De Australische vastgoedmarkt
Gezien de relatief hoge groei van de economie en de bevolking biedt de Australische vastgoedmarkt op lange termijn een aantrekkelijk beleggingsperspectief. Door de hoge mate van transparantie en goed ontwikkelde beleggingsmarkten is het land bovendien zeer toegankelijk voor buitenlandse beleggers. Mede daarom is er een grote instroom van buitenlands kapitaal, ondanks het onzekere herstel van de gebruikersmarkten. In Australië zijn er aantrekkelijke directe rendementen te behalen, al is het aanbod van geschikte beleggingen schaars geworden. Gezien het belang van lokale marktkennis, voldoende portefeuillespreiding en een slagvaardige managementorganisatie ligt het voor de hand om op indirecte wijze exposure te zoeken middels participaties in een of meerdere fondsen uit het brede aanbod van Australische niet-beursgenoteerde REITs.
Focus in beleggingsstrategie • Winkels --Dominante winkelcentra in een verzorgingsgebied met voldoende - en bij voorkeur groeiend - draagvlak --Minimaal twee ‘trekkers’ in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een department store --Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen • Logistiek vastgoed --Gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio’s --Langjarig verhuurd --Moderne, hoogwaardige objecten • Algemeen --Beleggingen via lokale fondsen
Outlook 2015
2016
+
=/+
+
=/+
+
+
=/-
=
(Sub)regionale winkelcentra
=
=/+
Logistiek vastgoed
=
=/+
Waarde Prime kantoren groei (Sub)regionale winkelcentra Logistiek vastgoed Huur niveaus
Prime kantoren
Legenda + =/+ = =/-
verwachte stijging stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling verwachte daling
SWOT-analyse Nederlandse markt voor beleggen in woninghypotheken Strengths
Weaknesses
Sterke concentratie van de bevolking en economische activiteiten in een aantal stedelijke regio’s
Eenzijdige export van grondstoffen en grote afhankelijkheid van China en Japan
Sterke economische groei stimuleert gebruikersvraag
Aanzienlijke leegstand in de kantorenmarkt
Lage staatsschuld maakt economie weerbaar voor (externe) schokken
Verhuurmarkt voor winkels wordt deels gedomineerd door supermarktketens Coles en Woolworths
Zeer transparante en goed ontwikkelde beleggingsmarkt met een hoge liquiditeit Opportunities
Threats
Sterke groei van stedelijk verzorgingsgebied door groei van bevolking en consumptie
Aangekondigde lastenverzwaringen en hoge financieringslast huishoudens beperken consumptiegroei
Mogelijk aantrekkende export door diversificatie en verdere verzwakking van de AUD
Mogelijk beperkte uitbreidingsvraag kantoren door afzwakkende werkgelegenheidsgroei
Lagere hypotheeklasten en meer ruimte voor vrije bestedingen door renteverlaging
Groot aandeel hypotheekfinancieringen met variabele rente
Verdere renteverlagingen bieden mogelijk ruimte voor verdere yieldcompressie en indexatie
Betaalbaarheid buitenlandse schulden verslechtert bij verdere daling van de dollarkoers (AUD)
Beleggen in internationaal vastgoed
Structurele veranderingen Australië behoort qua oppervlakte tot de grootste landen ter wereld, maar kent met 22,4 miljoen inwoners (2014) een relatief beperkte populatie. Met een urbanisatiegraad van 90% behoort Australië tot de meest verstedelijkte landen ter wereld, zodat het overgrote deel van de economische activiteiten zich concentreert in een beperkt aantal stedelijke regio’s. De stedelijke gebieden nemen komende decennia in omvang verder toe, gezien de jaarlijkse bevolkingsgroei van circa 1% die voortkomt uit een geboorte- en migratieoverschot. Daarmee is Australië qua inwonertal een van de snelst groeiende westerse landen, nog voor de VS en ruim voor de meeste Europese landen. Mede door de opkomst van de Aziatische economieën liet de Australische economie langere tijd een hoge groei zien. Zelfs in 2009, toen alle grote economieën een sterke krimp vertoonden, groeide de Australische economie nog altijd met 1,5% aantrekkend tot 3,6% in 2012. Toch zijn in de jaren na de crisis de overheidstekorten aanzienlijk opgelopen tot jaarlijks meer dan 3% sinds 2009. Hierdoor nam de overheidsschuld in een paar jaar snel toe van 18% tot 31% van het bruto binnenlands product, wat toch nog altijd relatief laag is. Door een combinatie van overheidsbezuinigingen en lastenverzwaringen wil de nieuwe coalitie het tekort terugdringen, al zal de begroting naar verwachting niet voor 2020 in evenwicht komen. Conjuncturele ontwikkelingen Voor de komende jaren wordt gerekend op een economische groei van circa 3%, maar die zal op langere termijn naar verwachting afzwakken richting 2%. Langere tijd was de aanhoudende groei van de investeringen een belangrijke driver voor de economische groei. Nu deze investeringsgroei afzwakt, is de economische groei afhankelijker geworden van andere sectoren. Door de geïsoleerde ligging en beperkte thuismarkt zijn de kansen voor de industriële productie sector in Australië echter beperkt. Voor de economische groei is Australië dan ook steeds meer afhankelijk van de binnenlandse beste dingen en export. Die export is echter eenzijdig (grondstoffen) en met een gezamenlijk aandeel van China en Japan van 50% weinig gediversifieerd.
Dit maakt de export gevoelig voor externe schokken zoals de recente groeivertraging van de Chinese economie en de wereldwijde daling van de grondstofprijzen. Middels renteverlagingen slaagt de Australische Centrale Bank (RBA) erin de koers van de AUD te verzwakken en export te stimuleren. Mogelijk volgen op korte termijn verdere renteverlagingen om de economische groei te stimuleren. Maar dit is afhankelijk van de oplopende inflatie, die - mede door duurdere importen - medio 2014 circa 3% bedraagt en zich daarmee aan de bovenzijde van de beleidsdoelstelling bevindt. Belangrijk voor de economische groei is de consumptie, die naar verwachting met circa 3% per jaar groeit, maar waarvoor de verwachtingen voor 2014 en 2015 langzaam maar zeker zijn verslechterd. Een lage werkgelegenheidsgroei en een laag consumentenvertrouwen zetten een rem op de consumptie. Ook daalde het reële inkomen begin 2014 door een achterblijvende loonstijging ten opzichte van de oplopende inflatie en lastenverzwaringen. Daarnaast kennen huishoudens, voornamelijk door oplopende hypotheekschulden, gemiddeld genomen hoge financiële verplichtingen tot 120% van het GDP. Voor het overgrote deel betreft het hypotheken met een variabele rente. Hoewel deze rentegevoeligheid een risico vormt, geeft het de RBA ook een middel om via renteverlagingen de huizenmarkt en de particuliere consumptie te stimuleren. Sinds 2013 neemt het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen inderdaad toe, maar het is onzeker hoe lang dit effect aanhoudt en in hoeverre de woningmarkt de binnenlandse bestedingen een impuls zullen geven. Vastgoedmarkten Door de sterke verstedelijking concentreren de gebruikersmarkten voor institutioneel vastgoed zich grotendeels in de regio’s Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth en Adelaide. Mede door de grote afstanden kennen deze gebruikersmarkten een eigen profiel en dynamiek. Zo zijn de economische activiteiten in Brisbane en Perth grotendeels afhankelijk van de grondstoffensector, terwijl Sydney en Melbourne zich relatief meer op (half) fabricaten en dienstverlening richten.
