ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 160313914 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Podluhy, k.ú. Podluhy Adresa nemovité věci:Sklenářka 92, 268 01 Hořovice Vlastník stavby: Josef Červenka, Sklenářka 681/55, 268 01 Hořovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastník pozemku: Josef Červenka, Sklenářka 681/55, 268 01 Hořovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 9474/13-65(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
19
e-mail:
250 000 Kč 10.8.2014
stran
V Středoklukách, dne 16.8.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 3
Tomáš Maršál
10.8.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Beroun, LV č.12 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 9474/13-65 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 9474/13-15
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ¨ / ý plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a
to do RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun . Jedná se o id.podil 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun, který je zapsaná u KN Beroun na LV č.12. Objekt č.p. 92 je samostatně stojící RD a nachází se nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( sklad,oplocení, přípojky).Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/8.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ¨ Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 id. podíl 1/8 na pozemku st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku
č. -3-
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 12 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko
III
0,00
III III I
-0,01 0,00 -0,03
III
0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + ! Pi) = 0,912 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + ! Pi) = 1,009 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,920 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Podluhy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn -4-
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
IV IV
0,80 0,90
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 467,81 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 3 504,- Kč/m3 =
Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
712,89 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1 - 0,005 * 64 = 0,680 12
-5-
č. I
Vi typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
Index vybavení
IV = (1 +
! Vi) * V13 * 0,680 = 0,613
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,009 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m3 * 0,613 = 2 147,95 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 712,89 m3 * 2 147,95 Kč/m3 * 0,912 * 1,009= 1 409 070,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Id. podíl 1/8 na RD č.p.92 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Id. podíl 1/8 na RD č.p.92 - zjištěná cena
1 409 070,41 Kč 1 409 070,41 Kč 1/8
=
176 133,80 Kč
1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 443,49 m3
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy
Obj. podíl [%] P S S S S S S X S P S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,51 8,20
12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S
5,80
100
1,00
5,80 95,58 0,9558
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9558 0,8000 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 443,49 m3 * 1 983,29 Kč/m3
= =
1 983,29 879 569,28 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 94 = 68,1 % Koeficient opotřebení: (1- 68,1 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,319 280 582,60 Kč 0,920 258 135,99 Kč 258 135,99 Kč 1/8
Sklad - zjištěná cena
=
32 267,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun Jedná se o id.podilu 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun . Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 12 u KN Beroun. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma - zem. fond 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a 6
-7-
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + ! Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,009 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,912 * 1,000 * 1,009 = 0,920 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 467,81 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 103
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 592/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index 0,920
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 2 951,00 2 766,00 2 315,00
orná půda 485/46 orná půda 485/47 trvalý travní 491/39 porost trvalý travní 491/44 1 882,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 9 914,00 m2
430,39
Výměra [m2] 620,00
Jedn. cena [Kč/m2] 430,39
Cena [Kč] 266 841,80
703,00
430,39
302 564,17 569 405,97
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
40 % 40,00 %
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,10 40,00 5,10 40,00 5,10 40,00 5,10
40,00
UC [Kč/m2] 7,14 7,14 7,14 7,14
Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 467,81 0,07 1,00 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Typ Název číslo [m2] % [Kč/m2] -8-
Cena [Kč] 21 070,14 19 749,24 16 529,10 13 437,48
70 785,96
Upr. cena [Kč/m2] 32,75 Cena [Kč]
§ 8 odstavec 4 vodní plocha 491/56 221,00 - % Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
32,75 =
*
Pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v = obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun - zjištěná cena
7 237,75 7 237,75 647 429,68 Kč
1/8 80 928,71 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - celkem: Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
= *
569 405,97 1 323,00 350,00 150 636,50 0,065 9 791,37 9 791,37 Kč 9 791,37 Kč 1/8 1 223,92 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
152,30 m2 713,00 m3 125,21 m2 11 458,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí -9-
RD rodinný dům o velikosti 4+1 v obci Podluhy nedaleko Hořovic (2 km). Dům prošel v roce 2014 částečnou rekonstrukcí (plastová okna, zateplení, nová fasáda, zámková dlažba, nové rozvody elektriky a vody, částečná rekonstrukce koupelny). Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je půda a sklep. Škola, školka, plavecký bazén a ostatní občanská vybavenost se nachází ve 2 km vzdáleném městě Hořovice RD Objekt je založen na základových pasech, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová se střešní krytinou Bramac, fasáda hladká vápenná, stropy trámové s rovným podhledem, okna dřevěná špaletová, dveře hladké lakované, podlahy palubky, PVC, keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové, keramické obklady, vytápění a ohřev TUV plynovým kotlem se zásobníkem, hygienické vybavení - vana, umyvadlo, WC, vybavení kuchyně - linka, plynový sporák. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě zástavby starších rodinných domů v jižní části města. Ve městě je kompletní občanská vybavenost - školy, školky, restaurace, obchody, supermarkety Lidl a Penny, služby, nemocnice s poliklinikou, lékárny, pošta, kulturní dům, kino, divadlo, krytý bazén, aquapark, zimní stadion, fotbalové hřiště, tenisové kurty, autobusové nádraží, železniční stanice, RD rodinný dům o dispozici 5+1/komora, půda kůlna, zahradní altán na pozemku o CP 1411 m2 v obci Hořovice, Nábřeží Hynka Šlosara. Dům v původním udržovaném stavu se nachází ve velmi klidné lokalitě nedaleko centra obce s veškerou občanskou vybaveností v dosahu (obchodní centrum, nemocnice, škola - gymázium, sportovní centrum). Dobrá dostupnost - Praha, Plzeň (BUS, vlak, dálnice D5). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Podluhy Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 90,00 m2
1,00 1,00 0,95 0,13 0,95 1,00
Výměra pozemku. 1 010 m2
Název: RD
- 10 -
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,12 1 317 Celková cena Jednotková cena 1 010 000 Kč 11 222 Kč/m2
Lokalita Hořovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 140,00 m2
1,10 1,00 1,00 0,13 0,95 1,00
Výměra pozemku. 470 m2
Název: RD Lokalita Hořovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 127,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,14 1 349 Celková cena Jednotková cena 1 390 000 Kč 9 929 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,13 0,95 1,00
Výměra pozemku. 1 248 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,12 1 935 Celková cena Jednotková cena 1 990 000 Kč 15 669 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
2.2 Oceňovaná nemovitá věc
Popisy porovnatelných nemovitých věcí - 11 -
1 317 Kč/m2 1 534 Kč/m2 1 935 Kč/m2 1 534 Kč/m2 152,30 m2 233 628 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 1.2 sklad
176 134,00 Kč 32 267,00 Kč 208 401,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
80 929,00 Kč
1 224,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun 2.2
0,00 Kč 233 628,00 Kč
0,00 Kč 233 628,00 Kč
Současný stav 233 628 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 290 553 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 250 000 Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Beroun LV č.12 existuje omezení vlastnického práva.
- 12 -
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/8 podílu bez závad je minimálně : 250 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 250 000,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Podluhy. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Hořovic, Berouna. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Podluhy, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.Podluhy, okres Beroun ve výši 250 000,- Kč.
- 13 -
Obvyklá cena: 250 000,- Kč
slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 14 -
- 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 16.8.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160313914 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160313914.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -