Perspectieven voor de vastgoedmarkt

Perspectieven voor de vastgoedmarkt Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland Juni 2012

Toelichting Toelichting op de berekening van de winkelleegstand: Het rapport Perspectieven voor de Vastgoedmarkt (KvK, juni 2012) vraagt wat betreft de berekende leegstand op de winkelmarkt om de volgende toelichting. Om de winkelleegstand te berekenen is gebruik gemaakt van Locatus Online, Benchmarkverkenner, 2011. Gehanteerd is het aandeel van het leegstaande winkelvloeroppervlak (wvo) ten opzichte van het totale wvo. Hier is voor gekozen, omdat in een leegstaand pand met een centrum- of winkelbestemming een winkel gevestigd kan worden. Weliswaar zijn mogelijk ook andere functies dan winkels in een leegstaand pand mogelijk, maar het schatten van de omvang daarvan is afhankelijk van locale situaties en marktomstandigheden. Daarom is ervoor gekozen de eerdergenoemde berekeningswijze in het rapport consequent door te voeren.

Inhoud Voorwoord

3

1. Managementsamenvatting

5

2. Algemene trends

8

3. 3.1 3.2 3.3

Kantorenmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie kantorenmarkt Conclusies kantorenmarkt

11 11 14 16

4. 4.1 4.2 4.3

Bedrijventerreinmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinmarkt Conclusies bedrijventerreinmarkt

18 18 20 22

5. 5.1 5.2 5.3

Winkelmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie winkelmarkt Conclusies winkelmarkt

24 24 25 27

6. 6.1 6.2 6.3

Woningmarkt Feiten en cijfers Vraag-aanbodconfrontatie woningmarkt Conclusies woningmarkt

29 29 31 34

7. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland 7.1 De vier markten kort samengevat 7.2 Perspectieven voor een vastgoedagenda

35 35 36

Bijlage 1 Bijlage 2

42 43

Kosten van leegstand: globale schatting Gehanteerde bronnen

Dit rapport is uitgebracht door Kamer van Koophandel Midden-Nederland. Het rapport is mede tot stand gekomen door drie deelverkenningen die in opdracht van Kamer van Koophandel Midden-Nederland zijn uitgevoerd door: • Stec Groep (2012), Marktverkenning bedrijfsruimte en kantoren 2020 Midden-Nederland. • DTNP (2012), Maatschappelijke trends Midden-Nederland, verkenning detailhandel. • ABF Research (2012), Trends en ruimtelijke ontwikkelingen Midden-Nederland: de woningmarkt. Voor meer informatie kunt u terecht bij Martin Hessels, 030-2396621, [email protected]

Voorwoord In het afgelopen decennium zijn vraag en aanbod op de vastgoedmarkt in toenemende mate uit balans geraakt en dit leidt tot leegstand. Leegstand heeft gevolgen voor overheden, gebruikers, eigenaren, beleggers en bouwers. Zo gaat leegstand gepaard met hoge maatschappelijke kosten en kan het bijdragen aan een verminderde kwaliteit en zelfs verloedering van werk- en woonlocaties. De onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod is een gevolg van de economische crisis, maar dat niet alleen. Er is sprake van structurele veranderingen en trends, die een blijvend effect hebben op de vastgoedmarkt van morgen. Zo hebben ‘het nieuwe werken’, de verwachte bevolkingskrimp en het toenemende belang van internet grote gevolgen voor de omvang van de benodigde vierkante meters en voor de vereiste kwaliteit daarvan. De huidige en toekomstige gebruikers van commercieel vastgoed stellen andere eisen dan in het verleden. Om de leegstandsproblematiek van nu én die in de toekomst op te lossen moet daarop worden ingespeeld. Ook in de diverse deelregio’s van Midden-Nederland is leegstand aanwezig, maar wel zijn er grote verschillen tussen locaties, gemeenten en regio’s. Ook zijn er verschillen tussen bedrijventerreinen, kantoorlocaties, winkels en woningen. Hoe groot is het probleem in Midden-Nederland en wat zijn de verschillen tussen de diverse markten en regio’s? Wat betekent dit voor de zoektocht naar oplossingsrichtingen en voor het ontwikkelen van een vastgoedagenda met en voor betrokken partijen?

Doel van het rapport De Kamer van Koophandel Midden-Nederland wil vooral een aanjager zijn voor, en daarmee een bijdrage leveren aan, het vinden van oplossingen voor de problemen op de vastgoedmarkt. De Kamer van Koophandel volgt de regionale economie op de voet en geeft met dit rapport een beeld van de vastgoedmarkt, waarin overheden, gebruikers, eigenaren, beleggers en bouwers opereren in Midden-Nederland. Het rapport geeft inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod voor vier verschillende markten: de kantorenmarkt, bedrijventerreinmarkt, winkelmarkt en woningmarkt en biedt inzicht in relevante trends, die effect hebben op deze markten.

Opzet van het rapport Deze publicatie bestaat uit drie delen. Eerst wordt in hoofdstuk 1 een beknopte managementsamenvatting gegeven met de belangrijkste conclusies. In het tweede deel (hoofdstukken 2 t/m 6) wordt aandacht besteed aan de belangrijkste algemene trends en worden feiten en cijfers gepresenteerd voor de vier verschillende vastgoedmarkten in de regio. Dit wordt belicht op het niveau van vijf subregio’s en voor de grootste gemeenten in de regio Midden-Nederland. In het laatste deel (hoofdstuk 7) worden perspectieven belicht in de vorm van concrete handreikingen en oplossingsrichtingen voor de problemen op de vastgoedmarkt.

3

Midden-Nederland

Regio Midden-Nederland Dit rapport gaat over de regio Midden-Nederland, die uit vijf subregio’s bestaat: de regio’s Stedelijk gebied Utrecht, Utrecht-West en Heuvelrug & Vallei in de provincie Utrecht, een deel van de provincie Gelderland (Rivierenland) en het zuidoosten van de provincie Zuid-Holland (Alblasserwaard & Vijfheerenlanden). Deze regionale indeling is in dit rapport zoveel mogelijk gehanteerd op basis van beschikbare data. Tevens zijn voor enkele grotere gemeenten gegevens gepresenteerd.

4

1. Managementsamenvatting In het afgelopen decennium zijn grote problemen op de Nederlandse vastgoedmarkt ontstaan. Leegstand is, mede door de economische crisis, versneld zichtbaar geworden en komt voort uit een forse en toenemende (structurele) mismatch tussen vraag en aanbod op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkten. De geschatte kosten daarvan, zowel voor de betrokken vastgoedpartijen als de maatschappij, zijn hoog. Op de woningmarkt is het beeld wisselender en is sprake van toenemende krapte, met name in het Stedelijk gebied Utrecht, waardoor er behoefte blijft bestaan aan uitbreiding van de woningvoorraad voor verschillende doelgroepen. Een goed functionerende vastgoedmarkt is van groot belang voor de regionale economie. De kwaliteit van werklocaties heeft grote invloed op het functioneren van bedrijven. De waarde van vastgoed is daaraan nauw verbonden en voor de bedrijfsvoering van veel ondernemers is dat een cruciale factor. Voorts is de waarde van vastgoed cruciaal voor grotere eigenaren, beleggers, banken en ontwikkelaars. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland heeft gezien de problematiek op de vastgoedmarkt onderzoek gedaan naar deze markt in Midden-Nederland. In dit rapport wordt inzicht geboden in de huidige en verwachte situatie met betrekking tot vraag en aanbod in relatie tot diverse trends en ontwikkelingen. Centraal staat hierbij de vraag in hoeverre er sprake is van een regionaaleconomische trendbreuk op vier belichte vastgoedmarkten: kantoren, bedrijventerreinen, winkels en woningen. Dit is inzichtelijk gemaakt op basis van een aantal verkenningen1.

Een trendbreuk?! De economische crisis heeft de huidige leegstand in vastgoed versneld zichtbaar gemaakt, maar het ligt niet alleen aan de crisis: de maatschappij heeft te laat gereageerd op allerlei (niet realistische) plannen. Lange tijd heeft aanbodgericht denken bij alle betrokken partijen de boventoon gevoerd. De ruimtevraag van individuele ondernemers en huishoudens lijkt echter in toenemende mate niet meer gestuurd te worden vanuit een algemene vraag naar ‘uitbreiding’. Er wordt gesproken van het ‘einde van de grote plannen’, in de zin dat deze ontwikkelingen niet meer van bovenaf maar juist van ‘onderop’ tot stand zullen moeten gaan komen. De kwalitatieve ruimtebehoefte, dus de vraag waar individuele actoren behoefte aan hebben, zal steeds meer een rol gaan spelen. De leegstand in vastgoed lijkt structureel te zijn, nog toe te nemen en niet te kunnen worden opgelost door een oplevende economie. Ook is er sprake van een terugtredende overheid, waardoor het belang van meer publiek-private samenwerking toeneemt. Het is vanwege deze trendbreuk dat de Kamer van Koophandel Midden-Nederland enerzijds inzicht wil bieden in de problematiek en anderzijds voorstellen voor oplossingen op de agenda wil zetten.

1. De verkenningen zijn in opdracht van de Kamer van Koophandel Midden-Nederland uitgevoerd door: • Stec groep (2012), Marktverkenning bedrijventerrein en kantoren 2020 Midden-Nederland. • DTNP (2012), Maatschappelijke trends Midden-Nederland, verkenning detailhandel. • ABF research (2012), Trends en ruimtelijke ontwikkelingen Midden-Nederland: de woningmarkt.

5

Het onderzoek heeft op hoofdlijnen de volgende conclusies opgeleverd: • De problematiek is duidelijk aanwezig binnen de regio op diverse vastgoedmarkten en verschillende locaties; wel zijn duidelijke verschillen zichtbaar. Vooral op de kantorenmarkt is sprake van een kwantitatief probleem; er is een enorm overaanbod met grote leegstand tot gevolg. De gemeenten Stichtse Vecht, Nieuwegein en Veenendaal behoorden in 2011 tot de top 5-gemeenten met de grootste kantorenleegstand in Nederland. Op de bedrijventerreinmarkt is er momenteel nog aanbod van areaal en in de toekomst zal in diverse deelregio’s dit aanbod fors kunnen toenemen volgens de huidige plannen. Qua gebouwen is de leegstand op bedrijventerreinen echter relatief beperkt. In tegenstelling tot de kantorenmarkt is er veel meer sprake van een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Dit uit zich in een groot aanbod van (relatief) verouderde en te revitaliseren locaties. Op de winkelmarkt zien we een verschil tussen het Stedelijk gebied Utrecht, waar de leegstand zich momenteel op frictieniveau bevindt, en winkelcentra in diverse middelgrote gemeenten, waar de leegstandspercentages fors zijn. Naar verwachting zal dit verschil in de toekomst groter worden. Op de woningmarkt zien we een voortdurend tekort in het aanbod, met name in de meer stedelijke delen van de regio. Vooral vanuit de groep eenpersoonshuishoudens, ouderen en (in de stedelijke gebieden) jongeren wordt een groeiende woningbehoefte verwacht. • Uit een globale schatting van de kosten van leegstand (huurprijs x vierkante meters) op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkt blijkt dat jaarlijks een economisch verlies optreedt van circa € 130 miljoen door gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden in Midden-Nederland. De marktwaarde van het hiermee gemoeide vastgoed bedraagt (uitgaande van een rendementseis in de vorm van huur van 10% per jaar op geïnvesteerd vermogen) naar schatting € 1,3 miljard. Het werkelijke verlies zal mede afhankelijk zijn van de eventuele afwaardering, die daarmee de feitelijke, actuele waarde in beeld brengt en een indicatie geeft van het te nemen ‘economisch verlies’ door een of meerdere vastgoedpartijen. Voor de kantorenmarkt wordt door diverse deskundigen aangegeven dat circa 30% van het huidige leegstaande vastgoed als ‘kansloos’ moet worden aangemerkt. Daarmee alleen al is in Midden-Nederland naar schatting € 260 miljoen vastgoedwaarde in het geding. • Behalve financiële gevolgen, is leegstand ook zeer nadelig voor de uitstraling en aantrekkelijkheid van kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra en naar verwachting daarmee voor de (WOZ-)waarde van omliggend vastgoed. Op weg naar een vastgoedagenda Vraag en aanbod op delen van de vastgoedmarkt zijn niet meer in balans en er zijn grote gezamenlijke inspanningen nodig om dit probleem op te lossen. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland wil samen met deskundigen en relevante vastgoedpartijen oplossingen voor de problemen op de vastgoedmarkt op de agenda zetten. In hoofdstuk zeven zijn diverse met elkaar samenhangende perspectieven belicht.

6

De kern daarvan bestaat uit: • Ontwikkel een gezamenlijk toekomstperspectief op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkten. Cruciaal is het bewerkstelligen van een toekomstbestendige vastgoedontwikkeling, die vraaggericht is vanuit de gebruiker/ondernemer en gebaseerd is op de (gewenste) economische ontwikkeling. Dit kan betekenen dat de voorraden in ruimtelijke plannen moeten worden aangepast aan de nieuwe realiteit: er mag niet meer worden gebouwd voor de leegstand. • Organiseer onderlinge samenwerking tussen gemeenten (bijvoorbeeld analoog aan de recente regionale convenanten Bedrijventerreinen), rekening houdend met verschillende schaalniveaus, gebaseerd op heldere afspraken en spelregels. • Experimenteer met de toepassing van nieuwe ruimtelijke instrumenten gericht op beheer van de bestaande ruimte, zoals herbestemming, tijdelijk bestemmen en stedelijke herverkaveling. • Regie is noodzakelijk met betrekking tot het afstemmen van de belangen én verantwoordelijkheden van de diverse partijen op de vastgoedmarkt. Deze moeten een rol spelen bij het definiëren van een vastgoedagenda. Het betreft: - de eigenaren/beleggers; - de gebruikers; - de ontwikkelaars; - de overheden; - de financiële instellingen. • Ontwikkel een systeem waarbij de ontwikkeling van nieuwe meters vastgoed gepaard gaat met het onttrekken van meters aan de bestaande voorraad elders. • Saneer verouderd, kansarm vastgoed (met name kantoren). Transformatie of zelfs sloop is onderdeel van een noodzakelijke (maar complexe) oplossing. • Verken nieuwe financierings- en verdienmodellen. De vereiste afwaardering van de waarde van leegstaand vastgoed is daarvan een onderdeel. Denkbaar is de instelling van een fonds om de meest urgente problemen bij afwaardering te dempen. • Houd de problematiek van de vastgoedmarkt blijvend bij partijen op de agenda.

