De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Indicatoren logistieke bedrijfsruimtemarkt 2014 Opname Aanbod Huurprijzen 2014 1.154.000 m² 2.591.000 m² € 45 per m²
Beleggingsvol. € 715 mln.
-1% 43%
2013
808.000 m² %
2.626.000 m²
herstel, maar ook vooruitzichten van de economie in Duitsland en Frankrijk, belangrijke handelspartners voor Nederland, zijn duidelijk verbeterd. Ook in de VS is sprake van een duidelijk herstel van de
1,7%
+57%
economie. Echter, in grote opkomende economieën (BRIC-landen) is juist
€ 44 per m²
€ 454 mln.
sprake van tegenvallende groeicijfers. De tegenvallende groeicijfers hebben deels te maken met de toegenomen welvaart. Zo verschuift de
Economie en logistiek
nadruk in China geleidelijk van investeringen naar consumptie, daar hoort
2014 was een jaar van licht economisch herstel, daar waar in 2013
een lager groeitempo bij. Brazilië en Rusland kampen met politieke
gemiddeld gezien nog sprake was van een lichte economische krimp.
problemen welke economische krimp kunnen veroorzaken. In Brazilië zijn
Echter is het economisch herstel al ingezet sinds medio 2013, dit herstel
54 politici betrokken bij omkoopaffaires bij staatsoliebedrijf Petrobras.
heeft zich doorgezet in 2014. Het herstel dat optrad in 2014 werd
Het schandaal kan vergaande gevolgen hebben voor de Braziliaanse
voornamelijk gedreven door een toename van de in- en uitvoer van
economie omdat allerlei grote bouwbedrijven bij de missstanden lijken te
goederen. Twee andere belangrijke pijlers van de economie, de
zijn betrokken. De marktwaarde halveerde en de schuld is vorig jaar
consumptieve bestedingen van huishoudens en overheid, lieten een
verder gestegen naar $ 139,6 miljard. Volgens kredietbeoordelaar
stabiliserende beweging zien. De ontwikkeling van de sectoren Handel &
Moody‟s kan de redding van Petrobras 5 procent van de Braziliaanse
Vervoer en Opslag zijn altijd van groot belang voor de Nederlandse
economie kosten. Voor Rusland wordt in 2015 een krimp verwacht van 3-
economie, immers bijna 23% van de werkgelegenheid in Nederland is
5%. De dalende olieprijs en de internationale sancties tegen Rusland zijn
terug te vinden in deze sectoren. De ontwikkeling van de internationale
de belangrijkste verklaring voor de verwachte economische terugval.
handel en daarmee de transportsector is dan ook van groot belang voor
Naast de BRIC-landen zijn er nog 16 andere opkomende markten die de
de ontwikkeling van de Nederlandse economie. De stabiele groei van de
afgelopen 10 jaar minstens 5% groei per jaar hebben laten zien welke
wereldhandel zorgde er dan ook voor dat het volume van de im- en
van positieve invloed (kunnen) zijn op de wereldhandel (bron: ABN Amro,
export is gegroeid. De import liet een volumestijging zien van 3,8% en
2014).
de export een volumestijging van 3,4%. Voor 2015 zijn de vooruitzichten
De verwachting voor 2015 is dat ondanks de negatieve ontwikkelingen in
iets gunstiger. Niet alleen de Nederlandse economie toont tekenen van
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 enkele BRIC-landen de wereldhandel sterker zal groeien dan in 2014. Dit
63,5% een normaal jaar (2014: 60%) en 9% een slecht tot zeer slecht jaar
zal een positief effect hebben op de Nederlandse transportsector.
(2014: 36%).
Uit de jaarrapportage van Transport en Logistiek Nederland (TLN) blijkt dat de bedrijvigheid in de transportsector in 2014 is gestegen, bijna de helft van alle transportbedrijven en logistieke dienstverleners maakte melding van een verhoogde bedrijvigheid. Naast de bedrijvigheid is ook het omzet- en winstniveau toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door een
Economische indicatoren (in %) Economische groei Uitvoer van goederen en Wederuitvoer diensten Invoer van goederen en Relevante diensten wereldhandel
toename van het aantal opdrachten. In het vierde kwartaal wist 67% van
* Betreft prognoses CPB maart 2015
de ondernemers het kwartaal met winst af te sluiten. Over het gehele
Bronnen: CBS en CPB
2011 1,0 4,4 4,9 4,7 4,0
2012 -1,2 1,9 3,0 3,6 0,7
2013 -0,7 2,0 1,9 0,8 2,5
2014 0,9 4,0 -0,1 3,8 2,4
2015* 1,7 4,6 n.b. 4,9 4,3
jaar gemeten sloot ruim 72% het jaar met winst af (2013: 64%). Het aantal faillissementen in de sector Vervoer en Opslag nam af in 2014 met
Vooruitzichten 2015
26% t.o.v. 2013. In totaal gingen 269 bedrijven (exclusief eenmanszaken)
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn voor 2015 iets
failliet in 2014, in 2013 waren dit nog 362 bedrijven. Dit betekent dat het
gunstiger dan in 2014, naar verwachting zal de economie groeien met
aantal faillissementen weer op het niveau van 2011 zit, toen gingen er
1,7%. Dankzij de aantrekkende wereldhandel zullen in- en uitvoer van
283 bedrijven failliet (bron: logistiek.nl 2015 / CBS).
