gemeente Eindhoven Kantorenstrategie Eindhoven,

A

gemeente Eindhoven

Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 – 2020

fge/SC11033525


Colofon

Uitgave Gemeente Eindhoven Afdeling Economische Zaken & Arbeidsmarkt

Datum 18 juni 2012

gemeente Eindhoven


Inhoudsopgave Samenvatting

4

1. Inleiding

8

1.1 Kaderstelling 1.2 Eindhoven’s economische ambities 1.3 Aanleiding 1.4 Doelstelling 1.5 Sturingsinstrumenten 1.6 Gevolgde aanpak

8 10 11 11 12 14

2. Beleidskaders

15

2.1 Lokaal beleid 2.2 Regionaal beleid 2.3 Provinciaal beleid 2.4 Landelijk beleid

15 17 17 18

3. Vraag / aanbod-confrontatie kantoren

19

3.1 Trends en ontwikkelingen aan de vraagkant 3.2 Vraagprognose 3.3 Planvoorraad 3.4 Vraag - /aanbodconfrontatie

19 21 25 27

4. Strategie kantorenmarkt Eindhoven

29

4.1 Inleiding 4.2 Strategische uitgangspunten 4.3 Strategie nieuwbouw kantoorlocaties 4.4 Strategie bestaande kantoorlocaties 4.5 Tot besluit

29 29 30 37 44

Bijlagen

46

1. Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven 2. Overzicht kantoorlocaties, behorende tot de planvoorraad in Eindhoven 3. Schets van de Eindhovense kantorenmarkt 4. Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven 5. Aanpak van leegstand: enkele praktijkvoorbeelden uit Eindhoven

gemeente Eindhoven

3


Samenvatting

Strategie algemeen Het vervaardigen van een nieuwe ‘Kantorenstrategie Eindhoven 2012 – 2020’ was hard nodig om de gedateerde Kantorennota 2005 te vervangen, maar is niet bedoeld als startschot om te komen tot een volledig nieuw beleid. De strategie borduurt namelijk voort op o.a. Prioriteitennota en andere bestuurlijke maatregelen die afgelopen jaren zijn genomen in reactie op de veranderde kantorenmarkt. Aanbod van- en vraag naar kantoorruimte in Eindhoven lopen steeds verder uiteen. Dit komt tot uiting in een aanbodpercentage van circa 14% per ultimo 2011 (dit is aanbod in zowel bestaande -, als nieuwbouw kantoren, in totaal ruim 200.000 m²). Er zijn geen aanwijzingen dat de situatie binnen afzienbare termijn substantieel verbetert. De Eindhovense kantorenmarkt is momenteel dus niet gezond en dat vraagt om sturing vanuit de lokale overheid. Op die manier draagt de overheid bij aan het voorkomen van de negatieve effecten van een ongezonde kantorenmarkt; leegstand / verloedering, verslechtering vestigingsklimaat, waardedaling vastgoed e.d. Zeker in vergelijking tot andere regio’s, zijn de perspectieven voor Eindhoven niet alleen maar ongunstig. Zo blijft er in de stad dynamiek zichtbaar op de kantorenmarkt; het gaat langzamer met de opname van kantoormeters, maar het ligt zeker niet helemaal stil. Verder blijft de regio het – mede dankzij de Brainport-ambities – goed doen als vestigingslocatie voor buitenlandse bedrijven (in 2011 sloeg 28% van de buitenlandse investeringen in Brabant, neer in de stad Eindhoven). Voorts concentreert de leegstand zich in Eindhoven niet echt op een beperkt aantal probleemlocaties en zijn er in de stad al behoorlijke successen geboekt met het uit de markt nemen c.q. transformeren van kansarme kantoorgebouwen (o.a. op de locatie Bomansplaats). Door een verwachte afname van de uitbreidingsvraag is in de toekomst minder nieuwe kantoorruimte nodig. De noodzaak tot sturing vanuit de overheid verplaatst zich daarom van de nieuwbouw- naar de bestaande kantorenmarkt. De sturingsmogelijkheden zijn daar echter minder groot door het beperkter beschikbare instrumentarium. De uitdaging voor markt én overheid is erin gelegen om zo veel mogelijk vraag naar kantoorruimte te accommoderen in bestaande gebouwen. Dat houdt overigens niet in dat nieuwbouw van kantoren in Eindhoven in het geheel niet meer mogelijk is c.q. nodig zou zijn; de ruimte die wegvalt in kansloze kantoorpanden ‘aan de onderkant van de markt’, kan worden gecompenseerd door op geprioriteerde locaties, duurzame gebouwen te realiseren. Bij nieuwbouw van kantoren gelden de voorwaarden zoals opgenomen in de kantorenparagraaf van de Prioriteitennota 2011 – 2014. Dat houdt in; nieuwbouw alleen in prioritaire gebieden m.u.v. kleinschalige nieuwbouw (tot 1.000 m2), uitbreiding bestaand kantoorgebouw, sloop / nieuwbouw van kansarm kantoorgebouw. Voorts geldt hierbij als uitgangspunt dat de te realiseren nieuwbouw voor minstens 70% moet zijn 4

gemeente Eindhoven

Kantorenstrategie Eindhoven

voorverhuurd / verkocht en dat op de bestaande kantorenmarkt aantoonbaar geen redelijkerwijs geschikte, alternatieve huisvesting voorhanden is. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrens van Eindhoven – dus ‘communiceert’ met omliggende gemeenten zoals o.a. Best en Veldhoven – is het van groot belang om ook op regionaal niveau bestuurlijke afspraken te maken over het kantorenbeleid (analoog aan het bedrijventerreinenbeleid). Het gaat hierbij in hoofdzaak om de gemeenten in de stedelijke regio. De Kantorenstrategie heeft weliswaar betrekking op de periode 2012 – 2020, maar zal worden geëvalueerd en waar nodig geactualiseerd indien gewijzigde omstandigheden daar aanleiding toe geven. Op die manier kunnen we als gemeente blijven inspelen op de actuele ontwikkelingen op de kantorenmarkt.

Strategie nieuwbouwlocaties Geredeneerd vanuit de stad én de kantoorgebruiker, is het stationsgebied de belangrijkste kantoorlocatie in Eindhoven om verder tot ontwikkeling te brengen. Binnen het stationsgebied wordt prioriteit gegeven aan de ontwikkeling van Stationsgebied Zuidoost, pas daarna volgt de VVV-locatie en (ver) na 2020 de locaties aan de noordzijde van het station (zowel gemeentelijke- als private locaties). In het Centrumschilmilieu (Stadionkwartier en Strijp-S) blijft de verwachte vraag tot 2020 achter bij de beschikbare planvoorraad. Op Strijp-S moeten kansen worden gegrepen om de locatie meer te profileren, een en ander in aansluiting op de huidige gevestigde activiteiten (merendeels creatieve industrie).Verder is op Strijp-S het geplande nieuwbouwaanbod erbij gebaat wanneer het, waar mogelijk, wordt opgesplitst in kleinere eenheden. Ook in het snelwegmilieu blijft de verwachte vraag tot 2020 achter bij de beschikbare planvoorraad. Vooral het kantorencluster op Flight Forum heeft daar mogelijk onder te lijden. De attractiviteit van Flight Forum moet daarom worden verbeterd door de locatie multifunctioneler te maken (toevoeging hotel / facilitair centrum). Voorts worden, samen met Flight Forum CV, de mogelijkheden onderzocht om de inrichting van de openbare ruimte te veraangenamen. Verder is het nodig om als gemeente / Flight Forum CV met de zittende gebruikers en eigenaars in gesprek te blijven. Sterk wijzigende marktomstandigheden daar gelaten, is er tot 2020 geen noodzaak om Land Forum ‘uit de ijskast’ te halen. Verder geldt hierbij als uitgangspunt dat Land Forum, de ontwikkeling van het kantorencluster op Flight Forum niet mag frustreren. Op enkele ‘overige locaties’ in Eindhoven zijn nog kantoorontwikkelingen mogelijk. In totaal gaat het hier om een bescheiden hoeveelheid vierkante meters. Mede daarom geldt hier als uitgangspunt dat de markt aan zet is, en dat de gemeente – voor zover aan de orde – de initiatieven per geval toetst op criteria die de haalbaarheid en wenselijkheid inzichtelijk maken. gemeente Eindhoven

5


Strategie bestaande kantoorgebouwen Bij het tegengaan van leegstand op de bestaande kantorenmarkt geldt als uitgangspunt dat het initiatief bij marktpartijen ligt. De gemeente Eindhoven gaat dus niet zelf gebouwen opkopen, of anderszins investeren in leegstaand vastgoed om het op die manier weer ingevuld te krijgen. De gemeente wil daarentegen wél zoveel mogelijk regie voeren op de bestaande kantorenmarkt door een stimulerende en faciliterende rol te vervullen. De stimulerende / faciliterende rol die de gemeente Eindhoven vanaf medio 2010 heeft vervuld op de bestaande kantorenmarkt (d.w.z. vanaf het moment dat het door de TU/e, in opdracht van de gemeente Eindhoven, uitgevoerde onderzoek ‘Transformatie kantoorgebouwen’ is gepubliceerd), mag succesvol worden genoemd. Van de in totaal 14 panden die de TU/e in 2010 heeft aangemerkt als ‘transformeerbaar’ zijn er al 2 daadwerkelijk getransformeerd, terwijl voor 4 panden concrete transformatieplannen bestaan. Slechts 3 gebouwen staan nog steeds leeg (waaronder het gemeentelijk TDgebouw). Voor de overige 5 panden is op een andere manier een passende invulling gevonden. Al met al is transformeren een goede manier om de kantoorleegstand te verminderen en andere functies te huisvesten. Een relativerende opmerking is echter op zijn plaats; transformatie alléén is onvoldoende om de structurele leegstand op te lossen. Aanvullende maatregelen zijn dus nodig. De stimulerende rol van de gemeente bestaat er o.a. uit dat ‘passende’ initiatieven die bijdragen aan een verkleining van de kantorenleegstand met open armen zullen worden ontvangen. Daarnaast voorziet de gemeente in gerichte informatieverstrekking aan marktpartijen die kunnen bijdragen aan vermindering van de leegstand. Tot slot zal de gemeente een openbaar toegankelijke ‘leegstandsmonitor’ opstellen die een actueel overzicht geeft van leegstaande kantoren in Eindhoven. De faciliterende rol van de gemeente bestaat eruit dat actief zal worden meegewerkt aan wenselijke marktinitiatieven die de leegstand verkleinen. Daarbij gaat het o.a. om het meewerken aan bestemmingsplanaanpassingen, verlenen van benodigde vrijstellingen en dergelijke. Omdat de gemeente tot op heden behoorlijke resultaten boekt op het gebied van leegstandbestrijding, ziet zij voorlopig geen noodzaak tot het vaststellen van een gemeentelijke leegstandsverordening. Invoering van de leegstandsverordening vereist veel personele inzet, terwijl de positieve effecten naar verwachting niet of nauwelijks aanwezig zullen zijn. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van de introductie van nieuwe kantoorconcepten in bestaande kantoorgebouwen (zoals Seats2Meet en IGLUU), mits deze voorzien in een marktbehoefte. Met dergelijke initiatieven wordt niet alleen de 6

gemeente Eindhoven


leegstand verminderd, ze kunnen ook positief bijdragen aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat in stad en regio. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van de renovatie van bestaande kantoorgebouwen. Het draagt bij aan de duurzaamheidsambities die de gemeente zichzelf stelt. Indien gewenst, kan de gemeente Eindhoven ertoe besluiten om medewerking te verlenen aan een beperkte uitbreiding van een kantoorpand, welke tegelijk met de renovatie tot uitvoer wordt gebracht. Of de gemeente daadwerkelijk meewerkt aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. Indien nodig (bijvoorbeeld bij dreigende verloedering), kan de gemeente Eindhoven marktpartijen ertoe aansporen om de kwaliteit van een kantoorlocatie te verbeteren. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van dit soort initiatieven. Of de gemeente medewerking kan en wil verlenen aan dergelijke initiatieven, wordt per situatie beoordeeld. Daarnaast waakt de gemeente over de gebiedskwaliteit door te controleren en – waar nodig – te handhaven op buitensporig, illegaal kantoorgebruik. De gemeente Eindhoven staat in beginsel positief ten opzichte van transformatie van bestaande kantoorgebouwen, mits passend binnen de actuele, bredere beleidskaders. Transformatie draagt enerzijds bij aan de duurzaamheidsambities die de gemeente zichzelf stelt en het biedt anderzijds kansen om maatschappelijk gewenste alternatieve functies in een gebouw onder te brengen. Indien gewenst, kan de gemeente Eindhoven ertoe besluiten om medewerking te verlenen aan een beperkte uitbreiding van een pand, welke gelijk met de transformatie tot uitvoer wordt gebracht. Of de gemeente daadwerkelijk meewerkt aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. In het geval kantoren al lang leegstaan en bovendien op alle fronten als ‘kansloos’ moeten worden aangemerkt, wil de gemeente Eindhoven in principe meewerken aan sloop. In het geval dat sloop gepaard gaat met nieuwbouw (herontwikkeling dus), geldt als uitgangspunt dat de nieuwe functie moet passen binnen de actuele, bredere beleidskaders. Verder dient de omvang van het nieuwe gebouw in principe niet groter te zijn dan het gesloopte gebouw. Indien gewenst, kan de gemeente toestemming verlenen om een (beperkte) uitbreiding van de te realiseren oppervlakte toe te staan. Of de gemeente wil meewerken aan een dergelijke uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld.

gemeente Eindhoven

7


1. Inleiding

1.1. Kaderstelling In hoofdstuk 9.1 (Economische Ontwikkeling) van het vigerende raadsprogramma van de gemeente Eindhoven is vastgelegd dat de centrale opgave van de regio Zuidoost Brabant - met Eindhoven als centrumstad - is: “de transitie van industriële mainport naar toptechnologie- en designregio”. Aan deze opgave zijn vervolgens ondermeer de volgende ambities gekoppeld: b De ambitie van de regio Zuidoost Brabant / Brainport is te excelleren als Europese toptechnologie (kennis-) regio waarin innovatie de motor is voor duurzame economische en maatschappelijke ontwikkeling. b Diversificatie van de economische structuur: transformatie van een regio met een overwegend dominante maakindustrie naar een internationaal georiënteerde kennisregio. b Zorgen voor een aantrekkelijke(re) stad: goed investerings- en vestigingsklimaat voor bedrijven. Deze actuele ambities vragen om een daarop afgestemde ruimtelijke vertaling en daarmee om een bestuurlijk vastgesteld beleidskader. Immers, de eisen die de gezamenlijke Eindhovense bedrijven en instellingen heden ten dage stellen aan het gebouw c.q. de locatie waar ze zijn gevestigd, verschilt hemelsbreed ten opzichte van nog maar enkele decennia terug, toen productieactiviteiten de stad nog domineerden. De oorzaak is tweeledig. Op de eerste plaats zijn huisvestingseisen van bedrijven en instellingen in de loop der jaren fors gewijzigd (en nog steeds aan verandering onderhevig). Zo was nog niet zo heel lang geleden een ‘zichtlocatie aan de snelweg’ het hoogst haalbare voor een ondernemer. Tegenwoordig geeft diezelfde ondernemer veelal de voorkeur aan een locatie in het centrum, met alle voorzieningen in de directe nabijheid. Daarnaast is ook de samenstelling van de Eindhovense bedrijvigheid (de zogenaamde ‘economische structuur’) de afgelopen tijd flink veranderd. Wat dat laatste betreft, springt de veranderde positie van de firma Philips – de onderneming die Eindhoven groot heeft gemaakt – het meest in het oog. In de jaren ’60 van de vorige eeuw verschafte Philips nog werk aan zo’n 40.000 werknemers in Eindhoven. Eind 2010 bedroeg dit aantal nog slechts zo’n 13.000. Het is overigens niet zo dat de krimp van Philips in totaal heeft geleid tot een afname van het aantal arbeidsplaatsen in de stad (c.q. regio). Het tegendeel is waar; Philips heeft de afgelopen decennia weliswaar veel productieactiviteiten verplaatst uit (de regio) Eindhoven. Daar staat tegenover dat de hoogwaardige (veelal kennisintensieve) bedrijfsonderdelen merendeels voor de regio zijn behouden en een verdere groei hebben doorgemaakt (uitzondering daarop is de verplaatsing van het Philips-hoofdkantoor vanuit Eindhoven naar Amsterdam in 1998). Voorts heeft Philips een belangrijk aantal bedrijfsonderdelen ondergebracht in nieuwe ondernemingen. Juist deze bedrijven (o.a. ASML, FEI, Neways en NXP) zijn in de loop der jaren flink gegroeid.

