ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo 4431/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
1/2 domu .p. 54 s p íslušenstvím Kraj St edo eský, okres Kolín, obec Vitice, k.ú. Chotýš Chotýš 54, 281 06 Vitice Ladislav Tatár, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Tatárová, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ladislav Tatár, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Kv ta Tatárová, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ladislav Tatár, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Iveta Tatárová, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Ladislav Tatár, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Kv ta Tatárová, Chotýš 54, 281 06 Vitice, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský ú ad v Litom icích, JUDr. Ond ej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litom ice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 I : telefon:
Ú EL OCEN NÍ:
Exeku ní ízení . 124 Ex 28240/11 (ocen ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA ½ Datum místního šet ení: Po et stran:
11
e-mail:
stran
V Praze, dne 27.10.2013
466 000 K 17.10.2013
Stav ke dni :
Po et p íloh: 12
MONTEKALA, spol. s r.o.
17.10.2013 Po et vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV . 1224, vedené Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Kolín, kat. úz. Chotýš, obec Vitice. P ehled podklad - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.8.2013, LV 1224, kat. úz. Chotýš, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Kolín, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 8.8.2013, mapový list . eský Brod 4-7/24, m ítko 1:1000, kat. úz. Chotýš - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 28240/11-17 ze dne 27.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce .j. 124 Ex 28240/11-49 ze dne 5.8.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém Místopis Chotýš je sou ástí obce Vitice v okrese Kolín a nachází se asi 1,8 km na jihozápad od Vitic. Vesnicí protéká Chotýšský potok. V Chotýši je minimální ob anská vybavenost, základní ob anská vybavenost je ve Vitici, rozší ená v Kostelci nad ernými Lesy (cca 8 km) a v eském Brod (cca 10 km), kompletní v Kolín (cca 26 km) a Praze (cca 30 km). V obci je doprava zajišt na autobusy. SOU ASNÝ STAV Okolí: P ípojky: ve . / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
pr myslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn P ípojky: telefon ve / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut p šky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t Poloha v obci: zpevn ná komunikace nezpevn ná komunikace P ístup k pozemku
pr myslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.t
Celkový popis Oce ovaná nemovitost se nachází v severní ásti obce, s p ístupem od jihu ze zpevn né komunikace. Jednopodlažní nemovitost je situována na severní hranici pozemku, je tvo ena dv ma samostatnými bytovými jednotkami napojenými na elektrorozvod, voda erpána z vrtané studny, odpadní vody svedeny do žumpy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umož uje podpis zástavní Stav stavby neumož uje podpis zástavní smlouvy (vznikla v c) smlouvy Skute né užívání stavby není v rozporu s její Skute né užívání stavby je v rozporu s její 2
kolaudací P ístup k nemovitosti p ímo z ve ejné komunikace je zajišt n Rizika spojená s umíst ním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území V cná b emena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
kolaudací Není zajišt n p ístup k nemovitosti p ímo z ve ejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocen ní provád ného podle cenového p edpisu 1. Ocen ní staveb 1.1 Rodinný d m 2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek
Obsah tržního ocen ní majetku 1. Porovnávací ocen ní 1.1 Rodinný d m
OCEN NÍ Ocen ní provád né podle cenového p edpisu Ocen ní je provedeno podle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku ve zn ní zákon . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb., . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb., . 188/2011 Sb. a . 350/2012 Sb. a vyhlášky MF R . 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek . 456/2008 Sb., . 460/2009 Sb., . 364/2010 Sb., . 387/2011 Sb. a . 450/2012 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona . 151/1997 Sb.
1. Ocen ní staveb 1.1 Rodinný d m Popis Oce ovaná nemovitost se nachází v severní ásti Chotýše, obec Vitice, okres Kolín. P ístup k domu je od jihu ze zpevn né komunikace. D m je jednopodlažní s p dním prostorem, situována na severní hranici pozemku, nad úrovní komunikace, napojen na elektrorozvod, voda erpána z vrtané studny, odpadní vody svedeny do žumpy. D m je tvo en dv mi samostatnými bytovými jednotkami. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce kamenná, stropy d ev né, krovy sedlové konstrukce d ev né, krytina pálená taška, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny štukem, vstupní dve e jsou d ev né, okna plastová. D m je vytáp n kotlem na tuhá paliva, voda oh ívaná el. bojlerem.