Door de hoge beleggingsdruk is het aanbod aan geschikt vastgoed zeer beperkt
Op de gebruikersmarkten voor kantoren richten huurders zich op consolidatie, efficiënt ruimtegebruik en kostenbesparing. De beperkte vraag resulteerde in een oplopende leegstand tot gemiddeld meer dan 10% eind 2013 en dalende huurprijzen. Volgens prognose neemt de leegstand nog verder toe naarmate nieuw aanbod de komende jaren aan de voorraad wordt toegevoegd. De gebruikersvraag zal naar verwachting vanaf 2015 herstellen bij een opleving van de werkgelegenheidsgroei. Gezien de afzwakkende werkgelegenheidsgroei, dient op de langere termijn rekening te worden gehouden met een gematigde toename van de uitbreidingsvraag. Op de gebruikersmarkt voor winkels vindt vanwege het hoge aantal faillissementen een shake out plaats van winkelbedrijven. Door een combinatie van lage omzetgroei, stijgende kosten en toetreding van internationale retailers, is de concurrentie toegenomen en staan marges onder druk. Retailers rationaliseren het aantal vestigingen, terwijl door nieuwbouw en herontwikkelingen het winkelaanbod toeneemt. Naar verwachting beperkt dit de opwaartse huurprijspotentie, al lijkt juist voor de beste winkellocaties de schaarste weer toe te nemen en wijzen stijgende detailhandelsomzetten in het eerste kwartaal van 2014 op herstel. Gezien de beperkte consumptiegroei en gematigde verwachtingen, lijkt een breed en duurzaam herstel van de gebruikersmarkt voor winkels op korte termijn niet waarschijnlijk en worden stijgende huurprijzen niet verwacht voor 2015. Doordat vooral de grotere retailers nu aan marktaandeel winnen, zullen de verschillen in huurontwikkeling en leegstand tussen de verschillende winkelsegmenten aanzienlijk toenemen. Op de gebruikersmarkt voor logistiek vastgoed was de opname over 2013 gematigd. In combinatie met een toenemend aanbod resulteerde dit per regio in stabiele tot licht dalende huurprijzen. Voor 2014 wordt gerekend op een toenemende vraag door de aantrekkende export en een verbetering van de winstmarges en het algehele sentiment in het bedrijfsleven. Ook de
Beleggen in internationaal vastgoed
toenemende online bestedingen en geplande infrastructurele investeringen dragen hier naar verwachting aan bij. Tegelijkertijd zal er ook nieuw aanbod aan de markt worden toegevoegd en hoewel het overgrote deel hiervan is voorverhuurd, matigt dit de vooruitzichten voor de huurprijsontwikkeling. Beleggingsmarkt Australië biedt met zijn groeiende bevolking en economie in principe aantrekkelijke fundamentals voor vastgoedbeleggingen. Bovendien is het land zeer toegankelijk door de hoge mate van transparantie en goed ontwikkelde beleggingsmarkt. De laatste jaren behoort Australië binnen de regio Azië-Pacific dan ook tot de meest favoriete bestemmingen voor internationale beleggingen. Door de hoge beleggingsdruk is het aanbod aan geschikt vastgoed echter beperkt. Australië heeft weliswaar een van de meest ontwikkelde institutionele beleggingsmarkten, maar deze is met circa € 450 miljard - waarvan 40% core - in absolute omvang relatief beperkt3. Tevens zijn door de hoge beleggingsdruk de yields al aanzienlijk gedaald en is de pijplijn aan nieuwbouw en herontwikkelingen toegenomen. Naarmate het herstel van de gebruikersmarkten langer op zich laat wachten, neemt het risico van beleggen in Australisch vastgoed toe. Ondanks de matige gebruikersmarkt, is er voor kantoorbeleggingen een aanhoudend grote belangstelling vanuit zowel buitenlandse beleggers als lokale (non) listed funds. Door de yieldcompressie in het prime segment verleggen beleggers, op zoek naar rendement, hun focus zelfs al naar secundaire segmenten. Hoewel ook voor dit segment de transactievolumes toenemen, zijn er - afhankelijk van de regio en locatie - grote verschillen in risicoprofielen. Behalve naar kantoren, is de vraag naar winkel beleggingen aanzienlijk toegenomen. Maar door een beperkt beleggingsaanbod lag het
3 Australian centre for financial studies (2013) Australian Commercial Property Investment Market: Styles, Performance and Funding
