De Chinese vastgoedmarkt

De Chinese vastgoedmarkt

Outlook Chinese vastgoedmarkt Toenemende risico’s door afzwakkende economische groei

Waardegroei

Huurgroei

‘15

‘16

‘17

‘18

Kantoren

=/-

-

=/-

=

Winkels

=/+

=

=/-

=

Logistiek

=/+

=

=

=/+

Appartementen

=

=/-

=

=

Kantoren

=

=/-

=

=/+

=/+

=

=

=/+

Logistiek

=

=/

=

=/+

Appartementen

=

=/-

=/-

=

Winkels

Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling

Focus in beleggingsstrategie • Beleggingen via toenemend aanbod aan binnen- en buitenlandse fondsen. • Grote kwalitatieve verschillen tussen fondsen vragen om uitvoerige selectie van managers. • Eersteklas vastgoed is door hoge beleggingsdruk en lage aanvangsrendementen minder interessant. • Mogelijke beleggingskansen in nichemarkten zoals logistiek en zorgvastgoed.

Beleggen in internationaal vastgoed

Investeringsklimaat Na het recordvolume aan nieuwe beleggingen in 2013 nam de dynamiek op de Chinese beleggingsmarkt af. Het transactievolume daalde in 2014 met 7,5% tot ruim USD 13 miljard. Begin 2015 daalde het transactievolume met circa 45% ten opzichte van dezelfde periode in het vorige jaar. In tegenstelling tot 2012, waarin China in absolute omvang de meest liquide beleggingsmarkt van de regio Azië-Pacific was, is het land in de jaren erna voorbijgestreefd door Japan en Australië. Deze volwassen markten profiteerden van een uitstroom van zowel privaat als institutioneel kapitaal uit China. De afgenomen liquiditeit van de Chinese beleggingsmarkt stond in scherp contrast met de omvangrijke en snel groeiende voorraad aan (potentiële) institutionele vastgoedbeleggingen. Met een omvang van circa 10% van het GDP in 2014 was het belang van de vastgoedsector voor de Chinese economie relatief groot1.

komende jaren naar verwachting in omvang verder toenemen. Bovendien komt er door de internationale diversificatie van Chinese beleggers mogelijk meer ruimte op de eigen markt. In 2014 nam het belegd vermogen in Chinese ‘single country’-fondsen in de ANREVindex2 op jaarbasis toe van USD 4,2 miljard tot USD 4,9 miljard begin 2015. Mede hierdoor nam het aandeel van China in de totale index voor de regio Azië-Pacific toe van bijna 7% tot 10%. De Chinese MSCI/IPD-index maakte in 2014 een pas op de plaats met een totaal belegd vermogen van circa USD 17 miljard.

Eigenaar-gebruikers en staatsbedrijven domineren nog altijd de markt. De mogelijkheden voor toetreding door buitenlandse beleggers zijn beperkt. Weliswaar is een begin gemaakt met hervormingen van de financiële sector en de beleggingsmarkt voor vastgoed. Zo worden er Free Trade Zones ontwikkeld en worden enkele buitenlandse banken gecontroleerd toegelaten. Ook zal de institutionele beleggingsmarkt de

Door de groei ontstaan nieuwe kansen voor beleggers en kan de transparantie verder toenemen. Toch biedt het lage rendement op dit moment onvoldoende compensatie voor de aanzienlijke risico’s die worden voorzien. Nog altijd zijn de onzekerheden voor vastgoedbeleggers groot. Dat hangt onder andere samen met de grote binnen- en buitenlandse verschillen in cultuur, wet- en regelgeving en het optreden van bestuur en politiek op alle niveaus. De recente implosie van de aandelenbeurzen van Shenzhen en Shanghai en de daaropvolgende ingrepen door de Chinese overheid onderstrepen nog eens dat spelregels plotseling kunnen veranderen en dat de zekerheden van beleggers in deze markt relatief zijn.

1

2

Blackrock (2015), Climbing China’s great wall of worry; investment risks and opportunities

Asian Non-listed Real Estate Vehicles

Figuur 1 Investeringsklimaat China Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)

25

250

20

200

15

150

10

100

5

50

0

0

-5

2008

2009

Beleggen in internationaal vastgoed

2010

2011

2012

2013

2014

-50

In basispunten

%

Risicopremie (r.a.) 10 jaars rente (l.a.)

SWOT-analyse Chinese vastgoedmarkt Strengths

Weaknesses

Sterke positie van de overheid om hervormingen door te voeren.

