De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen

ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010

13 oktober 2011

De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen Belangrijkste gemiddelde prijzen

Huizen

Villas, bungalows

Appartementen

350 300 250 200 150 100

Juni 2010

De Belgische vastgoedmarkt kende in het eerste halfjaar 2011 een lichte inzinking. Voor dit jaar zal de werkelijke prijsgroei waarschijnlijk rond nul uitkomen en de vooruitzichten voor 2012/2013 zijn getekend door de dalende koopkracht als gevolg van een rentestijging vanaf eind 2012. Bovendien zullen een aantal factoren voor de prijsstijgingen van de voorbije jaren op langere termijn waarschijnlijk geleidelijk verdwijnen. We analyseren hier de impact van de demografie en de gevolgen ervan op de sector van de rusthuizen en de serviceflats.



Juni 2011



Bron: ADSEI (in duizenden euro)

Verloop van de algemene prijsindex (% YoY) 15% 10%



5% 0% -5% 06

07

08 09 10 Reëlle prijzen

11

Nominale prijzen



Bron: ADSEI

Gemiddelde rentetarieven 6

De vastgoedprijzen zijn in de eerste helft van 2011 lichtjes gedaald (met 0,7%) door een bijzonder zwak eerste kwartaal. Het is de appartementensector die de gemiddelden naar beneden trok, vooral in Wallonië. De activiteit bleef daarentegen op een normaal peil, net onder dat van het eerste halfjaar 2010. In 2011 verwachten wij een reële nulgroei van de prijzen. Zelfs al rekenen we op een dynamische tweede helft van het jaar, toch is het weinig waarschijnlijk dat de prijsstijging op de secundaire markt voor de eigenaars zal opwegen tegen de inflatie van dit jaar. In 2012 zal het effect van de geleidelijke verhoging van de langetermijnrente waarschijnlijk voelbaar worden op de koopkracht van de gezinnen. Dat houdt in dat de prijsgroei voor de markt in zijn geheel opnieuw veel zwakker zal zijn dan in het verleden. Op langere termijn herneemt deze studie elementen die al aan bod kwamen in vorige werken over de uitdoving van de belangrijkste uitzonderlijke groeifactoren van het laatste decennium, met toevoeging van een impactanalyse van de demografie; en dat aan de hand van twee dimensies: de toename van het aantal gezinnen en hun vergrijzing (twee verschijnselen die overigens met elkaar verbonden zijn). De verdere stijging van het aantal gezinnen zal pas een impact hebben op de prijzen op de secundaire markt als het woningaanbod niet in staat blijkt om zich aan te passen. Nu is het wel zo dat er almaar meer hindernissen een optimale aanpassing in de weg staan (punt 1). De vergrijzing van de bevolking is een fundamentele factor voor de activiteit op de verschillende residentiële markten en zou wel eens een toenemende impact kunnen hebben op de prijzen, maar opnieuw alleen als het aanbod zich niet weet aan te passen (punt 2).

5



4 3 2 04 05 06 07 08 09 10 11 Variabele rente (1/1/1) Vaste rente (Looptijd > 15j)

Bron: NBB



Julien Manceaux Economist Brussels +32 2 547 33 50 [email protected]

Economic Research

De vergrijzing heeft een impact op de vastgoedsector voor senioren (punt 4). In dat opzicht moet ook worden benadrukt dat de snelle uitwerking van een oplossing voor de toekomstige behoeften aan RVT/ROB-bedden even essentieel is als de coördinatie daarvan met een ondersteuning van twee andere sectoren: de thuiszorg en de serviceflats. Zij maken het immers mogelijk om de leeftijd voor de opname in een RVT/ROB op te trekken en dus de behoefte aan bedden te beperken. Dat alles vereist ook dat een aantal hindernissen worden weggenomen voor wie de vastgoedmarkt voor senioren voor zo veel mogelijk mensen beschikbaar en betaalbaar wil houden. Op de achtergrond blijft onze redenering op lange termijn (punt 3) overeind: we toonden al aan dat de drie factoren waardoor de prijzen veel sneller konden stijgen dan de inkomens, tijdelijk zijn. De financieringsvoorwaarden verslechteren nu al en het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng is geconcentreerd bij een minderheid van de kredietnemers. De factoren die in het laatste decennium tot de prijsgroei hebben bijgedragen, zullen dus niet meer allemaal dezelfde kant uitgaan. Buiten de stedelijke zones waar de bevolkingsdruk bijzonder groot blijft, kunnen we dus rekenen op een groei die waarschijnlijk wel positief zal blijven, maar in elk geval zwakker zal zijn dan de afgelopen jaren. De betaalbaarheid van de markt voor gezinnen die geen grote persoonlijke inbreng kunnen doen (meer dan de helft van de kopers) zal dus verder afnemen. 1 DISCLAIMER OP LAATSTE PAGINA

Economic Research Belgium – ING FOCUS Belgian Real Estate

2011 - II

1 De demografische druk en het aantal woningen 2 De vergrijzing en de impact ervan op het residentieel vastgoed 2.1 Impact op het aantal gezinnen 2.2 Impact op de transacties en de prijzen van appartementen en woonhuizen 2.3 Impact op de persoonlijke inbreng 3 Vooruitzichten voor de Belgische vastgoedmarkt 3.1 Vooruitzichten op korte termijn 3.2 Vooruitzichten op lange termijn 4 4. Impact van de vergrijzing op de vastgoedsector voor senioren 4.1 De ROB- en RVT sector 4.2 Thuiszorg en serviceflats 4.3 Conclusies

1 De demografische druk en het aantal woningen De evolutie van het aantal gezinnen is een belangrijk demografisch verschijnsel ... In België is het woningpark in het voorbije decennium sterk geëvolueerd. Zo is het aantal woningen per inwoner tussen 1995 en 2010 gestegen van 437 naar 470 (zie grafiek 1), dat is een toename van 7,6%. Ter vergelijking: terwijl Ierland vandaag af te rekenen heeft met een nooit geziene crisis in de bouwsector en het aanbod veel hoger is dan de vraag, is het cijfer daar over dezelfde periode met 13% gestegen. België boekt dus een behoorlijke vooruitgang en op het eerste gezicht heeft het land geen woningen te kort. Maar er is nog een ander demografisch verschijnsel: de daling van de gezinsgrootte. Dat is deels te wijten aan het aantal eenoudergezinnen. Maar het komt vooral doordat er minder huwelijken zijn en het aantal echtscheidingen in de globale bevolking (en niet in de bevolking van de gehuwden ...) stabiel blijft (ongeveer 3 voor 1.000 inwoners) sinds 1993. Dat de gezinnen kleiner worden, heeft ook te maken met de vergrijzing (zie punt 2). Zo is de gemiddelde grootte van een Belgisch gezin teruggevallen van 2,5 gezinsleden in 1990 naar iets minder dan 2,3 vandaag. Hierdoor is het aantal gezinnen tweemaal sneller gestegen dan de bevolking. Gr. 2 Evolutie van de gezinsgrootte

480

1200

470

1175

2.5

460

1150

2.45

450

1125

2.4

440

1100

2.35

430

1075

2.3

420

1050

2.25

410

1025

2.2

400

1000

19 90 19 92 19 94 19 96 19 98 20 00 20 02 20 04 20 06 20 08

Gr. 1 Aantal woningen per inwoner en per gezin ...

1992

Bron: ADSEI

1995

1998

2001

2004

2007

2010

2.55

4700000 4600000 4500000 4400000 4300000 4200000 4100000 4000000 3900000 3800000 3700000 3600000

Aantal woningen per 1000 inwoners

BE - Huishoudens (samenstelling - # leden)

Aantal woningen per 1000 huishoudens (Recht. schaal)

BE - Aantal huishoudens (rechter schaal)

Bron: ADSEI

Het woningpark is niet in dezelfde mate toegenomen als het aantal gezinnen: het aantal beschikbare woningen per inwoner is dan wel toegenomen sinds 2000, per gezin is dat aantal eigenlijk met 2% gedaald (zie grafiek 1). Die stijging van het aantal gezinnen was waarschijnlijk een positieve onderliggende tendens voor de vraag op de vastgoedmarkt sinds 1990, maar toch blijft ze zwak in vergelijking met het prijsverloop over die periode. Maar omdat de tendens samenhangt met de vergrijzing, zal hij waarschijnlijk wel positief blijven (zie punt 2). ... dat wel maar een beperkte impact had op de residentiële markt dankzij de aanpassing van het aanbod ... De daling van het aantal beschikbare woningen per gezin wijst erop dat de bouw van nieuwe woningen in het verleden niet altijd opwoog tegen het aantal nieuwe gezinnen: de jaren waarin er geen compensatie was, leidden tot een

2


2011 - II

vermindering van de voorraad (beschikbare woningen per gezin). Door de curve van de nieuwe gezinnen te kruisen met die van de nieuw gebouwde woningen kunnen we zien dat de voorraad tussen 2005 en 2008 enigszins vernieuwd werd (zie grafiek 3), een intense activiteitsperiode voor de bouwsector die in die periode sneller is gegroeid dan de rest van de economie. Dat komt door de snelle ontwikkeling van het residentiële vastgoed in het voorbije decennium, die nieuwbouw aantrekkelijker maakte. Maar er zijn jaren waarin het aantal nieuwe gezinnen hoger was dan het aantal nieuwe woningen, en sinds 2008 is dat opnieuw zo. Die periodes waarin het woningpark niet even snel evolueert als het aantal gezinnen worden gekenmerkt door een grotere prijsdruk op de secundaire markt (zie grafiek 4), die dan weer de dynamiek van de bouw aanzwengelt (binnen de grenzen van de beschikbare bouwgronden). Met andere woorden, de impact van de toename van het aantal gezinnen in het verleden werd grotendeels opgevangen door de aanpassing van het aanbod nieuwe woningen op lange termijn. Dat is dus een positieve factor voor de prijsgroei, maar die sterk afhangt van het aanpassingsvermogen van het aanbod. Mocht het aanbod zich volkomen aanpassen, dan zou er eigenlijk geen impact zijn. In de toekomst zal de bouwgrondschaarste (die in onze eerste studie van 2011 geanalyseerd werd), de impact waarschijnlijk vergroten, aangezien dit de aanpassing van het woningaanbod almaar moeilijker maakt. Het spreekt overigens voor zich dat het probleem van de beschikbaarheid van de woningen totaal verschillend is van dat van de betaalbaarheid: als er "te veel" (overaanbod) of "te weinig" (onderaanbod) goederen beschikbaar zijn, dan kan dat uiteraard een impact hebben op de prijzen, maar dat de bouw de evolutie van de bevolkingsstructuur vrij goed volgt en dat het aantal woningen per gezin niet erg schommelt, pleit niet echt voor dit denkspoor. Gr. 3 Het woningaanbod woog niet altijd op tegen de demografie