goederen en diensten duidelijke groei laten zien. Voor de logistieke
De verwachtingen in de sector zijn voor 2015 neutraal tot licht positief
vastgoedmarkt is met name de in- en uitvoer van goederen van belang.
ten opzichte van het resultaat over 2014 (bron: TLN). Hierbij moet
Wanneer we deze cijfers analyseren en vergelijken met het jaar 2013
worden vermeld dat de ondernemersvoorspellingen van de afgelopen
(bron: CBS), zien we dat het volume van de import is gestegen met 3,8%
drie jaar te negatief waren t.o.v. de praktijk. Zo verwacht bijna 36% een
en de prijs is gedaald met 3,3% wat resulteert in een waardestijging van
omzetgroei (2014: 40%) en 52% minimaal een gelijke omzet (2014: 47%).
0,4%. Het volume van de export is gestegen met 3,4% en de prijs is
Ook verwacht ruim 24% van de ondernemers een uitbreiding van de
gedaald met 2,2% wat resulteert in een waardestijging van 1,1%. Deze
logistieke diensten (2014: 27%). Wat betreft de algemene zakelijke
waardestijging ligt niet direct in lijn met de groei van de relevante
verwachtingen, verwacht 27% een goed tot zeer goed jaar (2014: 25,5%),
wereldhandel in 2014 van 2,4%, dit komt door de prijsdruk op goederen.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Wanneer de relevante wereldhandel in 2015 verder aantrekt, is het
sentiment onder de ontwikkelaars en beleggers positief is. Nederland
aannemelijk dat de waarden van im- en export ook zullen stijgen.
blijft door de strategische ligging een gewild land voor beleggers, vooral
De logistieke sector zal als eerste profiteren van het economisch herstel. Dit zal zich naar verwachting vertalen in een toenemende vraag naar logistieke ruimte. De vraag zal vooral gericht zijn op moderne objecten, het aanbod hiervan is echter beperkt. Hierdoor zouden huurprijzen in het topsegment weer licht kunnen oplopen. In het middensegment en aan de onderkant van de markt is echter sprake van overaanbod, waardoor er hier nog steeds sprake zal zijn van prijsdruk. De huurprijzen aan de onderkant van de markt hebben de laatste jaren al forse dalingen laten zien waardoor de daling hier minder hard zal gaan dan bij de huurprijzen in het middensegment. De beleggingsmarkt zal in 2015 naar verwachting een stijging laten zien t.o.v. 2014. De vraag van beleggers is gericht op moderne (nieuwbouw) objecten. Het aanbod hiervan is momenteel beperkt, waardoor bruto aanvangsrendementen voor dergelijke objecten relatief stabiel zullen blijven en bij toenemende vraag zelfs weer iets kunnen dalen. Voor verouderde objecten kunnen de aanvangsrendementen juist nog iets verder
oplopen.
In
Europa
worden
steeds
meer
logistieke
Zuid-Nederland, Schiphol en Rotterdam zijn populair. In maart 2015 bracht Leeyen Vastgoed naar buiten dat het in Sittard-Geleen een magazijn gaat bouwen van 145.000 m², met mogelijke huurders wordt nog onderhandeld. Internetretailer Bol.com zou overwegen om een logistiek complex van 200.000 m² te bouwen in Waalwijk (bron: FD.nl 2015). Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het sentiment op de logistieke vastgoedmarkt weer redelijk positief is. Echter, is er wel sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, zowel bij gebruikers als beleggers. Door de toenemende vraag naar moderne objecten, is het de vraag of er geen leegstand ontstaat in de verouderde objecten. Bij 55% van de ondervraagde bedrijven (300 in totaal) welke deelnamen aan het onderzoek “logistiek in beeld”, wat is uitgevoerd door de Stec Groep, speelt op korte termijn (komende 4 jaar) locatiedynamiek of een huisvestingsvraagstuk. Volgens Prologis zijn alleen de internationale spelers geïnteresseerd in nieuwe grote logistieke bedrijfsruimten, de kleine (oudere) objecten blijven/zijn geschikt voor de lokale spelers.
distributiecentra speculatief gebouwd. Volgens Prologis, de grootste
De Stec Groep specificeert de vraag naar logistieke bedrijfsruimte en
speler in logistiek vastgoed van de wereld met een belegd vermogen van
maakt
€ 52,5 miljard, was in 2014 in Europa 23% van de 4,5 miljoen m²
distributiecentra. Bij de EDC‟s en NDC‟s wordt een stijging in dynamiek
speculatief gebouwd. Er zijn geen cijfers bekend hoe dit percentage zich
verwacht. Bij RDC‟s wordt geen stijging in het aantal transacties verwacht.
verhoudt in Nederland. Wel kunnen we uit dit cijfer opmaken dat het
Vernieuwing, schaalvergroting en herinvestering op strategische locaties
onderscheid
tussen
Europese,
nationale
en
regionale
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 zorgen voor een stijging in dynamiek onder de Europese distributiecentra
Opname
wat resulteert in kansen voor Nederland. Vooral in de sectoren Ecommerce, food/retail, de farmaceutische industrie en post & parcel
De vraag naar logistieke ruimte liet vooral in de tweede helft van 2014
diensten
trend
een sterke groei zien. Mede door het economisch herstel waren
“schaalvergroting” zal zorgen voor een stijgende vraag naar grotere
logistieke dienstverleners progressief met het aanhuren van nieuwe
kavels van 3-8 hectare en kavels groter dan 8 hectare. De vraag naar
distributiecentra. Door stijgende volumes van de in- en uitvoer van
logistieke kavels kleiner dan 3 hectare zal gering afnemen (bron: Stec
goederen was er behoefte aan extra logistieke ruimte. In totaal werd er
Groep, 2015).
in 2014 circa 1.154.000 m² logistieke ruimte verhuurd of verkocht aan
zal
een
stijging
in
dynamiek
plaatsvinden.
De
Samenvattend kan worden gesteld dat er in de toekomst, als het al niet het geval is, een tekort aan moderne logistieke bedrijfsruimte zal ontstaan. Het is dan ook zaak dat ontwikkelaars en investeerders wanneer er geen sprake is van “eigen bouw”, inspelen op deze vraag in de markt zodat Nederland aantrekkelijk blijft voor (buitenlandse) logistieke ondernemingen.
nog slechts 808.000 m² werd opgenomen door de markt. Opname logistieke bedrijfsruimte per halfjaar (x 1.000 m²)
800 600 400
Vooruitzichten 2015 Moderne logistiek Middensegment Verouderde logistiek
eindgebruikers. Dit is een stijging van 43% ten opzichte van 2013 toen
Aanbod /
Opname
Huur / /
Beleggingen
BAR /
200 0 I 2010
II
I 2011
II Opname
I 2012
II
I 2013
II
I 2014
II
5-jarig gemiddelde
In heel 2014 waren er 97 transacties van logistiek vastgoed, waarmee de gemiddelde grootte per transactie op circa 11.700 m² uitkwam. In 2013
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 waren er 74 transacties, met een gemiddelde grootte per transactie van
in 2013 de transactie van Nippon Express alleen al 69.000 m² bij aan de
10.800 m². De grootste transactie in 2014 betrof de aanhuur van een
opname. In logistieke hotspots als Tilburg e.o., Tiel/Geldermalsen,
nieuwbouw distributiecentrum door Tesla Motors
Oss/Den Bosch/Eindhoven en West-Brabant, was sprake van een forse
in Tilburg. Het
distributiecentrum, gelegen op bedrijventerrein Vossenberg West II, heeft
toename
van
de
vraag.
In
de
whitespot
(potentiële
hotspot)
een oppervlakte van 50.000 m².
Arnhem/Nijmegen steeg de vraag het sterkst met 609%, dit hoge percentage komt doordat er in 2013 in absolute meters “nauwelijks”
Top 10 logistieke gebruikerstransacties 2014
opname heeft plaatsgevonden (11.000 m²).
Plaats Tilburg
Locatie Vossenberg West II
Huurder/koper Tesla Motors
m² 50.000
Moerdijk
Bedrijventerrein
OWIM GmbH & Co KG
43.000
Utrecht
NB Logistics
42.000
richten zich vooral op de logistieke hotspots. Dit is bijvoorbeeld te zien
Nijmegen
Het Klooster Moerdijk De Grift
H.J. Heinz
40.000
Tiel
Medel
Kuehne + Nagel
37.000
aan de opname van circa 50.000 m² door Tesla Motors in Tilburg e.o. Een
Breda
n.b.
Broekman Logistics
33.000
Oss
De Geer
Vos Logistics
27.000
en een goede ontsluiting naar het Europese achterland zijn hierbij van
Tilburg
Vossenberg West I
Coolblue
25.000
belang. Wanneer we de transacties van logistiek vastgoed binnen de
Wijchen
Bijsterhuizen
Bikeurope
23.000
Maasbree
Maasbree
Seacon Logistics
23.000
whitespots analyseren, kan je concluderen dat de vraag voornamelijk uit
In alle regio‟s, met uitzondering van Rotterdam, was sprake van een stijging van de opname. Hoewel in Almere/Zeewolde sprake was van een stijging van 67%, gaat het in absoluut aantal meters om een beperkte stijging van 2.000 m². De mainports Rotterdam en Amsterdam/Schiphol lieten
een
wisselend
beeld
zien.