7

2. Algemene trends Er zijn verschillende algemene trends te benoemen, die bovendien sterk met elkaar samenhangen. Op hoofdlijnen kan een onderscheid worden gemaakt in macro-economische trends, trends op de vastgoedmarkt en trends bij het bedrijfsleven. De volgende maatschappelijke en sociaal-economische trends en ontwikkelingen zullen hun effect gaan krijgen op de vastgoedmarkt van Midden-Nederland.

Trends macro-economie • Economische crisis: Nederland is nog niet uit de economische crisis. De verwachting is reëel dat de onzekerheid de komende jaren nog zal aanhouden met vooralsnog pas over een aantal jaren een voorzichtig en broos economisch herstel (CPB, 2012). • Dalende overheidsbestedingen: De algehele groei wordt ook gedrukt door een restrictiever begrotingsbeleid van de nationale (en regionale) overheid. • Afnemende bevolkingsgroei: De bevolkingsgroei in Nederland zal naar verwachting afnemen en stagneren rond 2030. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de sterke afname van het aantal geboorten, stijging van de gemiddelde leeftijd waarop vrouwen kinderen krijgen en afname van het aantal kinderen per gezin. Het aantal niet-werkenden zal verder groeien door de pensionering van de babyboomgeneratie. • Vergrijzing en ontgroening: Nederland zal in 2030 veel meer een ‘vergrijsde’ samenleving zijn dan nu (van 14% naar 23% ouderen). Daar staat een veel kleiner aantal werkenden tegenover, aangezien minder jongeren participeren in het arbeidsproces en doordat het aantal kindergeboorten daalt (ontgroening). Voor delen van de regio Midden-Nederland ziet het demografisch perspectief er anders uit. Utrecht, Zeist en Houten zullen nog tot 2025 sterk groeien. In Woerden, Stichtse Vecht, Vianen en Gorinchem is slechts sprake van lichte groei. Dit impliceert, ook als gevolg van huishoudensverdunning, dat in delen van de regio Midden-Nederland behoefte zal blijven bestaan aan extra woningen. • Afnemende beroepsbevolking: De potentiële beroepsbevolking in Nederland zal flink afnemen met 1 miljoen tot 2040. De krimp van de beroepsbevolking zal vele ondernemers raken door het ontstaan van arbeidsmarktkrapte; naar verwachting zullen onder andere tekorten ontstaan in de sectoren zorg, techniek (bouw) en logistiek. • Streven naar duurzaamheid: Dit geldt zowel op nationale als op regionale schaal. Voorbeelden zijn de reductie van de emissie van broeikasgassen en duurzame gebiedsontwikkeling. • Digitalisering van de samenleving: De invloed van digitale netwerken en internet op de economie zijn al groot en zullen naar alle waarschijnlijkheid verder gaan toenemen. Dit blijkt uit de snelle groei van internetshopping, maar ook uit de onstuimige groei van sociale netwerken. • Internationalisering: De economie wordt in toenemende mate beïnvloed door internationale ontwikkelingen. Dit geldt zowel voor Europese als voor mondiale ontwikkelingen. Bedrijvigheid en zelfs sectoren worden mede door de digitalisering van de samenleving makkelijk ‘footloose’ en verplaatsen steeds makkelijker hun activiteiten.

Trends vastgoedmarkt • Gebruik van de ruimte wijzigt zich: Met name ‘het nieuwe werken’ en ‘het nieuwe winkelen’ zorgen ervoor dat er minder en tevens andersoortige werkruimte nodig is. Kantoorruimte wordt kleiner en wisselend gebruikt, vaste kantoorwerkplekken worden schaarser. De tradi-

8

tionele winkelruimte wordt vaak naast verkoopplek ook een showroom en ‘belevingsruimte’. Daarnaast vormen de historische, karakteristieke centra voor winkelend publiek een belangrijke, extra attractie. • Ruimtelijke diversiteit: Meervoudig gebruik van vastgoed en gebieden biedt vooral in de centra met een hoge druk op de ruimte een welkome aanvulling. Goede voorbeelden zijn de combinatie van werken en leren, maar ook andere publieke functies (overheidsdiensten en bepaalde vormen van detailhandel) worden in toenemende mate op, voorheen monofunctionele, bedrijventerreinen gevestigd. • Leegstand: In Nederland is de leegstand van vastgoed in de afgelopen jaren steeds zichtbaarder geworden voor zowel kantoren, bedrijventerreinen als winkels. Belangrijke oorzaken zijn de financiële en economische neergang, de intrede van ‘het nieuwe werken’ en de teruglopende beroepsbevolking. Deze leegstand is voor alle betrokkenen onaantrekkelijk: schaarse ruimte wordt inefficiënt benut, het is kapitaalvernietiging en leegstaande panden doen de levendigheid en sociale veiligheid in wijken en buurten geen goed. Het langer leegstaan van bedrijfs- of kantoorpanden heeft gevolgen voor de waardering. De waarde van het vastgoed is immers gedaald ten opzichte van de waarde die eraan werd toegekend ten tijde van de oorspronkelijke financiering. In de box is een indicatie gegeven van de kosten van leegstand en marktwaarde van het vastgoed.

Kosten van leegstand en marktwaarde vastgoed in Midden-Nederland. Uit een globale schatting van de kosten van leegstand (huurprijs x vierkante meters) blijkt dat in Midden-Nederland jaarlijks een economisch verlies optreedt van naar schatting € 130 miljoen door gederfde huurinkomsten bij leegstaande bedrijfs-, kantoor- en winkelpanden. De marktwaarde van het hiermee gemoeide vastgoed bedraagt (uitgaande van een rendementseis in de vorm van huur van 10% per jaar op geïnvesteerd vermogen) naar schatting € 1,3 miljard. In bijlage 1 is een toelichting gegeven op deze schatting van de kosten van leegstand en de marktwaarde van het vastgoed. Het werkelijke verlies zal mede afhankelijk zijn van de mogelijkheden om leegstaand vastgoed weer in gebruik te nemen en de waarde die dat vastgoed dan vertegenwoordigt. In diverse gevallen zal afwaardering noodzakelijk zijn. Voor de kantorenmarkt bijvoorbeeld, wordt gesteld dat circa 30% van het leegstaande vastgoed als ‘kansloos’ wordt aangemerkt (NVM Business 2011, DTZ 2012A); dit zou betekenen dat alleen al voor dit deel van het vastgoed in de regio Midden-Nederland er een minimale afwaardering van € 260 miljoen aan de orde is. Voor de bedrijventerreinmarkt en winkelmarkt zijn voor deze inschatting nog onvoldoende indicatoren beschikbaar. Behalve financiële gevolgen is leegstand ook zeer nadelig voor de uitstraling en beleving van kantoorlocaties, bedrijventerreinen en winkelcentra, en naar verwachting daarmee voor de (WOZ-)waarde van omliggend vastgoed.

9

• Voor de kantorenmarkt geldt dat bijna een derde van het leegstaande vastgoed als kansarm kan worden beschouwd, waarbij kantoorlocaties als volgt kunnen worden ingedeeld (DTZ 2012A): - kenmerken van de markt: de ligging in de binnenstad of periferie en de samenstelling van de beroepsbevolking; - kenmerken van de locatie: de bereikbaarheid van de locatie, de leegstand in de omgeving en de staat van de openbare ruimte; - kenmerken van het vastgoedobject zelf: de uitstraling, de mate van heterogeniteit van het object en het energielabel. • De courantheid van panden en gebieden zal kortom niet alleen meer afhangen van de kwaliteit van het vastgoed. De bereikbaarheid, de multimodaliteit, de multifunctionaliteit en de aandacht voor duurzaamheid, met andere woorden de ‘quality of place’ van een locatie, zullen steeds belangrijker worden voor de toekomstwaarde. Daarbij is een perspectief op nieuwe groeimarkten van belang als het huidige gebruik niet meer mogelijk is. Belangrijke nieuwe segmenten voor werklocaties zijn zorgvoorzieningen, (detail)handel, maatschappelijke voorzieningen, onderwijs en woningbouw (vooral de behoefte voor studenten en starters). Overigens is de verwachting dat een fors deel van de structurele leegstand niet meer door de markt kan worden opgenomen. • Herfinanciering van aflopende kredieten zal bovendien steeds moeilijker worden. Tevens blijkt dat het nog altijd meer rendabel is panden leeg te laten staan, dan ze voor een substantieel lagere huurprijs te verhuren. Een lagere huurprijs betekent afwaardering van het vastgoed en dit heeft gevolgen voor de fiscale behandeling. In hoeverre dit verstandig is, is afhankelijk van de mate waarin het leegstaande vastgoed op termijn weer door de markt kan worden opgenomen.

Trends bedrijfsleven • De economische krimp en de onzekerheden van de afgelopen jaren hebben de groei van bedrijven afgeremd, ook in termen van vierkante meters. Bedrijven zijn terughoudender geworden met investeringen, waaronder die in huisvesting. Toch blijkt dat, ondanks deze crisis, er nog steeds diverse bedrijven op zoek zijn naar ruimte voor verplaatsing en/of uitbreiding. Het in kaart brengen van de vraag door middel van bottom-up onderzoek wordt steeds meer van belang. • Ook zal er sprake zijn van structurele effecten, die doorwerken op de ruimtevraag. Naast de gevolgen van bevolkingskrimp leidt het invoeren van ‘het nieuwe werken’ naar verwachting tot andere vormen van ruimtegebruik en tot ruimtebesparingen. • Een andere belangrijke trend is dat duurzaamheid steeds belangrijker wordt bij het produceren en verkopen van goederen en diensten en het inrichten van processen. Een duurzame, verantwoorde bedrijfsvoering en bedrijfsomgeving worden steeds belangrijker als ‘licence to operate’ en voor het onderscheidend vermogen in de markt. • De afnemende en veranderende ruimtevraag en de roep om duurzaamheid kunnen gaan wringen met huidige bestemmingsplanvoorschriften; er is behoefte aan flexibiliteit en verruimingsmogelijkheden voor functiemenging, hergebruik en/of intensivering.

10

3. Kantorenmarkt 3.1 Feiten en cijfers De kantorenmarkt heeft een divers karakter. Kantoren zijn te vinden in binnensteden, op bedrijventerreinen en aan de randen van de stad. In tegenstelling tot de bedrijventerreinmarkt is er vaak sprake van enkele grote eigenaren met een groot bezit verdeeld over verschillende locaties. De huidige leegstand op de kantorenmarkt is een belangrijk en zichtbaar effect van de mismatch tussen vraag en aanbod. Ruim 7 miljoen vierkante meter kantoren in Nederland staat leeg, ofwel 14% (DTZ, 2012B; FGH, 2012). Er lijkt vooralsnog geen sprake van herstel op de Nederlandse kantorenmarkt. Er komen nog weinig kantoorgebruikers in beweging als gevolg van de economische crisis. Veel huurders richten zich door forse bezuinigingsrondes op relocatie, concentratie en inkrimping met als gevolg een toename van de leegstand. Naar schatting is een derde van deze leegstand structureel en wordt reeds drie jaar of langer aangeboden. Soms gaat het ook om nieuwe gebouwen of delen daarvan die nog niet helemaal zijn opgevuld met huurders. Circa een derde van de kantoorlocaties kan op basis van markt-, locatie- en objectkenmerken als ‘kansarm’ worden beschouwd. Dit betekent dat de huurprijzen onder druk staan en dat een huurverlaging niet automatisch leidt tot toename van de interesse van gebruikers (DTZ, 2012A). Ongeveer twintig gebieden in Nederland bevatten samen bijna twee derde van de totale leegstand. In figuur 1 is (per einde 2011) de leegstand weergegeven van de grootste steden in Nederland.

Figuur 1:

Amsterdam

Leegstand grote steden Nederland, ultimo 2011 Bron: DTZ (2012B)

Den Haag Rotterdam Utrecht 0 % Leegstand kantoren

5

10

15

20

Gemiddelde Nederland: 14,1%

Wat meteen opvalt is dat, vergeleken met de andere grote kantorensteden in Nederland, Utrecht relatief goed presteert met 9% kantorenleegstand. In de regio Midden-Nederland bevinden zich evenwel drie gemeenten die behoren tot de top 5 van Nederland met de grootste kantorenleegstand, te weten Stichtse Vecht, Nieuwegein en Veenendaal. Dit geeft de aanwezige problematiek in de regio Midden-Nederland aan en tevens de grote regionale diversiteit in het kantorenlandschap. De leegstand concentreert zich in Nederland vooral in specifieke gemeenten en stedelijke regio’s.

11

In figuur 2a is de omvang van de voorraad vierkante meters kantoor weergegeven voor de vijf deelregio’s. De leegstand in de regio Midden-Nederland varieert tussen de 3% en 25%; dit is voor de verschillende subregio’s weergegeven in figuur 2b (eind 2011).

Figuur 2a: Voorraad kantoren per subregio in MiddenNederland, ultimo 20112

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei

Bron: bewerking Stec groep (2011). Aanbod-voorraadratio voor de subregio’s

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden,

0

500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000

Rivierenland en (deels) Utrecht-West.

Figuur 2b: Leegstand kantoren per subregio in MiddenNederland, ultimo 2011

Voorraad in m2

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei

Bron: bewerking Stec groep (2011). De kantorenleegstand is op basis van gewogen

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland

gemiddelde leegstand per subregio.

0 % Leegstand kantoren

5

10

15

20

25

Gemiddelde Nederland: 14,1 %

2. Voorraad kantoren: het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 m2 zijn geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) genomen. Het leegstandspercentage voor Rivierenland is vrij hoog, mogelijk mede als gevolg van enkele uitschieters. Het is van belang hiermee rekening te houden bij interpretatie van deze cijfers.

12

30

In tabel 1 is de leegstand weergegeven op het niveau van grotere gemeenten per subregio. Uitschieters binnen de regio Midden-Nederland zijn met name de gemeenten Stichtse Vecht, de Ronde Venen, Nieuwegein, Veenendaal, Culemborg, Druten3, Geldermalsen, Neerijnen en Tiel. Op de kantoorlocatie Merwestein in Nieuwegein is zelfs sprake van een leegstand van circa 35%, waarvan 75% langer dan drie jaar (TCN, 2011).

