Prijsverschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt

Prijsverschillen tussen de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkt

Samenvatting 1.

Probleemstelling en onderzoeksvraag Deze studie wil de verschillen in koopwoningprijzen tussen België en Nederland verklaren. De centrale onderzoeksvraag van deze studie is de volgende: Welke determinanten verklaren het verschil tussen de gemiddelde prijs van een gemiddelde woning in België en Nederland? Verder kan de studie opgedeeld worden in vier grote subvragen. Ten eerste wordt er nagegaan hoe de woningprijzen de afgelopen jaren geëvolueerd zijn in België en Nederland. Ten tweede wordt bekeken hoe de verschillen tussen de woningprijzen in beide landen geëvolueerd zijn. Ten derde wordt er een model opgesteld van de determinanten die de prijsvorming van woningen bepaalt. Ten vierde ga ik na in hoeverre deze determinanten het verschil kunnen verklaren voor de woningprijzen tussen België en Nederland. Omdat beide buurlanden goed vergelijkbaar zijn, is het interessant een inzicht te verwerven in de determinanten die zorgen voor de verschillen in woningprijzen. Wonen is een grote bekommernis van de Belgische en Nederlandse overheden. Dit onderzoek draagt bij aan de informatie die nodig is om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen over een thema met een grote maatschappelijke relevantie.

2.

Onderzoeksmethode De evolutie van de woningprijzen wordt beschreven op basis van overheidsstatistieken. Voor België wordt er beroep gedaan op gegevens die de grootste statistische Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie) ter beschikking stelt. Het Nederlandse equivalent daarvan is het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) hebben een dataset die veel verder teruggaat in de tijd (1985 – 2007) dan de dataset die CBS aanbiedt. Daarom worden de data van beide Nederlandse instellingen gebruikt. De verzamelde gegevens worden per land afzonderlijk gebundeld en beschreven. Elk woningtype wordt apart besproken en er wordt ingezoomd van nationaal naar regionaal niveau. Deze gegevens worden samengevat in een lijngrafiek. Vervolgens worden de nominale woningprijzen van beide landen grafisch met elkaar vergeleken. Verder wordt op basis van een uitgebreide literatuurstudie een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model dient als leidraad voor de verdere studie waarin de macrodeterminanten uit het model worden getoetst aan de realiteit van woningprijzen in België en Nederland. Ik raadpleeg zowel primaire als secundaire bronnen, zoals wetenschappelijke literatuur, persoonlijke interviews, publicaties van de overheid en van financiële instellingen.

a.

Verantwoording onderzoeksmethode Om een betrouwbaar econometrisch model op te stellen is het noodzakelijk te beschikken over voldoende gegevens. Het Kadaster in Nederland publiceert woningprijzen voor de periode van 1995 tot 2007. Dit betekent dat er onvoldoende gegevens zijn om een betrouwbaar econometrisch model op te stellen. Daarom heb ik gekozen om op basis van een literatuurstudie een model op te bouwen voor de prijsvorming van een woning.

b.

Verzameling en verwerking van de gegevens Op basis van gepubliceerde statistieken heb ik de evolutie van de woningprijzen in België en Nederland besproken. Voor België heb ik een beroep gedaan op de statistieken van de Federale Overheidsdienst Economie – Algemene Di rectie Statistiek en Economische Informatie. Voor Nederland heb ik het Centraal Bureau voor Statistiek geraadpleegd. De Belgische en Nederlandse indeling naar woningtype was niet gelijk. Daarom heb ik alle woningen ingedeeld in drie grote woningtypes, namelijk de woonhuizen, de appartementen en de villa’s. Omdat de dataset van de Nederlandse Vereniging van Makelaars verder teruggaat in tijd, heb ik deze gegevens ook geïntegreerd in dit onderzoek. Deze vereniging maakt echter geen onderscheid naar woningtypes. De gegevens heb ik verwerkt door alle evoluties per woningtype en per land, gewest, provincie, arrondissement en gemeente grafisch weer te geven. Op basis daarvan heb ik een gedetailleerd inzicht gekregen in de evolutie van woningprijzen. In de tekst zijn de voornaamste grafieken opgenomen. De rest van dit onderzoek is gebaseerd op een uitgebreide literatuurstudie. Op basis daarvan heb ik een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model diende als leidraad om verdere specifieke informatie te verzamelen voor beide landen. Voor elke determinant in het model heb ik de nodige expertise gezocht waar mogelijk. Voor het fiscale aspect heb ik beroep gedaan op een fiscaal deskundige van de Federale overheidsdienst. Om de hypotheekvoorwaarden te doorgronden heb ik beroep gedaan op een productbeheerder kredieten van de KBC.

3.

Bevindingen en besluiten Uit deze studie bleek dat de woningmarkt een markt is met zeer specifieke kenmerken. Zo is zij een voorraadmarkt; het aanbod volgt de vraag niet. Ook is er in deze markt geen sprake van perfecte mededinging. Deze markt wordt namelijk gekenmerkt door heterogeniteit, grondgebondenheid en lokaliteit. Woningen hebben ook een dubbel karakter. Enerzijds worden ze gebruikt als consumptiegoed, anderzijds worden ze aangekocht als investeringsgoed. Daarnaast is de woningmarkt een sterk gereguleerde markt. Overheden steunen eigenwoningbezit via het fiscale regime, subsidies en wet- en regelgeving. Verder bleek dat de prijsvorming van een woning wordt beïnvloed door vier overkoepelende determinanten: hedonische variabelen, de verwachte prijsevolutie, de kapitaalmarkt en het marktmechanisme van vraag en aanbod. Wat België en Nederland betreft bleek dat de prijzen van particuliere koopwoningen in Nederland opvallend hoger zijn dan in België. Dit verschil kan verklaard worden door een samenspel van de verschillende determinanten. Stijgende inkomens tussen 1995 en 2007 en historisch lage rente hebben de vraag naar koopwoningen enorm doen toenemen. In Nederland zijn de inkomens echter meer gestegen dan in België. De rentevoeten daarentegen waren in Nederland lager dan in België. Omdat de rentevoeten lager zijn in Nederland dan in België, is de vraag in Nederland hoger, waardoor ook de

woningprijzen hoger zijn. Hogere inkomens en lagere rentevoeten doen de woningprijzen dus sterker stijgen in Nederland dan in België. Ook zijn de hypotheekmarkten sinds de liberalisering van de financiële markten veel uitgebreider in Nederland dan in België. Dit betekent dat de hypotheekvoorwaarden de Nederlandse huishoudens in staat stellen om veel meer te lenen dan de Belgische huishoudens. Dit heeft zijn weerslag gehad op de woningmarkt, waar de prijzen sterk gestegen zijn. Het verregaande fiscaal regime voor eigenwoningbezit in Nederland heeft ervoor gezorgd dat daar exotische hypotheekvormen op de markt zijn gekomen. In België zijn de hypotheeklasten geplafonneerd aftrekbaar. Nederland is het enige land in Europa dat volledig hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginaal tarief. Het fiscaal effect in Nederland is daardoor ruim drie keer zo groot als in België. Dit betekent dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent duurder mogen zijn dan de woningprijzen in België om tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Daarnaast is de invloed van de overheid via subsidie sterk bepalend voor de prijzen van koopwoningen. België is het land met de kleinste sociale huursector in Noordwest-Europa, Nederland het land met de grootste sociale huursector. De Nederlandse overheid heeft lange tijd de huurprijzen kunstmatig laag gehouden via subsidies aan de woningcorporaties. Het gevolg hiervan zijn kunstmatig hoge koopwoningprijzen en een chronisch tekort aan koopwoningen. Overheden kunnen uit dit onderzoek concluderen dat fiscale steun voor de aankoop van een woning en huursubsidies beperkt moet blijven. Zo worden de prijzen van de koopwoningen niet de hoogte ingejaagd.

Voorwoord In de eerste plaats zou ik mijn promotor, doctor Karolien De Bruyne, willen bedanken voor de begeleiding. Verder wens ik Gunther Hanssens en Elke Beten te bedanken voor de interviews die ik mocht afnemen en die tot nieuwe inzichten leidden. Daarnaast bedank ik mijn klasgenoten voor de vriendschap en de steun. Ook mijn familie, vrienden en kennissen wil ik bedanken voor hun steun en begrip. Tot slot bedank ik mijn partner voor het eindeloos geduld, de onvoorwaardelijke steun en de talloze aanmoedigingen.

Overzicht figuren Figuur 1: Evolutie van de gemiddelde prijs van alle woningtypes samen 1973-2007...............................................6 Figuur 2: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woningen in België 1973-2007..................................................6 Figuur 3: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen per gewest in België 1973–2007.........................8 Figuur 4: Evolutie van de gemiddelde prijzen van villa’s per gewest in België 1973-2007......................................9 Figuur 5: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartement per gewest in België 1973-2007 .........................9 Figuur 6: Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen in België 1973-2007 ...........................................10 Figuur 7: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in België per provincie 1973-2007 ..............11 Figuur 8: Evolutie van de gemiddelde prijs van villa's per provincie in België 1973-2007....................................12 Figuur 9: De goedkoopste en duurste regio's van Nederland in de periode 1985-2007........................................15 Figuur 10: Gemiddelde prijs van alle woningtypes in Nederland..............................................................................16 Figuur 11: Evolutie van de gemiddelde prijzen van alle woningtypes in Nederland 1995-2007..........................17 Figuur 12: Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland 1995-2007...........................18 Figuur 13: Evolutie van gemiddelde prijzen van hoekwoningen...............................................................................19 Figuur 14: Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland 1995-2007........................19 Figuur 15: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland 1995-2007..................20 Figuur 16: Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in Nederland 1995-2007.............................20 Figuur 17: Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 ...........................................................................................................................................................................22 Figuur 18: Evolutie van de gemiddelde prijzen van hoekwoningen in Nederland op provincieniveau 19952007 .....................................................................................................................................................................................22 Figuur 19: Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 ...........................................................................................................................................................................23 Figuur 20: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 ..............................................................................................................................................23 Figuur 21: Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande appartementen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 ..............................................................................................................................................24 Figuur 22: Evolutie van de gemiddelde woningprijzen in België en Nederland 1995-2007 .................................27 Figuur 23: Evolutie van de gemiddelde prijzen per woningtype in België en Nederland 1995-2007..................28 Figuur 24: Werking van vraag en aanbod......................................................................................................................32 Figuur 25: Prijsvorming van een woning.......................................................................................................................44 Figuur 26: Effect van een schok op een stabiele woningmarkt .................................................................................58 Figuur 27: De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in België 1980-2007...................................................................................................................................63 Figuur 28: De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in Nederland 1985-2007...........................................................................................................................64 Figuur 29: De evolutie van de relatieve groei van het BBP per capita in België en Nederland 1985-2007........66 Figuur 30: De evolutie van de vaste en variabele hypothecaire rentevoeten van de KBC 1984-2008 ................68 Figuur 31: Historische evolutie van de hypothecaire rentevoeten in Nederland 1900-2002 ................................69 Figuur 32: De evolutie van de gemiddelde hypothecaire rentevoet in België en Nederland 1980-2008.............71

Overzicht tabellen Tabel 1: Investeringen vastgoed........................................................................................................................................1 Tabel 2: Overzicht determinanten..................................................................................................................................46 Overzicht bijlagen Bijlage 1: Algemene beschouwing van de evoluties van de gemiddelde prijs per woningtype in België 1973-2007: ratio villa/woningtype................................................................................................................................102 Bijlage 2: Evolutie van de prijs voor Belgische woonhuizen 1973-2007: goedkoopste en duurste gemeenten.........................................................................................................................................................................102 Bijlage 3: Evolutie van de prijs voor Belgische appartementen 1973-2007: goedkoopste en duurste gemeenten.........................................................................................................................................................................103 Bijlage 4: Evolutie van de prijs voor Belgische villa’s 1973-2007: goedkoopste en duurste gemeenten...........103 Bijlage 5: Overzicht indeling Nederland door NVM in 76 regio’s ..........................................................................104

Lijst van afkortingen CBS: CPB: DNB: ECB: EMF: FOD: NBHP: NVM: OECD: VINEX: VROM: WOZ:

Centraal Bureau voor Statistiek Centraal Plan Bureau De Nederlandsche Bank European Central Bank European Mortgage Federation Federale Overheidsdienst National Board of Housing and Planning Nederlandse Vereniging van Makelaars Organisation for Economic Cooperation and Development Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Waarde van de onroerende zaak

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1: Inleiding ........................................................................................................................... 1 1.1 De vastgoedmarkt gekaderd in een bredere context............................................................. 1 1.2 Waarom een vergelijking tussen België en Nederland?......................................................... 2 1.3 Algemene onderzoeksvraag en onderzoeksdoelstelling ........................................................ 2 1.4 Methodologie......................................................................................................................... 3 1.5 Definiëring en afbakening ..................................................................................................... 3 Hoofdstuk 2: Woningprijzen ................................................................................................................. 5 2.1 Inleiding ................................................................................................................................. 5 2.2 België ..................................................................................................................................... 5 2.2.1 Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1973 – 2007 ......................................................................................................................... ........................................................................................................................................... 6 2.2.2 Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1973 – 2007 ....................................................................................................................... 7 2.2.3 Overzicht prijzen anno 2007...........................................................................................12 2.2.4 Samenvatting ...................................................................................................................12 2.3 Nederland ............................................................................................................................13 2.3.1 Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1995 – 2007 .....................................................................................................................13 2.3.2 Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1995-2007 ........................................................................................................................18 2.3.3 Overzicht prijzen anno 2007...........................................................................................25 2.3.4 Samenvatting ...................................................................................................................25 2.4 Vergelijking van de algemene tendens van woningprijzen in België en Nederland............26 Hoofdstuk 3: Prijsvorming van woningen ...........................................................................................30 3.1 Inleiding ...............................................................................................................................30 3.2 De marktwerking van de woningmarkt...............................................................................30 3.3 Karakteristieken van de woningmarkt.................................................................................32 3.3.1 Heterogeniteit ..................................................................................................................32 3.3.2 Voorraadmarkt ................................................................................................................34 3.3.3 Asymmetrisch aanpassingsproces ...................................................................................34 3.3.4 Grondgebondenheid .......................................................................................................35 3.3.5 Dé woningmarkt bestaat niet ..........................................................................................36 3.3.6 Gereguleerde markt.........................................................................................................37 3.3.7 Speculatieve markt...........................................................................................................37 3.4 Karakteristieken van de woning als product .......................................................................38 3.4.1 Het dubbele karakter van een woning.............................................................................38 3.4.2 Ingrijpende transactie ......................................................................................................39 3.4.3 Hoge transactiekosten .....................................................................................................39 3.4.4 Eigenwoningbezit............................................................................................................40 3.5 Conclusie karakteristieken van de woningmarkt en de woning als product. ......................40 3.6 Prijsvorming van woningen.................................................................................................41

3.6.1 Inleiding...........................................................................................................................41 3.6.2 Elementen die de woningprijs beïnvloeden ....................................................................42 3.6.3 Hedonische variabelen ....................................................................................................45 3.6.4 Prijsverwachting ..............................................................................................................47 3.6.5 Kapitaalmarkt ..................................................................................................................48 3.6.6 Vraag en aanbod..............................................................................................................49 Hoofdstuk 4: Vergelijking op basis van de determinanten ..................................................................60 4.1 Inleiding ...............................................................................................................................60 4.2 Het beschikbaar huishoudinkomen.....................................................................................61 4.2.1 België ...............................................................................................................................61 4.2.2 Nederland ........................................................................................................................63 4.2.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................64 4.3 De rente ...............................................................................................................................66 4.3.1 België ...............................................................................................................................67 4.3.2 Nederland ........................................................................................................................68 4.3.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................69 4.4 Hypotheekvoorwaarden ......................................................................................................70 4.4.1 België ...............................................................................................................................70 4.4.2 Nederland ........................................................................................................................71 4.4.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................72 4.5 Het fiscaal regime ................................................................................................................73 4.5.1 België ...............................................................................................................................74 4.5.2 Nederland ........................................................................................................................76 4.5.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................78 4.5.4 Conclusie .........................................................................................................................82 4.6 Subsidie................................................................................................................................83 4.6.1 België ...............................................................................................................................83 4.6.2 Nederland ........................................................................................................................84 4.6.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................85 4.7 Overheidsregulering ............................................................................................................86 4.7.1 België ...............................................................................................................................86 4.7.2 Nederland ........................................................................................................................86 4.7.3 Vergelijking België en Nederland....................................................................................87 4.8 Conclusie .............................................................................................................................88 Hoofdstuk 5: Algemeen besluit............................................................................................................90 Literatuurlijst ........................................................................................................................................94 Bijlage ...................................................................................................................................................99

Hoofdstuk 1: Inleiding

1.1

De vastgoedmarkt gekaderd in een bredere context

De vastgoedmarkt is een belangrijk onderdeel van de economie, zowel op micro- als op macro-economisch niveau. Op micro-economisch niveau zien we dat de meeste huishoudens geconfronteerd worden met de vastgoedmarkt. Alle huishoudens besteden een bepaald percentage van hun inkomen aan huisvesting1. Volgens de Federale Overheidsdienst Economie (FOD Economie, 2008) spendeerden Belgische gezinnen in 2006 gemiddeld 19 procent van hun totale consumptiebestedingen aan huisvesting. Bij Nederlandse gezinnen ging in 2006 18,5 procent van de consumptieve bestedingen naar huisvesting (Centraal Bureau voor de Statistiek). Een belangrijk deel van de rijkdom van huishoudens wordt dan ook bepaald door de woning. Vele huishoudens beslissen tot de aankoop van een woning. In België zijn 78 procent van de huishoudens eigenaar, in Nederland is dat 57 procent (ERA, 2008, p.11&67). De aankoop van een woning is vaak de grootste privéinvestering in het leven. Op macro-economisch niveau speelt de vastgoedmarkt ook een centrale rol. Tabel 1 maakt duidelijk dat de totale investeringen in vastgoed in België goed zijn voor 10,16 procent van het bruto binnenlands product, waarvan de residentiële vastgoedmarkt 5,93 procent voor zijn rekening neemt en de niet-residentiële vastgoedmarkt de overige 4,23 procent. In Nederland bepalen de totale investeringen in vastgoed 9,43 procent van het bruto binnenlands product, waarvan 6,4 procent toe te schrijven is aan de residentiële vastgoedmarkt en 3,03 procent aan de niet residentiële vastgoedmarkt. In beide landen zijn investeringen in residentieel vastgoed belangrijker dan investeringen in niet-residentieel vastgoed. Tabel 1 Investeringen vastgoed 2007 België Investeringen bouwkundige in mlj % totale werken EURO investeringen % BBP Residentieel 19.868 58,39% 5,93% Niet residentieel 14.161 41,61% 4,23% Totale investeringen vastgoed 34.029 100,00% 10,16% Bron: NBB (België), CBS (Nederland), Eigen bewerking (cursief)

Nederland in mlj % totale EURO investeringen % BBP 36.290 67,89% 6,40% 17.165 32,11% 3,03% 53.455

100,00%

9,43%

Daarnaast interageert de vastgoedmarkt met de financiële markt. De aankoop van een woning door huishoudens gebeurt vaak niet volledig met eigen geld, maar door tussenkomst van de financiële markt. De prijs van de vastgoedmarkt wordt daardoor mede bepaald door de rente op hypothecaire leningen. Als de rente daalt, dan worden investeringen aangemoedigd. Dit heeft als gevolg dat er meer geleend wordt en de geleende bedragen groter worden. Ook innovatie op de hypotheekmarkten zorgen ervoor dat meer mensen toegang krijgen tot hypothecaire leningen. Als de rente daalt en meer innovatieve producten op de markt In deze context verwijzen de kosten van huisvesting naar kosten die betaald worden voor het vastgoed. Voor huurders is dat de werkelijke woninghuur en voor eigenaars de toegerekende woninghuur. 1

1

komen, stijgt de vraag doordat er meer en grotere leningen aangegaan worden, waardoor de woningprijzen de hoogte ingejaagd worden. Uit het bovenstaande kan afgeleid worden dat de vastgoedmarkt niet weg te denken is uit onze economie. Bovendien is de vastgoedmarkt een brandend actueel thema. De afgelopen jaren worden gekenmerkt door historisch lage rentes, een grote vraag naar woningen en een sterk geloof in stijgende woningprijzen. Dit alles heeft gezorgd voor een enorme prijsstijging van residentieel vastgoed. Maar de toekomst van de woningprijzen is onzeker. Ten gevolge van de kredietcrisis kan niemand voorspellen hoe de woningprijzen er in de -nabije- toekomst zullen uitzien. 1.2

Waarom een vergelijking tussen België en Nederland?

De buurlanden België en Nederland lijken in vele opzichten op elkaar. Zowel het klimaat, de welvaart als de demografische factoren zijn in beide landen vergelijkbaar. Als meer in detail gekeken wordt naar de gezinsbestedingen aan huisvesting in België en Nederland, valt het op dat deze nagenoeg ook gelijkaardig zijn: de gezinsbestedingen aan huisvesting in 2007 zijn goed voor 7,9 procent van het bruto binnenlands product in België. In Nederland is dat 7,8 procent van het bruto binnenlands product. Zoals al aangehaald, zijn ook de aandelen van de totale consumptiebestedingen aan huisvesting goed vergelijkbaar (voor België 19 procent, voor Nederland 18,5 procent). Maar als de prijzen van koopwoningen onder de loep genomen, valt op dat er grote verschillen zijn tussen België en Nederland. In België stellen de FOD Economie data ter beschikking, in Nederland publiceert het Kadaster gegevens over de vastgoedprijzen. In beide landen kunnen drie verschillende woningtypen onderscheiden worden: het gewone woonhuis, het appartement en de villa. De gemiddelde verkoopprijs van een gewoon woonhuis in België in 2006 bedroeg €148.723 terwijl dat in dezelfde periode in Nederland €223.670 was. Voor een appartement werd in België in 2006 gemiddeld €156.341 neergeteld, terwijl bij onze noorderburen €173.973 betaald werd. Verder was er ruim €100.000 verschil in 2006 tussen de prijs voor een villa in België en Nederland, meer bepaald €284.534 in België en €389.411 in Nederland. Voor alle woningtypes zijn er dus significante verschillen waar te nemen tussen de gemiddelde prijzen voor koopwoningen in beide landen. Het is merkwaardig dat de koopwoningprijzen significant hoger liggen in Nederland terwijl er ongeveer evenveel gespendeerd wordt aan huisvesting in beide landen. 1.3

Algemene onderzoeksvraag en onderzoeksdoelstelling

Deze studie wil de verschillen in koopwoningprijzen tussen beide landen verklaren. De centrale onderzoeksvraag van deze studie is de volgende: Welke determinanten verklaren het verschil tussen de gemiddelde prijs van een gemiddelde woning in België en Nederland? Verder kan de studie opgedeeld worden in vier grote subvragen. Ten eerste wordt er nagegaan hoe de woningprijzen de afgelopen jaren geëvolueerd zijn in België en Nederland. Ten tweede wordt bekeken hoe de verschillen tussen de woningprijzen in beide landen geëvolueerd zijn. Ten derde wordt een model opgesteld

2

van de determinanten die de prijsvorming van woningen bepaalt. Ten vierde ga ik na in hoeverre deze determinanten het verschil kunnen verklaren voor de woningprijzen tussen België en Nederland. Bij mijn weten is er nog geen cross-country studie uitgevoerd tussen beide landen die de verschillen van de gemiddelde woningprijzen op een statische manier verklaart. Omdat beide buurlanden goed vergelijkbaar zijn, is het interessant een inzicht te verwerven in de determinanten die zorgen voor de verschillen in woningprijzen. Wonen is een grote bekommernis van de Belgische en Nederlandse overheden. Daarom spelen de overheden een grote rol in de huisvesting. Om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen is het noodzakelijk de gevolgen van beslissingen te kunnen voorspellen. Dit kan wanneer de gevolgen van genomen beslissingen geanalyseerd worden. Door de resultaten van goed vergelijkbare landen te analyseren, krijgen de overheden scherp inzicht in de mogelijke beleidsbeslissingen en gevolgen. Dit onderzoek draagt bij aan de informatie die nodig is om goede beleidsbeslissingen te kunnen nemen over een thema met een grote maatschappelijke relevantie. Deze studie kan ook als basis dienen voor verder gedetailleerd onderzoek naar de verschillende determinanten. 1.4

Methodologie

In het tweede hoofdstuk wordt de evolutie van de woningprijzen beschreven op basis van overheidsstatistieken. Voor België wordt beroep gedaan op gegevens die de grootste statistische Federale Overheidsorganisatie Economie (FOD Economie) ter beschikking stelt. Het Nederlandse equivalent daarvan is het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). De Nederlandse Nationale Vereniging voor Makelaars (NVM) hebben een dataset die veel verder teruggaat in de tijd (1985 – 2007) dan de dataset die CBS aanbiedt. Daarom worden de data van beide Nederlandse instellingen gebruikt. De verzamelde gegevens worden per land afzonderlijk gebundeld en beschreven. Elk woningtype wordt apart besproken en er wordt ingezoomd van nationaal naar regionaal niveau. Deze gegevens worden samengevat in een lijngrafiek. Vervolgens worden de nominale woningprijzen van beide landen grafisch met elkaar vergeleken. In hoofdstuk drie wordt op basis van een uitgebreide literatuurstudie een eigen model ontwikkeld voor de prijsvorming van een woning. Dit model dient als leidraad voor hoofdstuk vier. In hoofdstuk vier worden de macro determinanten zoals vastgesteld in het model getoetst aan de realiteit van woningprijzen in België en Nederland. Zowel primaire als secundaire bronnen worden geraadpleegd, zoals wetenschappelijke literatuur, persoonlijke interviews, publicaties van de overheid en financiële instellingen (Saunders, 2004, pp.197-280). 1.5

Definiëring en afbakening

Vastgoed, ofwel onroerend goed, is een ruim begrip. Het omvat zowel de residentiële als niet-residentiële gebouwen. Dit onderzoek beperkt zich tot een bespreking van de residentiële vastgoedmarkt.

3

In België worden er drie types woningen onderscheiden, namelijk woonhuizen, appartementen en villa’s. Alle gewone woonhuizen worden gegroepeerd onder het type woonhuis. Het woningtype appartement is de som van appartementen, flats en studio’s. Villa’s, bungalows en landhuizen worden samengebracht onder de noemer villa. In Nederland wordt door de NVM een opsplitsing gemaakt in vijf woningtypes: appartement, 2/1 kapwoning, hoekwoning, tussenwoning en vrijstaande woning. 2/1 kapwoning staat voor een gebouw dat opgesplitst is in twee identieke woonplaatsen die vaak elkaars spiegelbeeld zijn met een doorlopend dak over de twee woonplaatsen. Een hoekwoning is een woning op het einde van een rij tussenwoningen. Een tussenwoning is een rijhuis tussen twee andere huizen. Een vrijstaande woning is het equivalent van een villa. Om een vergelijking te kunnen maken deel ik de huizen in beide landen in in drie woningtypes. Onder het eerste type woonhuis vallen de Belgische woonhuizen en de Nederlandse 2/1 kapwoning, hoekwoning en tussenwoning. Het tweede woontype zijn de appartementen. Het derde woontype villa omvat het Belgisch woontype villa en het Nederlandse vrijstaande woningen. Tot slot richt dit onderzoek zich op de prijsontwikkeling van koopwoningen in België en Nederland. Huurwoningen worden buiten beschouwing gelaten.

4

Hoofdstuk 2: Woningprijzen

2.1

Inleiding

Dit hoofdstuk behandelt de prijsevoluties van residentieel vastgoed in België en Nederland. In de volgende sectie worden de evoluties van de gemiddelde prijzen van residentieel vastgoed in België besproken voor de periode van 1973 tot 2007. Daarna worden de evoluties van woningprijzen in Nederland behandeld. De opbouw van de sectie over België verloopt van algemeen naar specifiek. De algemene beschouwing begint met een presentatie van de evolutie van de gemiddelde woningprijzen van alle woningtypes samen. In België onderscheiden we drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa's. Na de algemene beschouwing wordt dieper ingegaan op algemene tendensen van de gemiddelde prijzen per woningtype. Deze detailbeschouwing per woningtype begint op gewestelijk niveau en wordt verder uitgediept op provincie niveau. Een samenvatting sluit de sectie België af. De sectie Nederland behandelt de evoluties van woningprijzen in Nederland. Twee instellingen stellen data ter beschikking, namelijk de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en het Kadaster. Deze twee bronnen worden achtereenvolgens besproken. De NVM heeft Nederland ingedeeld in 76 regio's2, die niet altijd gelijk lopen met de administratieve regio's. De woningprijzen die de NVM publiceert kennen geen onderscheid per woningtype. De woningprijzen zijn de gemiddelde prijzen van alle woningtypes samen. Toch wordt de dataset van de NVM opgenomen in deze studie omdat ze een overzicht biedt van de gemiddelde woningprijzen voor de periode 1985-2007. Vervolgens wordt de dataset van het Kadaster besproken. Het Kadaster maakt een onderscheid tussen vijf woningtypes, namelijk het appartement, de 2/1 kapwoning, de hoekwoning, de tussenwoning en de vrijstaande woning. Ook hier verloopt de opbouw van algemeen naar specifiek. De bespreking begint op nationaal niveau met de algemene evolutie van de woningprijzen van alle woningtypes samen. Vervolgens wordt dit verder uitgediept per woningtype. Daarna worden de evoluties verder uitgesplitst tot op provincieniveau. De laatste sectie van dit hoofdstuk is een vergelijking van de algemene tendens van woningprijzen in België en Nederland. Een eerste grafiek geeft een beeld van de nationale gemiddelde prijzen van beide landen. Een tweede grafiek brengt de prijzen van nationale prijzen van de verschillende woningtypes in beeld. Om praktische redenen worden woningen ingedeeld in drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa's. 2.2

België

In dit deel volgt een overzicht van de nominale prijsevoluties in België van woonhuizen, appartementen en villa’s voor de periode van 1973 tot 2007. Deze gegevens zijn de geregistreerde verkoopprijzen in euro ter beschikking gesteld door de Federale Overheidsdienst Economie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (FOD, 2008). 2

Tegenwoordig onderscheidt de NVM 80 regio’s

5

2.2.1

Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1973 – 2007

De gemiddelde prijzen van alle woningtypes kennen een stijgende trend tijdens de periode 1973 – 2007. Dit wordt geïllustreerd in figuur 1. Over 34 jaar zijn de prijzen gemiddeld ruim 10 keer duurder geworden. Tussen 1999 en 2007 zijn de gemiddelde prijzen verdubbeld. Figuur 1.

Evolutie van de gemiddelde prijs van alle woningtypes samen 1973-2007

200.000 175.000 150.000 125.000

Gemiddelde woningprijs alle types

100.000 75.000 50.000 25.000 0 1973

1976

1979

1982

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

Bron: FOD Economie; eigen bewerking Figuur twee maakt een opsplitsing tussen de verschillende woningtypes. In België zijn er drie woningtypes, namelijk woonhuizen, appartementen en villa’s. Gedurende de volledig beschouwde periode bekleden de gewone woonhuizen de post van minst dure woningtype, op de voet gevolgd door de appartementen. De gemiddelde prijzen van villa’s verloopt iets anders. Villa’s zijn met voorsprong het duurste woningtype. Figuur 2.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van woningen in België 1973-2007

300.000 250.000 Woonhuizen 200.000

Appartementen

150.000

Villa's

100.000 50.000 0 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006

Bron: FOD Economie; eigen bewerking

6

Figuur twee toont dat de sterkste toename in prijs voor rekening van de woonhuizen is. De gemiddelde prijzen liggen anno 2007 ruim elf keer hoger dan in 1973, namelijk €163.534 in 2007 ten opzichte van €14.498 in 1973. Appartementen zijn over 34 jaar 7,5 keer duurder geworden. In 2007 werd er gemiddeld €167.189 neergeteld voor een appartement in België en in 1973 €22.320. Villa’s zijn het minst gestegen in waarde. De prijzen voor villa’s liggen gemiddelde 5,5 keer hoger dan in 1973. Gemiddeld kostte een villa €54.585 in 1973, vorig jaar betaalde men voor een villa een gemiddelde prijs van €307.527. In 2007 is het groeiritme voor ieder woningtype lager dan in 2006. Toch zijn de prijzen van alle koopwoningen de laatste jaren fors gestegen. De prijzenevoluties voor woonhuizen en appartementen zijn vergelijkbaar en beide kunnen ze in verschillende etappes ingedeeld worden. De eerste etappe begint in 1973 tot 1980. Gedurende deze periode verdubbelen de prijzen. De prijzen van woonhuizen evolueren van €14.498 in 1973 tot €35.567 in 1980. Voor appartementen start de evolutie bij €22.320 in 1973 en gaat tot €41.696 in 1980. Daarna volgt een periode van rust. De prijzen neigen lichtjes naar een neerwaartse trend. Deze trend is van korte duur en vanaf 1986 zitten de prijzen weer in de lift. In 1989 wordt een eerste hoogtepunt bereikt met een groei ten opzichte van 1988 van 11 procent voor woonhuizen en van 18 procent voor appartementen. In de jaren ‘90 stijgen de groeipercentages iets minder snel, maar nog steeds positief. De appartementen groeiden opnieuw sterk in 2004 met een groei van bijna 15 procent. Het jaar erop zijn de woonhuizen aan de beurt met een stijging van bijna 30 procent. Dit maakt duidelijk dat de prijzen voor woonhuizen en appartementen de afgelopen drie jaar onderhevig waren aan zeer sterke stijgingen. De gemiddelde prijzen van villa’s liggen over de hele periode beduidend hoger dan de prijzen van de twee andere woningtypes. Deze categorie woningen is het meest onderhevig aan schommelingen, terwijl de andere twee categorieën relatief gestaag klimmen over de jaren heen. Opvallend is dat de waarde van villa’s ten opzichte van de andere woningtypes afneemt in de beschouwde periode. In 1973 is de gemiddelde prijs van villa’s bijna 2,5 keer duurder dan de gemiddelde prijs van appartementen. In 2007 is dat vermindert met ¼ tot een prijs die 1,84 keer hoger ligt dan de prijs van appartementen. Ten opzichte van woonhuizen zien we nog een sterker verschil. In 1973 telde men gemiddeld genomen 3,76 keer meer geld neer voor een villa dan voor een woonhuis. Dit verschil halveert in 2007, waar men bereid was 1,88 keer meer te betalen voor een villa dan voor een woonhuis (detail bijlage 1).

2.2.2

Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1973 – 2007

In deze sectie wordt er een gedetailleerder beeld gegeven van de prijsevolutie van de verschillende woningtypes in België. Eerst worden de evoluties per gewest bekeken, vervolgens per provincie en daarna op arrondissementniveau.

7

2.2.2.1

Prijzenevoluties per gewest

België bestaat uit drie gewesten, namelijk het Brussels hoofdstedelijk gewest, het Vlaams gewest en het Waals gewest. Het Brussels hoofdstedelijk gewest kent ieder jaar van de beschouwde periode de hoogste prijzen voor elk woningtype. Wallonië kent de meest bescheiden prijzen per woningtype. Vlaanderen bevindt zich tussen beiden. Deze algemene beschouwing gaat op voor de types woonhuis en villa. Voor appartementen zijn de prijzen niet altijd het hoogst in het Brussels hoofdstedelijk gewest. Hieronder worden de verschillende types woningen besproken. De verschillende etappes (zie sectie 1.3.1) zijn duidelijk terug te vinden bij de prijzenevolutie van woonhuizen per gewest. Tussen 1973 en 1980 verdubbelen de woningprijzen. Tussen 1981 en 1985 is er een pauze. Vanaf 1986 stijgen de prijzen weer, met een eerste piek in 1989 en een tweede hoogtepunt in 2005. Dit hoogtepunt is in het Brussels hoofdstedelijk gewest extreem, met een groei van 66 procent. In de andere gewesten is dit hoogtepunt minder uitgesproken. Dit wordt grafisch voorgesteld in figuur drie. Figuur 3.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen per gewest in België 1973–2007

350.000 300.000

Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest

250.000 200.000 150.000 100.000

Waals Gewest

50.000 0 1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

Bron: FOD Economie; eigen bewerking Ook voor de villaprijzen kunnen de verschillende etappes duidelijk onderscheiden worden. Opvallend is dat het Brussels hoofdstedelijk gewest verschilt van de andere gewesten. Vooral vanaf 1996 beginnen de prijzen in dit gewest opvallend sneller te stijgen dan in de andere gewesten. In 2005 gaan de prijzen nog steiler omhoog in het Brussels hoofdstedelijk gewest waardoor een grote kloof ontstaat in villaprijzen met de andere twee gewesten. Dit wordt grafisch voorgesteld in figuur vier.

8

Figuur 4.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van villa’s per gewest in België 1973-2007

1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest Waals Gewest

1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

Bron: FOD Economie; eigen bewerking De prijzenevoluties van de appartementen zien er anders uit. De verschillende fases, zoals bij de woonhuizen en de villa’s, zijn duidelijk te onderscheiden, maar er is een verandering in de hiërarchie van duurste gewest. Vlaanderen werkt zich immers op van goedkoopste gewest in 1973 tot duurste gewest in de periode 1983 – 1988. Sindsdien voert zij een nek-aan-nekrace met het Brussels hoofdstedelijk gewest. Tijdens 1995 – 2002 was Vlaanderen opnieuw het duurste gewest. Vanaf 2003 bekleedt Vlaanderen de tweede plaats ten voordele van het Brussels Hoofdstedelijk gewest. Figuur vijf illustreert dit duidelijk. Figuur 5.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartement per gewest in België 1973-2007

200.000 175.000 Brussels Hoofdstedelijk Gewest Vlaams Gewest

150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0

Waals Gewest

1973 1977 1981 1985 1989 1993 1997 2001 2005 Bron: FOD Economie; eigen bewerking

9

2.2.2.2

Prijzenevoluties per provincie

De onderliggende verdeling tussen gewesten wordt weerspiegeld in de prijzenevolutie per provincie. Voor alle woningtypes valt het op dat de prijzen in de Vlaamse provincies hoger liggen dan in de Waalse provincies. Daarnaast zijn de prijsstijgingen intenser in de Vlaamse provincies voor alle woningtypes. De enige uitzondering is de provincie Waals-Brabant. De prijzen voor alle woningtypes in de provincies Vlaams- en Waals-Brabant volgen dezelfde trend en vormen de duurste regio’s in België. Dit heeft te maken met de strategische ligging ten opzichte van Brussel, die een grote invloed uitoefent op de vastgoedprijzen. Brussel is niet enkel de hoofdstad van België, maar wordt ook beschouwd als administratieve hoofdstad van de Europese Unie. Vele instellingen zijn gehuisvest in de stad. Het internationale karakter zorgt rechtstreeks en onrechtstreeks voor veel werkgelegenheid. Ook hier is duidelijk dat de woonhuizen het meest in prijs toegenomen zijn en de villa’s het minst. Net zoals op nationaal niveau zijn de verschillende etappes voor de prijzenevoluties van de woonhuizen in de verschillende provincies duidelijk te onderscheiden. Tussen 1973 en 1980 stijgen de prijzen in alle provincies. Vanaf 1981 tot 1985 is er sprake van een stagnatie met een licht neerwaartse neiging. De prijzen stijgen weer vanaf 1986. In 2005 ondergaan de woonhuisprijzen een extra stijging. Opvallend is dat iedere provincie gesynchroniseerd deze trend ondergaat, waardoor er geen uitschieters zijn. De provincie Henegouwen was de goedkoopste provincie in 1973 en is dat nog steeds het geval in 2007. Deze provincie heeft ook de minste stijging gekend over de volledige periode. In 1973 werden woonhuizen gemiddeld verkocht voor €11.831. In 2007 is men bereid ongeveer negen keer meer te betalen voor hetzelfde woonhuis, namelijk €107.961. De provincie Waals-Brabant was de duurste provincie in 1973 en is dat nog steeds in 2007. De prijzen zijn geëvolueerd van €19.086 in 1973 tot €214.850 in 2007. De provincies Vlaams-Brabant en Antwerpen bekleden respectievelijk de tweede en de derde plaats als duurste provincie voor woonhuizen. Figuur zes geeft een grafische voorstelling hiervan. Figuur 6.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van woonhuizen in België 1973-2007 Provincie Antwerpen Provincie Henegouwen Provincie WaalsBrabant Provincie WestVlaanderen Provincie OostVlaanderen Provincie Limburg

250000 225000 200000 175000 150000 125000 100000

Provincie Luxemburg Provincie Namen

75000 50000 25000

Provincie VlaamsBrabant Provincie Luik

0 1973

1977

1981

1985

1989

1993

Bron: FOD Economie; eigen bewerking

10

1997

2001

2005

Figuur zeven toont aan dat de prijzenevolutie van appartementen onderhevig is aan meer schommelingen. Opvallend is dat de appartementen sinds 1982 het duurste zijn in West-Vlaanderen. Dit heeft te maken met de natuurlijke troef van deze provincie, namelijk de kust. Dit komt verder in detail aan bod onder punt C. De prijzen in de provincies Vlaams-Brabant en Waals-Brabant liggen heel dicht bij elkaar. Afwisselend bekleden ze de tweede en de derde plaats. Toch zijn de prijzen voor appartementen het sterkst gestegen in de provincie Vlaams-Brabant. In 1973 was dit nog de goedkoopste provincie van België voor appartementen. De prijs van een appartement bedroeg toen €15.550. In 2007 is de prijs opgelopen tot €170.080. Ook voor de appartementenmarkt is de provincie Henegouwen de goedkoopste provincie met een prijs van gemiddeld €114.279 in 2007. Figuur 7.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in België per provincie 1973-2007 Provincie Antwerpen Provincie Henegouwen Provincie WaalsBrabant Provincie WestVlaanderen Provincie OostVlaanderen Provincie Limburg

225.000 200.000 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000

Provincie Luxemburg Provincie Namen

50.000 25.000 2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

0

Provincie VlaamsBrabant Provincie Luik

Bron: FOD Economie; eigen bewerking Figuur acht illustreert de evolutie van de gemiddelde prijs van villa’s per provincie in België voor de periode tussen 1973 en 2007. Bij deze grafiek vallen vooral de provincies West-Vlaanderen en Antwerpen op. WestVlaanderen heeft zich opgewerkt van een provincie met gemiddelde prijzen voor villa’s tot de provincie met de duurste villa’s vanaf 1998 tot 2005 met een dipje in 2001. Anno 2007 is West-Vlaanderen gerangschikt onder Waals-Brabant als duurste provincie voor villa’s. In de volgende sectie worden de arrondissementen van West-Vlaanderen in detail besproken. De provincie Antwerpen is lang leider geweest als regio met de duurste villa’s totdat de populariteit van Vlaams- en Waals-Brabant de overhand namen in 1989. Terwijl de prijzen in de laatste twee provincies bleven stegen, kenden de prijzen in de provincie Antwerpen een val in 1996 waardoor deze provincie uit de top drie van duurste regio’s voor villa’s verdween. Ook de arrondissementen van de provincie Antwerpen worden in het volgende hoofdstuk bestudeerd. Figuur 8 toont aan dat de prijzenevolutie van villa’s een grillig verloop kent.