Terwijl
de
opname
in
Amsterdam/Schiphol sterk toenam met 111%, daalde de opname in Rotterdam e.o. met maar liefst 51%. De daling wordt vooral veroorzaakt door het uitblijven van grote transacties in deze regio in 2014. Zo droeg
Internationaal georiënteerde logistieke dienstverleners en internationale bedrijven die de Europese distributieactiviteiten in Nederland vestigen
goede ontsluiting naar de mainports Rotterdam en Amsterdam/Schiphol
landelijk georiënteerde logistieke dienstverleners bestaat. In 2013 kozen de landelijk georiënteerde logistieke dienstverleners nog vaker voor een locatie buiten de hot- en whitespots, zoals bijvoorbeeld Utrecht, Waddinxveen, Zwolle en Ede/Veenendaal wegens de lagere huurprijzen, in 2014 kozen ze juist weer voor de hot- en whitespots. Dit is te zien aan het feit dat de opname van logistieke ruimte in 2014 nauwelijks een stijging liet zien in de overige regio‟s.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Opname naar logistieke regio in m² Regio Rotterdam e.o.
toe te passen in verouderde panden. Ook speelt de toenemende 2013 141.000
2014 69.000
Stijging/daling -51%
Venlo/Venray
74.000
101.000
36%
Amsterdam/Schiphol
56.000
118.000
111%
2000. Circa 50% hiervan had zelfs een bouwjaar van 2008 en jonger. Het
Tilburg e.o.
76.000
116.000
53%
Tiel/Geldermalsen
21.000
81.000
286%
aanbod van modern, kwalitatief hoogwaardig logistiek vastgoed op
Oss/Den Bosch/Eindhoven
70.000
126.000
80%
West-Brabant
99.000
175.000
77%
Arnhem/Nijmegen
11.000
78.000
609%
Almere/Zeewolde Zuid-Limburg
3.000 16.000
5.000 44.000
67% 175%
Overige regio‟s
239.000
241.000
1%
Totaal
808.000
1.154.000
43%
Aanbod
vervangingsvraag een belangrijke rol bij de toename van oudere objecten. Van de opname in 2014 had circa 43% een bouwjaar van na
goede locaties is dan ook relatief beperkt van omvang. Circa 8% van het aanbod heeft een bouwjaar van 2008 en jonger.
Aanbod naar logistieke regio in m² Regio Rotterdam e.o.
1-1-2014 172.000
1-1-2015 216.000
Stijging/daling 26%
Venlo/Venray
166.000
130.000
-22%
Amsterdam/Schiphol
188.000
182.000
-3%
Tilburg e.o.
198.000
194.000
-2%
Begin 2015 stond er circa 2,59 miljoen m² logistieke bedrijfsruimte te
Tiel/Geldermalsen
122.000
106.000
-13%
koop of te huur. Dit is een daling van 1% ten opzichte van het
Oss/Den Bosch/Eindhoven West-Brabant
367.000 473.000
368.000 415.000
0% -12%
Arnhem/Nijmegen
132.000
128.000
-3%
Almere/Zeewolde
66.000
44.000
-33%
Zuid-Limburg
70.000
46.000
-34%
671.000
761.000
13%
2.626.000
2.591.000
-1%
aanbodniveau begin 2014, toen het aanbod 2,63 miljoen m² bedroeg. Circa een derde van het aanbod heeft een bouwjaar van 1990 tot 2000 en een derde heeft zelfs een bouwjaar van voor 1990. De verwachting is dat vooral het aandeel van voor 1990 de komende jaren verder zal toenemen, aangezien deze panden vaak niet meer voldoen aan de huidige eisen van logistieke dienstverleners. Hoogte is hierbij één factor. Tegenwoordig is de minimale hoogte 11 tot 12 meter, terwijl de panden van voor 1990 vaak niet hoger zijn dan 8 tot 10 meter. Verder speelt de toenemende automatisering een belangrijke rol, deze is vaak moeilijker
Overige regio‟s Totaal
Binnen de logistieke hotspots is veruit het meeste aanbod te vinden in de regio‟s West-Brabant en Oss/Den Bosch/Eindhoven. Gezamenlijk zijn deze regio‟s goed voor circa 30% van het totale logistieke aanbod.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Hierbij moet opgemerkt worden dat deze regio‟s ook relatief veel
verhuurd of verkocht in 2014. Dit resulteert dus in een forse afname van
voorraad logistieke ruimte hebben.
het aanbod.