Tabel 1:

Subregio

Leegstand kantoren op

Utrecht-West

niveau van gemeenten,

De Ronde Venen

per subregio 2011 4 (gemeensten met meer dan 10.000 m2 voorraad)

Voorraad (m2)

Leegstand (%)

33.000

33%

Stichtse Vecht

162.000

32%

Woerden

214.500

19%

Stedelijk gebied Utrecht Bron: kantorenvoorraad

Bunnik

96.500

12%

>500 m2 op basis van Bak

Houten

244.500

14%

(2011); leegstand op basis

IJsselstein

34.000

19%

519.000

23%

Utrecht

2.624.000

9%

Gemeente Utrecht (2011)

Vianen

114.500

18%

voor Stedelijk gebied

Heuvelrug & Vallei

Utrecht, De Bilt, Zeist,

De Bilt

128.000

17%

Utrechtse Heuvelrug,

Utrechtse Heuvelrug

90.000

4%

Veenendaal

157.500

24%

322.000

7%

129.500

4%

12.500

0%

Culemborg

80.000

25%

Druten

10.000

46%

Geldermalsen

22.500

23%

Neerijnen

19.500

32%

Tiel

76.500

27%

81.500

12%

5.171.500

689.275

van DTZ Zadelhoff (2012) voor Veenendaal en Woerden en op basis van

Stichtse Vecht; aanbod >500 m2 op basis van Funda in Business (2011), afronding op 100 m2.

Nieuwegein

Zeist Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Gorinchem Leerdam Rivierenland

Zaltbommel Totaal m

2

3. Opvallend is de 46% leegstand in Druten, die voor een groot deel verklaard kan worden door drie relatief grote, leegstaande kantoorpanden. 4. Voor de cursieve leegstandspercentages geldt: de aanbod-voorraadratio op basis van aanbod >500 m 2 op Funda in Business.

13

Belangrijk is het verschil tussen kansarme en kansrijke kantorenlocaties, waarbij de leegstand vooral op de kansarme locaties problematisch is. In bijlage 1 is een berekening opgenomen van de kosten van leegstand op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkt. Daaruit blijkt dat het totale jaarlijkse economische verlies op de kantorenmarkt naar schatting € 120 miljoen is. Gerekend over een economische afschrijvingstermijn van 10 jaar zou dat een verlies van € 1,2 miljard kunnen betekenen. Het werkelijke verlies zal echter mede afhankelijk zijn van de eventuele afwaardering, die daarmee de feitelijke, actuele waarde in beeld brengt en een indicatie geeft van het te nemen ‘economisch verlies’ door een of meerdere partijen. Voor de kantorenmarkt wordt gesteld dat circa 30% van het leegstaande vastgoed als ‘kansloos’ kan worden aangemerkt (NVM Business, 2011; DTZ, 2012A). Dit zou betekenen dat alleen al voor dit deel van het vastgoed een afwaardering van € 400 miljoen aan de orde zou kunnen zijn. De kantorenleegstand in de stad Utrecht is weliswaar opgelopen in de afgelopen jaren, maar met 9% hoort Utrecht tot de top 10-gemeenten in Nederland met de laagste leegstand. Dat neemt niet weg dat er ook in Utrecht kantoorgebieden zijn waar sprake is van een problematische leegstand (medio 2011); Kanaleneiland (17%), Lage Weide (19%) en Papendorp (22%) zijn hiervan voorbeelden. Het zeer courante Stationsgebied, de grootste Utrechtse kantoorlocatie, heeft echter nauwelijks leegstand (gemeente Utrecht, 2011).

3.2 Vraag-aanbodconfrontatie kantorenmarkt Figuur 3: Ruimtevraag

In figuur 3 is op basis van diverse beschikbare vraagramingen de ruimtevraag naar kantoren weergegeven voor de verschillende subregio’s voor 2010-2020 en indien bekend ook tot 2025 en 2030.

kantoren (m2) (peiljaren 2010-2011) Bron: EIB (2011), provincie Gelderland (2011), Stec

Utrecht-West, Stedelijk (a) gebied Utrecht, Heuvelrug & Vallei, 

groep (2011).

Alblasserwaard & (b) Vijfheerenlanden

Voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden zijn alleen cijfers bekend voor

Rivierenland (c)

de periode 2010-2020.

m2

-150.000 2010-2020

-100.000

2020-2025

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

2025-2030

a. Vraag op basis van de veronderstelling dat Heuvelrug & Vallei, Stedelijk gebied Utrecht en Utrecht-West goed zijn voor 87% van de totale vraag (want 87% van de kantorenvoorraad) in de provincie Utrecht. Het gaat hier overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. b. De raming voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden heeft als basis de veronderstelling dat het 19% van de totale vraag in de grotere regio Zuid-Holland-Zuid betreft. Daarmee komt de raming tamelijk hoog uit, zeker in vergelijking met Rivierenland. c. Periode 2011-2020 in plaats van 2010-2020. Bovendien gaat het om uitbreidings- én vervangingsvraag.

14

Planvoorraad5 Ten aanzien van de plannen zijn diverse ramingen beschikbaar. Voor de provincie Utrecht komen IPO en VNG uit op 863.000 m2 zachte en 661.000 m2 harde plannen (opgave gemeenten)6. De NEPROM geeft echter aan dat 515.250 m2 zacht is en 115.700 m2 hard (2011). Het verschil zit met name in plannen die gemeenten in strategische reserve hebben, maar waarin ontwikkelaars (nog) geen positie hebben. Bij de overheden is het bestemmingsplan leidend; bij de markt (NEPROM) is de planfase van het project leidend. Dit verklaart de verschillende metingen en daarmee de bandbreedte. Voor de vraag-aanbodconfrontatie maken wij hier gebruik van de marktraming vanuit de NEPROM. Voor de regio Rivierenland gaan we uit van een planvoorraad van 33.000 m2. Daarbij is geen onderscheid gemaakt in harde of zachte plannen (provincie Gelderland, 2011). Voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden is de planvoorraad kantoren niet bekend.

Vraag-aanbodconfrontatie In tabel 2 is vervolgens de vraag-aanbodconfrontatie op de kantorenmarkt weergegeven op basis van beschikbare ramingen.

Tabel 2:

Subregio

Vraag-aanbodconfrontatie

Utrecht - West, Stedelijk gebied Utrecht, Heuvelrug & Vallei (a) (m2)

kantorenmarkt per subregio (m2) Bron: EIB (2011), provincie Gelderland (2011), Stec

op basis van provincie Gelderland (2011). Voor de Utrechtse regio’s plannen volgens opgave van de NEPROM (2011).

Rivierenland (c) (m2)

Vraag 2010-2020

182.000

25.000 - 35.000

2020-2025

-118.000

NB

2025-2030

-118.000

NB

8.000 6.000

Aanbod

groep (2011). Plannen regio Rivierenland

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden (b) (m2)

Hard

115.700

NB

Zacht

515.250

NB

33.000 (d)

a. Vraag op basis van de veronderstelling dat Heuvelrug & Vallei, Stedelijk gebied Utrecht en Utrecht-West goed zijn voor 87% van de totale vraag (want 87% van de kantorenvoorraad) in de provincie Utrecht. b. Vraag op basis van de veronderstelling dat Alblasserwaard & Vijfheerenlanden goed is voor 19% van de totale vraag in Zuid-Holland-Zuid. c. Periode 2011-2020 in plaats van 2010-2020. Bovendien gaat het om uitbreidings- én vervangingsvraag. d. Plannen regio Rivierenland op basis van cijfers van de Provincie Gelderland (2011); geen onderscheid in zacht en hard, bovendien panden groter of gelijk aan 2.150 m2 vvo.

Op korte termijn is er nog uitbreidingsvraag naar kantoren in alle subregio’s. Op lange termijn loopt de vraag terug als gevolg van negatieve groeiverwachtingen van de economie en structurele ontwikkelingen, zoals ‘het nieuwe werken’ en de teruglopende beroepsbevolking. Er blijft, ook op lange termijn, wel een vervangingsvraag bestaan als gevolg van de veroudering van de bestaande kantorenvoorraad en het uit de markt halen van bestemde kantoormeters. Dit is

5. Voornemens van projectontwikkelaars en bouwmaatschappijen voor de ontwikkeling van kantoren of winkels voor de vrije markt uitgedrukt in m2 bruto vloeroppervlak (bvo). 6. IPO/VNG, opgesteld door BCI (2011).

15

goed te zien bij de regio Rivierenland waar in de periode 2021-2030 behoefte is aan 6.000 m2 nieuwe kantoren. Het gaat hier zowel om uitbreidings- als vervangingsvraag. Hoewel de regio Rivierenland een bescheiden kantorenmarkt kent, zijn hier wel relatief veel plannen voor nieuwe kantoren (NEPROM, 2011). De Utrechtse regio staat nu en op termijn voor een duidelijk overaanbod aan kantoren. Bij deze regio gaat het in de tabel overigens alleen om uitbreidingsvraag, zonder rekening te houden met vervangingsvraag die ontstaat als gevolg van veroudering in de bestaande voorraad. De te verwachten vraag naar kantoorruimte staat in contrast met de leegstand die in de diverse deelregio’s in Midden-Nederland bestaat. De vraag naar ruimte en de beschikbaarheid van leegstaande vierkante meters dient beter met elkaar in overeenstemming te worden gebracht, bijvoorbeeld door het aantrekkelijker te maken om het leegstaande vastgoed weer in gebruik te nemen. Het toevoegen van kwaliteiten aan de omgeving van vastgoed, zoals bereikbaarheid en voorzieningenpeil, kan aan de oplossing bijdragen. Bovendien staan er nog forse aantallen te ontwikkelingen vierkante meters kantoorvastgoed in de pijplijn. Gezien de huidige leegstand moet terughoudend met de daadwerkelijke realisatie daarvan worden omgegaan; het kan niet de bedoeling zijn nóg meer te bouwen voor de leegstand.

3.3 Conclusies kantorenmarkt • De kantorenmarkt is in de afgelopen jaren veranderd van een groeimarkt in een vervangingsmarkt. De vraag naar kantoren zal in alle subregio’s in Midden-Nederland komende decennia (na 2020) substantieel lager liggen dan voorheen. De vraag verandert naar verwachting ook kwalitatief door veranderingen in de economische structuur, andere manieren en plekken om te werken en een krimpende beroepsbevolking. Op korte termijn zal er nog wel enige uitbreidingsvraag zijn naar kantoren in alle subregio’s, maar op lange termijn loopt de vraag terug onder meer als gevolg van negatieve groeiverwachtingen van de economie. Er blijft echter wel vervangingsvraag bestaan als gevolg van de veroudering van de bestaande kantorenvoorraad en onttrekking. • Met name de uitbreidingsvraag op korte termijn stelt eisen aan continue monitoring en een zorgvuldig gebruik van het bestaande vastgoed en herbestemming. Er staan nog forse aantallen te ontwikkelen vierkante meters kantoorvastgoed in de pijplijn. Gezien de huidige leegstand moet terughoudend met de daadwerkelijke realisatie daarvan worden omgegaan. • Van belang is het onderscheid in kansrijke, kansarme en kansloze kantoorlocaties. Grootschalige monofunctionele kantorenlocaties (langs snelwegen, in stadsranden) en kantoren op bedrijventerreinen kennen de grootste leegstand en de kans op structurele leegstand is hier groot. Dit komt vooral door een gebrek aan alternatieve gebruiksmogelijkheden, grootschaligheid en een gebrek aan echte ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde. Er blijven naar verwachting echter goede mogelijkheden voor kantoren bestaan op kwalitatief goede plekken (rondom intercitystations, in binnensteden en in multifunctionele gebieden).

16

• Nadere analyse van de bestaande leegstaande voorraad in Midden-Nederland langs deze criteria is noodzakelijk om de juiste afweging te kunnen maken over welk vastgoed wel of niet toekomstbestendig is. In dit hoofdstuk is aangegeven in welke deelregio’s en in welke gemeenten de kantorenleegstand echt omvangrijk is. Uitschieters zijn met name de gemeenten Stichtse Vecht, de Ronde Venen, Nieuwegein, Veenendaal, Culemborg, Druten, Geldermalsen, Neerijnen en Tiel. Maar ook binnen de gemeente Utrecht zijn er kantoorlocaties waar de leegstand erg hoog is (Papendorp, Kanaleneiland, Lage Weide). • Ontwikkelaars, bouwers en gemeenten hebben in het verleden veelal volgens het nieuwbouwverdienmodel geopereerd. De opgaven liggen nu echter vooral bij het bestáánde vastgoed. Er is daarbij een brede visie noodzakelijk op welke typen kantorenlocaties de komende twintig of dertig jaar nodig zijn, maar vooral ook een visie op welke kantorenlocaties aan de huidige voorraad moeten worden onttrokken.