11

Figuur 8.

Evolutie van de gemiddelde prijs van villa's per provincie in België 1973-2007 Provincie Antwerpen Provincie Henegouwen Provincie WaalsBrabant Provincie WestVlaanderen Provincie OostVlaanderen Provincie Limburg

450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000

Provincie Luxemburg Provincie Namen

100000 50000 0 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006

Provincie VlaamsBrabant Provincie Luik

Bron: FOD Economie; eigen bewerking

2.2.3

Overzicht prijzen anno 2007

In 2007 is de gemiddelde prijs voor woonhuizen in België €163.534. Deze prijs is een nationaal gemiddelde. Op gemeentelijk niveau variëren de gemiddelde prijzen tussen €78.173 en €423.293. De gemeente Colfaine, gelegen in het arrondissement Bergen, huisvest de goedkoopste woonhuizen. De duurste woonhuizen bevinden zich in de gemeente Sint-Pieters-Woluwe, deel van het arrondissement Brussel Hoofdstad. Dit wordt geïllustreerd in bijlage 2. De nationaal gemiddelde prijs in 2007 voor appartementen bedraagt €167.189. De duurste provincie voor appartementen is zonder twijfel de provincie West-Vlaanderen. Maar anno 2007 ligt de duurste gemeente in de provincie Antwerpen. In de Antwerpse gemeente Schilde kost een appartement gemiddeld €406.218. De voordeligste gemeente is Vresse-sur-Semois, deel van het arrondissement Dinant in de provincie Namen, waar een appartement gemiddeld €39.185 kost. Dit wordt geïllustreerd in bijlage 3. Ook voor villa’s is het arrondissement Dinant de goedkoopste regio van België. In de gemeente Hastière kost een villa gemiddeld €105.433 in 2007. De duurste gemeente voor villa’s in België is traditioneel de WestVlaamse kuststad Knokke-Heist, waar de prijzen in 2007 oplopen tot gemiddeld €1.118.173. Dit wordt geïllustreerd in bijlage 4. Achter het nationaal gemiddelde van €307.527 in 2007 zit dus ook een uitgebreide waaier aan prijzen.

2.2.4

Samenvatting

De gegevens ter beschikking gesteld door FOD Economie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie laten zien dat er achter de gemiddelde prijs op nationaal niveau grote verschillen zijn tussen de

12

provincies, arrondissementen en gemeentes. In het volgende deel wordt gewerkt met gemiddelde nationale prijzen, ook al ligt er achter deze prijzen een waaier aan gedifferentieerde prijzen. De algemeen gemiddelde prijzen van alle woningtypes stijgen tijdens de periode 1973 tot 2007. Over 34 jaar zijn de prijzen gemiddeld ruim vertienvoudigd. Tussen 1999 en 2007 zijn de gemiddelde prijzen verdubbeld. Er zijn drie types woning in België, waarvan de woonhuizen het goedkoopste type zijn over de volledige periode. De appartementen zijn net iets duurder. Deze studie wijst uit dat een villa het duurste woningtype is sinds 1973. De toename in prijs is omgekeerd evenredig, namelijk het goedkoopste type kent de sterkste toename in prijs. Woonhuizen zijn ruim elf keer duurder geworden in 34 jaar. Appartementen zijn 7,5 keer duurder geworden. Het duurste woningtype is het minst toegenomen in prijs. Villa’s worden anno 2007 gemiddeld 5,5 keer duurder verkocht dan in 1973. Er zijn verschillende etappes in de evolutie van de gemiddelde woningprijzen voor de periode van 1973 tot 2007. Ruw geschetst begint de eerste etappe in 1973 tot 1980. Tijdens deze periode stijgen de prijzen. Vanaf 1981 tot 1985 is er sprake van een stagnatie met een licht neerwaartse neiging. De prijzen stijgen weer vanaf 1986. Rond de eeuwwisseling ondergaan de woningprijzen een extra stijging. Over het algemeen blijven de onderlinge verhoudingen tussen de woningprijzen stabiel voor iedere provincie. De duurste provincie in 1973 is dat nog steeds in 2007 en de provincie met de goedkoopste woningen in 1973 biedt anno 2007 nog steeds de goedkoopste woningen aan. Voor het type appartementen is er een grote uitzondering, namelijk de provincie West-Vlaanderen.

2.3

2.3.1

Nederland

Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1995 – 2007

Het Kadaster en de NVM zijn twee partijen die historische huizenprijzen voor Nederland ter beschikking stellen. Het Kadaster publiceert samen met het Centraal Bureau voor Statistiek cijfers over de woningmarkt in Nederland. Ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) stelt vastgoedcijfers ter beschikking. Deze vereniging is opgericht in 1898 en is de grootste vereniging voor makelaars in Nederland. Naast ondersteuning van haar leden, zorgt de NVM voor belangenbehartiging ten opzichte van de overheid en politiek. De NVM telt ruim 4.000 leden. Het Kadaster houdt de nominale verkoopprijzen van woningen slechts vijf jaar bij. Dit betekent dat vandaag de toestand opgevraagd kan worden voor de periode 2002 tot en met 2006. De nominale verkoopprijzen van woningen voor de periode 2005-2006 worden vrij ter beschikking gesteld. Maar voor de periode 1995 tot 1998 publiceert het Kadaster samen met het Centraal Bureau voor Statistiek de prijsindices van bestaande koopwoningen met als basisjaar 2005. Op basis van de nominale verkoopprijzen van 2005-2006 kunnen de prijsindices van 1995 – 2006 ook omgezet worden in nominale prijzen.

13

De Nederlandse Vereniging voor Makelaars stelt nominale verkoopprijzen ter beschikking voor de periode 1985 tot en met 2007. Dit is dus de meest uitgebreide historische dataset over prijzen van de Nederlandse vastgoedmarkt. Daarom worden deze cijfers ook opgenomen in deze studie. De data die beide instellingen ter beschikking stellen, worden hieronder besproken. Toch moet er voorzichtig omgegaan worden met de interpretatie van beide datasets, want de gepubliceerde huizenprijzen van beide bronnen zijn niet identiek. Dit komt doordat beide partijen niet hetzelfde meten. Het geregistreerde deel van de markt, het tijdstip van registratie en de achterliggende rekenmethode verschillen. De NVM registreert alle transacties die gebeuren door bemiddeling van makelaars die aangesloten zijn bij de NVM. Dit zijn verkopen van bestaande woningen op de onderhandse verkoopmarkt. Dit komt neer op 67 procent van alle transacties. In tegenstelling tot de NVM hebben de cijfers gepubliceerd door het Kadaster betrekking op de totale markt. Alle transacties van verkopen van woningen in Nederland, zowel door bemiddeling van makelaars als waarbij geen makelaars betrokken zijn, worden bij het Kadaster geregistreerd. Het Kadaster registreert ook verkopen door woningbouwcorporaties, de overheid en verkopen via veiling. Bijgevolg is de gemiddelde woningprijs zoals die berekend wordt door het Kadaster de totale som van verkochte woningen gedeeld door de som van alle transacties (Kadaster, 2007).

2.3.1.1

Historische marktcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars onder de loep

De Nederlandse Vereniging van Makelaars deelt Nederland op in 76 regio’s. Bij deze indeling komen de regio’s niet altijd overeen met de administratieve regio’s van Nederland. Daarom toont bijlage vijf een overzicht van welke gemeenten in welke regio’s liggen. De NVM stelt voor elke regio de historische marktcijfers voor de periode 1985 tot en met 2007 beschikbaar. Deze cijfers verwijzen naar de koopsommen van gemiddelde woningen. Hier wordt dus geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende woningtypes. Toch zijn deze cijfers interessant; ze bieden een inzicht te krijgen in de prijzenevolutie van Nederlandse woningen. De prijzen voor koopwoningen zijn in alle regio’s gestegen tijdens de periode 1985 tot en met 2007. Er is een algemene trend merkbaar. In de periode tussen 1985 en 1991 stijgen de prijzen jaarlijks gemiddeld met 5,5 procent. In de volgende periode, van 1992 tot 1997, zijn de prijzen onderhevig aan sterkere stijgingen met een jaarlijks groeiritme van 8,7 procent. Rond de eeuwwisseling stijgen de prijzen voor woningen het sterkst met een jaarlijks groei van gemiddeld 11 procent. De laatste vier jaren van de beschouwde periode zijn de prijzen voor koopwoningen enorm afgekoeld. Voor deze jaren stelt men een jaarlijkse gemiddelde groei van 3,5 procent vast. De algemene trend is duidelijk herkenbaar in iedere provincie. De duurste provincies zijn Utrecht, NoordHolland en Gelderland. Groningen en Zeeland zijn de minst dure provincies. Omdat het aantal transacties per regio niet gepubliceerd is, is het niet mogelijk gemiddelde prijzen per provincie mee te delen op basis van de dataset van de NVM. Opvallend is dat elke regio dezelfde trend beleeft met ongeveer dezelfde intensiteit waardoor de verhoudingen onderling ongeveer dezelfde blijven. De trends bij de regio’s die het meest afwijken van de gangbare prijzen,

14

zowel de goedkoopste als de duurste regio’s, zijn iets intenser. De duurste regio’s tussen 1985 en 2007 zijn Het Gooi, Bunnik en Barneveld. De minst dure regio’s in de beschouwde periode zijn Groningen, NoordwestFriesland en Slochteren. Enkel deze regio's zijn opgenomen in figuur 9, om aan te tonen dat de kloof tussen deze twee groepen steeds groter wordt. In 1985 was een gemiddelde woning in Het Gooi dubbel zo duur als in Groningen. Anno 2007 is het verschil opgelopen tot een gemiddelde prijs in Het Gooi die ruim 2,3 keer hoger ligt dan in Groningen. Figuur 9.

De goedkoopste en duurste regio's van Nederland in de periode 1985-2007

400.000 Groningen

350.000 300.000

Slochteren eo

250.000

NoordwestFriesland Het Gooi

200.000 150.000

Bunnik Zeist

100.000

Barneveld

50.000 0 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Bron: NVM; eigen bewerking De nominale prijzen van de Nederlandse woningen zijn gemiddeld vier keer duurder geworden in de periode 1995-2007. De regio Zuid-Limburg, zoals bepaald door de NVM, is de minst sterke stijger. De prijzen zijn hier tweeënhalve keer gestegen tussen 1985 en 2007. Een gemiddelde woning kostte in 1985 €69.500. In 2007 is de prijs opgelopen tot €186.200. De regio Gorinchem is de tegenhanger. Met woningen die gemiddeld 4,75 keer duurder geworden zijn tussen de periode 1985 en 2007 is deze regio de meest opgewaardeerde regio. Een kostprijs voor een gemiddelde woning in 1973 bedroeg €59.700. In 2007 toont het kostprijskaartje voor dezelfde woning €283.500.

2.3.1.2

Het Kadaster en het Centraal Bureau voor Statistiek

Het Kadaster houdt de nominale prijzen voor koopwoningen slechts vijf jaar bij. Bovendien zijn ze niet vrij beschikbaar. Enkel de nominale verkoopprijzen van woningen voor de periode 2005-2006 worden vrij ter beschikking gesteld. Naast de nominale verkoopprijzen publiceert het Kadaster de prijsindices van bestaande koopwoningen met als basisjaar 2005. De indices kunnen opgevraagd worden vanaf 1995 tot 2007. Daarom wordt verder gewerkt met de prijsindices. De prijsindices moeten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. De prijzen zoals die gepubliceerd werden in het persbericht van januari 2007 zijn de nominale verkoopprijzen van Nederlandse woningen voor de jaren 2005 en 2006. Voor de prijsindex wordt het jaar 2005 als basisjaar genomen. De

15

percentuele groei tussen 2005 en 2006 komt niet overeen met de index zoals het Kadaster of het Centraal Bureau voor Statistiek die publiceerden. Dit komt doordat de prijsindex de prijsontwikkeling weergeeft van bestaande Nederlandse woningen, die verkocht zijn aan een particulier koper met als hoofddoel wonen. De aankopen van beleggers en institutionele instellingen worden niet meegenomen in de prijsindex. Omdat de afwijkingen niet significant zijn, wordt verder gewerkt met de beschikbare koopsommen van 2005. Aan de hand van de prijsindices worden de nominale prijzen bepaald. Figuur 10 toont aan dat de gemiddelde prijzen voor woningen op nationaal niveau gestegen zijn tijdens de periode 1995 en 2007. De gemiddelde groei van de woningprijzen in Nederland is vrij lineair. Het groeiritme ligt gemiddeld rond vijf procent. Enkel tijdens de eeuwwisseling komt het groeiritme in een stroomversnelling. De gemiddelde prijzen groeien dan jaarlijks dubbel zo snel met ruim 10 procent per jaar. Figuur 10.

Gemiddelde prijs van alle woningtypes in Nederland

300.000 250.000 200.000 Gemiddelde prijs alle woningtypes

150.000 100.000 50.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking Het Kadaster maakt een opsplitsing voor woningen in vijf woningtypes: het appartement, de 2/1 kapwoning, de hoekwoning, de tussenwoning en de vrijstaande woning. Figuur 11 toont aan dat er een duidelijke hiërarchie is tussen de woningtypes. Het goedkoopste woningtype is duidelijk het appartement. Het type tussenwoning en hoekwoning bekleden respectievelijk de tweede en derde plaats van goedkope woningtype. Bij de duurdere woningtypes behoren de 2/1 kapwoning en de vrijstaande huizen. De vrijstaande huizen zijn met voorsprong de duurste vorm van wonen. Het duurste woningtype, de vrijstaande woning, is in twaalf jaar het sterkst gestegen. Een vrijstaande woning kostte in 2007 3,2 keer meer dan in 1995. In 1995 werd gemiddeld €127.275,09 betaald. In 2007 werd voor dezelfde woning gemiddeld €410.314 uitgegeven. De prijs van het tweede duurste type, de 2/1 kapwoning, steeg niet zo snel als de vrijstaande woningen. In twaalf jaar zijn 2/1 kapwoningen gemiddeld 2,7 keer duurder geworden. In 1995 was de prijs voor een 2/1 kapwoning €103.573, anno 2007 was de prijs €279.878. Ook appartementen zijn gemiddeld 2,7 keer duurder geworden. In 1995 kostte een appartement €65.965 terwijl hetzelfde appartement in 2007 verkocht werd voor €179.261. Het groeiritme van appartementen is dus

16

sneller dan dat van hoekwoningen en tussenwoningen. De hoekwoningen zijn 2,6 keer duurder geworden, de tussenwoningen ruim 2,5 keer. Een hoekwoning kostte in 1995 €92.121 en een tussenwoning €88.698. Anno 2007 zijn de prijzen respectievelijk €239.912 en €225.494. Figuur 11.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van alle woningtypes in Nederland 1995-2007

450.000 400.000 350.000

Hoekwoning

300.000

Tussenwoning

250.000 200.000

2/1 dak Vrijstaand

150.000

Appartement

100.000 50.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking De prijzenevoluties zijn voor alle woningtypes vergelijkbaar en verlopen in drie verschillende etappes. De eerste etappe begint van 1995 tot 1998. Het gemiddelde groeiritme in deze periode gaat van vier procent in 1995 naar ruim vijf procent in 1998. Tijdens de eeuwwissel komen de groeiritmes in een stroomversnelling. In 1999 wordt de kaap van 10 procent overschreden voor het type vrijstaande woningen. De andere types groeien net niet genoeg om een percentage te bereiken met twee cijfers voor de komma. In 2000 overschrijden de groeiritmes van alle woningtypes de kaap van 10 procent. De tussenhoekwoningen kennen een bescheiden groei van 10,5 procent. De vrijstaande woningen groeien het sterkst met 13,7 procent. De gemiddelde prijzen voor de andere types stijgen ongeveer 11 procent. In 2001 koelen de stijgende prijzen af. De gemiddelde prijzen stijgen dan nog ruim acht procent. Vanaf 2002 zijn de grote stijgingen voorbij en bevindt de gemiddelde groei zich onder het niveau van de eerste etappe. De toenames variëren tussen de drie en vijf procent. De NVM geeft een andere evolutie weer. Dit komt doordat NVM enkel rekening houdt met verkopen van woningen die gebeuren door bemiddeling van makelaars die aangesloten zijn bij de NVM. Deze transacties zijn goed voor 67 procent van wat er op de volledige markt gebeurd. Het Kadaster houdt rekening met alle transacties, inclusief verkopen door woningbouwcorporaties, de overheid en verkopen via veiling. De groeiritmes voor de eerste etappe zijn minder uitgesproken in de dataset van het Kadaster. Voor de periode 1995-1998 is er volgens het Kadaster een groei van vier tot ruim vijf procent; terwijl de NVM spreekt van een jaarlijkse groei van 8,7 procent. Daarna zijn de percentages vergelijkbaar. Voor de periode 1999-2001 stijgen de prijzen het sterkst met een jaarlijkse groei van gemiddeld 11 procent. Vanaf 2002 tot 2007 is er een gemiddelde toename in de prijzen van woningen van ruim drie procent.

17

2.3.2

Detailbeschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype 1995-2007

In deze sectie wordt er een gedetailleerd beeld gegeven van de prijsevolutie van de verschillende woningtypes in Nederland. Eerst worden de evoluties per landsdeel bekeken en daarna per provincie.

2.3.2.1

Prijzenevoluties per landsdeel

Nederland bestaat uit vier landsdelen, namelijk Noord-Nederland, Oost-Nederland, West-Nederland en ZuidNederland. West-Nederland is voor ieder woningtype het duurste landsdeel van Nederland. Noord-Nederland daarentegen is voor ieder woningtype het goedkoopste landsdeel van Nederland. De prijzen voor woningen in Oost- en Zuid-Nederland liggen dicht bij elkaar. Deze twee landsdelen hebben beiden gemiddelde prijzen voor woningen. Voor tussenwoningen, hoekwoningen en vrijstaande woningen is het voordeliger in ZuidNederland dan in Oost-Nederland. Voor 2/1 kapwoningen en appartementen is Oost-Nederland goedkoper dan Zuid-Nederland. De verschillende etappes zijn bij ieder landsdeel duidelijk terug te vinden. In de eerste etappe tussen 1995 en 1998 groeien de prijzen gemiddeld met vijf procent. Tijdens de eeuwwisseling zitten de prijzen van alle woningtypes van de vier landsdelen in een stroomversnelling met toenames van gemiddeld 11 procent. Vanaf 2002 is het hoogtepunt voorbij en koelen de prijzen van de woningmarkten af. Figuur 12 toont aan dat tussenwoningen gemiddeld 2,5 keer duurder werden. In 1995 kostte een tussenwoning in West-Nederland €98.0323 terwijl dezelfde tussenwoning in 2007 verkocht werd voor €253.910. In Noord-Nederland kostte een tussenwoning in 1995 €61.802 en in 2007 €155.507. Figuur 12.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland 1995-2007

300.000 250.000 Noord-Nederland (LD)

200.000

Oost-Nederland (LD)

150.000

West-Nederland (LD) Zuid-Nederland (LD)

100.000 50.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

Bron: Kadaster; eigen bewerking

18

2005

2007

Ook hoekwoningen zijn gemiddeld 2,5 keer duurder geworden. In West-Nederland zijn de prijzen geëvolueerd van €101.859 in 1973 tot €273.792 in 2007. In Noord-Nederland stijgen de gemiddelde prijzen van €67.165 in 1973 tot €167.912 in 2007. Dit wordt grafisch geïllustreerd in figuur 13. Figuur 13.

Evolutie van gemiddelde prijzen van hoekwoningen

300.000 250.000 200.000

Noord-Nederland (LD) Oost-Nederland (LD)

150.000

West-Nederland (LD)

100.000

Zuid-Nederland (LD)

50.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking Figuur 14 toont aan dat 2/1 kapwoningen de tweede duurste vorm van woningen zijn voor ieder landsgedeelte. West-Nederland bezit de duurste 2/1 kapwoningen. In een periode van twaalf jaar is de prijs bijna verdrievoudigd, van €127.055 in 1973 naar €375.450 in 2007. Ook voor dit woningtype heeft NoordNederland de goedkoopste woningen. Een 2/1 kapwoning kostte in 1973 €77.281. Deze prijs is 2,5 keer toegenomen en strandde op een gemiddelde prijs van €195.380 in 2007. Figuur 14.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland 1995-2007

400.000 350.000 300.000 Noord-Nederland (LD)

250.000

Oost-Nederland (LD)

200.000

West-Nederland (LD)

150.000

Zuid-Nederland (LD)

100.000 50.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

Bron: Kadaster; eigen bewerking

19

2005

2007

In ieder landsdeel zijn vrijstaande woningen het duurste woningtype. In West-Nederland kostte dit type woning in 1973 €152.309. In twaalf jaar tijd is deze prijs bijna 3,5 keer gestegen tot een prijs van €523.129. Noord-Nederland biedt de goedkoopste vrijstaande woningen aan. In 1973 werd er gemiddeld €85.104 betaald. Ook die prijs steeg. In 2007 werd voor een vrijstaande woning 3,2 keer meer betaald dan in 1973, namelijk €275.027. Dit wordt geïllustreerd in figuur 15. Figuur 15.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland 1995-2007

600.000 500.000 400.000

Noord-Nederland (LD) Oost-Nederland (LD)

300.000

West-Nederland (LD)

200.000

Zuid-Nederland (LD)

100.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking Met een prijs van €68.326 in 1973 zijn appartementen in West-Nederland het duurst. Anno 2007 is de situatie gelijk, behalve dat de prijzen zijn toegenomen tot €186.450. Noord-Nederland huisvest de goedkoopste appartementen. In 1973 werd een appartement er verkocht voor €53.210. Deze prijs is gestegen naar €141.593 in 2007. Merk op dat de stijging in alle landsdelen ongeveer gelijk is, met een gemiddelde van 2,6. Dit wordt geïllustreerd in figuur 16. Figuur 16.

Evolutie van de gemiddelde prijzen van appartementen in Nederland 1995-2007

200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0

Noord-Nederland (LD) Oost-Nederland (LD) West-Nederland (LD) Zuid-Nederland (LD)

1995

1997

1999

2001

2003

Bron: Kadaster; eigen bewerking

20

2005

2007

2.3.2.2

Prijzenevoluties per provincie

In deze sectie worden de prijzenevoluties in nader detail bekeken. De evoluties van de gemiddelde prijzen voor ieder woningtype wordt apart besproken op provincieniveau. Dit is de hoogste graad van detail die aan de dag gelegd kan worden voor Nederland. Een verder uitdieping is niet mogelijk door gebrek aan data. Algemeen valt er op dat de verschillende etappes op nationaal niveau zich duidelijk vertalen in de prijzenevoluties op provincieniveau. Bij ieder woningtype zijn de etappes duidelijk te onderscheiden. In de eerste etappe tussen 1995 en 1998 groeien de prijzen gemiddeld met vijf procent. Tijdens de eeuwwisseling zitten de prijzen van alle woningtypes van de vier landsdelen in een stroomversnelling met toenames van gemiddeld 11 procent. Vanaf 2002 is het hoogtepunt voorbij en stijgen de gemiddelde prijzen met ongeveer vier procent. Er zijn weinig uitschieters te merken. Enkel de prijzen in de duurste provincies stijgen tijdens de eeuwwisseling iets sneller dan de gemiddelde prijzen in de andere provincies. De prijzen in de provincies Utrecht, Zuid- en Noord-Holland scheren de hoogste toppen voor alle woningtypes. De provincies Friesland, Zeeland en Groningen hinken achterop voor alle woningtypes. De provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland vormen samen het hart van Nederland. Zowel de belangrijkste economische steden bevinden zich in deze provincies als de belangrijkste administratieve steden. Amsterdam is de hoofdstad van Nederland en bevindt zich in de provincie Noord-Holland. Den Haag, gelegen in de provincie Zuid-Holland, is zowel nationaal als internationaal de belangrijkste administratieve stad van Nederland. Den Haag wordt beschouwd als de administratieve hoofdstad van Nederland. De stad herbergt naast het Parlement ook het internationale Haagse tribunaal dat oorlogsmisdaden beoordeelt. Dit alles zorgt voor werkgelegenheid, zowel rechtstreeks als onrechtstreeks. Een andere stad in Zuid-Holland is Rotterdam. In Rotterdam ligt de grootste internationale zeehaven van Europa. Dit zorgt voor veel werkgelegenheid in deze regio. De provincie Utrecht is de kleinste provincie van Nederland en ligt heel centraal. Deze provincie is dichtbevolkt wat positief gecorreleerd is met de vastgoedprijzen. De stad Utrecht is het hardst groeiende economische centrum van Nederland. Dat zorgt voor veel werkgelegenheid. Utrecht behoort samen met Amsterdam, Den Haag en Rotterdam tot de vier grootste steden van Nederland. Figuur 17 brengt de prijzenevoluties van tussenwoningen op provincieniveau in kaart. De provincie Utrecht is in 2007 de duurste provincie. Over de jaren heen is er een afwisseling van de wacht met de provincies Noorden Zuid-Holland. De prijzen zijn het sterkst gestegen in Noord-Holland. In 1973 betaalde men €96.053 terwijl in 2007 €259.483 werd betaald voor dezelfde woning. In de provincie Utrecht klimmen de prijzen van €101.647 in 1973 tot €269.697 in 2007. In Zuid-Holland werden de prijzen 2,5 keer duurder. In 1973 kostte een woning €101.970, in 2007 was de prijs opgelopen tot €253.618. De duurste provincies, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland, liggen allemaal in het landsdeel West-Nederland. Zeeland behoort ook tot dit landsdeel maar hinkt duidelijk achterop. De prijzen in deze provincie behoren tot de laagste prijzen van Nederland samen met de prijzen in de provincies Friesland en Groningen. De prijzen in 1973 waren respectievelijk €63.176, €55656 en€63.965. Anno 2007 zijn de gemiddelde prijzen voor tussenwoningen voor de goedkoopste provincies respectievelijk €163.371, €150.405 en €160.865.

21

Figuur 17. 1995-2007

Evolutie van de gemiddelde prijzen van tussenwoningen in Nederland op provincieniveau

Groningen (PV)

300.000

Friesland (PV)

250.000

Drenthe (PV) Overijssel (PV)

200.000

Flevoland (PV) Gelderland (PV)

150.000

Utrecht (PV)

100.000

Noord-Holland (PV) Zuid-Holland (PV)

50.000

Zeeland (PV)

0

Noord-Brabant (PV)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Limburg (PV)

Bron: Kadaster; eigen bewerking Figuur 18 brengt de evolutie van de gemiddelde prijzen van hoekwoningen in kaart. Opnieuw valt op dat de provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland samen de duurste provincies zijn. De duurste provincie voor de beschouwde periode is zonder twijfel Utrecht. De prijzen zijn er gestegen van gemiddeld €109.600 in 1995 tot €292.530 in 2007. De goedkoopste hoekwoningen zijn terug te vinden in de provincies Groningen, Friesland, Drenthe en Zeeland. Friesland was de goedkoopste provincie in 1995 en is dat opnieuw in 2007. De prijzen zijn er geëvolueerd van €61.543 in 1995 naar €164.462 in 2007. Figuur 18. 1995-2007

Evolutie van de gemiddelde prijzen van hoekwoningen in Nederland op provincieniveau

Groningen (PV)

350.000

Friesland (PV)

300.000

Drenthe (PV)

250.000

Overijssel (PV) Flevoland (PV)

200.000

Gelderland (PV)

150.000

Utrecht (PV)

100.000

Noord-Holland (PV) Zuid-Holland (PV)

50.000

Zeeland (PV)

0

Noord-Brabant (PV)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Limburg (PV)

Bron: Kadaster; eigen bewerking Bij de prijzen van 2/1 kapwoningen kunnen dezelfde etappes onderscheiden worden. Opvallend is dat prijzen van 2/1 kapwoningen in de duurste provincies Utrecht, Noord- en Zuid-Holland zich sterker onderscheiden

22

van de andere provincies dan de prijzen van andere woningtypes. De prijzen voor 2/1 kapwoningen liggen het hoogst in de provincie Utrecht. In 1995 werd gemiddeld €139.777 betaald terwijl dat in 2007 €432.314 was. De prijzen in de provincie Groningen waren anderhalf keer goedkoper in 1995 met een prijs van €76.150. In 2007 is de kloof tussen de goedkoopste en duurste provincie groter geworden. In de provincie Groningen was de gemiddelde prijs voor 2/1 kapwoningen €182.555. Dit alles wordt geïllustreerd in figuur 19. Figuur 19. 1995-2007

Evolutie van de gemiddelde prijzen van 2/1 kapwoningen in Nederland op provincieniveau

Groningen (PV)

525.000

Friesland (PV)

450.000

Drenthe (PV)

375.000

Overijssel (PV)

300.000

Flevoland (PV) Gelderland (PV)

225.000

Utrecht (PV) Noord-Holland (PV)

150.000

Zuid-Holland (PV)

75.000

Zeeland (PV)

0

Noord-Brabant (PV)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Limburg (PV)

Bron: Kadaster; eigen bewerking Figuur 20 toont de evolutie van gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland op provincieniveau voor de periode 1995-2007. Figuur 20. Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande woningen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 Groningen (PV)

800.000

Friesland (PV)

700.000

Drenthe (PV)

600.000

Overijssel (PV)

500.000

Flevoland (PV)

400.000

Gelderland (PV)

300.000

Utrecht (PV) Noord-Holland (PV)

200.000

Zuid-Holland (PV)

100.000

Zeeland (PV)

0

Noord-Brabant (PV)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking

23

Limburg (PV)

De evolutie van de prijzen van vrijstaande woningen kent opnieuw dezelfde etappes, niettegenstaande deze evolutie het meest turbulent is ten opzichte van de andere woningtypes. Met kop en schouder is de provincie Utrecht de duurste provincie voor vrijstaande woningen. De gemiddelde prijzen liggen vooral de laatste jaren ver boven de prijzen in de andere provincies. In 1995 kostte een vrijstaande woning gemiddeld €168.834. Deze prijs is vier keer duurder geworden op 12 jaar tijd. In 2007 betaalde men voor een vrijstaande woning in de provincie Utrecht €674.160. Noord- en Zuid-Holland zijn de tweede en derde duurste provincies van Nederland. De prijzen in de provincie Noord-Holland zijn sterker gestegen tijdens de eeuwwisseling dan de prijzen in de provincie Zuid-Holland. Maar in Noord-Holland zijn de prijzen met 4,8 procent gedaald in 2003. Enkel deze provincie en enkel dit woningtype kennen tijdens de periode 1995 en 2007 een dergelijke daling. In figuur 21 valt onmiddellijk op dat de provincie Noord-Holland de duurste provincie is voor appartementen. Tijdens de eeuwwisseling zijn de prijzen er iets sterker gestegen dan in de andere provincies. Dit heeft zijn weerslag gehad in de periode erna. In 2003 was de prijs gestagneerd en zelfs lichtjes teruggelopen. In 2004 is er opnieuw een lichte stijging merkbaar. Over de beschouwde periode zijn de gemiddelde prijzen voor appartementen drie keer duurder geworden. De prijzen zijn van €74.080 in 1995 opgeklommen tot €222.47 in 2007. De provincie Utrecht bekleedt de tweede plaatst van duurste regio voor appartementen. Opvallend is dat de provincie Zuid-Nederland niet tot de top drie van duurste provincies behoort, maar wel heel gemiddelde prijzen kent, zowel in 1995 als in 2007. De prijzen zijn voor Zuid-Holland zijn respectievelijk €61.635 en €164.463. De goedkoopste provincie is Friesland, gevolgd door Drenthe, Limburg, Overijssel en op de vierde plaats Groningen. In Friesland evolueren de prijzen van €63.440 in 1995 naar €130.260 in 2005. Figuur 21. Evolutie van de gemiddelde prijzen van vrijstaande appartementen in Nederland op provincieniveau 1995-2007 Groningen (PV)

250.000

Friesland (PV) Drenthe (PV)

200.000

Overijssel (PV) Flevoland (PV)

150.000

Gelderland (PV)

100.000

Utrecht (PV) Noord-Holland (PV)

50.000

Zuid-Holland (PV) Zeeland (PV)

0

Noord-Brabant (PV)

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: Kadaster; eigen bewerking

24

Limburg (PV)

2.3.3

Overzicht prijzen anno 2007

In 2007 is de gemiddelde prijs voor alle woningtypes in Nederland volgens de Nederlandse Maatschappij van Makelaars €243.600. Deze prijs is een nationaal gemiddelde en kent veel variatie binnen de verschillende regio's. De gemiddelde prijzen variëren tussen €156.500 tot €364.100. De regio Groningen is gemiddeld de goedkoopste regio voor woningen. In Het Gooi in de provincie Noord-Holland bevinden zich de duurste woningen. De cijfers gepubliceerd door de Nederlandse Maatschappij van Makelaars geeft een beeld van 67 procent van de vastgoedtransacties in Nederland. Het Kadaster publiceert cijfers die rekening houden met alle vastgoedtransacties. De gemiddelde prijs voor alle woningtypes samen bedraagt in 2007 volgens het Kadaster €242.749. Deze prijs is een gemiddelde van alle woningtypes in alle provincies. De prijzen van alle woningtypes variëren van €183.713 tot €287.713. Volgens het Kadaster is in 2007 de provincie Groningen, gelegen in het -Nederlandse landsdeel, de goedkoopste provincie. De provincie Utrecht in West-Nederland is de duurste provincie anno 2007. Het Kadaster maakt een onderscheid tussen vijf woningtypes, namelijk appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen, 2/1 kapwoning en vrijstaande woningen. Een appartement is het goedkoopste woningtype. De nationaal gemiddelde prijs is €179.261. In Friesland bevinden zich de goedkoopste appartementen voor gemiddeld €130.260. De provincie Noord-Holland huisvest de duurste appartementen voor een gemiddelde prijs van €222.047 in 2007. De gemiddelde prijs voor tussenwoningen bedraagt €225.494. De goedkoopste provincie is Friesland met een prijs van €150.405. In de duurste provincie Utrecht worden tussenwoningen verkocht voor een gemiddelde prijs van €269.697. Dit is een verschil van bijna 180 procent. De gemiddelde prijs voor hoekwoningen bedraagt €239.913. Ook hier is er variatie tussen de verschillende provincies van bijna 180 procent. De gemiddelde prijzen variëren tussen €164.462 in Friesland en €292.530 in Utrecht. Op nationaal niveau werd een 2/1 kapwoning in 2007 verkocht voor een gemiddelde prijs van €279.878. De prijzen per provincie liggen ver uit elkaar. De prijzen in de provincie Utrecht liggen bijna 2,5 keer hoger dan in de provincie Groningen. Respectievelijk waren de prijzen in 2007 €182.555 en €432.314. De vrijstaande woning is het duurste woningtype. De gemiddelde nationale prijs is €410.314. In de provincie Utrecht kostte een dergelijke woning in 2007 €674.160. In de provincie Groningen was dat 2,8 keer minder. Een vrijstaande woning kostte daar gemiddeld €240.027.

2.3.4

Samenvatting

Zowel de gegevens van de Nationale Vereniging van Makelaars als de gegevens van het Kadaster laten zien dat er achter de nationaal gemiddelde prijs grote variaties zijn tussen de verschillende regio’s, landsdelen en

25

provincies. Volgens beide bronnen is de duurste streek Utrecht. De goedkoopste streken zijn Friesland en Groningen. In het volgende deel van dit onderzoek wordt verder gewerkt met gemiddelde nationale prijzen. Maar deze prijzen moeten met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden en geplaatst worden in een breder kader van variërende prijzen tussen regio's en provincies. Gedurende de periode 1995 tot 2007 kennen alle woningtypes een stijgende trend. De stijgingen zijn quasi lineair te noemen. Het Kadaster onderscheidt vijf woningtypes, waarvan een appartement het goedkoopste woningtype is en een vrijstaande woning het duurste. Anno 2007 zijn de gemiddelde prijzen voor vrijstaande woningen ruim dubbel zo duur als voor appartementen. De prijzen voor tussenwoningen, hoekwoningen en 2/1 kapwoningen bevinden tussen de prijzen appartementen en vrijstaande woningen. De hiërarchie tussen deze woningtypes zijn gedurende de 12 beschouwde jaren niet veranderd. Alle woningtypes kennen een stijging van ruim 2,5 procent, behalve de vrijstaande woningen. Deze kennen een groei van ruim drie procent. Dit betekent dat het duurste woningtype de sterkste toename kent en de kloof met de andere woningtypes groter wordt. De prijzenevoluties zijn voor alle woningtypes vergelijkbaar en kunnen in drie verschillende etappes ingedeeld worden voor de periode 1995-2007. De eerste etappe begint van 1995 tot 1998. Het gemiddelde groeiritme in deze is vijf procent. Tijdens de eeuwwisseling zitten de prijzen van alle woningtypes van de vier landsdelen in een stroomversnelling met toenames van gemiddeld 11 procent. Vanaf 2002 is het hoogtepunt voorbij en koelen de prijzen van de woningmarkten af. Deze trend wordt ook bevestigd door de Nationale Vereniging van Makelaars. De prijzen voor koopwoningen zijn in alle regio’s gestegen tijdens de periode 1985 tot en met 2007. In de periode tussen 1985 en 1991 stijgen de prijzen jaarlijks gemiddeld met 5,5 procent. In de volgende periode, van 1992 tot 1997, wijkt het groeiritme af van het Kadaster. Volgens de NVM zijn de prijzen onderhevig aan sterkere stijgingen met een jaarlijks groeiritme van 8,7 procent. Rond de eeuwwisseling stijgen de prijzen voor woningen het sterkst met een jaarlijks groei van gemiddeld 11 procent. De laatste vier jaren van de beschouwde periode zijn de prijzen voor koopwoningen enorm afgekoeld. Voor deze jaren wordt een jaarlijks gemiddelde groei van 3,5 procent vastgesteld.

2.4

Vergelijking van de algemene tendens van woningprijzen in België en Nederland

De vergelijking van de gemiddelde nationale woningprijzen tussen België en Nederland gaat over de periode tussen 1995-2007. Voor België worden de gegevens van de FOD Economie-Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie gebruikt. Voor Nederland baseer ik mij op de gegevens van het Kadaster. Figuur 22 toont de evolutie van de gemiddelde woningprijzen op nationaal niveau voor beide landen. De woningprijzen in beide landen zijn gestegen tussen 1995 en 2007. Het valt op dat de prijzen in Nederland duurder zijn dan in België voor de volledig beschouwde periode. In 1995 was de gemiddelde woningprijs ongeveer een kwart hoger in Nederland dan in België. Dit verschil is groter geworden tot in 2001. In 2001 was het verschil in woningprijzen tussen beide landen maximaal. Een Nederlandse woning was gemiddeld 85

26

procent duurder dan een Belgische woning. Vanaf 2002 dicht de kloof tussen de Belgische woningprijzen en de Nederlandse geleidelijk. Anno 2007 is het verschil ongeveer 31 procent. In België kostte een woning gemiddeld €184.493, in Nederland kostte een woning gemiddeld €242.749. Figuur 22.

Evolutie van de gemiddelde woningprijzen in België en Nederland 1995-2007

300.000 250.000 200.000

Gemiddelde woningprijs België

150.000 Gemiddelde woningprijs Nederland

100.000 50.000 0 1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Bron: FOD Economie; Kadaster; eigen bewerking De evolutie van de gemiddelde woningprijzen op nationaal niveau verloopt in beide landen verschillend. De beschouwde periode kan opgedeeld worden in vier fasen. Terwijl België tussen 1995 en 1997 een jaarlijks gemiddelde aangroei kende van vier procent, bedroeg de jaarlijkse aangroei op de Nederlandse vastgoedmarkt ruim 10 procent. In België verdubbelde het groeiritme in 1998 en dit ritme hield aan tot 2003. Een uitzondering was het jaar 2001. In 2001 was de jaarlijkse groei even teruggelopen naar vijf procent. Nederland kende ondertussen zijn hoogtepunt rond de eeuwwisseling. Het jaarlijks groeiritme was opgelopen tot 18 procent in 2000. De vastgoedmarkten zijn het eerst afgekoeld in Nederland. In 2002 was het groeiritme gezakt tot zes procent en de jaren daarna stabiliseerde de Nederlandse markt op een jaarlijks groeiritme van vier procent. In 2002 was er in België nog geen sprake van een afkoelende vastgoedmarkt. In 2004 was het jaarlijkse groeiritme gestegen tot 10 procent. 2005 was een topjaar voor de Belgische vastgoedmarkten. De gemiddelde groei was opgelopen tot 17 procent. Na dit hoogtepunt zijn de woningprijzen ook in België beginnen afkoelen. In 2006 werd nog een jaarlijkse groei van 11 procent behaald. In 2007 is het groeipercentage verder gezakt naar acht procent. Toch zijn de nominale stijgingen tussen 1995 en 2007 in beide landen goed vergelijkbaar. België kent een stijging van 2,6. In Nederland zijn de prijzen ongeveer 2,7 duurder geworden tussen 1995 en 2007. Figuur 23 toont de evolutie van de gemiddelde prijzen per woningtype in België en Nederland voor de periode 1995 en 2007. België biedt duidelijk goedkopere woningen aan dan Nederland. De gemiddelde prijzen van woonhuizen en appartementen liggen lager in België voor de volledige periode tussen 1996 en 2007. In 1995 waren appartementen goedkoper in Nederland dan in België. De gemiddelde prijzen van villa’s in België hebben het voortouw genomen tot in 2000. De stevige klim van de gemiddelde prijzen van Nederlandse villa’s tijdens de

27

eeuwwisseling heeft ervoor gezorgd dat sinds 2001 de volledige Nederlandse vastgoedmarkt duurder is dan de Belgische vastgoedmarkt.

Figuur 23.

Evolutie van de gemiddelde prijzen per woningtype in België en Nederland 1995-2007

450.000 Woonhuizen België Appartementen België Villa's België

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000

Woonhuizen Nederland Appartementen Nederland Villa's Nederland

150.000 100.000 50.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: FOD Economie; Kadaster; eigen bewerking Opvallend is dat de Belgische woonhuizen goedkopere prijzen kennen dan de Belgische appartementen. In Nederland is het net andersom. De appartementen zijn goedkoper dan woonhuizen. De discrepantie tussen de prijzen van appartementen en woonhuizen in België is de laatste jaren sterk afgenomen. In 1995 was een Belgisch woonhuis gemiddeld 15 procent goedkoper dan een Belgisch appartement. In 2007 bedraagt het verschil ongeveer twee procent. In Nederland blijft het verschil tussen de prijs van een appartement en de prijs van een woonhuis significant, hoewel dit verschil geleidelijk aan kleiner wordt. Het verschil is gereduceerd van 40 procent in 1995 naar 33 procent in 2007. Woonhuizen zijn gemiddeld 46 procent duurder in Nederland dan in België. In 1995 was het verschil 47 procent, anno 2007 is het verschil 46 procent. Maar in de tussenperiode is het verschil niet altijd even evenwichtig geweest. Vanaf 1995 zijn de prijzen forser gestegen in Nederland dan in België, met extra stijgingen tijdens de eeuwwisseling. Daardoor waren de prijzen voor Nederlandse woonhuizen gestegen tot ruim het dubbele van wat eenzelfde woning in België waard was. Vanaf 2002 koelen de prijzen in Nederland af, maar kennen de prijzen in België een stijging. Dit dubbele effect zorgde ervoor dat de discrepantie tussen Belgische en Nederlandse prijzen kleiner werd. Na 2005 zijn de prijzen ook in België beginnen afkoelen waardoor het verschil terug op 46 procent is uitgekomen in 2007. Het verschil tussen Belgische en Nederlandse appartementen is tijdens de periode 1995 en 2007 veel minder intens dan de woonhuizen. In 1995 waren appartementen nog net iets goedkoper in Nederland dan in België. Maar vanaf 1996 zijn de prijzen gestegen. Terwijl de prijzen nog rustig stegen in België rond de eeuwwisseling, kenden de prijzen extra stijgingen in Nederland. Dit resulteerde in appartementprijzen die anderhalf keer duurder waren in Nederland. Vanaf 2002 koelde de appartementmarkt in Nederland af, terwijl deze in België

28

net extra groeistimulansen kreeg. Hierdoor is de discrepantie tussen de Belgische en Nederlandse appartementprijzen snel kleiner geworden met in 2007 een verschil van zeven procent. De evolutie van de prijzen van villa’s verloopt iets anders. In 1995 waren villa’s in België 75 procent duurder dan in Nederland. Dit verschil versmalde zienderogen. De gemiddelde villaprijzen in Nederland kenden tussen 1995 en 1998 een gemiddeld jaarlijks groeiritme van 12 procent, wat opgetrokken werd tot ruim 20 procent tijdens de eeuwwisseling. In België kenden de prijzen minder succes. Tijdens 1995-1997 was er sprake van stagnatie met lichte achteruitgang. In 1998 en 1999 herpakten de prijzen zich met een jaarlijks groeiritme van negen procent. In 2000 viel het groeiritme terug naar gemiddeld drie procent. De Nederlandse villaprijzen zijn dus heel sterk gestegen in de periode 1995-2000, terwijl de Belgische villaprijzen aan het slabakken waren. Daardoor bereikten de prijzen van de Nederlandse villa’s dezelfde prijzen als Belgische villa’s in 2000. Sindsdien is de kloof tussen de Nederlandse villaprijzen en de Belgische villaprijzen terug groter geworden, maar nu met de Nederlandse markt als leider. Vanaf 2002 ondervond het jaarlijks groeiritme in Nederland een vertraging, met een gemiddelde groei van vijf procent, een groeiritme dat tot in 2007 aangehouden wordt. Ook in de periode na de eeuwwisseling bleven de prijzen in België slabakken. In 2005 zakten de prijzen met 12 procent. Toen was het verschil tussen een Belgische en Nederlandse villa opgelopen tot ruim 40 procent. In 2006 kenden de villaprijzen in België opnieuw een gemiddelde stijging van acht procent, wat ook aangehouden wordt in 2007. Anno 2007 is het verschil in prijs voor een villa in Nederland en België 33 procent.

29

Hoofdstuk 3: Prijsvorming van woningen

3.1

Inleiding

In hoofdstuk een werd duidelijk dat de gemiddelde woningprijzen vaak ver uit elkaar liggen. Zowel tussen de twee landen als tussen regio’s binnen beide landen bleken grote prijsverschillen te bestaan. Daarom gaat dit hoofdstuk over de factoren die de prijsvorming van woningen beïnvloeden. Aan de hand van een uitgebreide literatuurstudie wordt een beeld geschapen van de woningmarkt. Eerst sta ik stil bij de complexiteit van de woningmarkt. Vervolgens ga ik dieper in op de eigenschappen van het product woning. Daarna worden de fundamentele determinanten die een invloed hebben op de prijsvorming van woningen uitgebreid besproken.

3.2

De marktwerking van de woningmarkt

Om te begrijpen hoe de woningmarkt in elkaar zit, is het zinvol de marktwerking ervan te onderzoeken. In de literatuur zijn heel wat studies daarover terug te vinden. De meeste studies zijn het erover eens dat de marktwerking van de woningmarkt niet perfect is (Verbruggen et al., 2005, p.20; Tsatsaronis & Zhu, 2004, p.66; Centraal Planbureau [CPB], 2009; Ministerie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu [VROM], 2004). De Vries en Boelhouwer (2004, pp.9-12) concluderen dat de marktwerking van de woningmarkt afwijkt van de economische hypothese waarin de marktprijs volledig en onmiddellijk alle relevante marktinformatie weergeeft. De economische hypothese gaat ervan uit dat er op de woningmarkt sprake is van perfecte mededinging. Dit betekent dat door de wisselwerking tussen vraag en aanbod een evenwichtsprijs ontstaat. De evenwichtsprijs is de prijs die tot stand komt wanneer vraag en aanbod aan elkaar gelijk zijn. De vraag representeert de marginale bereidheid tot betalen en het aanbod de marginale kosten. De evenwichtsprijs wordt gevormd door vraag en aanbod op de woningmarkt, maar is een exogene prijs voor elke individuele aanbieder. Dit betekent dat elke individuele aanbieder zijn woning kan verkopen aan de vooropgestelde evenwichtsprijs. Als de woning boven deze evenwichtsprijs aangeboden wordt, dan zou in een perfecte mededinging de woning niet verkocht worden. Toch gebeurt dit. Tegenwoordig duiken daarvoor de termen vastgoedzeepbel en bubble regelmatig op in het nieuws (zie sectie 3.3.7). Hiermee wordt verwezen naar een eventuele overwaardering van woningen. In een woningmarkt met perfecte mededinging is overwaardering onmogelijk. Om tot een woningmarkt met perfecte mededinging te komen, moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn. Een eerste voorwaarde is dat er veel vragers en veel aanbieders zijn. De vragers en aanbieders moeten talrijk zijn, zodat ze individueel geen enkele macht hebben. Alle actoren moeten een heel klein aandeel op de woningmarkt vertegenwoordigen zodat individueel gedrag geen enkele impact heeft op het marktmechanisme. Deze voorwaarde wordt in de literatuur vaak omschreven als marktatomisme (Berlage & Decoster, 2005, p.63). Een tweede voorwaarde is perfecte informatie. Alle partijen zouden over dezelfde relevante, volledige en doorzichtige informatie moeten beschikken, zodat een eerlijke en correcte woningprijs gevormd kan worden. Een derde voorwaarde die vaak aangehaald wordt, is de homogeniteitgraad van de woning. Als de

30

woning niet verschillend ervaren wordt door de vragers, dan is de marktprijs de geldende prijs waar niet van afgeweken kan worden. Als een aanbieder woningen boven de geldende prijs verkoopt, dan zal er geen enkele woning verkocht worden. Als de aanbieder woningen onder de geldende prijs aanbiedt, dan trekt hij de volledige markt aan. Dit komt doordat de homogene woningen als perfecte substituten ervaren worden. Een vierde voorwaarde voor perfecte mededinging is geen toe- en uittredingsbarrières te hebben. Zowel juridische als economisch-technische factoren kunnen de vrije toegang tot de woningmarkt beperken (Berlage & Decoster, 2005, p.65). Een voorbeeld van een economisch-technische toegangsbarrière is als er grote investeringen gedaan moeten worden voordat men de markt kan betreden (sunk costs). De markt wordt dan beperkt en het gevaar bestaat dat het marktatomisme niet bereikt wordt. Deze voorwaarden worden verder in detail besproken in sectie 3.3. Heel wat studies hebben de woningmarkt onderworpen aan de perfecte markthypothese. De meeste studies bekrachtigen dat de woningmarkt een imperfecte en onvolmaakte markt is (de Vries & Boelhouwer, 2004, pp.9-12; Cho, 1996, pp.146-147). Dit betekent dat het spel van vraag en aanbod om een evenwicht te bereiken op de woningmarkt onvolmaakt is. Doordat vraag en aanbod nooit op elkaar afgestemd geraken, wordt er geen evenwichtsprijs bereikt op de woningmarkt. Door dit onstabiele marktevenwicht gaan vraag en aanbod zich aanpassen in de richting van de lange termijn evenwichtsprijs. Figuur 24 illustreert de werking van vraag en aanbod aan de hand van een vraagoverschot. Vraagoverschot betekent dat de prijs P’ onder de evenwichtsprijs P* ligt en dat er bij gevolg meer gevraagd wordt (Q’) dan de gevraagde evenwichtshoeveelheid Q*. Bij prijs P’ is het aanbod Q’’, terwijl de vraag veel groter is (Q’). Daarom zullen de aanbieders de prijs verhogen. Een verhoging van de prijs heeft, afhankelijk van de prijselasticiteit, tot gevolg dat er meer aangeboden wordt, maar dat er minder gevraagd wordt. Deze endogene ontwikkelingen beïnvloeden de woningprijs constant richting evenwichtsprijs. Door veranderingen in de woningprijs wordt de vraag constant bijgestuurd. Het aanbod op de woningmarkt reageert met vertraging op de vraag. Dit komt onder andere door de lange productietijd van een woning en beperkingen die opgelegd zijn door de overheid. Dit zorgt ervoor dat er geen evenwicht (E) gecreëerd wordt. Figuur 24.

Werking van vraag en aanbod

P’’ P* P’

Q’’

Q*

Q’

Bron: eigen bewerking

31

Q

Sommige studies doen genuanceerde uitspraken over het al dan niet perfect zijn van de woningmarkt. Een voorbeeld hiervan is het onderzoek van Bhagwat (2006, p.4), waar een onderscheid gemaakt wordt tussen korte en lange termijn. Volgens dat onderzoek is er op korte termijn geen sprake van een perfecte woningmarkt, maar op lange termijn zou dat wel mogelijk zijn. De Vries en Boelhouwer (2004) geloven theoretisch in een lange termijn evenwichtsprijs, wat betekent dat de markt op lange termijn perfect zou werken. Zij hebben een model uitgewerkt om het lange termijnevenwicht te berekenen, maar dat evenwicht wordt nooit behaald door schokken op korte termijn door imperfecties van de markt. Wat de auteurs als korte en lange termijn beschouwen, wordt niet expliciet vermeld.

3.3

Karakteristieken van de woningmarkt

In de vorige sectie hebben we gezien dat de woningmarkt enerzijds een onvolmaakte en imperfecte markt is. Anderzijds wordt ze gekenmerkt door bijzondere eigenschappen. In deze sectie worden de belangrijkste karakteristieken van de woningmarkt in detail besproken.

3.3.1

Heterogeniteit

Een voorwaarde om tot een perfecte mededinging te komen is dat producten perfect homogeen zijn (zie sectie 3.2). Dit betekent dat producten perfecte substituten zijn van elkaar. Op de woningmarkt is het tegendeel waar. Woningen worden door vragers heel verschillend ervaren. Woningen hebben vaak een heel persoonlijke toets, wat ervoor zorgt dat er weinig ruimte is voor massaproductie. Daarom wordt de woningmarkt als heterogeen beschreven. Er zijn, mijns inziens, vijf kenmerken die zorgen voor heterogeniteit op de woningmarkt. Het eerste kenmerk is de lange levensduur van woningen. De lange levensduur wordt in de bestaande literatuur vaak als enige verklaring voor de heterogeniteit op de woningmarkt aangehaald (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.10). Volgens het onderzoek van van der Geest & Heuts (2005, p.11) wordt een woning in Nederland gemiddeld 110 jaar. België kent volgens Vanneste et al. (2007, p.10) een vrij oud woningbestand in vergelijking met andere Europese landen. 15 procent van de woningvoorraad in België dateert van voor 1919, 17 procent van tussen 1919 en 1945. Zowel in België als in Nederland bestaan woningen uit verschillende leeftijdscategorieën naast elkaar. Dit zorgt voor heterogeniteit op de woningmarkt. Het tweede kenmerk dat zorgt voor heterogeniteit op de woningmarkt is de tussenkomst van de overheid. Door ruimtelijke ordening en planning bepaalt hoe het woninglandschap er moet uitzien. Zowel de federale als de lokale overheid leggen beperkingen en voorwaarden op aan nieuwbouwwoningen (cf. Earley, 2004, p.28 over overheidsinterventie). Vooral de tussenkomst van lokale overheden zorgt voor een heterogeen landschap in de woningmarkt. Lokale overheden hebben immers een grote autonomie in deze materie, waardoor de woningmarkt sterk regionaal gekleurd is. In een stad bijvoorbeeld zijn er andere behoeften en daardoor ook andere regels dan op het platteland. In een stad ligt het accent op de creatie van zoveel mogelijk wooneenheden, omdat de ruimte in een stad schaars is en de vraag naar woongelegenheid groot. Op het platteland is de situatie andersom. De ruimte is niet zo schaars als in de stad en de absolute vraag naar

32

woongelegenheid is veel kleiner. In steden zijn dan ook vaak appartementsgebouwen terug te vinden, terwijl die zelden terug te vinden zijn op het platteland. De autonomie en specifieke behoeften van een regio zorgen dus voor een grote regionale variatie van woningen. De derde reden voor de heterogeniteit op de woningmarkt is het feit dat constructiestandaarden en kwaliteit dynamisch zijn over de tijd. Deze standaardnormen worden in de loop der tijd aangepast, afhankelijk van de woonwensen en –noden. De Vlaamse wooncode is daar een mooi voorbeeld van. Hierin worden kwaliteitsnormen gesteld waaraan een woning moet voldoen volgens het Vlaamse woningbeleid. Zo moet elke woning volgens de wooncode voorzien zijn van een gootsteen, een lig-, zit- of stortbad en een toilet. Woningen dienen over centrale verwarming of een aparte stroomkring voor elektrische verwarmingstoestellen te beschikken. Er zijn ook minimum normen over de totale vloeroppervlakte vastgelegd volgens artikel 8, paragraaf 1 van het Kamerdecreet. In Vlaanderen bedraagt de totale minimum vloeroppervlakte voor een persoon 12 vierkante meter. Omdat de woonwensen en –noden veranderen doorheen de tijd, hebben oudere woningen andere kenmerken dan nieuwbouwwoningen. Dit gecombineerd met de lange levensduur van woningen, heeft als resultaat een straatbeeld dat gekenmerkt wordt door woningen van alle leeftijden en allerlei woningtypen. Heterogeniteit leidt tot verschillen in de woningprijs. Dat is het vierde kenmerk van heterogeniteit op de woningmarkt. Een goedkopere woning heeft andere kenmerken dan een dure woning. Een goedkopere woning telt bijvoorbeeld doorgaans minder slaapkamers dan een duurdere woning (Zietz et al., 2008, p.11). De woningprijs zorgt er dus voor dat het landschap bestaat uit verschillende types en groottes van woningen. Bij het bekijken van woningprijzen, kan de opvatting ontstaan dat huishoudens met minder inkomen goedkopere woningen betrekken, terwijl duurdere woningen vooral voorbestemd zijn voor huishoudens met hogere inkomens. Tot in zekere mate is deze opvatting correct. Maar het is niet de woningprijs an sich die doorslaggevend is voor de betaalbaarheid van een woning. Het is de netto gebruikskost die de betaalbaarheid van woningen bepaalt (zie sectie 3.6.2). De netto gebruikskost van een woning houdt rekening met de woningprijs, het reëel beschikbaar inkomen van huishoudens en de overheidssubsidies. De netto gebruikskost is de kostprijs als percentage van het reëel beschikbaar inkomen dat besteed wordt aan woningkosten (exclusief energiekosten en gewoon onderhoud). De woningkosten houden rekening met de overheidssubsidies en de belastingen. Subsidies kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat een huishouden met een iets hoger reëel beschikbaar inkomen gehuisvest is in een minder dure woning dan een huishouden met een lager reëel beschikbaar inkomen. Bij het vergelijken van woningprijzen tussen verschillende landen is het belangrijk de netto gebruikskost voor ogen te houden. Want de netto gebruikskost van een woning kan in twee landen dezelfde zijn, terwijl de woningprijzen tussen beide landen verschillend zijn. Het vijfde kenmerk heeft te maken met de eigenschappen van de woning en met individuele voorkeuren. Doordat voorkeuren van mensen enorm uiteenlopend kunnen zijn, ontstaat er spontaan heterogeniteit op de woningmarkt. Sommige mensen prefereren een huis in de stad met twee slaapkamers, dichtbij een goede school en openbaar vervoer. Andere mensen dromen van een huis op het platteland met vijf slaapkamers, ver van de bewoonde wereld. Deze eigenschappen die kenmerkend zijn voor de woning, worden in de literatuur beschreven als hedonische variabelen (Zietz et al., 2008, p.1). In sectie 3.6.3 wordt dieper ingegaan op de hedonische variabelen van een woning.

33

3.3.2

Voorraadmarkt

Binnen de neoklassieke economie zijn er twee stromingen in de koopwoningmarkt. Een eerste stroming stelt dat de koopwoningmarkt een voorraadmarkt is. Dit is het uitgangspunt dat de meeste westerse economieën ondersteunen. De lange levensduur van woningen zorgt ervoor dat bestaande woningen het overgrote deel van de voorraadmarkt uitmaken. Gezien de lange productietijd kan het aanbod niet snel en adequaat reageren op een verschuiving van de vraag, waardoor de prijsvorming tot stand komt in de bestaande voorraad (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.15). Dit fenomeen is gekend als het asymmetrische aanpassingsproces op de woningmarkt en wordt in sectie 3.3.3 verder toegelicht. Een tweede stroming gaat ervan uit dat de woningmarkt werkt als een aanbodmarkt. De nieuwbouwmarkt staat centraal binnen deze stroming. Het uitgangspunt is dat het aanbod snel reageert op een veranderende vraag doordat er snel nieuwbouwwoningen op de markt gebracht worden aan de gewenste prijs. In deze stroming wordt dus gesteld dat een nieuw prijsevenwicht tot stand komt door nieuwbouwwoningen. Dit verschilt van de stelling van de eerste stroming waarin prijsevenwicht tot stand komt in de bestaande voorraad (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.15). De lange levensduur van bestaande woningen zorgt ervoor dat de woningmarkt een voorraadmarkt is. Dit heeft tot gevolg dat bestaande woningen een belangrijke rol spelen op de (ver)koopwoningmarkt. Door de lange productietijd van nieuwbouwwoningen is de jaarlijkse toevoeging op de voorraadmarkt beperkt. Van der Geest en Heuts3 (2005, p.11) spreken van een jaarlijkse aangroei van nieuwbouwwoningen van een procent, Verbruggen et al.4 (2005, p.39) en Hakfoort et al.5 (2002, p.20) stellen dat er jaarlijks maximum anderhalf procent nieuwbouwwoningen bijkomen. Otto6 (2007, p.231) omschrijft de nieuwbouwsector als een relatief klein percentage van de bestaande voorraadmarkt.

3.3.3

Asymmetrisch aanpassingsproces

Door de lange productietijd van nieuwbouwwoningen reageert het aanbod niet snel en adequaat op een verschuiving van de vraag. Vele onderzoekers omschrijven het aanbod als inelastisch op korte en middellange termijn (Vermeulen & Rouwendal7, 2007, p.7; Verbruggen et al.2, 2005, p.10). De Vries en Boelhouwer8 (2004, p.11) stellen vast dat het aanbod niet reageert op prijswijzigingen op korte termijn. Het aantal geproduceerde woningen blijft bij elke prijs hetzelfde. Hieruit leiden ze af dat het aanbod op korte termijn volledig inelastisch is. Wat de auteurs bedoelen met korte en middellange termijn wordt niet expliciet vermeld. Mijns inziens wordt met korte termijn een periode van twee tot drie jaar bedoeld, omdat het produceren van extra aanbod ongeveer twee jaar in beslag neemt. Vermeulen en Rouwendal5 (2007, pp.42-44) ondersteunen de stelling van de Vries en Boelhouwer (2004, p.11). Volgens hen wordt de prijs op korte termijn bepaald door het spel van vraag en aanbod. De langetermijnevenwichtsprijs van een woning wordt niet op korte termijn behaald, waardoor een asymmetrisch Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt 5 Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt 6 Studie van de vastgoedmarkt in Australië 7 Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt 8 Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt 3 4

34

aanpassingsproces ontstaat. Dit betekent dat zolang vraag en aanbod niet aan elkaar gelijk zijn, er geen evenwicht bereikt wordt. Het aanpassingsproces van aanbod op een veranderende vraag gebeurt dus niet onmiddellijk waardoor er sprake is van een asymmetrisch aanpassingsproces. Hiervoor onderkennen zij drie redenen. Ten eerste zorgt de productietijd van nieuwbouwwoningen ervoor dat het aanbod zich niet onmiddellijk kan aanpassen aan een veranderende vraag. De gemiddelde productietijd van een nieuwbouwwoning ligt tussen een en twee jaar (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.59). Ten tweede moet naast de standaardproductietijd voor een nieuwbouwwoning extra tijd ingecalculeerd worden voor administratieve taken. Vooral in een sterk gereguleerde woningmarkt kan deze extra tijd behoorlijk oplopen. De productie kan immers pas van start gaan als alle vergunningen goedgekeurd zijn door de overheid. Deze extra tijd kan op zijn beurt gepaard gaan met bijkomende administratieve vertragingen (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.37). De effectieve productietijd wordt dus uitgebreid met extra tijd voor het administratieve luik. De som van productietijd en de administratieve tijd zorgt ervoor dat het aanbod zich nog minder snel kan aanpassen aan een veranderende vraag. Een derde reden voor het asymmetrisch aanpassingsproces is de lange levensduur van woningen. Zoals in sectie 2.3.2 aangetoond is, zorgt de lange levensduur van woningen ervoor dat de bestaande woningen de belangrijkste component zijn van de voorraadmarkt. Het asymmetrisch aanpassingsproces zorgt voor een neerwaartse starheid op de voorraadmarkt. Door het trage aanpassingsproces blijven onevenwichten lange tijd voortbestaan. De meeste studies wijzen uit dat het aanbod op korte termijn volledig inelastisch is (Vermeulen & Rouwendal5, 2007, pp.42-44; de Vries & Boelhouwer6, 2004, p.11;,McQuinn & O’Reilly, 2007, p.379; OECD 9, 2004, pp.3-4). Op lange termijn reageert het aanbod wel op de vraag, waardoor het aanbod op lange termijn elastisch genoemd kan worden. Uit het onderzoek van de Vries en Boelhouwer (2004, pp.20-25) blijkt dat een prijsstijging meestal meer dan evenredig gevolgd wordt door een toename van de productie van nieuwbouwwoningen. Vermeulen en Rouwendal (2007, p.29) trekken de inelasticiteit van aanbod op korte termijn door naar inelasticiteit op lange termijn. Volgens hen blijft het aanbod onveranderd zowel op korte als op lange termijn. Jaarlijks is er wel een productie van nieuwbouwwoningen, maar jaarlijks worden er ook woningen onbewoonbaar verklaard en gesloopt, waardoor het aanbod eigenlijk constant blijft. Opvallend aan het asymmetrisch aanpassingsproces is dat de prijs flexibel is naar boven maar star naar beneden (van der Geest & Heuts, 2005, p.24). Hiermee wordt bedoeld dat wanneer de vraag toeneemt, de prijs langs aanbodzijde onmiddellijk wordt aangepast in stijgende lijn. Wanneer de vraag naar woningen daarentegen afneemt, dan neemt de prijsaanpassing in neerwaartse richting veel meer tijd in beslag. In eerste instantie neemt de gemiddelde verkooptijd van een woning toe zonder een prijsdaling (Verbruggen et al., 2005, p.10). Dus, wanneer de vraag naar woningen toeneemt, stijgen de prijzen onmiddellijk. Wanneer de vraag naar woningen echter daalt, stagneren de prijzen en blijven de woningen langer te koop op de markt aangeboden.

3.3.4

Grondgebondenheid

De woningmarkt is een heel specifieke markt, omdat het gaat om grondgebonden producten (VROM, 2004, p.29). Dit zorgt ervoor dat een stijgende vraag in een lokale woningmarkt niet opgevangen kan worden door 9

Studie van de Nederlandse vastgoedmarkt

35

extra aanbod van andere lokale markten. De hedonische variabelen spelen een belangrijke rol in deze context. Veel hedonische variabelen zoals leefomgeving, stedelijke voorzieningen en gemakkelijke toegang tot openbaar vervoer zijn grondgebonden wat de keuze voor een woning beperkt (van der Geest & Heuts, 2005, pp.11-12). Op die manier wordt de woningmarkt ingedeeld in verschillende marktsegmenten. Deze marktsegmenten worden afzonderlijk gewaardeerd waardoor het mogelijk is dat de vraag in bepaalde marktsegmenten stijgt, terwijl deze in andere marktsegmenten daalt (van der Geest & Heuts, 2005, pp.13-16). Grondgebondenheid van de woningmarkt heeft niet enkel tot gevolg dat de woningmarkt gesegmenteerd is, maar zorgt er ook voor dat de actoren niet beschikken over alle relevante en doorzichtige informatie (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.56). Iedere streek heeft zijn eigen specifieke kenmerken, waar niet alle actoren van op de hoogte zijn. Omdat actoren vaak in verschillende streken op zoek gaan naar een woning, zorgt de grondgebondenheid ervoor dat de verzamelde informatie niet volledig en doorzichtig is. Om te kunnen spreken van een perfecte mededinging zouden alle actoren over volledige en relevante informatie moeten beschikken. Dit is niet het geval voor de woningmarkt. Omdat kopen en verkopen van woningen voor particulieren geen alledaagse bezigheid is, verzamelen zij informatie over de woningmarkt op het moment dat ze een woning willen kopen of verkopen. Met andere woorden, de informatie wordt op korte termijn verzameld. De verzamelde informatie is gebaseerd op het (recente) verleden. Dit houdt in dat kopers en verkopers vaak geen rekening houden met het dynamische prijsvormingsproces van woningen. In sectie 3.2 werd aangehaald dat vraag en aanbod op korte termijn niet in evenwicht zijn, waardoor endogene ontwikkelingen de woningprijs constant beïnvloeden in de richting van de langetermijnevenwichtsprijs. Dit maakt het prijsvormingsproces van woningen op korte termijn heel dynamisch. De vraag past zich constant aan aan de prijs, terwijl het aanbod met vertraging reageert op de vraag. Dit heeft op zijn beurt invloed op de prijs, wat opnieuw de vraag doet veranderen. Doordat vragers en aanbieders vaak geen rekening houden met het dynamisch prijsvormingsproces van woningen is de vooropgestelde prijs achterhaald (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.56). In sectie 3.3.3 werd aangehaald dat wanneer de vraag naar woningen daalt, de prijzen stagneren en de gemiddelde verkooptijd van een woning toeneemt. De prijs wordt dus in eerste instantie niet neerwaarts aangepast (Verbruggen et al., 2005, p.10). Meen (2003, pp.8-9) verklaart dit fenomeen doordat kopers hun verwachtingen eerder aanpassen dan de verkopers van woningen. Dit illustreert duidelijk dat verkopers geen rekening houden met het dynamische prijsvormingsproces van woningen. Zij baseren hun vraagprijs op gegevens van het verleden en wijken niet af van hun vraagprijs, ook wanneer de woning op korte termijn niet verkocht wordt. Wanneer de woning na langere tijd niet verkocht raakt, gaan ze hun vraagprijs eventueel bijschaven op basis van nieuwe gegevens van het recente verleden.

3.3.5

Dé woningmarkt bestaat niet

Dé woningmarkt bestaat niet. De woningmarkt bestaat eerder uit een groot aantal lokale markten (Verbruggen et al., 2005, p.19; Otto, 2007, p.225; VROM, 2004, p.29). In deze lokale markten komen vraag en aanbod van woningen onafhankelijk van andere lokale markten tot stand. In hoofdstuk twee is duidelijk geworden dat de woningprijzen op regionaal niveau sterk uiteenlopend zijn. De kwaliteit van de locatie en de

36

omgevingskenmerken, zoals een groene omgeving en stedelijke voorzieningen, zijn van groot belang bij de prijsvorming van een woning (zie ook sectie 3.6.3 hedonische variabelen) (VROM, 2004, p.78). Deze factoren kunnen enorm variëren per regio. Het lokale karakter van de woningmarkt komt tot stand dankzij de heterogeniteit van de woningmarkt en de grondgebondenheid (zie sectie 3.3.1 en 3.3.4). Het aantal actieve kopers per lokale markt niet groot is, waardoor marktmacht ontstaat. Volgens de Vries en Boelhouwer (2004, pp.9-12) ontstaat er marktmacht wanneer kopers zich onafhankelijk van andere kopers kunnen gedragen. Marktmacht ontstaat dus in markten met weinig actieve kopers. Deze marktmacht is ongelijk tussen de lokale markten omdat de lokale markten niet exact evenveel kopers en verkopers tellen. Marktmacht is ook mogelijk bij aanbieders van woningen. Wanneer een lokale markt populair is dankzij bijvoorbeeld goede stedelijke voorzieningen, veel werkgelegenheid en een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer, dan hebben de woningaanbieders van deze markt meer marktmacht dan de woningaanbieders van andere woningmarkten. De woningen van de populaire markt zullen duurder verkocht worden, waardoor de aanbieders meer winst zullen maken op hun woning dan de woningaanbieders in minder populaire markten.

3.3.6

Gereguleerde markt

De woningmarkt wordt aanzienlijk beperkt door overheidsinterventies en –beperkingen. Zowel de federale als lokale overheden leggen de woningmarkt allerlei voorwaarden en beperkingen op. De overheid beschikt over een groot aantal instrumenten die de woningmarkt kunnen beïnvloeden. Enerzijds beïnvloedt de overheid de woningmarkt door wet- en regelgeving. In sectie 3.3.1 werd besproken hoe de ruimtelijke ordening, planning en constructiestandaarden de woningmarkt beïnvloeden Veelal hebben deze overheidstussenkomsten tot gevolg dat de woningprijzen stijgen. Door ruimtelijke ordening bijvoorbeeld komen weinig locaties in aanmerking als bouwgrond voor nieuwbouwwoningen. Bouwgrond is op zich al schaars. Maar de ruimtelijke ordening zorgt ervoor dat bouwgrond nog schaarser wordt, wat het aanbod beperkt. Bij een gelijkblijvende vraag stijgt de prijs van bouwgrond doordat het aanbod beperkt wordt door belemmeringen die opgelegd worden door de overheid. Anderzijds beschikt de overheid over een gamma fiscale instrumenten. De overheid heft allerlei belastingen op woningen zoals onroerende voorheffing. Maar de overheid steunt de woningmarkt ook in de vorm van subsidies, zowel direct als indirect. Een voorbeeld van directe subsidie is de aftrekbaarheid van hypotheekrentelasten in de personenbelasting. Een voorbeeld van indirecte subsidie is een maximumplafond voor de toegestane huurprijs dat vastgelegd werd door de overheid. Al deze maatregelen die de overheid treft in verband met de woningmarkt zorgen ervoor dat er van perfecte mededinging geen sprake is.

3.3.7

Speculatieve markt

Door de lange levensduur en de lange productietijden van nieuwbouwwoningen is er sprake van een asymmetrisch aanpassingsproces. Hierdoor ontstaan onevenwichten die lange tijd duren (zie sectie 3.3.3). Dit maakt dat er ruimte is voor speculatieve bewegingen (van der Geest & Heuts, 2005, pp.16-17).

37

De Vries en Boelhouwer (2004, p.34) hebben aangetoond dat de actuele prijs voor meer dan 50 procent gebaseerd is op historische prijsontwikkelingen. Dit komt door de imperfecte marktwerking. Als de markt optimaal zou werken, dan kan er geen correlatie bestaan tussen historische prijzen en actuele prijzen. In een studie van 2004 tonen de Vries en Boelhouwer aan dat de inelasticiteit van het aanbod op korte termijn ervoor zorgt dat de ingezette prijsstijging langer aanhoudt dan theoretisch berekend wordt (p.56). Daaruit leiden ze af dat speculanten zich baseren op de historische ontwikkelingen van woningprijzen. Uit hun onderzoek is ook gebleken dat de verwachte prijs in tijden van stijgende prijzen hoger ingeschat wordt dan de lange termijn evenwichtsprijs (p.42). Hierdoor kan een eventuele overwaardering van woningen ontstaan. Speculanten op de woningmarkt kunnen een gevaar betekenen voor de reële economie. De mogelijke kapitaalwinsten die een woning kan opbrengen doet speculanten investeren in woningen. Wanneer speculanten gezorgd hebben voor een overgewaardeerde woningmarkt, of wanneer er zogezegd sprake is van een vastgoedzeepbel, kan een barst in de zeepbel ernstige gevolgen hebben voor de reële economie. Dat komt omdat een woning doorgaans het grootste deel van het financieel vermogen van particuliere huishoudens uitmaakt. Fluctuaties in de woningprijs leidt tot fluctuaties in de vermogensportefeuille van gezinnen (sectie 3.4.2). Dit kan op zijn beurt leiden tot invloed op het consumptiegedrag van deze gezinnen (Otto, 2007, p.234). De gevolgen voor de reële economie hangen af van de sterkte van de relatie tussen het financieel vermogen van huishoudens en de consumptie (HM Treasury, 2003, p.7). Bij dalende vastgoedprijzen zullen gezinnen minder consumeren omdat hun vermogensportefeuille is afgenomen.

3.4

3.4.1

Karakteristieken van de woning als product

Het dubbele karakter van een woning

Een woning is zowel een duurzaam consumptiegoed als een investeringsgoed. Een woning als consumptiegoed biedt woondiensten aan. Elk huishouden heeft een woning nodig om in te wonen. In de woondiensten die geleverd worden, is een enorme variatie aan kwaliteit te bespeuren. Dit heeft te maken met de kenmerken die een woning aantrekkelijk maken. Denk bijvoorbeeld aan de structuur van de woning, zoals de bouwkwaliteit en de aanwezige faciliteiten ( bijvoorbeeld het aantal slaapkamers, een badkamer met douche, een badkamer met ligbad). Ook de grootte van de kavel en de omgevingskenmerken zijn doorslaggevend in de kwaliteitsbeoordeling. Dit zijn allemaal hedonische variabelen. In sectie 3.6.3 worden de hedonische variabelen in detail besproken. Daarnaast is een woning ook een investeringsgoed. De woondiensten die geleverd worden door het consumptiegoed kan men zien als een opbrengst. Immers, als men de woning zou verhuren, dan krijgt de eigenaar een huurwaarde voor de woondiensten van zijn woning. Wanneer de eigenaar zelf de woning betrekt, worden dezelfde woondiensten geleverd, maar wordt er geen reële huurwaarde betaald. Toch dient deze huurwaarde toegerekend te worden. Dit betekent dus dat een eigen woning als investeringsgoed jarenlang opbrengsten genereert in de vorm van woondiensten (Koning et al., 2006, p.52).

38

Naast het dubbele karakter van woningen als duurzaam consumptiegoed en investeringsgoed, hebben woningen nog een ander dubbel karakter. Door de lange levensduur van het consumptiegoed woning (zie sectie 3.3.1) is het mogelijk dat een scheiding ontstaat tussen eigendom en gebruik. De woning kan dus enerzijds een koopwoning zijn, en anderzijds een (ver)huurwoning. Dit maakt dat huren een alternatief vormt voor kopen. Als de huur stijgt, is het interessant om een woning te kopen. Hieruit volgt dat de huurprijs een invloed heeft op de prijs van koopwoningen.

3.4.2

Ingrijpende transactie

Een woning kopen is een ingrijpende transactie. Voor de meeste huishoudens vormt de woning de belangrijkste component van de vermogensportefeuille (Koning et al., 2006, p.53; Otto, 2007, p.226). De aankoop van een woning betekent voor de meeste gezinnen de belangrijkste financiële transactie van het leven (Verbruggen et al., 2005, p.15). Daarom gaat dit vaak gepaard met externe financiering, onder de vorm van een hypotheeklening (Meen, 2000, p.12). Dit brengt langlopende financiële verplichtingen met zich mee. Toch ambiëren gezinnen in heel wat landen een eigen woning omdat ze die zien als buffer tegen hoge en variërende inflatie (Verbruggen et al., 2005, p.16). De woning wordt dus ervaren als appeltje voor de dorst. Daarnaast spelen ook de mogelijke kapitaalwinsten een belangrijke rol, omdat deze kunnen leiden tot grote positieve fluctuaties in de vermogensportefeuille van gezinnen. Dit kan op zijn beurt leiden tot invloed op het consumptiegedrag van deze gezinnen (Otto, 2007, p.234). Als de woningprijzen stijgen, dan wordt de vermogensportefeuille van gezinnen groter. Hierdoor is het mogelijk meer te lenen door de gestegen vermogensportefeuille te gebruiken als waarborg (ECB, 2009, p.59). Het extra geleende bedrag kan dan aangewend worden om consumptie uitgaven te financieren. Ook de overheid stimuleert eigenwoningbezit om de woningvoorraad af te stemmen op de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoeften (Vanneste et al., 2007, p.20). De overheidsstimuli zijn onder andere subsidies en gunstige belastingsvoorwaarden, zoals de aftrek in de personenbelasting van de hypotheekrentelasten. Deze determinanten komen aanbod in sectie 4.5 en 4.6.

3.4.3

Hoge transactiekosten

Woningen zijn onderhevig aan hoge transactiekosten (Verbruggen et al., 2005, p.9; Meen, 2003, p.8). Deze kosten zijn op te delen in financiële kosten en niet-financiële kosten. Onder de financiële kosten worden alle in geld uitgedrukte kosten opgenomen, zoals notariskosten en eventueel makelaarskosten. Onder de nietfinanciële kosten wordt de tijd in rekening gebracht die de koper en de verkoper gespendeerd hebben naar het zoeken van informatie, het bestuderen van de woningmarkt en het onderhandelen (Verbruggen et al., 2005, p.18). De hoge transactiekosten zorgen ervoor dat huishoudens niet snel verhuizen (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.20). Dit veroorzaakt imperfectie op de woningmarkt, waardoor vraag en aanbod op korte termijn niet in evenwicht komen. Dit zorgt ervoor dat de woningmarkt op korte termijn schokt.

39

3.4.4

Eigenwoningbezit

Eigenwoningbezit heeft een erg positieve betekenis in Europa, zowel voor huishoudens als voor de maatschappij. Vele huishoudens ervaren een eigen woning als een zekerheid. De woning vormt niet alleen een belangrijke bijdrage aan de vermogensportefeuille, maar wordt ook gezien als een wijze van sparen voor later. Volgens Elsinga en Hoekstra (2004, p.27) ervaren huishoudens met een eigen woning een hogere tevredenheid, omdat koopwoningen vaker een hogere kwaliteit vertonen dan huurwoningen. Daarnaast hebben huishoudens met een eigen woning meer zelfvertrouwen doordat ze hun woning kunnen inrichting volgens hun eigen woonwensen. Ook de maatschappij heeft er voordeel bij dat huishoudens hun eigen woning bezitten. De woningen worden beter onderhouden omdat de eigenaar-bewoner er belang aan hecht dat de buurt aantrekkelijk blijft of wordt. Er is dus hogere betrokkenheid van de bewoners, waardoor ook sociaal ongewenst gedrag beperkt wordt (Elsinga et al., 2004, pp.7-15). Eigenwoningbezit zorgt voor een gedifferentieerder woningaanbod, omdat eigenaar-bewoners specifieke kenmerken toekennen aan hun woning afhankelijk van hun woonwensen en –noden. Dat zorgt voor verschillende woningtypes. Door eigenwoningbezit aan te moedigen kan allocatieve efficiëntie bereikt worden (CPB, 2009, pp.3-14). Allocatieve efficiëntie op de woningmarkt betekent dat de schaarse woningen zo goed mogelijk gealloceerd worden rekening houdend met de woonwensen van de vragers (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.9). Doordat huurwoningen eerder massaproducten zijn, en dus uniform, en woningen in eigen bezit meer maatwerk zijn, is de kans groter dat allocatieve efficiëntie bereikt wordt als er meer eigenwoningbezit is. Er worden dan immers meer woningtypes met specifieke kenmerken aangeboden worden, waardoor de vragers in staat zijn een huis te vinden die meer aansluit bij hun woonvoorkeuren. Vraag en aanbod zijn in dit geval beter op elkaar afgestemd, waardoor optimalere allocatie van woningen ontstaat, wat leidt tot een toename van de maatschappelijke welvaart. Optimale allocatieve efficiëntie wordt bereikt in een vrije economie, waar vraag en aanbod perfect aan elkaar gelijk zijn. In sectie 3.2 is aangetoond dat de woningmarkt volgens de bestaande literatuur niet efficiënt is. Bijgevolg kan optimale allocatieve efficiëntie op woningmarkt nooit bereikt worden. Daarom is er sprake van marktfalen van de woningmarkt. Dit wordt meer in detail besproken in sectie 3.6.6.10.

3.5

Conclusie karakteristieken van de woningmarkt en de woning als product.

De woningmarkt is een bijzondere markt. Elk huishouden heeft een woning nodig om in te wonen. Hierdoor kan een woning gezien worden als een consumptiegoed van woondiensten. Deze woondiensten kunnen verkregen worden door een woning te huren of te kopen. Vele huishoudens zijn bereid jarenlange financiële verplichtingen aan te gaan om een woning te kopen. Dit komt doordat huishoudens een eigen woning ervaren als een buffer tegen toekomstige hoge inflatie. De woningprijs is afhankelijk van de waarde van woondiensten en de verwachte waarde van de woning bij latere verkoop (Koning et al., 2006, p.25). Dit zorgt ervoor dat een woning niet alleen een consumptiegoed is, maar ook een investeringsgoed. De woningmarkt is verre van efficiënt. De verhandelbaarheid van woningen wordt sterk aangetast door de hoge transactiekosten, het lokale karakter en de heterogeniteit van de woningmarkt. Door de lange levensduur van woningen wordt de woningmarkt beschouwd als voorraadmarkt. Nieuwbouwwoningen maken slechts een

40

klein deel uit van de jaarlijkse transacties. De lange productietijd van nieuwbouwwoningen zorgt ervoor dat vraag en aanbod op korte termijn niet aan elkaar gelijk zijn. Dit fenomeen is gekend als het asymmetrisch aanpassingsproces.

3.6

3.6.1

Prijsvorming van woningen

Inleiding

Vanuit economisch standpunt neemt de interesse in de werking van de woningmarkt steeds toe (Kranendonk & Verbruggen, 2008, p.2). De ontwikkeling van woningprijzen kennen een toenemend belang zowel voor de economie in het algemeen als voor de particuliere consumptie specifiek. De economische betekenis van de prijsvorming van woningen op macro-economisch niveau wordt steeds groter. Met behulp van geaggregeerde databestanden worden verklaringen op macroniveau gezocht voor de nationale woningprijs. Dit gaat in tegen het principe dat de woningmarkt bestaat uit lokale markten. Maar bij gebrek aan data op laag schaalniveau, wordt gewerkt met geaggregeerde databestanden. Bij de interpretatie van de resultaten houdt men er rekening mee dat veranderingen op nationaal niveau niet voor elke regio resulteert in hetzelfde effect op de woningprijs (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.53). Als bijvoorbeeld de nationale bouwkosten stijgen, dan stijgen de woningprijzen ook. Toch zullen de prijsstijgingen per regio verschillend zijn omdat de bouwkosten niet in elke regio even sterk stijgen. Daarnaast wordt ook de economische betekenis van de prijsvorming van woningen voor de particuliere consumptie in het bijzonder steeds groter. In sectie 3.4.2 werd uitgelegd dat de woning voor de meeste huishoudens het belangrijkste deel van de vermogensportefeuille is, waardoor het consumptiegedrag van huishoudens nauw verbonden is met fluctuaties van de woningprijzen. Dit kan invloed hebben op het consumptiegedrag van deze gezinnen (Otto, 2007, p.234). Als de woningprijzen bijvoorbeeld stijgen, dan wordt de vermogensportefeuille van gezinnen groter. Hierdoor wordt het mogelijk een extra lening aan te gaan met de gestegen vermogensportefeuille als waarborg. Het extra geleend bedrag kan dan aangewend worden om consumptie uitgaven te financieren. Maar ook het omgekeerde is waar. Als de woningprijzen dalen, dan wordt de vermogensportefeuille van gezinnen kleiner. Gezinnen zullen in deze situatie minder geneigd zijn om veel te consumeren, waardoor de algemene economie achteruitgaat. De particuliere consumptie en de algemene economie gaan dus hand in hand (OECD, 2005, p.141). Verschillende studies hebben onderzocht in welke mate macro-economisch determinanten een invloed hebben op de prijsvorming van woningen. De resultaten zijn heel uiteenlopend. Volgens sommige studies is de rol van macro-economische fundamentele determinanten voor de prijsvorming van woningen significant (Capozza10, 1995; Malpezzi11, 1999). Zo werd uit het onderzoek van Otto4 (2007, p.234) duidelijk dat macroeconomische fundamentele determinanten voor 40 tot 60 procent verantwoordelijk zijn voor de prijsvorming van woningen. Volgens andere studies is de invloed van fundamentele determinanten insignificant (Cho, 10 11

Studie van de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten Studie van de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten

41

1996). In deze sectie wordt dieper ingegaan op de invloed van fundamentele determinanten op de prijsvorming van woningen. Verder worden verschillende standpunten in de literatuur naast elkaar gezet. 3.6.2

Elementen die de woningprijs beïnvloeden

Het is belangrijk inzicht te hebben in de prijsvorming van woningen om de centrale vraag van dit onderzoek te kunnen beantwoorden. De centrale onderzoeksvraag zoekt een verklaring voor het verschil tussen de gemiddelde woningprijzen in België en Nederland. In sectie 3.2 is de marktwerking van de woningmarkt aan bod gekomen. Het is duidelijk dat de woningmarkt niet efficiënt is, maar de wisselwerking tussen vraag en aanbod zorgt wel voor de prijsvorming van woningen op de woningmarkt. In deze sectie wordt de prijsvorming van woningen ontrafeld. De prijsvorming van woningen is zeer ingewikkeld, omdat woningen zowel consumptie- als investeringsgoederen zijn (zie sectie 3.4.1). Figuur 25 is een vereenvoudigde, schematische voorstelling van de prijsvorming van woningen12. Er is een onderscheid gemaakt tussen overkoepelende en achterliggende determinanten. De overkoepelende determinanten zijn de hedonische variabelen, de prijsverwachting, de kapitaalmarkt (waaronder ook eigen vermogen) en vraag en aanbod. Deze determinanten bevinden zich in de gele pijlen in figuur 25. Deze gele pijlen worden ondersteund door een aantal andere variabelen. Dit zijn eerder de achterliggende variabelen die de overkoepelende determinanten ondersteunen. Het schema is slechts een vereenvoudiging van de werkelijkheid waar alle variabelen door elkaar lopen. Een aantal variabelen zijn in het rood aangeduid. Deze variabelen komen aan bod in de bespreking van de vier overkoepelende determinanten, die uitgewerkt worden vanaf sectie 3.6.3 tot en met sectie 3.6.6 en worden verder besproken in hoofdstuk vier. De rest van deze sectie is gewijd aan de uitleg bij figuur 25. Een woning is zowel een consumptie- als een investeringsgoed. In sectie 3.4.1 werd het dubbel karakter van woningen besproken. Dit is een heel belangrijke vaststelling, want dit onderscheidt woningen van andere consumptiegoederen. De woning kan gezien worden als een kapitaalgoed dat diensten levert. Daardoor verloopt de prijsvorming van woningen anders dan bij gewone consumptiegoederen (De Vries & Boelhouwer, 2004, pp.9-14). De woning als consumptiegoed levert diensten, namelijk woondiensten. Deze woondiensten kunnen zowel door de eigenaar geconsumeerd worden als door een huurder. Zelfs wanneer een woning als investeringsgoed gekocht wordt, wordt de woning beschouwd als consumptiegoed. Iedere woning biedt hoe dan ook woondiensten aan, ongeacht met welke intenties de woning werd aangekocht. De bewoner die de woondiensten consumeert, dient hiervoor een consumptiekost of gebruikskost te betalen. De gebruikskost voor een huurder is de huur die betaald wordt aan de eigenaar. De gebruikskost voor de eigenaar-bewoner wordt niet daadwerkelijk betaald, maar de kost wordt wel toegerekend (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.12). De kost die de eigenaar-bewoner draagt voor de woondiensten, wordt toegerekende woninghuur genoemd (Elsinga et al., 2001, p.7).

12

Deze figuur bevindt zich ook aan de binnenkant van de kaft.

42

Figuur 25.

Prijsvorming van een woning

Beschikbaar inkomen Hedonische variabelen

Rente Hypotheekvoorwaarden

Consumptiegoed, aanbieden woondiensten

Consumptiekost = gebuikskost woondienst

Overheidssubsidie Fiscaal regime Overheidssubsidie

Rente

Fiscaal regime Beschikbaar inkomen Hypotheek voorwaarden

Overheidsregulering

Koopwoning

Prijsverwachting woning

Investeringsgoed

Netto contante waarde woondiensten over de gehele exploitatieperiode

Eigen vermogen

Kapitaalmarkt hypotheeklening

Kapitaal nodig voor aankoop

Vraag en aanbod woningmarkt

Prijs woning

Bron: eigen bewerking gebaseerd op literatuurstudie De hoogte van de gebruikskost is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. De beoordeling van de kwaliteit van een woning beperkt zich niet enkel tot de karakteristieken van de woning zelf zoals de grootte, het aantal slaapkamers en het aantal badkamers. Ook externe karakteristieken zoals de ligging van de woning ten opzichte van openbaar vervoer, de stedelijke voorzieningen en een school in de buurt, spelen een rol. De karakteristieken worden in de literatuur hedonische variabelen genoemd. Hedonische variabelen zijn belangrijk in de prijsvorming van woningen, zowel voor woningen als consumptiegoed als voor woningen als investeringsgoed. Alle woningen zijn consumptiegoederen, omdat alle

43

woningen woondiensten aanbieden. Voor de bewoners is de kwaliteit van de woning een heel belangrijke factor. Hoe hoger de kwaliteit van de woning (intrinsieke en externe karakteristieken), hoe meer de bewoners bereid zijn te betalen voor de gebruikskosten. De (toegerekende) huur is dus hoger voor een woning van hogere kwaliteit. Zowel voor eigenaar-bewoners als voor investeerders is de kwaliteit van de woning heel belangrijk. Voor eigenaar-bewoners is het belangrijk dat de woning maximaal voldoet aan hun woonwensen. Voor investeerders is de kwaliteit heel belangrijk, omdat de kwaliteit van de woning de huurprijs bepaalt. Met andere woorden, het rendement is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Sectie 3.6.3 is volledig gewijd aan een bespreking van de hedonische variabelen. Omdat een woning een duurzaam consumptiegoed is, wordt in de prijsvorming van woningen rekening gehouden met de volledige periode waarin woondiensten aangeboden zullen worden. Alle gebruikskosten over de volledige exploitatieperiode worden verdisconteerd zodat de netto contante waarde van de woning bekomen wordt (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.12). De gebruikskosten over de volledige exploitatieperiode worden beïnvloed door de prijsverwachting van woningen. In sectie 3.3.7 werd aangehaald dat de actuele prijsontwikkeling grotendeels gebaseerd is op de historische ontwikkelingen van woningprijzen. Daarnaast is de prijsverwachting ook afhankelijk van vraag en aanbod, de hedonische variabelen en de kapitaalmarkt. Dit wordt verder in detail besproken in sectie 3.6.4. Zoals figuur 25 aangeeft is de prijsvorming van woningen ook afhankelijk van de netto contante waarde van alle gebruikskosten over de volledige exploitatieperiode. Deze netto contante waarde wordt heel sterk beïnvloed door de prijsverwachting van een woning. Dit komt doordat een eigen woning meestal het grootste deel van de vermogensportefeuille uitmaakt, waardoor een eigen woning vaak ervaren wordt als appeltje voor de dorst (zie sectie 3.4.2). Door de netto contante waarde van de gebruikskosten over de volledige exploitatieperiode te berekenen, wordt de woning een investeringsgoed. Het consumptiegoed waarvoor periodiek een gebruikskost betaald wordt, is nu omgezet in een investeringsgoed waarvoor eenmalig een groot investeringsbedrag betaald moet worden. Een woning is dus zowel een consumptiegoed als een investeringsgoed, zowel voor bewoners als investeerders/speculanten. Om het investeringsbedrag te kunnen betalen, kan beroep gedaan worden op het eigen vermogen of op vreemd vermogen dat uit de kapitaalmarkt komt, onder de vorm van een hypothecaire lening. Dit zorgt ervoor dat de marktrente, de overheidsmaatregelen en het reëel beschikbaar vermogen een directe invloed hebben op de prijsvorming van een woning. Dit wordt in de volgende secties gedetailleerd besproken. Zoals bij alle goederen en diensten wordt de prijs gevormd door vraag en aanbod. In een vrije economie kan het marktmechanisme tot een evenwicht komen. Dan zijn vraag en aanbod aan elkaar gelijk. Maar zoals blijkt uit sectie 3.2 is de woningmarkt geen vrije economie. De inmenging van de overheid bijvoorbeeld beperkt de vrije markt door vraag en aanbod te beïnvloeden. In sectie 3.6.6.11 wordt aangetoond dat de inmenging van de overheid kan leiden tot overheidsfalen, wat op zijn beurt kan leiden tot marktfalen. Marktfalen duidt op een imperfecte markt. Het feit dat marktfalen een gevold kan zijn van overheidsinterventies bewijst dat de overheid een belemmerende werking heeft op de vrije markt. Overheidsinterventies beïnvloeden dus de prijsvorming van woningen.

44

In wat volgt, wordt een overzicht gegeven van de overkoepelende en achterliggende determinanten die de prijsvorming van woningen beïnvloeden. In figuur 25 wordt een schematische voorstelling gegeven van de totstandkoming van de woningprijs. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen overkoepelende en achterliggende determinanten. Tabel 2 geeft een overzicht van deze opsplitsing: Tabel 2 Overzicht determinanten Overkoepelende determinanten Achterliggende determinanten Hedonische variabelen Beschikbaar inkomen Prijsverwachting Rente Kapitaalmarkt Hypotheekvoorwaarden Vraag en aanbod Fiscaal regime Subsidie Overheidsregulering Bron: eigen bewerking op basis van literatuurstudie De kleuren in tabel 1 zijn overgenomen uit figuur 25. Deze determinanten worden in de volgende secties besproken. Vanaf sectie 3.6.3 worden de overkoepelende determinanten achtereenvolgend besproken. De achterliggende determinanten zijn hierin verweven. Net zoals in de werkelijkheid zijn ze moeilijk af te zonderen van elkaar, omdat ze elkaar beïnvloeden. De determinanten die in het rood zijn aangeduid, zijn de basisdeterminanten om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden. Ze worden in hoofdstuk vier besproken voor België en Nederland.

3.6.3

Hedonische variabelen

De kenmerken die een woning aantrekkelijk maken variëren heel sterk in aard (Koning et al., 2006, p.27). De kwaliteitskenmerken van een woning worden in de literatuur hedonische variabelen genoemd (Zietz et al., 2008, p.1); de Vries & Boelhouwer, 2004, p.39). Hedonische modellen houden zich bezig met onder andere de locatie, de nabijheid, de leeftijd en de staat van een woning. Hedonische variabelen kunnen opgedeeld worden in twee grote luiken. Enerzijds zijn er de structurele variabelen van een woning, zoals het aantal vierkante meter, de leeftijd en de staat van de woning. Anderzijds zijn er ook plaatsafhankelijke variabelen. Hieronder vallen de toegankelijkheidsvariabelen (openbaar vervoer en verbindingswegen), de buurtvariabelen (socioeconomisch en demografisch), de omgevingsvariabelen en de leefmilieuvariabelen (bijvoorbeeld pollutie). Dit wordt in de literatuur aangeduid als spatial dependency (Bourassa et al., 2009). De verschillen in regionale woningprijzen zijn volgens Ashworth en Parker (1997, p.226) te verklaren door spatial dependency. Zoals bij elk consumptiegoed wordt de toegevoegde waarde bepaald door zo goed mogelijk in te spelen op de klantenbehoeften. Des te beter er aan de klantenwensen voldaan wordt, des te hoger de prijs is die de klant bereid is te betalen. Voor woningen is dat niet anders, aangezien woningen ook consumptiegoederen zijn (zie sectie 3.4.1). De prijs voor de woondiensten wordt bepaald door de woonwensen van de bewoners (Zietz et al., 2008, p.4, de Vries & Boelhouwer, 2004, pp.12-14).

45

Doordat de woonwensen heel uiteenlopend zijn, kunnen verschillende karakteristieken van woningen anders gewaardeerd worden. Opvallend is dat karakteristieken bij duurdere woningen soms een andere impact hebben op de woningprijs dan karakteristieken van goedkopere woningen. Volgens Zietz et al. (2008, p.11) wordt het aantal slaapkamers bijvoorbeeld anders gewaardeerd binnen de verschillende segmenten. Binnen het segment van goedkope woningen bijvoorbeeld heeft een extra slaapkamer een grotere toegevoegde waarde dan binnen het segment van dure woningen. Dit komt omdat goedkope woningen over het algemeen minder slaapkamers hebben en betrokken worden door meer personen. Daarom wordt een extra slaapkamer hoger gewaardeerd binnen het goedkope segment. Hetzelfde geldt voor het aantal badkamers. Ook de impact van leeftijd kent verschillende sterktes. Standaard worden alle nieuwe woningen aan een duurdere prijs verkocht. Maar de impact van de eigenschappen van nieuwbouwwoningen op de prijs is binnen het segment van goedkope woningen relatief het hoogst. Wat opmerkelijk is, is dat niet alle hedonische analyses het eens zijn over de impact en de richting van de resultaten. De reden waarom de impact en de richting van de parameters significant kunnen verschillen tussen diverse analyses is niet eenduidig te vatten. Malpezzi (1999) verklaart dit doordat de waardering van individuele woningkenmerken moeilijk te kwantificeren is. Vraag en aanbod zijn heel moeilijk empirisch te identificeren door onder andere de regionale verschillen en de specifieke woonkenmerken en -wensen. Daarom waarderen verschillende consumenten bepaalde karakteristieken anders (Zietz et al., 2008, p.12). De meeste studies bijvoorbeeld vinden een negatieve correlatie tussen de leeftijd van een woning en de woningprijs: hoe ouder een woning, hoe goedkoper de woningprijs. Maar toch zijn er sommige studies die een positieve correlatie vinden tussen leeftijd en woningprijs (Zietz et al., 2008, p.2). Een ander voorbeeld is de invloed van het aantal slaapkamers. De helft van de studies resulteren in een positieve correlatie tussen het aantal slaapkamers en de woningprijs. Maar de andere helft vindt dat het aantal slaapkamers en woningprijs negatief gecorreleerd zijn, of dat het aantal slaapkamers niet significant is (Zietz et al., 2008, p.1). Zietz et al (2008, p.4) probeert dit probleem van tegengestelde correlaties te begrijpen door de woningmarkt als een gesegmenteerde markt te zien. Dit betekent dat er zoveel vraag- en aanbodcurves zijn als er segmenten zijn, met elk hun eigen prijselasticiteit en eigen correlaties. Alle hedonische studies zijn het erover eens dat er voldoende bewijs is om aan te nemen dat de woningprijs op microniveau beïnvloed wordt door de subjectieve waardering van de kwaliteit van de woning en haar omgeving (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.10). Dit betekent dat de prijs van een woning eigenlijk gevormd wordt door de gemiddelde nationale prijs te nemen als vertrekpunt en daar de subjectieve waardering van de specifieke woning aan te koppelen. Een potentiële koper gaat dus eerst onderzoeken wat de gemiddelde nationale woningprijs is. Deze wordt als richtprijs genomen waaraan een meer- of minwaarde wordt gekoppeld, afhankelijk van de match tussen de woonwensen van de koper en de specifieke kenmerken van een woning. De nationale woningprijs wordt beïnvloed door macro-economische factoren zoals interest en reëel beschikbaar inkomen. Deze factoren komen in de volgende secties aan bod. De subjectieve waardering van de kwaliteit van de woning is de som van de waardering die toegekend wordt aan de hedonische variabelen. Om een hedonische analyse uit te voeren, moet er gewerkt worden met uitgebreide micro databestanden. Deze datatabellen moeten zowel kenmerken eigen aan de woning bevatten als plaats afhankelijke kenmerken. Om de variabelen in kaart te brengen moet empirisch onderzoek verricht worden. Hedonische onderzoeken

46

zijn zinvol om de kenmerken van woningen binnen een land in kaart te brengen. In het kader van deze studie biedt een hedonisch onderzoek weinig toegevoegde waarde om de onderzoeksvraag te beantwoorden. Het doel van deze studie is immers op macro niveau te verklaren waarom de woningprijzen tussen België en Nederland significant verschillen. De gemiddelde prijzen worden beïnvloed door macro-economische determinanten en macropolitieke determinanten. Deze determinanten worden in de volgende secties besproken. De specifieke kenmerken van de woningen op micro niveau in beide landen worden buiten beschouwing gelaten. Deze worden als exogeen beschouwd.

3.6.4

Prijsverwachting

De prijsverwachting is afhankelijk van vraag en aanbod. Vraag en aanbod zijn op hun beurt afhankelijk van de conjunctuur. In sectie 3.3.7 werd besproken dat in tijden van stijgende prijzen de verwachte prijs hoger ingeschat wordt dan de langetermijnevenwichtsprijs (de Vries & Boelhouwer, 2004). Theoretisch zorgt hoog conjunctuur voor een stijgende vraag, waardoor de prijzen stijgen. Stijgende prijzen zetten aanbieders aan het aanbod in de markt te vergroten. Door de lange levensduur van woningen komt het aanbod gemiddeld anderhalf jaar later op de markt (zie sectie 3.3.3). Het economisch klimaat kan ondertussen al veranderd zijn. Maar omdat zowel vragers als aanbieders slechts over beperkte, ondoorzichtige informatie beschikken die gebaseerd is op het recente verleden, blijven de prijzen in eerste instantie stijgen (zie sectie 3.3.4). Slechts na verloop van tijd stagneren de prijzen, wanneer de markt begint te sputteren. De prijsverwachting is ook afhankelijk van hedonische variabelen. Hedonische variabelen zijn dynamisch doorheen de tijd. Wat vroeger als luxe ervaren werd, is tegenwoordig standaard aanwezig in elke nieuwbouwwoning. En wat vandaag als een luxe beschouwd wordt, kan in de toekomst primaire standaard zijn. Vroeger bijvoorbeeld, was een badkamer een vorm van luxe. Vandaag is elke nieuwbouw uitgerust met minimum één badkamer en vaak zijn er twee badkamers aanwezig. Vandaag wordt een jacuzzi als luxe beschouwd, misschien is dat in de toekomst een standaarduitrusting van elke badkamer. Hoe meer luxe een woning heeft, hoe hoger de kwaliteit van een woning ingeschat wordt en hoe hoger de gebruikskosten zijn. Ook de kapitaalmarkt heeft invloed op de prijsverwachting van woningen. Als men bijvoorbeeld weet dat de rente in de toekomst gaat dalen, dan zullen meer huishoudens de mogelijkheid krijgen om meer te ontlenen. Dit resulteert in een stijgende vraag naar woningen. Dat heeft een opwaarts effect op de woningprijzen. De prijsverwachting van woningen is dus afhankelijk van heel veel factoren. Vraag en aanbod kunnen op korte termijn redelijk goed ingeschat worden. Het aanbod is op korte termijn inelastisch, waardoor enkel de vraag fluctueert. Door de onvolledige informatie bij vragers en aanbieders fluctueert de vraag in vertraging op de actuele gebeurtenissen, omdat de informatie gebaseerd is op het recente verleden. Op middellange en lange termijn kunnen wel de grote bouwprojecten in kaart gebracht worden, wat de kwaliteit van een buurt kan beïnvloeden. Hier spelen de hedonische variabelen een belangrijke rol. Wanneer er grote bouwprojecten gepland zijn, wordt de kwaliteit van naburige individuele woningen beïnvloed. Dit geeft aanleiding om de gebruikskosten te veranderen. Als er bijvoorbeeld een exclusieve site opgericht wordt met luxe woningen dan zullen de buurten rondom deze exclusieve site in waarde stijgen. Dit geeft aanleiding tot hogere

47

gebruikskosten. Een inschatting maken van de kapitaalmarkten is zowel op korte termijn als op lange termijn moeilijk. Toch is ook deze factor een belangrijke rol in de prijsverwachting van woningen. 3.6.5

Kapitaalmarkt

Institutionele instellingen zijn vooral geïnteresseerd in de terugbetalingcapaciteit van gezinnen. Daarom is de hoogte van het geleende bedrag gebaseerd op de netto contante waarde van de maandelijkse aflossingen. Dit is afhankelijk van het beschikbare inkomen, de reële rente en de looptijd van de lening (McQuinn & O’Reilly13, 2007, p.379). De meeste bankinstellingen willen dat slechts een deel van het beschikbaar inkomen gespendeerd wordt aan de terugbetaling van de lening en rentelasten. Zo wordt een buffer gecreëerd in geval van tegenslag. Als het beschikbaar inkomen zou dalen, bijvoorbeeld door werkloosheid, dan kan het gezin toch nog in staat zijn het verschuldigde bedrag op tijd terug te betalen indien slechts een klein deel van het huishoudinkomen besteed werd aan wonen. Als het beschikbaar inkomen daalt, zal het gezin relatief een groter deel van het huishoudbudget spenderen aan huisvesting. Volgens McQuinn en O’Reilly (2007, p.379) is de actuele woningprijs afhankelijk van het geleende bedrag. Hieruit kan afgeleid worden dat de hypotheekvoorwaarden een belangrijke rol spelen voor woningprijzen. Hypotheekvoorwaarden verschillen van land tot land. In de meeste West-Europese landen moet de koper over eigen vermogen bezitten om een woning te kopen (de Vries & Boelhouwer, 2004, pp.22-24). Economisch gezien betekent dit dat er meer kopers op de markt zijn in landen waar kopers niet hoeven te beschikken over eigen vermogen. Als er meer kopers op de markt zijn, dan neemt de vraag toe. Een toename van de vraag zorgt voor een stijging van de prijzen. Verschillen in hypotheekvoorwaarden kunnen er dus voor zorgen dat de woningprijzen tussen landen uit elkaar liggen. In sectie 3.6.6.2 wordt aangehaald dat institutionele instellingen vooral geïnteresseerd zijn in de rentevoet, omdat die voor een gedeelte bestaat uit winst. Een ander gedeelte dekt het genomen risico voor de toekenning van hypotheekleningen. Het risicogehalte van een lening heeft dus een grote invloed op de rentevoet. Maar de hoogte van de rentevoet heeft ook invloed op het type ontlener dat aangetrokken wordt. Er is dus sprake van adverse selection. Institutionele instellingen zijn vooral geïnteresseerd in de terugbetalingcapaciteit van hun ontleners. Deze proberen ze dan ook in kaart te brengen, omdat de opbrengst hier vanaf hangt. Een van de mogelijkheden om de terugbetalingcapaciteit in kaart te brengen is de rentevoet. Als ontleners bereid zijn een heel hoge rentevoet te betalen, dan is de kans groot dat de terugbetalingcapaciteit laag is. Hoe lager de terugbetalingcapaciteit, hoe lager de mogelijke opbrengsten voor de hypotheeklener zijn (Stiglitz & Weiss, 1981, p.393). Adverse selection is dus een gevolg van imperfecte mededinging, want niet alle relevante informatie wordt onmiddellijk en volledig uitgewisseld (zie sectie 3.2). In een gereguleerde markt vertonen institutionele instellingen veel meer risico aversie dan in een gedereguleerde markt (Meen, 2000, p.13). In een gedereguleerde markt nemen de instellingen veel meer risico’s en liggen de rentevoeten veel lager. Ook ontstaan er meer hypotheekmogelijkheden (Vermeulen & Rouwendal, 2007, p.27). De nieuwe hypotheekproducten optimaliseren de benutting van de fiscale steun, waardoor er meer ontleend kan worden voor hetzelfde geld (Brounen, 2001, pp.501-502). Door financiële innovatie is toegang tot de woningmarkt veel gemakkelijker (Egert & Mihaljek, 2007, p.3). De invloed van de 13

Studie van de Ierse vastgoedmarkt

48

kapitaalmarkt komt ook nog aan bod in sectie 3.6.6.2 en 3.6.6.3. Naast het beschikbaar inkomen, de rente en de hypotheekvoorwaarden spelen het fiscaal regime en de overheidsinterventies ook in rol voor de kapitaalmarkt. De laatste twee determinanten worden besproken in sectie 3.6.6.5 en 3.6.6.9.

3.6.6

Vraag en aanbod

In de literatuur worden verschillende fundamentele determinanten besproken die een invloed hebben op de woningprijs. Niet alle studies zijn het met elkaar eens. Soms staan de resultaten haaks op elkaar. Hier worden de belangrijkste determinanten besproken die een invloed hebben op de woningprijs en van belang zijn om de centrale onderzoeksvraag te beantwoorden. Tsatsaronis en Zhu14(2004) hebben een onderzoek gedaan naar woningprijzen en de betaalbaarheid tussen verschillende landen. Uit hun onderzoek bleek dat de woningprijs vooral afhankelijk is van de reële rente, de inflatie en de voorwaarden op de hypotheekmarkten. Volgens van der Geest en Heuts1 (2005, pp.34-36) zijn de reëel beschikbare huishoudinkomens en de reële rente de belangrijkste factoren die de woningprijzen beïnvloeden. Daarnaast kennen de huurprijzen, het fiscaal regime, de verandering in vraag naar woningen en de woningvoorraad ook een grote rol in de prijsontwikkeling van woningen. McQuinn en O’Reilly 8 (2007) sluit zich hier deels bij aan. Het beschikbaar huishoudinkomen, de rente en de woningvoorraad worden ook door McQuinn en O’Reilly (2007, p.379) geacht als belangrijkste determinanten voor de woningprijsontwikkeling. Daarnaast noteren zij ook de volgende determinanten: het bedrag dat geleend kan worden, de duurtijd van de hypotheeklening, de proportie van het huishoudinkomen dat besteed wordt aan de afbetaling van de hypotheeklening en de prijzen van de actuele huizen. Sommige studies maken een onderscheid tussen korte en lange termijn. Meen15(2003) bijvoorbeeld heeft onderzocht dat op korte termijn het reëel beschikbaar huishoudinkomen samen met de nominale rente, de consumentenprijsindex en de woningvoorraad de belangrijkste determinanten zijn. Op lange termijn is nog steeds het reëel beschikbare huishoudinkomen een belangrijke determinant, naast de reële rente, het financiële gezinsvermogen en de woningvoorraad. Op basis van een uitgebreide literatuurstudie heb ik negen determinanten geselecteerd die mijns inziens een belangrijke invloed uitoefenen op de vraag naar woningen. Deze negen determinanten worden aangehaald in heel wat studies. Het beschikbare huishoudinkomen en de reële rente komen in de meeste studies naar voren als de belangrijkste determinanten die de woningprijzen beïnvloeden. Verder hebben de hypotheekvoorwaarden, de huurprijzen, het fiscale regime, de speculatieve effecten, de demografie, de inflatie en de overheidsinterventies een invloed op de woningprijs. Aan de aanbodzijde spelen de overheidsinterventies ook een belangrijke rol, naast de woningvoorraad en het aanbod van nieuwbouwwoningen. Deze determinanten worden nu besproken. Sectie 3.6.6.1 tot 3.6.6.9 bespreekt de determinanten langs de vraagzijde. Sectie 3.6.6.10 en 3.6.6.11 spreken de determinanten langs aanbodzijde.

Tsatsaronis en Zhu (2004): Australië, België, Canada, , Denemarken, Duitsland, Finland Frankrijk, Ierland, Italië, Japan, Nederland, Noorwegen, Spanje, Verenigd Koninkrijk, Verenigde Staten, Zweden, Zwitserland 15 Studie van de vastgoedmarkt in het Verenigd Koninkrijk 14

49

3.6.6.1

Het beschikbaar huishoudinkomen

Het beschikbaar huishoudinkomen is het inkomen dat gezinnen vrij kunnen besteden. Gezinnen kennen enerzijds inkomen uit arbeid en anderzijds inkomen uit vermogen. Het bruto-inkomen van gezinnen wordt verminderd met allerlei transfers en bijdragen voor de sociale zekerheid. Op het overblijvende bedrag, het belastbare inkomen, wordt inkomstenbelasting geheven. Het verschil is het beschikbaar huishoudinkomen (Berlage & Decoster, 2005, pp.358 - 360). Het beschikbaar inkomen wordt door heel wat studies als een van de belangrijkste determinanten van woningprijzen erkend (van der Geest & Heuts, 2005, pp.34-35; Egert & Mihaljek16, 2007, p.3; Taltavull de la Paz17, 2003, p.109; Meen, 2003, p.8; de Vries & Boelhouwer18, 2004, p.7; Otto, 2007, p.225; Kranendonk & Verbruggen19, 2008, pp.3-5). McQuinn en O’Reilly (2007, p.379) zien de woningprijs als een functie van het bedrag dat geleend kan worden. Dit bedrag is op zijn beurt een functie van het beschikbaar huishoudinkomen en de reële rente. Voor McQuinn en O’Reilly (2007) zijn dus het beschikbaar inkomen en de reële rente de belangrijkste determinanten van de woningprijzen. Hier dient opgemerkt te worden dat McQuinn en O’Reilly (2007) de actuele prijs van nieuwbouwwoningen in beschouwing nemen. Net zoals de Vries en Boelhouwer (2004) houdt mijn studie rekening met de gemiddelde woningprijs die tot stand komt door de prijs van nieuwbouwwoningen en (vooral) door de prijs van bestaande woningen. Toch concluderen ook de Vries en Boelhouwer (2004, p.59) dat er op lange termijn een evenwicht is tussen beschikbaar huishoudinkomen en (gemiddelde) woningprijs. De verhouding tussen beschikbaar huishoudinkomen en woningprijs wordt vaak gehanteerd bij het bepalen van de betaalbaarheid van woningen. Men spreekt in dit verband van price-to-income ratio. Dit is een ruwe indicator voor de betaalbaarheid van woningen. Het uitgangspunt is dat de woningprijs en het beschikbaar huishoudinkomen op lange termijn dezelfde ontwikkeling kennen, waardoor de ratio min of meer constant is (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.20). De ratio wordt bepaald door de woningprijs te delen door het beschikbaar inkomen. Als de ratio hoog is, dan wordt een groot deel van het inkomen aan wonen besteed. Als de ratio laag is, dan is wonen betaalbaar (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.21). Een variant hierop is de netto rentequote. Dit is de netto rentelast als percentage van het huishoudinkomen. De netto rentelast is de vermenigvuldiging van de reële rente met het beschikbaar huishoudinkomen. Omdat de netto rentelastquote ook rekening houdt met het fiscale aspect, benadert het de werkelijke woonlast bij het aankopen van een woning. Woningprijzen worden vaak geschat op basis van vraag en aanbod door gebruik te maken van econometrische modellen. Deze modellen schatten de fundamentele prijs van woningen. De bekomen fundamentele prijs wordt dan vergeleken met de actuele woningprijzen. In nagenoeg alle econometrische modellen wordt het beschikbaar huishoudinkomen opgenomen in de hypothese van het onderzoek (OECD, 2005, p.127). Het Studie van de determinanten van huizenprijzen in Centraal en Oost Europa. Opgenomen landen: industrial countries: Duitsland, Japan, Portugal, Oostenrijk, Noorwegen, Finland, Verenigde Staten, Frankrijk, Zweden, Denemarken, Griekenland, Canada, België, Ierland, Australië, Nederland, Nieuw Zeeland, Verenigd Koninkrijk, Spanje. Centraal en oost Europa: Polen, Kroatië, Tjechië, Slovenië, Hongarije, Bulgarije, Lithouwen, Estonia 17 Studie van de vastgoedmarkt in Spanje 18 Algemene literatuurstudie van woningprijzen met koppeling naar Nederlandse vastgoedmarkt 19 Studie van de vastgoedmarkt in Nederland 16

50

beschikbaar huishoudinkomen wordt hypothetisch positief gerelateerd aan de woningprijs (Meen, 2003, p.8). Als het beschikbaar huishoudinkomen stijgt, dan is er eigenlijk een dubbel effect. Enerzijds hebben de bestaande potentiële kopers meer middelen ter beschikking, waardoor de betalingsbereidheid toeneemt. Anderzijds begeven meer potentiële kopers zich op de woningmarkt, die voorheen niet in staat waren de koopwoningmarkt te betreden. Doordat zowel de betalingsbereidheid als het aantal potentiële kopers toegenomen zijn, neemt de vraag toe. Omdat het aanbod op korte termijn perfect inelastisch is en op lange termijn redelijk inelastisch blijft, kan de toename in vraag niet opgevangen worden door een toename in aanbod (zie sectie 3.3.3). Daarom gaat de prijs zich aanpassen in stijgende richting. De meeste econometrische modellen geven aan dat het beschikbaar inkomen een significante invloed heeft op de woningprijs (Egert & Mihaljek, 2007, p.3; Verbruggen et al.20, 2005, p.11). Maar niet alle econometrische modellen hebben hetzelfde resultaat. Volgens de Vries en Boelhouwer (2004, p.57) bijvoorbeeld wordt de woningprijs voor slecht tien procent verklaard door reëel beschikbaar inkomen. Vooral de historische prijsontwikkelingen hebben een significante invloed op de lange termijn evenwichtsprijs van woningen. Volgens Tsatsaronis en Zhu (2004, p.74) is het inkomen totaal niet belangrijk. Vooral inflatie heeft een significante impact op woningprijzen volgens hun model. Gebaseerd op een uitgebreide literatuurstudie concludeer ik dat inkomen een belangrijke determinant is van de woningprijs. Daarom wordt in hoofdstuk vier een vergelijking gemaakt tussen het inkomen in België en in Nederland. 3.6.6.2

De (reële) rente

De reële rente is een andere heel belangrijke determinant van de woningprijzen (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.13; Egert & Mihaljek; 2007, p.3; van der Geest & Heuts, 2005, pp.35-36; Kranendonk & Verbruggen, 2008, p.4; McQuinn & O’Reilly, 2007, p.379; Meen, 2003, p.8; Otto4, 2007, p.227; Taltavull de la Paz, 2003, p.109; Tsatsaronis & Zhu, 2004, p.75). Volgens Verbruggen et al. (2005) verklaart de rente 25 procent van de woningprijs. Tsatsaronis en Zhu (2004, p.68) maken een onderscheid tussen nominale rente op korte termijn en reële rente op lange termijn. De reële rente is gelijk aan de nominale rente minus inflatie. De reële rente is dus de rente uitgedrukt in de rente van een basisjaar. Om de determinanten van de woningprijzen te bepalen kunnen twee benaderingen toegepast worden. De eerste benadering bekijkt de determinanten van de woningprijzen vanuit een financiële uitvalshoek. Vanuit deze uitvalshoek wordt een afweging gemaakt tussen huren en kopen. Deze benadering wordt bepaald door de price-to-rent ratio. Dit is de ratio koopwoningprijzen op huurprijzen. Als de huurwoningprijzen relatief stijgen, dan wordt een daling verwacht van de koopwoningprijzen (Otto4, 2007, p.227). De ratio benadrukt de strakke relatie tussen woningprijzen en rente. Want als de rente laag is, neemt de vraag naar koopwoningen toe. Een stijgende vraag zorgt voor stijgende woningprijzen. Maar deze benadering brengt de onderliggende vraag- en aanbodfactoren niet in kaart. Dit is problematisch wanneer de woningprijs afwijkt van het fundamentele niveau, omdat het model dan over- of onderevaluatie zal aangeven. De tweede benadering ondervangt dit probleem. De econometrische benadering schat de woningprijzen immers op basis van de

20

Studie van de vastgoedmarkt in Nederland

51

determinanten van vraag en aanbod. Het probleem met deze benadering is dat de rente vaak positief gecorreleerd wordt met de woningprijzen of insignificant is. De hypothese bij econometrische studies gaat ervan uit dat er een negatieve correlatie is tussen de reële rente en de woningprijzen (Egert & Mihaljek, 2007, p.2). Als de rente daalt, dan wordt financiering goedkoper. Hierdoor zijn meer huishoudens geneigd een koopwoning aan te schaffen. De vraag neemt dus toe, en een toename van de prijs volgt. Volgens de studie van HM Treasury (2003, pp.7-17)21 heeft de rente een grote impact op het consumentengedrag, zowel direct als indirect. De directe invloed is merkbaar door de causaliteit tussen rente en de uitgaven van huishoudens. Huishoudens spenderen minder als de rente hoog is. Dit is te verklaren doordat bij een hoge rente het netto beschikbaar huishoudinkomen na aftrek van de hypotheeklening kleiner is (HM Treasury, 2003, p.9). Het kapitaal van het geleende bedrag blijft gelijk, maar er moet meer rente op betaald worden. De consument beschikt dus over minder inkomen om te spenderen. Een tweede bevinding is dat bij hoge rente de consumenten geneigd zijn meer te sparen dan te spenderen (HM Treasury, 2003, p.16). Dit komt doordat ze aangemoedigd worden om te sparen door de hoge rente, net zoals ze ontmoedigd worden om te investeren en te lenen. De vraag naar leningen en het aanbod van fondsen zijn dus een functie van de rente (Stiglitz & Weiss,1981, p.394). Indirect heeft rente ook invloed op vraag en aanbod in het algemeen. Een verandering in de woningprijs betekent een verandering van de vermogensportefeuille van huishoudens. Zoals in sectie 3.4.2 beschreven staat, is een woning voor de meeste huishoudens de belangrijkste component van de vermogensportefeuille. Als de woningprijzen stijgen, dan wordt de vermogensportefeuille groter. Als de rente laag is, dan zal de vraag op de koopwoningmarkt toenemen. Een stijgende vraag zorgt voor stijgende prijzen. Huishoudens met een eigenwoningbezit zien hun vermogensportefeuille groeien omdat de verwachte kapitaalwinsten stijgen (Otto, 2007, p.226). De gestegen vermogensportefeuille wordt dan gebruikt als waarborg, om een extra bedrag te lenen. Met dit extra bedrag kunnen extra consumptie uitgaven gefinancierd worden. De hypotheekrente komt tot stand op basis van verschillende factoren. De Euribor (Euro Interbank Offered Rate) fungeert als basis. Dit is eigenlijk de inkoopprijs van geld. Banken lenen geld aan elkaar en vragen hiervoor een rente, namelijk de Euribor. De Euribor is voor alle banken gelijk en fluctueert dagelijks. Bovenop de Euribor wordt nog een bepaald percentage toegerekend. Een gedeelte van dit percentage dient om de administratieve kosten te dekken. Een ander gedeelte dient als risicopremie, omdat financiële instellingen worden blootgesteld aan verschillende risico’s bij het uitgeven van hypotheekleningen. Voorbeelden van risico’s zijn het risico van het uitlenen op zich, het risico dat de lener het verschuldigde bedrag niet op tijd terugbetaalt en het risico dat de lener het verschuldigde bedrag te vroeg terugbetaalt. Het extra percentage bovenop de Euribor dient uiteraard ook nog om winst te maken vanuit het standpunt van de commerciële instellingen. Op basis van een uitgebreide literatuurstudie concludeer ik dat rente een belangrijke determinant is van de woningprijs. Net zoals het inkomen wordt de rente ook verder besproken voor België en Nederland in hoofdstuk vier. 21

Studie woondiensten in het Verenigd Koninkrijk en de euro zone

52

3.6.6.3

Hypotheekvoorwaarden

Aansluitend op de rente hebben de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt een invloed op de vraag naar woningen. Hoe minder streng de voorwaarden op de hypotheek markt zijn, hoe meer potentiële kopers toegang krijgen tot middelen. Ook de toegang tot middelen voor bestaande potentiële kopers vergroot. Daardoor neemt de betalingsbereidheid voor woningen toe bij kopers. Uiteindelijk neemt de vraag naar woningen toe, en gaat de prijs stijgen. Door de deregularisering van de hypotheekmarkt, zijn enorm veel verschillende hypotheekvormen ontstaan. Afhankelijk van de hypotheekvorm zijn er verschillende rentetarieven. Zo kan een hypotheeklening gepaard gaan met vaste of variabele rente. Een lening met vaste rente is niet gevoelig voor veranderingen van de rente. Bij variabele rente zijn de aflossingen gevoeliger voor verandering van de korte termijn rente. De rentevoet wordt namelijk per maand of kwartaal gewijzigd. Het voordeel van een lening met variabele rente is dat deze op korte termijn goedkoper is dan een lening met vaste rente. De voorkeur voor vast of variabele rente is per land verschillend en dynamisch over de tijd. De hoogte van de rente is ook afhankelijk van de eigenschappen van de lener. Voorbeelden hiervan zijn de leeftijd, het beroep, het inkomen. Ook dit verschilt per land. Daarnaast zijn de duurtijd van de lening, het gemiddeld geleend bedrag en de risico’s van de financiële instelling belangrijke variabelen voor de hoogte van de rente. Ook hier zijn verschillen waarneembaar tussen landen. Omdat Nederland uitzonderlijk gemakkelijk toegang verschaft tot de hypotheekmarkt, wordt de specifieke hypotheekvoorwaarden per land besproken in hoofdstuk drie. 3.6.6.4

De huurprijs

Ook huurprijzen hebben een invloed op de vraag naar koopwoningen. In sectie 3.6.6.2 werd de price-to-rent ratio vermeld. Deze ratio bekijkt de woningprijzen ten opzichte van huurprijzen (Otto, 2007, p.227). Als huurwoningen duurder worden, dan worden koopwoningen interessanter. De vraag naar koopwoningen zal dus toenemen. Een stijgende vraag heeft stijgende prijzen tot gevolg. Maar ook door een gebrek aan huurwoningen stijgt de vraag naar koopwoningen, met een prijsstijging tot gevolg (van der Geest & Heuts, 2005, pp.13-16). 3.6.6.5

Het fiscaal regime

Het fiscaal regime heeft een grote invloed op de woningprijzen en varieert sterk tussen landen. Het doel is eigenwoningbezit te stimuleren. In sectie 3.6.6.3 werd besproken dat nieuwe hypotheekproducten gelanceerd worden om de fiscale steun te optimaliseren (Brounen, 2001). De fiscale steun is afhankelijk van land tot land en wordt dan ook in detail besproken in hoofdstuk drie. De betaalde hypotheekrente is, afhankelijk van het land, volledig of beperkt aftrekbaar in de personenbelasting (van der Geest & Heuts, 2005, pp.22-24; Ter Rele & Van Steen, 2001, pp.9-13). Dit heeft natuurlijk invloed op de netto gebruikskost van een woning. Deze kostprijs houdt rekening met de woningprijs, het beschikbaar

53

huishoudinkomen en de overheidssubsidies die verkregen worden (zie sectie 3.3.1). Het spreekt voor zich dat hoe hoger de aftrekbaarheid van betaalde hypotheekrente is, hoe lager de netto gebruikskost van een woning is. De bedoeling van de hypotheekrenteaftrek is de kost van koopwoningen ten opzichte van andere investeringen relatief te reduceren. Deze vorm van subsidie is sterk afhankelijk van het persoonlijk inkomen (Ter Rele and Van Steen, 2001). De hypotheekrentekosten worden immers afgetrokken van het inkomen tegen de marginale belastingsvoet. De marginale belastingsvoet is afhankelijk van de hoogte van het persoonlijk inkomen. Hoe hoger dit inkomen is, hoe hoger de marginale belastingsvoet. Hoe hoger de marginale voet, hoe groter het bedrag dat afgetrokken wordt in de personenbelasting. Het grootste deel van de hypotheekrenteaftrek komt dus terecht bij huishoudens met hoge inkomens, die over het algemeen grotere hypotheken hebben. De huishoudens met hoge inkomens profiteren dus absoluut gezien het meest van deze subsidie (OECD, 2004, p.6). Het doel van hypotheekrenteaftrek is eigenwoningbezit te stimuleren, door koopwoningen betaalbaar te maken, maar de overheidsinterventie mist zijn doel. Het fiscale regime dient ervoor te zorgen dat de totale prijs van het aankopen van een woning goedkoper wordt voor huishoudens. Dan zouden meer huishoudens een eigen woning kunnen veroorloven. Maar dit heeft uiteraard tot gevolg dat de vraag naar koopwoningen toeneemt. Doordat gezinnen minder belasting moeten betalen, beschikken ze over meer middelen. Omdat ze over meer middelen beschikken, stijgt de betalingsbereidheid voor een woning. Daardoor neemt de vraag toe. Het aanbod kan de vraag niet volgen, omdat deze redelijk inelastisch is (zie sectie 3.3.3). Uiteindelijk leidt de verhoogde vraag tot een prijsstijging. De initiële intentie van de overheid om koopwoningen goedkoper te maken, mondt uiteindelijk uit in een duurdere koopwoningmarkt. 3.6.6.6

De speculatieve effecten

Door het asymmetrisch aanpassingproces is er ruimte voor speculatieve effecten (zie sectie 2.3.7). Dit is vooral het geval als de woningprijzen een aantal jaren na elkaar stijgen. Dan ontstaat er immers een gevoel dat men erbij moet zijn om te profiteren van het verwachte rendement. Hierdoor ontstaat er een speculatieve vraag naar woningen waardoor de prijs verder toeneemt (van der Geest & Heuts, 2005, pp.16-17). Het bepalen van speculatieve effecten is moeilijk te analyseren en valt buiten het bestek van deze studie. 3.6.6.7

De demografie

Demografische ontwikkelingen hebben ook een invloed op de woningprijzen (OECD, 2005, p.138; Egert & Mihaljek, 2007, p.2; Koning et al., 2006; Meen, 2003, p.8; Otto, 2007, p.225; Tsatsaronis & Zhu, 2004, p.67). Vooral de dalende gemiddelde grootte van huishoudens, door een stijging van eenpersoonsgezinnen, en de vergrijzing zorgen ervoor dat de vraag naar woningen toeneemt (OECD, 2005, p.138). Een stijgende vraag, leidt tot een stijging in prijs. In dit onderzoek wordt niet verder ingegaan op de demografie omdat het demografische verschil tussen beide landen niet groot is.

54

3.6.6.8

De inflatie

Uit het onderzoek van Tsatsaronis en Zhu (2004, pp.74-78) bleek inflatie de belangrijkste determinant voor woningprijzen te zijn. Dit komt door het dubbele karakter van woningen. Woningen zijn zowel consumptieals investeringsgoederen (zie sectie 3.4.1). Doordat woningen ook investeringsgoederen zijn worden ze gebruikt als buffer tegen het inflatierisico. In tijden van lage inflatie en lage rente neemt de vraag naar woningen toe, waardoor de prijs van woningen gaat stijgen. 3.6.6.9

De overheidsinterventies langs vraagzijde

Zoals in sectie 3.3.6 beschreven staat, is de vrije markteconomie aanzienlijk beperkt door de overheidsinterventies en –restricties. Deze overheidsmaatregelen zijn te rechtvaardigen door het falen van de vrije markt (Hakfoort et al., 2002, pp.20-23) (zie sectie 3.3.1). Door interventie wil de overheid dit marktfalen corrigeren en maximale maatschappelijke welvaart nastreven. Ze beschikt over instrumenten die ingezet kunnen worden zowel aan de vraag- als aan de aanbodszijde (Hakfoort et al., 2002, pp.24-31) (zie sectie 3.3.6). Subsidies bijvoorbeeld leiden tot inkomensherverdelingseffecten tussen burgers (Koning et al, 2006 ). Om de vraag te stimuleren heeft de overheid fiscale regelingen getroffen om de eigen woning aantrekkelijk te maken (zie sectie 3.6.6.5). Dit regime dient ervoor te zorgen dat de totale prijs van het aankopen van een woning goedkoper wordt voor huishoudens. Maar deze maatregel zorgt voor verstoringen op de woningmarkt, waardoor de woningmarkt minder efficiënt wordt. Subsidies houden geen rekening met de inelasticiteit van het aanbod, wat ultiem leidt tot prijsstijgingen. Het tegendeel van het initiële sociale doel wordt bereikt, namelijk maatschappelijke welvaartsverliezen (Koning et al, 2006). Een woning is een essentieel onderdeel in onze samenleving. Elk gezin heeft een plaats nodig om te wonen. Wonen heeft ook impact op allerlei aspecten van de samenleving, zoals de ruimtelijke kwaliteit, de sociale structuur en milieu effecten (Rouwendal en Vermeulen, 2007). Overheidsinterventies zijn onder andere gemotiveerd door deze externe effecten. De beleidsdoelstellingen zijn de kwaliteit van woningen te stimuleren en de koopkracht van lage inkomensgroepen te beschermen (Ter Rele and Van Steen, 2001). De woningmarkt bestaat eigenlijk uit twee segmenten, namelijk de koop- en de huurwoningen (van der Geest & Heuts, 2005, pp.13-16). De grootte van beide markten wordt bepaald door het verschil in beleid en instituties, de arbeidsmarkt, de hypotheekmarkt en het stelsel van sociale voorzieningen (VROM, 2004). De vraag naar koopwoningen is dan ook afhankelijk van het aanbod van huurwoningen (price-to-rent ratio). Afhankelijk van het sociaal beleid van een land worden meer of minder sociale huurwoningen aangeboden. Dit doet de vraag naar koopwoningen dalen (OECD, 2004, p.8). De noemer van de price-to-rent ratio neemt in dat geval af, waardoor koopwoningen relatief duurder worden. Daarom neemt de vraag naar koopwoningen af, met dalende koopwoningprijzen als gevolg (Otto, 2007, p.227). Door het aanbieden van sociale huurwoningen en huursubsidies heeft de overheid een impact op de vraag naar koopwoningen op de vrije markt. Aan de aanbodzijde zijn er twee determinanten die de woningprijs beïnvloeden. Deze worden besproken in sectie 3.6.6.10 en 3.3.6.11.

55

3.6.6.10 De woningvoorraad en het aanbod van nieuwe woningen Het aanbod op de woningmarkt is inelastisch op korte termijn, maar elastisch op lange termijn. Dit leidt tot een asymmetrisch aanpassingsproces (zie sectie 3.3.3), waardoor vraag en aanbod niet op elkaar raken afgestemd. Hierdoor houdt een prijsstijging (-of daling) langer aan dan nodig is om het evenwicht te herstellen (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.56). Verbruggen et al. (2005, p.10) argumenteert dat bij overwaardering van de woningprijzen de woningmarkt gekenmerkt is door een neerwaartse starheid. In eerste plaats neemt de gemiddelde verkooptijd van een woning toe, maar is er geen prijsdaling. Het asymmetrisch aanpassingsproces zorgt ervoor dat de woningprijzen voornamelijk bepaald worden door de vraag. Woningen zijn immers investeringsgoederen met een uitzonderlijk lange levensduur (zie sectie 3.3.1). Daardoor is de bestaande voorraadmarkt veel belangrijker voor de woningprijsvorming dan de nieuwbouwwoningen (Hakfoort et al.,2002, p.20; van der Geest & Heuts, 2005, p.11). Verbruggen et al. (2005) berekenden dat nieuwbouwwoningen goed zijn voor jaarlijks maximum 1,5 procent van het aanbod (zie sectie 3.3.2). Als de vraag toeneemt, dan verandert het aanbod niet veel, waardoor het evenwicht enkel hersteld kan worden door een prijsstijging. De inelasticiteit van het aanbod is te verklaren door de lange levensduur van bestaande woningen, de lange bouwtijd van nieuwbouwwoningen, de institutionele belemmeringen en het dubbel karakter van woningen (Verbruggen et al., 2005, p.9). Het dubbele karakter maakt een scheiding tussen eigendom en gebruik (zie sectie 3.4.1). In dit opzicht is huren een alternatief voor kopen. Als de huurprijzen stijgen, is het interessanter om een woning te kopen. De vraag naar koopwoningen stijgt dus door stijgende huurprijzen. De elasticiteit van het aanbod is internationaal sterk verschillend (Vermeulen & Rouwendal, 2007, p.9). Green et al. (2005) heeft bewezen dat er een sterke relatie is tussen ruimtelijke ordening en de prijselasticiteit van het aanbod. Het bovenstaande suggereert dat er marktmacht is op de woningmarkt. Niet enkel het asymmetrisch aanpassingsproces zorgt voor marktmacht, maar ook de grondgebondenheid van woningen, de schaarste en de toetredingsbelemmeringen opgelegd door de overheid. Marktmacht is een van de redenen van markfalen (Hakfoort et al., 2002, p.28). De tweede reden voor marktfalen is de invloed van externe effecten op de woningprijs (CPB, 1999). In sectie 3.6.3 werden de hedonische variabelen beschreven. Deze variabelen hebben invloed op de woningprijs. Hier is een belangrijke rol weggelegd voor de overheid, die door bouwvoorschriften en ruimtelijke ordening kan ingrijpen. De overheid kan zorgen voor kwalitatieve publieke voorzieningen, zoals een doordachte infrastructuur, toegankelijke winkelcentra en recreatieve centra. Als de ruimtelijke inrichting van een wijk te wensen overlaat, dan zijn er geen prikkels meer om te investeren in deze wijk. Gegoede bewoners verlaten de wijk en vertrekken naar andere buurten. Daardoor takelt de wijk verder af. Uiteindelijk blijven de minder gegoede burgers wonen in deze wijk met een concentratie van sociale problemen tot gevolg (Hakfoort et al., 2002, pp.68-69). Daarom is overheidsingrijpen in de vorm van bouwvoorschriften en ruimtelijke ordening gerechtvaardigd. Het doel van de overheid is immers de maatschappelijke welvaart te bevorderen (zie sectie 3.6.6.9).

56

Een derde reden voor marktfalen is schaarste (CPB, 1999, pp.32-34). Nieuw woningaanbod is het resultaat van complexe beslissingen tussen bouwondernemingen, projectontwikkelaars, de politiek en particulieren (Hakfoort et al., 2002, p.27). Bouwondernemers ontwikkelen meer aanbod wanneer prijsstijgingen verwacht worden. Als de woningprijzen laag zijn, wachten ze liever (de Vries & Boelhouwer, 2004, pp.14-55). Particulieren daarentegen vragen net veel woningen als de prijs laag is en minder als de prijs hoog is. De overheid probeert hier een middenweg in te vinden door de bouwgrond opzettelijk schaars te houden, door grondposities in te nemen en door toetredingsbelemmeringen (CPB, 1999, p.93; Vermeulen & Rouwendal, 2007, pp.29-30). Dit belemmert het vrije marktmechanisme, waardoor marktfalen ontstaat. De Vries en Boelhouwer (2004, pp.41-44) doen beroep Poterba (1984) om het aanbod te modelleren. Poterba (1984) heeft onderzocht wat de woningproductie bevordert. Dit onderzoek introduceerde de investeringsbenadering (Asset Market Approach). Dit model onderzocht het effect van een schok op een stabiele woningmarkt. Als de rente bijvoorbeeld daalt, neemt de vraag toe met stijgende prijzen tot gevolg (zie sectie 3.6.6.2). Het aanbod is niet in staat op korte termijn te reageren, omdat deze volledig inelastisch is (zie sectie 3.3.3). Door deze inelasticiteit en omdat er uitgegaan wordt van een bepaalde woningvoorraad, zal de vraagcurve niet evenwijdig verschuiven op de stable arm terecht komen. Het nieuwe evenwicht wordt gevormd langs de stable arm. Dit wordt geïllustreerd in figuur 26: Figuur 26.

Effect van een schok op een stabiele woningmarkt P P* P’’ Stable arm P’

V’

V’’

Woningvoorraad

Bron: Poterba (1984) besproken in de Vries en Boelhouwer (2004) Poterba stelt dat de woningproductie een functie is van de woningprijs. Uit zijn onderzoek blijkt dat de woningprijs de belangrijkste determinant is voor de woningproductie. Hierop is veel kritiek gekomen. Volgens de Vries en Boelhouwer (2004, p.43) hebben Dipasquale & Wheaton (1994) onderzocht dat het aanbod jaarlijks met een constant aantal nieuwbouwwoningen toeneemt, hoewel de woningprijzen op lange termijn stijgen. Meen (1996) stelt dat als het aanbod elastisch is, de woningprijs volgens de investeringsbenadering alleen verklaard wordt door vraagfactoren en niet door bouwkosten. Hier vindt hij geen empirisch bewijs voor op de Engelse koopwoningmarkt, zelfs als hij rekening houdt met het asymmetrisch aanpassingsproces.

57

3.6.6.11 De overheidsinterventies langs aanbodzijde Het aanbod van nieuwbouwwoningen is sterk gereguleerd door ruimtelijke ordening en constructiestandaarden (Earley, 2004, p.28). Daardoor wordt het aanbod van nieuwbouwwoningen sterk gereduceerd. De woningvoorraad neemt niet snel toe, wat woningprijzen omhoog jaagt (Kranendonk & Verbruggen, 2008, p.7). De overheid intervenieert op verschillende manieren op de woningmarkt. Bouwrestricties en ruimtelijke ordening zijn voorbeelden waardoor het aanbod beperkt wordt (OECD, 2004, p.3). Deze overheidsinterventies zorgt voor marktmacht van de projectontwikkelaars en de bouwondernemers. De overheid beperkt het aanbod door een zonesysteem in te voeren. Dit zorgt ervoor dat het aanbod van residentiële woningen niet bepaald wordt door het vrije marktmechanisme, maar wel door de overheid. De overheid doet ook aan ruimtelijke planning. Het aanbod van bouwgrond wordt consequent gelimiteerd door open ruimtes te bewaren (Vermeulen & Rouwendal, 2007, p.7). De gemeenten spelen een grote rol voor de toewijzing van grondbestemming. Ze kunnen hier autonoom over beslissen, maar meestal zijn de regels wel in lijn met de nationale en Europese regelgeving (OECD, 2004, p.3). De bouwgrond wordt dus schaars gehouden door de overheid. De projectontwikkelaars en de bouwondernemers proberen landbouwgrond te kopen, waarvan ze denken dat de grond in de toekomst een bouwbestemming krijgt. Grond is een essentieel onderdeel van woningproductie (Vermeulen & Rouwendal, 2007, p.14). Omdat grond in het algemeen al schaars is, hebben die projectontwikkelaars een sterke onderhandelingspositie (Creusen, 1999, p.21). Nadat ze landbouwgrond verworven hebben, gaan zij lobbyen bij de politici om de bestemming van hun landbouwgrond te veranderen naar bouwgrond. (rent seeking) (Hakfoort et al., 2002, p.19). De overheid treft dus maatregelen om het marktfalen, ten gevolge van imperfecte mededinging, zoals imperfecte informatie, te corrigeren. Maar op zijn beurt zorgt het overheidsingrijpen voor overheidsfalen, door informatieproblemen, opportunisme en rent seeking. De overheidsinterventies kunnen ook leiden tot allocatieve inefficiëntie. Zo kan een grond een verkeerde bestemming krijgen, waardoor er discrepanties ontstaan in lotprijzen voor verschillende categorieën (Creusen, 1999, p.22). Het fiscale regime leidt uiteindelijk tot welvaartsverliezen voor de maatschappij, wat ook duidt op allocatieve inefficiëntie (Ter Rele and Van Steen, 2001). Door de overheidsbeperkingen wordt de match tussen individuele voorkeur en gerealiseerde nieuwbouwwoning kleiner, wat ook een bewijs van inefficiëntie is (zie ook sectie 3.4.4). De prijsvorming van woningen is complex. Het wordt beïnvloed door vier overkoepelende determinanten. Deze overkoepelende determinanten worden beïnvloed door een reeks achterliggende determinanten. De belangrijkste achterliggende determinanten zijn het inkomen, de rente, de hypotheekvoorwaarden en de overheidsinterventies zoals het fiscaal regime, de overheidssubsidies en –reguleringen. Deze zijn aangeduid in het rood op figuur 25. De prijs op de woningmarkt komt tot stand door het marktmechanisme. Maar de woningmarkt is geen perfecte mededinging. Dit zorgt voor marktfalen, wat neerkomt op maatschappelijke verliezen. De overheid probeert dit marktfalen weg te werken om maatschappelijke welvaart te bevorderen. De vele

58

overheidsinterventies op de woningmarkt proberen hiervoor te zorgen. Maar omdat de overheid belemmerd wordt door imperfecte condities zoals onvolledige informatie, is er sprake van overheidsfalen. Dit leidt op zijn beurt terug tot marktfalen. De achterliggende determinanten inkomen, rente, hypotheekvoorwaarden en de drie belangrijkste overheidsinterventies (fiscaal regime, subsidie en regulering) worden in hoofdstuk vier uitgewerkt voor België en Nederland. Er wordt ook een vergelijking tussen beide landen gemaakt

59

Hoofdstuk 4: Vergelijking op basis van de determinanten 4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt er een antwoord gegeven op de centrale onderzoeksvraag van deze studie. De centrale onderzoeksvraag belicht het verschil tussen de particuliere koopwoningprijzen van België en Nederland. Omdat de gegevens van het Kadaster slechts teruggaan tot 1995, kan ik geen betrouwbaar econometrisch model opstellen. Daarom wordt de structuur die opgebouwd werd in hoofdstuk drie aangehouden in dit hoofdstuk. Op figuur 25 zijn de belangrijkste achterliggende determinanten in het rood aangeduid. Deze determinanten zijn het beschikbaar inkomen, de reële rente, de hypotheekvoorwaarden en de overheidsinterventies waaronder het fiscaal regime, de overheidssubsidies en de overheidsreguleringen. Deze determinanten van de woningprijs voor België en Nederland bespreek en vergelijk ik in dit hoofdstuk. Zowel in de Nederlandse als in de Belgische wet is huisvesting een fundamenteel recht. In Nederland is de woningwet in 1901 ontstaan. Het primaire doel van de Nederlandse woningwet was te voorzien in voldoende woongelegenheid. De industrialisering en de verstedelijking van die tijd had tot gevolg dat er een groot gebrek kwam aan kwaliteitsvolle woningen. Ook in België is de huisvestingswet meer dan een eeuw oud. De eerste huisvestingswet dateert van 1889 (Doms et al., 2001, p.14). In 1994 werd het recht op wonen opgenomen in de grondwet. Artikel 23 van de Belgische grondwet stelt dat “ieder het recht heeft een menswaardig leven te leiden. (…)(onder recht wordt verstaan) 3° het recht op behoorlijke huisvesting”. Dit houdt ondermeer in dat de woning een bepaald basiscomfort moet bieden. Huisvesting bestempelen als een fundamenteel recht brengt met zich mee dat de overheid inspraak heeft in het woonbeleid. Enerzijds heeft de overheid het recht een stempel te drukken op de ruimtelijke ordening door bijvoorbeeld woningen onbewoonbaar te verklaren. In sectie 4.7 komt dit verder aan bod. Anderzijds heeft de overheid ook de plicht iedereen te voorzien van degelijke huisvesting. Hiervoor beschikt ze over een aantal instrumenten zoals het toekennen van huursubsidies en een aantrekkelijk fiscaal regime voor eigenwoningbezitters. Nederland heeft – zeker in het verleden en ondanks het verregaande fiscaal regime voor eigenwoningbezit – eerder de nadruk gelegd op het toekennen van huursubsidies via woningcorporaties (zie sectie 4.6). België heeft duidelijk de nadruk gelegd op eigenwoningbezit. Al van in het begin van het Belgische huisvestingsbeleid was duidelijk dat de nadruk grotendeels gelegd werd op de ondersteuning van eigenwoningbezit. De wet van Moyersoen werd in 1922 geïntroduceerd om eigenwoningbezit te stimuleren als middel om potentiële sociale onrust te onderdrukken (Meganck, 2006, p.3). Later volgde de wet Detaeye (1948). Deze wet stelt dat de individuele woning de bouwsteen van de welvaartstaat is (Van Herck & Van Avermaete, 2006, p.5). Dit verklaart onder andere het hoge aantal eigenwoningbezitters in België (Vanneste et al., 2007, pp.107-108). Vanaf sectie 4.2 tot sectie 4.7 worden de belangrijkste determinanten van de woningprijs specifiek voor België en Nederland in detail bekeken. In sectie 4.2 wordt het beschikbaar inkomen van beide landen besproken vergeleken. In sectie 4.3 komt de rente aan bod. Sectie 4.4 belicht de hypotheekvoorwaarden. Sectie 4.5 buigt zich over de verschillen in het subsidiebeleid. In sectie 4.5 wordt stilgestaan bij het fiscaal regime van beide landen. De overige twee overheidsinterventies, subsidie en regulering, komen aan bod in sectie 4.6 en 4.7.

60

4.2

Het beschikbaar huishoudinkomen

Een van de determinanten van de vraag naar woningen is het reëel beschikbare inkomen (zie sectie 3.6.6.1). Volgens het Centraal Planbureau wordt 75 procent van de ontwikkeling van woningprijzen in Nederland verklaard door het reële inkomen. NYFER, het forum voor wetenschappelijk economisch onderzoek in Nederland, heeft een regressieanalyse ontwikkeld om de evolutie van de woningprijzen voor de periode 19812004 te verklaren. Volgens deze analyse waren de belangrijkste verklarende variabelen de reële rente en het reëel besteedbare huishoudinkomen. Als het reëel besteedbare inkomen stijgt met één procent, dan stijgen de reële woningprijzen met 0,67 procent. Als de reële rente met een procentpunt toeneemt, dalen de woningprijzen met 4,6 procent. Omdat deze studie een vergelijking maakt tussen twee landen, wordt het bruto binnenlands product per capita gebruikt. Deze beslissing is genomen op basis van de studie van Egert en Mihaljek (2007), waarin het bruto binnenlands product (BBP) per capita gebruikt wordt om de determinanten van woningprijzen tussen de Centraal en Oost-Europese landen te bepalen. Er is duidelijk een correlatie tussen de woningprijzen en het BBP per capita. Voor België is de correlatie tussen de woningprijzen en het BBP per capita 0,941. Voor Nederland is de correlatie 0,989. Dit betekent nog niet dat er een causaal verband is, er is wel een lineair verband waarneembaar. Omdat een toename van het BBP per capita niet per definitie een toename van de koopkracht betekent, wordt ook de inflatie in kaart gebracht. Inflatie staat immers voor een stijging van het algemeen prijspeil. Als de inflatie groter is dan de stijging van het BBP per capita, dan is er een daling van de koopkracht. Het is dus noodzakelijk om het BBP per capita in relatie met de inflatie te beschouwen. 4.2.1

België

De gemiddelde woningprijzen in België kunnen voor de periode 1973 -2007 in drie etappes ingedeeld worden (zie sectie 1.3.1). De eerste etappe begint in 1973 tot 1980. Gedurende deze periode verdubbelen de gemiddelde woningprijzen. Dit heeft te maken met de toename van het inkomen van de voorgaande jaren. Daardoor hadden gezinnen een spaarvermogen opgebouwd. De extreem hoge inflatie (in 1975 ruim 12,5 procent) en de relatief lage rentevoeten hebben ervoor gezorgd dat er een negatieve reële rente ontstond. Door toename van het inkomen en de negatieve reële rente steeg de vraag naar woningen. Het gevolg van een stijgende vraag is stijgende prijzen (Janssens & De Wael, 2005, pp.29-31). Figuur 27 geeft de evolutie weer van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in België voor de periode 1980 – 2007. In deze periode is de situatie helemaal anders. Terwijl de groei van het BBP per capita en de prijsverandering van woningen met het nulpunt flirtten (zie sectie 2.2.1), bedroeg de inflatie in nog 1982 ruim 8,5 procent. Daarna is de inflatie ernstig teruggelopen tot 1,3 procent in 1986. In tegenstelling tot de inflatie zijn de woningprijzen beginnen stijgen vanaf 1982. 1986 was een kantelmoment. Vanaf dan is de inflatie onder de relatieve verandering van de gemiddelde woningprijs gedoken en gebleven. Ook is sindsdien geen extreme inflatie meer waarneembaar.

61

Figuur 27. De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in België 1980-2007 20% Relatieve verandering BBP per capita

15% 10%

Relatieve verandering gemiddelde w oningprijzen

5% 0% 1980    

Inflatie

1985    

1990    

1995    

2000    

2005    

-5% -10%

Bron: FOD Economie; eigen bewerking Vanaf 1981 tot 1986 verloopt de relatieve verandering van het BBP per capita en van de woningprijzen nagenoeg gelijkaardig. Beiden flirtten ze met het nulpunt. Dit komt doordat deze periode gekenmerkt wordt door hoge werkloosheid en een zwak vertrouwen in de toekomst (Janssen & De Wael, 2005, pp.35-37). Daardoor nam de vraag naar woningen af, waardoor de scherpe prijsstijgingen van de jaren 70 verleden tijd waren. Vanaf 1986 is duidelijk dat de gemiddelde woningprijzen opnieuw stijgen terwijl de stijgingen van het BBP per capita matig zijn. In 1989 bereikt de groei van het BBP per capita de hoogte van de inflatie en sindsdien blijven ze rond elkaar schommelen. De stijging van de woningprijzen daarentegen kenden in 1989 een eerste piek. In 1998 komt de groei van de gemiddelde woningprijzen opnieuw in een hogere versnelling met een absoluut hoogtepunt in 2005. Dit is te verklaren door de lage werkloosheid en een relatief sterk toegenomen BBP per capita (Janssen & De Wael, 2005, pp.47-50). Voor de periode 1980 – 2007 zijn het BBP per capita en de inflatie ongeveer verdubbeld, terwijl de gemiddelde woningprijzen ruim 4,5 keer duurder geworden zijn. De gemiddelde woningprijzen stijgen dus veel sneller dan het BBP per capita. Deze prijzen representeren alle woningtypes samen. De woningtypes kunnen onderverdeeld worden in woonhuizen, appartementen en villa’s (zie sectie 1.1). Woonhuizen zijn in de periode 1980 – 2007 gemiddeld vijf keer duurder geworden in België. Appartementen zijn in die periode gemiddeld vier keer duurder geworden en villa’s gemiddeld drie keer duurder. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de stijging van de woningprijzen niet evenredig is met de stijging van het BBP per capita. Verder blijkt dat door een stijging van het BBP per capita de vraag naar woonhuizen relatief toeneemt ten opzichte van appartementen of villa’s. De prijzen van woonhuizen zijn immers het meest gestegen.

