CREME symposium 2013 “De kloof in de vastgoedmarkt”
1
Programma 15.00 Opening door dagvoorzitter Angelique Lombarts, lector citymarketing Inholland & eigenaar AloAconsultancy 15.15 Willem Hetebrij, bestuurslid CREME 15.30 Jaap Docter, directeur regionale economie Kamer van Koophandel - leegstand is geen stilstand 16.00 Pauze 16.30 Martijn Roordink, managing director SPACES - officespace will be a service 17.00 Boris Brummelhuis, managing director Chalet Group - de kantorenmarkt wordt als de hotelmarkt 17.30 Afsluiting door Willem Hetebrij 17.45 – 19.00 Borrel en Walking Diner
2
Ivan Bartholomeus
3
♯CREMEnl
4
Willem Hetebrij bestuurslid CREME
Trends bij Corporates
5
Algemene ontwikkelingen • • • • •
Onzekere economische omstandigheden In veel gevallen reductie van personeelsbestand Noodzaak tot efficiencyverbetering en kostenbesparingen Toenemende dynamiek binnen organisaties Groei van digitale dienstverlening, virtualisering
Trends corporate real estate • Het Nieuwe Werken zet door (gemiddeld 30% ruimtereductie) – verbeteren gebouwinstallaties, binnenklimaat en comfort – inspirerende werkomgeving bieden – beperken verhuisbewegingen en reistijden (work/life balans).
• Grote behoefte aan flexibiliteit – – – –
m2 (mogelijkheden om te groeien en krimpen binnen contracten) meer vraag naar full service concepten personeel (sourcing FM en real estate-afdelingen) HNW (tijd en plaats onafhankelijk)
• Discussie omtrent leegstand van kantoorgebouwen raakt ook corporates: – grootschalige nieuwbouw is “taboe” – mede verantwoordelijkheid nemen voor leegstand
Trends corporate real estate • Eigendom wordt noodgedwongen weer interessanter: – sale-lease-backs vanuit balansverkorting niet langer aantrekkelijk – lastig om gebouwen af te stoten: eerst optimaal benutten eigen gebouwen alvorens nieuw te huren
• MVO / duurzame gebouwen – vanzelfsprekend onderdeel in afwegingsproces – niet duurzame gebouwen vallen uit de markt
• Toenemende aandacht voor financiële positie verhuurders – wie is je verhuurder: juridische eigenaar of de Bank? – zekerheden inbouwen voor toekomstige onderhoudsverplichtingen
Trends aan aanbodkant •
Verhuurders worden belemmerd door financiële mogelijkheden: – rem op investeringen – focus op exit-strategie – minder flexibiliteit, meer zekerheid
•
Gebouwen voorraad sluit veelal niet aan bij vraag: – Gebouwen zijn veelal niet geschikt zijn voor HNW: • • • • •
Klimaattechnisch Grote open vloeren, geen indelingsbelemmeringen Centrale zone / meeting area Goede bereikbaarheid met OV en auto Levendigheid en sociaal veilige omgeving
– Veel te veel kantoorruimte, wij zien een verder toenemende leegstand
Trends aan aanbodkant •
Behoudende en traditionele sector: – – – –
•
rigide contractvormen geringe klantfocus weinig vernieuwing niet transparant (incentives discussie)
Innovatieve ondernemers lijken succesvol: – Meeting centers – Branchering kantorenparken
Oplossingrichtingen
Jaap Docter directeur regionale economie Kamer van Koophandel
leegstand is geen stilstand
12
Leegstand is geen stilstand! Jaap Docter, 23 mei 2013
Wat is onze opgave?