17

4. Bedrijventerreinmarkt 4.1 Feiten en cijfers De bedrijventerreinmarkt onderscheidt zich van de kantorenmarkt door het meer versnipperde eigendom en de grotendeels exclusieve vestiging op bedrijventerreinen. Bij bedrijfspanden gaat het meestal om maatwerk, passend bij de specifieke wensen van de huidige eigenaar/gebruiker. Institutionele beleggers hebben nauwelijks beleggingen in dit deel van de vastgoedmarkt. Ontwikkeling voor de markt vindt nauwelijks plaats. Het merendeel wordt ontwikkeld voor eigen gebruik, met hulp van een bouwer/ontwikkelaar. Het totale areaal aan bedrijventerreinen in Midden-Nederland bedraagt ruim 5.200 ha bruto (Stec, 2011). Hiervan neemt Rivierenland het grootste deel in beslag, namelijk bijna 2.100 ha. De jaarlijkse uitgave per subregio varieert en ligt tussen de 0 en 20 ha per jaar, met enkele uitschieters naar boven van 25 en zelfs een enkele keer 40 ha per jaar (Rivierenland 2003, 2007 en 2008). Op de bedrijventerreinmarkt zijn diverse ontwikkelingen manifest. Naast een algemene dalende uitgifte aan bedrijventerreinen is ruim 1.500 ha binnen de regio Midden-Nederland aangemerkt als verouderd (opgave provincies Utrecht, Gelderland en Zuid-Holland). Dit komt neer op ongeveer 30% van het totaal, wat overeenkomt met het landelijke beeld (PBL, 2009). De herstructureringsopgave is het grootst in het Stedelijk gebied Utrecht (517 ha) en regio Heuvelrug & Vallei (407 ha). Voor Alblasserwaard & Vijfheerenlanden ligt dit aantal op 26 ha, voor Rivierenland op 275 ha en voor Utrecht-West op 300 ha. De aard van de herstructureringsopgave is vastgelegd in Provinciale Herstructureringsprogramma’s (PHP’s7); uiterlijk in 2013 dient de herstructurering te zijn gestart (provincie Utrecht, 2010; provincie Gelderland, 2010; provincie Zuid-Holland, 2010). Door veroudering ontstaat vaak kwaliteitsachteruitgang op bedrijventerreinen. Dit kan (boek-) waardedalingen met zich meebrengen, hetgeen negatieve consequenties heeft voor de ondernemer/eigenaar. Bedrijfspanden gelden namelijk vaak als pensioenvoorziening. Er zijn nauwelijks betrouwbare cijfers beschikbaar over de leegstand op bedrijventerreinen8. In Nederland blijkt de leegstand te variëren tussen 0% en 25%. Ook in de bedrijventerreinmarkt zijn er grote verschillen tussen courant en incourant vastgoed als gevolg van verruiming van de markt, versneld door de economische laagconjunctuur van de afgelopen twee jaar. De leegstand in de regio Midden-Nederland lijkt minder problematisch dan bij de kantorenmarkt en ligt in de meeste gemeenten rond het frictieniveau van 4% à 6%. Wel zijn er ook op deze markt grote ver-

7. Ministerie I&M (2011a). 8. Er zijn nauwelijks betrouwbare cijfers over leegstand op bedrijventerreinen, in tegenstelling tot winkels en kantoren. Daarom wordt vaak de aanbod-voorraadratio gebruikt. De aanbod-voorraad ratio drukt de verhouding tussen aanbod en voorraad uit in percentages. Hieraan zitten wel wat haken en ogen: • het gaat om één enkel meetmoment; • één of enkele grote transacties hebben grote gevolgen voor de aanbod-voorraadratio; • aanbod staat niet per definitie gelijk aan leegstand. Het aanbod is bepaald op basis van Funda in Business (2011), peilmoment ultimo 2011 met een afronding op 1.000 m2. Om een goed beeld te krijgen van de voorraad bedrijventerrein is het van belang te corrigeren voor het bebouwingspercentage op bedrijventerreinen. Veelal wordt uitgegaan van een percentage van 50%. Dit geeft een goede indicatie. Hierin is bebouwing op informele, solitaire plekken niet meegenomen.

18

schillen tussen locaties. Dit hangt vaak nauw samen met tekenen van veroudering op bestaande locaties, maar ook met de hoeveelheid beschikbare ruimte op (nabije) nieuwe locaties. In figuur 4 is het areaal bedrijventerrein en de leegstand per subregio weergegeven. Hierbij dient er onderscheid gemaakt te worden tussen leegstand van een gebouw en de ‘leegstand’ van een kavel. In figuur 4a staat de voorraad bedrijventerrein opgenomen. Deze wordt uitgedrukt in bruto (inclusief openbare ruimte), netto (bebouwbare grond) en netto uitgegeven (kavels verkocht voor ontwikkeling) hectaren. Het gaat dan alleen om kavels die als zodanig in bestemmingsplannen voor gebruik zijn opgenomen (harde plannen). Het verschil tussen netto en netto uitgegeven geeft ook een vorm van leegstand aan, namelijk ongebruikte, want onverkochte, kavels grond. In figuur 4b wordt de leegstand op bedrijventerreinen geschat. Hierbij is uitgegaan van het aanbod te huur en te koop staande bedrijfsgebouwen (op Funda in Business, 2011), hetgeen gerelateerd is aan de totale voorraad bedrijfsgebouwen (schatting volgens Stec, 2012).

Figuur 4a:

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht

Areaal bedrijventerreinen per subregio, ultimo 2011 (ha)

Heuvelrug & Vallei Bron: Stec (2012, o.b.v. Ministerie I&M 2011 en Funda in Business 2011)

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland (ha)

0

500

1.000

Areaal bedrijventerrein (hectaren) netto uitgegeven

Figuur 4b: Leegstand op bedrijventerreinen per subregio, ultimo 2011 (%) Bron: Stec (2012, o.b.v. Ministerie I&M 2011 en Funda in Business 2011)

1.500

Areaal bedrijventerrein (hectaren) netto

2.000

2.500

Areaal bedrijventerrein (hectaren) bruto

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland 0 % leegstand op bedrijventerreinen

2

4

6

8

Gemiddelde Nederland: tussen 5 en 7 %

19

4.2 Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinmarkt In figuur 5 is de vraag naar bedrijventerreinen weergegeven voor de periode 2010-2020 en (indien bekend) voor de periodes 2020-2025 en 2025-2030. Figuur 5:

Utrecht-West (a)   Stedelijk gebied Utrecht

Vraag naar bedrijventerreinen (ha) Bron: Ecorys (2007),

Heuvelrug & Vallei (b)

BCI (2011), Doorakkers

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden (c)

Advies (2011), Provincie Gelderland (2010). Voor Utrecht-West en

Rivierenland 

Heuvelrug & Vallei zijn alleen cijfers bekend voor

ha

0

50

100

150

200

250

de periode 2010-2020. Voor Stedelijk gebied

2010-2020

2020-2025

2025-2030

Utrecht ook voor de periode 2020-2025.

a. Exclusief IJsselstein. b. Exclusief De Bilt en Zeist. c. Uitgangspunt: 62% van de totale vraag in Zuid-Holland-Zuid.

Opvallend is dat rond 2020 de vraag nagenoeg opdroogt, hetgeen verregaande consequenties zal moeten hebben voor het aanbod. In het aanbod van nu zal rekening moeten worden gehouden met het opdrogen van de vraag na dit decennium. In de diverse deelregio’s is het beeld als volgt: • De vraag naar bedrijventerrein in de regio Rivierenland is (volgens het Transatlantic Marketscenario9 ) nog 182 ha in de periode tot 2020, en daarna nog maar 21 ha (dit is inclusief vervangingsvraag als gevolg van transformatie, maar exclusief de bovenregionale vraag naar (grootschalige) logistieke en natte kavels). Door de regiogemeenten zijn al plannen geschrapt, gefaseerd of teruggebracht in omvang om regionaal in balans te komen. Het resultaat is dat het overschot flink is afgenomen. Deze neerwaartse bijstellingen zullen op basis van de hier weergegeven vraagramingen echter nog onvoldoende blijken te zijn. • In het Stedelijk gebied Utrecht is tot 2020 nog 204 ha vraag. Driekwart daarvan kan binnen de

9. De gemeenten in de regio Rivierenland hanteren als vertrekpunt voor de programmering de vraagprognose van de Provincie Gelderland. Die is gebaseerd op het TM-scenario van het CPB en doorvertaald naar de zes Gelderse regio’s, waaronder Rivierenland. Het Centraal PlanBureau (CPB) gebruikt voor haar ramingen vier scenario’s: Global Economy (GE), Trans-atlantic Market (TM), Strong Europe (SE) en Regional Communities (RC). Inmiddels hanteert het CPB geactualiseerde scenario’s; deze konden echter voor dit rapport nog niet als basis worden gehanteerd.

20

huidige capaciteit opgevangen worden. Daarna zakt de vraag af tot nog geen 25 ha tot 2025. • Utrecht-West kampt eerst nog met krapte. De uitbreidingsvraag is geraamd op maximaal 50 ha netto tot 202510. Vanaf circa 2020 zal er naar verwachting sprake zijn van krimp. De vraag naar nieuwe bedrijventerreinen als gevolg van vervangingsvraag ligt tussen de 43 en 108 hectare tot 2020, afhankelijk van het succes van herstructurering. • De regio Utrecht-Zuidoost11, die deels overlapt met de regio Heuvelrug & Vallei, gaat voor de periode 2011-2020 uit van een ruimtebehoefte van 24 tot 29 hectare netto. • Voor de subregio Alblasserwaard & Vijfheerenlanden is de vraag gebaseerd op basis van de veronderstelling dat de regio goed is voor 62% van de totale vraag in Zuid-Holland-Zuid 12; dit komt neer op circa 25 ha. In tabel 3 is de vraag-aanbodconfrontatie voor de bedrijventerreinmarkt globaal weergegeven. De vraag naar bedrijventerreinen in de subregio’s Alblasserwaard & Vijfheerenlanden en Rivierenland kan grotendeels opgevangen worden op bestaande, nog uitgeefbare locaties. De subregio’s Heuvelrug & Vallei, Stedelijk gebied Utrecht en Utrecht-West hebben op basis van diverse ramingen voor de periode 2010-2020 echter meer vraag dan aanbod. Die vraag zal deels op nieuwe ontwikkellocaties opgevangen moeten worden. Tabel 3:

Subregio

Utrecht-West (a)

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinmarkt (ha)

Stedelijk gebied Utrecht

Heuvelrug & Vallei (b)

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden (c)

Rivierenland

Vraag (ha) 2010-2020

50

204

29

25

182

Ecorys (2007), Stec groep

2020-2025

NB

22

NB

10

21

(2011), Doorakkers advies

2025-2030

NB

NB

NB

9

12

18

65

240

Bron: Ministerie I&M (2011a),

(2011), BCI (2011), Provincie Gelderland (2010)

Aanbod (ha) Uitgeefbaar

16

177 Plannen (ha)

2010-2020

67-82 (d)

136 (e)

23

66 (f)

99

2021-2025

NB

26 (g)

NB

NB

80

a. Exclusief IJsselstein. b. Exclusief De Bilt en Zeist. c . Vraag op basis van de veronderstelling dat Alblasserwaard & Vijfheerenlanden goed is voor 62% van de totale vraag in Zuid-Holland-Zuid.

d. Exclusief IJsselstein. Dit zijn zowel harde als zachte plannen. e. Plannen alleen voor Stedelijk gebied Utrecht f . Hard: 15 hectare, zacht: 51 hectare. g. Plannen alleen voor Stedelijk gebied Utrecht.

10. Stogo (2011). 11. Samenwerkingsverband tussen gemeenten Renswoude, Rhenen, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal en Wijk bij Duurstede. Regio ZOU (2011), Regioconvenant Regio ZOU concept. 12. Ecorys 2007, Bedrijvenstrategie Alblasserwaard & Vijfheerenlanden. Hiervan wordt een update verwacht in 2012.

21

Als alle harde en zachte plannen op korte en lange termijn ontwikkeld worden, ontstaat in alle subregio’s een overschot. Dat is een ontwikkeling die voorkomen moet worden om de leegstand op bedrijventerreinen niet verder te laten oplopen. Veel regio’s hebben daarom al afspraken gemaakt over de programmering van bedrijventerreinen. Zo is in de regio Rivierenland het toekomstige planoverschot flink afgenomen naar aanleiding van het regionale Programma Bedrijventerreinen (Stec, 2011). Verdere neerwaartse bijstelling is niet denkbeeldig; in hoeverre dit nodig is, zal blijken door de komende jaren de ontwikkelingen goed te blijven monitoren. De Utrechtse regio’s Heuvelrug & Vallei, Utrecht-West en het Stedelijk gebied Utrecht hebben zogenaamde regionale convenanten Bedrijventerreinen opgesteld per regio, waarin zij onder meer bestuurlijke afspraken hebben gemaakt over de planning en fasering van bedrijventerreinen, segmentering, het gebruik van de SER-ladder en de aanpak van herstructurering. Doel van deze convenanten is om gezamenlijk tot realistische plannen te komen, gebaseerd op de werkelijke vraag uit de markt en maximaal rekening houdend met hergebruik van ruimte. De harde en zachte plannen (respectievelijk wel of niet vastgelegd in bestemmingsplannen) vormen het plafond voor ontwikkeling; pas als de eigenaar-gebruiker de grond heeft afgenomen zal er ontwikkeld gaan worden, anders blijft de grond braak liggen. Hiermee wordt gepoogd om bouwen voor leegstand te voorkomen.

4.3 Conclusies bedrijventerreinmarkt • De leegstand van bedrijventerrein op pandniveau in Midden-Nederland is relatief beperkt en bevindt zich op gemiddeld frictieniveau (4 tot 6%). Er is wel een fors aanbod aan uitgeefbaar areaal voorhanden. Daarbij zijn grote verschillen te zien tussen locaties op gebiedsniveau. Afhankelijk van de problematiek is een gebiedsspecifieke aanpak wenselijk, zoals ook met het reeds ingezette herstructureringsprogramma beoogd wordt. De problematiek op de bedrijventerreinenmarkt wijkt daarnaast ook af van die op de kantoren- en winkelmarkt, omdat het eigendom vaker bij de gebruikers ligt, terwijl bij kantoren en winkels meer sprake is van institutionele beleggers, die geconfronteerd worden met leegstand. • Er is in de komende jaren in de diverse deelregio’s vraag naar ruimte te zien, maar die vraag wordt op termijn duidelijk minder. Tegen de achtergrond van het uitgeefbare en planaanbod dreigt, zonder goede monitoring en afspraken, leegstand. Per deelregio is het perspectief als volgt: - In de regio Rivierenland blijft ook op langere termijn vraag bestaan naar bedrijventerreinen, die in de loop der jaren wel lager wordt. Daarbinnen kennen Tiel, Geldermalsen, Zaltbommel en Neder-Betuwe de meeste uitbreidingsvraag tot 2025. Er zijn voldoende locaties om die ruimtevraag op te vangen, met uitzondering van watergebonden en -verbonden bedrijvigheid en logistiek. Indien al het zachte en harde aanbod gerealiseerd wordt, kan een leeg standsprobleem ontstaan. Vermindering of fasering van de planvoorraad is dan noodzakelijk.

