De Amerikaanse vastgoedmarkt
Focus in beleggingsstrategie
De Amerikaanse vastgoedmarkt profiteert sterk van aantrekkende gebruikersmarkten en een aanhoudende belangstelling vanuit beleggers. Aanvangsrendementen blijven daardoor al langere tijd lager dan verwacht en zullen pas op de middellange termijn voorzichtig oplopen. De vastgoedsectoren herstellen zich elk in hun eigen ritme: de huurappartementensector bevindt zich in de stabilisatiefase, kantoren en logistiek expanderen en de winkelsector heeft, als hekkensluiter, het hoogste groeipotentieel. De perspectieven kunnen regionaal verschillen, maar in het algemeen verwachten we voor de middellange termijn aantrekkelijke totaalrendementen van 6,5% - 9% op landelijk niveau.
3 O nder de Gateway markten vallen Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco en Washington DC
Outlook 2015
2016
=/-
=
Huurniveau kantoren
+
+
Waardegroei winkels
=/+
+
Waardegroei kantoren
Huurniveau winkels
+
+
=/+
+
+
+
Waardegroei appartementen
=/+
=
Huurgroei appartementen
=/+
+
Waardegroei logistiek
• Focus op winkels (gericht op food) en logistiek • Voorzichtigheid geboden bij huurappartementen en (prime/core) kantoren vanwege recente grote prijsstijgingen • Wel kan een value add of opportunistische strategie worden overwogen voor huurappartementen om in te spelen op de sterk veranderende woningvraag • Focus op top 20 markten Verenigde Staten, maar wees selectief in core Gateway3 steden • Ook mogelijkheden voor nichesegmenten zoals medical offices en studentenwoningen
Huurniveau logistiek
Legenda + =/+ = =/-
verwachte stijging stabiel tot lichte stijging stabiel stabiel tot lichte daling verwachte daling
Swot-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths
Weaknesses
Amerikaanse economie sterkt verder aan (circa 3% op jaarbasis), zeker in vergelijking met Europa
Herstructurering vastgoedvoorraad leidt tot ontstaan locaties met structureel hoge leegstand
Wereldwijd gezien een van de meest transparante en liquide vastgoedmarkten; beleggingsvolume loopt op
Waardeontwikkeling niet voor alle markten vanzelfsprekend
Nieuwbouwvolumes voorlopig historisch laag
Hoge volatiliteit Amerikaanse vastgoedmarkt
Leegstand daalt over de hele linie Bevolkingsgroei voor Westerse begrippen hoog Opportunities
Threats
Opkomst industriële industrie en grondstoffenwinning
Hoge overheidsschuld VS komt op termijn weer ter sprake en bedreigt stabiliteit economie
Bij zorgvuldige selectie markten totaalrendement 1% tot 3% hoger dan landelijk gemiddelde
Aanbod op bepaalde (deel)markten neemt sterk toe (vooral in Gateway en betere secundaire markten)
Urbanisatieproces biedt kansen voor binnenstedelijk vastgoed
Lange rente loopt harder op dan verwacht
Correlatie met Nederlandse vastgoedmarkt neemt af
Internationale economische instabiliteit
E-commerce versterkt zowel logistiek als meest innovatieve retailers
Beleggen in internationaal vastgoed
Structurele veranderingen De Verenigde Staten is samen met Duitsland een van de Westerse landen die zich het snelst heeft herpakt na de financiële crisis. De sterk verbeterde financiële positie van bedrijven en huishoudens heeft ruimte gecreëerd voor groeiende investeringen en uitgaven. De concurrentiekracht van de Amerikaanse maakindustrie is daarbij verbeterd. Delen van de industriële productie die voorheen naar lagelonenlanden als China werden verplaatst, komen weer terug naar de Verenigde Staten vanwege de hogere arbeidsproductiviteit. Daarbij is de grondstoffenwinning bezig aan een opmars, waarbij de Verenigde Staten steeds minder afhankelijk wordt van het buitenland wat betreft olie en gas. De schaliegasrevolutie zorgt ervoor dat de Amerikaanse industrie tegen concurrerende prijzen goederen kan produceren. Markten die in verbinding staan met bovenstaande trends zullen een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei ondervinden en navenant een toenemende vraag naar commercieel vastgoed. Het betreft hier met name de west- en noordoostkust en de zuidelijke oliestaten (o.a. Texas). De vraag naar vastgoed wordt enigszins gedempt door de efficiëntere invulling van het ruimtegebruik. Nieuwe kantoor- en winkelconcepten reduceren op structurele basis de vraag naar commercieel vastgoed. Hoewel e-commerce vaak wordt belicht vanuit de gedachtegang dat fysieke winkels steeds minder van belang zijn, kunnen retailers met innovatieve winkelconcepten de winkelbeleving versterken en consumenten blijven binden. De tweedeling op de winkelmarkt wordt versterkt, waarbij sterke winkelketens grote budgetten hebben voor nieuwe technologieën en social media. Daarnaast zorgt het toenemende online winkelen voor een flinke uitbreiding van het distributienetwerk van retailers, waardoor de vraag naar logistiek vastgoed sterk is toegenomen. Belangrijk fundament voor de Amerikaanse vastgoedmarkt is de sterke bevolkingsgroei en het verstedelijkingsproces. Tot 2020 gaat het in de Verenigde Staten om een jaarlijkse groei van 0,8%, terwijl deze in de Eurozone afloopt van 0,2% nu naar 0,0% in 2020. Het overgrote deel van de groei vindt in de grootstedelijke agglomeraties plaats,
waarbij de urbanisatiegraad stijgt van 83,3% nu naar 85,5% in 2020. Als gevolg daarvan groeit het aantal inwoners in steden met 22 miljoen. Conjuncturele ontwikkelingen De Amerikaanse economie laat sinds 2010 een economische groei zien van rond de 2%, een stuk hoger dan het Europese vasteland. Het eerste halfjaar van 2014 begon afwisselend, maar herstelde zich snel met een groei van 0,9% op kwartaalbasis in het tweede kwartaal. Hoewel veelal aan de ‘onderkant’, werden afgelopen juni maar liefst 288.000 banen toegevoegd, waardoor het werkloosheidspercentage is gedaald naar 6,1%. Een jaar geleden was dat nog 7,2% en tijdens het hoogtepunt eind 2009 stond de teller op 9,9%. Belangrijk voor het verdere herstel van de Amerikaanse economie zijn de consumentenbestedingen, de ontwikkeling van de woningmarkt en de besluitvorming van de Amerikaanse regering en de Federal Reserve. De politieke onzekerheid is duidelijk verminderd door de overeenstemming over de overheidsbegroting (Bipartisan Budget Act) en het loslaten van het schuldenplafond tot in ieder geval maart 2015. De steunaankopen van de Federal Reserve zullen naar verwachting eind dit jaar volledig zijn afgebouwd, waarbij de belofte is afgeven dat de rente tot in ieder geval medio 2015 niet wordt verhoogd. De korte en lange rente komen op de middellange termijn naar verwachting lager uit dan eerder werd verwacht. De lage rente wordt gehandhaafd op grond van de verwachting dat de inflatie voorlopig onder de norm van 2% blijft en de arbeidsmarkt verder aan moet sterken, ook kwalitatief. Daarnaast droeg het afgelopen jaar de terugkeer van kapitaal naar ontwikkelde economieën als de Verenigde Staten bij aan een lage rentestand. In het licht van fiscale verlichting, meer politieke zekerheid en verder groeiende consumentenbestedingen zal de economische groei in de periode 2015-2017 jaarlijks boven de 3% uitkomen. Verdere ondersteuning voor de langetermijngroei van de Amerikaanse economie komt vanuit de concurrentiekracht (in relatieve zin zijn lonen de afgelopen 30 jaar niet eerder zo laag geweest),
De Verenigde Staten behoren tot de top 3 van meest transparante vastgoedmarkten in de wereld
afnemende schuldenratio van huishoudens (inmiddels gedaald van 124% naar 100%) en de relatief hoge groei van de bevolking. Risico’s met de grootste impact op de Amerikaanse economie zijn een stagnatie in plaats van verdere groei van de woningmarkt, afzwakking van de groei en mogelijke deflatie in de Eurozone en een eventuele bankencrisis in China. Hoewel de discussie hierover voorlopig is geluwd, zal de hoge overheidsschuld op termijn ook weer ter sprake komen. Vastgoedmarkt De gebruikersmarkten vervolgen alle hun opgaande trend, waarbij de opname toeneemt, de nieuwbouw historisch laag blijft (op huurwoningen na) en de leegstand verder daalt.
De onderhandelingspositie van verhuurders is dan ook aan de beterende hand, wat zich vertaalt in (sterk) stijgende huurprijzen. In het algemeen kan worden gesteld dat de huurappartementensector de komende jaren in de stabilisatiefase terechtkomt, terwijl de kantorensector zich richting expansie begeeft. In absolute termen zijn huurprijzen van huurappartementen al voorbij hun vorige piek, terwijl kantoren hun vorige piek bijna naderen. Het herstel van de bedrijfsruimtesector is de afgelopen kwartalen in een stroomversnelling geraakt, wat blijkt uit de sterke huurgroei (richting 5% op jaarbasis). Huurprijzen bevinden zich echter in absolute termen nog ruim onder het vorige hoogtepunt. Hekkensluiter blijft nog steeds de winkelsector, die naar
Figuur 9 Macro-economisch vooruitzicht Verenigde Staten Bron: Oxford economics
BNP groei
Inflatie
Consumentenbestedingen
Werkloosheid
10-jarige staatsobligaties
12
10
8
%
6
4
2 0
-2
-4 2006
2007
2008
2009
Beleggen in internationaal vastgoed
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
verwachting in 2014 voor het eerst een volledig jaar met positieve huurgroei laat zien. Pas vanaf 2017 bereiken winkelhuren op landelijk niveau naar verwachting het vorige hoogtepunt dat in 2007 werd bereikt. Bij de markten met de hoogste vraag neemt de nieuwbouwpijplijn verder toe. Huurprijzen zijn op een aantal markten dusdanig hersteld, dat nieuwbouwontwikkelingen weer boven realisatieprijs kunnen worden verkocht. Dit toenemende nieuwbouwaanbod leidt op een aantal markten tot een afzwakking van de huurgroei, zoals de kantorenmarkt van San Francisco, die sterk is gerelateerd aan de technologiesector. Op (deel) markten waar het aanbod hoogwaardig vastgoed
beperkt blijft, gaat een verschuiving plaatsvinden naar het betere secundaire segment met aantrekkelijke huurprijzen. Anders is het beeld bij markten die in de nasleep van de crisis nog steeds met overaanbod hebben te maken en waarbij met name het secundaire segment met een structureel hoge leegstand kampt. Beleggingsmarkt De Verenigde Staten behoren al enige jaren tot de top 3 van meest transparante vastgoedmarkten in de wereld. Er is er sprake van een bovengemiddelde liquiditeit. Het aantal transacties als % van de voorraad (liquiditeitsratio) is hoger dan in Europa en Azië. Sinds 2010 is het beleggingsvolume herstellende en is er sprake van een sterk
Figuur 10 B eleggingsvolume per sector en aandeel buitenlandse beleggers Bron: CBRE Econometric Advisors
Kantoren (l)
Winkels (l)
Bedrijfsruimten (l)
Huurapparatementen (l)
Aandeel buitenlandse beleggers (r) 25
350
300 20
15
200
%
x miljard USD
250
150
10
100 5 50
0
0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
stijgende trend. Het niveau van voor de crisis is bijna geëvenaard. Ook buitenlandse beleggers zijn steeds actiever op de Amerikaanse vastgoedmarkt. In de periode juli 2013 tot en met juni 2014 waren zij verantwoordelijk voor circa 17% van het totale beleggingvolume, oftewel ruim USD 43 miljard. Dit is bijna 2 miljard boven het pre-crisis hoogtepunt. De lage aanvangsrendementen, en daarmee de afnemende beschikbaarheid van geschikte core beleggingen, zet steeds meer beleggers ertoe om vaker uit te wijken naar secundaire markten en locaties. Er is dan ook een trend waarneembaar naar risicovollere beleggingen.
niveau van meer dan 10% op jaarbasis, met name door dalende aanvangsrendementen. Op de middellange termijn staat het herstel van de gebruikersmarkten en daarmee de huurgroei centraal. Uit de rendementsprognoses van Syntrus Achmea Real Estate & Finance over de periode 2014-2019 komt naar voren dat het loont om in de grootstedelijke agglomeraties te beleggen. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde ligt het verwachte rendement in de top-20 markten gemiddeld 1% tot 3% hoger op jaarbasis. De voort durende urbanisatie biedt daarbij kansen voor binnenstedelijke woning- en winkelprojecten.
In 2013 werd verwacht dat aanvangsrendementen zouden stijgen door een oplopende lange rente. Ondanks een afbouw van de steunaankopen van de Federal Reserve, is de lange rente het afgelopen jaar nauwelijks gestegen. Belangrijk hierbij is de belofte van de Federal Reserve dat de rente tot in iedere geval medio 2015 laag wordt gehouden. De aanhoudende vraag naar Amerikaans vastgoed en de lage rente hebben er dan ook voor gezorgd dat aanvangsrendementen het afgelopen jaar verder zijn aangescherpt. De spread tussen aanvangsrendementen en lange rente is nog boven het langjarige gemiddelde. Er is dus nog ruimte voor een daling van de spread om een deel van de verwachte stijging van de lange rente op te vangen. Op de middellange termijn zal de Amerikaanse economie een dusdanige groei ondergaan (en daarmee oplopende inflatie), dat renteverhogingen onvermijdelijk zijn. In de periode 2014-2019 zetten aanvangsrendementen een langzaam stijgende trend in.
Op landelijk niveau bieden winkels en logistiek, gezien het huurgroeipotentieel van beide sectoren, het beste instapmoment. Bij kantoren en huurappartementen neemt de huurgroei wat af, alhoewel die op de middellange termijn nog steeds boven inflatie zal uitkomen. Bij laatstgenoemde sectoren moet in het core segment de nadruk liggen op markten waar de werkgelegenheidsgroei bovengemiddeld is en aanvangsrendementen maar in beperkte mate stijgen. Enerzijds betreft het markten gerelateerd aan de tech- en energiesector (Denver, Houston), anderzijds gaat het om de betere secundaire markten (Miami, Minneapolis) waar de beleggersdruk tot dusver beperkt is geweest. Bij een aantal Gatewaymarkten zal de komende jaren sprake zijn van een negatief indirect rendement. Voorbeeld hiervan is Washington DC, waar aanvangsrendementen van kantoren historisch laag zijn (nu 5,1%) en tot 2019 naar het niveau van 6,6% bewegen (langjarig gemiddelde is 7,4%). De huurgroei op deze kantorenmarkt is naar verwachting niet afdoende, wat resulteert in een negatieve waardeontwikkeling.
Beleggingsadvies Amerikaanse vastgoedbeleggingen kenmerken zich door een hoge volatiliteit, maar in absolute termen ook een hoog langjarig gemiddeld totaalrendement (9,1%). In vergelijking met het langjarig gemiddelde liggen de geprognosticeerde rendementen op sectorniveau in de periode 2014-2019 lager (6,5%-9%). Dit is in de lijn van de verwachting omdat de afgelopen vier jaren sprake was van rendementen op landelijk
Voor huurappartementen kunnen, als alternatief op de relatief lage core rendementen, value add en opportunistische beleggingen worden overwogen om in te spelen op de sterk veranderende woningvraag. De aanhoudende trek naar de stad, het groeiend aantal eenpersoonshuishoudens en de toenemende voorkeur voor huur boven koop zorgen voor een toenemende vraag naar binnenstedelijke huurappartementen. Bepaalde nichesegmenten bieden ook
Beleggen in internationaal vastgoed
interessante beleggingsmogelijkheden. Zo is er een groeiende vraag naar studentenwoningen en zijn overheidsgebouwen en medical offices interessant vanwege de langjarige huurcontracten (20-30 jaar).
Miami