62

4.2.2

Nederland

Figuur 28 laat zien dat de groei van de gemiddelde woningprijzen voor de periode tussen 1985 en 2007 grotendeels boven de relatieve groei van het BBP per capita en de inflatie ligt. Vooral in de periode van 1991 tot 2001 is het verschil heel groot. De inflatie kent een redelijk evenwichtig verloop, vooral in de periode van 1991 tot 2000. De relatieve verandering van het BBP per capita is eerder woelig te noemen. Opvallend is dat ze altijd boven de inflatie ligt. Figuur 28. De evolutie van de relatieve verandering van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie in Nederland 1985-2007 20%

15% Relatieve verandering BBP per capita

10%

Relatieve verandering gemiddelde woningprijzen 5%

Inflatie

0% 1985

1990

1995

2000

2005

-5%

Bron: NVM; CBS; eigen bewerking In de periode van 1992 tot 1998 groeien de gemiddelde woningprijzen met ruim 8,5 procent. Volgens Verbruggen et al. (2005) is de prijsstijging van woningen voor 75 procent te wijten aan de stijging van het reële beschikbare inkomen (pp.28-34). Het huishoudinkomen neemt in deze periode ook sterk toe. Een van de oorzaken van de sterke stijging van het beschikbaar inkomen is de emancipatie (Verbruggen et al., 2005, p.16) Kranendonk & Verburggen, 2008, p.5). De tweeverdieners stegen van 1990 tot 2000 van 56 procent tot 76 procent (van der Geest & Heuts, 2005, p.34). Doordat huishoudens meer verdienden, door een extra loon binnen te halen, werd de basis voor een hypothecaire lening verbreed (Brounen, 2001, p.500). Hierdoor steeg de vraag naar woningen met als gevolg dat de prijs van woningen ook gestegen is. De inflatie is onderhevig aan schommelingen tijdens de periode van 1985 tot 2007. In 1987 was er zelfs sprake van deflatie. In 1988 was er opnieuw sprake van inflatie. De groei van de inflatie hield aan tot 3,9 procent in 1991. Daarna kent de inflatie een evenwichtige groei van jaarlijks ongeveer twee procent. De prijsstijgingen van woningen waren in de jaren 90 ook te wijten aan de sterke stijging van de huurprijzen. De overheid had bij wijze van afbouw van subsidie voor huurwoningen, de huurprijzen sneller laten stijgen dan de inflatie (VROM, 2004, p.70). Doordat huren gemiddeld vijf procent duurder werd, werd interesse gewekt voor koopwoningen. De vraag naar koopwoningen nam dus ook toe omdat de huurprijzen stegen. Het gevolg was dat de prijzen van de koopwoningen toenamen. De absolute piek van zowel de relatieve verandering van het

63

BBP per capita, van de gemiddelde woningprijzen en van de inflatie wordt bereikt rond de eeuwwisseling. De gemiddelde woningprijzen stijgen in 1999 spectaculair met 18 procent. Een van de oorzaken van de extreme prijsstijging naast de stijging van het reëel beschikbare inkomen was de extreme krapte van de woningmarkt (Verbruggen et al., 2005, p.31) (zie sectie 4.7). In 2001 stijgt het BBP per capita 11 procent en de inflatie 4,5 procent. Na het bereiken van alle hoogtepunten daalt alles peilsnel. In 2003 zitten de relatieve groei van de gemiddelde woningprijzen, het BBP per capita en de inflatie op hetzelfde niveau van ongeveer twee procent. Sindsdien blijft de inflatie rond anderhalf procent en stijgen de relatieve verandering van het BBP per capita en de gemiddelde woningprijzen hand in hand. De gematigde prijsstijgingen in de periode 2001 – 2003 is dus te wijten aan geringere stijging van het reëel beschikbare inkomen. Verbruggen et al. (2005, p.30) koppelt hier de overwaardering van de woningprijzen aan. De prijzen zijn volgens hen doorgeschoten in 2000 door speculatie en niet door fundamentele economische factoren waardoor de woningprijzen boven de lange termijn waarde liggen (zie sectie 2.3.7). Volgens Kranendonk en Verbruggen (2008, p.6) compenseren de grotere woningvoorraad en de hogere reële inkomens elkaar in de periode van 2001 tot 2007, waardoor de woningprijzen minder hard stijgen. Wel merken ze op dat de werkgelegen in 2006 en 2007 sterk stijgt, wat onmiddellijk impact heeft op de woningprijzen. De gemiddelde woningprijzen zijn in de periode van 1985 tot 2007 vier keer duurder geworden, terwijl het BBP per capita 2,5 keer is toegenomen. De inflatie is in deze periode met 60 procent toegenomen. De stijging van het BBP per capita, de gemiddelde woningprijzen en de inflatie is dus niet evenredig. Door de stijging van de gemiddelde woningprijzen in Nederland zou de koopkracht afgenomen moeten zijn. De relatieve cijfers van het Kadaster voor de periode van 1995 tot 2007 komen in grote mate overeen met de cijfers die de Nederlandse Vereniging van Makelaars publiceerde. De gemiddelde woningprijzen zijn in deze periode 2,7 keer duurder geworden. Het BBP per capita is met 80 procent toegenomen en de inflatie met 30 procent. De stijgingen zijn dus niet evenredig. Het Kadaster laat wel toe de evoluties van de prijzen van de verschillende woningtypes te volgen. De woonhuizen worden in 12 jaar 2,5 keer duurder. De appartementen volgen de evolutie van de gemiddelde woningprijzen en stijgen 2,7 procent. De villa’s stijgen het meest met ruim drie procent. Er dient opgemerkt te worden dat de spectaculaire groei van 18 procent volgens het Kadaster plaatsvindt in 2000, terwijl de NVM die spectaculaire groei optekent in 1999. Dit komt doordat het tijdstip van de registratie bij het Kadaster anders ligt dan bij de NVM (Kadaster, 2007). 4.2.3

Vergelijking België en Nederland

Voor de vergelijking van België en Nederland worden de gemiddelde woningprijzen in beschouwing genomen zoals de FOD Economie en het Kadaster die publiceerden. De gerapporteerde periode gaat van 1995 tot 2007. De nominale stijging van de gemiddelde woningprijzen tussen 1995 en 2007 is voor beide landen nagenoeg gelijk. België kent een nominale stijging van 2,6 en in Nederland zijn de prijzen ongeveer 2,7 duurder geworden. Zowel in Nederland als in België is de correlatie tussen inkomen en woningprijs hoog. Figuur 29 brengt het verloop van de relatieve veranderingen van het BBP per capita in België en Nederland voor de

64

periode 1985 – 2007 in kaart. Opvallend is dat de relatieve groei van het BBP per capita in Nederland na een dieptepunt in 1987 stijgt en niet meer onder twee procent duikt tijdens de volledig beschouwde periode. Dit is een eerste opmerkelijke stijging die aanleiding geweest kan zijn voor de scherpe stijging van de gemiddelde woningprijzen vanaf 1991 in Nederland. Figuur 29.

De evolutie van de relatieve groei van het BBP per capita in België en Nederland 1985-2007

12% 10% 8% 6%

Relatieve verandering BBP per capita België

4%

Relatieve verandering BBP per capita Nederland

2% 0% 1985     -2%

1990    

1995    

2000    

2005    

Bron: FOD Economie; CBS Tussen 1995 en 1997 stijgen de gemiddelde woningprijzen in Nederland jaarlijks met ruim 10 procent. Het BBP per capita was aan een klim begonnen vanaf 1993 en dat heeft zich vanaf 1995 vertaald in de woningprijzen. Doordat huishoudens over meer inkomen beschikken, wordt de vraag naar woningen groter en stijgen de woningprijzen. De stijging van het BBP houdt aan tot 1998 en valt in 2000 terug tot ongeveer drie procent. Maar de woningprijzen vallen niet terug. Deels kan dit verklaard worden doordat woningprijzen zich nooit onmiddellijk in neerwaartse richting aanpassen (zie sectie 3.3.3). Maar het geloof in vastgoed was zo groot dat net voor de eeuwwisseling de woningprijzen in Nederland spectaculair stegen. In 2000 noteerde het Kadaster een stijging van 18 procent. Na deze spectaculaire toename is het BBP per capita ook sterk toegenomen, maar de prijsstijging bleef niet aanhouden. De woningprijzen zijn in Nederland pijlsnel gekelderd tot ongeveer drie procent in 2003. In België is de situatie anders. Tijdens 1995 en 1997 stijgen de gemiddelde woningprijzen jaarlijks met vier procent. Vanaf 2001 begonnen de Belgische woningprijzen aan een klim om in 2005 de top te bereiken, met een relatieve groei van ruim 17 procent. Het BBP schommelde rond de eeuwwisseling tussen twee en drie procent. Het huishoudinkomen nam dus toe in deze periode. Hierdoor is de vraag naar woningen toegenomen en dus ook de prijs. Vanaf 2005 is de groei van de Belgische woningprijzen gematigd tot ruim acht procent in 2007 (zie sectie 1.5) terwijl het BBP terug toenam. De verschillende woningtypes kennen ook een verschillend verloop in beide landen. De woonhuizen zijn in beide landen met dezelfde factor van 2,6 toegenomen. De appartementen in Nederland volgen de gemiddelde woningprijzen met een stijging van de prijzen met factor 2,7. In België kenden de appartementen minder

65

succes. De prijzen zijn 2,3 keer duurder geworden in 12 jaar. De prijzen van de villa’s kennen de grootste discrepantie tussen beide landen. In België zijn de villa’s slechts 1,3 keer duurder geworden. In Nederland kende dit woningtype juist de grootste stijging. De prijzen van villa’s zijn er ruim verdrievoudigd, waardoor ook de villa’s vanaf 2000 duurder zijn in Nederland dan in België. Tot en met 1989 is de relatieve groei van het BBP per capita lager in Nederland dan in België. Maar vanaf 1990 ligt de relatieve groei van het BBP per capita in Nederland voor de hele periode tot 2007 boven de relatieve groei van het BBP per capita in België. Opvallend is dat de evolutie van de woningprijzen, net als de evolutie van BBP per capita, intensiever is in Nederland dan in België. Het BBP per capita in België is in de periode van 1995 tot 2007 gestegen met ruim 20 procent, ongeveer zoveel als de inflatie. In Nederland is het BBP per capita in dezelfde periode toegenomen met ruim 80 procent. De inflatie in Nederland was voor deze periode 30 procent. De nominale stijging van de gemiddelde woningprijzen tussen 1995 en 2007 is voor beide landen nagenoeg gelijk. België kent een nominale stijging van 2,6 en in Nederland zijn de prijzen ongeveer 2,7 duurder geworden. Wanneer er rekening gehouden wordt met de evolutie van het BBP per capita en de inflatie in beide landen, kan gesteld worden dat de gemiddelde woning in België relatief duurder geworden is dan in Nederland. Toch bewijst de betaalbaarheid van wonen het tegendeel. De betaalbaarheid van wonen wordt vaak gemeten aan het aandeel van het huishoudinkomen dat besteed wordt aan wonen. Belgen spenderen ongeveer 21 procent van hun inkomen aan wonen (zowel huurders als eigenaars). Opvallend is dat dit percentage gedaald is in 2005 en 2006, terwijl de woningprijzen steeds duurder worden. Dit kan verklaard worden door de hypothecaire leningen die afgesloten met een langere duurtijd. In 2006 was het aandeel van wonen 19 procent van het huishoudinkomen (FOD Economie). Nederlanders spendeerden ongeveer 20 tot 21 procent aan wonen. Vanaf 2000 is het aandeel van wonen gezakt in het huishoudinkomen tot 18.5 procent (CBS). Deze daling is het gevolg van de hogere inkomens, de lagere rentes (zie sectie 4.3) en de bredere hypotheekvoorwaarden (zie sectie 4.4).

4.3

De rente

In sectie 3.6.6.2 werd aangehaald dat de reële rente ook een belangrijke determinant is van de woningprijzen. Als de rente laag is, dan neemt de vraag naar koopwoningen toe. Dat zorgt op zijn beurt voor stijgende prijzen. Er is dus een negatieve correlatie tussen beiden. De hypotheekrente wordt gevormd door een aantal factoren, namelijk de Euribor plus een bepaald percentage. Dit percentage mag de kredietverstrekker zelf invullen en omvat onder andere een risicopremie en een winstmarge. Deze vrijheid zorgt ervoor dat het vrij moeilijk is om een gedetailleerde, representatieve dataset te bekomen. Voor België heeft de KBC een gedetailleerde, representatieve dataset ter beschikking gesteld. Deze dataset is veruit het meest volledig omdat een onderscheid gemaakt wordt tussen vaste en variabele rente. Binnen ieder segment wordt dan nog eens een verder opsplitsing gemaakt afhankelijk van de duurtijd. Voor Nederland doe

66

ik beroep op datasets van het Centraal Planbureau. Enerzijds wordt een historische tijdsreeks ter beschikking gesteld met de gemiddelde rentevoeten, waar geen onderscheid gemaakt wordt tussen vaste of variabele rente. Anderzijds wordt voor de periode 1996-2003 een detailreeks ter beschikking gesteld waar zowel de gemiddelde rentevoet, als de hoogste en de laagste rentevoet genoteerd zijn. 4.3.1

België

De meeste aspecten van het huisvestingsbeleid vallen binnen de bevoegdheden van de diverse gewestelijke overheden. Maar net zoals het fiscaal regime, is de rente een federale aangelegenheid (NBHBP, 2005, p.21). Stijgende woningprijzen, stijgend BBP per capita en een relatief lage rente zijn kenmerkend voor de periode 1972-1980. In het begin van de jaren 80 komt daar een eind aan. De hypothecaire rente begint in 1979 aan een klim om te stijgen tot bijna 15 procent in 1981 (Janssen & De Wael, 2005, pp.35-37). Theoretisch gezien zou dat een negatieve invloed moeten hebben op de vraag, en dus ook op de prijs (zie sectie 3.6.6.2.). De realiteit voldoet aan deze theorie, de woningprijzen stagneren namelijk. Vanaf 1986 herpakken de woningprijzen zich terug met in 1989 een hoogtepunt (zie sectie 3.2.1). In dezelfde periode kennen de hypothecaire rentevoeten een daling van bijna acht procent. Dit wordt grafisch geïllustreerd in figuur 30. Deze figuur geeft de evolutie weer van de vaste en variabele hypothecaire rentevoeten van de KBC voor de periode 1984-2008. Figuur 30.

De evolutie van de vaste en variabele hypothecaire rentevoeten van de KBC 1984-2008

14% 12% 10% 8%

Variabel op 20 jaar: 5 jaarlijks herzienbaar

6%

Vast op 20 jaar

4% 2% 0% 1984

1987

1990

1993

1996

1999

2002

2005

2008

Bron: KBC; eigen bewerking Opvallend is ook dat in de eerste helft van de jaren 90 de hypothecaire rentevoeten weer toenemen. Dit is een gevolg van enkele historische gebeurtenissen, zoals de hereniging van Duitsland en de inval in Koeweit van Irak. Als gevolg werden de olieprijzen en de rentevoeten opgetrokken (Janssens & De Wael, 2005, pp.41-44). Tijdens deze periode stijgen de woningprijzen minder snel.

67

Vanaf 1994 begint de echte daling van de hypothecaire rentevoeten. De rente zakt zienderogen tot historische dieptepunten. De aanhoudende dalende rentevoeten doet de vraag naar woningen stijgen met hogere woningprijzen als gevolg. De historische lage rentevoeten zorgen voor enorme prijsstijgingen rond 2004-2005. De gedetailleerde dataset van de KBC toont een aantal algemene trends. Ten eerste valt duidelijk op dat de vaste rentevoet altijd hoger is dan de variabele. In het algemeen kan gesteld worden dat hoe langer de rentevaste periode is, des te hoger de rentevoet wordt (van der Geest & Heuts, 2005, p.54). Dit is ook te zien in figuur 30. Ten tweede is er vanaf 1993 sprake van productdifferentiatie. Dit komt verder aan bod in sectie 4.4. 4.3.2

Nederland

De belangrijkste verklarende variabelen voor de woningprijzen zijn de reële rente en het reëel besteedbaar huishoudinkomen. Dit werd berekend in de regressieanalyse opgesteld door het NYFER voor de periode 1981-2004 (zie sectie 4.2). Uit de analyse bleek dat de woningprijzen met 4,6 procent dalen als de reële rente met een procentpunt toeneemt. De Nederlandsche Bank is er ook van overtuigd dat de rente een significante invloed heeft op de hoge woningprijzen. In HM Treasury (2003, p.103) staat een uitspraak van DNB geciteerd in verband met de lage intrestvoeten en stijgende woningprijzen van de jaren ‘90: ‘lagere rentevoeten en, als gevolg, blijvende lage financieringskosten zijn de belangrijkste determinanten voor de hoge woningprijzen’ (eigen vertaling). Het Centraal Planbureau stelt een historisch overzicht van de hypothecaire rentevoeten. In figuur 31 evolutie van deze rentevoet grafisch weergegeven voor de periode 1980 tot 2002. Eind jaren ’70, begin ‘80 waren de woningprijzen sterk gedaald (OECD, 2004n p.1). Die periode ging dan ook gepaard met hypothecaire rentevoeten. Vanaf 1982 dalen de hypothecaire rentevoeten en gingen de woningprijzen stijgen. Figuur 31.

Historische evolutie van de hypothecaire rentevoeten in Nederland 1900-2002

12% 10% 8% Gemiddelde hypothecaire rentevoet

6% 4% 2% 0% 1980

1983

1986

1989

1992

1995

Bron: CBS; eigen bewerking

68

1998

2001

is de jaren hoge weer

Vanaf 1986 kennen de rentevoeten een stagnatie om daarna te stijgen tot ruim negen procent in 1991. Deze stijging heeft ook te maken met de historische gebeurtenissen zoals de hereniging van Duitsland en de inval in Koeweit van Irak (Jansseens & De Wael, 2005, pp.41-44). Vanaf 1992 daalde de rente opnieuw tot historisch lage rentevoeten. Na een periode van een jaarlijkse groei van de woningprijzen van 5,5 procent (1985-1991), stegen de prijzen tussen 1992 en 1997 met een jaarlijks ritme van 8,7 procent. Talloze studies erkennen de werking van de historische lage rentevoeten op de woningprijzen (Brounen, 2001; Otto, 2007, p.234; van der Geest & Heuts, 2005, p.35). De extreme stijging van de woningprijzen is een combinatie van historisch lage rentevoeten en een stijgend beschikbaar huishoudinkomen (van der Geest & Heuts, 2005, pp.27-31). Dit heeft te maken met het historisch lage niveau van de reële rente in 2001. De reële rente wordt immers bepaald op de ontwikkelingen van de kapitaalmarktrente (de tienjarige staatslening) en de inflatie (van der Geest & Heuts, 2005, p.35). De dalende kapitaalmarktrente en een hoge inflatie zorgen voor een negatief reële rente. Dat is de situatie van in 2001. 4.3.3

Vergelijking België en Nederland

De evolutie van de hypothecaire rentevoeten is in beide landen goed vergelijkbaar. Figuur 32 illustreert dit grafisch. Opvallend is dat de rentevoet in België systematisch hoger ligt dan in Nederland. Dit heeft te maken met het soort hypotheek dat aangegaan wordt. België is traditioneel een land waar het aandeel van hypotheek met vaste rentevoeten hoog ligt. Zoals al vemeld kan in het algemeen gesteld worden dat hoe langer de rentevaste periode is, hoe hoger de rentevoet wordt (van der Geest & Heuts, 2005, p.54). In 2006 bijvoorbeeld was dat aandeel 78 procent (EMF, 2007, p.20). Nederland daarentegen is traditioneel een land met een laag percentage van hypotheken met vaste rentevoet. Door de aanhoudende lage rentevoeten is dat percentage nog afgenomen. Nederlanders kiezen eerder voor lagere rentelasten hier en nu met het risico van stijgende rentelasten in de toekomst (van der Geest & Heuts, 2005, pp.54-55). In 2005 bedroeg het aandeel van hypotheken met vaste rentevoet ongeveer 30 procent. Het verschil in aandeel van hypotheken met vaste of variabele rentevoeten in België en Nederland is een van de verklaringen voor de rentevoetverschillen tussen beide landen (HM Treasury, 2003, p.85). Daarnaast heeft ook de nationale hypotheekmarkt een invloed op de rentevoet. Als er veel verschillende aanbieders zijn, dan is de concurrentie hoger, waardoor de winstmarges lager zullen zijn. De rentevoet wordt samengesteld op basis van de Euribor aangevuld met een bepaald percentage. Dit percentage omvat onder andere de winstmarge en de risicopremie. Hoe efficiënter een instelling opereert, hoe lager deze marges moeten zijn om rendabel te zijn.

69

Figuur 32.

De evolutie van de gemiddelde hypothecaire rentevoet in België en Nederland 1980-2008

14% 12% 10% 8%

Nederland

6%

België

4% 2% 0% 1980

1983

1986

1989

1992

1995

1998

2001

2004

2007

Bron: KBC; CBP; eigen bewerking

4.4

Hypotheekvoorwaarden

Hypotheken zijn van belang bij het aankopen van een woning. Dit is duidelijk zichtbaar als de ratio uitstaande hypothecaire schuld op het BBP bekeken wordt (Meen, 2000, p.12). In België is deze verhouding 27 procent in 2003. In Nederland zijn de hypothecaire schulden voor residentieel vastgoed veel groter. In 2003 waren ze gelijk aan het BBP (NBHBP, 2005, p. 72). De hypotheekvoorwaarden vormen dus een belangrijke determinant voor de hoogte van de woningprijs. De vraag naar woningen wordt bepaald door hoeveel gezinnen kunnen lenen bij kredietverstrekkers (McQuinn & O’Reilly, 2007, p379). De hoogte van de lening hangt af van het beschikbare inkomen en de rentevoet (McQuinn & O’Reilly, 2007, p379). Ook de looptijd van de lening, de gemiddelde leeftijd en het opleidingsniveau bepalen hoeveel er geleend kan worden (Hassink & van Leuvensteijn, 2003, p.13). In Nederland is de hypotheekmarkt vrij groot en gevarieerd. De grote commerciële banken bespelen ruim 73 procent van de hypotheekmarkt. Verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen trekken ruim zeven procent van de markt aan. Een kleine 20 procent wordt ingevuld door een restcategorie. België is veel traditioneler. De grote commerciële banken nemen 95 procent van de hypotheekmarkt voor hun rekening. Verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen bedienen samen drie procent van de markt en specifieke hypotheekbanken bedienen twee procent (NBHBP, 2005, p. 74). 4.4.1

België

Deze sectie is gebaseerd op een interview met Elke Beten, productbeheerder van kredieten bij de KBC (interview van 10 juli 2009). Omdat commerciële grootbanken 95 procent van de hypotheekmarkt bespelen is het gebruik van de KBC gegevens representatief om de algemene hypotheekvoorwaarden in België te

70

bespreken. Tot de jaren ‘90 was het aanbod van hypothecaire leningen beperkt. Er was keuze tussen een vaste of een variabele rentevoet voor een standaard duurtijd van 20 jaar. Bij een lening met vaste rentevoet blijft de rentevoet gedurende de hele looptijd dezelfde. Bij de variabele rentevoet wordt de rente standaard herzien om de vijf jaar. Maandelijks wordt een deel van de rente en een deel van het kapitaal terugbetaald. Dit kan maandelijks hetzelfde bedrag zijn (annuïteit) of maandelijks een lager bedrag (degressief). Vanaf de jaren ‘90 is er sprake van productdifferentiatie. Er zijn dan drie extra formules opgenomen in het standaardaanbod voor leningen met variabele rentevoeten. Sindsdien kan er geopteerd worden voor een formule met jaarlijkse renteherziening. Een tweede formule voorziet een eerste herziening na 10 jaar aangevuld met tweede herzieningen na 15 jaar. Een derde formule voorziet een renteherziening na 15 jaar. Van der Geest & Heuts (2005, p.54) stellen dat de rentevoet hoger wordt naarmate de rentevaste periode langer wordt. Dit blijkt inderdaad zo te zijn als de rentevoeten onder de loep genomen worden. De jaarlijkse herziening is het voordeligst. De formule 15 jaar plus vijf is het duurst. Ook in het segment van de vaste hypothecaire rentevoeten is er sprake van productdifferentiatie. Vanaf 1995 is er een standaardaanbod van leningen op 10, 15 en 20 jaar. Vanaf 2004 zijn er heel veel aanvragen om af te wijken van de standaard duurtijd van 20 jaar. Daarom werd het standaardaanbod vanaf 2006 uitgebreid. Vanaf dan is het mogelijk te lenen op 25 en 30 jaar. Een lening met vaste rentevoet op 30 jaar kent de hoogste rentevoeten, een lening met een jaarlijks herziening geniet de laagste tarieven. Naast annuïteiten of degressieve afbetalingen kan er ook geopteerd worden om het kapitaal in een keer terug te betalen op de vervaldag. De loan-to-value ratio (LTV) in België bedraagt gemiddeld 80 procent. Deze ratio is de aankoopprijs op het hypotheekbedrag. In België dienen eigenaars dus eigen kapitaal in te brengen bij de aankoop van een onroerend goed. Dit komt doordat banken geconfronteerd worden met asymmetrische informatie. Er is dus sprake van moral hazard, omdat de bank niet weet of de kredietnemers alle informatie ter goeder trouw hebben doorgegeven (Hassink & van Leuvensteijn, 2003, p.11). Ook wordt er vastgesteld dat de meerderheid van de klanten geneigd is te kiezen voor een hypothecaire lening met vaste rentevoet en maandelijkse annuïteiten. Het kapitaalbedrag terugbetalen op vervaldag is het minst succesvol. 4.4.2

Nederland

De hypotheekmarkt in Nederland is bijzonder te noemen. Er worden talrijke exotische hypotheekvormen aangeboden en er kan meer geleend worden dan de woningprijs (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.25). Nergens ter wereld worden zulke hoge hypotheken verstrekt als in Nederland (van der Geest & Heuts, 2005, p.47). De omvang van de uitstaande schuld is in 2003 gelijk aan het BBP (NBHBP, 2005, p. 72). Dit heeft natuurlijk invloed op de hoogte van de woningprijs. De financiële deregulering vanaf de jaren 80 van de hypotheekmarkten heeft ervoor gezorgd dat er meer en makkelijker geleend kan worden (OECD, 2005, p.18). Vanaf de jaren 90 wordt het hypotheekassortiment aanzienlijk uitgebreid (VROM, 2004, pp.81-82). Deze uitbreiding wordt opgevolgd door explosieve woningprijsstijgingen. De emancipatie heeft hier zeker een grote invloed gehad. Voor 1993 werd enkel het inkomen van de hoofdverdiener in rekening gebracht om het maximum voor de hypotheek te bepalen. Vanaf

71

1993 wordt het inkomen van beide partners in beschouwing genomen (Assenbergh, 1998, p.36). De nieuwe hypotheekvormen zorgen ervoor dat het fiscaal voordeel maximaal benut wordt (Brounen, 2001, p.500-501; van der Schors et al., 2007, p.11). De hoofdvormen van hypotheken in Nederland kunnen ingedeeld worden in drie grote groepen van hypotheken. De eerste groep omvat hypotheken met maandelijkse aflossingen, de tweede groep omvat hypotheken zonder aflossingen en de derde groep zijn hypotheken waarbij er gespaard wordt voor de aflossing. In de eerste groep horen de lineaire en de annuïteiten hypotheken thuis. Deze vormen zijn populair in België, maar zijn minder succesvol in Nederland. 12 procent van de hypotheken behoort tot deze groep. De tweede groep is bijna onbekend in België, maar razend populair in Nederland. In 2006 telt het segment hypotheken zonder aflossingen 44 procent van de markt (EMF, 2008, p.12). Het succes is vooral te danken aan de maximalisatie van het fiscale voordeel. De hypotheekrentelasten in Nederland zijn volledig aftrekbaar aan marginaal tarief. Door maandelijks slechts enkel en alleen rentelasten te betalen, zijn de hypotheekrentelasten jaarlijks volledig aftrekbaar. Het nadeel van deze hypotheekvorm is dat de echte lasten naar de toekomst verschoven worden omdat er geen vermogen afgelost wordt. Er wordt ook geen vermogen opgebouwd zoals bij de derde groep. Er wordt gespeculeerd op de verwachte waardestijging of waardebehoud van de woning om op de vervaldag het ontleende bedrag terug te betalen (VROM, 2004, p.8). De derde groep is ook goed voor een aanzienlijk deel van de hypotheekmarkt. De levenhypotheek, de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek vallen onder deze groep. Meer dan de helft van alle hypotheken neemt een van deze vormen aan. Maandelijks wordt een gedeelte betaald aan hypotheekrente en een gedeelte waarmee een belastingsvrij vermogen opgebouwd wordt. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met dit vermogen. Deze hypotheken zijn eigenlijk verbeterde versies van de aflossingsvrije hypotheken. Het fiscaal voordeel wordt volledig benut. Enerzijds worden de maandelijkse rentelasten volledig afgetrokken en anderzijds wordt een vermogen opgebouwd waar geen vermogensrendementheffing op verrekend wordt. 4.4.3

Vergelijking België en Nederland

De hypotheekmarkten in België en Nederland zijn heel erg verschillend. Tsatsaronis en Zhu (2004, p.74) omschrijven de Belgische hypotheekmarkt als conservatief, terwijl de Nederlandse hypotheekmarkt volgens hen agressiever is. Het voordeel in België is dat banken minder snel leningen zullen uitgeven die boven de terugbetalingcapaciteit van de huishoudens zijn. In Nederland zijn leningen heel toegankelijk. Dit heeft natuurlijk zijn weerslag op de woningprijzen (ECB, 2009, p.63). De financiële deregulering vanaf de jaren ‘80 van de hypotheekmarkten heeft ervoor gezorgd dat er meer en makkelijker geleend kan worden (OECD, 2005, p.18). Enerzijds hebben nieuwe technieken ervoor gezorgd dat kredietverstrekkers efficiënter te werk gaan en dus lagere rentevoeten kunnen aanbieden (Hassink & van Leuvensteijn, 2003, p.7). Anderzijds hebben de innovaties zich vooral vertaald in langere looptijden (OECD, 2005, p.18). De innovaties hebben er dus voor gezorgd dat huishoudens in staat zijn meer te lenen. In Nederland is vooral de aflossingsvrije lening populair omdat deze fiscaal heel voordelig is. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de woningprijzen.

72

Een belangrijk verschil is hoe de hoogte van een hypotheek bepaald wordt. Hiervoor zijn verschillende methodes. Sommige Nederlandse kredietverstrekkers kijken naar de verhouding van het bruto inkomen op de hoogte van de hypotheek. Het maximum wordt vastgesteld door het bruto jaarsalaris te vermenigvuldigen met vijf. Bij hogere inkomens wordt vaak met zes vermenigvuldigd (van der Geest & Heuts, 2005, pp.53-54). Een andere manier om de maximale hypotheek te bepalen is door gebruik te maken van de woonquote. Dit is een percentage van het inkomen dat besteed mag worden aan de hypotheeklasten. Voor een gemiddeld Nederlands gezin is dat ongeveer 38 procent (van der Geest & Heuts, 2005, pp.53-54). In België wordt een percentage van 30 procent gehanteerd. Dit maakt dat Nederlanders gemiddeld meer kunnen lenen, omdat een groter deel van het huishoudinkomen gespendeerd mag worden aan de hypotheeklasten. Uiteindelijk bedraagt de loan-to-value ratio (LTV) in België gemiddeld 80 procent en in Nederland kan die maximaal 125 procent bedragen. De gemiddeld loan-to-value ratio in Nederland is 112 procent (NBHBP, 2005, p. 73). Ook dit maakt dat Nederlanders meer kunnen lenen dan Belgen. Dit doet de vraag naar koopwoningen toenemen en de prijs volgt in stijgende richting. In beide landen zijn de woningprijzen fors toegenomen, maar toch kent alleen Nederland exotische hypotheekvormen (Haffner & Heylen, 2008, p.12). Belgen houden vast aan de traditionele hypotheekvormen, terwijl in Nederland spaar- of beleggingshypotheken en aflossingsvrije leningen populair zijn. Dit komt door het grote fiscale voordeel dat aan deze hypotheekvormen gekoppeld is. De hypotheekrentelast is immers volledig aftrekbaar tegen marginale belastingsvoet (zie sectie 4.5). Naast een verschillend aanbod valt ook op dat in België ruim driekwart van de hypotheken afgesloten wordt met een vaste rentevoet. In Nederland zijn hypotheken met variabele rentevoeten veel populairder (zie sectie 4.3). Het grote voordeel is dat de hypotheeklasten op korte termijn lager zijn bij een variabele rentevoet. Het gevaar is dat huishoudens in tijden van historisch lage rentevoeten (zoals nu) een te grote lening aangaan, omdat onvoldoende rekening gehouden wordt met de risico’s op langere termijn. Omdat rentevoeten afhankelijk zijn van de kapitaalmarkt, zijn ze ook gevoelig voor economische trends (VROM, 2004, p.8). Een stijging van de rente zullen huishoudens dus meteen merken in hun uitgaven voor hypotheeklasten (van der Geest & Heuts, 2005, p.55). 4.5

Het fiscaal regime

Het fiscaal regime is gericht op het stimuleren van eigenwoningbezit (Grootenboer et al., 2006, p.23). Eigenwoningbezit heeft een dubbel positief effect (zie sectie 3.4.4). Enerzijds verzorgen eigenaar-bewoners hun woning beter dan huurders. Ze zijn meer betrokken in de buurt en houden de kwaliteit van de woonomgeving hoog. Deze kwaliteit wordt sterk bepaald door de hedonische variabelen (zie sectie 3.6.3). Anderzijds wordt allocatieve efficiëntie bevorderd door eigenwoningbezit. Eigenaar-bewoners zijn meer geneigd hun woning naar eigen smaak in te richten dan huurders. Beide effecten zorgen voor grotere sociale welvaart (Hakfoort et al., 2002, pp.30-32). Ultiem streeft elke overheid naar maximale sociale welvaart. Dat doel probeert ze te bereiken via overheidsinterventies. Een van deze overheidsinterventies is een gunstig fiscaal regime voor eigenwoningbezitters.

73

De fiscale ondersteuning mag niet gezien worden als subsidie. Omdat onroerende goederen gezien worden als investeringsgoederen (zie sectie 3.4.1), worden ze - net zoals andere investeringsgoederen - belasting na aftrek van de onkosten. Onroerende goederen worden belast omdat ze onroerende inkomsten met zich meebrengen. Zoals besproken in sectie 3.6.2 levert iedere woning woondiensten. De kost die voor deze diensten betaald wordt, is de gebruikskost. De huurprijs representeert deze kost voor huurders. Voor eigenaar-bewoners wordt deze kost de toegerekende huur genoemd. In België wordt deze toegerekende huur vertegenwoordigd door het kadastraal inkomen, in Nederland door het eigenwoningforfait. 4.5.1

België

De overheidsinterventies in België zijn verdeeld over de federale overheid en de drie gewestelijke overheden voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vlaanderen en Wallonië (Norris & Shiels, 2004, p.21). De meeste aspecten van het woonbeleid zijn in handen van de gewesten. Maar de belangrijkste overheidsinterventie voor eigenwoningbezitters in België, de fiscale ondersteuning, is een federale aangelegenheid22. Het doel van het Belgische huisvestingsbeleid is het promoten van eigenwoningbezit (Norris & Shiels, 2004, p.109). Zoals in sectie 3.4.4 besproken werd, is eigenwoningbezit een belangrijk onderdeel van de vermogensportefeuille van gezinnen. Een eigen woning vormt een belangrijke buffer in geval van onvoorzien inkomstenverlies en is ook een wijze van sparen voor later (VROM, 2004, p.51). De welvaartspositie van ouderen is dus deels afhankelijk van het eigenwoningbezit (Heylen et al., 2007, p.35). Dit is het uitgangspunt van de Belgische overheid en daarom moedigt de overheid eigenwoningbezit aan. Dit gebeurt grotendeels via de fiscale ondersteuning voor eigenwoningbezitters op federaal niveau (Heylen et al., 2007, p.17). Volgens de sociaal economische enquête van 2001 wordt in België het eigenwoningbezit prominent en zelfs dominant gestimuleerd. Dit is zichtbaar in de overheidsuitgaven voor woonbeleid. 80 procent van het totale budget van woonbeleid wordt geconsumeerd door het fiscaal voordeel voor eigenwoningbezitters (Haffner & Heylen, 2006, p.8). Het fiscaal voordeel voor eigenwoningbezitters bestaat eruit dat eigenaar-bewoners de hypotheeklasten voor de hoofdverblijfplaats in mindering mogen brengen in de personenbelasting. Sinds 2005 is een nieuw fiscaal systeem op touw gezet, om het voorgaande systeem te vereenvoudigen. Een van de voorwaarden in de beide systemen is dat het moet gaan over een hypothecaire lening om een woning te kopen of te verbouwen. Het oude fiscaal systeem is geldig voor de hypotheekleningen aangegaan vóór 2005 en voor niet enige woningen. Dit systeem is vrij complex doordat er een onderscheid gemaakt wordt tussen kapitaalaflossingen en intresten. De kapitaalaflossingen worden afgetrokken van het netto beroepsinkomen. De aftrek zelf bedraagt 15 procent voor de eerste schijf van €1.550 van het beroepsinkomen met daarbij zes procent van het overige deel van het beroepsinkomen voor aanslagjaar 2006. De maximumgrens van de aftrek is €1.870 (aanslagjaar 2006). Deze bedragen worden jaarlijks aangepast. Voor de kapitaalaftrek van een enige woning is

Deze sectie is zowel gebaseerd op literatuur als op een interview met Gunther Hanssens, fiscaal deskundige bij de Federale Overheidsdienst Financiën. 22

74

het marginaal belastingstarief van toepassing, voor de kapitaalaftrek van niet enige woningen is de gemiddelde aanslagvoet van toepassing (interview met Gunther Hanssens). De intresten worden opgedeeld in enerzijds gewone intrestaftrek en anderzijds bijkomende intrestaftrek. De gewone intrestaftrek is van toepassing voor alle eigenwoningbezitters. Deze intresten worden afgetrokken van de onroerende inkomsten in de personenbelasting. Het maximum dat afgetrokken kan worden is de hoogte van het kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen is het gemiddeld jaarlijks huurinkomen dat een onroerend goed geacht wordt op te brengen. Omdat onroerende goederen inkomsten genereren, moet het kadastraal inkomen opgenomen worden in de personenbelasting. De bijkomende intrestaftrek kan benut worden wanneer het gaat over de aankoop of bouw van een nieuwe eigen enige woning of in geval van een verbouwing door een geregistreerde aannemer voor een bedrag van minimum €25.000 (aanslagjaar 2006). De bijkomende intrestaftrek is mogelijk gedurende 12 jaar. Vanaf het achtste jaar vermindert de aftrek jaarlijks met 10 procent (Federale Overheidsdienst Financiën). De bijkomende intrestaftrek wordt van het beroepsinkomen afgetrokken aan de marginale aanslagvoet. De aftrek van de kapitaalaflossingen en de intresten zijn niet gebonden aan inkomstenniveau. Naast de kapitaalaflossingen en de intresten kan ook de premie voor de schuldsaldoverzekering in mindering gebracht worden van het netto beroepsinkomen. Het oude systeem is dus vrij complex. Om het oude systeem te vereenvoudigen werd in 2005 een nieuw fiscaal systeem geïntroduceerd. In het nieuwe fiscaal systeem zijn betaalde kapitaalaflossingen, intresten en premies voor levensverzekeringen gekoppeld aan een hypothecaire lening die samengebundeld wordt tot een geplafonneerd belastingsvoordeel. Het aftrekbare bedrag was bijvoorbeeld voor het aanslagjaar 2006 €1.870 per persoon. Dit bedrag wordt verhoogd voor de eerste 10 jaar met €620 als het om een enige en eigen woning gaat. Dit bedrag wordt afgetrokken van de hoogste schijf van het beroepsinkomen. Met andere woorden, het belastingsvoordeel is integraal aftrekbaar aan de marginale aanslagvoet. Ook het nieuwe fiscaal systeem kent een aantal voorwaarden. Essentieel in het nieuwe regime is het begrip enige eigen woning. Wanneer het gaat over niet enige eigen woning wordt het oude systeem toegepast. Daarnaast moet de hypotheek een minimale looptijd hebben van 10 jaar. Verder wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen bestaande en nieuwe woningen. Het nieuwe fiscaal systeem is veel eenvoudiger dan het oude, maar niet altijd voordeliger voor de begunstigden. Eigenwoningbezitters met een relatief hoog inkomen die een grote hypothecaire lening hebben om een nieuwe woning te bouwen kenden meer fiscale voordelen in het oude regime (interview met Gunther Hanssens). De personenbelasting in België is progressief. De aftrek is dus sterk afhankelijk van het persoonlijke inkomen. De fiscale voordelen nemen toe naarmate het inkomen toeneemt, omdat de marginale aanslagvoet dan ook toeneemt. Als de marginale aanslagvoet bijvoorbeeld 50 procent bedraagt, betekent dit dat voor iedere euro die afgetrokken wordt, een halve euro minder belastingen betaald moeten worden. Hoe hoger de marginale aanslagvoet, hoe minder belastingen er dus betaald moeten worden. Dit is het Matteüseffect. De hogere inkomstengroepen verwerven relatief gezien meer fiscale ondersteuning dan de lagere inkomstengroepen (Berlage, 2005, p.378). Daarnaast is het voordeel ook groter naargelang de hoogte van het ontleende bedrag.

