Vastgoed in de zorg, een nieuw speelveld

Alkmaar, 25 april 2008

Vastgoed in de zorg, een nieuw speelveld E. Kalbfleisch RA (EFK), dagvoorzitter drs. D.J.H. Kleijn RA (KPMG)

Programma Ontvangst 15.00 uur

Opening door dagvoorzitter de heer E. (Edwin) Kalbfleisch RA, EFK Strategische overwegingen bij aanpassing huisvesting door KPMG, de heer drs. D.J.H. (Daniël) Kleijn RA

15.45 uur

Pauze

16.00 uur

Effect op beheersing en verantwoording door KPMG, de heer drs. D.J.H. (Daniël) Kleijn RA Financiering en Vastgoed door KPMG, de heer drs. D.J.H. (Daniël) Kleijn RA Vragen en discussie door dagvoorzitter

17.00 uur

Borrel

18.00 uur

Einde

1

Aanleiding: notitie VWS: met zorg ondernemen… z Naar integrale bekostiging van gezondheidszorg z Scheiding wonen en zorg: huur- en zorgcomponent z Efficiënter gebruik van middelen z Van aanbod naar vraagsturing z Deregulering en minder administratieve lasten (vanuit overheid)

2

… prikkelt een AWBZ-instelling om: z Focus op transparant zijn en focus op sturing en beheersing z Investeringen in een ander daglicht te plaatsen z Waarde van vastgoed en zorginstelling vast te stellen z Financieringsmogelijkheden te verkennen z Private rechtsvormen op te zetten (versnelling consolidatieslag) z Meer bedrijfsmatig en ondernemend te werk te gaan.

3

Strategische overwegingen bij aanpassing huisvesting

4

Introductie z De ontwikkelingen in de zorgsector dwingen instellingen na te denken over hun huisvestingsbeleid. z AWBZ-zorginstellingen worden vanaf 1 januari 2009 (?) zelf verantwoordelijk voor het vastgoed en dragen ook de financiële risico’s. z Er bestaan verschillende mogelijkheden voor zorginstellingen met betrekking tot het vastgoed. z Bij de keuze spelen maatschappelijke en financiële argumenten alsook risicofactoren een rol.

5

Wettelijk kader vastgoed in de zorg (1)

Wet toelating zorginstellingen (WTZi) z Bouwregime (College bouw zorginstellingen): - Vergunning benodigd om te bouwen - Volledige vergoeding van de kosten (bouw, afschrijving, rentelasten etc.) - Resultaat op vastgoed vloeit terug naar Cbz z Zorginstellingen hebben toelating nodig om diensten ten laste van ZvW of AWBZ te leveren. z Bekostigingssysteem o.b.v. ZZP’s en DBC’s. z Actualiteiten SER/Raad van de gezondheidszorg: toekomst AWBZ niet helder. z WTZi van ‘bouwwet’ naar ‘organisatiewet’

6

Wettelijk kader vastgoed in de zorg (2)

Wijzigingen WTZi Doel wijzigingen: - meer vrijheid en verantwoordelijkheid voor zorginstellingen. - door minder bemoeienis met de capaciteit en bouw van zorginstellingen. - prikkel voor zorginstellingen om in te spelen op de individuele zorgvraag. Wijziging: afschaffing bouwregime - Afschaffen vergunningensystematiek. - Care: aparte vergoeding voor kapitaallasten naast zorgzwaartebekostiging, in toekomst integrale tarieven. - Van toetsing vooraf naar toetsing achteraf. - Afbouw vangnetten. - Meeropbrengst niet meer terugstorten in fonds op voorwaarde dat deze behouden blijven voor de zorg. Deregulering bouw in twee stappen - Per 1 januari 2005 deregulering procedure - Tussen 2009 en 2012 integrale bekostiging huisvesting

7

Vastgoedstrategie (1) De zorginstelling als onderneming

De verschuiving van verantwoordelijkheid voor infrastructuur en investeringsbeslissingen komt sterk tot uiting in het strategisch beleid met betrekking tot vastgoed: z z z z z

Kapitaallastencomponent in integrale kostprijs Mogelijkheid voor private rechtsvormen Externe financiering mogelijk Scheiding woon/zorg in de vorm van huur en zorg Fusie en overnamegolf: - Schaalvergroting - Toenemend aantal samenwerkingsverbanden

Investeringsbeslissingen zullen meer en meer op basis van bedrijfsmatige modellen moeten worden genomen

