De Australische vastgoedmarkt
Outlook Australische vastgoedmarkt Beleggingsmarkten lopen vooruit op economisch herstel
Waardegroei
Huurgroei
‘15
‘16
‘17
‘18
Kantoren
=/+
=
=
=/+
Winkels
=/+
=/+
=/+
=/+
Logistiek
=/+
=
=
=/+
Appartementen
+
+
=/+
=/+
Kantoren
=
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
+
=/+
=
=
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
=/+
Winkels Logistiek Appartementen
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie Algemeen • Beleggingen via lokale fondsen met focus op grote steden. Winkels • Centrumlocaties in de meest aantrekkelijke binnensteden. • Boodschappencentra met voldoende - en bij voorkeur groeiend - draagvlak. • Met minimaal twee ‘trekkers’ in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een andere ‘anchor tenant’ (grote/belangrijke huurder). • Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Logistiek vastgoed • Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio’s. • Langjarig verhuurd.
56/68
Investeringsklimaat vrijwel alle sectoren en regio’s. Daarnaast is er in alle sectoren sprake van een aanzienlijke pijplijn aan nieuwbouwprojecten. Hoewel de aanvangsrendementen een aanzienlijke spread bieden boven de obligatierente, naderen de huidige aanvangsrendementen voor de meest belangrijke regio’s en segmenten naar verwachting de bodem. Met de aantrekkende economie neemt bovendien de kans op volgende renteverlagingen een verdere daling van de aanvangsrendementen af. Door het beperkte aanbod aan geschikte beleggingen zullen beleggers zich de komende jaren dan ook meer richten op risicovollere sectoren en/of strategieën.
Met een aandeel van 20% in het regionale transactievolume behoort Australië tot de belangrijkste vastgoedmarkten van Azië-Pacific. Voor internationale beleggers biedt Australië een laag risicoprofiel. Er is sprake van economische en politieke stabiliteit en hoogwaardige kwaliteit van de instituties. De vastgoedmarkt behoort bovendien tot de meest transparante ter wereld, terwijl de spreads zich medio 2015 nog op een aantrekkelijk niveau bevinden. Een toenemend deel van de beleggingen is dan ook afkomstig uit landen als de Verenigde Staten, Canada, China en Singapore. Voor de komende jaren wordt gerekend op een aanhoudende vraag van internationale beleggers die op zoek zijn naar internationale diversificatie. Voor beleggers op zoek naar exposure in de regio Azië-Pacific vormt Australië een mogelijk alternatief voor China, maar qua risicoprofiel verschillen de beide markten aanzienlijk van elkaar. Mede door de instroom van buitenlands kapitaal nam het totale transactievolume in 2014 voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe tot een recordvolume van ruim AUD 30 miljard. Door de hoge beleggingsdruk is er vooral veel concurrentie in de (super) prime segmenten. Hoewel het overgrote deel van de nieuwe beleggingen bestaat uit kantoren, neemt ook de interesse in andere sectoren toe, zoals winkels, bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Door de hoge beleggingsdruk dalen de aanvangsrendementen voor (super) prime in
Figuur 1 Investeringsklimaat Australië Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)
12
600
10
500
8
400
6
300
4
200
2
100
0
0
-2
-100
-4
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
In basispunten
%
Risicopremie (r.a.) 10 jaars rente (l.a.)
-200
57/68
SWOT-analyse Australische vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Door de hoge verstedelijkingsgraad concentreert de vraag naar vastgoed zich in een select aantal regio’s.
Afnemende investeringen in mijnbouw zetten rem op economische groei.
Zeer transparante beleggingsmarkt met hoge liquiditeit.
Hoge schuldenlast onder bedrijven en overheden.
Sterke groei van bevolking en economie stimuleert gebruikersvraag naar vastgoed op lange termijn.
Relatief kleine beleggingsmarkt in economische omvang en voorraad van (potentiële) institutionele vastgoedbeleggingen.
Opportunities
Threats
Sterke ontwikkeling van steden door groei van dienstensector en toenemende investeringen.
Lastenverzwaringen remmen consumptiegroei.
Vermogenswinsten en dalende spaarquote stimuleren consumptie.
