De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht

Focus on the Belgian economy Economic Research

De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht

Julien Manceaux Economic Research, ING België Brussel (32) 2 547 33 50 [email protected]

Philippe Ledent Economic Research, ING België Brussel (32) 2 547 31 61 [email protected]

Februari 2009

De verbetering van de financieringsvoorwaarden speelde de voorbije 10 jaar in het voordeel van de Belgische vastgoedmarkt. Deze markt staat nu aan de vooravond van een omvangrijke correctie.

BE – BBP(% JoJ) en vooruitzichten 4 3 2

Op de Belgische vastgoedmarkt konden de vastgoedprijzen door de verbetering van de financieringsvoorwaarden – als gevolg van tien jaar lage rente en overvloedige liquiditeiten – samen met een gunstigere fiscaliteit divergeren ten opzichte van de loonevolutie. Dit is een recente en ongeziene toestand. Het is echter een illusie te geloven dat de financieringsvoorwaarden oneindig kunnen blijven verbeteren, zeker in een periode van economische en financiële crisis. Inderdaad, hoewel de rente blijft dalen, kan dit bovendien, voor de eerste keer, de groei van de prijzen niet langer ondersteunen: die laatste vertraagt ondanks de verdere rentedaling. Daar de financieringsvoorwaarden verstrakken en de lage rente niet langer een voldoende steun vormt, zullen de prijzen, in de waarschijnlijke veronderstelling dat de lonen niet significant veranderen, een aanpassing moeten ondergaan. Onze macro-economische analyse wijst erop dat de vastgoedmarkt in een correctiefase treedt hoewel het niet om een crash zal gaan, zoals in andere Europese landen of in de VS.

1 0 -1 -2 -3 2006

2007

2008 BE

2009

EZ

Bron: Thomson Financial Datastream

BE – Vastgoedprijzen

6%

16%

5%

14%

4%

12%

3%

10%

2%

8%

1%

6%

0%

4%

-1%

2% 0%

-2% Gem iddelde vastgo edprijs (no minaal - % Yo Y) - TR EVI

Om dit te illustreren, hebben we de techniek van ING voor het berekenen van de betaalbaarheid van de vastgoedmarkt bijgesteld. De omvang van de prijsdalingen die nodig zouden zijn om terug naar de betaalbaarheid van 2003 te komen, bedraagt 16%. Dit cijfer is in lijn met de raming die het IMF een paar maanden geleden voor de Belgische markt publiceerde. Een dergelijke aanpassing van 16% lijkt een redelijke hypothese, maar het correctietempo is nog onzeker. De verwachte recessie van 2009 impliceert vermoedelijk een correctie van 5 tot 8% dit jaar, of tussen een derde en de helft van de verwachte correctie.

http://www.ingwholesalebanking.com

Bloomberg: ING

Gem iddelde vastgo edprijs (no m inaal - % Yo Y - rhs) - FOD Eco no m ie

Bron: Thomson Financial Datastream

Focus on the Belgian economy

2

De vastgoedmarkt vormt de confrontatie van het aanbod van en de vraag naar vastgoed, het resultaat van de confrontatie is de gemiddelde transactieprijs. De analyse van de vastgoedmarkt is niet gemakkelijk in de mate dat een verslechtering van deze markt niet alleen tot een daling van de gemiddelde transactieprijs leidt: andere variabelen kunnen aangepast worden (de verkooptermijnen kunnen langer worden, het aantal onverkochte woningen kan toenemen) en de prijsdaling uitstellen, en als de periode van inkrimping van de vraag zeer kort is, kan die daling zelfs vermeden worden. Deze andere aanpassingsvariabelen worden hier niet bestudeerd: we concentreren ons op de prijsvariabele, en meer bepaald op de prijs van de eindtransactie die bij de notaris wordt geregistreerd1.