8

gemeente Eindhoven


Alleen al de ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren bij Philips - en de daarvan afgeleide bedrijvigheid - hebben voorgedaan, is van grote invloed geweest op de ruimtelijke structuur van de stad Eindhoven. Voormalige Philips-productielocaties als de Witte Dame, Strijp-R, en -S zijn of worden herontwikkeld of getransformeerd. Ook heeft een belangrijk deel van de Philips-kantoorgebouwen zijn oorspronkelijke functie verloren. Het gaat daarbij bijv. om gebouwen als De Lichttoren, De Admirant en diverse gebouwen op het complex Vredeoord (langs de Boschdijk). De transformatie van genoemde gebouwen en locaties heeft er in vrijwel alle gevallen toe geleid dat er nieuwe iconen voor de stad zijn ontstaan. Datzelfde geldt voor misschien wel de meest tot de verbeelding sprekende voormalig Philips-icoon; de High Tech Campus Eindhoven (voorheen Philips Natlab). Deze locatie is de afgelopen 10 jaar opengesteld voor nietPhilips bedrijven en juist daardoor uitgegroeid tot de Brainport-locatie bij uitstek. In het Coalitieakkoord 2010 – 2014 ‘Werken aan morgen’ vatten de Eindhovense coalitiepartners het bovenstaande als volgt samen: “…… Eindhoven is een dynamische (werk)stad: modern, snel en internationaal. Een stad waarin niet zo lang geleden het geld werd verdiend in de nog aanwezige fabrieksgebouwen op Strijp, die zich in rap tempo ontwikkelt naar een stad waarin de wereld van morgen wordt bedacht en ontworpen. Samen met ondernemende bedrijven, groot en klein, en samen met kennisinstellingen. De Brainport-regio is de tweede economie van Nederland.” De transitie van industriestad naar een stad waar innovaties worden bedacht en ontworpen heeft er de afgelopen decennia toe geleid dat juist in Eindhoven het aantal fabrieksgebouwen sterk is afgenomen. Dit is terug te zien in onderstaande figuur 1. Hieruit komt duidelijk naar voren dat het aantal banen in de industrie sinds 2000 met ongeveer één derde is gedaald, terwijl de (merendeels) kantoorhoudende werkgelegenheid juist met een kwart is gestegen. In 2009 behoorde bijna de helft van de totale werkgelegenheid in Eindhoven (ruim 145.000 banen) tot de (merendeels) in kantoren gevestigde sectoren ‘zakelijke dienstverlening’ en ‘consumentendiensten’ (tezamen ca. 69.000 banen). Figuur 1: Werkgelegenheidsontwikkeling in de industrie en de dienstensector in Eindhoven

diver sif icat ie index

banen 50.000

4,5

45.000

4,0

40.000

3,5

35.000

3,0

30.000

2,5

25.000

2,0

20.000 15.000 10.000

banen industrie

1,5

banen consumenten diensten

1,0

banen zakelijke diensten

5.000

0,5

diversificatie index

0 2000

gemeente Eindhoven

2001

2002

0,0 2003

2004

2005

2006

9

2007

2008

2009


Door de groei van het aantal kantoorgebonden banen, is de Eindhovense kantorenvoorraad sinds1990 bijna verdubbeld. Exclusief de kantoorachtige gebouwen, is de Eindhovense kantoorvoorraad in de loop der jaren gegroeid tot een omvang van ca. 1,4 miljoen m², waarmee Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland is. Eindhoven beschikt daarnaast over een relatief grote voorraad ‘kantoorachtige’ gebouwen. Juist deze gebouwen en -locaties zullen – naar verwachting meer dan de ‘reguliere’ kantoren – een rol spelen bij het realiseren van de ambities die de regio zich heeft gesteld in het kader van de visie ‘Brainport 2020; Top Economy, Smart Society’ (februari 2011).

1.2. Eindhoven’s economische ambities De stad en de regio Eindhoven hebben er vele jaren lang, hard aan gewerkt om haar economische structuur te diversificeren zodat de afhankelijkheid van de van oudsher aanwezige industriële sector minder groot zou worden. Eerdere crises die Eindhoven troffen, zijn aangewend om de economie van de stad sterker te maken. Zo is DAF na het faillissement in 1993 als een veel sterker bedrijf uit zijn as herrezen. Uit dezelfde tijd dateert de operatie Centurion bij Philips. Door fors in te grijpen in de bedrijfsvoering, heeft deze multinational zijn eigen toekomst – en daarmee voor een deel ook die van de regio Eindhoven – veilig gesteld en versterkt. Het vertrek van het Philips-hoofdkantoor naar Amsterdam eind jaren ‘90, heeft geleid tot het ontstaan van de huidige High Tech Campus Eindhoven, met zijn 8.000 werknemers hét icoon van de Brainport. Al met al kan met recht worden gesproken van het Eindhovense ‘Wirtschafstwunder’. Gedurende de laatste twee decennia heeft de regio Eindhoven een koppositie ingenomen in de Nederlandse economie. Plastisch uitgedrukt kan men stellen dat China momenteel de snelst groeiende economie van de wereld is. Duitsland geldt in dat opzicht als het China van Europa….. Eindhoven positioneert zich als het Duitsland van onze nationale economie !! Met de kabinetsopdracht Brainport 2020 en de bijbehorende visie en uitvoeringsprogramma, is deze positie op nationaal niveau onderkend en bevestigd. Dit zal leiden tot een verdere verdieping van samenwerking op regionaal, maar ook nationaal en internationaal niveau. De in 2011 verwoorde Brainport-ambitie is er vooral in gelegen dat Zuidoost-Nederland de komende 10 jaar tot de top 3 van toptechnologieregio’s in Europa gaat behoren en de top 10 in de wereld. De groei van de regionale economie heeft ertoe geleid dat de dienstverlenende sector in Eindhoven de afgelopen decennia is uitgegroeid tot een bedrijfstak die op zichzelf staat, zonder direct afhankelijk te zijn van de grote industriële bedrijven in de regio. Het is van belang om als gemeentelijke overheid de positie van deze sector verder te verankeren, onder meer door een optimalisering van het vestigingsklimaat. Omdat het merendeel van de dienstverlenende bedrijvigheid is gehuisvest in kantoorgebouwen, wordt de kwaliteit van het vestigingsklimaat voor een belangrijk deel bepaald door de kantorenmarkt en het daarop afgestemde kantorenbeleid.

10

gemeente Eindhoven


1.3. Aanleiding Vanwege de veranderingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan op de kantorenmarkt, sluit de vigerende gemeentelijke “Kantorennota 2005” daar niet meer op aan. Deze nota stond vooral in het teken van de vraag: hoe faciliteren we als stad de groeiende behoefte aan kantoorruimte? Zo ongeveer vanaf 2008 is de economische (en vastgoed-) wereld veranderd waardoor onder meer de leegstand flink is toegenomen. Achteraf bezien, is de kantorenmarkt te lang ‘door een roze bril’ bekeken. Dat geldt zowel voor overheden als voor marktpartijen; er is in bepaalde gevallen onvoldoende gekozen voor slechts een select aantal, meest kansrijke locaties. Per ultimo 2011 werd in Eindhoven circa 230.000 m² kantoorruimte te huur of te koop aangeboden. Dit komt neer op een aanbodpercentage van circa 14%, hetgeen ongeveer in lijn is met het landelijk gemiddelde (bron: DTZ, ‘Vastgoedmonitor Eindhoven’, april 2012). In een gezonde markt ligt dit percentage rond de 6% (zogenaamde ‘frictieleegstand’). Overigens staan niet alle kantoren die worden aangeboden, ook daadwerkelijk leeg. Het leegstandspercentage in Eindhoven wordt door DTZ geraamd op circa12%. Al met al kan de conclusie niet anders zijn dan dat de huidige situatie op de Eindhovense kantorenmarkt niet gezond is (overigens net als de kantorenmarkt in geheel Nederland). Vervolgens is de vraag hoe we als gemeente om moeten gaan met de afnemende behoefte aan kantoren en de daarmee samenhangende dreigende toename van de leegstand. De uitdaging is erin gelegen om kansen te creëren uit de huidige crisis op de vastgoedmarkt, onder andere door leegstaande gebouwen een nieuwe functie te geven die positief bijdraagt aan de ontwikkeling van de Eindhovense economie. Juist op dat punt heeft Eindhoven een naam hoog te houden; (Philips-)gebouwen als de Witte Dame, Admirant, Lichttoren en Strijp-S werden nog niet zo lang geleden geplaagd door leegstand, maar behoren nu tot de pareltjes van de stad. Zo’n proces gaat niet vanzelf; het vraagt om actie van eigenaar / gebruikers, maar ook om een proactieve rol van de gemeente.

1.4 Doelstelling De Kantorenstrategie Eindhoven is bedoeld om vraag en aanbod op de Eindhovense kantorenmarkt in kwantitatieve én kwalitatieve zin beter op elkaar af te stemmen zodat een goede balans ontstaat, oftewel een ‘gezonde kantorenmarkt’ met toekomstbestendige locaties. Een gezonde kantorenmarkt draagt ertoe bij dat de dienstverlenende sector – en daarmee de economische structuur – in Eindhoven verder wordt versterkt. Onder een ‘goede balans’ tussen beschikbare en ‘gevulde’ kantoren wordt verstaan dat enerzijds de leegstand niet te groot is en dat er anderzijds voldoende gebouwen beschikbaar zijn voor kantoorgebruikers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. In een ‘krappe’ kantorenmarkt is de leegstand kleiner dan 4% waardoor de situatie kan ontstaan dat ‘zoekers’ geen geschikte ruimte kunnen vinden en daardoor uit de stad vertrekken. Deze situatie dreigde zich eind jaren ‘90 in (de regio) Eindhoven voor te

gemeente Eindhoven

11


doen. Sinds die tijd is de kantorenmarkt steeds verder ‘verruimd’ met als gevolg dat d.d. 2012 de leegstand zich op een ongezond hoog niveau bevindt. Zoals eerder gezegd, past het in de traditie van Eindhoven om de crisis die zich momenteel voordoet op de vastgoedmarkt, om te buigen in een kans. Daarbij kan de gemeente richting geven door nieuwe gebruikers voor een kantoorgebouw te vinden of door alternatieve functies te bedenken voor leegstaande panden. Het is wel zo dat de middelen die de gemeente daarbij kan inzetten, niet altijd even sterk zijn. Daar zijn twee redenen voor. Op de eerste plaats is de gemeente slechts één van de actoren op de vastgoedmarkt. Verder kent het sturingsinstrumentarium van de gemeente zijn beperkingen. In de volgende paragraaf wordt dit nader uitgewerkt.

1.5. Sturingsinstrumenten Op de kantorenmarkt spelen – naast de gemeente – diverse andere partijen een rol. Op de eerste plaats kunnen dat andere overheidspartijen zijn, waaronder de provincie en de rijksoverheid die dwingende regels kunnen opleggen aan gemeenten. De belangrijkste rol is evenwel weggelegd voor de kantoorgebruiker; bedrijven of instellingen die kantoorruimte huren of kopen. Rondom deze gebruiker bewegen zich de commerciële vastgoedpartijen. Daartoe behoren: b Makelaar / adviseur: brengt vragende en aanbiedende partijen bij elkaar; b Projectontwikkelaar: spin in het web bij de (her)ontwikkeling van nieuwe of bestaande kantoorgebouwen; b Financier: nodig om de plannen van de projectontwikkelaar / investeerder te bekostigen; b Belegger: moet bereid zijn om te investeren in een gebouw en treedt daarbij op als verhuurder (in de regel met tussenkomst van een beheerder). De gemeente is dus weliswaar slechts één van de actoren op de vastgoedmarkt, maar wél een belangrijke, richtinggevende partij. Onderstaand is het instrumentarium beschreven waarover de gemeente beschikt om het gemeentelijk kantorenbeleid te effectueren. Het sterkste instrument dat de gemeente in handen kan hebben, is het eigendom over de locaties c.q. gebouwen die bestemd zijn voor (de ontwikkeling van) kantoren. In dergelijke gevallen heeft de gemeente het volledige beschikkingsrecht in eigen hand en daarmee het middel om een actief grondbeleid te voeren. In Eindhoven doet deze situatie zich onder andere voor op de locaties Land Forum (welke in 2010 door de gemeente Eindhoven langdurig ‘on hold’ is gezet), de ‘VVV-locatie’ (aan zuidzijde station), stationsgebied Zuidoost en de locatie Neckerspoel (busstation aan noordzijde van het NS-station). Verder is de gemeente Eindhoven mede-eigenaar van de kantoorlocatie op Flight Forum. Daarnaast heeft de gemeente nog diverse grotere kantoorgebouwen in eigendom (waaronder het ‘TD-gebouw’, ‘NRE-gebouw’ en het Stadhuis en de aangrenzende ‘GGD-toren’). Overigens is het beschikken over eigendomsposities niet alleen een voordeel. Immers, in zijn rol als eigenaar heeft de gemeente ook in financiële zin last van de huidige situatie op de kantorenmarkt. Dat vraagt om een zorgvuldige 12

gemeente Eindhoven


afweging van deze financiële belangen in relatie tot beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. Eigenaar of niet, de gemeente heeft natuurlijk ook altijd haar publiekrechtelijke rol te vervullen. Het bestemmingsplan is daarbij het belangrijkste ruimtelijke ordeningsinstrument. De sturingsmogelijkheid is in dergelijke gevallen weliswaar minder groot dan in het geval er sprake is van eigendom, maar bestemmingsplannen bieden wel een krachtig juridisch kader. Deze sturing geldt vooral voor de jongere bestemmingsplannen. In het geval van een bestaand bestemmingsplan, kan de gemeente vanzelfsprekend niet (kosteloos) geplande kantoren ‘wegbestemmen’. Om verzoeken tot bestemmingswijziging op de juiste wijze te kunnen beoordelen, is het nodig om over actuele beleidskaders te beschikken (o.a. op het gebied van kantoren). Alleen op die manier kan de gemeente het instrument ‘bestemmingsplan’ op de daarvoor bedoelde manier gebruiken om beleidsdoelstellingen te kunnen realiseren. Tot slot moet er rekening mee worden gehouden dat de gemeente niet alle zeggenschap in handen heeft in het proces dat moet leiden tot een nieuw bestemmingsplan. Immers, belanghebbenden kunnen middels het indienen van zienswijzen invloed uitoefenen op de procedure en de inhoud van het bestemmingsplan. Voorts moeten andere (hogere) overheidsinstanties ook nog bereid zijn om hun goedkeuring verlenen aan een nieuw plan. Door randvoorwaardelijke sturingsinstrumenten in te zetten kan de gemeente in bepaalde gevallen een faciliterende rol spelen. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om praktische instrumenten zoals een aangrenzend gemeentelijk eigendom dat nodig is om een kantoorontwikkeling (on)mogelijk te maken of de wijze waarop normen betreffende parkeren, geluid of het Bouwbesluit worden toegepast. Daarnaast kan gemeentelijk beleid dat geldt op aanpalende beleidsterreinen als instrument worden ingezet om invloed uit te oefenen op de mogelijkheden om kantoren te (her)ontwikkelen of bijvoorbeeld te transformeren. In Eindhoven gaat het daarbij o.a. om de prioriteitennota, het leegstandsbeleid, het mobiliteitsbeleid, et cetera. Tot slot kan de stimulerende rol van de gemeentelijke overheid worden genoemd met betrekking tot de kantorenmarkt. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om inspanningen die de gemeente verricht om het vestigingsklimaat van de stad voor (onder andere) kantoorgebruikers aantrekkelijk te maken en te houden. In het verlengde daarvan houdt de gemeente Eindhoven zich direct, dan wel ‘getrapt’ (via Brainport Development) bezig met de acquisitie van bedrijven en instellingen. Ook op gebiedsniveau doet de gemeente het nodige aan de verbetering van het verblijfsklimaat op bedrijfs- en kantoorlocaties. In dat kader valt te denken aan de investeringen die de gemeente de laatste jaren heeft gedaan ter verbetering van de wegenstructuur en de kwaliteit van de buitenruimte op onder andere bedrijfslocaties als De Hurk en Achtse Barrier. Ook op andere manieren probeert de gemeente Eindhoven een stimulerende rol op de kantorenmarkt te spelen. Daarbij is ondermeer te denken aan een onderzoek dat het College van B&W in 2010 door de TU/e heeft laten uitvoeren naar de mogelijkheden tot gemeente Eindhoven

13


transformatie van leegstaande kantoren in de stad naar (voornamelijk) woonfuncties. Mede naar aanleiding hiervan, hebben meerdere marktpartijen het initiatief genomen om te komen tot transformatie van een aantal van de in het onderzoek meegenomen gebouwen.