51000 49000

Gr. 4 wat mogelijk een impact had op de tendens voor het prijsverloop 20%

0.10%

18%

0.05%

16%

47000 43000 41000 39000

12%

-0.05%

10%

-0.10%

8%

-0.15%

37000

6%

35000

4%

33000

2%

31000

0%

2002

0.00%

14%

45000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

-0.20% -0.25% -0.30% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Vastgoedprijzen (% JoJ)

BE - Aantal nieuwe woningen

Woningratio per gezin (2000-2008; rechter schaal; % JoJ)

BE - Aantal nieuwe huishoudens

Bron: ADSEI

Bron: ADSEI

Deze impact komt niet in elk gewest op dezelfde manier tot uiting Tussen de twee grootste gewesten is er over de hele periode 2000-2010 niet zo een groot verschil in de daling van het aantal woningen per gezin, maar toch zien we zeer uiteenlopende demografische ontwikkelingen. Zo volgt de bouwmarkt in Vlaanderen de evolutie van het aantal gezinnen op de voet en waren er 1.120 woningen voor 1.000 gezinnen in 2010. Het overwicht van de appartementenbouw in het laatste decennium is in dat opzicht zowel verbonden met de daling van de gezinsgrootte als met de bouwgrondschaarste (zie onze andere studie in 2011). Tussen 2005 en 2008 blijkt de bouw dynamischer geweest te zijn dan de toename van het aantal gezinnen, maar in 2010 lijkt die trend ietwat gekeerd (zie grafiek 5). Het ziet er nu al naar uit dat het jaar 2011 zal worden gekenmerkt door een sterke activiteit in de sector, dus mogen we ervan uitgaan dat het verschijnsel dit jaar opnieuw zal opduiken. Maar uit die statistieken kunnen we wel niet besluiten dat er in Vlaanderen woningen te kort zijn: het aantal woningen per gezin is tussen 2000 en 2010 wel gedaald maar niet dramatisch (-1,8%) en blijft hoger dan in Wallonië. In onze vorige studie hebben we daarentegen duidelijk aangetoond dat er een tekort is aan bouwgrond in Vlaanderen, wat in de toekomst kan verhinderen dat het aanbod zich zoals in het verleden aan de demografische ontwikkelingen kan aanpassen. In het Waalse Gewest telde men in 2010 1.050 woningen voor 1.000 gezinnen (dus 6% minder dan in Vlaanderen!) en was er dus een totaal andere dynamiek, ook al is de totale daling van het aantal woningen per gezin tussen 2000 en 2010 even sterk als elders (-1,2%). Het aantal nieuwe gezinnen is immers sterk gedaald: het tempo van tien jaar geleden, van 14.000 nieuwe gezinnen per jaar, is vandaag teruggevallen tot 11.000. In die periode is het aantal nieuwe woningen dat elk jaar op de markt kwam, alleen maar toegenomen, van 10.000 in 2002 tot 16.000 in 2009. De lichte terugval van het aantal woningen per gezin kan dus worden opgesplitst in een vrij sterke daling in het begin van 3


2011 - II

het decennium, die sindsdien wordt goedgemaakt door een stijging die al aanhoudt sinds 2004. Met 1.050 woningen voor 1.000 gezinnen zitten we nog lang niet aan een overaanbod. Maar ook al zou de huidige dynamiek aanhouden, dan zou het verschillende jaren duren om Vlaanderen bij te benen (1.120 woningen voor 1.000 gezinnen). Het woningaanbod in het Waalse Gewest is eigenlijk sinds 2004 de opgelopen achterstand aan het inhalen, wat de prijsdruk doet afnemen, ook al is de bouwgrondschaarste de afgelopen jaren niet echt toegenomen. Gr. 5 Vlaams Gewest

Gr. 6 Waals Gewest

34000

16000

32000

15000

30000

14000

28000

13000 26000

12000 24000

11000

22000

10000

20000 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2002

2010

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

VL G - Aantal nieuwe woningen

W G - Aantal nieuwe woningen

VL G - Aantal nieuwe huishoudens

W G - Aantal nieuwe huishoudens

Bron: ADSEI

2010

Bron: ADSEI

In dat opzicht illustreert de toestand in Brussel de demografische druk op de grote steden In het Brusselse Gewest is de situatie zorgwekkender geëvolueerd. Terwijl het aantal nieuwe gezinnen met de tijd alleen maar toeneemt, is er een verontrustende stagnering in het aanbod van nieuwe woningen. In nettocijfers zijn er in 2009 zelfs woningen gesloopt. Sinds 2007 is het aantal nieuwe woningen ruim onvoldoende om de stijging van het aantal gezinnen op te vangen. Het aantal woningen voor 1.000 gezinnen is tussen 2000 en 2010 met 5% gedaald en die daling was het sterkst tussen 2007 en 2010, toen het cijfer van 1.085 terugviel naar 1.037. Die ontwikkeling heeft een grote impact op de prijzen, in tegenstelling tot wat doorgaans wordt vastgesteld in de twee andere gewesten, maar in overeenstemming met de evolutie in de meeste grote steden. Rekening Gr. 7 Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Gr. 8 De impact op de prijzen is sterker in Brussel

12000

35%

3.5%

10000

30%

3.0%

25%

2.5%

20%

2.0%

15%

1.5%

10%

1.0%

5%

0.5%

0%

0.0%

8000 6000 4000 2000 0 -2000 2002

Bron: ADSEI

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

-5% 1991

-0.5% 2001

2011

2021

2031

2041

2051

2061

BRU - Aantal nieuwe woningen

Prijs van het Brusselse vastgoed (% JoJ)

BRU - Aantal nieuwe huishoudens

Groei van de Brusselse bevolking (rechterschaal % JoJ)

Bron: ADSEI, Planbureau

houdend met de demografische prognoses (zie grafiek 8) mogen we ervan uitgaan dat de prijzen in het Brusselse Gewest gedurende het volgende decennium in een dynamisch tempo zullen blijven stijgen. Na 2020 zal de demografische groei waarschijnlijk geleidelijk vertragen. Tegen dan verwachten we een zeer positieve bijdrage van de demografie tot de prijs van residentieel vastgoed, tenzij dit positieve effect op de prijzen kan worden afgezwakt met een dynamisch woningbeleid, waardoor het woningaanbod zich aan de toestroom van nieuwe gezinnen kan aanpassen.

4


2011 - II

In de toekomst zal de impact van de demografische tendens op de prijzen dus afhangen van het aanpassingsvermogen van het aanbod. Volgens de voorspellingen van het Planbureau zal de bevolking de komende twintig jaar met 1,2 miljoen mensen toenemen om uit te komen op 12 miljoen mensen. Tegelijkertijd zal de grootte van de gezinnen ongetwijfeld nog iets meer afnemen. Ter illustratie: bij een afname van de gezinsgrootte van 2,4 tot 2,3 personen zijn 200.000 extra woningen nodig. Het woningpark, dat momenteel meer dan 5 miljoen woningen telt, zal de komende jaren dus moeten toenemen. Rekening houdend met een verdere afname van de gezinsgrootte (tot 2,2 personen per gezin in 2030) en met de hierboven vermelde bevolkingsgroei (tot bijna 12 miljoen inwoners) zal het woningpark binnen twintig jaar waarschijnlijk 5,7 miljoen eenheden tellen. Dat stemt overeen met een gemiddelde toename van ongeveer 50.000 eenheden per jaar. De jongste jaren werden jaarlijks echter bijna 4.000 woningen van de markt gehaald voor afbraak. Om aan de toenemende vraag te voldoen, moeten er dus jaarlijks netto 54.000 woningen bijkomen. Om ervoor te zorgen dat de demografische druk in de loop van de tijd een beperkte impact blijft hebben, zoals dat in het verleden het geval was dankzij de aanpassing van het aanbod, moet dit aanbod zich verder kunnen blijven aanpassen, wat een stijging van de bouw veronderstelt, en dat wordt vandaag belemmerd door de bouwgrondschaarste. Ook al had de demografische druk weinig impact op de prijzen in het verleden, toch mogen we daar niet noodzakelijk uit concluderen 1 dat dit ook zo zal zijn in de toekomst (de situatie in Brussel is in dat opzicht verschillend, zoals we gezien hebben) .

2 De vergrijzing en de impact ervan op het residentieel vastgoed 2.1 Impact op het aantal gezinnen Vooral de vergrijzing ligt ten grondslag aan de daling van de gezinsgrootte Het aantal gezinnen mag dan al veel sneller gestegen zijn dan de bevolking (zie hierboven), toch lijkt dat minder te maken te hebben met sociologische verschijnselen zoals echtscheidingen, dan met de vergrijzing. Die draagt er immers toe bij dat er almaar meer alleenstaanden zijn. Bovendien bestaat de populatie 65-plussers uit gezinnen van zelden meer dan twee gezinsleden. De toename van hun aandeel in de bevolking heeft dus logischerwijs tot dit verschijnsel bijgedragen. Als dit aanhoudt, zal de dalende tendens van de gezinsgrootte zich waarschijnlijk ook doorzetten. Maar hoewel het verschijnsel een beslissend effect had op het woningaanbod, heeft het tot dusver de prijzen niet doorslaggevend ondersteund, opnieuw door de aanpassing van het aanbod. Gr. 9 De vergrijzing is een oorzaak van de inkrimping van de gezinsgrootte

Gr. 10 De bevolkingsstructuur zal veranderen

15%

2.2

3,000,000

14%

2.25

2,500,000

2.3

13%

2,000,000 2.35

12% 2.4 11%

2.45

10%

2.5

9%

2.55 1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

1,500,000 1,000,000 500,000 0 2000

2010

2020

2030

2040

2050

Aandeel van de 70-plussers binnen de bevolking

30-39 jaar binnen de Belgische bevolking

Huishoudens (samenstelling ; # leden ; Inv rechterschaal)

70-plussers binnen de Belgische bevolking

Bron: Planbureau, ADSEI

2060

Bron: Planbureau

1

Bovendien hebben we in onze andere studie van 2011 aangetoond dat de demografische druk en dus de bevolkingsdichtheid een impact heeft op de hoeveelheid beschikbare bouwgrond en dat de bouwgrondschaarste in een recent verleden gedurende verschillende periodes gevolgen had voor de secundaire markt. 5