3
Vzhledem k tomu, že nebyla p edložena výkresová dokumentace, byly informace erpány z dostupných dokument a p i místním šet ení. Stá í stanoveno odhadem. Zat íd ní pro pot eby ocen ní Typ objektu: Poloha objektu: Stá í stavby: Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha . 20a):
Rodinný d m § 26a porovnávací metoda obec do 2 000 obyvatel 90 let 5 006,- K /m3
Zastav né plochy a výšky podlaží 1.NP: 24*6 24*2 Název podlaží 1.NP: Obestav ný prostor 1.NP:
144,00 m2 48,00 m2
= = Zastav ná plocha 144,00 m2 48,00 m2
Konstruk ní výška 4,00 m 3,00 m
(24*6)*(4,00) (24*2)*(3,00)
576,00 m3 144,00 m3 228,00 m3 948,00 m3
= = = =
zast ešení: Obestav ný prostor - celkem: Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastav ná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
192,00 m2 192,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - samostatný rodinný d m 2. Provedení obvodových st n - na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sít (p ípojky) - p ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - úst ední, etážové, dálkové 7. Zákl. p íslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. p ísl. standard. proved., pop ípad prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2
4
. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II III III
0,00 0,02 0,00
III IV
0,00 0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebn - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stá í 90 let: 0,60
-0,01 0,00 1,05
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,617 i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez v tšího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnit souvisle zastav ného území obce 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní za ízení - žádné zdravotnické za ízení 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezam stnanost v obci a okolí - pr m rná nezam stnanost 10. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv
. I III II I I I II II II III II
Pi 0,00 0,01 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
. III
Ti 0,00
II
0,00
I
-0,05
11
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,617 * 0,920 * 0,950 = 0,539 Ocen ní Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- K /m3 * 0,539 = 2 698,23 K /m3 CP = CU * OP = 2 698,23 K /m3 * 948,00 m3 = 2 557 922,04 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem
= =
5
2 557 922,04 K 2 557 922,04 K
Výpo et vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný d m - zjišt ná cena
1/2
=
1 278 961,02 K
2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek Popis Oce ovaný pozemek se nachází u komunikace protínající Chotýš, obec Vitice, okres Kolín. Pozemek je nepravidelného tvaru, nad úrovní vozovky, p ístupný od jihu, mírn svažitý, oplocen, udržovaný, u severní hranice zastav n dvougenera ním domem. Ocen ní Stavební pozemek ocen ný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - p íloha . 21 - položka . 1: 2.2. Není možnost napojení na ve ejný vodovod: -2 % 2.3. Není možnost napojení na ve ejnou kanalizaci: -3 % Úprava cen: -5 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komer ní využitelnosti stavby na n m z ízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemk . Srážky ani p irážky dle tabulky . 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (p íl. . 39 - dle obce a ú elu užití) 1,7480 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl. . 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Zat íd ní Koef. Ki Kp [K /m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í § 28 odst. 1 a 2 35,42 1,00 2,1460 1,7480 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a nádvo í Stavební pozemek - celkem
Parcelní íslo St. 89
Vým ra [m2] 269,00
-5,00
126,22 Cena [K ] 33 953,18
=
33 953,18 33 953,18 K
*
Pozemek - zjišt ná cena
=
Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu
6
Upr. cena [K /m2]
Jedn. cena [K /m2] 126,22
Výpo et vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Rekapitulace výsledných cen
Úprava [%]
1/2 16 976,59 K
1. Ocen ní staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný d m
1 278 961,- K
1. Ocen ní staveb celkem
1 278 961,- K
2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemek
16 976,60 K
2. Ocen ní pozemk celkem
16 976,60 K
Celkem
1 295 937,60 K
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 295 937,60 K
Ocen ní majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocen ní 1.1 d m Oce ovaná nemovitost Užitná plocha: Plocha pozemku:
129,00 m2 269,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný d m Prodej rodinného domu na okraji obce P istoupim. Jedná se o rodinný d m se stodolou, garáží a zahradou. V dom jsou ud lány nové rozvody elektriky, vody a odpad . D m je napojen na vlastní studnu, je podsklepen a má velikou p du ideální k p dní vestavb . Vytáp ní zajiš uje plynový kotel. Na zahrad roste množství ovocných strom .
