De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
Indicatoren bedrijfsruimtemarkt (niet-logistiek) medio 2014 vs medio 2013 Opname Aanbod Huurprijzen Beleggingsvol. 1H 2014 780.000 m² 10.230.000 m² € 41 per m² € 303 mln. -16%
1H 2013
929.000 m²
-5% +6%
9.623.000 m²
€ 43 per m²
circa 3.465 faillissementen (exclusief eenmanszaken) uitgesproken. Dit is een daling van 21,5% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2013. Vooral in de bouwsector, die een aantal zware jaren achter de rug heeft,
+719%
was sprake van een forse afname (-45%) van het aantal faillissementen.
€ 37 mln.
Ook in de sectoren Industrie (-35%) en Handel (-20%) nam het aantal faillissementen sterk af. In voor de bedrijfsruimtemarkt minder relevante
Economie en bedrijfsruimtemarkt
sectoren
Het eerste halfjaar van 2014 stond in het teken van economisch herstel.
dienstverlening was juist sprake van een stijging van het aantal
Ondanks een dip in het eerste kwartaal als gevolg van lagere
faillissementen.
als
Financiële
dienstverlening
en
Specialistische
zakelijke
gasopbrengsten door een warme winter groeide de economie in het eerste halfjaar met circa 0,2% in vergelijking met dezelfde periode in
Het klimaat voor het midden- en kleinbedrijf (MKB) is in het eerste
2013. Over heel 2014 wordt nog altijd uitgegaan van een economische
halfjaar van 2014 licht verbeterd. Ondernemers zijn minder negatief
groei van circa 0,75% door het CPB.
geworden
over
investeringsplannen
de
omzetontwikkeling,
(bron:
werkgelegenheid
Conjunctuurenquête
Nederland).
en De
De investeringen van huishoudens en bedrijven lieten in het eerste
verbetering van het economisch klimaat in het MKB is ook hard nodig.
halfjaar van 2014 een lichte verbetering zien. Vooral het feit dat de
Veel
consumentenbestedingen niet meer afnemen is een positief teken.
gedurende de economische crisis van de afgelopen jaren. Hierdoor is het
Hoewel er nog geen sprake van groei was, wordt wel duidelijk dat het
moeilijker geworden om nieuwe tegenslagen op te vangen, bovendien is
vertrouwen van de consumenten in de economie sterk is verbeterd in
de investeringscapaciteit sterk teruggelopen.
kleine
bedrijven
hebben
hun
reserves
moeten
aanspreken
vergelijking met een jaar eerder. De verbetering van het economische klimaat, welke feitelijk in het tweede Het aantal faillissementen lag beduidend lager in het eerste halfjaar van
halfjaar van 2013 werd ingezet, leidt niet direct tot een sterke toename
2014. Vooral ten opzichte van het eerste halfjaar van 2013, toen het
van de vraag naar bedrijfsruimte. Vooral ook omdat de vraag naar niet-
aantal faillissementen piekte. In totaal werden er in het eerste halfjaar
logistieke bedrijfsruimte veel meer afhankelijk is van een toename van de
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 binnenlandse bestedingen, terwijl de economische groei in eerste
hebben op de economische groei en in het uiterste geval zelfs kunnen
instantie vooral werd gedragen door de export. Pas in het eerste halfjaar
leiden tot een nieuwe recessie.
van 2014 was er sprake van een positieve ontwikkeling in de binnenlandse bestedingen. Of dit tot extra vraag zal leiden moet nog
In de meeste sectoren zijn de positieve effecten van het herstel van de
blijken, omdat veel bedrijven door de economische krimp van de
economie merkbaar. De bouwsector, wellicht de sector die het hardst is
afgelopen jaren ruim in hun jasje zitten.
