte aangekocht. Aedex: inzicht in eigen presteren Dudok Wonen is een maatschappelijke gedreven belegger in (woning)vastgoed. Op de investeringen in het vastgoed moet Dudok Wonen rendement behalen om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in herstructurering, vernieuwing en leefbaarheid van wijken en buurten. Zicht op de ontwikkeling van het rendement is onontbeerlijk om de eigen prestaties te kunnen beoordelen, en te verbeteren. De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex biedt Dudok Wonen dit inzicht in het eigen presteren. Daarom is Dudok Wonen (m.i.v. 2005) deelnemer aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. Rendement Dudok Wonen heeft in 2006 een totaal rendement behaald van 7,3% (tegenover een gemiddeld rendement van de Vastgoedindex van 6,1%). Dit betreft voor Dudok Wonen een verbetering t.o.v 2005 met 0,5%. Het rendement is opgebouwd uit waardegroei van het vastgoed van 4,8% (4,3% in 2005) en direct rendement van 2,4% (2,5% in 2005). De waardegroei van Dudok Wonen is opmerkelijk: daar waar Dudok Wonen een stijging laat zien van de waardegroei, laten de overige Aedex deelnemers een daling t.o.v. 2005 zien. Het gemiddelde van de Vastgoedindex bedroeg 3,6% in 2006 (en 5,9% in 2005). Wat het rendement betreft, dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, volgt Dudok Wonen de Vastgoed index: 2,4% in 2006 (2,5% in 2005) tegenover een index gemiddelde van 2,5% in 2006 (en 2,6% in 2005)1. Efficiëntie De Vastgoedindex meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering in de ‘exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio’. Hiermee worden de totale exploitatiekosten (onderhoud, beheer, leefbaarheidsuitgaven, belastingen en verzekering) uitgedrukt in een percentage van de huurinkomsten. Deze ratio bedroeg voor Dudok Wonen in 2006 44%. In 2005 bedroeg deze ratio 47,9%.

1

Cijfers onder voorbehoud definitieve vaststelling door Aedex.

pagina 13 van 78


Het gemiddelde van de Aedex deelnemers bedroeg voor 2006 49% (47,1% in 2005). Daar waar de index een lichte stijging laat zien t.o.v. 2005, laat Dudok Wonen een daling zien van deze ratio. Exploitatiekosten per deelnemer in 2006 standing investments – als % van de bruto inkomsten

Onderhoudskosten

Beheer- en verhuurkosten

Vaste Kosten

Overige Kosten

70 60

Aedex / IPD Benchmark

Dudok

50 40 30 20

10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121314151617 1819202122232425262728293031

323334 353637

38394041424344454647484950

Transformatie index De transformatie index (zie de grafiek op pagina 6) laat de omzet zien die deelnemende corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren van hun woningportefeuilles. Deze omzet bestaat uit het saldo van desinvesteringsactiviteiten (verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop en bouw van woningen). In de transformatie index wordt de omzet uitgedrukt in een percentage van de kapitaalswaarde. Voor Dudok Wonen bedroeg dit percentage in 2006 3,43% (€ 26,8 miljoen). Daarmee is Dudok Wonen als relatief kleine corporatie een redelijk grote investeerder. In haar eigen werkgebied is Dudok Wonen de grootste investeerder.

1.2 Huur en verhuur (sociale en vrije sector) Woonruimteverdeling In 2006 is onderzocht hoe we het aantal aanbiedingen alvorens te verhuren kunnen beperken. Dit heeft onder andere geresulteerd in het meer gebruikmaken van de mogelijkheden die advertentieteksten bieden en het vaker plaatsen van foto’s in onze advertenties. Op deze manier kunnen woningzoekenden een meer weloverwogen keuze maken bij het reageren op een woning. Zij zijn immers zuinig op hun opgebouwde woonduur en daardoor ook kritischer. Daarnaast wordt meer gebruik gemaakt van groepsbezichtigingen. Het komt steeds vaker voor dat woningzoekenden niet verschijnen op het afgesproken tijdstip en de woning weigeren. Dit verhoogt de kans op leegstand. Bij de oplevering van de nieuwbouw in Liebergen (Hilversum) hebben we gebruik gemaakt van een verhuurmakelaarconstructie. Zo vonden het ondertekenen van het contract en de technische oplevering van de woning op hetzelfde moment in de woning plaats. Hierdoor hoefde de bewoner niet twee keer naar kantoor te komen. Eind 2006 staan bij WoningNet 17.375 woningzoekenden geregistreerd in de Gooi en Vechtstreek, van wie 5.095 mensen (29,3 procent) actief woningzoekend zijn. De pagina 14 van 78


slaagkans onder de actief woningzoekenden is in 2006 ongeveer 31,5 procent (gemiddeld acht procent per kwartaal). Per woning komen gemiddeld 145 reacties binnen. Een stuk minder dan de 207 in 2005. Dat komt vooral doordat het maximaal toegestane aantal reacties per week is gedaald van negen naar vijf. Aanbiedingsgraad

Bussum Hilversum Naarden

2006 3,1 3,1 3,0

2005 2,9 3,2 2,8

2004 2,7 2,7 2,6

Aanbiedingsresultaat per vestiging 1e kwartaal 2006 Bussum 2,09 Hilversum 3,37 Naarden 1,82 Gemiddeld over 1 jaar 2,56

2e kwartaal 2006 3,44 3,95 3,57

3e kwartaal 2006 3,82 3,48 3,00

4e kwartaal 2006 2,73 2,52 2,25

Mutatiegraad De gemiddelde mutatiegraad is ten opzichte van 2005 iets gedaald van 7,2 procent naar 7,0 procent.

Bussum Hilversum Naarden Laren Totaal

Tijdelijke Afgesloten Eerste verhuur Bestaande Mutatiegraad Huurcontracten Nieuwbouw/Aankoop bouw Bestaande bouw verhuringen 10 204 52 152 7,40% 39 452 171 281 6,84% 0 59 1 58 6,61% 0 2 0 2 0,00% 49 717 224 493 7,00%

Vrije sector verhuur Mede met het oog op de groei van de vrije sector verhuurportefeuille naar tien procent is in 2006 de functie van projectmakelaar gecreëerd. Als het gaat om de ontwikkeling en verhuur van vrije sectorwoningen, richt de projectmakelaar zich met name op vraag- en aanbodontwikkelingen en marketing. In 2006 heeft de projectmakelaar zich beziggehouden met het project ‘Faraday’, meerdere woonblokken voor vrije sector verhuur in het centrum van Hilversum. Alle opgeleverde woningen zijn verhuurd. De verhuur van Faraday is inmiddels geëvalueerd; het hieruit voortgekomen rapport levert aandachtspunten op voor verdere ontwikkeling en verhuur van nieuwbouwprojecten in de vrije sector.

pagina 15 van 78


In 2006 heeft Dudok Wonen 153 vrije sectorwoningen verhuurd. Wij hebben gesignaleerd dat het woningaanbod in het duurste segment is gestegen, waardoor het moeilijker is gebleken woningen boven de 1.200 euro te verhuren. Voor de in Liebergen opgeleverde vrije sector eengezinswoningen met huren tussen de 650 en 800 euro, was veel belangstelling. In 2006 is een bestuursbesluit genomen over het niet verder uitbreiden van de marktconforme verhuur van het bestaande bezit. Aanleiding hiervoor waren de ontwikkeling van een visie op de woningportefeuille en duidelijkheid over de inzet van het product Sociale Koop. In nieuwbouw blijven we wel vrije sector huurwoningen realiseren. In 2006 hebben we 363 woningen in de vrije sector huur. Dat is 5,4 procent van ons totale bezit. Onze ambitie voor 2005-2008 is dat 10 procent van onze woningvoorraad bestaat uit vrije sector woningen. Bijzondere verhuringen In 2006 zijn woningen aan de volgende bijzondere doelgroepen verhuurd: vestigers, statushouders, SV-urgenten, urgenten en overige bijzondere doelgroepen.

Doelgroep

Aantal verhuringen

Aantal verhuringen

Aantal verhuringen

(aantallen zijn

Hilversum

Naarden

Bussum

cummulatief) gerealiseerd

begroot

gerealiseerd

begroot

gerealiseerd

begroot

Vestigers

5

14

3

4

1

8

Statushouders

2

0

2

0

2

0

SV-Urgenten

13

30

12

0

4

0

Urgenten

2

10

1

2

1

4

Tijdelijke verhuur

39

20

0

0

12

35

Overige

1

0

0

0

0

0

bijzondere doelgroepen Doelgroep

Aantal verhuringen

Aantal verhuringen

Aantal verhuringen

(aantallen zijn

Hilversum

Naarden

Bussum

cummulatief) gerealiseerd

begro

gerealiseerd

begroot

gerealiseerd

ot pagina 16 van 78

begroot


Vestigers

5

14

3

4

1

8

Statushouders

2

0

2

0

2

0

SV-Urgenten

13

30

12

0

4

0

Urgenten

2

10

1

2

1

4

Tijdelijke verhuur

39

20

0

0

12

35

Overige bijzondere

1

0

0

0

0

0

doelgroepen In de wijk Liebergen in Hilversum zijn drie zorgwoningen verhuurd aan Stichting Sherpa. Er waren drie bijzondere verhuringen aan urgenten en 29 aan stadsvernieuwingsurgenten. De stijging van de tijdelijke verhuur heeft te maken met de uitplaatsingen in Hilversum Noord. Bewoners hebben allemaal in 2005 een stadvernieuwingsurgentie gekregen en de verhuisbeweging is in 2006 op gang gekomen. Het aantal urgenten dat geplaatst is, is minder dan begroot. Deze woningzoekenden krijgen van de Urgentiecommissie een urgentieverklaring waarmee zij voorrang krijgen in het woonruimteverdeelsysteem. De urgenten mogen zelf reageren op woningen. Vanwege een bewoner die overlast veroorzaakte, heeft een uitplaatsing plaatsgevonden via de zogenoemde ‘regionale twee procent regeling’ die gebruikt wordt bij leefbaarheidsproblemen. Huurtoeslag Sinds 1 januari 2006 wordt de huurtoeslag uitbetaald door de Belastingdienst. Daarmee verviel voor Dudok Wonen de noodzaak om de huren vooraf te verlagen (matigen) met de huurtoeslag. Voor nieuwe huurders is in 2006 direct niet gematigd, terwijl voor zittende huurders een overgangsregime is gehanteerd. Het ging eind 2006 om 1122 huurders. Vanaf 1 januari 2007 is Dudok Wonen volledig gestopt met huurmatiging. Huurverhoging Het huurbeleid van 2006 is onveranderd ten opzichte van het beleid van 2005. Dudok Wonen streeft naar betaalbaar wonen en hierbij past, evenals in de voorgaande jaren, een gematigd huurbeleid. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) zijn de uitgangspunten voor de maximale huurstijging in de komende vier jaar overeengekomen. De kern hiervan is dat, behoudens bijzondere ontwikkelingen, de gemiddelde huur jaarlijks wordt verhoogd met het inflatiepercentage + 0,4 %. Eind april 2006 hebben alle huurders een brief ontvangen waarin de huurverhoging per 1 juli 2006 werd aangezegd. De gemiddelde huurverhoging is 2,5 procent. De HBV heeft hierover een positief advies gegeven. Geschillenadviescommissie Als huurders er met Dudok Wonen niet meer uitkomen, kunnen ze terecht bij de Geschillenadviescommissie (GAC). De GAC is een onafhankelijke commissie die bestaat uit drie leden. Per 1 januari 2006 is een nieuwe commissie gevormd, bestaande uit: de heer C.H. Letter (namens de huurdersorganisatie), mevrouw M.A.W. Smeekes (voordracht namens de directie van Dudok Wonen) en de heer H. Bos (voordracht pagina 17 van 78


namens de twee commissieleden van de GAC). Eind 2006 is de heer Letter conform rooster afgetreden. Er is gezocht naar een opvolger via een advertentie. De HBV heeft uit de belangstellenden de nieuwe kandidaat gekozen en voorgedragen aan de overige leden van de GAC. In 2006 heeft de GAC in twee zaken advies uitgebracht. In de eerste zaak had de klager er bezwaar tegen dat de huurovereenkomst bestond uit zowel de huur van de woonruimte als de bijbehorende parkeerplaats. De GAC heeft de klacht ongegrond verklaard. De tweede zaak betrof de communicatie over de reparatie van een gevel. De GAC achtte deze klacht gegrond. De directie van Dudok Wonen heeft het advies van de GAC opgevolgd. Huurachterstanden De hoogte van de huurachterstanden is in 2006 iets toegenomen ten opzichte van 2005. Van 0,69 procent in 2005 naar 0,73 procent in 2006. Het aantal bewoners dat het financieel moeilijk heeft, neemt nog steeds toe. Reden voor Dudok Wonen om haar procedures hieromtrent onder de loep te nemen. Het resultaat is dat in 2006 de huurincassoprocedure is herijkt. Dit jaar hebben we besloten om verder te gaan met twee deurwaarderskantoren met een kantoor in de regio zodat onze klanten niet ver hoeven te reizen en de benadering laagdrempeliger is. Bewoners kunnen nu terecht in Bussum en in Hilversum. Voorheen werd samengewerkt met twee deurwaarderskantoren in Amsterdam en Hilversum. Huurachterstanden van alle actieve contracten, inclusief beheer, uitgedrukt in een percentage van de bruto jaarhuur:

Bussum Hilversum Naarden Totaal

Huurachterstand In % van jaarhuur 74.784 0,68% 192.458 0,79% 24.675 0,55% 291.916

0,73%

Aantal actieve contracten met huurachterstand, uitgedrukt in een percentage van het totale aantal contracten: Duur achterstand t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 t/m 3 maanden vanaf 3 t/m 4 maanden vanaf 4 t/m 5 maanden vanaf 5 t/m 6 maanden Langer dan 6 maanden Totaal

Absoluut 319 85 35 18 12 9 13

Relatief 4,20% 1,12% 0,46% 0,24% 0,16% 0,12% 0,17%

Bedrag 101.290 57.331 36.703 30.603 19.914 18.135 27.940

491

6,47%

291.916

Ontruimingen In 2006 hebben 27 ontruimingen plaatsgevonden. In Hilversum betrof het 11 ontruimingen door huurschuld en 2 ontruimingen van een garage en een parkeerplek. In pagina 18 van 78


Bussum vonden 10 ontruimingen plaats door huurschuld en 1 in verband met een hennepkwekerij; in Naarden waren 3 ontruimingen eveneens door huurschuld. Twee bewoners hebben deelgenomen aan het Tweede Kansbeleid. Zij hebben een andere woning toegewezen gekregen of mochten in de eigen woning blijven wonen. Beiden zijn met een schuldsaneringsprogramma van Versa gestart.

1.3 Bouwproductie: nieuwbouw en ontwikkeling Dudok Ontwikkeling heeft de afgelopen periode haar al omvangrijke projectenportefeuille nog eens flink uitgebreid. Het aantal projecten dat in aanbouw en ontwikkeling is, stijgt jaarlijks. Wat hierbij opvalt is het meer dan evenredige aantal projecten op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Het in 2005 gestelde doel om ten minste honderd woningen per jaar te bouwen is in 2006 ruimschoots gehaald: in Hilversum en Bussum werden in totaal 38 koopwoningen en 229 huurwoningen opgeleverd. Van deze laatste zijn er 8 woningen gebouwd voor de vrije sector in de verwachting dat dit de doorstroming zal bevorderen. 124 Woningen zijn afkomstig uit herstructurering. Zie voor het totaaloverzicht van in 2006 opgeleverde woningen de bijlagen. Aantallen sloop In het kader van de herstructurering zijn in 2006 139 woningen en 4 winkels gesloopt. In Bussum betrof het 6 woningen in de Godelindebuurt. In Hilversum 39 woningen in de Merelstraat, 44 woningen en 4 winkels in de Adelaarstraat en Ooievaarstraat en 50 woningen in de Valkstraat/Merelstraat. Aantallen nieuwbouw, koop en huur in percentages: 100 % = 267 14,2 % = 38 85,8 % = 229 Goedkoop bouwen Dudok Wonen heeft zich tot doel gesteld om dertig procent van haar nieuwbouw in de categorie goedkoop te bouwen. Deze doelstelling is in 2006 behaald. Vastgesteld is dat niet per jaar, maar per periode van vijf jaar wordt bekeken of de targets goedkoop, betaalbaar en duur zijn gehaald. Nieuwbouwprojecten Dudok Ontwikkeling Start bouw In 2006 heeft Dudok Ontwikkeling diverse nieuwbouwprojecten in het kader van uitbreiding en herstructurering opgeleverd. Zie voor een overzicht van deze projecten de bijlagen.

1.4 Technisch beheer Dagelijks en mutatieonderhoud Het dagelijks en mutatieonderhoud betreft niet-geplande uitgaven die slechts beperkt zijn te voorzien. De totale omvang van de te activeren investeringen wijkt niet veel af van de begroting voor 2006. De kosten die ten laste worden gelegd van de exploitatie laten een meevaller zien van een half miljoen euro. Planmatig Onderhoud pagina 19 van 78


De afdeling Technisch beheer is verantwoordelijk voor het voorbereiden en uitvoeren van planmatig onderhoud en contractonderhoud, vastgelegd in de jaarbegroting 2006. Het totaal van planmatig onderhoud is te onderscheiden in regulier, cyclisch uit te voeren planmatig onderhoud, zoals het periodiek schilderen van complexen, het vervangen van cv-ketels, liften, etc., en de projecten grootonderhoud. Het regulier planmatig onderhoud is voor een groot deel conform de begroting uitgevoerd. Het grote totaalverschil ‘begroting-realisatie’, gekenmerkt door zowel duidelijk lagere kosten (ca. 4 miljoen euro minder ten laste van de exploitatie) als lagere investeringen (ca. 2 miljoen minder te activeren), is veroorzaakt door het veel later dan gepland (nu in respectievelijk november 2006, 1e en 3e kwartaal 2007) opstarten van de projecten groot onderhoud, zoals hieronder nader toegelicht. Het contractonderhoud is in lijn conform de begroting uitgevoerd. Projecten grootonderhoud In 2006 zijn onderstaande projecten voorbereid of opgestart, waarbij het behoud en de versterking van het Gooi’s cultuurerfgoed mede richtingbepalend is geweest voor het programma van eisen. Project 162(160) woningen Johannes Huslaan (Hilversum) Dit complex bestaat uit twee flatgebouwen met elk negen verdiepingen, bestaande uit hoofdzakelijk 4-kamerappartementen. Doel van de aanpak is de gebouwen geschikt te maken voor bewoning voor een brede doelgroep, met specifiek aandacht voor senioren. De werkzaamheden betreffen een combinatie van groot onderhoud en revitalisering, waarbij tevens de toegankelijkheid van het gebouw wordt verbeterd. Het entree wordt vergroot, met als consequentie dat bij allebei de flats de driekamerwoning op de eerste verdieping komt te vervallen. De voorbereidingen, zowel ten aanzien van de bewonersparticipatie in het proces als bouwkundig, zijn gestart in het tweede kwartaal van 2006. De werkzaamheden zullen starten in februari 2007 en zullen zijn afgerond in het eerste kwartaal van 2008. Project 29 woningen Mussenstraat (Hilversum) Dit betreft een wooncomplex uit 1931 dat is ontworpen door architect Dudok. Dit complex is door de gemeente Hilversum niet geclassificeerd als beschermd object, maar is wel opgenomen in een ambtelijk voorstel om ook dit complex voor te dragen als potentieel gemeentelijk monument. Dudok Wonen heeft vooruitlopend op deze uitkomst gemeend om, mede in het kader van het voorgenomen groot onderhoud, dit complex als waardevol cultureel erfgoed te beschouwen. Er is daarom besloten extra te investeren in het terugbrengen en versterken van de destijds door architect Dudok ontworpen details, zoals de kozijnen, ramen en deuren. Het pakket van maatregelen is in grote lijnen hetzelfde als bij het in 2004/2006 uitgevoerde project 56 woningen Edisonstraat/Galvanistraat. Ook dit complex is ontworpen door architect Dudok. Het is gebouwd in 1930. De maatregelen omvatten onder meer: - het reinigen van het metselwerk van de voor- en kopgevels; - het vervangen van kozijnen, ramen en deuren, het voorzien van isolerende beglazing. Een en ander met toevoeging van historiserende accenten, zoals stijlen en ramen in het woonkamerkozijn en het toepassen van een karakteristieke Dudok-deur; pagina 20 van 78


-

het aanbrengen van isolerende dakplaten op het bestaande dakbeschot en het vervangen van de betonnen dakpannen door keramische pannen; - het aanbrengen van geluidswerende voorzieningen (treintracé) aan de voorzijde; - het vernieuwen van de dakkapellen aan de achterzijde. De maatregelen hebben geen gevolgen voor de huurprijs. Ook zijn aan de bewoners verbeteringspakketten aangeboden. De werkzaamheden zijn gestart in november 2006 en zijn eind mei 2007 afgerond. Project 59 woningen Eksterstraat/Mezenstraat/Reigerstraat/Spechtstraat (Hilversum) Dit wooncomplex is gebouwd in 1932 en is ontworpen door architect Dudok. Het is in hoge mate vergelijkbaar met het complex Mussenstraat. De gemeente Hilversum heeft dit complex ook als potentieel gemeentelijk monument geclassificeerd. Aan dit complex kent Dudok Wonen dezelfde cultuurhistorische waarde toe als aan het complex Mussenstraat. De bouwtechnische voorbereidingen, gestart medio 2006, zijn dan ook gericht op een soortgelijke aanpak als bij de Mussenstraat. De start van de uitvoering is gepland in het derde kwartaal van 2007. Project villa Hoge Naarderweg 22 kamers en 2 appartementen (Hilversum) Deze villa uit 1896 is nu bestemd voor jongenhuisvesting. De architect is de uit Hilversum afkomstige D. Kuiper. De villa Hoge Naarderweg heeft weliswaar geen beschermde status, maar is wel waardevol om als tijdsbeeld te behouden. Om die reden is besloten de bouwkundige aanpak te richten op het terugbrengen van de architectonische kenmerken, zoals bedoeld door de architect. De maatregelen omvatten onder meer: - het vernieuwen van de dakpannen en goten; - het verwijderen van de tuimeldakramen en het aanbrengen van dakkapellen; - het vervangen van kozijnen, ramen, deuren en erkers en het terugbrengen van karakteristieke elementen; - het opnieuw stukadoren van de buitengevel; - het verwijderen van later aangebrachte aanbouwen; - het opnieuw inrichten van het buitenterrein; - het voldoen aan de regelgeving inzake warmte- en geluidsisolatie en brandveiligheid; - het geheel vernieuwen van leidingen van nutsvoorzieningen. De werkzaamheden zijn gestart in november 2006 en zijn in mei 2007 afgerond. Project 139 woningen Kol. Verveerstraat e.o. (Naarden) Dit project heeft als doel om de achterzijde uit te bouwen en de badkamers op te waarderen bij (gepland) 25 woningen. Door omstandigheden zijn de voorbereidingen uitgesteld tot begin 2007.

Ambities en prestaties gematcht?  

De voorraad goedkope woningen is 79 procent. Daarmee voldoet Dudok Wonen dus ruimschoots aan de ambitie van een goedkope voorraad van zestig procent; Dudok Wonen heeft er in 2006 voor gekozen om uitbreiding van het segment vrije sector woningen vooral via nieuwbouw te laten plaatsvinden. Dus minder via upgrading van de bestaande voorraad. Of daarmee eind 2008 de gewenste tien procent vrije sector wordt gehaald, hangt af van de voortgang van een aantal omvangrijke nieuwbouwlocaties in Hilversum; pagina 21 van 78




Voor alle jongerenpanden zijn, waar nodig, in 2006 plannen opgesteld ter verbetering van de brandveiligheid. Deze worden in 2007 uitgevoerd.

pagina 22 van 78


2 Wij bieden kansen aan mensen Dudok Wonen wil mensen met lagere en midden inkomens kansen bieden om te kopen om zo hun zelfredzaamheid op de woningmarkt te vergroten. Daarom streven wij naar eigendomsneutraliteit en bieden wij zowel koop- als huurarrangementen in uiteenlopende prijsklassen. Ook bijzondere doelgroepen, zoals daklozen en huurders die niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, bieden wij volop kansen. Voor deze huurders hebben wij het Tweede Kansbeleid ontwikkeld, waarmee wij dakloosheid willen voorkomen.

Ambities 2005-2008:    

Ontwikkeling Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek; Vergroten toegankelijkheid van koopwoningmarkt voor lagere inkomens met behulp van betaalbare kooparrangementen; o een eigendomsneutraal huisvestingsaanbod. Oriëntatie op ontwikkeling en/of toepassing van nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen. Onderzoek naar mogelijkheden voor huurprijzen die meer inkomensgerelateerd zijn.

2.1 Huur- en kooparrangementen Dudok Wonen is er voor mensen die iets van hun leven willen maken, die daar moeite voor doen en die zelf het initiatief nemen. Dat is meteen de kern van de empowermentgedachte. Deze is in 2006 verder ontwikkeld en vertaald in een volkshuisvestelijke context. Samen met andere corporaties uit het WoonNetwerk (lees meer over dit netwerk in Hoofdstuk 4) willen we meten of hierdoor behalve empowermenteffecten op de woningmarkt ook bredere effecten optreden, bijvoorbeeld op het gebied van arbeidsparticipatie of inkomen. Hiertoe zullen we de komende periode de empowermentdefinitie moeten scherpstellen. Sociale Koop In februari 2006 hebben 103 huurders een enquête ontvangen over koopmogelijkheden; 67 huurders hebben deze teruggestuurd. Hierin geeft maar liefst 63 procent aan te willen kopen als de koopprijs gunstig uitvalt, 22 procent geeft aan te blijven huren. Begin 2007 hebben de eerste honderd huurders een Sociale Koop-aanbod gekregen. Wordt de constructie een succes dan zal Dudok Wonen in de toekomst meer woningen volgens de Sociale Koop-constructie aanbieden. De introductie van het product Sociale Koop was gepland in het verslagjaar, maar wegens onderhandelingen met de Belastingdienst is de introductie uitgesteld. De onderhandelingen waren niet voor niets, want met de Belastingdienst is overeengekomen dat de hypotheekrente ook voor Sociale Koop aftrekbaar is, mits de koper vijftig procent van de opstalwaarde koopt. Ook is bereikt dat de Nationale Hypotheek Garantie op het product van toepassing is. In het septembernummer van ons bewonersblad ‘Doorzicht’ stond bij een artikel over Sociale Koop een antwoordformulier dat lezers konden terugsturen om hun interesse pagina 23 van 78


aan te geven in het kopen van een woning. De respons was boven verwachting. Maar liefst 285 huurders gaven aan interesse te hebben om een woning te kopen. Met de flexibele koopformule van Sociale Koop is het mogelijk om een eigen huis te kopen en toch lage woonlasten te houden. De koper bepaalt namelijk zélf hoeveel hij voor een woning betaalt. Hij houdt zijn maandelijkse woonlasten zelf in de hand en bouwt toch aan een eigen vermogen. Tegen betaling van een minimum instapbedrag wordt de huurder de nieuwe eigenaar van zijn woning. Hij kan hiervoor een hypotheek afsluiten bij de bank. De resterende koopsom hoeft hij pas later te betalen, bijvoorbeeld als hij de woning doorverkoopt. Daar is wel één voorwaarde aan verbonden: de hoogte van deze resterende koopsom groeit mee met de gemiddelde woningprijzen van verkochte woningen in de regio. Hiervoor gebruiken we een onafhankelijke index: de WoningwaardeIndex. Deze index wordt gebaseerd op objectieve verkoopcijfers ontleend aan het Kadaster. Tussentijds bijkopen is ook mogelijk. Hoe groter het gedeelte waarvoor de koper heeft betaald, hoe minder hij later aan de corporatie moet betalen. Welk aandeel de koper ook koopt, hij wordt als eigenaar van de woning gezien, zelfs als hij nog niet de volledige koopsom aan de corporatie heeft betaald. Een bijkomend voordeel is de hypotheekrenteaftrek. Ook hiervan kan de koper gebruik maken. Sociale Koop is een SEV-experiment waaraan behalve Dudok Wonen, ook woningcorporaties Sité Woondiensten, Com Wonen en Volkshuisvesting Arnhem deelnemen. In 2006 is met de Vereniging Eigen Huis overeengekomen dat deelnemers aan de Sociale Koop-constructie een jaar lid mogen worden van de vereniging op kosten van Dudok Wonen. Desgewenst kunnen zij bovendien advies inwinnen bij de vereniging. Ook de RABO Bank en RVS Bank omarmen het product. Koop Goedkoop In totaal zijn 134 woningen aangewezen als een Koop Goedkoopwoning, waarvan er inmiddels 36 zijn verkocht. In 2006 zijn 9 woningen als Koop Goedkoop verkocht. Het product Koop Goedkoop is in 2003 door Dudok in samenwerking met drie andere corporaties ontwikkeld. Het doel van Koop Goedkoop is het bevorderen van de doorstroming op de huurmarkt door mensen met een midden inkomen de kans te bieden om een eigen woning te kopen. Verzilverd Wonen Onder het motto ‘Comfortabel in uw eigen woning’ biedt Dudok Wonen senioren (55+) de mogelijkheid om hun koopwoning aan Dudok te verkopen en er zelf kosteloos in te blijven wonen tot het overlijden van de langstlevende partner. De verkopers krijgen van Dudok Wonen de verkoopprijs (eventueel in termijnen). Hiermee biedt Verzilverd Wonen senioren niet alleen financiële armslag, het vrijwaart hen bovendien van het onderhoud van de woning dat onder de verantwoordelijkheid van Dudok Wonen komt te vallen. In 2006 is één woning verzilverd. Dat brengt het totaal aan Verzilverd Wonen-woningen op vijftien. Inkomensgerelateerde huurprijzen In het WoonNetwerk is, samen met de SEV, hard gewerkt aan de ontwikkeling van een vouchersysteem. Tevens is in het kader van het ´aanbod aan de samenleving´ van Aedes gelobbyd voor betaalbaarheidsondersteunende activiteiten van corporaties. Met dit pleidooi lijkt een open zenuw in de Nederlandse volkshuisvesting te zijn geraakt. Voor- en tegenstanders organiseerden zich direct in strijdbare slagordes. Voorstellen in deze richting zijn dan ook gesneuveld. In samenwerking met een tweetal regionale pagina 24 van 78


corporaties is begin 2007 de gemeente Hilversum uitgenodigd om de betaalbaarheid in herstructureringsgebieden te vergroten door huren te maximeren op een bepaalde huurquote. Er wordt gestreefd naar een experiment.

2.2 Speciale doelgroepen Daklozenopvang Samen met Aedes vereniging van wooncorporaties en andere corporaties uit het WoonNetwerk maken wij ons hard voor het oplossen van huisvestingsproblemen van daklozen in heel Nederland. Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Er is onder meer een Meldpunt Daklozen in het leven geroepen. Via dit telefoonnummer worden meldingen doorgegeven waarna een speciale hulpbrigade kan worden ingezet. In 2006 zijn geen meldingen via het meldpunt binnengekomen. De sponsoring van het Inloophuis Wording, een open huis voor dakloze en eenzame mensen in Het Gooi, kreeg in december 2006 een forse impuls dankzij onze speciale kerstactie. Onze relaties ontvingen in plaats van een traditionele kerstkaart een digitale kerstgroet per e-mail. Iedere klik op de digitale collectebus leverde een euro op voor het Inloophuis. Samen met de winstuitkering van KWH die we kregen door ons lidmaatschap konden we € 2.465 doneren. Sociaal Pension In 2006 is gestart met de bouw van het Sociaal Pension in Hilversum voor onder meer de opvang van passanten. De nieuwbouw vervangt de locatie aan de A. Fokkerweg. Crisisopvang Aan de Utrechtseweg in Hilversum huisvesten wij de nachtopvang van de stichting Maatschappij Zandbergen waar jongeren die zich in een crisissituatie bevinden, worden opgevangen. Tweede Kansbeleid Huurders die hun eigen problematiek, zoals het niet kunnen voldoen aan betalingsverplichtingen of gedrags- en persoonlijkheidsproblemen, niet kunnen of willen zien, komen doorgaans niet in een regulier hulpverleningstraject terecht. Met steeds verder toenemende problemen lijkt huisuitzetting onvermijdelijk. Het Tweede Kansbeleid maakt voor deze groeiende groep huurders het verschil, met als belangrijkste doel het voorkomen van dakloosheid. Door te dreigen met huisuitzetting dwingen we huurders hun laatste kans op het behouden van de woning aan te grijpen. Met professionele hulp, gericht op hun specifieke problematiek, krijgen ze met het Tweede Kansbeleid de kans hun leven weer op orde te brengen. Het Tweede Kansbeleid wordt gefinancierd door de regionale woningcorporaties. Medio februari 2006 is de coördinator Tweede Kansbeleid gestart met haar werkzaamheden. Omdat gedurende het verslagjaar is gebleken dat het veel tijd kost om per kandidaat te komen tot een tweede kanstraject, is het aantal werkuren van de coördinator halverwege het jaar uitgebreid. Er zijn 21 aanmeldingen voor een tweede kans binnengekomen. Hiervan zijn in 2006 twaalf contracten daadwerkelijk ondertekend. De aangemelde huurders zijn afkomstig van Dudok Wonen, de Alliantie en de Woningbouw. Dudok Wonen heeft uiteindelijk twee bewoners via het Tweede Kansbeleid kunnen helpen. Het aantal ontruimingen lag in 2006 lager dan in 2005: 27 ten opzichte van 41. Deze vermindering kunnen we in een aantal gevallen toeschrijven aan het Tweede pagina 25 van 78


Kansbeleid. Ook de intensieve begeleiding door onze woonconsulenten levert hieraan een positieve bijdrage, onder meer door huurschulden tijdig aan te pakken en zo ontruimingen te voorkomen. Overlastbemiddeling Woongedrag is de verantwoordelijkheid van de bewoners zelf. Dudok Wonen bemiddelt dan ook alleen als het bewoners zelf niet lukt om tot een oplossing voor overlast te komen, met als laatste redmiddel het inroepen van juridische ondersteuning. Omdat voorkomen beter is dan genezen, neemt Dudok Wonen alle overlastmeldingen serieus. Ook zorgen wij ervoor zo snel mogelijk het gesprek met de betrokkenen aan te gaan. Hiervoor schakelen wij onze woonconsulenten in en werken we samen met de politie en welzijnsinstellingen. In wijkoverleggen wordt besproken wat er allemaal gebeurt in verschillende wijken. In dit kader nemen wij deel aan het buurtbemiddelingsproject, dat wij ook meefinancieren. Dit is een samenwerkingsverband tussen gemeente, politie, welzijnsinstellingen en de drie corporaties in Hilversum. Komen bewoners onderling niet uit buurtproblemen en kunnen politie en woningcorporaties de problemen ook niet oplossen, dan kunnen zij daar terecht. Bewoners moeten zelf willen dat het probleem wordt opgelost en concreet aangeven waar de schoen wringt. Als onafhankelijke partij kunnen de medewerkers van buurtbemiddeling bewoners tot elkaar brengen. Door het maken en naleven van goede afspraken wordt geprobeerd weer een leefbare situatie te creëren. In 2006 heeft Dudok Wonen bemiddeld bij 26 overlastsituaties: 13 in Hilversum, 7 in Bussum en 6 in Naarden. In drie gevallen - onder meer waar het een wietplantage betrof - werd gebruikgemaakt van juridische ondersteuning. Eén overlastsituatie in Bussum heeft geleid tot het ontbinden van de huurovereenkomst via de kantonrechter.

Ambities 2005 – 2008 gematcht?  





Samen met de andere corporaties en welzijninstellingen is in 2006 het Tweede Kansbeleid voor bewoners met een meervoudige problematiek gestart. Bij Dudok Wonen hebben twee bewoners hiervan gebruik gemaakt; Om een eigendomsneutraal huisvestingsaanbod te bewerkstelligen, is het product Sociale Koop ontwikkeld. In 2007 krijgen de eerste honderd huurders in Hilversum een Sociale Koop-aanbod. Slaagt deze marktintroductie dan zal Dudok Wonen mede vanuit de empowermentgedachte - in de toekomst het overgrote deel van de bewoners in de gelegenheid stellen om een betaalbare woning te kopen; Uit dialooggesprekken met stakeholders in de zorg en welzijn (zie hoofdstuk 4) is niet de wens naar voren gekomen om nieuwe huisvestingarrangementen voor kwetsbare doelgroepen te ontwikkelen. Vooralsnog wordt uitsluitend gewerkt aan het verbeteren en verbreden van bestaande arrangementen en woonconcepten; Initiatieven voor meer inkomensgerelateerde huurprijzen zijn op landelijk niveau niet succesvol verlopen. De tegenstand is groot. Er wordt gezocht naar mogelijkheden voor locale experimenten.

pagina 26 van 78


3 Wij bieden kansen aan wijken in Het Gooi Dudok Wonen voelt zich duurzaam verbonden met de regio en de mensen die er wonen. Met name in wijken waar de sociale of economische vitaliteit in het gedrang komt, grijpen wij kansen aan om te bouwen en geven wij volop nieuwe kansen aan oude gebouwen. Wijken worden verbeterd met respect voor mensen, historie en sociale verbanden. Wij nemen onze verantwoordelijkheid voor de stad en haar inwoners zeer serieus. Dudok Wonen bindt en verbindt mensen en houdt daarbij altijd de gewenste vitaliteit voor ogen. Ook bieden wij mensen de kans hun talenten in te zetten ten gunste van de eigen woning en woonomgeving. Mensen die de geboden kansen benutten, kunnen betaalbaar wonen in elke wijk. Dit komt niet alleen de mensen ten goede, ook de wijken profiteren hiervan. Wijken worden veelkleuriger, vitaler en bovenal weer toegankelijk voor iedereen.

Ambities 2005-2008: Onze ambities richten zich de komende periode op een aantal herstructureringsgebieden, de binnensteden van Hilversum en Bussum en woondienstenzones.  Herstructurering in Liebergen (Hilversum) wordt afgerond;  Herstructurering in Hilversum Noord en de Bussumse Godelindebuurt gaat verder;  Zorgvuldige omgang met het culturele erfgoed dat in ons bezit is. Daartoe ontwikkelen we een classificatiesysteem voor cultureel erfgoed en een hiermee samenhangend beleid voor verbetering van dit erfgoed;  Het verwerven van enkele panden in binnensteden voor ‘Wonen boven winkels’;  Onderzoek van de meest wenselijke aanpak van de bestaande woningen aan het Zwaluwplein en de Bloemenbuurt in Hilversum;  Het ontwikkelen van een actief stadsvernieuwingsbeleid voor de herontwikkelig aan de Larenseweg en omgeving in Hilversum;  Herstructurering en de ontwikkeling van een nieuwe woondienstenzone in Tuindorp Keverdijk in Naarden;  Herontwikkeling van historisch erfgoed, namelijk een oude fabriek in Bussum. Dit ambitieuze project betreft de ontwikkeling van circa 140 woningen en ongeveer 50.000 m2 commerciële ruimten.

