Znalecký posudek
číslo 1465-84-02/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI
NEMOVITOST:
bytová jednotka 2+1 č.5 ve 3. NP bytového domu čp.1779, na pozemku p.č.665/10, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781 a pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/47782, oceněná jako prázdná, bez závazků
Adresa nemovitosti:
Na Bezděkově 1779, 256 01 Benešov
Katastrální údaje:
Kraj Středočeský, okres Benešov, kú Benešov u Prahy, kód kú 602191, LV 6952, 3900 Bytová jednotka, bytový dům č.p. 1779, pozemek p.č. 665/8, 665/9, 665/10
VLASTNÍK:
SJM Havlíček Jiří a Havlíčková Jana , Na Bezděkově 1779, Benešov, 256 01
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Adresa objednatele:
U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8
IČ
DIČ
25023217
CZ25023217
telefon
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
Ing. Pavel Čoudek
Adresa zhotovitele:
Plickova 567, 149 00 Praha 4
IČ
DIČ
41178564
e-mail
Fax
e-mail
602335251
Datum místního šetření: Počet stran: 7
Telefon
Fax
28.7.2010 Počet příloh: 4
[email protected] Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2
12.8.2010 Vyhotovení číslo: 1
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná Počet podlaží celkem:
8
z toho podzemní:
0
rekonstrukce v r. neudržovaná
z toho nadzemní:
8
Počet bytů:
72
Bytová jednotka Dům
Č. bytu
Typ
PP bytu
Balkon
Terasa
Sklad
Garáž
Zahrada
1779
5
2+1
m2 63,72
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,00
Celková plocha jedn. m2 63,72
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití:
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec zpev. příjezd
dřevěné
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
Požadavky objednatele
Obecná cena Kč/m2 24 500
jiné
jiné
Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Rizika nemovitosti: dle výpisu z KN LV č.6952 na nemovitosti vázne : - Zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 450.000,- Kč, Smlouvou o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.11.2007, V-5926/2007-20 - Předkupní právo po dobu platnosti zástavního práva, Smlouvou o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.11.2007, V-5926/2007-201 - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno - jednotka je určena výhradně k bydlení a je užívána v souladu s právním stavem - jednotka je zkolaudována - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.3341/1, přes pozemek p.č.665/39.
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
1 561 140,- Kč
Výnosová hodnota
Nestanovena
Věcná hodnota / nákladová
Nestanovena
Cena podle cenového předpisu
Nestanovena
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
1 560 000,- Kč
Budoucí stav
Minimální při rek.
-3Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - bylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti - jedná se o středně velký byt velikosti 2+1 s příslušenstvím v domě panelové technologie - nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou kladné faktory: - stabilizovaná lokalita v sousedství centra, se zeleným meziblokem - velmi dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti - velmi dobrá dostupnost centra města záporné faktory: - panelová technologie domu - původní technický stav bytu
-4-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a bytová jednotka 2+1 č.5 ve 3. NP bytového domu čp.1779, na pozemku p.č.665/10, včetně pozemků spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781 a pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/47782, k.ú.Benešov u Prahy, okr.Benešov Přehled všech vlastníků SJM Havlíček Jiří a Havlíčková Jana, Na Bezděkové 1779, Benešov, 256 01 Přehled podkladů - výpis z KN LV č.6952 vyhotovený dne 12.7.2010 dálkovým přístupem - výpis z KN LV č.3900 vyhotovený dne 28.7.2010 katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov pod č.j.2007/2010 - kopie katastrální mapy vyhotovená dne 28.7.2010 - výpis z prohlášení vlastníků - informace a údaje zjištěné na místě Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata
Benešov je bývalé okresní město ve Středočeském kraji. Nachází se cca 37 km jižně od Prahy. Městem prochází mezinárodní silnice E55 Praha České Budějovice a železniční koridor spojující Německo a Rakousko. MHD zajišťuje ČSAD Benešov. Ve městě je veškerá občanská a technická vybavenost. Je též obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. Je významným turistickým střediskem. V sousedství se nachází zámek Konopiště s oborou. Předmětná nemovitost se nachází západně od centra města, v lokalitě převážně panelových bytových domů soustředěných kolem ulice Na Bezděkově, Vlašimská a Zapova. Jedná se o stabilizovanou lokalitu s běžnou prašností a hlučností od dopravy, s dobře pěšky dostupným centrem a veškerou občanskou vybaveností. Jedná se o panelový bytový dům se třemi sekcemi (vchody) čp.1779, 1780 a 1781, postavenými na pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10. Je přístupný hlavním vchodem s předsazeným schodištěm z ulice Na Bezděkově. Severně sousedí s obdobným bytovým domem východně mírně odsazeným. Severovýchodně sousední s příjezdovou ulicí a jihovýchodně s meziblokovou zelení. Nemovitost je přístupná po zpevněné obecní komunikaci a napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Parkování je obtížněji možné na podélných a příčných stáních v hlavní ulici a malém parkovišti za domem. Zastávka autobusu je velmi dobře dostupná cca 50 m v ulici. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních a jedno podzemní podlaží. V podzemním podlaží jsou technické a společné prostory, sušárna, prádelna, kočárkárna a sklepy. Od prvního nadzemního podlaží jsou bytové jednotky, tři na podlaží, přístupné přímo z podesty schodiště. Výtah je malý klecový, přístupný z mezipodest, kde jsou též vstupy na lodžie, orientované do ulice a přímo osvětlující schodiště. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1779/5 s příslušenstvím o velikosti 2+1, s podlahovou plochou 63,72m2 včetně sklepa. Nachází se ve 3.NP uprostřed. Jedná se o vnitřní byt. Je jednostranně J-V orientovaný do meziblokové zeleně. Sklepní kóje je ve společných prostorách v 1.PP. K bytu patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.1779, 1780 a 1781, pozemcích p.č.665/8, 665/9 a 665/10 ve výši 637/47782. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. není
Popis jednotlivých staveb Základní popis provedení domu(dle místního šetření a podkladové dokumentace): základy betonové izolované, nosné svislé konstrukce betonové panelové, stropy betonové montované, střecha plochá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krytina živičné pásy, vnitřní přímo větrané a osvětlené dvouramenné schodiště kryté PVC, malý osobní klecový výtah, vnitřní stěrkové omítky, fasáda zateplená. Nezaveden plyn. Proveden rozvod společné antény. vybavení bytu (dle místního šetření a podkladové dokumentace): okna původní zdvojená dřevěná opatřená nátěrem, dveře náplňové do ocelových zárubní, stěny opatřeny tapetou, v předsíni malba, podlahy původní s PVC, v sociálním zařízení s PVC, obklad stěn z pásů PVC za linkou a v koupelně, ústřední vytápění a dálkový ohřev teplé vody, původní malá kuchyňská linka, elektrický sporák s digestoří, původní umakartové bytové jádro se samostatným WC, původní umývadlo, vana a splachovací WC, domácí telefon, vestavěná skříň v předsíni, odvětrání sociálního zařízení ventilátory. Možnost napojení na kabelovou televizi a internet.
