Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3145
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3145
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pozemky dle LV č.330 v k.ú.Vrbová Lhota, obec Vrbová Lhota, okres Nymburk Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Vrbová Lhota, k.ú. Vrbová Lhota Vrbová Lhota, 289 11 61679844, s.r.o. AGROTOL, Poděbradská 21, 289 11 Vrbová Lhota, vlastnictví: výhradní 61679844, s.r.o. AGROTOL, Poděbradská 21, 289 11 Vrbová Lhota, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí dle usnesení č.j. 167 EX 16867/12-237 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
V Praze, dne 18.7.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA 749260 Date: 2015.07.21 16:33:22 +02'00'
850 000 Kč 9.7.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 15
9.7.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 330 pro katastrální území Vrbová Lhota, obec Vrbová Lhota, okres Nymburk - pozemků PK 226 a PK 550. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č.330) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne 12.6.2015 - kopie katastrální mapy - kopie bývalého pozemkového katastru - výsledky zjištěné při místním šetření - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX16867/12-237 (dříve 033EX) Místopis Obec Vrbová Lhota, k.ú. Vrbová Lhota Obec Vrbová Lhota, se nachází ve Středočeském kraji, okres Nymburk leží 6km jihozápadně od města Poděbrady a 3,5 km severně od města Pečky. V obci pouze základní vybavenost - obecní úřad, škola, obchod, autobusová zastávka. Ostatní vybavenost je v Pečkách. Z inženýrských sítí je možnost připojení pouze na el. energii a kanalizaci. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 720/2 není zapsán v KN - ostatní plocha, ostatní komunikace.
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce Vrbová Lhoty. Jedná se o pozemky vedené v původním pozemkovém katastru. Pozemek PK 550 je součástí pozemku p.č. 659/1, který je zapsán v KN jako orná půda. Pozemek PK 226 je součástí pozemku p.č. 248/1,je zapsán v KN jako orná půda. Pozemek PK 226 navazuje na obecní pozemky, není v zastavěném území obce, zajištěn je přístup po nezpevněné cestě. Pozemek PK 550 se nachází mimo zastavěné území obce a není běžně přístupný. Je součástí celku -2-
zemědělských orných půd. Povinný neprojevil žádnou součinnost, neposkytl žádné podklady ani informace. Na místní šetření se nedostavil přes písemnou výzvu. V době prohlídky se nevyskytoval ani v místě sídla společnosti ve Vrbové Lhotě. Silné stránky Klidná lokalita na okraji obce - orná půda. Slabé stránky Příjezd k pozemkům po nezpevněné komunikaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Není zajištěn přímý přistup k pozemku PK 550. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Pozemek PK 550 není přímo přístupný. Je součástí souboru zemědělských pozemků. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV 330 je uvedeno zástavní právo exekutorské- pohledávka pro ČEZ prodej. s.r.o, Praha 4, zástavní právo exekutorské- pohledávka pro Vodafone Czech Republic, Praha 5, zástavní právo exekutorské pro Českou průmyslovou zdravotní pojišťovnu, Vítkovice, zástavní právo exekutorské pro společnost ZAPA beton a.s., Písnice a zástavní právo z rozhodnutí správního orgaánu pro OSSZ Nymburk. Dále je zde uvedeno exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce a nařízení exekuce. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny.
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek
PK 226 a PK 550
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vrbová Lhota:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek
PK 226 a PK 550
Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce Vrbová Lhoty. Jedná se o pozemky vedené v původním pozemkovém katastru. Pozemek PK 550 je součástí pozemku p.č. 659/1, který je veden v KN jako orná půda a pozemek PK 226 je součástí pozemku p.č. 248/1 a je také v KN vedený jako orná půda. Pozemek PK 226 navazuje na obecní pozemky, není v zastavěném území obce, přístup k pozemku zajištěn po nezpevněné cestě. Pozemek je zarostlý travou, není pravidelně obhospodařovaný a z části je zarostlý náletovými křovinami. Pozemek PK 550 se nachází mimo zastavěné území obce, nachází se mezi obcemi Vrbová Lhota a Sokoleč. Je obtížněji přístupný (pouze od obce Sokoleč). Je součástí velké zemědělské plochy. Jedná se o pole a pozemek je zemědělsky obhospodařovaný. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: Celková úprava ceny: -4-
60 % -3 % 57,00 %
Výměra JC [m2] [Kč/m2] orná půda PK 226 26000 25 809,00 17,03 orná půda PK 550 25500 2 492,00 9,15 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 28 301,00 m2 Název
Pozemek
Parcelní číslo BPEJ
PK 226 a PK 550 - zjištěná cena
Úprava [%] 57,00 57,00
UC [Kč/m2] 26,74 14,37
Cena [Kč] 690 132,66 35 810,04 725 942,70
=
725 942,70 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
28 301,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané obdobné zemědělské pozemky v okrese Nymburk a Praha-východ. Srovnatelné nemovité věci Název: Zemědělský pozemek - orná půda Pozemek o výměře 14244 m2 polovina ideální části pozemku vedený na p.č.855/1 Kat.území Opolánky. Lokalita: Opolany , okres Nymburk Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,85 Zdroj: SReality Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,85 Kč/m2 Nabídková cena / K2 ateliér architektury a 17 designu,Týnišťská 107, 50346 Třebechovice pod Orebem Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 14 244 m2 284 880 Kč 20 Kč/m2 Název: Zemědělský pozemek - orná půda -5-
Rovinatý pozemek o velikosti 3.010 m2 v Ondřejově, okres Praha - východ. Pozemek je veden jako orná půda, v současné chvíli je však zatravněn a není využíván zemědělským družstvem pro pěstování plodin. K pozemku vede nezpevněná zatravněná polní cesta, která ústí do místní asfaltové komunikace. Pozemek je cca 5km od dálnice D1. Ondřejov je velmi atraktivní lokalita bez jakýchkoliv rušivých vlivů na okraji Prahy - východ. Lokalita: Břeský vrch, Ondřejov Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,96 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,85 Zdroj: SReality Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,82 Kč/m2 Nabídková cena AVAREAL,Třebenice 4, 41113 Třebenice 27 Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 010 m2 100 000 Kč 33 Kč/m2 Název: Zemědělský pozemek - orná půda Pozemek v katastrálním území obce Škvorec. Pozemky rovného a svažitého charakteru vedené převážně jako orná půda, dále lesní pozemky a ostatní plocha o celkové výměře 40.663m2. V současné době jsou pozemky pronajaté, lze v pronájmu pokračovat. Lokalita: Škvorec, Praha - východ Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,85 Zdroj: SReality Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,83 Kč/m2 Nabídková cena FINNEM, s.r.o.,Kováků 746/6, 15000 43 Praha - Smíchov Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 40 663 m 2 100 000 Kč 52 Kč/m2 Název: Zemědělský pozemek - orná půda Orná půda o celkové výměře 27.402 m2 v katastrálním území Horoušany, okr. Praha - východ. Parcely obhospodařovány na základě nájemní smlouvy s výpovědní lhůtou 3 roky, nájem za tyto pozemky je 5000,- Kč ročně.
-6-
Lokalita: Horoušany , Praha - východ Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Velikost 1,00 K3 Tvar pozemku 1,00 K4 Inženýrské sítě 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,85 Zdroj: SReality Celkový koef. KC Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: 0,85 Kč/m2 Nabídková cena M & M reality holding, Krakovská 31 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 27 402 m2 980 000 Kč 36 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
-7-
17 Kč/m2 30 Kč/m2 43 Kč/m2 30 Kč/m2 28 301,00m3 849 030 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek
PK 226 a PK 550
725 943,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
849 030,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
849 030 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 725 943 Kč
Obvyklá cena 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena zemědělských pozemku na základě porovnávací metody. Obdobné zemědělské pozemky se v širší lokalitě okresu Nymburk a Praha-východ nabízejí a obchodují. Oceňované pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí jako orná půda. Poptávka po uvedených zemědělských pozemcích existuje. Obdobné nemovitosti (pozemky) jsou na volném trhu obchodovatelné. V Praze 18.7.2015 Ing. Luděk Novák
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3145 znaleckého deníku. -8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.330 ze dne 12.6.2015 5 Snímek katastrální mapy 1 1 Snímek katastrální mapy 2 1 Kopie bývalého pozemkového katastru 1 2 Kopie bývalého pozemkového katastru 2 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 16867/12-237 2 (dříve 033EX)
-9-
'ha/q/ :l.ttr.,t
|;'*riilko
v,.rl
(
,/
t)cirurn
/_,ffW
ilv
ar /\ ivti ,f'1 I
t66Qet
I
{#F-.F{draa.1
ltr
I
- 1 -07-1015
FOTODOKUMENTACE (stav 07/2015)
Pozemek p.č. 226
Situační plán části okresu a obce s umístěním nemovitosti
č.j.: 167 EX 16867/12-237 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného ZAPA beton a.s., Vídeňská 495, 14200, PrahaLibuš - Písnice, IČ 25137026, zast. JUDr. Ludmila Mašková, advokát, Říčanská 2414/7, 10100, Praha 10 - Vinohrady a v neprospěch povinného AGROTOL s.r.o., Vrbová Lhota 21, 28911, Vrbová Lhota, okr. Kolín, IČ 61679844 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 330, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk, okres: Nymburk, obec: Vrbová Lhota a k.ú.: 786101 Vrbová Lhota, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve stanovené lhůtě ocenil nemovité věci a jejich příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
III.
Ustanovený znalec je povinen vypracovat znalecký posudek ve lhůtě 40 kalendářních dnů od doručení tohoto usnesení a doručit jej v jednom vyhotovení v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi v jednom vyhotovení v tištěné podobě a současně také v elektronické podobě.
IV.
Soudní exekutor ukládá povinným, aby poskytli znalci součinnost potřebnou k ocenění nemovitých věcí, zejména umožnili vstup do nemovitých věcí, předložili veškerou potřebnou dokumentaci, případně předali nájemní smlouvy s možností pořídit si jejich fotokopie.
Odůvodnění: Usnesením Okresní soud v Kolíně ze dne 24.8.2012 sp. zn.33 EXE 3090/2012-13 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 29.5.2013 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 16867/12 – 38,39.
S poukazem na ustanovení § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“), rozhodl soudní exekutor ustanovit znalce, který ve stanovené lhůtě provede ocenění všech nemovitých věcí tak, jak bylo uvedeno ve výroku II. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku III. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve IV. výroku tohoto usnesení uložil povinným, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 3 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Proti osobě znalce mohou účastníci řízení podat ve lhůtě 8 dnů od doručení námitky k rukám soudního exekutora. V případě porušení povinností uložených výrokem IV., může soudní exekutor navrhnout exekučnímu soudu uložení pořádkové pokuty dle § 53 OSŘ, až do výše 50 000,-- Kč. V Praze dne 17.6.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem
