De Amerikaanse vastgoedmarkt
Outlook Amerikaanse vastgoedmarkt Groei van economie en vastgoedvraag stuwt huurprijzen
Waardegroei
‘15
‘16
‘17
‘18
+
+
=/+
=/-
=/-
=/+
=/-
-
Logistiek
+
+
+
=/+
Appartementen
+
+
=/+
=/-
Kantoren
+
+
+
+
=/-
=/+
+
+
Logistiek
+
+
+
+
Appartementen
+
+
=/+
=
Kantoren Winkels
Huurniveau
Winkels
Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling verwachte daling
Focus in beleggingsstrategie Algemeen • Beleggingen via lokale fondsen met focus op top 20-markten. • Grootschalige, multisectorale fondsen bieden hoge mate van diversificatie. • Sectoren en regio’s met huurgroei(potentie) in verband met verwachte stijging aanvangsrendement. • Overweging naar kansrijke sectoren en/of nichemarkten. Kantoren • Nichemarkten zoals medical of government offices. Winkels • Centrumlocaties in de meest aantrekkelijke binnensteden. • Boodschappencentra met voldoende - en bij voorkeur groeiend - draagvlak. • Met minimaal twee ‘trekkers’ in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een andere anchor tenant (grote c.q. belangrijke huurder). • Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Logistiek vastgoed • Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio’s. Huurappartementen • Nichemarkten zoals studentenhuisvesting of value add strategieën.
Beleggen in internationaal vastgoed
Investeringsklimaat In 2014 nam het transactievolume voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe tot USD 300 miljard. Door de toename van 15% op jaarbasis werd het vorige recordniveau van 2007 (USD 298 miljard) geëvenaard. Begin 2015 werd de opgaande lijn voortgezet; de transactievolumes waren hoger dan in dezelfde periode in het voorgaande jaar. Naast de aanhoudende belangstelling van Amerikaanse beleggers was een snel toenemende instroom van buitenlands kapitaal waarneembaar. Een groot deel van de internationale beleggingen was afkomstig uit Canada, China, Australië, Duitsland, Verenigde Arabische Emiraten, Noorwegen, Qatar en Zuid-Korea. Een andere belangrijke ontwikkeling was dat de beschikbaarheid van vastgoedfinancieringen werd verbeterd. Nadat de banken in 2014 het aanbod van financieringen hadden verruimd, nam begin 2015 het aanbod van institutioneel kapitaal toe. Ook verbeterde de liquiditeit van gesecuritiseerde hypotheekportefeuilles. Door de toegenomen concurrentie onder kredietverstrekkers stonden de marges onder druk en werden de kredietvoorwaarden versoepeld. Dat bleek uit de licht oplopende loan-to-value-ratio’s voor huurappartementen en het stijgende aandeel (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken.
Figuur 1 Investeringsklimaat Verenigde Staten Bron: NCREIF, IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Totaal rendement All Property (l.a.) Totaal rendement All Property NL (l.a.) Netto aanvangsrendement All Property (l.a.)
20
600
15
450
10
300
5
150
0
0
-5
-150
-10
-300
-15
-450
-20
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
-600
In basispunten
%
Risicopremie (r.a.) 10-jaarsrente (l.a.)
SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Structurele en relatief hoge groei van de bevolking en vastgoedvraag.
Waardeontwikkeling Amerikaans vastgoed kent hoge volatiliteit.
Grootste geïntegreerde beleggingsmarkt voor vastgoed ter wereld.
Lage aanvangsrendementen door instroom van kapitaal uit binnen- en buitenland.
Hoge mate van transparantie en liquiditeit. Opportunities
Threats
Re-urbanisatie biedt kansen voor binnenstedelijk vastgoed.
Meer concurrentie door snelle toename van nieuwbouwaanbod.
Aantrekkelijke risicopremie op vastgoed door lage obligatierente.
Snelle veroudering bestaande voorraad.
Gemiddeld genomen hoge huurgroei in alle segmenten.
Verwachte stijging van de aanvangsrendementen bij oplopende rentes en inflatie(verwachtingen).
Gebruikersmarkt Alle sectoren bevonden zich in de eerste helft van 2015 in de expansiefase van de marktcyclus. Voor kantoren, winkels, bedrijfsruimte en huurwoningen namen de totale gebruikersvraag en opname toe, daalde de gemiddelde leegstand en stegen de gemiddelde huurprijzen. Op grond van de aantrekkende economie verwachten wij dat deze trend zich voortzet. Ook de totale nieuwbouwvolumes zijn in alle sectoren toegenomen. Het vastgoedaanbod zal dus groeien de komende jaren, maar de mate waarin zal per sector en regio sterk verschillen. Op de gebruikersmarkt voor kantoren nam de opname in 2014 voor het vijfde achtereenvolgende jaar toe en ook 2015 liet een sterk eerste halfjaar zien. Nieuwe werkconcepten matigen weliswaar de vraag, maar daar tegenover stond een toenemende opname door snelgroeiende bedrijven uit de technologiesector. Hierdoor daalde het aanbod tot het laagste niveau sinds 2008 en ontstond er ruimte voor een huurgroei van gemiddeld bijna 4% op jaarbasis medio 2015. De aantrekkende gebruikersmarkt zorgt de komende jaren voor een verdere toename van de nieuwbouw. Op dit moment ligt de
Beleggen in internationaal vastgoed
nieuwbouw echter nog fors onder de recordniveaus van voor de financiële crisis. De aantrekkende vraag bij een achterblijvend aanbod biedt de komende jaren ruimte voor een aanzienlijke huurgroei. Hoewel ook de vastgoedprijzen hier in eerste instantie van zullen profiteren, zwakt de waardegroei op termijn af door een verwachte stijging van de rente en aanvangsrendementen. Het herstel van de laat-cyclische vraag naar winkels bleef relatief achter op de andere sectoren. Na een herstel van de opname in 2014 zorgden tegenvallende omzetten in de detailhandel begin 2015 voor een gematigde vraag naar winkels. De komende jaren nemen het totale nieuwbouwvolume en de opname naar verwachting licht toe. Hierdoor stabiliseert het aanbod op een lager niveau, net onder het langjarig gemiddelde. De omzetgroei in de detailhandel en de afname van het winkelaanbod bieden komende jaren ruimte voor huurgroei. De prognose is dat deze stijging van de gemiddelde huurprijzen met enige vertraging zal volgen op het herstel van de gebruikersmarkt en aanvankelijk gematigd zal zijn door het minder courante deel van de winkelvoorraad. Ook de verdere groei van e-commerce
heeft naar verwachting een drukkend effect op de winkelvraag en de huurprijzen. Het huidige aandeel van e-commerce in de totale detailhandelomzetten1 ligt met ongeveer 7% op een relatief laag niveau. Naar verwachting biedt dit kansen voor een expansie met circa 10% per jaar. Tussen de winkelsegmenten nemen de verschillen echter toe. Bij grootschalige winkelcentra neemt de nettoopname al jaren af. Dat wordt mede veroorzaakt door de toegenomen concurrentie en de opkomst van e-commerce. Er wordt gerekend op een verdere daling. Bij de wijk- en buurtgeoriëntieerde boodschappencentra neemt de netto-opname juist voorzichtig toe en zijn de perspectieven gunstiger. Een ander segment dat komende jaren profiteert van een toenemende vraag, zijn de binnenstedelijke winkels in revitaliserende steden. Hoewel dit segment beperkt is in omvang en de kansen sterk verschillen per stad, profiteert de gebruikersvraag voor dit type winkels van de herwaardering van stedelijke gebieden, evenals van de toename van inwoners en binnenstedelijke functies. Een sector die duidelijk profiteert van de groei van e-commerce, is die van bedrijfsruimten en logisitiek vastgoed. Sinds 2010 laat de gebruikersvraag in deze sector een stijgende lijn zien. Medio 2015 werden de recordvolumes aan opnames van 2006 en 2007 genaderd. Hierdoor is de
1
gemiddelde leegstand al vier jaar achtereen aan het afnemen. Ook voor de komende jaren wordt een lichte verkleining van het aanbod voorzien. De huurgroei kwam in 2014 uit op 5% op jaarbasis. Voor de komende jaren wordt gerekend op een verdere, forse stijging van de huurprijzen. Op termijn zal de huurgroei naar verwachting afzwakken en zullen de toenemende nieuwbouw, volumes leiden tot verruiming van het aanbod. In lijn met de fors stijgende huurprijzen zullen de beleggingswaardes naar verwachting een stijging laten zien. Deze stijging zal op termijn echter afvlakken door de afzwakkende huurgroei in combinatie met stijgende aanvangsrendementen. Van alle sectoren loopt de markt voor huurwoningen voorop in de cyclus. Als gevolg van de hoge opnameniveaus van de afgelopen jaren en de achterblijvende nieuwbouw daalde de leegstand tot een historisch laag niveau. De toegenomen schaarste resulteerde in 2014 in een toename van de gemiddelde huurgroei tot 6% op jaarbasis. Door de forse nieuwbouwvolumes zal het aanbod verruimen, waardoor de huurgroei vanaf 2015 naar verwachting afzwakt. In de komende jaren zullen de beleggingswaardes gemiddeld genomen profiteren van de stijgende huurprijzen, maar dit effect zwakt op termijn af. Daar komt bij dat de aanvangsgrendementen gemiddeld genomen zullen stijgen als gevolg van oplopende rentes.
