ZNALECKÝ POSUDEK č.
'... ' ·.
2755-19/15
o ceně nemovitosti sestávající se z rodinného domu čp. 7 v Polánce, obec Vlašim a pozemků parc. čís. 42/1, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/1, 1140/2, 1140/3, 1142/ 1 a 1142/3 zapsané na LV č . 77 k. ú. Nesperská Lhota, pozemku parc. čís. 37511 O(id. 1/2) zapsaném na LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace a pozemků ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. čís. 824, 825, 826 a 827 zapsané na LV č . 311 pro k. ú. Hrazená Lhota. Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Písek V Portyči 4 72 39701 Písek
Účel znaleckého posudku:
na základě usnesení vydané Exekutorským úřadem Písek, V 1950113-88 z 6.5.2015
Portyči
472, 397 Ol Písek
č.j .
117 EX
Dle zákona č. 15111997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 12112000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2d '~ Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 44112013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.6.2015 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon : mob: 603 515 155 e-mail:
[email protected]
Počet
stran:
13 včetně
titulního listu a stran příloh . Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Zruči
nad Sázavou 12.6.2015
A.NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjistit cenu nemovitosti sestávající se z rodinného domu čp. 7 v Polánce, obec Vlašim a pozemků parc. čís. 4211, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/1, 1140/2, 1140/3, 1142/1 a 1142/3 zapsané na LV č . 77 k. ú. Nesperská Lhota, pozemku parc. čís. 37511 O (id. 1/2) zapsaném na LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace a pozemků ve zjednodušené evidenci -parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. čís. 824, 825, 826 a 827 zapsané na LV č . 311 pro k. ú. Hrazená Lhota.
2. Základní informace l.LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Název
předmětu ocenění :
Adresa předmětu ocenění:
RD čp . 7 a pozemky parc. čís. 42/1, 104, 1136/3, 1137/3, 1140/ 1, 1140/2, 1140/3, 1142/l a 1142/3 k. ú. Nesperská Lhota Vlašim 258 Ol Vlašim
Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Vlašim Katastrální území: Nesperská Lhota Počet obyvatel: ll 767 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu Ol. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel 02. Hospodářsko-správní význam obce- Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ 03. Poloha obce - Ostatní případy 04. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina 05 . Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka 06. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * 0
3. Prohlídka a Prohlídka se Pavliš.
1
v c.
I III
v IV III
VI
p. 0,95 0,85 0,80 0,55 0,90 0,80
* 0 2 * 0 3 * 0 4 * 0 5 * 0 6 = 498,84 Kčlm
2
zaměření
zaměřením
byla provedena dne 6.6.2015 za
přítomnosti
p. Petr Kašpar a Ing. Lubomír
4. Podklady pro vy_pracov:~ní zn_aleckéj10 posudku - usnesení vydané Exekutorským z 6.5.2015
úřadem
Písek, V
Portyči
4 72, 397 O1 Písek č.j. 117 EX 1950/13-88
- informace o parcelách (internet www. nahlizenidokn.cuzk.cz) - kopie
snímků
katastrální mapy
- údaje
sdělené účastníkem
5. Vlastnické a
místního
evidenční
šetření
a
zjištěné
na místě samém ke dni 6.6.2015.
údaje
Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti zapsaných na LV č. 77 pro k. ú. Nesperská Lhota Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 Ol Benešov, nemovitostí zapsaných na LV č . 77 Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 OI Benešov (I /2) a SJM Dvořák ivfit!.ln Mgr. a Dvořáková Monika, Dolnokralovická 1292, 25801 Vlašim (1/2) a nemovitostí zapsaných na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota Mgr. Petr Kašpar, Jiřího Franka 1726, 256 OI Benešov.
6. Dokumentace a Pro
potřeby ocenění
skutečnost -
byla provedena fyzická prohlídka nemovitosti.
7. Obsah znaleckého_posudku LV
č.
77 k. ú. Nesperská Lhota
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 7 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota
LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č . 393 pro k. ú. Dub u Kondrace
LV
č.
311 k. ú. Hrazená Lhota
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota
~'
.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis
Ocenění
je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 23 7/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. ač. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441 /2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č . 151/1997 Sb.
LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost- Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č.
~;
-0,06
v
0,00
ll II ll
0,00 0,00 0,00 1,00
IV
-
--
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
~ i ~
Pi) = 0,940
I
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy:
Rezidenční
stavby v ostatních obcích nad 2000
~N~á=z~e~v~z~n~a~k~u~----------------------------------------~č~·--------~~~' ----1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci -Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku- V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti- Bez možnosti komerčního využití
I
1,00
III
-0,0 I
IV II
-0,08 -0, I O
III
-0,02
VI
0,00
II
-0,06
II
0,00
9. Obyvatelstvo- Bezproblémové okolí 1O. Nezaměstnanost- Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Polánka je cca 4 km od správní obce Vlašim mimo preferovanou oblast
II II I
0,00 0,00 -0,~9
ll
Index polohy i=2
Koeficient pp = IT * Ip = 0,498
1.
Ocenění
staveb
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp . 7 Jedná se o přízemní rodinný dům se 2 bytovými jednotkami se samostatnými vstupy, který je situován v těsné blízkosti místní komunikace v osadě Polánky, obec Vlašim. Podkroví není stavebně upraveno a nachází se zde půda. Dům je napojen na obecní rozvod pitné vody a odkanalizován je do žumpy. K původnímu kamennému RD -jehož stáří je dle sdělení účastníka místního šetření více jak byla provedena v r. 1965 a 1990 přístavba nové bytové jednotky.
i
bo let -
V původním kamenném RD se nachází dle předloženého pasportu domu 2 pokoje, kuchyň a předsíň (není napojen na vodu a kanalizaci). Dům má masivní kamenné stěny, dřevěné stropy s rovným podhledem, rámová okna ven a dovnitř otevírané (mimo oken do ulice, která jsou vyměněny za špaletové), náplňové dveře, cementovou dlažbu v předsíní, v ostatních místnostech betonovou mazaninu, krov vaznicový sedlový, střešní krytina z cementových tašek resp. z oscinkocementových šablon. V současné době jsoujJez_vybavení a místnosti využívány jako sklad. V přistavené části se nacházejí 3 pokoje, kuchyň (bez okna), koupelna (bez okna), spíž, komora, chodba a veranda s WC. Přístavba nové bytové jednotky je zděná o tl 45 cm, stropy prefabrikované s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, střešní krytiny tašková, klempířské kce z pozink. plechu, vytápění lokální 2 ks akumulační kamna, teplá voda z elektrického boileru. Stavebně
Zatřídění
technický stav domu odpovídá svému
stáří při běžné údržbě.
pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
dům
§ 3 5 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 1O 001 - 50 000 obyvatel 100 let
Rodinný
Základní cena ZC
(příloha č.
2 922,- Kč/m 3
24):
Zastavěné
plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,02*12,63+5,45*13,21+4,18*3,30+3 = ,83*8,32 6,02* 12,63+5,45* 13,21 +4, 18*3,30+3 = Podkroví: ,83*8,32 N ázev podlaží 1. N P: Podkroví: Obestavěný
Zastavěná
193,69 m2 193,69 m2
Konstrukční
plocha
193,69 m2 193,69 m2
výška
2,52 m 3,40m
prostor
6,02* 12,63 *2,83+5,45* 13,21 *3,55+4, 18*3,30 = *2,92+3,83 *8,32*2,92 OP vrchní: 6,02* 12,63*0,25+6,02*3,75/2*12,63+8,31 * 13, = 20*0,25+8,31 *3,35/2* 13,20 Obestavěný prostor - celkem: OP spodní:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP I ZPl = 2,00 Výpočet
ZPl ZP
372,73 m3 976,81 m3
=
193,69 m2 387,38 m2
indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku O. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy l .NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zák!. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD- bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 1O. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD- standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu- původní část RD bez napojení na vodu a kanalizaci 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou(předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
v. typ A
III III II II II
O,~q
O,Ot> 0,00 0,01 -0,05
III III
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,05
II
0,00
II
-0,05
III
0,85
II III
Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, úpravami. Koeficient pro stáří 100 let: s= 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
přístavbou či
rozsáhlejšími stavebními
11
Index vybavení
Iv = (1 + ~ Vi)*V 13 *0,700 = 0,547 i= I
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku Ip = 0,530 Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * lv = 2 922,- Kč/m 3 * 0,547 = 1 598,33 Kč/m 3 CSp = OP* ZCU * lr *Ir = 976,81 m3 * 1 598,33 Kč/m 3 * 0,940 * 0,530= 777 822,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
2.
