Detailhandelsnota gemeente Eindhoven. Tenminste houdbaar tot januari 2010

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven “Tenminste houdbaar tot januari 2010”

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven “Tenminste houdbaar tot januari 2010”

Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Sector Economische Zaken Vastgesteld op 19 december 2006

Colofon Uitgave: gemeente Eindhoven Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer Datum: December 2006

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven | Tenminste houdbaar tot 2010

4

Inhoudsopgave

5

Samenvatting

6

1 Inleiding

14

2 Positie detailhandel Eindhoven 2.1 Inleiding 2.2 Vraag en aanbod; een analyse 2.2.1 Een terugblik naar de aanbodsituatie 1987 2.2.2 Aanbodanalyse 2.2.3 Vraaganalyse 2.2.4 Confrontatie vraag en aanbod; het economisch functioneren 2.2.5 Vraag en aanbod; samenvattend 2.2.6 Aanknopingspunten ui consultatie marktpartijen 2.3 Beleid, trends en ontwikkelingen 2.3.1 Ambitie en beleid gemeente Eindhoven 2.3.2 Landelijk en provinciaal beleid 2.3.3 Trends 2.3.4 Uitgangspunten en initiatieven 2.4 Functioneren en marktmogelijkheden

16 17 17 17 17 18

23 24 24 24 25 27 28

3 Visie op de detailhandelsstructuur 3.1 Inleiding 3.2 Uitgangspunten 3.3 Perspectief 3.4 Perspectief op onderdelen 3.4.1 Centrumgebied 3.4.2 Stratum 3.4.3 Tongelre 3.4.4 Woensel-Zuid 3.4.5 Woensel-Noord 3.4.6 Strijp 3.4.7 Gestel 3.4.8 Bijzondere concentraties 3.4.9 Detailhandel op bedrijventerreinen algemeen 3.4.10 Winkelstrips 3.4.11 Grootschalige supermarkten 3.4.12 Warenmarkten 3.5 Flankerend 3.5.1 Verkeer en vervoer 3.5.2 Openbare ruimte 3.5.3 Wonen 3.5.4 Milieu

30 31 31 31 32 34 35 36 37 38 39 40 41 42 44 47 47 47 47 48 49 49

Bijlage

50

19 20

Samenvatting

Samenvatting

Aanleiding In juni 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven te actualiseren. Redenen hiervoor waren de verwachte veranderingen in het Rijksbeleid, geluiden uit de markt en diverse studies die betrekking hadden op stedelijke verzorgingsstructuren. Uit alles werd duidelijk dat Eindhoven het een en ander te wachten stond (en staat) wat de detailhandel betreft. Vraag en aanbod analyse Het Eindhovense detailhandelsaanbod omvat eind 2004 ruim 361.000 m2 verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over 1.367 winkels (exclusief Ekkersrijt). Gemiddeld komt dit neer op 1,75 m2 vvo per inwoner en dat is meer dan in plaatsen met een vergelijkbaar aantal inwoners (namelijk 1,43 m2 vvo per inwoner). Binnen het aanbod is er een sterke vertegenwoordiging van de warenhuis- en modebranche, ‘sport en spel’ en ‘bruin- en witgoed’. Het aanbod bindt in de dagelijkse artikelensector1 een vrij normaal aandeel van de eigen Eindhovense koopkracht (97%). In de niet-dagelijkse artikelensector blijft het niveau met 78% achter bij de gemiddelde situatie in plaatsen van deze omvang (88% à 91%). Dit heeft vooral te maken met de ca. 8% van de plaatselijke koopkracht die richting Ekkersrijt gaat. Eindhoven trekt een substantieel deel van de omzet van buiten Eindhoven: ca. 13 à 17% in dagelijks en ca. 46 à 50% in niet-dagelijks. De binnenstad is daarin het meest bepalend.

functie van wijkcentrum. Aan de Boschdijk is de supermarkt omgeven door grootschalige winkels waar men laagfrequent koopt. Cassandraplein, Generaal Coenderslaan en Mensfort (H. Staetslaan) zijn vooral boodschappencentra. Het aanbod aan de Eindhovense radialen doet zich het sterkst voor in Stratum (Aalsterweg, Leenderweg, Heezerweg en Geldropseweg). De profilering is niet helder en ook de functie (voor buurt, wijk, stadsdeel, Eindhoven en regio) loopt door elkaar. Op buurtniveau is er een uiterst sterke positie van de Roostenlaan, waarvan Boulevard-Zuid - in de huidige vorm - concurrentie ondervindt. De St. Petrus Canisiuslaan is een buurtsteunpunt. Winkelcentrum Haagdijk is onmiskenbaar het wijkwinkelcentrum van Tongelre met als ondersteuning twee min of meer solitaire supermarkten voor de dagelijkse verzorging (Pagelaan en ‘t Karregat). Door het accent op volumineuze artikelen (wonen en doe-het-zelf ) is de concentratie Kanaaldijk Noord/Kade van relatief grote omvang. In Strijp heeft het St. Trudoplein van oudsher de functie van wijkcentrum. Koopcentrum De Hurk heeft binnen dit stadsdeel de meeste meters maar geen helder profiel. Aan de oostzijde van De Hurk zijn de Albert Heijn XL, Biggelaar Intersport en de Kampeermarkt bepalend en met een sterke regionale functie. Bij de kleinere aanbodclusters of solitaire vestigingen gaat het vooral om een boodschappenfunctie2.

De functie van de Eindhovense binnenstad (ruim 100.000 m2 vvo, ca. 443 winkels) strekt zich uit tot ver buiten Eindhoven. De binnenstad functioneert mede op een substantieel deel omzet van buiten Eindhoven (dagelijks 34%, niet-dagelijks 70%). De binnenstad heeft een hoog winkelgehalte (veel warenhuizen en een groot modisch aanbod), bevat veel filiaalbedrijven, is gevarieerd en gemixt met en omgeven door veel horeca.

Naar omvang en invulling zijn in Gestel de centra F. Leharplein en Kastelenplein in orde van grootte vergelijkbaar. Voor wat betreft attractiviteit (gebonden koopkracht) is de positie van het Kastelenplein beduidend sterker dan van het F. Leharplein. In de structuur van Gestel zijn verder de Hoogstraat (radiaal dichtbij centrum) en de Karel de Grotelaan e.o. bepalend. Ook hier zijn de supermarkten de trekkers.

Middenin Woensel ligt het relatief grote stadsdeelcentrum: Winkelcentrum Woensel. Dit beschikt naast een sterke boodschappeninvulling ook over aanbod gericht op winkelen. De trekkracht, voor wat betreft boodschappen, wordt gewaarborgd door grote supermarkten in fullservice en in discount. In Woensel-Noord beschikken ook Belgiëplein en Vaartbroek over andere dan boodschappenbranches. Aan de Bisschop Bekkerslaan gaat het overwegend om winkels waar men laagfrequent koopt. In de andere centra/winkelclusters draait het vooral om boodschappen. In Woensel-Zuid is de Woenselse Markt/Kruisstraat qua volume (hoog aandeel ‘woninginrichting’) vergelijkbaar met Winkelcentrum Woensel. De Woenselse Markt vervult de

Binnen de gehele Eindhovense voorzieningen(winkel)structuur bevinden zich diverse strips waarin de winkelfunctie tanende is of vrijwel geheel verdwenen.

1) 2)

7

Eindhoven heeft acht warenmarkten, die als aanvullende voorziening extra bezoek trekken, met een zeer sterke positie van de zaterdagse warenmarkt op de Woenselse Markt. De warenmarkten functioneren gemiddeld goed, met goede promotie en acties. Voorgestelde en gewenste verbeteringen, zoals geopperd tijdens consultaties met marktpartijen, hebben vooral betrekking op locaties en opstellingen, en in het centrum conflicteert de warenmarkt met evenementen.

Voedings- en genotmiddelen plus artikelen voor persoonlijke verzorging Lidl Joh. Buyslaan is samengevoegd met Tapijtcentrum Nederland.


Beleidskaders Rode draad in het gemeentelijke economische beleid is het belang van kennis, innovatie, technologie en creativiteit voor de economische toekomst van de regio en Eindhoven als centrumstad. De centrale opgave is daarbij “de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio” (Brainport). Eén van de doelstellingen is het zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad. Hierbij is behoud en versterking van de heldere en duurzame voorzieningenstructuur in Eindhoven uitgangspunt. Dit met onderscheid naar buurten wijkvoorzieningen en voorzieningen op stadsdeelniveau, waarbij stedelijke en (boven)regionale voorzieningen op de juiste locatie dienen te komen/blijven. Binnen het streven naar stedelijke allure wordt in combinatie met vitale en leefbare wijken de voorzieningenstructuur (waaronder de detailhandel) als belangrijke component aangemerkt.


De complexe opgave die ligt in het opknappen van de winkelschillen en kleine centra, wordt (h)erkend. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid dateerde uit 1987 met een aanvulling voor wat betreft het PDV/GDV-beleid uit 1996 (Perifere detailhandelsvestiging, Geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging). Dit beleid is gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de fijnmazige voorzieningenstructuur. Hiervoor geldt als uitgangspunt dat buurten wijkcentra in principe mogen uitbreiden mits zij binnen de bandbreedte van de buurt- of wijkfunctie blijven. Het provinciale beleid is gericht op versterking van de bestaande structuur, met als subdoel het ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van de stedelijke regio’s en de

8

Samenvatting

hoofditems uit de uitvoerige consultatie met marktpartijen. Volgens prognoses, mede gebaseerd op het woningbouwprogramma, komen er de eerstkomende vijf jaar zo’n 14.000 inwoners bij (ruim 6%). Dit is uiteraard onder het voorbehoud van (het tempo van) de woningproductie. Hoewel dus het tempo van de groei onzeker is, is de ‘einduitslag’ redelijk hard. Eindhoven groeit de komende twintig jaar tot ca. 227.000 inwoners. Ook in de buurgemeenten wordt gebouwd, waarbij sprake is van ‘opvang’ van Eindhovense bewoners. In termen van oriëntatie op winkels en toevloeiing is zo’n programma niet onbelangrijk voor Eindhoven, al gaat het soms om lange perioden. De genoemde dynamiek in de detailhandel manifesteert zich ook in Eindhoven in de verschillende lagen van de hiërarchische structuur. Het gaat hierbij niet alleen om herontwikkeling of om toevoegingen en aanvullingen van of binnen bestaande winkelcentra, maar ook om nieuwe delen of ontwikkelingen met een substantieel volume. Voor wat betreft dit laatste gaat het bijvoorbeeld om MediaMarkt (ca. 7.000 m2), Rond de Admirant (ca. 13.500 m2) en Strijp-S (ca. 30.000 m2 commerciële voorzieningen en cultuur). Daarnaast spelen op stadsdeel- en wijkniveau in de diverse stadia van ontwikkeling projecten als Winkelcentrum Woensel (ca. 10.000 m2), Meerrijk (ca. 9.000 m2), Tongelresche Akkers (ca. 2.500 m2) en Haagdijk (ca. 2.000 m2). Daarnaast zijn er ‘groen en rijp’ diverse plannen die een uitbreiding/modernisering van het aanbod (kunnen) betekenen (o.a. Gerretsonlaan, ’t Karregat en Acht). Van het (harde en zachte) programma in m2 detailhandel is tot 10.000 m2 bedoeld voor de invulling met dagelijkse artikelen.

stedelijke centra in het bijzonder. In de Nota Ruimte gaat het in feite nog steeds om ‘de juiste functie op de juiste locatie’. De verantwoordelijkheid wordt gelegd bij provincies en gemeenten voor wat betreft een voldoende en gevarieerd - op de vraag afgestemd - aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Decentralisatie derhalve, waarbij de landelijke regelgeving voor PDV (Perifere Detailhandelsvestiging) en GDV (Grootschalige detailhandelsvestiging) wordt beëindigd. Uitgangspunten en initiatieven Als onderlegger voor de toekomstige voorzieningenstructuur zijn - naast beleid en trends - enige andere aspecten medebepalend. Het gaat hierbij in de eerste plaats om de ontwikkeling van het primaire draagvlak (het inwonertal van Eindhoven), in de tweede plaats om de bekende initiatieven en in de derde plaats om de

9

Goed functionerend aanbod Ook in Eindhoven staan uiteraard de bestedingen en daarmee de omzetten onder druk. Het Eindhovense winkelaanbod realiseert echter in het algemeen een goede gemiddelde omzet per m2 vvo. In dagelijkse artikelen is deze relatief hoog, mede vanwege de achterblijvende schaalgrootte van diverse supermarkten. De marktmogelijkheden richting 2010 Het is mogelijk om een indicatie van de marktmogelijkheden tot 2010 te geven. Hierbij wordt op basis van de groei van het inwonertal (sterk afhankelijk van het woningbouwprogramma) en onder voorwaarde van de ambitie om door structuur- en aanbodversterking te komen tot een hogere koopkrachtbinding in niet-dagelijkse artikelen en het op peil houden van de toevloeiende koopkracht (minimaal behoud huidige bovenregionale functie) een berekening gemaakt. In de dagelijkse artikelensector is er marktruimte voor de plannen. Verder biedt de benaderde marktruimte voldoende


rek om te komen tot modernisering en schaalvergroting van bestaand aanbod, door acceptatie van enige verdunning van de vloerproductiviteit (omzet per m2 vvo) en in samenhang met eventuele herstructurering. In niet-dagelijkse artikelen overstijgt het geplande programma de (benaderde) marktmogelijkheden. In deze sector geldt dat kwaliteitsvergroting en structuurversterking niet mogen worden belemmerd door een zuiver kwantitatieve benadering. Perspectief centrumgebied De positie van de binnenstad staat buiten kijf en een verdere versterking op termijn is logisch. Na voltooiing van de huidige ontwikkelingen en de nodige herinrichting van het ‘rode-steentjes-gebied’ van de binnenstad, is een periode (tot zeker 2010) van relatieve rust gewenst. De (binnen)stad met zijn nieuwe aanbod(structuren) dient dan de tijd te krijgen om zich stevig in de markt te positioneren. Substantiële uitbreidingen en ingrepen in of toevoegingen aan de structuur zijn dan niet gewenst. In het gebied De Bergen dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistisch, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod (overigens niet alleen in de detailhandel). Qua sfeer, inrichting en levendigheid kan de binnenstad zich ook hier onderscheiden ten opzichte van o.a. het stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel. De (her)ontwikkeling van het stationsgebied in de toekomst (tot 2025) betekent voor de detailhandel met name trafficgerichte aanbieders. Uitgaande van de huidige situatie (o.a. barrièrewerking Fellenoord, onderdoorgang voor fietsers en voetgangers) is een functionele koppeling tussen het gebied Kruisstraat/Woenselse Markt en de binnenstad niet reëel. Perspectief Stratum Het onduidelijke winkelpatroon in dit stadsdeel (ook door de radialen), zonder hiërarchie en met veel overlapping in de verzorgingsgebieden vraagt om duidelijke keuzen. Ook Stratum dient de beschikking te krijgen over een wijkwinkelcentrum. Het aanwezige draagvlak in combinatie met het huidige lage aantal beschikbare boodschappenmeters per inwoner laat dit toe en op basis van de gemeten uit Stratum weglekkende koopkracht, is dit ook vanuit distributief planologisch oogpunt nodig. Gezien het lopende proces komt Boulevard-Zuid daarvoor in aanmerking. Het draagvlak laat dan nog twee buurtcentra toe en een buurtsteunpunt. Naast Roostenlaan/Winkelstraat (buurtcentrum) en St. P. Canisiuslaan (buurtsteunpunt) biedt dit de kans aan de Leenderweg om binnen de Ring een buurtcentrum tot stand te brengen; heldere boodschappenvoorziening binnen de totale radialenstructuur in Stratum, in samenhang met een opknapbeurt van en rondom het pleintje bij de vertrekkende Plaza Futura.


Perspectief Tongelre Haagdijk heeft de positie van wijkcentrum en wordt verder versterkt in aansluiting op de integrale wijkvernieuwing van Lakerlopen. Het primaire draagvlak is voldoende voor twee buurtsteunpunten (Pagelaan en het nieuwe centrum Tongelresche Akkers) waarbij enige spreiding voor de hand liggend is. Hoewel het perspectief van de winkelvoorziening ’t Karregat slecht is, is er toch aanleiding gebleken om hier een beperkte uitbreiding van het winkelaanbod toe te staan. Dit heeft direct te maken met de kans die geboden wordt vanuit de maatschappelijke ontwikkeling (SPIL-centrum, bovenwijkse vrijetijdsaccommodatie). Perspectief Woensel-Zuid De Kruisstraat/Woenselse Markt is een groot wijkwinkelcentrum, met een sterke claim op het primaire draagvlak. Ook Winkelcentrum Woensel trekt hier sterk aan. Het resterende draagvlak laat dan nog twee buurtcentra toe. Gelet op de investeringen, ook van de gemeente (Mensfort) en het herontwikkelingstraject van Cassandraplein (marktpartijen), zijn de mogelijkheden benut. Hierdoor krijgt de Generaal Coenderslaan onvoldoende draagvlak. Herlocatie van de betreffende ondernemers in een buurtcentrum met perspectief – en in samenhang met opschaling - wordt aangeraden. Het redelijke perspectief van Mensfort kan onder druk komen te staan door de reeds lange tijd geleden ingezette aanpak van winkelcentrum Gerretsonlaan in WoenselNoord. Perspectief Woensel-Noord Stadsdeelwinkelcentrum Woensel is uitermate sterk en van invloed op het draagvlak voor de rest van de aanwezige winkelcentra. In Woensel-Noord is er, met uitzondering van Blixembosch, steeds sprake van te weinig resterend draagvlak voor het in stand houden van alle buurtcentra. In de toekomstige structuur krijgt Biarritzplein een positie (buurtsteunpunt) die ondergeschikt is aan de Ardèchelaan. Dit geldt ook voor Belgiëplein ten opzichte van Nederlandplein. In de oostelijke rand (Vaartbroek/Eckart/ Cassandraplein) zou een situatie met twee buurtcentra idealer zijn. Gelet op investeringen en plannen is dit niet realistisch. In het geval van het winkelcentrum Gerretsonlaan heeft de eigenaar/belegger (na een langdurige studie) besloten om toch te investeren in dit winkelcentrum. Een beperkte uitbreiding en modernisering wordt derhalve toegestaan. Acht dient een buurtsteunpunt te behouden. De huidige locatie heeft echter een matig perspectief. Stabilisatie van de functie betekent in deze dat een moderne supermarkt gewenst is. Perspectief Strijp In Strijp respectievelijk Meerhoven is voldoende draagvlak en perspectief voor twee wijkcentra: St. Trudoplein en Meerrijk.