8

Vastgoedstrategie (2) De hotelsector als voorloper? z Van oudsher vastgoed in eigendom z Professionalisering: focus op investeringen en expansie meer nadruk op zorg z Deel van de oplossing voor de financiering hiervan is het vastgoed. z Veel hotelketens hebben vastgoed afgestoten om verder te kunnen investeren en uitbreiden: - meer geld en aandacht beschikbaar voor investeringen en kernactiviteiten - Daling kapitaalbeslag op het vermogen z Deze ontwikkeling past mogelijk ook in de zorg: - Betere aansluiting bij zorgvraag - Behoefte aan investeringen - Mogelijkheden fusie en overname

9

Scenario’s Renovatie z Het bestaande vastgoed blijft gehandhaafd en wordt grondig opgeknapt

Nieuwbouw op dezelfde locatie z Het bestaande vastgoed wordt afgebroken z Er vindt nieuwbouw plaats op dezelfde locatie

Nieuwbouw en herontwikkeling van oude locatie z Het bestaande vastgoed wordt afgebroken z De grond wordt verkocht z Er vindt nieuwbouw plaats op een andere locatie

In alle scenario’s geldt: eigendom of huren? 10

Afweging scenario’s, enkele overwegingen Renovatie

Nieuwbouw op de oude locatie

Nieuwbouw en herontwikkeling

Voordelen

• Behoud locatie

• Behoud locatie • Geen capaciteitsverlies • Mogelijk in etappes

• Geen capaciteitsverlies • Geen alternatieve opvang

Nadelen

• Capaciteit neemt af • Alternatieve opvang nodig

• Overlast gedurende bouw

• Verplaatsing activiteiten

Voordelen

• Lagere investeringsbehoefte gehele gebouw

• Lagere investeringsbehoefte grond

• Hoger rendement door winst uit verkoop

Nadelen

• Lagere inkomsten door afname capaciteit

• Hogere investerings- en financieringskosten pand

• Hogere investerings- en financieringskosten

Risicofactoren

• Levensverwachting laag t.o.v. nieuwbouw

• Vergunningen

• Vergunningen • Onbekendheid met vastgoedmarkt • Bestemmingsplan

Maatschappelijk

Financieel

11

Eigendom of huren? Sale & leaseback Voordelen z z z z

Vrijval kapitaal en mogelijk realisatie stille reserve Genereren van liquide middelen voor investeringen Vastgoed geen onderdeel meer van bedrijfsvoering Meer flexibiliteit ten opzichte van locatie in huursituatie (al zal dat relatief zijn aangezien verplaatsing niet zo eenvoudig is als een kantoorlocatie)

Nadelen z Mogelijke beperkingen in gebruik vastgoed z Huisvesting beperkter onderscheidend vermogen in de markt z Risico dat nieuwe eigenaar andere zorgverleners toelaat … maar uiteindelijk bepaalt de zorginstelling zelf hoeveel zeggenschap zij op wil geven. 12

Conclusie Keuze voor scenario wordt bepaald door: z z z z z z z

De omvang van de huidige en toekomstige markt Mogelijkheid om op (oude) locatie aan alle eisen te voldoen Locatie vastgoed De waarde van het vastgoed Financiële draagkracht Welke risico’s de zorginstelling kan/wil lopen Keuze eigendom of huren

Géén situatie is gelijk aan een andere. De keuzes met betrekking tot het vastgoed en financiering verschillen van instelling tot instelling. Dit vereist maatwerk.

13

Gevolgen voor de instelling (1) •

Door de wijziging in de bekostigingsregels komt de instandhoudingsregeling te vervallen: 1. Wat gebeurt er met de egalisatierekening afschrijving instandhouding? Waarschijnlijk mogen deze worden toegevoegd aan het eigen vermogen? •

Door de wijziging in de bekostigingsregels komen de trekkingsrechten te vervallen: 1. Wat gebeurt er met de opgebouwde trekkingsrechten? Waarschijnlijk vervallen deze gewoon.

14

Gevolgen voor de instelling (2) •

1. 2.

3.

4.

Door de wijziging in de bekostigingsregels verandert de wijze waarop verslaglegging van immateriële en materiële vaste activa dient plaats te vinden. Belangrijkste wijzigingen op basis van Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 655: Inventarisatie van de immateriële vaste activa die dienen te worden overgeboekt naar materiële vaste activa. Inventarisatie van de immateriële en materiële vaste activa die onder de nieuwe richtlijn dienen te worden afgeboekt en bepaling van het deel van de boekwaarde dat in 2008 nog via de oude budgetsystematiek wordt ontvangen. Inventarisatie van de huidige en economisch reële afschrijvingstermijnen voor de diverse categorieën activa. Indien de hogere afschrijving niet jaarlijks terugverdiend kan worden, dient mogelijk een afwaardering van de materiële vaste activa plaats te vinden. De invloed van het bovenstaande op de jaarlijkse exploitatie, gecombineerd met de verwachte vergoeding tegen integrale tarieven. 15

Pauze (15 minuten)

16

Effect op beheersing en verantwoording

17

Effect op beheersing en verantwoording (1) • 1. 2. 3. 4.