Fors nieuwbouwvolume zorgt de komende jaren in alle sectoren voor verruiming van het vastgoedaanbod.
Toetreding internationale retailers zorgt voor extra vraag naar winkelruimte en stimuleert concurrentie in de detailhandel.
Op termijn negatieve waarde-effecten op vastgoedbeleggingen door renteverhogingen.
Gebruikersmarkt Met de licht aantrekkende economie is het voorzichtige herstel op de gebruikersmarkten ingezet. Wel zijn er grote verschillen tussen de sectoren, segmenten en regio’s. De gebruikersvraag naar kantoren profiteert sinds eind 2014 van een herstel van de werkgelegenheid in kantoorgebonden sectoren. De opname beperkt zich echter vooral tot Melbourne en Sydney. Toch blijft de leegstand in deze steden naar verwachting stabiel en is er beperkte ruimte voor huurgroei, gezien de omvangrijke pijplijn aan nieuwbouw. In andere Australische steden wordt gerekend op een verdere toename van de leegstand als gevolg van vraaguitval. Gemiddeld genomen is er aanvankelijk beperkte ruimte voor huurgroei, maar profiteert de waardeontwikkeling van de daling van het aanvangsrendement Op termijn kantelt dit beeld en profiteert de waardeontwikkeling juist van de aantrekkende huurgroei, terwijl stijgende aanvangsrendementen voor een gematigde waardeontwikkeling zorgen.
58/68
De gebruikersvraag naar winkels profiteerde in 2014 van stijgende detailhandelsomzetten. Aangetrokken door de hoge inkomens en het toenemend aantal buitenlandse bezoekers opende een recordaantal internationale ketens in 2014 hun eerste winkel in Australië. Daarbij hadden zij een sterke voorkeur voor binnenstedelijke winkelgebieden. De verwachting is dat het aantal internationale retailers de komende jaren toeneemt. Hoewel niet alle winkelgebieden hier in dezelfde mate van profiteren, zorgt de toetreding van nieuwe retailers wel voor meer dynamiek en concurrentie. Mede in relatie tot de opleving van de woningmarkt neemt ook de vraag naar winkelruimte voor grootschalige formules toe. Voor ondersteunende winkelcentra zoals (sub) regional shopping centres is het beeld gemengd: stijgende omzetten voor de foodgerelateerde winkels en achterblijvende omzetten voor (discount) department stores. Dit is deels het gevolg van de stijgende omzetten van e-commerce met 9% op jaarbasis in 2014. Vooral ‘department and variety
stores’ hadden daarin een groot aandeel. Hoewel het aandeel van e-commerce in de totale detailhandelsomzet met 2-4% nog relatief beperkt is1, wordt voor de komende jaren een verdere groei voorzien. Door de aanhoudende stijging van de beleggingswaardes voor fysieke winkels neemt het aantal herontwikkelingen en uitbreidingen in alle winkelsegmenten toe. De toekomstige huurpotentie is daardoor gematigd. De beleggingswaardes profiteren op korte termijn van de daling van het aanvangsrendement gevolgd door stijgende huurprijzen. Desondanks blijft de waardeontwikkeling gematigd door een stijging van de aanvangsrendementen op de langere termijn.
De woningmarkt stond de afgelopen jaren in het teken van prijsstijgingen in zowel de koop- als huursector. Hoewel er sprake was van afvlakking, stegen de prijzen in Sydney medio 2015 gemiddeld nog altijd met 13% op jaarbasis2. Oorzaken voor de prijsstijgingen zijn de dalende hypotheekrente en de instroom van buitenlands kapitaal. In reactie op de sterke woningvraag zijn de nieuwbouwvolumes aanzienlijk toegenomen. De komende jaren zorgt dit naar verwachting voor een verruiming van de woningmarkt en een gematigde huurgroei. Door de sterke koopvraag blijven de woningprijzen zich naar verwachting positief ontwikkelen.
Op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed lopen de regionale ontwikkelingen uiteen. In markten met een sterke economische focus op de mijnbouw neemt de vraag af, met een toenemend aanbod en dalende huurprijzen tot gevolg. In Melbourne en Sydney profiteert de gebruikersvraag van de aantrekkende economische groei. Een deel van de voorraad aan bedrijfsruimten en logistiek vastgoed verdwijnt door herbestemmingen uit de voorraad, maar daar staan omvangrijke nieuwbouwvolumes tegenover. In Sydney is er de komende jaren desondanks ruimte voor huurgroei, terwijl deze in Melbourne naar verwachting beperkt blijft als gevolg van het extra aanbod. Door de gemiddeld genomen gematigde huurgroei en uitbodeming van de aanvangsrendementen is de potentiële waardeontwikkeling naar verwachting gematigd.
1
M&G (2015), Magnify, technology in global retail – challenges and opportunities for real estate
2
Australian Bureau of Statistics (2015)
Figuur 2 Gebruikersmarkt, gemiddelde huurprijsontwikkeling belangrijkste kantorenmarkten (jaar op jaar) Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
New South Wales Sydney CBD
Victoria Melbourne CBD
Queensland Brisbane CBD
20 10
%
0 -10
-20 -30 -40
2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
59/68
Trends Trend 1
Sterke groei van steden
Australië kent een relatief sterke groei van de stedelijke bevolking met gemiddeld 2% per jaar als gevolg van zowel een geboorte- als migratieoverschot.
Trend 2 Aanhoudende economische groei Ook de Australische economie groeit relatief sterk ten opzichte van andere westerse landen, maar aangekondigde bezuinigingen en lastenverzwaringen om het overheidstekort weg te werken, matigen het economisch herstel.
Trend 3 Opkomst van dienstverlenende sectoren Door aflopende investeringen in de mijnbouw is de Australische economie komende jaren afhankelijk van andere sectoren die zich concentreren in de grotere steden, zoals zakelijke dienstverlening, onderwijs en toerisme.
Trend 4 Transformatie van binnensteden naar hoog stedelijke woonmilieus Mede onder invloed van de stijgende woningprijzen en toenemende behoefte aan stedelijke woonmilieus neemt het aantal appartementen in de meest aantrekkelijke binnensteden versneld toe.
Trend 5 Chinese investeringen nemen toe Door de sterke groei van het aantal Chinese migranten en de uit China afkomstige private en institutionele beleggingen neemt het aantal vastgoedontwikkelingen door Chinese ontwikkelaars in met name Sydney en Melbourne versneld toe3.
3
KPMG & University of Sydney (2015), Demystifying Chinese investment in Australia
60/68
Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens
Bovengrens
Bedrijfsruimte & logistiek
6,25%
7,00%
Kantoren
5,50%
6,50%
Winkels
5,00%
6,25%
Woningen
3,25%
4,75%
Toelichting Door de hoge beleggingsdruk is er vooral veel concurrentie in de (super) prime segmenten. Hoewel het overgrote deel van de nieuwe beleggingen bestaat uit kantoren, neemt ook de interesse in andere sectoren toe, zoals winkels, bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Door de hoge beleggingsdruk dalen de aanvangsrendementen voor (super) prime in vrijwel alle sectoren en regio’s. Daarnaast is er in alle sectoren sprake van een aanzienlijke pijplijn aan nieuwbouwprojecten. Hoewel de aanvangsrendementen een aanzienlijke spread bieden boven de obligatierente, naderen de huidige aanvangsrendementen voor de meest belangrijke regio’s en segmenten naar verwachting de bodem. Met de aantrekkende economie neemt bovendien de kans op volgende renteverlagingen en een verdere daling van de aanvangsrendementen af. Door het beperkte aanbod aan geschikte beleggingen zullen beleggers zich de komende jaren dan ook meer richten op risicovollere sectoren en/of strategieën.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP (reeël) (l.a.) Export (reeël) (r.a.) Inflatie (r.a.) Industriële productie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.) 4
10
3 5 %
%
2 1 0
0
-1 -2
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
prognose
prognose
prognose
prognose
-5
Toelichting De groei van de Australische economie nam in 2014 voor het tweede achtereenvolgende jaar toe tot 2,7%. Voor de komende jaren wordt gerekend op een groei van circa 3% op jaarbasis. De aanhoudende krimp van de aflopende investeringen in de mijnbouw zet nog altijd een rem op de economische groei. Daar staat tegenover dat de export aanzienlijk toeneemt. Dit ondanks de lage grondstofprijzen en de stagnerende Chinese economie. De export profiteert van de koersdaling van de Australische dollar ten opzichte van de Amerikaanse dollar met circa 25% tussen medio 2014 en medio 2015. Deze koersdaling wordt mede veroorzaakt door het ruime monetaire beleid en de verlaging van de beleidsrente door de Australische centrale bank in februari en mei 2015 tot een historisch laag niveau van 2%. Hierdoor krijgen ook de woningmarkt en particuliere consumptie een nieuwe impuls. De rentedaling en de lagere brandstofprijzen hebben een positief effect op de koopkracht. Ook worden vermogenswinsten op de eigen woning en aandelenportefeuilles in de afgelopen kwartalen minder opgepot, waardoor de spaarquote daalt. Daar staat tegenover dat de besteedbare inkomens nauwelijks toenemen; de reële loongroei is beperkt. Ook bezuinigingen en lastenverzwaringen zorgen voor negatieve koopkrachteffecten. Per saldo nemen de bestedingen de komende jaren verder toe met circa 3% op jaarbasis.