22

- Hetzelfde beeld bestaat in het Stedelijk gebied Utrecht. Tot 2020 is er op basis van de raming nog 204 ha vraag. Dit kan binnen de huidige capaciteit en de plancapaciteit (waarvan wellicht een deel naar voren gehaald moet worden) opgevangen worden. De vraag vermindert daarna naar 22 ha tot 2025. Enige nuancering is op zijn plaats. Speciale aandacht voor voldoende ruimte voor bedrijven uit de hogere milieucategorieën blijft noodzakelijk. - In Utrecht-West is in de periode 2010-2020 sprake van enige krapte. Ook daar moet echter door monitoring van het te creëren aanbod leegstand worden voorkomen. Na 2020 zal er sprake zijn van krimp. - De regio Heuvelrug & Vallei heeft tot 2020 een ruimtebehoefte van 29 ha. Dit zal deels op nieuwe locaties moeten worden opgevangen. - Voor de regio Alblasserwaard & Vijfheerenlanden is de ruimtebehoefte tot 2020 circa 25 ha, na 2020 neemt de vraag af. De vraag naar bedrijventerreinen zal echter ruim opgevangen kunnen worden op bestaande, nog uitgeefbare locaties. In deze deelregio is de toename van leegstand het meest actueel. • Alle regio’s staan de komende jaren voor een kwaliteitsopgave voor bedrijfshuisvesting en bedrijventerreinen. Er is in alle regio’s vraag voorzien, maar deze matcht niet op alle plekken met het huidige aanbod aan bedrijventerreinen. De veroudering op bedrijventerreinen is een forse opgave, met ruim 1.500 ha dat als zodanig volgens de provincies Utrecht, Gelderland en Zuid-Holland is aangemerkt in de regio Midden-Nederland. Het Stedelijk gebied Utrecht kent hierbij met ruim 500 ha de grootste opgave. In het Stedelijk gebied Utrecht zullen nog diverse terreinen aangepakt gaan worden en ook in de andere regio’s lopen verschillende herstructureringsprojecten. Herstructurering betekent naast het opknappen van de openbare ruimte en de toegangswegen, ook het opknappen van private ruimte en desgewenst de herverkaveling en herontwikkeling van bedrijfspanden.

23

5. Winkelmarkt 5.1 Feiten en cijfers De winkelmarkt in Midden-Nederland bestaat uit bijna 2 miljoen m2 winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over 7.300 verkooppunten (vkp). Het aanbod per inwoner (1,55 m2 wvo) is iets lager dan het landelijk gemiddelde (1,68 m2 wvo). Het grootste deel van het winkelaanbod is gevestigd in het Stedelijk gebied Utrecht (730.000 m2 wvo, zie figuur 6). Hier zijn de grootste winkelcentra van Midden-Nederland gevestigd met een bovenregionale functie. Met circa 130.000 m2 springt het centrum van Utrecht er hier uit. In Rivierenland bevindt zich 430.000 m2, met Tiel als grootste centrum (82.000 m2). In Heuvelrug & Vallei bevindt zich circa 375.000 m2 winkelvloeroppervlak; het centrum van Veenendaal is daar het grootst met 154.000 m2. Utrecht-West en Alblasserwaard & Vijfheerenlanden hebben ieder respectievelijk 267.000 en 162.000 m2 winkelvloeroppervlak met als grootste centra die in Woerden (98.000 m2) en Gorinchem (82.000 m2). De hoofdcentra in Tiel, Veenendaal, Woerden en Gorinchem en de andere hoofdcentra hebben een streekverzorgende functie (DTNP, 2012).

Figuur 6: Winkelaanbod per subregio en categorie, ultimo 2011 (m2)

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei

Bron: DTNP (2012)

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden  Rivierenland  m2 wvo

0 Dagelijks

100.000 Mode

200.000

300.000

400.000

Overig niet-dagelijks

500.000

600.000

700.000

800.000

Huis en tuin

De winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal macrotrends versterkt elkaar. De economische crisis heeft duidelijk impact. Eind 2011 lag het consumentenvertrouwen op het laagste niveau (-37) sinds de introductie van het consumentenvertrouwenindexcijfer (FGH, 2012)13. Op hoofdlijnen vindt er daardoor een wijziging plaats van een groeinaar een verdringingsmarkt14. Dit betekent dat er een stop is gekomen op de groei van de bestedingen, terwijl het aanbod van vierkante meters winkelvloeroppervlak wel is blijven groeien. De toevoeging van meer vierkante meters zal daarom leiden tot een verplaatsing van bestedingen (en geen groei) en een grotere concurrentie tussen winkels en winkelgebieden in de hand werken. Deze trend is weergegeven in figuur 7.

13. Indicator die informatie geeft over het vertrouwen en de verwachtingen van consumenten ten aanzien van de ontwikkelingen van de Nederlandse economie. Het consumentenvertrouwen wordt door het CBS vastgesteld op basis van de antwoorden in een enquête van vijf vragen over de algemene economische en de eigen financiële situatie. 14. DTNP, 2011: Dynamiek door Beleid; hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. In opdracht van HBD en CBW-Mitex.

24

Figuur 7: Verdringingsmarkt in opkomst: bestedingen blijven achter bij de ontwikkeling van het aanbod (m2) Bron: DTNP (2012)

120 110 100 90 2000

2001

2002

Index winkelaanbod (m2 wvo)

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Index bestedingen in winkels

Bovendien leiden de toename van het aantal aankopen via internet én demografische ontwikkelingen tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. In 2011 werd in de detailhandel al voor bijna € 9 miljard omgezet via internet. De verschuiving is duidelijk zichtbaar. In 2009 werd 23% van alle aankopen gedaan via internet en 72% in de fysieke winkels; in 2011 lagen de verhoudingen al op 31% via internet en 64% in de fysieke winkel (FGH, 2012). Voorts zal de veranderende demografische samenstelling van de bevolking grote gevolgen hebben voor de bestedingen in de detailhandel (CBW Mitex, 2011). De bevolking zal relatief vergrijzen en het aantal eenpersoonshuishoudens zal daarbij sterk toenemen. Ouderen besteden over het algemeen minder dan mensen in de opbouwfase van hun leven (onder andere kleding, meubels, sport, etcetera). Naar verwachting zal de omvang van het fysieke winkelaanbod door deze ontwikkelingen de komende jaren verder afnemen, met een toename van structurele leegstand tot gevolg. In de regel is op de winkelvastgoedmarkt sprake van 1% tot 2% leegstand, maar er is nu een situatie ontstaan met in 2011 landelijk een winkelleegstand van 6%. Steeds meer lopen de ontwikkeling van de omvang van het winkelvloeroppervlak en de bestedingen uit elkaar. Vooral locaties buiten de centra die zich niet duidelijk profileren op basis van hun omvang of de kwaliteit van het aanbod hebben te maken met leegstand of zullen een grote kans daarop hebben. Tegelijkertijd valt te constateren dat overaanbod van winkelvastgoed zich ook in sommige centrumgebieden manifesteert en dat leegstand ook daar in toenemende mate een fenomeen is.

5.2 Vraag-aanbodconfrontatie winkelmarkt In tabel 4 is een overzicht gegeven van de winkelmarkt per subregio. Weergegeven zijn het leegstandspercentage, de vloerproductiviteit voor dagelijkse en niet-dagelijkse goederen (dit is de omzet per vierkante meter en dus een belangrijke succesindicator op de winkelmarkt) en de bevolkingsprognose voor de komende twee decennia. Dit laatste is een globale indicatie voor de toekomstige ontwikkeling van de omvang van de markt. In deze tabel zijn ook de gemiddelden van Midden-Nederland en het landelijk gemiddelde opgenomen. In tabel 5 zijn bovendien de leegstandspercentages en de vloerproductiviteiten van de belangrijkste hoofdwinkelcentra per subregio weergegeven (DTNP, 2012).

25

Voor Midden-Nederland geldt dat de leegstand op dit moment minder groot is dan gemiddeld in Nederland, maar met circa 7% wel relatief hoog is. Hoewel de vloerproductiviteit niet afwijkt van die in de hele Randstad, staat deze wel onder druk. In de provincie Utrecht bevinden zich namelijk momenteel 230.000 vierkante meters aan nieuwe winkelprojecten in de pijplijn (DTNP, 2012). Realisatie ervan is in de meeste gevallen gepland voor 2015 en daarmee neemt het winkelaanbod de komende vijf jaar toe met circa 10%. Hoewel deze verwachte toename globaal overeenkomt met de bevolkingsprognose, is zij fors groter dan de verwachte groei van de bestedingen. Deze toenemende discrepantie constateerden we hierboven op landelijk niveau in figuur 7.

Gebied

Tabel 4: Winkelmarkt in cijfers

Leegstand (% m2 wvo) (a)

per subregio, ultimo 201115 Bron: DTNP (2012)

Vloerproductiviteit (e/m2 wvo) (b)

Bevolkingsprognose (% 2010-2030) (c)

Dagelijks

Niet-dagelijks

Nederland (d)

9,60%

7.760

1.800

7%

Midden-Nederland

7,00%

8.174

1.842

10%

Utrecht-West

5,20%

7.682

1.447

0%

Stedelijk gebied Utrecht

6,80%

8.588

2.135

22%

Heuvelrug & Vallei

7,90%

7.790

1.772

5%

Alblasserwaard &

8,40%

8.238

1.329

0%

7,10%

-

-

2%

Vijfheerenlanden Rivierenland

a. Locatus (2011), Benchmarkverkenner. b. I&O (2011), Koopstromenonderzoek Randstad.

Tabel 5:

Gebied

c. CBS (2011), Regionale bevolkingsprognoses. d. Gemiddelde vloerproductiviteit in de Randstad.

Leegstand (% m2 wvo)

Vloerproductiviteit niet-dagelijks (e/m2 wvo)

Winkelmarkt in cijfers in de hoofdcentra in

Centrum Utrecht

Midden-Nederland, ultimo 2011 Bron: DTNP (2012)

4,20%

3.746

Centrum Veenendaal

16,80%

3.100

Centrum Gorinchem

13,80%

1.890

Centrum Tiel

15,40%

-

Centrum Woerden

15,50%

3.127

15. Cijfers over de filialiseringsgraad, winkelgrootte en concentratiegraad zijn opgenomen in DTNP (2012).

26

Voor het Stedelijk gebied Utrecht geldt dat de leegstand in de stad Utrecht en de directe omgeving met respectievelijk 4,2% en 6,8% op een relatief gemiddeld niveau ligt. De vloerproductiviteit en de huisvestingskosten zijn er naar verhouding hoog. Voorts zijn er relatief veel filialen gevestigd en de winkels zijn groter dan gemiddeld in Nederland. Het winkelaanbod is sterk geconcentreerd in grotere winkelcentra. De Utrechtse winkelmarkt staat er volgens de vastgoedmonitor van de gemeente verhoudingsgewijs goed voor (gemeente Utrecht, 2011). De bevolkingsprognose in het Stedelijk gebied Utrecht laat een verwachte groei van de bevolking zien (+22% tot 2030). In de regio Utrecht is voor de komende jaren ruim 150.000 m2 aan nieuwe winkelprojecten gepland (onder andere in het centrum, in de wijk Kanaleneiland en op de Woonboulevard). Hoewel deze toevoegingen (in totaal circa 20% van het huidige aanbod) in grote lijnen analoog zijn met de verwachte bevolkingsontwikkeling, is te verwachten dat door het teruglopen van de bestedingen in fysieke winkels de leegstand gaat toenemen. Vooral de binnenstad van Utrecht heeft een bovenregionale uitstraling. Er is daar momenteel relatief weinig leegstand en de vloerproductiviteit is hoog; hier staat tegenover dat ook de huren hoger liggen dan in andere steden. Toch zal, ook gezien de concurrentie met andere steden, blijvend aandacht nodig zijn om het centrum van de stad vitaal te houden voor de toekomst. Dit is des te meer noodzakelijk tegen de achtergrond van het recente Koopstromenonderzoek dat onlangs in de Randstad is gehouden (I & O Research, 2011). Daaruit blijkt dat de omzet in het centrum van Utrecht in de afgelopen jaren fors achteruit is gelopen met ruim 30%. In de overige delen van de regio zijn (behalve in de regionale centra) over het algemeen minder filialen aanwezig en zijn (met uitzondering van Rivierenland) de winkels wat kleiner. De concentratiegraad (dit is het aandeel vierkante meters winkelvloeroppervlak dat zich in winkelcentra bevindt) is ook in Heuvelrug & Vallei behoorlijk hoog, maar in (vooral) Rivierenland, Utrecht-West en Alblasserwaard & Vijfheerenlanden bevindt een fors aandeel van de winkels zich buiten de winkelcentra. De vloerproductiviteit in de overige delen van de regio is over het algemeen eveneens lager dan gemiddeld. Dit wijst vanuit omzetperspectief op een minder goed functioneren. De leegstand is relatief hoog (met uitzondering van Utrecht-West). Zorgelijk is daarbij de grote leegstand in de middelgrote hoofdwinkelcentra van Gorinchem (13,8%), Tiel (15,4%), Woerden (15,5%) en Veenendaal (16,8%). Dit zijn winkelcentra die de laatste decennia sterk zijn gegroeid en die een hogere filialiseringsgraad hebben. Naar verwachting zal dit type middelgrote centra de komende jaren extra kwetsbaar zijn.

5.3 Conclusies winkelmarkt • De winkelmarkt wijzigt van een groeimarkt naar een verdringingsmarkt. De concurrentie tussen winkelgebieden en regio’s zal toenemen, omdat de bestedingen vrijwel niet meer groeien, terwijl het aanbod vierkante meters winkelvloeroppervlak volgens het bestaande planaanbod naar verwachting verder zal toenemen. Het gevaar dreigt dat op de winkelvastgoedmarkt in toenemende mate gebouwd wordt voor een grotere leegstand op middellange termijn.

27

• Met name door de opkomst van internet als aankoopkanaal zullen de winkelcentra met weinig koopkrachtbinding en een minder onderscheidend vermogen, alsmede de centra die zich vooral richten op prijs en gemak, in de komende jaren méér dan gemiddeld onder druk komen te staan. Winkelcentra die zich (kunnen) richten op ‘beleving’ of ‘boodschappen doen’ en daarbij voldoende aanbod bieden (kritische massa), zijn naar verwachting kansrijker. Dit betekent dat de grote binnensteden (zoals Utrecht) de komende jaren voldoende kansen hebben, mits ze in staat zijn zich tijdig aan te passen met voldoende kwaliteit, variëteit, verrassing en beleving. Veel winkels in de aanloopstraten komen echter ook in binnensteden onder druk te staan. De vraag is bovendien of er voldoende bestedingen in de binnensteden zullen zijn om de zeer grote aantallen winkels te kunnen blijven dragen. • In middelgrote centra zoals Gorinchem, Woerden, Tiel en Veenendaal is het winkelaanbod zo groot dat zij alleen met een versterkte regionale functie goed blijven functioneren. Kortom, daar is meer regionale concentratie in de centra noodzakelijk om voldoende bestedingen aan zich te binden. Als meer aankopen via internet gedaan worden, wordt ook daar ‘beleving’ cruciaal als onderscheidende factor. Met name centra met filialen en weinig ambiance krijgen het moeilijk om zich te onderscheiden. Zij komen mogelijk te ruim in hun jas te zitten, met meer leegstand en stagnatie tot gevolg. • Een regierol van de provincies op de winkelmarkt, vergelijkbaar met die op de bedrijventerreinenmarkt, is wenselijk om heldere afspraken te maken over de afstemming tussen vraag en aanbod in de toekomst, omdat bij ongewijzigd beleid verdringing en leegstand zullen toenemen.