1. Sterke vertraging van de prijsgroei

De prijzen stegen sinds 2002 zeer snel

«Elke Belg heeft een baksteen in zijn maag». Eén van de talrijke redenen van dit verschijnsel (meer dan drie Belgen op vier waren in 2007 eigenaar van hun woning) is dat het om een investering gaat waarvan ze hun hele leven zullen genieten, vooral na hun pensioen, wanneer ze voor 100% eigenaars zullen zijn. Dit is bovendien een rendabele investering voor de Belgen. Als men naar de reële groei van de woningprijzen (alle woningtypes samen, met uitzondering van de bouwgronden) kijkt, stelt men immers vast dat die sinds 1986 positief is (met uitzondering van een korte periode van prijsdalingen tijdens de crisis van 2001-2002). De schommelingen kunnen echter groot zijn en men kan verschillende periodes onderscheiden. In de periode tot 1986, observeert men een prijscorrectie na de vastgoedcrisis van het einde van de jaren 1970. Toen waren de prijzen, en in het bijzonder de reële prijzen, fors gedaald. Men moet dan tot 1986 wachten om een positieve groei terug te vinden. Die groei steeg tot een hoogtepunt van 10% jaar-op-jaar tussen 1989 en 1991. Tijdens de jaren negentig bood het Belgische vastgoed een stabiel rendement, met een gemiddelde groei van de reële prijzen van 2 tot 3% per jaar. Vanaf 1999 en de creatie van de Europese muntunie daalde de jaarlijkse inflatie duidelijk, waardoor het verschil tussen de groei van de reële prijzen en die van de nominale prijzen sterk verminderde.

Gr 1 Nominale en reële prijzen

Gr 2 Prijsgroei (nominaal en reëel) 25%

185000

20%

165000

15%

145000

10%

125000

5%

105000

0%

85000

-5%

65000

-10%

45000

-15%

25000

78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Gemiddelde ' vastgoedprijs (reëel - % JoJ) Gemiddelde vastgoedprijs (EUR, nominaal)

Gemiddelde vastgoedprijs (nominaal % JoJ)

Gemiddelde vastgoedprijs (EUR, reëel)

Bron: FOD Economie2 - Belgostat

Bron: FOD Economie – Belgostat –ING-berekeningen

Na de zeer hoge groeivoeten in 1999 en 2001 (respectievelijk 6,4 en 7,8%), daalden de reële groeivoeten fors door de crisis van 2002, maar het herstel was sterk: de prijzen stegen in 2005 met 15% jaar-op-jaar en de reële groei bleef in de buurt van 10% tot eind 2006. Deze piek in 2005-2006 is onder 1

De gebruikte bron is FOD Economie – halfjaarcijfers – alle types vastgoed, behalve bouwgronden. 2 De gegevens zijn per jaar, dan omgerekend op maandbasis tussen 1978 en 2000 en daarna per maand .Dit verklaart de verschillen in het curveverloop na 2000.


3

meer te wijten aan de repatriëring van het spaargeld dat in het buitenland zat, als gevolg van de eenmalige bevrijdende aangifte (EBA) van 2004 en de harmonisering van de roerende voorheffing in Europa (Europese richtlijn van 2005).

Maar sinds 2007 is er een forse vertraging

Sinds de zomer 2007 is er echter een heel duidelijke vertraging van de prijsgroei. In reële termen impliceert de sterke inflatie van 2008 trouwens al negatieve groeivoeten (de officiële gegevens zijn beschikbaar tot juni 2008) en de nominale prijzen zijn in het tweede halfjaar wellicht gedaald. Naast de officiële cijfers bestaan er andere gegevens. De vastgoedgroep Trevi publiceert bijvoorbeeld een prijsindex ieder kwartaal. Volgens deze index is de ommekeer meer uitgesproken dan volgens de officiële cijfers daar de index in het tweede en het derde kwartaal van 2008 met respectievelijk 0,6 en 1,1% terugliep, na drie kwartalen van stagnatie. Andere groepen lijken echter een andere mening te hebben. Zo wees de Stadim-index in 2007 op een groei van 9% voor de huizen en van 6% voor de appartementen (tegen slechts 0,6% voor TREVI), terwijl het Europees rapport van Era Real Estate een verlenging van de verkooptermijnen in 2008 vermeldt, zonder evenwel van een ernstige correctie te spreken. Vooraleer we proberen de toekomstige trend te voorspellen, is het interessant om de bepalende factoren voor de vastgoedprijzen te bekijken en hun evolutie te analyseren, in het bijzonder tijdens de andere twee periodes van sterke daling van de prijsgroei (1978 en 1990).