Economie nog altijd sterk afhankelijk van export.

Beperkte hypotheekrisico’s bij huishoudens door verplichte inbreng eigen vermogen.

Hoge schuldenlast onder bedrijven en overheden.

Nog altijd sterke groei van de tweede economie ter wereld en haar belangrijkste steden.

Beperkte transparantie en toegankelijkheid van de vastgoedbeleggingsmarkt.

Opportunities

Threats

Sterke toename van de hoogwaardige gebruikersvraag door groei van steden en inkomens.

Afkoeling van de economische groei en mismatch tussen nieuwbouwaanbod en gebruikersvraag.

Sterke groei van de institutionele beleggingsmarkt.

Onzekere rol en ambities van de overheid schrikt beleggers af.

Op lange termijn betere toegankelijkheid en meer transparantie.

Lage aanvangsrendementen bij hoge, deels onvoorziene risico’s.

Gebruikersmarkt De aanhoudende groei van de werkgelegenheid, consumptie en het aantal huishoudens zorgt de komende jaren naar verwachting voor een verdere groei van de vraag naar vastgoed in China. Op de gebruikersmarkt voor kantoren bleef de opname in 2014 op een hoog niveau met in totaal circa 400.000 m2. Ook in de komende jaren wordt gerekend op groei. Vooral in de Tier 1-steden neemt de vraag sterk toe door groei van de dienstensector en de IT-sector. Daar staat een sterke groei van het kantorenaanbod tegenover. In 2013 en 2014 lag de nieuwbouwproductie op een recordniveau van circa 550.000 m2. Begin 2015 werd op kwartaalbasis zelfs een recordvolume van circa 200.000 m2 aan de voorraad toegevoegd. Hoewel er binnen het omvangrijke volume grote verschillen zitten in kwaliteit en locaties, nam de leegstand de laatste jaren toe tot 17%. Mede door de recente stagnatie van de Chinese economie valt in de komende jaren een verdere stijging van de leegstand te verwachten. Het omvangrijke aanbod zorgt voor toenemende verschillen tussen segmenten en locaties. Voor nieuwe, hoogwaardige kantoren stijgen de gemiddelde huurprijzen, terwijl deze voor het midden- en lage segment zullen dalen. In de Tier 2-steden zorgt een overaanbod er

Beleggen in internationaal vastgoed

juist voor dat huurprijzen onder neerwaartse druk staan. Op grond van het ruime aanbod en de snelle veroudering wordt de komende jaren rekening gehouden met stabiele tot licht dalende beleggingswaardes. De gebruikersmarkt voor winkels kent overeenkomsten met die van kantoren. Ook hier neemt de vraag de komende jaren sterk toe. Dat geldt eveneens voor het nieuwe winkelaanbod. De winkelvraag profiteert van de sterke groei van de consumptie en detailhandelsbestedingen met respectievelijk circa 7% en 10% op jaarbasis in de periode 2015-2018. Behalve dat het aantal winkels voor luxemerken en mode groeit, profiteren winkelcentra van een toenemende vraag vanuit horecaketens en dienstverleners zoals onderwijsen taalcenters. Verder openen merken flagship stores en experience centers in diverse steden om hun naamsbekendheid te vergroten. Door het relatief beperkte overaanbod bleef de gemiddelde leegstand voor winkels tot 2015 stabiel rond de 8%, maar voor de komende jaren wordt een verdere stijging verwacht. Ook voor winkels geldt dat toenemende verschillen in segmenten en locaties voor meer differentiatie zorgen in de

ontwikkeling van huurprijzen en beleggingswaardes. Voor het prime segment en de beste locaties zal de vraag relatief snel toenemen, terwijl het aanbod beperkt blijft. Stijgende huurprijzen en beleggingswaardes zijn daarvan het gevolg. Daar staat tegenover dat de huurprijzen voor minder aantrekkelijke en/of verouderde winkelsegmenten en locaties in toenemende mate onder neerwaartse druk komen te staan. Van de belangrijkste vastgoedsectoren binnen China zijn de verwachtingen het grootst ten aanzien van bedrijfsruimten en logistiek vastgoed. Deze sector profiteert de komende jaren van de toenemende gebruikersvraag vanuit logistieke dienstverleners en de on- en offline detailhandel. De omzet van e-commerce groeide tot medio 2015 met bijna 40% op jaarbasis en zal ook komende jaren toenemen. Om de kwalitatieve vraag en het aanbod beter op elkaar af te stemmen, heeft de overheid diverse beleidsmaatregelen getroffen, gericht op meer marktwerking en de mogelijkheid om buitenlandse, specialistische expertise in te zetten. Naar verwachting resulteert dit beleid in nieuwe ontwikkelcombinaties en een snelle ontwikkeling van het hoogwaardige aanbod aan industriële productiefaciliteiten en logistiek vastgoed.

