Een veranderend speelveld De nederlandse vastgoedmarkt
visie Cor Zadelhoff • Wat ik zo interessant vind van onroerend goed is, dat het zo’n invloed heeft op je prestaties en op je levensgenot. Het is ongelooflijk belangrijk hoe je woont en waar je werkt…
vastgoed • Kenmerken vastgoed – grondgebonden – lange levensduur en dus lange terugverdientijd – beleggingsvorm – nodig om in de toekomst te kijken – belangrijk voor kwaliteit leven
sluipende omwenteling • structurele veranderingen – in economie – in maatschappij – in de ruimtelijke ordening
grote gevolgen voor - vastgoedmarkt - projectontwikkeling
lange conjunctuurgolf van Kondratieff
nieuwe Kondratieff cyclus 4de Kondratieff (1930 – 1970) nieuwe dragers
staal chemie olie, plastic
5de Kondratieff (1970 – 2010) computer, ICT
nieuwe auto internet vervoerders elektriciteit kabel, satelliet
6de Kondratieff (2010 – ) biotechnologie nanotechnologie robotisering smart technology 3D printen
internet, zelfsturende auto
schuld Nederland
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
als % bbp
59
61
66
68
68
67
66
in € miljard
373
394
426
440
450
458
466
per 22.000 24.000 25.000 26.000 27.000 Nederlander in €
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 7
27.000 27.000
begrotingstekort 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
als % bbp
-5,0
-4,3
-3,9
-2,4
-2,4
-2,2
-1,5
in € miljard
32
28
25
16
16
15
11
tekort per dag in 86 € miljoen
76
68
43
43
42
29
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 8
aardgasbaten nodig
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 9
langzaam verbeterend vertrekpunt
2013 economische groei overheidstekort werkloosheid
2014
2015
2016
-0,5% + 1,0% + 2,0% + 2,4%
- 2,4%
-2,4%
-2,1%
-1,4%
647
660
620
600
* 1.000
koopkracht
- 1,3 + 1,3% + 0,7% + 1,4%
overaanbod commerciële ruimten
aanbod 2015
opname 2014
voorraad 2015
*1.000 m2
*1.000 m2
*1.000 m2
kantoor
8.310
1.064
49.585
winkel
2.964
550
27.813
bedrijfsruimte
9.551
2.711
53.506 ha.
veel waarde verloren In de periode 2008 tot en met 2014 verloren aan waarde: (indirect rendement volgens ROZ/IPD index):
winkels kantoren bedrijfsruimten woningen overig totaal vastgoed
- 11,2% - 40,4% - 23,2% - 16,7% - 4,0% - 19,5%
Wat doet veld?
Albert Einstein
“We can’t solve problems by using the same kind of thinking we used when we created them”
nieuwe jassen nodig ‘nieuwe jassen’ voor ‘nieuwe levens’ gebouwde omgeving is ontstaan in synchrone samenleving er is genoeg gebouwd, maar niet meer passend op nieuwe maatschappij in principe geen nieuwbouw meer, maar zoeken naar nieuwe functies voor oude gebouwen
fundamentele veranderingen
• van gebouw naar plek, ontmoetingsruimte • van hiërarchie naar netwerk • van groot naar klein
• van top/down naar bottum/up • van permanent naar tijdelijk • et cetera
organische ontwikkeling sleutelwoorden – spontaan – flexibel – bottom-up met actieve burgers – niet gepland – kleinschalig
gevolg: geheel ander planningsproces met andere inbreng actoren
antwoord in het vastgoedonderwijs
opleiden van vernieuwende vastgoedprofessionals, die innovatieve antwoorden kunnen vinden op nog niet bestaande vragen.
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 19
Albert Einstein
“Logica brengt je van A naar B….. maar verbeelding brengt je overal!”
Erasmus
“Wie durft te dwalen….. vindt nieuwe wegen!”
verwachting bouwomzet
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 22
nieuwbouw versus verbouw rood = nieuwbouw blauw =verbouw
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 23
bouwomzet kantoren (nieuwbouw en verbouw)
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 24
steeds meer kantoormeters onttrokken (rood= toevoeging blauw = onttrekking)
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 25
zwarte doos Groningen
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 26
zwarte doos Groningen • • • • • • •
gebouw van SoZaWe Groningen 16.000 m2; eigenaar: Farraig (Iers) Investering van 7 miljoen; begane grond: flexplekken; 1ste – 3de verdieping: kantoren 4de – 11de verd. appartementen, hotel bovenste verdieping: restaurant, skybar 8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 27
toch blijft vraag/aanbod verder uit balans (rood= aanbod
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 28
blauw = opname)
bouwomzet winkels
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 29
dynamiek winkelmarkt (rood= toevoeging blauw = onttrekking)
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 30
stijgend aandeel on-line winkelen
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 31
bouwomzet bedrijfsruimten
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 32
veel aanbod bij gezonde vraag
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 33
toch overaanbod bedrijventerreinen
30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
bouwrijp
totaal
ijzeren voorraad
minimum capaciteit in bestemmingsplannen
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,0
8-10-2015
Titel presentatie aanpassen 35