28

6. Woningmarkt 6.1 Feiten en cijfers De verwachte ontwikkeling van de voorraad in Midden-Nederland Dé kenmerkende ontwikkeling op de woningmarkt in de afgelopen decennia is de stijging van het eigen woningbezit. Inmiddels bevindt 60% van de woningmarkt zich in de koopsector. Verder is de kwaliteit van het aanbod verbeterd, vooral qua grootte. Woningen zijn gemiddeld ook duurder geworden; dit geldt voor de huursector en vooral voor de koopsector. De prijs van woningen ondervindt overigens momenteel een drukkend effect als gevolg van de economische crisis. De huurders en de kopers op de woningmarkt lieten over het algemeen een forse inkomensstijging zien, uitgedrukt in het gemiddelde netto besteedbare inkomen. Voorts is het aantal hoger opgeleiden sterk toegenomen, evenals het aantal alleenstaanden (ABF Research, 2012). De woningmarkt onderscheidt zich van de vastgoedmarkten voor bedrijventerreinen, kantoren en winkels, omdat hier de vraag het aanbod overstijgt. In de afgelopen decennia is de landelijke woningbouwproductie geleidelijk gedaald tot 60.000 nieuwe woningen in 2003. Na een herstel van de productie is door de economische crisis een nieuwe daling opgetreden. Voor de nabije toekomst worden minder verhuizingen verwacht en een verschuiving van de vraag van koop naar huur. Momenteel staat circa 1 op de 18 woningen te koop, in vergelijking met 1 op de 30 voor de kredietcrisis (FGH, 2012). Door de dalende woningproductie zal er op de woningmarkt naar verwachting ook minder leegstand gaan ontstaan. Op langere termijn wordt tot 2030 een stijging van het landelijke inwonertal verwacht. Deze groei komt voor rekening van stedelijke gebieden in de Randstad. In landelijke regio’s, ook binnen de Randstad, wordt vooral gerekend op stagnatie of zelfs een bevolkingskrimp (CBS/PBL, 2011). Na 2030 zal landelijk het aantal inwoners gaan dalen; daarna zal naar verwachting ook een daling van het aantal huishoudens inzetten. Verwacht wordt voorts dat, onder invloed van de crisis, de voorkeur van huishoudens voor de koopsector zal gaan dalen en die voor de huursector zal toenemen. Ook in de regio Midden-Nederland zijn deze patronen te onderkennen, met regionale nuances. Midden-Nederland kent twee verstedelijkte deelgebieden: het deelgebied in en rond de gemeente Utrecht en Heuvelrug & Vallei. De overige gebieden kennen verhoudingsgewijs een kleine woningvoorraad (uitgezonderd de gemeente Woerden). De samenstelling van de woningvoorraad verschilt sterk naar eigendom en type in de deelgebieden, al geldt wel dat de eengezinskoopwoning overal in de regio Midden-Nederland domineert. Het Stedelijk gebied Utrecht heeft een afwijkende opbouw, met verhoudingsgewijs veel meergezinshuur- en meergezinskoopwoningen (flats en appartementen).

De verwachte ontwikkelingen in de verschillende subregio’s In en rond de stad Utrecht zal de bevolking naar verwachting toenemen, terwijl in veel omliggende landelijke gemeenten juist krimp wordt verwacht, mede onder invloed van een relatief sterke vergrijzing (ABF Research, 2012). Tot 2020 wordt in Midden-Nederland een groei verwacht van 72.300 inwoners; met een groei van 56.600 neemt de oudere bevolkingsgroep 60-79 jaar het grootste deel voor zijn rekening.

29

In figuur 8 is de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens weergegeven in 2020 ten opzichte van 2010. Het aantal huishoudens neemt toe met 54.900. De ontwikkeling van het aantal en type huishoudens heeft gevolgen voor de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in de verschillende gemeenten in Midden-Nederland. Figuur 8: Aantal huishoudens in 2020 < 950 950 < 1.900 1.900 < 2.850 2.850 < 3.800 > = 3.800

Verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in 2020 ten opzichte van 2010

De Ronde Venen

Stichtse Vecht

Bron: ABF research (2012)

De Bilt Woerden

Zeist

Utrecht Montfoort IJsselstein

Oudewater

Nieuwegein

Utrechtse Heuvelrug

Bunnik Wijk bij Duurstede

Houten

Lopik Vianen

Rhenen Buren

Culemborg

Zederik

Veenendaal

NederBetuwe

Leerdam Geldermalsen Giessenlanden

Gorinchem

Lingewaal

Neerijnen

Tiel

Druten West Maas en Waal

Zaltbommel Maasdriel

Over het algemeen blijft naar verwachting de groei van het aantal woningen in de komende jaren achter bij de toename van het aantal huishoudens. Absolute groei van het aantal woningen vindt plaats in drie deelgebieden. Stedelijk gebied Utrecht domineert de groei, gevolgd door Rivierenland en Heuvelrug & Vallei. In elk subgebied is de groei van de eengezinskoopwoning dominant, gevolgd door de meergezinshuurwoning. Alleen in het Stedelijk gebied Utrecht groeit ook het segment van de eengezinshuurwoning. In de regio’s Rivierenland en Ablasserwaard & Vijfheerenlanden is de verwachte groei van de meergezinshuurwoning sterk, terwijl Heuvelrug & Vallei en Utrecht-West een relatief sterkere groei van de meergezinskoopwoning tonen. Naast de kwantitatieve woningbouwopgave in de diverse segmenten zijn er ook kwalitatieve opgaven met betrekking tot bijvoorbeeld de grootte en de ligging van woningen. Bij een verwacht toenemend aantal ouderen in de bevolking en een toenemend aantal kleine huishoudens (ook de jongere) is het van belang om goed naar de omvang van woningen te differentiëren. Daarnaast

30

zijn het voorzieningenniveau van woningen en de kwaliteit van de omgeving essentiële factoren. Net als bij de kantoren- en bedrijventerreinmarkten zal vraagsturing een belangrijk onderdeel van de opgave zijn. Voorts zullen als gevolg van de afnemende woningbouwproductie grootschalige bouwlocaties moeilijker te ontwikkelen zijn. Kleinschalige ontwikkelingen en binnenstedelijk bouwen zullen in belang toenemen.

6.2 Vraag-aanbodconfrontatie woningmarkt In figuur 9 wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste ontwikkelingen op de regionale woningmarkten; in het bijzonder hoe de verwachte vraag (ontwikkeling van het aantal huishoudens) zich verhoudt tot het verwachte aanbod (ontwikkeling van het aantal woningen). Dit wordt hieronder vervolgens uitgewerkt per deelregio; op afzonderlijke gemeenten wordt niet ingegaan16.

Figuur 9a: Vraag - aanbod-

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei

confrontatie op de woningmarkt per subregio, 2010-2020

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland 

Bron: ABF Research (2012)

0

10.000

Groei aantal inwoners

Figuur 9b: Vraag - aanbod-

20.000

30.000

Groei aantal huishoudens

40.000

50.000

60.000

Groei woningvoorraad

Utrecht-West   Stedelijk gebied Utrecht Heuvelrug & Vallei

confrontatie op de woningmarkt per subregio, 2020-2030

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden Rivierenland 

Bron: ABF Research (2012)

0

10.000

Groei aantal inwoners

20.000

30.000

Groei aantal huishoudens

40.000

50.000

60.000

Groei woningvoorraad

16. De bron voor die uitwerking is de verkenning van de woningmarkt in de verschillende deelregio’s van Midden-Nederland die door ABF in opdracht van de Kamer van Koophandel Midden-Nederland is uitgevoerd (2012).

31

Stedelijk gebied Utrecht: groeiende bevolking, groei jongeren, ouderen en kleine huishoudens Tot 2020 wordt een groei verwacht van 57.500 inwoners binnen deze subregio; met een groei van 20.100 neemt de oudere bevolkingsgroep van 60-79 jaar het grootste deel hiervan voor zijn rekening. Ook de jongere bevolkingsgroepen nemen echter in omvang toe in het Stedelijk gebied Utrecht. Het aantal huishoudens neemt toe met 26.400. Daarbinnen zijn het met name de kleine huishoudens die de groei bepalen. De groei van de woningvoorraad met 23.900 woningen blijft achter bij de groei van de huishoudens; op basis van de nu bekende woonwensen zal de groei met 14.000 het grootst zijn bij eengezinswoningen in de koopsector. Er is daarmee een relatief hoge druk op de woningmarkt. Tegen de achtergrond van de relatief grote bijdrage van ouderen, jongeren en kleinere huishoudens aan de demografische ontwikkeling, vraagt de toevoeging van geschikte woningen voor déze groepen extra aandacht. Tussen 2020 en 2030 blijven de bevolking en het aantal huishoudens naar verwachting groeien. Deze groei is echter minder groot dan tussen 2010 en 2020. Ook op de lange termijn bepalen de ouderen, jongeren en de kleinere huishoudens de groei. De kwantitatieve groei is wel lager, maar de noodzaak om toegesneden op ouderen, jongeren en kleinere huishoudens te bouwen, blijft onverminderd bestaan

Utrecht-West: beperkte groei bevolking, groei ouderen, afname jongeren, groei kleine huishoudens Tot 2020 wordt een groei verwacht van slechts 600 inwoners. Met een groei van 9.500 neemt ook in deze regio de bevolkingsgroep 60-79 jaar fors toe. Daarentegen nemen de jongere bevolkingsgroepen in omvang af, vooral in de groep 0-19 jarigen. Het aantal huishoudens neemt toe met 7.800 en net als in het Stedelijk gebied Utrecht betreft dat met name de kleinere huishoudens. De groei van de woningvoorraad met 4.600 woningen blijft achter bij de groei van de huishoudens; op basis van de nu bekende woonwensen zal de groei met 3.900 het grootst zijn bij eengezinswoningen in de koopsector. In Utrecht-West zal er dus een hoge druk op de woningmarkt aanwezig zijn, met in potentie een woningtekort voor vooral ouderen en kleinere huishoudens. Daar moet sterk de bouwopgave op worden gericht. De groei van de bevolking in Utrecht-West tussen 2020 en 2030 is wat groter dan in de periode daarvoor, met nogmaals een sterke groei van het aandeel ouderen en een afname van het aandeel jongeren. Relatief gesproken neemt ook op lange termijn het aandeel kleinere huishoudens toe. De bouwopgave moet daarmee vooral gericht zijn op kleinere woningen, ook rekening houdend met voorzieningen voor de oudere bevolkingsgroepen.

Alblasserwaard & Vijfheerenlanden: stagnerende bevolkingsomvang, afname jongeren, groei ouderen, groei kleine huishoudens Tot 2020 stagneert de bevolkingsontwikkeling. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de jongere bevolkingsgroep van 0-19 jaar kleiner wordt met -2.400. Het aandeel ouderen in de bevolking neemt daarentegen sterk toe. Het aantal huishoudens neemt toe met 2.300, vooral bestaande uit kleine huishoudens. De groei van de woningvoorraad met 2.200 woningen blijft enigszins achter bij de groei van het aantal huishoudens; op basis van de nu bekende woonwensen zal de groei met 1.500 het grootst zijn bij eengezinswoningen in de koopsector.

32

Dit levert ook in deze regio mogelijk een discrepantie op met de demografische ontwikkeling, die het vooral noodzakelijk maakt meer te bouwen voor ouderen en kleine huishoudens. Tussen 2020 en 2030 wordt slechts een heel beperkte bevolkingsgroei verwacht (500 personen) en een minder grote toename van het aantal huishoudens. Hoewel hierdoor de druk op de woningmarkt op de wat langere termijn relatief beperkt zal zijn, geldt ook dan dat de bouwopgave vooral op ouderen en kleinere huishoudens moet worden gericht.

Rivierenland: stagnerende bevolkingsomvang, groei ouderen, afname jongeren, groei kleine huishoudens Het beeld voor Rivierenland komt overeen met dat in Utrecht-West. De groei van de bevolking tot 2020 zal naar verwachting zeer beperkt zijn (toename van 1%), met daarbinnen forse afnames in de jongere bevolkingsgroepen en een toename van het aantal ouderen. In de groep 60-79 jarigen betreft dat bijvoorbeeld 11.800 mensen. Het aantal huishoudens neemt toe met 7.400. De groei van de woningvoorraad met 6.100 woningen blijft achter bij de groei van het aantal huishoudens; op basis van de nu bekende woonwensen zal de groei met 4.400 het grootst zijn bij eengezinswoningen in de koopsector. Hoewel de druk op de woningmarkt in totaliteit relatief beperkt is, is op basis van de prognoses vooral een woningtekort te verwachten voor ouderen en voor kleinere huishoudens. Ook in Rivierenland moet de bouwopgave zich sterker daarop gaan richten. Tussen 2020 en 2030 groeit de bevolking in Rivierenland als geheel nauwelijks. Het aantal huishoudens neemt wel verder toe, met een sterkere vertegenwoordiging van de kleine huishoudens tot gevolg. Ook op deze langere termijn verdient de bouwopgave voor ouderen en kleine huishoudens meer aandacht.