Opvallend is de sterke stijging van het aanbod in Rotterdam. In totaal steeg het aanbod hier met 26% tot 216.000 m². De stijging werd vooral
Huurprijzen
veroorzaakt door de toevoeging aan het aanbod van vier logistieke
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs in 2014 is licht gestegen, met
objecten met een grootte van 10.000 tot 13.000 m². Het betreft drie
circa 1,7% ten opzichte van het huurprijsniveau van 2013. De gemiddelde
“verouderde” objecten welke zijn gebouwd voor 1991 en één moderner
gerealiseerde huurprijs lag in 2014 op € 44,75 per m². De huurprijzen
object uit 2008. Modernere objecten kunnen vaak snel weer worden
voor
verhuurd, dit is te zien aan de afname in het aanbod (-32% in 2014) van
bandbreedte van € 50 per m² tot € 67,50 per m². Voor het midden
objecten met een bouwjaar van na 2007. Bij de objecten met een
segment geldt een lagere huurprijs met een bandbreedte in 2014 van €
bouwjaar van voor 1990 zien we juist een stijging in het aanbod van
30 tot € 48 per m² (2013: € 32,50 tot € 50 per m²). Aan de onderkant van
13%.
de markt zijn de huurprijzen gelijk gebleven met een bandbreedte van €
moderne
logistieke
bedrijfsruimte
stegen
licht
naar
een
25 tot € 40 per m². Voor sterk gedateerde logistieke objecten kunnen de In Zuid-Limburg is de grootste daling te zien in het aanbod van 33%.
huurprijzen zelfs nog lager liggen.
Deze sterke daling is mede een gevolg van de sterke stijging van
De hoogste huurprijzen (tot circa € 90 per m²) worden nog altijd
opname (175%) in deze regio. Een derde van de opname betreft
gerealiseerd
nieuwbouw, deze opname zorgt dus niet voor een reductie van het
luchthaven Schiphol. Overigens is de gemiddelde vraaghuur voor
aanbod. De stijging van de opname in Zuid-Limburg werd onder andere
logistieke bedrijfsruimte in de omgeving Schiphol circa € 85 per m².
veroorzaakt door de aanhuur van 14.800 m² nieuwbouw in Heerlen door
De stijging van de gerealiseerde huurprijs in 2014 is naast het
DocMorris. Daarnaast huurde Ceva Logistics ruim 12.500 m² in Born.
economisch herstel ook mede te danken aan een stijging van het aantal
In absoluut aantal vierkante meters is in de regio Venlo/Venray de
nieuwe/moderne objecten dat werd gehuurd. De huurprijzen van deze
grootste daling van het aanbod te zien van 36.000 m² . Dit komt doordat
objecten ligt gemiddeld hoger dan die van bestaande/oudere objecten.
er maar 2 objecten aan het aanbod werden toegevoegd van 6.500 m² en 18.200 m², terwijl er 78.000 m² (waarvan een kwart nieuwbouw) werd
voor
moderne
logistieke
bedrijfsruimte
rondom
de
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Bandbreedte huurprijzen logistieke bedrijfsruimte naar regio (in € per m²) Regio 2013 2014
Ontwikkeling gewogen gemiddelde vraaghuurprijs in € (per m²)
Rotterdam e.o.
40 – 65
40 – 68
Venlo/Venray
30 – 52
30 – 55
Amsterdam
30 – 65
30 – 68
Schiphol
70 – 88
70 – 90
Tiel/Geldermalsen
35 – 50
40 – 60
Oss/Den Bosch/Eindhoven
35 – 55
35 – 55
West-Brabant
35 – 55
37 – 57
Arnhem/Nijmegen
25 – 50
25 – 50
In
Zuid-Limburg
30 - 55
34 – 57
vloeroppervlakte van circa 451.000 m². Bij 10 distributiecentra ging het
Almere/Zeewolde
35 – 55
35 – 55
om eigenbouw met een totale vloeroppervlakte van 157.000 m². De
Bouwjaar
1-1-2014
1-1-2015
Δ in %
> 2005
55
55
0
2000 – 2005
47
47
0
1990 – 2000
47
45
-4,3
< 1990
37
36,5
-1,3
Nieuwbouw 2014
zijn
23
logistieke
centra
opgeleverd
met
een
totale
overige 13 logistieke centra betrof nieuwbouw voor de markt, waarbij in De ontwikkeling van de vraaghuurprijzen laat een andere beweging zien.
12 gevallen al voor de start van de bouw een eindgebruiker was
Aan de bovenkant van het segment bleven de vraaghuren stabiel. In de
vastgelegd. In totaal ging het om bijna 295.000 m² logistieke ruimte.
onderstaande tabel is dit goed terug te zien. Hieruit blijkt ook dat de
De grootste eigenbouw projecten die in 2014 zijn opgeleverd zijn DC
prijsdruk het grootst was bij de objecten die gebouwd zijn in de periode
Action (fase 1) in Echt (58.000 m²) en DC Sligro in Berkel en Rodenrijs
1990 tot 2000, de vraagprijzen zijn dan ook met 4,3% gedaald. Ter
(21.000 m²). De overige projecten variëren in grootte van 5.000 tot
aanvulling, de mismatch tussen vraag (modern logistiek) en aanbod
13.000 m².
(middensegment tot verouderd logistiek) zorgt voor extra druk op de
De grootste nieuwe distributiecentra voor de markt waren: EDC Canon
huurprijzen.
op de Maasvlakte te Rotterdam (71.000 m²) verhuurd aan Nippon Expres,
Voor de objecten met een bouwjaar <1990 zijn de vraaghuurprijzen licht
DC Dok Vast II in Tilburg (45.000 m²) verhuurd aan Tesla Motors, DC
gedaald met 1,3%. Hierbij moet worden opgemerkt dat de huurprijzen
Kuehne + Nagel (fase 1) in Tiel (37.000 m²) en EDC Vos Logistics in Oss
voor deze panden in de voorgaande jaren al sterk zijn gedaald.