Beleggen in internationaal vastgoed
61/68
Advies beleggingsstrategie Gezien de relatief sterke groei van zowel de economie als de bevolking biedt de Australische vastgoedmarkt op lange termijn een aantrekkelijk beleggingsperspectief. Door de hoge mate van transparantie en goed ontwikkelde beleggingsmarkten is het land bovendien zeer toegankelijk voor buitenlandse beleggers. De grote vraag naar vastgoedbeleggingen in combinatie met een beperkt aanbod zorgt echter voor sterke concurrentie en oplopende prijzen. Beleggers anticiperen daarbij ook op het verwachte herstel van de economie en gebruikersmarkten. Mede door de grote instroom van buitenlands kapitaal bevinden de aanvangsrendementen voor (super) prime zich op een laag niveau. Door de aanhoudende daling van de lange rente bieden Australische beleggingen desondanks nog aantrekkelijke spreads, al is het aanbod van geschikte beleggingen schaarser geworden. Een deel van de beleggers verplaatst daarom de focus naar meer risicovolle sectoren, segmenten en/of strategieën. Een forse toename van de pijplijn met deels speculatieve nieuwbouw zorgt in de komende jaren voor een verruiming van het aanbod in alle sectoren. In specifieke sectoren en regio’s nemen de risico’s op een lokaal overaanbod dan ook toe. Het advies is daarom om terughoudend te zijn met secundair vastgoed en meer risicovolle strategieën. In het algemeen geldt voor alle vastgoedbeleggingen dat waardestijgingen door een daling van het aanvangsrendement onwaarschijnlijk zijn. Dit op grond van de eerdere verlagingen van de beleidsrente in de eerste helft van 2015, het lage niveau van de huidige lange rente en de aantrekkende economie. Vanaf eind 2016 of in de loop van 2017 dienen beleggers juist rekening te houden met een stijging van de aanvangsrendementen. Naar verwachting bieden de historisch bovengemiddelde spreads ruimte voor enige compressie op korte termijn. Bovendien gaat dit waarschijnlijk gepaard met een aantrekkende gebruikersvraag, zodat de negatieve waardeeffecten van een stijging van het aanvangsrendement worden gecompenseerd door een hogere huurgroei. Vanwege het belang van lokale aanwezigheid en marktkennis, voldoende portefeuillespreiding en een slagvaardige managementorganisatie ligt het voor de hand om op indirecte wijze exposure te zoeken. Dat kan bijvoorbeeld via het brede aanbod van Australische vastgoedfondsen.
62/68
Hoewel de perspectieven voor woningbeleggingen positief zijn, ontbreekt evenwel het aanbod van institutionele fondsen. Ook voor grootschalige winkelcentra is het aanbod van niet-beursgenoteerde beleggingen beperkt. Deze objecten zijn geconcentreerd in de portefeuilles van beursgenoteerde fondsen. Een alternatief vormen beleggingen in wijk- en buurtcentra die in de dagelijkse winkelbehoefte voorzien. Daarnaast worden beleggingskansen voorzien in bedrijfsruimten en logistiek vastgoed en nichemarkten.
Beleggen in internationaal vastgoed
63/68