3.1 Herstructurering Samen met bewoners, gemeenten en andere corporaties in de wijk streeft Dudok Wonen naar een integrale aanpak van wijken en woningen die niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen. Dit is vooral van toepassing op vooroorlogse wijken, waarin de staat van de woningen soms zo slecht is dat met goed onderhoud geen afdoend resultaat kan worden bereikt. Vitaliteit herstructureringsgebieden Voor bewoners kan het vervelend zijn om in een wijk te wonen waar sloopwerkzaamheden aan de gang zijn en waar veel leegstand ontstaat. Daarom hecht Dudok Wonen veel waarde aan het handhaven van de leefbaarheid of vitaliteit in pagina 27 van 78


herstructureringsgebieden. Hiervoor maken wij onder meer gebruik van buurtconciërges. Dudok Wonen betaalt jaarlijks een bedrag aan Stichting SIS waarvoor buurtconciërges kleine klussen in de buurt uitvoeren. Zo kunnen zij werkervaring opdoen, bijvoorbeeld met het opschonen van tuinen, leegruimen van woningen, het houden van looprondes en vooral het bijtijds signaleren van overlastsituaties. Ook steunt Dudok Wonen in 2006 het project van Stichting SIS Jongerentoezicht. In dit project houden jongeren toezicht in de wijken Hilversum Noord en Oost onder begeleiding van medewerkers van SIS. Zij doen dit vanuit een pand van Dudok Wonen aan de Leemkuilen in Hilversum Noord, waarvoor zij alleen een gebruikersvergoeding hoeven te betalen. Het project maakt deel uit van een vooropleidingstraject: jongeren die het traject van zes maanden goed afronden, kunnen doorstromen naar een vervolgopleiding in de beveiliging of bij de politie. Dudok Wonen heeft een wijkbeheerder in dienst die in de gaten houdt of de panden die geherstructureerd moeten worden er netjes bij staan en kijkt of opschoonacties nodig zijn. Vooral tuinonderhoud heeft de aandacht, omdat de tuin voor een belangrijk deel het aanzien van een straat bepaalt. Maar ook het signaleren van kraakgevaar of andere onveilige situaties die kunnen ontstaan bij leegstaande panden. Rondom de feestdagen worden extra afspraken gemaakt met de politie en een beveiligingsbedrijf. Ook ondersteunen we acties van bewoners. In Hilversum Noord is eind 2006 een bewonersinitiatief gestart. Panden die leegkomen of leegstaan, worden versierd met door de bewoners zelfgemaakte borden. Op de borden staan teksten over wat afscheid voor hen betekent. Ook buiten de herstructureringsgebieden krijgt de leefbaarheid onze aandacht. Zo werd in flatgebouwen van Den Ool (Hilversum) een politiekeurmerk aangebracht. Liebergen Hilversum Met het oog op de leefbaarheid in de wijk Liebergen heeft de gemeente Hilversum een speeltuin bij het Van ’t Hoffplein gerealiseerd. Dudok Wonen heeft samen met de omwonenden van dit plein een sleutel- en beheeractie op touw gezet. De bewoners zorgen ervoor dat de speeltuin overdag geopend is en dat de doelgroep van kinderen tot twaalf jaar veilig kan spelen. HILVERSUM Dudok Revisited in Liebergen In de wijk Liebergen worden twintiger- en dertigerjaren woningen vernieuwd. Het zijn woningen van de architecten Dudok en Wormser die door Dudok Wonen met behoud van de karakteristieke vormen en details worden herbouwd. De woningen voldeden niet meer aan de eisen van onze moderne tijd. Na de vernieuwing hebben de woningen onder meer grotere afmetingen qua hoogte, diepte en breedte, goed sanitair en goede isolatie. In 2006 zijn de eerste woningen opgeleverd, naar verwachting wordt het totale project begin 2008 opgeleverd. In juni-juli 2006 is in de Bibliotheek Hilversum een expositie geweest met beeldmateriaal en achtergrondinformatie van het project. Ooievaarplein De nieuwbouw aan het Ooievaarplein is in volle gang. Hier zijn woningen en bedrijfspanden aan de Adelaar- en Ooievaarstraat gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. De nieuwbouw bestaat uit drie bouwblokken rondom het nieuwe Ooievaarplein. Er worden 46 nieuwe woningen gebouwd, waarvan tien zorgwoningen. De verwachte opleverdatum is voorjaar 2008. pagina 28 van 78


Herstructurering Hilversum Noord Hilversum Noord is een grotendeels naoorlogse wijk. Van de vierduizend woningen bestaat ongeveer de helft uit midden-hoogbouw huurwoningen. In Hilversum Noord zijn weinig voorzieningen. Een groot aantal van de bestaande woningen voldoet niet aan de eisen van deze tijd en is niet geschikt voor ouderen. Door het hoge aantal ouderen in de wijk neemt de behoefte aan zorgen welzijnsinstellingen en winkels toe. Voor de herstructurering in Hilversum Noord is een projectorganisatie in het leven geroepen waarin woningcorporaties, de gemeente en zorgen welzijnsinstellingen participeren. De visie van deze partijen is vastgelegd in de nota ‘De toekomst van Noord’ die in 2006 is bekrachtigd door de raad van de gemeente Hilversum. Met deze nota is de grondslag gelegd voor de herstructureringsplannen van Dudok Wonen in Hilversum Noord. Een groot aantal van de woningen wordt gesloopt en vervangen door toekomstbestendige woningen. Voor Dudok Wonen gaat het om 100 à 200 woningen. Dudok gaat in deze buurt ook bestaande eengezinswoningen verkopen. Verder krijgt de wijk twee woondienstenzones rondom de Lieven de Key-locatie en rondom het Vierkerkenhuis. Voor de wijkbewoners is een speciaal traject opgestart dat heeft geresulteerd in een Buurtvisie. Hieruit blijkt dat bewoners, gemeente en corporaties dezelfde kijk op de buurt hebben. BUSSUM Herstructurering Godelindebuurt De woningen uit de Godelindebuurt stammen uit de jaren twintig en ondergaan de komende jaren gefaseerd een grootse renovatie en vernieuwing. Hierna zullen de woningen weer voldoen aan de gewenste normen. Een deel van de woningen wordt op verzoek van de bewoners pas over tien jaar aangepakt. De witte woningen worden herbouwd naar de architectuur van K.P.C. de Bazel. De gemetselde woningen worden binnenin volledig gerenoveerd en gerestaureerd. Een deel wordt over twee lagen uitgebouwd. Voorgevels worden in de oorspronkelijke staat hersteld. Tijdens de renovatie of herbouw van de woningen verblijven bewoners in wisselwoningen. De herstructurering in de Godelindebuurt is in volle gang. In 2006 is het eerste blok gerestaureerde woningen opgeleverd. Fase 1 tot en met 3 lopen door tot 2010, fase 4 start in 2015. Bewoners worden op de hoogte gehouden van de voortgang via een nieuwsbrief en een buurtinfowinkel waar ook een inloopspreekuur wordt gehouden. NAARDEN Herstructurering Amersfoortsestraatweg Sinds 1998 is Dudok Wonen eigenaar van het voormalige motel aan de Amersfoortsestraatweg dat vandaag de dag dient als jongerenhuisvesting. Het pand is aan vernieuwing toe en ligt bovendien in een omgeving die ook vernieuwing behoeft. Voor Dudok Ontwikkeling beperkt het plangebied zich echter tot het terrein waarop het voormalige motel zich bevindt. Uitgangspunt voor nieuwbouw is dat er minimaal 42 eenheden voor jongeren teruggebouwd worden. De uitplaatsing van de huidige bewoners is grotendeels afgerond. Het wachten is nu op de wijziging van het bestaande bestemmingsplan om met de bouw te kunnen starten. pagina 29 van 78


Herstructurering buiten Het Gooi In 2005 wilde Dudok Wonen het project ‘De Kansrijke Wijk’ financieel steunen omdat dit project goed aansloot bij de ambities van Dudok Wonen. Toen het project uiteindelijk niet doorging, heeft Dudok Wonen bekeken of het concept ook in de regio Gooi en Vechtstreek kon worden geïmplementeerd. Hoewel dit tot op heden nog niet is gelukt, is de vraag voor een dergelijk project wel uitgezet bij de gemeenten Naarden en Almere. Als alternatief voor ‘De Kansrijke Wijk’ heeft Dudok Wonen gekozen voor deelname aan het Wooninvesteringsfonds. Dit fonds maakt herstructureringsopgaven in andere steden mogelijk door minder kapitaalkrachtige corporaties te helpen bij het investeren in herstructureringsprojecten. De investering van in totaal drie miljoen euro van Dudok Wonen heeft tot nu toe geresulteerd in vele mooie projecten. Een bijdrage waar we trots op zijn. Wonen boven winkels In 2006 zijn de mogelijkheden voor wonen boven winkels geïnventariseerd. Leegstaande woonruimtes boven winkels hebben een negatieve invloed op de vitaliteit van de Bussumse en Hilversumse binnensteden. In de ambtelijke organisatie van de gemeente Bussum worden voorbereidingen getroffen voor het oprichten van een NV. Deze zal zich met deze specifieke problematiek bezig houden. In Hilversum is niet gekozen voor een rechtspersoon, maar voor een projectorganisatie. Hierin participeren de gemeente, de lokale ondernemersvereniging en Dudok Wonen. De eerste haalbaarheidsonderzoeken zijn in volle gang.

3.2 Cultureel erfgoed Gooi en Vechtstreek Dudok Wonen is eigenaar van woningen en gebouwen die behoren tot het culturele erfgoed van Het Gooi. Dit zijn objecten die een belangrijke bijdrage leveren aan het inzichtelijk houden van de geschiedenis op het gebied van cultuur. Wij zijn van mening dat deze unieke objecten het waard zijn om behouden te blijven. Dudok streeft ernaar bij herstructurering de monumentale allure van gebouwen te behouden dan wel te versterken. In februari 2006 heeft Dudok Wonen een classificatiesysteem opgesteld waarmee de monumentale en architectonische waarde van verschillende woningen, gebouwen en complexen in klassen verdeeld kan worden. Het systeem hanteert vijf klassen: 1. Rijksmonumenten; 2. Woningen met potentie gemeentemonument te worden; 3. Dudok oeuvre: bezit dat geen gemeentemonument is, maar dat wel van culturele waarde is voor Dudok Wonen; 4. Bezit dat door architect Dudok is ontworpen, maar niet bijzonder genoeg is om te behouden; 5. Beschermd dorpsgezicht. Dudok Wonen bezit 122 woningen en gebouwen in Hilversum met de status van Rijksmonument. Dit zijn ontwerpen van architecten W.M. Dudok en N. Andriessen. Ongeveer 850 woningen ontworpen door W.M. Dudok, P. Vorkink en J.P. Wormser komen in aanmerking voor bescherming als gemeentemonument. De gebieden Hilversum Oost/Kamrad en Hilversum Zuid zijn in 2006 aangemerkt als beschermd dorpsgezicht. In 2007 wordt ook het bezit van Dudok Wonen in Naarden en Bussum volgens het classificatiesysteem voor cultureel erfgoed beoordeeld. In deze plaatsen hebben wij pagina 30 van 78


geen door W.M. Dudok ontworpen bezit, maar wel ander onder architectuur gebouwde woningen, waaronder dat van architect De Bazel. De gemeente Hilversum heeft in 2006 de concept beleidsnota monumenten ‘Van zorg tot Kans’ opgesteld. Deze nota kwam in samenwerking met onder meer Dudok Wonen tot stand. In Hilversum wordt het beleid voor verbetering en behoud van het cultureel erfgoed complexmatig ingezet. Zoals in de Bloemenbuurt in Hilversum: hier worden niet alleen de woningen verbeterd, ook weegt het versterken van het monumentale allure zwaar. Hetzelfde geldt voor de complexen Zwaluwplein, Mussenstraat, Mezenstraat en Eksterstraat (deze laatste twee worden in de voorbereiding voor 2007 meegenomen). Fabrikeurswoning De Fabrikeurswoning ontleent zijn naam aan Nic. Reijn Jnz, oftewel de fabrikeur, de eerste bewoner van het pand. Hij was directeur-eigenaar van de vroeger achter de woning gelegen Machinale Tapijtweverij Hilversum. Het Jugendstilpand is door Dudok Wonen aangekocht en gerestaureerd en omgebouwd tot appartementen voor jongeren. Met de Idols-achtige wedstrijd ‘Win een appartement’ maakten jongeren in 2006 kans om - niet via de normale toewijzingsregels - huurder te worden van één van de negen appartementen in de monumentale Fabrikeurswoning aan de Hilversumse Groest. Het te winnen appartement heeft een aantal originele elementen behouden waaronder de schouw, origineel behang, de lambrisering en de plafondschildering. De wedstrijd is een middel om onze zorg voor het cultureel erfgoed breed onder de aandacht te brengen en een huurder te zoeken die onze liefde hiervoor deelt. En dat is zeker gelukt. De overige acht appartementen zijn via het reguliere woonruimteverdelingsysteem (WoningNet) toegewezen aan jongeren. Verbonden aan de Gooi en Vechtstreek Woongenot gaat om meer dan alleen het wonen in een fraaie woning. Ook onze woonomgeving bepaalt of wij met plezier thuiskomen. Dudok Wonen voelt zich medeverantwoordelijk voor de vitaliteit van de Gooi en Vechtstreek. Ons eigen culturele erfgoed, zoals dat van architect W.M. Dudok, krijgt onze volle aandacht, maar ook culturele activiteiten of instellingen en architectuurprojecten kunnen rekenen op onze steun. In 2006 heeft Dudok Wonen de renovatie van de fortwachterswoning op Pampus gesteund. Dit forteiland is een prominent onderdeel van de Stelling van Amsterdam en staat op de werelderfgoedlijst van Unesco. Andere gesponsorden zijn Museum Hilversum, Hilversum Alive, Boek ‘Raadhuis Hilversum, een gebouw voor eeuwen’ (van Max Cramer en Arie den Dikken), Dudok Muziektent, Het Nederlands Vestingmuseum en Bussum Cultureel.

Ambities en prestaties gematcht?    

De herstructurering van het vooroorlogse deel van Liebergen wordt eind 2007 afgerond. De herstructurering van het naoorlogse deel loopt nog twee à drie jaar langer door; In Hilversum Noord zijn de eerste herstructureringsplannen in ontwikkeling. De bewoners zijn uitgeplaatst en de eerste plannen zijn in schetsontwerpfase; De herstructurering van de Godelindebuurt is in volle gang; In Hilversum houdt een projectorganisatie zich bezig met het verwerven van panden voor Wonen boven winkels. De eerste plannen zijn in schetsontwerpfase. In Bussum is de fase van ambtelijke voorbereiding bereikt;

pagina 31 van 78




De komende periode onderzoekt Dudok Wonen de meest wenselijke aanpak van de bestaande woningen aan het Zwaluwplein en omgeving en de Bloemenbuurt in Hilversum.

pagina 32 van 78


4 Wij bieden kansen aan partners Dudok Wonen biedt haar partners kansen, maar grijpt zelf ook kansen. Zo investeren wij graag in innovatieve projecten, zoals het woonwensenmodel en het glasvezelnetwerk in Het Gooi. Wij zetten onszelf en onze verzilverde stenen graag in voor de realisatie van goede ideeën uit onze omgeving. Wij vragen van onze partners dan ook dat zij het initiatief nemen om hiervoor van ons gebruik te maken.

Ambities 2005-2008:       

In 2007 is de organisatie voldoende uitgerust voor het woonwensenmodel (de klant wordt gefaciliteerd bij het realiseren van woningverbeteringen of veranderingen); Onderhoud en verbetering vindt steeds meer op een organische wijze plaats (minder per complex, meer per woning); In 2006 kunnen al onze bewoners gebruikmaken van WoonEnergie; Er wordt actief en zonodig ook materieel geïnvesteerd in de totstandkoming van een glasvezelnetwerk in Het Gooi; internet- en telefoonopties worden waar mogelijk uitgebouwd zodat klanten veel vanuit hun woning kunnen regelen; Investeren in maatschappelijk vastgoed indien gewenst door gemeente of instellingen voor zorg, welzijn en onderwijs; Actieve ontwikkeling van de door de gemeenten Hilversum, Bussum en Naarden en zorginstellingen gewenste woondienstenzones en wijksteunpunten; Bij onze bestaande woningen in woondienstenzones worden mogelijkheden benut om woningen toegankelijker (bijvoorbeeld drempelloos) te maken.

4.1 Innovatieve projecten Woonwensenmodel Bewoners stellen vandaag de dag steeds hogere eisen aan hun woning. Veranderende wensen volgen elkaar in een hoog tempo op. Daarom streeft Dudok Wonen ernaar de wensen van haar klanten op het gebied van woningverbetering en onderhoud langs een meer organische weg te vervullen. Bijvoorbeeld door de woning bij mutatie aan te pakken of op speciaal verzoek van de bewoner. Met het Woonwensenmodel gaan we hierin nog een stapje verder dan met het beleid voor zelfaangebrachte voorzieningen (ZAV). Het Woonwensenmodel geeft bewoners de mogelijkheid om grotere bouwkundige ingrepen te realiseren, bijvoorbeeld een uitbouw, serre of dakkapel. Gaat het bij de woonwens om een waardeverhogende aanpassing, dan staat Dudok Wonen de bewoner bij met kennis, een financiële bijdrage en de daadwerkelijke uitvoering van het project. Een projectteam bestaande uit bouwadviseurs adviseert en ondersteunt de bewoners gedurende het proces en voorziet hen van informatie over de mogelijkheden en vergoedingen. De wens van de klant staat hierin altijd centraal. Dudok Wonen zoekt met het Woonwensenmodel naar een win-winsituatie en investeert expertise, tijd en geld daar waar de woonwens ook voor Dudok een waardevermeerdering betekent. We hebben ervoor gekozen bij de start van het project de praktijk leidend te laten zijn bij het formuleren van het beleid. pagina 33 van 78


In 2006 zijn verschillende woonwensen gerealiseerd door de bouwadviseurs in samenwerking met bewoners en andere betrokkenen. En daar hebben we veel van geleerd, vooral omdat blijkt dat een andere manier van werken en denken noodzakelijk is. De individuele aanpak van een woning heeft gevolgen voor de wijze waarop onze organisatie wordt ingericht. Om te komen tot een doeltreffende aanpak zijn voor alle complexen complexbeheerplannen opgesteld. Inmiddels zijn de bevindingen van 2006 in kaart gebracht en zal het projectteam het beleid voor de komende jaren bepalen. Woondromen Wat leeft er zoal onder de bewoners? In 2006 heeft Dudok Wonen haar bewoners opgeroepen hun woondromen kenbaar te maken. Vele ingezonden woondromen zorgden voor inspiratie en daarnaast is het voor ons goed om te weten welke wensen bewoners hebben. Van zestig dromen – van individuele dromen tot dromen die een complex of wijk aangaan – worden de vijf meest aansprekende uitgevoerd. Zoals het plaatsen van vogelhuisjes in de Vogelbuurt om vogels weer terug in de buurt te krijgen en het aanbrengen van verlichting in boxen van twee flatgebouwen die gerevitaliseerd worden. De jury bestond uit twee leden van de HuurdersBelangenVereniging en vier medewerkers van Dudok Wonen. WoonEnergie WoonEnergie onderhandelt voor huurders van woningcorporaties met energieleveranciers van (groene) stroom en gas. De beste aanbieder wordt geselecteerd op basis van prijzen, leveringsvoorwaarden en service. Voor onze huurders betekent dit dat zij altijd scherpe prijzen betalen en dat de service onder goede condities wordt geleverd. In 2006 behoorden de tarieven van WoonEnergie tot de top drie van Nederland. Het voordeel voor de huurder kan oplopen tot 90 euro per jaar. In 2006 hebben ook alle huurders van de voormalige Woningstichting Dudok een aanbod gekregen. Daarmee konden alle huurders gebruik maken van WoonEnergie. Op 31 december 2006 waren 1639 huurders aangesloten via WoonEnergie. Dat is een stijging van 25 procent. Glasvezelnetwerk In 2005 heeft Dudok Wonen een contract gesloten met de GNEM (Glasvezel Netwerk Exploitatie Maatschappij) over het aansluiten van alle woningen van de corporatie op het glasvezelnetwerk. Het gaat in totaal om zesduizend woningen. In 2006 zijn eerst de gestapelde woningen met een lege buis voorbereid. In de volgende fase wordt hier glasvezel doorheen geblazen en wordt de apparatuur in de woning bevestigd. In het oorspronkelijke plan zouden alleen woningen van abonnees worden voorzien van glasvezel en apparatuur. Toch is de GNEM overgestapt op honderd procent ‘verglazen’, met andere woorden: alle woningen van Dudok Wonen in Hilversum, Bussum en Naarden krijgen een aansluiting op het glasvezelnetwerk. Door deze actie is het project enorm in omvang toegenomen. In Naarden werkt Dudok Wonen samen met Woningstichting Naarden, die ook al haar woningen gereed maakt. De planning is dat in het najaar van 2007 alle woningen van Dudok Wonen en Woningstichting Naarden zijn aangesloten op het netwerk. We verwachten dat tachtig procent van de huurders aan het project zal meewerken, de overige twintig procent zal bij mutatie alsnog worden aangesloten. Voor bewonersgroepen van Dudok Wonen is in Nuenen een glasvezelexcursie georganiseerd waar volop informatie over de technische mogelijkheden van ‘Fiber Homes’ is gegeven. Uit overleg met zorginstellingen blijkt dat ook deze positief zijn over het ontwikkelen van diensten voor en het leveren van diensten via het glasvezelnet. Naast radio en televisie, goedkoop telefoneren en snel internetten, biedt glasvezel meer pagina 34 van 78


voordelen. Glasvezel is een belangrijk onderdeel van een levensloopbestendige woning. Mensen die in de toekomst zorg nodig hebben, kunnen langer in hun eigen woning blijven wonen, onder meer doordat contact met huisarts en verpleegkundige via een beeldscherm kan plaatsvinden. Met glasvezel is alarmering bij noodsituaties snel geregeld en kunnen woningen veiliger worden gemaakt met brand- en inbraakalarm en beveiligingscamera’s. Eind 2006 waren bijna tweeduizend woningen aangesloten op het glasvezelnetwerk. Vijftien procent van de huurders heeft direct een abonnement genomen. Naar verwachting wordt het project najaar 2007 opgeleverd. Bewoners kunnen het eerste half jaar gratis internet uitproberen. De zogenoemde Triple Play (internet, telefoon en televisie) kost het eerste half jaar 19,50 euro per maand. In 2007 komen nieuwe producten op de markt. Dienstverlening via internet We hebben ons totale woningaanbod op onze website geplaatst. Ook wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een digitale woonzuil. Verantwoord bouwen Dudok Wonen, twaalf andere corporaties en Aedes vereniging van woningcorporaties hebben op 28 september 2006 een convenant met Forest Stewardship Council Nederland (FSC Nederland) ondertekend. Hiermee kiezen deze corporaties voor gebruik van hout en houtproducten uit verantwoord beheerde bossen. De ondertekening maakt deel uit van de campagne Bouwen en Borneo, een initiatief van het Wereld Natuur Fonds, FSC Nederland, Woonbron, Vestia en deelgemeente Hoogvliet. Het doel is te bereiken dat alle corporaties voortaan FSC-hout gebruiken bij hun projecten. Dit hout voldoet aan de hoogste eisen voor sociaal, natuurvriendelijk en economisch verantwoord bosbeheer.