2. Onderliggende factoren van het prijsverloop

Verschillende factoren verklaren de vorige versnelling…

… vooral gekenmerkt door een toenemend verschil tussen de prijzen en de lonen

We bekijken hier bepaalde factoren die de vastgoedprijzen beïnvloeden, onder meer tijdens omslagperiodes zoals degene die we nu verwachten. We onderscheiden (i) het inkomen, (ii) de financieringsvoorwaarden (rente, duur, persoonlijke inbreng) en (iii) de ontwikkelingen op de primaire markt. Andere factoren spelen uiteraard een rol in de prijsbepaling: ze hebben met de demografie (er moet een evenwicht zijn tussen het aantal gezinnen en het aantal woningen) of de sociologie (de veranderingen in de samenstelling van de gezinnen – éénenoudergezinnen, hersamengestelde gezinnen, enz. – leiden tot een groter aantal woningen, maar wel van kleinere grootte) te maken. Op regionaal of subregionaal vlak zijn factoren zoals de toegang tot openbare voorzieningen, de ‘reputatie’ van een gemeente of de nabijheid van economische centra ook belangrijk. We concentreren ons hier alleen maar op de macro-economische factoren. (i) Het inkomen van de kandidaat-koper speelt een belangrijke rol. Zijn huidige inkomen en zijn verwachtingen voor de toekomst zullen immers de prijs bepalen die hij bereid is te betalen om een woning te kopen. De evolutie van de vastgoedprijzen (volgens de index sept. 1980 = 100) was eerst trager dan de evolutie van het gemiddelde loon van de Belgische werknemer, maar vanaf het begin van de jaren negentig ging de stijging vlugger, vooral sinds 19983 (zie grafiek 3). De verhouding tussen het gemiddelde jaarlijkse brutoloon en de gemiddelde transactieprijs is sinds 1990 aan het verslechteren en deze verslechtering versnelde duidelijk in de loop van de 21ste eeuw. Terwijl de gemiddelde prijs van een vastgoedtransactie in 1990 goed voor 2 jaar loon was, is dit cijfer vandaag tot 4 jaar gestegen. Deze dalende trend van de verhouding tussen het jaarloon en de vastgoedprijzen is mogelijk dankzij de verbetering van de toegang tot hypothecaire kredieten, of met andere woorden de betere financieringsvoorwaarden. De recente versnelling van de verslechtering van de loon/prijsverhouding gebeurde immers in een periode van zeer lage rente en overvloedige liquiditeiten (wat o.m. tot een verlenging van de duur van de leningen leidde – zie verder). De fiscaliteit speelde ook een rol: naast de bovenvermelde EBA die de markt eenmalig ondersteunde, was er vanaf 1 januari 2005 een verandering

3

Het gemiddelde loon wordt berekend door de loonmassa (m.i.v. van de bijdragen) door het totale aantal werknemers in België te delen.

Focus on the Belgian economy Gr 3 De vastgoedprijzen stijgen sneller dan het gemiddelde loon… 300

4

Gr 4 … wat tot een verslechtering van de verhouding gemiddeld loon/vastgoedprijs leidt 65% 60%

250

55% 200

50% 45%

150

40%

100

35% 50

30% 25%

0 80

85

90

95

00

Loon per capita (Jan 95 = 100) Vastgoedprijzen (Jan 95 = 100) Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen

05

20% 78

83

88

93

98

03

08

Loon/prijsverhouding Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen

in het systeem van de fiscale aftrekbaarheid van de annuïteiten van de leningen. Dit werd gunstiger, wat de markt een duwtje in de rug gaf. Men kan zich dus afvragen hoever de verslechtering van de loon/prijsverhouding kan gaan: indien de financieringsvoorwaarden duurzaam verstrakken zonder dat de lonen fors naar boven toe aangepast worden, kan men dan van overwaardering spreken en wordt de prijs (bij gelijkblijvend aanbod) de aanpassingsvariabele. Met andere woorden, daar de vastgoedprijzen steeds minder betaalbaar worden voor de gezinnen, zal er, als de financieringsvoorwaarden niet langer verbeteren (dit is een risico als gevolg van de huidige financiële crisis), een matigend effect op de vraag zijn, en dus, bij gelijkblijvend aanbod, op de prijzen. Laten we nu de evolutie van de financieringsvoorwaarden en hun invloed op de prijzen bekijken. De financieringsvoorwaarden zijn een belangrijke factor voor het prijsverloop

(ii) De financieringsvoorwaarden maken de aankoop van een goed mogelijk (of niet mogelijk), dit is dus een sleutelvariabele. Die voorwaarden houden verschillende elementen in. Ten eerste de rente: als die rente stijgt, wordt, als alle andere factoren onveranderd blijven, de toegang tot krediet duurder, wat op de vraag weegt en de prijzen naar beneden drukt. Omgekeerd, als de duur van de toegekende lening langer wordt, kunnen de prijzen vlugger stijgen. Ten slotte kunnen andere elementen spelen, zoals de minimale inbreng van de kandidaat-koper: als de banken hun kredietvoorwaarden verstrakken zoals dit nu het geval is, kunnen ze eisen dat die inbreng groter wordt, en hierdoor de vraag op de markt temperen. De rente, in de mate dat hij één van de belangrijkste variabelen vormt voor het bepalen van de annuïteit die tijdens de duur van de hypothecaire lening betaald moet worden, is een doorslaggevende factor, te meer omdat de meeste leningen een vaste rente hebben. Op nominaal vlak (grafiek 5) ziet men dat het hoogtepunt van de rente in 1981-82 met het dieptepunt van de prijsgroei overeenkomt. Later begon de groei opnieuw te stijgen in het kielzog van de geleidelijke rentedaling. Wat de ommekeer van het begin van de jaren 1990 betreft, lijken de snelle stijging van de nominale prijzen en de forse correctie die volgde niet met de nominale rente gebonden. Dit geldt ook voor de snelle prijsstijging van de jaren 20002005 en de daaropvolgende correctie sinds eind 2006. De reële rente (grafiek 6) lijkt die ontwikkelingen

Focus on the Belgian economy Gr 5 Prijsgroei en nominale rente

Gr 6 Prijsgroei en reële rente

78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

0

25%

2

20%

4

5

-2

20%

0

15%

15%

10%

2

6 10% 8

5% 4

5%

0%

10 0%

12 14 16 Rente (nominaal, %, inverse schaal) Nominale prijzen (% JoJ - rechterschaal)

Bron: FOD Economie, NBB

De zeer lage rente heeft de prijstijgingen van de voorbije jaren aangewakkerd…

… maar vormt vandaag niet langer een voldoende steun

6

-5%

8

-10%

10

-5% -10% -15% Rente (reëel ' –JoJ- inverse schaal) Reële prijzen (% JoJ – rechterschaal)

Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen

gedeeltelijk te verklaren. De twee belangrijkste correcties na 1990 en na 2006 werden blijkbaar veroorzaakt door een stijging van de reële rente met zowat 3 procentpunten na een periode van lage rente met een versnelling van de prijsstijgingen. Het begin van de huidige cyclus is ook coherent met dit argument: tussen april 2002 en oktober 2005 steeg de groei van de reële prijzen van 2 tot 15% (JoJ) en daalde de reële rente van 5,5 naar 1,3%. Met het economische herstel steeg de rente opnieuw, namelijk tot iets meer dan 4% tijdens de zomer van 2007. Het ritme van de prijsstijgingen vertraagde dan ook tot zowat 5% in de zomer van 2007. Met de financiële crisis en de intrede van de economie in de neergaande fase van de cyclus, is de reële rente opnieuw gedaald (de nominale rente daalde minder, maar de inflatie was zeer hoog tussen de zomer 2007 en de zomer 2008). Sinds de zomer 2008 is die reële rente negatief. Deze snelle ommekeer van de rente veroorzaakte echter geen verandering in het prijsverloop: de groei van de reële prijzen bleef afnemen en is sinds april 2008 negatief (grafiek 7). Dit is historisch vrij uitzonderlijk, tenminste over een dergelijke lange periode. Het is dus best mogelijk dat de correctie van de overwaardering waarop de analyse van de verhouding tussen het beschikbare inkomen en de vastgoedprijzen wijst, al aan de gang is. Sinds de zomer van 2007 is een lagere rente immers blijkbaar niet langer voldoende om de markt te ondersteunen.

Focus on the Belgian economy Gr 7 De rentedaling ondersteunt niet langer de prijzen 02

03

04

05

06

07

-1

08 20%

6

Gr 8 De nodige persoonlijke inbreng stijgt 40% 35%

0 15%

30%

1 10%

2 3

5%

4

25% 20% 15%

0% 5

10%

6

-5% Rente (reële - inverse schaal)

Reële prijzen (% JoJ rhs)


De langere looptijd van de leningen heeft de markt ondersteund…

… maar de persoonlijke inbreng is sterk toegenomen

95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 Persoonlijke inbreng (raming) Bron: NBB en ING-berekeningen

Voor de annuïteit speelt niet alleen de rente een rol, maar ook een tweede element, de looptijd van de lening. Het feit dat die verlengd kan worden – in België gaan sommige banken tot 40 jaar, maar landen zoals het Verenigd Koninkrijk gaan nog verder – is ook een steunfactor voor de markt. De klassieke lening op 20-25 jaar blijft echter de absolute topper hoewel er sinds 2004-2005 steeds meer leningen op meer dan 25 jaar werden toegekend. Blijkbaar is dit ook niet langer voldoende. Het is bovendien moeilijk denkbaar dat de duur van een lening veel langer dan de duur van een professionele loopbaan zou kunnen zijn omdat de Belgen juist in vastgoed beleggen om te hoge terugbetalingkosten (of huurgeld) bij het pensioen te vermijden. De banken zouden het trouwens boven een bepaalde duur moeilijk hebben om zelf financiering aan te trekken. Het derde element dat de annuïteit beïnvloedt, is uiteraard het bedrag van de lening zelf die afhankelijk is van de prijs enerzijds en de persoonlijke inbreng anderzijds. Het gebeurt immers bijna nooit dat de toegekende lening 100% van het gekochte goed vertegenwoordigt. Hoe lager de geëiste persoonlijke inbreng, hoe groter de steun voor de markt. Specifieke statistieken over de persoonlijke inbreng van de kandidaat-kopers zijn niet beschikbaar, maar men kan een benadering van deze cijfers op het niveau van de Belgische economie krijgen door het gemiddelde bedrag van de toegekende leningen met het gemiddelde bedrag van de transacties te vergelijken. De verhouding tussen beide variabelen geeft de gemiddelde inbreng van de kopers weer. Sinds medio 2004 is die verhouding duidelijk aan het verhogen, wat betekent dat de ontlener een steeds groter deel van het gekochte goed zelf betaalt. Deze persoonlijke inbreng bedroeg 20% van de prijs medio 2004 (grafiek 8) en meer dan 35% sinds medio 20084! Dit is een recente trend die, in tegenstelling tot de hiervoor beschreven elementen de prijsstijging heeft vertraagd. Een verhoging van de persoonlijke inbreng doet inderdaad de vraag dalen. Maar zelfs als het maximumpeil nabij is (leners kunnen niet oneindig hun inbreng verhogen), verwachten we dat de noodzakelijke inbreng hoog zal blijven. Door de financiële crisis vragen de banken meer garanties, in het bijzonder meer persoonlijke inbreng, wat op de marktprijs zal wegen.. Uit de analyse van (i) en (ii) blijkt dat de financieringsvoorwaarden niet oneindig kunnen verbeteren: er zijn grenzen aan de verlenging van de duur van de leningen, de persoonlijke inbreng zal hoog blijven en even kan de rente de prijzen niet meer steunen. Daarom moet de markt tot het inzicht komen dat de gemiddelde woning voor het gemiddelde inkomen onbetaalbaar wordt en in de mate dat de financieringsvoorwaarden niet langer verbeteren, de prijzen moeten dalen. De lagere rente zal de 4