Noodzaak tot het kennen van de integrale kostprijs per product Scenarioplanningen bij wijzigingen in de capaciteit: onder- en overdekking zorgen voor verlies of winst. Baseer je je kostprijs op de productieafspraak of op de gewenste capaciteitsbezetting? Ga je rekening houden met overige opbrengsten, zoals verhuur van ruimten? Of zijn dat extra’s? Zicht op boekwaarde vaste activa, instandhouding, trekkingsrechten en voorzieningen.

• Noodzaak tot het doorrekenen van scenario’s: 1. Wat gebeurt er als ik 5% minder productie realiseer? 2. Wat gebeurt er als ik 1% meer productie realiseer? Voor meerjarenprognoses worden dit soort berekeningen van groot belang, omdat de gevoeligheid van de bedrijfsopbrengsten daarin tot uitdrukking komt. 18

Effect op beheersing en verantwoording (2) • 1.

2.

3.

4.

Nieuwbouw? Effecten waarmee rekening moet worden gehouden: Hoe flexibel maak ik mijn gebouw om op wijzigende vraag in de toekomst in te spelen. Moet ik niet overgaan op systeembouw in plaats van traditionele bouw? Dit is ook een kans: zorggebouwen beter op de eisen van de tijd laten aansluiten! Hoe raakt die mogelijke flexibiliteit in het gebouw de primaire processen, en zijn mijn mensen daar voldoende klaar voor? Bijvoorbeeld gebouw met heel verschillende zorgzwaartes: hoe organiseer ik de zorg: extramuraal model?! Bekostiging is gemiddelde, liquiditeitsbeslag niet. Als er geen financiële buffers zijn, zal in het begin behoefte bestaan aan financiële middelen boven de genormeerde opbrengsten om rente en aflossing te betalen. Waar haal je dat vandaan? Liquiditeitsbegroting en meerjarenprognoses richting bankier worden dus heel belangrijk! 19

Effect op beheersing en verantwoording (3) • Kostenstructuur 1. Hoe flexibel maak ik mijn kostenstructuur om op wijzigende vraag in de toekomst in te spelen? De meest succesvolle zorginstellingen van de toekomst zijn de instellingen die het kostenniveau gemakkelijk aan het activiteitenniveau kunnen aanpassen. 2. Hoe verwerk ik dat in mijn management informatie om tijdig op wijzigingen in de vraag in te kunnen spelen aan de kostenkant? 3. Indien sprake is van een complex aan gebouwen: moet ik een deel van de overwaarde in die gebouwen niet inzetten om investeringen in onrendabele of marginaal rendabele zorgtaken mee te financieren? • Opbrengsten 1. Opbrengsten maximalisatievraagstuk. De derde geldstroom voor wat betreft huur wordt interessant (de huurbaten zijn vrij besteedbaar!) 2. Hoe zorg ik voor voldoende bezetting? Marketingstrategie? Hoe actief, welke doelgroepen vooral, welke regio’s, waarom zijn wij speciaal? 20

Effect op beheersing en verantwoording (4) • Aansturing 1. Dient de beloningsstructuur te worden aangepast? Prestatievergoedingen en bonussen indien een mix van financiële en zorginhoudelijke doelstellingen wordt behaald, die per saldo tot een positief financieel effect hebben geleid? 2. Welk effect heeft dat op de heersende cultuur? Voelen de huidige medewerkers zich daar nog in thuis? Wat betekent dat voor toekomstige werving? Een ander profiel van de gemiddelde medewerker? 3. Moet de instelling misschien een huisvestingstak en een zorgtak gaan onderscheiden in de bedrijfsvoering? • Niet beïnvloedbare factoren 1. Overheidsbeleid: dalende productieplafonds betekent per definitie stijging van de kostprijs per eenheid, tenzij processen efficiënter worden uitgevoerd. 21

Financiering en Vastgoed

22

De positie van de bank in het nieuwe stelsel Gevolgen van Stelselwijziging op bancaire financiering van Vast Actief

Stelsel

Nieuw

• Hoogte van de vergunning

• Waarom wordt geïnvesteerd ?

• Equity ratio: Risicodragend vermogen ten opzichte van de omzet (excl. Nacalculeerbare kapitaal lasten.

• Verlies en Winst: wat is de verwachte opbrengst van de instelling na investeringen + • Balans: Welk deel kan de instelling zelf financieren + • Levensduur: De looptijd van de financiering is afhankelijk van de economische levensduur van de investering.