1.6. Gevolgde aanpak Voorafgaand aan het opstellen van deze kantorenstrategie heeft de gemeente Eindhoven aan de STEC-groep uit Arnhem opdracht gegeven tot het uitvoeren van een onderzoek naar de Eindhovense kantorenmarkt. Dit onderzoek (“Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt”, juni 2011) heeft als basis gediend bij de formulering van deze strategie. Bij de totstandkoming van dit onderzoek zijn meerdere sleutelpersonen binnen de gemeente Eindhoven én diverse marktpartijen geïnterviewd. Voorts heeft in februari 2011een brainstormsessie plaatsgevonden met diverse marktpartijen én sector – c.q. afdelingshoofden binnen de gemeentelijke organisatie. De meeste statistische cijfers die in deze kantorenstrategie zijn gebruikt, zijn afkomstig uit de “Vastgoedmonitor Eindhoven” (april 2011) die de Gemeente Eindhoven jaarlijks laat opstellen door de Researchafdeling van DTZ Zadelhoff.

14

gemeente Eindhoven


2. Beleidskaders

2.1. Lokaal beleid Zoals in het vorige hoofdstuk besproken, is de vigerende “Kantorennota 2005” inmiddels door de tijd ingehaald en daarom niet meer bruikbaar als uitgangspunt voor het gemeentelijk kantorenbeleid. Sinds het uitbreken van de economische crisis in 2008, zijn door het gemeentebestuur diverse besluiten genomen en beleidskaders vastgesteld die van invloed zijn op de kantorenmarkt en die hun actualiteitswaarde nog niet hebben verloren. Hieronder staan de belangrijkste genoemd. Prioriteitennota 2011 – 2014 De Prioriteitennota 2011 – 2014 is begin 2011 in werking getreden en is bedoeld om vraag en aanbod op de Eindhovense vastgoedmarkt beter op elkaar af te stemmen. Op de eerste plaats heeft de gemeente een aantal voorkeursgebieden aangewezen die van strategisch belang zijn voor de ontwikkeling van de stad. Deze gebieden zijn: b Meerhoven b Stationsgebied / Centrum b Strijp-S b Diverse wijkvernieuwingsgebieden Het is niet zo dat binnen deze voorkeursgebieden alle (al dan niet reeds geplande) ontwikkelingen doorgang kunnen vinden. Ook binnen deze gebieden zal op het evenwicht tussen vraag en aanbod worden gelet (zie het besluit om Land Forum als deellocatie binnen Meerhoven niet langer prioriteit te geven om op die manier o.a. meer ruimte te kunnen bieden aan de ontwikkeling van het nabij gelegen Flight Forum). Initiatieven en projecten binnen de prioritaire gebieden hebben een streepje vóór, maar hebben niet per definitie prioriteit. De Prioriteitennota bevat ook een aparte kantorenparagraaf. Hierin is een aantal criteria opgenomen die ertoe moeten leiden dat in Eindhoven géén bestemmingsplanwijzigingen worden doorgevoerd, op grond waarvan additionele mogelijkheden ontstaan om grootschalige, nieuwe kantoorontwikkelingen te realiseren. Er zijn drie uitzonderingen op deze regel voorzien: b daar waar het gaat om kleinschalige kantoorontwikkelingen (bijv. kantoorvilla’s, gemaximeerd tot een oppervlakte van 1.000 m²); b daar waar het gaat om een kantoorhoudend bedrijf dat ‘uit zijn pand is gegroeid’ en daarom wil uitbreiden op de huidige locatie; b daar waar het gaat om de sloop van een ‘kansarm’ kantoorgebouw, om dit vervolgens te vervangen door, c.q. verduurzamen tot een courant gebouw. Aan het verlenen van medewerking aan deze uitzonderingsgevallen zijn aanvullend de voorwaarden gekoppeld dat de nieuw te realiseren gebouwen aantoonbaar voor tenminste 70% moeten zijn voorverhuurd / -verkocht én de initiatiefnemer moet aannemelijk maken dat er op de bestaande kantorenmarkt geen geschikte alternatieve huisvesting voorhanden is.

gemeente Eindhoven

15


Prioritering lopende grondexploitatieprojecten Medio 2010 heeft de gemeente Eindhoven alle lopende grondexploitatieprojecten tegen het licht gehouden door de vraag te stellen of er vanuit ‘de markt’ behoefte is aan het vastgoed dat het betreffende project beoogt te realiseren. Het gaat hier om projecten waarbij de gemeente zelf als eigenaar van de grond aan zet is, projecten waarbij de medewerking van de gemeente door wijziging of vrijstelling van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk is of waarbij de gemeente (nog) niet is gebonden door contractuele afspraken met de initiatiefnemer. De screening heeft ertoe geleid dat een flink aantal projecten voorlopig ‘on hold’ zijn gezet, waaronder ook meerdere kantoorlocaties. De belangrijkste kantoorlocatie waarbij ‘de stekker eruit is getrokken’ is Land Forum (zie volgende paragraaf). Daarnaast is er nog een aantal kleinere projecten afgeblazen waarin, meestal naast andere typen vastgoed, ook kantoorruimten waren voorzien. Land Forum De locatie Land Forum maakt deel uit van het plangebied Meerhoven en stond daarin gepland als nieuw te ontwikkelen kantoorlocatie, gelegen aan de A2. In de Kantorennota 2005 is de geplande locatie opgenomen met een omvang van 210.000 m², verdeeld over de deelgebieden Land Forum Oost (110.000 m²) en Land Forum West (100.000 m²). Al in 2007 heeft het College van B&W besloten om de bestemming van Land Forum Oost om te zetten naar ‘wonen’. Daarmee is toen al 110.000 m² planvoorraad kantoorruimte uit de markt genomen. In 2008 is een aanvang gemaakt met de ontwikkeling van Land Forum West (inmiddels aangeduid als ‘Land Forum’) omdat zich destijds twee serieuze gebruikers hadden aangediend (tezamen goed voor ca. 20.000 m²). Er is in 2009 een stedenbouwkundig plan vervaardigd voor de gehele locatie. Gelijktijdig met de voorbereidingen om te komen tot een nieuwe kantoorlocatie, diende zich in 2008 de economische crisis aan. In de loop van 2009 kwam daardoor de vraag aan de orde of het wel gewenst is om de ontwikkeling van Land Forum door te zetten. Daarop heeft het College van B&W in 2010 besloten om een onderzoek te laten uitvoeren naar de stand van zaken op de kantorenmarkt en – in dat licht bezien – de wenselijkheid om door te gaan met Land Forum. De uitkomst van het onderzoek heeft ertoe geleid dat het College van B&W in september 2010 het besluit heeft genomen om Land Forum langdurig ‘on hold’ te zetten. Daarmee is in het plangebied Meerhoven in totaal ruim 200.000 m² kantoorruimte definitief, dan wel langjarig uit de markt gehaald. Daarnaast is in Meerhoven, eveneens in 2010, de locatie Park Forum Oost langdurig uit de markt gehaald (ca. 20 ha. bedoeld voor bedrijven met, naast andere activiteiten, een relatief omvangrijke kantoorfunctie). Leegstandsbeleid kantoren In 2010 heeft de gemeente Eindhoven door de TU/e een onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijkheden tot omvorming van leegstaande c.q. kansarme kantoorgebouwen tot andere functies, in het bijzonder wonen in combinatie met werken. Uit de studie komt naar voren dat transformatie substantieel kan bijdragen aan een vermindering van de kantorenleegstand. Anderzijds maakt het onderzoek duidelijk dat de mogelijkheden om

16

gemeente Eindhoven


gebouwen te transformeren ook niet moeten worden overschat; slechts 10 tot 20% van de onderzochte kantoren zijn aangeduid als ‘mogelijk transformeerbaar’. Het TU/e-onderzoek heeft eind 2010 geresulteerd in een besluit van het College van B&W waarin als uitgangspunt is gesteld dat “transformatie-initiatieven door ‘de markt’ moeten worden opgepakt, waarbij – indien het initiatief beleidsmatig gewenst is – de gemeente een positieve grondhouding aanneemt door een faciliterende rol te vervullen”. Met name vanaf 2010 hebben meerdere marktpartijen zich bij de gemeente gemeld met initiatieven om (leegstaande) kantoren te transformeren tot andere functies. Een van de meest omvangrijke geslaagde transformaties is het voormalig kantoorgebouw aan de Bomansplaats, waar sinds augustus 2011 ruim 100 (merendeels internationale) studenten zijn gehuisvest in zelfstandige units. Daarnaast kan in dit kader het besluit worden genoemd om medewerking te verlenen aan de sloop en herontwikkeling (tot woningbouw) van ca. 70.000 m² kantoren op de Philips-locatie Vredeoord.

2.2. Regionaal beleid Op regionaal niveau is het SRE (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) de aangewezen partij om binnen haar werkgebied (21 gemeenten in Zuidoost Brabant) beleid te maken en tot uitvoering te brengen ten aanzien van werklocaties. Op het gebied van bedrijventerreinen, neemt het SRE deze rol al jarenlang op zich. Waar het de planning van kantoorlocaties betreft, is deze rol tot nu toe niet ingevuld. Dit terwijl de noodzaak om te komen tot regionale afspraken met betrekking tot kantorenplanning, wel degelijk wordt gevoeld. Dit is er de aanleiding toe geweest dat de betrokken regiobestuurders in 2010 hebben besloten om op het niveau van de stedelijke regio afspraken te maken over de planning van nieuw te bouwen kantoren. Genoemd bestuurlijk besluit heeft ertoe geleid dat de STEC groep begin 2011 opdracht van het SRE heeft gekregen om een inventarisatie te maken van de planvoorraad kantoren in de volgende gemeenten in het stedelijk gebied: Eindhoven, Helmond, Veldhoven, Best, Waalre en Son en Breugel. De gemeenten Geldrop-Mierlo en Nuenen zijn buiten beschouwing gelaten omdat hier nauwelijks sprake is van een kantorenmarkt. Naar aanleiding van de inventarisatie heeft STEC groep een aantal aanbevelingen gedaan die moeten bijdragen aan een gezonder functioneren van de regionale kantorenmarkt. Voor de uitkomsten van het onderzoek wordt verwezen naar het rapport ‘Inventarisatie Kantorenmarkt Stedelijke Regio Eindhoven’. De aanbevelingen zullen worden meegenomen in het kader van de herijking van de zogenaamde ‘BORafspraken’.

2.3. Provinciaal beleid Evenals op regionaal niveau, is er ook op provinciaal niveau – in Brabant dus – nooit sprake geweest van een specifiek kantorenbeleid. In het bestuursakkoord ‘Tien voor Brabant’(2011 – 2015) dat het College van GS in april 2011 heeft gesloten, is aangegeven dat de Provincie Brabant zich wil inzetten voor het terugdringen van de leegstand in kantoren. Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er gemeente Eindhoven

17


overleg tussen de Provincie en (o.a.) de Gemeente Eindhoven om te bezien op welke manier handen en voeten kan worden gegeven aan deze bestuurlijke ambitie.

2.4. Landelijk beleid Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heeft maart 2011 het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren aan de Tweede Kamer aangeboden. Doel is om te komen tot een ‘beter werkende markt voor kantoren, die inspeelt op de vraag, ook in kwalitatieve zin, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn’. Dit doel kan worden bereikt door eigenaren met leegstaand vastgoed te stimuleren om leegstaande kantoren te transformeren of herontwikkelen. Uiteindelijk zijn de marktpartijen hierbij als eerste aan zet. De (decentrale) overheden zijn verantwoordelijk voor de fiscale, bestuurlijke en ruimtelijke afbakening van het speelveld. Op regionaal niveau moet daarbij de kantorenplanning en bestuurlijke samenwerking worden verbeterd. Volgens het Actieprogramma kan het Rijk een generieke rol vervullen, bijvoorbeeld door knelpunten op gebied van (bouw)regelgeving aan te pakken en door transformatie naar een andere (tijdelijke) bestemming beter mogelijk te maken. De aanpak vanuit het Ministerie van I en M berust op drie pijlers: 1. In tien gebiedsgerichte pilotgebieden herontwikkeling en transformatie van kantoren stimuleren. 2. Komen tot maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren. 3. Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming van kantoorontwikkelingen. Daarvoor zijn twee acties gepland: a. vraag- en aanbodontwikkeling in beeld brengen en een methodiek opstellen om de kantoorbehoefte beter te kunnen ramen; b. komen tot regionale bestuurlijke afspraken en regionale planning op gemeentelijk en provinciaal niveau. Al met al is vanuit de Rijksoverheid de intentie aanwezig om in samenwerking met gemeenten en provincies te komen tot een gerichte aanpak van de leegstand in kantoren. Op dit moment bevindt het grootste deel van de voorgestelde actiepunten zich nog in de onderzoeksfase. Evenwel wordt geconstateerd dat de voorliggende kantorenstrategie van Eindhoven op dezelfde uitgangspunten is geschoeid als het Rijksbeleid. De ontwikkeling die het leegstandsbeleid van het Ministerie van I en M doormaakt, zal vanuit de gemeente Eindhoven op de voet worden gevolgd en waar mogelijk wordt er op ingehaakt.

18

gemeente Eindhoven


3. Vraag / aanbod-confrontatie kantoren

3.1. Trends en ontwikkelingen aan de vraagkant In hoofdstuk 1 is al aangegeven dat de kantorenmarkt sinds 2008 in een geheel ander vaarwater terecht is gekomen en op dit moment dan ook niet echt ‘gezond’ kan worden genoemd. Dit komt duidelijk tot uiting in de leegstandscijfers. Per ultimo 2010 bedroeg de gemiddelde leegstand in Nederland circa 14%, ongeveer twee keer zo hoog als het percentage dat als ‘gezond’ geldt. In sommige Nederlandse gemeenten is de leegstand echter al opgelopen tot 30% van de voorraad. Er zijn deskundigen die er vanuit gaan dat in de periode 2015 – 2020 in heel Nederland gemiddeld 30% van de kantorenvoorraad leeg zal staan. Dit is terug te voeren op diverse, algemeen geldende factoren welke hieronder kort de revue passeren. Economische crisis De economische crisis die in 2008 in de Verenigde Staten begon, heeft zich in de jaren daarna uitgebreid tot grote delen van de wereld, waaronder Nederland. De vastgoedmarkt – en zeker de kantorenmarkt – heeft de gevolgen van deze crisis aan den lijve ondervonden. Dat geldt overigens voor alle schakels in de vastgoedketen. Om te beginnen is het aantal kantoorgebruikers dat op zoek is naar nieuwe huisvesting de laatste jaren fors gedaald (dit blijkt duidelijk uit de daling van de kantooropnamecijfers in Eindhoven sinds 2008). De dalende vraag naar kantoorruimte heeft er eveneens toe geleid dat projectontwikkelaars veel terughoudender zijn dan enkele jaren terug. Verder stellen vastgoedfinanciers (veelal banken) veel hogere zekerheidseisen alvorens zij leningen verschaffen op commercieel vastgoed. Tot slot zijn ook de beleggers een stuk kieskeuriger geworden bij het in portefeuille nemen van commercieel vastgoed. Ultimo 2011 ziet het er niet naar uit dat de crisis op de financiële markten op zijn retour is. De ‘eurocrisis’ die in de tweede helft van 2011 in alle hevigheid losbarstte, lijkt geen rooskleurig uitzicht te bieden op een spoedig herstel van de economie, en daarmee van de vastgoedsector. De mogelijke invloed die de eurocrisis heeft op (onder andere) de vraag naar kantoorruimte, is in de door STEC-groep geraamde vraag (zie volgende paragraaf) niet meegenomen. Demografische ontwikkelingen Buiten de invloed van conjuncturele schommelingen op de Nederlandse kantorenmarkt, zijn er ook demografische ontwikkelingen die leiden tot een verruiming van het aanbod. Door de vergrijzing neemt de omvang van de beroepsbevolking af, waardoor een minder groot aantal mensen werkruimten nodig heeft. Dit heeft een dempend effect op de toekomstige vraag naar kantoorruimten. Het Nieuwe Werken Mede door de ontwikkelingen op ICT-gebied zijn werknemers van kantoorhoudende bedrijven en instellingen steeds minder aan één werkplek gebonden. Het thuis of in een ‘flexibele kantooromgeving’ werken zal steeds meer gemeengoed worden. Het gevolg is dat het aantal gebruikte vierkante meters kantoorruimte per werknemer (de zogenaamde gemeente Eindhoven

19


‘kantoorquotiënt’) zal afnemen. Aan de andere kant leidt deze ontwikkeling er ook toe dat nieuwe soorten kantoorconcepten en kantoorlocaties gaan ontstaan. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om ‘ontmoetingskantoren’ zoals die (ook) in Eindhoven op meerdere locaties zijn te vinden, onder andere op Strijp-S (Seats 2 Meet) en in het centrum (Igluu in de Lichttoren). De ‘Strip’ op de High Tech Campus Eindhoven is een mooi voorbeeld van een ontmoetingsconcept dat aan een bestaande werklocatie is toegevoegd. Al met al is de verwachting dat als gevolg van Het Nieuwe Werken, de vraag naar kantoorruimte ‘oude stijl’ zal dalen.