geraakt door de economische crisis, laat voor als nog een gemengd beeld zien. Waar het klein bedrijf profiteert van de tijdelijke BTW-
Economische indicatoren (in %) 2010 Economische groei 1,5 Werkloosheid 4,5 Inflatie 1,3 Producentenvertrouwen 2,6 Investeringen bedrijven -2,0
2011 0,9 4,4 2,3 -1,3 6,5
2012 -1,2 5,3 2,5 -5,6 -2,7
2013 -0,9 6,7 2,5 0,1 -6,2
2014* 0,75 7,25 1,25 0,7 4,75
2015* 1,25 7,25 1,5 nvt 2,5
* Betreft prognoses CPB, overige cijfers CBS Producentenvertrouwen: cijfers per ultimo van het jaar en medio van het jaar in 2014
Vooruitzichten 2014/2015
verlaging, kampen het midden en grootbedrijf nog altijd met dalende omzetten. Een breder gedragen herstel in de bouwsector wordt niet verwacht voor 2015. De sector Industrie profiteert wel al van het economische herstel. De omzetten in de industrie groeien al vier kwartalen op rij. Door de teruggelopen bedrijfsactiviteiten als gevolg van de economische crisis van de afgelopen jaren zitten veel bedrijven ruim in hun jasje. Derhalve is het niet de verwachting dat de ruimtebehoefte zal groeien in 2014. De vraag zal vooral zijn ingegeven door aflopende contracten,
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor het tweede
waarbij een andere ruimte aantrekkelijk kan zijn vanwege een lagere prijs
halfjaar 2014 en 2015 licht positief. De verwachting is dat de economie
of omdat de huidige ruimte te groot is geworden. Hierdoor kan het
over heel 2014 een lichte groei zal laten zien en dat de groei voor 2015
aanbod nog licht oplopen.
nog iets hoger zal uitvallen. Voor de middellange termijn wordt een gemiddelde economische groei van circa 1,5% verwacht. Een van de
De beleggingsmarkt zal vooral dankzij enkele omvangrijke portefeuille
onzekere factoren zijn geopolitieke ontwikkelingen, bijvoorbeeld de
deals een beter beeld laten zien in 2014. Echter staan de prijzen nog
spanningen rond de Oekraïne. Dit zou een drukkend effect kunnen
altijd onder druk, hoewel de grootste daling achter de rug lijkt. De vraag
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod
vooruitzichten gedurende 2013 steeds beter. De opname in 2009 lag
hiervan is echter beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor
aanzienlijk lager dan in 2008. Hieruit volgt dat het aantal transacties als
dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven. Voor verouderde
gevolg van aflopende huurcontracten aanzienlijk lager zal liggen in 2014.
objecten kunnen de aanvangsrendementen nog iets verder oplopen.
Indien er sprake is van een bedrijfsverplaatsing na afloop van een huurcontract, dan wordt deze op dit oment meestal ingegeven door een
Vooruitzichten 2014/2015 Moderne bedrijfsr. Middensegment Verouderde bedrijfsr.
afgenomen Aanbod /
Opname
Huur
Beleggingen
/
/
BAR /
Opname De opname (gemeten vanaf 500 m²) van niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in het eerste halfjaar van 2014 uit op circa 780.300 m². Dit is een daling van 16% ten opzichte van dezelfde periode in 2013 (928.800 m²). De vraag naar bedrijfsruimte wordt bepaald door een aantal factoren. Het algemene economische klimaat is uiteraard belangrijk. Voor nietlogistieke bedrijfsruimten spelen de binnenlandse bestedingen ook een
crisis
van
de
verhuurd of verkocht. Het voorgaande in combinatie met een beperkte economische groei in 2014 leidt tot de verwachting dat de opname over heel 2014 lager uit zal vallen ten opzichte van 2013. Opname niet-logistieke bedrijfsruimte per halfjaar (x 1.000 m²) 1.200 1.000
600
andere belangrijke factor die speelt bij de vraag is het aflopen van
400
het slechte economische klimaat. Bovendien werden de economische
economische
negatieve invloed op het totaal aantal vierkante meters dat wordt
veel bedrijven leiden tot een toename van de bedrijfsactiviteiten. Een
deel de toename van de opname in 2013 ten opzichte van 2012 ondanks
de
ruimte waarin ze nu zitten te groot is geworden. Dit heeft weer een
800
afgesloten heeft een looptijd van vijf jaar. Dit verklaard dan ook voor een
Door
afgelopen jaren is de activiteit bij veel bedrijven afgenomen, waardoor de
belangrijke rol. Een toename van de binnenlandse bestedingen zal voor
huurcontracten. Het overgrote deel van de huurcontracten die worden
ruimtebehoefte.