• Financiering is 100% van de kosten • De looptijd van de lening voor vast actief is gelijk aan de vergoeding door de overheid / nacalculeerbare kapitaal lasten. • Rente marge is van belang

• Absolute niveau van de rente wordt van belang

23

Betekent marktwerking ook financiering volgens commerciële normen? Welke dan? • Vastgoed norm ? • Inventaris norm ? • Netto winst norm ? • Wat wordt de status van het WFZ in de toekomst?

24

“Oplossingen” tekort aan vermogen (ten behoeve van tarieven, niet ten behoeve van bedrijfsvoering)

• Vastgoed van de balans af halen: - Vastgoed Lease, met terugkoop optie - Sale and Lease Back • Stille reserves zichtbaar maken, bijvoorbeeld door verkoop van grond posities. • Separeren van Vastgoed in aparte BV, eventueel met risico participanten. • Buiten de gevestigde kaders van bancaire financiering opereren. 25

Separate Vastgoed BV Voordeel

Nadeel

• Externe Participanten

• Bij externe participanten kunnen er conflicterende belangen zijn

• Mogelijkheid van rente aftrek

• De toelating en daarmee de geldstroom ligt bij de instelling

• Winst uitkering • Duidelijk kosten centrum

• Huur en garanties dienen juridisch goed geregeld te zijn • BTW aspecten 26

Sale and Lease Back VOORDEEL

NADEEL

• Vastgoed niet zichtbaar op de balans => Solvabiliteit verbetert • Vaste kosten over periode van 30 jaar • In aanvang zijn de zichtbare kosten lager dan bij het houden van het vastgoed op de balans

• Lange verplichting aan koper • Bij terugkoop speelt overdrachtsbelasting • Vrijheid van handelen wordt ingeperkt • Uiteindelijk duurder: - Juridische kosten structurering - Extra partij die er aan verdient - Hogere rente opslag (geen WfZ Borging) 27

VOORBEELD VERBETERING SOLVABILITEIT TRADITIONEEL

SALE & LEASE BACK

ACTIVA

ACTIVA

PASSIVA

Onroerend goed

14.200

Inventaris

1.000

Vlottende activa Totaal

2.000 17.200

Eigen vermogen

1.000

Onroerend goed Inventaris

Leningen

14.200

Vlottende passiva

2.000

Totaal

SOLVABILITEIT 5,8%

17.200

PASSIVA 0

Eigen vermogen

1.000

1.000 Leningen

0

Vlottende activa

2.000

Vlottende passiva

2.000

Totaal

3.000

Totaal

3.000

SOLVABILITEIT 33,3%

28

ALTERNATIEF Vastgoed binnen de stichting op de balans houden, en financiering op CASHFLOW baseren VOORDELEN • Baas over eigen vastgoed en inventaris • Resultaat blijft binnen de instelling • Bij goede resultaten dalen de rente marges omdat de solvabiliteit op den duur verbetert • Geen kosten indexatie bijv. gerelateerd aan de inflatie Vastgoed kan een appeltje voor de dorst worden

NADELEN • De eerste jaren zijn de kosten mogelijk hoger dan de baten • Hierdoor zou het Vermogen geheel kunnen “verdampen” • Dit resulteert op korte termijn mogelijk in stijging van de rente marge omdat de risico’s voor de banken toenemen • 100% financiering vraagt een gedegen onderbouwing voor de banken 29

Cashflow gebaseerd financieren Financiering kan de investeringskosten dicht naderen indien de cashflow beschikbaar voor de rente en aflossing ruim voldoende en voorspelbaar is. De financiering duur moet gelijk zijn aan economische levensduur Grond: vast bedrag Vastgoed : 30-40 jaar, afhankelijk van gebruik en bouwstijl Inventaris: 5-10 jaar NADENKEN OVER: - ONTWERP VASTGOED - LOOPTIJD en AFLOSSINGSSCHEMA - RENTE KOSTEN

30

Samenvatting In het nieuwe stelsel zullen de zorginstellingen en de banken veel nauwer gaan samenwerken. De investering in vastgoed vereist creatieve oplossingen. Financieringsverzoeken zullen op netto resultaat en cashflow prognoses beoordeeld worden. Hoe hoger het door de bank gefinancierde deel is, hoe stabieler de cashflow beschikbaar voor rente en aflossing dient te zijn. Rente management is een goed middel om de rentekosten vanaf het moment van planning te controleren. 31

Contactgegevens sprekers: E. (Edwin) Kalbfleisch RA EFK Postbus 9157, 1800 GD ALKMAAR +31 (72) 564 5740 [email protected] Drs. D.J.H. (Daniël) Kleijn RA KPMG Accountants N.V. Postbus 9148, 1800 GC ALKMAAR (locatie Hoorn) +31 (229) 284 848 / +31 (6) 2336 9357 [email protected]

32

Paneldiscussie

Bedankt voor uw komst!