10

Samenvatting

Joh. Buyslaan functioneert als buurtsteunpunt. In dit stadsdeel speelt, sterker dan in andere stadsdelen, de invloed van de grootschalige supermarkt (Albert Heijn XL) en koopcentrum De Hurk (Nettorama). In Strijp is uitbreiding van het supermarktaanbod buiten de genoemde perspectiefvolle winkelconcentraties niet gewenst. Ook Strijp-S is geen locatie voor substantieel supermarktaanbod. Verkoop van (luxe) food wordt wel mogelijk geacht op Strijp-S. Hierbij wordt uitgegaan van een beperkte buurtfunctie en een functie gericht op de beoogde bezoekersaantallen van het gebied (o.a. werkenden, studenten en cultuurbezoekers). Als referenties gelden Foodplaza Amsterdam, Foodvillage Schiphol of de diverse universiteits- en stationswinkels. Perspectief Gestel Kastelenplein heeft een goed perspectief en kan worden versterkt met een derde (te verplaatsen) supermarkt in een aan-

11

vullend marktsegment. Bij het totale draagvlak zijn er voldoende kansen voor het F. Leharplein als buurtcentrum-plus. Het perspectief voor de K. de Grotelaan ligt in verplaatsing/ herpositionering. Radialen binnen de Ring De winkels aan de radialen hebben over het algemeen weinig samenhang en functioneren solitair op basis van eigen kwaliteit en kracht. Het perspectief kan worden verbeterd door in deze aanloopstraten naar het centrumgebied, meer herkenbaarheid te organiseren. Het gaat hierbij om de Leenderweg (positie als buurtcentrum binnen Stratum), de Hoogstraat (boodschappenfunctie, gemengd, broedplaatsfunctie), de Aalsterweg (sterke specialisten, ook met een bovenlokale functie) en de Geldropseweg (afbouw boodschappenfunctie ten gunste van de Leenderweg, integrale ontwikkelingsvisie is gewenst).


Bijzondere grootschalige (thematische) concentraties Bij het perspectief van de grootschalige concentraties spelen de huidige aanbodstructuur, in en om Eindhoven, en de koopgerichtheid een belangrijke rol. Op het gebied van ‘wonen’ valt nog een slag te slaan, niet alleen door de oriëntatie op Ekkersrijt maar ook vanwege de relatief grote afvloeiing. Het grootschalige aanbod is in Eindhoven goed vertegenwoordigd, inmiddels ook in de binnenstad, maar verder tamelijk verspreid. Naar de toekomst toe moet worden gestreefd naar bundeling, profilering, een evenwichtige spreiding en aanvulling met ontbrekende marktsegmenten. Bij een evenwichtige spreiding is uiteraard de beschikbaarheid van locaties van belang. Voor wat betreft het voormalige PDV/GDV-beleid3 , in traditionele vorm en van bovenlokale betekenis, kan worden uitgegaan van een voorkeursmodel, in en rond Eindhoven en met een eigen profilering, namelijk:  Ekkersrijt: gemengd, bovenlokaal en zelfs bovenregionaal verzorgend. Er is druk om brancheverbreding toe te passen. Afstemming, ook in regionaal verband, is dringend gewenst.  Kanaaldijk/Kade: wonen en doe-het-zelf, prijsvriendelijk, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Nuenen: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Koopcentrum De Hurk: gemengd/gangbaar, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Veldhoven De Run: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend. De Bisschop Bekkerslaan (De Tempel) kan, met een gemengd aanbod, worden beschouwd als ondersteunende concentratie met het accent op lokaal verzorgend. Verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod is hier niet gewenst. Dit geldt eveneens voor het bedrijventerrein De Hurk. Publiekstrekkende detailhandelslocaties leggen namelijk een hypotheek op de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande en reeds gevestigde bedrijvigheid en op mogelijk nieuw te vestigen bedrijvigheid in de industrie. Een verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod op De Hurk is derhalve niet gewenst. Dit geldt ook voor alle andere bedrijventerreinen. Ook op de zgn. binnenwijkse bedrijventerreinen is vestiging of uitbreiding van detailhandel niet toegestaan. Voor Strijp-S zijn er kansen voor (grootschalige) thematische en zeer specialistische aanbieders. Er is belangstelling vanuit de markt voor bundeling van hoogwaardige aanbieders in ‘wonen’ (kwaliteit, gespecialiseerd, servicegericht). De planontwikkeling voor Strijp-S, inclusief de totale setting (gebouwen, historie,

3)

dichtbij de binnenstad), biedt een perfecte mogelijkheid voor verplaatsingswensen en een hoogwaardig cluster in ‘wonen’ (inclusief design), met onderscheidend vermogen. Realisatie heeft een belangrijke toegevoegde waarde en is zonder meer een welkome aanvulling op de Eindhovense detailhandelsstructuur. Geen perspectief voor diverse winkelstrips In alle gevallen betreft het een winkelstrip die ten tijde van de ontwikkeling van de buurt en/of wijk daar gepland is. In nagenoeg alle buurtwinkelstrips ontbrak een supermarkt(je). Winkelpanden worden ingevuld met andere bedrijfjes (dienstverleners, horeca etc.), worden voor bewoning en soms zelfs voor opslag gebruikt, maar staan ook vaak leeg. Verpaupering dreigt en is in enkele gevallen een feit. Dit is in het geval van buurtwinkelstrips extra kwalijk gezien de ligging middenin woonbuurten. Geprobeerd moet worden om deze plekken weer een functie te geven voor de buurt of om de functie voor de buurt te behouden. Ervaringen elders in Nederland hebben uitgewezen dat de meest duurzame oplossingen voor dit soort gebieden meestal uit het

De terminologie PDV/GDV is in de eerdere Vijfde Nota en de Nota Ruimte verlaten, maar als definiëring bruikbaar.


12

Samenvatting

gebied zelf afkomstig zijn. Een substantiële uitbreiding van het winkelaanbod is echter niet meer aan de orde. Met de aanwijzing van de ‘perspectiefloze winkelstrips’ in Eindhoven wordt ook een startsein gegeven voor het opstarten van een WijkPotentieel Prognose voor deze strips. Grootschalige supermarkten Vanuit de markt is er belangstelling voor inpassing van grootschalige supermarkten. Eindhoven heeft zo’n vestiging aan de Limburglaan en ook in Winkelcentrum Woensel. In EindhovenOost is de grootschaligheid niet vertegenwoordigd. De eventuele inpassing van een dergelijk formaat frustreert de voorgestelde structuur en is vanuit deze optiek dan ook niet wenselijk (gelet op met name Haagdijk, Boulevard-Zuid, het nieuwe winkelcentrum Tongelresche Akkers en het ‘in de lucht houden’ van ‘t Karregat). Uitbreiding van het bestaande supermarktaanbod, teneinde meer grootschaligheid te accommoderen, is nog mogelijk in Winkelcentrum Woensel. Het invoeren van betaald parkeren bij Winkelcentrum Woensel wordt van invloed op het functioneren

13

van supermarkten. Het supermarktaanbod in Winkelcentrum Woensel moet zich dan sterker kunnen onderscheiden van het aanbod in de omliggende wijkcentra. Grootschaligheid kan hierin voorzien. Warenmarkten De warenmarkten, als additionele handelsvoorzieningen, dienen te worden geoptimaliseerd en te worden gehouden op geschikte locaties (voldoende ruimte, bereikbaar, parkeergelegenheid, kruisbestuiving met winkels). In overleg met de Ambulante Handel moeten alle opties zorgvuldig worden afgewogen.


1

Inleiding

14

Hoofdstuk 1

Aanleiding In juni 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven te actualiseren. Redenen hiervoor waren de verwachte veranderingen in het Rijksbeleid, geluiden uit de markt en diverse studies die betrekking hadden op stedelijke verzorgingsstructuren. Uit alles werd duidelijk dat Eindhoven het een en ander te wachten stond (en staat) wat de detailhandel betreft. Illustratief hiervoor zijn de problemen met de kleine buurtwinkelstrips op diverse locaties in de stad. De ‘onderste laag’ van de zorgvuldig geplande fijnmazige detailhandelsstructuur staat onder druk. In de bestuurlijke visie 2002 - 2006 Samen Stad wordt deze problematiek (h)erkend. Onzeker zijn ook de ontwikkelingen bij grotere buurtwinkelcentra zoals die in de 60-er en 70-er jaren ontwikkeld zijn (met name in Woensel). En ook de voor Eindhoven kenmerkende bewinkeling aan de radialen, belangrijk onderdeel van de oude dorpskernen, staat onder druk. Daarbij moet rekening worden gehouden met een aantal ontwikkelingen in Eindhoven (o.a. Strijp-S en Rond de Admirant), die invloed (kunnen) hebben op de detailhandel(structuur). Een actueel toetsingskader om de ontwikkelingen in de detailhandel richting te geven is dan ook van belang. Het vigerende detailhandelsbeleid dateert uit 1987 met een aanvulling betreffende PDV/GDV-beleid (perifere detailhandel) uit 1996. Dit beleid is gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de fijnmazige voorzieningenstructuur. Detailhandel als sector van betekenis De economie van Eindhoven leunt sterk op de kennisintensieve maakindustrie. De vier speerpuntsectoren (medische technologie, automotive, mechatronica en ICT) zijn goed voor ruim 27.000 banen, ca. 20% van de werkgelegenheid in Eindhoven4. De detailhandel is met ca. 11.500 werkzame personen goed voor bijna 9% van het totaal aantal werkzame personen. Dit is nagenoeg gelijk aan de sector onderwijs. Bijna een derde van alle in de detailhandel werkzame personen in Zuidoost-Brabant, werkt in Eindhoven. De Brainport-ambitie Bij de verdere uitbouw van Brainport Eindhoven/ZuidoostBrabant gaat het erom de economische basis van de Brainport te versterken en tegelijkertijd de fysiek-ruimtelijke randvoorwaarden om een Brainport te zijn en te blijven in samenwerking met de partners in de Triple Helix (kennisinstituten, bedrijfsleven en overheden) in te vullen. Deze ambitie is leidraad en verankerd in de koepelnota Economische Visie Eindhoven 2004 - 2008. Op weg naar een sociale en duurzame economische groei, (vastgesteld in de gemeenteraad, op 12 juli 2004).

4) 5)

De rode draad van het gemeentelijke economische beleid is daarom gericht op het belang van kennis, innovatie, technologie en creativiteit voor de economische toekomst van de regio Zuidoost-Brabant en Eindhoven als centrumstad. De centrale opgave is daarbij “de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio”. Dit met een minder conjunctuurgevoelige economische groei waarbij de leefbaarheid van de stad behouden en versterkt wordt en waarbij een zo groot mogelijk deel van de beroepsbevolking wordt ingeschakeld. In de Economische Visie Eindhoven 2004 - 2008 is een aantal doelstellingen geformuleerd waaraan deze detailhandelsnota een bijdrage levert: 1. Diversificatie van de economische structuur. Detailhandel als werkgever van belang. 2. Zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad. Detailhandel als drager van de benodigde heldere en duurzame voorzieningenstructuur in Eindhoven met onderscheid naar buurten wijkvoorzieningen, voorzieningen op stadsdeelniveau, stedelijke en (boven)regionale voorzieningen. 3. Ruimte voor economische groei. Bijvoorbeeld voormalige detailhandelslocaties als ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. 4. Optimaal benutten van het menselijk kapitaal. Detailhandel als werkgever voor uiteenlopende functies, maar zeker ook voor laagopgeleiden. 5. Versterken organiserend vermogen. De uitstekend georganiseerde detailhandel als gidssector? Ten minste houdbaar tot 2010 De ondertitel van deze nota, “ten minste houdbaar tot 2010”, is ingegeven door de (te) lange periode waarin de vorige detailhandelsnota heeft gevigeerd. Met de vaststelling van deze nota wordt tevens tot een actualisatie in 2010 besloten. Dit betekent dat in 2010 een nieuw structuuronderzoek wordt uitgevoerd waarbij vraag, aanbod, trends en ontwikkelingen opnieuw in beeld worden gebracht. Uiteraard kunnen ingrijpende ontwikkelingen reden zijn om het beleid tussentijds te herijken. Achtergrondinformatie Belangrijkste onderlegger van deze nota is het Informatiedocument5. Dit is een compleet verslag van het grondige onderzoekswerk door het gespecialiseerde bureau BRO uit Vught, wat aan het schrijven van deze nota is voorafgegaan. Het Informatiedocument is te downloaden via www.eindhoven.nl /bedrijvenloket onder ‘ook interessant’ > beleid voor detailhandel.

Eindhovense Economie in beeld 2004, DAPZ/BiO, 2005, rapport 1016. Detailhandelsstructuur gemeente Eindhoven. Informatiedocument, BRO, Vught, juli 2004

15


2

Positie detailhandel Eindhoven

Hoofdstuk 2

2.1 Inleiding Op basis van het Informatiedocument, zoals opgesteld door BRO, wordt in de voorliggende nota de detailhandelsstructuur van Eindhoven compact getypeerd en gepositioneerd naar verzorging, functioneren en sterke en zwakke punten. Rekening houdend met beleid en trends en relevante uitgangspunten geeft deze nota vervolgens een ontwikkelingskader aan voor de Eindhovense detailhandel.

2.2 Vraag en aanbod; een analyse 2.2.1 Een terugblik naar de aanbodsituatie 1987 In 1987 zijn in de gemeente Eindhoven (toen bijna 191.000 inwoners) 1.504 winkels geteld die gezamenlijk 279.149 winkelmeters hadden. Nu heeft Eindhoven (met bijna 209.000 inwoners) minder dan 1.400 winkels maar ruim 361.000 winkelmeters (zie volgende paragraaf ). Een duidelijk signaal dat ook in Eindhoven de schaalvergroting in de detailhandel heeft doorgezet. In de detailhandelsnota van 1987 wordt de hiërarchische structuur van het aanbod neergezet. Destijds werden voor diverse winkelcentra in die structuur behoorlijke knelpunten gesignaleerd. Dit was met name het geval in de steunpunten. Hiervoor werd toen aangegeven dat consolidering/ herstructurering het doel zou moeten zijn. 2.2.2 Aanbodanalyse Het winkelaanbod binnen de gemeente Eindhoven is in 2004 grondig geïnventariseerd. Op basis van bronbestanden (Locatus, DAPZ/BiO) is het aanbod in alle winkelconcentraties ter plekke gecontroleerd op aanwezigheid, omvang en branchering. De uitvoerige verslaglegging hiervan is onderdeel van het Informatiedocument. Type koopgedrag Van belang voor de verdere analyse is de onderverdeling van het aanbod naar type koopgedrag (zie ook 2.3.3 Trends): 1. Boodschappen doen (hoogfrequent kopen). Voedings- en genotmiddelen, persoonlijke verzorging, bloemen, tijdschriften en dierenartikelen. 2. Laagfrequent doelgericht kopen. Zoals woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra, bruin- en witgoed, rijwielen en autoaccessoires. 3. Winkelen. Warenhuizen, mode (kleding, schoenen ed.), luxe artikelen (juwelier, opticien, huishoudelijke artikelen, antiek), hobby/ vrije tijd (fotografie, sport, spel) en overig winkelen (computer, telecom).

17

Het aanbod in Eindhoven is als volgt verdeeld naar type koopgedrag:  350 winkels met 69.977 m2 verkoopvloeroppervlak (= vvo) voor het doen van boodschappen (ca. 0,34 m2 vvo per inwoner).  282 winkels met 129.621 m2 vvo voor het doelgericht aankopen van laagfrequent benodigde artikelen (ca. 0,63 m2 vvo per inwoner).  735 winkels met 162.064 m2 vvo om te winkelen (ca. 0,79 m2 vvo per inwoner). Boodschappenaanbod per inwoner Met een aanbod van gemiddeld 0,34 m2 vvo per inwoner voor het doen van boodschappen, is de bevolking van Eindhoven (iets meer dan) gemiddeld voorzien van dit aanbod. Dit aanbod is echter niet evenredig met de bevolking over de gemeente verspreid. Een analyse per stadsdeel toont de eerste mogelijke knelpunten. De verschillen per stadsdeel zijn aanzienlijk maar ook direct verklaarbaar. Zo heeft stadsdeel Centrum per inwoner 1,21 boodschappenmeters, maar in het centrum wonen (nog) weinig mensen. Een inwoner van Strijp beschikt gemiddeld over 0,44 boodschappenmeters. Dit wordt verklaard door de aanwezigheid van de Albert Heijn XL aan de Limburglaan (met een functie voor bijna heel Eindoven) en supermarkt Nettorama in koopcentrum De Hurk. Dit zijn twee grote aanbieders die niet direct aan woongebieden zijn gekoppeld. In Stratum is het aanbod per inwoner het laagst. Hier is slechts 0,27 m2 vvo per inwoner voor het doen van boodschappen beschikbaar. Het ontbreken van een wijkcentrum van enige omvang is hiervoor een mogelijke verklaring (waarover later meer). Ook het stadsdeel Woensel-Zuid is met 0,30 m2 vvo per inwoner minder dan gemiddeld voorzien. Duidelijke verklaring hiervoor is de nabijheid en daarmee de invloed van Winkelcentrum Woensel. Dit blijkt ook uit de gemeten koopstromen (zie ook de volgende paragraaf ). Op basis van de verdeling van de winkelmeters per centrum over de drie typen koopgedrag, wordt duidelijk met wat voor type winkelcentrum we te maken hebben. Deze analyse vormt mede de basis voor de latere beleidskeuzen en is uitgebreid na te zien in het Informatiedocument.


