^
gemeente Roermond
GEMEENTE ROERMOND
Commissienotitie (voor l<ennisgeving) Datum: 8 december 2011 Steller: Afdeling:
L. de Wild Plannen en Projecten
tel.no.:
359 246
Portefeuilie:
RU
Verslag werkbezoek aan Istanbul
Aan de commissie Ruimte 1
SAMENVATTING
In het kader van de beoogde ontwikkelingen in het gebied City Meadow en in het bijzonder de ideeën rond de invulling van een bijzonder foodconcept, is door een delegatie bestaande uit vertegenwoordigers van ontwikkelaar Jazz City BV, McArthurGlen, de initiatiefnemer van het concept en de gemeente Roermond eind november 2011 een werkbezoek gebracht aan Instanbul. 2 TOELICHTING De ontwikkelingen in het gebied City Meadow lijken in een stroomversnelling te komen. McArthurGlen overweegt een vierde laatste fase van het DOC, de realisatie van extra parkeercapaciteit ten behoeve van het DOC in de zogenaamde "Big Triangle" is gepland voor 2012, er zijn gegadigden voor een leisureinitiatief (Cartoon Studio's) en het hotel met wellnessconcept en er heeft zich een initiatief aangediend voor de invulling van het in het project voorziene bijzondere foodconcept: een mediterrane bazar, met hoogwaardig aanbod op het gebied van food, horeca en aanverwante branches. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan het inpassen van bovengenoemde ontwikkelingen in het masterplan City Meadow. Als referentie voor het bijzondere foodconcept heeft de initiatiefnemer een referentie aangedragen in een grootschalig en kwalitatief zeer hoogwaardig winkelconcept in Istanbul: Istynie Park. Aangezien de ontwikkeling van retail op de beoogde locatie, gelegen tussen/nabij de binnenstad en het DOC om een zorgvuldige inpassing vraagt, heeft het college er belang aan gehecht om in de praktijk kennis te nemen van dit concept. In dat kader heeft een delegatie bestaande uit vertegenwoordigers van ontwikkelaar Jazz City BV (5 personen), ontwikkelaar van het DOC McArthurGlen (2 personen), een vertegenwoordiger van de initiatiefnemer van het foodconcept en het hotel en de gemeente Roermond (3 personen, voorzitter projectgroep, consulent economische zaken (detailhandel) en projectcoördinator City Meadow) van 23 25 november jl. een werkbezoek gebracht aan Istanbul.
Pagina 2
Belangrijkste reisdoel was eerdergenoemd project Istynie Park, een reusachtig winkelcentrum (300 winkels) van allure met een invulling voor wat betreft het winkelaanbod dat vergelijkbaar is met het aanbod dat thans in het DOC en de Roermondse binnenstad aanwezig is, waarin een dergelijk concept reeds een aantal jaren is gevestigd. De ambtelijke delegatie is van mening dat het waardevol kan zijn het initiatief nader te onderzoeken op haar mogelijkheden en toegevoegde waarde voor de Roermondse situatie. De ervaringen met dit concept in genoemd project zullen dan ook uitgangspunt zijn bij de verdere uitwerking van het bijzondere foodconcept in het masterplan City Meadow en de gemeentelijke beoordeling daarvan.
In de bijlage treft u het verslag van dit werkbezoek ter kennisneming aan.
3
BESLISSING B&W:
Het college heeft kennisgenomen van het verslag van het werkbezoek aan Istanbul en biedt dit uw commissie ter kennisneming aan. Burgemeester en wethouders van Roermond, De secretaris. De burgemeester, mr. drs. J.J.Th.L. Geraedts
Ter inzage:
H.M.J.M. van Beers
Inleiding Met de vestiging van het Designer Outlet Center in 2001 is een eerste stap gezet in een commerciële herontwikkeling van een deel van het bedrijventerrein WillemAlexander, dat tot die tijd voornamelijk een bedrijfsmatige invulling kende. Bij de planontwikkeling Kazernevoorterrein is deze locatie aangemerkt als scharnierpunt tussen het Designer Outlet Centre, de Roermondse binnenstad en het in een latere fase te ontwikkelen Maashavengebied. Met de realisatie van het project Kazerneplein en de nieuwe Ernst Casimirpassage met de stijgpunten is een volgende fase afgerond en is de verbinding tussen de Stadsweide en de Roermondse binnenstad optimaal. Met een verplaatsing van de Kalle en Bakker BV naar een locatie op de Landtong wordt de mogelijkheid geboden om ook richting de havens nieuwe, eerder voorziene ontwikkelingen te realiseren.
