Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven. Gemeente Eindhoven Definitief Concept

Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven Gemeente Eindhoven Definitief Concept

Herijking detailhandelsbeleid Eindhoven Gemeente Eindhoven Definitief concept

Rapportnummer:

204X00485.078801_2

Datum:

7 april 2014

Contactpersoon opdrachtgever: de heer M. Karssemakers Projectteam BRO:

Felix Wigman, Stefan van Aarle, Nadja Bressers

Trefwoorden:

Detailhandelsbeleid, actualisering, trends, ontwikkelingen, detailhandelsstructuur, Eindhoven

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 13

Beknopte inhoud:

In 2006 is het huidige detailhandelsbeleid van de gemeente Eindhoven vastgesteld. Voorliggende rapportage geeft een actueel inzicht in de detailhandelssituatie in Eindhoven. Op basis van de actuele detailhandelssituatie, trends en ontwikkelingen wordt het huidige detailhandelsbeleid tegen het licht gehouden.

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

1.  INLEIDING

3 

2.  HUIDIG DETAILHANDELSBELEID 2.1  Uitgangspunten 2.2  Perspectief en toekomstige detailhandelsstructuur

5  5  6 

3.  UITGANGSSITUATIE ANNO 2014 3.1 De detailhandel in Eindhoven 3.2 Stadsdeel Centrum 3.3 Stadsdeel Stratum 3.4 Stadsdeel Tongelre 3.5 Stadsdeel Woensel-Noord 3.6 Stadsdeel Woensel-Zuid 3.7 Stadsdeel Strijp 3.8 Stadsdeel Gestel 3.9 Overview nota 2006

9  9 16 18 21 24 30 33 37 40

4.  ONTWIKKELINGSKADER 4.1 Trends en ontwikkelingen 4.2 Omvang en ontwikkeling draagvlak 4.3 Plannen en initiatieven Eindhoven 4.4 Aanbod in de directe omgeving 4.5 Beleidskaders

43  43 48 49 51 53

5.  NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIGE STRUCTUUR 5.1 Aanpassen aan de ‘nieuwe’ tijd 5.2 Uitgangspunten voor een nieuwe visie

61  61 62

BIJLAGEN  Bijlage 1. Definitie type winkelconcentraties Bijlage 2. Definitie leegstand Bijlage 3. Matrix ‘Eindhoven op Weg’ Bijlage 4. Toekomstige integrale structuur ‘Eindhoven op Weg’

Inhoudsopgave

1  3  5  7 

1

2

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

In 2006 is het huidige detailhandelsbeleid1 van de gemeente Eindhoven vastgesteld. Deze nota had oorspronkelijk een looptijd tot januari 2010, maar is zeer robuust en hanteerbaar gebleken. De nota is van grote waarde geweest bij de ontwikkeling van de detailhandel binnen de gemeente. Echter, met het oog op de grote dynamiek in de detailhandelssector is het waardevol het huidige beleid op enkele onderdelen tegen het licht te houden en waar nodig te herijken. Waarom een detailhandelsvisie? Een goed functionerende detailhandelsstructuurvisie fungeert als toetsingskader om nieuwe detailhandelsinitiatieven te beoordelen. De visie biedt daarmee houvast voor de gemeente, maar ook voor andere betrokken partijen zoals ondernemers en vastgoedeigenaren. Het is een instrument om gewenste initiatieven te laten landen op de juiste plekken en ongewenst ontwikkelingen te voorkomen. De detailhandelsstructuurvisie is een beleidsinstrument. Uitwerking daarvan in regels krijgt vorm in het bestemmingsplan. In een (goede) detailhandelsstructuurvisie staat een goede consumentenverzorging en ruimtelijke ordening centraal staan. Minimaal dienen de winkelgebieden ten opzichte van elkaar gepositioneerd te worden, aan de hand van de koopmotieven van de consument. Hierbij moeten ruimtelijke argumenten, zoals zorgvuldig ruimtegebruik, de ruimtelijke inpassing en de ruimtelijke impact, leidend zijn in de argumentatie, dit laatste komt voort uit de Europese Dienstenrichtlijn. In de jurisprudentie wordt steeds meer waarde gehecht aan een actuele detailhandelsstructuurvisie. De rechter toetst namelijk initiatieven aan het vastgestelde beleid. Zonder beleid is er ook geen sturing mogelijk. Het ontstaan van winkelgebieden op ongewenste plekken is dan het gevolg. Andere tijden andere aanpak De tijd waarin de voorliggende nota is opgesteld, is onvergelijkbaar met het moment waarop het vorige detailhandelsbeleid tot stand is gekomen. In 2006 stond het in goede banen leiden van de groei nog voorop, nu is het de opgave om de grote veranderingen die op de detailhandel afkomen te vertalen naar een robuuste basisstructuur van winkelgebieden. Hierin is maatwerk per winkelgebied gericht op het kwalitatief versterken van het profiel van het gebied noodzakelijk.

1

Detailhandelsnota gemeente Eindhoven, ‘Tenminste houdbaar tot januari 2010’ (december 2006)

Hoofdstuk 1

3

De veranderingen raken de consument, de ondernemer en de vastgoedeigenaar. Het is zaak om uit deze veranderingen een positieve impuls te halen. In een krimpende markt betekent dit echter ook dat er winkellocaties zullen zijn die niet meer weerbaar zijn voor de veranderingen, waardoor het perspectief zwak is. Het kwalitatief versterken van de hoofdwinkelstructuur en gelijktijdige begeleiding van de herstructurering op het laagste verzorgingsniveau staan daarom centraal. Dynamiek in de hoofdstructuur blijft echter noodzakelijk om te kunnen beantwoorden aan de verwachtingen van de consument. De economische crisis laat duidelijk haar sporen na in de retailsector. Het consumentenvertrouwen is eind 2013 op een historisch dieptepunt beland. Echter, de crisis moet niet overschat worden. Het versnelt andere op zichzelf staande ontwikkelingen binnen de structuur. Het is daarbij van belang om niet enkel te kijken naar de bedreigingen. De ‘nieuwe’ tijd zorgt tevens voor nieuwe kansen die goede winkelgebieden verder kunnen versterken. Zeker voor een stad als Eindhoven is het belangrijk om de kansen een plek te geven binnen de structuur. Weliswaar op verantwoorde wijze met zorgvuldigheid ten aanzien van de huidige sterke structuur. Uitwerking De voorliggende nota is opgebouwd uit diverse stappen, dit zijn als volgt: 1. Beschrijving van de belangrijkste punten uit het huidige beleid. 2. De uitgangssituatie van de detailhandel in Eindhoven anno 2014 wordt kernachtig beschreven. Hierbij wordt specifiek aandacht besteed aan de ontwikkeling van de detailhandel de afgelopen jaren. 3. Het ontwikkelingskader wordt geschetst aan de hand van trends en ontwikkelingen, de draagvlakontwikkeling, plannen en initiatieven, de concurrentiepositie en de provinciale en regionale kaders. 4. Het huidige beleid wordt tegen het licht gehouden en aspecten die om aandacht vragen worden benoemd evenals concrete uitgangspunten voor nieuw beleid.

4

Hoofdstuk 1

2.

HUIDIG DETAILHANDELSBELEID

2.1 Uitgangspunten In de detailhandelsnota van de gemeente Eindhoven uit 2006 zijn diverse uitgangspunten geformuleerd. Navolgend worden de uitgangspunten opgesomd zoals deze zijn benoemd vanuit de gemeente Eindhoven en vanuit het koopgedrag. Uitgangspunten gemeente Eindhoven:  Ruimte bieden voor dynamiek.  Versterking van de detailhandelsstructuur met voldoende perspectief (bijv. de aanwezigheid van een supermarkt van voldoende omvang) voor de winkelcentra en –concentraties.  Een evenwichtige winkelstructuur met daarin:  een passende functie en status van de binnenstad als groot hoofdwinkelgebied, niet alleen voor Eindhoven als centrumstad van de Brainport, maar ook regionaal of gewestelijk koopcentrum;  concentratie van winkels in de daarvoor binnen de hiërarchie aangewezen winkelcentra;  bijzondere winkelconcentraties met een eigen profiel en functie;  een juiste onderlinge afstemming van de functie van de verschillende winkelcentra en –gebieden, de samenhang en eigen positie, een eigen profiel/gezicht en een goed perspectief. Uitgangspunten vanuit koopgedrag De kenmerken van het koopgedrag voor wat betreft boodschappen, winkelen en laagfrequent kopen, vormen de uitgangspunten voor de invulling en de profilering van winkelcentra. Voor de toekomstige detailhandelsstructuur betekent dit:  Behoud en verdere versterking van de binnenstad als (recreatief) koopcentrum voor een ruim verzorgingsgebied;  Behoud en versterking van de positie van stadsdeelcentrum Winkelcentrum Woensel;  Goed ingevulde moderne winkelvoorzieningen, met het accent op boodschappen, goed gepositioneerd en evenwichtig verdeeld over de stadsdelen;  Goed geprofileerde voorzieningen ten behoeve van laagfrequent (gericht) kopen op logische locaties en in geconcentreerde vorm, met een bovenlokale functie en afgestemd op de regionale situatie.

Hoofdstuk 2

5

2.2 Perspectief en toekomstige detailhandelsstructuur In de detailhandelsnota uit 2006 is een toekomstige detailhandelsstructuur voor 2010 opgenomen. Deze detailhandelsstructuur volgt uit de perspectieven van de Eindhovense winkelcentra- en voorzieningen. Het perspectief is gebaseerd op de uitgangssituatie, draagvlak(ontwikkeling), reeds op stapel staande plannen en concrete (her)ontwikkelingen. Navolgende tabel toont een overzicht van de in 2006 opgestelde toekomstige detailhandelsstructuur. Tabel 2.1 Overzicht typering winkelcentra 2010 Type

Winkelcentrum

Groot hoofdwinkelgebied

Binnenstad

Stadsdeelcentrum groot

Winkelcentrum Woensel

Wijkcentra groot

Woenselse Markt

Kastelenplein

Wijkcentra klein

Haagdijk

Sint Trudoplein

Meerrijk*

Boulevard-Zuid

F. Leharplein

Cassandraplein

Leenderweg

Vaartbroek

Roostenlaan

Eckart

Mensfort

Blixembosch

Ardechelaan

Nederlandplein

Buurtcentra

(Woenselse Heide) Buurtsteunpunten

Belgiëplein

Acht

Sint P. Canisiuslaan

’t Karregat

Pagelaan

Johan Buyslaan

Gerretsonlaan

Tramstraat*

Tongelresche Akkers*

Langdonkenstraat

Biarritzplein Bijzondere concentraties / groot-

Kanaaldijk/Kade

Nimbus*

schalig

Limburglaan

Koopcentrum de Hurk

Bijzondere concentraties / radiaal

Geldropseweg

Strijp-S* Hoogstraat**

Aalsterweg * Nieuwe onderdelen binnen de toekomstige detailhandelsstructuur ** Ook sterke buurtfunctie, waardoor plaatsing in categorie buurtsteunpunt ook mogelijk is.

Voor diverse (buurt)winkelstrips is in de nota aangegeven dat zij geen perspectief meer hebben. Er wordt gesteld dat beleidsmatig niet dient te worden ingezet op behoud van de winkelfunctie. Er moeten keuzen worden gemaakt voor toekomstig gebruik, mede afhankelijk van ligging en kwaliteit van de bebouwing en de potentie in de omgeving.

6

Hoofdstuk 2

Het betreft de volgende winkelstrips:  Stratum: Moreelselaan, Bonifaciuslaan, Heezerweg - binnen de Ring  Tongelre: Hobbemastraat, Jan van Riebeecklaan, (‘t Karregat)  Woensel-Zuid: Pastoor van Arsplein, Odysseuslaan, (Generaal Coenderslaan)  Woensel-Noord: Elckerlyclaan, De Klerklaan  Strijp: Bredalaan - St. Theresiaplein, Bredalaan - Noord Brabantlaan  Gestel: Tinelstraat, Schubertlaan e.o., Brucknerplein In de nota is tevens aandacht besteed aan specifieke onderwerpen als detailhandel op bedrijventerreinen, grootschalige supermarkten en warenmarkten.

Hoofdstuk 2

7

8

Hoofdstuk 2

3.

UITGANGSSITUATIE ANNO 2014

3.1 De detailhandel in Eindhoven Eindhoven beschikt over een ruim aanbod… De gemeente Eindhoven beschikt over ca. 385.000 m² wvo detailhandel. Hiervan behoort ca. 80.000 m² wvo tot de dagelijkse sector en 305.000 m² wvo tot de nietdagelijks sector. Afgezet tegen een inwonertal van ruim 218.000, betekent dit per 1.000 inwoners 362 m² wvo in de dagelijkse sector en 1.414 m² wvo in de nietdagelijkse sector. Wanneer we dit vergelijken met de gemiddelde omvang per 1.000 inwoners in de grootste gemeenten van Nederland2, beschikt Eindhoven over een omvangrijk aanbod. Ter verduidelijking: in de betreffende gemeenten is gemiddeld 333 m² wvo per 1.000 inwoners in de dagelijkse sector aanwezig, in de nietdagelijkse sector is dit gemiddeld 1.350 m² wvo. De branchegroepen ‘mode en luxe’ en ‘in en om het huis’ zijn sterk vertegenwoordigd in Eindhoven, zij vullen beide circa een derde van het totale aantal winkelmeters in. In de periode tussen 2009 en 2013 is het detailhandelsaanbod met ruim 5.000 m² wvo toegenomen en gelijktijdig het aantal winkels met circa 90 afgenomen. Dit duidt op een schaalvergroting. De verschillende tussen de branches zijn groot. De omvang van de branchegroep woninginrichting is gereduceerd met circa 16.000 m² wvo, terwijl de modebranches zijn gegroeid met ruim 10.500 m² wvo. … verspreid over een groot aantal winkelgebieden Het detailhandelsaanbod in Eindhoven is verdeeld over een groot aantal winkelgebieden met een grote diversiteit, variërend van buurtsteunpunt tot radiaal of binnenstad. Kenmerkend voor de detailhandel in Eindhoven is de fijnmazige structuur aan winkelconcentraties. Deze winkelconcentraties kunnen globaal getypeerd worden op basis van koopmotieven. Het koopmotief is in belangrijke mate bepalend voor de verzorgingsfunctie van een winkelgebied en daarmee voor de positie in de structuur. Gewoonlijk worden voor de typering van winkelconcentraties drie soorten koopgedrag onderscheiden: boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgerichte aankopen. Ook kan de consument vanuit verschillende koopmotieven gebruik maken van een alternatief aankoopkanaal, namelijk internet. Het boodschappen doen draait om de aankopen van de consument voor het primaire levensonderhoud. Deze aankopen worden met een hoge frequentie gedaan en veelal in de nabijheid van de woonomgeving. Het koopmotief boodschappen doen

2

De veertien grootste gemeenten van Nederland, exclusief de G4: Almere, Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Eindhoven, Enschede, Groningen, Haarlem, Nijmegen, ‘s Hertogenbosch, Tilburg, Zoetermeer en Zwolle.