Rudy Stroink: ‘Er is gebouwd aan een land dat er nooit gaat komen’
Vraag en aanbod kantoren tien jaar geleden
Vraag en aanbod kantoren 2005-2012
Huurderving door kantoren leegstand per jaar
Midden-Nederland: € 86 miljoen Nederland (12x) = € 1 miljard Ook problemen voor: - Pensioen in stenen - Vermogenspositie ondernemers
Kantoorlocaties met leegstandsproblemen in regio Utrecht* * percentage ondernemers dat ontevreden is over de leegstand van gebouwen in de omgeving
Plettenburg, De Wiers (Nieuwegein) Papendorp (Utrecht)
38% 26%
Gemiddelde kantoorlocatie
16%
Bedrijven onder Dak Ondernemers onderzoek geeft inzicht: 9 Huisvestingssituatie van bedrijven en omgeving 9 Knelpunten in de huisvesting en omgeving 9 Toekomstige ruimtebehoefte 9 Sinds 1996 9 Gedetailleerde vragenanalyse 9 Zeer hoge respons
Enkele kerncijfers over vraag in de regio Utrecht 9 14% van de ondernemers op kantoorlocatie heeft verplaatsingsplannen 9 67.600 m2 (vraag van bedrijven op kantoorlocaties) 9 28.490 m2 (vraag naar kantoorruimte op o.a. bedrijventerreinen)
Huisvestingswensen vooral gericht op huren bestaand vastgoed
Problemen het realiseren van de verplaatsingsplannen % dat genoemd wordt door bedrijven willen verplaatsen
1.
Aanbod van panden
21%
2.
Financiering
11%
Top 3: Eisen nieuwe locatie % dat genoemd wordt door bedrijven willen verplaatsen
1. Bereikbaarheid per OV
63%
2. Parkeerruimte
59%
3. Bereikbaarheid via snelweg
57%
Conclusies huidige vraag kantoren 9 Beperkte vraag, maar er is nog steeds dynamiek 9 Vraag is gericht op huren van bestaand vastgoed 9 Matchingsprobleem, 1 op de 5 ondernemers die wil verplaatsen noemt het aanbod van kantoorpanden een probleem 9 Bereikbaarheid en parkeren essentiële voorwaarden
Oplossingen en acties KvK
Vastgoedonderzoek en -agenda
Publicatie KvK over leegstand
Pauze
29
Martijn Roordink managing director SPACES
officespace will be a service
30
THOUHGTS ON NEW WORLD OF WORKING
THIS IS WHAT WE SEE URBANISATION
Century of the City..No Time to Lose One in every ten people lived in urban areas a century ago. Now, for the first time ever, most people live in cities. By 2050, the United Nations projects, almost three-quarters of the world's population will call urban areas home. Rockefeller Foundation 32
THIS IS WHAT WE SEE THE RISE OF THE MILLENNIAL Millennials
attitude is always what are you going to give me
87%
McKinsey Quartlerly
41 % Of Millenial s only use a Mobile phone and have no landline
Millennials are getting bored easily and believe they are the best multitaskers McKinsey Quartlerly
paw research
Millennials
By 2012 more than one third of the labour force will be over the age of 50 McKinsey Quartlerly
believe they travel faster than the rest of us
Of Boomers saybeing able to work flexible is important, because the’re eager to pursue other passions while keeping a hand at work Harvard Business Review
McKinsey Quartlerly 33
THIS IS WHAT WE SEE A CHANGING WORLD
Trend: The Entrepeneurial world of working
Impact on office real estate
• Work-life balance
• Office users downsize sqm (cost reduction)
• Flexibilisation
• Office users create “workstations” outside head offices
workplaces
• Ecological footprint
• ICT (enabler / ‘the cloud’)
• Design
(employee retention)
• Decreasing demand/take-up and increasing vacancy levels (15% i NL)
• Significant decrease in average contract term • More demand for innercity workspaces (in proximity of retail, leisure and residential)
34
THIS IS WHAT IS HAPPENING WORK ON THE PAUSE
Distributed/Connect don’t commute The growth of the connected city has a big impact on peoples movement. Alternative approaches to transport and infrastructure are sought. People work more and more in a digital city, and will increasingly 35 look for spaces to work ‘on the pause. The Rising Cloud & New Consumeration of Workspace
THIS IS WHAT IS HAPPENING WE LIKE TO SHARE & PARTICIPATE
36
NEW WORLD OF WORKING RESUME MORE FUN, SUCCES AND SHARING Spaces originated from the idea to make work more easy, fun and to make Spaces users more successful.