Masterplan Jazz City In april 2007 heeft de gemeenteraad het masterplan Jazz City vastgesteld. Dit masterplan werd opgesteld op initiatief van ontwikkelaar Jazz City BV en ging uit van een invulling van het gebied direct grenzende aan de Maashaven met woningen (circa 370), dagelijkse voorzieningen (geen supermarkt, circa 4.000 m2), thematische detailhandel, circa 12.000 m2, leisure/entertainment (inclusief hotel), circa 8.000 m2. en parkeren (circa 1.200 plaatsen). Bij de verdere uitwerking van dit masterplan heeft initiatiefnemer Jazz City BV contact gezocht met andere belangrijke partijen in de omgeving, zoals McArthurGlen als ontwikkelaar van het DOC en Henderson Global Investors (eigenaar van fase 1 van het DOC en het parkeerterrein) Een en ander heeft geleid tot de inschakeling van het internationaal opererende stedenbouwkundig- en architectenbureau Chapman Taylor uit Londen voor de opstelling van een masterplan voor het gebied City Meadow, het gebied Willem-Alexander tot aan de Landtong.
Masterplan City Meadow In de eerste helft van 2008 kwam een concept masterplan City Meadow tot stand door middel van een aantal workshops met alle betrokken partijen en de gemeente Roermond. Op 18 juni 2008 zijn de uitkomsten van deze eerste studie gepresenteerd aan de raadscommissie Economische Zaken. Vanwege ondermeer de economische recessie stagneerde de verdere uitwerking van het masterplan echter. Om de ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst zeker te stellen heeft de gemeenteraad in januari 2010 middelen beschikbaar gesteld om de locatie van Kalle en Bakker te verwerven en deze te zijner tijd tegen dezelfde voorwaarden en condities gefaseerd door te verkopen aan Jazz City BV ten behoeve van de realisatie van Jazz City/City Meadow. Vervolgens zijn de uitgangspunten voor het masterplan geactualiseerd en verder verfijnd.
Nieuwe ontwikkelingen In het voorjaar van 2011 kwamen de ontwikkelingen Jazz City/City Meadow in een stroomversnelling. Er diende zich een aantrekkelijk Leisure concept aan in de vorm van Cartoon Studio’s en McArthurGlen onderzocht de mogelijkheden om de reeds in het masterplan Jazz City voorziene realisatie van thematische detailhandel in te vullen met een vierde fase van het DOC. Voorts heeft McArthurGlen diverse bedrijfscomplexen aan de Scheepvaartweg en de Schipperswal aangekocht, om te kunnen voorzien in de toekomstige/noodzakelijke parkeercapaciteit van het DOC. In 2012 wordt een extra parkeervoorziening op maaiveld in de zogenaamde “Big Triangle” aangelegd. In een later stadium zal tevens een parkeerdek worden gerealiseerd. Er is een geïnteresseerde partij voor de hotelontwikkeling en het aantal en de typering van de woningen is nog eens tegen het licht gehouden. Op 29 juni 2011 heeft de commissie Ruimte een werkbezoek gebracht aan het DOC en het gebied City Meadow/Jazz City. In presentaties van ondermeer general manager van het DOC Marc Bauwens, initiatiefnemer van Cartoon Studio’s Daan de Kruijff en Jeanette Veldkamp van Chapman Taylor is een doorkijk gegeven naar de nieuwe inzichten met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen in het gebied. Momenteel wordt het concept masterplan op basis van bovenstaande uitgangspunten verder uitgewerkt. Naar het zich laat aanzien kan het masterplan in de eerste helft van 2012 ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Ook de voorbereidingen om te komen tot een ontwerpbestemmingsplan voor het gebied zijn inmiddels gestart. Het is de bedoeling dat het Leisureinitiatief Cartoon Studio’s met een omgevingsvergunning wordt gerealiseerd. Dit initiatief kan dan in 2013 de deuren openen.