Hoofdstuk 3

9

staat dan ook voorop bij buurt- en wijkwinkelcentra. Bij de keuze in aankoopplaats zijn nabijheid, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, gemak, keuzemogelijkheden, uitstraling en prijs belangrijke overwegingsfactoren. Het boodschappenaanbod in Eindhoven is verspreid over relatief veel buursteunpunten, buurtcentra en wijkcentra, waardoor de consument een ruime keuze aan aankoopplaatsen in de nabijheid van de woonomgeving heeft. Bij recreatief winkelen staat het kijken en vergelijken centraal. De consument wil veel keuzemogelijkheden hebben en worden geprikkeld om (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van het centrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen worden met een wisselende frequentie gedaan en de consument is bereid een grotere afstand af te leggen. Het gaat om artikelen waarmee men een hogere emotionele binding heeft of uit speciale interesse en/of persoonlijke voorkeuren zoals mode en luxe artikelen. In veel gevallen is dit koop- of bezoekgedrag een vorm van vrije tijdsbesteding. Eindhoven beschikt over veel recreatief aanbod, dat zich met name concentreert in het centrum van Eindhoven en Winkelcentrum Woensel. Doelgerichte aankopen zijn (duurzame en/of vervangings-) aankopen die met een lage frequentie en veelal doelgericht worden gedaan. Het gaat om aankopen van woninginrichting, bruin- en witgoed, fietsen, doe-het-zelf- en tuinartikelen, etc. De aankopen van deze laatste twee worden vooral in de nabijheid van de woonomgeving gedaan. Voor de overige aankopen is de scope van de consument veel groter. Hier is een goede prijs-kwaliteitverhouding van groot belang. Doelgerichte aankopen doen is veelal het koopmotief om de perifere concentraties te bezoeken. Ook ingegeven vanuit de nabijheid van Ekkersrijt, heeft Eindhoven vooral lokaalverzorgende perifere concentraties. Dit zijn de Bisschop Bekkerslaan, de Hurk en de Kanaaldijk. Het aanbod op de Hurk is bijzonder als gevolg van diverse branchevreemde aanbieders. In vergelijking tot de referentiesteden valt op dat het aanbod aan doe-het-zelf artikelen in Eindhoven onder gemiddeld vertegenwoordigd is. Echter aan de gemeentegrenzen (bijvoorbeeld Veldhoven en Son en Breugel) liggen aanbieders die ook een verzorgingsfunctie hebben voor de inwoners van Eindhoven. In de genoemde winkelgebieden ligt de nadruk op een bepaald koopmotief. Winkelcentrum Woensel heeft naast de recreatieve winkelfunctie met maar liefst vier supermarkten immers tevens een zeer belangrijke boodschappenfunctie. De radialen Aalsterweg, Geldropseweg, Hoogstraat en Leenderweg zijn bijzondere elementen in de structuur waar de nadruk ligt op meerdere of zelfs alle drie de koopmotieven. Ook op internet kan de consument terecht voor alle drie de koopmotieven. Hoewel internet doorgaans gebruikt wordt voor het doen van doelgerichte aankopen, is het tegenwoordig ook mogelijk online boodschappen te doen dankzij de komst van pick

10

Hoofdstuk 3

up points en neemt ook het recreatieve winkelen bijvoorbeeld via online warenhuizen toe. Hiërarchische structuur winkelgebieden De detailhandelsstructuur in Eindhoven is opgebouwd uit verschillende verzorgingsniveaus. De binnenstad van Eindhoven bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de structuur en heeft een bovenregionaal verzorgende functie. Winkelcentrum Woensel en de Woenselse Markt hebben een lokaal bovenwijks verzorgende functie in de structuur. De wijk- en buurtcentra zijn vooral gericht op het eigen draagvlak in de omgeving. De grootschalige concentraties en radialen hebben afhankelijk van hun profiel een lokaal danwel bovenwijks verzorgende functie. Navolgend overzicht toont de structuurbepalende winkelcentra in Eindhoven naar type winkelconcentratie. In bijlage 1 is een definitie van de verschillende typen concentraties opgenomen. Tabel 3.1 Detailhandelsstructuur Eindhoven naar type winkelconcentratie 2014 Type

Winkelcentrum

Hoofdwinkelgebied

Binnenstad

Stadsdeelcentrum

Winkelcentrum Woensel

Binnenstedelijke winkelstraat

Woenselse Markt

Wijkcentrum groot

Franz Leharplein

Sint Trudoplein

Wijkcentrum klein

Blixembosch

Boulevard-Zuid

Cassandraplein

Haagdijk

Kastelenplein

Meerhoven

Vaartbroek

Woenselse Heide (Nederlandplein)

Buurtcentrum

Buurtsteunpunt

Ardechelaan

Belgiëplein

Eckart

Roostenlaan

Biarritzplein

Mensfort

Sint Petrus Canisiuslaan

Tongelresche Akkers

Boschdijk

Pagelaan

’t Karregat

Rapenland

Gerretsonplein Grootschalige concentratie

Bisschop Bekkerslaan

De Hurk

Kanaaldijk Radiaal

Bijzondere concentratie

Aalsterweg

Geldropseweg

Hoogstraat

Leenderweg

Limburglaan

Strijp-S

Op de volgende pagina is de detailhandelsstructuur visueel weergegeven. In een aparte bijlage is van alle afzonderlijke winkelgebieden3 een ‘factsheet’ opgenomen met daarin de belangrijkste kwantitatieve achtergrondkenmerken van de concentratie. 3

Met uitzondering van Gerretsonplein (in aanbouw), Pagelaan (solitaire supermarkt), Rapenland (solitaire supermarkt), Strijp-S (nog niet in cijfers opgenomen) en Limburglaan (solitaire supermarkt)

Hoofdstuk 3

11

Best

16.

18.

19. 17.

21.

14.

22. Woensel noord

20.

Nuenen

15.

13.

24. 25.

26.

Woensel zuid

10. 23. 27. 31. 11. 9.

30.

32. Strijp

Tongelre

1.

Strijp

28.

12.

Centrum

29.

2.

8.

33. 7. 4.

35.

Stratum

3. 5.

Gestel

34.

6.

Veldhoven

Geldrop

Aalst

LEGENDA Hoofdwinkelgebied

Stadsdeel

Nummer

Winkelgebied

Stadsdeel

Nummer

Winkelgebied

Centrum

1

Binnenstad

Woensel-Zuid

Stratum

2 3 4 5 6 7

Geldropseweg Leenderweg Aalsterweg Boulevard-Zuid Roostenlaan Sint P. Canisiuslaan

23 24 25 26 27

Woenselse Markt Mensfort Rapenland Cassandraplein Boschdijk

Strijp

8 9 10 11 12

Kanaaldijk Haagdijk Pagelaan ‘t Karregat Tongelresche Akkers

28 29 30 31 32

De Hurk Limburglaan Sint Trudoplein Strijp-S Meerhoven

Gestel

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Winkelcentrum Woensel Vaartbroek Eckart Blixembosch Belgieplein Ardechelaan Biarritzplein Gerretsonplein Woenselse Heide Bisschop Bekkerslaan

33 34 35

Hoogstraat Kastelenplein Franz Leharplein

Stadsdeelcentrum Binnenstedelijke winkelstraat Wijkcentrum groot Wijkcentrum klein

Tongelre

Buurtcentrum Buurtsteunpunt Grootschalige concentratie Radiaal Bijzonder concentratie Bedrijvenzone Gemeentegrens

Woensel-Noord

Fijnmazige superma arktenstructtuur emeente Ein ndhoven zijn n 59 superm markten geve estigd, met een totale o omvang In de ge van nag genoeg 58.0 000 m² wvo. Afgezet te egen het inw wonertal is dit veel; Ein ndhoven heeft pe er 1.000 inw woners 264 m² wvo aa an supermarrktaanbod, in de refereentiegemeenten n is dit gem middeld 233 3 m² wvo. D De nabijheid d van superrmarkten heeeft een waardevvolle bijdrag ge aan het woonw en le eefklimaat in n wijken. Ov ver het geheele land bezien zzijn (grote) supermarkte s en binnen e een afstand van gemidd deld 900 metter voor 4 alle inw woners van Nederland N bereikbaar b . Een visuele e vertaling hiervan h naaar de su5 permark ktenstructuu ur in Eindho oven, geeft o onderstaand d beeld. Figuur 3.1 Supermarkten nstructuur Eind dhoven

Uit de a afbeelding blijkt b dat de e supermark kten in Eind dhoven overr het algemeeen een goede sspreiding ke ennen. Alle inwoners h hebben op relatief korte afstand van de woning de beschik kking over een superm markt. Met name binn nen de Ring g en in Woense el-Zuid is ee en grote ove erlap van d de cirkels te e zien, waarrdoor consu umenten hier de beschikking g hebben ov ver meerderre supermarkten op ko orte afstand d van de woning..

4 5

Bron:: CBS/Locatus De su upermarktenstrructuur geeft een e weergave vvan de regulierre supermarkte en, specialistisch he of zeer kleinsschalige superm markten zoals toko’s t of biolo gische superma arkten zijn hierrin niet meege nomen.

Hoofdstuk 3

13

De verzorgingsgebieden van de aanwezige supermarkten overlappen elkaar echter wel sterk, waardoor de onderlinge concurrentie in dit deel van de stad waarschijnlijk groot is. Vooral voor de inwoners van de wijken Tivoli, de Kruidenbuurt, Kortonjo en een behoorlijk deel van Blixembosch geldt dat zij vanuit afstand bezien, aangewezen zijn op één supermarkt. De betreffende supermarkten hebben echter wel een helder afgebakend ‘eigen’ primair ver-zorgingsgebied. De inwoners van voormalig kerkdorp Acht hebben in de huidige situatie niet binnen een korte afstand de beschikking over een supermarkt. Relatief veel leegstand In Eindhoven staan circa 275 panden leeg met een omvang van nagenoeg 60.000 m² wvo. Op gemeenteniveau geeft dit een leegstandspercentage van 17,7% op pandniveau en 9,2% naar winkelvloeroppervlakte6. Wanneer we dit vergelijken met de referentiegemeenten, beschikt Eindhoven over relatief veel leegstand. In de referentiegemeenten staat gemiddeld 12,8% van de panden leeg en 6,9% van het winkelvloeroppervlak. Een behoorlijk deel van de leegstaande panden in Eindhoven bevindt zich in de binnenstad (ca. een derde). Daarnaast bevindt een even groot deel van de leegstaande panden zich in de verspreide bewinkeling. In de referentiegemeenten ligt het aandeel leegstaande panden dat zich gemiddeld in de binnenstad bevindt echter fors hoger (ca. 47%), terwijl het aandeel dat in de verspreide bewinkeling gesitueerd is, lager ligt (ca. 18%). Zoomen we nader in op de leegstandsduur van de panden, blijkt dat de panden in Eindhoven gemiddeld gezien langer leegstaan dan in de referentiegemeenten. In Eindhoven behoort ca. 74% van de winkelmeters tot langdurige of structurele leegstand, in de referentiegemeenten is dit gemiddeld ca. 59%7. Op de volgende pagina is de verdeling van de leegstand naar leegstandsduur per stadsdeel weergegeven. Uit de afbeelding is op te maken dat de omvang van de leegstand het grootst is in het stadsdeel Centrum (ca. 16.500 m² wvo) en het kleinst in stadsdeel Gestel (ca. 3.600 m² wvo). Van de leegstaande winkelmeters in Gestel, staat een relatief groot aandeel structureel leeg. In Woensel-Zuid betreft de leegstand daarentegen vooral aanvang- of frictieleegstand.

6 7

Zie bijlage 2 voor de definitie van leegstand en de berekening van de leegstandspercentages. Eindhoven: 26% aanvang/frictie, 43% langdurig, 31% structureel. Referentiegemeenten: 41% aanvang/frictie, 38% langdurig, 21% structureel.

14

Hoofdstuk 3

Figuur 3.2 2 Verdeling van n de leegstaand de winkelmete ers naar leegsta andsduur per sttadsdeel (Bron n: Locatus)

Aanvvang/Frictie (0-1 jaar) Lang gdurig (1-3 jaar) Strucctureel (> 3 jaar) oter de d verhouding tussen de dive erse stadsdelen.. Hoe groter de e cirkel, hoe gro Omvang ccirkels typeert de absolute leegstand (in m² m wvo)

Koopgedrag inwon ners Eindhov ven Begin 2009 is een grootschalig g g regionaal koopstrome enonderzoe ek uitgevoerrd in de 8 regio Eindhoven . De D gemeente Eindhoven n bindt volg gens dit ond derzoek in d de dagelijkse secctor ca. 92% % van de ‘eigen’ koopk kracht, in de niet-dagelijkse sector iis dit ca. 76%. Ve ergelijken we w dit met de koopstro omen die gemeten g zijn n ten tijde van het vorige k koopstromen nonderzoek k (voorjaar 2 2004), blijkt dat de koop pkrachtbind ding wat is afgen nomen. De koopkrachttbindingsperrcentages la agen toen op o een niveeau van 97% in de dagelijk kse sector en n 78% in de e niet-dagelijkse sectorr. Dit is confform de landelijk ke trend da at de gemid ddelde koop pkrachtbindiing (de matte waarin in nwoners van een n gemeente hun detailh handelsbeste edingen doen bij winkels in die eiigen gemeente)) afvlakt. De D beperkte e koopkrach htafvloeiing in de dagelijkse secto or vindt logische erwijs redelijk verspreid d over diverrse gemeenten plaats (woon-werkkverkeer etc.). De e koopkrach htafvloeiing in de niet-d dagelijkse se ector doet zich z met nam me voor in Son e en Breugel (Ekkersrijt). ( Naar verwa chting is de e koopkrachttbinding in Eindhoven sind ds het onde erzoek in 20 009 (overige ens conform de trend) nog n verder afgenomen. 8

Regio onaal koopstro omenonderzoek k SRE (BRO, 200 09)

Hoofdstuk 3

15

Na deze algemene e kenmerken n van de Eindhovense detailhandeelsstructuur staat de rest van n het hoofd dstuk in het teken van de beschrijv ving van de structuur in n de verschillen nde stadsdele en.