Leegstand Ten tijde van de inventarisatie is zo’n 30.000 m2 vvo leegstand aangetroffen. Dit is ruim 8% van het totaal aantal m2 (6% is gemiddeld). Grote leegstandsclusters waren toen in Winkelcentrum Woensel (in relatie tot herontwikkeling en aanvullende 1e fase) en de nieuwbouw aan met name de Willemstraat. 2.2.3 Vraaganalyse Koopkrachtbinding (en -afvloeiing) Het primaire draagvlak van de detailhandel in Eindhoven wordt gevormd door de eigen inwoners. Het koopgedrag van de Eindhovense bevolking is geïnventariseerd door middel van een telefonische consumentenenquête (voorjaar 2004) op basis van een representatief aantal huishoudens per stadsdeel. In totaal zijn bij ruim 1.800 huishoudens in Eindhoven volledige vragenlijsten afgenomen. Bij de koopkrachtbinding is in de analyse onderscheid gemaakt tussen dagelijkse artikelen (boodschappen) en niet-dagelijkse artikelen (doelgericht laagfrequent + winkelen). De gemeten koopkrachtbindingspercentages (dus de mate waarin de inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij de winkels die in dat gebied gevestigd zijn) zijn voor de gemeente Eindhoven 97% in de dagelijkse artikelensector en 78% in de niet-dagelijkse artikelensector. De vraaganalyse per stadsdeel sluit (uiteraard) aan bij de aanbodanalyse. Per stadsdeel wordt duidelijk hoe sterk men gericht is op de eigen boodschappenwinkels en waar de concurrentie zit. In de volgende opsomming wordt per stadsdeel aangegeven hoeveel procent van de in het stadsdeel aanwezige koopkracht gebonden wordt aan de in het stadsdeel gevestigde boodschappenwinkels en naar welk stadsdeel de grootste afvloeiing is gemeten. Ook wordt hier een (mogelijke) verklaring voor gegeven.  Centrum; ca. 45% binding met de meeste afvloeiing (ca. 19%) naar Gestel. Uit nadere analyse blijkt dat het supermarktaanbod aan de Hoogstraat (Aldi en Albert Heijn) binnen de Ring een belangrijke aankoopplaats voor centrumbewoners is.  Stratum; ca. 82% binding met de meeste afvloeiing naar Tongelre (ca. 4%, m.n. Haagdijk) en Strijp (ca. 4% met name Limburglaan).  Tongelre; ca. 85% binding, met Woensel-Noord en dan met name Winkelcentrum Woensel (nog geen 3%) en Strijp. Wederom Limburglaan (ca. 3%) als ‘grootste’ concurrenten.  Woensel-Zuid; nog geen 52% binding en ruim 33% afvloeiing naar Woensel-Noord. Uiteraard komt dit voor een zeer groot deel voor rekening van het zeer ruime aanbod in Winkelcentrum Woensel.


 Woensel-Noord; 90% van de hier beschikbare koopkracht wordt ook hier besteed. Deze hoge binding is uiteraard verklaarbaar door Winkelcentrum Woensel. Woensel-Zuid en Strijp trekken nog een beetje (ca. 3%).  Strijp; bijna 85% binding en een afvloeiing van bijna 9% naar ‘buurstadsdeel’ Gestel. Hier speelt, evenals bij de bewoners van het Centrum, het aanbod aan de Hoogstraat een rol. Daarnaast heeft ook Kastelenplein invloed.  Gestel; ca. 83% binding en ruim 12% vloeit af naar Strijp. In Gestel is de invloed van de Limburglaan (Albert Heijn XL) en koopcentrum De Hurk (Nettorama) duidelijk merkbaar. Voor een uitgebreide analyse van de koopstromen (ook voor de niet-dagelijkse artikelensector en ook per winkelcentrum) wordt verwezen naar het Informatiedocument. Koopkrachttoevloeiing Naast het primaire draagvlak trekt het Eindhovense winkelaanbod uiteraard ook koopkracht van buiten de eigen gemeente aan. Voor de dagelijkse artikelensector wordt dit geraamd op 13-17% van de totale omzet in deze sector. De toevloeiing of het aandeel vreemde koopkracht, bedraagt dus 13-17% in de totale dagelijkse artikelensector. Voor de binnenstad is dit gemeten op ca. 34%. In de niet-dagelijkse artikelensector is de toevloeiing substantieel en wordt geraamd op 46-50% van de totale omzet. In de binnenstad is overigens maar liefst 70% van de omzet in de niet-dagelijkse artikelen afkomstig van klanten die buiten de gemeente Eindhoven woonachtig zijn. De toevloeiing is in Eindhoven wat hoger dan gemiddeld in grotere steden wordt gemeten. Een mogelijke verklaring is het relatief grote aantal inwoners van dichtbij Eindhoven gesitueerde plaatsen (met name Best, Son, Nuenen, Waalre, Geldrop en Veldhoven met samen meer dan 150.000 inwoners). Bij andere grote steden is dit aanzienlijk minder of zijn dergelijke plaatsen door gemeentelijke herindelingen bij de centrumplaats gevoegd.

18

Hoofdstuk 2

2.2.4 Confrontatie vraag en aanbod; het economisch functioneren Het functioneren van de Eindhovense winkelcentra en buurtsteunpunten is per sector (dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen) vastgesteld op basis van:  de invulling in m2 vvo;  de koopkrachtbinding vanuit Eindhoven;  de koopkrachttoevloeiing van buiten Eindhoven6. Het functioneren is uitgedrukt in een gemiddelde omzet per m2 vvo in een bandbreedte. Door deze te vergelijken met gangbare

gemiddelde omzetten kan het gemiddeld behaalde omzetniveau worden gekwalificeerd als goed/uitstekend, redelijk of matig. Op individueel niveau kan er uiteraard sprake zijn van betere of mindere omzetresultaten. Een uitgebreid overzicht van het functioneren is opgenomen in het Informatiedocument. Dit bevat een uitgebreide aanbod- en vraaganalyse, die mede hiervoor als basis heeft gediend.

Overzicht economisch functioneren (basis 2004) Dagelijkse artikelen Hoofdwinkelgebied Stadsdeelcentrum Wijkcentra Buurtcentra

Buurtsteunpunten

Bijzondere concentraties radiaal Bijzondere concentraties Overig Niet-dagelijkse artikelen Hoofdwinkelgebied Stadsdeelcentrum Wijkcentra Bijzondere concentraties Overig

= goed / uitstekend

6

Binnenstad Woensel Haagdijk Woenselse Markt F. Leharplein Boulevard-Zuid Roostenlaan Mensfort Cassandraplein St. P. Canisiuslaan Pagelaan ‘t Karregat Geldropseweg Leenderweg Limburglaan Koopcentrum De Hurk

Binnenstad Woensel Haagdijk Woenselse Markt Kanaaldijk/Kade Koopcentrum De Hurk Bis. Bekkerslaan

= redelijk

St. Trudoplein Kastelenplein Vaartbroek Eckart Blixembosch Ardèchelaan Biarritzplein Boschdijk Gerretsonlaan Acht Aalsterweg Hoogstraat

Nederlandplein Belgiëplein Gen. Coenderslaan Joh. Buyslaan Sliffertsestraat K. de Grotelaan Boschdijk

St. Trudoplein Kastelenplein

= matig

) In de niet-dagelijkse artikelensector zijn alleen de winkelcentra met een substantieel volume aan detailhandel in het overzicht opgenomen.

19


2.2.5 Vraag en aanbod; samenvattend Een gevarieerd en royaal totaalaanbod Het Eindhovense detailhandelsaanbod omvat ruim 361.000 m2 verkoopvloeroppervlak (vvo), verdeeld over 1.367 winkels. Dit is exclusief het winkelaanbod van Ekkersrijt dat wel een belangrijke functie vervult voor Eindhoven en binnen de regio. Gemiddeld komt dit neer op 1,75 m2 vvo per inwoner en dat is meer dan in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (bij 175.000 of meer inwoners gemiddeld 1,43 m2 vvo). Binnen het aanbod is er een sterke vertegenwoordiging van de warenhuis- en modebranche. Ook in ‘sport en spel’ en ‘bruin- en witgoed’ heeft Eindhoven de beschikking over relatief veel winkelmeters. Gemeente Eindhoven totaal: koopkrachtbinding en toevloeiing Het aanwezige areaal bindt in de dagelijkse artikelensector een vrij normaal aandeel van de eigen Eindhovense koopkracht (97%). In de niet-dagelijkse artikelensector blijft het niveau met 78% achter bij de gemiddelde situatie in plaatsen van deze omvang (88-91%). Dit heeft vooral te maken met het feit dat ca. 8% van de plaatselijke koopkracht richting Ekkersrijt gaat. Eindhoven trekt een substantieel deel van de omzet van buiten Eindhoven: ca. 13-17% in dagelijks en ca. 46-50% in niet-dagelijks. De binnenstad is daarin - zoals verderop aangegeven - het meest bepalend. De binnenstad: krachtig gewestelijk verzorgend centrum De Eindhovense binnenstad vormt de top van de hiërarchisch opgebouwde detailhandelsstructuur. De functie strekt zich uit tot ver buiten Eindhoven. Het aanwezige aanbod van meer dan 100.000 m2 winkel(verkoop)oppervlak, verdeeld over 443 winkels, functioneert mede op een substantieel deel omzet van buiten Eindhoven (dagelijks 34%, niet-dagelijks 70%). De pas geopende Piazza betekent een nieuwe positieve impuls aan de kop van het compacte binnenstedelijke koopcentrum van Eindhoven. Het aanbod in de binnenstad heeft een hoog winkelgehalte (veel warenhuizen en een groot modisch aanbod), bevat veel filiaalbedrijven, is gevarieerd en gemixt met en omgeven door veel horeca. Invloed radialen nog steeds zichtbaar Naar type, invulling en spreiding van de winkelcentra is er een verschil tussen Eindhoven-Noord en Eindhoven-Zuid. Ten noorden van het centrum/de binnenstad is de spreiding van de aanbodconcentraties relatief groter dan in zuidelijk Eindhoven. Bovendien zijn er, in het relatief jongere noordelijke deel van Eindhoven, veel winkelconcentraties die volledig of overwegend zijn ingevuld met boodschappenwinkels. In het zuidelijke deel liggen de aanbodconcentraties dichter bij elkaar en is de vermenging met winkels naar type koopgedrag duidelijk groter.

Het stadsdeelcentrum centraal in Woensel Middenin Woensel ligt het relatief grote stadsdeelwinkelcentrum dat naast een sterke boodschappeninvulling ook beschikt over een hoeveelheid areaal gericht op winkelen, vooral ingevuld door filiaalbedrijven. Het aanbod bestaat uit ca. 20.000 m2 waaraan in het kader van de herstructurering ca. 10.000 m2 vvo is toegevoegd. De trekkracht, voor wat betreft boodschappen, wordt gewaarborgd door grote supermarkten in fullservice en in discount. Het overige aanbod bestaat overwegend uit landelijk opererende filiaalbedrijven vermengd met enige horeca en dienstverlening. In Woensel-Noord beschikken ook Belgiëplein en Vaartbroek over andere dan boodschappenbranches. Aan de Bisschop Bekkerslaan - als bijzondere concentratie - gaat het overwegend om winkels waar men laagfrequent koopt. In de andere centra/ winkelclusters draait het vooral om boodschappen. Woenselse Markt/Kruisstraat wijkcentrum In Woensel-Zuid is de concentratie Woenselse Markt/Kruisstraat met ca. 28.000 m2 vvo in volume vergelijkbaar met stadsdeelcentrum Woensel. Dit komt door het aanbod in ‘woninginrichting’ (laagfrequent kopen) ten oosten van het vrij aaneengesloten winkelfront langs de Woenselse Markt en aan de Kruisstraat. Dit winkelfront is ingevuld met boodschappenwinkels (vooral aan en bij de Woenselse Markt) en ‘winkel’winkels in een gevarieerde samenstelling. De Woenselse Markt vervult de functie van wijkcentrum. Aan de Boschdijk is de C1000 omgeven door grootschalige winkels waar men laagfrequent koopt. Cassandraplein, Generaal Coenderslaan en Mensfort (H. Staetslaan) zijn vooral boodschappenconcentraties. Onduidelijke detailhandelsstructuur in Stratum Het aanbod aan de Eindhovense radialen doet zich het sterkst voor in Stratum (Aalsterweg, Leenderweg, Heezerweg en Geldropseweg). De profilering is niet helder en ook de functie (voor buurt, wijk, stadsdeel, Eindhoven en regio) loopt door elkaar. Op buurtniveau is er een uiterst sterke positie van de Roostenlaan, waarvan Boulevard-Zuid - in de huidige vorm - concurrentie ondervindt. De St. Petrus Canisiuslaan is door de niet-aaneengesloten vorm en de invulling een buurtsteunpunt. Kanaaldijk Noord/Kade bijzondere concentratie Door het accent op volumineuze artikelen (wonen en doe-hetzelf ) is de concentratie Kanaaldijk Noord/Kade van relatief grote omvang. Winkelcentrum Haagdijk is onmiskenbaar het wijkwinkelcentrum van Tongelre met als ondersteuning twee min of meer solitaire supermarkten voor de dagelijkse verzorging (Pagelaan en ‘t Karregat).

Dit heeft ook te maken met het, voor Eindhoven typische en historisch gegroeide, aanbod aan de radialen.


20

Hoofdstuk 2

St. Trudoplein centrum van Strijp Het St. Trudoplein is een combinatie van boodschappen, winkelen en laagfrequent kopen en de functie is al van oudsher die van wijkcentrum. Koopcentrum De Hurk heeft binnen dit stadsdeel de meeste meters maar geen helder profiel. Aan de oostzijde van De Hurk zijn de Albert Heijn XL - met een functie voor de hele stad en Biggelaar Intersport en de Kampeermarkt bepalend; zij hebben een sterke regionale functie. Bij de kleinere aanbodclusters of solitaire vestigingen gaat het vooral om een boodschappenfunctie7. F. Leharplein en Kastelenplein in meters vergelijkbaar Naar omvang en invulling zijn in Gestel de concentraties F. Leharplein en Kastelenplein in orde van grootte vergelijkbaar. Alle drie de type winkels zijn vertegenwoordigd. Voor wat betreft attractiviteit (gebonden koopkracht) is de positie van het Kastelenplein beduidend sterker dan van het F. Leharplein. Het Kastelenplein is de laatste jaren geleidelijk sterker geworden terwijl bij het F. Leharplein sprake is van een wat tanende positie. Het Kastelenplein functioneert daardoor als wijkcentrum en het F. Leharplein zit daar duidelijk onder. In de structuur van Gestel zijn verder de Hoogstraat, dichtbij het centrum en als radiaal, en de Karel de Grotelaan e.o. bepalend. Hoewel er vermenging is met diverse andere winkels zijn de supermarkten (als boodschappenwinkels) de trekkende zaken in dagelijkse artikelen.

7) 8)

Veel strips met verlies winkelfunctie Binnen de gehele Eindhovense voorzieningen(winkel)structuur bevinden zich diverse strips waarin de winkelfunctie tanende is of vrijwel geheel verdwenen. Warenmarkten als extra voorzieningen Eindhoven heeft acht warenmarkten, die als aanvullende voorziening extra bezoek trekken, met een zeer sterke positie van de zaterdagmarkt op de Woenselse Markt. Gemiddeld komen er per week ca. 70.000 bezoekers naar de markten, waarvan ca. 38.000 naar de zaterdagmarkt op de Woenselse Markt8. Er is gemiddeld sprake van goed functionerende markten, met een goede promotie en vele acties. Voorgestelde en gewenste verbeteringen zoals geopperd tijdens consultaties met marktpartijen, hebben vooral betrekking op locaties en opstellingen, en in het centrum conflicteert de warenmarkt met evenementen.

Lidl Joh. Buyslaan is samengevoegd met Tapijtcentrum Nederland. Opgave Ambulante Handel.

21


Hiërarchie winkelstructuur 2004/2005 Type Gewestelijk verzorgend centrum Stadsdeelcentrum Wijkcentra Buurtcentra

Buurtsteunpunten

Bijzondere concentraties/ thematisch grootschalig Bijzondere concentraties/ radiaal Overig

9) 10)

Winkelcentrum Binnenstad Winkelcentrum Woensel Haagdijk Woenselse Markt F. Leharplein Boulevard-Zuid Roostenlaan Mensfort Cassandraplein St. P. Canisiuslaan Pagelaan Karregat Kanaaldijk/Kade Bis. Bekkerslaan Geldropseweg Leenderweg Heezerweg Moreelselaan Bonifaciuslaan Hobbemastraat J. v. Riebeecklaan

St. Trudoplein Kastelenplein Vaartbroek Eckart Blixembosch Ardèchelaan Biarritzplein Boschdijk Gerretsonlaan Acht Koopcentrum De Hurk Limburglaan Aalsterweg

Hoogstraat

Past. v. Arsplein Odysseuslaan Elckerlyclaan De Klerklaan Tinelstraat

Bredalaan/ St. Theresiaplein Bredalaan/Noord Brabantlaan Schubertlaan Brucknerplein

Nederlandplein G. Coenderslaan9 Belgiëplein10

Joh. Buyslaan Sliffertsestraat K. de Grotelaan Overig De Hurk

De Gen. Coenderslaan heeft geen groot volume en kleinschalige winkels. Het aanbod is wel redelijk compleet en daarom aangemerkt als klein buurtcentrum. Belgiëplein heeft door de aanwezigheid van Piet Kerkhof en Ter Stal een ‘niet-gangbare’ invulling op buurtniveau en kan als zodanig ook als (groot) buurtsteunpunt worden aangemerkt.