37
BEING SUCCESFUL THIS IS HOW WE LIKE TO WORK
Being successful Working is about being successful in what you do. What does ‘being successful’ means? It is doing what you like, what you are good at, it is the people you work with, the products you make/sell/distribute, the environment you work in etc. You don’t want to rent an office. No you want to join Spaces. 38
THIS IS HOW WE DO IT SHARE & PARTICIPATE
More easy (sharing) About having all conditions in place to work optimally. Spaces offers all services and products, to be able to focus on your core business. To be professional. But also about not being tied to a long term contract. 39
MEET YOUR FELLOW ENTREPENEURIAL WORKERS…. Spaces users are mobile workers, established companies, international workers, project teams, business nomads, freelancers, start-ups, big companies with not so much employees, corporate workers ...in every branch, in every discipline... MEMBERS ONLY We define 3 types of members:
Office member Desk member Business member 40
SUSTAINABILITY COMMITTED TO A SECOND PURPOSE
By giving new meaning and purpose to existing buildings Spaces believes in a sustainable growth scenario and improving the quality of city life. 41
PROOF OF EXISTANCE TOGETHER BUILDING ON THE FUTURE We have 4 fully occupied and operational buildings and opening 2 more this year which accommodate established companies and over a 1000 people working in Spaces. Spaces has joint ventures with established partners and a strongly committed investor.
HERENGRACHT
RODE OLIFANT
ZUIDAS 42
THIS IS WHERE WE LIKE TO WORK WITH YOU Century of the City..No Time to Lose One in every ten people lived in urban areas a century ago. Now, for the first time ever, most people live in cities. By 2050, the United Nations projects, almost three-quarters of the world's population will call urban areas home. Rockefeller Foundation
PARIS
RANDSTAD
LONDON 43
THIS IS SPACES Whether you are a big corporate, small business, entrepreneur or a corporate intrapreneur, SPACES offers you a place to think, create and collaborate. Our SPACES are filled with forward thinkers, innovators and game changers. Plug in to the energy and watch your world accelerate.
& off course, real good coffee
44
Boris Brummelhuis managing director Chalet Group
de kantorenmarkt wordt als de hotelmarkt 45
46
CREME SYMPOSIUM “De kloof in de vastgoedmarkt”
23 mei 2013 Boris BRUMMELHUIS COO Chalet Group
VISIE Chalet Group op CREME opdracht
Opdracht In de vastgoedmarkt moet iets radicaal veranderen; er is sprake van een KLOOF tussen eindgebruikers en aanbieders waardoor een transformatie noodzakelijk is om de bestaande tegenstelling tussen deze partijen te overbruggen. Klanten zeggen massaal contracten op en vragen om maatwerkoplossingen met meer flexibiliteit en een hogere service. Door het enorme aanbod aan kantoorruimte is de leegstand tot recordhoogte gestegen en zijn verhuurders onder druk van de financiering wanhopig op zoek naar nieuwe klanten. Alle betrokken partijen lijden hieronder, de sleutel tot de oplossing van dit probleem lijkt niet eenvoudig maar kan opgelost worden als het integraal wordt aangepakt. Het vraagt om een aanpak waarin een ieder zijn verantwoordelijkheid neemt en het gemeenschappelijk belang laat prevaleren boven het eigen belang. Hier ligt een kans voor alle partijen om gezamenlijk te investeren in oplossingen. Hoe zetten wij samen deze beweging in gang en wat is de visie van verschillende stakeholders?
Kloof DE KLOOF IS NIET ALTIJD EVEN EVIDENT. TREND = OPZEGGEN KLANTEN ZEGGEN PER DEFINITIE OP. EEN NIEUWE LAGERE HUURPRIJS BIJ EEN KLEINER METRAGES LIJKT HET PRIMAIRE DOEL. HUURWAARDEN DALEN DE HUIDIGE MARKT EN VEELAL HOGE LEVERAGE ALS ERFENIS VAN DE GULLE KREDIETMARKTEN UIT HET VERLEDEN, NOPEN VERHUURDERS TOT SNELLE PRIJS DALING OM BEZETTINGSVAL TE MINIMALISEREN. BIJ HOMOGEEN PRODUCT – EN EEN AANBOD DIE DE VRAAG OVERSTIJGT – DAALT DE PRIJS (HUURWAARDE) TOT KOSTPRIJS (SERVICEKOSTEN?). NL KANTOREN ZIJN NIET HOMOGEEN, MAAR HET BETREFT WEL AKELIG VEEL VAN ONGEVEER HETZELFDE. VOORDEEL VOOR DE GEBRUIKERS: KORTE TERMIJN WINST.