Naast bovengenoemde, algemeen geldende factoren die een negatieve invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte, kan ook een aantal Eindhoven-specifieke factoren worden genoemd die de vraag naar kantoren juist positief kunnen beïnvloeden. Brainport-ambities Begin 2011 is de visie “Brainport 2020, Top Economy, Smart Society” gepresenteerd. Uit deze visie komt ondermeer naar voren dat in Zuidoost-Nederland een flink deel van de kost wordt verdiend voor de rest van Nederland. 35% van de landelijke export komt uit deze regio. Samen met de mainports Amsterdam en Rotterdam vormt ZuidoostNederland de kurk waar de Nederlandse economie op drijft. Deze vooraanstaande positie moet de komende 10 jaar verder worden versterkt. Vandaar dat in de visie Brainport 2020 onder andere de ambitie is neergelegd dat “in 2020 Zuidoost-Nederland als toptechnologieregio een top 3-positie in Europa en een top 10-positie in de wereld in zal nemen”. Verder is de ambitie uitgesproken dat “de economie in Zuidoost-Nederland in die periode groeit met 3 procent, oftewel bijna tweemaal zo snel als het Nederlandse gemiddelde”. Er worden voorts “drie grootschalige proeftuinen voorzien die moeten dienen als broedplaats voor innovatieve oplossingen voor de thuiszorg, mobiliteit en duurzame gebouwen”. Genoemde ambities zullen gepaard gaan met additionele vraag naar ruimte. Daarbij gaat het niet alleen om kantoorruimte, maar ook – en misschien wel met name – om vraag die neerslaat in ‘kantoorachtige’ gebouwen en in (hoogwaardige) productieomgevingen. Eindhoven als kantorenhoofdstad van Zuid Nederland De laatste jaren is een duidelijke trend waarneembaar dat Eindhoven door kantoorgebruikers steeds meer wordt gezien als dé kantorenstad van Zuid-Nederland. Dat blijkt onder andere uit het feit dat alle grote accountants- en consultancybureaus (KPMG, PWC, Deloitte en Ernst & Young) er de afgelopen 10 jaar voor hebben gekozen om de activiteiten voor Zuid-Nederland te concentreren in Eindhoven. Ook overheidsinstellingen kiezen er in toenemende mate voor om zich in Eindhoven te vestigen. In september 2011 is Eindhoven dan ook aangewezen als één van de twaalf gebieden in Nederland waar het Rijk zijn activiteiten in de toekomst gaat concentreren. Tot slot wordt in dit kader nog gemeld dat ook ‘reguliere’ bedrijven met meerdere vestigingen in Nederland in toenemende mate ervoor kiezen om (ook) in Eindhoven een vestiging onder te brengen. Het gaat daarbij onder andere om recent gevestigde bedrijven als Vodafone, Enexis en T-systems. Overigens gaat het juist in dit soort

20

gemeente Eindhoven


gevallen veelal niet om ‘sec’ kantoorgebruikers, maar meer om ‘kantoorachtige’ bedrijven. Onderstaand is een aantal kwalitatieve factoren genoemd die ook hun invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte. Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en voorzieningenniveau De eisen van kantoorgebruikers zijn in toenemende mate ingegeven door de wensen die hun werknemers stellen aan hun werkomgeving. Deze mensen willen niet langer op afgelegen locaties werken, maar liefst op goed bereikbare plekken (met auto én openbaar vervoer), in de buurt van centrumvoorzieningen. Verder willen zij in kwalitatief goede gebouwen zitten, voorzien van onder andere goede klimaatinstallaties en snelle internetverbindingen. Duurzaamheid De laatste jaren is bij alle partijen in de vastgoedketen – te beginnen bij de gebruiker – duidelijk een tendens waarneembaar dat zij duurzaamheid in allerhande opzichten voorop stellen. Dit heeft enerzijds zijn weerslag op de eisen die worden gesteld aan nieuwe huisvesting (energiezuinig, ‘cradle-to-cradle’ materiaalgebruik, etc.). Aan de andere kant leidt het er ook toe dat de gebruikers het minder snel aandurven om te kiezen voor nieuwbouw. Op die manier willen zij hun steentje bijdragen aan het voorkomen dat leegstand op de bestaande kantorenmarkt. Daartoe aangespoord door slechte voorbeelden elders in het land (de nieuwbouw van 65.000 m² voor KPMG in Amstelveen geldt daarbij als een soort schrikbeeld), beschouwen veel grotere kantoorgebruikers het inmiddels als ‘not done’ om zich te vestigen in een nieuw gerealiseerd kantoorgebouw. Zij worden bij deze beslissing vaak geholpen door het feit dat de verhuurder van het gebouw waarin ze op dit moment zijn gevestigd, er alles aan wil doen (dus: gunstiger huurcondities) om zijn huurder te houden. Dreiging van leegstand zet de prijzen van bestaande gebouwen fors onder druk waardoor nieuwbouw in financieel opzicht onaantrekkelijker wordt.

3.2. Vraagprognose Genoemde trends en ontwikkelingen leiden er toe dat voor de komende jaren een behoorlijke afname van de kwantitatieve vraag naar kantoren wordt verwacht. Ook het karakter van de vraag verandert; de vraag naar kantoren zal steeds minder vaak zijn ingegeven door kwantitatieve redenen (tekort aan ruimte), maar daarentegen steeds vaker door kwalitatieve redenen (de kwaliteit van de ruimte die men in gebruik heeft, komt niet overeen met de eisen die daaraan worden gesteld). Anders gezegd; de toekomstige behoefte aan kantoorruimten zal worden gedomineerd door vervangingsvraag (vooral ingegeven door kwalitatieve drijfveren) en in veel mindere mate dan voorheen, door uitbreidingsvraag (vooral ingegeven door kwantitatieve drijfveren). Opgemerkt wordt dat de ramingen die STEC-groep heeft gemaakt, dateren van vóór het moment dat de eurocrisis in alle hevigheid losbarstte (2e helft 2011). Met de mogelijk gemeente Eindhoven

21


(extra) nadelige effecten van deze crisis op de vraag naar kantoorruimte, is dan ook géén rekening gehouden in de geraamde gemiddelde nieuwbouwbehoefte van 14.000 m² per jaar. Zeker voor de periode tot 2015 ligt het daarom eerder voor de hand dat genoemde 14.000 m² nieuwbouw per jaar níet wordt gehaald, dan wel. Hierdoor zal de vraag de komende jaren mogelijk nog iets meer worden ingevuld op de bestaande kantorenmarkt. De verwachte veranderingen die zich in de periode 2011 – 2020 zullen voordoen in de vraag naar kantoorruimte, hebben zowel betrekking op de bestaande- als de nieuwbouw kantorenmarkt. Zoals in paragraaf 3.2. al naar voren kwam, is de afgelopen jaren in Eindhoven ongeveer 2/3 deel van de kantorenbehoefte ingevuld in bestaande kantoorgebouwen, terwijl het resterende 1/3 deel terecht komt in nieuwbouw. Voor de komende jaren is de verwachting dat deze verhouding tussen opname in bestaande- en nieuwbouw kantoren zal verschuiven ten gunste van het aandeel bestaande bouw. Omdat de mogelijkheden die een gemeente heeft om de kantorenmarkt te ‘sturen’ vooral zijn gelegen aan de nieuwbouw-kant, wordt in de volgende paragrafen juist hierop gefocust. Dat wil overigens niet zeggen dat een gemeente in het geheel géén invloed kan uitoefenen op het functioneren van de bestaande kantorenmarkt. Echter, de mogelijkheden zijn op dit terrein minder groot. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan. 3.2.1. Vraagprognose 2011 – 2030 De behoefteraming van STEC groep heeft uitsluitend betrekking op de nieuwbouw kantorenmarkt. Hieruit komt naar voren dat de gemeente Eindhoven de komende 10 jaar (tot 2020) maximaal 140.000 m² bvo nieuwbouw kantoren nodig heeft, oftewel; gemiddeld 14.000 m² per jaar (voor een nadere onderbouwing van deze behoefteraming: zie bijlage 3). Dit komt neer op een verwachte afname van de nieuwbouwbehoefte met ongeveer één derde deel ten opzichte van de periode 2001 – 2010. Bij de behoefteraming is STEC-groep uitgegaan van de volgende soorten vraag naar kantoorruimte: b Uitbreidingsvraag; vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; b Vervangingsvraag; vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren niet meer voldoen, om redenen anders dan capaciteitsgebrek; b Bovenregionale vraag; vraag naar kantoorruimte afkomstig van kantoorgebruikers van buiten de regio Eindhoven. Voor de berekening van de nieuwbouwbehoefte zijn de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en bovenregionale vraag bij elkaar opgeteld. Van de vervangingsvraag wordt gesteld dat een derde van de gebruikers behoefte heeft aan een nieuwbouwpand (dit is vergelijkbaar met het huidige aandeel van de nieuwbouwpanden in de opname van Eindhoven, maar ook met recent onderzoek van het EIB). Er is ingespeeld op de gevolgen van ‘het nieuwe werken’ door te rekenen met een moderne kantoorquotiënt van 20 m² bvo per werkzame persoon.

22

gemeente Eindhoven


Voor de periode 2021 - 2030 wordt door STEC groep de nieuwbouwbehoefte geschat op circa 85.000 m² bvo, oftewel; gemiddeld 8.500 m² per jaar. Deze daling van de nieuwbouwbehoefte in vergelijking met de periode 2011 - 2020 komt vooral door de afname van de uitbreidingsvraag die weer het gevolg is van demografische ontwikkelingen, te weten afname van de beroepsbevolking.

Tabel 1: Nieuwbouwbehoefte kantoorruimte in Eindhoven, 2011-2030 (in m² bvo) Soort vraag Uitbreidingsvraag Bovenregionale vraag Vervangingsvraag (w.v. 1/3 nieuwbouw) Totale nieuwbouwbehoefte kantoren

2011-2020 100.000 10.000 40.000

2021-2030 30.000 5.000 50.000

140.000

85.000

Bron: CPB, 2005; EIB 2010; bewerking: Stec Groep, 2011 3.2.2. Vraagprognose tot 2020, uitgesplitst naar kantorenmilieu Zoals uit de hiervoor besproken trends en ontwikkelingen naar voren komt, wordt de vraag naar kantoorruimte in toenemende mate bepaald door specifieke kwaliteiteisen die gebruikers stellen aan hun werkomgeving. Dit vertaalt zich in een sterkere differentiatie in vestigingsvoorkeuren en locatietypen. De volgende vijf kwaliteitseisen worden volgens STEC groep heden ten dage gesteld aan een kantooromgeving: b Uitstekende multimodale bereikbaarheid (Intercity-OV én auto) b Multifunctionaliteit van directe omgeving b Voldoende parkeerruimte b Aantrekkelijke gebiedskwaliteit b Kwalitatief goede gebouwen. Het multifunctionele karakter van een locatie wordt bepaald door de aanwezigheid en het onderscheidend vermogen van een mix van functies zoals werken, wonen en voorzieningen van een bepaald kwaliteitsniveau. In Eindhoven zijn de locaties en gebouwen die het best voldoen aan bovengenoemde kwaliteitseisen, vooral te vinden in het Stationsgebied. In tabel 2 is door STEC groep (o.a. op basis van onderzoek van NVB en NVM) een verdeling gemaakt van de verwachte vraag (of nieuwbouwbehoefte) per type kantorenmilieu in de periode 2011 – 2020.

gemeente Eindhoven

23


Tabel 2: Nieuwbouwbehoefte kantoorruimte in Eindhoven, onderverdeeld naar kantorenmilieu, periode 2011 – 2020 en 2021 – 2030 Kantorenmilieu

Verwacht aandeel in nieuwbouwbehoefte

Stationsgebied / centrum Centrumschil Snelwegmilieu Overige locaties Totale nieuwbouwbehoefte

40% tot 50% 20% tot 30% 20% tot 30% 0% tot 10%

Nieuwbouwbehoefte in m² bvo 2011 - 2020 2021 - 2030 ca. 65.000 ca. 35.000 ca. 35.000 ca. 5.000 ca. 140.000

ca. 32.500 ca. 22.500 ca. 22.500 ca. 7.500 ca. 85.000

Voor wat betreft de periode tot 2020 is de verwachting dat het grootste deel van de kantoorgebruikers in Eindhoven (40 tot 50%) voorkeur heeft voor vestiging in het centrum / stationsgebied. Dit gebied heeft een prettige verblijfsomgeving voor werknemers en andere bezoekers en komt daarmee het meest tegemoet aan de tegenwoordige behoefte aan een goed voorzieningenniveau én een goede bereikbaarheid. De omgeving is aantrekkelijk en nodigt uit tot het gebruiken van voorzieningen voor en na het werk. Het centrum / stationsgebied maakt buiten reguliere kantoortijden geen verlaten indruk. De bereikbaarheid van dit gebied is gewaarborgd door de aanwezigheid van het centraal station én de vierbaans Kennedylaan met directe aansluiting op het snelwegennet. Dat laatste is bijna uniek in Nederland; mede omdat je maar twee verkeerslichten passeert, kost het slechts zo’n 7 minuten om met de auto vanaf het centraal station Eindhoven naar de snelweg te rijden. Tot 2020 kiest naar verwachting 20 tot 30% van de kantoorgebruikers voor een vestiging in het centrumschil-milieu. De vraag naar kantoorruimte in dit gebied is deels afhankelijk van de aantrekkingskracht die de komende jaren van het Stationsgebied uit zal gaan. Bij een sterke ontwikkeling van het Stationsgebied, zullen kantoren in de centrumschil voor gebruikers naar verwachting minder aantrekkelijk worden. De verwachting is dat eveneens 20 tot 30% van de kantoorgebruikers in de periode tot 2020 zal kiezen voor een nieuwbouw kantoor in het snelwegmilieu. Ter vergelijking: gemiddeld ligt de behoefte voor snelweglocaties in Nederland op maximaal 25%. De verwachte groei van de luchthaven Eindhoven Airport kan ervoor zorgen dat de behoefte aan dit kantorenmilieu in Eindhoven gemiddeld iets hoger ligt. Verder kan de recente ombouw van de randweg A2 een positieve invloed hebben op de vraag naar kantoorruimte in dit milieu, evenals de geplande realisatie van een extra aansluiting op de snelweg ter hoogte van Eindhoven Airport. Een beperkt deel van de kantoorgebruikers heeft voorkeur voor vestiging op een ‘overige locatie’, te weten op een bedrijventerrein of in de woonwijk. De kantoren op dit soort locaties zijn merendeels kleinschalig; de vraag is daarom relatief klein gemeten naar aantal vierkante meters. Daarentegen is het aantal gebruikers relatief groot. Dit is 24

gemeente Eindhoven


een groep (onder meer bestaande uit ZZP’ers, (door)starters en kleinere bedrijven) die daarom niet mag worden vergeten. Ten aanzien van de bestaande kantorenvoorraad is de verwachting dat de trends die zich aan de vraagkant voordoen, ertoe zullen leiden dat alleen de kwalitatief goede gebouwen op de juiste locaties – e.e.a. gemeten naar functionaliteit, bereikbaarheid en voorzieningenniveau – het de komende jaren redden. De leegstand in de minder goede gebouwen, op de minder goede locaties zal toenemen én steeds meer structurele vormen aannemen.