3.2 Stadsdeel S Centrum C Inwoners:: 6.547

per 1.000 inwon ners: Aanbod p 

Dageelijks: 1.042 m² wvo



Niet--dagelijks: 16.591 m² wvo



Totaaal: 17.633 m² wvo w

gsprognose: Bevolking 

20200: 7.184 inwone ers



ers 20255: 8.242 inwone

Winkelgeebieden: 

ven Binneenstad Eindhov

Vraag en e aanbodan nalyse Vanzelffsprekend heeft h het sttadsdeel cen ntrum een sterk boven ngemiddeld aanbod afgezett tegen het aanwezige draagvlak (17.633 m² per 1.000 in nwoners t.o o.v. 1.766 veau). Het a m² op gemeenteni g aanbod hee eft immers niet n alleen eeen stadsdee el-, maar ook gem meente-ove erstijgende ffunctie. Het aanbod in het h stadsdeeel centrum is geconcentree erd in de bin nnenstad en n daarmee vooral v recreatief van aaard. Maar lie efst 66% van hett totaal in Eindhoven ccentrum aanwezige aa anbod beho oort tot de branchegroep ‘mode en lux xe’ en 35% ttot de brancchegroep ‘vrije tijd’. Tabel 3.2 Aanbod stadsdeel centrum n naar branchegrroep egroep Branche

Aantal

m² wvo

Scha al

Aande eel m² wvo gemee ente totaal

Dagelijk ks Mode en luxe

53

6.822

1229

9%

265

83.453

3115

66%

Vrije tijd d

47

11.644

2448

35%

In en om m huis

48

11.687

2443

9%

Detailha andel overig

13

1.837

1441

11%

Totaal detailhandel d

426

115.443

2771

30%

95

16.506

1774

28%

Leegstand Bron: Locatus

16

Hoofdstuk 3

Kwaliteiten en knelpunten Logischerwijs vormt de Eindhovense binnenstad de top van de winkelstructuur in de gemeente. Met circa 130.000 m² aan winkelvloeroppervlak behoort Eindhoven tot de top qua Nederlandse winkeltrip bestemmingen. Het aanbod wordt gekenmerkt door grote warenhuizen en modeketens. Exemplarisch daarvoor is de recente komst van het Ierse modewarenhuis Primark naar de binnenstad. Ook H&M opent binnenkort in de binnenstad een zogenaamde ‘flagshipstore’. Het winkelaanbod is de laatste jaren uitgebreid met het project ‘Rond de Admirant’ en grootschalige winkels aan het ’18 Septemberplein’. Toch zijn er ook signalen (leegstand in aanloopgebieden, veel mutaties in de nieuwbouwprojecten) dat de concurrentiegevoeligheid toeneemt. Ook de recente toename van de leegstand in de Piazza baarde enige zorgen, dit blijkt echter om schaalvergroting in te kunnen gaan passen. De leegstand ligt op het laatste peilmoment rond het landelijk gemiddelde (9%). Kracht van de binnenstad naast het winkelaanbod is de diversiteit. Naast winkelen is de binnenstad dé plek om uit te gaan en te verblijven. Dat de binnenstad in moeilijke tijden prima presteert blijkt ook uit het feit dat Eindhoven is uitgeroepen tot ‘Beste Binnenstad’ in de periode 2011-2013. Onder andere de forse investeringen in de eigentijdse architectuur, het winkelaanbod en de evenementenkalender dragen bij aan de titel. Sterkten

Zwakten

-

Ruim aanbod in de branchegroep ‘mode en

-

Beperkt supermarktaanbod

luxe’

-

Hoge huurprijzen

-

Grootschaligheid

-

Oplopende leegstand

-

Diverse ‘flagshipstores’

-

Verbinding Catharinaplein

-

Blijvende interesse van investeerders

-

Relatie kernwinkelgebied en De Bergen

-

Zwerfmilieu De Bergen

-

Uitstraling openbaar domein

-

Kenmerkende / moderne architectuur

Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur De laatste jaren heeft de binnenstad van Eindhoven duidelijk een plaats verworven als winkelbestemming. Het versterkingsbeleid is zichtbaar geworden. Grootschaligheid toevoegen was één van de uitdagingen in het vigerende detailhandelsbeleid. Succesvolle voorbeelden daarvan zijn de Primark en The Sting. Nieuwe investeringen zijn reeds gepland (o.a. Piazza, Heuvelgalerie). Dit allemaal in een redelijk compact gebied. Ook De Bergen heeft zich doorontwikkeld tot aantrekkelijk zwerfmilieu. Het is een broedplaats van creativiteit, speciaalzaken en bijzondere ondernemers. Met De Bergen heeft de binnenstad een eigen karakter en onderscheidend vermogen. Vanzelfsprekend liggen er ook nieuwe uitdagingen. Hoe gaat de binnenstad bijvoorbeeld om met de toenemende interesse voor het gebied Strijp-S? En hebben alle winkelgebieden in de binnenstad een positief toekomstperspectief?

Hoofdstuk 3

17

3.3 Stadsdeel S Stratum S Inwoners:: 32.656 Aanbod p per 1.000 inwon ners: 

Dageelijks: 215 m² wvo w



Niet--dagelijks: 718 m² wvo



Totaaal: 933 m² wvo

Bevolking gsprognose: 

20200: 32.995 inwon ners



ners 20255: 33.552 inwon

Winkelgeebieden: 

Bouleevard-Zuid



Roosstenlaan



Sint PPetrus Canisiusslaan



Aalstterweg



Geld ropseweg



nderweg Leen

Vraag en e aanbodan nalyse In het stadsdeel s Sttratum is affgezet naar draagvlak zowel z in dee dagelijkse als nietdagelijk kse sector een vrij bepe erkt aanbod d aanwezig. Naar brancchegroep is het aanbod in dit stadsdee el redelijk g gevarieerd, wel w is de bra anchegroep p ‘in en om huis’ het meest omvangrijk. Het winkellaanbod in dit stadsdee o el is verspreeid over dive erse winkelclustters, waarvan het meestte aanbod zich bevindt aan de radiaaal Geldropseweg. Tabel 3.3 Aanbod stadsdeel Stratum n naar branchegrroep groep Brancheg

Aantall

m² wvo

Schaaal

Aandee el m² wvo gemeen nte totaal

Dagelijks

36 6

7.019

1995

9%

Mode en luxe

22 2

2.828

1229

2%

Vrije tijd

18 8

4.532

2552

14%

In en om huis

58 8

12.950

2223

10%

Detailhan ndel overig

18 8

3.043

1669

18%

Totaal de etailhandel

153 3

30.469

1999

8%

57 7

11.036

1994

19%

Leegstand Bron: Loccatus

eiten en kne elpunten Kwalite Het stadsdeel Strattum kent ee en bijzonderre winkelstructuur. Direect valt het beperkte b aanbod d in relatie tot t het aanttal inwonerrs in dit stad dsdeel op. D Deels wordt dat veroorzaak kt door de korte afsta and tot de binnenstad. Stratum kkent niet direct een compacct wijkwinke elcentrum, zzoals dat we el het geval is in de and dere stadsdelen. Bijzonder aan de stru uctuur zijn de zogenaa amde radialen, gegroeiid vanuit de e histori-

18

Hoofdstuk 3

sche structuur. Deze uitlopers van het centrum hebben een langgerekt en zeer divers aanbod. Naast winkels zijn dat horecazaken, dienstverleners en kantoren. Hoogwaardige zaken worden afgewisseld met budgetstores met een kwalitatief slechte uitstraling. Over het algemeen is er ook een bovengemiddelde leegstand aanwezig. Boulevard-Zuid Het centraal gelegen Boulevard-Zuid is de ontwikkellocatie binnen Stratum. Het plan voorziet in de komst van twee grote supermarkten als publiekstrekkers. Zij vormen de basis voor de levensvatbaarheid van alle winkels in het cluster. In de huidige situatie heeft Boulevard-Zuid de functie als steunpunt voor de buurt. Er zitten enkel kleine winkels en een supermarkt ontbreekt. Trekker is drogisterij Kruidvat. Ook het aandeel niet-detailhandelsfuncties is beperkt. Bovendien is de leegstand met circa 40% groot. De laatste jaren zijn er veel mutaties geweest. Sterkten

Zwakten

-

-

Beperkte omvang als cluster

-

Kleinschalig aanbod

-

Forse leegstand

-

Profiel ontbreekt

Centrale ligging in stadsdeel

Roostenlaan De Roostenlaan heeft in de huidige situatie binnen de Stratum een rol als buurtcentrum voor de zuidelijke buurten binnen Stratum. De totale omvang van het cluster bedraagt 1.935 m² wvo. Trekker voor het cluster is supermarkt Albert Heijn. Het aanbod wordt aangevuld met enkele winkels in diverse branches, zoals een bloemenzaak en een speelgoedzaak. Ook is er een aantal horecazaken gevestigd. De uitstraling is op orde. Sterkten

Zwakten

-

Echte buurtfunctie

-

Beperkte omvang als cluster

-

Stabiel cluster

-

Slechts één supermarkt

-

Uitstraling op orde

-

Beperkt parkeren

Sint Petrus Canisiuslaan In het westen van het stadsdeel centrum heeft het aanbod aan de Sint Petrus Canisiuslaan de functie als buurtsteunpunt. Het betreft slechts drie winkels, waaronder een Albert Heijn en een Turkse supermarkt. De winkels liggen aan beide zijden van de straat. Er staat één pand leeg met een omvang van 950 m² wvo. De uitstraling van het steunpunt is matig.

Hoofdstuk 3

19

Sterkten

Zwakten

-

-

Beperkte omvang als cluster

-

Slechts één supermarkt

-

Zwakke uitstraling

Echte buurtfunctie

Aalsterweg (binnen de Ring) De Aalsterweg is de kwalitatief sterkste radiaal. Het aanbod heeft een omvang van circa 5.500 m² wvo. Er zijn enkele sterke trekkers gehuisvest, waaronder de van oorsprong internetaanbieder Coolblue, een bruidsmodezaak en Bang & Olufsen. De branchegroep ‘in en om het huis’ is met ruim 3.200 m² wvo dominant. De uitstraling van het vastgoed en het openbare domein is over het algemeen prima. Sterkten

Zwakten

-

Kwalitatief sterke speciaalzaken, daardoor

-

Beperkt dagelijks aanbod

buurt overstijgende functie

-

Leegstand

-

Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (tevens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer)

-

Stabiele radiaal

-

Uitstraling

Geldropseweg De Geldropseweg is met afstand de grootste radiaal. Het aanbod is zeer divers, met naast detailhandel bijvoorbeeld 25 horecazaken. Binnen de detailhandelssector zijn de twee supermarkten Jumbo en Aldi belangrijke trekkers. Maar ook in de nietdagelijkse sector zijn er enkele trekkers gevestigd. Door de mix aan functies ontbreekt het bij de Geldropseweg aan een helder profiel. Sterkten

Zwakten

-

Boodschappenfunctie

-

Profiel ontbreekt

-

Kwalitatief sterke speciaalzaken

-

Uitstraling op meerdere punten zwak

-

Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (te-

-

Ruimtelijk breed van opzet (gevel tot gevel)

vens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer) -

Leegstand beperkt

Leenderweg Van de radialen is de detailhandelsfunctie aan de Leenderweg het minst groot. In totaal gaat het om circa 4.000 m² wvo. De leegstand is met 1.400 m² wvo behoorlijk. De detailhandel clustert zich rondom het pleintje bij het voormalige filmtheater Plaza Futura. Buiten supermarkt Albert Heijn (onlangs vergroot) mist de Leenderweg een echte trekker. Vergelijkbaar aan de Geldropseweg is de diversiteit van het aanbod groot.

20

Hoofdstuk 3

Sterkten n

Zwakten

-

-

Hoog aandeel zellfstandig onde ernemers (te-

-

Toename e leegstand

venss een bedreigin ng vanuit het oogpunt van

-

Versnipp perd / langgerekt aanbod

leefttijd onderneme er)

-

Verdwijn nen Plaza Futurra

Scha aalvergroting Albert A Heijn

-

Profiel ontbreekt

Detailha andelsnota 2006 2 versus huidige stru uctuur ndhoven uitt 2006 heeftt als belangrrijk streDe detailhandelsno ota van de gemeente Ein ven de realisatie van v een nieuw wijkwin nkelcentrum m vanuit hett oogpunt vvan een optimale e structuur voor de con nsument. Bo oulevard-Zuid is destijds als meest kkansrijke plannen voo locatie a aangedrage en. Anno 20 014 zijn de p or de ontwikkeling van n Boulevard-Zuiid nog altijd d actueel. Va an realisatie op korte te ermijn is echter geen sprrake. De locaties die in 2006 6 zijn benoe emd als onvvoldoende perspectiefrrijk; de Heeezerweg, Moreelsselaan en Bo daad uit de structuur ve onifaciuslaan n, zijn inderd erdwenen in n 2014.

3.4

S Stadsdeel Tongelre T Inwoners: 21.143 er 1.000 inwon ners: Aanbod pe 

Dagelijks: 319 m² wvvo



dagelijks: 2.0833 m² wvo Niet-d



Totaa al: 2.402 m² wvo o

Bevolkingssprognose: 

2020: 21.526 inwoneers



2025: 21.645 inwoneers

bieden: Winkelgeb 

Haagd dijk



’t Karregat



Tonge elresche Akkerss



Pagelaan



aldijk Kanaa

Vraag en aanbodan nalyse Het oosstelijk geleg gen stadsdeel Tongelre e huisvest één wijkwink kelcentrum en drie buurtste eunpunten. Een bijzond der elementt is het PDV-cluster aan de Kanaald dijk. Het aanbod in de dage elijkse artike elensector lligt beneden het lande elijk en Eind dhovens gemidde elde. In teg genstelling tot t het aan nbod in de niet-dagelijjkse artikeleensector aldijk). (veroorzzaakt door het h cluster aan de Kanaa

Hoofdstuk 3

21

Tabel 3.4 Aanbod stadsdeel Tongelre naar branchegroep Branchegroep

Aantal

m² wvo

Schaal

Aandeel m² wvo

Dagelijks

24

6.754

281

9%

Mode en luxe

11

4.133

376

3%

2

455

228

1%

gemeente totaal

Vrije tijd In en om huis

38

38.286

1.008

29%

Detailhandel overig

4

1.166

292

7%

Totaal detailhandel

79

50.794

643

13%

Leegstand Bron: Locatus

20

4.204

210

7%

Kwaliteiten en knelpunten Op het gebied van dagelijkse goederen heeft het stadsdeel Tongelre een tweetal concentraties met meerdere winkels. De grootste concentratie is winkelcentrum Haagdijk met een redelijk compleet aanbod aan dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Nieuw in de structuur is het buurtsteunpunt Tongelresche Akkers. Op het peilmoment is het aanbod echter nog gering. Zwakke elementen vanuit het oogpunt van de detailhandelsstructuur zijn de solitaire supermarkten aan de Pagelaan (Jumbo) en ’t Karregat (Lidl). Laatste kent bovendien een zwakke uitstraling. Haagdijk Voor de inwoners van de wijk Tongelre hebben de winkels aan de Haagdijk de functie als wijkcentrum. Het aanbod is op wijkniveau compleet: 2.350 m² wvo aan dagelijkse artikelen en 3.800 aan niet-dagelijkse artikelen. Kritische kanttekening is de kleinschaligheid van de supermarkten, met name van de Aldi (350 m² wvo). Op korte termijn ondergaat de Albert Heijn een schaalvergroting. Grootste winkel in het cluster is nu de Action. Voorheen was op deze locatie supermarkt Emté gevestigd. De leegstand is verwaarloosbaar. Sterkten