Heuvelrug & Vallei: groei bevolking, groei ouderen, lichte groei jongeren, groei kleine huishoudens Tot 2020 wordt een groei verwacht van 12.900 inwoners; met een groei van 11.300 neemt de bevolkingsgroep 60-79 jaar het grootste deel voor haar rekening. Ook de jongere leeftijdsgroepen nemen naar verwachting in omvang toe, net als in de stedelijke regio Utrecht. Het aantal huis-houdens neemt toe met 10.900, met name de kleinere. De groei van de woningvoorraad met 8.200 woningen blijft achter bij de groei van de huishoudens. Op basis van de nu bekende woonwensen zal de groei met 5.500 het grootst zijn bij eengezinswoningen in de koopsector. Voor deze regio wordt dus een forse druk op de woningmarkt verwacht, die zich naar verwachting met name zal uiten bij ouderen en kleine huishoudens, maar waarbij ook de jongere leeftijdsgroepen tegen woningtekorten zullen aanlopen. De verwachte kwalitatieve toename van de woningvoorraad lijkt hier enigszins aan tegemoet te komen. Tussen 2020 en 2030 blijven de bevolking en het aantal huishoudens naar verwachting groeien. Het patroon van het voorgaande decennium herhaalt zich naar verwachting, met relatieve toenames van het aantal ouderen, jongeren en kleinere huishoudens. Ook het aantal gezinnen met kinderen neemt toe. Hoewel een woningtekort blijft bestaan, lijken kwalitatieve verschillen te verminderen.

33

6.3 Conclusies woningmarkt • In het komende decennium is een beduidende toename van de bevolking naar verwachting alleen aan de orde in de stedelijke regio Utrecht en in Heuvelrug & Vallei. In de regio’s Utrecht-West, Alblasserwaard & Vijfheerenlanden en Rivierenland is geen of slechts lichte bevolkingsgroei te verwachten. • In zijn algemeenheid vertonen de diverse regio’s in Midden-Nederland een bevolkingsontwikkeling waarin met name groei te zien is bij de oudere bevolkingsgroepen en de kleinere huishoudens. Daarnaast gaan we in de stedelijke regio Utrecht en Heuvelrug & Vallei ook een (respectievelijk sterke en lichte) groei van het aantal jongeren zien. • De bevolkingsontwikkeling heeft gevolgen voor de beroepsbevolking, huishoudensontwikkeling, inkomensontwikkeling en de opgaven om te voldoen aan de vraag naar woonruimte. Er zal, met nuanceverschillen tussen de verschillende regio’s, duidelijk meer aandacht noodzakelijk zijn voor de huisvesting van jongere, oudere en kleine huishoudens. Niet alleen de kwaliteit van woningen (bijvoorbeeld grootte) is daarmee gemoeid, maar ook het voorzieningenniveau wat in woningen en in de omgeving daarvan geboden wordt. Binnenstedelijk bouwen hoort daarbij zeker tot de kansrijke opgaven. • De kwaliteit en de ontwikkeling van de woningmarkt is een belangrijke randvoorwaarde voor het economisch vestigingsklimaat. De deelregio’s in Midden-Nederland behoren voor een groot deel tot het economische groeigebied van Nederland. Om deze sterkte te behouden moeten er voldoende én geschikte woningen zijn en worden gebouwd. Ondanks de toenemende krapte op de woningmarkt, blijft de regio wel in trek. Dit vraagt om actief en maatgericht woningmarktbeleid, waarbij rekening gehouden wordt met de regionale diversiteit. Planningsafspraken voor woningbouw dienen gestoeld te zijn op groei- én krimpscenario’s, gedifferentieerd naar diverse segmenten binnen de woningmarkt.

34

7. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland 7.1 De vier markten kort samengevat In hoofdstuk 2 is een aantal belangrijke algemene trends benoemd, die betrekking hebben op macro-economische omstandigheden, trends op de vastgoedmarkt en trends bij het bedrijfsleven. In de hoofdstukken 3 tot en met 6 zijn per vastgoedmarkt de belangrijkste feiten en cijfers weergegeven en is inzicht geboden in de vraag-aanbodconfrontatie op de diverse markten. Het fenomeen leegstand kan daarbij als rode draad worden benoemd. Vraag en aanbod op de vastgoedmarkt zijn niet meer in balans en er zijn grote inspanningen nodig om dit probleem structureel op te lossen. De kosten van leegstand op de kantoren-, bedrijventerrein- en winkelmarkten zijn groot. Een globale schatting van de kosten van leegstand eind 2011 levert een totale post op van ongeveer € 1,3 miljard in Midden-Nederland. Alleen al de kosten van zogenaamd ‘kansloos’ kantoorvastgoed belopen globaal € 260 miljoen. Kantorenmarkt • Er is forse leegstand van kantoren in de verschillende deelregio’s in Midden-Nederland, vooral in onderdelen van Stedelijk gebied Utrecht, Heuvelrug & Vallei, Rivierenland en Utrecht-West. Gemeenten waar het leegstandsprobleem echt fors is zijn Stichtse Vecht, Ronde Venen, Nieuwegein, Veenendaal, Culemborg, Geldermalsen en Tiel (ook in de kleinere gemeenten Druten en Neerijnen is het leegstandsprobleem relatief erg hoog). • Er is in de komende jaren nog steeds vraag naar kantoorruimte, hoewel deze op termijn wel afneemt. Gezien de leegstand vraagt dit om zorgvuldige monitoring en een stringente sturing op een zorgvuldig gebruik van het bestaande vastgoed. Per locatie moet worden bezien of hergebruik mogelijk is, of dat vastgoed aan de voorraad moet worden onttrokken. Bedrijventerreinmarkt • Op de bedrijventerreinmarkt is leegstand een minder prominent probleem op het gebied van gebouwen. Wel is er in diverse deelregio’s momenteel nog sprake van een omvangrijk aanbod van areaal; dit geldt vooral in Stedelijk gebied Utrecht, Rivierenland en Alblasserwaard & Vijfheerenlanden. Ook is er in diverse regio’s een toename van het areaal mogelijk op grond van bestaande plannen. • De mismatch op de bedrijventerreinmarkt is, naast een kwantitatieve, vooral een kwalitatieve. Er ligt een forse herstructureringsopgave. • Er moeten, tegen de achtergrond van het huidige en toekomstige aanbod aan bedrijventerreinareaal, goede afspraken worden gemaakt tussen de diverse partijen om verdere leegstand op de bedrijventerreinmarkt te voorkomen. Winkelmarkt • Leegstand op de winkelmarkt doet zich vooral voor aan de randen van het Stedelijk gebied Utrecht en in middelgrote gemeenten als Gorinchem, Woerden, Tiel en Veenendaal. De verwachting is dat het aantal vierkante meters winkeloppervlak zal blijven toenemen, terwijl de consumentenbestedingen dalen. • Ook de winkelmarkt vraagt dus om goede afstemming en stringente sturing om oplopende leegstand te voorkomen.

35

Woningmarkt • De woningmarkt vertoont niet zozeer overschotten als wel krapte. Toename van de bouwopgave is noodzakelijk. • Woningbouwprognoses in de diverse deelregio’s laten toenames zien in het segment eengezinswoningen. Hoewel daar behoefte aan blijft bestaan, is sturing noodzakelijk om ervoor te zorgen dat in sterkere mate wordt gebouwd voor jongere, oudere en kleine huishoudens. Daarbij vertonen de jongere bevolkingsgroepen vooral de aandacht in de regio’s Stedelijk gebied Utrecht en Heuvelrug & Vallei.

7.2 Perspectieven voor een vastgoedagenda De volgende perspectieven zijn handreikingen voor de ontwikkeling van een vastgoedagenda voor Midden-Nederland: • Ontwikkel een gezamenlijk toekomstperspectief op de kantoren-, bedrijventerrein-, winkel- en woningmarkten. • Organiseer samenwerking. • Experimenteer met de toepassing van nieuwe ruimtelijke instrumenten, zoals herbestemming, tijdelijk bestemmen, stedelijke herverkaveling, gebaseerd op flexibiliteit. Stel als voorwaarde bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed dat elders vierkante meters aan de voorraad worden onttrokken. • Sanering van verouderd, kansarm vastgoed (met name kantoren). Transformatie of sloop als noodzakelijke (maar complexe) oplossing beschouwen. • Verken de behoefte aan nieuwe financierings- en verdienmodellen. Stel een fonds in om afwaarderingsproblemen te dempen.

Gezamenlijk toekomstperspectief op de kantoren-, en bedrijventerrein- en winkelmarkt Om mismatches op de vastgoedmarkt te voorkomen is een brede gezamenlijke visie gewenst op welk vastgoed op welke locaties en in welke gebieden de komende tien of twintig jaar nodig zijn. Doel moet een toekomstbestendige vastgoedontwikkeling zijn, die vraaggericht is vanuit de gebruikers en de ondernemers en die gebaseerd is op de (gewenste) economische ontwikkeling. Dit kan betekenen dat de voorraden in ruimtelijke plannen moeten worden aangepast aan de nieuwe realiteit. De volgende concrete handreikingen zijn daarvoor noodzakelijk: • Denk en handel vanuit strategisch voorraadbeheer in plaats van een aanbodgericht groeibeleid. Versterk daarbij in eerste instantie wat sterk is en voeg alleen nieuwe meters toe, als het niet binnen de bestaande voorraad in het planningsgebied elders kan worden gerealiseerd. Dit kan betekenen dat de huidige en toekomstige plancapaciteit moet worden gereduceerd. Voorts moet een strategie worden ontwikkeld om incourant aanbod uit de markt te nemen. • Zorg ervoor dat bij vastgoedontwikkelingen meerdere functies op elkaar betrokken worden, zoals bedrijfsruimte, woningbouw en voorzieningen. Dit moet plaatsvinden binnen een plangebied en/of daarbuiten. Heterogeniteit, duurzaamheid en multifunctionaliteit zijn daarbij sleutelbegrippen. Door de vastgoedmarkt integraal en vanuit de optiek van gebiedsontwikkeling te benaderen, wordt uiting gegeven aan het begrip ‘quality of place’.

36

• Adopteer bij nieuw vastgoed het principe van ‘life cycle management’, waarbij de ontwerpende en bouwende partijen zich verantwoordelijk voelen voor àlle fasen die de levensduur van het gebouw omvatten vanaf het ontwerp, de bouw, de installatie, de oplevering, het (her)gebruik en tenslotte de uiteindelijke sloop. Ook binnen de bestaande voorraad moet dit worden gestimuleerd. • De markt en de overheid hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om tot oplossingen te komen. Alle partijen op de vastgoedmarkt zijn daarbij bepalend: eigenaren, ontwikkelaars, financiers, gebruikers en overheden. Wel is een scherpe rol- en positiebepaling wenselijk om in nieuwe samenwerkingsvormen tot meerwaarde te komen. • Houd in de winkelmarkt rekening met een veranderend consumentengedrag en de gevolgen hiervan voor het locatiebeleid, zoals de invloed van ‘het nieuwe winkelen’ op de vestigingsmogelijkheden van afhaalpunten.

Organiseren van onderlinge samenwerking Centraal in de discussie ten aanzien van de problematiek op de vastgoedmarkt is de behoefte aan regisserend vermogen. Diverse elkaar beconcurrerende ontwikkelingen tussen gemeenten hebben overaanbod op de vastgoedmarkten veroorzaakt, vooral die van kantoren en winkels. Daarbij is het (boven)regionale belang soms ondergesneeuwd geraakt. Doel moet zijn om afdoende regie te organiseren. De diverse partijen op de vastgoedmarkt moeten hierbij worden betrokken, ieder vanuit de eigen belangen en verantwoordelijkheden. Dit zijn: • Eigenaren/beleggers hebben vooral een belang bij en een verantwoordelijkheid voor de verhuur- of verkoopbaarheid van objecten. Daarbij hoort dat er voor de kwaliteit van objecten en de omgeving aandacht moet zijn. Investeringen door eigenaren zullen dit moeten bevorderen. Als de verhuur- of verkoopbaarheid nihil blijkt, dan is afwaardering echter noodzakelijk. • Ontwikkelaars hebben vooral een belang om tot rendabele (her)creatie van objecten te komen. In een groeimarkt moeten daarbij duidelijker afspraken worden gemaakt om mismatches tussen vraag en aanbod te voorkomen. In een markt die meer en meer op beheer is gericht, zullen de mogelijkheden voor ontwikkelaars voor transformatie moeten worden verruimd. • Gebruikers hebben behoefte aan vastgoed dat het meest optimaal bijdraagt aan de bedrijfsvoering. Daarbij is flexibiliteit noodzakelijk om vastgoed aan te kunnen passen aan veranderend gebruik. Gebruikers kunnen van hun kant verantwoordelijk worden gehouden voor het benutten van alle mogelijkheden om in het huidige vastgoed hun bedrijf te ontplooien. • Overheden hebben belang bij een goed benutte (openbare) ruimte die er bovendien goed uitziet, en dat er (belasting)revenuen uit grondeigendom worden gegenereerd. De verantwoordelijkheid houdt daarbij niet op bij bijvoorbeeld gemeente- of provinciegrenzen. Bij het opnemen van commercieel vastgoed in ruimtelijke plannen moeten gemeenten afstemming plegen met gemeenten in hun (directe) omgeving. Provincies hebben een taak om deze afstemming tussen de diverse overheden goed tot stand te brengen en duidelijke afspraken over vastgoedontwikkelingen te bevorderen. Vanuit het rijk mag worden verwacht dat oplossingen voor problemen op de vastgoedmarkt worden gefaciliteerd door ruimtelijke en financiële regelgeving op maat. • Financiële instellingen hebben een direct belang vanwege de rendementen die uit vastgoed mogelijk zijn. Daartegenover mag verwacht worden dat indien die rendementen door structu-

37

rele ontwikkelingen onder druk komen te staan, er flexibele maatregelen worden genomen om tot oplossingen te komen. Dit geldt vooral wanneer afwaardering noodzakelijk is als gevolg van structurele leegstand. De vraag is op welk niveau deze regie (regio, provincie, rijk) moet worden georganiseerd om het aanbod op de vastgoedmarkt weer in balans te brengen met de (toekomstige) vraag. Belangrijk aandachtspunt is daarbij dat efficiëntie voorop staat en dat er geen te bureaucratische constructie wordt neergezet. De volgende punten zijn hierbij relevant. • Gemeenten dienen zich bewust te zijn dat regionale afstemming noodzakelijk is om de mismatches op de vastgoedmarkt een halt toe te roepen. Daarbij dienen de verantwoordelijkheden voor de ruimtelijke ordening en de verantwoordelijkheden vanuit het gemeentelijke grondeigendom op elkaar te worden afgestemd. • Organiseer onderlinge samenwerking tussen gemeenten (bijvoorbeeld analoog aan de regionale convenanten voor bedrijventerreinen), gebaseerd op heldere landelijke spelregels. Pas indien nodig nationale spelregels met betrekking tot planning, financiering en ruimtelijke ordening aan om maatregelen op provinciaal en gemeentelijk niveau te kunnen bekrachtigen. • Op provinciaal niveau moet (in samenwerking met marktpartijen) regie plaatsvinden op een meer gebalanceerde vastgoedmarkt. Behalve de bedrijventerreinmarkt en de woningmarkt moet zich dat ook meer gaan uitstrekken tot de kantoren- en winkelmarkten. • Kritische reflectie is noodzakelijk op de vraag in hoeverre de huidige regionale planningsmechanismen toegespitst zijn op de veranderende ruimtelijk-economische patronen. • Marktpartijen dienen veel meer een beweging te maken van een benadering van hun vastgoed vanuit een portefeuillebenadering naar een benadering op gebiedsniveau, samen met gebruikers en overheden.