75

Maar de aftrekmogelijkheden zijn in België geplafonneerd, waardoor het effect van de fiscale ondersteuning beperkt is (Haffner & Heylen, 2008, p.13). Omdat onroerende goederen investeringsgoederen zijn, worden ze ook belast. In België worden onroerende goederen in theorie jaarlijks dubbel belast. Naast de federale belasting, moet ook nog onroerende voorheffing betaald worden. Het gewest bepaalt het basisbedrag van de onroerende voorheffing. In Vlaanderen bedraagt dit bedrag 2,5 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen. In de andere twee gewesten is het basisbedrag vastgesteld op 1,25 procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Daarbovenop dienen nog gemeentelijke opcentiemen betaald te worden. De hoogte van deze opcentiemen worden door de gemeenten zelf bepaald, waardoor de hoogte per gemeente kan verschillen. Onroerende voorheffing moet altijd betaald worden voor alle onroerende goederen. In de personenbelasting zorgt het fiscaal systeem ervoor dat het kadastraal inkomen niet belast wordt. Naast de jaarlijkse belastingen voor onroerende goederen, dienen voor onroerende goederen ook registratierechten betaald te worden. De registratierechten moeten betaald worden bij aankoop van een onroerend goed. Volgens artikel 44 van het wetboek van Registratierechten bedraagt het registratierecht 10 procent in het Vlaamse gewest en 12,5 procent in het Waalse en Brussels Hoofdstedelijk gewest. 4.5.2

Nederland

Ook in Nederland zijn onroerende goederen zowel belastbaar als aftrekbaar. Enerzijds zijn onroerende goederen belastbaar omdat ze inkomsten genereren. Anderzijds mag een deel van de kosten die de onroerende goederen met zich meebrengen in mindering gebracht worden van de inkomstenbelasting (Grootenboer et al., 2006, pp.23-27). Er moet belasting betaald worden op onroerende goederen omdat onroerende goederen inkomsten met zich meebrengen. Onroerende goederen worden in Nederland onderworpen aan overdrachtsbelasting, eigen woningforfait belasting en onroerende zaak belasting (Koning et al., 2006, p.25). Overdrachtsbelasting wordt geheven wanneer een onroerend goed aangekocht wordt. Overdrachtsbelasting kan vergeleken worden met registratierechten in België. Het gaat in beide gevallen over transactiekosten bij aankoop van een woning. De overdrachtsbelasting bedraagt zes procent van de aankoopprijs (Grootenboer et al., 2006, p.36). Eigen woningforfait en onroerende zaakbelasting worden jaarlijks berekend aan de hand van de waardering van onroerende zaken waarde (WOZ). De WOZ is de waarde van het onroerend goed die door de gemeente vastgesteld is en vertegenwoordigt de economische waarde van het onroerend goed (Nederlandse overheid, 2009). Het eigen woningforfait is progressief en bedraagt maximaal 0,55 procent van de WOZ. Tot en met 2008 was er een plafond, maar vanaf 2009 is er geen maximum grens meer (Belastingsdienst, 2009). Dit bedrag wordt opgeteld bij de inkomsten in de inkomstenbelasting. Het is vergelijkbaar met de belastingen voor onroerende inkomsten in de Belgische personenbelasting, die gebaseerd zijn op het kadastraal inkomen. De onroerende zaakbelasting dient jaarlijks betaald te worden aan de gemeente. De hoogte van de onroerende zaakbelasting wordt vastgesteld door de gemeente en verschilt soms sterk tussen gemeenten. Gemiddeld bedraagt deze belasting 0,7 procent van 60 procent van de economische waarde van de woning.

76

Het Nederlandse fiscaal regime heeft verregaande maatregelen voor eigenwoningbezitters. In het begin van de twintigste eeuw23 waren niet enkel de hypotheekrentelasten, maar ook alle onderhoudskosten volledig aftrekbaar, zonder maximumbegrenzingen (Grootenboer et al., 2006, p.23). Vroeger was het systeem van aftrek van kosten van onroerende goederen extreem uitgebreid in Nederland. Geleidelijk aan zijn er beperkingen gekomen. Toch blijft Nederland het enige land in Europa dat volledige hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginale belastingvoet (Cunha et al., 2008, pp.19-21). Net zoals in België kent Nederland een progressief belastingsstelsel. Hoe hoger het inkomen is, hoe hoger de marginale belastingsvoet is. Omdat er geen maximum grens opgelegd is voor de hypotheekrenteaftrek in Nederland, zijn de fiscale voordelen groter naarmate het inkomen toeneemt. De laatste decennia werden een aantal beperkingen ingevoerd. Sinds 1971 bijvoorbeeld zijn de onderhoudskosten niet meer aftrekbaar in de inkomstenbelasting. In 1980 werd de marginale belastingvoet verlaagd. Vanaf 1997 was de belastingsaftrek beperkt tot de bestedingen aan de woning. Hypotheekrente bedoeld om duurzame consumptiegoederen te financieren is sinds 1997 niet meer aftrekbaar. In 2001 is de aftrekbaarheid van hypotheekrente beperkt tot maximum 30 jaar en is de aftrek van een tweede huis geschrapt (Ter Rele & van Steen, 2001, p.20). Voor hypotheken die afgesloten zijn voor 2001 begint de 30 jaar te lopen vanaf 2001. In 2004 is de bijleenregeling ingevoerd. Deze regeling bepaalt dat wanneer een woning verkocht wordt en een andere woning aangekocht wordt, de meerwaarde van de verkochte woning gebruikt moet worden om de nieuw aangekochte woning te financieren. Alleen de rente op het extra te lenen bedrag is aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Deze maatregel werd ingevoerd omdat hypotheekleningen vaak gebruikt werden om uitgaven voor consumptiegoederen te financieren (Verbruggen et al., 2005, p.17). Ondanks de voorgaande maatregelen nam de hypotheekschuld steeds verder toe. In 1990 bedroeg de hypotheekschuld 38 procent van het bruto binnenlands product, in 2005 was de hypotheekschuld opgelopen tot 100 procent van het bruto binnenlands product (EMF, 2007, p.38). Om de hypotheekschuld af te remmen, is in 2005 de wet Hillen van kracht gegaan. Deze wet zorgt ervoor dat eigenwoningbezitters die (bijna) geen hypotheekschuld hebben, geen eigen woningforfait belasting meer moeten betalen. Dit gebeurt door een extra aftrekpost te voorzien in de inkomstenbelasting. Het doel van deze wet is de aflossing van de hypotheekschuld te stimuleren. Toch blijven tot op vandaag de hypotheekrentelasten volledig aftrekbaar tegen de marginale belastingsvoet voor maximum 30 jaar (Grootenboer et al, 2006, p.23). Ook in Nederland zijn de inkomstenbelasting progressief. Het relatief fiscaal voordeel is dus afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrentelasten en van de marginale belastingsvoet (Verbruggen et al., 2005, p.17). Om het fiscale voordeel maximaal te benutten zijn er allerlei hypotheekvormen ontstaan. De hypotheekvormen die maximaal genieten van de hypotheekrenteaftrek zijn de spaarhypotheken en de aflossingsvrije hypotheken. Dit zijn hypotheken zonder aflossing gedurende de looptijd van de lening. De betaalde rente is jaarlijks aftrekbaar in de inkomstenbelasting voor 30 jaar lang. Daarom worden de meeste leningen aangegaan voor 30 jaar. De hoogte van de lening kan in Nederland oplopen tot 125 procent van de aankoopwaarde van de woning (Haffner & Heylen, 2006, p.10). Deze hypotheekvormen worden verder besproken in sectie 4.4.

23

De inkomstenbelasting werd ingevoerd in 1893. Vanaf toen was de hypotheekrenteaftrek onderdeel van de inkomstenbelasting.

77

Daarnaast zijn ook levensverzekeringen in combinatie met een hypotheeklening fiscaal interessant in Nederland. De duurtijd van de verzekering is 30 jaar. Maandelijks wordt er een verzekeringspremie betaald samen met intresten. De intresten zijn volledig aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Na 30 jaar bedraagt het uit te betalen bedrag van de verzekering genoeg om het hypotheekbedrag te betalen. Het voordeel van deze vorm is dat het bedrag dat de verzekeringsmaatschappij uitkeert volledig vrijgesteld is van inkomstenbelasting en vermogensbelasting (Ter Rele & van Steen, 2001, pp.20-23). Dus eigenlijk bouwt de eigenwoningbezitter een kapitaal op gedurende 30 jaar, zonder erop belast te worden. Om een volledig beeld te geven van de omvang van de fiscale ondersteuning, dient ook de vermogensrendementheffing in rekening gebracht te worden. Er wordt namelijk een vrijstelling toegekend voor de vermogensrendementsheffing voor het deel van de eigen woning dat gefinancierd wordt met eigen vermogen (Koning et al., 2006, p.25). Sinds 2001 is de vermogensbelasting vervangen door de vermogensrendementheffing, maar het principe blijft hetzelfde. Het fiscaal regime voor de eigen woning in Nederland wordt dus enerzijds bepaald door de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van de vermogensrendementheffing. Deze elementen maken de eigen woning minder duur voor individuele huishoudens. Maar dit heeft natuurlijk een prijsopdrijvend effect op de woningprijzen op macroniveau bekeken. Anderzijds heft de overheid ook belastingen op de eigen woning, namelijk belasting eigenwoningforfait, onroerende zaak belasting en overdrachtsbelasting. Deze belastingsvormen zorgen ervoor dat de woningprijs duurder wordt. De Vries en Boelhouwer (2004, p.27) hebben het fiscaal effect van de hypotheekrenteaftrek berekend. Ongeveer 40,5 procent van de rentelast wordt door het Ministerie van Financiën betaald. De overige 59,5 procent betaalt de eigenaar-bewoner zelf. De ruime mogelijkheden die het fiscale regime biedt in Nederland om de hypotheekrente af te trekken in de inkomstenbelasting zorgen ervoor dat Nederlanders hogere woningprijzen kunnen betalen dan inwoners van andere landen (Van der Geest & Heuts, 2005, p.29). 4.5.3

Vergelijking België en Nederland

België en Nederland houden er allebei een ander huisvestingsbeleid op na. In België ligt de focus op het stimuleren van eigenwoningbezit (National Board of Housing, Building and Planning [NBHBP], 2005, p.76). Dit was al duidelijk van in het begin van het Belgische huisvestingsbeleid. In 1922 werd de wet van Moyersoen geïntroduceerd om eigenwoningbezit te stimuleren (Meganck, 2006, p.3). Later volgde de wet Detaeye (1948). En ook nu nog wordt de nadruk gelegd op de ondersteuning van het eigenwoningbezit. In Nederland ligt de nadruk eerder op het creëren en behouden van een betaalbaar en duurzaam leefklimaat voor iedereen, zowel voor huurders als voor eigenaars (NBHBP, 2005, p.78). Dit gaat in feite ook terug op de oorspronkelijke woningwet van 1901. Het verschil in huisvestingsbeleid in beide landen is merkbaar in het aantal eigenwoningbezitters. In België is de meerderheid van de Belgen eigenwoningbezitter. In 2003 bijvoorbeeld kende België 74 procent eigenwoningbezit. In 2007 is dit percentage opgelopen tot 78 (EMF, 2007, p.20). In Nederland liggen de cijfers veel lager. Door Wereldoorlog II was het eigenwoningbezit gedaald tot 28 procent, waardoor de Nederlandse overheid eigenwoningbezit intensiever stimuleerde (CBS, 2009). In 2005 kende Nederland 54

78

procent eigenwoningbezitters (EMF, 2007, p.38). De overheidsinspanningen zijn dus succesvol te noemen. De laatste jaren stijgt het aantal eigenwoningbezitters in Nederland relatief gezien sneller dan in België. Dit komt doordat het huisvestingsbeleid in België altijd al het eigenwoningbezit wil stimuleren. In Nederland daarentegen is het primaire doel een duurzaam leefklimaat te creëren voor iedereen. Eigenwoningbezit wordt in beide landen vooral gestimuleerd door fiscale maatregelen (Haffner & Heylen, 2006, pp.5-10). In de personenbelasting zijn een aantal aftrekposten voorzien voor eigenwoningbezitters. Deze fiscale voordelen moeten ervoor zorgen dat wonen goedkoper wordt voor huishoudens. In België mogen betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor individuele levensverzekeringen afgetrokken worden. In het oud fiscaal systeem, dat ook van toepassing is voor niet enige woningen, zijn de kapitaalaflossingen, de bijkomende intresten en de premies geplafonneerd aftrekbaar van het beroepsinkomen aan de marginale aanslagvoet. De gewone intresten zorgen ervoor dat de onroerende inkomsten op nul komen te staan. In het nieuwe fiscaal systeem, geldig voor de enige eigen woning, is het belastingsvoordeel aftrekbaar aan de marginale aanslagvoet voor de enige eigen woning. Ook in het nieuwe systeem is het aftrekbare bedrag geplafonneerd. Het bedrag mag zolang de lening loopt afgetrokken worden. In Nederland is de hypotheekrenteaftrek volledig aftrekbaar. Sinds 2001 is er een beperking in tijd gekomen. Hypotheekrente mag maximum 30 jaar lang afgetrokken worden in de inkomstenbelasting. Zowel in België als in Nederland is het belastingsstelsel progressief. Naarmate het inkomen hoger is, wordt de marginale belastingsvoet hoger. Het fiscaal voordeel voor de individuele huishoudens wordt dus groter naarmate de marginale aanslagvoet, en dus het inkomen, hoger is. In België is het fiscaal voordeel relatief beperkt omdat zowel in het oude als in het nieuwe systeem de aftrekbare bedragen geplafonneerd zijn. Het grote verschil met België is dat in Nederland het bedrag van de hypotheekrenteaftrek niet gelimiteerd is. Nederland is het enige land in Europa dat volledige hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginale belastingsvoet. In het verleden was het fiscale voordeel voor Nederlanders veel groter dan voor Belgen. In het begin van de twintigste eeuw mochten naast de hypotheekrentelasten ook alle onderhoudskosten volledig afgetrokken worden aan marginale aanslagvoet (Norris & Shiels, 2004, p.104). Tot 1997 was de hypotheekrenteaftrek voor duurzame consumptieve goederen ook integraal aftrekbaar aan de marginale aanslagvoet. Deze ruime aftrekmogelijkheden hebben uiteraard invloed op de woningprijs. Zoals figuur 25 toont, wordt de woningprijs beïnvloed door het fiscaal regime. Eigenwoningbezitters houden rekening met de fiscale voordelen bij het bepalen van de prijs die ze bereid zijn te betalen voor een woning. Hoe meer fiscale voordelen eigenwoningbezitters krijgen, hoe minder belasting betaald moet worden. Hierdoor blijft er meer inkomen over na belastingen, waardoor er meer geld overblijft om te spenderen. Dus hoe groter de fiscale voordelen voor eigenwoningbezitters hoe hoger de aankoopprijs van een woning zal zijn. Het aanbieden van fiscale voordelen voor eigenwoningbezitters heeft dus een prijsopdrijvend effect. In Nederland zijn de fiscale voordelen veel groter dan in België, aangezien er in Nederland geen limiet opgelegd is voor de hypotheekrenteaftrek. Het fiscaal regime is dus een belangrijke determinant in de verklaring voor het verschil in prijzen van particuliere koopwoningen in België en Nederland. Deze stelling kan onderbouwd worden met een aantal cijfers. Het woononderzoek Nederland, kortweg WoOn sic, brengt de woonsituatie in Nederland in kaart. Dit rapport wordt opgesteld door het onderzoeksinstituut

79

OTB, een interfacultair instituut binnen de Technische Universiteit Delft. In het rapport WoOn2006 zijn de meest actuele cijfers terug te vinden over de gebruikskost voor wonen in Nederland. Voor België beroep ik mij op cijfers van de Woonsurvey 2005. Voor deze survey onderzocht het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid een steekproef van 5.216 Vlaamse huishoudens (Heylen et al., 2007, p.5). Omdat de fiscale voordelen een federale materie zijn (Haffner & Heylen, 2006, p.8), mogen de resultaten met de nodige voorzichtigheid doorgetrokken worden van Vlaams niveau naar Belgisch niveau. Beide rapporten laten zien wat de netto woonuitgaven zijn voor Vlamingen (en dus Belgen) en Nederlanders. Belgen betalen veel minder hypotheeklasten dan Nederlanders. Gemiddeld betalen Belgen €830 per maand aan hypotheeklasten. Nederlanders betalen gemiddeld €1.074 hypotheeklasten per maand (Haffner & Heylen, 2006, pp.11-12). De verklaring hiervoor is tweeledig. Enerzijds zijn de woningprijzen in België veel lager dan in Nederland, waardoor er minder geleend moet worden. Anderzijds hebben Belgen er geen voordeel bij om hun eigen vermogen niet te investeren in hun woning, omdat het fiscaal voordeel geplafonneerd is. In Nederland is deze situatie anders. Omdat de hypotheekrenteaftrek onbeperkt is, hebben Nederlanders er alle voordeel bij zoveel mogelijk te lenen en dus zo weinig mogelijk eigen vermogen in hun woning te steken. Het fiscale effect in België is dus geplafonneerd en dit is duidelijk zichtbaar in de gegevens van de woonsurvey. Bruto betalen Belgen €830 per maand aan hypotheeklasten. Nederlanders betalen bruto €1.074 hypotheeklasten per maand. Voor Belgen bedraagt het fiscaal effect gemiddeld €84 per maand. In Nederland is dit effect ruim drie keer groter. Maandelijks bedraagt het gemiddeld fiscaal voordeel er €308 (Haffner & Heylen, 2006, pp.11-12). Dit betekent dat de netto woonuitgaven voor Belgen en Nederlanders ongeveer gelijk is. Belgen spenderen netto gezien gemiddeld €746 aan huisvesting, voor Nederlanders is dat bedrag €766. Dus wanneer enkel de afbetalingslasten in kaart gebracht worden is er een grote discrepantie tussen Belgen en Nederlanders waarneembaar. Maar als er ook rekening gehouden wordt met het fiscale effect, zijn de netto woonuitgaven ongeveer gelijk. Op basis van deze cijfers kan gesteld worden dat het fiscale voordeel 10 procent bedraagt van de hypotheeklasten in België. In Nederland is het fiscale voordeel 30 procent van de hypotheeklasten. Dit betekent dat de woningprijs in Nederland ongeveer 20 procent duurder mag zijn dan de woningprijs in België om tot dezelfde netto woonuitgaven te komen. Uit sectie 1.5 blijft dat de gemiddelde woningprijs in 1995 ongeveer 25 procent hoger is in Nederland dan in België. Het verschil in woningprijs tussen België en Nederland is dus grotendeels toe te schrijven aan het verschil in fiscaal regime. Dit geldt ook voor de woningprijzen van 2007. Rond de eeuwwisseling is de discrepantie groter geworden. Eerst zijn de woningprijzen in Nederland de hoogte in geschoten, daarna zijn de Belgische woningprijzen gevolgd. In 2007 was de situatie weer gestabiliseerd met een verschil van woningprijzen tussen België en Nederland van 31 procent. Dus het verschil van de gemiddelde woningprijs tussen België en Nederland is voor een groot deel toe te schrijven aan een verschil in fiscaal regime. Een verschil van 20 procent in woningprijzen is dus een natuurlijk verschil dat verklaard wordt door het fiscaal regime. Uit hoofdstuk twee kan afgeleid worden dat de woningprijzen in Nederland vanaf 1997-1998 in een enorme stroomversnelling terechtgekomen zijn. De woningprijzen in België ondergingen ook een stroomversnelling, maar deze startte pas na de eeuwwisseling. Vanaf 2006 – 2007 zijn de prijzenstijging in beide landen gestagneerd, waardoor het verschil tussen de woningprijzen van beide landen terug representatief is.

80

Opvallend is dat de prijzen van appartementen in beide landen heel gering is, met een verschil van zeven procent in 2007. In 1995 waren appartementen zelfs net iets goedkoper in Nederland dan in België. Het kleine verschil in prijzen van de appartementen tussen beide landen wordt gecompenseerd door het grote verschil in prijzen van woonhuizen. Woonhuizen zijn veel duurder in Nederland dan in België. In 1995 was het verschil 47 procent, anno 2007 is het verschil 46 procent. Tenslotte is de discrepantie tussen prijzen van villa’s enorm geslonken over de periode 1995 – 2007. In 1995 waren villa’s in België 75 procent duurder dan in Nederland. Anno 2007 is het verschil in prijs voor een villa in Nederland en België 33 procent. Als het verschil in het fiscaal regime hetzelfde blijft, mogen de prijzen tussen België en Nederland 20 procent verschillen om tot eenzelfde netto woonuitgave te komen. De grote fiscale aftrekmogelijkheden in Nederland liggen dus aan de basis van de hogere woningprijzen. Fiscale voordelen zijn gunstig voor particuliere huishoudens, omdat de netto woonuitgaven verminderd worden. Hoe groter het fiscale effect, hoe minder de netto woonuitgaven zijn. De keerzijde van het fiscaal effect is dat het prijsopdrijvend werkt. Dit is precies wat er in Nederland gebeurt. De hypotheekrente is er onbeperkt aftrekbaar aan marginale aanslagvoet en tot 1997 waren zelfs de hypotheekrentelasten voor duurzame consumptiegoederen volledig aftrekbaar. Komt daarenboven dat het gemiddelde geleende bedrag 112 procent bedraagt van de aankoopprijs van de woning. Dit bedrag kan oplopen tot 125 procent. Het gevolg van de oneindige aftrek is dat hoe hoger het ontleende bedrag, hoe hoger de rentelasten zijn en dus hoe meer fiscaal voordeel genoten wordt. De netto woonuitgaven worden kleiner naargelang het ontleende bedrag groter wordt. Op die manier kunnen eigenwoningbezitters in Nederland meer uitgeven aan de aankoopprijs van een woning, omdat de ruime fiscale aftrekmogelijkheden ervoor zorgen dat de netto woonuitgaven veel lager liggen dan de hypotheeklasten. In België daarentegen is het fiscaal voordeel beperkt omdat het aftrekbedrag geplafonneerd is. Daarenboven mag het geleende bedrag slechts gemiddeld 80 procent van de aankoopprijs van een woning zijn (interview met Elke Beten, productbeheerder kredieten in KBC Group NV). De uitgebreide fiscale aftrekmogelijkheden in Nederland zorgen er dus voor dat koopwoningen duurder zijn dan in België. Er zijn niet alleen fiscale maatregelen verbonden aan eigenwoningbezit die de netto woonuitgaven kleiner maken, er zijn ook een aantal overheidsmaatregelen dat de netto woonuitgaven verhogen voor eigenwoningbezitters. Zo zorgen de Nederlandse overdrachtsbelasting en de Belgische registratierechten ervoor dat de totale aankoopprijs van woningen duurder wordt. In Nederland bedraagt deze belasting zes procent van de aankoopprijs, in België is dat 10 procent van de aankoopprijs voor woningen gelegen in Vlaanderen en 12,5 procent van de aankoopprijs voor woningen in de andere twee gewesten (Haffner & Heylen, 2008, p.22). In Nederland is de belasting bij het aankopen van een woning veel lager dan in België, waardoor de naakte woningprijs hoger kan liggen in Nederland om uiteindelijk toch dezelfde woonlast te hebben als in België. Toch zijn de laatste jaren een aantal maatregelen genomen waardoor er vermoed kan worden dat de discrepantie tussen de Belgische en Nederlandse prijzen voor particuliere woningen zal verkleinen. Een voorbeeld hiervan is dat de hypotheekrenteaftrek in Nederland steeds meer beperkt wordt. In 1997 werd de hypotheekrenteaftrek voor duurzame consumptiegoederen geschrapt. In 2001 werd de aftrek beperkt tot 30 jaar en werd de aftrek van een tweede woning geschrapt. Dit zal ervoor zorgen dat de opwaartse prijsmars afgeremd zal worden, ook na de economische crisis die de wereld op dit moment teistert (2009). In België

81

daarentegen is er al altijd een plafond geweest. Het nieuwe fiscaal systeem is gunstiger dan het oude systeem voor de meerderheid van de Belgische huishoudens (interview met Gunther Hanssens). Doordat het fiscale effect groter is, kan bruto iets meer uitgegeven worden om netto dezelfde woonuitgaven te hebben. Het nieuw fiscaal systeem kan dus een prijsopdrijvend effect hebben, maar dat zal zeer gering zijn, omdat het extra fiscaal voordeel in het nieuw systeem zeer gering is. In Nederland is sinds 2004 de bijleenregeling ingevoerd. Dit is een regeling die (nog) niet van toepassing is in België. De bijleenregeling bepaalt dat wanneer een woning verkocht wordt en een andere woning aangekocht wordt, de meerwaarde van de verkochte woning gebruikt moet worden om de nieuw aangekochte woning te financieren. Alleen de rente op het extra te lenen bedrag is aftrekbaar in de inkomstenbelasting. Hiermee wil de overheid aanmoedigen dat ook eigen vermogen geïnvesteerd wordt in de woning. Bijkomend verlaagt de hoogte van de hypothecaire leningen waardoor er minder hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Hierdoor wordt het fiscaal effect beperkt, wat een invloed zal hebben op de hoogte van de woningprijzen. Deze regeling wordt verder ondersteund door de vrijstelling van vermogensrendement op het eigen vermogen dat geïnvesteerd wordt in de aankoop van een eigen woning. Terwijl de fiscale voordelen in Nederland beperkt worden, zal het fiscale voordeel in België steeds groter worden. Dit heeft te maken met de basiswaarde waarop woningbelasting geheven wordt. In België worden de woningbelastingen gebaseerd op het kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen zou het gemiddeld jaarlijks huurinkomen dat een onroerend goed geacht wordt op te brengen moeten representeren. Maar het kadastraal inkomen is sinds 1975 niet meer geactualiseerd, waardoor ze niet overeenkomt met de werkelijke jaarlijkse huurinkomens. Het kadastraal inkomen wordt wel jaarlijks geïndexeerd. Volgens de Hoge Raad van Financiën is er een gemiddelde onderwaardering van 40 procent (Hoge Raad van Financiën, 1997, p.33). In Nederland geldt de waarde van de onroerende zaak (WOZ) als basis voor de woningbelastingen. Volgens de wet van 15 december 1994 wordt deze waarde van de woning jaarlijks aangepast aan de werkelijke economische waarde van het onroerend goed. Zowel het eigenwoningforfait als de onroerendezaakbelasting wordt berekend op de WOZ. Omdat deze waarde de economische werkelijkheid weerspiegelt, zijn de woningbelastingen veel hoger in Nederland dan in België. Zolang het kadastraal inkomen in België niet geactualiseerd wordt, zal de discrepantie tussen Belgische en Nederlandse woningbelasting groter worden. Op basis hiervan zou afgeleid kunnen worden dat de Belgische woningprijzen zullen stijgen ten opzichte van de Nederlandse woningprijzen omdat jaarlijks steeds minder woningbelasting betaald moet worden in België. 4.5.4

Conclusie

Het fiscaal regime heeft een enorme impact op de woningprijzen. In Nederland zijn de mogelijkheden voor de hypotheekrenteaftrek onbeperkt. Daar komt de laatste jaren wat verandering in. Toch blijft Nederland het enige land in Europa dat volledige hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginale belastingvoet. In België daarentegen zijn de fiscale effecten eerder beperkt, omdat er maximumlimieten opgelegd zijn. Volgens het onderzoek van Haffner en Heylen (2006, p.2) is het fiscale effect in Nederland ruim drie keer groter dan in België, waardoor de netto woonuitgaven in beide landen ongeveer even groot is. Dit betekent dat de woningprijs in Nederland ongeveer 20 procent duurder mag zijn dan de woningprijs in België om tot dezelfde

82

netto woonuitgaven te komen. Het verschil van de gemiddelde woningprijs tussen België en Nederland is voor een groot deel toe te schrijven aan het verschil in fiscaal regime.

4.6

Subsidie

Zowel subsidies die aangeboden worden aan eigenaars als aan huurders hebben een invloed op de woningprijs van koopwoningen. Als (potentiële) eigenaars veel subsidies en premies krijgen van de overheid, dan wordt de nettoprijs van een woning voor een individueel gezin voordeliger. Doordat alle (potentiële) eigenaars kunnen genieten van deze voordelen, wordt de vraag naar woningen gestimuleerd. Dit heeft tot gevolgd dat de woningprijzen toenemen (Ter Rele & van Steen, 2001, pp.11-13). Er is een positief verband tussen subsidie voor (potentiële) eigenaars en koopwoningprijzen. Maar ook subsidies voor huurders hebben een invloed op de prijs van koopwoningen. In Nederland is dat duidelijk. Een combinatie van kunstmatig laag gehouden huurprijzen, beperkingen in het woningaanbod en de volledige hypotheekrenteaftrek zorgen ervoor dat prijzen van koopwoningen kunstmatig hoog worden (Vos et al., 2008, p.5). De subsidies en premies die België en Nederland voorzien zijn veelvuldig, uitgebreid en complex. Daarom wordt deze sectie summier belicht. 4.6.1

België

De woningmarkt is een gesegmenteerde markt van koop- en huurwoningen (van der Geest & Heuts, 2005, pp.13-16). In België is de koopwoningmarkt prominent aanwezig. Dat komt doordat de overheid de nadruk legt op het verwerven van een eigen woning. De fiscale aanmoediging is hiervoor een sterke stimulans. Het aantal eigenwoningbezitters is nu ruim 77 procent. Het stijgend aantal eigenwoningbezitters heeft tot gevolg dat de huursector steeds kleiner wordt. Momenteel bestaat de woningmarkt voor 23 procent uit huurwoningen. De subsidies die gegeven worden voor de huursector zijn gericht op de sociale huurwoningen. Dit segment vertegenwoordigt zes procent van de volledige woningmarkt (NBHBP, 2005, p.82). Het aanbod van sociale woningen is in België veel kleiner dan in de meeste landen van de Europese Unie. Het aantal sociale woningen is ontoereikend en voornamelijk gericht op de huishoudens met de allerlaagste inkomens. De impact van deze huursubsidies op de koopwoningprijzen zijn dus gering. Daarom wordt hier niet verder ingegaan op de sociale huursubsidies. Omdat de nadruk in België ligt op het stimuleren van eigenwoningbezit, zijn tal van subsidies en premies gericht op de verwerving van een eigen woning (zie sectie 4.5). De federale overheid stimuleert de aankoop van woning die ouder is dan vijf jaar door een btw-tarief toe te passen van zes procent voor renovatiewerken. In de personenbelasting wordt een beperkte belastingsvermindering verleend voor bepaalde energiebesparende uitgaven (artikel 145 van de Inkomstenbelasting, 1992).

83

De meeste subsidies worden beheerd door de drie gewesten. Alle gewesten voorzien leningsmaatschappijen waar particulieren voordelig kunnen lenen voor de aankoop van hun woning. Het financieel voordeel van deze sociale leningen daalt naarmate het inkomen toeneemt (Doms et al., 2001, p.18). Andere maatregelen zijn een vermindering van het registratierecht, een verlaagd tarief voor bescheiden woningen en de aankoop van sociale woningen en een gratis verzekering tegen inkomensverlies. Uiteraard dienen een aantal voorwaarden vervuld te zijn. De federale en gewestelijke subsidies worden aangevuld met premies van de provincies en gemeenten (Livios, 2009). 4.6.2

Nederland

In Nederland ligt de nadruk van het huisvestingsbeleid op het stimuleren van de kwaliteit van woningen en het beschermen van de koopkracht van groepen met een laag inkomen (NBHBP, 2005, p. 76). Dit gebeurt via subsidies en uitgebreide wet- en regelgeving. Nederland heeft een opvallend grote sociale huursector waarvan de meerderheid in handen is van woningcorporaties (Ter Rele & van Steen, 2001, p.10). Tijdens de industriële revolutie zijn woningcorporaties ontstaan in Nederland. Deze hadden als doel eenvoudige woningen te bouwen voor arbeiders. Sinds de woningwet van 1901 kregen deze corporaties subsidies van de Nederlandse overheid, terwijl ze wel private instellingen bleven (Elsinga et al., 2007, p.70). Na de Tweede Wereldoorlog hebben de woningcorporaties een heel belangrijke rol gespeeld in het terugdringen van het grote woningtekort. Via de woningcorporaties bepaalde de overheid de te vragen huur, de omvang en de kwaliteit van de nieuwbouw (Hakfoort et al., 2002, pp.34-36). Woningcorporaties spelen ook vandaag nog een belangrijke rol voor de huurwoningen. Bijna drie kwart van de huurwoningen valt onder de sociale huursector en zijn eigendom van de corporaties (Hakfoort et al., 2002, pp.36). Dat komt doordat corporaties er nog steeds in slagen met onrendabele investeringen de huurprijs onder de kostprijs vast te stellen (Haffner & Heylen, 2006, p.11). Het gevolg van de huurprijzen die jarenlang kunstmatig laag gehouden zijn, is dat er vandaag veel huurders woningen betrekken die te goedkoop zijn gezien hun inkomen (van der Geest & Heuts, 2005, pp.14-15). Het gevolg voor de koopwoningen is dat deze kunstmatig hoog zijn (Vos et al., 2008, p.5). De vraag naar goedkope huurwoningen blijft stijgen, maar het aanbod van sociale huurwoningen volgt niet. Dat komt doordat de corporaties in 1995 financieel en organisatorisch verzelfstandigd zijn. Ze kunnen wel nog borgen krijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en projectsubsidie van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Sinds de verzelfstandiging hebben woningcorporaties vaak geen belang bij nieuwbouwprojecten. De huuropbrengsten liggen namelijk nog steeds onder de kostprijs waardoor de corporaties niet winstgevend zijn (van der Geest & Heuts, 2005, pp.14-15). Vanaf de jaren ‘90 heeft de Nederlandse overheid eigenwoningbezit gestimuleerd (van der Schors et al., 2007, p.10). De groeiende economie van de jaren ‘90 en de emancipatie op de hypotheekmarkt hebben ervoor gezorgd dat gezinnen hogere hypothecaire leningen konden aangaan. Hierdoor is de vraag naar koopwoningen toegenomen met explosieve prijsstijgingen tot gevolg.

84

Omdat Nederland de nadruk van sociale huurwoningen wil verleggen naar eigenwoningbezit is in 2001 de wet bevordering eigenwoningbezit ontstaan. Deze wet zorgt ervoor dat mensen met een lager inkomen overheidssteun krijgen om een eigen woning te kopen. Een van de voorwaarden is dat de eigenaar-bewoner aangesloten is bij de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (Jager, 2009, p.17). De NHG is een waarborgfonds dat garant staat voor de terugbetaling van de hypotheeklasten bij betalingsproblemen van de hypotheeknemer. De NHG staat garant voor 36,5 procent van alle Nederlandse hypotheken (van der Geest & Heuts, 2005, pp.58-60). 4.6.3

Vergelijking België en Nederland

België en Nederland zijn op het gebied van sociale woonsubsidies tegenpolen van elkaar. In NoordwestEuropa is België het land met de kleinste sociale huursector en Nederland het land met de grootste sociale huursector (Haffner & Heylen, 2008, p.11). Dit is historisch gegroeid. België heeft in de vorige eeuw een grote eigendomssector opgebouwd, terwijl Nederland de grootste sociale huursector van de wereld heeft opgebouwd. De sociale sector in Nederland is goed voor 35 procent van de woningmarkt, terwijl in België amper zes procent kan genieten van een sociale huurwoning (Haffner & Heylen, 2006, p.4). Haffner en Heylen (2008, p.15) hebben de gemiddelde gebruikskost per jaar voor 2005/2006 voor huurders in kaart gebracht. Opvallend is dat de kleine sociale sector in België grote subsidies toekent aan sociale huurders. Sociale huurders betalen immers jaarlijks € 2.998 voor huisvesting. Dit staat in schril contrast met de private huurders die jaarlijks €5.653betalen. Ondanks dat Nederland de grootste sociale huursector kent, betalen sociale huurders veel meer dan Belgische sociale huurders. Het verschil tussen private huurders en sociale huurders is in Nederland niet groot. Een private huurder betaalt € 5.653 en een sociale huurder € 4.092. De Nederlandse woningcorporaties zorgen voor kunstmatig lage huurprijzen, waardoor de prijzen van koopwoningen kunstmatig hoog zijn (Vos et al., 2008, p.5). België kent dit fenomeen niet. De sociale huursector in België is zes keer kleiner dan de Nederlandse sociale huursector. Omdat slechts een heel klein aandeel van de woningen sociale huurwoningen zijn, is het effect op de prijzen van koopwoningen uiterst gering. Woningcorporaties in Nederland hebben een belangrijke invloed op de koopwoningprijzen, aangezien ze over 35 procent van de markt bezitten. Ze zouden er immers moeten voor zorgen dat de vraag en het aanbod van de sociale huursector aan elkaar gelijk zijn. Maar sinds 1995 hebben ze weinig motivatie om het aanbod te laten volgen met de stijgende vraag, omdat nieuwbouwprojecten gepaard gaan met verlies. Hierdoor ontstaan onevenwichten op de woningmarkt. Dat komt omdat de vragers van sociale huurwoningen bij een beperkt aanbod moeten uitwijken naar alternatieve oplossingen. De huurmarkt in Nederland is heel klein, dus komen ze bijna automatisch uit op de koopwoningmarkt. De vraag naar woningen op de koopwoningmarkt neemt dus toe ten gevolge van onevenwichten in de sociale huursector. Door het asymmetrisch aanpassingsproces van vraag en aanbod, ontstaat er ruimte voor speculatie (zie sectie 3.3.3 en 3.3.7). Dit stimuleert de prijsstijgingen extra. De grote prijsstijging rond de eeuwwisseling kan onder andere verklaard worden door de terugtrekking van subsidies aan de woningcorporaties. Een tekort aan woningen in combinatie met een grote vraag heeft de prijzen omhoog gejaagd.