Foodconcept Al in het masterplan Jazz City werd rekening gehouden met een circa 4.000 m2 in de sfeer van dagelijkse goederen. De invulling van dit onderdeel luistert nauw aangezien de locatie gelegen is binnen “de invloedssfeer” van zowel de binnenstad als van het Designer Outlet Centre. Uitgangspunt is steeds geweest dat het gaat om een of meer concepten, die op zichzelf voldoende aantrekkingskracht hebben en een aantrekkelijke aanvulling zijn op het reeds in Roermond beschikbaar aanbod op dit gebied. In de afgelopen jaren zijn er diverse initiatieven de revue gepasseerd. Thans is er een ondernemer die ideeën heeft over de realisatie van een bijzonder en hoogwaardig foodconcept in mediterrane stijl. Het zou moeten gaan om een groot aanbod van bijzondere versspecialiteiten en horeca in een bazaarachtige sfeer, zoals dat in de zuidelijke landen vaker wordt aangetroffen. Als referentie voor dit initiatief is de traditionele Turkse bazar en warenmarkt in Istinye Park in Istanbul geduid.
Werkbezoek Istanbul Van 23 – 25 november 2011 heeft een delegatie bestaande uit representanten van ontwikkelaar Jazz City BV (5), McArthurGlen (2), de contactpersoon voor het foodconcept en een drietal ambtelijk vertegenwoordigers van de gemeente Roermond een werkbezoek gebracht aan Istanbul. 23 en 25 november 2011 waren reisdagen, donderdag 24 november 2011 stond in het teken van het werkbezoek. Vanuit het bestuur is aan de ambtelijke delegatie meegegeven nadrukkelijk oog te hebben voor effecten die een dergelijk initiatief zou kunnen hebben voor de Roermondse binnenstad en voor de infrastructuur in de omgeving van de locatie.
Istinye Park Istanbul In de ochtend werd een bezoek gebracht aan Istinye Park in Istanbul. Istinye Park werd geopend in 2007. De planvoorbereiding en de bouw van dit grootste winkelcentrum in Istanbul tot nu toe duurde slechts drie jaar. Het complex omvat in totaal 242.000 m2, met ondermeer 85.000 m2 winkelruimte, een parkeergarage met 3.200 plaatsen, een IMAX theater (2.600 stoelen) en een entertainmentcenter voor kinderen. Daarnaast zijn er een park met leisuremogelijkheden en zo’n 40 restaurants in het complex gevestigd. In het complex zijn zo’n 300 winkels gevestigd. Het aanbod is een mix van de grote “internationale” topmerken (Adidas, Armani, Hugo Boss, Burburry, D & G, Guess, Ralph Lauren) die ook in het DOC zijn gevestigd, met meer gangbare Europese merken (zoals C & A, Zara, Mango, Benneton) die in Nederlandse binnensteden worden aangetroffen en specifieke Turkse merken. Hierdoor ontstaat een aanbod dat grotendeels vergelijkbaar is met het aanbod dat momenteel aanwezig is in het DOC en de historische binnenstad van Roermond, maar dan gesitueerd in een grote shopping mall.
Op de begane grond is, direct grenzend aan een parkeerterrein, de traditionele Turkse versbazar gevestigd. De inrichting is gebaseerd op de traditionele Turkse architectuur en geschiedenis en bestaat uit kleinschalige panden rond een plein en smalle straatjes met aan beide zijden winkeltjes. De diverse winkels en boetiekjes hebben ten opzichte van elkaar een open structuur. Het geheel oogt licht, verzorgd, schoon en zeer aantrekkelijk. Er is een breed scala aan winkeltjes en kramen aanwezig waarbij het aanbod kwalitatief gezien van hoog niveau was: verse groenten en fruit kruiden zoetigheden noten olijven vis vlees brood en banket chocola kaas honing koffie vers fruitsap snuisterijen persoonlijke verzorging specialiteitensupermarkt souveniers Er is veel personeel dat vanwege het vroege uur nog volop bezig is met de inrichting van de kramen en winkeltjes. Bij diverse vestigingen kunnen de producten ter plaatse worden genuttigd, in de vestiging zelf of op het terras grenzend aan de vestiging.