200 0
I II 2008
I II 2009
I II 2010
I II 2011
I II 2012
I II 2013
I 2014
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 Het aantal transacties lag, met 395 in het eerste halfjaar van 2014, circa
van een aanzienlijke daling. In West daalde de opname met 26%, waarbij
35% lager in vergelijking met een dezelfde periode in 2013 (500). Het
vooral in Zuid-Holland de opname sterk daalde met circa 32%. In Oost
gemiddelde metrage per transactie lag licht hoger in het eerste halfjaar
daalde de opname met 16%. Hier was sprake van een beperkte daling in
van 2014 en kwam uit op ruim 1.975 m² (1H 2013: 1.858 m²).
Gelderland (-3%) en een forse daling in Overijssel (-29%). In de regio
Circa 35% van de niet-logistieke opname kwam voor rekening van de
Noord bleef de daling beperkt doordat de opname in Groningen bijna
sector Bouw en industrie. Overigens was het aandeel van de bouwsector
verdrievoudigde. In Friesland (-56%) en Drenthe (-42%) daalde de
hierin zeer beperkt, circa 27% van de opname binnen deze sector kwam
opname juist. De regio Zuid noteerde als enige een stijging van de
voor rekening van de bouw. De sector Handel en transport overig (i.e.
opname met 6%. Terwijl de opname in Zeeland bijna verachtvoudigde en
geen logistieke bedrijven), waar onder andere groothandels, garage
in Noord-Brabant met 31% steeg, daalde de opname in Limburg met
bedrijven en detailhandel vallen, was goed voor circa 43% van de
42%.
opname. De sector Diensten was goed voor circa 18%.
Binnen de
provincies
waren soms ook grote
verschillen. Enkele
opvallende dalingen werden genoteerd in Noord- en Midden Limburg (Opname naar sector eerste halfjaar 2014
66%), Haarlemmermeer (-46%) en Groot-Rijmond (-35%). Hier tegenover stonden enkele opvallende stijgingen in het aanbod in de Regio den
4% Bouw en industrie 35%
Bosch (+173%), Regio Tilburg (+73%) en Regio Amsterdam (+57%).
Diensten Opname per regio
43%
Handel en transport overig
Regio Noord
overig/onbekend 18%
Waar de opname landelijk een gemiddelde daling liet zien van 16%, liet de opname regionaal een wisselend beeld zien. Zo daalde de opname in de regio Midden met 42%. In de regio‟s West en Oost was ook sprake
1H 2013 56.200
1H 2014 53.100
Δ% -5%
Oost
209.900
175.600
-16%
Midden
107.000
62.100
-42%
West
311.900
232.000
-26%
Zuid
243.800
257.500
6%
Totaal
928.800
780.300
-16%
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 De lokale cijfers kunnen in sterke mate worden vertekend door incidentele, grootschalige transacties.
MKB bedrijfsruimte activiteitsmonitor
De grootste transactie werd
gerealiseerd in de Regio Amsterdam, waar Bugaboo International de Van
Het midden- en klein bedrijf (MKB) is de belangrijkste partij op de niet-
Gendthallen (16.000 m²) kocht. Bugaboo zal hier haar hoofdkantoor en
logistieke
design- en researchcentrum vestigen. Een deel van de hallen zal worden
gemiddeld 85 tot 90% van het totaal aantal transacties met betrekking
herontwikkeld en beschikbaar komen voor andere ondernemers (o.a.
tot de bedrijfsruimtemarkt (periode 2010-2013). Om te meten hoe actief
horeca en detailhandel). In de Regio Eindhoven nam de opname in het
het
eerste halfjaar van 2014 af met 28% ondanks de aankoop van 15.000 m²
prijsontwikkeling is geweest van de door het MKB aangekochte en
door Hitmetal. In de Regio Den Bosch kan de aankoop van 13.200 m²
gehuurde bedrijfsruimte, heeft Troostwijk een tweetal indices ontwikkeld:
door Enexis in Ravenstein juist weer een belangrijk deel van de stijging
de Troostwijk MKB Activiteitsindex en de Troostwijk MKB Prijsindex voor
van de opname verklaren.
de niet-logistieke bedrijfsruimtemarkt.