4.2 Samenwerking met onze klanten HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen Op 26 juli 2006 hebben Dudok Wonen en de HuurdersBelangenVereniging (HBV) een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin de bevoegdheden en budgettaire steun voor de HBV zijn vastgelegd en waarmee de belanghoudersparticipatie in onze organisatie wordt geborgd. De HBV Dudok Wonen is ontstaan uit een fusie tussen de voormalige huurdersorganisaties Huurdersraad Patio en Bewonersbelang Dudok. De HBV Dudok Wonen behartigt op onafhankelijke en zelfstandige wijze de belangen van alle huurders van Dudok Wonen en wordt in deze hoedanigheid ook door Dudok Wonen erkend. De HBV Dudok Wonen en Dudok Wonen hebben maandelijks overleg. Naast lopende projecten, het huurbeleid en de portefeuille van Dudok Ontwikkeling zijn in 2006 onder meer besproken het jaarverslag 2005, het jaarplan 2007 (In volle vlucht), het onderhouds ABC, het woonwensenmodel en de voordracht van het huurderslid voor de Geschillenadviescommissie. Ook zijn met de HBV uitgangspunten voor de maximale huurstijging in de komende vier jaar overeengekomen. Bewonerscommissies In Hilversum onderhoudt Dudok Wonen contact met zestien actieve bewonerscommissies. In Bussum en Naarden gebeurt dat met respectievelijk elf en vier bewonerscommissies. De bewonerscommissies geven zelf aan wanneer contact gewenst is, maar in principe is er ieder voor- en najaar overleg. Eind 2006 is, in het bijzijn van de HBV Dudok Wonen, gesproken over hoe beter geparticipeerd kan worden pagina 35 van 78


in het beleid van Dudok Wonen. Het beantwoorden van deze vraag is op de rit gezet voor 2007. In wijken waar geen bewonerscommissie is, maar waar wel grote werkzaamheden plaatsvinden, hecht Dudok Wonen veel waarde aan een andere vorm van huurdersvertegenwoordiging. In die gevallen doet Dudok Wonen een oproep aan bewoners of zij interesse hebben om tijdelijk een bewonerspanel te vormen. Zij zijn dan niet alleen ons klankbord, maar ook het klankbord voor de huurders. Een voorbeeld hiervan is het project in de Mussenstraat in Hilversum. Hier is een bewonerspanel opgericht dat Dudok Wonen en de betrokken bewoners begeleidt door mee te denken en mee te praten en door er als contactpersoon voor de huurders te zijn.

4.3 Partner voor zorgen welzijnssector Om te kunnen profiteren van elkaars specifieke kennis en deskundigheid sluiten partijen in de woon-, welzijns-, zorgen onderwijssector steeds vaker samenwerkingsovereenkomsten. Het behoud van de eigen individualiteit is hierbij erg belangrijk. Momenteel zijn wij een van de grootste leveranciers van vastgoed voor zorginstellingen, met veel activiteiten in woondienstenzones. Dudok Wonen heeft zowel met de gemeente Hilversum als de gemeente Bussum prestatie- en procesafspraken gemaakt over de totstandkoming van woondienstenzones en wijksteunpunten in de Gooi en Vechtstreek. Hierbij ligt de focus in Hilversum op het ontwikkelen van woondienstenzones en in Bussum op de ontwikkeling van wijksteunpunten. In 2006 is het woonzorgcomplex De Heul in Bussum gerealiseerd. In de regio zijn in het verslagjaar geen nieuwe wijksteunpunten gerealiseerd waarbij Dudok Wonen een belangrijke rol heeft gespeeld. In samenwerking met de Stichting de Gooise Woon Zorg Combinatie wordt gewerkt aan nieuwe woondienstenzones in Naarden en Hilversum. Deze projecten bevinden zich in de planfase. Voor de inrichting van een woondienstenzone in de Hilversumse wijk Van Riebeeck is een projectorganisatie opgezet waarin de gemeente participeert. Deze wijk neemt een officiële plaats in het gemeentelijk beleid in over te realiseren woondienstenzones en stedelijke vernieuwing. De eerste financiële berekeningen zijn inmiddels afgerond. Voorjaar 2007 wordt het plan voor de woondienstenzone, met circa 125 woningen, 36 zorgwoningen, een HOED (Huisartsen Onder Eén Dak), een apotheek en een school, gepresenteerd aan de raad van de gemeente Hilversum. In het verslagjaar zijn geen nieuwe HOED-initiatieven ontwikkeld. Dudok Wonen heeft in 2006 van zorgen welzijnsinstelling Sherpa het aanbod gekregen om een nog te bouwen woningproject te realiseren op haar grondgebied in Baarn. Dit betekent dat Dudok Wonen bij VROM toelating gaat aanvragen in de gemeente Baarn. Nieuwe initiatieven met betrekking tot een project voor verstandelijk gehandicapten zijn in ontwikkeling. Hierbij wordt nauw samengewerkt met Sherpa. Sinds begin 2007 is in het Dudok Wonen-pand aan de Larenseweg het WMO-loket gevestigd. Ook zal de welzijnsinstelling SIS/Versa naar ons pand verhuizen.

pagina 36 van 78


Overzicht zorgen welzijnsprojecten in ontwikkeling Simon Stevinweg/Noorderweg – Hilversum Het plan omvat appartementen, een AHOED (Apotheek en Huisartsen Onder Eén Dak) en een ruimte voor het Rode Kruis. De uitvoering van het project is sterk vertraagd: enerzijds door problemen met de nabijgelegen spoorlijn, anderzijds doordat er onvoldoende animo is voor een AHOED. Het plan is opnieuw in ontwikkeling. Zorgcentrum De Egelantier – Hilversum Dit project omvat de transformatie van zorgcentrum naar woondienstenzone en verloopt volgens planning. Sociaal Pension De Cocon – Hilversum In 2006 is gestart met de bouw van het Sociaal Pension in Hilversum. Het pension biedt opvang voor passanten en pensiongasten. Het complex heeft bovendien mogelijkheden voor begeleid wonen. In het complex worden ook 27 starterswoningen gebouwd. Het Sociaal Pension wordt voorjaar 2008 opgeleverd. Lieven de Key – Hilversum Lieven de Key is een multifunctioneel gebouwencomplex met onder meer 68 vrije sectorkoopappartementen, 57 sociale huurappartementen en andere voorzieningen. Het project heeft in 2006 veel kritiek gekregen van omwonenden. Hierdoor worden de komende periode de plannen bijgesteld. Gooiers Erf – Hilversum Dit project betreft de transformatie van een woonzorgcentrum: 90 appartementen en zorggerelateerde ruimten. Het project ligt op schema: er is overeenstemming bereikt over de aankoop van de grond. Zorgcentrum Zuiderheide – Hilversum Het project, de transformatie van zorgcentrum naar woondienstenzone, bevindt zich nog steeds in de conceptuele fase. Wijksteunpunt Hilversumse Meent – Hilversum Het ontwikkelen van het wijksteunpunt bevindt zich nog steeds in de conceptuele fase. Liebergen Hilversum In de wijk Liebergen worden 22 zorgwoningen gebouwd. In 2006 is het project in aanbouw. Landstraat Noord – Bussum Aan de landstraat worden een wijksteunpunt en 26 woningen ontwikkeld. Het project is in 2006 in aanbouw. De Heul – Bussum Het woonzorgcomplex De Heul met onder meer 65 woningen en een wijkontmoetingscentrum is in het vierde kwartaal van 2006 opgeleverd. Betula Hoven – Bussum In Betula Hoven in Bussum is een project voor begeleid wonen gekomen. Het project omvat 38 koopwoningen, 6 huurwoningen en één zorgunit van vier woningen voor bewoners van Sherpa. Het project is voorjaar 2006 opgeleverd. pagina 37 van 78


Woondienstenzone Naarden-West – Naarden Voor het ontwikkelen van deze woondienstenzone is een intentieovereenkomst ondertekend met het gemeentebestuur. Zorgcentrum Veenstaete – Kortenhoef Voor de ontwikkeling van 85 zorgappartementen en 33 inleunwoningen is overeenstemming bereikt over de aankoop van de grond. In 2007 wordt gestart met de bouw.

4.4 Stakeholders Dudok Wonen De stakeholders van Dudok Wonen zijn:  HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen (zie ook Hoofdstuk 4.2);  gemeente Hilversum;  gemeente Bussum;  gemeente Naarden;  zorgen welzijnsinstellingen. Onderwijsinstellingen, makelaars, woningcorporaties in de regio, projectontwikkelaars en ontwikkelende aannemers beschouwt Dudok Wonen niet als stakeholders, maar als belangrijke zakenpartners. Dialoogtrajecten met stakeholders Dudok Wonen ontleent haar bestaansrecht aan het feit dat ze doet wat de maatschappij van haar vraagt. Om meer zicht te krijgen op de maatschappelijke vraag is in 2006 veel tijd geïnvesteerd in het voeren van de dialoog met onze stakeholders. Ons bestaansrecht mag nooit vanzelfsprekend zijn, maar moet als het ware telkens weer in een constante dialoog met onze omgeving verdiend en herbevestigd worden. In dialoogtrajecten met de gemeente Hilversum en verschillende zorgen welzijnsinstellingen hebben we getracht te achterhalen wat onze stakeholders van ons denken en wat hun beelden en verwachtingen van ons zijn. Dit vraagt om een open houding met als uitgangspunt dat we onszelf niet vrijblijvend willen verantwoorden over onze prestaties. De dialoog moet uiteindelijk resulteren in het op transparante wijze aanscherpen van de strategische doelstellingen en het stellen van prioriteiten. Startpunt van de dialoog met onze stakeholders was een aantal interviews in de zomer van 2005. Door middel van deze interviews wilden we erachter komen hoe zij over ons dachten, wat hun beelden en verwachtingen van ons zijn. Met deze informatie in het achterhoofd heeft het MT van Dudok Wonen in het najaar van 2005 gediscussieerd over hoe Dudok Wonen maatschappelijk verantwoording wil afleggen. Tijdens deze bijeenkomst is gesproken over hoe de dialoog met stakeholders het beste kan worden aangegaan. Gekozen is voor een individuele strategie per stakeholder, omdat we per stakeholder andere dingen wilden bereiken. Daarnaast is via de zogenoemde MRMscan (Maatschappij Relatie Management)2 gesproken over welke rol en invloed we onze stakeholders wilden geven. Met de uitkomsten van deze discussies zijn de afdelingen Vastgoed en Communicatie de dialogen gaan voorbereiden.

2

door de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) en Aedes vereniging van woningcorporaties ontwikkeld instrument dat een woningcorporatie ondersteunt bij het bewust kiezen van een maatschappelijke identiteit en positie door meningen en verwachtingen van de corporatie en haar stakeholders in kaart te brengen. pagina 38 van 78


Aan de hand van de uitkomsten of conclusies van de dialoogsessies zijn beleidsvoornemens vastgesteld. Deze zijn beschreven in het jaarplan 2007 ‘In volle vlucht’. Stakeholdersbijeenkomsten In 2006 heeft Dudok Wonen drie stakeholdersbijeenkomsten georganiseerd. Op 10 mei met zorginstellingen, op 18 mei met welzijnsinstellingen en op 6 juli met de gemeente Hilversum. In 2007 worden voor de gemeenten Bussum en Naarden dialogen voorbereid. Ook met deze stakeholders wil Dudok Wonen van gedachten wisselen over de verwachtingen en wensen die er leven. Daarnaast willen wij het ontwikkelen van een lokale visie op de agenda zetten. Dialoogtraject zorginstellingen en welzijnsinstellingen De zorgen welzijnsinstellingen hebben aangegeven geen volledig overzicht te hebben van onze projecten. Het doel van de dialoogsessies met zorgen welzijnsinstellingen was vooral te luisteren om erachter te komen of we voldoende doen en of we het goed doen. Tijdens de dialoogsessies met zorgen welzijnsinstellingen zijn de thema’s regelgeving en financiën, de consument van de toekomst en productontwikkeling besproken. Op de volgende vraagstellingen werd uitgebreid ingegaan:  Dudok Wonen ziet zich vooral als vastgoedleverancier en ziet de zorgen welzijnsinstellingen als regisseur van zorgen welzijnsdiensten. Hoe kunnen partijen elkaar versterken zonder elkaars rol over te nemen?  Zijn de huidige activiteiten van Dudok Wonen voldoende of hebben de zorgen welzijnsinstellingen nog andere wensen?  Wat gaat veranderen in de zorg en wat wordt van Dudok Wonen verwacht? Aanwezige zorginstellingen waren: Thuiszorg Gooi en Vechtstreek, Vivium Zorggroep, De Basis, Gooizicht, Sherpa en Theodotion. Welzijnsinstellingen werden vertegenwoordigd door: Jellinek, RIBW, Versa, SIS, Kinderopvang Hilversum, De Wording, GGD, Bibliotheek Hilversum, Leger des Heils en Symfora. Conclusie zorginstellingen Na de dialoog kunnen we concluderen dat we voldoen aan de verwachtingen. Er is regelmatig contact met deze zorginstellingen en er wordt frequent informatie uitgewisseld. We hebben geconstateerd dat de gehandicaptenzorg andere wensen en eisen heeft dan de andere zorgverleners. Conclusie welzijnsinstellingen Dudok Wonen voldoet aan de verwachtingen. Tijdens de dialoog is geconstateerd dat er nog wensen zijn voor bepaalde doelgroepen, zoals oudere ouderen (tachtigplussers) en tienermoeders. Dialoogtraject Gemeente Hilversum Het doel van de dialoogsessie met de gemeente Hilversum was dat Dudok Wonen wilde achterhalen waar maatschappelijke behoefte aan is. Na de dialoogsessie weten we of onze bestaande plannen en activiteiten voldoen in de behoefte van de gemeente Hilversum.

pagina 39 van 78


Tijdens de dialoogsessie zijn besproken:  identiteit woningcorporatie;  kernvoorraad;  koopvarianten;  nieuwbouw;  monumentenzorg;  vergrijzing;  jongeren;  betaalbaarheid. Vanuit de gemeente waren twee wethouders, twee ambtenaren en veertien gemeenteraadsleden (uit de commissie Stad) aanwezig. Oordeel gemeente Hilversum Naast een aantal achten, gaven alle aanwezigen Dudok Wonen een zeven voor haar prestaties en beleidsvoornemens. De gemeente vindt dat Dudok Wonen meer inspanningen moet leveren voor huisvesting van ouderen en dan vooral op het gebied van de doorstroming van ouderen. Daarnaast wil de gemeente verder praten over parkeerproblematiek en over het monumentenbeleid.