U.S. Census Bureau News (2015), Quarterly retail e-commerce sales 1st quarter 2015
Figuur 2 Gebruikersmarkt, gemiddelde huurontwikkeling (jaar op jaar) Bron: CBRE Econometric Advisors, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Kantoren
Winkels
Bedrijfsruimten
Huurwoningen
10 5
%
0 -5 -10 -15
2008
2009
2010
Beleggen in internationaal vastgoed
2011
2012
2013
2014
2015 Q2
Trends Trend 1
Dominantie grootschalige fondsen
Op de beleggingsmarkt voor vastgoed neemt de dominantie van grootschalige fondsen toe ten koste van de middelgrote fondsen en/of fondsen met een minder duidelijk profiel.
Trend 2 Beleggers sturen op meer focus en control Om het toezicht te vereenvoudigen en de kosten te drukken, neemt de spreiding van vastgoedbeleggingen over managers af. Daarnaast hebben institutionele beleggers een toenemende voorkeur voor separate accounts en co-investeringen om de mate van control te verhogen.
Trend 3 Aanhoudend grote beleggingsvraag Door de instroom van buitenlands kapitaal, afkomstig van zowel private beleggers als pensioenfondsen en sovereign wealth funds (fondsen van staatsrijkdommen), wordt gerekend op een aanhoudend grote vraag naar Amerikaanse vastgoedbeleggingen.
Trend 4 Aantrekkelijkheid binnenstedelijk vastgoed neemt toe Een toenemend aandeel jongvolwassenen verruilt de suburbs voor een stedelijk woonmilieu: zowel de bekende gateway cities als revitaliserende en opkomende steden. Hierdoor neemt de aantrekkelijkheid van binnenstedelijk vastgoed (woningen, winkels en kantoren) toe.
Trend 5 Huishoudens kiezen vaker voor huurwoning Een toenemend aandeel van de Amerikaanse huishoudens verkiest een huurwoning boven een koopwoning. Sinds het hoogtepunt in 2015 is het aandeel huiseigenaren afgenomen van 69% tot 64%; het laagste punt in ruim twintig jaar.
Beleggen in internationaal vastgoed
Advies Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities Ondergrens
Bovengrens
Bedrijfsruimte & logistiek vastgoed
5,00%
7,00%
Kantoren
4,00%
7,00%
Winkels
4,75%
6,25%
Woningen gateway cities
3,50%
5,00%
Toelichting Als gevolg van de hoge beleggingsdruk en het beperkte aanbod daalden de aanvangsrendementen voor de meeste regio’s en sectoren. Omdat ook de rente op Amerikaanse obligaties daalde, boden vastgoedbeleggingen per saldo toch nog een aantrekkelijke spread. Mogelijk zullen de aanvangsrendementen tot begin 2016 nog licht dalen, maar in de loop van volgend jaar wordt gerekend op een trendbreuk als de Federal Reserve begint met renteverhogingen. Hierdoor zullen de aanvangsrendementen naar verwachting met enige vertraging en langzaam oplopen, maar er bestaat ook een reële kans op een meer volatiele ontwikkeling van de aanvangsrendementen. Tegenover de negatieve waarde-effecten door stijging van de aanvangsrendementen staan naar verwachting positieve waarde-effecten door de huurgroei.
Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance
BBP (reeël) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reeël) (r.a.) Investeringen (reeël) (r.a.) Industriële productie (r.a.)
Export (reeël) (r.a.)