-5dispozice bytu: Ze společné hlavní chodby se vstupuje do předsíně tvaru obdélníku, ze které vedou dveře do pokoje, koupelny, WC a kuchyně. Z Kuchyně je přístupný druhý pokoj. Byt je orientovaný do meziblokové zeleně na jihovýchod. Dispozice bytu je průměrná jednostranná orientace bytu a pokoj přístupný pouze z kuchyně 2 pokoje (20,46m2, 20,77m2), kuchyň(11,40m2), WC (0,95m2), koupelna (2,56m2), předsíň (5,38m2), sklepní kóje (2,20m2). Podlahová plocha bytu včetně sklepa je 63,72 m2 velikost bytu 2+1, orientace oken JV, podlaží 3. z 8 NP, byt vnitřní, bez mimořádné výbavy, kategorie bytu I. Druh stavby - účel využití bytový dům, bytové jednotky v osobním vlastnictví, založeno společenství vlastníků Dokumentace prohlášení vlastníka budovy V9 497/2000 Způsob užívání trvalé rodinné bydlení Popis tech. stavu stavby Bytový dům je v průměrném technickém stavu, průběžně udržovaný. Bytová jednotka je původním technickém stavu, průběžně udržovaná. Opotřebení domu odhad 40%. Údaje o stáří a provedených Objekt je užíván od roku 1980. Byl proveden nový vstupní portál kovový poplastovaný, kontaktní rekonstrukcích zateplovací systém fasády a opravena střecha 2008, repase výtahu 2009, výměna vstupního portálu 2010, vyměněno společné stoupací potrubí, vyměněny jističe. Bytová jednotka je v původním technickém stavu. Původní je umakartové jádro, povrchy podlah, výplně otvorů, kuchyňská linka. Pozemky Základní popis každého pozemku
pozemek p.č.665/8 o velikosti 242 m2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č.665/9 o velikosti 238 m2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č.665/10 o velikosti 243 m2 vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č.665/8 je zastavěný bytovým domem čp.1781, pozemek p.č.665/9 bytovým domem čp.1780, Pozemek p.č.665/10 bytovým domem čp.1779. Pozemky jsou rovinné, přístupné po zpevněné obecní komunikaci, napojené na veřejný rozvod vody, kanalizace a elektřiny. Podíl na jejich vlastnictví má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti.
Trvalé porosty
nejsou
Věcná břemena
nejsou
Posudek Cena za 1m2 plochy
Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda velmi dobře aplikovatelná. V předmětné lokalitě je dostatečně rozvinutý trh středně velkých převážně třípokojových bytů. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,6-1,95 mil.Kč tj.26 500-30 500 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 22 000- 26 500 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti se pravděpodobně pohybuje uprostřed rozpětí a zohledňuje technický stav, vybavení a polohu bytu.
Cena za m2 podlahové plochy bytu (63,72m2)
24 500,- Kč/m2
-6Porovnávané nemovitosti
1) Bytová jednotka 2+1/B, přestavěná na 3+1/B, už.plocha 64 m2, ul.Na Bezděkově, OV, 1.NP/8NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Nabídková cena 1 745.000,-Kč, tj.27 265 Kč/m2. Datum zadání: 13.2.2010, nebylo aktualizováno, Trefa Reality s.r.o.. Stejná ulice, boční byt, horší poloha v domě, s balkonem.
2) Bytová jednotka 3+1/B, už.plocha 68 m2, ul.Na Bezděkově, OV, 5.NP/10NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Nabídková cena 1 800.000,-Kč, tj.26 470 Kč/m2. Datum zadání: 6.7.2010, nebylo aktualizováno, Reality finance Šafránek. Stejná ulice, větší byt, po rekonstrukci.
3) Bytová jednotka 2+1, už.plocha 67 m2, ul.Na Bezděkově, OV, 5.NP/10NP, výtah. Stav bytu původní, vyměněná okna. Nabídková cena 1 697.000,-Kč, tj.26 470 Kč/m2. Datum zadání: 30.7.2010, nebylo aktualizováno, ForLife Reality. Stejná ulice, větší byt, pův.tech.stav.
-7-
4) Bytová jednotka 2+1, už.plocha 64 m2, ul., OV, 8.NP/8NP, výtah. Stav bytu po rekonstrukci. Vyměněna okna, bytové jádro, podlahy, kuchyňská linka. Nabídková cena 1 950.000,-Kč, tj.30 464 Kč/m2. Datum zadání: 23.6.2010, nebylo aktualizováno, Princ Reality. Širší lokalita, stav po rekonstrukci
V Praze dne 12.8.2010 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 tel.: 602335251
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1465-02 znaleckého deníku.
Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN LV č.6952, 3900 Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka - vymezení jednotek v budově
-8Další fotodokumentace :
Pohled od SV z ul.Na Bezděkově
Pohled z mezibloku od V
Balkon na mezipodestě schodiště
Pohled od JZ z ul. Na Bezděkově
Schodiště, klecový výtah 1.PP
Klecový výtah
-9-
- 10 -