Zwakten

-

Functie voor stadsdeel

-

Beperkte omvang supermarkten

-

Stabiel element in structuur

-

Parkeren

-

Compleet aanbod

-

Uitstraling meerdere locaties gedateerd

-

Combinatie ketens en speciaalzaken

-

Leegstand beperkt

’t Karregat In de jaren ’70 is ‘t Karregat ontwikkeld als een multifunctioneel centrum met zowel winkels als sociaal-culturele, gezondheids- en onderwijsvoorzieningen. Kenmerkend was de open verbinding tussen de verschillende functies. Anno 2014 is ‘t Karregat een labyrint met onduidelijke entrees en hangplekken. Buiten de Lidl supermarkt is hier geen detailhandel meer gevestigd, waardoor dit voormalige winkelcentrum in

22

Hoofdstuk 3

de huidige structuur min of meer functioneert als solitaire supermarkt. Ook gezien de beperkte maat van de supermarkt zal deze concurrentie ondervinden van de nabij gelegen buurtsteunpunten Tongelresche Akkers en Pagelaan. Bovendien heeft ’t Karregat een zwakke en gedateerde uitstraling, dit in combinatie met de verhoogde ligging nodigt niet uit tot een bezoek. Er zijn concrete plannen om dit op termijn te verbeteren. Onderdeel van deze renovatie zijn daarnaast het vergroten van de Lidl en het eventueel aanvullen met andere units. Sterkten

Zwakten

-

-

Beperkte maat supermarkt

-

Geen aanvullende (dagelijkse) voorzieningen

-

Veel leegstaande panden

-

Nodigt niet uit tot bezoek door verhoogde

-

Onduidelijke structuur en entree (labyrint)

Aantrekkingskracht discountformule

ligging

Tongelresche Akkers Winkelcentrum Tongelresche Akkers, onderdeel van de gelijknamige nieuwbouwwijk, is een nieuw element in de Eindhovense detailhandelsstructuur. Dit buurtsteunpunt huisvest op het meetmoment de winkels Plus en Kruidvat, een fastfoodketen (Domino’s) en een kapper. De overige units staan nog leeg. Vanuit de optiek van het winkelgedrag van de consument zijn de winkels stedenbouwkundig ongelukkig ingepast. Bezoekers van de voorzieningen parkeren onder het maaiveld waardoor het Dirigentplein niet direct een functie heeft. Sterkten

Zwakten

-

Echte buurtfunctie

-

Beperkte omvang als cluster

-

Moderne uitstraling

-

Slechts één supermarkt

-

Meerdere voorzieningen

-

Parkeren ondergronds

-

Leegstand

Pagelaan Ondanks de aanwezigheid van een kapper, logopedie en een Cesar praktijk, functioneert de Jumbo aan de Pagelaan evenals ’t Karregat min of meer als solitaire supermarkt. De voormalige Super de Boer supermarkt is eind 2010 omgebouwd tot Jumbo supermarkt. De supermarkt heeft een moderne maat en een belangrijke verzorgingsfunctie voor de wijk ’t Hofke. Sterkten

Zwakten

-

Moderne maat supermarkt

-

-

Echte buurtfunctie

Hoofdstuk 3

Geen aanvullende (dagelijkse) voorzieningen

23

Kanaald dijk Het win nkelcluster aan a de Kana aaldijk heeftt een sterk profiel. p Alle winkels beh horen tot de bran nchegroep in n/om het hu uis en hebbe en een lokaa al verzorgen nd karakter. Trekkers zijn de bouwmarktten (Gamma a, Praxis, Karwei) en me eubelzaak W Woonsquare. De omvang va an het cluste er overstijgt het gemidd delde voor grootschalige g e concentraties. Er is geen le eegstand en bovendien zijn parkere en en bereik kbaarheid go oed georgan niseerd. Sterkten n

Zwakten

-

Helder profiel

-

-

Goe ede bereikbaarrheid

-

Voldoende parkerren

-

Moderne bouwma arkten en comp pleet aanbod

Enigszin ns versnipperdee ligging

Detailhandelsnota 2006 versuss huidige strructuur De in 2006 2 voorzie ene ontwikk keling van een e nieuw buurtsteunp b punt in de TongelreT sche Ak kkers is inmiddels gerea aliseerd, de leegstand l is er echter no og fors. Con nform de detailha andelsnota heeft winke elcentrum Haagdijk H ha aar positie w weten te be ehouden. Van versterking is tot op hed den geen sp prake gewee est. Uitbreid ding staat in nmiddels wel op het program mma. De ge evestigde Lid dl in het Karrregat is mett de op handen zijnde ontw ds is het pe wikkelingen n nog altijd onderdeel van v de strucctuur. Destijd erspectief van dezze locatie als a ‘slecht’ b bestempeld. De overige e concentratties die in 2006 2 zijn benoem md als onvo oldoende pe erspectiefrijk; de Hobb bemastraat en de Jan van Riebeeckla aan, zijn inderdaad uit d de structuurr verdwenen n in 2014.

3.5

S Stadsdeel Woensel--Noord Inwoners:: 64.554 Aanbod p per 1.000 inwon ners:  Dageelijks: 364 m² wvo w  Niet--dagelijks: 587 m² wvo  Totaaal: 951 m² wvo Bevolking gsprognose:  20200: 62.785 inwon ners ners  20255: 62.279 inwon Winkelgeebieden: oensel  Winkkelcentrum Wo  Blixeembosch rtbroek  Vaart  Woe nselse Heide  Ardèèchelaan  Belgiiëplein  Eckarrt  Biarrritzplein  Gerreetsonplein  Bissch an hop Bekkerslaa

24

Hoofdstuk 3

Vraag en aanbodanalyse Met afstand is Woensel-Noord het grootste stadsdeel in Eindhoven. Afgezet tegen het aantal inwoners is er een bovengemiddeld aanbod in de dagelijkse artikelensector aanwezig. In de niet-dagelijkse sector scoort Woensel-Noord ondergemiddeld. Een oorzaak hiervan is de korte afstand vanuit het stadsdeel tot Meubelplein Ekkersrijt in Son en Breugel. Grote winkelconcentratie in het stadsdeel is stadsdeelcentrum Woensel. Tabel 3.5 Aanbod stadsdeel Woensel-Noord naar branchegroep Branchegroep

Aantal

m² wvo

Schaal

Aandeel m² wvo gemeente totaal

Dagelijks

62

23.506

379

30%

Mode en luxe

77

Vrije tijd

10

17.817

231

14%

1.712

171

5%

In en om huis

13%

65

16.946

261

Detailhandel overig

9

1.426

158

8%

Totaal detailhandel

223

61.407

275

16%

21

4.114

196

7%

Leegstand Bron: Locatus

Kwaliteiten en knelpunten Stadsdeel Woensel-Noord kent een uitermate dichte voorzieningenstructuur op het vlak van boodschappen doen. Vrijwel iedere buurt beschikt over een eigen concentratie. Overkoepelend cluster is Winkelcentrum Woensel, op de grens met WoenselZuid. Dit cluster heeft een omvang van ruim 30.000 m² wvo. Niet alleen treft de consument er een compleet aanbod aan supermarkten, maar ook voor het meer recreatieve winkelaanbod is winkelcentrum Woensel een prima bestemming. Door de omvang en aard van het aanbod trekt het winkelcentrum ook veel consumenten uit andere stadsdelen. Het aanbod in Woensel-Noord wordt gecomplementeerd met wijkcentra en buurtsteunpunten. Op korte afstand van de woonomgeving vinden bewoners zodoende altijd een supermarkt. Echter, de dichte structuur noodzaakt tevens tot het maken van keuzes. Niet voor alle centra is er voldoende draagvlak (in termen van aantal inwoners) voor een rendabel functioneren. Winkelcentrum Woensel Met een viertal supermarkten is winkelcentrum Woensel het boodschappencluster in Eindhoven. Het aanbod bestaat uit Albert Heijn XL, Aldi, C1000 en Lidl. Het aanbod is zeer divers. Circa de helft van de detailhandelsmeters behoren tot de branchegroep ‘mode en luxe’. Winkelcentrum Woensel huisvest dan ook trekkers als H&M, C&A en WE. Naast detailhandel is er een ruim aanbod aan horeca en dienstverleners. De leegstand is in de periode 2009-2013 afgenomen tot 3%. Het aantal mutaties was bovendien gering.

Hoofdstuk 3

25

Sterkten

Zwakten

-

Compleet aanbod aan supermarkten van

-

Betaald parkeren

moderne omvang

-

Relatief weinig zelfstandig ondernemers

-

Enkele trekkers in modische segment

-

Cluster van leegstand

-

Tevens recreatief bezoekgedrag

-

Centrale ligging in structuur

-

Ruime parkeermogelijkheden

Blixembosch Winkelcentrum Blixembosch heeft een buurtfunctie voor de gelijknamige wijk. Het winkelcentrum is in 2000 gerealiseerd en heeft zodoende een moderne uitstraling. De winkels worden aangevuld met een gezondheidscentrum, horeca, kinderopvang en een vrijetijdsaccommodatie. Allen zijn gelegen rondom een plein. Supermarkt Albert Heijn is de trekker. Verder is het aanbod redelijk divers. Sterkten

Zwakten

-

Stedenbouwkundige uitstraling

-

Parkeren ondergronds

-

Geen leegstand

-

Slechts één supermarkt

-

Compleet aanbod aan overige voorzieningen

Vaartbroek Winkelcentrum Vaartbroek functioneert als een wijkcentrum met een compleet dagelijks en frequent niet-dagelijks aanbod. Het supermarktenaanbod bestaat uit het complementaire koppel Albert Heijn en Lidl. Het aanbod kent een sterke afwisseling tussen landelijke ketens en lokale ondernemers. De uitstraling van het centrum is dankzij een opknapbeurt verbeterd. Een en ander heeft ertoe geleid dat het centrum een bovenwijkse aantrekkingskracht heeft verworven. Sterkten

Zwakten

-

-

Compleet dagelijks en frequent niet-dagelijks

Structuur; veel winkels liggen de hoek om

aanbod

waardoor

-

Complementair supermarktkoppel

mist.

-

Afwisseling ketens en lokale spelers

onderlinge

samenhang

weleens

Woenselse Heide De invulling van het winkelcentrum aan het Nederlandplein is de laatste jaren weinig veranderd. In het centrum zijn zowel een C1000 als Lidl supermarkt gevestigd, waarvan laatste momenteel bezig is met een verbouwing (en uitbreiding). Buiten deze complementaire supermarkten zijn in het centrum een slijter, drogist en dibevo-zaak gevestigd. Het winkelcentrum heeft een onlogische structuur en een gesloten karakter. Bovendien wordt het centrum geplaagd door criminaliteit.

26

Hoofdstuk 3

Sterkten

Zwakten

-

-

Beperkt aanvullend dagelijks aanbod

-

Onlogische structuur, verouderde en gesloten

-

Veiligheid

Twee complementaire supermarkten

uitstraling

Ardèchelaan In het noordwesten van het stadsdeel is een buurtcentrum aan de Ardèchelaan gesitueerd. Het aanbod bestaat uit een negental winkels, waarvan er 7 tot de dagelijkse artikelensector behoren. Trekker is supermarkt Emté. De vestiging kampt echter met een relatief beperkt oppervlak. De uitstraling van het centrum is voor verbetering vatbaar. Positief gegeven is dat er geen leegstand aanwezig is. Voorzieningen als een bibliotheek en een restaurant vullen het winkelaanbod aan. Sterkten

Zwakten

-

Geen leegstand

-

Beperkte omvang als cluster

-

Echte buurtfunctie

-

Slechts één supermarkt

-

Meerdere voorzieningen

-

Zwakke uitstraling

-

Beperkt draagvlak

Belgiëplein Het Belgiëplein heeft ook gezien de nabijheid van Woenselse Heide en Vaartbroek vooral een buurtverzorgende functie. De Jumbo is de trekker van het centrum. Opvallend is de aanwezigheid van formules die normaliter niet op buurtniveau te vinden zijn, zoals Ter Stal en Big Bazar, terwijl speciaalzaken in de dagelijkse sector juist ontbreken. Voorheen was Piet Kerkhof in het centrum gevestigd, in 2012 zijn echter alle winkels van Piet Kerkhof gesloten. De onderlinge samenhang is vooral door de externe situering van de winkels rondom het blok beperkt. Er zijn gevoelsmatig twee kanten. De parkeermogelijkheden zijn redelijk beperkt en alleen gesitueerd aan de zijde van de Jumbo. Sterkten

Zwakten

-

Echte buurtfunctie

-

Door ontbreken speciaalzaken redelijk beperkt

-

Trekkers Jumbo en Big Bazar -

Onderlinge samenhang beperkt

-

Beperkte parkeermogelijkheden

dagelijks aanbod

Eckart Onlangs hebben diverse mutaties in het winkelcentrum plaatsgevonden, met als aanleiding een (interne) opknapbeurt van het centrum. De Aldi en een aantal speciaalzaken zijn verdwenen, hiervoor is de Action in de plaats gekomen. Ook de Albert Heijn ondergaat een verbouwing, waarbij deze vergroot wordt (binnen de buitenmuren). In de huidige situatie heeft het winkelcentrum niet meer zo’n compleet boodschappenaanbod als voorheen, waardoor het nu meer fungeert als klein buurt-

Hoofdstuk 3

27

centrum. Ondanks dat het winkelcentrum redelijk recent extern is opgeknapt, is het gevoelsmatig nog steeds een sterk naar binnen gekeerd centrum. Sterkten

Zwakten

-

-

Afnemend boodschappenaanbod

-

Externe presentatie (naar binnen gekeerd)

-

Sterke overlap in verzorgingsgebieden met

Trekkers Albert Heijn en Action

winkelclusters in de omgeving

Biarritzplein Iets ten zuiden van het buurtcentrum aan de Ardèchelaan ligt het buurtsteunpunt aan het Biarritzplein. Hemelsbreed is de afstand tot de Ardèchelaan slechts een paar honderd meter. Het aanbod aan het plein is met slechts 4 winkels beperkt. Drager van het steunpunt is een vestiging van supermarktketen Jumbo. In verhouding tot de omvang was het aantal mutaties in de periode 2009-2013 behoorlijk; een indicator van het moeizame functioneren. Parkeren en bereikbaarheid zijn bovendien matig. Sterkten

Zwakten

-

-

Beperkte omvang als cluster

-

Slechts één supermarkt

-

Verloop in voorzieningen

-

Zwakke uitstraling

-

Parkeren deels op dak supermarkt

-

Bereikbaarheid

-

Veiligheid

Echte buurtfunctie

Gerretsonplein Het verouderde winkelcentrum aan het Gerretsonplein is de afgelopen jaren herontwikkeld tot een modern complex van winkels (plint) en appartementen (verdieping). In totaal omvat het complex ruim 100 appartementen en is ca. 2.500 vierkante meter bestemd voor winkelruimte. Begin 2014 (februari) is de Jumbo supermarkt geopend, de overige zes winkelunits zijn nog niet verhuurd en staan dus leeg. Het Gerretsonplein is op zeer korte afstand van onder meer Winkelcentrum Woensel en Mensfort gelegen, waardoor de verzorgingsgebieden van de clusters elkaar sterk overlappen. Sterkten