15
3 2
9
1 %
%
3 0 -3 -1 -9
-2 -3
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
prognose
prognose
prognose
prognose
-15
Toelichting De Amerikaanse economie kwam in 2014 verder op stoom met een economische groei van 2,4% op jaarbasis. Toenemende consumptie, investeringen, productie en export droegen daartoe bij. In de komende jaren blijft de economie naar verwachting gestaag groeien. Gezien de bijdragen vanuit alle sectoren is er een brede basis. Nadat de werkloosheid in voorgaande jaren al daalde door de toenemende werkgelegenheid, zal de reële loongroei de komende jaren naar verwachting aantrekken. Daarnaast profiteert de koopkracht van de aanhoudend lage brandstofprijzen waarop wordt gerekend. In combinatie met een sterke daling van de particuliere schuldniveaus stelt dit de huishoudens in staat hun spaarquote te verlagen en de binnenlandse consumptie op te voeren. Met de stijgende lonen en hogere inflatieverwachtingen vanaf 2016 neemt de kans op een eerste renteverhoging eind 2015 toe. De verwachting is dat de Federal Reserve de beleidsrente daarna geleidelijk verhoogt. Als gevolg van de renteverhogingen zal de instroom van buitenlands kapitaal aanhouden, zo luidt de prognose. Hierdoor zal de koers van de Amerikaanse dollar naar verwachting oplopen ten opzichte van andere valuta.
Beleggen in internationaal vastgoed
Advies beleggingsstrategie De Amerikaanse vastgoedmarkt biedt diversificatievoordelen ten opzichte van Europa en zal naar verwachting de opgaande lijn doorzetten. Op de gebruikersmarkt wordt voor alle sectoren gerekend op een toenemend nieuwbouwvolume in reactie op de hoge beleggings- en gebruikersvraag. Op de korte termijn is de huurpotentie het grootst, maar met een verruiming van het aanbod zal deze potentie uiteindelijk afzwakken. Op grond van de aanhoudende groei van de on- en offline consumptie en export wordt voor logistiek vastgoed gerekend op een sterke toename van de gebruikersvraag. Hier staat wel een aanzienlijke toename van het aanbod tegenover. Met de verdere groei van de werkgelegenheid en de inkomens kunnen beleggingen in winkelvastgoed de komende jaren profiteren van een toename in de laat-cyclische gebruikersvraag. Wel zullen de verschillen tussen aantrekkelijke en gedateerde winkelgebieden verder toenemen. Bovendien bestaat het beleggingsaanbod van grootschalige winkelcentra grotendeels uit beursgenoteerde fondsen. Een alternatief vormen de beleggingen in wijk- en buurtcentra die in de dagelijkse winkelbehoefte voorzien. Dankzij de aantrekkende vastgoedmarkt krijgt de economie een verdere impuls. Maar de verwachting is dat de Federal Reserve vanaf eind 2015 ingrijpt om oververhitting van de economie en nieuwe asset bubbles te voorkomen. Alhoewel er op langzaam stijgende aanvangsrendementen wordt gerekend, kunnen de negatieve waarde-effecten voor vastgoedbeleggingen in sterke gebruikersmarkten worden gematigd door stijgende huurprijzen. Gezien de hoge beleggingsdruk en lage aanvangsrendementen voor prime vastgoed wordt voor de huidige cyclusfase geadviseerd een passieve strategie te volgen met een portefeuille die qua sectorale en geografische samenstelling, maar ook op rendementrisicoprofiel vergelijkbaar is met de belangrijkste benchmark. Daarbij is overigens nog altijd ruimte voor een lichte overweging naar kansrijke sectoren en nichemarkten1. Door de grote omvang van de Amerikaanse beleggingsmarkt is er een uitgebreid aanbod aan beleggingsmogelijkheden, inclusief grootschalige multisectorale fondsen. Door in dergelijke fondsen te beleggen kan op relatief eenvoudige wijze en tegen lage kosten invulling worden gegeven aan een passieve beleggingsstrategie. Deze grootschalige, veelal
1
National Council of Real Estate Investments Fiduciaries
Beleggen in internationaal vastgoed
open-eindfondsen bieden over het algemeen een hogere liquiditeit dan kleinere fondsen en/of fondsen met een vaste looptijd. Uiteraard staat daar een lagere mate van control en invloed tegenover. Voor beleggers die (deels) op zoek zijn naar een actieve beleggingsstrategie is het advies om zich te richten op nichemarkten. Dergelijke nichemarkten bieden een afwijkend rendementrisicoprofiel ten opzichte van een portefeuille met een vergelijkbare compositie als de benchmark. Voorbeelden van nichemarkten zijn studentenhuisvesting en woningontwikkeling. Door het hogere risicoprofiel bieden deze nichemarkten een hoger verwacht rendement. Ook zal het concurrerende aanbod uit nieuwbouw in deze nichemarkten naar verwachting relatief beperkt zijn. Andere nichemarkten zijn medische of overheidskantoren. Voor dergelijke beleggingen is het rendement weliswaar laag, maar daar staat naar verwachting een lager risico tegenover.
Beleggen in internationaal vastgoed