2011 - II

2.2 Impact op de transacties en de prijzen van appartementen en woonhuizen De veranderingen in de bevolkingsstructuur beïnvloeden de marktactiviteit, zowel in de bouw als op het niveau van de vastgoedtransacties ... De wijziging in de bevolkingsstructuur in de komende dertig jaar is zo groot dat we maar moeilijk kunnen geloven dat ze geen impact zal hebben op de vastgoedmarkt. Het voornaamste kenmerk van die verandering is het toenemende aandeel van de bejaarden in de totale bevolking: terwijl de populatie 30-40 jaar de komende decennia stabiel zal blijven, zal de populatie 70-plussers sterk toenemen. Die laatste populatie is vragende partij voor kleinere woningen (appartementen), of zelfs specifieke woningen (zie punt 4). Toch moet er een duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen de potentiële impact op de prijzen en die op de activiteit. Op de hypotheekmarkt blijkt uit het gegevensbestand van ING (periode 2006-2010) dat de groep 30-39 jaar bij de actiefste is op de huizenmarkt. Het aantal transacties met gewone huizen per inwoner uit die leeftijdsgroep is overigens opmerkelijk stabiel in de loop van de tijd (elk jaar tussen 4 en 5% sinds 1990). Dat houdt in dat de transacties op de huizenmarkt eigenlijk al twintig jaar lang een onderliggende demografische tendens volgen. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er geen conjunctuurschommelingen kunnen zijn in die tendens, maar op lange termijn is er zeker een correlatie. Dat betekent dat de onderliggende tendens voor de huidige periode (2005-2015) vrij stabiel is en waarschijnlijk lichtjes opwaarts gericht zal zijn tijdens de volgende periode (2015-2025). Nog eens, het gaat om de onderliggende tendens waar nog conjunctuurschommelingen in mee spelen. Op het niveau van de appartementen zien we (in hetzelfde gegevensbestand) dat de vraag het grootst is bij de populatie 25-30 jaar en 60-65 jaar. Volgens hetzelfde principe als voor de huizen (zie grafieken 11 en 12) kunnen we besluiten dat de onderliggende tendens de opwaartse tendens volgt: het aantal transacties met appartementen zal dus waarschijnlijk tot in 2020 profiteren van een positieve onderliggende tendens. Gr 11 Prognoses voor de transacties (huizen)

Gr. 12 Prognoses voor de transacties (appartementen)

78000

50000

76000

45000

74000

40000

72000

35000

70000 68000 66000 64000 62000 60000 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2014 2019 2024 2029 2034 Uitgevoerde transacties (huizen) Toekomstige transacties (verwachting op grond van de bevolking van 30-39 jaar) Uitgevoerde transacties (huizen - gemiddelde op 10 jaar)

Bron: Planbureau, ADSEI, ING

30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2014 2019 2024 2029 Uitgevoerde transacties (appartementen) Toekomstige transacties (verwachting op grond van de bevolking van 25/30-60/65 jaar)

Bron: Planbureau, ADSEI, ING

... en die impact op de activiteit remde elk eventueel prijseffect af Dat het aantal transacties samenhangt met de demografische ontwikkelingen is op zich niet zo verwonderlijk. Dat wil niet zeggen dat de prijzen daarom aan dezelfde demografische tendensen verbonden zijn. Uit de resultaten van verschillende studies daarover is gebleken dat er geen correlatie is tussen de prijzen en de demografische tendensen. Net als in punt 1, waar we hebben gezien dat de toename van het aantal gezinnen geen groot effect had op de prijzen, omdat het woningaanbod zich heeft aangepast. En we kunnen inderdaad zien dat de tendensen in de bouw, ook al hangen ze niet volledig af van de demografische tendensen, er toch ook niet helemaal los van staan. Maar ook al zullen de veranderingen in de populaties die bij deze goederen betrokken zijn, de marktactiviteit rond die goederen daadwerkelijk veranderen, zowel in de bouw als op het niveau van de transacties, toch zal diezelfde activiteitsverandering de impact op de prijzen beperken. Het is dus moeilijk om vast te stellen of de veranderende bevolkingsstructuur in het verleden een rechtstreekse impact had op de vastgoedprijzen. In de toekomst zal alles nog maar eens afhangen van het aanpassingsvermogen van het woningaanbod.

6


Gr. 13 Het aanbod past zich aan, zowel voor de huizen ... 1.5%

2011 - II

Gr. 14 ... als voor de appartementen

0.9%

3.0%

6% 5%

1.0%

0.8%

2.7%

4% 3%

0.5%

0.7%

2%

0.0%

2.4%

1% 0.6%

0%

-0.5% 0.5%

-1.0%

-2%

-2.0%

-4%

2000

2005

2010 2015

2020

1.5%

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030

0.3%

1990 1995

1.8%

-3%

0.4%

-1.5%

2.1%

-1%

2025 2030

30-39 jaar binnen de Belgische bevolking (% JoJ)

25/30-60/65 jaar binnen de Belgische bevolking (% JoJ)

Woningbouw (huizen - % JoJ - rechterschaal)

Woningbouw (appart. - % JoJ - rechterschaal)



2.3 Impact op de persoonlijke inbreng Het vermogen van de kopers om een persoonlijke inbreng te doen, zal op lange termijn te lijden krijgen van de veroudering. Sinds het midden van de jaren 2000 is de persoonlijke inbreng van de kopers in de prijs betaald op de residentiële markt, almaar groter geworden, een fenomeen waar we verder dieper op ingaan (zie punt 3). De toename van die persoonlijke inbreng tussen 2004-2010 (van 25% van de aankoopprijs naar bijna 35%) hing onder meer samen met de verandering in de fiscaliteit voor schenkingen, waardoor die veel vaker voorkomen. Maar de vergrijzing van de bevolking dreigt deze dynamiek af te remmen. Want hoewel de Belgen niet langer werken dan vroeger, worden ze almaar ouder en geven ze almaar meer uit. De gemiddelde uitgaven van de 65-plussers zijn gestegen van 75% van de uitgaven van het gemiddelde Belgische gezin in 2000 naar 85% in 2009. Het woningprobleem voor die toenemende bevolkingsgroep, en vooral de kostprijs ervan (zie punt 4) dreigt de generatie van de papyboomers ertoe aan te zetten hun geld op te potten in het vooruitzicht van dat langere en duurdere leven. Dat verschijnsel dreigt op termijn dus een negatieve impact te hebben op de persoonlijke inbreng, doordat de erfenissen en schenkingen minder groot zullen zijn.

3 Vooruitzichten voor de Belgische vastgoedmarkt 3.1 Vooruitzichten op korte termijn De vastgoedprijzen zijn in de eerste helft van het jaar ietwat gedaald, voor een normaal activiteitspeil Na 2010, dat nog werd gekenmerkt door een inhaalbeweging na de crisis, samen met een periode van zeer lage rente (prijsstijging van 5,8%), stagneerden de prijzen op de Belgische vastgoedmarkt in de eerste helft van het jaar, met twee kwartalen met een lichtjes negatieve groei van respectievelijk -0,5% en -0,1% in Q1 en Q2, en dat voor alle prijzen op de secundaire markt. De prijzen lagen eind juni 2011 dus gemiddeld lager dan eind 2010. Op jaarbasis (zie grafieken in de marge van de eerste pagina) lieten de reële prijzen zelfs een negatieve groei optekenen, wat aantoont dat de prijzen van het residentiële vastgoed voor de eigenaars niet opwogen tegen de inflatie in de twaalf maanden vóór juni. Het groeitempo van de nominale prijzen is dan weer sterk vertraagd en is van meer dan 7% in augustus 2010 teruggevallen tot amper 2,5% in juni, een historisch zwak tempo dat lager is dan de inflatie. Ook de marktactiviteit is in het begin van het jaar afgenomen, na een uitzonderlijk vierde kwartaal 2010 (36.400 transacties, dat is meer dan 25% dan normaal). We verwachtten een vertraging van de marktactiviteit, maar anticipeerden erop dat de aanhoudend historisch lage rente de vertraging tot het einde van het jaar zou uitstellen. Blijkbaar hebben de meeste kopers die een aankoop planden begin 2011, al in 2010 de stap gezet. Maar zelfs al waren er met 57.800 transacties in het eerste halfjaar minder transacties dan in de uitzonderlijke kwartalen aan het einde van het jaar, toch zitten ze maar 3% onder hun niveau van het eerste halfjaar 2010. De activiteit deed het dus niet zo slecht.

7


2011 - II

De huizenprijzen zijn gedaald in Wallonië en gestegen in Vlaanderen en Brussel ... Op de markt van de gewone woonhuizen zijn de prijzen in de eerste jaarhelft zeer lichtjes gestegen. Een gemiddeld huis kost 184.150 euro, dat is 0,6% meer dan eind 2010, na de 5% stijging van vorig jaar. Wel zijn er uitgesproken verschillen tussen de gewesten: de stijging van de huizenprijzen kwam immers op 1,3% uit in Vlaanderen en op 3,6% in Brussel, terwijl in Wallonië een daling van 2,7% werd opgetekend in de eerste helft van het jaar. De activiteit in het eerste halfjaar 2011 bleef bovendien op hetzelfde niveau als in dezelfde periode in 2010, en dat zowel in Vlaanderen als in Wallonië. In vergelijking met de eerste helft van 2010 zien we alleen een kleine daling van 3,5% in het aantal transacties in Brussel. ... maar het zijn de appartementen die het gemiddelde omlaag trokken ... De appartementensector presteerde in 2010 het best, met forse prijsstijgingen in Vlaanderen en Brussel (respectievelijk +8% en +6% over een periode van een jaar). Maar in Wallonië bleef de toename beperkt tot 3%, wat het nationale gemiddelde tot 6,5% terugbrengt, dat is iets minder dan de stijging in 2007. In de eerste helft van 2011 zagen we het omgekeerde, aangezien de prijzen tussen december en juni met 3,9% zijn gedaald, en dat zowel in Vlaanderen als in Wallonië. De daling was minder uitgesproken in Brussel (-2%). We merken op dat het grootste stuk van de daling werd opgetekend in het eerste kwartaal. Maar de inhaalbeweging die in het tweede kwartaal werd ingezet, is heel schuchter en om in 2011 tot een prijsgroei van 2,7% te komen voor alle Belgische appartementen, zal een zeer dynamische tweede jaarhelft nodig zijn (een kwartaalgroei van minstens 2%). De activiteit op de appartementenmarkt was ook veel lager dan normaal, met een daling van de transacties met bijna 11%, zowel in Vlaanderen als in Wallonië, terwijl de Brusselse markt ietwat meer weerstand bood. ... terwijl het hogere marktsegment het moeilijk heeft om zijn inhaalbeweging af te ronden. En het hogere marktsegment (viergevelvilla's en bungalows) ten slotte, dat het zwaarst te lijden had onder de crisis met een correctie van 10%, zet zijn inhaalbeweging voort. Maar het huidige peil is maar 2% hoger dan voor de crisis in Vlaanderen en nog iets minder in Wallonië. In de eerste helft van 2011 was de groei in deze sector op zijn zachtst gezegd nogal slapjes. De activiteit in Vlaanderen hield dan weer vrij goed stand in het begin van het jaar, terwijl ze in die sector is gedaald in Wallonië (-5% tegenover de activiteit die in de eerste helft van 2010 werd opgetekend). Gr. 15