Zwakten

-

-

Leegstaande winkelunits

-

Sterke overlap in verzorgingsgebieden met

Moderne Jumbo supermarkt

winkelclusters in de omgeving

28

Hoofdstuk 3

Bisschop Bekkerslaan Met aanbieders als Boerenbond, Multimate en Matrassen Concord trekt dit grootschalige ‘cluster’ vooral doelgerichte consumenten uit de directe omgeving. Het aanbod bestaat daarnaast vooral uit lokale spelers in o.a. tegels, electro en fietsen. De ruimtelijke structuur is suboptimaal. Het aanbod is versnipperd en de uitstraling matig, vooral veroorzaakt door tussengelegen bedrijvigheid. Sterkten -

Lokaalverzorgende Multimate)

Zwakten trekkers

(Boerenbond,

-

Inrichting openbare ruimte onder de maat

-

Rommelig en onsamenhangend profiel, ook door tussengelegen bedrijvigheid

-

Ondanks

zichtlocatie

geen

uitnodigende

uitstraling

Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur Diverse clusters zijn in de laatste jaren versterkt. Het meest opvallend is de uitbreiding en kwalitatieve opwaardering van winkelcentrum Woensel. Maar ook diverse kleinere centra zijn / worden versterkt. Voorbeelden daarvan zijn de centra Eckart, Woenselse Heide, Vaartbroek en Gerretsonplein. Niet altijd is dit in overeenstemming met de detailhandelsnota uit 2006. Zo is bijvoorbeeld aangegeven dat in de oostelijke rand (Vaartbroek, Eckart, Cassandraplein) een situatie met twee buurtcentra idealer zou zijn. Ook werd voor Gerretsonplein een matig perspectief aangegeven, met de noot dat de geplande uitbreiding effecten zal hebben op winkelcentrum Mensfort. Echter, al deze centra hebben investeringen achter de rug of zijn in uitvoering. Er is dus tegen de verwachting in geen afscheid genomen van één van deze buurtcentra /-steunpunten. Wel zijn anno 2014 de destijds als perspectiefarm aangemerkte buurtsteunpunten Elckerlyclaan en de Klerklaan inmiddels uit de structuur verdwenen. Specifiek met betrekking tot het kerkdorp Acht werd gestreefd naar het herstel van de buurtfunctie, dit is tot op heden niet gerealiseerd.

Hoofdstuk 3

29

3.6

S Stadsdeel Woensel--Zuid Inwoners:: 37.164 Aanbod p per 1.000 inwon ners: 

Dageelijks: 331 m² wvo w



Niet--dagelijks: 885 m² wvo



Totaaal: 1.216 m² wv vo

Bevolking gsprognose: 

20200: 37.698 inwon ners



ners 20255: 37.383 inwon

Winkelgeebieden: 

Woe nselse Markt



Cassaandraplein



Bosch hdijk



Menssfort



Rapeenland

e aanbodan nalyse Vraag en Stadsde eel Woensell-Zuid ligt te en noorden n van het ce entrum en iss vanuit boo odschappenoog gpunt vooral bekend va an de weekm markt op de Woenselse Markt. De WoenselW se Marrkt (incl. Kruisstraat) iss tevens veruit de omvangrijkste concentratie in dit stadsde eel. Op afsta and volgt he et kleine wijjkcentrum Cassandraple C ein. Tot slot zijn drie buurtstteunpunten in Woensell-Zuid gevesstigd. Zetten n we het aaanwezige aa anbod af tegen het h aantal in nwoners, blijjkt dat voorral het niet-d dagelijks aaanbod achterblijft bij het gem meentelijk gemiddelde g per 1.000 inwoners. Ook het dageelijkse aanb bod blijft licht ach hter. Tabel 3.6 Aanbod stadsdeel Woensel-Z Zuid naar bran nchegroep groep Brancheg

Aantall

m² wvo

Schaaal

Aandee el m² wvo gemeen nte totaal

Dagelijks

57 7

12.313

2116

16%

Mode en luxe

33 3

6.886

2009

5%

Vrije tijd

14 4

1.820

1330

6%

In en om huis

47 7

20.625

4339

16%

Detailhan ndel overig

13 3

3.491

2669

21%

Totaal de etailhandel

165 5

45.180

2774

12%

35 5

10.592

3003

18%

Leegstand Bron: Loccatus

30

Hoofdstuk 3

Kwaliteiten en knelpunten Stadsdeel Woensel-Zuid heeft een tweetal complete boodschappenconcentraties. De concentratie Woenselse Markt heeft naast de boodschappenfunctie, vooral wat nietdagelijks aanbod en overige voorzieningen betreft, een wijkoverstijgende functie. Winkelcluster Cassandraplein heeft vooral een verzorgingsfunctie voor de inwoners in de wijk. De buurtsteunpunten Mensfort (Aldi), Rapenland (Plus) en Boschdijk (C1000) zijn vanuit de concentratiegedachte zwakkere elementen in de structuur. Zeker gezien het feit dat Winkelcentrum Woensel op korte afstand, ten noorden van dit stadsdeel, is gelegen. Woenselse Markt Woenselse Markt is met afstand de omvangrijkste concentratie van het stadsdeel Woensel-Zuid (23.000 m² wvo). De Woenselse Markt heeft met supermarkten Albert Heijn en Lidl, meerdere internationale supermarkten en legio speciaalzaken een belangrijke boodschappenfunctie. Vrij recent is de Aldi-vestiging omgebouwd tot een Lidl supermarkt. Een groot aandeel van het aanbod behoort daarnaast tot de branchegroep in en om huis (ruim 35% van de winkelmeters). Ook om recreatief te winkelen kan men op de Woenselse Markt terecht, met ruim 25 modische winkels. Dit winkelgebied is zeer divers in zowel functies als branches en voorziet in meerdere koopmotieven. Kenmerkend aan het winkelgebied is bovendien de dynamiek. Door de herinrichting van de openbare ruimte is de uitstraling sterk verbeterd, evenals de verkeersveiligheid. Een zorgpunt is de toenemende leegstand. Sterkten

Zwakten

-

Compleet dagelijks aanbod met complemen-

-

-

Onderscheidend vermogen vanwege divers

-

Uitstraling openbare ruimte door recente

taire supermarkten en diverse speciaalzaken.

Kwaliteit vastgoed is op bepaalde plekken matig.

-

Oplopende leegstand

aanbod aan functies en branches.

herinrichting. -

Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (tevens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer)

-

Grote dynamiek

Cassandraplein Cassandraplein fungeert als wijkwinkelcentrum voor de wijken Generalenbuurt en Begeinenbroek. Het winkelcentrum Cassandraplein is in 2009 compleet gerenoveerd. Het winkelcentrum heeft sindsdien een redelijk compleet dagelijks aanbod, wel ontbreken buiten een slijter de speciaalzaken. Dragers van het centrum zijn de twee complementaire supermarkten. Zij hebben echter een beperkte omvang naar moderne maatstaven (met name de Albert Heijn).

Hoofdstuk 3

31

Sterkten

Zwakten

-

Twee complementaire supermarkten

-

Helder verzorgingsgebied

-

Uitstraling

-

Beperkte schaal supermarkten (m.n. Albert Heijn)

-

Ontbreken speciaalzaken

Boschdijk Aan de Boschdijk is de C1000 supermarkt omgeven door enkele grootschalige winkels waar men laagfrequent koopt (onlangs is de Leen Bakker gesloten). Omdat de bezoekmotieven van de winkels sterk verschillen wordt de C1000 min of meer beschouwd als solitaire supermarkt. De C1000 is aan de achterzijde van de Boschdijk gevestigd (Gemmastraat) en daardoor niet zichtbaar vanaf de doorgaande weg. Bovendien is de Woenselse Markt op zeer korte afstand gelegen en heeft de vestiging een beperkte schaal. De C1000 ondergaat op (korte) termijn een formuleverandering als gevolg van de overname door Coöp en in het voormalige Leen Bakker pand staat de komst van een Jumbo supermarkt gepland. Sterkten

Zwakten -

Beperkte schaal supermarkt

-

Ontbreken aanvullen dagelijks aanbod

-

(On)zichtbaarheid

-

Nabijheid Woenselse Markt

Mensfort Mensfort is met één supermarkt (Aldi), een Turkse supermarkt, een Action, een telecomzaak en meerdere horecazaken (grillroom/bezorgen) te typeren als een buurtsteunpunt. Voorheen zat hier een Plus supermarkt. De zaken zijn allen gesitueerd rondom het plein en het geheel heeft een multicultureel karakter. Winkelcentrum Woensel is op korte afstand gelegen. Sterkten -

Zwakten

Aanwezigheid (budget) trekkers Aldi en

-

Action -

Beperkte aantrekkingskracht (zeker gezien concurrentie in nabijheid)

Buurtfunctie

-

Uitstraling van de plinten

Rapenland In Rapenland is een solitaire supermarkt van de formule Plus gevestigd. Deze supermarkt was voorheen gevestigd in Mensfort en is de enige Plus supermarkt in het noordelijke deel van Eindhoven (de andere vestiging van deze formule is te vinden in Tongelresche Akkers). Echter, de supermarkt in Rapenland is op zeer korte afstand van Winkelcentrum Woensel en Mensfort gelegen, waardoor de verzorgingsgebieden elkaar sterk overlappen.

32

Hoofdstuk 3

Sterkten n

Zwakten

-

Enig ge Plus superma arkt in Noord-E Eindhoven

-

Ontbrek ken aanvullend dagelijks aanb bod

-

Buurrtfunctie

-

Relatief beperkt draag gvlak vanwege nabijheid andere winkelclusters w

Detailha andelsnota 2006 2 versus huidige stru uctuur Het verssterken van de Woenselse Markt zo oals beoogd d in de nota is gebeurd middels de herin nrichting va an de openbare ruimte e. De Generraal Coende erslaan is in nmiddels geduide zoals ve erwacht uit de structuur verdwene en. Ook de als perspecttiefarm aang Pastoor van Arspleiin en Odysseuslaan zijn n afgebouw wd. De Bosch hdijk is ond er meer vanwege het recentte verdwijne en van de Le een Bakker geen g winkelcluster meeer, en de hier gevvestigde C10 000 kan in de e huidige sittuatie beterr getypeerd worden als solitaire superma arkt. Wel sta aat hier op korte termiijn het een en ander te e gebeuren, met de formule everandering g van de C10 000 en de ve erwachte ko omst van Jum mbo.

3.7

S Stadsdeel Strijp Inwoners: 29.168 er 1.000 inwon ners: Aanbod pe 

Dagelijks: 452 m² wvvo



dagelijks: 1.5888 m² wvo Niet-d



Totaa al: 2.040 m² wvo o

Bevolkingssprognose: 

2020: 33.717 inwoneers



2025: 36.994 inwoneers

bieden: Winkelgeb 

Sint Trudoplein T



Meerhoven



urk De Hu



Limbu urglaan



Strijp--S

Vraag en aanbodan nalyse Zowel o op dagelijkss als niet-da agelijks vlak k is in het stadsdeel Strijp, S afgezzet naar draagvla ak, een ruim m aanbod aanwezig. D e vrij recente ontwikke eling in Meeerhoven maakt d dat het dage elijks aanbod fors is uit gebreid. Bo ovendien hee eft een groo otschalige supe ermarkt als de d Albert Heijn XL invl oed op dez ze cijfers. De e bovengem middelde omvang g in de niett-dagelijkse sector kan logischerw wijs verklaard worden d door de aanwezigheid van grootschalig g g cluster de Hurk. Opva allend is hett hoge aand deel van de branchegroepen n vrije tijd en overige d etailhandel dat in het stadsdeel s geevestigd is.

Hoofdstuk 3

33

Tabel 3.7 Aanbod stadsdeel Strijp naar branchegroep Branchegroep

Aantal

m² wvo

Schaal

Aandeel m² wvo

Dagelijks

34

13.187

388

17%

Mode en luxe

28

7.813

279

6%

Vrije tijd

17

10.731

631

33%

In en om huis

42

23.472

559

18%

gemeente totaal

Detailhandel overig

9

4.300

478

26%

Totaal detailhandel

130

59.503

458

15%

28

8.646

309

15%

Leegstand Bron: Locatus

Kwaliteiten en knelpunten In principe heeft het stadsdeel Strijp een heldere structuur met drie concentraties die primair in de dagelijkse behoefte voorzien. Het Sint Trudoplein fungeert als centrum van het gehele stadsdeel Strijp, niet in de minste plaats voor het doen van boodschappen. Door de barrièrefunctie van de A2 voorziet de wijk Meerhoven met het gelijknamige winkelcentrum in de eigen behoefte. De bijzondere concentratie aan de Limburglaan met Albert Heijn XL heeft vanwege de trekkracht en ligging aan de Ring een stadsdeel overstijgende functie. In Strijp is daarnaast de perifere concentratie de Hurk stadsdeel gevestigd, dat vooral in doelgerichte aankopen voorziet. Ook hier kunnen echter boodschappen gedaan worden bij de Nettorama. Een element dat in deze beschouwing vanwege de bovenwijkse aantrekkingskracht nog aandacht verdient, is de grote Chinese supermarkt Amazing Oriental (ca. 970 m² wvo) aan de Langdonkenstraat. Sint Trudoplein Het Sint Trudoplein oogt en functioneert als hart van het stadsdeel Strijp. Dit organisch gevormde centrum heeft een rijke diversiteit aan functies en winkels en voorziet in zowel het boodschappen doen als recreatief winkelen en doelgericht aankopen doen. Het centrum heeft weinig leegstand en een relatief hoog aandeel zelfstandige ondernemers. Ook hier bepaalt laatste het onderscheidende vermogen van het winkelgebied, maar kan het tevens een bedreiging vormen door de vergrijzing. Op korte termijn staat een versterking op het programma met onder andere de uitbreiding van de Albert Heijn.

34

Hoofdstuk 3

Sterkten

Zwakten

-

-

Onderscheidend vermogen vanwege aanbod

Parkeren op piekmomenten

en ruimtelijke structuur, onlangs verbeterd door herinrichting van de openbare ruimte. -

Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (tevens een bedreiging vanuit het oogpunt van leeftijd ondernemer)

-

Compleet dagelijks aanbod met twee complementaire supermarkten en diverse speciaalzaken.