Deze evolutie is te wijten aan verschillende redenen o.m. het feit dat bepaalde gezinnen geen lening hebben aangegaan om hun woning te betalen. Men moet dus niet noodzakelijk concluderen dat dit een beperking is die door de banken wordt opgelegd.


7

correctie alleen maar beperken: dit is al het geval daar de rentedaling voor de eerste keer gepaard gaat met een daling van het ritme van de prijsstijgingen.

De activiteit in de bouwsector is een andere verklarende factor…

(iii) De primaire markt (of de bouw van nieuwe woningen), kan de prijsvorming op de secundaire markt (de aankoop van bestaande woningen) beïnvloeden. We kunnen bijvoorbeeld aannemen dat de prijzen van de nieuwe woningen door een daling van de materiaalprijzen dalen. Dit zou een nieuwe woning relatief interessanter maken en sommige kandidaat-kopers ertoe aanzetten om de secundaire markt te mijden, met als gevolg een negatief effect op de prijzen. Een periode van massale investeringen in woningen doet de voorraad beschikbare huizen bovendien stijgen, wat tot prijsdalingen kan leiden. Grafiek 9 vergelijkt de groei van de vastgoedprijzen en de investeringsgraad van de gezinnen in woningen. Dit bevestigt dat beide variabelen in dezelfde richting evolueren: wanneer de vastgoedprijzen stijgen, ziet men een duidelijke stijging van de investeringsgraad in woningen. Dit is te verklaren, enerzijds, door het feit dat de kandidaat-kopers bij gelijke prijzen liever een nieuwe woning bouwen en, anderzijds, door het feit dat een investering in een woning in de context van een stijgende vastgoedmarkt rendabeler lijkt.

Gr 9 Prijsstijgingen en hoge investeringsgraad gaan gepaard 25% 20%

6.5%

20%

6.0%

15%

5.5% 15%

Gr 10 De prijzen zijn ook afhankelijk van de cyclus

6% 5% 4%

10%

3%

5%

2%

5.0%

10%

4.5%

5%

4.0%

0%

0%

3.5%

-5%

-1%

3.0%

-10%

0% -5% -10% mrt-81

2.5% 2.0% mrt-86

mrt-91

mrt-96

mrt-01

1%

-2% -3% -4%

-15% 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07

mrt-06 Reële prijzen (% JoJ)

Vastgoedprijzen JoJ

Inv. in woningen/BBP (nominaal)


… en de overinvesteringen van de voorbije drie jaar zullen de markt niet aanwakkeren

Groei van het reële BBP (% JoJ – rechterschaal) Bron: FOD Economie, NBB en ING-berekeningen