22

Hoofdstuk 2

2.2.6 Aanknopingspunten uit consultatie marktpartijen In het kader van de gegevensverzameling hebben zeven groepsgesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordigers van ondernemers en -organisaties en -verenigingen per stadsdeel. Ook zijn separaat gesprekken gevoerd met een vijftal marktpartijen: Ahold Vastgoed, Laurus Vastgoed, RSP Makelaars, William Properties projectontwikkeling en de Ambulante Handel. Dit om zicht te krijgen op de problemen, wensen en suggesties vanuit ‘de markt’. Verslagen daarvan zijn opgenomen in het Informatiedocument. Uit de consultaties zijn op hoofdlijnen de volgende aspecten en suggesties van belang voor de verdere uitwerking van de visie. Winkelstructuur  Knelpunten op buurtniveau vragen om een zorgvuldige afweging van het perspectief.  Grote behoefte aan duidelijkheid over de toekomstige structuur en de keuzen die daaraan ten grondslag liggen.  Afstemming nodig voor wat betreft nieuw buurtcentrum in Tongelre in relatie tot bestaande winkelconcentraties.  Concurrentie tussen Vaartbroek, Cassandraplein en Eckart.  Vraagtekens bij Biarritzplein en Ardèchelaan betreffende draagvlak (Achtste Barrier).  Matige situatie (invulling en routing) Geldropseweg.  Keuze maken tussen bijvoorbeeld Mensfort en Gerretsonlaan.  Weinig perspectief voor ‘t Karregat.  Afwijzing Nimbus (met name vanuit de binnenstad en Strijp).  Vraagtekens bij programma en routing Rond de Admirant, en de onaantrekkelijke situatie qua bezonning.  Behoefte aan een duidelijke visie op de binnenstad, inclusief het stationsgebied. Profilering en positie  Naar een sterker onderscheidend vermogen van de binnenstad.  Behoud profiel (en goedkoper marktsegment) Kade/Kanaaldijk.  Accentuering van de positie van de wijkcentra.  Positioneren Boulevard-Zuid in structuur en in relatie tot Roostenlaan.  Duidelijke ontwikkelingsrichting radialen noodzakelijk.

23

Warenmarkten  Conflicterende situatie warenmarkt in binnenstad met evenementen; kooplieden tegen verplaatsing.  Voorkeur verplaatsing warenmarkt Wijnpeerstraat naar voorkant Vaartbroek.  Suggestie verplaatsing markt Gen. Bothastraat naar winkelcentrum Haagdijk.  Aanvulling en upgrading markt St. Trudoplein.  Knelpunten in opstelling kramen zaterdagmarkt Woenselse Markt.  Straks ook warenmarkt in Meerhoven. Verkeerscirculatie en parkeren  Verkeerscirculatie en parkeren bij Vaartbroek, Geldropseweg, Woenselse Markt/Kruisstraat.  Parkeerproblematiek bij onder andere Haagdijk (ook circulatie), Belgiëplein, Roostenlaan/Winkelstraat.  Parkeerproblematiek in relatie tot binnenstad (uitwijkgedrag) in bijvoorbeeld Hoogstraat en in gebied Kade/Kanaaldijk.  Contrast binnenstad-stadsdeelcentrum Woensel voor wat betreft parkeren zal afnemen bij betaald parkeren in Woensel; buurtcentra zien hier juist kansen in. Opwaarderen/opknappen  Op wijken buurtniveau is er bijzonder weinig geïnvesteerd in openbare ruimte en inrichting gedurende vele jaren (o.a. Roostenlaan/Winkelstraat, St. Trudoplein).  Voorkeur voor winkelerfgebied bij Mensfort en F. Leharplein.  Slechte externe presentatie winkelcentrum Eckart.  Noodzaak aanpak uitstraling en parkeren koopcentrum De Hurk. Overige punten van aandacht  Bij invulling van nieuwe ontwikkelingen (Meerrijk, Tongelresche Akkers) en herstructurering van winkelcentra prioriteit geven aan bestaande ondernemers, zeker wanneer die gevestigd zijn in centra/strips met minder of geen perspectief.


2.3 Beleid, trends en ontwikkelingen 2.3.1 Ambitie en beleid gemeente Eindhoven De Brainport-ambitie De rode draad van het gemeentelijke economische beleid is gefocust op het belang van kennis, innovatie, technologie en creativiteit voor de economische toekomst van de regio Zuidoost-Brabant en Eindhoven als centrumstad. De centrale opgave is daarbij “de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio”. Dit met een minder conjunctuurgevoelige economische groei waarbij de leefbaarheid van de stad behouden en versterkt wordt en waarbij een zo groot mogelijk deel van de beroepsbevolking wordt ingeschakeld. Zoals in de inleiding al aangegeven is een van de doelstellingen het zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad. Hierbij is behoud en versterking van de heldere en duurzame voorzieningenstructuur in Eindhoven uitgangspunt. Dit met onderscheid naar buurten wijkvoorzieningen en voorzieningen op stadsdeelniveau, waarbij stedelijke en (boven)regionale voorzieningen op de juiste locatie dienen te komen/blijven. Duurzame stedelijke ontwikkeling als uitgangspunt Eindhoven is een grote stad (de vijfde van Nederland) die stedelijke allure nastreeft in combinatie met vitale en leefbare wijken. Economische activiteiten moeten passen binnen het streven naar een duurzame ontwikkeling. Onder deze duurzame ontwikkeling wordt verstaan dat de stad -nu en op lange termijn - perspectief heeft op een goede economie en behoud van een goede woon- en leefomgeving. Dit moet onder meer tot uitdrukking komen in het beleid ten aanzien van bedrijvenlocaties en mobiliteit. Binnen het streven naar stedelijke allure in combinatie met vitale en leefbare wijken wordt de voorzieningenstructuur als belangrijke component aangemerkt. En binnen deze voorzieningenstructuur is de detailhandel een zeer belangrijke drager (of kan dat zijn) die ook de identiteit van een gebied kan versterken. In het beleid ten aanzien van bedrijvenlocaties dient tot uitdrukking te komen dat herontwikkeling en intensivering van bestaande locaties verre te prefereren is boven de uitbreiding met nieuwe locaties. Een complexe opgave ligt er ook in het opknappen van de winkelschillen en kleine centra, waarvoor veel creativiteit, maatwerk en kapitaal nodig is.

11) 12)

In visie op centrumgebied accent op uitbreiding De ambitie voor het centrum is vastgelegd in de Visie Centrumgebied Eindhoven11 waarin de mens, die het centrum bezoekt, er woont of werkt, centraal staat. Een algehele kwaliteitsversterking moet ervoor zorgen dat in het centrum een ambiance wordt geboden die zowel overdag als in de avonduren voor de mens aantrekkelijk is. Dit stelt hoge eisen aan de inrichting en het beheer van de openbare ruimte. Het aanbod aan voorzieningen en activiteiten moet flexibel van samenstelling zijn. De maatstaf ligt daarbij op het internationaal concurrerend willen zijn. Voor wat betreft de detailhandel richt de Visie Centrumgebied zich - naast een opsomming van de huidige kenmerken - met name op het aangeven van de uitbreidingsruimte. Uitgesmeerd over een vijftal jaren gaat het om een toevoeging van zo’n 30.000 m2 verkoopvloeroppervlak (inclusief onder andere Piazza, Rond de Admirant en Catharinaplein). De uitbreiding van het winkelareaal moet voor een groei van het aantal bezoekers vanuit de regio en daarbuiten zorgen. Door de toevoeging van onder andere detailhandel worden - aldus de visie - de nu zwakkere plekken in de stadskern en in binnenstadsrandzones versterkt. Gesteld wordt dat het van belang is om te weten dat er nog aanbieders op de markt zijn die nog geen ‘plek’ in Eindhoven hebben, zoals de flagshipstores van een aantal internationale labels/merken. Basis vigerend beleid detailhandel in 1987 Het vigerende gemeentelijke detailhandelsbeleid dateert uit 198712 met een aanvulling voor wat betreft het PDV/GDV-beleid uit 1996 (Perifere detailhandelsvestiging, Geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestiging). Dit beleid is gericht op het handhaven en waar mogelijk versterken van de fijnmazige voorzieningenstructuur. Binnen deze structuur spelen de buurten wijkcentra een belangrijke rol. Voor het handhaven van de voorzieningenstructuur geldt als uitgangspunt dat buurten wijkcentra in principe mogen uitbreiden mits zij binnen de bandbreedte van de buurt- of wijkfunctie blijven. 2.3.2 Landelijk en provinciaal beleid Landelijk beleid; decentralisatie structureringsbeleid De Nota Ruimte werd op 17 mei 2005 door de Tweede Kamer aangenomen. Behandeling in de Eerste Kamer vond plaats na het zomerreces van 2005. De beleidsvoornemens waren mede

Visie Centrumgebied Eindhoven, Dienst Stedelijke Ontwikkeling en Beheer, januari 2004, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004. Het detailhandelsbeleid voor de komende jaren, gemeente Eindhoven, Dienst Stadsontwikkeling, afdeling Economische Zaken, oktober 1987.


24

Hoofdstuk 2

gebaseerd op de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening van mei 2002 waarover toen geen verdere besluitvorming had plaatsgevonden. De doelstelling ‘ruimte scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies’ staat centraal met een vertaling in een integraal locatiebeleid waarin als doeleinden zijn geformuleerd: economische ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en leefbaarheid. Het gaat in feite nog steeds om ‘de juiste functie op de juiste locatie’. De kaderstelling in de Nota Ruimte is zodanig dat de verantwoordelijkheid wordt gelegd bij provincies en gemeenten voor wat betreft een voldoende en gevarieerd - op de vraag afgestemd - aanbod van locaties voor bedrijven en voorzieningen. Decentralisatie derhalve, waarbij de landelijke regelgeving voor PDV (Perifere Detailhandelsvestiging) en GDV (Grootschalige detailhandelsvestiging) wordt beëindigd. Beleidsbrief provincie Noord-Brabant13 Voor detailhandel is het provinciale beleid gericht op versterking van de bestaande structuur, met onderscheid in drie belangrijke subdoelen, namelijk:  Het ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van de stedelijke regio’s en de stedelijke centra in het bijzonder.  Het behoud van de kwaliteit van de leefomgeving vooral in de kleine kernen, die voor een belangrijk deel bepaald wordt door de omvang en de kwaliteit van de aanwezige detailhandelsen overige voorzieningen.  Om de detailhandelsstructuur te behouden wordt de aard en omvang van de detailhandelsvestigingen afgestemd op de aard, omvang en functie van de kern. Ontwikkelingen, die bovenstaande belangen bedreigen, dienen te worden tegengegaan.

en verwacht. Bij de keuze van een winkelcentrum is afstand bij de mobiele consument van mindere betekenis dan voorheen. Hij laat zich leiden door het type aankopen en het daarbij gewenste aanbod (keuze) in samenhang met allerlei factoren zoals bereikbaarheid, parkeren en ambiance. Het winkelnetwerk in Nederland verandert de laatste jaren. Deels door consumentenwensen en -gedrag (meubelconcentraties en woonboulevards, functieverbreding in grotere centra), maar ook door initiatieven vanuit de markt (grootschalige supermarkten, Factory Outlet Centra, combinaties van vermaak met detailhandel en winkels bij trafficpoints, zoals drukke stations). Steeds grotere winkels In diverse branches wordt gezocht naar de maximale/optimale schaal in winkeloppervlak, om de consument een zeer breed en diep assortiment te bieden, vaak inclusief diensten en ‘belevenis’/ entertainment. Bij supermarkten is dat al jarenlang een proces met als exponenten een schaalgrootte van 3.000 m2 vvo en meer om een positie te verwerven in een groter gebied. Verder geldt dit voor bouwmarkten (tot 10.000 m2) en ook voor elektronica (o.a. MediaMarkt), rijwielen c.a., sport, boeken en dierenartikelen (Jumper). Zeer recent is een forse schaalsprong in drogisterij/ parfumerie waarneembaar (Douglas, Etos, Ici Paris, Kruidvat, soms tot ca. 1.000 m2) waarbij niet alleen een apotheek wordt toegevoegd maar ook een breder aanbod in diverse niet-dagelijkse artikelen. De consequentie hiervan is dat kleinschalige winkels en concentraties snel terrein en perspectief verliezen (winkelstrips, kleine buurtcentra), en hoofdcentra, stadsdeel- en wijkcentra groeien en - naar functie - breder worden ingevuld. De uitbouw met grootschalige themacentra gaat door waarbij ook, met wisselend succes, aansluiting wordt gezocht bij detailhandelvreemde concepten (zoals stadions en entertainmentcentra).

2.3.3 Trends Nederlandse detailhandel Het fijnmazige netwerk van de Nederlandse detailhandelsvoorzieningen is een bekend gegeven. Dit betekent dat men op relatief korte afstand boodschappen kan doen en kan winkelen. Maar de consument is daar niet aan gebonden. Nabijheid is nog steeds een belangrijke factor maar het aanbod moet dan wel aansluiten bij hetgeen door de consument/klant wordt gewenst

13)

Opkomst discount Recent is er sprake van een toegenomen oriëntatie op discountsupermarkten (met name Aldi en Lidl), met als gevolg meer vestigingen en een groter marktaandeel (zie ook koopgedrag). Ook in de niet-dagelijkse artikelensector vindt men meer van dit soort zaken (zoals Action), waarbij ook wordt aangesloten bij de inmiddels bekende Factory Outlet Centra, bijvoorbeeld door grootschalige outletstores in de reguliere winkelgebieden.

Beleidsbrief bedrijventerreinen; zelfstandige kantoorvestigingen detailhandel en voorzieningen, provincie Noord-Brabant, juli 2004.

25


Trafficpoints Een tegenhanger hiervan is de toename van het relatief kleinschalige aanbod en de bundeling daarvan in trafficpoints (railen wegstations). Het gaat hierbij om beperkte assortimenten in vooral gemaksartikelen, waarbij wordt geprofiteerd van grote passantenstromen en bezoekersaantallen. Geen eenduidige consument, wel type koopgedrag Elke consument is een individu dat zich ook zo gedraagt. De variatie in het gedrag wordt bovendien groter door bijvoorbeeld multiculturele invloed in Nederland, andere leefwijzen en type samenlevingsvormen. Het aantal doelgroepen is bijna niet meer te overzien. In toenemende mate wordt binnen de detailhandel daarom ingespeeld op het type koopgedrag en de daarbij aan te schaffen producten. Dit biedt ook voordelen in het kader van een heldere profilering van winkelconcentraties. Het koopgedrag in types Onder boodschappen vallen de voedings- en genotmiddelen, persoonlijke verzorging (samen dagelijkse artikelen) en bijvoorbeeld bloemen, tijdschriften en fotoprints. Volledigheid van aanbod (individueel bepaald), gemak (dichtbij, parkeren en openingstijden) zijn bij dit hoogfrequent koopgedrag belangrijk. Type supermarkt(en) naar formule, kwaliteit en schaal is (zijn) hierin bepalend voor de attractiviteit. De (wellicht tijdelijke) invloed van de conjunctuur heeft effecten. Het duurte-imago en de in oktober 2003 begonnen prijzenoorlog leiden tot een spreiding in de oriëntatie van de consument en tot aanpassing van formules (bezuinigingen). Dit kan zijn weerslag hebben op lagere niveaus in de voorzieningenstructuur door herpositionering en heroverweging van locaties bij supermarktorganisaties. Winkelen, ook als recreatieve bezigheid, gebeurt in een grote


variatie naar frequentie en tijdsduur (individueel bepaald). Meest bepalend voor het winkelgehalte zijn het modische aanbod en warenhuizen. Naast variatie in schaal (veel voordeuren) en veel keuze wordt door de klant/consument steeds meer waarde toegekend aan de combinatie van winkels met andere functies, inclusief horeca met terrassen en - niet in de laatste plaats - de totale setting. Hierbij gaat het om comfort in bereikbaarheid en parkeren (verwijzing, capaciteit), de ambiance (sfeer, inrichting, schoon, veilig, verrassing). Ook een warenmarkt kan een attractief element zijn, afhankelijk van invulling en locatie. Bij laagfrequent (gericht) kopen gaat het overwegend om de aanschaf van artikelen waarbij men zich graag eerst oriënteert en vergelijkt vanwege de (vaak) grote uitgave voor producten die men relatief lang gebruikt. De consument heeft de laatste jaren duidelijk de voorkeur laten blijken voor locaties waar dit aanbod gebundeld voorkomt (de gespecialiseerde themacentra met grootschalige en meerdere aanbieders zoals meubelboulevards). Deze vragen wel een ruim verzorgingsgebied. Gericht kopen doet zich ook voor in doe-het-zelf/tuincentra, ook in hogere frequenties, waarbij combinatiebezoek met andere winkels te verwaarlozen is. Volume en schaal hebben geleid tot vestiging in de periferie en hoewel dit type zaken solitair kunnen functioneren, komen zij relatief vaak voor bij of in themacentra. Herprofilering en brancheverruiming Landelijk zijn er veel mutaties in formules en wordt gewerkt aan de herprofilering van warenhuizen (V&D, C&A, de toevoeging van de kleinere Bijenkorf en Hema - ook in Eindhoven). Modeformules gaan steeds meer naar een grotere schaal (zie Piazza). Perifere detailhandel heeft het moeilijk met als gevolg dat wordt gezocht naar versterking in de vorm van meer (toe te laten) branches. Ook worden winkels gepland als kostendrager, zoals bij voetbal-

26

Hoofdstuk 2

stadions en entertainmentconcepten. Dit laatste vermindert de kansen om de reguliere detailhandelsstructuur met nieuwe impulsen te versterken en te vernieuwen. Digitaal kopen Internet en digitaal kopen zijn de laatste jaren in opkomst. Voor bepaalde artikelen en diensten heeft dit sterke effecten (cd’s, reizen, boeken) maar het medium wordt vooral gebruikt voor vergelijking en oriëntatie. Concreet zien en voelen van producten blijft van doorslaggevende betekenis en ook de wijze van betalen op internet remt de bestedingen via dit aankoopkanaal. Vooralsnog wordt daarom uitgegaan van een beperkte invloed van het medium op de bestedingen. Warenmarkten als extra Warenmarkten, zeker de grotere, trekken klanten uit een groot gebied en zorgen, afhankelijk van de locatie, voor extra bezoek in winkelgebieden. De warenmarkten staan de laatste jaren onder druk door een nivellering in prijsniveau (ten opzichte van winkels), opvolgingsproblemen, andere leef- en samenwoningstypen en het traditionele in de sector (oude rechten, wachtlijsten, geen pin). De kansen van de warenmarkt liggen in de charme van de markt (typisch, levendig), de eigen klantenkring (vaste marktkopers) en in de ontmoetingsfunctie. De attractiviteit kan worden vergroot door meer dynamiek (snel toelaten van nieuwe en bijzondere producten), een groter avontuurlijk/ snuffelgehalte en presentatie (geur en kleur, open opstelling, netjes) met behoud van het gezellige, vriendelijke karakter. 2.3.4 Uitgangspunten en initiatieven Als onderlegger voor de toekomstige voorzieningenstructuur zijn - naast beleid en trends - enige andere aspecten medebepalend. Het gaat hierbij in de eerste plaats om de ontwikkeling

14)

van het primaire draagvlak (het inwonertal van Eindhoven), in de tweede plaats om de bekende initiatieven (zoals beschreven in het Informatiedocument) en in de derde plaats om de hoofditems uit de consultatie. Op korte termijn groeiend inwonertal Eindhoven Het overzicht van de bevolkingsontwikkeling14 toont dat de groei van het inwonertal met name tot 2010 behoorlijk lijkt. Overzicht prognose inwonertal Eindhoven (afgerond) peiljaar aantal peiljaar aantal 2004 207.900 2015 227.100 2005 208.500 2020 228.200 2010 223.000 2024 227.400 Volgens deze prognose, die mede gebaseerd is op het woningbouwprogramma, komen er de eerstkomende vijf jaar zo’n 14.000 inwoners bij (ruim 6%). Dit is uiteraard onder het voorbehoud van (het tempo van) de woningproductie. Zo zijn bijvoorbeeld voor 2005 ca. 1.400 woningen geprogrammeerd maar worden er ca. 850 opgeleverd. Hoewel het tempo van de groei dus onzeker is, is de ‘einduitslag’ redelijk hard. Eindhoven groeit de komende twintig jaar tot ca. 227.000 inwoners. Buurgemeenten bouwen ook voor opvang Eindhoven Niet alleen in Eindhoven (onder andere Meerhoven) vindt woningbouw plaats met consequenties voor de bevolkingsontwikkeling. Ook in de buurgemeenten wordt gebouwd, waarbij sprake is van ‘opvang’ van Eindhovense bewoners. In termen van oriëntatie op winkels en toevloeiing is zo’n programma niet onbelangrijk voor Eindhoven, al gaat het soms om lange perioden.