Vlaams Gewest – recente evolutie

Gr. 16

14%

12%

12%

10%

10%

8%

8%

Waals Gewest – recente evolutie

6%

6%

4%

4%

2%

2% 0%

0%

-2%

-2%

-4%

-4%

-6%

-6%

Appartementen Woonhuizen % sinds Q3 2008

2010 (% JoJ)

Bron: ADSEI, ING-berekeningen

Villa's

Totaal

Appartementen

2011 H1 (% sinds 2010 H2)

% sinds Q3 2008

Woonhuizen 2010 (% JoJ)

Villa's

Totaal

2011 H1 (% sinds 2010 H2)

Bron: ADSEI, ING-berekeningen

In 2011 verwachten we een reële nulgroei van de prijzen Rekening houdend met het prijsniveau in het laatste kwartaal van 2010 en het jaarlijkse groeitempo (amper 3,5%) in de eerste jaarhelft, moet er in de laatste twee kwartalen een forse stijging komen (van minstens +2% QoQ in Q3 en Q4) om in 2011 een reële prijsgroei te hebben. Het staat dus vast dat de 5,8% groei in 2010 niet zal worden geëvenaard en dat 4% groei al een hele prestatie zou zijn. We rekenen momenteel op een reële nulgroei voor dit jaar, dus een prijsgroei van 3,2%, wat een historisch zwak resultaat is. Voor het overige denken we dat de geleidelijke rentestijging die waarschijnlijk opnieuw zal worden ingezet in 2012, vooral effect zal hebben op de koopkracht van de gezinnen eind 2012 en in 2013. Maar in afwachting mag de impact van de stijgende risicopremies als gevolg van de heersende volatiliteit niet worden onderschat. Ter illustratie: een gezin dat eind 2010 een lening aanging van 150.000 euro op 20 jaar tegen de gemiddelde vaste rentevoet op dat

8


2011 - II

moment, namelijk 3,82%, betaalde een maandsom van 905 euro. In juli (laatste beschikbare gegevens) betaalde dat gezin 4,13% of 930 euro, dus 2,8% meer. Op het einde van 2012, wanneer het niet onwaarschijnlijk is dat de rente rond 5% zal draaien, zal het verlies aan koopkracht nog groter zijn, want tegen 5% moet maandelijks iets meer dan 1.000 euro worden neergeteld, dus 11% meer dan eind 2010. Dat verlies aan koopkracht zal een impact hebben op de prijzen in 2012 en 2013, die dus waarschijnlijk ook niet sterk zullen toenemen op de secundaire markt. Tegen dan zal de nog vrij lage rente de marktactiviteit waarschijnlijk nog wel ondersteunen.

3.2 Vooruitzichten op lange termijn i. Traditionele factoren die de markt ondersteunen De Belg heeft een baksteen in de maag Verscheidene factoren hebben altijd al enige stabiliteit gegeven aan de Belgische markt. Ze verklaren ook gedeeltelijk waarom de residentiële markt in België globaal genomen minder getroffen was door de recessie dan in de andere Europese landen. Eerst en vooral verhuizen Belgen relatief weinig: gemiddeld om de 33 jaar. In heel wat andere Europese landen ligt dat cijfer ruim onder de 20 jaar. Dat is te wijten aan de hoge transactiekosten (ongeveer 15% van de waarde van het goed ten laste van de koper), maar ook aan de grootte van het land: de kans te moeten verhuizen in geval van een nieuwe baan is veel kleiner in een land van 32.000 km². Ten tweede zijn de Belgische banken door de wet altijd al verplicht geweest om een streng beleid te voeren inzake hypothecaire kredieten, wat het risico op een toename van gedwongen verkopen in crisistijden (zoals in de VS, waar de prijzen fors daalden) beperkt. Een ander verschijnsel dat bijdraagt tot de stabiliteit van de markt is dat er geen buitenlandse beleggers zijn op de residentiële markt, van wie de kapitalen veel volatieler zijn, zoals Spanje pijnlijk mocht ervaren. Ten derde lijken de Belgen een voorkeur te hebben voor vastgoed als langetermijnbelegging (dat de voornaamste beleggers Belgen zijn en geen buitenlanders, verleent de markt overigens een zekere stabiliteit). Voor wie met pensioen is, is eigendom een garantie tegen onzekerheid. Dat verklaart waarom de gemiddelde leeftijd van de kredietnemers relatief laag is (36 jaar) en waarom de eigendomsgraad een van de hoogste is in de geïndustrialiseerde wereld (70%). De gemiddelde leeftijd lijkt wel toe te nemen omdat jonge gezinnen het moeilijker krijgen om een onroerend goed te kopen. Ten vierde heeft de tewerkstelling in de overheidssector hier een veel groter belang in de arbeidsmarkt dan in andere Europese landen. Bovendien draagt ook de loonindexering bij tot de stabiliteit van de koopkracht van de Belgen in het algemeen, en dan hebben we het nog niet over het zeer genereuze socialezekerheidsstelsel in vergelijking met het buitenland. Ten vijfde heeft de demografie een dubbele impact. De eerste impact komt van de toename van het aantal gezinnen, die de prijzen kan omhoogduwen wanneer het aanbod zich niet aan de nieuwe demografische situatie weet aan te passen. De tweede impact komt van de vergrijzing, die ook de vraag naar huisvesting verandert. In 2010 zal 17% van de bevolking 65 jaar of ouder zijn en in 2030 zal dat percentage 23% bedragen. Die behoeften betreffen serviceflats (zie punt 4), maar ook onafhankelijke woningen die voldoen aan specifieke behoeften op het gebied van oppervlakte en locatie. Ook hier lijkt de aanpassing van het woningaanbod te pleiten voor een geringe impact van de vergrijzing op de prijzen (zelfs al is de impact op de transacties en de marktactiviteit groot – zie hoger). Hier geldt dus dezelfde opmerking: de impact van de demografische veranderingen zal afhangen van het vermogen van het aanbod om zich even goed aan te passen als in het verleden.

9


2011 - II

ii. Uitzonderlijke factoren die de markt ondersteunen (laatste decennium) Drie uitzonderlijke factoren verklaren de prijsdynamiek van het laatste decennium Die ondersteunende factoren volstaan echter niet om de uitzonderlijke ontwikkeling van de Belgische vastgoedprijzen in het laatste decennium te verklaren. De periode werd immers gekenmerkt door een gestage toename van de kloof tussen de prijzen en de inkomens. Ter illustratie: het aantal jaren aan gemiddeld loon nodig voor de aankoop van het gemiddelde vastgoed verdubbelde tussen 1995 en 2008: het gemiddelde goed was destijds twee jaar brutoloon waard (kosten voor de bouwopdracht vóór belastingen) tegenover vier jaar in 2008. Die – over de voorbije 35 jaar uitzonderlijke – evolutie kan worden verklaard door drie factoren die de prijs ondersteunen: een continue en snelle verbetering van de financieringsvoorwaarden, een veel gunstiger belastingklimaat voor eigenaars dan vroeger en een spectaculaire groei van de financiële inbreng op de vastgoedmarkt. Die drie factoren verklaren waarom de prijsstijging op de vastgoedmarkt de afgelopen tien jaar zo hevig was en waarom het prijsverloop zo sterk kon afwijken van de inkomensevolutie (zie Grafiek 17). Het laatste decennium werd gekenmerkt door lage rentetarieven ... Ten eerste konden de Belgische kopers door de rentedaling die volgde op de uiteenspatting van de technologische bubbel begin jaren 2000 (in 1995 waren de rentetarieven het dubbele van wat ze vandaag zijn) niet hun leninglasten verlagen, maar de ontleende bedragen verhogen: tot in 2006 leidde de rentedaling dus niet tot een vermindering, maar een verhoging van de gemiddelde maandlast. Die extra leencapaciteit oefende veel druk uit op de prijzen, vooral omdat het fenomeen gepaard ging met een verlenging van de looptijd van de leningen waardoor de kopers meer konden lenen. Na 2006 varieerde de maandlast opnieuw met de rentetarieven, wat kan betekenen dat de meeste kredietnemers in verhouding tot hun inkomen aan hun limiet zaten qua leencapaciteit. ... en door een gunstiger fiscaal klimaat ... Ten tweede waren verscheidene wijzigingen in de fiscaliteit gunstig voor het bezitten van eigendom. Zo was er de fiscale amnestie van 2004-2005 die een vermindering van 30% toekende in de Eenmalige Bevrijdende Aangifte als het gerepatrieerde geld belegd werd in Belgisch vastgoed. Daarnaast was er vanaf 2004 ook de mogelijkheid om van het belastbare inkomen een groot deel van het kapitaal en de maandelijks aan de bank terugbetaalde interesten af te trekken. Ook de wijziging van de wet op de schenkingen was gunstig op dit vlak. Gr 18 De kloof tussen de prijzen en de inkomens is groter geworden ...

Gr 19

… ondanks de merkbare rentedaling

250 900

7

850

6.5

800

6

750

5.5

700

5

650

4.5

600

4

550

3.5

200

150

100

50 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10

Bronnen : ADSEI, NBB

3

500 00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

Reële huisprijzen (1995 = 100)

Gemiddelde maandelijkse terugbetaling (EUR)

Reële lonen per capita (1995 = 100)

Gemiddelde rente (1)

Bron : NBB (1) Gemiddelde rentevoet voor hypothecaire kredieten met vaste rente op meer dan 15 jaar

... terwijl de kopers steeds meer eigen vermogen inbrachten Ten derde zagen we in het jongste decennium een spectaculaire vermindering van het deel van de lening in de gemiddelde vastgoedaankoop. De gemiddelde persoonlijke inbreng bij de aankoop van een onroerend goed is tussen 2004 en 2008 (zie Grafiek 20) immers opgelopen van 20% naar 35% van de verkoopprijs. Hierdoor kwam er een overdracht van verschillende miljarden van het financiële naar het onroerend vermogen van de Belgen. Zo kon het financiële vermogen van de Belgen in 1993 op 450 miljard euro worden geraamd, terwijl het Belgische vastgoedpark destijds goed was voor een waarde van 260 miljard euro. In 2009 heeft het vastgoedpark een waarde van 980 miljard

10


2011 - II

euro, tegenover 900 miljard euro voor het financiële vermogen. Die extra inbrengen duwden de prijzen de hoogte in en het is vandaag dan ook de vraag of die trend zal blijven duren of zelfs zal toenemen.

iii. Tijdelijkheid van die factoren Zullen de factoren die de forse groei van de laatste jaren aanwakkerden, standhouden? Op lange termijn is de prijsstijging op de vastgoedmarkt fundamenteel afhankelijk van het inkomen, aangezien dat bepalend is voor wat de kopers kunnen lenen. Daarbij is het opmerkelijk dat de gemiddelde maandlast van de Belgische kredietnemer door de jaren heen een bijzonder stabiel deel van zijn beschikbare inkomen (ongeveer 30%) uitmaakt. Door de jaren heen werd de Belgische vastgoedmarkt niet alleen ondersteund door de inkomensstijging, maar ook door een aantal andere specifieke factoren: een grote honkvastheid (verbonden met de omvang van het land), en een eigenaarstraditie, waardoor België een van de weinige industrielanden is met een eigendomsgraad van meer dan 70%. Vanaf eind de jaren 80 zijn er ook demografische factoren die de markt ondersteunen, zoals de toename van het aantal gezinnen, in periodes waarin het aanbod zich onvoldoende snel aanpaste (cf. supra). Dat alles pleit voor een positieve groei, maar is een piek zoals in het verleden wel gezond? We moeten ons dus ook afvragen of de factoren waardoor de prijzen het laatste decennium veel sneller konden stijgen dan de inkomens, permanent of daarentegen uitzonderlijk zijn. De financieringsvoorwaarden zullen minder gunstig worden ... De eerste factor was de verbetering van de financieringsvoorwaarden. Hiervoor wordt algemeen aangenomen dat de leenvoorwaarden in 2010 een historische opportuniteit waren. De kortetermijnrente, die bepalend is voor de variabele rentetarieven, is immers beginnen te stijgen vanaf september 2010 en de langetermijnrente, die bepalend is voor de vaste rentetarieven, is in het begin van het jaar al sterk toegenomen als gevolg van de crisis rond de staatsschuld en de negatieve vooruitzichten over de pan-Europese stresstesten van de banken. Recenter heeft de eerste rentestijging van de Europese Centrale Bank op 7 april de opwaartse beweging van de langetermijncurve versneld. Zoals we hiervoor al opmerkten, is dit het begin van een cyclus die de koopkracht van de kredietnemers zal beperken en vanaf 2012 een overwegend negatief effect kan hebben op de prijzen. En zelfs al maakt de wetgeving een verlenging van de looptijd van de leningen boven 30 jaar mogelijk, toch is dat scenario weinig waarschijnlijk omdat de ervaring leert dat de financiële instellingen dat type looptijd maar moeilijk gefinancierd krijgen. Momenteel moeten we vaststellen dat zowel de banksector als de regelgevers niet geneigd zijn om te innoveren. ... en de conjunctuur laat geen fiscale geschenken meer toe De tweede factor waren de zeer gunstige belastingmaatregelen voor eigenaars. Zo kwam de EBA (Eenmalige Bevrijdende Aangifte) in 2005 de vastgoedbeleggingen ten goede waardoor 2005 een recordjaar was voor de prijzen. Vanaf 2004 werd een nieuw en naderhand gunstiger stelsel ingevoerd om de op een hypothecaire lening betaalde lasten deels van het belastbare inkomen af te trekken. Bovendien werd het laatste decennium gekenmerkt door het opmerkelijke uitblijven van kadasterherzieningen. Maar met een federaal budget dat niet vóór 2015 in evenwicht zal komen, een stijgende schuld en het bekende politieke klimaat staat het wel vast dat het volgende decennium niet echt gunstig zal zijn voor fiscale geschenken. En aangezien het materieel onmogelijk is om arbeid in België nog meer te belasten, zullen er vermoedelijk andere fiscale middelen worden gevonden die waarschijnlijk niet allemaal bijzonder voordelig zullen zijn voor eigenaars. De betaalbaarheid van de markt zal dus weer verslechteren voor wie alleen op zijn krediet kan rekenen ... Twee van de drie belangrijkste factoren ter ondersteuning van de prijs in het laatste decennium zullen de komende jaren dus forfait geven. Zij zijn wel verbonden met een groep kopers die het grootste deel van hun aankoop lenen. De betaalbaarheid van de markt voor wie vooral op zijn eigen inkomen rekent, zal dus waarschijnlijk nog verslechteren. Toch werden de prijzen de afgelopen jaren ook ondersteund door een aanvullende factor: de toename van de persoonlijke inbreng bij de aankoop. Hierdoor kwam er een belangrijke overdracht van het financiële naar het onroerend vermogen (de waarde daarvan is immers tweemaal sneller gestegen). Dat kwam tot uiting in een daling van het deel van de aankoop dat met een hypotheek gefinancierd wordt, namelijk van 80% in 2004 tot gemiddeld 65% vandaag (zie grafieken 19-20). We stellen vast dat de inbreng van rijkdom almaar belangrijker wordt in de evolutie van de gemiddelde aankoopprijs in vergelijking met wat wordt geleend (en dus door het inkomen wordt bepaald). Het is dus zo dat het inkomen van de koper niet meer de enige variabele is waarmee we rekening moeten houden, maar dat ook zijn persoonlijke of familiale vermogen en dus zijn inbrengmogelijkheden van belang zijn.

11


Gr 20 De persoonlijke inbreng is almaar belangrijker geworden …

2011 - II

Gr 21 … en was een bepalende factor in de dynamische prijsstijging 220,000

90%

200,000 180,000 160,000

80%

140,000 120,000 70%

100,000 80,000 60,000

60%

40,000 20,000 0

50%

78 96

98

00

02

04

06

08

Deel van de globale som van de transacties waarvoor er een hypothecaire lening is

Bron : NBB

81

84

87

90

93

96

99

02

05

08

11

10

Prijs van het gemid. vastgoed (nominaal - EUR) Persoonlijke inbreng in de gemiddelde aankoop (EUR)

Bronnen : ADSEI, NBB

... terwijl de evolutie van de inbrengmogelijkheden doorslaggevend zal zijn Om te bepalen of de persoonlijke inbreng in de toekomst nog een belangrijke ondersteunende factor van de markt zal zijn, mogen we ons niet beperken tot de analyse van een homogene persoonlijke inbreng van gemiddeld 35% (we merken op dat de kaap van 40% eind 2010 niet meer veraf was). We moeten uitzoeken of de persoonlijke inbreng even belangrijk of zelfs groter kan worden dan het geleende deel. Een dergelijke evolutie kan de komende jaren immers een tegengewicht vormen voor de aangekondigde zwakke groei van het "geleende" deel van de prijs (in het donkerblauw in grafiek 20 en verbonden met het fiscale klimaat, de financieringsvoorwaarden en de geringe inkomensgroei). Is dat dus aannemelijk? We stellen vast dat de inbrengmogelijkheden helemaal niet homogeen zijn ... Om die vraag te beantwoorden, bestudeerden we een representatief staal van 36.000 aankopen waarvoor er een hypothecaire lening was. Daarbij voegen we nog 3.600 aankopen zonder lening (10% van de aankopen gebeurt contant) om een representatief staal te krijgen. Uit die analyse blijkt zoals verwacht dat de persoonlijke inbreng helemaal niet homogeen is en gelijk is aan het gemiddelde van 35%! We krijgen een aantal voor de hand liggende resultaten: de persoonlijke inbreng is minder hoog bij de jongeren dan bij de oudere kredietnemers (zie grafiek 8) en minder hoog in de provincies met een laag inkomen dan in die met een hoog inkomen: zo bedraagt de gemiddelde persoonlijke inbreng 15% in Henegouwen, tegenover 23% in Vlaams- en Waals-Brabant, Brussel en Antwerpen. Hoe kleiner de persoonlijke inbreng, hoe langer de looptijd van de lening (gemiddeld 26 jaar voor wie meer dan 100% van de waarde van het goed leent, tegenover 20 jaar voor wie maar 65% leent). ... en ook al kan een kwart van de kopers een zeer hoge inbreng doen ... De analyse van de spreiding van het staal is wel interessant. We kunnen in dit staal vijf groepen onderscheiden die elk 18% van de bevolking uitmaken. De eerste groep kunnen we onderbrengen bij de 10% van de bevolking die contant koopt: de lening van die eerste groep is gemiddeld immers kleiner (minder dan 100.000 euro) en maakt doorgaans minder dan een derde van de gemiddelde aankoopprijs uit (600.000 euro). We hebben dus een eerste groep (28% van de bevolking) die bestaat uit kopers van wie de persoonlijke inbreng al bijzonder hoog is, maar die nog kan stijgen naarmate er overdrachten komen van het financiële naar het onroerende vermogen, overdrachten die evenwel beperkt zijn door de voorziene vergrijzing (cf. supra). ... toch is de gemiddelde inbreng van meer dan de helft van hen gelijk aan nul De vier andere groepen (elk 18% van de bevolking) worden voorgesteld in grafiek 22. Een eerste opmerkelijk element is dat die vier groepen wel onroerende goederen van verschillende waarde kochten, maar dat hun leningen (en hun gezinsinkomen) niet zo verschillend zijn (respectievelijk gemiddeld 148.000, 173.000, 163.000 en 175.000 euro voor de laatste vier groepen). Het verschil in waarde van hun respectieve huizen wordt dus bijna helemaal bepaald door hun inbrengmogelijkheden. Een tweede element is dat de gemiddelde inbreng van een niet te verwaarlozen deel van de bevolking (54% van de kopers) in werkelijkheid gelijk is aan nul. Met andere woorden: meer dan de helft van de huidige kopers heeft alle kredietmogelijkheden benut om een onroerend goed te kopen en heeft geen inbreng meer ter beschikking. Voor die kopers is de betaalbaarheid van de markt sterk aan het afnemen. Blijft nog een groep van 18% 12


2011 - II

kopers van wie de gemiddelde inbreng overeenstemt met het nationale gemiddelde van 35% en die net iets duurdere goederen koopt dan het gemiddelde. Gr 22 Verdeling van de geleende quotiteit

227.000

194.000

163.000

Gr 23 De betaalbaarheid van de markt is nog altijd zeer beperkt

160.000

120

140

110

130 120 110

100

100

90

90 80

80

70

70

60 50

60

40 1

7139

14277

21415

28553

81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 ING betaalbaarheidsheid Index

Geleende quotiteit (% van gemiddelde waarde in euro van het gekochte goed)

Bron: ING NB: de bovenste lijn toont de gemiddelde waarde in euro van het gekochte goed

Bron: ING

Een nieuwe toename van de persoonlijke inbreng lijkt dan ook weinig waarschijnlijk Ten slotte zijn de aanvullende inbrengmogelijkheden van de Belgische kopers dus geconcentreerd bij een derde van hen, die op die manier de prijzen de hoogte induwen. Meer dan de helft van de kopers zal dus geleidelijk aan genoegen moeten nemen met onroerende goederen van mindere kwaliteit omdat zij geen inbreng kunnen doen en ook geen groter bedrag meer kunnen gaan lenen. Macro-economisch gezien lijkt het groeipotentieel van de persoonlijke inbreng dus beperkt, zeker omdat het geconcentreerd is bij een deel van de bevolking die tegen die prijzen ook kan beslissen om te bouwen als de secundaire markt hen te duur wordt, maar ook door de vergrijzing. In dat verband hebben we vastgesteld dat die overstap in sommige perioden de druk op de secundaire markt verlichtte. Maar we hebben ook gezien dat dit een cyclisch verschijnsel is en blijkbaar komen we nu in een periode waarbij de dynamiek op de primaire markt de prijzen van het hogere segment op de secundaire markt dreigt omhoog te duwen. iv. Conclusie Als we de belangrijkste motoren voor de prijsstijgingen samenvatten, komen we tot de conclusie dat zij tien jaar lang op volle toeren in dezelfde richting gedraaid hebben. Die situatie is veranderd. Van de verschillende motoren, waaronder de belangrijke motor van de financieringsvoorwaarden en de inbreng van spaargeld, zullen er sommige voortaan in tegengestelde richting gaan draaien, en andere zullen vertragen. Een aantal andere motoren zullen blijven draaien, namelijk de – cyclische – ondersteuning van de primaire markt en een reeks demografische verschijnselen, onder bepaalde voorwaarden. Bovendien kan de vastgoedmarkt rekenen op een aantal stabiele traditionele motoren. Die haperende motoren zullen het schip dus misschien niet uit de koers slaan, maar wel voldoende hinderlijk zijn om het te doen vertragen. De conclusie van dit alles is dat we voorzichtiger moeten zijn dan ooit op een markt waarvan de toekomst er somber uitziet. In die context blijven we voor de komende jaren bij onze prognose van een positieve, maar geringere groei van de marktprijzen. Die analyse is uiteraard afhankelijk van structurele veranderingen: veranderingen in het huisvestingsbeleid (dat het tekort aan bouwgrond verhelpt met de bouw van meergezinswoningen in de hoogte of de grootte van de verkochte 2 bouwgrond vastlegt), in het fiscale beleid (zoals de wet Scellier in Frankrijk waarbij sinds een jaar belastingplichtigen die in een woning investeren om te verhuren tot 32% van de prijs daarvan mogen aftrekken over een periode van negen jaar, dus een maximaal voordeel van 7.333 euro per jaar over die periode) of in de financiële innovaties die het tij kunnen keren en de prijzen weer doen stijgen, met alle risico's op een toekomstige correctie die hierdoor kan ontstaan.

2

In een volgende studie zullen we trachten een analyse te maken van de risico's die de verschillende mogelijke fiscale maatregelen voor vastgoedmarkt kunnen inhouden in het kader van een verhoogde vermogensbelasting. 13


2011 - II

4. Impact van de vergrijzing op de vastgoedsector voor senioren Zoals we gezien hebben, zal de bevolkingsvergrijzing eigenlijk maar een zeer beperkte impact hebben op de vastgoedmarkt (als het woningaanbod zich aanpast tenminste) en dat senioren de klassieke vastgoedmarkt de rug toe keren voor een markt die specifiek op hen is afgestemd, legt niet voldoende gewicht in de schaal om de trends op lange termijn te doen keren. Het aantal opnames in de sector voor senioren is immers niet voldoende om een extra aanbod naast de traditionele vastgoedsector te vormen. Maar die beweging heeft uiteraard wel een zeer grote impact op de – kleinere – sector van de vastgoedmarkt voor senioren. Het is die sector die we in dit laatste deel zullen analyseren. De sector bestaat eigenlijk uit vier zeer complementaire segmenten die zich doorgaans tot verschillende leeftijdsgroepen richten. De eerste twee sectoren zijn die van de rusthuizen (ROB) en de verzorgingstehuizen (RVT). In die sectoren heeft een zeker immobilisme van het gezondheidsbeleid in de afgelopen jaren ertoe geleid dat er alternatieven werden gezocht. Met andere woorden: het beddentekort in de traditionele sectoren deed de bejaarden later naar het rusthuis trekken (de gemiddelde leeftijd van de nieuwkomers is fors gestegen), wat werd opgevangen door de ontwikkeling van twee andere sectoren, die een aanvulling zijn op de eerste: de thuiszorg en de serviceflats. In dit deel zullen wij achtereenvolgens de vier sectoren bespreken en daarbij focussen op hun perspectieven. 4.1 De ROB- en RVT-sector i. Structuur van de markt De privésector heeft een groot aandeel in de ROB- en RVT-sector. In 2011 tellen beide sectoren samen 129.580 bedden, die gelijkmatig verdeeld zijn over RVT en ROB. In die twee sectoren zijn drie typen actoren actief: de overheid (OCMW's), de privésector en de non-profit privésector (allebei wel gesubsidieerd uiteraard), doorgaans in de vorm van een vzw. Blijkbaar is de profit privésector sterker vertegenwoordigd in de sector van de ROB dan in die van de RVT. In het laatste decennium is de verdeling van deze drie typen actoren trouwens niet veel veranderd, ook al lijkt het belang van de overheidssector ietwat te zijn afgenomen. In het Waalse Gewest lijkt de wettelijke 50/50-verdeelsleutel voor de privé- en overheidssector de situatie duurzaam te hebben vastgelegd. Deze sleutel vormt een probleem voor de uitbreiding van de activiteiten en het aantal bedden, want als de privésector op 50% zit, kunnen er maar extra bedden bijkomen als ook de overheidssector in extra bedden voorziet. Ten slotte merken we ook op dat de geografische verdeling van de bedden niet erg gunstig is voor Vlaanderen. In 2011 beschikte het namelijk over 51% van de bedden, terwijl het haast 60% van de populatie 80plussers in België telt. Het is trouwens ook in dat gewest dat er het meest arrondissementen met een reëel beddentekort zijn. Wallonië telt 32% van de populatie 80-plussers en beschikt over 37% van de bestaande bedden. In de arrondissementen waar er schaarsteproblemen zijn, is het tekort bijgevolg ook minder nijpend (zie verder). Gr. 23 In beide sectoren nemen de privé-investeerders een belangrijke plaats in ...

Gr. 24

... dat is niet nieuw

70000

W G 2011

60000

W G 2000

50000

VL G 2011

40000

VL G 2000

30000

BRU 2011 BRU 2000

20000

BE 2011

10000

BE 2000

0 RVT OCMW

Aantal bedden Bron: RIZIV

ROB Privaat vzw

0%

20%

Privaat

40%

OCMW

60%

Privaat vzw

80%

100%

Privaat

Aantal erkende instellingen Bron: RIZIV

14


2011 - II

... en zorgde voor haast alle nieuwe bedden in de afgelopen tien jaar Maken dat er nieuwe bedden bij komen stoot op een aantal hindernissen (zie verder). Dat impliceert dat het tempo waarin er nettobedden bijkomen in RVT/ROB systematisch lager ligt dan de groei van de seniorenbevolking. Dat stellen we vast tussen 2001 en 2011 (zie grafiek 25). We merken op dat de seniorenbevolking voor het ogenblik tijdelijk ietwat afneemt, wat de markt wat ademruimte biedt: het gaat om de baby's die tijdens de Tweede Wereldoorlog niet zijn geboren. Het respijt zal dus maar van korte duur zijn. Er werd bovendien beslist om binnen die twee categorieën een herallocatie door te voeren via diverse opeenvolgende plannen. Daarom is de sterkste tendens de toename van het aantal RVT-bedden: de RVT-bedden zijn er in 1982 gekomen via ziekenhuisbedden die voor lange tijd bezet bleven en bevinden zich dus vooral in de overheidssector. Vanaf 1998 werden er een reeks maatregelen genomen waardoor de afgelopen tien jaar ongeveer 20.000 ROB-bedden werden omgezet in RVTbedden. De verzorgingsbehoeften in de instellingen zijn immers sterk toegenomen als gevolg van de stijging van de gemiddelde leeftijd van de nieuwkomers in ROB/RVT, namelijk van jonger dan 75 jaar aan het einde van de jaren 90 tot ouder dan 80 jaar vandaag. In vergelijking met de levensverwachting van 65 jaar en meer, die maar met één jaar per decennium toeneemt, was dat een zeer snelle evolutie, dit verschijnsel is te wijten aan de onvoldoende toename van het aantal bedden, die werden opgeofferd voor de minst mobiele of zwaarst zorgbehoevende patiënten. De uitsplitsing per sector van de toename van het aantal bedden in ROB/RVT toont bovendien aan dat de privésector de afgelopen tien jaar het grootste aantal nieuwe bedden voor zijn rekening nam (10.900 van de 12.100 extra bedden tussen 2001 en 2011). Er is wel een consolidatie aan de gang: van de 223 nieuwe instellingen die de laatste tien jaar werden erkend, zijn die van de privésector (180) gemiddeld groter dan die van de overheidssector. De oprichting van nieuwe instellingen met een grotere capaciteit biedt bovendien schaalvoordelen en meer synergiemogelijkheden met de andere sectoren (thuiszorg en serviceflats). Algemeen genomen is er op dat niveau nog ruimte voor een consolidatie van de sector, aangezien de gemiddelde grootte van de bestaande instellingen (50% telt minder dan 70 bedden en het gemiddelde is 70 bedden per instelling in de overheids- en non-profitsector, tegenover 40 bedden in de privésector) veel lager is dan de kritische massa waar de nieuwe projecten naar streven om rendabel te zijn (80 tot 120 bedden). Gr. 25 Het aantal bedden groeit minder snel dan de seniorenbevolking

4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0%

Gr. 26 De nieuwe bedden zijn vooral afkomstig van de privésector

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000

1991

1996

2001

2006

2011

2016

2021

-2000 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Groei van het aantal bedden OCMW

Groei van de populatie 70-plussers

Bron: RIZIV, Federaal Planbureau

Privaat vzw

Privaat

Bron: RIZIV

Er komen onvoldoende bedden bij om de schaarste tegen te gaan ... Algemeen is de demografische druk op de beschikbare bedden de laatste tien jaar sterk toegenomen. De cijfers maken meestal een vergelijking van de populatie 60-plussers en het bestaande aantal bedden. Zo heeft het Waalse Gewest in 2008 zijn doelstellingen vastgelegd op basis van een cijfer van 63 bedden voor 1.000 inwoners uit die leeftijdsgroep. We merken daarbij op dat het aantal bedden dat er tussen 2006 en 2011 is bij gekomen, veel lager is dan wat nodig was om de norm van 63 te respecteren: daar waar er 3.260 bedden nodig waren3, kwamen er de laatste vijf jaar maar 580 bij. Doordat de mensen op latere leeftijd naar een RVT/ROB gaan, vergelijken we in grafiek 27 het aantal bedden en de populatie 80-plussers. We stellen vast dat de beschikbaarheid van bedden voor die leeftijdsgroep aanzienlijk is verslechterd, namelijk van 34 naar amper 24 bedden voor 100 mensen van 80 jaar of meer. Zoals we zien in grafiek 28 heeft dit verschil in methodologie een belangrijk gevolg: als we kijken naar de

3

Bron: Federatie van de OCMW's (maart 2008): Waals Gewest: raming van de programmering en de behoeften aan bedden 15


2011 - II

bevolking voor wie het probleem zich werkelijk stelt, dan is de toename van de schaarste nog uitgesprokener dan volgens het officiële criterium. Die verslechtering verklaart waarom er zo weinig plaatsen vrijkomen in RVT en ROB: het gemiddelde aantal gefactureerde dagen per bed toont aan dat de bedden maar zelden onbezet zijn (volgens de statistieken van het RIZIV is dat cijfer gestegen van 80% van de dagen naar meer dan 90% tussen 2002 en 2009). Bovenstaande cijfers zijn overigens regionale gemiddelden: binnen elke regio zijn er arrondissementen waarin de schaarste erger is dan het gemiddelde, onder meer de arrondissementen in Vlaams-Brabant, Oost-Limburg en aan de kust. Omgekeerd kan blijken dat bepaalde Waalse arrondissementen te veel bedden hebben in verhouding tot hun bejaarde bevolking. Dat is vooral zo voor de arrondissementen in de regio van Doornik en Moeskroen. Senioren van Franse nationaliteit die in de ROB/RVT van die regio verblijven, zijn wel niet opgenomen in de statistieken van de Belgische 80-plussers, en daarom vermoeden we dat de situatie er problematischer is dan ze lijkt. Algemeen genomen zijn de zones waar er al bedden tekort zijn eerder de regel dan een uitzondering. Gr. 27 De demografische druk op de bestaande bedden neemt sterk toe ...

Gr. 28 ... vooral wanneer we kijken naar de populatie die de leeftijd heeft om die bedden te bezetten 40

60

35

55

30

50

25

45

40 38 36 34 32 30 28 26 24 22

20

20 1996

40 1996

1998

2000 BE

2002 VL G

2004

2006 WG

2008

2010

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Aantal bestaande bedden per 100 80-plussers Aantal bestaande bedden per 1000 60-plussers (recht. schaal)

BRU

Aantal bestaande bedden per 100 80-plussers in RVT/ROB Bron: RIZIV, Federaal Planbureau

1998

Bron: RIZIV, Federaal Planbureau

... wat vandaag een snelle bewustwording noodzakelijk maakt De demografische druk op de bedden, wat we in de meeste gevallen beddenschaarste mogen noemen, werd voorafgegaan door een aantal hindernissen: 

De complexe systemen voor bouwsubsidies;



De toenemende kostprijs van de almaar talrijkere gezondheids- en milieunormen;



Gematigde financiële resultaten: in 2006 en 2007 liet meer dan 30% van de RVT/ROB een negatief resultaat voor het boekjaar optekenen;



Het tekort aan beschikbare bouwgrond of ruimte (voor 120 bedden is 8.000 m² nodig), vooral in Vlaanderen en in Brussel, waar het beschikbare inkomen van de bevolking niet meer in verhouding staat tot de prijs van het bed die rekening houdt met de hoge kost van de bouwgrond.



Het toenemende tekort aan bekwaam personeel.

Dat probleem heeft in elk geval verschillende gevolgen, met eerst en vooral de snelle stijging van de gemiddelde leeftijd voor de opname in een RVT/ROB, en dus de toenemende medische zorgverlening in ROB/RVT. De vergrijzing van de nieuwkomers werd onder meer bevorderd door de geleidelijke ontwikkeling van de twee andere sectoren (thuiszorg en serviceflats), die het beddentekort in RVT/ROB moeten opvangen door mensen van 70 tot 85 jaar zo lang mogelijk thuis te houden. In grafiek 25 kunnen we zien dat het zeer lage tempo waarin er de afgelopen jaren bedden bij kwamen net samenviel met een nog zwakke groeiperiode van de seniorenbevolking, omdat de babyboomers op dat moment nog geen 70 jaar waren. Maar het respijt zal van korte duur zijn: het groeicijfer van die populatie zal vanaf 2015 waarschijnlijk sterk toenemen, zodat nu al maatregelen moeten worden getroffen. In de context die we tot dusver hebben beschreven, kan een aangepaste oplossing maar op twee pijlers berusten. Enerzijds moeten de twee sectoren die de behoefte aan 16


2011 - II

bedden in RVT/ROB doen vertragen, uiteraard verder worden bevorderd. Dat impliceert dus dat de thuiszorg en de ontwikkeling van serviceflats moeten worden aangemoedigd. Dit zal echter niet voldoende zijn en daarom moeten er ook sneller nieuwe bedden bij komen. Bovendien blijkt dat het uiteindelijk een illusie is om te hopen dat de toekomstige behoeften zonder de privésector kunnen worden ingevuld; een grotere betrokkenheid van de privé in die sector zal dus nodig zijn, dat impliceert dat zijn marktaandeel boven 50% moet kunnen aangroeien. ii. Hoe de toenemende behoeften invullen Alle methodes berusten op demografische prognoses ... Er is geen voor de hand liggende methodologie om het optimale aantal noodzakelijke bedden te bepalen. Maar alle methodes maken gebruik van de demografische prognose voor bepaalde leeftijdsgroepen. De volgende tabel toont het aantal bedden dat er in elk gewest moet bijkomen voor verschillende scenario's tussen 2011 en 2021 en tussen 4 2021 en 2051. Hierbij wordt de geraamde kostprijs voor het RIZIV opgeteld op basis van de forfaits (zie iii) die het toekent voor elk bestaand bed. VL Gewest W Gewest Brussel Vereiste aanvullende aantal bedden over de periode 2011-2021

België

Kosten*

2011 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3

129580 29713 20787 25369

1.85 2.5 2.4 2.2

66965 14892 16081 12879

47375 13142 4680 9677

15240 1679 26 2812

Vereiste aanvullende aantal bedden over de periode 2021-2051 Scenario 1

21759

21308

6179

49247

4.45

Scenario 2

78585

57129

12108

147822

6.4

Scenario 3

34987

24999

7910

67895

4.7

* miljard euro per jaar ; NB: de nodige bijkomende bedden voor 2021-2051 komen bovenop deze van 2011-2021 Bronnen: RIZIV, berekeningen ING

Scenario 1: de huidige normen worden nageleefd over de tijdshorizon. In Wallonië wil dat zeggen dat het aantal bedden voor 1.000 inwoners van 60 jaar of ouder moet stijgen van 59 naar 63 (Waalse wettelijke norm) tussen 2011 en 2015 en op dat niveau moet blijven. In Vlaanderen gaat dit scenario ervan uit dat de huidige schaarste niet verslechtert en dat het aantal bedden voor 1.000 inwoners van 60 jaar en ouder stabiel blijft op 45. In Brussel blijft dit aantal constant op 75 (waarde 2011) over de tijdshorizon. Scenario 2: het huidige aantal bedden voor 100 inwoners van 80 jaar of ouder (zie grafiek 27) blijft voor lange tijd stabiel: het aantal blijft hangen op 30, 27 en 21 voor respectievelijk Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Scenario 3: hier wordt ervan uitgegaan dat de vergrijzingstendens van de populatie die in een RVT/ROB wordt opgenomen, zal worden voortgezet, maar wel in een trager tempo dan de afgelopen jaren. De levensverwachting van bejaarden (65-plussers) stijgt met één jaar per decennium, en daarom verhogen we de leeftijd van de referentiepopulatie met één jaar om de tien jaar, te beginnen met 82 jaar in 2010. Dat wil zeggen dat het aantal beschikbare bedden voor 100 inwoners van 80 jaar of ouder nog kan dalen. ... en impliceren in elk geval een grote tempowijziging Uit deze drie scenario's blijkt dat het algemeen genomen een uitdaging zal zijn om de huidige beschikbaarheid op peil te houden, laat staan om ze te verbeteren. Als we uitgaan van de huidige norm (scenario 1) stellen we vast dat die methode het vooruitstrevendste is, aangezien er in dat scenario het meeste bedden moeten bijkomen tegen 2021. Dat tempo neemt wel af tussen 2020 en 2050, en wel zo dat er in dit scenario in totaal het minst nieuwe bedden bij komen, omdat het aantal beschikbare bedden in 2050 op 208.540 zal uitkomen, tegenover respectievelijk 298.189 en 222.844 in de scenario's 2 en 3. In scenario 1 zou de leeftijd om naar een RVT/ROB te gaan dus sneller blijven stijgen dan de levensverwachting. Met een dergelijk scenario is het dus heel goed mogelijk om de huidige toestand te stabiliseren, en zelfs te verbeteren tegen 2021, maar daarna zal de situatie opnieuw verslechteren. Vanaf 2021 wordt de populatie 80plussers immers talrijker, wat verklaart waarom er volgens scenario 2 het minst bedden bij komen in de komende tien jaar (+20.787 bedden). Dat scenario heeft wel zeer verschillende gevolgen in Vlaanderen en in Wallonië. Omdat Vlaanderen sneller vergrijst, moeten er in tien jaar tijd 16.081 bedden bijkomen. Dat is dus meer dan in scenario 1 en 4

Deze forfaits werden geraamd op respectievelijk 41,46/33,88/32,27 euro per bed in Vlaanderen/Wallonië/Brussel (Bron: FOD Economie). Voor elk jaar worden die forfaitaire kosten geïndexeerd tegen 1% om ermee rekening te houden dat de inflatie in de sector van de gezondheidszorg lager is dan de inflatie van de prijzen in het algemeen in België, met name dankzij de generische geneesmiddelen.

17


2011 - II

veel meer dan in Wallonië en Brussel (amper +4.706 bedden in tien jaar tijd). Vanaf 2020 wordt de populatie 80plussers dus groter, waardoor er veel meer bedden nodig zijn dan in het eerste scenario: dat verklaart waarom scenario 2 het grootste aantal bedden vereist in 2050: namelijk 298.200. Om het aantal bedden voor 100 mensen van 80 jaar of ouder stabiel te houden (gemiddeld 24, zie grafiek 29), zijn er in 2050 dus 147.822 bedden meer nodig dan vandaag, dat is meer dan het dubbele, een haast onmogelijke onderneming dus. Gr. 29

Het vereiste aantal bedden ...