4.5 Samenwerking met externe partijen Met het oog op risicodaling zoeken wij bij projecten met een hoger risicoprofiel naar de juiste partner om mee samen te werken. Dudok Wonen vindt het belangrijk een duurzame relatie op te bouwen, waarin partners op elkaar kunnen bouwen op basis van kwaliteit en wederkerigheid. Zo prefereren wij voor de uitvoering van onze projecten een lijst met geselecteerde partners boven een openbare aanbesteding. Een bewuste keuze.  Dudok Wonen participeert vier à vijf keer per jaar in een regio-overleg met de wethouders en corporatiedirecteuren uit de regio Gooi en Vechtstreek.  Gemeente Hilversum: Periodiek (vier keer per jaar) wordt overlegd met de Hilversumse wethouder en corporaties. In 2006 is gestart met een reeks overleggen op ambtelijk niveau om te komen tot prestatieafspraken. Dudok Wonen heeft eerder meegewerkt aan de totstandkoming van een nieuwe gemeentelijke Woonvisie. De gemeente Hilversum gaat deze Woonvisie en het collegeprogramma vertalen naar een investeringsopgave. De corporaties wordt gevraagd hierop een ‘bod’ te doen. Hilversum is een van de experimentgemeenten van de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting). De gemeente en de corporaties zullen in de aanloop naar het bod samenwerken om te komen tot een logische en bruikbare opzet van de investeringsopgave. Dudok Wonen heeft zich verbonden aan de nota Stedelijke vernieuwing 2005-2009. Deze nota gaat over de herstructurering van Hilversum Noord en de wijk ‘Over het spoor’. De herstructurering is in 2006 in volle gang.  Gemeente Bussum: Er zijn geen nieuwe prestatieafspraken gemaakt, de gemeente Bussum wil hiermee wachten, totdat zij eerst zelf een lokale woonvisie heeft opgesteld. In het kader van de ‘samenwerkingsovereenkomst uitvoeringsprogramma Wonen, Welzijn en Zorg’ bouwt Dudok Wonen het loket/wijksteunpunt Plus en de Heul. Deze projecten zijn voorwaarden scheppend, zodat zorgen welzijnsinstellingen hun werk kunnen doen. De overlegfrequentie in Bussum (en Naarden) is beperkt en vindt plaats op basis van actualiteit en projecten.  Versa-project Burenbemiddeling: woningcorporaties - waaronder Dudok Wonen - en gemeenten subsidiëren het Versa-project Burenbemiddeling dat in 2007 wordt pagina 40 van 78




         









geëvalueerd. Medewerkers van de vestiging Hilversum van Dudok Wonen kunnen zo overlastzaken die bemiddeling nodig hebben, overdragen aan het project. Gewest Gooi en Vechtstreek: In juli 2006 is het convenant woonruimteverdeling Gooi en Vechtstreek 2005 – 2007 geëvalueerd. Het evaluatierapport voorziet in een aantal aanbevelingen. Bovendien wordt de looptijd van het huidige convenant met vier jaar verlengd. Na drie jaar wordt wederom geëvalueerd. In samenwerking met AM Wonen, Rabo Vastgoed en Matser Projectontwikkeling zijn in Hilversum en Bussum verschillende projecten in voorbereiding en uitvoering. Het gaat daarbij om vrije sectorhuur- en koopwoningen. VAC-Hilversum (Adviescommissie van de woningbouw): In 2006 heeft Dudok Wonen geen gebruik gemaakt van de expertise van VAC-Hilversum. VAC-Naarden-Bussum: In 2006 heeft Dudok Wonen bij een aantal projecten gebruik gemaakt van de expertise van VAC-Naarden-Bussum. Zorggroep Vivium: In 2006 zijn geen nieuwe initiatieven ontwikkeld. WoningNet: Woningcorporaties in de regio maken gebruik van de diensten van WoningNet. Regelmatig vindt in goede sfeer overleg plaats op uitvoerend, beleidsvormend en directieniveau. Torenstad Verzilverd Wonen: De samenwerking met Torenstad Verzilverd Wonen verloopt goed. In 2006 is één woning verzilverd. WoonEnergie: Deze organisatie onderhandelt voor huurders van woningcorporaties met energieleveranciers van (groene) stroom en gas. Eind 2006 zijn 1.639 huurders van Dudok Wonen via ons aangesloten bij WoonEnergie. De samenwerking met Meeús en Nienaber makelaars en van Hengstum notarissen verloopt goed en is onmisbaar bij het realiseren van projecten. Met andere makelaars in de regio wordt op incidentele basis samengewerkt. De samenwerking met makelaars De Jong Strankinga Ronk en notariskantoor Van Limburg Stirum verloopt goed. Aan de huurders van de woningen aan het Lutherhof wordt in 2007 opnieuw een koopaanbod gedaan. Het project Leerlingbouwplaatsen ligt stil omdat er geen geschikte bouwplaats is waar het project kan plaatsvinden. De intentieverklaring voor Leerlingbouwplaatsen is in 2005 ondertekend door negen gemeenten in de Gooi en Vechtstreek en woningcorporatie Alliantie Gooi & Vechtstreek. De plannen om het project op te starten blijven bestaan. Dudok Wonen gaat meewerken aan een initiatief van twee aannemers om in 2007 open dagen tijdens de bouw te organiseren. Dudok zal hiervoor faciliteiten op de bouwplaats bieden. Het doel van de open dagen is het aantrekken van jongeren die een baan in de bouw ambiëren. Dudok Wonen neemt actief deel aan het WoonNetwerk, een samenwerkingsverband van vijftien maatschappelijk geïnspireerde corporaties. Behandelde thema’s zijn onder meer het Antwoord aan de Samenleving, visitatie, een vouchersysteem en Sociale Koop. Het WoonNetwerk probeert in haar werkwijze verder te kijken dan de waan van de dag, richting de toekomst. Dudok Wonen is lid van Aedes vereniging van woningcorporaties en neemt deel aan plaatselijke en regionale overlegvormen. In 2006 werd uiteraard veel aandacht besteed aan de nieuwe Aedescode. Bovendien is in het verslagjaar Leon Bobbe toegetreden tot de ledenraad. De gezamenlijke gemeenten hebben in het vierde kwartaal van 2006 opdracht gegeven tot het opstellen van een nieuwe regionale woonvisie. De corporaties worden hierbij uitgebreid geconsulteerd door deelname aan een regionale projectgroep, bestaande uit gemeenteambtenaren en vertegenwoordigers van de corporaties. Ook Dudok Wonen heeft zitting in deze projectgroep, die in het eerste kwartaal van 2007 voor de eerste keer bijeen komt. pagina 41 van 78


4.6 Overige verbindingen Vereniging van Eigenaren Dudok Wonen maakt in 2006 deel uit van verschillende Verenigingen van Eigenaren (VvE’s):  VvE Noordse Bosje (Hilversum), totaal 27 woningen en bedrijven, waarvan 13 van Dudok Wonen;  VvE St. Josephkerk (Hilversum), totaal 31 woningen, waarvan 16 van Dudok Wonen;  VvE Eksterstraat (Hilversum), betreft tuin en parkeerplaatsen, waarvan eenderde deel van Dudok Wonen;  VvE Simon Stevinstaete (Hilversum), totaal 38 woningen, waarvan 28 van Dudok Wonen, daarnaast ook nog een hoofdvereniging voor de tuin en parkeerplaatsen;  VvE Faraday (Hilversum), betreft de hoofdvereniging voor parkeergarage, Maxwell en Edison;  VvE Faraday (Hilversum), betreft parkeergarage;  VvE Kerkelanden Nieuwenhoek XII (Hilversum), totaal 20 woningen, waarvan één van Dudok Wonen (verkregen via Verzilverd Wonen);  VvE Kerkelanden Nieuwenhoek XIII (Hilversum), totaal 22 woningen, waarvan één van Dudok Wonen (verkregen via Verzilverd Wonen);  Vredekwartier 2 (Hilversum), betreft parkeergarage;  VvE Lindenschool (Bussum), totaal 11 woningen, waarvan 5 van Dudok Wonen;  VvE Nieuwe Brink Noordzijde (Bussum), hoofdvereniging voor woningen, winkels en een parkeergarage;  VvE Frija (Bussum), totaal 38 woningen, waarvan 13 van Dudok Wonen;  Parkeergarage Landstraat Noord (Bussum): VvE in oprichting;  VvE Landstraat Noord (Bussum), betreft de hoofdvereniging voor parkeergarage, huurappartementen, wijksteunpunt en Sherpa-woning; VvE in oprichting;  Betula Hoven (Bussum), gebruikersvereniging. Beheer voor derden Dudok Wonen beheert 307 verhuureenheden voor derden. Dit zijn eigendommen van:  gemeente Bussum;  gemeente Naarden;  W.M. Ponstichting;  Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Deelneming in andere rechtspersonen  Stichting Woonzorg Theodotion-Dudok. Dudok Wonen heeft twee bestuurszetels. De stichting is eigenaar van 26 appartementen met zorgabonnementen in Laren. Deze woningen zijn in beheer bij Dudok Wonen. De stichting heeft ten doel: Het samenbrengen van wonen en zorg in de meest uitgebreide zin. Alle overige aktiviteiten die een bijdrage kunnen leveren aan de verwezenlijking van dit doel. Stichting Woonzorg Theodotion/Dudok maakt geen gebruik van financiële instrumenten. De stichting heeft geen personeel in dienst, maar bestaat enkel uit een bestuur van 4 personen. De exploitatie 2006 van Stichting Woonzorg Theodotion/Dudok Wonen heeft geleid tot een positief resultaat van € 29.848,75. (2005 € 37.230,28) Dit resultaat pagina 42 van 78




wordt ten gunste van de algemene reserve gebracht. Per 31-12-2006 bedraagt dit € 16.263,23 (2005 €13.585,52-) Van het balanstotaal per 31-12-2006 ad € 3.789.497,33 is € 3.723.816,65 als langlopende schuld aan Dudok Wonen opgenomen. Het betreft hier een lening met ingangsdatum 1 augustus 1997 met een looptijd van 50 jaar en een rente van 7,125% per jaar. De eerste 10 jaar fixe, daarna een annuïteit. Rente herziening voor de eerste maal op 1 augustus 2008. De Stichting heeft te allen tijde de bevoegdheid om de lening geheel of gedeeltelijk af te lossen. Dudok Wonen is aandeelhouder van BOEi b.v. (staat voor Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed) BOEi is een niet op winstgerichte organisatie (non-profit) die op initiatief van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) is opgericht. Doelstelling is het bundelen van expertise en (financiële) middelen om daarmee herbestemming van monumenten mogelijk te maken. BOEi zet zich op zakelijke en gedreven wijze in voor het herbestemmen van monumenten. Daarvoor wordt expertise ingezet op het gebied van verhuur, conceptontwikkeling, cultuurhistorie, bouwkunde, bouwkosten en financiering. Kortom, alle expertise die nodig is om een gebouw een nieuwe levensvatbare toekomst te geven. BOEi beschikt over eigen vermogen van aandeelhouders en kan daarom investeren in combinatie met bijzondere fiscale faciliteiten en fondsenwerving. Met de erkenning door de RACM als restaurerende instelling is het mogelijk om (lastige) herbestemmingen aan te pakken. De doelstelling van Boei wordt door Dudok Wonen van harte onderschreven. Het woningbezit van Dudok Wonen omvat immers ruim 750 woningen die als monument betiteld kunnen worden. Daarnaast is Dudok Wonen in Hilversum en in Bussum betrokken bij projecten om industrieel erfgoed o.a. een woonbestemming te geven. In december 2006 is besloten om 520 aandelen aan te kopen ter waarde van € 236.080. Aangezien deze in het maatschappelijke verkeer geen economische waarde hebben is dit bedrag ten laste van Winst- en verliesrekening van 2006 geboekt. Met de aankoop van aandelen profiteert Dudok Wonen van de expertise die BOEi heeft ontwikkeld om monumenten een nieuwe levensvatbare toekomst te geven.

Ambities 2005 – 2008 gematcht?  

 

In 2006 is voldoende ervaring opgedaan met het woonwensenmodel om het in 2007, op grotere schaal en ingebed in de organisatie, stapsgewijs te introduceren; Onderhouds- en verbeterprojecten voorzien sinds 2006 structureel in een persoonlijke maatvoering. Zo is in de herstructureringsprojecten Bloemenbuurt (Hilversum) en Godelindebuurt en Josephpark (Bussum) gekozen voor een aanpak met steeds meer ruimte voor persoonlijke wensen en aandacht voor de sociale structuur in de wijk. Bij groot onderhoudsprojecten in de Mussenstraat en J. Huslaan (Hilversum) is maatwerk geleverd als het ging om het gewenste verbeterpakket; In 2006 hebben wij aan al onze bewoners het aanbod gedaan om gebruik te maken van WoonEnergie; De aanleg van een glasvezelnetwerk naar (bijna) al onze woningen is in volle gang. In het najaar van 2007 zijn al onze woningen aangesloten; pagina 43 van 78


  

Dudok Wonen is één van de grootste investeerders in maatschappelijk vastgoed van de regio. In Bussum is De Heul opgeleverd. Een groot aantal projecten is in ontwikkeling. Van een aantal daarvan start de bouw in 2007; Wij maken aan onze stakeholders kenbaar dat wij voor het doen van investeringen in maatschappelijk vastgoed continu aanspreekbaar zijn. Het benutten van kansen in (her)ontwikkeling van locaties is een on-going proces; Dudok Wonen kijkt nog niet gestructureerd naar de mogelijkheden om bij onze bestaande woningen in woondienstenzones de mogelijkheden te benutten om woningen toegankelijker (bijvoorbeeld drempelloos) te maken. Incidenteel, bijvoorbeeld bij het opknappen van de twee grote flats aan de J. Huslaan in Hilversum, is hier wel veel aandacht aan besteed.

pagina 44 van 78


5 Kansen voor onze organisatie Dudok Wonen wil kansen bieden. Kansen voor haar klanten, de Gooi en Vechtstreek, maar ook voor haar medewerkers. Hiervoor is de afgelopen jaren een brede basis gelegd. Het bieden van kansen vormt dan ook de leidraad voor onze motieven, die het uitgangspunt zijn voor al onze inspanningen op het gebied van wonen. Natuurlijk zien wij ook kansen voor onze organisatie om zich verder te ontwikkelen. Zo hebben we in 2006 deelgenomen aan een nieuw, mede door Dudok Wonen geïnitieerd, visitatiesysteem, met als doel het verkrijgen van een gestructureerde beoordeling over het maatschappelijk presteren van onze corporatie.

Ambities 2005 - 2008      

Slagvaardig, dus korte heldere lijnen; Een ondernemende bedrijfscultuur; Ruimte voor persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers; Transparant in onze prestaties; Goed intern toezicht; KWH wordt in 2006 ‘heroverd’.

5.1 Visitatie als middel voor transparantie ‘Het algemene beeld van het maatschappelijk presteren van Dudok Wonen is goed. De visitatiecommissie heeft Dudok Wonen leren kennen als een ambitieuze corporatie die de lat zeker hoog genoeg legt. Op een aantal onderdelen heeft Dudok Wonen in de ogen van de visitatiecommissie een bijzondere prestatie geleverd.’ Zo luidt het algemene positieve oordeel van de visitatiecommissie van PriceWaterhouseCoopers (PWC) die Dudok Wonen in 2006 uitgebreid onder de loep nam. Aanleiding voor deze visitatie is de ontwikkeling van een nieuwe visitatiemethodiek, ontwikkeld door de SEV, op verzoek van het WoonNetwerk. Dudok Wonen is deelnemer in het WoonNetwerk. Begin juli 2006 heeft een startbijeenkomst van de SEV plaatsgevonden voor de opzet van twaalf pilots. Dudok Wonen heeft deelgenomen aan een van deze pilots. In oktober 2006 is Dudok Wonen door PWC gevisiteerd met als doel het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de woningcorporatie. Stakeholders vervullen hierin een expliciete rol zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van onze stakeholders. Met deze werkwijze wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van onze corporatie. De bij de visitatie behorende conceptrapportage is opgeleverd in december 2006. In januari 2007 verschijnt de definitieve rapportage. Naar aanleiding hiervan zal de afdeling Vastgoed een inventarisatie maken van de genoemde verbeterpunten met een voorstel hoe deze punten verder moeten worden opgepakt. Input voor de beoordeling De input voor de beoordeling was tweeledig: enerzijds op basis van informatie (schriftelijk en mondeling), aangeleverd door Dudok Wonen, anderzijds op basis van pagina 45 van 78


gesprekken met de belangrijkste stakeholders. Vanwege de fusie in 2005 heeft de visitatiecommissie zich beperkt tot de jaren 2005-2008, met uitzondering van de financiële delen. In deze beoordeling is 2004 ook meegenomen. Naast het brononderzoek op basis van door Dudok Wonen aangereikte documenten zijn aanvullende gesprekken gevoerd met onder andere de MT-leden en sleutelfunctionarissen, waaronder de voorzitter en een lid van de Raad van Commissarissen, en enkele medewerkers. Daarnaast is met externen gesproken. Om te kunnen beoordelen hoe de stakeholders het maatschappelijk presteren van Dudok Wonen waarderen en wat hun verwachtingen zijn, zijn de negen belangrijkste externe belanghebbenden via een vragenlijst en verdiepende interviews geraadpleegd. De externe gesprekken zijn gevoerd met de wethouders van Hilversum, Bussum en Naarden, een beleidsmedewerker gemeente Hilversum, de Gooise Woonzorg Combinatie, Auxilium, Sherpa, RIBW en de HuurdersBelangenVereniging Dudok Wonen. De belangrijkste conclusies Zoals eerder aangegeven, oordeelde PWC dat ‘het algemene beeld van het maatschappelijk presteren van Dudok Wonen goed is. De visitatiecommissie heeft Dudok Wonen leren kennen als een ambitieuze corporatie die de lat zeker hoog genoeg legt. Op een aantal onderdelen heeft Dudok Wonen in de ogen van de visitatiecommissie een bijzondere prestatie geleverd. Deze bijzondere prestaties zijn geleverd op het gebied van: 1. Garanderen betaalbaarheid De inspanning van Dudok Wonen om betaalbaarheid te garanderen, is in de ogen van de visitatiecommissie bewonderenswaardig. Dit heeft vooral te maken met de zwaarwegende prestatie van Dudok Wonen als het gaat om het houden van een kernvoorraad. Het aandeel goedkope woningen bedraagt in 2005 81 procent en in 2006 79 procent van de totale voorraad. Niet alleen de huursector moet betaalbaar zijn, ook een koopwoning moet voor veel meer mensen bereikbaar worden. In 2006 heeft Dudok Wonen veel inspanningen verricht op het gebied van de betaalbaarheid in het koopsegment. Dudok Wonen wil een omslag maken van betaalbare woningen naar betaalbare individuele woonlasten. De omvang van de betaalbare woningvoorraad is hierbij dan ook ondergeschikt aan het aantal betaalbare woonarrangementen. 2. Uitstekende bouwproductie ‘Ook levert Dudok Wonen op het gebied van de bouwproductie een uitstekende prestatie.’ Vijf jaar geleden hebben wij de keuze gemaakt ons geld in beweging te brengen en zijn we Dudok Ontwikkeling gestart. Onze bouwproductie verdubbelt jaarlijks, waarbij een duidelijke verschuiving te zien is van acquisitie naar herontwikkeling. 3. Actuele visie ‘Volgens de stakeholders heeft Dudok Wonen een goede reputatie als het gaat om de actualiteit van haar visie.’ Empowerment en zelfredzaamheid zijn termen die bij Dudok Wonen passen. ‘Empoweren’ gaat verder dan emanciperen. Verzekeren en verzorgen wordt voorbijgestreefd door het verbinden van mensen in de wijk en door het verheffen van mensen. Zo wordt de vitaliteit van wijken en steden behouden. Empoweren of verheffen zorgt ervoor dat zoveel mogelijk mensen op eigen benen kunnen staan. Ook worden ruimte en prikkels gecreëerd voor mensen om hun ambities te verwezenlijken en te pagina 46 van 78


klimmen op de sociale ladder. Het vermogen dat door hen wordt opgebouwd, vergroot hun zelfredzaamheid op de woningmarkt. Aandachtspunten ‘De visitatiecommissie heeft ook een aantal aandachtspunten onderkend. Naar mening van de stakeholders schiet Dudok Wonen bijvoorbeeld te kort als het gaat om inspraak, participatie en communicatie.’ In het verleden heeft Dudok Wonen op dat gebied met name richting bewoners minder gepresteerd, maar wij leren van kritiek en worden er beter van. Meer dan ooit staan de relatie met onze bewoners en de sociale vitaliteit centraal. We gebruiken onze bewoners steeds meer als klankbord. Bij projecten roepen wij bewoners op om met ons mee te praten en deel te nemen in projectgroepen of bewonerspanels. Tijdens projecten worden bewoners op de hoogte gehouden via nieuwsbrieven of bewonersavonden waaraan zojuist genoemde groepen meewerken. Het investeren in het opbouwen van een goede relatie met de HuurdersBelangenVereniging en de bewonerscommissie werpt zijn vruchten af en resulteert in positieve geluiden, zoals recentelijk nog vanuit de gemeenten Hilversum en Bussum. ‘Het exploitatieresultaat en de solvabiliteit op langere termijn verdienen eveneens aandacht.’ Dudok Wonen heeft ervoor gekozen het vermogen in beweging te brengen om zo een optimaal maatschappelijk rendement te behalen. In het visitatierapport wordt bevestigd dat Dudok Wonen op dit punt goed presteert. Daarbij wordt echter aangetekend dat Dudok Wonen daarmee (bewust) grotere financiële risico’s neemt. We investeren nu en de komende jaren veel en om dit te kunnen (blijven) financieren zal er een substantieel deel van het bezit verkocht moeten worden. Dudok Wonen beschouwt dit aandachtspunt eigenlijk als compliment omdat het duidelijk aangeeft dat wij doen wat de maatschappij van ons vraagt, namelijk het ´dode kapitaal´ in onze stenen gebruiken om maatschappelijke vraagstukken aan te pakken.