=
777 822,09 Kč
Ocenění pozemků
2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota Ocenění
Výpočet
indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku I. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky- Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené- Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů i ~
I
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku Ip = 0,530 Celkový index I = IT * I0 * Ir= 0,940 * 1,000 * 0,530 = 0,498
č.
p.
II
IV
0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I
0,00 0,00
II
Stavební pozemky zastavěné plochy a odvozené Přehled
nádvoří oceněné
dle§ 4 odst. 1 a pozemky od této ceny
použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zák!. cena
Zatřídění
Index
[Kč/m 2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 498,84 § 4 odst. I Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná
§ 4 odst. 1
zastavěná
248,42
Jedn.cena
plocha a
42/1
[m2] 248,00
plocha a
104
43,00
1140/3
237,00 528200
číslo
[Kč/m 2]
0,498
Výměra
Parcelní
Upr. cena
Koef.
Cena
&s;q
2
[Kč/m ]
248,42
61 608,16
248,42
1o 682,06
248,42
58 875,54 131165276
nádvoří nádvoří
§ 4 odst. 1 ostatní J21ocha Stavební QOZemky - celkem Zemědělské
m2
pozemky oceněné dle § 6
Výpočet
úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci o byv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Parcelní číslo BPEJ
Název trvalý travní porost orná půda trvalý travní porost trvalý travní orost Zemědělské
120% 120,00%
Výměra
JC [Kč/m2]
uc [Kč/m2]
3,69
Úprava [%] 120,00
8,12
1 762,04
Cena [Kč]
1136/3
52954
[m2] 217,00
1137/3 1142/1
52954 55800
1 568,00 3 234,00
3,69 7,87
120,00 120,00
8,12 17,31
12 732,16 55 980,54
1142/3
55800
4 248,00
7,87
120,00
17,31
73 53i,88
pozemky
oceněné
Celkem:
"-·
dle § 6 9 267 00 m2
144 007 62
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled
použitých jednotkových cen jiných pozemků Zák!. cena
Zatřídění
2
[Kč/m ]
§ 9 odst. 5 -jiné pozemky - neplodná § 9 odst. 5 Typ
§ 9 odst. 5
Název
ostatní plocha § 9 odst. 5 ostatní plocha Jiné QOzemky- celkem
Koeficienty
půda, hospodářsky
6,43
0,25
Index P Úprava
nevyužité pozemky 120 %
Parcelní
Jedn.cena
číslo
[Kč/m 2]
1140/2 1140/ 1
3,54 274,00 3,54 2511,00 2 2 785 200 m
Srážka
Upr. cena [Kč/m 2]
3,54 Cena [Kč]
969,96 8 888,94 9 858290
Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota - zjištěná cena
285 Oll_,28 Kč
=
LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1.
Ocenění pozemků
1.1. Pozemky na LV
č.
393 pro k. ú. Dub u Kondrace
Ocenění Zemědělský
pozemek oceněný dle § 6
Výpočet
úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv.- území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Parcelní číslo BPEJ
Název
Výměra
60% 60,00% JC
Úprava [%] 60,00
uc
[m2] [Kč/m2] 5,00 375/1 o 52914 134,00 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 134 00 m2 Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace- výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace- zjištěná cena
=
orná půda
LV 1.
č.
[Kč/m2]
8,00
Cena [Kč]
1 072,00
1 072,- Kč 1I 2
536,- Kč
311 k. ú. H razená Lhota
Ocenění
pozemk!!
L l. Pozemky na LV
č.