Gr. 30

300000 5%

280000 260000

… impliceert een enorme tempowijziging +0.5%/jaar

+1,8%/jaar

+2,4%/jaar

4%

240000 3%

220000 200000

2%

180000 1%

160000 140000

0%

120000 100000

-1%

2011 2016 2021 2026 2031 2036 2041 2046 2051

WW2 effect -2%

Vereiste aantal bedden (Scen 2) Aantal bedden (in 2011) Vereiste aantal bedden (Scen 1) Vereiste aantal bedden (Scen 3)

Bron: RIZIV, Federaal Planbureau, berekeningen ING

2004

2010

2016

2022

2028

2034

2040

2046

2052

2058

Vereiste aantal bedden (Scen 2)

Bron: ING

Als we ons concentreren op de populatie die er het meest nood aan heeft, dan is het vereiste aantal RVT/ROBbedden op lange termijn veel hoger dan in het eerste scenario. Op korte termijn zijn er daarentegen minder inspanningen nodig. In het derde scenario houden we ermee rekening dat de leeftijd van de nieuwkomers in RVT/ROB waarschijnlijk zal blijven toenemen dankzij de stijging van de levensverwachting van de bejaarden. Hierdoor daalt het vereiste aantal bedden tegen 2050. Dat scenario vergt op korte termijn het minst inspanningen van Vlaanderen (iets minder dan 80.000 bedden extra tegen 2021) en brengt de inspanning die Wallonië moet leveren tussen het komende decennium en de periode 2020-2050 het best in evenwicht. Maar ongeacht de gekozen formule blijft het een hele krachttoer: van een haast nulgroei in de afgelopen jaren moet het aantal bedden in het volgende decennium gemiddeld met bijna 2% per jaar stijgen. Ter herhaling: met die inspanning kan alleen maar de huidige situatie worden gestabiliseerd. In de volgende punten zullen we de kostprijs van die inspanning ruwweg uitrekenen en de noodzaak van een sterkere coördinatie met de serviceflats en de thuiszorg benadrukken. iii. De kwestie van de kostprijs – vooruitzichten voor de overheidsfinanciën Doordat de officiële financiële statistieken verre van transparant zijn, is het niet mogelijk de kostprijs van die maatregelen te berekenen. Voor het ogenblik bestaat er geen volledig overzicht van de kosten van een RVT- of ROB-bed voor de sociale zekerheid, zelfs niet voor een uit de overheidssector. In 2011 moest nochtans een studie van het RIZIV over dat onderwerp worden gepubliceerd. In bovenstaande tabel geven we de geraamde kostprijs van de verschillende scenario's. Die is gebaseerd op het forfait per bed dat het RIZIV betaalt aan de RVT-/ROB-zorgverstrekkers en in de loop van de tijd geïndexeerd is. De kostprijs houdt dus geen rekening met de bouw- of oprichtingskosten, maar enkel met de meerprijs van de extra bedden voor het budget van de gezondheidszorg. Het betreft dus een minimum dat waarschijnlijk veel te laag geschat is. Maar zelfs zo zien we al dat de kostprijs van die enige subsidie stijgt van 1,85 miljard euro per jaar in 2011 naar 2,2 miljard euro per jaar in 2021 (+19%, dat is heel weinig over 10 jaren). Dat moet worden aangerekend op het budget van de gezondheidszorg van de sociale zekerheid. Zo kwamen de uitgaven voor 5 de sociale zekerheid in 2010 op 75,3 miljard euro uit, waarvan 69,3 miljard voor de sociale verstrekkingen zelf: 35% van die sociale verstrekkingen vormt de uitgaven voor de gezondheidszorg, namelijk 24,5 miljard in 2010. Daarbij is het opmerkelijk dat de uitgaven voor de gezondheidszorg sneller stijgen dan de andere uitgaven, en tussen 2001 en 2011 toenemen van 30 naar 35% van de sociale verstrekkingen, en dat ondanks de zeer lage inflatie in de sector

5

Werkloosheid (10%), pensioenen, brugpensioenen en loopbaanonderbrekingen (36%), kinderbijslag en invaliditeitsuitkeringen (15%) en de gezondheidszorg in haar geheel (35%) voor de belangrijkste posten.

18


2011 - II

dankzij de komst van de generische geneesmiddelen. Zo zijn de uitgaven voor de gezondheidszorg respectievelijk met 10% en 7% gestegen in 2008 en 2009. In het laatste decennium zijn ze met 56% toegenomen. De 19% stijging van de RVT/ROB-forfaits in de komende tien jaar lijkt dus zeker onderschat. Dat kan uiteraard worden verklaard doordat niet alleen de rusthuizen maar ook de thuiszorg intensiever wordt gebruikt en doordat de kosten voor de extra bedden niet beperkt blijven tot de forfaits: daar moet nog het persoonlijke medicijnverbruik van elke bewoner aan toegevoegd worden. Eerlijk gezegd zou een vergelijkbare toename van de uitgaven voor de gezondheidszorg tussen 2000 en 2010 en tussen 2011 en 2021 (56%) een hersenbreker van formaat zijn: er zou dan bijna 3,9 miljard euro per jaar moeten worden opgehoest! Dit korte financiële hoofdstuk benadrukt het belang van de onderlinge afhankelijkheid van de vier sectoren. Scenario 3 mag dan al het minst duur zijn qua forfait, het berust wel op de hypothese dat de leeftijd om naar een rusthuis te gaan, nog kan worden opgetrokken. Daaraan zijn andere kosten verbonden, maar dan in de sector van de thuiszorg. Bovendien kan het beddentekort deels worden opgevangen door een groter aanbod serviceflats, op voorwaarde ermee rekening te houden dat zij nooit de RVT/ROB zullen kunnen vervangen, maar ertoe bijdragen dat de mensen later in die instellingen terechtkomen, dat alles met aandacht voor een grotere levenskwaliteit van de bewoners.

4.2 Thuiszorg en serviceflats Thuiszorg en serviceflats vormen een onmisbare aanvulling op de twee andere sectoren. We hebben gezien dat het beleid van de RVT/ROB niet kan worden losgekoppeld van deze twee aanvullende sectoren, de thuiszorg en de serviceflats. Die twee sectoren komen tegelijkertijd tegemoet aan de praktische behoefte, die is ontstaan door het beddentekort, om de leeftijd voor de opname in een rust- of verzorgingstehuis zo veel mogelijk op te trekken, en aan de algemene voorkeur van de patiënten om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven in hun vertrouwde omgeving. Deze feitelijke complementariteit vereist een sterke geografische logica. De verzorging thuis of in serviceflats is meestal verbonden aan een ziekenhuis of RVT dat als uitvalsbasis dient voor de dienstdoende verpleegkundigen. De geografische nabijheid van de serviceflats en de RVT/ROB is dus meestal een voorwaarde voor hun succes: de verzorging is beter beschikbaar en de bewoner van de serviceflat kan naargelang zijn behoeften eventueel prioriteit krijgen bij zijn opname in het RVT/ROB. Gr. 31 Vanaf 2015 is de demografie zeer gunstig voor serviceflats

2400000

Gr. 32 Het tekort aan geschoold personeel vormt een grote uitdaging

2800 2600

2200000

2400

2000000

2200

1800000

2000

1600000

1800 1600

1400000 1400

1200000 1000000 2000

1200 1000

2010

2020

2030

2040

65-80 jaar (populatie)

Bron: Federaal Planbureau

2050

2060

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Aantal gediplomeerde verpleegkundigen

Bron: Belgische vereniging van de beoefenaars van de verpleegkundige (acn)

Demografisch zijn er goede vooruitzichten voor de ontwikkeling van serviceflats, ook al beschikt de sector nog niet over duidelijke statistieken omdat het fenomeen nog niet genoeg ontwikkeld is. Dat is niet verwonderlijk aangezien de populatie potentiële bewoners van die serviceflats (65-80 jaar) pas sneller zal beginnen te stijgen vanaf 2015 (zie grafiek 31), maar waarvoor nu wel al investeringen nodig zijn. De sleutel van hun succes ligt echter in hun vermogen om synergieën tot stand te brengen met de drie andere sectoren. Gezien de complementariteit met het ontwikkelingsbeleid van de RVT/ROB verdient dit type investeringen ook meer politieke aandacht, al was het maar om het tekort aan bouwgrond voor dit type projecten het hoofd te bieden, en dan vooral in Vlaanderen, zeker omdat de bouwgrond in de buurt van traditionele RVT/ROB heel vaak overheidsbezit is.

19


2011 - II

Thuiszorg zit in de lift maar kampt met een personeelstekort En ten slotte merken we op dat de thuiszorg in het zuiden van het land een activiteit is waarvoor er maar weinig cijfers voorhanden zijn, terwijl in Vlaanderen uit de beschikbare gegevens voor 2008 en 2009 blijkt dat er 15,5 miljoen uren thuiszorg werden verstrekt, dus een gemiddelde van 18 uur per Vlaming tussen 65 en 80 jaar. Ook daar kunnen we ons goed voorstellen dat de ontwikkeling van de sector waarschijnlijk even dynamisch zal blijven als zijn doelpubliek (zie grafiek 31). Maar voor die sector is er wel nog een ernstig knelpunt: het tekort aan geschoold personeel, dat dringend politieke maatregelen vereist. Het aantal gediplomeerde verpleegkundigen in ons land is sinds 2007 aan het afnemen (zie grafiek 32), net nu we aan het begin staan van een periode waarin de behoeften sterk zullen toenemen, en terwijl onze buurlanden, waar de opleiding vergelijkbaar is, eigenlijk allemaal met hetzelfde probleem kampen. Ook, vanuit financieel standpunt, merken we op dat alle bijhorende diensten van de thuiszorg (niet-medische maar voor de ouderen wel noodzakelijke diensten) rechtstreeks voordeel haalden uit het stelsel van de dienstencheques, die voor vele vormen van thuishulp worden gebruikt en dus het voorwerp van een rechtstreekse subsidie zijn. Maar aangezien de dienstencheques slachtoffer zijn van hun eigen succes, waardoor het belastingstelsel geleidelijk wordt aangepast, is het belangrijk te benadrukken dat de negatieve impact van die hervormingen moet worden opgevangen door de thuishulp en thuiszorg voor bejaarden te ondersteunen.

4.3 Conclusies Welk scenario ook wordt gekozen, het aantal bedden in RVT/ROB moet van minder dan 1% naar bijna 2% per jaar stijgen binnen een vrij korte termijn. Dat veronderstelt enerzijds een strikte impactanalyse van de financiering. En anderzijds moeten ook een aantal hindernissen worden weggenomen (zie hoger) om de nodige privékapitalen te kunnen inzetten, ter vervanging van de overheidssector. Tegelijkertijd moet een geïntegreerd zorgbeleid rekening houden met de functionele en geografische complementariteit van de vier activiteitssectoren, zoals overigens alle nieuwe privé-investeringen in die sector. En snelle acties om geschoold verzorgend personeel aan te trekken en vooral te behouden, zijn ten slotte een derde voorwaarde voor het welslagen van een coherent en geïntegreerd beleid dat ernaar streeft de huisvesting voor senioren voor zo veel mogelijk mensen beschikbaar en betaalbaar te houden. De demografie liegt niet over het algemeen: de sector zal de komende jaren tot bloei komen en er is nog maar weinig tijd om zich voor te bereiden op de demografische schok. Maar zoals we hebben gezien, zijn er voorwaarden verbonden aan het succes van zowel het zorgbeleid als de privé-investeringen.

20


2011 - II

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico’s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB’s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel.

21

De Belgische vastgoedmarkt en de demografische uitdagingen

Recommend Documents