Bron: Bevolkingsprognose APZ/BiO, augustus 2004. Prognose mede gebaseerd op het woningbouwprogramma.

27


Overzicht bouw woningen gemeente Best Son Veldhoven Nuenen * Bron: betreffende gemeente

aantal woningen* ca. 6.000 ca. 3.000 ca. 6.000 ca. 3.200

periode tot 2020 tot 2020 na 2015 tot 2030

Veel initiatieven en ambities De genoemde dynamiek in de detailhandel manifesteert zich ook in Eindhoven in de verschillende lagen van de hiërarchische structuur. Het gaat hierbij niet alleen om herontwikkeling of om toevoegingen en aanvullingen van of binnen bestaande winkelcentra, maar ook om nieuwe delen of ontwikkelingen met een substantieel volume. Voor wat betreft dit laatste gaat het bijvoorbeeld om MediaMarkt (ca. 7.000 m2), Rond de Admirant (ca. 13.500 m2), Nimbus (maximaal 18.000 m2) en Strijp S (ca. 30.000 m2 commerciële en culturele voorzieningen). Daarnaast spelen op stadsdeel- en wijkniveau in de diverse stadia van ontwikkeling projecten als Winkelcentrum Woensel (ca. 10.000 m2), Meerrijk (ca. 9.000 m2), Tongelresche Akkers (ca. 2.500 m2) en Haagdijk (ca. 2.000 m2). Daarnaast zijn er ‘groen en rijp’ diverse plannen die een uitbreiding/modernisering van het aanbod (kunnen) betekenen (o.a. Tramstraat, Gerretsonlaan, ‘t Karregat en Acht). Van het (harde en zachte) programma in m2 detailhandel is tot 10.000 m2 bedoeld voor de invulling met dagelijkse artikelen.

Goed functionerend aanbod Ook in Eindhoven staan uiteraard de bestedingen en daarmee de omzetten onder druk. Het Eindhovense winkelaanbod realiseert echter in het algemeen een goede gemiddelde omzet per m2 vvo. In dagelijkse artikelen is deze relatief hoog, mede vanwege de achterblijvende schaalgrootte van diverse supermarkten. Deze genoemde omzet per m2 vvo is een indicator voor het algemene functioneren van de detailhandel in een bepaald gebied (zie voor benadering de bijlage). De marktmogelijkheden richting 2010 Het is mogelijk om een indicatie van de marktmogelijkheden tot 2010 te geven. Hierbij wordt een berekening gemaakt op basis van de groei van het inwonertal (sterk afhankelijk van het woningbouwprogramma) en onder voorwaarde van de ambitie om door structuur- en aanbodversterking te komen tot een hogere koopkrachtbinding in niet-dagelijkse artikelen en het op peil houden van de toevloeiende koopkracht (minimaal behoud huidige bovenregionale functie). Uit deze berekening blijkt dat in de dagelijkse artikelensector zo’n 11.000 m2 kan worden toegevoegd zonder een substantieel deel van de omzet bij het bestaande aanbod weg te nemen. In de niet-dagelijkse artikelensector is dit op peildatum januari 2004 ca. 42.000 m2. Deze cijfers zijn indicatief, met bandbreedtes naar boven en beneden. Ze dienen dan ook niet als absolute waarde gelezen te worden. Tevens wordt rekening gehouden met een tegenvallende woningbouwproductie en daarmee een wat minder dan geprognosticeerd inwonertal in 2010.

2.4 Functioneren en marktmogelijkheden Bestedingscijfers onder druk De toestand van de Nederlandse economie is uiteraard van invloed op de bestedingscijfers van consumenten in de detailhandel en daarmee ook op de omzet van de detailhandel. De bestedingen staan in 2004 onder druk in deze periode van laagconjunctuur. Dit is in de dagelijkse artikelensector marginaal (eten en drinken moet toch) maar in de niet-dagelijkse sector is dit effect groter. Voor een deel zijn dit uitgestelde bestedingen waarbij we de spaartegoeden zien oplopen (illustratief zijn de lage bestedingen aan bijvoorbeeld meubelen).


Daarnaast is ook de invulling van nieuw aanbod van belang. Hoewel de diversiteit van het aanbod in Eindhoven behoorlijk is, zijn er nog voldoende aanbieders op de markt die nog geen ‘plek’ in Eindhoven hebben. Gedacht kan worden aan flagshipstores van internationale labels zoals Hugo Boss, Versace, DKNY, Zara en Gap. De trekkracht (en daarmee het vermogen om additionele omzet te realiseren en om weglekkende koopkracht weer te binden) van de nieuwe ontwikkelingen is namelijk voor een belangrijk deel afhankelijk van de invulling (zie bijvoorbeeld de weglekkende koopkracht in het hogere marktsegment woninginrichting). Want hoewel consumenten steeds mobieler worden voor wat betreft het bezoeken van andere winkelgebieden, blijken de daadwerkelijke aankopen toch bij voorkeur

28

Hoofdstuk 2

zo mogelijk in de eigen woonplaats te worden gedaan. Afstand en beschikbaarheid zijn nog altijd de belangrijkste factoren bij de keuze voor een winkelgebied. Indien dus de invulling van de nieuwe meters daadwerkelijk iets toevoegt aan het bestaande aanbod zijn de effecten op het overige winkelaanbod ook geringer. In ‘dagelijks’ ruimte voor de plannen In de dagelijkse artikelensector wordt de marktruimte voor een deel al geclaimd door de concrete plannen (Meerhoven, Tongelresche Akkers, nieuwe supermarkten zoals in de Tramstraat en Langdonkenstraat, en (mogelijke) uitbreidingen zoals in Acht, Boschdijk, Hoogstraat, Vaartbroek en Cassandraplein). Verder biedt de benaderde marktruimte voldoende rek om te komen tot modernisering en schaalvergroting van het bestaande aanbod (bijvoorbeeld Boulevard-Zuid), door acceptatie van enige verdunning van de vloerproductiviteit (omzet per m2 vvo) en in samenhang met eventuele herstructurering.

29

In ‘niet-dagelijks’ na voltooiing plannen nagenoeg geen marktruimte meer In niet-dagelijkse artikelen benadert het (geplande en gerealiseerde) programma inmiddels de marktmogelijkheden. In het centrum wordt ca. 20.000 m2 bruto (=18.000 m2 vvo) toegevoegd (o.a. MediaMarkt en Rond de Admirant) en op wijken buurtniveau ca. 15.500 m2 vvo (waarvan het merendeel in Winkelcentrum Woensel en Meerrijk). In deze sector geldt dat kwaliteitsvergroting en structuurversterking niet mogen worden belemmerd door uitsluitend metermogelijkheden. Een periode (tot zeker 2010) van relatieve rust is gewenst. De (binnen)stad met zijn nieuwe aanbod(structuren) dient de tijd te krijgen om zich stevig in de markt te positioneren.


3

Visie op de detailhandelsstructuur

Hoofdstuk 3

3.1 Inleiding Horizon tot 2010 De periode tot 2010 is niet willekeurig gekozen. In een periode van vijf à zes jaar kunnen zich veel en ingrijpende veranderingen voordoen, ook in de detailhandel. Een dergelijke periode is in de distributieplanologie ook de grens waarbinnen verwachtingen en daaraan gekoppelde maatregelen kunnen worden overzien. Veranderingen in de bestaande winkelstructuur vragen tijd en inspanning. Ook dient rekening te worden gehouden met gedane investeringen en gevestigde belangen. Toekomstvisie op de structuur; waarde door samenhang Een toekomstvisie op de structuur houdt in dat de voorstellen nadrukkelijk met elkaar in verband staan. Een voorstel voor een bepaald winkelcentrum staat niet los van het voorstel en de eventuele consequenties voor een ander centrum of winkelgebied. In deze detailhandelsnota krijgen de structuurbepalende winkelcentra een plaats en is daarmee een kaderplan waarbinnen ontwikkelingen verder kunnen worden uitgewerkt en gedetailleerd. De verdere vastlegging in deze nota schept de noodzakelijke en gewenste duidelijkheid, zoals naar voren is gekomen uit de consultatie. Economisch bij de detailhandel betrokken partijen, zoals ondernemers, eigenaren, ontwikkelaars en beleggers, kunnen hun strategie en investeringen daarop afstemmen.

- een juiste onderlinge afstemming van de functie van de verschillende winkelcentra en -gebieden, de samenhang: een eigen positie, een eigen profiel/gezicht en een goed perspectief. Uitgangspunten vanuit koopgedrag De kenmerken van het koopgedrag voor wat betreft boodschappen, winkelen en laagfrequent kopen, zoals die zijn beschreven, vormen de uitgangspunten voor de invulling en de profilering van de winkelcentra. Buiten de binnenstad, als hoofdwinkelgebied, en stadsdeelcentrum Woensel betekent dit dat het dagelijkse aanbod en de dagelijkse verzorging leidend zijn voor de detailhandelsstructuur op wijken buurtniveau (fijnmazigheid, acceptabele afstand enzovoorts). Voor de toekomstige detailhandelsstructuur betekent dit:  behoud en verdere versterking van de binnenstad als (recreatief ) koopcentrum voor een ruim verzorgingsgebied;  behoud en versterking van de positie van stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel, centraal gelegen in Eindhoven-Noord;  goed ingevulde moderne winkelvoorzieningen, met het accent op boodschappen, goed gepositioneerd en evenwichtig verdeeld over de stadsdelen;  goed geprofileerde voorzieningen ten behoeve van laagfrequent (gericht) kopen op logische locaties en in geconcentreerde vorm, met een bovenlokale functie en afgestemd op de regionale situatie.

3.2 Uitgangspunten De uitgangspunten zijn gebaseerd op verschillende gezichtspunten zoals van gemeente, consument en marktpartijen. De definiëring van de winkelcentra en de toekomstige positie binnen de Eindhovense structuur bieden een toetsingskader voor wat er straks wel en niet mogelijk is. Uitgangspunten gemeente Eindhoven:  Ruimte bieden voor dynamiek.  Versterking van de detailhandelsstructuur met voldoende perspectief (bijvoorbeeld de aanwezigheid van een supermarkt van voldoende omvang) voor de winkelcentra en -concentraties.  Een evenwichtige winkelstructuur met daarin: - een passende functie en status van de binnenstad als groot hoofdwinkelgebied, niet alleen voor Eindhoven als centrumstad van de Brainport, maar ook als regionaal of gewestelijk koopcentrum; - concentratie van winkels in de daarvoor binnen de hiërarchie aangewezen winkelcentra; - bijzondere winkelconcentraties met een eigen profiel en functie;

31

Realistische benadering Bij het perspectief van de winkelcentra is rekening gehouden met:  de huidige samenstelling van het aanbod, ook naar kwaliteit en volume;  de situering in het verzorgingsgebied en de afstand tot andere aanbodconcentraties, met eigen kenmerken en kwaliteiten;  de dynamiek, ook tot uitdrukking komend in concrete investerings- en opwaarderingsplannen;  het draagvlak en ontwikkelingen daarin. Lopende initiatieven, projecten m.b.t. winkelcentra (bijvoorbeeld ‘t Karregat en Gerretsonlaan) zijn bij de start van de werkzaamheden van de detailhandelsnota niet stopgezet. Aan nieuwe initiatieven is echter geen medewerking meer verleend in afwachting van de onderhavige nota. Ook de plantontwikkeling van grote stedelijke ontwikkelingen waar detailhandel onderdeel van uitmaakt (Strijp-S, Rond de Admirant en Nimbus) is niet stopgezet. 3.3 Perspectief In het traject naar 2010 is hierna in een overzicht de toekomstige detailhandelsstructuur weergegeven. Nadrukkelijk geldt hierbij


3.4 Perspectief op onderdelen dat - geredeneerd vanuit het theoretische model op basis van draagvlak - rekening is gehouden met de realiteit. Dat wil zeggen met reeds op stapel staande plannen of concrete (her)ontwikkelingen en met specifieke kenmerken en Eindhovense situaties. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van 2004:  Woenselse Markt en Kastelenplein worden wijkcentrum groot.  Meerrijk (nieuw) en Boulevard-Zuid (herontwikkeling) worden wijkcentrum klein.  Leenderweg krijgt een positie als buurtcentrum.  Het Belgiëplein en het Biarritzplein krijgen een functie als buurtsteunpunt. Nieuwe buurtsteunpunten zijn Tongelresche Akkers en Tramstraat. De Langdonkenstraat is na de herbouw weer opgenomen in de structuur als buurtsteunpunt.  ‘t Karregat en Gerretsonlaan komen na studie tot herontwikkeling c.q. beperkt opwaardering van het winkelaanbod.  K. de Grotelaan, Boschdijk en Gen. Coenderslaan krijgen, in samenhang met andere ontwikkelingen, te maken met een afname van de functie binnen de toekomstige detailhandelsstructuur.  Aan de Leenderweg gaat de buurtfunctie boven de radiaalfunctie.  Strijp-S en Nimbus worden, op grond van de plannen en voorstellen (hoewel nog niet definitief ), beoogd als nieuwe bijzondere concentraties en overig De Hurk ziet de functie verminderen.

Overzicht typering winkelcentra 2010 Type groot hoofdwinkelgebied stadsdeelcentrum groot wijkcentra groot wijkcentra klein buurtcentra

buurtsteunpunten

bijzondere concentraties/ grootschalig bijzondere concentraties/ radiaal

winkelcentrum binnenstad Winkelcentrum Woensel Woenselse Markt Haagdijk Meerrijk* F. Leharplein Leenderweg Roostenlaan Mensfort Belgiëplein St. P. Canisiuslaan Pagelaan Gerretsonlaan Kanaaldijk/Kade Koopcentrum De Hurk Geldropseweg

Het hiernavolgende overzicht biedt inzicht in het perspectief van de Eindhovense winkelcentra en -voorzieningen. Bij het perspectief is rekening gehouden met de samenhang met andere centra, met de concrete plannen voor nieuw te creëren detailhandelsclusters en met de noodzakelijke aanpassingen en maatregelen. Per centrum (bestaand en nieuw) is het perspectief bepaald. Tevens is aangegeven hoe vanuit het perspectief de positie en ontwikkeling in de toekomstige structuur wordt gezien:  ‘Versterking’ betekent een steviger positie binnen de toekomstige structuur, waarbij ook randvoorwaardelijke aanpassingen (uitstraling, routing, bereikbaarheid, parkeren) een rol spelen.  ‘Stabilisatie’ wil niet zeggen dat er ‘niets meer kan’. Wel moet eventuele uitbreiding met winkelareaal passen bij de functie en positie in de toekomstige structuur. Zorgvuldige toetsing is hierbij noodzakelijk. Zo mogen bijvoorbeeld ontwikkelingen bij Cassandraplein, Eckart en Vaartbroek niet leiden tot onevenwichtigheid (ofwel te grote onderlinge verschillen).  Bij ‘anders’ zijn er verschillende mogelijkheden zoals een andere, lagere positie in de structuur, afbouwen, aanpak functieverandering of een andere locatie.

Kastelenplein St. Trudoplein Boulevard-Zuid Cassandraplein Vaartbroek Eckart Blixembosch Tongelresche Akkers* Biarritzplein Acht ‘t Karregat Limburglaan Strijp-S* Aalsterweg

Ardèchelaan Nederlandplein

Joh. Buyslaan Tramstraat* Langdonkenstraat Nimbus* Hoogstraat**

* Nieuwe onderdelen binnen de toekomstige detailhandelsstructuur. ** Ook sterke buurtfunctie, waardoor plaatsing in categorie buurtsteunpunt ook mogelijk is.