5.2 Personeel en Organisatie Kernwaarden en bedrijfscultuur Verantwoordelijk, enthousiast, open en ondernemend. Dat zijn de kernwaarden van Dudok Wonen. De kernwaarden zijn organisatiebreed hetzelfde en behoren door alle medewerkers te worden onderschreven en gedragen. Binnen de kernwaarden kunnen de accenten anders worden gelegd: op de individuele medewerker, op de interpersoonlijke verhoudingen binnen Dudok Wonen en op de relatie van de organisatie Dudok Wonen ten opzichte van haar omgeving. De bedrijfscultuur van Dudok Wonen geeft de kernwaarden weer en is te omschrijven als een cultuur waarin onze medewerkers het plezierig vinden om te werken. Dudok Wonen is een organisatie in beweging en onze medewerkers zien dat vooral als een uitdaging en niet als een bedreiging. We zijn geen organisatie van blauwdrukken. Door continu met elkaar in gesprek te gaan, geven we wel de richting aan die de organisatie opgaat. Zo kunnen we ook gezamenlijk stappen in die richting zetten. Van onze medewerkers verwachten wij dat zij zich blijven ontwikkelen en dat zij verantwoordelijkheid nemen voor hun eigen handelen. Voor de medewerkers betekende 2006 de start van een nieuwe fase, waarin de fusie van Dudok Wonen werd afgerond en waarin de verhuizing naar een modern bedrijfspand zorgde voor een fijne werkomgeving met korte communicatielijnen. De afzonderlijke administraties zijn in 2006 pagina 47 van 78


samengevoegd en in de loop van het jaar is ook het laatste deel van alle werkprocedures geharmoniseerd. Het sturings- en controle-instrumentarium werd volledig aangepast aan de nieuwe organisatie en aan de nieuwe ambities. Vooral voor de vestiging Hilversum waren de functieveranderingen voor veel mensen relatief groot. Daarom bood 2006 volop kansen voor het verder inwerken van onze medewerkers in de functies en voor bijscholing. Ook is veel aandacht besteed aan activiteiten in de vorm van teambuilding, waaronder een excursie naar het buitenland. Organisatie Dukok Wonen heeft een platte organisatiestructuur met maximaal twee lagen onder het Management Team. In 2006 werken 95 mensen bij Dudok: 41 mannen en 54 vrouwen. Het voortschrijdend ziekteverzuimpercentage is in 2006 gedaald naar 3,92 procent. Dit is binnen het percentage voor ziekteverzuim zoals in het jaarplan 2006 op maximaal vijf procent is vastgelegd. Ziekteverzuimpercentage (excl. zwangerschap) Voortschrijdend laatste 12 maanden 6,00% 5,00% 4,00% Werkelijk 3,00%

Norm

2,00% 1,00% 0,00% 2005-1

2005-2 2005-3 2005-4 2006-1 2006-2 2006-3

pagina 48 van 78


Organogram

Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder drs. Leon Bobbe vormt het bestuur van Dudok Wonen. Zijn beloning valt binnen de richtlijnen van de commissie Izeboud. In 2006 bestond zijn beloning uit: € 115.888,- totaal vast inkomen. Totaal vast inkomen

Variabel inkomen

Inkomen op termijn (m.n. pensioen)

Vergoedingen en werkgeverslasten

Uitkering bij beëindiging dienstverband

115.888

6.000

17.858

15.148

Geen aangegane verplichtingen

Leon Bobbe heeft in 2006 de volgende nevenfuncties vervuld:  Commissaris stichting WoonEnergie (onbezoldigd);  Bestuurslid stichting Theodotion-Dudok (onbezoldigd);  Docent Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting (€ 1700,-);  Commissaris Nationale Maatschappij tot behoud, ontwikkeling en exploitatie van industrieel erfgoed (onbezoldigd).

pagina 49 van 78


Verandering in de organisatie In 2006 hebben we besloten om het secretariaat te ontvlechten van facilitaire zaken, omdat de organisatie te groot werd om deze afdelingen bij elkaar te laten. Door de groei van de organisatie is de facilitaire dienst uitgebreid met vier medewerkers, een gebouwbeheerder, een assistent facilitaire dienst, een medewerker facilitaire dienst en een telefoniste-receptioniste voor de centrale balie. De ontvlechting betrof een (beperkte) organisatorische verandering die onder directe verantwoordelijkheid viel van de directeur/bestuurder. Afdeling Wonen Bij de afdeling Wonen staan de beheerprocessen centraal. Zowel het klantenbeheer als het beheer van onze woningen. Onze klanten zijn huurders en woningzoekenden. Het resultaatgebied is de tevreden klant. De klanten worden vanuit twee vestigingen - in Hilversum en Naarden-Bussum - bediend. De Hilversumse vestiging van Dudok Wonen is op 17 juli 2006 verhuisd van de Jan Blankenlaan naar de Larenseweg 30 in Hilversum. Het bedrijfskantoor heeft in dit pand een plek gekregen. De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor het technisch onderhoud aan de woningen. Dit gebeurt zowel dagelijks als planmatig. Het dagelijks beheer wordt uitgevoerd door de vestigingen en de afdeling Service en reparatie. De afdeling Technisch beheer voert de planmatige werkzaamheden uit. Daarnaast heeft de afdeling Wonen een Projectbureau. De medewerkers van het Projectbureau spelen een belangrijke rol bij het ondersteunen en aanjagen van projecten van Dudok Wonen. In samenwerking met Dudok Ontwikkeling zorgen zij ervoor dat projecten worden bewaakt en gerealiseerd. Daarnaast spelen zij een belangrijke rol bij het extra begeleiden van bewoners bij herstructurerings- en renovatieprojecten. Vastgoed Hoe de toekomstige vraag en het aanbod zich ontwikkelen, wordt door de afdeling Vastgoed in kaart gebracht en geanalyseerd. Ook het waardemanagement van het onroerend goed en het ontwikkelen van visies en beleid behoren tot het werkgebied van Vastgoed. Uiteraard staat de klant bij al deze activiteiten centraal. De projectmakelaar is tijdelijk ondergebracht bij Vastgoed. In 2007 wordt uitgebreid met minimaal twee medewerkers. Projectmakelaardij voert werkzaamheden uit op het gebied van marktconforme verhuur en het voorbereiden en uitvoeren van de verkoop van woningen. In de loop van 2008 worden de werkzaamheden van de projectmakelaar ondergebracht in de front office. Dudok Ontwikkeling Bij Dudok Ontwikkeling zijn alle activiteiten op het gebied van nieuwbouw, inclusief acquisitie (nieuwbouw, herontwikkeling en gebiedsontwikkeling) ondergebracht. Ondersteunende processen Als ondersteunende processen c.q. afdelingen worden bij Dudok Wonen aangemerkt:  financiële processen: de registratie van de financiële stromen en rapportage’s/advisering hierover binnen de organisatie. Financiële processen beschouwen we als strategisch voor zover ze de financiële randvoorwaarden bewaken en ontwikkelen en de treasury, de inrichting van de administratieve organisatie en de planning- en controlcyclus betreffen.  informatisering, informatie en communicatietechnologie  personeel en organisatie  communicatie  facilitaire processen pagina 50 van 78


 

secretariaat controller

Personeelsbeleid Dudok Wonen ligt goed in de arbeidsmarkt. Op vacatures komen relatief veel kwalitatief hoogstaande reacties binnen. Sollicitanten maken een bewuste keuze voor onze organisatie. Hieruit blijkt ons sterke imago: we zijn een aantrekkelijke organisatie met ambitie. Dat stralen we uit en heeft een effect op de mensen die we aantrekken. In 2006 hebben we diverse vacatures weten in te vullen: manager Bedrijfsbureau Dudok Ontwikkeling, twee projectmanagers Dudok Ontwikkeling, adviseur Planning en Control, woonconsulent, bouwadviseur en vestigingsmanager Hilversum. Op de functies communicatie-adviseur en medewerker Personeel en Organisatie zijn veel reacties binnengekomen. Slechts twee medewerkers hebben Dudok Wonen verlaten. Interne doorstroming Joan van der Burgt, voormalig manager Wonen, is per 1 oktober 2006 benoemd tot Directeur Vastgoed. Christine Willems is per dezelfde datum benoemd als Manager Wonen, zij was voorheen vestigingsmanager Hilversum. Ten slotte heeft Lambert Klein eind 2006 besloten om begin 2007 assistent projectmakelaar te worden bij de projectmakelaardij. Hij was hiervoor Bouwadviseur Hilversum. Opleidingen In 2006 is minder gebruik gemaakt van opleidingen dan voorgaande jaren. Naar verwachting zal dit veranderen omdat in 2007 veel aandacht zal worden besteed aan de ontwikkelingsperspectieven en ambities van leidinggevenden en medewerkers. In de nabije toekomst is een verschuiving van POP-plannen (persoonlijke ontwikkelingsplannen) richting PAP-plannen (persoonlijke ambitieplannen) te zien. Tijdens de voortgangsgesprekken in 2006 is aan alle medewerkers gevraagd wat hun verwachtingen op het gebied van persoonlijke ontwikkeling zijn voor dat jaar. Het projectbureau is gestart met een incompanytraining projectmatig werken van het NCOI. In september 2006 zijn het MT en de leidinggevenden gestart met een training voor het voeren van beoordelingsgesprekken. Op verzoek van de ondernemingsraad (OR) hebben we leidinggevenden en medewerkers met een externe deskundige het houden van startgesprekken laten oefenen. Dit werd gedaan door Bureau Van den Broek en Partners, de heer G. van Grunsven. Organisatiebreed wordt bekeken hoe in 2007 meer vaardigheden kunnen worden ontwikkeld voor projectmatig werken. Leidinggevende als motor In het kader van het thema ‘de leidinggevende als motor van Dudok Wonen’ zijn in 2006 actiepunten geformuleerd. Een extern deskundige is gevraagd in kaart te brengen hoe leidinggevenden een positie kunnen krijgen die past bij een organisatie in beweging. Bovendien is een team samengesteld om de beoordelingscriteria voor leidinggevenden te formuleren. Het nieuwe beoordelingssysteem, waarin onze kernwaarden een belangrijke rol spelen, is na een positief advies van de OR vastgesteld op 27 november 2006. In juni 2006 zijn de voortgangsgesprekken gehouden en in november hebben de beoordelingsgesprekken plaatsgevonden. Functiewaardering CATS Volgens de CAO moesten de functies van corporatiemedewerkers voor 1 januari 2007 volgens CATS worden gewaardeerd. Dit houdt in dat voor alle functies nieuwe loonschalen zijn bepaald. Eind januari 2006 hebben alle medewerkers de nieuwe waardering ontvangen. Drie medewerkers hebben bezwaar ingediend bij de pagina 51 van 78


geschillencommissie, waarin zowel vertegenwoordigers van de werkgever als de OR zitting hebben. Medewerkerstevredenheidsonderzoek In 2006 is geen medewerkerstevredenheidsonderzoek gehouden; deze activiteit is uitgesteld. Voordat we een medewerkerstevredenheidsonderzoek houden, willen we eerst ons nieuwe systeem van beoordelings- en functioneringsgesprekken evalueren. Dienstverlening Eind 2006 is Dudok Wonen op een aantal onderdelen van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) kwaliteitskeurmerk gemeten. Het KWH Huurlabel meet onder meer via schriftelijke enquêtes de tevredenheid van klanten over het niveau van de dienstverlening. Gekeken wordt naar onderwerpen als telefonische bereikbaarheid, reparatieverzoeken, woning zoeken en geschillenbehandeling. Aan de hand van de gegevens uit de metingen kunnen we de processen en informatievoorziening verder verbeteren. In de vorige meting werd op het onderdeel telefonische bereikbaarheid niet voldaan aan de norm. Om een positieve score op dit onderdeel te behalen, hebben we in 2006 gekozen voor een nieuwe telefooncentrale en een nieuwe aanpak. Hiermee kunnen we de interne en externe beller beter bedienen en hen een grotere keuze bieden. In 2007 wordt de telefonische bereikbaarheid opnieuw gemeten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de in 2006 behaalde (ruime) voldoendes. Labelonderdeel Corporatie bezoeken Woning zoeken Woning betrekken Huur betalen Reparatie uitvoeren

Eindcijfers vestiging Hilversum 2006 7,8 7,4 7,7 8,2 7,6

Eindcijfers vestiging Bussum 2006 7,7 7,3 7,5 8,2 7,6

Landelijk gemiddelde 2005 7,8 7,6 7,7 7,9 7,6

In 2006 hebben we een nieuwe brochure kwaliteitsbeleid gemaakt en zijn andere brochures geactualiseerd. Op de vestigingen hebben we volop aandacht besteed aan inhoudelijke kennis over ons bezit. Op de volgende onderdelen is het beleid dan wel de procesbeschrijving gemaakt of geactualiseerd:  brochure Serviceonderhoud;  werkwijze Huurcommissie bezwaren;  procesbeschrijving planmatig en contractonderhoud;  beschrijving Geschillenadviesprocedure;  procesbeschrijving servicekosten;  deel procesbeschrijving mutatieprocedure (opzegging oude huurder, aanbieding nieuwe huurder);  incassoprocedure zittende huurders;  proces schadeclaims.

pagina 52 van 78


Organisatie en Good Governance Dudok Wonen heeft vastgelegd hoe zij wenst te functioneren als het gaat om Good Governance. Door de Raad van Commissarissen zijn daartoe de ‘Beginselen van Good Governance’ vastgesteld. Als uitvloeisel van dit document is een ‘Protocol Belangenverstrengeling’ door de Raad vastgesteld. Op grond van dit protocol heeft bij besluitvorming in de Raad rondom één acquisitie één commissaris zich teruggetrokken omdat het bedrijf waar hij werkzaam was, betrokken was bij een concurrerend bod. Zowel het Protocol als de Beginselen zijn gepubliceerd op de website. Milieu Niet alleen op gebied van bouwen gaat Dudok Wonen verantwoord met het milieu om. Al onze leaseauto’s zijn slechts beperkt milieuvervuilend (categorie ABC). Vanaf 2008 worden deze normen verder aangescherpt.

5.3 Verslag van de ondernemingsraad Het meedenken over en het uitwerken van de personeelsregelingen en het adviseren hierover richting de directie van Dudok Wonen hebben echt vorm en inhoud gekregen dit jaar. Structureel is ieder personeelsbeleidsplan eerst met de ondernemingsraad (OR) besproken. Na het bespreken en eventueel aanpassen van het betreffende stuk, is het binnen het MT besproken, waarna advies of instemming is gevraagd aan de OR. Door het vasthouden aan deze structuur heeft de OR echt een aandeel gehad in het tot stand komen van de beleidsstukken. Hierdoor is een optimale inbreng vanuit de medewerkers bereikt. Medewerkers kunnen de agenda en verslaglegging op intranet terugvinden, evenals de vastgestelde beleidsstukken. Naast de reguliere vergaderingen met de directie, heeft de OR ook dit verslagjaar een achterbanraadpleging gehouden. Verder heeft, zoals gebruikelijk, een gesprek met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Dudok Wonen is een organisatie met ambities. Een organisatie die voortdurend in beweging is. De medewerkers zijn hierbij uiteraard de spil van de organisatie. Zij staan achter de ambities en dragen zorg voor de vertaling ervan, zowel intern als extern. Het jaar 2006 werd het jaar van de ‘lonkende perspectieven’ genoemd. In dit jaar waren veel zaken in voorbereiding voor 2007, het jaar van de werkelijke veranderingen. Uiteraard heeft de OR gedurende het jaar 2006 zorg en aandacht gehad voor de gevolgen van de ambities en zal hierover voortdurend in gesprek blijven met de organisatie. Beoordelingssystematiek Zoals in het jaarverslag over 2005 al werd aangekondigd, is in het huidige verslagjaar hard gewerkt aan een goed werkende functionerings-en beoordelingssystematiek voor Dudok Wonen. Samen met de directie hebben we hard en intensief gewerkt aan het tot stand komen van deze nieuwe systematiek. De organisatie laat hiermee zien steeds beter te kijken naar de ontwikkeling van haar medewerkers. Het bleek een uitdaging om deze ontwikkeling ook terug te laten komen in de beoordelingssystematiek. De OR heeft de nadruk gelegd op objectiviteit en heeft bovendien gevraagd om het trainen van de leidinggevenden in de toepassing van de systematiek. Diverse bijeenkomsten met de directie en een achterbanraadpleging hebben medio 2006 geleid tot vaststelling van de Beoordelingssystematiek Dudok Wonen.

pagina 53 van 78


Met het vaststellen van de systematiek ontstond vervolgens direct de vraag naar een evaluatie. Deze zal in 2007 plaatsvinden. De OR zal de evaluatie nauwlettend volgen en zal hierin bovendien participeren. Ook de scholing van medewerkers in het houden van startgesprekken staat voor 2007 op de agenda. Vastgesteld beleid Naast de beoordelingssystematiek zijn nog meer beleidsstukken de revue gepasseerd: - Ongewenste omgangsvormen; - Verzuimbeleid; - Opleidingen en Ontwikkeling; - Flexwerken; - Rookbeleid; - Gedragscode E werken; - Vacaturebeleid. Deze beleidsstukken zijn met de directie besproken en tot stand gekomen en hebben geleid tot vastgesteld beleid in 2006. Overige zaken die de aandacht hebben gevraagd zijn: - de verhuizing naar de Larenseweg. Het is een prachtig en transparant pand geworden. De gewenning ging snel, maar ook hier heeft de OR zich ingezet voor het echt thuis voelen van de medewerkers; - Medewerkerstevredenheidsonderzoek-uitslag - vaststelling verplichte verlofdagen voor 2007; - ziekteverzuim: het percentage van 3,92 procent gaf geen aanleiding tot bezorgdheid. De OR heeft met de invoering van de beleidsstukken en de verhuizing een intensief jaar achter de rug, maar kijkt met een goed gevoel terug op 2006. Er is veel bereikt in een goede en constructieve sfeer. Ook 2007 belooft een uitdagend jaar te worden gezien de ambities die worden omschreven in ons jaarplan ‘In volle vlucht’.