Meerhoven In de nieuwste wijk in Strijp ligt winkelcentrum Meerhoven. Dit centrum heeft met name een verzorgingsfunctie voor de wijk Meerhoven. Het winkelcentrum richt zich primair op de dagelijkse boodschappen (Albert Heijn en Jumbo), maar heeft ook op het gebied van niet-dagelijkse goederen een aantal winkels (Blokker, Hema en Bart Smit). De ruimtelijke structuur van de concentratie is niet optimaal; de winkels zijn gevestigd aan langgerekte (kale) wanden. Buiten het feit dat het twee supermarkten in hetzelfde segment betreft, wordt combinatiebezoek bovendien niet bevorderd door het ontbreken van een zichtrelatie tussen de (ingang van) beide supermarkten. Het winkelcentrum heeft in de huidige situatie een groot aantal leegstaande panden. De verwachting bestaat dat deze panden gezien de huidige tijden en trends in aankoopgedrag, maar zeker ook gezien het relatief beperkte primaire draagvlak (ca. 10.000 inwoners) niet geheel gevuld zullen gaan worden. Sterkten -

-

Moderne schaal supermarkten

Zwakten -

Redelijk compleet dagelijks en frequent niet-

Omvang winkelcentrum te groot voor vraag, mede daardoor veel leegstand

dagelijks aanbod

-

Supermarkten in zelfde segment

Centrale ligging in helder afgebakend ver-

-

Ruimtelijke structuur (langgerekte wanden)

zorgingsgebied

-

Geen (zicht)relatie tussen twee supermarkten

-

Bereikbaarheid

De Hurk De Hurk is een A-typische perifere winkelconcentratie, wat veroorzaakt wordt door de bovengemiddelde brancheverbreding. Winkels buiten de traditionele branches zijn onder andere Nettorama, Toychamp, Zeeman & BelCompany. De concentratie mist hierdoor een duidelijke typering en profiel. Bovendien is de uitstraling (kwaliteit winkelvastgoed) matig. Daarbij leidt de publiek aantrekkende werking op piekmomenten tot verkeersproblemen.

Hoofdstuk 3

35

Sterkten

Zwakten -

Onduidelijke typering en profiel

-

Matige uitstraling

-

Verkeersproblemen

Limburglaan De Limburglaan is met slechts twee winkels, Albert Heijn XL en slijterij Gall & Gall, geen typisch winkelcluster te noemen. Vanwege de sterke autonome trekkracht die een dergelijke grootschalige supermarkt doorgaans uitoefent en de komst van een Albert Heijn ‘pick up point’ op deze locatie, verdient deze bijzondere dagelijkse concentratie een positie in de structuur. Sterkten

Zwakten

-

Sterke autonome trekkracht Albert Heijn XL

-

Komst pick up point

-

Parkeren

-

Zichtlocatie aan de ring

-

Beperkte overige voorzieningen

Strijp-S Strijp-S is een nieuw creatief en cultureel gebied, met De Driehoek als middelpunt. Er zijn reeds een aantal publieksgerichte functies zoals horeca en detailhandel gevestigd. In de nabije toekomst wordt dit verder uitgebreid. Strijp-S gaat zich onderscheiden van andere winkelgebieden door ruimte te bieden aan verrassende retailen horecaconcepten, in de bijzondere setting van de voormalige fabrieken. In het najaar van 2013 is Urban Shopper geopend; een winkelconcept wat doet denken aan een bazaar voor kleinschalige initiatieven op het gebied van fashion, design, vintage, interieur en kunst. De verbouwing van gebouwen Anton & Gerard (de Hoge Rug) is in volle gang. Deze voormalige fabrieken worden getransformeerd tot een plek om te wonen, werken en verblijven. Op termijn wordt in het Veemgebouw een grootschalig foodcourt gerealiseerd waar ruiken, proeven en voelen centraal staan. Sterkten

Zwakten

-

-

Uniek vanwege het verrassende aanbod en de setting (voormalige fabrieken)

-

De randvoorwaarden (o.a. infrastructuur) zijn nog niet op orde.

Broedplaatsfunctie voor startende ondernemers

-

Nieuw gebied met verblijfsfunctie in Eindhoven

-

Gemeente-overstijgende trekkracht

Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur In de visie op het stadsdeel Strijp werd in de nota voldoende draagvlak voor twee wijkcentra voorzien; te weten het Sint Trudoplein en Meerrijk. Daarbij is een functie

36

Hoofdstuk 3

als buurtsteunpuntt voor de Johan Buijsllaan opgenomen. Nu kan geconccludeerd worden dat er inderdaad draag gvlak is voorr twee centrra in Strijp, echter e de vrraag kan gesteld worden of Meerrijk M nie et als klein(e er) wijkcentrrum / buurtccentrum onttwikkeld had moe n, waareten worden. De Lidl aan de Johan nnes Buijslaa an is inmidd dels gesloten door teg gen de verw wachting in de functie vvan dit buurrtsteunpunt is komen tee vervallen. Wel komt op korte termijn n een nieuw we Lidl elders in Lievendaal. Zoals aaangegeven is het Sint Trud doplein nog steeds het centrum van Strijp en het h huidige winkelds in de aanbod op Strijp-S (conceptsto ores) vormt h hier geen bedreiging voor. De reed plein en nota alss perspectieffarme conce entraties aan ngewezen Bredalaan/Si B nt Theresiap Bredalaa an/Noord-Brrabantlaan zijn inmidd els afgebou uwd en niett meer strucctuurbepalend.

3.8

S Stadsdeel Gestel

Inwoners: 27.201 Aanbod pe er 1.000 inwon ners: 

Dagelijks: 343 m² wvvo



Niet-d dagelijks: 460 m m² wvo



Totaa al: 803 m² wvo

Bevolkingssprognose: 

2020: 27.536 inwoneers



2025: 27.371 inwoneers

Winkelgeb bieden: 

Franz Leharplein



Kastelenplein



Hoogstraat

nalyse Vraag en aanbodan oners van Ge estel beschik kken over ee en beperkt niet-dagelijks aanbod. O De inwo Ook het aanbod in de dagelijkse sector blijft iets acchter bij hett gemiddeld aanwezige aanbod per 1.00 00 inwoners in de gehele gemeente e. Verdelen we het aanb bod in dit sttadsdeel naar bra anchegroepen, is ‘dage elijks’ het m meest omvan ngrijk. In ditt stadsdeel zzijn drie winkelcllusters gesittueerd, waa arvan het Frranz Leharp plein en hett Kastelenpllein een nagenoe eg vergelijk kbare omvan ng hebben vvan ca. 6.00 00 m² wvo. De D als radia al te typeren H Hoogstraat iss van een wat w kleinere orde en beschikt over nagenoeg 44.000 m² wvo.

Hoofdstuk 3

37

Tabel 3.8 Aanbod stadsdeel Gestel naar branchegroep Branchegroep

Aantal

m² wvo

Schaal

Aandeel m² wvo

Dagelijks

33

9.332

283

12%

Mode en luxe

17

2.782

164

2%

Vrije tijd

10

2.051

205

6%

In en om huis

38

6.109

161

5%

gemeente totaal

Detailhandel overig

16

1.568

98

9%

Totaal detailhandel

114

21.842

192

6%

21

3.590

171

6%

Leegstand Bron: Locatus

Kwaliteiten en knelpunten Stadsdeel Gestel kent een vrij heldere structuur met twee complete wijkcentra, die elk een duidelijk ‘afgebakend’ verzorgingsgebied hebben. De dichter naar het centrum gesitueerde radiaal Hoogstraat heeft zoals de meeste radialen geen duidelijk profiel of verzorgingsgebied, maar voorziet met drie verschillende supermarkten wel degelijk in belangrijke mate in de dagelijkse behoefte van inwoners uit de zuidwestelijke rand van het centrum. Franz Leharplein Het Franz Leharplein is het cluster in Gestel met de grootste omvang (ca. 6.100 m² wvo). Het winkelgebied voorziet naast een compleet dagelijks aanbod, ook in een omvangrijk aanbod in de niet-dagelijkse sector (ca. de helft van het winkelvloeroppervlakte). Ondanks dat het gros van het aanbod geconcentreerd is rondom het plein, komt het winkelaanbod relatief verspreid over. Sterk is de aanwezigheid van twee complementaire supermarkten (Albert Heijn en Lidl). Deze hebben echter wel beide een vrij beperkte omvang naar huidige maatstaven. Belangrijke trekkers zijn zaken als de Etos, Blokker, Zeeman en Kruidvat. Het winkelgebied kent bovendien een hoog aandeel zelfstandige ondernemers, wat de uniciteit vergroot maar tevens een gevaar betekent voor de continuïteit van de bedrijfsvoering (vergrijzing). De leegstand is met slechts één pand beperkt. Sterkten

Zwakten

-

Hoog aandeel zelfstandig ondernemers (te-

-

Ruimtelijke spreiding

vens een bedreiging vanuit het oogpunt van

-

Schaal supermarkten

leeftijd ondernemer)

-

Verkeersveiligheid

-

Complementaire supermarkten

-

Beperkte leegstand

38

Hoofdstuk 3

Kastelenplein Het winkelcluster Kastelenplein kent twee gezichten. Enerzijds het vrij complete overdekte winkelcentrum en anderzijds een rommelig plein met enkele (verspreide) winkels en overige functies. Het winkelcentrum heeft een heldere opzet en oogt zeer verzorgd, maar heeft een wat introverte uitstraling. Het aanwezige aanbod in de dagelijkse sector is vrij compleet met zowel een Aldi als Jumbo en een Kruidvat als Etos. Ook op niet-dagelijks gebied zijn hier enkele trekkers gevestigd als de Hema, Zeeman en Blokker. Sterkten

Zwakten

-

Twee complementaire supermarkten

-

Introverte uitstraling winkelcentrum

-

Compleet aanbod voor een klein wijkcentrum

-

Rommelige uitstraling rondom parkeerterrein

-

Heldere opzet en overdekt winkelcentrum

-

Ruim parkeren

Hoogstraat De Hoogstraat mist met zowel supermarkten als een zeer divers niet-dagelijks aanbod een duidelijk profiel. Dit wordt verder versterkt door de ruimtelijke spreiding van detailhandel over de langgerekte straat. De Albert Heijn en Jumbo zijn sterke trekkers van de straat, echter door de afstand tussen deze twee supermarkten profiteren de overige (tussengelegen) voorzieningen niet van de trekkracht. Dit wordt pijnlijk zichtbaar door de hoge steeds toenemende leegstand in de straat. De tegenover de Albert Heijn gevestigde Aldi is in de huidige situatie vrijwel onzichtbaar en heeft een te krap jasje. De wens is dan ook geuit om uit de Hoogstraat te vertrekken. Sterkten

Zwakten

-

-

Onduidelijk profiel

-

Ruimtelijke spreiding van detailhandel (lang-

-

Veel leegstand

-

Omvang en vindbaarheid Aldi

Twee sterke supermarkten

gerekt) en met name van de supermarkten

Detailhandelsnota 2006 versus huidige structuur In de detailhandelsnota is een versterking van het Kastelenplein met een derde supermarkt voorzien, evenals een verbetering van de toegankelijkheid. Voor het Franz Leharplein worden voldoende kansen als een vitaal buurtcentrum-plus gezien. Tot op heden is het Kastelenplein vooral functioneel versterkt (o.a. Hema, Aldi), de noodzaak tot een ruimtelijke optimalisatie van het plein is echter nog steeds groot. De Hoogstraat is eveneens functioneel versterkt door de komt van een moderne Jumbo. De locaties die in 2006 zijn benoemd als perspectiefarm; Schubertlaan, Tinelstraat en Brucknerplein, zijn inmiddels uit de structuur verdwenen. Bijzonder is de locatie Karel de Grotelaan, deze is eveneens in 2006 benoemd als perspectiefarm.

Hoofdstuk 3

39

Onlangs is op deze locatie echter een vestiging van de Action geopend. Desalniettemin wordt de Karel de Grotelaan vanwege het verder beperkte aanbod niet meer beoordeeld als onderdeel van de structuur.

3.9 Overview nota 2006 Nu een compleet beeld geschetst is van de detailhandelssituatie in Eindhoven anno 2014, is het mogelijk op een hoger schaalniveau de ontwikkelingen sinds 2006 te duiden. Zowel op binnenstadniveau als op buurt- en wijkniveau heeft de nodige dynamiek plaatsgevonden. In de binnenstad is de dynamiek op een bewonderenswaardige manier gefaciliteerd door grootschaligheid in te passen, waarvan de Primark en The Sting landelijk bekende voorbeelden zijn. Zo heeft ook winkelcentrum Woensel de afgelopen jaren zowel kwantitatief als kwalitatief een flinke slag gemaakt en is de Woenselse Markt vooral ruimtelijk opgewaardeerd. Echter, ook diverse kleinere concentraties zijn versterkt of worden tijdens het opstellen van deze nota versterkt. Voorbeelden daarvan zijn Vaartbroek, Kastelenplein, Woenselse Heide en de Hoogstraat. De detailhandelsstructuur is bovendien aangevuld met een aantal nieuwe concentraties zoals Meerrijk, Tongelresche Akkers en Strijp-S. Laatste ontwikkelingen waren in 2006 reeds voorzien. Nagenoeg alle ontwikkelingen die sindsdien hebben plaatsgevonden, hebben geleid tot een versterking van de detailhandelsstructuur. Een uitgangspunt in 2006 was dan ook het versterken van de detailhandelsstructuur met voldoende perspectief voor de winkelcentra en –concentraties. Een belangrijke consequentie van dit uitgangspunt was echter tevens dat beleidsmatig niet (meer) ingezet werd op behoud van de winkelfunctie in winkelstrips die onvoldoende perspectief hadden. De betreffende perspectiefarme winkelstrips worden navolgend per stadsdeel opgesomd.  Stratum: Moreelselaan, Bonifaciuslaan, Heezerweg - binnen de Ring  Tongelre: Hobbemastraat, Jan van Riebeecklaan, (‘t Karregat)  Woensel-Zuid: Pastoor van Arsplein, Odysseuslaan, (Generaal Coenderslaan)  Woensel-Noord: Elckerlyclaan, De Klerklaan  Strijp: Bredalaan - St. Theresiaplein, Bredalaan - Noord Brabantlaan  Gestel: Tinelstraat, Schubertlaan e.o., Brucknerplein Alle benoemde winkelstrips hebben ten gevolge van ontwikkelingen in winkelgebieden elders, een te beperkt draagvlak of matige aantrekkingskracht te maken gekregen met een afname van de functie. Deze winkelstrips hebben in 2014 dan ook geen positie meer binnen de detailhandelsstructuur. Enkel ’t Karregat is met de op handen zijnde ontwikkelingen nog onderdeel van de structuur.

40

Hoofdstuk 3

Kansen voor de (voormalige) winkelstrips worden gezien in het faciliteren van alternatieve buurtverzorgende functies. Dergelijke bezoekersintensieve functies hebben een positief effect op de leefbaarheid in de buurten en wijken. Gedacht kan worden aan een tandartspraktijk, fysiotherapie, een kinderdagverblijf, woonwinkel, postagentschap of zorg- en serviceverleners. Ook wordt hier een kans gezien in het faciliteren van kleinschalige onbemande afhaalpunten (een voorbeeld is het concept van ‘de Buren’).

Hoofdstuk 3

41

42

Hoofdstuk 3

4.