32

Hoofdstuk 3

33


3.4.1 Centrumgebied Winkelconcentraties binnenstad Tramstraat warenmarkt (di)

perspectief* ++ + +

* Verklaring: + + = goed

+ = redelijk

in samenhang met Winkelcentrum Woensel binnenstad belangrijke stoffenmarkt

0 = matig

De positie van de binnenstad staat buiten kijf en een verdere versterking op termijn is logisch. Er heeft al versterking plaatsgevonden, ook door middel van grootschaligheid (mode, Toys “R” Us, Perry Sport) en dit gaat nog door (MediaMarkt). Ter voorkoming van ongewenste effecten dient een goede balans te worden gevonden tussen de binnenstadsontwikkeling en de doorontwikkeling van het stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel. Na voltooiing van de ontwikkelingen Rond de Admirant, de inrichting van het 18 Septemberplein, de afronding van Smalle Haven en de nodige herinrichting van het ‘rodesteentjes-gebied’ van de binnenstad, is een periode van relatieve rust gewenst (tot zeker 2010). De (binnen)stad met zijn nieuwe aanbod(structuren) dient dan de tijd te krijgen om zich stevig in de markt te positioneren. Substantiële uitbreidingen en ingrepen in of toevoegingen aan de structuur zijn dan niet gewenst. Het gebied De Bergen is in feite een direct op het kernwinkelgebied aansluitend gemengd gebied. Hier dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistisch, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod (overigens niet alleen in de detailhandel). Dit kan hier nog vanwege het wat mildere huurklimaat dan binnen de binnenring (broedplaats). Ook hier kan de Eindhovense binnenstad recreatieve meerwaarde vergroten door andere retail, horeca en overige functies. Qua sfeer, inrichting en levendigheid kan de binnenstad zich ook hier onderscheiden ten opzichte van o.a. het stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel. Bij de ontwikkeling van Rond de Admirant is het van belang om een goede aansluiting te realiseren met het bestaande kernwinkelgebied. Dit is geen eenvoudige opgave. Het beoogde entreegebouw van Fuksas, de toekomstige functie van de Lichttoren en de ontwikkeling van de MediaMarkt vervullen hierbij een belangrijke functie. De invulling en branchering van Rond de Admirant wordt door een brancheadviescommissie begeleid. De


type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken nieuwe ontwikkeling als buurtsteunpunt verlenging tijdsduur

- = slecht

- - = zeer slecht

ideaaltypische invulling bestaat uit een verdieping en verbreding van het winkelaanbod in de binnenstad. Gedacht wordt aan een zgn. lifestylecluster van modische aanbieders dat als subtrekker kan fungeren en verder aan formules met een relatief groot winkeloppervlak die niet zozeer afhankelijk zijn van loopstromen maar als het ware solitair kunnen functioneren vanwege hun doelgerichte bezoek (maar daarmee dus wel traffic genereren). In de dagelijkse artikelensector is de nieuwe supermarkt aan de Tramstraat een gegeven. Het binnenstadsaanbod - ook met speciaalzaken - vervult niet alleen een functie voor de buurt (ca. 5.000 inwoners) maar trekt ook regionaal. Daarmee rekening houdend zal de Tramstraat vooral als buurtsteunpunt functioneren. Overigens neemt het aantal inwoners in het centrum toe. Dit is een positieve ontwikkeling waarbij niet de toename van het directe draagvlak het belangrijkste is, maar de levendigheid. Een project als Wonen Boven Winkels is hiervoor van groot belang. Een andere ‘plek’ die van belang is in het centrumgebied van Eindhoven is het stationsgebied (ongeveer het totale gebied tussen Stationsweg en Fellenoord). Eerdere (master)plannen voor dit gebied en evaluaties hiervan hebben ertoe geleid dat de belanghebbenden in dit gebied een studie naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het stationsgebied in de toekomst (tot 2025) hebben uitgevoerd. Deze studie biedt een eerste inzicht in de (on)mogelijkheden van ontwikkelingsrichtingen en onder welke voorwaarden ontwikkeling mogelijk is, bijvoorbeeld de upgrading van het Centraal Station Eindhoven. Hierbij dienen op het gebied van detailhandel met name trafficgerichte aanbieders een plek te krijgen. Ook voor andere strategische locaties in het stationsgebied wordt in deze studie consumentgericht aanbod voorzien. Uitgaande van de huidige situatie (o.a. barrièrewerking Fellenoord, onderdoorgang voor fietsers en voetgangers) is een functionele koppeling tussen het gebied Kruisstraat/Woenselse Markt en de binnenstad niet reëel.

34

Hoofdstuk 3

3.4.2 Stratum Winkelconcentraties Boulevard-Zuid Roostenlaan Leenderweg (binnen de Ring) St. P. Canisiuslaan Moreelselaan Bonifaciuslaan Heezerweg (binnen de Ring) warenmarkt (vrij) St. Gerardusplein * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ + + + --++

+ = redelijk

in samenhang met Roostenlaan Boulevard-Zuid Geldropseweg Boulevard-Zuid

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken stabilisatie versterken stabilisatie anders anders anders sterke positie in eigen wijk n.v.t.

0 = matig

Het onduidelijke winkelpatroon in dit stadsdeel (ook door de radialen), zonder hiërarchie en met veel overlapping in de verzorgingsgebieden vraagt om duidelijke keuzen. In Eindhoven zijn rondom het centrumgebied wijkwinkelcentra gesitueerd, behalve in Stratum. Ook Stratum dient de beschikking te krijgen over een wijkwinkelcentrum. Het aanwezige draagvlak in combinatie met het huidige lage aantal beschikbare boodschappenmeters per inwoner laat dit toe en op basis van de gemeten uit Stratum weglekkende koopkracht is dit ook vanuit distributief planologisch oogpunt nodig. Gezien het lopende

35

- = slecht

- - = zeer slecht

traject, de positieve insteek van diverse partijen en het fysiekruimtelijk mogelijk maken, komt Boulevard-Zuid daarvoor in aanmerking. Het draagvlak van ca. 32.000 inwoners laat dan nog twee buurtcentra toe en een buurtsteunpunt. Naast Roostenlaan/ Winkelstraat (buurtcentrum) en St. P. Canisiuslaan (buurtsteunpunt) biedt dit de kans om op de Leenderweg - binnen de ring - een buurtcentrum tot stand te brengen; een heldere boodschappenvoorziening binnen de totale radialenstructuur in Stratum, in samenhang met een opknapbeurt van en rondom het pleintje bij de vertrekkende Plaza Futura.


3.4.3 Tongelre Winkelconcentraties Haagdijk Tongelresche Akkers Pagelaan ‘t Karregat Hobbemastraat J. van Riebeecklaan warenmarkt (do) Gen. Bothastraat * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ + + --0

in samenhang met Tongelresche Akkers Haagdijk Haagdijk

Tongelresche Akkers redelijke positie in eigen wijk

+ = redelijk

0 = matig

Haagdijk heeft de positie van wijkcentrum en wordt verder versterkt in aansluiting op de integrale wijkvernieuwing van Lakerlopen. Het primaire draagvlak van 20.000 inwoners is voldoende voor twee buurtsteunpunten. Bij de opbouw van Tongelre (woonwijken, infrastructuur) is enige spreiding voor de hand liggend, door stabilisatie van de Pagelaan en de inpassing van Tongelresche Akkers in de vorm van een enigszins aangekleed buurtsteunpunt. Hoewel het perspectief van de winkelvoorziening ‘t Karregat slecht is, is er toch aanleiding gebleken om hier een beperkte uitbreiding van het winkelaanbod toe te staan. De daar gevestigde hard-discounter (Lidl) is naar de moderne maatstaven te klein qua verkoopvloeroppervlak. Een beperkte uitbreiding van het aantal m2 vvo is daarom mogelijk. Qua segment dient de supermarkt in ‘t Karregat complementair te zijn aan de geplande fullservice supermarkt in het nieuwe winkelcentrum Tongelresche Akkers.


type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken nieuwe ontwikkeling als buurtsteunpunt/-centrum klein stabilisatie anders anders anders verplaatsing

- = slecht

- - = zeer slecht

Aanleiding voor deze ruimte voor ‘t Karregat is de kans die geboden wordt vanuit de maatschappelijke ontwikkeling; het doorontwikkelen van de basisschool en de peuterspeelzaal tot een SPIL-centrum en een mogelijk bovenwijks VTA (vrijetijdsaccommodatie). Bij de schoolkeuze voor hun kinderen laten ouders zich niet alleen leiden door rationele motieven. De dichtstbijzijnde school is niet meer per definitie de beste keuze. Belangrijk is ook of men al aan de locatie ‘gewend’ is omdat ze bijvoorbeeld hun kind al jaren naar een naastgelegen kinderdagverblijf en/of peuterspeelzaal brengen. Uiteraard is het ook voor de school van belang dat ouders in hun tijd, ruimte en gedrag het halen en brengen van kinderen kunnen combineren met zoveel mogelijk andere tijdsbestedingen (doen van boodschappen, bezoek bibliotheek, bezoek VTA, sporten enzovoorts).

36

Hoofdstuk 3

3.4.4 Woensel-Zuid Winkelconcentraties Kruisstraat/Woenselse Markt Cassandraplein Mensfort Boschdijk Gen. Coenderslaan Past. van Arsplein Odysseuslaan warenmarkt (za) Woenselse Markt * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ 0/+ + 0 0/--++

+ = redelijk

in samenhang met Gen. Coenderslaan Gerretsonlaan Cassandraplein

groots(t)e markt

0 = matig

Door invulling, omvang en eigen karakter heeft de Kruisstraat/ Woenselse Markt de positie van groot wijkwinkelcentrum, met een sterke claim op het primaire draagvlak van ca. 35.000 inwoners. Hiervan is bovendien nog een deel gericht op het stadsdeelwinkelcentrum. Het resterende draagvlak laat dan nog twee buurtcentra toe. Gelet op de investeringen, ook van de gemeente (Mensfort) en het herontwikkelingstraject van Cassandraplein (marktpartijen), zijn de mogelijkheden benut. Door deze ontwikkelingen heeft de Generaal Coenderslaan onvoldoende draagvlak en zal daardoor aan positie gaan verliezen. Herlocatie van de betreffende ondernemers in een buurtcentrum met perspectief - en in samenhang met opschaling - wordt aangeraden.

37

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken stabilisatie stabilisatie anders anders anders anders aanpassing opstelling en inrichting

- = slecht

- - = zeer slecht

Het redelijke perspectief van Mensfort kan onder druk komen te staan door de reeds lange tijd geleden ingezette aanpak van winkelcentrum Gerretsonlaan in Woensel-Noord (zie volgende subparagraaf ).


3.4.5 Woensel-Noord Winkelconcentraties Winkelcentrum Woensel Vaartbroek Eckart Blixembosch Nederlandplein Belgiëplein Ardèchelaan Biarritzplein Acht Gerretsonlaan Elckerlyclaan De Klerklaan warenmarkt (ma) Wijnpeerstraat warenmarkt (wo) Winkelcentrum Woensel * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ 0/+ 0/+ + + + 0/+ 0 0 0 --+

in samenhang met binnenstad Eckart Vaartbroek

slechte positie in eigen wijk

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken stabilisatie stabilisatie stabilisatie stabilisatie anders versterken anders stabilisatie anders anders anders verplaatsing

matige positie in eigen wijk

behoud locatie parkeerterrein westzijde

Belgiëplein Nederlandplein Biarritzplein Ardèchelaan Mensfort

+ = redelijk

0 = matig

Stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel is uitermate sterk en een verdere aanvulling en optimalisering is in uitvoering. Als groot stadsdeelcentrum trekt het veel koopkracht uit Woensel hetgeen van invloed is op het draagvlak voor de rest van de aanwezige winkelcentra. In Woensel-Noord is er, met uitzondering van Blixembosch, steeds sprake van te weinig resterend draagvlak voor het in stand houden van alle buurtcentra. Dit geldt voor de combinaties Ardèchelaan/Biarritzplein, Nederlandplein/Belgiëplein en Vaartbroek/Eckart. Voor deze laatste centra geldt bovendien dat in de oostelijke rand van de stad ook het Cassandraplein kampt met een beperkt draagvlak. In de toekomstige structuur krijgt het Biarritzplein een positie (buurtsteunpunt) die ondergeschikt is aan de Ardèchelaan. Dit geldt ook voor Belgiëplein ten opzichte van Nederlandplein. In de oostelijke rand (Vaartbroek/Eckart/Cassandraplein) zou een situatie met twee buurtcentra idealer zijn. Gelet op investeringen en plannen is dit niet realistisch. De consequentie hiervan is wel dat het perspectief van deze drie centra geringer is dan bij twee buurtcentra. Zoals reeds aangegeven moet gestreefd worden naar min of meer gelijkwaardige centra, ter voorkoming van ongewenste effecten.


- = slecht

- - = zeer slecht

In het geval van het winkelcentrum Gerretsonlaan heeft de eigenaar/belegger (na een langdurige studie) besloten om toch te investeren in dit winkelcentrum. Een beperkte uitbreiding en modernisering wordt derhalve toegestaan. Dit ondanks het matige perspectief. Zoals aangegeven, mag worden verwacht dat dit ook effect zal hebben op het redelijke perspectief van het in Woensel-Zuid gelegen winkelcentrum Mensfort. Aandacht is derhalve vereist, waarbij in Mensfort het functioneren van de strips ‘naast’ de nieuwe supermarkt nader bekeken moet worden. Een herontwikkeling waarbij het aantal m2 winkelvloer mogelijk verminderd wordt ten gunste van bijvoorbeeld de woonfunctie is denkbaar. Acht dient een buurtsteunpunt te behouden. Er wordt gestreefd naar een duurzame oplossing voor de verzorging van Acht. Een dergelijke oplossing kan echter alleen bereikt worden in samenspraak met de inwoners van Acht.

38

Hoofdstuk 3

3.4.6 Strijp Winkelconcentraties St. Trudoplein Meerrijk Joh. Buyslaan Langdonkenstraat Bredalaan/St. Theresiaplein Bredalaan/Noord Brabantlaan warenmarkt (do) St. Trudoplein warenmarkt (?) Meerrijk * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ ++ + 0 --+ +

+ = redelijk

in samenhang met Veldhoven centrumgebied

sterke positie in eigen wijk nog niet bestaand

0 = matig

In Strijp respectievelijk Meerhoven is voldoende draagvlak en perspectief voor twee wijkcentra: St. Trudoplein en Meerrijk. Joh. Buyslaan functioneert als buurtsteunpunt. In dit stadsdeel speelt daarnaast - en sterker dan in andere stadsdelen - de invloed van de grootschalige supermarkt (Albert Heijn XL) en koopcentrum De Hurk (Nettorama). In Strijp is uitbreiding van het supermarktaanbod buiten de genoemde perspectiefvolle winkelconcentraties niet gewenst. Ook Strijp-S is geen locatie voor substantieel supermarktaanbod. Verkoop van (luxe) food wordt wel mogelijk geacht op Strijp-S.

39

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken nieuw wijkcentrum stabilisatie herbouw supermarkt als buurtsteunpunt anders anders n.v.t. voldoende draagvlak

- = slecht

- - = zeer slecht

Hierbij wordt uitgegaan van een beperkte buurtfunctie en een functie gericht op de beoogde bezoekersaantallen van het gebied (o.a. werkenden, studenten en cultuurbezoekers). Als referentie geldt Foodplaza Amsterdam, Foodvillage Schiphol of de diverse universiteits- en stationswinkels. Het winkelaanbod op Strijp-S dient daarmee af te wijken van het aanbod aan het St. Trudoplein. St. Trudoplein is en blijft het centrum van Strijp. De toekomstige bewoners van Strijp-S worden geacht voor hun ‘weekboodschappen’ het St. Trudoplein te bezoeken.


3.4.7 Gestel Winkelconcentraties Kastelenplein F. Leharplein K. de Grotelaan Tinelstraat Schubertlaan Brucknerplein warenmarkt (wo) Kastelenplein * Verklaring: + + = goed

perspectief* ++ + ---+

in samenhang met K. de Grotelaan Kastelenplein Kastelenplein

sterke positie in eigen wijk

+ = redelijk

0 = matig

Kastelenplein heeft een goed perspectief en kan worden versterkt met een derde (eventueel te verplaatsen) supermarkt in een aanvullend marktsegment. Een dergelijke ingreep fungeert dan als een mogelijke ruimtelijke functionele impuls c.q. aanjager voor het Kastelenplein. Gedacht kan worden aan verbetering van de toegankelijkheid van het ‘eiland’, ook in relatie tot nabijgelegen woonzorgcentra Gagelbosch en Genderhof. Bij het totale draagvlak van ca. 27.000 inwoners zijn er daarnaast voldoende kansen voor het F. Leharplein als buurtcentrum-plus. Het perspectief voor de K. de Grotelaan ligt in verplaatsing/herpositionering.


type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur versterken stabilisatie anders anders anders anders n.v.t.

- = slecht

- - = zeer slecht

De voor het F. Leharplein voorgestelde stabilisatie moet, zoals aangegeven, worden gezien in samenhang met de gewenste versterking van het Kastelenplein. Om de positie in structuur van Eindhoven en Gestel te behouden, kan het F. Leharplein dus niet ‘stil blijven staan’. In gang gezette ontwikkelingen met betrekking tot bijvoorbeeld de verbetering van de veiligheidssituatie zijn dan ook van groot belang. Ook de integrale wijkvernieuwing van de Bennekel biedt perspectief en goede kansen voor een vitaal F. Leharplein.

40

Hoofdstuk 3

3.4.8 Bijzondere concentraties Winkelconcentraties Radialen (binnen Ring): Hoogstraat Geldropseweg Aalsterweg * Verklaring: + + = goed

perspectief*

in samenhang met

0 0/++

+ = redelijk

stabilisatie, aanloopdeel + buurtfunctie anders, themagericht stabilisatie, specialistenstraat

0 = matig

Radialen binnen de ring De winkels aan de radialen hebben over het algemeen weinig samenhang en functioneren solitair op basis van eigen kwaliteit en kracht. Het perspectief kan worden verbeterd door in deze aanloopstraten naar het centrumgebied meer herkenbaarheid te organiseren. Het gaat hierbij om de volgende voorkeuren:  De Leenderweg krijgt een heldere positie als buurtcentrum binnen Stratum; in aanbod en inrichting dient dit te worden geaccentueerd.  De Hoogstraat heeft ook een boodschappenfunctie met een klantenkring vanuit het centrumgebied. Verder functioneert de straat als aanloopgebied (gemengd, broedplaatsfunctie).  De Aalsterweg profileert zich met sterke specialisten ook met een bovenlokale functie, waarbij de koppeling met de binnenstad verloopt via de Stratumsedijk.  Aan de Geldropseweg dient de boodschappenfunctie te worden afgebouwd ten gunste van de Leenderweg. Thematisering, zoals met elektra/computers, versterkt in beginsel het perspectief maar (b)lijkt ook hier niet door te zetten. Een integrale ontwikkelingsvisie is voor de Geldropseweg gewenst.