(27.000 m²).
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 De oplevering van nieuwe logistieke centra zal naar verwachting in 2015
op de logistieke markt bevestigt. In de regio Amsterdam/Schiphol zijn de
rond het niveau van 2014 liggen. Aan het begin van 2015 staan er 30
nieuwbouwplannen (289.000 m²) vooral geconcentreerd op en rond de
distributiecentra gepland om voor het einde van 2015 te worden
luchthaven Schiphol. Opvallend genoeg is de planvoorraad beperkt in de
opgeleverd.
distributiecentra
regio Rotterdam (74.000 m²). Daarentegen zijn wel de meeste vierkante
bedraagt circa 779.000 m² (inclusief 170.000 m² eigenbouw). Er waren
meters aan nieuwe logistieke bedrijfsruimte opgeleverd in Rotterdam
echter slechts 15 distributiecentra (297.000 m²) in aanbouw aan het begin
(108.000). Dit heeft waarschijnlijk te maken met de afronding van de
van 2015. Met een gemiddelde bouwtijd van acht tot twaalf maanden
eerste fase van de Maasvlakte 2 (opgeleverd eind 2013). Maasvlakte 2
kan dit dus nog iets oplopen met projecten waar met de bouw wordt
omvat,
begonnen in het eerste kwartaal.
bedrijventerrein, direct gelegen aan diep vaarwater. De aanleg van de
De
totale
vloeroppervlakte
van
deze
wanneer
het
totaal
is
gerealiseerd,
netto
1.000
hectare
volgende terreinen zal nog tot 2030 duren met als gevolg dat er meer De volledige planvoorraad van logistieke ruimte (exclusief eigenbouw) is
ruimte beschikbaar komt voor de ontwikkeling van logistiek vastgoed.
toegenomen van ruim twee miljoen m² aan het begin van 2014 tot ruim
Het tempo waarmee dat gebeurt, wordt in feite bepaald door de vraag
drie miljoen m² aan het einde van het eerste kwartaal in 2015.
naar nieuwe haventerreinen. Door de havenuitbreiding gefaseerd te
De regio Tilburg e.o. heeft verreweg de grootste planvoorraad. De
realiseren wordt voorkomen dat terreinen braak komen te liggen omdat
plannen zijn voor een belangrijk deel gelegen op de bedrijventerreinen
er nog geen klanten voor zijn.
Vossenberg(west) en Kraaiven in Tilburg en Haven VII+VIII in Waalwijk.
Van
Onder
planvoorraad
andere
Prologis,
Dok
Vast
en
HVBM
hebben
hier
de
whitespots (153.000
heeft m²).
Almere/Zeewolde Hiermee
wordt
veruit
de
bevestigd
grootste dat
ook
uitbreidingsplannen. Tevens is een DC van 200.000 m² in Waalwijk, welke
ontwikkelaars denken dat deze regio in de toekomst een steeds
gepland staat voor bol.com, ook opgenomen in de planvoorraad. De
belangrijkere positie binnen de logistieke markt zal innemen. Buiten de
regio Venlo/Venray heeft ook een aanzienlijke planvoorraad. Circa 60%
logistieke regio‟s zijn er vooral plannen voor nieuwbouw in de regio
van deze plannen is
gelegen op het bedrijventerrein Tradeport
Utrecht en Zwolle. In Utrecht betreft het onder andere de tweede fase
Noord/West. De regio West-Brabant is ook sterk vertegenwoordigd met
van DC Lage Weide (28.800 m²), het Nieuwegein Logistics Center (22.000
een planvoorraad van 421.000 m². Circa 40% van alle plannen is gelegen
m²) en een DC welke ook gepland staat voor Nieuwegein op
in de provincie Noord-Brabant, wat de sterke positie van deze provincie
bedrijventerrein ‟t Klooster van 50.000 m². Het betreft in dit laatste geval
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 een project dat speculatief zal worden gebouwd door Somerset Real
2015 een stuk lager dan aan het begin van 2014 met 127.000 m². Sinds
Estate. In Zwolle zal Wehkamp haar nieuwe distributiecentrum van 35.000
2010 (362.000 m²) is de onverhuurde planvoorraad met 80% gedaald. Dit
m²
bevestigt de trend van de grote vraag naar kwalitatief goede en moderne
vestigen.