ONTWIKKELINGSKADER

4.1 Trends en ontwikkelingen De belangrijkste trends en ontwikkelingen in de wereld van detailhandel worden navolgend kort beschreven. Dit zijn landelijke trends die niet zonder meer één op één kunnen worden geprojecteerd op de detailhandelssituatie in Eindhoven, maar wel een indicatie geven over de toekomstige ontwikkeling van de detailhandel waar in het beleid en de plannen rekening mee moet worden gehouden. Aanbodzijde Schaalvergroting De trend tot schaalvergroting zet ook de komende jaren door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter vloeroppervlak nodig. Dit uit zich vooral onder supermarkten. In grote steden maken supermarkten een schaalsprong naar megasupermarkten, maar ook in kleinere plaatsen is een schaalsprong zichtbaar. Branche- en sectorvervaging De gedachte dat branche-indelingen relevant zijn voor een consument is een achterhaald concept. Branchevervaging, of beter gezegd het fenomeen dat we in vast omlijnde branches willen denken en doen, is een gedachte die is gebaseerd op het feit dat de aanbodzijde een leidende rol heeft. De sectoren retail en horeca merken steeds meer van het fenomeen branchevervaging, in dit kader sectorvervaging genoemd. Het is steeds normaler geworden dat een gewone winkel ook een horecapunt heeft in hetzelfde pand. Op die manier kan ingespeeld op de beleving van de consument. Brancheverbreding Er is naast branchevervaging op veel perifere detailhandelslocaties sprake van brancheverbreding (aanwezigheid meer winkels in andere branches dan de klassieke PDV-branches). Dit resulteert in aantrekkelijkere perifere detailhandelslocaties, maar kan in sommige gevallen ook zorgen voor een toenemende concurrentie met reguliere winkelgebieden. Toenemende leegstand Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet. Nederland kent ruim 31 miljoen vierkante meters winkelvloeroppervlakte, verdeeld over zo’n 222.000 winkels. De gemiddelde winkelleegstand in verkooppunten was in 2013 6,4%, oftewel ruim

Hoofdstuk 4

43

14.000 winkels. Gemeten in winkelvloeroppervlakte was dit 6,9%, oftewel ruim 3,1 miljoen m². Concurrentie tussen steden en winkelgebieden neemt toe Winkelgebieden hebben te maken met toenemende concurrentie als gevolg van toenemende internetbestedingen, veranderend consumentengedrag en de eerder genoemde toenemende leegstand. Landelijk concentreert de toename van de leegstand zich vooral in krimpgebieden, de centra van middelgrote plaatsen, kleine dorpen, buurtwinkelcentra en zoals gezegd de randgebieden van grotere binnensteden. De concurrentie is in deze winkelgebieden het hevigst. Het Nieuwe Winkelen De manier waarop consumenten hun aankopen doen verandert. Consumenten kopen en oriënteren zich zowel in de fysieke winkel als online, ook wel cross- of multichanneling genoemd. Over de afgelopen jaren is het gebruik van het internet als oriëntatiekanaal om te winkelen flink gestegen. Ondernemers die e-commerce goed weten te combineren met fysieke verkooppunten hebben concurrentievoordeel ten opzichte van ondernemers die zich richten op één verkoopkanaal. Een drietal ontwikkelingen speelt een belangrijke rol bij Het Nieuwe Winkelen (HNW)9. Consumenten zijn mobiel bereikbaar (mobiel). Zij staan in contact met hun vrienden (sociaal). Bovendien zijn ze, doordat ze een mobiele telefoon hebben, te lokaliseren (lokaal). De veranderende consument combineert tijdens het winkelen de mogelijkheden van de drie genoemde ontwikkelingen; dit wordt HNW genoemd. Opkomst webwinkels en afhaalpunten Naast de traditionele winkels verrijzen webwinkels, ‘multi’- of ‘omnichannel’ aanbieders en afhaalpunten. Bij afhaalpunten kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen of te retourneren. Ook zijn er afhaalpunten waar producten gepresenteerd worden en artikelen gekocht of besteld kunnen worden; de webwinkel. Meerdere supermarktorganisaties zijn momenteel bezig om een netwerk van afhaalpunten (pick up points) op te zetten. Deels gebeurt dat bij bestaande winkels, deels op goed bereikbare locaties zoals bij tankstations of op bedrijventerreinen. Buurtstrips onder druk De ondernemers in kleine buurtstrips en in de verspreide bewinkeling hebben het moeilijk, mede veroorzaakt door het beperkte lokale draagvlak, de kleinschaligheid van het aanbod, het veelal ontbreken van trekkers en de positie van de zelfstandige die steeds meer onder druk staat. De consument pakt bovendien steeds vaker de auto om boodschappen te doen in een compleet boodschappencentrum dat niet te ver van huis ligt. Het is geen automatische keuze meer om de meest nabije winkels te kiezen. De toekomstwaarde van buurtstrips staat hierdoor sterk onder druk. 9

Bron: Het Nieuwe Winkelen, mobiel sociaal lokaal. Hoofdbedrijfschap Detailhandel 2012

44

Hoofdstuk 4

Vraagzijde Economische stagnatie We kijken terug op jaren van economische tegenspoed waarvan de gevolgen zichtbaar zijn in de samenleving. Het consumentenvertrouwen (en daarmee de koopbereidheid) is medio 2013 beland op een historisch dieptepunt. Nederlandse economen verwachten voor 2014 een traag herstel van de economie. De eerste positieve signalen hebben ons inmiddels bereikt. Het vertrouwen in de woningmarkt neemt toe en voorzichtig stijgt het uitgavenpatroon. Het herstel is echter broos en invloedrijke economen voorspellen nog jaren economische stagnatie. Veranderd consumentengedrag Ontwikkelingen aan de aanbodzijde hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, evenzo heeft het veranderende koopgedrag gevolgen voor de aanbodstructuur. Door ervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consument kritisch. In het koopgedrag wordt, naast de prijs, rekening gehouden met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier.  Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen.  De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keuze).  Door een grotere mobiliteit is het referentiekader van consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hiervan belangrijker.  De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in winkels (volledige assortimenten), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd.  De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toenemende mate populair onder winkelend publiek. De opkomst van het ‘nieuwe werken’ en wisselende tijdspatronen creëren een wens naar avond- en zondagsopenstellingen. Ondernemers zullen hierin mee moeten bewegen willen ze de concurrentie met het internet aan kunnen gaan. Omzetstijgingen via internet De detailhandelsomzet via internet beslaat in 2013 ruim € 5 miljard, ofwel 6% van de totale detailhandelsomzet. De omzet van online detailhandel groeide de laatste jaren snel, met meer dan 10% per jaar tot en met 2010, en iets trager de laatste jaren. Zoals onderstaande afbeelding weergeeft, stijgen de online verkopen het hardst in de branches speelgoed, muziek/downloads en computer hardware. Een verdere stijging van de online omzet wordt verwacht.

Hoofdstuk 4

45

Figuur 4.1 Online versus offline detailhandel

10

De consument kijkt en koopt tegenwoordig wanneer dat hem het beste uitkomt en steeds vaker is dat via internet. Het aankoopmoment is door internet immers 24/7 mogelijk. Om hier goed op in te kunnen spelen is het aanbieden van aanbod via één kanaal, niet meer voldoende. Uit onderzoek is gebleken dat steeds meer retailers zich bewust zijn van multichanneling. Begin 2013 doet 91% van de onderzochte 188 retailers aan online verkoop, tegenover 80% in 201211. Alléén multichanneling is overigens niet voldoende, het gaat erom dat alle voor de consument relevante kanalen in samenhang worden aangeboden: winkels (‘bricks‘), webwinkels (‘clicks‘), mobiele websites (‘ticks‘), folders (‘flicks‘) en sociale media (‘smicks‘)12.

10

11 12

Bron: Winkelgebied van de toekomst: bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31, 2014. Afbeelding door Kate Snow Design Bron: Etailtrends, uitgave 1 (2013) Bron: Retailtrends (2013)

46

Hoofdstuk 4

Demografische transitie Figuur 4.2 Visuele weergave demografische transitie13 Een structurele factor in de ontwikkeling van winkelgebieden vormen de demografische transities die in verschillende delen van Nederland plaatsvinden. Het gaat met name om vergrijzing, ontgroening en de toe- en afname van huishoudensen bewonersaantallen. Deze demografische veranderingen hebben onder meer gevolgen voor de lokale werkgelegenheid en het draagvlak voor en betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen. Ruimtelijke hiërarchie Onder invloed van de vraag- en aanbodontwikkelingen is de traditionele winkelhiërarchie langzaam komen te veranderen. Het kaartbeeld verschuift steeds verder naar een functionele hiërarchie. Daarin zijn niet meer de ligging, omvang en verzorgingsgebied de centrale begrippen voor de typering van een winkelgebied, maar gaat het meer om de kwalitatieve en functionele invulling van een centrum en om ruimere openingstijden van de winkels (avond, zondag). Koopmotieven worden bepalend. Globaal zijn in deze functionele hiërarchie de volgende centra te benoemen:  Binnensteden: hier staat het recreatieve winkelen centraal. De consument komt hier om zich te ontspannen en te vermaken. Voor het winkelen is de branchegroep mode & luxe daarbij de basis. Naast modewinkels zorgen andere luxe producten, zoals juwelier, boeken, media, cosmetica voor een totaal pakket wat detailhandel betreft. Vermaak, sfeer, verrassing zijn kernbegrippen.  Stadsdeelcentra en grotere dorpscentra: boodschappen doen en recreatief winkelen op beperktere schaal (efficiënt recreatief winkelen) worden hier gecombineerd. Compactheid, compleetheid, overzichtelijkheid en bekendheid zijn kernbegrippen. Lokale ondernemingen kunnen hierbij voor de benodigde uniciteit zorgen. Klanten komen specifiek bij deze winkels voor kwaliteit, service persoonlijke benadering en specialisme. Maar de consument vraagt daarnaast tevens om de aanwezigheid van de bekende landelijke formules.  Centra met basisvoorzieningen: de boodschappencentra. Hoge dichtheid, gericht op gemak, voornamelijk boodschappen, supermarkten als trekker. Gemak, effi-

13

Bron: Winkelgebied van de toekomst: bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31, 2014. Afbeelding door Kate Snow Design

Hoofdstuk 4

47





ciën ntie, regelm matig bezoek k en nabijhe eid zijn in verband v met et de vergrijzing van de bevolking b stteeds belang grijkere kern nbegrippen.. Gro ootschalige clusters: gerricht op laa agfrequente e aankopen,, vervanging gsaankopen n, woninginrichting, do oe-het-zelf, tuincentra, t enz. Woonb boulevards, GDV locatiies zoals Rettail Parken en themace entra (Factory Outlet Ceentra) behoren hiernbegrippen. toe. Gemak, he elderheid, pa arkeren en bereikbaarh b eid zijn kern Traffficlocaties worden w een n steeds belangrijkere aankoopplaa a ats. Dit is be egonnen mett de komst van v winkels op grote vliegvelden. Deze D trend zzet zich doo or op andere locaties, zoals trein-, ttram- en bu usstations, ziekenhuizen n, kantoorlocaties en univversiteiten. De grotere NS-stations hebben al een e ruim aan nbod aan winkels.

4.2 Omvang O en n ontwikk keling draa agvlak Er wonen in 2013 ruim 218.00 00 personen n in Eindhov ven. Naar veerwachting gaat dit toenem men naar 229 9.200 inwon ners in 2025.. Figuur 4.3 3 Ontwikkeling g bevolking Ein ndhoven 2013--2025 (Bron: Pro ovincie Noord--Brabant)

Uit de graffiek is de ve ergrijzing van de beevolking op p te maken. De g groei van he et inwonertal het komende decennia d doet zich vvoor een grroot deel voor in dee leeftijdsgroep 65plus. Dit iss conform he et landelijk beeld. Echter, ook k de leeftijdsgroepeen 0 tot 20 0 jaar en 20 tot 65 j aar laten in n Eindhoven een grroei zien. Voor he et perspectief van de w winkelgebied den afzonde erlijk is het zzinvol de drraagvlakontwikkeling per stadsdeel s in nzichtelijk te e maken. Ta abel 4.1 geeeft de ontw wikkeling van de bevolking per stadsde eel weer. In nagenoeg alle stadsdeelen wordt een (beperkte) toename van v het inwo onertal voorzien, slechtts in Woenssel-Noord wordt w uitgegaan n van een krimp van hett inwonertall tot 2025 (m met ca. 3,5% %).

48

Hoofdstuk 4

Tabel 4.4 O Ontwikkeling bevolking b 2013 3-2025 per stad dsdeel

4.3 Pllannen en initiatiev ven Eindho oven In Eindh hoven spelen n meerdere plannen en n initiatieven n ter uitbreiiding of verssterking van het detailhandelsaanbod. Het betreft zowel hard de als zachte e plannen een ambities. Na avolgend wo orden de belangrijkste b e ontwikkelingen glob baal beschreeven, in hoofdstuk 6 wordt per stadsdee el nader ing gezoomd op p de gevolge en van de plaannen. Binnensstad In de bin nnenstad va an Eindhove en worden stteeds meer zeer grootschalige win kels van zowel b bestaande als a nieuwe formules ge eopend. Om m deze grootschalighe id in te kunnen passen worrden veelal panden p sam mengevoegd. Zo gaat de e bestaandee Mango aan de Rechtestraa at het (voormalige) pa and van Gim mbrère erbij trekken. V Voor de nieuwve estiging van n Bershka zijn eveneen ns twee pan nden samengevoegd. EExemplarisch hie ervoor is bovvendien de vestiging va an Primark, waarvoor de d voormalig ge America Tod day en BCC zijn z samengevoegd. Bovvendien wo ordt in de Piazza een meegawinkel van Zara geacco ommodeerd d, waarbij he et winkelop ppervlakte van v de huidiige winkel word dt verdubbe eld. Voor wiinkelcentrum m Heuvel staat op korte e termijn eeen grondige ren novatie op de d planning g. Belangrijk k onderdeel van de ren novatie is e en fikse uitbreiding van de H&M H over meerdere m eta ages. Wijk- en n buurtcentrra Op wijk k- en buurtn niveau speeltt een grote hoeveelheid plannen. Navolgend worden deze per stadsdeel kort aangestipt.