3.3. Planvoorraad De vraag naar kantoorruimte kan worden ingevuld in bestaande-, dan wel nieuw te realiseren gebouwen. In het verleden is een belangrijk deel van de vraag terecht gekomen in nieuwe gebouwen omdat er simpelweg te weinig bestaande kantoren voorhanden waren om aan de toenemende vraag te voldoen. Als gevolg van deze uitbreidingsvraag, is de kantorenvoorraad in Eindhoven de afgelopen decennia fors toegenomen. Zoals uit de vorige paragraaf duidelijk is geworden, zal de uitbreidingsvraag in de toekomst nog slechts een beperkte rol spelen. Hierdoor valt een belangrijke motor achter de vraag naar nieuwbouw weg. In tabel 3 is een overzicht weergegeven van de totale plancapaciteit voor nieuw te realiseren kantoren in Eindhoven. Tot deze plancapaciteit behoren niet: b locaties die bestemd zijn voor de realisatie van kantoorachtige nieuwe gebouwen (zie ook paragraaf 3.1); b herontwikkelingslocaties; d.w.z. oude kantoorgebouwen die gesloopt worden, om vervolgens plaats te maken voor een nieuw kantoor ; b kantoorgebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden om daarna weer als kantoor dienst te doen.

Tabel 3: Planvoorraad (hard en zacht) kantoren in Eindhoven (in m² bvo)

Locatie Stationsgebied Z.O. (Lichthoven) VVV-locatie Busstation Neckerspoel Beursgebouw Stadionkwartier (gebouw Sense) Strijp S Flight Forum Land Forum Eindhoven Airport (2 locaties) Overig (2 locaties) Totaal gemeente Eindhoven

Plancapaciteit (m² bvo) 30.000 20.000 55.000 50.000 20.000 90.000 50.000 100.000 18.000 13.000 446.000

Kantoormilieu stationsgebied stationsgebied stationsgebied stationsgebied centrumschil centrumschil snelwegmilieu snelwegmilieu snelwegmilieu overige locaties 25

Indicatie planning 1e gebouw voor 2015 na 2015 na 2020 na 2020 voor 2015 voor 2015 voor 2015 na 2020 voor 2015 voor 2015


In totaal is de Eindhovense plancapaciteit bijna 450.000 m² bvo groot. De afzonderlijke locaties zijn in bijlage 1 uitvoerig beschreven. Van de totale 450.000 m² plancapaciteit is circa 220.000 m² ‘hard’ te noemen. Dat wil zeggen dat de voorbereidingen om te komen tot de realisatie van een nieuw kantoorgebouw op de betreffende locatie al zo ver zijn gevorderd, dat zo’n gebouw in principe vóór 2015 kan worden opgeleverd. Dit betekent overigens niet dat er in Eindhoven nog vóór 2015 daadwerkelijk 220.000 m² kantoorruimte bij gebouwd gaat worden. Op de eerste plaats zal een ontwikkelaar pas starten met de realisatie van een nieuw kantoor, op het moment dat er voor (het grootste deel van) het gebouw een (huur)overeenkomst is gesloten met een gebruiker. Op de tweede plaats geldt voor een aantal deellocaties (o.a. Strijp-S) dat mogelijk wel een deel van de daar beschikbare plancapaciteit vóór 2015 wordt gerealiseerd, maar (vrijwel) zeker niet de volledige planvoorraad. In het kantorenmilieu dat wordt aangeduid als centrum / stationsgebied, zijn alle nieuwbouw kantoorlocaties gesitueerd in het stationsgebied. Dit gebied maakt deel uit van de Spoorzone (zie onderstaande kaart 2), tezamen met de kantoorzone op Strijp-S, het Stadionkwartier (grenzend aan PSV-stadion) en de kantoorlocaties langs de Prof.Dr.Dorgelolaan. Het stationsgebied is de enige echte centrum/stationslocatie van Eindhoven (wanneer wordt uitgegaan van een straal van 1 km of 5 minuten lopen vanaf het centraal station). In dit gebied is het grootste deel van de totale plancapaciteit gesitueerd (ca.155.000 m2). Binnen het stationsgebied is 30.000 m² nieuwbouw te aan te merken als ‘hard’ (te weten; Stationsgebied Zuidoost, oftewel ‘Lichthoven’). De overige locaties zijn als ‘minder hard’ (20.000 m² op VVV-locatie) tot (erg) ‘zacht’ te kwalificeren. Kaart 2: Spoorzone Eindhoven

26

gemeente Eindhoven


Strijp-S en het Stadionkwartier zijn afzonderlijke locaties met ieder een eigen karakter, maar worden op basis van hun ligging beide gerekend tot het centrumschil-milieu. Hier is de plancapaciteit circa 110.000 m² groot, welke in zijn geheel als ‘hard’ kan worden gekwalificeerd. Verreweg het grootste deel van de planvoorraad in dit milieu is gelegen langs het spoor op Strijp-S (ca. 90.000 m²). Het is van belang om te weten dat het bestemmingsplan in dit gebied bewust ruim is geformuleerd, om op die manier ruimte te laten voor andere functies dan ‘sec’ kantooractiviteiten (bijv. onderwijs, training, etc.). Behalve in de Spoorzone, beschikt Eindhoven over plannen voor ontwikkeling van kantoren langs de snelweg A2. De planvoorraad in het snelwegmilieu is drastisch teruggebracht, onder meer omdat het College van B&W in 2010 heeft besloten om de nieuwbouw kantoorlocatie Land Forum (circa 100.000 m² b.v.o.) langdurig uit de markt te halen. Hierdoor is de ‘harde’ voorraad in het snelwegmilieu teruggebracht naar een kleine 70.000 m², waarvan 50.000 m² is gelegen op het kantorencluster van Flight Forum. Naast genoemde drie milieus, is in Eindhoven nog een aantal ‘overige locaties’ te onderscheiden waar – veelal op grond van historische afspraken – mogelijk nog nieuwe kantoren kunnen worden gerealiseerd. Deze locaties vallen buiten de door het College van B&W aangewezen ‘prioritaire’ gebieden, zoals o.a. neergelegd in de Prioriteitennota 2011 – 2014. Het metrage nieuwe kantoren dat op deze ‘overige locaties’ kan worden gerealiseerd, is met (maximaal) 13.000 m² redelijk beperkt te noemen. Dit is mede te danken aan de prioritering van projecten die eind 2010 heeft plaatsgevonden (zie paragraaf 2.1).

3.4. Vraag - /aanbodconfrontatie In onderstaande figuur is de Eindhovense totale, min of meer ‘harde’ planvoorraad verdeeld naar kantoormilieu (overigens heeft deze planvoorraad in de meeste gevallen een ‘looptijd’ tot na 2020) en vervolgens geconfronteerd met de verwachte nieuwbouwbehoefte tot 2020.

Figuur 7: nieuwbouwbehoefte tot 2020 versus planvoorraad, per kantoormilieu

50.000

Stationsgebied

65.000 110.000

Centrumschil

35.000 68.000

Snelwegmilieu

35.000 13.000

Overige Locaties

5.000 0

20.000

40.000

60.000

Nieuwbouwbehoefte tot 2020

gemeente Eindhoven

80.000 Planvoorraad

27

100.000

120.000


Alleen in het kantorenmilieu centrum / stationsgebied is de planvoorraad en de verwachte behoefte aan nieuwbouw kantoren met elkaar in evenwicht. Er zou hier zelfs sprake zijn van een klein tekort aan nieuwbouwplannen (ter grootte van 65.000 m² -/50.000 m² = 15.000 m²). Dit tekort wordt echter vrijwel volledig teniet gedaan door de oplevering van gebouw ‘Dorgelo’ aan de Prof.Dr. Dorgelolaan per medio 2012 (ca. 12.000 m² bvo). Dit nieuwe kantoorpand is niet meer in de planvoorraad van het Stationsgebied meegenomen omdat het reeds in aanbouw is. Desalniettemin komt het wel in de periode 2011 – 2020 op de markt beschikbaar en voorziet het dus in een deel van de behoefte die tot 2020 is voorzien (overigens is ongeveer 70% van het gehele gebouw op het moment van oplevering verhuurd). Uit de grafiek komt naar voren dat de discrepantie tussen vraag en (potentieel) aanbod in het centrumschil-milieu (Strijp-S en Stadionkwartier worden beide tot dit milieu gerekend, hoewel zij verschillende doelgroepen bedienen) groot is; 35.000 m² nieuwbouw-vraag versus 110.000 m² aanbod. Hierbij wordt (nogmaals) opgemerkt dat de nieuwbouwbehoefte is geprognosticeerd tot 2020, terwijl de ‘looptijd’ van de planvoorraad niet specifiek is vastgelegd. Er vanuit gaande dat het gebouw Sense op het Stadionkwartier vóór 2020 wordt gerealiseerd (totaal ca. 20.000 m²), zou er slechts 15.000 m² voor nieuwbouw kantoren overblijven op Strijp-S. Dit vraagt om nuancering. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan. In het snelwegmilieu (Flight Forum en Eindhoven Airport) is de omvang van de totale planvoorraad ongeveer twee keer zo groot als de verwachte vraag naar nieuwbouw tot 2020. Evenals op Strijp-S het geval is, lijkt het geen reële optie dat het gehele kantorencluster op Flight Forum vóór die tijd is ingevuld. Ook op de overige locaties is de verwachte vraag ruim twee keer zo groot als de planvoorraad. Hierbij wordt opgemerkt dat een deel van de in deze inventarisatie meegenomen planvoorraad niet als heel ‘hard’ kan worden gekwalificeerd. Anderzijds gaat het bij de categorie ‘overige locaties’ over het algemeen om kleinere ontwikkelingen die daardoor wat minder voorbereidingstijd nodig hebben en bovendien makkelijker ‘inpasbaar’ zijn. De flexibiliteit van dit soort locaties is dus wat groter. Omdat het bovendien gaat om een relatief klein deel van de totale vraag, wordt het hier niet als problematisch gezien dat er een ogenschijnlijk grote discrepantie bestaat tussen vraag en aanbod.

28

gemeente Eindhoven


4. Strategie kantorenmarkt Eindhoven 4.1. Inleiding Sturing op de kantorenmarkt kan plaatsvinden op twee fronten: b nieuwbouw kantoorlocaties; b bestaande kantoorvoorraad. In de meeste gemeenten ligt het accent bij het kantorenbeleid van oudsher op de planning van nieuwbouwlocaties. Dit komt op de eerste plaats omdat een gemeente juist op dit vlak over de meeste sturingsinstrumenten (zie paragraaf 1.4.) beschikt. Daarnaast was er vóór de economische crisis die in 2008 uitbrak, vrijwel constant sprake van een groeiende kantorenmarkt. Juist die groei moest in goede banen worden geleid door ervoor te zorgen dat de additionele vraag naar kantoorruimte op de juiste (nieuw te ontwikkelen) locaties terecht zou komen. De veranderingen op de kantorenmarkt van de afgelopen jaren nopen de gemeente ertoe om niet alleen beleid te maken op het gebied van nieuwbouw, maar (juist) ook op de bestaande markt. Immers, een leegstandspercentage van 14% (d.d. 2011) kan schadelijk zijn voor de kwaliteit van het vestigingsklimaat waardoor de Brainport-ambities mogelijk in gevaar komen. De uitgangspositie van Eindhoven op de kantorenmarkt is relatief bezien nog niet zo slecht: b het aanbodpercentage ligt in Eindhoven niet hoger dan het Nederlandse gemiddelde; b de leegstand concentreert zich in Eindhoven niet echt op een beperkt aantal probleemlocaties (i.t.t. bijv. in Amsterdam); b in Eindhoven zijn al flinke successen geboekt met het uit de markt nemen c.q. transformeren van kansarme kantoorgebouwen (m.n. waar het gaat om voormalige Philips-locaties): b er blijft dynamiek waarneembaar in de verschillende deelgebieden; bijna overal wordt nog ruimte opgenomen (zij het minder dan voorheen); b de regio blijft het – mede dankzij de Brainport-ambities – goed doen als vestigingslocatie voor buitenlandse bedrijven (in 2011 sloeg 28% van de buitenlandse investeringen neer in de stad Eindhoven). In het vervolg van dit hoofdstuk worden eerst de algemene strategische uitgangspunten van het gemeentelijk kantorenbeleid genoemd, waarna wordt ingegaan op de strategische aanpak die de gemeente achtereenvolgens voorstaat op de nieuwbouw en op de bestaande kantorenmarkt.

4.2. Strategische uitgangspunten Zoals voorgaande hoofdstukken duidelijk maken, is de economische crisis er (mede) debet aan geweest dat de kantorenmarkt de laatste jaren is getransformeerd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt. Daarmee is de behoefte aan nieuwbouw kantoren voor een belangrijk deel komen te vervallen.

gemeente Eindhoven

29


De uitdaging is er nu juist in gelegen om een zo groot mogelijk deel van de vraag naar kantoren te accommoderen in bestaande gebouwen én om daarnaast creatieve oplossingen te bedenken voor structureel leegstaande gebouwen. Dit geldt als het belangrijkste uitgangspunt voor de kantorenstrategie van de gemeente Eindhoven 2012 – 2020. Dat wil overigens niet zeggen dat nieuwbouw kantoren in het geheel niet meer nodig zijn. Bepaalde locaties c.q. bepaalde gebouwen voldoen op zoveel punten niet meer aan de hedendaagse kwaliteitseisen, dat ze voor de kantorenmarkt als ‘verloren’ moeten worden beschouwd. Daardoor vallen aan de ‘onderkant van de markt’ gebouwen weg. Dit gat kan worden opgevuld door op ‘tijdsbestendige’ locaties, kwalitatief goede, nieuwe kantoren te realiseren. Al met al is de uitdaging voor de gemeentelijke overheid erin gelegen om niet langer alleen maar te sturend op te treden op de nieuwbouwmarkt voor kantoren, maar daarnaast juist ook op de bestaande kantorenmarkt. Onder andere omdat bestaande kantoorgebouwen vrijwel altijd in eigendom zijn van private partijen dient de sturing op publiek-private wijze plaats te vinden. De gemeentelijke sturing kan enerzijds door maatregelen te nemen die direct van invloed zijn op bestaande kantoorlocaties, maar anderzijds ook indirect door te sturen op nieuwbouwlocaties.

4.3. Strategie nieuwbouw kantoorlocaties Bij het sturen van de nieuwbouw kantorenmarkt is het prioriteren van kantoorlocaties een van de belangrijkste maatregelen die de gemeente Eindhoven kan nemen. Op de eerste plaats worden daarmee de nieuwbouwmogelijkheden gereguleerd. Maar omdat de nieuwbouw- en de bestaande kantorenmarkt min of meer communicerende vaten zijn, hebben de maatregelen ook hun invloed op de bestaande kantorenmarkt. Het prioriteringsinstrument heeft de gemeente Eindhoven in het recente verleden al fors ingezet bij het schrappen c.q. uitstellen van ca. 200.000 m² plancapaciteit op de snelweglocatie Land Forum (zie paragraaf 2.1.). Daarnaast zijn in 2010 diverse grondexploitatieprojecten geschrapt die (o.a.) voorzagen in de nieuwbouw van kantoren. Daarmee heeft de gemeente de afgelopen jaren het belangrijkste gedaan wat binnen haar mogelijkheden lag om nieuwbouw kantoorcapaciteit te schrappen. Zo dit in Eindhoven al aan de orde is, zal de gemeente géén private kantoorontwikkelingen ‘weg bestemmen’ door middel van schadeloosstelling van de betreffende eigenaar / ontwikkelaar. Tot slot wordt hier vermeld dat begin 2011 de “Prioriteitennota 2011 – 2014” in werking is getreden. Geheel in lijn met deze nota, zijn voor de periode tot 2020 in Eindhoven de volgende grotere nieuwbouw kantoorlocaties (≥ 20.000 m²) geprioriteerd: b Stationsgebied Zuidoost (Lichthoven) b VVV-locatie (stationsgebied) b Strijp-S (centrumschil) b Stadionkwartier (centrumschil) b Flight Forum (snelwegmilieu).