Volgens
Wehkamp
wordt
het
„'het
grootste
geautomatiseerde warehouse ter wereld”. De totale investering in de
logistieke ruimte.
nieuwbouw bedraagt ruim € 100 miljoen, waarvan circa € 30 miljoen voor
De verwachting is dat de vraag naar hoogwaardige logistieke ruimte
het vastgoed.
verder zal toenemen, zowel gezien vanuit de belegger als de gebruiker. Ontwikkelaars spelen hier op in door nieuwe plannen te ontwikkelen en
Nieuwbouw logistieke ruimte naar regio en status (in m²)
in de markt te zetten, waardoor de planvoorraad fors is toegenomen in
Opgeleverd
In
Nieuwbouw
Planvoorraad
2014. In Europa wordt steeds meer speculatief gebouwd (circa 23% van
2014 108.000 93.000 29.000 50.000 55.000
aanbouw 70.000 52.000 50.000 -
onverhuurd 15.000 17.000 -
in verhuur 74.000 672.000 289.000 688.000 76.000
alle nieuwbouwprojecten), deze trend is ook terug te zien in Nederland.
Bosch/Eindhoven
64.000
37.000
-
244.000
geen huurder. Het betrof een object bij Schiphol van circa 35.000 m² en
West-Brabant Arnhem/Nijmegen Almere/Zeewolde
15.300 -
33.000 -
8.000 -
406.000 65.000 153.000
twee objecten in de regio Venlo/Venray van 36.000 m² (Venlo) en 19.000
37.000 451.000
15.000 40.000 297.000
32.000 72.000
205.000 332.000 3.206.000
Regio Rotterdam e.o. Venlo/Venray Amsterdam/Schiphol Tilburg e.o. Tiel/Geldermalsen Oss/Den
Zuid-Limburg Overig Totaal
Cijfers zijn inclusief nieuwbouw voor eigen gebruik, met uitzondering van planvoorraad De planvoorraad (in verhuur) is inclusief 1e kwartaal 2015
De onverhuurde nieuwbouw (nieuwbouw van distributiecentra die na oplevering nog nooit zijn verhuurd) lag met 72.000 m² aan het begin van
Zo zal in 2015 onder andere worden begonnen met de bouw van een project in Sittard-Geleen van 148.000 m² en in Nieuwegein van 50.000 m², terwijl er voor deze projecten nog geen huurders zijn. Van alle objecten die begin 2015 in aanbouw waren, had (bij aanvang) 30% nog
m² (Maasbree).
Beleggingsmarkt In 2014 werd fors meer geïnvesteerd in logistiek. In totaal werd er voor circa € 715 miljoen in logistieke bedrijfsruimte belegd in 2014, een stijging van 57% ten opzichte van 2013. Het beleggingsvolume was in het eerste halfjaar met 369 miljoen iets hoger dan in tweede halfjaar van 2014 met circa € 346 miljoen. Het beleggingsvolume werd opgestuwd
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 door een drietal portefeuilletransacties. Prologis nam de grootste
een bouwjaar van tussen de 2000 en 2006 en 10 een bouwjaar van voor
transactie voor haar rekening met de aankoop van een portefeuille met
2000. Van deze laatste categorie is 80% gebouwd in de jaren 90.
zeven objecten (235.000 m²) voor bijna € 169 miljoen. Daarnaast kocht LogiCor twee portefeuilles voor respectievelijk € 34 miljoen en € 29 miljoen. Gezamenlijk waren deze drie transacties goed voor 63% van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2014 en bijna een derde van de totale beleggingen in 2014. Beleggingsvolume logistieke bedrijfsruimte per half jaar (x € miljoen)
400 300
Top 10 logistieke beleggingstransacties 2014 Plaats Koper Oppervlakte Portefeuille Prologis (m² ) 235.600 Amsterdam Delin Capital 107.000 Tiel WDP 53.000 Echt WDP 58.000 Waddinxveen Delin Capital 44.000 Portefeuille LogiCor 57.000 Portefeuille LogiCor 45.000 Maasbree CBRE Global 41.000 Utrecht USAA 34.000 Investors Oostrum LB WDP 40.000
Koopsom (€ mln) 169 68 50 46 38 34 29 28 27 27
200 100
De grootste single asset transactie betrof de aankoop van het Atlaspark in het westelijk havengebied in Amsterdam door Delin Capital Asset
0 I 2010
II
I 2011
II
I 2012 Beleggingsvolume
II
I II 2013 5-jarig gemiddelde
I 2014
II
Management voor € 68 miljoen. Het door DHG ontwikkelde logistieke complex bestaat uit diverse hallen met een totale oppervlakte van 107.000 m². De Amerikaanse belegger Prologis was in 2014 veruit de meest actieve belegger in logistiek vastgoed en kocht voor ruim € 213
De vraag van beleggers blijft gericht op moderne, langjarig verhuurde
miljoen
een
portefeuille
en
vier
objecten.