Kloof: meer dan prijs? CREME SUGGEREERT DAT DE BEDRIJVEN MEER WILLEN DAN EEN LAGERE HUURPRIJS.
WAT WENSEN DE CORPORATES (GROOT-GEBRUIKERS)? - FLEXIBILITEIT - OUTSOURCING VAN INRICHTING & FACILITIES - BEHOUD VAN IDENTITEIT - REPRESENTATIVITEIT - AANLOKKELIJK ZIJN VOOR NIEUWE (JONGE) WERKNEMERS
NB; in casu focus op Corporate NL, niet zo zeer de ZZP-ers/Klein Bedrijf
Transformatie .. in de ruime zin van het woord! FYSIEK NIEUWE/GERENOVEERDE MODERNE KANTOORRUIMTE. DUURZAAM?!
FUNCTIONEEL KANTOOR WORDT HOTEL, (STUDENT)WONEN Schiphol Rijk – PARK INN Hotel Diemervijver – Campus Diemen Zuid OOK: ZORG(-WONEN), SCHOLEN, GEMEENTEHUIZEN. Hengelo – Westermaat / Gemeentehuis Amsterdam Z.O. - AMC Campus (Gaat kloof overbrugging te buiten, maar brengt markt meer in balans)
CONCEPTUEEL NIEUWE “KANTOOR PRODCUTEN” GERICHT OP DIVERSE TE ONDERSCHEIDEN CLIENTÈLE >> MAATWERK
Conceptueel (maatwerk) I ALL IN HUREN HUUR incl. VASTE PRIJS SERVICEKOSTEN (incl energie?!) additionele variabele services Kan ook per FTE (i.c.m. “SMART BUILDINGS”) SERVICE LEVEL AGREEMENT (SLA) i.p.v. ROZ – artikel 5 “Levering & Diensten” ook GEEN GEZEIK
ESCO’S VERDUURZAMING lange termijn investeringen o.g.v. onderhoud.& gebouwprestaties i.c.m. vaste servicekosten ( incl. energie! ) risico bij de lange termijn belanghebbende
Conceptueel (maatwerk) II HOTELKANTOREN – ADDITIONELE SERVICES “De kantorenmarkt wordt als de hotelmarkt” BELEGGERS – OPERATORS – HUURDERS Operators à la Spaces en Regus worden de (property) managers van een geheel gebouw of cluster aan gebouwen. à la HOTELMARKT huurcontracten en managementcontracten ook eigenaar-gebruikers (> Belegger = Operator) TAXATIE / FINANCIERING Behoefte aan track-record; in jaren en in imago-opbouw. Operators en/of “operatende beleggers”dienen sterke balansen op te bouwen. > langjarige schilcontracten ter verkrijging van langjarige schuld;moet van institutionele kapitaalverschaffers komen
Conceptueel (maatwerk) III FLEXIBILE HUURPRODUCTEN - kortere tot zeer korte perioden (verhuurder ook opzeggen!) - incl. inrichting en/of facilities Behoud van identiteit?! MULTI-LOCATIES - metrages swappen over locaties - combinaties van harde kern, schil, hubs PRODUCTVORMING in SAMENWERKING tussen BELEGGERS of OPERATORS? ook CORPORATES! >> INTEGRAAL COMMUNITIES >> INTEGRAAL
Integraal I COMMUNITIES ZOEK JE SCÈNE Een bedrijf dient in toenemende mate haar peers / branche / eigen klanten / leveranciers / scène op te zoeken in haar huisvesting. HET GAAT OM HET DELEN VAN: - typische infrastructuur (ICT!) - duurdere services (een rendabel restaurant!), - informatie en R&D - het vergoten aantrekkingskracht op werknemers - lobbykracht. CHALET GROUP – VOORBEELDEN HTCE, FASHION DÔME ALMERE, TRANSPOLIS HOOFDDORP, NATIONAAL WONINGCENTRUM HOUTEN, AGRI-BESTUURSCENTRUM Z’MEER
Hoofddorp Transpolis
Integraal II GEBIEDSINTEGRATIE IEDERE BELEGGER Z’N PANDJE. VELE BEDRIJFS- EN KANTORENPARKEN, VAAK WEL OP ÉÉN MOMENT IN ÉÉN PLAN ONTWIKKELD, HADDEN NIET “UITGEPOND” MOETEN WORDEN. - VIANEN “La Palissade” - EINDHOVEN – Flight Forum - ZOETERMEER – Rokkeveen – mandelig binnenterrein > Klanten in betrokken
MEERDER SITES PER (FLEXIBLERE) CONTRACT Beleggers en/of Operators aanbod bundelen om de grotere gebruikers te voorzien in een portefeuille aan : - DIVERSE LOCATIES - HUURPRODUCTEN
Bestemming NL KENT ZG. POSITIEVE BESTEMMINGEN; MEN GEEFT AAN DAT WAT ER MAG. DE REST MAG NIET. ITT NEGATIEF
(DENK AAN MILIEUW BELASTEND, WINKELCENTRA)
MAAR OOK CULTUREEL/VOLKSAARD: HARDNEKKING GELOOF IN SNELLE MAAKBAARHEID VAN GEBIEDEN. TEKENTAFELWIJKEN; STIRKT ONDERSCHEIDEN VLEKKEN TBV WONEN, WERKEN, RECREEREN. e.e.a. LEIDT TOT ÉÉN-DIMENSIONALE GEBOUWEN.