MKB
bedrijfsruimtemarkt.
is
geweest
op
Het
de
MKB
is
verantwoordelijk
bedrijfsruimtemarkt
en
hoe
voor
de
Troostwijk MKB Activiteitsindex – Bedrijfsruimte (TMA-B)
Top 10 niet-logistieke gebruikerstransacties eerste halfjaar 2014 Plaats
Locatie
Huurder/koper
m²
Amsterdam
Van Gendthallen
Bugaboo International
16.000
Beek en Donk
Bemmer
Hitmetal
15.000
Ravenstein
Ravenstein
Enexis
13.200
Waddinxveen
Coenecoop
Eltacon
7.700
Amsterdam
Sloterdijk
St. Nachtlab
7.400
Zoetermeer
Lansinghage
Morestorage
7.235
Oldenzaal
Hazewinkel
TNT Fashion
7.200
Deze index is samengesteld uit de gemiddelde huurprijs per vierkante
Nijmegen
Bijsterhuizen
Palletways
6.600
meter, tezamen met de gemiddelde koopprijs per vierkante meter.
Elst gld
De Aam
Lacto trade
6.315
Utrecht
Lage Weide
VRT International
6.150
Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100).
Deze index is samengesteld uit het aantal geregistreerde niet-logistieke bedrijfsruimtetransacties, tezamen met de opname in vierkante meters. Hierbij is 2010 als basisjaar genomen (=100).
Troostwijk MKB Prijsindex – Bedrijfsruimte (TMP-B)
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
TMA-B index
TMP-B index
Huur/koop verhouding MKB
130
110
Wanneer de bedrijfsruimtetransacties van het MKB verder worden
120
100
uitgediept, valt op dat sinds 2010 het MKB in toenemende mate kiest
110
90
voor kopen in plaats van huren. Waar in 2010 het MKB nog meer dan 3
100
80
90
70
keer zo vaak koos voor huren in plaats van kopen, is deze verhouding in
80
60 2010
2011
2012
2013
2013 gedaald tot nauwelijks 2 keer zo vaak. Deze „shift‟ naar kopen 2010
2011
2012
Wanneer de TMA-B index wordt geanalyseerd, is waarneembaar dat de activiteit in 2011 is toegenomen. Dit hangt samen met de relatief goede economie in dat jaar. In 2012 is een (beperkte) terugval in activiteit te zien. De terugval is te wijten aan de verslechterde economische omstandigheden in 2012, die echter iets gedempt werden door het relatief hoge aantal aflopende huurcontracten, welke deels hebben geresulteerd in bedrijfsverplaatsingen.
Tot slot is in 2013 weer een
toename in activiteit waarneembaar. De economie trok halverwege het jaar aan, tezamen met aflopende huurcontracten afgesloten in 2008, welke eveneens deels leidden tot bedrijfsverplaatsingen. Hierbij kan nog worden opgemerkt dat er vooral grotere bedrijfsruimtes werden ingeruild voor kleinere. De TMP-B index laat zien dat de prijzen in een dalende trend terechtgekomen zijn sinds 2012. De nog steeds beperkte vraag in combinatie met het ruime aanbod van bedrijfsruimtes zorgen voor een duidelijke druk op de prijzen.
wordt
2013
Huur/koop verhouding MKB
verklaard
door
verschillende factoren. Zo wordt kopen door het MKB steeds meer
3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
gezien als een investering in het eigen bedrijf. Verder schept het op de lange termijn duidelijkheid, kan bij verkoop, indien de markt 2010
2011
2012
2013
goed is, erop verdiend worden en is de rente van de financiering
vaak lager dan de huurprijs van het pand. Bovendien verbeterde de financieringsmarkt in 2013 weer iets ten opzichte van 2012. Verwachting 2014 Zowel de TMA-B als TMP-B index zal in 2014 naar verwachting dalen. Het aantal transacties in het eerste halfjaar is aanzienlijk teruggelopen en het is niet de verwachting dat het tweede halfjaar een sterk herstel zal laten zien. Ook de prijzen lieten een lichte daling zien.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 leegstand dermate gezakt dat herontwikkeling, dan wel sloop en
Aanbod Het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte is, ten opzichte van begin 2014, met 1% gestegen tot 10,23 miljoen m². In vergelijking met medio 2013, toen ruim 9,6 miljoen m² te koop of te huur stond, is sprake van een stijging van ruim 6%.
nieuwbouw, aantrekkelijk wordt. Hoewel het aanbod de laatste jaren minder snel oploopt dan in de periode 2008-2010, is er nog altijd sprake van een stijging. Gezien het lagere opnameniveau in het eerste halfjaar is het de verwachting dat ook de komende periode het aanbod nog iets zal oplopen.
Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte (x 1.000 m²)
De afgelopen jaren was er vooral een stijging van het aanbod in de
10.400 10.200 10.000 9.800 9.600 9.400 9.200 9.000 8.800 8.600
kleinere bedrijfsruimten (< 2.500 m²). Hierbij speelt onder andere het feit dat het MKB, de grootste afnemers van de kleinere bedrijfsruimten, het de laatste jaren erg moeilijk had. In het eerste halfjaar van 2014 nam het aanbod van niet-logistieke bedrijfsruimte bovengemiddeld toe in Oost Nederland (+13,8%). In Zuid Nederland 2011
1H 2011
2012
1H 2012
2013
1H 2013
2014
1H 2014
Ruim een kwart van het aanbod heeft een structureel karakter en staat al
lag de stijging van het
aanbod rond het
landelijke
gemiddelde. In West, Midden en Noord Nederland lag de stijging van het aanbod onder het landelijke gemiddelde.
langer dan drie jaar te huur of te koop. Dergelijke bedrijfsruimtes zijn veelal sterk verouderd en daardoor vrijwel niet meer verhuurbaar. Het aandeel van het structurele aanbod is echter relatief stabiel gebleven over de afgelopen jaren. Uiteindelijk wordt een deel van het structurele
Aanbod per regio Regio Noord Oost
Medio 2013 886.300
Medio 2014 901.300
Δ 1,7%
2.201.900
2.505.000
13,8%
aanbod toch vaak verkocht of uit de markt genomen door de eigenaar
Midden
966.500
1.019.900
5,5%
om de locatie te herontwikkelen. Vaak is de prijs na zoveel jaren
West
2.846.900
2.906.500
2,1%
Zuid
2.721.800
2.897.600
6,5%
Totaal
9.623.400
10.230.300
6,3%
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 De regio‟s waar het aanbod procentueel het meeste is toegenomen ten
sprake van een stijging van het aantal aangeboden objecten in alle
opzichte van medio 2013 liggen allemaal in Oost Nederland: Regio
grootteklassen.
Zwolle/Deventer (+23%), Veluwe (+23%) en Achterhoek (+19%). In de regio‟s Haarlemermeer (-11%), Noord- en Midden-Limburg (-10%) en
Aanbod niet-logistieke bedrijfsruimte medio 2014 naar grootteklasse
Gooi-Eemland (-9%) nam het aanbod procentueel het meeste af. De
Metrageklasse 500 tot 1.000 1.000 tot 2.500 2.500 tot 5.000 5.000 tot 10.000 10.000 en meer Totaal
daling in met name Haarlemmermeer en Noord- en Midden-Limburg is opvallend omdat in deze regio‟s de opname ook sterk terugviel. In de regio‟s Den Bosch en Tilburg waar sprake was van de sterkste stijging van de opname, was desondanks sprake van een stijging van het aanbod
Aantal 2.077 2.116 724 265 90 5.272
Metrage in m² 1.542.200 3.212.700 2.464.300 1.766.200 1.245.000 10.230.400
met respectievelijk 8% en 7%. Deze tegenstrijdigheid kan worden verklaard door: bedrijven die verouderde grotere ruimten inruilen voor
Huurprijzen
kleinere
faillissementen,
De voortdurende economische onzekerheid van de afgelopen jaren en
bedrijfsverplaatsingen naar buiten de regio en snelle verhuur of verkoop
het oplopende aanbod heeft een drukkend effect gehad op de
als een bedrijfsruimte beschikbaar komt op de markt. In het laatste geval
huurprijzen. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in de eerste helft van
wordt het aanbod niet gesignaleerd op de vaste meetmomenten.
2014 kwam uit op net onder de € 41,-- per m². Dit is een daling van
moderne
ruimten,
het
grote
aantal
1,2% ten opzichte van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in heel Het aantal aanbiedingen van niet-logistieke bedrijfsruimte is sinds medio
2013 (ruim € 41,-- per m²).