Op de woningmarkt nemen de prijsdalingen, mede als gevolg van diverse maatregelen, af. Maar het is onzeker of de prijzen in de komende jaren weer structureel gaan stijgen. Om steun te bieden aan de markt voor koopwoningen, werden de hypotheekvoorwaarden voor particulieren in 2014 en begin 2015 verder versoepeld. Naast de algemene renteverlagingen werd de maximale loan-to-value voor kopers van een tweede huis verhoogd van 40% naar 60%. Nadat de prijsdaling in de loop van 2014 afzwakte en het aantal transacties in Tier 1-steden toenam, trad verdere verbetering van de woningmarkt op. Medio 2015 was er de eerste gemiddelde prijsstijging op maandbasis. Op jaarbasis zwakte de prijsdaling licht af. Door de sterke groei van de stedelijke bevolking en stijgende inkomens neemt de dynamiek in de Tier 1-steden de komende jaren naar verwachting toe. Meer transacties en stijgende koopprijzen zullen daarvan het gevolg zijn. Op de verhuurmarkt voor woningen zullen de huurprijzen in het luxe en high-end segment van de meeste Tier 1-steden meestijgen, nadat ze in voorgaande jaren in steden als Shanghai al waren toegenomen.

Figuur 2 Gebruikersmarkt, ontwikkeling huurprijzen Shanghai voor het prime segment in verschillende sectoren (jaar op jaar) Bron: JLL, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Kantoren

Bedrijfsruimten en logistiek

Winkels

Woningen (high end / luxe)

30 25

%

20 15 10 5 0 -5

2011

2012

Beleggen in internationaal vastgoed

2013

2014

2015 Q2

Trends Trend 1

Economische transitie

Hervorming van de investerings- en exportgedreven economie naar een grotere rol voor de consumptie, een grotere dienstensector en meer marktwerking.

Trend 2 Aanscherping toezicht matigt beleggingsvraag Mede onder druk van toezichthouders neemt de belangstelling van kleine tot middelgrote institutionele beleggers voor China af wegens gebrek aan transparantie.

Trend 3 Aanhoudende groei van de steden Verdere groei van de stedelijke populatie met meer dan 2% per jaar en in totaal 100 miljoen inwoners tot 2020. Een sterke voorkeur voor koopwoningen vanwege het hoge aandeel huiseigenaren van circa 90%. Toename van het aandeel 65-plussers van nu 130 miljoen tot circa 200 miljoen in 2025.

Trend 4 Toenemende consumptie van luxegoederen Sterke toename van uitgaven aan niet-dagelijkse goederen en diensten door sterke inkomensstijging en groei van de middenklasse3.

Trend 5 Opwaartse rentedruk door afnemende besparingen Consumptiegroei en vergrijzing zorgen op termijn voor een daling van de spaarquote en opwaartse druk op renteniveaus4.

3

McKinsey (2015), Why China’s consumers will continue to surprise the world

4

Brookings Institute (2015), Why are interest rates so low, part 3: the global savings glute, gepubliceerd door B. Bernanke op 1 april 2015

Beleggen in internationaal vastgoed

Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens

Bovengrens

Bedrijfsruimte & logistiek

6,25%

7,25%

Kantoren

4,25%

5,00%

Winkels

4,25%

5,25%

Woningen Tier 1-steden

2,25%

4,75%

Toelichting Door de hoge beleggingsdruk zijn de aanvangsrendementen voor prime markten de afgelopen jaren op een laag niveau beland. Dit terwijl de transparantie van de markt nog altijd zeer te wensen overlaat. Zeker de aanvangsrendementen voor de grootste Chinese steden liggen op een niveau waarmee ze voor internationale investeerders niet meer interessant zijn.

Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Export (reeël) (r.a.)

15

25

10

15

5

5

0

-5

-5

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

prognose

prognose

prognose

prognose

%

%

BBP (reeël) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Industriële productie (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.)