Experimenteer met de toepassing van nieuwe ruimtelijke instrumenten, zoals herbestemming, tijdelijk bestemmen, stedelijke herverkaveling, gebaseerd op flexibiliteit Belangrijk bij de aanpak van de vastgoedproblematiek zijn de mogelijkheden van herbestemming. De verruimingsmogelijkheden van bestemmingsplannen blijken nog altijd zeer complex te zijn. Het voldoen aan bestaande regelgeving, de lange procestijd en een gebrek aan een ‘sense of urgency’ leiden soms tot moeizame herontwikkelingstrajecten. Doel moet zijn om zoveel mogelijk flexibiliteit te organiseren om (bestemmings)planaanpassingen door te voeren, gericht op het oplossen van mismatches op de vastgoedmarkt. De volgende aandachtspunten zijn relevant: • Verruim bestemmingsplannen zodanig dat veel meer kan worden gehandeld op basis van dat wat wél kan, in plaats van dat wat niet kan. • Verken de mogelijkheden van een ruimtelijk ordeningssysteem waarbij de ontwikkeling van nieuwe vierkante meters vastgoed gepaard moet gaan met het onttrekken van meters aan de bestaande voorraad.

38

• Verken en benut de marktkansen voor herbestemming van monofunctionele werkgebieden vanuit het oogpunt van waardetoevoeging. Concrete mogelijkheden zijn onder meer zorgfaciliteiten, groot- en detailhandel, leisure, woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en onderwijs. Organiseer regionale platforms om hierover expertise uit te wisselen. • Verken de mogelijkheden van het instellen van experimentgebieden voor meer soepele regelgeving en/of het bestemmingsplanvrij maken van een gebied. • Maak tijdelijk gebruik en tijdelijke inrichting van leegstaande vastgoedobjecten mogelijk.

Sanering van verouderd, kansarm vastgoed (met name kantoren) Een groot deel van het leegstaande (kantoren)vastgoed wordt als kansarm getypeerd. Langdurige leegstand leidt tot mogelijke achteruitgang van de uitstraling en de kwaliteit van een werkgebied en leidt tot omvangrijke private én maatschappelijke kosten. Om het probleem van het kansarme vastgoed op te lossen, zijn transformatie of sloop in veel gevallen noodzakelijk. Concreet zijn de volgende punten relevant: • Transformatie van leegstaand vastgoed, veelal kantoren, wordt reeds opgepakt. Maatwerk per deelregio en locatie is vereist. Landelijk richt een expertteam zich op deze transformatie. Het team staat gemeenten bij met kennis en kunde van uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, woon-, zorg- en inrichtingsconcepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers. Binnen de provincie Utrecht is eveneens een taskforce transformatie ingesteld, die specifiek gericht is op de relatie kantorenmarkt-woningmarkt. Het doel van deze taskforce is een impuls te geven aan de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen in de provincie Utrecht. • Verken zoveel mogelijk alternatieve gebruiksmogelijkheden van leegstaand vastgoed, zoals studenten- en jongerenhuisvesting, huisvesting van ouderen, zorgconcepten, onderwijsfaciliteiten, et cetera. Concrete transformaties moeten passen bij de locatie en de voorzieningen die daar voorhanden zijn. • Als (tijdelijke) herbestemming van leegstaande kantoren geen optie meer is, en als er geen zicht is op verkoop of verhuur van vastgoed, dan wordt het noodzakelijk om onderdelen van de voorraad uit de markt te nemen en over te gaan tot sloop.

Verken de behoefte aan nieuwe financierings- en verdienmodellen Waardering en financiering van vastgoed staan onder druk. Zowel bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed als bij herbestemming en transformatie van bestaand vastgoed dienen nieuwe financierings- en verdienmodellen te worden toegepast. Voor de actuele malaise op de woningmarkt geldt dat steeds meer eigenaren een vermogensverlies leiden en de waarde van het onderpand daalt. Als delen van bedrijventerreinen, kantoorpanden of winkels langdurig leegstaan heeft ook dat gevolgen voor de waardering. De waarde van het vastgoed zal dalen ten opzichte van de waarde die eraan werd toegekend ten tijde van de oorspronkelijke financiering.

39

Doel moet zijn om het voor investeerders en eigenaren aantrekkelijker te maken om toekomstbestendig vastgoed te ontwikkelen of te beheren, of om eventueel problematisch vastgoed af te waarderen. De volgende punten zijn relevant: • De afwaardering van vastgoed zal deels noodzakelijk zijn, teneinde de verhuur- of verkoopbaarheid te vergroten. Lokale en regionale prijsverschillen spelen hierbij een rol, aangezien lang niet alle gebieden de leegstandsproblematiek in dezelfde mate ondervinden. • De mogelijkheden moeten worden verkend om een fonds in te stellen dat tot doel heeft om de meest urgente problemen bij afwaardering te dempen. Een dergelijk fonds zou op nationaal niveau moeten worden ingesteld. Voor de voeding en het beheer van het fonds kunnen diverse partijen verantwoordelijk worden gesteld, namelijk overheden, financiële instellingen en (organisaties van) eigenaren. • Er is behoefte aan financieringsmodellen die voldoende prikkels bevatten voor het herontwikkelen van bestaand vastgoed. Dit impliceert dat het meer vanzelfsprekend moet worden om te investeren in bestaand vastgoed dan in nieuwe projecten. • Vormen van verevening en risicobeheersing tussen gemeenten, tussen plangebieden binnen gemeenten, en tussen diverse onderdelen van gebiedsontwikkelingen moeten leiden tot geldstromen die mogelijke financiële nadelen voor afzonderlijke partijen verminderen. • Indien een rigoureuze maatregel als sloop aan de orde is, dient de noodzaak van een ‘sloopfonds’ verkend te worden.

Tot slot De vastgoedproblematiek dient voortdurend bij partijen op de agenda te worden gezet. Bewustwording van de problematiek is nodig om partijen in beweging te brengen en verantwoordelijkheid te nemen voor de ontstane situatie. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland wil met dit rapport en met de conclusies en aanbevelingen een bijdrage leveren aan het bereiken van oplossingen voor de omvangrijke problemen op de vastgoedmarkt en daarmee een aanzet geven voor concrete agendavorming.

40

41

Bijlage 1 Kosten van leegstand: globale schatting In dit rapport is een globale schatting gegeven van het totale economische verlies en marktwaarde van het leegstaande vastgoed op basis van de volgende berekening: Totaal economisch verlies = (leegstand m2 kantoren x huurprijs per m2) + (leegstand bedrijventerrein x huurprijs per m2) + (leegstand winkels x huurprijs per m2). De globale marktwaarde is bepaald door uit te gaan van een rendementseis in de vorm van huur van 10% per jaar op geïnvesteerd vermogen. Totaal economisch verlies x 10 jaar = globale marktwaarde van het vastgoed. Deze berekening bestaat uit zes verschillende indicatoren, waarvan de (referentie)waarden uit verschillende bronnen zijn ontleend. De werkelijke kostenpost zal mede afhankelijk zijn van de eventuele afwaardering.

Indicator

Leegstand m kantoren

Bron inclusief toelichting 2

Ontleend aan Stec (2012) op basis van meerdere bronnen. Gemeenten met een voorraad boven de 10.000m2 kantoor zijn meegenomen. Er wordt van uitgegaan dat ca. 30% van de kantoorleegstand ‘kansloos’ is.

Huurprijs per m2 kantoren

Ontleend aan DTZ (2012B) op basis van gewogen gemiddelde huurprijs van regio Utrecht en omgeving en Ede en Veenendaal. Bandbreedte is e 60 – 400/m2; als gemiddelde is e 125 aangehouden.

Leegstand m2 bedrijfsruimte

Ontleend aan Stec (2012); uitgangspunt is het gemiddelde van de frictieleegstand, die tussen de 4% en 6% ligt. In de berekening is 5% gehanteerd.

Huurprijs per m2 bedrijfsruimte

Ontleend aan DTZ (2012B) op basis van gewogen gemiddelde huurprijs van regio Utrecht en omgeving en Ede en Veenendaal. Bandbreedte is e 20 – 70/m2; als gemiddelde is e 45 aangehouden.

Leegstand m2 winkels

Ontleend aan DTNP (2012), Locatus, Benchmarkverkenner 2011. Uitgaande van het totale winkelvloeroppervlak.

Huurprijs per m2 winkel

Ontleend aan Huurprijsvergelijker.nl, uitgaande van de gewogen gemiddelde huurprijs van diverse winkelcentra in Midden-Nederland (Utrecht, Nieuwegein, Woerden, Houten, Zeist, Tiel, Culemborg, Gorinchem, Veenendaal, Bunnik, Lopik, Maarssen, IJsselstein, Leerdam, Buren, Zaltbommel, Geldermalsen, Montfoort). Winkelhuurprijzen zijn sterk afhankelijk van unitgrootte en locatie. Er is een grote variatie, uiteenlopend van e 100 tot boven e 1.000. Hier wordt uitgegaan van een gemiddelde huurprijs van e 300.

In de volgende tabel is de berekening gevuld. Tabel: Indicatie economisch verlies per jaar en marktwaarde leegstaand vastgoed Midden-Nederland. Voorraad aantal m2

Kantoren Bedrijfsruimte Winkels

Indicatie economisch verlies per jaar

Indicatie marktwaarde leegstaande vastgoed

42

Gemiddelde prijs per m2

Leegstand in %

Leegstand in m2

Totaal in miljoen €

Indicatie 30% kansloos in miljoen €

5.171.500

125

13%

689.000

86

26

40.000.000

45

5%

200.000

9

NB

2.000.000

300

7%

140.000

42

NB

137

26

1.370

260

Bijlage 2 Gehanteerde bronnen Deze rapportage is mede gebaseerd op de volgende drie deelverkenningen. Voor een uitgebreide bronvermelding wordt verwezen naar deze rapportages: • Stec Groep (2012), Marktverkenning bedrijventerrein en kantoren 2020 Midden-Nederland. • DTNP (2012), Maatschappelijke trends Midden-Nederland, verkenning detailhandel. • ABF research (2012), Trends en ruimtelijke ontwikkelingen Midden-Nederland: de woningmarkt. Separaat is verwezen naar de volgende bronnen: • Bak (2011), Kantoren in cijfers. • Buck Consultants International (2011), Ruimtebehoefte Bedrijventerreinen Regio ZOU. • CBS (2011), Regionale bevolkingsprognoses. • CBS, PBL (2011), Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011-2040: sterke regionale contrasten. • CBW Mitex (2011), Retail 2020. • CPB (2012), Macro Economische Verkenning 2012. • DHV (2011), Sloop nieuwbouw belastingkantoor Utrecht duurzamer dan transformatie, 19 september 2011. • Doorakkers Advies (2011), in samenwerking met Bureau Buiten, Marktanalyse bedrijventerreinen BRU-gebied, concept. • DTNP, HBD, CBW-Mitex (2011), Dynamiek door beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. • DTZ Zadelhoff (2012A), De kanshebbers in de markt; de markt voor Nederlands commercieel onroerend goed. • DTZ Zadelhoff (2012B), Nederland compleet. Factsheets kantoren- en bedrijventerreinmarkt 2011. • Ecorys (2007), Bedrijvenstrategie Alblasserwaard & Vijfheerenlanden. • Economisch Instituut voor de Bouw (2011), Kantorenmonitor: analyse van vraag en aanbod. • FGH Bank (2012), Investeren in krediet, FGH Vastgoedbericht 2012. • Funda in Business (2011), op www.fundainbusiness.nl. Peilmoment ultimo 2011. • Gemeente Utrecht (2011), Vastgoedmonitor Utrecht 2011. • Gemeente Utrecht (2012), Economische agenda Utrecht 2012-2018. • I & O Research (2011), Koopstromenonderzoek Randstad. • IPO/VNG, opgesteld door BCI (2011), Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren. • Locatus (2011), Benchmarkverkenner. • Ministerie I&M (2011a), IBIS Werklocaties op www.bedrijvenlocaties.nl. • Ministerie I&M (2011b), Actieprogramma aanpak leegstaande kantoren. • NEPROM (2011), Nieuw commercieel vastgoed 2011. Database op www.neprom.nl. • NVM Business (2011), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. • Planbureau voor de Leefomgeving (2009), Veroudering en herstructurering op bedrijventerreinen, een verkenning. • Rabobank Cijfers en Trends (2011), Branche-informatie dienstverlening. • Provincie Gelderland (2010), PHP Gelderland. • Provincie Gelderland (2011), Debet en credit; balans van de Gelderse kantorenmarkt. Vraag-aanbodconfrontatie 2011-2040. • Provincie Utrecht (2010), Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen provincie Utrecht 2009-2013. • Provincie Utrecht (2011), Ontwerp Structuurvisie. • Provincie Zuid-Holland (2010), PHP. • Regio ZOU (2011), Regioconvenant Regio ZOU, concept. • Stogo (2011), De vraag naar bedrijventerrein in Utrecht-West. Een onderbouwing van het regioconvenant bedrijventerreinen. • Stec groep (2011), Regionaal Programma Bedrijventerreinen Rivierenland. • TCN (2011), TCN ontwikkelt toekomstperspectief voor Merwestein. • Taskforce Transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen. • WPM groep, huurprijsvergelijker.nl.

43

Ontwerp en layout: Pier 19 Grafisch ontwerpers, Utrecht

Contact Kamer van Koophandel Midden-Nederland Postbus 48 3500 AA Utrecht www.kvk.nl/middennederland Kantoren: Tiel, Laan van Westroijen 6 Utrecht, Kroonstraat 50