2013 toegenomen met circa 4,6%. Het aanbod is verdeeld over 5.272 objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage per object komt hiermee uit
Gemiddelde gerealiseerde huurprijzen niet-logistieke bedrijfsruimte (in € / m²)
op circa 1.940 m². Dit is iets lager dan medio 2013, toen het gemiddelde
Regio Noord Oost Midden West Zuid Landelijk
aanbodmetrage per object nog 1.977 m² bedroeg. Dit komt vooral doordat het aanbod in de grootteklasse 500 m² tot 1.000 m² de sterkste toename liet zien. In deze grootteklasse stonden bijna 15% meer objecten in aanbod in vergelijking met medio 2013. Overigens was er
2012 39 39 49 50 43 45
2013 34 38 45 47 39 41
1H 2014 37 36 42 50 36 41
Δ2013 +8,1% -5,3% -5,2% +5,2% -7,7% -1,2%
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 Regionaal zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van de gemiddelde
Verdeling huurprijzen eerste halfjaar 2014
gerealiseerde huurprijs. Zo daalde de gemiddelde gerealiseerde huurprijs
14%
in Zuid Nederland met 7,7% en in Oost en Midden Nederland met ruim
12%
5%. In West en Noord Nederland daarentegen was juist sprake van een
10%
stijging van de gemiddelde gerealiseerde huurprijs met respectievelijk 5%
8%
en 8%. Hierbij dient te worden opgemerkt, dat de huurprijzen sterk
6% 4%
afhankelijk zijn van de locatie en de staat van het pand. De samenstelling
2%
hiervan kan per jaar verschillen, wat effect heeft op de gerealiseerde
0%
huurprijs. Vooral in de noordelijke bedrijfsruimtemarkt, die veel meer gekenmerkt wordt als een eigenaar/gebruikersmarkt, speelt dit een grote rol in de huurprijsontwikkeling. Immers het aantal huurtransacties is relatief beperkt, waardoor hoge of lage huurprijzen een relatief grote invloed kunnen hebben. Huurprijzen variëren daarnaast afhankelijk van het soort object. Zo kunnen huurprijzen voor moderne bedrijfsunits oplopen tot ruim boven de € 80,-- per m², terwijl voor sterk verouderde simpele hallen de huurprijs vaak niet eens boven de € 20,-- per m² uitkomt. Gemiddeld liggen de meeste huurprijzen voor niet-logistieke objecten tussen de € 30,-- en € 50-- per m². In Zuid-Holland worden gemiddeld de hoogste huurprijzen gerealiseerd. Dit heeft onder andere te maken met het tekort aan bedrijventerreinen, waardoor de grondprijzen in deze provincie relatief hoog zijn.
Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe niet-logistieke bedrijfsruimte bedroeg medio 2014 circa 743.000 m². Ten opzichte van de planvoorraad medio 2013 is deze met circa 9% afgenomen. Medio 2013 bedroeg de planvoorraad nog ruim 815.000 m². Ten opzichte van medio 2012, toen de planvoorraad nog circa 920.000 m² bedroeg, is sprake van een daling van 20%. Ruim 35% van de planvoorraad is bestemd voor de bouw van bedrijfsunits. De overige 65% betreft bedrijfspanden, niet zijnde units en logistiek. Het grootste deel van de nog te realiseren bedrijfsruimte staat gepland in de provincies Noord-Brabant (157.800 m²), Zuid-Holland (132.300 m²), Gelderland (130.200 m²) en Noord-Holland (128.500 m²).
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
Beleggingsmarkt
en MBay gelijksoortige portefeuilles. De grootste single-asset transactie
Het beleggingsvolume voor niet-logistieke bedrijfsruimte kwam in de
betrof de aankoop van een bedrijfsverzamelgebouw van 33.000 m² in
eerste helft van 2014 uit op circa € 303 miljoen. Dit is een forse stijging
Amsterdam. Rockspring kocht het object van Internos voor € 21,6
ten opzichte van het volume in het eerste halfjaar van 2013, toen ruim €
miljoen.
36,7 miljoen door beleggers werd geïnvesteerd. Het 5-jarig gemiddelde beleggingsvolume per halfjaar ligt op € 134,1 miljoen. Hoewel het fors hogere beleggingsvolume lijkt te duiden op een hernieuwde interesse van beleggers in de niet-logistieke beleggingsmarkt, dient wel te worden opgemerkt dat circa 70% van het beleggingsvolume werd gerealiseerd door drie portefeuilletransacties.