Sinds 2005 geldt deze correlatie echter niet meer: terwijl de stijging van de vastgoedprijzen duidelijk trager verloopt, is de investeringsgraad in woningen bijzonder hoog gebleven. Wanneer dit te lang duurt, kan de voorraad onverkochte huizen toenemen, wat op zijn beurt op de vastgoedprijzen weegt. Dit verschijnsel draagt wellicht tot de huidige daling van de prijsgroei toe. Twee elementen kunnen trouwens dit verschijnsel in 2009 nog versterken door de investeringen in woningen aan te wakkeren: enerzijds de maatregelen die de regering in het kader van het herstelplan heeft genomen (verlaging van de BTW op de eerste 50.000 euro van een bouwfactuur) en anderzijds de meer matige groei van de prijzen voor de bouwmaterialen (de groei van de ABEX-index was bijna nihil in de tweede helft van 2008). De diepe economische crisis die we verwachten, zal daarentegen de investeringen in woningen afremmen. Dit brengt ons tot een bijkomende factor die de vastgoedprijzen kan beïnvloeden. Tot nu toe hebben we in het kader van een onveranderd vastgoedaanbod geredeneerd. De ernstige economische crisis die België dit jaar gaat kennen, zou bepaalde eigenaars er echter toe kunnen verplichten om hun huis snel te verkopen om een woning terug te vinden die beter past bij hun dalende inkomens. Dit effect zou trouwens doorslaggevend kunnen zijn. Historisch gezien zijn de prijzen gevoelig voor de economische cycli (zie grafiek 10): ze dalen sterker als de recessie dieper is en we weten dat we een zeer diepe recessie tegemoet gaan. Deze veranderingen op het vlak van het aanbod zullen niet noodzakelijk een


8

weerslag op het aantal transacties hebben, maar eerder op de verkooptermijnen en de voorraad onverkochte woningen en, uiteindelijk, de prijzen. Terwijl voor de verkoop van een woning bij Era Real Estate in 2006 gemiddeld 85 dagen nodig was, is dit cijfer in 2007 tot 90 opgelopen en in 2008 tot 99.

3. Besluiten: toegang tot de vastgoedmarkt Zoals al aangegeven, konden de vastgoedprijzen door de betere financieringsvoorwaarden – als gevolg van tien jaar van lage rente en overvloedige liquiditeiten – en de gunstigere fiscaliteit tijdens het afgelopen decennium een uiteenlopend verloop vertonen ten opzichte van de lonen. Deze toestand is recent en ongezien. Het zou echter denkbeeldig zijn om te geloven dat de financieringsvoorwaarden oneindig kunnen verbeteren. Tijdens de huidige periode van economische en financiële crisis gebeurt juist het tegenovergestelde. Het is ook niet redelijk om aan te nemen dat de duur van de leningen nog veel kan verlengd worden. Bovendien kan men wegens de financiële crisis niet verwachten dat de persoonlijke inbreng verlaagd zal worden. Ten slotte lijkt de rentedaling voor de eerste keer het ritme van de prijsstijgingen niet langer te ondersteunen: dat vertraagt hoewel de rente daalt. Omdat de financieringsvoorwaarden verstrakken en de lage rente niet langer een voldoende steun vormt, moeten de prijzen, indien de lonen niet significant veranderen, bij een ongewijzigd aanbod aangepast worden.

De Belgische markt gaat een significante correctie kennen...

Om dit te illustreren, hebben we de techniek van ING voor het berekenen van de betaalbaarheidsindex van de vastgoedmarkt bijgesteld (zie de vorige Focus on Belgian Real Estate). Deze index houdt voortaan rekening met twee elementen: enerzijds de verhouding tussen het gemiddelde maandelijkse brutoloon (zie eerder) en de maandelijkse afbetaling van de gemiddelde hypothecaire lening (van een duur van 25 jaar) en anderzijds de ratio tussen het geleende bedrag (vóór 1995 gaat het om de gevraagde lening) en de prijs van de gemiddelde woning. Hoe lager deze ratio’s, hoe minder toegankelijk het gemiddelde vastgoed voor het gemiddelde Belgische gezin en hoe lager de betaalbaarheidsindex. De daling van de toegankelijkheid die sinds 2002 waargenomen wordt, is misschien niet de sterkste daling, maar wel de langste sinds 1980. De betaalbaarheid van de markt in 2008 is bijgevolg bijna even laag als dertig jaar geleden vlak vóór een significante correctie van de markt tussen 1980 en 1985. Gr 11 betaalbaarheidsindex (Jan. 2000 = 100) 140

Gr 12 Componenten van de index 1,4

8,6

130

1,3

7,6

120

1,2

110

6,6

1,1

100 90

1

5,6

80

0,9

4,6

70

0,8

60

3,6

50 40

0,7 0,6

2,6 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Betaalbaarheidsindex ' (jan. 2000 = 100)