Rodinný d m adový krajový RD (celkem t i RD) na okraji obce T ebovle. Zd ný d m, p ízemní, volná p da, sedlová st echa, adová garáž, dílna, sklípek. D m má dispozici 4+1: zádve í, chodba, obytná kuchyn , 3x pr chozí pokoj, 1x menší pokojík, koupelna, WC. Topení el. kotel, funk ní krb, el. bojler, vana, podlahy betonové, d m je v p vodním stavu.
Rodinný d m Prodej rodinného domu v obci Krupá, 4km od eského Brodu. Disp. 2 + 1 + veranda. D m napojen na obecní vodovod, kanalizace - septik, TUV - bojler. Vytáp ní - krbová kamna + UT - kotel na tuhá paliva. D m áste n podsklepen. Sou ástí je garáž, dílna, kolna a zahr.posezení s udírnou. Zahrada 700 m2. Velmi p kný, udržovaný d m, 6km od Kostelce nad .Lesy. Snadná dostupnost do Prahy.
7
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný d m Lokalita P istoupim, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocen ní
Užitná plocha 150,00 m2
okres
Vým ra pozemku. 643 m2
Název: Rodinný d m Lokalita Krupá, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocen ní
Užitná plocha
Kutná
Vým ra pozemku. 996 m2
Název: Rodinný d m Lokalita T ebovle, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocen ní
Užitná plocha 110,00 m2
okres
okres
Vým ra pozemku. 8
Hora koeficienty: 0,95 0,85 1,00 0,80 1,00 1,00 0,85 Celkový Upravená j. cena koef. KC K /m2 0,55 6 552 Celková cena Jednotková cena 1 790 000 K 11 933 K /m2
Kolín koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,90 1,00 0,85 0,85 Upravená j. cena Celkový K /m2 koef. KC 0,62 7 244 Celková cena Jednotková cena 1 290 000 K 11 727 K /m2
Kolín koeficienty: 0,95 0,80 1,00 0,60 1,00 0,85 0,85 Upravená j. cena Celkový K /m2 koef. KC 0,33 7 873 Celková cena Jednotková cena
68,00 m2
843 m2
1 625 000 K
Výpo et porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Pr m rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oce ované nemovitosti Celková užitná plocha oce ované nemovitosti Porovnávací hodnota p ed korekcí ceny podílové spoluvlastnictví / 2,00 = Výsledná porovnávací hodnota
23 897 K /m2
6 552 K /m2 7 223 K /m2 7 873 K /m2 7 223 K /m2 129,00 m2 931 767,- K 465 883,50 465 884 K
REKAPITULACE OCEN NÍ Rekapitulace ocen ní provád ného podle cenového p edpisu: 1. Ocen ní staveb 1.1 Rodinný d m 2. Ocen ní pozemk 2.1 Pozemek
1 278 960,00 K 16 980,00 K
Rekapitulace tržního ocen ní majetku 1. Porovnávací ocen ní 1.1 d m
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota V cná hodnota Hodnota pozemku Zjišt ná cena dle vyhlášky
465 880,00 K Sou asný stav 465 884 K 0K 0K 0K 1 295 938 K
Obvyklá cena 466 000 K ½ slovy: ty i sta šedesát šest tisíc K zpracováno programem
Komentá ke stanovení obvyklé ceny P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap . lokalita, pozice majetku v zón , infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je nízká b) parametry povyšující cenu: parkování na pozemku, možnost p dní vestavby
9
c)
parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, absence ob anské vybavenosti
Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 466.000 K .
V Praze 27.10.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování movitých v cí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investi ního majetku, cenných papír , podnik a obchodních spole ností. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 4431/2013 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod .j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po . . 371/2013.
SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a p ílohy Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 8.8.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV . 1224 ze dne 5.8.2013
10
po et stran A4 p íloze 1 1 10
11