De bazar en de foodmarket onderscheiden zich door hun aantrekkelijke uitstraling en kwaliteit. Indien het lukt om een dergelijk concept in Jazz City te realiseren, dan mag met recht gesproken worden van een meerwaarde voor de stad. Wel dient deze foodmarket absoluut onderscheidend te zijn ten opzichte van het aanbod elders in de stad ter voorkoming van duurzame ontwrichting van de distributiestructuur. Een strakke regiefunctie van de gemeente lijkt hier op zijn plaats. Ten aanzien van de door het bestuur meegegeven onderwerpen kan het volgende worden gesteld: Een functionele invulling zoals gerealiseerd in Istinye Park kan zelfstandig bestaan en lijkt qua assortiment en uitstraling aanvullend op het aanbod in de binnenstad en het DOC te kunnen bestaan. Het lijkt echter ook een functie die niet op specifieke dagdelen (bijv. piekmomenten) substantiële bezoekersstromen trekt. De bezoekers die gericht de “bazar” bezoeken zullen zich over de dag spreiden. Ambtelijk wordt echter ingeschat dat het gros van de bezoekers van de bazar dit zullen doen als combinatiebezoek (waarbij het primaire bezoek het DOC en/of de binnenstad is). De verblijfstijd bij de bazar wordt ingeschat op 30 minuten tot 2 uur. In een mogelijk toekomstige Roermondse situatie dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan: definitie van het concept en planologische houdbaarheid; uitstraling en eenheid; kwaliteit van producten; continuïteit (van ondernemers); beheer en promotie; situering op een locatie binnen het gebied City Meadow, die uitnodigt tot combinatiebezoek en op zich voldoende aantrekkingskracht en een juiste routing (zowel binnen het concept als voor wat betreft het concept in het grotere geheel) heeft.
Kanyon Vervolgens werd een bezoek gebracht aan winkelcentrum Kanyon, dat geopend werd in 2006. Het vergde drie jaar om dit complex, dat met zijn open passages over verschillende niveaus en daktuinen met recht een architectonisch hoogstandje mag worden genoemd te realiseren. Het complex omvat ondermeer: -
179 appartementen (21 types, in oppervlakte variërend van 80 – 380 m2 met 3.000 m2 gemeenschappelijke tuinen; 30.000 m2 kantoorruimte in 26 verdiepingen 37.500 m2 winkelruimte (160vestigigen) Healthclub (4.000 m2) Traditionele foodmarket 9 filmzalen 2.300 parkeerplaatsen 25 restaurants
In het complex worden veelvuldig evenementen gehouden. De passages dienen dan als tribunes, zodat de bezoekers een mooi overzicht hebben. Qua vormgeving en invulling een prachtig centrum, en naar schaal en omvang erg geschikt voor Istanbul, maar niet voor de Roermondse situatie en/of het projectgebied. Vanuit de bus werd nog een blik geworpen op het grootste, in aanbouw zijnde, retailinitiatief van Turkije tot nu toe.
Toeristische hoogtepunten van Istanbul In de namiddag werd een kort bezoek gebracht aan een aantal toeristische hoogtepunten van Istanbul zoals de Blue Mosk, de Aya Sofia en Yerebatan Sarayι, een ondergronds waterreservoir/cistern met 336 pilaren voor de drinkwatervoorziening van deze miljoenenstad. ook wel het Verzonken Paleis genoemd. Het is een Byzantijns bouwwerk dat in 1700 opnieuw ontdekt werd. Tenslotte werd een kort bezoek gebracht aan de oude Grote Bazar in de oude stad. De terugreis naar het hotel ging per boot over de Bosporus.
Istanbul Istanbul beslaat in totaal een oppervlakte van 160 x 40 km en heeft 17.0 miljoen legale inwoners. Daarnaast kent de stad veel “niet geregistreerden”. In 2010 was Istanbul culturele hoofdstad van Europa. Wat op het eerste gezicht opviel in het Europese deel van de stad: -
veel bouwactiviteiten, maar ook bouwwerken die al (lagere tijd) stil liggen;
-
enorm verkeersaanbod van ’s ochtends vroeg tot ’s avonds laat;
-
sterk verloederde delen (een heel stadsdeel leek leeg te liggen) in de stad afgewisseld met moderne en westerse architectuur;
-
beveiliging en controles bij openbare gelegenheden (zoals winkelcentra) en hotels;
-
mooie parken, maar weinig groen in de stad;
-
het waterfront is over het algemeen privé-bezit (de duurste huizen liggen direct aan de Bosporus);
-
overal (beroeps?)vissers aan kades en op bruggen;
-
op het eerste gezicht een moderne westerse samenleving.
Het Aziatische deel van de stad is niet bezocht aangezien de economische activiteit volgens mededeling vrijwel uitsluitend in het Europese deel plaatsvindt. Kosten van deelname aan de reis De kosten van de deelname van de gemeentelijke vertegenwoordiging aan dit werkbezoek bedroegen € 3.000,-. Deze kosten zijn rechtstreeks voldaan aan het reisbureau dat de reis organiseerde en ten laste van de grondexploitatie Jazz City gebracht.