30

gemeente Eindhoven


Deze locaties bevatten gezamenlijk ruim 200.000 m² planvoorraad, terwijl de vraag naar nieuwbouw kantoren tot 2020 door STEC groep is ingeschat op maximaal 140.000 m². Dit vraagt om een strategische benadering vanuit de gemeentelijke overheid om vraag en aanbod met elkaar in balans te brengen. Daartoe is onderstaand per kantorenmilieu uitgewerkt hoe de gemeente Eindhoven wenst te gaan sturen op de verschillende kantorenmilieus en de daarin gelegen deellocaties, een en ander mede op basis van de aanbevelingen van STEC groep. 4.3.1. Centrum- / stationsmilieu Binnen het centrum- / stationsmilieu, zijn alle grotere nieuwbouw kantoorlocaties in het stationsgebied gesitueerd. Juist omdat de kwaliteit van het stationsgebied het best aansluit bij de behoeften van de hedendaagse kantoorgebruiker (v.w.b. bereikbaarheid, voorzieningenniveau, verblijfsklimaat, etc), is het stationsgebied voor de stad de belangrijkste kantoorlocatie om tot ontwikkeling te brengen. Dat geldt temeer omdat de verwachte vraag en het geplande nieuw te bouwen aanbod (tot 2020) in het stationsgebied het meest in balans is. Het belang dat de gemeente hecht aan de ontwikkeling van het stationsgebied blijkt ook het feit dat zij hier (tezamen met andere betrokken partijen) miljoenen gaat investeren in onder andere de grootschalige modernisering van het stationsgebouw, waaronder een uitbreiding van de stationstunnel. Het gaat hierbij om een omvangrijke voorinvestering die moet worden gedekt uit de grondexploitatie van het zuidelijk deel van het stationsdistrict. Tot 2020 zijn in dit zuidelijk deel twee deellocaties gepland: Zuidoost (oftewel: Lichthoven; ca. 30.000 m²) en de VVV-locatie (ter plaatse van het VVV-gebouw; ca. 20.000 m²). Stationsgebied Zuidoost (Lichthoven) Strategie: eerste prioriteit binnen het Stationsgebied, maar wel waar mogelijk faseren De ontwikkeling van de locatie Zuidoost heeft de eerste prioriteit binnen het centrum - / stationsmilieu. Het plan van de betrokken ontwikkelaar AM / Van Straten omvat naast bijna 30.000 m² kantoorruimte, ook woningen en commerciële ruimten. Parkeren vindt plaats in (deels) ondergrondse parkeergarages. De geplande ontwikkeling komt prima tegemoet aan de kwaliteitscriteria die de hedendaagse kantoorgebruiker stelt. De geplande verbreding en opwaardering van de voetgangerstunnel die deel uitmaakt van het station draagt daar nog eens extra toe bij. Hierdoor komen de centrum- en de noordzijde van het station voor het gevoel dichter bij elkaar te liggen waardoor het gebied meer eenheid vormt. De kantoorgebouwen die deel uitmaken van Lichthoven sluiten het best aan bij de marktvraag wanneer ze single- én multi-tenant worden aangeboden, voorzien van grote vloervelden (daarmee aansluitend op Het Nieuwe Werken), in oppervlakten vanaf ca. 1.000 m². Omdat kantooropnamen (door één gebruiker) van 10.000 m² of meer in Eindhoven slechts sporadisch voorkomen, wordt eraan gewerkt om de plannen zodanig aan te passen dat de kantoorontwikkeling zoveel mogelijk is op te splitsen zodat het gefaseerd kan worden aangeboden. Op deze manier hoeft de start van de totale planontwikkeling niet te wachten op die enkele grote kantoorgebruiker die – bij wijze van spreken – slechts eens in de vijf jaar voorbij komt. Verder dienen de kantoren te worden aangeboden met een royale parkeernorm. Dit sluit aan bij de vraag van de markt gemeente Eindhoven

31


naar multi modaal bereikbare locaties. De aantrekkelijkheid van zowel het gehele gebied, als de afzonderlijke gebouwen, is gebaat bij de aanwezigheid van een mix van functies. De voorliggende plannen voorzien hierin door de mogelijkheid te bieden om bijvoorbeeld een hotel en / of congresfaciliteit in de bebouwing op te nemen. Het is daarbij geen probleem (of zelfs wenselijk) dat dit ten koste gaat van de hoeveelheid kantooroppervlak die op dit moment in het plan is voorzien. Tot de doelgroep voor de kantoorruimten in het stationsgebied behoren onder andere overheid- en non profit instellingen, banken / verzekeraars, ICT-bedrijven en zakelijke dienstverlening. VVV-locatie Strategie: pas starten met ontwikkeling ná Stationsgebied Zuidoost De VVV-locatie is gesitueerd direct aan de zuidwestzijde van het station. Hier passeren dagelijks vele duizenden voetgangers die vanuit het station naar de binnenstad lopen en vice versa. Het gaat hier om een van de meest prominente locaties in de stad. De huidige (matige) kwaliteit van de openbare ruimte is daar niet mee in overeenstemming. Het is daarom goed dat het vigerende stedenbouwkundig plan voorziet in een kwalitatief hoogwaardige inrichting met veel groen en mogelijk ook water (door het bovengronds brengen van de Gender). Dit stelt tevens hoge eisen aan de kwaliteit van de hier te realiseren bebouwing. Voorts moet het gebouw bij voorkeur multifunctioneel worden ingevuld en beschikken over ruim voldoende (gebouwde) parkeervoorzieningen. De planvorming voor de VVV-locatie is veel minder ver gevorderd dan voor Lichthoven. Het uitgangspunt is dat niet eerder met de ontwikkeling van de VVV-locatie wordt gestart, voordat het merendeel van het kantooroppervlak in Lichthoven is verhuurd / verkocht. Als uitzondering hierop geldt de situatie dat één of enkele grote gebruikers zich voor de locatie melden die enerzijds een aantoonbare, substantiële meerwaarde voor de economische ontwikkeling van de regio hebben en anderzijds positief bijdragen aan de kwaliteit van het stationsgebied. Overige locaties (noordzijde stationsgebied) Strategie: pas starten met ontwikkeling (ver) ná 2020 De overige twee nieuwbouwlocaties in het Stationsgebied (Neckerspoel en Beursgebouw) grenzen direct aan de noordzijde van het spoor. Dit gebied is in de beginjaren van deze eeuw tot ontwikkeling gekomen onder de naam Kennedy Business Center (ca. 55.000 m² v.v.o.). De Kennedytoren is met zijn 20 bouwlagen de blikvanger van het gebied. Aan de westzijde grenst het KBC aan busstation Neckerspoel (ook wel: Stationsplein Noord). Op de lange termijn (in ieder geval na 2020) is een herontwikkeling van dit busstation gepland in combinatie met een toevoeging van hoogbouw, waarin onder andere kantoren kunnen worden ondergebracht. Deze plannen maken deel uit van de ruimtelijke visie ‘Verbinden en verblijven’ welke in 2005 voor het gehele stationsgebied is opgesteld. Deze visie voorziet op de lange termijn eveneens in een herontwikkeling van het huidige beursgebouw. Ook op deze locatie zijn op termijn nieuwbouw kantoren voorzien. Voor genoemde locaties in het stationsgebied Noord geldt als uitgangspunt dat deze (ver) na 2020 worden ontwikkeld. Het is afhankelijk van de tendensen die zich de 32

gemeente Eindhoven


komende jaren zowel aan de vraagzijde als aan de aanbodzijde zullen voordoen, hoe de nieuwbouwplannen te zijner tijd programmatisch worden ingevuld. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met verzoeken tot een mogelijke uitbreiding van het kantorenareaal op (private) herontwikkelingslocaties in het stationsgebied. De gemeentelijke sturing op dit soort ontwikkelingen zal in dit zo belangrijke gebied plaatsvinden door op de juiste manier (lees; veelal terughoudend) om te gaan met de hier merendeels benodigde bestemmingsplanwijzigingen. 4.3.2. Centrumschil-milieu Tot het centrumschil-milieu behoren de locaties Stadionkwartier (ca. 20.000 m²) en Strijp-S (ca. (90.000 m²), tezamen zo’n 110.000 m² nieuw te realiseren kantoren. Beide deellocaties behoren op grond van hun ligging weliswaar tot hetzelfde milieu, maar hebben elk een eigen uitstraling en een daarmee samenhangende aantrekkingskracht op kantoorgebruikers. Al met al is de planvoorraad in het centrum-schilmilieu ruim in relatie tot de geraamde vraag tot 2020 groot. Het is van belang dat in dit gebied de projecten in kleinere deelprojecten worden ‘opgeknipt’ en dat er een duidelijke profilering van deelmilieus gaat ontstaan. Onderstaand wordt dit nader uitgewerkt voor beide deelgebieden. Strijp-S Strategie: aansluiten bij organisch gegroeide, attractieve Strijp-S profiel Strijp-S is een 27 ha. grote voormalige Philips-locatie die sinds 2002 volledig wordt herontwikkeld, deels met nieuwbouw, deels met behoud van monumentale gebouwen. Strijp-S kent een gemengde invulling met wonen, werken en recreëren. Ongeveer sinds 2005 zijn in de bestaande gebouwen op Strijp-S vele tientallen bedrijven terecht gekomen. In totaal was hiermee in 2011 een oppervlakte van zo’n 90.000 m² kantoor- of kantoorachtige ruimte gemoeid. De huurprijzen zijn relatief laag en de huurcondities flexibel. Dit heeft met name kleinere, deels startende-, bedrijven aangetrokken die voorts bewust kiezen voor de industriële uitstraling die het gebied en de gebouwen kenmerken. De meeste bedrijven kunnen worden gerekend tot de ‘creatieve industrie’. Dit heeft ertoe bijgedragen dat Strijp-S inmiddels als een vermaarde grootschalige, creatieve broedplaats wordt gezien die als zodanig substantieel bijdraagt aan de Brainportambities. In de zone langs de spoorlijn zijn op Strijp-S nieuwbouw kantoren gepland met een totale oppervlakte van 90.000 m². Strijp-S richtte zich aanvankelijk voor een belangrijk deel op dezelfde doelgroepen als het stationsgebied. Deze doelgroepen ervaren het stationsgebied merendeels als een aantrekkelijker locatie door de betere (multimodale) bereikbaarheid, de aanwezigheid van centrumvoorzieningen en de bewezen profilering als hét kantorengebied van Eindhoven. De kansen voor kantoorontwikkeling op Strijp-S nemen toe op het moment dat de locatie zich nadrukkelijker profileert om zich op die manier te onderscheiden van concurrerende locaties. Deze kansen zijn met name gelegen in het aanbieden van kleinschaliger ruimten om zo in te spelen op de vraag van huurders die al gevestigd zijn op Strijp-S. Op die manier fungeert de nieuwbouw als doorgroeilocatie voor zittende bedrijven en wordt het profiel dat Strijp-S zich in de loop der jaren heeft aangemeten (dé locatie in Nederland waar ruimte wordt geboden aan creativiteit), verder uitgebouwd. De 90.000 m² nog te realiseren nieuwbouw fungeert zo gemeente Eindhoven

33


voor een deel als communicerend vat met de kantoor (achtige) ruimte die nu al op StrijpS is ingevuld. Dat impliceert dat een (belangrijk?) deel van de nieuwbouw-klanten nu dus al op Strijp-S is gehuisvest. Onder andere marketingbureaus, architecten en creatieve ICT-ers zullen zich tot het ‘creatieve profiel’ aangetrokken voelen. De omvang van de te realiseren gebouwen moet daar zoveel mogelijk bij aansluiten; voorkeur voor kleine tot middelgrote panden met een omvang van 800 m² tot max. 5.000 m² bvo, waarbij de ruimten single- én multi tenant worden aangeboden. Verder dienen de ruimten geschikt te zijn voor Het Nieuwe Werken en flexibel in te vullen, bijvoorbeeld door hogere plafondhoogten te gebruiken waardoor ze ook als ateliers kunnen worden gebruikt. Tot slot moet ruim voldoende parkeerruimte voorhanden zijn, zoveel mogelijk ‘uit het zicht’, derhalve in parkeergebouwen of ondergrondse parkeergarages. Het bestemmingsplan op Strijp-S is ruim geformuleerd en laat daarom in de kantoorzone mogelijkheden open voor andere functies. Gelet op de beperkter wordende vraag naar kantoren, dienen kansen te worden benut om (een deel van) de geplande kantoormeters om te zetten naar andere, beleidsmatig wenselijke, functies. Daarbij valt onder andere te denken aan musea, dan wel onderwijs- en trainingsfaciliteiten. Met de komst van studenten zou Strijp-S zeer zijn gediend; het brengt de gewenste reuring in het gebied. Stadionkwartier Strategie: nieuwbouw pas starten als er gebruikers zijn én – waar mogelijk – faseren c.q. multifunctioneel invullen Het stadionkwartier in Eindhoven is gelegen ten westen van het PSV-stadion en voorziet in de bouw van 500 appartementen, een ondergrondse parkeergarage en 20.000 m² kantoren (onder te brengen in het gebouw ‘Sense’). De parkeergarage en appartementen worden in 2012 opgeleverd. Het nieuw te realiseren kantoorgebouw is gelegen aan de spoorzijde en fungeert daarmee tevens als geluids- en veiligheidsscherm voor de erachter gelegen woningen. De realisatie van dit (kantoor- ?)gebouw is overigens niet vrijblijvend; publiek- en privaatrechtelijk is vastgelegd dat het gebouw er binnen 10 jaar moet staan om op die manier het geluidsniveau in de woningen te kunnen laten voldoen aan de eisen die de Wet Geluidhinder daaraan stelt. Het eigendom en de ontwikkeling van de kantoren is in handen van private partijen. Het bestemmingsplan waarin de kantoorgebouwen zijn opgenomen, is vigerend. Vandaar dat op grond van deze kantorenstrategie én op grond van eerder genoemde publiek- en privaatrechtelijke kaders, weinig gemeentelijke regie op deze locatie mogelijk is. In zijn algemeenheid geldt dat ‘op risico’ bouwen niet gewenst is en dat de marktkansen worden vergroot op het moment dat het bouwvolume wordt verkleind, c.q. gefaseerd. Verder is het de overweging waard om de plint van het gebouw te transformeren en zo geschikt te maken voor de huisvesting van kantoorondersteunende functies.