311 pro k. ú. Hrazená Lhota
Ocenění Zemědělské
pozemky oceněné dle§ 6 Výpočet úpravy základní ceny- příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci o byv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
orná půda orná půda orná půda
Parcelní číslo BPEJ č.824(PK)
č.824(PK) č.825(PK)
55051 55011 55011
120% 120,00 %
Výměra
JC
[m2] 224,00 553,00 492,00
[Kč/m2]
5,35 6,34 6,34 a
Úprava [%] 120,00 120,00 120,00
uc [Kč/m2]
11 ,77 13,95 13,95
Cena [Kč]
2 636,48 7 714,35 6 863,40
orná půda orná půda orná půda orná půda orná půda Zemědělské
Celkem:
č.825(PK)
339,00 55051 55011 792,00 992,00 č.826(PK) 55051 950,00 č.827(PK) 55011 č . 827(PK) 55051 I 212,00 pozemky oceněné dle § 6 5 554 00 m2 č . 826(PK)
5,35 6,34 5,35 6,34 5,35
ll ,77 13,95 11,77 13,95 11,77
120,00 120,00 120,00 120,00 120,00
Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota - zjištěná cena
3 990,03 ll 048,40 ll 675,84 13 252,50 14 265,24 71446 24
=
71 446,24
Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV
č.
77 k. ú. Nes perská Lhota
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1 .1. Rodinný dům čp. 7
777 822, 1O Kč
1. Ocenění staveb celkem
777 822,10 Kč
2. 2.
Ocenění pozemků
2.1. Pozemky na LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota
285 032,30 Kč
Ocenění pozemků
285 032,30 Kč
LV
č.
celkem
77 k. ú. Nesperská Lhota celkem
1 062 854,40 Kč
LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 393 pro k. ú. Dub u Kondrace
536,- Kč
1. Ocenění
536,- Kč
pozemků
celkem
LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace celkem
LV
č.
536,- Kč
311 k. ú. Hrazená Lhota
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 311 pro k. ú. Hrazená Lhota
71 446,20
1. Ocenění
71446,20 Kč
LV
č.
pozemků
celkem
311 k. ú. Hrazená Lhota celkem
Kč
71446,20 Kč ~;
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 134 836,60
Kč
1 134 840,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
slovy:
Jedenmilionjednostotřicetčtyřitisícosmsetčtyřicet Kč
Vyjádření
znalce k obvyklé ceně:
Obvyklá cena oceňovaných nemovitosti v daném místě a v daném nabídce obdobných nemovitostí je znalcem odhadnuta
čase
s
přihlédnutím
k
1,000.000,- Kč. Zruči
nad Sázavou 12.6.2015
JjQvvLi( Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon: mob: 603 515 155 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Praze ze dne 4. prosince 1989 pod. č.j. Spr. 872/88 v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. Znalečné
a náhradu
nákladů účtuji
č.
2755-19/15 znaleckého deníku.
dokladem
č.
2755-19/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet
1. Fotodokumentace
stran A4 v
příloze:
FOTODOKUMENTACE:
Obr.
č.l:
Pohled ze siln ice
(vpředu původní část RD, vzadu přístavba)
Obr.
č.2:
Pohled ze silnice
Obr.
č.3:
Pohled zezadu
(přístavba)
Obr. č.4 : Venkovní krb
Obr. č .S: Kolna U RD
Obr. č . 6 : Interiér původn íh o RD
Obr. č. 7: Obývací pokoj v přístavbě
Obr. č.8 : Kuchyň v přístavbě
Obr. č. 9: Pokoj v přístavbě
Obr. č.10: Koupelna v přístavbě
Obr. č. ll: Pozemek parc. čís. 1137/3 k.ú. Nesperská Lhota
Obr. č.12: Pozemky parc. čís. 1142/1 a 1142/3 k.ú. Nesperská Lhota
,., (/'( .· \··:··
\. .~0
p
~
ii_:_.. . ..
... <':".
\
-
' ;'., ..~-- :'
............____ -
,..
_
~
/ :ll"' ··~:~~ r ~-·
\
:...:.
.·.
'
I
... ·
:·"·:~·\,,:-:::,~~~ ::
-
•'
.·~..~ -~~ ~-~: .. .
:,
•.
I
•