5.4 Verslag van de Raad van Commissarissen In de Raad van Commissarissen (RvC) hebben zich in 2006 geen personeelswisselingen voorgedaan. De RvC werd vorig jaar samengesteld op basis van een algemeen toezichtprofiel en portefeuilleprofielen die aansluiten bij de opgaven van Dudok Wonen. De raad werd samengesteld via een externe selectieprocedure. Met het oog op toekomstige vacatures is vastgelegd dat de RvC altijd extern werft - op basis van een profiel en advertenties - en onder leiding van een extern bureau. In relatie tot de fase waarin de organisatie zich in 2006 bevond, heeft de RvC drie extra aandachtsvelden benoemd: risicomanagement, maatschappelijk presteren én organisatie en personeel. Dudok Wonen Code voor Goed Toezicht De RvC heeft een eigen Dudok Wonen Code voor Goed Toezicht vastgesteld waarbij uitdrukkelijk is gekeken naar de Code Tabaksblatt en de Aanbevelingen van Glasz. Niet lang daarna werd de discussie over good governance ook landelijk gehouden. Onze eigen code is op enkele punten strenger dan de AedesCode. Zo is de RvC bijvoorbeeld van mening dat de dialoog met de stakeholders onderdeel moet zijn van de normale bedrijfsprocessen. In het kader van de opdracht voor de corporatiesector vinden wij het vanzelfsprekend dat onze corporatiemedewerkers weten wat onder meer de maatschappelijke opgaven in hun werkgebied zijn en wat de klantwensen zijn. De RvC pagina 54 van 78


houdt toezicht op het feit of de dialoog inderdaad is vormgegeven binnen de organisatie en richt zich op het meten van de maatschappelijke prestaties. Vanzelfsprekend neemt de RvC de door de sector vastgestelde code aan, maar behoudt zich eveneens het recht voor om de onderdelen waarop wij nu strenger blijken te zijn, toe te voegen. Bij de eerstkomende zelfevaluatie wordt hiernaar gekeken. Auditcommissie In 2006 is een auditcommissie benoemd en van start gegaan. In deze commissie hebben de heren J. P. de Smeth en L. van Garderen zitting. De auditcommissie heeft een protocol opgesteld voor haar taken. Het protocol is in de RvC besproken en vastgesteld. De commissie heeft zich in 2006 onder meer bezig gehouden met de kwartaalrapportages, het jaarverslag en het thema risico-inschatting. Visitatie Het meten van de maatschappelijke prestaties is één van de zaken waarmee de RvC zich bezighoudt. We hebben ons het afgelopen jaar gebogen over de wijze waarop de RvC wordt geïnformeerd om zo het maatschappelijke toezicht goed vorm te kunnen geven. Ook heeft de RvC ingestemd met het SEV-experiment Visitatie. Extra aandacht voor risicomanagement Dudok Wonen is een ambitieuze organisatie met een aanzienlijke bestaande en toekomstige projectenportefeuille. Daarnaast heeft Dudok Wonen een behoorlijke herstructureringsopgave. Een groot deel van het bezit van Dudok Wonen valt onder de noemer cultureel erfgoed. Volop redenen voor de RvC om specifiek aandacht te besteden aan de huidige en toekomstige financiële ontwikkelingen van het bedrijf, de risico’s en het risicomanagement. We hebben gezocht naar een adequate vorm van risicobeheersing. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verzorgde in dit kader een thema-avond, speciaal toegesneden op Dudok Wonen. Aandacht voor ambities De RvC heeft in het verlengde van voorgaande ook aandacht voor de consequenties van de ambities voor de organisatie. Met een groeiende orderportefeuille en een behoorlijk aantal projecten op stapel, is extra toezicht op de organisatorische en personele zaken onontkoombaar. In gesprekken met het MT en de OR is dit punt uitdrukkelijk aan de orde gesteld. Dit leverde echter geen specifieke toezichtzaken op. Toch is dit ook voor het komende jaar een belangrijk punt van aandacht. Leidraad voor de RvC, het beleids- en bedrijfsplan Minister Winsemius heeft ons het afgelopen jaar niet geheel verrast met zijn uitdaging aan de sector. Dudok Wonen heeft al in de praktijk laten blijken maatschappelijk te kunnen en willen investeren. Niet alleen in haar eigen opgaven, maar ook in die van anderen. Het afgelopen jaar vond met het bestuur en het management de discussie plaats over de koers van Dudok Wonen. Empowerment, emancipatie en de sociale en economische stijging van huurders zijn daarin belangrijk voor de te volgen koers. Ook was Dudok Wonen actief betrokken bij ’Het antwoord aan de samenleving’. De RvC zal in haar toezicht het komende jaar extra aandacht besteden aan het evenwicht tussen de maatschappelijke prestaties en de financiële en bedrijfsmatige prestaties.

pagina 55 van 78


Dudok Wonen wil haar (toekomstige) bewoners perspectief bieden op een passende wooncarrière. In dit kader is met de directie veel aandacht besteed aan het fenomeen koperscorporatie. De RvC kan zich vinden in deze lijn, maar vindt het belangrijk dat Dudok Wonen er tegelijkertijd blijft voor de huurders met de smalle beurs en zorgt voor een vangnet voor maatschappelijk en/of financieel ontheemden. De RvC blijft er daarom ook scherp op toezien dat deze groepen in ruime mate aan hun trekken komen. Verbintenissen Dudok Wonen heeft een behoorlijke verantwoordelijkheid voor haar cultureel Dudokerfgoed. Geleidelijk aan heeft de organisatie de deskundigheid in huis gehaald om zich specifieker te richten op dit soort projecten. Industrieel erfgoed lijkt zich goed te lenen voor wonen, zo blijkt uit verschillende projecten. De RvC heeft daarom ingestemd met het aandeelhouderschap van BOEI, een organisatie die zich heeft gespecialiseerd in de verbouw van industrieel erfgoed en zich vooral richt op de financiering. De relatie met de bestuurder De RvC realiseert zich dat zijn directeur-bestuurder (en daarmee Dudok Wonen) een prominente rol speelt in de volkshuisvestingssector. Dit gegeven stelt dan ook specifieke eisen aan het toezicht. Zo lag het voor de hand om te bekijken of de bestuurder haar interne spiegel goed heeft georganiseerd en voldoende tijd besteedt aan organisatorische en personele kwesties. De gebruikelijke toezichtstaken Verder hebben wij onze gebruikelijke werkzaamheden verricht:  beoordelen meerjarenbeleid en het bedrijfsplan;  overleg met de huurdersorganisatie;  overleg met de OR;  beoordeling van de directeur-bestuurder. Tot slot De RvC kijkt met een zeer tevreden gevoel terug op het jaar 2006. In 2007 gaat de raad op de gebruikelijke kritische, maar enthousiaste wijze weer aan de slag. Leden van de RvC H.W. Broeders, lid RvC. De heer Broeders is member Group Executive Committee Capgemini S.A. en Managing Director Capgemini SBU Northern Europe and Asia Pacific. Huidige nevenfuncties:  non-executive member of the Board van het Amerikaanse onderzoeksbureau Forrester Research;  voorzitter ICT-Office;  lid van het Dagelijks Bestuur van werkgeversorganisatie VNO-NCW;  vice-voorzitter Raad voor Werk en Inkomen;  raadslid SER;  president commissaris Jaarbeurs;  commissaris BOOH – Bureau Openbaar Onderwijs Hilversum. W. Nomen, lid RvC De heer Nomen is directielid Hoogheemraadschap van Rijnland te Leiden. Huidige nevenfuncties: pagina 56 van 78




voorzitter klankbordgroep Integrale Inrichting Veluwerandmeren (IIVR).

L. van Garderen RA, lid RvC De heer Van Garderen is partner-aandeelhouder bij Mazars accountants en belastingadviseurs. Huidige nevenfuncties: geen. T. Booi, voorzitter RvC Mevrouw Booi heeft zitting op voordracht van de huurders. De eerstkomende vacature zal op voordracht van de huurders plaatsvinden. Mevrouw Booi is zelfstandig projectmanager/senioradviseur binnen ORKA-advies. Huidige nevenfuncties:  lid Raad van Commissarissen Interlink BV;  bestuurslid St. Publiek Debat;  lid Raad van Advies Theaterbureau Engelenburg;  bestuursvoorzitter St. De Ploegh. drs. J.P. de Smeth, lid RvC De heer De Smeth is directeur Juridisch-Economische Zaken bij Blauwhoed. Huidige nevenfuncties:  voorzitter van de stichting Landelijk Nieuwbouwportaal (LNP);  commissaris congrescentrum De Flint te Amersfoort. Vergoedingen € 8.400 € 4.800 € 4.800 € 4.800 € 4.800

T. Booi W. Nomen L. van Garderen Broeders J.P. de Smeth Totaal

€ 27.600

Rooster van aftreden 2007 2008 T. Booi Voorzitter H. Broeders Portefeuille Financiën en Bedrijfseconomie L. van Garderen Portefeuille Financiën en Bedrijfseconomie W. Noomen Portefeuille Arbeidsverhoudingen en Organisatie ontwikkeling J.P. de Smeth Portefeuille Volkshuisvesting en Vastgoedontwikkeling

2009 aftr aftr

aftr aftr aftr

pagina 57 van 78


De huidige leden van de RvC hebben besloten in hun jaar van aftreden niet herkiesbaar te zijn.

Ambities 2005 – 2008 gematcht? 

 







Tijdens de fusie is gekozen voor een organisatiestructuur met korte heldere lijnen. In 2006 zijn de laatste relevante processen vastgelegd. In 2007 wordt extra aandacht gegeven aan de ´horizontale´, meestal projectmatige samenwerking; In de visitatie werd bevestigd dat Dudok Wonen presteert en vernieuwt. Deze beoordeling wordt beschouwd als een bevestiging van onze ondernemende bedrijfscultuur; In het verleden was er weinig personele doorstroming, zowel binnen als buiten de organisatie. In 2006 is dat aanzienlijk verbeterd. De leidinggevenden zijn, meer dan in het verleden, in de positie van ´motor´ geplaatst. De structuur, de vergadercultuur en de inhoud van het leidinggevendenoverleg zijn daarbij ingrijpend gewijzigd. Er is ruimte gemaakt voor collectieve en persoonlijke coaching. In 2007 wordt extra aandacht gegeven aan de ontwikkeling van leidinggevenden. Ook wordt bekeken welke extra stimulansen voor de persoonlijke ontwikkeling van onze medewerkers de komende jaren geïntroduceerd kunnen worden; Onze inspanningen gericht op een nieuwe, onafhankelijke visitatiesystematiek waren succesvol. De eerste ervaringen met een nieuw systeem zijn goed. Aedes lijkt de ontwikkelde methodiek te steunen. In de Aedescode is visitatie verplicht gesteld. Dudok Wonen is als één van de eerste corporaties in Nederland gevisiteerd volgens het nieuwe systeem; De kwartaalrapportage aan de Raad van Commissarissen (RvC) is geheel nieuw vorm gegeven. De RvC heeft de visitatie gesteund en heeft haar eigen functioneren gereguleerd. Ze heeft haar eigen functioneren laten beoordelen door een externe partij; Het KWH-label is in 2006 niet ‘heroverd’.

pagina 58 van 78


6 Financiën: het verzilveren van stenen Dudok Wonen houdt zich niet alleen bezig met de vraag hoe de vrijkomende middelen en overschotten optimaal besteed kunnen worden. Dudok Wonen betrekt ook de geïnvesteerde middelen bij investeringsbeslissingen en bedrijfsstrategieën. We verkopen meer woningen en gaan daarmee investeren in maatschappelijk vastgoed en in de vitaliteit van de steden. Het geld dat in de stenen zit, komt zo in beweging. De maatschappij vraagt daar om.

Ambities 2005-2008  

6.1

De financiële continuïteit moet worden gegarandeerd zonder te leiden tot onnodig oppotten van geld; het geld moet actief beschikbaar zijn voor onze maatschappelijke doelen; Bij investeringsbeslissingen moeten we kunnen vertellen wat het beoogde maatschappelijke resultaat, het rendement en het risico zijn.

Financiële continuïteit

De financiële continuïteit van Dudok Wonen wordt bewaakt langs de volgende lijnen:  Dudok Wonen dient uitgaande van de huidige waarderingsgrondslagen een minimale solvabiliteit te hebben van 10%. Per ultimo 2006 bedraagt deze 12,3%;  Dudok Wonen dient te beschikken over het door het Centraal Fonds bepaalde ‘minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen’. Op basis van de jaarcijfers 2005 is dat door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) becijferd op 16,2%. Het werkelijke weerstandsvermogen bedraagt per ultimo 2006 volgens het CFV 51,2%;  Dudok Wonen kan op ‘reguliere wijze’ gebruikmaken van de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op 10 oktober 2006 heeft het WSW, naar aanleiding van de beoordeling van de financiële positie per ultimo 2005, verklaard dat wordt voldaan aan de eisen van kredietwaardigheid;  Dudok Wonen streeft naar een positief resultaat uit de operationele activiteiten. Het rendement in 2006 bedraagt 4,7% (2005 8,1%);  De interest coverage ratio dient op langere termijn gezien minimaal gelijk aan 1 te zijn. Deze is per ultimo 2006 gelijk aan 1,8. De ratio geeft aan hoe vaak de verschuldigde rente uit de operationele kasstromen kan worden betaald. Hoe hoger de ratio, des te kleiner is het risico dat de renteverplichtingen niet kunnen worden nagekomen.

6.2

De juiste allocatie van middelen

Het maatschappelijk presteren staat bij Dudok Wonen centraal en is de meetlat voor het bepalen van haar succes. Daarbij gaat het telkens om de keuze voor welke zaken Dudok Wonen zich het meest wenst in te zetten, of nog beter gezegd, het gaat vooral om de vraag hoeveel geld voor welke zaken wordt ingezet. In wezen gaat de kernvraag steeds over de juiste allocatie van financiële middelen. Voor Dudok Wonen gaat het bij deze allocatie van middelen steeds om drie aspecten: het maatschappelijke resultaat, het rendement en het risico. Dudok Wonen wenst in de toekomst alles wat zij doet op die drie aspecten te kunnen beoordelen. Om dit te realiseren heeft Dudok Wonen in 2006 de volgende stappen gezet c.q besluiten genomen: pagina 59 van 78




per 1 januari 2007 gaat Dudok Wonen over van het waarderen van haar bezit op basis van historische kostprijs naar een waardering gebaseerd op beleid (beleidswaarde);  Dudok Wonen neemt vanaf 2006 deel aan de Aedex benchmark3 waarmee zij gaat sturen op waardeontwikkeling;  Vanaf medio 2006 beschikt Dudok Wonen over een softwareprogramma waarmee op een betrouwbare en snelle wijze meerjarenscenario’s opgesteld kunnen worden. Met behulp van deze instrumenten moet Dudok Wonen in 2007 beleidsbeslissingen solide kunnen onderbouwen vanuit het perspectief van zowel het maatschappelijke resultaat als het rendement en het risico.

6.3 Jaarresultaat 2006 De Winst- en verliesrekening sluit in het verslagjaar op een bedrag van € 10.371.000 negatief. Dit is € 6.777.000 minder negatief dan begroot. Begroting versus realisatie In de begroting voor 2006 is het jaarresultaat geprognosticeerd op € 17.148.000 negatief Het gerealiseerde resultaat bedraagt € 10.371.000 negatief. De belangrijkste verschillen zijn: - Lagere huuropbrengsten € 674.000 Vooral gevolg van leegstand bij herstructurering van wijken; - Lagere opbrengst verkoop onroerende zaken € 2.423.000 Gevolg van verschuiving experiment Sociale Koop naar 2007; - Lagere waardeveranderingen materiele vaste activa € 3.855.000 Gevolg van verschuiving investeringsbesluiten met onrendabele toppen naar 2007; - Lagere onderhoudslasten € 4.880.000 Het gevolg van doorschuiven van groot onderhoud naar volgende jaren; - Lagere overige bedrijfslasten € 415.000 Met name lagere kosten onderhoud van het bedrijfskantoor.

Aedex benchmark, eigen prestaties vergeleken met prestaties in de branche Dudok Wonen is een belegger. Een maatschappelijk belegger. En net als iedere belegger weegt Dudok Wonen iedere euro die uitgegeven wordt af. Kan diezelfde euro ergens anders efficiënter en doelmatiger worden ingezet? Ofwel, doen we de goede dingen en doen we de dingen goed? Elke investeringsbeslissing moet worden afgewogen op de bijdrage aan de waarde, het rendement en het risico van het bezit van Dudok Wonen. De vergelijking met een belegger moet genuanceerd worden daar waar het gaat om waarde. Niet alleen financiële waarde telt; het gaat om maatschappelijke waarde. Immers, Dudok Wonen is een maatschappelijk ondernemer en stelt zichzelf maatschappelijke opgaven ten doel. Het maatschappelijk presteren staat centraal en is de meetlat voor het bepalen van het succes. Steeds meer wordt gestuurd op maatschappelijk rendement. In 2006 is begonnen met het ontwikkelen van een sturingsconcept en bijbehorend instrumentarium, om het sturen op maatschappelijke prestaties meer handen en voeten te geven. In het afgelopen jaar zijn de volgende stappen gezet:  Dudok Wonen is deelnemer geworden aan de Aedex. Aedex is een benchmarkorganisatie, waarmee niet alleen benchmarkinformatie wordt verkregen, maar ook rendementscijfers en marktwaardes van ons bezit.  Het softwarepakket WALS is aangeschaft en geïmplementeerd. Hiermee kunnen beleidsscenario’s worden doorgerekend op effecten voor waarde, rendement en risico. Ook kan met dit model de beleidswaarde van ons bezit worden berekend. In 2007 wordt het sturingsconcept verder ontwikkeld, waarbij met name stappen gezet worden op het gebied van maatschappelijke opbrengsten en het toekennen van scores daaraan. 3

pagina 60 van 78


Resultaat operationele activiteiten (beheer) Deze is als volgt te onderscheiden: Som bedrijfsopbrengsten volgens Winst- en Verlies rekening Af: Verkoop onroerend goed Beheeropbrengsten Som bedrijfslasten volgens Winst- en verliesrekening Af: Waardeveranderingen materiële vaste activa Beheerkosten Resultaat beheer

€ 38.433.000 € 2.619.000 € 35.814.000 € 41.312.000 € 13.695.000 € 27.617.000 € 8.197.000 ==========

Resultaat beheer uitgedrukt in % van gemiddeld geïnvesteerd vermogen in materiele vaste activa in exploitatie 4,7%. Interest coverage ratio Som bedrijfsopbrengsten volgens Winst- en verliesrekening Af: Kasstroom in(des)investeringen) verkoop onroerend goed Kasstroom beheeropbrengsten Som bedrijfslasten volgens Winst- en verliesrekening Af: niet kasstromen: Waardeveranderingen materiele vaste activa Afschrijvingen Kasstroom beheerkosten Kasstroom beschikbaar voor rentelasten Kasstroom rentelasten volgens Winst- en verliesrekening

€ 38.433.000 € 2.619.000 € 35.814.000 € 41.312.000 € 13.695.000 € 6.729.000 € 20.888.000 € 14.926.000 € 8.452.000 ===========

Interest coverage ratio: Kasstroom beschikbaar voor rentelasten Rentelasten volgens Winst- en Verliesrekening

1,8

Onrendabele investeringen In de periode 2006-2015 is in totaal voor circa € 450 miljoen aan investeringen gepland. Een deel hiervan zal niet in zijn geheel kunnen worden terugverdiend (tenzij tot verkoop wordt besloten) en is als onrendabel aan te duiden. Dudok Wonen is van mening dat dit gezien de maatschappelijke opgave en de ontwikkeling van de vermogenspositie een verantwoorde aanwending is van het eigen vermogen. Voor het onrendabele deel van de geplande investeringen is in de balans ultimo 2006 een bedrag opgenomen van € 27 miljoen, waarvan € 13,5 miljoen in mindering is geboekt op de activa in ontwikkeling. Na het gereedkomen van een project zal het onrendabele deel op basis van de werkelijke investeringskosten opnieuw worden berekend. Eventuele verschillen zullen dan ten gunste/ten laste van de Winst- en verliesrekening komen.

pagina 61 van 78


Activeringsbeleid bij verlenging van de exploitatieduur Op basis van het strategisch voorraadbeleid zijn onderhoudsingrepen en verbeteringen uitgevoerd. Deze maatregelen worden bij voorkeur bij mutatie uitgevoerd. Activering van de verbeteringskosten heeft plaatsgehad als de maatregelen een levensduurverlengend karakter hebben en voor zover de kosten een bedrag van € 3.500,- te boven gaan. In het verslagjaar 2006 zijn als zodanig voor circa € 4,1 miljoen levensduurverlengende onderhoudsmaatregelen ten uitvoer gebracht en geactiveerd.

6.4 Solvabiliteit De solvabiliteit bedraagt per ultimo 2006 10,9% (2005 20,5%). De afname ten opzichte van 2005 is toe te schrijven aan de forse toename van het totale vermogen door het aantrekken van vreemd vermogen in 2006 en het treffen van voorzieningen in verband met onrendabele investeringen. De prognose van de ontwikkeling van de solvabiliteit voor de periode 2007-2011 is als volgt: 2007 2008 2009 2010 2011 9,9% 7% 8,9% 10,4% 12,4% De prognose laat zien dat het hiervoor genoemde minimum van 10% in de jaren 2007 tot en met 2009 wordt onderschreden. Deze afname houdt verband met besluitvorming in 2007 over investeringen met een onrendabel deel. Vorenstaande prognose is gebaseerd op de huidige systematiek van waardering van het bezit tegen historische kostprijs. Per 1 januari 2007 zal worden overgegaan op de waardering van de materiële vaste activa gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De op basis hiervan berekende bedrijfswaarde omvat de toekomstige waarde van het bezit uitgedrukt in de contante waarde per 1 januari 2007.

6.5 Financiering De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille bedraagt per ultimo 2006 4,91% (2005 5,92%). Anticiperend op de financiering van de geplande projecten en de aflossingsverplichtingen in 2006 en 2007 zijn in 2006 voor een bedrag van in totaal € 110 miljoen nieuwe leningen aangetrokken. Dit in de vorm van roll-over leningen ad € 35 miljoen, fixe leningen tot een totaal bedrag ad € 50 miljoen en een zogenoemde extendible fixe lening ad € 25 miljoen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft alle leningen geborgd. Rendement op uitgezette middelen Per ultimo 2006 bedraagt het saldo van de uitgezette middelen € 8,5 miljoen. Hiervan heeft € 0,8 miljoen betrekking op te ontvangen subsidies van de overheid (rentedragende vordering) uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies. De overige gerealiseerde rendementen bedroegen in het verslagjaar: - Aandelen Woonservice 2,2% op een investering van € 1.793 (75% gestort kapitaal) - 6,75% op obligaties Bank Nederlandse Gemeente. In 2006 is € 129.000 afgelost. De nominale waarde van de resterende obligaties bedraagt per ultimo 2006 € 68.000 - 7,125% op een lening aan Stichting Woonzorg ad € 3.723.817. (meer informatie zie hoofdstuk 4.2) pagina 62 van 78


- 4,5% op een lening aan het Wooninvesteringsfonds ad € 3.000.000 (WIF). In 2005 is een achtergestelde lening verstrekt. Renteuitkering vindt plaats indien de middelen van het fonds dit toelaten. Het WIF heeft de deelnemers bericht dat de rente over het jaar 2006 wordt uitgekeerd. - 4,7% op een vanaf 1 juni 2005 rentedragende vordering ad € 927.000 op de gemeente Hilversum. Dit betreft de renovatiekosten van de door de gemeentearchitect Dudok ontworpen school aan het Hofplein in de wijk Liebergen. Met de gemeente is overeengekomen dat de vordering voor een periode van vijf jaar rentedragend zal zijn waarna deze zullen worden verrekend met in te brengen grond in het project Riebeeck. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie bedraagt per ultimo 2006 circa € 361 miljoen (ultimo 2005: € 329 miljoen). De toename is met name het gevolg van de nieuwbouw .. De berekeningen zijn per complex opgesteld met inachtneming van de volgende normen en parameters:  huurverhoging 1,1% in 2007 en vanaf 2008 2,5% per jaar (2005 2,5%);  stijging kosten onderhoud 3,25% per jaar (2005 3,25%);  overige variabele lastenstijging 2,25% per jaar (2005 2,25%);  disconteringsvoet 6,00 % per jaar (2005 6,00%);  normen voor dagelijkse onderhoudskosten, € 523 per verhuureenheid ( 2005 € 507), planmatige onderhoudskosten € 514 per verhuureenheid (2005 € 498) en beheerkosten, € 1158 per verhuureenheid (2005 € 1133);  restwaarde per verhuureenheid € 8691 (2005 € 8500);  de exploitatieduur van complexen is bepaald op basis van een technische inventarisatie en complexbeheerplannen;  een rentabiliteitswaardecorrectie voor het tijdelijke verschil tussen de gemiddelde vermogenskostenvoet en disconteringsvoet. De bedrijfswaarde per ultimo 2006 is nog berekend op basis van de vigerende normen en parameters. Deze zijn voldoende realistisch om continuïteit in de bedrijfsvoering tot uitdrukking te brengen. Per 1 januari 2007 gaat Dudok Wonen over van het waarderen van het bezit op basis van historische kostprijs naar waardering gebaseerd op beleid. (= bedrijfswaardeberekening met inachtneming van het vastgestelde beleid voor huur, onderhoud en beheer etc.) De financiële gevolgen van beleidswijzigingen zullen dan jaarlijks als mutatie in de bedrijfswaarde zichtbaar worden en geanalyseerd. Tot slot Dudok Wonen vindt dat de goede financiële positie per ultimo 2007 een stevig fundament is voor het vormgeven van onze missie. Met dit gegeven en de op basis van onze ambities geprognosticeerde ontwikkeling van solvabiliteit en kasstromen, is de financiële continuïteit gewaarborgd.

Ambities en prestaties gematcht?   

Het kapitaal is sterk in beweging; het investeringsvolume is fors toegenomen; Besloten is het ‘verborgen’ kapitaal zichtbaar te maken door per 1 januari 2007 over te gaan van waardering van het bezit op basis van historische kostprijs naar beleidswaarde; De financiële continuïteit is gewaarborgd; pagina 63 van 78




Instrumenten voor sturing op maatschappelijk resultaat, rendement en risico zijn in ontwikkeling.

pagina 64 van 78


7 Verklaringen Gecontroleerde jaarrekening De balans per 31 december 2006 en winst- en verliesrekening 2006 zijn ontleend aan de door KPMG gecontroleerde jaarrekening 2006 van de stichting Dudok Wonen. Bij die jaarrekening hebben wij op 12 mei 2007 een goedkeurende accountantsverklaring verkregen. De balans per 31 december 2006 en winst- en verliesrekening 2006 zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van de leiding van de stichting. Voor een beter inzicht in de financiële positie en in de resultaten van de stichting alsmede in de reikwijdte van onze controle dienen de balans per 31 december 2006 en winst- en verliesrekening 2006 te worden gelezen in samenhang met de volledige jaarrekening, waaraan deze zijn ontleend, alsmede met de door KPMG daarbij verstrekte accountantsverklaring.

Verklaring bestuur Het bestuur van Dudok Wonen te Hilversum verklaart in het boekjaar 2006 geen andere uitgaven te hebben gedaan dan in het belang van de volkshuisvesting, een en ander als omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

L. Bobbe Directeur-bestuurder

pagina 65 van 78


Balans Activa (in € 1.000) 31 december 2006

31 december 2005

VASTE ACTIVA 1

Immateriële vaste activa 1

Goodwill

-

2

Overige immateriële vaste activa

-

-

2

-

Materiële vaste activa 1

Onroerende zaken in exploitatie

2 3

Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

173.347

165.866

33.100 9.158

23.342 4.745 215.605

3

193.953

Financiële vaste activa 1

Te vorderen BWS subsidies

2

Deelnemingen

3

Effecten > 1 jaar

4

Overige financiële vaste activa

795

901

0

-

70

199

7.651

Totaal vaste activa:

6.724 8.516

7.824

224.121

201.777

VLOTTENDE ACTIVA 4

Voorraden

-

-

5

Onderhanden projecten

-

-

6

Vorderingen 1

Huurdebiteuren

428

368

2

Gemeenten

777

450

3

Groepsmaatschappijen

-

4

Overige vorderingen

5

Overlopende activa

-

1.254

965

71

69 2.530

1.852

7

Effecten t/m 1 jaar

-

-

8

Liquide middelen

32.656

2.810

Totaal vlottende activa:

35.186

4.662

259.307

206.439

TOTAAL ACTIVA:

pagina 66 van 78


Passiva (in € 1.000) 31 december 2006

9

31 december 2005

Eigen vermogen 1

Kapitaal

-

-

2

Herwaarderingsreserve

-

-

3

Wettelijke en statutaire reserves

-

-

4

Overige reserves

42.381

41.704

5

Resultaat boekjaar

10.372-

10

Egalisatierekening

11

678 32.009

42.382

1.225

1.476

Voorzieningen 1

Voorziening jubilea

2

Voorziening onderhoud

3

Voorziening latente belastingverplichtingen

4

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

5

Overige voorzieningen

36

47

-

-

-

-

15.988

7.787

-

16.024

12

7.834

Langlopende schulden 1

Leningen overheid en kredietinstellingen

2

Waarborgsommen

3

Overige schulden

195.214

134.202

20

29

-

195.234

13

134.231

Kortlopende schulden 1

Schulden aan krediet instellingen

2

Schulden aan gemeenten

3

Schulden aan leveranciers

4

Schulden aan groepsmaatschappijen

-

-

5

Belastingen en premies sociale verzekeringen

814

521

6

Aangegane verplichtingen inz. (on)roerende zaken

7

Overige schulden

1.659

8

Overlopende passiva

5.361

TOTAAL PASSIVA:

2.934

5.948

39

0

4.008

6.696

-

817 6.534 14.815

20.516

259.307

206.439

pagina 67 van 78


Winst- en verliesrekening Winst- en verliesrekening (€ 1.000)

Begroting

Realisatie 2006

Realisatie 2006

2005

BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1 Huren

34.437

33.763

32.520

1.643

1.480

1.584

15

44

78

5.043

2.619

2.270

5 Wijziging in onderhanden werk

-

-

-

6 Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf

-

-

-

294

527

376

41.432

38.433

36.828

2 Vergoedingen 3 Overheidsbijdragen 4 Verkoop onroerende zaken

7 Overige bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten: BEDRIJFSLASTEN 8 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

6.926

6.729

7.197

17.550

13.695

2.589

0

0

0

4.669

4.941

3.834

12 Sociale lasten

384

399

405

13 Pensioenlasten

696

682

563

13.636

8.756

8.490

9 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 10 Erfpacht 11 Lonen en salarissen

14 Lasten onderhoud 15 Bijz. waardeveranderingen van vlottende activa

-

-

-

16 Overige bedrijfslasten

8.182

7.375

6.884

17 Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf

1.358-

1.265-

-

Som der bedrijfslasten: BEDRIJFSRESULTAAT

50.685 9.253-

41.312 2.879-

29.962 6.866

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 17 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

10

492

131

18 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

-

-

-

19 Opbrengst financiële vaste activa en effecten

478

467

457

8.383-

8.452-

6.776-

17.148-

10.372-

21 Belastingen

-

-

-

22 Resultaat deelnemingen

-

-

-

17.148-

10.372-

23 Buitengewone baten

-

-

-

24 Buitengewone lasten

-

-

-

25 Belastingen buitengewoon resultaat

-

-

-

17.148-

10.372-

20 Rentelasten en soortgelijke kosten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

RESULTAAT NA BELASTINGEN

678

678

678

pagina 68 van 78


Bijlagen Eenheden in exploitatie en beheer Hilversum Woningen Garages Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Winkels Bejaardencentrum Slaaphuis/Sociaal Pension Bergruimten Woonwagenstandplaatsen Percelen Grond Ontmoetingsruimten Kantoren Kinderdagverblijf Overig

Exploitatie Beheer Totaal 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004 3.833 3.754 3.880 144 145 145 3.977 3.899 4.025 252 254 278 16 16 14 268 270 292 153 153 182 64 64 69 217 217 251 4 23 3 10 10 4 33 13 25 25 25 25 25 25 2 2 2 2 2 2 1 1 2 1 1 2 2 2 39 17 10 39 17 10 40 40 61 40 40 61 17 10 17 10 2 2 2 2 3 2 10 13 2 1 1 50 4 54

Totaal

4.372 4.283 4.493

Wijdemeren, Loosdrecht

Exploitatie Beheer Totaal 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004

Woningen

1

1

1

Totaal

1

1

1

Baarn

0

236

0

242 4.607 4.519 4.735

0

1

1

1

1

1

1


Woningen

1

1

Totaal

1

1

Bussum

235

0

0

0

0

1

1

1

1

0

Woningen Garages Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Winkels Bergruimten Woonwagenstandplaatsen Percelen Grond Kantoren Scholen Atelier Overig

Exploitatie Beheer Totaal 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2.009 1.943 1.931 2.009 1.943 1.931 151 154 170 6 6 6 157 160 176 29 10 24 10 10 10 39 20 34 12 9 7 5 5 4 17 14 11 6 6 5 6 6 5 3 4 1 3 4 1 15 15 15 15 11 10 11 10 1 1 1 1 1 1 1 1 17 2 19

Totaal

2.238 2.151 2.155

22

22

22 2.260 2.173 2.177

pagina 69 van 78


Laren


Woningen

2

2

2

26

26

26

28

28

28

Totaal

2

2

2

26

26

26

28

28

28

Naarden Woningen Garages Bedrijfsruimten Winkels Woonwagenstandplaatsen Percelen Grond Overig Totaal Dudok Wonen

Exploitatie Beheer Totaal 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004 907 908 911 12 12 13 919 920 924 21 21 21 21 21 21 8 7 7 8 7 7 1 1 1 1 1 1 11 11 11 11 11 11 20 19 20 19 16 0 16 956

955

968

13

13

40

980

979

980

Woningen Garages Parkeerplaatsen Bedrijfsruimten Winkels Bejaardencentrum Slaaphuis/Sociaal Pension Bergruimten Woonwagenstandplaatsen Percelen Grond Ontmoetingsruimten Kantoren Kinderdagverblijf Scholen Atelier Overig

Exploitatie Beheer Totaal 2006 2005 2004 2006 2005 2004 2006 2005 2004 6.753 6.609 6.725 182 183 184 6.935 6.792 6.909 424 429 469 22 22 20 446 451 489 182 163 206 74 74 79 256 237 285 24 39 17 5 15 14 29 54 31 31 31 30 1 1 1 32 32 31 2 2 2 2 2 2 1 1 2 1 1 2 2 2 42 21 11 42 21 11 55 55 61 11 11 11 66 66 72 48 39 48 39 2 2 2 2 3 2 11 1 14 3 1 1 1 1 1 1 83 6 89

Totaal

7.570 7.393 7.606

307

308

315 7.877 7.701 7.921

pagina 70 van 78


Opgeleverd: huur, koop en overige Opgeleverd in 2006

aantal huur aantal koop aantal parkeer-

Bussum 056 Betula Hoven 057 De Heul subtotaal Hilversum 003 't Hoge Larense Hof 013 Marconistraat 406-a Van 't Hoffplein 406-b Minckelersstraat/S. Hoogewerffstraat 469-c Faraday (blok B en C2) 479 Fabrikeurswoning

woningen

woningen

10 68 78

38 38

plaatsen

81 81

maatsch.

vastgoed

0

Doelgroep huurprijs € € € < € 360- 485- 615- > € 360 485 615 850 850

bedrijfs- opmerkingen

ruimte

4 woningen t.b.v. Sherpa 2 9 woningen t.b.v. Oberon 2

8 80 11

0

herstructurering herstructurering herstructurering

subtotaal

25 18* 9 151

herstructurering nieuwbouw restauratie

0

30

0

0

0

totaal

229

38

111

0

2

0

30

6 9 15

25 25

12 12

37 3

1 2

8 42 6

12

11

4 22 26

2 10

8

52

9 23

68

8

67

48

80

34

* Acht van deze woningen zijn gebouwd voor de vrije sector en hebben een stichtingswaarde van € 263.000.

pagina 71 van 78


Verhuur vrije sector: Hilversum Nieuwbouw Faraday Liebergen Hoge Larensehof Bestaande bouw

aantal 38 woningen 53 woningen 7 woningen 5 woningen

prijsklasse € 650- 1097 € 623- 825 € 699 € 669- 825

aantal 6 woningen 2 woningen 17 woningen 18 woningen

prijsklasse € 624- 955 € 960 € 674- 966 € 695-1045

aantal 7 woningen

prijsklasse € 634- 994

Bussum Nieuwbouw Vredekerk Frija De Heul Bestaande bouw

Naarden Nieuwbouw Bestaande bouw

pagina 72 van 78


Start bouw in 2006

aantal huur aantal koop aantal parkeerwoningen

woningen

plaatsen

m2 maatsch. vastgoed

m2 bedrijfs- te verwachten oplevering ruimte

Doelgroep huurprijs € € € < € 360- 485- 615- > € 360 485 615 850 850

Bussum Herstructurering 034 Godelindebuurt (fase 1) 035 Godelindebuurt (fase 1, revitalisering) subtotaal Nieuwbouw 062 Landstraat-Noord 062 Landstraat-Noord (Wijk Steun Punt)

5 19 24

2e kwartaal 2007 2e kwartaal 2007 0

24 subtotaal

24

0

0

0

24 0

24

500 500

5 0

2e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 0

0

19 19

5

20

4

20

0

0

4

0

0

13 5 19 17 8

11 4 13 16 8

11 4 14 16 8

Hilversum Herstructurering 010 Merelstraat 013 Marconistraat (restant) 020 Adelaarstraat/Ooievaarstraat 405 Valkstraat/Merelstraat 406-b Minckelersstraat/S. Hoogewerffstraat (restant) 406-c Minckelersstraat (winkel) subtotaal

167

0

30

0

totaal

215

0

54

500

35 13 46 49 24

30

2e/3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2008 2e kwartaal 2007 250 2e kwartaal 2007 250

0

62

52

53

0

250

0

101161

53

0

pagina 73 van 78


Planontwikkeling in 2006 en start bouw in 2007 Planontwikkeling 2006 en start bouw in 2007 aantal huur aantal koop aantal parkeer-

m2 maatsch.

m2 bedrijfs- start bouw in

woningen

woningen

plaatsen

vastgoed

ruimte

24 24

0

0

0

0

36

96 1.500

24

34 12 106 24

93 153

204 380

<€ 360

Doelgroep huurprijs € € € 360485615485 615 850

>€ 850

Bussum Herstructurering 035 Godelindebuurt (fase 2, revitalisering) subtotaal Nieuwbouw 061 Beatrixschool 062 Landstraat-Noord (fase 4) 066 Gewestterrein (huur) 066 Gewestterrein (koop) 067 Bensdorp (huur) 067 Bensdorp (koop)

2e kwartaal 2007

12

46 subtotaal

58

1596

0

4e 1e 5.000 4e 4e 4e 4.000 4e 9000

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

4e 4e 1e 1e

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

24 24

2007 2007 2007 2007 2007 2007

0

0

8

4

0

46 0

0

8

4

46

Hilversum Nieuwbouw 451 Zusterhuis Jeroen 457 Otto'slaan 16-18 470 Starterswoningen 852 Sociaal Pension

4 12 27 subtotaal

39

4

0

1.432 1432

0

subtotaal

12 12

0

0

0

0

2007 2007 2007 2007

12 27 0

27

12

0

0

0

12 12

0

0

0

Naarden Nieuwbouw 770 Dortsmanplein

4e kwartaal 2007

pagina 74 van 78


Kortenhoef Nieuwbouw 486 Veenstaete 486 Veenstaete 486 Veenstaete 486 Veenstaete

1 2 3 4

(85 zorgw.+33 inleunw.+6 Sherpaw.) (Gezondheidscentrum) (Zorginfrastructuur WZV) (Rabobank)

124 904 3.319 subtotaal

124

0

0

4223

190 190

totaal

257

157

380

7251

9190

4e 4e 4e 4e

kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal

2007 2007 2007 2007

124

0

0

0

124

0

0

63

20

128

46

pagina 75 van 78


Planmatig onderhoud 2006 t.l.v. exploitatie (x € 1,-) Grootonderhoud en renovatie Goedgekeurde begroting

Bussum Hilversum Naarden Subtotaal Aangegane verplichtingen per 31/12 Totaal

2006 Begroting 1.280.000 7.612.000 418.000 9.310.000 9.310.000

2006 Realisatie 1.087.000 3.913.000 279.000 5.279.000 585.000 5.864.000

Planmatig onderhoud 2006 geactiveerd (x € 1,-)


Oorspronkelijke Begroting 57.000 1.700.000 1.000.000 2.757.000

Totaal Realisatie 18.000 18.000 0 36.000

Contractonderhoud 2006 Gerealiseerde kosten contractonderhoud (x € 1,-)


2006 2005 Begroting Realisatie Realisatie 167.000 159.000 143.000 415.000 349.000 274.000 93.000 71.000 67.000 675.000 579.000 484.000

Dagelijks onderhoud/ reparatieonderhoud 2006 Gerealiseerde kosten dagelijks onderhoud (x € 1,-)


Ten laste van de exploitatie: Geactiveerd: 2006 2005 2006 Begroting Realisatie Realisatie Begroting Realisatie 337.000 204.000 311.000 78.000 15.000 660.000 655.000 878.000 154.000 20.000 147.000 199.000 251.000 36.000 18.000 1.144.000 1.058.000 1.440.000 268.000 53.000

pagina 76 van 78


Mutatieonderhoud 2006 Gerealiseerde kosten mutatieonderhoud (x € 1,-)

Bussum Hilversum Naarden

Ten laste van de exploitatie Geactiveerd 2006 2005 2006 Begroting Realisatie Realisatie Begroting Realisatie 464.000 332.000 417.000 955.000 1.777.000 918.000 548.000 992.000 1.889.000 1.381.000 217.000 148.000 195.000 446.000 566.000

pagina 77 van 78


Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Dudok Wonen Larenseweg 30 Postbus 1854 1200 BW www.dudokwonen.nl Coördinatie Dudok Wonen Teksten Joyce Wijhenke (Nestas Communicatie)

Dudok Wonen heeft bij de productie van dit jaarverslag uiterste zorgvuldigheid nagestreefd. Wij aanvaarden echter geen aansprakelijkheid voor onjuistheden in deze uitgave. Niets uit dit jaarverslag mag worden overgenomen en/of gereproduceerd zonder schriftelijke toestemming vooraf van Dudok Wonen. 2007 Dudok Wonen

pagina 78 van 78

DUDOK WONEN JAARVERSLAG 2006

Recommend Documents