Ook
het
Belgische
objecten. Het beleggingsaanbod van dergelijke objecten is echter zeer
“vastgoedbevak” WDP, dat in 2012 en 2013 ook al flink in de
beperkt. Dit is ook terug te zien in de transacties. Van de 34 objecten die
Nederlandse markt investeerde, was in 2014 opnieuw actief. In totaal
van eigenaar wisselden hadden 21 een bouwjaar van 2007 of jonger, 4
investeerde WDP circa € 175 miljoen in logistiek vastgoed in Nederland in 2014. Het ging om twee bestaande “oudere” objecten en vier nieuwe
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 en/of nog te ontwikkelen locaties. De grootste aankopen betroffen het nieuwe distributiecentrum van Action Non-Food in Echt voor € 46 miljoen en het nieuwe distributiecentrum voor Kuehne + Nagel in Tiel voor in totaal € 50 miljoen. Het merendeel van de beleggingen kwam overigens voor rekening van buitenlandse beleggers, circa 91% van het totaal. In 2014 ging het vooral om Angelsaksische en Belgische beleggers. De
bruto
aanvangsrendementen
(k.k.)
voor
moderne
logistieke
bedrijfsruimte zijn in 2014 licht gedaald ten opzichte van 2013, mede veroorzaakt door de grote vraag en het beperkte aanbod. Gemiddeld bewogen de aanvangsrendementen voor dergelijke objecten zich tussen de 7,2% en 8,25% (2013: 7,8% tot 8,5%). Voor het midden segment lagen de aanvangsrendementen tussen de 8,5% en 13% (2013: 8,5% tot 12%). Aan de onderkant van de markt liggen de aanvangsrendementen het hoogst, gemiddeld tussen de 10% en 16% (2013: 10% tot 15%). Echter, voor sterk verouderde en/of leegstaande objecten kan dit nog veel hoger liggen. De ontwikkeling van de aanvangsrendementen laat ook duidelijk zien dat er een steeds grotere tweedeling is tussen modern logistiek vastgoed en het middensegment en de onderkant van de markt.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Onderzoeksverantwoording Troostwijk
Research
voert
Definities
permanent
onderzoek
uit
naar
de
ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens
zoals
huurtransacties,
beleggingen,
projecten,
aanbod,
Aanbod De hoeveelheid bedrijfsruimte vanaf 500 m² die voor verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod betreft uitsluitend reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Plannen worden niet in de cijfers meegenomen.
prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne
als
externe
researchdatabase.
De
bronnen
verzameld
marktrapportages,
en
verwerkt
referenties
en
in
onze andere
onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit
Bedrijfsruimte Vastgoed dat is gebouwd voor bedrijfsactiviteiten, niet zijnde een kantoor of een winkel. Tot bedrijfspanden kunnen worden gerekend distributiecentra, bedrijfsverzamelgebouwen, fabrieksgebouwen en opslagruimten. Bedrijfscomplexen bestaan veelal uit een combinatie
deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden,
van verschillende componenten, zoals opslagruimte, productieruimte, logistieke ruimte,
in combinatie met eigen marktkennis van Troostwijk Taxaties en
showroomruimte en kantoorruimte. Indien de kantoorruimte 50% of meer van het totale
Troostwijk Real Estate.
metrage beslaat, wordt het totale object niet meegenomen in het onderzoek. Beleggingstransactie Kooptransacties van bedrijfsruimte vanaf € 2 miljoen door een belegger. Ook sale-andleaseback transacties worden hierin meegenomen. Koop ten behoeve van herontwikkeling wordt alleen tot de beleggingstransacties gerekend indien het bestaande object nog minimaal vijf jaar wordt verhuurd. Bruto aanvangsrendement De bruto huuropbrengsten als percentage van de koopsom Huurprijzen logistieke ruimte Prijzen per vierkante meter logistieke bedrijfsruimte (excl. huur toegerekend aan kantoor, mezzanine etc.). Incentives, BTW en servicekosten worden niet meegenomen. Logistiek Bedrijfsobject vanaf 5.000 m² met min. 5 loading docks, voornamelijk bestemd voor opslag-, overslag-, sorteer- en vervoerfuncties.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt 2014 Colofon
Nieuwbouw Bedrijfsruimte niet ouder dan twee jaar.
De Nederlandse Logistieke Vastgoedmarkt | 2014 is een uitgave van Troostwijk.
Nieuwbouw onverhuurd Logistieke ruimte dat na oplevering nooit verhuurd is geweest.
Research & samenstelling:
Opname Bedrijfsruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt is verhuurd of verkocht, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (eigenbouw). beschouwing
Huurverlengingen gelaten.
en
Transacties
koop
door
worden
huurder
geregistreerd
worden op
eveneens
het
Sybe Nijboer
[email protected]
buiten
moment
van
Roeland Derichs
wilsovereenstemming tussen betrokken partijen.
[email protected]
Planvoorraad
Contactgegevens:
Bouwplannen voor nog te realiseren bedrijfsruimte.
Troostwijk, afdeling Research
Voorraad Bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een vloeroppervlak van 500 m² of meer.
Anderlechtlaan 181 Postbus 9924 1006 AP Amsterdam 020 - 666 66 66
[email protected] www.troostwijk.nl Overname van teksten en cijfermateriaal is alleen toegestaan onder volledige bronvermelding. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld, doch m.b.t. de juistheid van deze gegevens kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden.
© Troostwijk 2015