Winkelconcentraties Thematisch: Limburglaan Koopcentrum De Hurk Kanaaldijk/Kade Bis. Bekkerslaan overig De Hurk Strijp-S * Verklaring: + + = goed

15)

41

perspectief*

in samenhang met

++ + ++ + 0 ++

+ = redelijk

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur

- = slecht

- - = zeer slecht

Bijzondere grootschalige (thematische) concentraties Bij het perspectief van de grootschalige concentraties spelen de huidige aanbodstructuur, in en om Eindhoven, en de koopgerichtheid een belangrijke rol. Op het gebied van ‘wonen’ valt nog een slag te slaan, niet alleen door de oriëntatie op Ekkersrijt maar ook vanwege de relatief grote afvloeiing. Het grootschalige aanbod is in Eindhoven goed vertegenwoordigd, inmiddels ook in de binnenstad, maar verder tamelijk verspreid. Naar de toekomst toe moet worden gestreefd naar bundeling, profilering, evenwichtige spreiding en naar aanvulling met ontbrekende marktsegmenten. Bij een evenwichtige spreiding is uiteraard de beschikbaarheid van locaties van belang. Voor wat betreft voormalig PDV/GDV15, in traditionele vorm en van bovenlokale betekenis, kan worden uitgegaan van een voorkeursmodel, in en rond Eindhoven en met een eigen profilering, namelijk:  Ekkersrijt: gemengd, bovenlokaal en zelfs bovenregionaal verzorgend. Ekkersrijt heeft al enkele jaren plannen in ontwikkeling voor een forse uitbreiding (> 10.000 m2 vvo) waarbij wellicht ook de hoofdentree wijzigt. Er is tevens druk om brancheverbreding toe te passen. Het is van belang om bij deze toekomstige ontwikkeling het evenwicht te bewaren ten opzichte van de ontwikkelingen in de detailhandelsstructuur binnen de gemeente Eindhoven. Afstemming, ook in regionaal verband, is dringend gewenst.

type ontwikkeling, naar positie in toekomstige structuur stabilisatie, dagelijks, paraplufunctie stabilisatie, PDV-profilering versterken, PDV-profilering stabilisatie, PDV-lokaal gericht anders nieuwe ontwikkeling met thema ‘hoogwaardig wonen’

0 = matig

- = slecht

- - = zeer slecht

De terminologie PDV/GDV is in de eerdere Vijfde Nota en de Nota Ruimte verlaten, maar als definiëring bruikbaar.


 Kanaaldijk/Kade: wonen en doe-het-zelf, prijsvriendelijk, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Nuenen: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Koopcentrum De Hurk: gemengd/gangbaar, lokaal en bovenlokaal verzorgend.  Veldhoven De Run: wonen en doe-het-zelf, lokaal en bovenlokaal verzorgend. De Bisschop Bekkerslaan (De Tempel) kan, met een gemengd aanbod, worden beschouwd als ondersteunende concentratie met het accent op lokaal verzorgend. Verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod is hier niet gewenst. Dit geldt eveneens voor het bedrijventerrein De Hurk. Publiekstrekkende detailhandelslocaties leggen namelijk een hypotheek op de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande en reeds gevestigde bedrijvigheid en op mogelijk nieuw te vestigen bedrijvigheid in de industrie. Een verdere uitbreiding van het detailhandelsaanbod op De Hurk is derhalve niet gewenst. Themacentrum hoogwaardig wonen in Strijp-S Voor Strijp-S is het Definitief Ontwerp (DO) gereed. Hierin wordt o.a. summier en globaal een overzicht gegeven van het beoogde programma in aantal vierkante meters vloeroppervlak. Medio 2005 wordt voor Strijp-S, op basis van het DO, een bestemmingsplan gemaakt. De detailhandel op Strijp-S dient complementair te zijn op wat in de binnenstad (en aan het St. Trudoplein) aangeboden wordt. Voor Strijp-S betekent dit bijvoorbeeld kansen voor (grootschalige) thematische en zeer specialistische aanbieders. Er is belangstelling vanuit de markt voor bundeling van hoogwaardige aanbieders in ‘wonen’ (kwaliteit, gespecialiseerd, servicegericht). De planontwikkeling voor Strijp-S, inclusief de totale setting (gebouwen, historie, dichtbij de binnenstad), biedt een perfecte mogelijkheid voor verplaatsingswensen en een hoogwaardig cluster in ‘wonen’ (inclusief design), met onderscheidend vermogen. Realisatie heeft een belangrijke toegevoegde waarde en is zonder meer een welkome aanvulling binnen de Eindhovense detailhandelsstructuur. In de gewenste toekomstige structuur is hierop geanticipeerd. Op deze wijze kan het beoogde


voorzieningenprogramma in het plan van Strijp-S ook op een goede wijze ingevuld worden. Een dergelijk detailhandelsconcept kan dan functioneren als één van de pijlers van het gebied Strijp-S. Buiten het thema ‘hoogwaardige woninginrichting’ zijn er qua conceptontwikkeling in detailhandel nauwelijks andere opties die als pijler van het gebied Strijp-S kunnen dienen. Indien het thema ‘hoogwaardige woninginrichting’ niet haalbaar (b)lijkt, dan blijven de uitgangspunten voor een hoogwaardige invulling, passend binnen Strijp-S, gehandhaafd (in ieder geval afwijkend van het aanbod in de binnenstad en het St. Trudoplein). Nimbus (onderdeel detailhandel) De locatie Nimbus (nu I Park) wordt een zakelijke locatie (business-to-business-to-consumer) en dient een directe bijdrage te leveren aan de versterking van de regio Eindhoven als Brainport. Consumentgerichte commerciële voorzieningen dienen de zakelijke functie en het gewenste profiel van de locatie Nimbus te versterken. Deze zijn dan ondersteunend aan c.q. verzorgend voor de hoofdfunctie van het gebied. Regionaal overleg Met betrekking tot grootschalige ontwikkelingen dient in regionaal verband overleg plaats te vinden over de mogelijke inpassing. De gemeente Eindhoven blijft dan ook nauw samenwerken met het SRE en andere regiogemeenten voor wat betreft de totstandkoming en uitvoering van het projectplan Regionale afstemming detailhandel en voorzieningen. 3.4.9 Detailhandel op bedrijventerreinen algemeen Beleidskaders Rijk en provincie In de Nota Ruimte staat decentralisatie van ruimtelijk beleid centraal. Het Rijk stelt kaders en legt de verantwoordelijkheid voor onder meer vestiging van detailhandelszaken in de periferie neer bij provincies en gemeenten. De provincie Noord-Brabant heeft in 2004 haar detailhandelsbeleid herzien en vertaald naar het Streekplan. Versterking van de bestaande verzorgingsstructuren is het uitgangspunt.

42

Hoofdstuk 3

Alleen detailhandel die qua aard van de branche, omvang van de goederen of verkeersaantrekkende werking afwijkt, kan zich vestigen buiten binnenstedelijke en wijk-/buurtgebonden winkelconcentraties. Het betreft hier dan de branches auto’s, boten, caravans, tenten, grove bouwmaterialen, keukens, badkamers, sanitair, bouwmarkten en woninginrichting. Dergelijke detailhandel dient zich, bij voorkeur geconcentreerd, te vestigen aansluitend op bestaande of nieuw te ontwikkelen winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door het gemeentebestuur aangewezen gebied, goed ontsloten en gelegen binnen of direct aansluitend op het bestaande stedelijke gebied. Tuincentra worden door de provincie aangemerkt als een bijzondere vorm van detailhandel en dienen specifiek bestemd te worden. Voor de vestiging van een tuincentrum geldt dat, gelet op het specifieke karakter en de grootschaligheid ervan (veelal groter dan 1 ha) vestiging op een bedrijventerrein vanuit oogpunt van zuinig ruimtegebruik ongewenst is en in een kernrandzone de voorkeur verdient. Voor detailhandel in brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen geldt dat ze niet geplaatst kunnen worden in binnenstedelijk gebied. Dergelijke detailhandel dient zich volgens de provincie te vestigen op een daartoe specifiek aangewezen locatie. Vestiging van niet-volumineuze grootschalige detailhandel (>1.500 m2 bvo) mag alleen in stedelijke regio’s en onder de voorwaarde dat onderzoek aantoont dat er geen onaanvaardbare gevolgen zijn voor de binnenstad en wijken buurtcentra. Voorts dient dergelijke detailhandel zich te vestigen bij binnensteden, in of aansluitend op het stedelijke gebied of op multimodaal ontsloten knooppunten. Uit het voorgaande blijkt dat er geen sprake is van vrije vestiging van winkels op perifere locaties. Dit in tegenstelling tot wat door marktpartijen in de detailhandel wel eens wordt gesuggereerd. Het standpunt van de provincie is relevant, want in geval van een bestemmingsplanwijziging is goedkeuring van de provincie noodzakelijk. Er is sprake van bestemmingsplanwijziging als de gemeente meer dan de traditionele grootschalige, volumineuze branches zou willen toestaan op perifere locaties. Hoofdlijnen beleid perifere detailhandel De hoofdlijnen van het beleid voor perifere detailhandelsvestigingen voor de gemeente Eindhoven, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 2 september 1996, blijven van kracht met betrekking tot de branchegroepen die zich perifeer (dus buiten binnenstedelijke en stadsdeel-/wijk-/buurtgebonden winkelconcentraties) mogen vestigen. Hierbij wordt bij voorkeur uitgegaan van concentratie van aanbieders. De branches worden echter onderverdeeld in drie hoofdcategorieën.

43

Perifere detailhandel, categorie I  Brand- en explosiegevaarlijke stoffen Het zich perifeer laten vestigen van deze branche is ingegeven vanuit veiligheid. Verkoop en de daarvoor benodigde opslag van goederen is niet gewenst in concentraties met grote bezoekersaantallen. Dit is tevens een branche die doelgericht wordt bezocht en derhalve geen toegevoegde waarde heeft voor een winkelconcentratie. Perifere detailhandel categorie IIA + IIB  Auto’s, boten, caravans (ABC)  Grove bouwmaterialen Bij deze categorie is het van belang dat het volumineuze artikelen betreft. Het uitstallen van de artikelen voor verkoop vergt zeer veel ruimte. De benodigde oppervlaktes kunnen niet binnen de reguliere detailhandelsstructuur worden geaccommodeerd. Ook hier geldt dat het branches zijn die doelgericht en zeer laagfrequent door consumenten worden bezocht en derhalve geen toegevoegde waarde hebben voor een winkelconcentratie. Verder is het van belang dat bij berekeningen in het kader van bijvoorbeeld marktruimte de bestedingen in deze branches ook niet worden meegerekend. Dit omdat het bestedingen zijn die consumenten sporadisch doen en qua omvang ook afwijken van de reguliere bestedingen in de detailhandel. Ook is er nauwelijks een relatie tussen het verkoopvloeroppervlak en de omzet. Zo dienen nieuwe concepten bij autoshowrooms voornamelijk als toonzaal of zelfs experience center. In het laatste geval vindt zelfs in het geheel geen verkoop plaats. Het onderscheid tussen IIA en IIB is voor een belangrijk deel gelegen in de verschijningsvorm en praktische omgevingsfactoren. Zo stelt categorie IIB (grove bouwmaterialen) andere eisen aan de laad- en lossituatie dan categorie IIA, zowel voor de consument als de leverancier. ‘Grove bouwmaterialen’ is vergelijkbaar met de meer reguliere bedrijvigheid. Perifere detailhandel categorie III  Bouwmarkten  Keukens en sanitair  Tuincentra  Woninginrichting als geheel Bij deze categorie speelt, meer dan bij categorie I, IIA en IIB, het principe van lokale en (kleine) regionale verzorgingsgebieden een rol. Dit betekent dat de concentraties met de categorie III-aanbieders in een verzorgingsstructuur dienen te passen (zie hiervoor paragraaf 3.4.8 Bijzondere concentraties). Tot de branche ‘woninginrichting’ worden de volgende artikelgroepen gerekend: woon-, slaap-, badkamer-, tuin-, en kleinmeubels/woningtextiel en meubelstoffen/zonwering/parket-, laminaat- en kurkvloeren/ vloerbedekking en vloerkleden.


Op de Eindhovense bedrijventerreinen worden in het algemeen geen (nieuwe) vestigingen van detailhandel en geen substantiële uitbreidingen van detailhandel toegestaan. Reeds gevestigde bedrijven kunnen uiteraard gevestigd blijven en mogen ook uitbreiden (met 10% van het bedrijfsvloeroppervlak per bestemmingsplanperiode) mits ze legaal gevestigd zijn. Met betrekking tot de categorieën van perifere detailhandel geldt het volgende overzicht:

De Hurk koopcentrum De Hurk A2-zone De Hurk overig Kapelbeemd GDC Acht Eindhoven Airport Esp (toekomstig) Bokt Strijp T Strijp R High Tech Campus (toekomstig) BeA2 Vredeoord Park Forum Flight Forum De Kade PDV-cluster De Kade/Kanaaldijk Zuid De Kade buiten de Ring Rapenland Woenselse Heide Achtse Barrier Herzenbroeken Driehoeksbos Ekkersrijt Meubelplein e.o. Ekkersrijt overig

Toegestaan Cat. IIA - III Cat. IIA Cat. IIB Cat. III Cat. IIB Cat. IIA Cat. III Cat. IIB

niet toegestaan Cat. I - IIB Cat. I - IIB - III Cat. I - IIA - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIB - III Cat. I - IIA - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB - III Cat. I - IIA - IIB Cat. I - IIA - III

Ook op alle zgn. binnenwijkse bedrijventerreinen wordt vestiging van detailhandel en substantiële uitbreiding van detailhandel niet toegestaan.

Productiegebonden detailhandel Productiegebonden detailhandel wordt wel op bedrijventerreinen toegestaan, mits het ondergeschikte verkoop c.q. levering van goederen betreft in een ter plaatse gevestigd bedrijf voor zover deze goederen in dat bedrijf zijn vervaardigd, bewerkt of hersteld. Detailhandel in voedings- en genotmiddelen zijn hiervan uitgezonderd. Overigens geldt deze vorm van detailhandel ook voor boerderijverkoop en gecombineerde werken expositieruimtes. Detailhandel bij passantenstromen en -concentraties Een van de uitingsvormen van de dynamiek in de detailhandel is die waar de handel de consument opzoekt. Dit komt dus met name voor bij grotere passantenstromen en -concentraties, zoals grote ziekenhuizen, ns-stations, bedrijven- en kantoorcomplexen, de campus en leisurevoorzieningen. Hiervoor geldt dat deze niet verstorend mogen werken op de Eindhovense detailhandelsstructuur. Dit geldt zowel voor food als non-food bedrijven. De initiatiefnemer dient dit aantoonbaar te maken. De winkelvoorzieningen dienen van relatief beperkte grootte te zijn, ondersteunend aan c.q. verzorgend voor de hoofdfunctie van het gebied en naar binnen gericht. De exacte omvang is maatwerk en wordt van geval tot geval bekeken. 3.4.10 Winkelstrips Geen winkelfunctie meer De functie van de winkelstrips is dermate gering dat zij zonder betekenis zijn binnen de structuur. Er dient beleidsmatig niet te worden ingezet op behoud van de winkelfunctie. Er moeten keuzen worden gemaakt voor toekomstig gebruik, mede afhankelijk van ligging en kwaliteit van de bebouwing en de potentie in de omgeving. Het betreft de volgende winkelstrips: Stratum

Tongelre

Woensel-Zuid

Woensel-Noord Strijp Gestel


Moreelselaan Bonifaciuslaan Heezerweg - binnen de Ring Hobbemastraat Jan van Riebeecklaan (‘t Karregat) Pastoor van Arsplein Odysseuslaan (Generaal Coenderslaan) Elckerlyclaan De Klerklaan Bredalaan - St. Theresiaplein Bredalaan - Noord Brabantlaan Tinelstraat Schubertlaan e.o. Brucknerplein

44

Hoofdstuk 3

De tucht van de markt In alle gevallen betreft het een winkelstrip die ten tijde van de ontwikkeling van de buurt en/of wijk daar gepland is. Het streven om de inwoners op een zo kort mogelijke afstand van de woning verzorging te bieden, leidde tot een uitgebreide hiërarchische verzorgingsstructuur. De onderste laag van deze structuur bestond uit de buurtwinkelstrip waar gespecialiseerde aanbieders van dagelijks benodigde artikelen (bakker, slager, groentewinkel, kruidenier) zich vestigden. In nagenoeg alle buurtwinkelstrips ontbrak een supermarkt(je). De ontwikkelingen (en trends) in de markt tonen dat zowel de consument als de winkeliers deze buurtwinkelstrips steeds minder als aantrekkelijke winkelplek zien. De vraag naar steeds grotere winkels (wederom zowel door de consument als door winkelbedrijven) kan niet in deze buurtwinkelstrips geaccommodeerd worden. De winkelfunctie, en dan met name die winkels met een nadrukkelijke buurtfunctie, neemt hier af en is in sommige gevallen geheel verdwenen. Winkelpanden worden ingevuld met andere bedrijfjes (dienstverleners, horeca etc.), worden voor bewoning en soms zelfs voor opslag gebruikt, maar staan ook vaak leeg. Verpaupering dreigt en is in enkele gevallen een feit. Dit is in het geval van buurtwinkelstrips extra kwalijk, gezien de ligging middenin woonbuurten. Behoud van de ‘plek’ Het is dan ook zaak om deze mogelijke bronnen van verpaupering in de wijken aan te pakken. Herontwikkeling in bijvoorbeeld wooncomplexen is een voor de hand liggende oplossing. Dit soort oplossingen is echter niet in eerste instantie gewenst.