Bron: ING-berekeningen

78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Ratio loon/maandelijke afbetaling

Ratio lening/prijs

Bron: ING-berekeningen

Ons besluit is dus dat de prijzen zullen corrigeren, maar de duur en de intensiteit van deze aanpassing zijn moeilijk te voorspellen. De marktvoorwaarden, zowel voor de financiering als op fiscaal vlak, zijn immers helemaal anders dan toen. Bij eenzelfde correctie als in de jaren 1980 (tussen 02/1981 en 04/1986 daalde de betaalbaarheidsindex met 67 punten) zouden de prijzen tussen juli 2008 en oktober


9

2013 (63 maanden) met 44% dalen, of gemiddeld -0,9% MoM bij ongewijzigde rente (en als we aannemen dat de lonen tegen hun gemiddelde tempo sinds 2000 blijven stijgen). Zelfs met een gemiddelde rentedaling van 1,5 procentpunt tijdens de periode, zou de inkrimping nog 35% bedragen (of gemiddeld -0,7% MoM op 63 maanden). Dit is uiteraard overdreven omdat er structurele steunfactoren voor de markt zijn (gunstigere fiscaliteit, langere looptijden).

… die tot 15- 20% zou kunnen oplopen, hoewel het aanpassingstempo onzeker is.

Een groot deel van die aanpassing zou dit jaar kunnen geschieden (waarschijnlijk tussen 5 en 8%).

Een ander meer waarschijnlijk scenario zou de betaalbaarheid tot zijn peil van het begin van het decennium terugbrengen (100 in de zomer van 2003). Dit zou bij ongewijzigde rente met een prijsdaling van 25% overeenstemmen (wat over een periode van 63 maanden – tussen juli 2008 en oktober 2013 een gemiddelde maandelijkse daling van 0,5% zou geven). Met een lagere rente van 1 procentpunt over de periode zou de daling 16% bedragen (of gemiddeld -0,3% MoM over 63 maanden). Dit is in de lijn van de raming die het IMF een paar maanden geleden voor de Belgische markt maakte. Het gaat om een vanuit een economisch standpunt mogelijke correctie, maar de gunstige ontwikkelingen van de fiscaliteit en de verlenging van de duur van de leningen van de afgelopen jaren zou die aanpassing kunnen afremmen. Andere (sociologische en demografische) factoren zullen de markt ook ondersteunen. Deze redenering houdt bovendien rekening met een ongewijzigd aanbod. Indien de prijzen te snel dalen, zouden sommige verkopers zich uit de markt kunnen terugtrekken om op rooskleurigere dagen te wachten, wat een gunstig effect op de prijzen zou hebben. Er zijn dus vrij veel mogelijke types correcties denkbaar. Er dient echter aangestipt dat de correcties historisch gezien altijd relatief brutaal zijn geweest. De periode van 63 maanden die als voorbeeld werd genomen en die met de correctie van het begin van de jaren 1980 overeenstemt, lijkt dus eerder optimistisch, net als de gemiddelde rentedaling van 1 punt over die periode trouwens. Maandelijkse prijsdalingen van 0,5% werden overigens tijdens de eerste helft van 2008 vastgesteld. Onze veronderstelling is dus niet onmogelijk, te meer daar de prijzen ook gevoelig voor de ongunstige economische cyclus zijn. De Belgische vastgoedmarkt gaat dus waarschijnlijk een nieuwe aanpassing kennen. De sectorspecialisten zeggen al dat de markt in 2008 in de handen van de kopers was. Op macro-economisch vlak is de tijd waarschijnlijk gekomen om bepaalde onevenwichten recht te zetten. Een aanpassing van 16% lijkt een redelijke hypothese maar het correctietempo is nog onzeker. De recessie die in 2009 verwacht wordt, zou een correctie van 5 tot 8% dit jaar kunnen impliceren, of tussen een derde en de helft van de voorspelde correctie.


10

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Alhoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel.

De vastgoedmarkt in 2009: correctie in zicht

Recommend Documents