FLEXIBELER BESTEMMINGSDENKEN: MEER DUBBELE DAN WEL NEGATIEVE BESTEMMINGEN GEMIXTE GEBIEDEN / GEBIEDSONTW. DEELS ORGANISCH GROEIEN BOUWKUNDIG MULTI-FUNCTIONELE GEBOUWEN
Eindhoven Hi Tech Campus
High Tech Campus I TRANSFORMATIE OOIT PHILIPS NAT LAB – NU TECH PARK VOOR VELE DERDEN (TURN AROUND TEN TIJDE VAN VERTREK NAAR AMSTERDAM) (OOK TRANSFORMATIE VOOR DE ECONOMIE VAN EINDHOVEN)
CONCEPTUEEL HIGH TECH – HEALTH, LIFE STYLE & ENERGY Dus niet: Agri-Culture, Medisch of Automotive. ECO SYSTEEM INFRA; CHEMISCH EILAND, ICT Hoogwaardig, mooi, ruim en groen park. OPEN INNOVATIE; EXPLOITATIE VAN CLEAN ROOMS, DE STRIP
High Tech Campus II INTEGRAAL PARK ZELF IS NOOIT GESPLITST GEWEEST (OOIT BIJNA) ÉÉN EIGENDOM; ÉÉN VISIE, ÉÉN MANAGEMENT; ÉÉN MARKETING INTEGRALE AANPAK OP OVERHEIDSNIVEAU (GEMEENTE, PROVINCIE, BOM, BRAINPORT, EURREGIO) INTEGRALE AANPAK met CORPORATES: PHILIPS – Schilcontract! ASML, VDL – laten kernwaarden HTCE exclusief
BESTEMMING GEMIXT; KANTOREN – BEDRIJFS – LABS – (HOTEL/RESI)
Conclusie visie Chalet Group op CREME opdracht
Conclusie OM DE KLOOF TUSSEN “CORPORATE NL” EN HET KANTORENAANBOD TE OVERBRUGGEN dienen BELEGGERS – AL DAN NIET I.C.M. OPERATORS – SAMEN TE WERKEN, teneinde CORPORATE NL TE VOORZIEN IN -
MEER FLEXIBILITEITSPRODUCTEN (MULTI LOCATIES) BETERE OUTSOURCING FACILITIES i.c.m. IDENTITEITSBEHOUD INTERESSANTERE PARKEN / GEBIEDEN RELEVANTERE COMMUNITIES
WAARBIJ HULP BENODIGD IS VAN EEN FACILITERENDE OVERHEID en DE CORPORATES ZELF ALS i) ACTOR IN EEN GEBIED, ii) AANBIEDER VAN AANBOD en iii) als SCHIL-CONTRACTOR
WTC Building, G5 (5th Floor), Strawinskylaan 585, 1077 XX Amsterdam +31 (0) 20 333 1220,
[email protected], www.chaletgroup.nl
Willem Hetebrij Wrap Up
67
Borrel en Walking Diner
68