34

gemeente Eindhoven


4.3.3. Snelwegmilieu Tot het snelwegmilieu behoren twee locaties waar op korte termijn nog ruimte aanwezig is voor nieuw te bouwen kantoorruimte. Op de eerste plaats betreft het Flight Forum (ca. 50.000 m²) en daarnaast Eindhoven Airport (ca. 18.000 m²). Verder is er nog de uitgestelde locatie Land Forum (ca. 100.000 m²). De direct beschikbare planvoorraad in het snelwegmilieu is ongeveer twee keer zo groot als de geraamde vraag tot 2020 (dat is exclusief Land Forum). Zowel Eindhoven Airport als Flight Forum zullen naar verwachting profiteren van de groei die de aangrenzende luchthaven Eindhoven Airport momenteel doormaakt. Dit brengt meer reuring in het gebied, hetgeen de aantrekkelijkheid ten goede zal komen. De gebouwen die het dichtst in de buurt van het vliegveld zijn gelegen, merken hier waarschijnlijk het meest van. Het effect neemt af naarmate de afstand groter wordt. Verder zullen beide snelweglocaties profijt hebben van de extra aansluiting die gepland staat vanaf de snelweg A2 / N2 naar Eindhoven Airport. Dit verbetert de bereikbaarheid en zal de congestie tijdens spitsuren op Flight Forum voor een belangrijk deel oplossen. Het is niet waarschijnlijk dat dit soort positieve ontwikkelingen direct zullen leiden tot een toename van de vraag naar nieuwbouw kantoren. Wél ligt het voor de hand dat ze bijdragen aan een vermindering van de leegstand in bestaande kantoorgebouwen. Flight Forum Strategie: attractiviteit verhogen en koesteren zittende gebruikers Het kantorencluster op Flight Forum is sinds begin deze eeuw in ontwikkeling. In de periode tot 2008 is er zo’n 50.000 m² nieuwbouw kantoren op deze locatie gerealiseerd en in gebruik genomen door een aantal prominente bedrijven zoals PWC, Deloitte/AKD, Getronics en Van Gansewinkel. Sinds 2008 zijn de verkopen stil gevallen. Er is nog ruimte voor de ontwikkeling van circa 50.000 m² kantoren. Tot de voornaamste doelgroep worden gerekend: consultants, zakelijke en financiële dienstverleners, regionale hoofdkantoren en ICT-bedrijven. Terwijl in de periode 2000 – 2010 bijna de helft van de nieuwbouwopname in Eindhoven plaatsvond in het snelwegmilieu, is de verwachting dat dit gemiddelde aandeel in de toekomst terug valt naar zo’n 25%. De reden is erin gelegen dat de moderne kantoorgebruiker een sterke voorkeur heeft voor een vestiging in een levendige omgeving (veelal in of dichtbij het stadscentrum), in de nabijheid van goede OVvoorzieningen (zie paragraaf 4.2.2.). Flight Forum blijft op een aantal van deze punten achter en kan daarom versterking gebruiken, onder andere door de monocultuur (lees: alleen kantoren aanwezig) te doorbreken. De (al lang) geplande komst van een facilitair centrum (horeca, kinderdagverblijf, vergaderfaciliteiten e.d.) met hotelvoorziening zal in dat opzicht een belangrijke verbetering zijn (in bestemmingsplan zijn deze functies al vastgelegd). Daarnaast moet de mogelijkheid worden open gehouden voor toevoeging van andere, niet-kantoor activiteiten aan het kantorencluster, mits deze ter plaatse goed inpasbaar zijn en niet verstorend werken op andere functies in de stad. Behalve door het gebied multifunctioneler te maken, kan de kwaliteit van Flight Forum ook worden verbeterd door de ‘versteende’ uitstraling te verminderen. Dat zou kunnen gemeente Eindhoven

35


door bijvoorbeeld meer groen in het gebied te brengen. Naast een ‘versteende’ indruk, maakt Flight Forum ook een ‘verblikte’ indruk door de vele auto’s die recht voor de (architectonisch veelal zeer fraaie) gebouwen staan geparkeerd. Met de geplande komst van een parkeergarage aan de overzijde van het kantorencluster, ontstaat de mogelijkheid om (een deel van) de ontsierende auto’s bij de gebouwen weg te halen. Om leegstand op Flight Forum te voorkomen, is het belangrijk dat de zittende kantoorgebruikers vooral blijven zitten. Daartoe is het van belang om als gemeente samen met Flight Forum CV met zowel eigenaren als gebruikers, maar ook met vastgoedpartijen, ‘in gesprek’ te blijven om op die manier op de hoogte te blijven van wat er op Flight Forum gaande is en – waar nodig – daarop in te spelen. Waar dat aan de orde is en voor zover de gemeente daartoe de mogelijkheden heeft, zal zij terughoudendheid betrachten ten aanzien van het beschikbaar stellen van nieuwbouw locaties elders in de stad aan prominente bedrijven die momenteel op Flight Forum zijn gevestigd. Eindhoven Airport Strategie: op zoek naar gebruikers! Op Eindhoven Airport is op een beperkt aantal deellocaties ruimte voor nieuw te bouwen kantoren. Daarbij geldt als belangrijkste locatie, de uitbreiding van de terminal welke – naast andere functies – voorziet in de realisatie van ca. 11.000 m² kantoorruimte. De oplevering van de nieuwe terminal is gepland in 2013. Land Forum Strategie: in de ijskast laten staan Onder andere in paragraaf 2.1. is beschreven dat in resp. 2007 en in 2010 door het gemeentebestuur is besloten om de kantoorontwikkeling op Land Forum te verkleinen, c.q. langdurig uit te stellen. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de komende jaren de marktomstandigheden zodanig wijzigen, dat Land Forum weer uit de ijskast wordt gehaald. Mocht de markt daar op langere termijn aanleiding toe geven, is het mogelijk om de planontwikkeling (waaronder benodigde bestemmingsplanaanpassing) weer ter hand te nemen. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat deze marktvraag niet kan worden geaccommodeerd op andere (nieuwbouw) locaties in het snelwegmilieu, in het bijzonder op Flight Forum. 4.3.4. Overige locaties Strategie: markt aan zet, overheid toetst de initiatieven Tot de ‘overige locaties’ behoren plekken in de stad die eigendom zijn van ontwikkelaars en waar – veelal van oudsher – een nieuwbouw kantoorontwikkeling is toegestaan (welke dus nog niet is gerealiseerd). De ‘hardheid’ van dit soort locaties is merendeels wisselend en de ‘volatiliteit’ vaak groot. Omdat het hier bovendien om slechts een relatief klein deel van de totale planvoorraad gaat, is de noodzaak om een strikt beleid op deze locaties te voeren, minder sterk aanwezig. Vandaar dat hier als uitgangspunt geldt dat initiatieven van eigenaren van dit soort locaties elk op hun merites worden beoordeeld door te bezien of we als gemeente überhaupt kunnen sturen en zo ja, in welke richting we dan willen sturen. Als leidraad geldt daarbij dat initiatiefnemers 36

gemeente Eindhoven


moeten aantonen dat er aantoonbare vraag is naar het type vastgoed dat zij willen ontwikkelen en dat het de balans op de kantorenmarkt niet (verder) verstoort. Zo kan er bijvoorbeeld een aantoonbare behoefte zijn aan kleinschalige kantoorvilla’s (tot 1.000 m²) die onder andere zou kunnen worden ingevuld op een van bedoelde overige locaties.

4.4. Strategie bestaande kantoorlocaties Zoals aan het begin van dit hoofdstuk al naar voren kwam, heeft bij het gemeentelijk kantorenbeleid jarenlang het accent gelegen op het sturen van nieuwbouwlocaties. Omdat de groei op de kantorenmarkt er voor een belangrijk deel uit is, moet nu juist worden gestuurd op de bestaande kantorenvoorraad. Daarbij moeten vraag en aanbod zoveel mogelijk met elkaar in balans worden gebracht om op die manier leegstand te beperken. Wanneer de markt en de overheid niets doen, zal de situatie op de kantorenmarkt niet verbeteren. Actie is dus geboden. Voor de gemeente Eindhoven is het terugdringen van leegstand in bestaande gebouwen van belang omdat: b door de vraag naar kantoorruimte zoveel mogelijk in te vullen in bestaande gebouwen, zijn minder nieuwe kantoren nodig, hetgeen geheel in lijn is met de duurzaamheidsambities van de gemeente Eindhoven; b structurele leegstand zorgt voor een negatief imago van een gebied, c.q. van de stad als geheel; de kwaliteit van het vestigingsklimaat wordt erdoor aangetast; b een te grote leegstand op de bestaande kantorenmarkt staat nieuwbouwontwikkelingen in de weg en heeft bovendien een prijsdrukkend effect; b leegstaande (kantoor) gebouwen verhogen de kans op vandalisme / criminaliteit en hebben daardoor een negatieve invloed op het verblijfsklimaat in de stad; b leegstand biedt ook kansen !!!, namelijk door economisch- of maatschappelijk gewenste alternatieve functies in een leegstaand gebouw onder te brengen. Bij de sturing van de bestaande kantorenmarkt is de positie die de gemeente inneemt een andere dan op de nieuwbouw kantorenmarkt. Zoals in hoofdstuk 1al is aangegeven, is het aantal gemeentelijke sturingsinstrumenten op dit gebied een stuk kleiner. Vandaar dat het belang om te komen tot samenwerkingsverbanden met andere partijen groter is. Op de eerste plaats zijn gebouweigenaren logische samenwerkingspartners. Daarnaast kan het gaan om andere actoren in de vastgoedmarkt, zoals makelaars, (her)ontwikkelaars en financiers. Ook samenwerking met woningcorporaties ligt voor de hand. De meeste Eindhovense corporaties zijn ervoor in om de kansen te benutten die leegstaande gebouwen in zich kunnen hebben. Op Strijp-S heeft m.n. Trudo op dit punt zijn meerwaarde bewezen. De gemeente Eindhoven heeft verder goede ervaringen opgedaan met het inschakelen van onderwijsinstellingen als de TU/e en Fontys. Daarbij gaat het enerzijds om inventariserende werkzaamheden (zoals het in kaart brengen van leegstand t.b.v. de ‘Leegstandsmonitor Eindhoven’). Anderzijds blijken studenten veelal makkelijker in staat om onorthodoxe oplossingen te bedenken voor leegstaande gebouwen. Ook op andere fronten is in Eindhoven oplossend vermogen rondom het thema ‘leegstand’ gemobiliseerd. Zo houdt de Stichting Ruimte (mede op initiatief van gemeente Eindhoven

37


gemeente Eindhoven) zich al sinds een aantal jaren bezig met de tijdelijke ingebruikname van leegstaande (kantoor)gebouwen ten behoeve van bedrijven uit de creatieve sector. Een vergelijkbaar (particulier) initiatief is ontstaan op bedrijventerrein Herzenbroeken onder de naam ‘Sectie C’. Verder is in Eindhoven sinds 2011 een denktank actief (onder de naam ‘Leegstand van Zaken, Eindhoven’) waarin vastgoedprofessionals zich hebben verenigd om gezamenlijk oplossingen te bedenken voor de tijdelijke of permanente herinvulling van leegstaande (kantoor)gebouwen. De positie die de gemeente kan bekleden, hangt veelal samen met de maatregel (bijv. transformatie, renovatie) die wordt gekozen om leegstand tegen te gaan. Onderstaand wordt eerst nader ingegaan op de stimulerende c.q. faciliterende functie die de gemeente Eindhoven kan vervullen op de bestaande kantorenmarkt. Daarna wordt ingegaan op de rol die zij speelt bij de verschillende maatregelen die tegen leegstand kunnen worden ingezet. 4.4.1. Aanjaagfunctie van de gemeente Eindhoven Het voeren van gemeentelijke regie op de bestaande kantorenmarkt is door het gebrek aan sturingsinstrumenten anders dan op de nieuwbouwmarkt (zie ook paragraaf 1.4.). De gemeente Eindhoven is immers in de meeste gevallen géén eigenaar (en daarom ook geen probleemeigenaar) van panden die geheel of gedeeltelijk leeg staan. Het initiatief om te komen tot de verbetering van een pand moet dus in eerste aanleg komen van de huidige eigenaar, dan wel van de potentiële koper van het betreffende pand. De gemeente Eindhoven zal zelf niet investeren in leegstaand vastgoed. Voor initiatieven om te komen tot verbetering van de attractiviteit van bestaande kantoren geldt als strategisch uitgangspunt dat de ‘markt’ aan zet is. Daar waar nodig, zal de gemeente proactief in contact treden met eigenaren om hen ertoe te bewegen om gezamenlijk tot een nieuwe, verantwoorde invulling van gebouwen te komen. De gemeente Eindhoven heeft dus een stimulerende en een faciliterende functie op de bestaande kantorenmarkt, er vanuit gaande dat het marktinitiatief niet conflicteert met gemeentelijke belangen en beleidsdoelstellingen in de brede zin van het woord. Stimuleren van initiatieven De gemeente Eindhoven heeft een stimulerende functie door op de eerste plaats ‘passende’ initiatieven die bijdragen aan een vermindering van de leegstand ‘positief tegemoet te treden’. Daarnaast is het belangrijk om voorlichting te verstrekken over het onderwerp. Zo heeft de gecreëerde publiciteit die rondom het TU/e-onderzoek ‘Transformatie kantoorgebouwen (mei 2010)’ is ontstaan, veel marktpartijen aangezet om transformatie-initiatieven ter hand te nemen. Het is tekenend dat van de 14 panden die door de TU/e zijn aangemerkt als ‘transformeerbaar’, er anderhalf jaar later al twee daadwerkelijk zijn getransformeerd, en er ook nog eens voor vier panden serieuze aanvragen daartoe zijn ingediend (en soms zelfs al procedures lopen). Voor wat betreft de overige panden is de stand van zaken als volgt: b één pand is gesloopt (op termijn mogelijk ingevuld door nieuwbouw); b vier gebouwen zijn weer verhuurd als kantoor; b drie gebouwen staan nog steeds leeg (waaronder gemeentelijk TD-gebouw).

38

gemeente Eindhoven


Het onderzoek van de TU/e heeft een momentopname gemaakt van de kantorenleegstand in Eindhoven. Het is van belang om de markt continue te blijven monitoren om zo in te kunnen spelen op kansen die zich voordoen. De gemeente Eindhoven zal daartoe jaarlijks een openbaar toegankelijke leegstandsmonitor opstellen. Het biedt de gemeente de mogelijkheid om proactief met eigenaren van leegstaande panden proactief in contact te treden om zo gezamenlijk te zoeken naar oplossingen om de leegstand tegen te gaan. De beleidsmedewerker Kantoren en kantoorlocaties (afdeling Economische Zaken & Arbeidsmarkt) geldt voor dit soort zaken als eerste aanspreekpunt. Faciliteren van initiatieven De faciliterende functie van de gemeente Eindhoven bestaat er onder andere uit dat actief wordt meegewerkt aan wenselijke marktinitiatieven die de hoeveelheid leegstand verkleinen. Dat kan onder meer door: b medewerking verlenen aan benodigde bestemmingsplanprocedures; b optimaal benutten van regels in het Bouwbesluit; b verlenen van benodigde vrijstellingen (bijv. voor parkeer- of geluidsnormen); b beschikbaar stellen c.q. verkopen van een strook gemeentegrond die nodig is om een initiatief mogelijk te maken. Om leegstand te bestrijden, bestaat voor een gemeente sinds 2010 de mogelijkheid om een leegstandsverordening vast te stellen op grond van de Wet kraken en leegstand. In een dergelijke verordening kunnen onder andere de volgende regels worden opgenomen: b meldingsplicht voor eigenaren op moment dat zij een leegstaand pand hebben; b het bijhouden van een leegstandsregister door de gemeente; b verplicht overleg door de gemeente met de eigenaar; b voordragen van een gebruiker door de gemeente aan de eigenaar; b opleggen van boetes bij gebrek aan medewerking van de zijde van de eigenaar. Tot op heden hebben alleen de gemeenten Amsterdam en Tilburg de leegstandsverordening respectievelijk vastgesteld en in voorbereiding. Het opstellen van een leegstandsverordening zoals bedoeld in de Wet kraken en leegstand is in Eindhoven vooralsnog niet aan de orde. Wél zal een leegstandsregister (oftewel; de hiervoor genoemde ‘leegstandsmonitor’) worden aangelegd. De redenen om géén leegstandsverordening in te voeren zijn: b leegstand concentreert zich in Eindhoven niet op probleemlocaties; b vanuit de markt ontstaan al relatief veel ‘spontane’ initiatieven om leegstand te bestrijden; b invoering vergt veel administratieve inspanning (dus : menskracht) op het gebied van controle / handhaving. De leegstandsverordening sluit niet aan bij het eerder genoemde uitgangspunt dat de gemeente Eindhoven een stimulerende c.q. faciliterende houding aanneemt naar marktpartijen waar het gaat om leegstandsbestrijding. Tot nu toe werpt deze houding zijn vruchten af. Het is zeer de vraag of het invoeren van een leegstandsverordening extra bijdraagt aan de tot nu toe geboekte resultaten. Het is wél zeker dat de invoering veel gemeente Eindhoven