45

Daarmee gaat namelijk ook de ‘plek’ voor de buurt verloren. Deze plekken hebben namelijk tientallen jaren een functie voor de buurt gehad. Dit waren plekken waar buurtbewoners elkaar bijvoorbeeld ontmoetten. Geprobeerd moet worden om voor deze plekken een functie te vinden die weer functie voor de buurt heeft of de functie voor de buurt behoudt. Duurzame oplossingen Ervaringen elders in Nederland hebben uitgewezen dat de meest duurzame oplossingen voor dit soort gebieden meestal uit het gebied zelf afkomstig zijn. Het verzinnen van een oplossing is meestal voor de korte termijn. Wanneer echter direct betrokkenen of nabije betrokkenen met een oplossing komen, blijkt deze vaak haalbaar en ook voor de lange termijn. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de pandeigenaren of bewoners met iets komen, ook organisaties en verenigingen uit de buurt kunnen een rol spelen. In sommige gevallen kan een naast- of nabijgelegen instelling (onderwijs, bedrijvigheid, kinderopvang, zorg etc.) een oplossing bieden. Er is dus vaak voldoende potentie in de wijk om tot een oplossing te komen. Uiteraard kunnen ook (nieuwe) ondernemers de strip weer elan geven (bijvoorbeeld door thematisering) waardoor de achteruitgang een halt wordt toegeroepen. Een substantiële uitbreiding van het winkelaanbod is echter niet meer aan de orde. WijkPotentieel Prognose Deze potentie is echter zeker niet altijd manifest. Een organisatie kan op zoek zijn naar uitbreidingsruimte maar heeft de winkelstrip nooit overwogen. Het is dan van belang om actief naar


de potenties op zoek te gaan of om ‘het vuurtje op te stoken’. Dit betekent dat met alle mogelijke partijen gesproken moet worden. Deze methode heet de WijkPotentieel Prognose (WPP) en is met wisselend succes toegepast bij een tweetal pilots in Eindhoven: Genderdal in Gestel en de Moreelselaan in Stratum. Met de aanwijzing van de ‘perspectiefloze winkelstrips’ in Eindhoven wordt ook een startsein gegeven voor het opstarten van een WijkPotentieel Prognose voor deze strips. De uitvoering van deze WPP kan, zodra de capaciteit hiervoor is ingepland, door de stadsdeelkantoren worden uitgevoerd. Als werkbudget is per jaar vanuit E3 “Upgrading winkelstrips en kleine bedrijventerreinen” van Samen Stad € 100.000,- beschikbaar. Hierbij wordt voorgesteld om dit bedrag structureel te maken. Het werkbudget kan worden aangewend voor organisatorische kosten (bijvoorbeeld voor de oprichting en facilitering van een kwaliteitskring, een vereniging van eigenaren of een ondernemersvereniging) of voor investeringen in bijvoorbeeld de openbare ruimte of in andere cosmetische ingrepen. Qua programmering wordt in overleg met de stadsdeelkantoren bekeken welke strips wanneer aan bod kunnen komen. Hierbij dient ook contact te worden gezocht met de woningcorporaties. Belang en mogelijke rol woningcorporaties In het kader van de twee genoemde (pilot)projecten WPP is ook contact gezocht met woningcorporaties met bezit in de


omgeving van de betreffende winkelstrips. Ook bij andere ontwikkelingen omtrent winkelconcentraties (o.a. opwaardering Boulevard-Zuid) spelen woningcorporaties een prominente rol. Duidelijk is dat verpaupering van een winkelstrip de verhuurbaarheid van woningen in de omgeving negatief beïnvloedt. En uiteraard heeft een gezond winkelcentrum in de nabijheid een positieve invloed op de verhuurbaarheid van de woningen (en de waarde van het vastgoed). De woningcorporaties (h)erkennen dit en hebben ook aangegeven hier actiever in mee te willen denken en in het geval van Boulevard-Zuid is de corporatie zelfs de trekker van het proces. Voor de periode 2005-2010 maken wij op programmaniveau afspraken met de afzonderlijke corporaties. Hierbij worden de zes verantwoordingsvelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als hoofdthema’s genomen. Deze verantwoordingsvelden hebben immers een wettelijke basis en bepalen voor de corporaties de publieke taakstelling. Onder het verantwoordingsveld “bevorderen van de leefbaarheid” gaat de actieve inzet van corporaties bij herontwikkeling van winkelstrips onderdeel uitmaken van de prestatieafspraken met de afzonderlijke corporaties. Wij willen de corporaties ook aansporen om de mogelijkheid te bezien om ‘consumentgericht vastgoed’ te (her)ontwikkelen (met lagere rendementseisen) om zodoende de levensvatbaarheid van voorzieningen in ‘moeilijke gebieden’ te vergroten. Hierdoor

46

Hoofdstuk 3

neemt de leefbaarheid in de wijk toe en daarmee weer de verhuurbaarheid van hun woningen. Dit laatste zou de lagere rendementseisen voor het ‘consumentgerichte vastgoed’ minimaal moeten compenseren. 3.4.11 Grootschalige supermarkten Vanuit de markt is er - zeker in plaatsen met een groot inwonertal - belangstelling voor inpassing van grootschalige supermarkten met een paraplufunctie (trekkracht op een groot gebied). Eindhoven heeft zo’n vestiging aan de Limburglaan (westzijde van de stad) en ook in stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel (het noordelijke deel van de stad) is er grootschalig supermarktaanbod in verschillende marktsegmenten. In Eindhoven-Oost is de grootschaligheid niet vertegenwoordigd. De eventuele inpassing van een formule voor een dergelijk formaat heeft consequenties voor de bestaande en de nu geplande detailhandelsstructuur in Stratum en Tongelre. De diverse in deze nota aangehaalde initiatieven aan de oostzijde van Eindhoven zijn gericht op het in stand houden en versterken van deze detailhandelsstructuur. Het inpassen van een grootschalige supermarkt aan de oostzijde frustreert de voorgestelde structuur en is vanuit deze optiek dan ook niet wenselijk (gelet op met name Haagdijk, Boulevard-Zuid, het nieuwe winkelcentrum Tongelresche Akkers en het ‘in de lucht houden’ van ‘t Karregat). Bezien vanuit de structuur en de keuzen die worden gemaakt, is uitbreiding van het bestaande supermarktaanbod teneinde meer grootschaligheid te accommoderen, nog mogelijk in Winkelcentrum Woensel. De herontwikkeling van Winkelcentrum Woensel betreft grotendeels uitbreiding met non-food en niet-detailhandelsfuncties. Verder wordt het mogelijk invoeren van betaald parkeren bij Winkelcentrum Woensel van invloed op het functioneren van supermarkten. Het supermarktaanbod in Winkelcentrum Woensel moet zich dan sterker kunnen onderscheiden van het aanbod in de omliggende wijkcentra. Grootschaligheid, waarbij dit benut wordt voor comfort en doorontwikkeling van het assortiment, kan hierin voorzien. Uitbreiding van grootschalig supermarktaanbod elders in Eindhoven is niet gewenst. Mogelijk ‘voor de hand liggende’ ontwikkelingslocaties zoals Strijp-S, het Emmasingelkwadrant en Rond de Admirant komen zeker niet in aanmerking voor toevoeging van grootschalig supermarktaanbod. Dit zou namelijk een toevoeging van volledig nieuwe locaties in de structuur betekenen. Een toevoeging die - net als bij de situatie aan de oostzijde van Eindhoven - een te grote impact op de bestaande structuur zou hebben.

47

3.4.12 Warenmarkten De warenmarkten, als additionele handelsvoorzieningen, dienen te worden geoptimaliseerd en te worden gehouden op geschikte locaties (voldoende ruimte, bereikbaar, parkeergelegenheid, kruisbestuiving met winkels). In overleg met de Ambulante Handel moeten alle opties zorgvuldig worden afgewogen, waaronder:  Efficiënt ruimtegebruik binnenstadsmarkt en beperking conflictsituatie met evenementen. Streven naar een sterk geconcentreerde en compacte markt met een goede wisselwerking met de detailhandel. Tevens kijken naar het verlengen van de tijdsduur.  Verkennen mogelijkheid verplaatsing markt Gen. Bothastraat.  Verkennen mogelijkheid verplaatsing markt bij winkelcentrum Vaartbroek.  Opstelling en inrichting markt Woenselse Markt.  Onderzoek nieuwe markt Meerhoven.

3.5 Flankerend De detailhandelsnota is een sectorale nota die uiteraard bijdraagt aan algemene beleidsdoelstellingen maar ook aan doelstellingen binnen andere sectoren. De (ontwikkeling van de) detailhandel in Eindhoven wordt ook beïnvloed, versterkt en richting gegeven door andere sectoren. De direct betrokkenen komen hierna aan bod. 3.5.1 Verkeer en vervoer Hoewel het aspect verkeer nauwelijks aan bod is gekomen, is dit uiteraard qua bereikbaarheid (bevoorrading en winkelpubliek) en aantrekkelijkheid (in de zin van leefbaarheid, ‘er prettig vertoeven’) wel degelijk van belang. Daar waar winkelconcentraties als “te stabiliseren” en/of “te versterken” worden aangemerkt, kan het Mobiliteitsplan Eindhoven hiervoor aanknopingspunten bieden. Daar waar een verdere ontwikkeling van winkelconcentraties gewenst is, geldt dit immers mogelijk ook voor verbeteringen voor fiets, auto en openbaar vervoer. Stedelijke distributie Een economisch vitale winkelconcentratie is ook gebaat bij een efficiënte bevoorrading van winkels en het ophalen van afval. De problematiek omtrent stedelijke distributie is in Eindhoven, vergeleken met andere steden met vergelijkbare functies, beperkt. Niettemin zijn er op gebiedsniveau specifieke problemen die ook op dit niveau dienen te worden opgelost indien de gelegenheid zich voordoet.


Parkeren Nagenoeg alle winkeliers signaleren verkeers- en parkeerproblemen bij hun winkelconcentraties. Ook deze zijn, evenals bij stedelijke distributie gebiedsspecifiek. Eind 2007 wordt de nieuwe Parkeernota verwacht (hierin is ook aandacht voor fietsparkeren); afstemming is gewenst. Hoe verhoudt zich bijvoorbeeld de ontwikkeling van De Bergen met een kleinschalig avontuurlijk aanbod tot het vergunninghouderssysteem? In dit kader dient bijvoorbeeld ook nader onderzoek plaats te vinden naar de effecten van het invoeren van betaald parkeren bij het stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel. Ook vanuit de optiek van verkeer en vervoer zijn bij (mogelijke) transferia en carpoolplaatsen aan de stadsrand autonome publiekstrekkende voorzieningen (zoals grootschalige detailhandelsvestiging) ongewenst. Dit tast de beoogde functie van een transferium aan, waardoor de benodigde verbetering van de bereikbaarheid niet plaatsvindt.

Type winkelcentrum

Verkeersveiligheid / inrichting Diverse winkelconcentraties liggen aan drukke verkeerswegen, bijvoorbeeld de Hoogstraat, St. Trudoplein en Kruisstraat/ Woenselsemarkt. Dit zijn enkele van de onveiligste wegvakken in de stad door de verscheidenheid aan verkeersdeelnemers en manoeuvres. Bij doorontwikkeling van dergelijke gebieden kunnen bijvoorbeeld verkeersveiligheidsdoelstellingen eisen stellen aan de (her)inrichting van het gebied. De wegcategorisering van duurzaam veilig kan hier als uitgangspunt dienen. 3.5.2 Openbare ruimte Vanuit de inrichting en beheer van de openbare ruimte in de stad is een koppeling gemaakt tussen de hiërarchie in winkelcentra en de inrichtingskwaliteit (en de daaruit voortvloeiende beheersconsequenties). Deze ziet er als volgt uit:

inrichtingskwaliteit (en/of)

beheerconsequenties

exclusief bijzonder bijzonder plus

hoog/basis hoog/basis hoog/basis basis

wijkcentra klein

plus

basis

buurtcentra

plus

basis

buurtsteunpunten

plus

basis

steunpunten

standaard

basis

bijzonder plus plus standaard bijzonder plus

hoog/basis basis

markten/ambulante handel

niet gekoppeld

hoog/basis*

geen winkelfunctie meer

niet gekoppeld

niet gekoppeld

groot hoofdwinkelgebied stadsdeelcentrum groot

bijz. concentraties/thematisch bijz. concentraties/radiaal trafficpoints

basis hoog/basis basis

* Gebruiksintensiteit en gebruiksfrequentie zijn hierbij mogelijk complicerende factoren die moeilijk op voorhand in beeld te brengen zijn.


48

Hoofdstuk 3

De vier in Eindhoven onderscheiden inrichtingsniveaus (te ontwerpen kwaliteiten) zijn:  Standaard De openbare ruimte wordt evenwichtig ingericht en doelmatig onderhouden binnen democratisch vastgestelde grenzen van redelijkheid en haalbaarheid. De inrichting bestaat uit niet-bijzondere bouwstoffen en elementen.  Plus De openbare ruimte wordt ingezet om de identiteitsdragers van wijken en buurten te versterken. Dit kunnen zijn: cultuurhistorische waarden, gebouwen, onderdelen van de hoofdwegenstructuur, het groene en blauwe netwerk, stedenbouwkundige structuren of bijzondere (wijk-/buurt-/ stadsdeel-)functies. De inrichting is als bij “standaard”, aangevuld met enkele afwijkende bouwstoffen of elementen.  Bijzonder De openbare ruimte wordt ingezet om op stedelijk niveau imagodragende functies, gebouwen en knooppunten in structuren te versterken. De inrichting bestaat uit zorgvuldig geselecteerde op elkaar en de (gebouwde) omgeving afgestemde luxere bouwstoffen en elementen.  Exclusief De openbare ruimte speelt als sterlocatie een zelfstandige rol in het imago van de stad. De plek wordt vanuit die betekenis speciaal ontworpen. De inrichting bestaat vooral uit luxe bouwstoffen en elementen, deels of geheel speciaal vervaardigd voor deze locatie.

49

3.5.3 Wonen Als onderlegger voor de toekomstige voorzieningenstructuur is uiteraard de ontwikkeling van het primaire draagvlak, het inwonertal van Eindhoven, van belang. De eerstkomende vijf jaar komen er, volgens prognoses gebaseerd op het woningbouwprogramma, zo’n 14.000 inwoners bij. Het voorbehoud is hierbij het tempo van de woningproductie. Hoewel het tempo van de groei onzeker is, is de ‘einduitslag’ redelijk hard. Eindhoven groeit de komende twintig jaar tot ca. 227.000 inwoners. De relatie tussen het economische wel en wee van steden en het aanbieden van woonmilieus in de stad voor mensen die voor die economie van belang zijn, krijgt steeds meer aandacht, waarbij de focus zich niet eenzijdig op de ‘creatievelingen’ en kenniswerkers richt. Het gaat immers ook om andere groepen, bijvoorbeeld mensen die in het onderwijs, de verpleging, de detailhandel en bij de politie werken. Dit stelt eisen aan de benodigde woonmilieus, zoals deze in de Woonvisie van de gemeente Eindhoven zijn verwoord. 3.5.4 Milieu In de Milieuvisie van de gemeente Eindhoven is een en ander uitgewerkt voor de belangrijkste voor de stad relevante milieuthema’s: afval, bodem, geluid, klimaat, lucht en externe veiligheid. De milieuvisie geeft aan op welke wijze milieu kan/zal bijdragen aan de gewenste ontwikkeling en het beheer van de stad. Vanuit ‘milieu’ wordt de sector detailhandel bijvoorbeeld beïnvloed door de thema’s ‘afval’ (stedelijke distributie in de zin van ‘reversed logistics’) en ‘externe veiligheid’ (zie o.a. ontwikkeling Piazza).


Bijlage (bij paragraaf 2.4 Functioneren en marktmogelijkheden).

Benadering economisch functioneren detailhandel gemeente Eindhoven Sector Aantal inwoners Bestedingen per hoofd (bron EIM) Totaal bestedingspotentieel in Eindhoven Koopkrachtbinding* Gebonden koopkracht/bestedingen Toevloeiing van buiten Eindhoven * als aandeel van de omzet in volume Totale omzet (binding + toevloeiing) Huidig winkeloppervlak* Gemiddelde omzet per m2 vvo * Zie Informatiedocument.

Dagelijkse artikelen ca. 208.000 ca. € 2.050,ca. € 426 miljoen 97% ca. € 414 miljoen

Niet-dagelijkse artikelen ca. 208.000 ca. € 2.400,ca. € 499 miljoen 78% ca. € 389 miljoen

ca. 13% tot 17% ca. € 73 miljoen ca. € 487 miljoen 64.728 m2 vvo ca. € 7.500,-

ca. 46% tot 50% ca. € 359 miljoen ca. € 749 miljoen 296.934 m2 vvo ca. € 2.500,-

Benadering marktmogelijkheden detailhandel gemeente Eindhoven 2010 Sector Aantal inwoners 2010 Bestedingen per hoofd (niveau 2004) Totaal bestedingspotentieel in Eindhoven Koopkrachtbinding* Gebonden koopkracht/bestedingen Toevloeiing van buiten Eindhoven ** als aandeel van de omzet in volume Totale omzet (binding + toevloeiing) Normatieve omzet per m2 *** Metermogelijkheden Huidig winkeloppervlak Indicatieve uitbreidingsmogelijkheden

* ** ***

Dagelijkse artikelen ca. 223.000 ca. € 2.050,ca. € 457 miljoen 97% ca. € 443 miljoen

Niet-dagelijkse artikelen ca. 223.000 ca. € 2.400,ca. € 535 miljoen ca. 80% tot 85% ca. € 442 miljoen

ca. 13% tot 17% ca. € 78 miljoen ca. € 522 miljoen

ca. 46% tot 50% ca. € 408 miljoen ca. € 849 miljoen

€ 7.000,ca. 75.000 m2 vvo 64.728 m2 vvo ca. 11.000 m2 vvo

€ 2.500,ca. 338.000 m2 vvo 96.934 m2 vvo ca. 42.000 m2 vvo

Onder voorwaarde van de ambitie om door structuur- en aanbodversterking te komen tot een hogere koopkrachtbinding in niet-dagelijkse artikelen. Op peil houden van de toevloeiende koopkracht. Lichte verdunning van de omzet per m2 in de dagelijkse artikelensector omdat enige schaalvergroting in de supermarktsector wordt voorzien.


50

Postbus 998 5600 AZ Eindhoven T 040 238 66 66

F 040 238 66 08 [email protected] www.eindhoven.nl/bedrijvenloket

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven. Tenminste houdbaar tot januari 2010

Recommend Documents