85

4.7

Overheidsregulering

De overheid intervenieert ook aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Door wet- en regelgeving probeert ze het aanbod van woningen te beheersen. Ruimtelijke ordening heeft immers een directe impact op het aanbod van woningen. Als er veel beperkingen opgelegd worden, dan is het aanbod minder groot (OECD, 2005, p.136). Ruimtelijke ordening wordt immers ervaren als een verstorend element op het marktmechanisme van vraag en aanbod, waardoor het gewenste aanbod onvoldoende gerealiseerd wordt (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.54). Dit heeft tot gevolg dat de prijzen opgedreven worden. De regelgeving in België en Nederland zijn erg uiteenlopend. België kent eerder een lakse ruimtelijke planning, terwijl in Nederland alles heel strikt bepaald is. Deze sterke reguleringen in Nederland werken belemmerend, waardoor het aanbod uitblijft en de woningprijzen bijgevolg opgedreven worden (Vermeulen & Rouwendal, 2007, p.14). De reguleringen van de huisvesting zijn complex en tijdsgebonden. In deze sectie wordt de ruimtelijke ordening van België en Nederland heel summier besproken. 4.7.1

België

Al van bij het begin van de twintigste eeuw legt de Belgische overheid de nadruk op eigenwoningbezit (zie sectie 4.1). Om eigenwoningbezit aan te moedigen was de Belgische ruimtelijke planning niet streng (Earley, 2004, p.27). In een typische Belgische woonwijk zijn dan ook geen twee identieke woning terug te vinden. Dat komt omdat een eigenaar-bewoner veel belang hecht aan een woning die voldoet aan de persoonlijke woonwensen. Doordat de ruimtelijke ordening niet streng is, kunnen woningen gebouwd worden die volledig voldoen aan de woonwensen van de eigenaar-bewoner (Creusen, 1999, p.23). In België vormde de ruimtelijke planning geen toetredingsbarrière voor bouwaannemingen. Dit zorgt voor onderlinge competitie waardoor er geen monopolieprijzen ontstaan. De laatste jaren komt er stilaan verandering in de lakse ruimtelijke ordering door een strenger geworden regelgeving. In de jaren 90 is de bevoegdheid voor huisvesting overgeheveld van federaal niveau naar gewestelijk niveau. Dit ging gepaard met een verschuiving van klemtoon ten voordele van de huursector (Haffner & Heylen, 2006, p.8). 4.7.2

Nederland

In Nederland is de woningbouwmarkt sterk gereguleerd (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.53). Sinds de woningwet van 1901 heeft de overheid invloed op de huisvesting in Nederland. De overheid gaf volledige financiële steun aan de woningcorporaties in de vorm van subsidie (zie sectie 4.6.2). Opdat de corporaties konden genieten van deze subsidie dienden een aantal voorwaarden vervuld te zijn. Op die manier had de overheid de controle over de ruimtelijke ordening in Nederland (Ruys et al., 2007, p.12). Na de Wereldoorlog II was er een grote kwantitatieve woningnood (Creusen, 1999, p.20). Vanaf 1945 tot 1990 stond het Nederlandse huisvestingsbeleid in teken van het wegwerken van dit kwantitatieve tekort. De

86

overheid heeft toen heel veel invloed uitgeoefend op de woningmarkt. Ze bepaalde zowel het type als de hoeveelheid van de woningen die gebouwd werden de hoogte van de huurprijzen (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.58). Omdat de klemtoon duidelijk lag op de huursector (van der Schors et al., 2007, p.10), werden de huurprijzen kunstmatig laag gehouden (Vos et al., 2008, p.5). Omdat kopen en huren alternatieven van elkaar zijn hebben kunstmatig laag gehouden huurprijzen tot gevolg dat de koopwoningprijzen kunstmatig hoog zijn. De gebouwen die voorzien werden door de woningcorporaties voldeden helemaal niet aan de woonwensen van de bewoners. De gestegen welvaart in combinatie met een afnemende bevolkingsgroei hebben ervoor gezorgd dat sinds de jaren ‘90 er een verschuiving is van kwantitatieve woningnood naar kwalitatieve woningnood (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.46). De overheid heeft sindsdien de klemtoon verlegd van sociale huursector naar eigenwoningbezit. De wet voor de bevordering van eigenwoningbezit van 2001 is hier een duidelijk teken van (zie sectie 4.6.2). Ook de subsidies voor sociale woningen naar de woningcorporaties werden afgebouwd. Sinds 1995 zijn de woningcorporaties financieel en organisatorisch verzelfstandigd (van der Geest & Heuts, 2005, pp.14-15). De core-activiteiten van de woningcorporaties zijn herbekeken en duidelijk afgebakend. De corporaties staan sindsdien in voor massale nieuwbouwwoningen in een beperkt aantal grote locaties nabij grote steden, de zogenaamde VINEX-locaties (Ruys et al., 2007, p.16). De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra [VINEX] moet ervoor zorgen dat de open ruimte bewaard wordt in Nederland. Daarom is er een grote bouwconcentratie op de VINEX-locaties. Maar deze concentratie en de kleine loten sluiten niet aan bij de woonwensen van de consumenten (Creusen, 1999, p.21). Daarom kampt Nederland nu met een kwalitatieve mismatch op de woningmarkt. Het tekort aan koopwoningen, het overschot aan huurwonigen, de stijgende welvaart, de historisch lage rentes en de verruiming van de hypotheekmogelijkheden zorgen ervoor dat de vraag en de prijs naar koopwoningen enorm zijn toegenomen in het afgelopen decennium (CPB, 2009, p.40). 4.7.3

Vergelijking België en Nederland

Het uitzicht van een typisch Belgische woonwijk en een typisch Nederlandse woonwijk zegt al genoeg over het verschil van het ruimtelijke ordeningsbeleid van beide landen. België wordt gekenmerkt door een bonte mengeling aan woningstijlen. In Nederland zijn sobere en gestandaardiseerde woningen de norm (Ruys, 2007, p.10). Dit komt doordat België een vrij lakse ruimtelijke planning hanteert (Haffner & Heylen, 2006, p.8). Nederland daarentegen kent heel veel beperking op het vlak van ruimtelijke ordening (de Vries & Boelhouwer, 2004, p.54). Een voorbeeld van de gevolgen van verschil in beleid is de bewoonbare oppervlakte. In België is de bewoonbare oppervlakte van een nieuwbouwwoning gemiddeld 199 vierkante meter, terwijl een Nederlander het moet stellen met 115 vierkante meter (NBHBP, 2005, p.66). België kent volgens Vanneste et al. (2007, p.10) een vrij oud woningbestand (zie sectie 3.3.1). Het woningbestand in Nederland is veel jonger, omdat er na Wereldoorlog Twee een groot woningtekort was (Creusen, 1999, p.20). Tot op vandaag kampt Nederland nog steeds met een chronisch tekort aan woning. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de woningprijzen. Het aantal woningen per 1000 inwoners bedraagt in België 462. In Nederland zijn er slechts 419 woningen per 1000 inwoners beschikbaar (NBHBP, 2005, p.47). Als ook

87

rekening gehouden wordt met het gemiddeld aantal personen in een gezin, wordt duidelijk dat het aanbod van woningen in Nederland veel kleiner is dan in België. Een gemiddeld Belgisch gezin bestaat namelijk uit 2,4 personen. In Nederland is een gemiddeld gezin kleiner, met 2,3 personen per gezin (Eurostat, 2007, p.3). Een gering aanbod in combinatie met een stijgende vraag, stimuleert de woningprijzen in Nederland. Doordat in België de nadruk altijd heeft gelegen op eigenwoningbezit is het aanbod goed aangepast aan de woonwensen van de consumenten. In Nederland heeft de nadruk lange tijd gelegen op de sociale huursector, via de woningcorporaties. Tegenwoordig is de klemtoon ook verlegd naar eigenwoningbezit, maar nog steeds in overleg met de woningcorporaties (VINEX-locaties). Het VINEX-project heeft geleid tot een kwalitatieve mismatch op de woningmarkt. Het huidige aanbod voldoet nog steeds niet aan de woonwensen van de Nederlandse consumenten. Dit zorgt ervoor dat de Nederlandse markt veel meer te kampen heeft met allocatieve inefficiëntie dan de Belgische markt (zie sectie 3.4). Hoe meer er rekening gehouden wordt met de woonwensen van de consumenten, hoe beter de schaarse woningen gealloceerd zijn. Dit heeft tot gevolg dat vraag en aanbod beter op elkaar afgestemd zijn, waardoor de prijs geen extreme hoogtes bereikt. Nederland kampt al jaren met een chronisch tekort aan woningen. Vele woningen die aangeboden worden voldoen niet aan de woonwensen van de consumenten. Dit in combinatie met een stijgende vraag naar woningen omwille van toegenomen inkomen, historisch lage rente en bredere hypotheekvoorwaarden zorgt ervoor dat de prijzen van koopwoningen extreem hoog zijn. Een combinatie van de beperkte inmenging van de Belgische overheid en de vele reguleringen in Nederland zorgen ervoor dat de koopwoningprijzen hoger zijn in Nederland dan in België. 4.8

Conclusie

In dit hoofdstuk hebben we gezien dat alle determinanten voor woningprijzen ervoor zorgen dat Nederlandse koopwoningen meer kosten dan Belgische. Zo hebben stijgende inkomens en historisch lage rentes de woningprijzen in beide landen doen stijgen tussen 1995 en 2007. De inkomens zijn echter intensiever gestegen in Nederland en de rentevoeten waren er het laagst. Hierdoor konden de huizen er duurder worden dan in België. Verder heeft Nederland een voordeliger fiscaal regime voor eigenwoningbezit dan België. Hierdoor mogen woningprijzen in Nederland tot 20 procent hoger liggen dan in België om tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Verder heeft België een lakser beleid in ruimtelijke ordening dan Nederland, waardoor de woonwensen van de consumenten gemakkelijker beantwoord worden. Ook hierdoor zijn Belgische woningen goedkoper dan Nederlandse. Ten slotte heeft België de kleinste sociale huursector van NoordwestEuropa, terwijl Nederland de grootste heeft. Nederland heeft de huurprijzen dus steeds kunstmatig laag gehouden, waardoor de prijs van koopwoningen de hoogte inging. Alle determinanten hadden dus hetzelfde effect: een woning is duurder in Nederland dan in België. Het verschil in woningprijzen tussen België en Nederland kan verklaard worden door een combinatie van determinanten. Stijgende inkomens en historisch lage rente hebben de woningprijzen in beide landen doen stijgen tussen 1995 en 2007. De inkomens zijn echter intensiever gestegen in Nederland en de rentevoeten waren er het laagst. De Nederlandse lagere rentevoeten zijn te verklaren door de langere looptijden en de populariteit van variabele rentevoeten. Ook de competitie tussen kredietverstrekkers op de grote en

88

gevarieerde Nederlandse hypotheekmarkt zorgen voor lagere rentevoeten. Hogere inkomens en lagere rentevoeten doen de woningprijzen in Nederland sterker stijgen dan in België. Het verregaand fiscaal regime voor eigenwoningbezit heeft ervoor gezorgd dat er in Nederland exotische hypotheekvormen op de markt zijn gekomen. Nederland is het enige land in Europa dat volledig hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginaal tarief. In België zijn de hypotheeklasten slechts geplafonneerd aftrekbaar. Het fiscaal effect in Nederland is daardoor ruim drie keer zo groot als in België. Dit betekent dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent duurder mogen zijn dan de woningprijzen in België om tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Daarnaast is de invloed van de overheid via subsidie en ruimtelijke ordening sterk bepalend voor de prijzen van koopwoningen. Op deze gebieden zijn België en Nederland tegenpolen van elkaar. België heeft eigenwoningbezit altijd voorop gesteld. Dit heeft enerzijds tot gevolg dat de ruimtelijke ordening in België bijzonder laks is. Anderzijds is België het land met de kleinste sociale huursector in Noordwest-Europa. Nederland heeft lange tijd de nadruk gelegd op de sociale huursector. Bijgevolg is Nederland het land met de grootste sociale huursector in Noordwest-Europa. De overheid heeft via subsidies aan woningcorporaties de huurprijzen kunstmatig laag gehouden met kunstmatig hoge prijzen van koopwoningen tot gevolg. Ook zorgen de strenge reguleringen ervoor dat het aanbod in Nederland niet afgestemd is op de vraag, wat resulteert in hoge koopwoningprijzen.

89

Hoofdstuk 5: Algemeen besluit De prijzen van particuliere koopwoningen in Nederland zijn opvallend hoger dan in België. De gemiddelde Nederlandse woningen waren in 1995 al duurder dan de Belgische en dat is nog steeds zo in 2007. In deze studie werd een antwoord gezocht op de vraag welke determinanten het verschil tussen de gemiddelde prijs van een gemiddelde woning in België en Nederland verklaren. Om een antwoord te geven op deze vraag nam ik eerst de woningmarkt onder de loep. De woningmarkt is een voorraadmarkt; het aanbod volgt de vraag niet. Dit asymmetrisch aanpassingsproces en de lange levensduur van woningen zorgen ervoor dat het aanbod op korte termijn inelastisch is. De karakteristieken van de woningmarkt maken verder duidelijk dat er geen sprake is van perfecte mededinging. De woningmarkt wordt namelijk gekenmerkt door heterogeniteit, grondgebondenheid en lokaliteit. Woningen hebben een ook dubbel karakter. Enerzijds worden ze gebruikt als consumptiegoed, anderzijds worden ze aangekocht als investeringsgoed. Vele huishoudens ervaren een eigen woning als buffer tegen slechte periodes en als appeltje voor de dorst. Er zijn ook kopers die willen profiteren van de kapitaalwinsten die gegenereerd kunnen worden door de waardestijgingen van woningen. Daarom wordt de woningmarkt ook beschouwd als speculatieve markt. Voor de meeste huishoudens is de aankoop van een woning een eenmalige gebeurtenis die gepaard gaat met een externe financiering. Vele huishoudens zijn bereid jarenlange financiële verplichtingen aan te gaan om een woning te kopen. Omdat eigenwoningbezit een positieve betekenis heeft in België en Nederland, steunen de overheden eigenwoningbezit via het fiscale regime en subsidies. Aan de andere kant hebben ze inspraak in de woningmarkt via wet- en regelgeving. Dit maakt de woningmarkt een gereguleerde markt. De prijsvorming van een woning wordt beïnvloed door heel wat determinanten. Deze determinanten worden schematisch weergegeven in figuur 2524. De prijsvorming wordt beïnvloed door vier overkoepelende determinanten. Ten eerste hebben de hedonische variabelen een belangrijke invloed op de hoogte van de prijs. Hoe beter deze karakteristieken van de woning aansluiten bij de woonwensen van de bewoners, hoe hoger de prijs van de woning. Ten tweede heeft de verwachte prijsevolutie een invloed op de prijsvorming. Deze evolutie wordt beïnvloed door vraag en aanbod, de hedonische variabelen en de kapitaalmarkt. De kapitaalmarkt is de derde overkoepelende determinant. Omdat de aankoop van een woning gepaard gaat met een groot investeringsbedrag, wordt vaak beroep gedaan op externe financiering. De voorwaarden op de hypotheekmarkt zijn dus mede prijsbepalend voor woningen. Tot slot wordt het marktmechanisme van vraag en aanbod aangehaald. Op basis van een uitgebreide literatuurstudie zijn een aantal determinanten geselecteerd en besproken die een invloed hebben op de vraag naar en het aanbod van woningen. Het beschikbaar inkomen en de rente wordt door heel wat studies als een van de belangrijkste determinanten van woningprijzen aangehaald. Hoe hoger het beschikbaar inkomen is, hoe hoger de woningprijzen doorgaans zijn. De rente kent een negatieve correlatie met woningprijzen. Hoe lager de rente is, hoe hoger de woningprijzen zijn. Daarnaast spelen 24

Deze figuur bevindt zich ook aan de binnenkant van de kaft.

90

hypotheekvoorwaarden een belangrijke rol in de prijsvorming van woningen, omdat woningen vaak gefinancierd worden met extern kapitaal. Ook de huurprijzen zijn bepalend voor de hoogte van koopwoningen. Huur- en koopwoningen kunnen gezien worden als alternatieven. Als de huurprijzen hoog zijn, is kopen interessant. Het spreekt voor zich dat overheidsinterventies zoals fiscaal regime, subsidies en ruimtelijke ordening een invloed uitoefenen op de hoogte van de woningprijzen. Wanneer eigenwoningbezitters kunnen genieten van veel fiscale voordelen en subsidies, dan wordt de netto aankoopprijs van een woning voor individuele bezitters gedrukt. Maar omdat meer mensen vragende partij kunnen worden om een eigen woning te kopen dankzij deze voordelen, stijgt de vraag naar woningen. Deze stijgende vraag heeft stijgende prijzen tot gevolg. Als ook het asymmetrisch aanpassingsproces in acht genomen wordt, wordt het duidelijk dat de prijzen gevoelig stijgen ten gevolge van fiscale voordelen en subsidies. De beperkingen die de ruimtelijke ordening oplegt, remt het aanbod van woningen af. In een situatie waarin er woningnood is, betekent dit hogere woningprijzen. Het verschil in woningprijzen tussen België en Nederland kan nu verklaard worden door een samenspel van de verschillende determinanten25. Stijgende inkomens en historisch lage rente hebben de vraag naar koopwoningen enorm doen toenemen. Meer huishoudens zijn in staat een woning te kopen dankzij de combinatie van stijgende inkomens en historisch lage rente. De toegenomen vraag in combinatie met het asymmetrisch aanpassingsproces dat ervoor zorgt dat het aanbod inelastisch is op korte termijn, heeft de woningprijzen enorm doen stijgen in beide landen tussen 1995 en 2007. De inkomens zijn in Nederland echter meer gestegen dan in België. Ook zijn de hypotheekmarkten daar zijn veel uitgebreider. Dit betekent dat de Nederlandse huishoudens in staat werden gesteld om veel meer te lenen dan voorheen. Dit heeft zijn weerslag gehad op de woningmarkt, waar de prijzen sterk gestegen zijn. De rentevoeten waren in Nederland lager dan in België. De Nederlandse lagere rentevoeten zijn te verklaren door de langere looptijden en de populariteit van variabele rentevoeten. Ook de competitie tussen kredietverstrekkers op de grote en gevarieerde Nederlandse hypotheekmarkt zorgen voor lagere rentevoeten. De lagere rentevoeten zorgen ervoor dat er meer geleend kan worden, waardoor de vraag naar koopwoningen toeneemt. Omdat de rentevoeten lager zijn in Nederland dan in België, is de vraag in Nederland hoger, waardoor ook de woningprijzen hoger zijn. Hogere inkomens en lagere rentevoeten doen de woningprijzen dus sterker stijgen in Nederland dan in België. Het verregaand fiscaal regime voor eigenwoningbezit heeft ervoor gezorgd dat er in Nederland exotische hypotheekvormen op de markt zijn gekomen. In België zijn de hypotheeklasten geplafonneerd aftrekbaar. Nederland is het enige land in Europa dat volledig hypotheekrenteaftrek toestaat aan marginaal tarief. Het fiscaal effect in Nederland is ruim drie keer zo groot als in België. Dit betekent dat de woningprijzen in Nederland ongeveer 20 procent duurder mogen zijn dan de woningprijzen in België om tot dezelfde netto woonuitgave te komen. Daarnaast is de invloed van de overheid via subsidie en ruimtelijke ordening sterk bepalend voor de prijzen van koopwoningen. Op deze gebieden zijn België en Nederland tegenpolen van elkaar. België heeft Er waren te weinig gegevens beschikbaar om een econometrisch model uit te werken. Het Kadaster in Nederland stelt woningindexen beschikbaar voor de periode 1995-2007. 25

91

eigenwoningbezit altijd voorop gesteld. Nederland heeft lange tijd de nadruk gelegd op de sociale huursector. Het gevolg hiervan spreekt voor zich: België is het land met de kleinste sociale huursector in NoordwestEuropa, Nederland het land met de grootste sociale huursector. Omdat de Belgische overheid eigenwoningbezit vooropstelt, is de ruimtelijke ordening bijzonder laks. Omdat de woonkarakteristieken op die manier aansluiten bij de woonwensen van de vragers, wordt veel meer allocatieve efficiëntie bereikt dan in Nederland. Dit betekent dat vraag en aanbod beter op elkaar zijn afgestemd, waardoor de prijs geen extreme vormen aanneemt. De Nederlandse overheid heeft lange tijd de huurprijzen kunstmatig laag gehouden via subsidies aan de woningcorporaties. Het gevolg hiervan zijn kunstmatig hoge koopwoningprijzen en een chronisch tekort aan koopwoningen. De strenge ruimtelijke ordening zorgt ervoor dat de karakteristieken van de Nederlandse woningen niet afgestemd zijn op de vraag. Dit zorgt ervoor dat er geen sprake is van allocatieve efficiëntie. De stijgende vraag naar koopwoningen in combinatie met de Nederlandse woningvoorraadmarkt die al jaren kampt met een chronisch tekort aan woningen, zorgt ervoor dat de prijzen extreem hoog zijn. Overheden kunnen uit dit onderzoek concluderen dat het aanmoedigen van eigenwoningbezit positieve gevolgen heeft voor de bewoners omdat de woningen beter voldoen aan hun woonwensen dan (sociale) huurwoningen. Het Nederlandse fiscaal regime stimuleert het eigenwoningbezit bijzonder royaal. Voor de individuele huishoudens is dat op het eerste zicht een goede stimulans. Maar omdat alle huishoudens kunnen genieten van deze voordelen, heeft het aanmoedigen van eigenwoningbezit via het fiscaal regime een tegenovergesteld effect. De vraag neemt immers toe, maar door het asymmetrische aanpassingsproces en de strenge ruimtelijke ordening volgt het aanbod de vraag nauwelijks, waardoor de prijzen omhoog gejaagd worden. Op het gebied van ruimtelijke ordening valt dus ook een les te leren. Veel beperkingen werken belemmerend op het aanbod. In tijden van chronisch woningtekort (omdat de huishoudens kleiner worden) hebben complexe wet- en regelgevingen een prijsopdrijvend effect op koopwoningen. Daarnaast heeft de steun van de Nederlandse overheid aan de woningcorporaties duidelijk gemaakt dat subsidies voor de sociale huursector grote gevolgen heeft op de koopsector. Omdat de sociale huurprijzen jarenlang kunstmatig laag gehouden zijn, zijn de koopprijzen kunstmatig hoog geworden in Nederland. Deze studie kan een aanleiding zijn tot verdere studies. In hoofdstuk twee zijn de prijzen per land afzonderlijk gedetailleerd besproken. Hier liggen nog veel kansen tot verder onderzoek. Zo kunnen de prijzen per land gedetailleerd bestudeerd worden. Bij mijn onderzoek lag de focus op de verklaring van de nationale prijzen tussen twee landen. Maar er zijn uiteraard ook verschillen waarneembaar tussen de gewesten/landsdelen, provincies en gemeenten. Er kan dus een studie opgezet worden om de evolutie van woningprijzen per woningtype in een (regio van een) land te bestuderen. Ook in de bespreking van de woningprijzen van een land kan het model zoals voorgesteld in hoofdstuk drie (figuur 25) toegepast worden. Door gebruik te maken van andere parameters, zoals het fiscaal inkomen van gezinnen per gemeente in plaats van het BBP per capita kan veel meer detail bereikt worden. Een dergelijke studie kan inzicht geven in de specifieke determinanten die prijsbepalend zijn in een regio. Wanneer overheden bepaalde beslissingen willen nemen, kan eerst geëxperimenteerd worden op regionaal niveau, waardoor de impact beperkt blijft. Als na analyse blijkt dat de beslissing een positief effect had, kan deze op nationaal niveau uitgevoerd worden.

92

Omdat de woningmarkt een gesegmenteerde markt is (zie sectie 3.3.4), heeft de NVM Nederland opgedeeld in 76 woningmarktgebieden op basis van hetzelfde zelfstandige prijsvormingsproces. Ook België zou ingedeeld kunnen worden in dergelijke woningmarktgebieden. Op die manier kunnen regio’s tussen landen gedetailleerd met elkaar vergeleken worden. Uiteraard moeten ook nog andere parameters vastgesteld worden waaraan steden moeten voldoen om met elkaar te kunnen worden vergeleken. Door een land in te delen in woningmarktgebieden kan veel beter ingespeeld worden op de specifieke noden van het gebied. Opnieuw kan de overheid bepaalde beslissingen eerst testen op een aantal gebieden en conclusies maken

93

Literatuurlijst Art. 8, paragraaf 1 van het Kamerdecreet 4 februari 1997 betreffende de kwaliteitsnormen van huisvesting. Opgehaald op 7 juni van http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/stukken/1997-1998/g1073-1.pdf. Art. 23, derde lid Belgische grondwet 17 februari 1994 betreffende het recht op een menswaardig leven. Opgehaald op 7 juni van http://www.senate.be/doc/const_nl.html. Ashworth, J., & Parker, S. C. (1997). Modelling regional house prices in the UK. Scottisch Journal of Political Economy, 44(3), 225-246. Bhagwat, V. (2006). Is the San Fransico housing market efficient ? Stanford University. Opgehaald op 10 november 2008 van http://economics.stanford.edu/files/Theses/Theses_2006/Bhagwat.pdf. Berlage, L., & Decoster, A. (Red.) (2005). Inleiding tot de economie. Universitaire Pers Leuven. Boelhouwer, P. , Conijn, J., & de Vries, P. (1996). Development of house prices: the Netherlands. Netherlands Journal of Housing and the Built Environment, 11 (4), 381- 400. Bourassa, S. C., Cantoni, E. & Hoesli, M. (2009). Predicting house prices with spatial dependency: a comparison of alternative methods. Sydney: Conference of the Pacific Rim Real Estate Society. Opgehaald op 4 april 2009 van http://www.prres.net/papers/Bourassa_Predicting_House_Prices_With_Spatial.pdf. Brounen, D. (2001). De hypothecaire revolutie. Economisch Statistische Berichten, 4313, 500-502. Capozza, D. R., & Seguin, P. J. (1996). Expectations, efficiency, and euphoria in the housing market. Regional Science and Urban Economics 26 (3-4), 369-386. Cunha, R., Lambrecht, B., & Pawlina G. (2008). The Dutch housing market: trends, risks, and outlook. Journal of Financial Transformation, 22, 18-22. Opgehaald op 24 februari 2009 van http://www.capco.com/files/pdf/62/01_PART%201/03_The%20Dutch%20housing%20market%20t rends,%20risks,%20and%20outlook%20(Opinion).pdf. Centraal Planbureau (1999). De grondmarkt: een gebrekkige markt en een onvolmaakte overheid. ’s-Gravenhage. Opgehaald op 8 november 2008 van http://www.cpb.nl/nl/pub/cpbreeksen/bijzonder/18/bijz18.pdf. Centraal Planbureau (2009). Woningbouw: tussen markt en overheid. Den Haag. Opgehaald op 12 februari 2009 van http://www.cpb.nl/nl/pub/cpbreeksen/bijzonder/17/bijz17.pdf. Cho, M. (1996). House price dynamics: a survey of theoretical and empirical issues. Journal of Housing Research, 7 (2), 145-172. Creusen, H. (1999). Housing construction: between competition and regulation. CPB Report, 99 (2), 20-23. De Vries, P., & Boelhouwer, P. (2004). Lange termijnevenwicht op de koopwoningmarkt: relatie woningprijs, inkomen en woningproductie. Delft: DGW/NETHUR. De La Paz, P. T. (2003). Determinants of housing prices in Spanish cities. Journal of Property & Finance, 21(2), 109-135. Opgehaald op 16 februari 2009. doi:10.1108/14635780310469102.

94

De Groot, D., Gheyselen, M., & Wustenberghs, T. (2006). Handboek registratie- en successierechten (2de ed.). Antwerpen: Intersentia. Doms, K. , Van Damme, B., Winters, S., Bilsen, V., & Buyts, E. (2001). Op zoek naar eigendom: een onderzoek naar de overheidssteun voor eigenaars van woningen. HIVA - KULeuven. Earley, F. (2004). What explains the differences in homeownership rates in Europe? Housing Finance International, 9, 25-30. Egert, B., & Mihaljek, D. (2007). Determinants of House Prices in Central and Eastern Europe (Report Nr. 236). Basel: Bank for International Settlements. Elsinga M. G., Conijn, J. B. S., & Mariën A. A. A. (2001). Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens. Delft: DUP Science. Elsinga, M. & Hoekstra, J. (2004). De betekenis van eigenwoningbezit: essay in opdracht van de VROM-raad. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J., Vandenbroucke, P., Buyst, E., & Winters, S. (2007). Beleid voor de private huurmarkt: een vergelijking van zes landen. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO – Woonbeleid. Era Europe. (2008). Era Europe Market Survey 2007/2008. Opgehaald op 14 november 2008 http://www.era.be/assets/docs/MarketSurey2008.pdf. European Central Bank. (2009). Housing wealth and private consumption in the euro area. In ECB Monthly Bulletin

January

(p.

59-73).

Frankfurt

am

Main.

Opgehaald

op

1

februari 2009

van

http://www.ecb.int/pub/pdf/mobu/mb200901en.pdf. European Mortgage Federation. (2008). Hypostat 2007: a review of Europe’s mortgage and housing markets. Brussels. Federale Overheidsdienst Economie - Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie (2008). Kerncijfers vastgoed. Opgehaald van http://www.statbel.fgov.be/press/pr113_nl.pdf. Grootenboer, A., Melenhorst, D., Nieuwenbroek, M., Schellevis, H., & Zuidema, M. (2006). Beperking hypotheekrenteaftrek: gevolgen voor bouwproductie en woningmarkt. Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid. Opgehaald op 7 november van http://www.eib.nl/hyprbw.pdf. Haffner, M., & Heylen, K. (2006). Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen en Nederland 2005/2006. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerende Erfgoed – afdeling Woonbeleid. Haffner, M., & Heylen, K. (2008). Betaalbaarheid van het wonen. Gebruikskosten in Vlaanderen en Nederland. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerende Erfgoed – afdeling Woonbeleid. Hakfoort, J., van Leuvensteijn, M., & Renes, G. (2002). Woningcorporaties: prikkels voor effectiviteit en efficiëntie. ’sGravenhage: Centraal Planbureau.

95

Hassink, W., & van Leuvensteijn, M. (2003). Price-setting and price dispersion in the Dutch mortgage market (Rapport nr. 21). The Hague: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis. Heylen, K., Le Roy, M., Vanden Broucke, S., Vandekerckhove B., & Winters, S. (2007). Wonen in Vlaanderen: de resultaten van de woonsurvey 2005 en de uitwendige woningschouwing 2005. Brussel: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Departement RWO – Woonbeleid. HM Treasury. (2003). Housing, consumption and EMU. London: HM Treasury. Hoge Raad van Financiën. (1997). Belasting van de huren en hervorming van de onroerende fiscaliteit. Brussel. Jager, M.J.E.M. (2009). Wet bevordering eigenwoningbezit (Lexplicatie 3.62a). Deventer: Kluwer. Janssens, P., & De Wael, P. (2005). 50 jaar Belgische vastgoedmarkt 1953-2003: waar geschiedenis tot toekomst vergroeit. Roeselare: Roularta Books. Koning, M., Nistal, R. S., & Ebregt, J. (2006). Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning (Rapport nr. 128). Den Haag: Centraal Planbureau. Kranendonk, H., & Verbruggen, J. (2008). Is de huizenprijs in Nederland overgewaardeerd? Den Haag: Centraal Planbureau. Malpezzi, S. (1999). A simple error correction model of house prices. Journal of Housing Economics, 8, 27-62. McQuinn, K., & O’Reilly, G. (2007). Assessing the role of income and interest rates in determining house prices.

Economic

Modelling,

25,

377-390.

Opgehaald

op

14

februari

2009.

doi:10.1016/j.econmod.2007.06.010. Meen, G. (1996). Spatial Aggregation, Spatial Dependence and Predictability in the UK Housing Market. Housing Studies, 11(3), 345-372. Meen, G. (2000). Why do mortgage markets matter? Economic Outlook, 24(4), 12-17. Meen, G. (2003). Can house prices remain so high? Economic Outlook, 27, 7-12. Meganck, L. (2006). It’s all in the mind…: the Belgian socialist city in the interwar period. Stockholm: The European Association for Urban History. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Republic. (2005). Housing Statistics in the European Union 2004. Falun: Intellecta Strålins. Norris, M., & Shiels, P. (2004). Regular national report on housing developments in European countries. Dublin: Department of the Environment, Heritage and Local Government. OECD. (2004). Economic Survey of the Netherlands 2004: housing policies. Paris. OECD. (2005). Recent house price developments: the role of fundamentals. OECD Economic Outlook, 78, 123154. Opgehaald op 12 februari 2009 van http://www.oecd.org/dataoecd/41/56/35756053.pdf. Otto, G. (2007). The growth of house prices in Australian capital cities: what do economic fundamentals explain? The Australian Economic Review, 40(3), 225-238. Ruys, P. H. M., Bruil, J., & Dix, H. (2007). Modes of governance in the Dutch social housing sector. Tilburg University.

96

Saunders, M., Lewis, P., & Thornhill, A. (2004). Methoden en technieken van onderzoek (3de ed.). Amsterdam: Pearson Education Benelux. Stiglitz, J. E., & Weiss, A. (1981). Credit Rationing in Markets with imperfect information. The American Economic Review, 71(3), 393-410. Ter Rele, H., & van Steen, G. (2001). Housing subsidisation in the Netherlands: measuring its distortionary and distributional effects (Rapport nr. 2). The Hague: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis. Tsatsaronis, K., & Zhu, H. (2004). What drives housing price dynamics: cross-country evidence. BIS Quarterly Review, 65-78. Van Assenbergh, W. (1998). De Ene Hypotheek is de Andere Niet. Economisch Statistische Berichten, no. 83, 36 – 38. Van der Geest, L., & Heuts, L. (2005). Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in 2005-2010. Utrecht: Forum for Economic Research. Van der Schors, A., Alessie, R. J. M., & Mastrogiacomo, M. (2007). Home and mortgage ownership of the Dutch Elderly (Rapport nr. 77). The Hague: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis. Van Herck, K., & Avermaete, T. (Red.) (2006). Wonen in welvaart: woningbouw en wooncultuur in Vlaanderen 19481973. Rotterdam: VAi/CVAa. Vanneste, D., Thomas, I., & Goossens, L. (2007). Sociaal-economische enquête 2001: woning en woonomgeving in België. Brussel: Federale Overheidsdienst Economie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie. Verbruggen, J., Kranendonk, H., van Leuvensteijn, M., & Toet, M. (2005). Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland (rapport nr. 81)? Den Haag: Centraal Planbureau. Vermeulen, W., & Rouwendal, J. (2007). Housing supply in the Netherlands (Rapport nr. 87). The Hague: CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis. Vos, M., Haffner, M., Elsinga, M., & Hoekstra, J. (2008). Huren en kopen is ons even lief: verkenningen naar een eigendomsneutrale vraagondersteuning. Rotterdam: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting VROM. (2004). Op eigen krachten: eigenwoningbezit in Nederland. Den Haag: Onderzoeksinstituut OTB. Opgehaald op 28 oktober 2008 van http://www.vromraad.nl/Download/29677_Op_Eigen_Kracht_nr44.pdf. Zietz, J., Zietz, E. N., & Sirmans G. S. (2008). Determinants of house prices: a quantile regression approach. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 37(4), 317-333.Opgehaald op 1 maart 2009. doi:10.1007/s11146-007-9053-7

97

Website http://www.belastingdienst.nl http://www.belgium.be http://www.cbs.nl http://www.cpb.nl http://ecodata.mineco.fgov.be/ http://fiscus.fgov.be http://www.kadaster.nl http://www.livios.be http://mrw.wallonie.be/ http://nbb.be/belgostat www.otb.tudelft.nl http://statline.cbs.nl http://www.vrom.nl http://zoekdienst.overheid.nl

98

Bijlage Bijlage 1. Algemene beschouwing van de evolutie van de gemiddelde prijs per woningtype in België 1973-2007: ratio villa/ander woningtype

4,50 4,00 3,50 3,00 2,50

Ge midde ld e pr ijs villa t .o.v a pp a r t e me nt Ge midde ld e pr ijs villa t .o.v woonhu is

2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Bron: http://www.statbel.fgov.be; eigen bewerking Bijlage 2. gemeenten

Evolutie van de prijs voor Belgische woonhuizen 1973-2007: goedkoopste en duurste

450.000 400.000 350.000 300.000

Gemiddelde prijs woonhuis nationaal

250.000

Prijs woonhuis Colfaine

200.000 Prijs woonhuis SintPieters-Woluwe

150.000 100.000 50.000 0 1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

Bron: http://www.statbel.fgov.be; eigen bewerking

99

2001

2005

Bijlage 3. Evolutie van de prijs voor Belgische appartementen 1973-2007: goedkoopste en duurste gemeenten

450.000 400.000 350.000

Gemiddelde prijs appartementen nationaal

300.000 250.000

Prijs appartement KnokkeHeist

200.000

Prijs appartement Schilde

150.000

Prijs appartement Vresse-surSemois

100.000 50.000 0 1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

2001

2005

Bron: http://www.statbel.fgov.be; eigen bewerking Bijlage 4. gemeenten

Evolutie van de prijs voor Belgische villa’s 1973-2007: goedkoopste en duurste

1.400.000 1.200.000 Gemiddelde prijs villa's nationaal

1.000.000 800.000

Prijs villa KnokkeHeist

600.000

Prijs villa Hastière

400.000 200.000 0 1973

1977

1981

1985

1989

1993

1997

Bron: http://www.statbel.fgov.be; eigen bewerking

100

2001

2005

Bijlage 5. Nijmegem West-Brabant Provincie Drenthe Noord-Drenthe Zuidwest-Drenthe

Overzicht indeling Nederland door NVM in 76 regio’s26 Haarlemmermeer Het Gooi Flevoland Provincie Lelystad Almere

Zuidoost-Drenthe

Provincie Noord- Provincie NoordBrabant Holland Noordoost-Brabant Den Helder Texel Kop van NoordHolland Uden eo Oss eo Noord-Kennemerland Den Bosch Midden-Kennemerland Waalwijk Brunen Waterland Bergen-op-Zoom Zaanstreek Breda Zuid-Kennemerland Tilburg Oirschot Amsterdam Eindhoven eo De Bollenstreek

Provincie Friesland Opsterland Oost-Friesland NoordwestFriesland ZuidwestFriesland

Provincie Gelderland Ruurlo Eibergen Doetinchem eo

Provincie Groningen Groningen Slochteren eo

Zuidoost-Brabant Provincie Limburg Noord-Limburg Weert eo

Zuthpen eo

Grootegast eo

Roermond eo

Apeldoorn eo

Zuid-Limburg

Zuid Friesland West-Friesland

Nunspeet eo Barneveld Alphen Culemborg Dodewaard Ede eo Arnhem Duiven Westervoort Elst eo

Stad Groningen ZuidoostGroningen

Provincie Overijssel Hardenberg eo Kop van Overijssel Zwolle eo Raalte eo Almelo Tubbergen Hengelo Enschede

Provincie Utrecht Provincie Zeeland Amersfoort Zeeuwse Eilanden ZeeuwsVlaanderen Bunnik Zeist Utrecht Woerden

26 Tegenwoordig deelt de NVM Nederland in 80 regio’s in.

101

Provincie Zuid-Holland Leiden Den Haag Gouda Delft eo Rotterdam Westland Brielle Goeree Dordrecht Gorinchem

102