-15

Toelichting Het pad van de Chinese economische hervormingen verloopt hobbelig. Volgens officiële statistieken groeide de economie in 2014 nog altijd volgens de doelstelling van 7% op jaarbasis. Vanwege de afzwakkende groei van de industriële productie, export en importvolumes worden hier inmiddels steeds vaker vraagtekens bij gezet5. Voor de komende jaren zijn de groeiverwachtingen van de Chinese economie dan ook stapsgewijs neerwaarts bijgesteld. Mede door de oplopende publieke schuldenlast bedraagt de totale schuldratio tot medio 2015 265% van het binnenlands product. De hoge schuldratio lijkt houdbaar op grond van de economische ontwikkeling. Toch worden risico’s voorzien in verband met de verwachte snelle groei in de komende jaren en de misallocatie van investeringen6. De afkoeling van de omvangrijke vastgoedmarkt zal een negatieve impact hebben op de economische groei. Daarnaast neemt de verwachte exportgroei in 2015 naar verwachting af tot een historisch laag niveau van 1,6%. Lichtpuntje is de relatief hoge groei van de consumptie in de komende jaren met circa 7%. De bestedingen worden gestimuleerd door de aanzienlijke reële loongroei. Daarnaast neemt het aandeel van dienstverlenende sectoren in de economie toe. Daar staat tegenover dat de consumptie wordt geremd door enerzijds de overheidscampagne om corruptie tegen te gaan en anderzijds de toenemende bestedingen door Chinese toeristen in het buitenland. Mogelijk valt de groei lager uit als het consumentenvertrouwen vermindert als gevolg van de correctie op de aandelenbeurzen medio 2015.

5 6

The Economist, The Chinese Economy: Whether to believe China’s GDP figures, gepubliceerd op 15 juli 2015 AXA Investment Research (2015), China’s debt: from diagnosis to treatment

Beleggen in internationaal vastgoed

Advies beleggingsstrategie Dankzij de aanhoudende groei van de stedelijke bevolking en inkomens biedt de Chinese vastgoedmarkt op de lange termijn nog altijd goede perspectieven. Gezien het grote belang van de vastgoedmarkt voor de Chinese economie is het ingezette herstel van de woningmarkt dan ook een belangrijke positieve ontwikkeling. Gemiddeld genomen maakt het eigenwoningbezit een groot deel uit van het particuliere vermogen. Het herstel van de woningmarkt zal naar verwachting een positieve impact hebben op het sentiment en de bestedingen. Een sterke groei van de consumptie is van groot belang om de afhankelijkheid van de export en investeringen te laten afnemen. Woning gerelateerde goederen en diensten maken met 4-5% al een substantieel deel uit van het binnenlandse product7. Mogelijk staat hier de impact van de recente beurscorrectie tegenover. Ondanks deze positieve uitgangspositie, blijven de risico’s voor Chinees vastgoed hoog, terwijl het aanvangsrendement en de risicopremie de laatste jaren zijn gedaald. Als gevolg van de forse pijplijn en recente economische groeivertraging neemt het overaanbod komende jaren eerst verder toe. Daardoor zullen de huur- en koopprijzen vooral buiten de prime markten en Tier 1-steden gaan dalen. Door de groeivertraging en uitstroom van kapitaal naar het buitenland8 zijn de vooruitzichten voor de hogere segmenten eveneens gematigd. Voor buitenlandse beleggers biedt de snelle groei van de vastgoedmarkt weliswaar kansen, maar er is sprake van grote verschillen tussen regio’s, sectoren en fondsen. Door de beperkte markttransparantie gaat de selectie van managers dan ook gepaard met aanzienlijke investeringen. Daar komt bij dat de economische transitie, hervormingen en rol van de overheid grote onzekerheden met zich meebrengen. Vanwege de (on)voorziene risico’s is het zeer de vraag of beleggers hier voldoende voor worden gecompenseerd. De beleggingsdruk op Chinees vastgoed is hoog en de aanvangsrendementen zijn laag. Voor buitenlandse partijen lijken kansen daarom vooral te liggen in nichemarkten, zoals logistiek en zorgvastgoed, die worden gekenmerkt door hogere aanvangsrendementen.

7

CBRE (2015), The Chinese housing market is beginning to stabilise, gepubliceerd door R. Brakham op 22 juli 2015

8

CBRE (2015), Rising outbound flows; the expanding role of Chinese capital in global real estate markets

Beleggen in internationaal vastgoed

Beleggen in internationaal vastgoed