Top 5 niet-logistieke beleggingstransacties eerste halfjaar 2014 Plaats Koper Metrage Koopsom (€ mln) HBI-portefeuille Hansteen 370.000 100,0 Axa-portefeuille Rockspring 176.000 67,1 Internos-portefeuille MBay Light Industr 106.000 44,0 Amsterdam Rockspring 33.000 21,6 Drunen W.P. Carey 8.000 13,6
Opvallend is dat bijna 90% van het beleggingsvolume voor rekening van
Beleggingsvolume niet-logistieke bedrijfsruimte per half jaar (in € miljoen)
buitenlandse beleggers kwam. Het betrof uitsluitend Angelsaksische
350 300 250 200 150 100 50 0
partijen. De overige beleggingen werden gedaan door particuliere partijen. Vastgoedfondsen, al dan niet beursgenoteerd, en institutionele partijen waren niet actief in het eerste halfjaar van 2014. De bruto aanvangsrendementen variëren sterk. Niet alleen de ouderdom, I 2010
II
I 2011
Beleggingsvolume
II
I 2012
II
I 2013
II
I 2014
3-jarig voortschrijdend gemiddelde
staat van het object en ligging op een bedrijventerrein zorgen voor verschillen, maar ook de regio is bepalend. Zo liggen de bruto aanvangsrendementen in Noord Nederland tussen de 9% en 14%, terwijl
De grootste transactie betrof de aankoop van de HBI-portefeuille door
in West Nederland de aanvangsrendementen tussen de 8,2% en 12%
Hansteen voor circa € 100 miljoen. Het betreft een portefeuille met circa
liggen. Ten opzichte van 2013 zijn er weinig wijzigingen, alleen voor de
370.000 m² “light industrial” bedrijfsruimte. Daarnaast kochten Rockspring
minder goede locaties liepen de aanvangsrendementen licht op. Voor
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 sterk verouderde objecten gelegen op minder goede locaties kunnen de aanvangsrendementen overigens nog aanzienlijk hoger liggen dan de in de tabel genoemde bandbreedte. Veelal is de kans op verhuur van dergelijke objecten gering en blijft herontwikkeling of sloop en nieuwbouw als enige optie. Ontwikkeling bruto aanvangsrendementen (k.k.) Bandbreedte 2013 van tot Beste locaties 8,2% 10,5% Overige locaties 9,5% 13%
De
afgelopen
jaren
stonden
de
prijzen
Bandbreedte 1H 2014 van tot 8,2% 10,5% 9,5% 14%
voor
niet-logistieke
bedrijfsruimten sterk onder druk. De vooruitzichten zijn licht verbeterd, met als gevolg een stabiliserende markt voor de komende periode. De prijsdruk zal naar verwachting alleen nog aanhouden aan de onderkant van de markt. Echter, de prijsdruk zal minder sterk zijn als in de voorgaande jaren.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
Onderzoeksverantwoording Troostwijk
Research
voert
Definities
permanent
onderzoek
uit
naar
de
ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens
zoals
huurtransacties,
beleggingen,
projecten,
aanbod,
prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne
als
externe
researchdatabase.
De
bronnen
verzameld
marktrapportages,
en
verwerkt
referenties
en
in
De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen. Bedrijfsruimte
onze
Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot
andere
bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen
onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en Troostwijk Real Estate.
Aanbod
en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte, showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-and-leaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen bedrijfsruimte Prijzen per vierkante meter vloeroppervlak. Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Niet-logistieke bedrijfsruimte Bedrijfsruimte die niet specifiek bestemd is voor logistieke doeleinden. Indien er wel logistieke ruimte in het pand aanwezig is dan betreft het minder dan 5.000 m² en minder dan 5 loading docks.. De logistieke ruimte is voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties van in het pand geproduceerde goederen. Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014 Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van saleand-leaseback
transacties
en
nieuwbouw
ten
behoeve
van
eigenaar-gebruikers
(eigenbouw).
Huurverlengingen en koop door huurder worden eveneens buiten beschouwing gelaten. Transacties worden daar waar mogelijk geregistreerd op het moment van wilsovereenstemming tussen betrokken partijen. Planvoorraad Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte, welke actief worden aangeboden voor verhuur en/of verkoop. Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.
Bronnen Troostwijk Database Centraal Bureau voor de Statistieken Centraal Planbureau Funda in business Realnext NVM Vastgoed Journaal Vastgoedmarkt PropertyNL
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek | medio 2014
Colofon De Nederlandse Bedrijfsruimtemarkt | medio 2014 is een uitgave van Troostwijk.
Research & samenstelling: Sybe Nijboer, Senior Researcher
[email protected] Thomas Bijlsma, Researcher
[email protected] Dataverzameling: Orhan Harbelioglu Davy Banjaktoetoer
Contactgegevens: Troostwijk, afdeling Research Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66
[email protected] www.troostwijk.nl
Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden. © Troostwijk 2014
