1
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1463-13-2015
NEMOVITÁ VĚC: stavební pozemky 95,481,515/1, Pozemky dle L.V. č. 100 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Františkov nad Ploučnicí, k.ú. Oldřichov nad Ploučnicí Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: 580106/1244, Josef Dvorský, Snp 1180, 76502 Kvítkovice, Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 491213/167, Milan Fiedler, Komenského 384, 550 01 Broumov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 441110/044, Josef Janda, Snp 2386/10, 40011 Ústí nad Labem - centrum, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 580106/1244, Josef Dvorský, Snp 1180, 76502 Kvítkovice, Otrokovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 491213/167, Milan Fiedler, Komenského 384, 550 01 Broumov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 441110/044, Josef Janda, Snp 2386/10, 40011 Ústí nad Labem - centrum, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Praha 4, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 143 00 Praha 4
ZHOTOVITEL :
J I Ř Í K O P E C KÝ, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Heckelova 474/11 Praha 9 Koloděje 190 16
Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení Předmětem ocenění jsou: stavební pozemky (ocenění stávajícího stavu) 115 Ex 317/15-046
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
240 000 Kč
20.6.2015
Bez přítomnosti majitele Počet stran: 12 stran
V Praze dne, dne 25.6. 2015
Stav ke dni : Počet příloh: 0
Jiří Kopecký
20.6. 2015 Počet vyhotovení: 2
2
NÁLEZ Znalecký úkol
Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín na listu vlastnictví č.100.
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 100 ze dne 15.5 2015 Kopie katastrální mapy ze dne 15.5. 2015 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Podklady zjištěné na obecním úřadě Usnesení č.j. 115 EX 317/15-071, ze dne 28.5. 2015
Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.6. 2015 bez přítomnosti majitele.
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / Přípojky: / voda / kanalizace / plyn kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
autobus silnice
Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky, které jsou vedeny u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Děčín na listu vlastnictví č.100. Jedná se o pozemky č. 95 zastavěná plocha a nádvoří ve výměře 143m2, pozemek č. 481 zahrada ve výměře 806m2, a pozemek č. 515/1 trvalý travní porost ve výměře 1478m2. Pozemky se nacházejí při hlavní výpadové silnici na pokraji obce Františkov nad Ploučnicí celá plocha je ve velmi příkrém svahu, kde při silnici je pozemek č. 95 a na něm z bývalé stavby jen zbořeniště se základovou deskou a pasy. Všechny tři uvedené pozemky spolu tvoří jednotný celek. Za těmito plochami protéká řeka Ploučnice, celé okolí je současně i rekreační oblastí.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
4
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1
Pozemky dle L.V. č. 100
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky
OCENĚNÍ
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. Včetně
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 -0,01 -0,10 0,00 -0,05 -0,07 -0,01 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,778 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,731
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Oldřichov nad Ploučnicí: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
II V
0,95 0,85
6 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 130,23 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1 Pozemky dle L.V. č. 100 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940
Index polohy pozemku IP = 0,778
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,05
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,950 * 0,778 = 0,695
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 130,23
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,695
Upr. cena [Kč/m2] 90,51
Parcelní číslo 95
Výměra [m2] 143,00
Jedn. cena [Kč/m2] 90,51
Cena [Kč] 12 942,93
481 515/1
806,00 1 478,00 2 427,00
90,51 90,51
72 951,06 133 773,78 219 667,77
Pozemky dle L.V. č. 100 - zjištěná cena
m2 =
219 667,77 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ]
8 Lokalita: Merboltice KRC: 0,90 KMP: 3,15 KPP: 0,90 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,15 Parcela č.: 1 770 220 000 285,71 0,36 103,88 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 103,88 Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 95 nádvoří zahrada 481 trvalý travní porost 515/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 143
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 150
806 1 478 2 427
105 50 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 21 450 84 630 73 900 179 980
2. Porovnávací ocenění
2.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
2 427,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: 1
1Prodej stavebního pozemku 770 m˛Merboltice, okres Děčín 220 000 Kč (286 Kč za m²) Slunný pozemek. Svažitý pozemek o výměře 770 m2. Dle územního plánu má pozemek způsob využití bydlení. V obci není veřejný vodovod, pitná voda řešena studnou. Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost Cena za m˛: 286 Kč Poznámka k ceně: + provize ID zakázky: 192 Aktualizace: 26.05.2015 Plocha pozemku: 770 m2
Lokalita: Použité K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky K6 Názor znalce - exekuce
Merboltice koeficienty: 0,80 3,15 0,80 0,75 0,90 0,85
Výměra pozemku 770 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,16 254 470 Celková cena Jednotková cena 220 000 Kč 220 000 Kč/ks
Název: 2
2Prodej stavebního pozemku 3 450 m˛Dolní Habartice, okres Děčín 349 000 Kč (101 Kč za m²) Prodej pozemku pro bydlení v zastavěné části obce, o celkové výměře 3450 m2. Prodej pozemku v obci Dolní Habartice s možností výstavby rodinného domu. Jedná se o pozemky, které jsou přístupné ze zpevněné komunikace v zastavěné části obce. Inženýrské sítě (voda, elektro, plyn) jsou vedeny na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu města Benešov nad Ploučnicí - cca 2km. Nemovitosti se nenacházejí v záplavové zóně. V případě zájmu pomůžeme s financováním pozemku. Číslo zakázky: 46841. Celková cena: 349 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m˛: 101 Kč ID zakázky: 46841 Aktualizace: 26.05.2015 Plocha pozemku: 3450 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus
Lokalita: Použité
Dolní
Habartice koeficienty:
10 K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky K6 Názor znalce - exekuce
1,02 0,70 1,00 1,10 0,90 0,95
Výměra pozemku 3 450 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,67 234 359 Celková cena Jednotková cena 349 000 Kč 349 000 Kč/ks
Název: 3
3Prodej stavebního pozemku 2 629 m˛Markvartice, okres Děčín 249 000 Kč (95 Kč za m²) Nabízíme k prodeji velmi pěkný stavební pozemek v klidné části obce Markvartice u Děčína o ploše 2629 m2. Pozemek je v rovině s malým potůčkem. Na pozemku jsou z části staré základy z dřívější stavby. Dojezdová vzdálenost do Děčína 10min. Spojení s Děčínem je autobusové i vlakové. Financování zajistíme. Doporučujeme..... Celková cena: 249 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m˛: 95 Kč Poznámka k ceně: včetně provize, DPH a právního servisu ID zakázky: DC13SL183 Aktualizace: 26.05.2015 Plocha pozemku: 2629 m2 Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Asfaltová
Lokalita: Použité K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky K6 Názor znalce - exekuce
Dolní
Výměra pozemku 2 629 m2
Habartice koeficienty: 1,05 0,92 1,00 1,15 0,90 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,95 236 505 Celková cena Jednotková cena 249 000 Kč 249 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
234 359 Kč/ks 241 778 Kč/ks 254 470 Kč/ks 241 778 Kč/ks 241 778 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1
Pozemky dle L.V. č. 100
219 668,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 180 000,00 Kč
1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky
241 778,00 Kč
Porovnávací hodnota
241 778 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
179 980 Kč 179 980 Kč 219 668 Kč
Obvyklá cena 240 000 Kč slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč
12
Znalecká doložka:
Znalecká doložka:
Tato cena je zjištěná porovnávacím způsobem podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., č.257/2004Sb. a č.296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1463-13-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne
25.6.2015
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]