transactievolume begin 2014 rond het langjarig gemiddelde. Met name voor winkelcentra met een sterke positie, een stabiele huurstroom en potentie voor waardegroei blijft grote belangstelling; hier daalden de aanvangsrendementen. Daarmee anticiperen beleggers in toenemende mate op herstel van de gebruikersvraag en een aantrekkende huurgroei, waarbij de huidige tekenen er echter op wijzen dat het herstel van de consumptie langer op zich laat wachten. Op de beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed is de interesse voor prime vastgoed op core-locaties met langjarige huurcontracten en een stabiele huurstroom sterk toegenomen, wat resulteert in een forse toename van de
transactievolumes. Hoewel de aanvangsrendementen voor prime nog altijd relatief hoog zijn, zijn ze al aanzienlijk gedaald en waren er forse herwaarderingen. Mede daardoor verschuift ook hier een deel van de vraag naar secundaire markten. Beleggingsadvies Door de sterke toename van de transactievolumes en afzwakkende economische groei loopt de beleggingsmarkt vooruit op het herstel van de gebruikersmarkten. Naarmate deze divergentie doorzet, neemt het risico toe dat beide markten losgekoppeld raken en dat de veronderstelde marktparameters te optimistisch blijken. Zo ver is het naar verwachting echter nog niet. Hoewel de
Figuur 13 R endementen IPD Australia voor All Property Bron: IPD
Total Return (y-o-y %)
Income Return (y-o-y %)
Capital Growth (y-o-y %)
35 30 25 20
%
15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 85 86 87 88 89 90 91
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
11
12
13
H1 14
Sydney
economische groei afzwakt ten opzichte van voorgaande jaren, is er nog altijd sprake van een groei met circa 3%. Daarnaast kan de RBA de rente nog verder verlagen om de export en binnenlandse bestedingen verder te stimuleren. Voor zowel kantoren, winkels als logistiek vastgoed biedt een eventuele renteverlaging bovendien ruimte voor verdere yieldcompressie. Het grootste risico wordt ingeschat voor de kantorenmarkt, waar door het grote aandeel in de allocatie van (inter)nationaal kapitaal de yields al aanzienlijk zijn gedaald. Bovendien is er met een gemiddelde leegstand van 9-10% reeds een ruim aanbod op de gebruikersmarkt, terwijl dit de komende jaren verder toeneemt door de omvangrijke pijplijn aan nieuwbouwprojecten. Daar komt bij dat de toekomstige gebruikersvraag naar verwachting gematigd herstelt. De relatief grote spread tussen yields voor prime en secundair biedt weliswaar kansen, maar gezien de lokale marktomstandigheden en de sterke concurrentie zijn ook hier de risico’s aanzienlijk. Voor de winkelmarkt zijn de vooruitzichten op hoofdlijnen positiever. De winkelvraag blijft komende jaren profiteren van de structurele groei in consumptie en bestedingen, maar daar staat in alle segmenten een toenemende polarisatie tegenover tussen sterke en zwakke winkelgebieden. Daarnaast neemt de functionele scheiding tussen winkelvoorzieningen voor de dagelijkse en niet-dagelijkse behoeften toe. Daarbij is de rol van binnenstedelijke winkelgebieden relatief
Beleggen in internationaal vastgoed
beperkt en concentreert een groot deel van de recreatieve winkelfunctie zich in de grotere (sub) regional shopping centres. De in omvang kleinere neighbourhood shopping centres voorzien in de dagelijkse bestedingen, maar dit subsegment wordt in grote mate gedomineerd door de twee grootste supermarktketens Coles en Woolworths. Hoewel de beleggingsmarkt voor winkels kansen biedt, adviseert Syntrus Achmea vanuit risico-overwegingen te beleggen in voldoende gespreide portefeuilles, bij voorkeur bestaande uit (sub)regional shopping centres die zijn ondergebracht bij slagkrachtige managementorganisaties. Beleggingen in logistiek vastgoed bieden ondanks de eerdere yieldcompressie nog altijd aantrekkelijke aanvangsrendementen en spreads. Bovendien wordt rekening gehouden met een toename van de toekomstige gebruikersvraag vanuit diverse economische sectoren. Daarmee zijn de risico’s ten aanzien van de gebruikersvraag beter gespreid. Gezien de regionale verschillen in economische profielen, wordt wel een evenwichtige geografische spreiding op portefeuilleniveau geadviseerd. Concluderend biedt de beleggingsmarkt voor Australisch vastgoed nog altijd kansen. Winkels en logistiek vastgoed hebben daarbij de voorkeur boven kantoren. Gezien de lokale marktomstandig heden, vereiste managementcapaciteiten en noodzakelijke diversificatie heeft een indirecte beleggingsstrategie de voorkeur.