39


ambtelijke inzet kost. Ook vanuit praktisch oogpunt is het momenteel dus niet gewenst om in Eindhoven een leegstandsverordening in te voeren. 4.4.2. Maatregelen tegen leegstand op de bestaande kantorenmarkt Om leegstand te beperken, dienen kansen te worden benut die bijdragen aan een versterking van de kwaliteit van het kantorenaanbod op gebouw- én gebiedsniveau. Wanneer de kwaliteit van het bestaande kantorenaanbod verbetert door andere kantoorconcepten te bedenken, dan wel door renovatie van het gebouw en / of upgrading van de locatie, zullen deze panden eerder worden opgenomen door de markt. Niet bij álle kantoorgebouwen is het mogelijk om (bij voortgezet gebruik als kantoor) de kwaliteit weer op peil te brengen. Voor een aantal van deze gebouwen is transformatie (dus: functiewijziging), dan wel sloop (met eventuele nieuwbouw) een goed alternatief. Onderstaand wordt elk van deze maatregelen nader toegelicht en wordt tevens aangegeven welke rol de gemeente daarbij kan spelen. 1. Nieuwe kantoorconcepten De wijze waarop kantoorgebouwen worden gebruikt, is in de loop der jaren flink veranderd. Mede als gevolg van Het Nieuwe Werken, is het hedendaags kantoor steeds meer een ontmoetingsplaats geworden waar informatie en ideeën worden uitgewisseld. Dit biedt mogelijkheden voor nieuwe kantoorconcepten die tot stand komen in bestaande gebouwen. In Eindhoven kunnen de volgende voorbeelden van nieuwe kantoorconcepten worden genoemd: Strijp-S Op Strijp-S is in de periode 2005 – 2010 zo’n 70.000 m² kantoor (achtige) ruimte opgenomen in bestaande, niet of nauwelijks aangepaste gebouwen (o.a. Videolab, Glasgebouw en delen van de gebouwen die tot de Hoge Rug behoren). Juist omdat de ruimten voor een relatief lage huurprijs en tegen flexibele voorwaarden worden aangeboden, is hier sprake van een nieuw concept dat voorziet in een behoefte. Lichttoren In een deel van de gerenoveerde Lichttoren heeft zich in 2011 de exploitant IGLUU gevestigd. Het gaat hier om een formule met meerdere vestigingen die werkruimten aanbiedt in karakteristieke gebouwen in het stadscentrum, geheel overeenkomstig de uitgangspunten van Het Nieuwe Werken. Rol gemeente Eindhoven De gemeente Eindhoven staat positief ten opzichte van de introductie van nieuwe kantoorconcepten in bestaande kantoorgebouwen die voorzien in een marktbehoefte. Deze dragen positief bij aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat in de stad. Er is op dit punt evenwel niet of nauwelijks gemeentelijke sturing mogelijk (er is immers sprake van voortgezet gebruik van een gebouw binnen de vigerende kantoorbestemming). Op zich is dat niet erg; de markt doet hier zijn werk.

40

gemeente Eindhoven


2. Versterken bestaande kantorenvoorraad Het versterken van de bestaande kantorenvoorraad kan zowel op gebouwniveau als op gebiedsniveau. Op gebouwniveau gaat het om renovatie van bestaande kantoren. Het is aan de eigenaar hoe ver hij met de renovatie wil gaan. Merendeels zal de renovatie gepaard gaan met een verduurzaming van het gebouw, onder andere om op die manier het energieverbruik terug te brengen. In de meeste gevallen zal een renovatie pas plaatsvinden op het moment dat er een nieuwe huurder voor het gebouw in beeld is. Op die manier kan rekening worden gehouden met de specifieke wensen van de gebruiker. In Eindhoven kunnen de volgende voorbeelden van ingrijpende gebouwrenovatie worden genoemd: Begijnenhof 4 – 6 Betreft een typisch gebouw uit de jaren ’70 dat na langdurige leegstand in 2005 ingrijpend is gerenoveerd en daarbij aan de voorzijde voorzien van een nieuwe glasgevel die het gebouw een zeer eigentijdse uitstraling geeft. Sindsdien heeft het pand nauwelijks nog leegstand gekend. Begin 2011 is het Eindhovens Dagblad in het pand getrokken. Strijp-S, gebouw SFF Dit ca. 15.000 m² grote gebouw stond op de nominatie om te worden gesloopt. Park Strijp Beheer heeft het pand langjarig verhuurd aan Bosch, nadat het gebouw volledig is gerenoveerd overeenkomstig de wens van de nieuwe huurder. Rol gemeente Eindhoven De gemeente Eindhoven staat positief ten opzichte van de renovatie van bestaande kantoorgebouwen. De gemeentelijke sturingsmogelijkheden zijn hier echter beperkt. Ingrijpende renovatieprojecten moeten vanzelfsprekend wel door de gemeente worden vergund. Verder kan de gemeente eraan meewerken om de renovatie gepaard te laten gaan met een beperkte uitbreiding van het pand, bijvoorbeeld door ‘optopping’. Dit kan positief bijdragen aan de veelal moeizame financiële haalbaarheid van een renovatie / verduurzaming. Of de gemeente zijn medewerking wil verlenen aan een verzoek tot uitbreiding, wordt per situatie beoordeeld. Behalve op gebouwniveau, kan ook op gebiedsniveau de bestaande kantorenvoorraad worden verbeterd. Omdat het hier vaak gaat om bijvoorbeeld de inrichting van de openbare ruimte, dan wel bestemmingsplantechnische ingrepen, is de gemeentelijke overheid in staat om hier een belangrijke rol in te spelen. Zo kan het gaan om het doorbreken van de monofunctionaliteit van een kantoorlocatie door andere, gebiedsondersteunende functies toe te laten (er vanuit gaande dat daar vraag naar is). Op deze manier komt een locatie meer tegemoet aan de hedendaagse wens van kantoorgebruikers om in een multifunctionele omgeving te werken, in plaats van in een gebied dat buiten kantooruren is uitgestorven. Een ander voorbeeld is het vergroten van de parkeermogelijkheden op een locatie door als gemeente toestemming te geven voor het realiseren van een gebouwde parkeervoorziening ter plaatse.

gemeente Eindhoven

41


De gemeente Eindhoven is er op locaties waar géén kantoorbestemming geldt, alert op dat de gebouwen niet als solitaire kantoorruimte in gebruik worden genomen. Ook op deze manier wordt bijgedragen aan de kwaliteit van de kantoorvoorraad op gebiedsniveau; de maatregel voorkomt immers dat leegstand ontstaat op locaties die juist wél voor solitair kantoorgebruik zijn bedoeld. Als uitgangspunt geldt daarbij dat in voorkomende gevallen géén toestemming wordt gegeven voor afwijkend gebruik van gebouwen op locaties waar een kantoorbestemming geldt, op het moment dat daardoor de balans op de kantorenmarkt (als bedoeld in par. 1.4.) wordt verstoord. In de praktijk blijkt dat het illegale kantoorgebruik vaak lastig is te controleren / handhaven. Uitwassen moeten echter worden bestreden. Zo heeft de gemeente in 2011 voorkomen dat een kantoorgebouw (gekoppeld aan een bedrijfsruimte) op het bedrijventerrein Strijp-T, een solitaire kantoorinvulling zou krijgen. Solitaire kantoorfuncties zijn op dit soort locaties niet toegestaan. Verder is in het ‘Toezicht- en handhavingsprogramma 2012’ voor bedrijventerrein De Hurk prioriteit gegeven aan de handhaving op illegaal kantoorgebruik waar het gaat om grootschalig (vanaf 1.000 m²) solitair kantoorgebruik (dus géén kantoorgebruik dat is gekoppeld aan andere functies, zoals bijv. opslag of assemblage). Als voorbeeld van een gebiedsgerichte versterking van een bestaande kantoorlocatie wordt hier genoemd: Flight Forum Het kantorencluster op Flight Forum voldeed op twee belangrijke punten niet aan de wensen van haar bewoners; te beperkte parkeermogelijkheden en het ontbreken van kantoorondersteunende functies. Op initiatief van Flight Forum CV (waarin gemeente Eindhoven en Schiphol Real Estate participeren) is de parkeernorm de afgelopen jaren flink verruimd. Verder heeft Flight Forum CV zich hard gemaakt voor het plan om een hotel en facility center aan het de locatie toe te voegen. Het ziet ernaar uit dat deze functies binnen afzienbare tijd aan het kantorencluster zullen worden toegevoegd, tezamen met een nieuw te realiseren parkeergebouw. Rol gemeente Eindhoven Bij het op peil houden van de kwaliteit van kantoorlocaties speelt de gemeente een actieve rol waar het gaat om controle en handhaving van het feitelijk gebruik van panden in relatie tot de bestemming. Ook daar waar verloedering van locaties dreigt, kan de gemeente actief ingrijpen. In Eindhoven is dat nog niet op grote schaal aan de orde. Wél moet bij een aantal locaties vinger aan de pols worden gehouden. Verder kan de gemeente reactief maatregelen nemen in antwoord op verzoeken van een of meer kantoorgebruikers die bedoeld zijn om hun werkomgeving beter tegemoet te laten komen aan hun wensen. Dergelijke verzoeken worden per situatie beoordeeld. 3. Transformatie bestaande kantoren De crisis ten spijt, hangt in Eindhoven nog steeds vraag naar bepaalde typen vastgoed boven de markt die in onvoldoende mate wordt bediend. Daarbij is te denken aan specifieke doelgroepen en functies zoals studenten, kenniswerkers of een low 42

gemeente Eindhoven


budgethotel. In bepaalde gevallen kunnen dit soort doelgroepen worden bediend door leegstaande kantoren te transformeren en ze zo geschikt te maken voor de betreffende doelgroep. In Eindhoven is in de loop der jaren een flink aantal kantoorpanden getransformeerd. Onderstaand zijn twee voorbeelden eruit gelicht: Bomansplaats 1 – 10 Verouderd kantoorgebouw uit begin jaren ’80 (ca. 3.500 m²) is door een ontwikkelaar getransformeerd naar ruim 100 zelfstandige studenteneenheden die per augustus 2011 in gebruik zijn genomen. Tesselschadelaan (vm. GGD-kantoor) Voormalig GGD-kantoor (ca. 8.000 m²) uit 1958 is in 2005 door ontwikkelaar getransformeerd naar luxe koopappartementen op de verdiepingen en commerciële functies in de plint (genaamd: Granida). Rol gemeente Eindhoven Bij marktinitiatieven op het gebied van transformatie, wordt een beroep gedaan op de faciliterende rol die de gemeente kan vervullen. Voordat de gemeente zijn medewerking verleent aan een initiatief, wordt eerst bezien of de beoogde nieuwe functie op de betreffende locatie past. Dit wordt per geval afgewogen met inachtneming van de geldende beleidskaders. 4. Herontwikkeling bestaande kantoren Sommige kantoren zijn zodanig verouderd dat ze niet meer gerenoveerd of getransformeerd kunnen worden dan wel geschikt gemaakt voor nieuwe kantoorconcepten. In dat geval rest niets anders dan sloop. Wanneer de sloop gepaard gaat met nieuwbouw, is sprake van herontwikkeling. Afhankelijk van de marktomstandigheden en de potentie van de locatie, kan bij een dergelijke herontwikkeling worden gekozen voor kantoren, dan wel een andere functie c.q. mix van functies. Twee recente voorbeelden van sloop c.q. herontwikkeling zijn: Wal 2 (vm. kantoor Eindhovens Dagblad) Begin 2011 heeft het Eindhovens Dagblad dit pand verlaten en sindsdien staat het leeg. Na de sloop van het gebouw is het de bedoeling om hier een nieuw kantoorgebouw te realiseren dat aan alle eisen van de moderne kantoorgebruiker voldoet. Incourante kantoormeters kunnen op die manier plaats maken voor duurzame meters die aansluiten bij de huidige (en toekomstige) marktvraag. Philips Vredeoord-complex Betreft een voormalig kantorencomplex van Philips uit de jaren ‘60 waar meerdere gebouwen al jaren leeg staan en zichtbaar verloederen. In overleg met de gemeente Eindhoven hebben medio 2011 Hurks Vastgoed en woningcorporatie Trudo gemeente Eindhoven

43


overeenstemming bereikt met Philips om het complex aan te kopen met de bedoeling om het te slopen. De kopers hebben plannen om op termijn op deze locatie woningen te realiseren. Door deze transactie is 70.000 m² kansarme kantoorruimte uit de markt genomen. Rol gemeente Eindhoven De gemeente staat positief tegenover sloop van kansloze kantoorgebouwen. Sloop kan voorkomen dat een verloederd gebouw zijn omgeving ‘besmet’. In geval van herontwikkeling geldt als uitgangspunt dat de beoogde (nieuwe) functie moet passen binnen de bredere beleidskaders. Dit wordt per geval afgewogen. Verder mag het nieuwe gebouw in beginsel niet groter zijn dan het gesloopte pand. Indien de situatie daarom vraagt en de initiatiefnemer kan dit onderbouwen, kan de gemeente toestemming verlenen om een (beperkte) uitbreiding van de te realiseren oppervlakte toe te staan. Ook hier geldt dat dit per geval wordt beoordeeld.

4.5. Tot besluit Zoals hiervoor al eerder is genoemd, wordt tot besluit nogmaals opgemerkt dat de gemeente Eindhoven – in reactie op veranderde marktomstandigheden – de afgelopen jaren al een belangrijk voorschot heeft genomen op de uitvoering van een aantal maatregelen die in deze kantorenstrategie zijn genoemd. De onderhavige strategie is dan ook niet bedoeld als startschot om te komen tot een volledig nieuw beleid, maar als integrale visie op de gewenste kantoorontwikkeling in de stad, waarin de recentelijk al genomen maatregelen kunnen worden ingebed én verder worden ingevuld. Omdat de kantorenmarkt niet ophoudt bij de gemeentegrens van Eindhoven, is het voorts van belang om ook op regionaal niveau afspraken te maken over het kantorenbeleid. Met het opschalen van het beleid op regionaal niveau, is begin 2011 een eerste stap gezet. Het SRE heeft toen opdracht gegeven aan de STEC groep om een inventarisatie te maken van de planvoorraad kantoren in (het grootste deel van) de stedelijke regio (zie paragraaf 2.2.). Op regionaal niveau is het overigens van belang om niet alleen op het gebied van kantoren afspraken te maken, maar ook ten aanzien van de zogenaamde kantoorachtige nieuwbouw ontwikkelingen. Immers, het gaat hier om twee deelsegmenten van de kantorenmarkt die nadrukkelijk met elkaar communiceren. Afstemming met de andere grote steden in Brabant (Den Bosch, Breda en Tilburg) lijkt in eerste instantie niet noodzakelijk. Deze steden blijken in de praktijk niet veelvuldig met elkaar te concurreren. Het is wel van belang dat op provinciaal niveau wordt gestuurd op het tegengaan van overcapaciteit in de regio’s en dat de mogelijkheden worden onderzocht om de zogenaamde SER-ladder ook voor kantoren te hanteren. Hier is een rol voor de Provincie Brabant weggelegd (zie paragraaf 2.3.).

44

gemeente Eindhoven


Tot slot is het van belang dat deze strategie actief wordt gedeeld met zowel de kantoorgebruikers in de stad, alsook met de actoren op de Eindhovense vastgoedmarkt. Bij de afdeling EZA ligt de taak om de communicatielijnen met deze partijen open te houden, om op die manier in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen die zich op de kantorenmarkt voordoen. Deze kantorenstrategie is dan ook geen statisch document met een houdbaarheidsdatum tot 2020, maar dient regelmatig te worden geëvalueerd en – waar nodig – op onderdelen te worden aangepast.

gemeente Eindhoven

45


BIJLAGEN 1. 2. 3. 4. 5.

Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven Overzicht kantoorlocaties, behorende tot de planvoorraad in Eindhoven Schets van de Eindhovense kantorenmarkt Onderbouwing berekening nieuwbouwbehoefte aan kantoren in Eindhoven Aanpak van leegstand: enkele praktijkvoorbeelden uit Eindhoven

46

gemeente Eindhoven

gemeente Eindhoven Kantorenstrategie Eindhoven,

Recommend Documents