Hoofdstuk 4

49

Stratum  Boulevard-Zuid wordt herontwikkeld. Onderdeel van de plannen is de komst van een tweetal supermarkten (Albert Heijn en Lidl). Naar verwachting is de herontwikkeling in 2016 afgerond.  Aan de Geldropseweg hebben oude winkelpanden tegenover de Jumbo supermarkt plaatsgemaakt voor 8 nieuwe winkel-/atelierruimten. De winkel/atelierruimten zijn bedoeld voor jonge, creatieve ondernemers. Het project JOEP is eind 2013 opgeleverd en deels verhuurd.  Op het Galvano-terrein aan de Aalsterweg (buiten de Ring) zijn concrete plannen op termijn een Jan Linders supermarkt te realiseren.  Diverse supermarkten hebben interesse getoond in een pand aan de Stratumsedijk. Het betreft het pand van de voormalige Leolux meubelzaak. Tongelre  Het winkelcluster Haagdijk wordt uitgebreid. Zo wordt de Albert Heijn vergroot en wordt het winkelaanbod verder aangevuld met een Gall & Gall en Hema. Ook loopt er een studie naar de herontwikkeling van het terrein waar voorheen de sporthal gevestigd was.  Er zijn concrete plannen om ’t Karregat te renoveren. In de nieuwe situatie krijgt de Lidl een grotere omvang en is er eventueel ruimte voor andere units. Woensel-Noord  De Lidl in Vaartbroek heeft de wens uit te breiden.  Het cluster Eckart wordt intern opgeknapt. De Albert Heijn wordt binnen de bestaande buitenmuren uitgebreid. De uitvoering is reeds in gang.  Er zijn reeds sinds lange tijd plannen voor vernieuwing en uitbreiding van het winkelcluster Ardechelaan. De huidige stand van zaken is onbekend.  Het winkelcluster aan het Gerretsonplein is herontwikkeld. Begin 2014 (februari) zijn de deuren van de Jumbo supermarkt geopend. De overige zes units zijn nog niet verhuurd.  De Lidl in winkelcentrum Woenselse Heide ondergaat een opknapbeurt waarbij ook het aantal winkelmeters wordt uitgebreid. De uitvoering is reeds in gang. Woensel-Zuid  De C1000 aan de Boschdijk/Gemmastraat wordt omgebouwd tot een Coop supermarkt. Onlangs is de Leen Bakker aan de Boschdijk gesloten. Er zijn plannen deze winkelruimte om te bouwen tot een Jumbo supermarkt. Hierover is verder geen concrete informatie bekend.  In de wijk Woensel-West heeft woningcorporatie Trudo plannen om verspreid door de wijk op met name de hoeken bijzondere iconen te ontwikkelen. De iconen zijn in hun functie en fysiek bijzonder en moeten de sociaal economische en culturele vooruitgang van Woensel West etaleren. Mogelijk betreft het in enkele gevallen (kleinschalige) detailhandel.

50

Hoofdstuk 4

Strijp  Op Strijp-S is de ontwikkeling van De Driehoek pas net gestart. Hier zullen nog vele (retail)concepten ontpoppen. In verbouwing zijn de gebouwen Anton & Gerard. Hier wordt de mogelijkheid geboden voor culturele initiatieven, maar ook voor bijzondere vormen van retail. In het Veemgebouw wordt een Foodcourt gerealiseerd.  Aangrenzend aan het terrein van de Albert Heijn XL (Limburglaan) wordt op de voormalige locatie van Chinees restaurant de Blauwe Lotus een Albert Heijn pick-up point gerealiseerd.  Op termijn wordt een winkelblok aan het Sint Trudoplein herontwikkeld. Onderdeel is de strip waar de Albert Heijn in gevestigd is. Bekend is dat de herontwikkeling gepaard gaat met een vergroting van de Albert Heijn.  In Lievendaal bestaan concrete plannen voor de vestiging van de discount-keten Lidl. Op korte termijn worden een groot aantal bibliotheekfilialen in de wijk- en buurtcentra gesloten. Dit kan een toename van de leegstand in de betreffende centra tot gevolg hebben. Perifere/grootschalige concentraties  De Megacentre aan de Kanaaldijk is (gedwongen) op zoek naar een andere locatie. Er zijn initiatieven om de uitstraling van dit cluster te verbeteren, onder meer door te streven naar uniforme gevels.  De speelruimte voor detailhandel op Koopcentrum De Hurk wordt verminderd in het nieuwe bestemmingsplan. Het college van B&W wil dat het koopcentrum zich meer gaat richten op de traditionele perifere detailhandel.

4.4 Aanbod in de directe omgeving Voor het bepalen van de kansen voor toekomstige ontwikkelingen van het detailhandelsaanbod in Eindhoven is ook (de ontwikkeling van) het aanwezige aanbod in de directe omgeving van groot belang. Navolgend zullen de belangrijkste winkelconcentraties op korte nabijheid van Eindhoven beschreven worden. Son en Breugel Meubelboulevard Ekkersrijt behoort tot één van de grootste perifere winkelconcentraties in ons land. Trekker is natuurlijk Ikea, met de grootste vestiging van ons land. Deze is onlangs sterk uitgebreid. Ook het meubelplein is uitgebreid met 24.000 m² extra vloeroppervlak voor woon- en elektronicaformules en een geheel vernieuwde uitstraling. De nieuwbouw is januari 2013 opgeleverd. Alle oorspronkelijke huurders zijn in het complex teruggekeerd, waaronder Trendhopper, Carpet Right, Swiss Sense en Prénatal. Daarnaast is een groot aantal nieuwe formules op het gebied van

Hoofdstuk 4

51

wonen en elektronica toegevoegd, zoals Auping Plaza, Keukenkampioen, Leen Bakker, Blokker Tuin en BCC. Er staan nog een aantal panden leeg. Daarnaast wordt het aanbod op Ekkersrijt op korte termijn uitgebreid met een vestiging van het electronica concern Saturn. Het centrum van Son heeft een lokaalverzorgende functie. Recentelijk is het centrum versterkt en uitgebreid met meerdere commerciële voorzieningen. Onlangs is de centrumvisie officieel vastgesteld met als uitgangspunt om het centrum verder te versterken. Veldhoven Het centrum van Veldhoven heeft een compleet aanbod en kan het beste getypeerd worden als een stadsdeelcentrum. Het centrum staat onder druk als gevolg van een toenemende leegstand en een hoog aandeel zelfstandig ondernemers (met het probleem van opvolging). Bovendien gaat de geplande uitbreiding (voorlopig) niet door aangezien de investeerder zich heeft teruggetrokken. Best Het centrum van Best heeft afgezet tegen het draagvlak een ruime omvang. Best heeft een echte boodschappenfunctie en de filialiseringsgraad is hoog. De plannen voor een uitbreiding van het centrum zijn onlangs gehalveerd. Het uitbreidingsplan behelst thans nog circa 2.500 m². Daarnaast is ook de parkeergarage geschrapt en daarmee ook de invoering van betaald parkeren in het centrum. Op het bedrijventerrein T-Best zijn vrij recent vestigingen van het sportwarenhuis Decathlon en bouwmarkt Karwei geopend. Ook zal op korte termijn bouwmarkt/tuincentrum Hornbach (20.000 m²) aan de Zandstraat in Best haar deuren voor het publiek openstellen. Helmond Helmond-centrum beschikt over een aanbod dat gemengd is, maar minder breed en diep dan in de binnenstad van Eindhoven. Het accent ligt op aanbod in het middensegment. De afgelopen jaren heeft het centrum van Helmond een positieve ontwikkeling doorgemaakt. De uitstraling is sterk verbeterd met als gevolg dat het publiek weer graag in het centrum verblijft. Er is een uitbreiding van het winkelhart gepland om de eigen inwoners te blijven binden aan het eigen centrum en de regionale verzorgingsfunctie te versterken. De Engelseweg in Helmond is een traditioneel gegroeid PDV-cluster. De omvang is conform het gemiddelde voor grootschalige concentraties. Het aanbod bestaat grotendeels uit bouwmarkten en wooninterieurzaken in het middensegment. Het verzorgingsniveau is lokaal tot beperkt regionaal.

52

Hoofdstuk 4

Geldrop-Mierlo Het centrum van Geldrop heeft een dorpse uitstraling en is vooral lokaal verzorgend. Mierlo is het tweede winkelgebied binnen de gemeente Geldrop-Mierlo. Bijzonder hier is de aanwezigheid van de regionale trekker Lenssen Manders. Nuenen Het centrum van Nuenen heeft vooral een lokaalverzorgende functie. Het centrum heeft een historische uitstraling en aantrekkelijke verblijfsruimte. Trekker op de perifere concentratie Duivendijk is de formule en regionale trekker Goossens met een compleet aanbod op het gebied van wonen en slapen (8.000 m² wvo). Valkenswaard De ligging in De Kempen en de nabijheid van bungalowpark ‘Kempervennen’ maken dat het centrum van Valkenswaard veelvuldig door toeristen wordt bezocht (ook uit België). Ondanks het relatief grote verzorgingsgebied heeft het centrum te maken met een aantal knelpunten (o.a. leegstand, weinig sfeer en uitstraling), wat ertoe heeft geleid dat de gemeente het centrum van een kwaliteitsimpuls wil voorzien. Eind 2013 is daarom een nieuw Masterplan Centrum vastgesteld. Het plan geeft kaders voor de (her)inrichting en (her)ontwikkeling van het centrum van Valkenswaard.

4.5 Beleidskaders Nationaal beleid Europese Dienstenrichtlijn De Europese Dienstenrichtlijn (EDR) stelt dat de overheid zich niet mag mengen in concurrentieverhoudingen. De belangrijkste consequentie is dat ruimtelijke ordening op basis van economische motieven niet meer mag. Dit betekent dat de positie van het distributieplanologisch onderzoek (DPO) gewijzigd is. Het DPO dient tegenwoordig veel meer als hulpmiddel om de effecten van een bepaald detailhandelsinitiatief in te schatten en inzicht te krijgen in de consumentenbehoefte naar bepaalde winkelvoorzieningen. Daarop aanvullend dient een initiatief beoordeeld te worden op basis van de dwingende redenen van algemeen belang. In de Europese Dienstenrichtlijn zijn voor detailhandel de redenen ‘consumentenbescherming’, ‘ruimtelijke ordening’ en ‘milieu’ als relevant benoemd. Hierbij zijn aspecten als complementariteit van winkelgebieden op basis van koopmotieven, effecten op de detailhandelsstructuur, concentratie van detailhandelsvoorzieningen en ruimtelijke kenmerken leidend. Tegenwoordig dient het initiatief ook te passen in de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’.

Hoofdstuk 4

53

Ladder voor duurzame verstedelijking Nieuw in het rijksbeleid is de verplichting aan lagere overheden om de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’14 toe te passen bij ontwikkelingsopgaven. Deze regeling onderstreept het belang van regionale afstemming. De ladder omvat de volgende stappen: a. “Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.” Provinciaal beleid Eind 2012 heeft de provincie Noord-Brabant een discussienota opgesteld met daarin een uitnodigende boodschap aan belanghebbende en betrokken partijen om mee te denken over de toekomstbestendigheid van de provincie. In de Agenda van Brabant heeft de provincie haar ambities kenbaar gemaakt. Een van de belangrijkste onderwerpen is een aantrekkelijk leef-, woon- en vestigingsklimaat. De detailhandelsstructuur is hier een wezenlijk onderdeel van, en deze staat onder druk. De discussienota geeft een aanzet om in te kunnen spelen op de sterke dynamiek in de detailhandel middels het schetsen van een actueel beeld van wat er speelt, het bekijken van de vraagstukken en opgaven en oplossings- en invoeringsstrategieën te bespreken. Een trendbreuk in de huidige wijze van plannen en programmering van detailhandel is namelijk nodig. In november 2013 is er naar aanleiding van de discussienota uiteindelijk een nota van uitgangspunten rondom het detailhandelsbeleid van de provincie gepresenteerd15. De provincie roept daarin gemeenten op om heldere en scherpe keuze te maken zodat de detailhandelsstructuur vitaal en toekomstbestendig blijft. Verdere concentratie en het compacter maken van centra is hierbij één van de belangrijke voorwaarden voor een gezonde structuur. Dit bekent dat er terughoudend en zorgvuldig om dient te worden gegaan met uitbreiding en branchering van perifere locaties.

14 15

Voormalige SER-ladder Werk aan de winkel in de regio. Naar een regionale aanpak ter versterking van de detailhandelsstructuur in Noord-Brabant (25 november 2013)

54

Hoofdstuk 4

De uitgangspunten:  Streef naar concentratie van detailhandel en voorkom verspreide bewinkeling.  Scherp de toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ aan door detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden te accommoderen.  Wees terughoudend met perifere detailhandelsontwikkelingen (zowel wat uitbreiding als branchering betreft).  Voeg per saldo géén extra winkelmeters toe.  Benoem perspectiefrijke en perspectiefarme winkelgebieden.  Investeer in perspectiefrijke gebieden en bied alternatieven voor perspectiefarme gebieden.  Speel in op de ruimtelijke effecten van internetwinkelen: bestem showrooms of afhaalpunten van internetwinkels zo veel mogelijk in of aansluitend aan winkelgebieden.  Bied ruimte aan innovatieve concepten.  Verbind nieuwe ontwikkelingen met (de effecten op) de bestaande detailhandelsstructuur.  Laat detailhandelsinitiatieven aansluiten bij de specifieke kwaliteit en uniciteit (het DNA) en de ambities van de regio.  Betrek marktpartijen, kennisinstellingen en centrummanagement bij de opstelling van regionale detailhandelsvisies en de vormgeving van nieuwe detailhandelsontwikkelingen. De provincie roept om de uitgangspunten en keuzes vast te leggen in regionale detailhandelsvisies. In de wijziging van de ‘Verordening ruimte’ borgt de provincie dat er jaarlijks, als onderdeel van deze regionale aanpak, afspraken worden gemaakt over de (sub)regionale, ruimtelijke detailhandelsontwikkelingen in de komende jaren. Dit houdt in dat het maken van afspraken op regionale schaal verplicht wordt; afspraken die rechtstreeks doorwerken naar bestemmingsplannen. Inmiddels is, naast het borgen van het maken van regionale afspraken, in de Verordening ruimte 2014 opgenomen, dat de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ dient te worden toegepast bij de ontwikkeling van (nieuwe) detailhandelslocaties. Regionale kaders In het Regionaal Structuurplan heeft het toenmalige Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) de wens uitgesproken om concreet beleidsuitgangspunten ten aanzien van de voorzieningenstructuur te formuleren. Om gewenste initiatieven te faciliteren en om ongewenste initiatieven te voorkomen, is het van groot belang een regionale visie op de detailhandelsstructuur te formuleren. Het SRE heeft in 2009 en regionaal koopstromenonderzoek laten uitvoeren die als input dient voor de visie en het beleid. Momenteel stemt het Stedelijk Gebied af om te komen tot een regionaal

Hoofdstuk 4

55

detailhandelsbeleid. Er is reeds een conceptvisie voor het stedelijk gebied16 opgesteld, de belangrijkste uitgangspunten uit deze visie worden navolgend uitgewerkt met speciale aandacht voor Eindhoven. Het voorzieningenaanbod dient compleet en het kwaliteitsniveau hoog te zijn. Met de visie ligt het streven voor om een regionaal voorzieningenniveau te creëren dat excelleert. Om dat te bereiken is het essentieel dat winkelgebieden zich bewust zijn van de eigen plaats in de regionale structuur en deze ook respecteren. De regio streeft ernaar om de regionaal- en bovenregionaal verzorgende positie van het winkelaanbod in totaliteit te versterken. Het gaat hierbij ook om het aantrekken en faciliteren van winkels die door hun aard, omvang en/of specifieke marktsegment/doelgroep waarop men zich richt, een hoge mate van uniciteit en daardoor een groot verzorgingsbereik kennen. Om dit te bereiken, zullen de randvoorwaarden voor een goed functioneren van dergelijk aanbod geschapen moeten worden. De bestaande detailhandelsstructuur heeft beleidsmatig voorrang en de visie is dan ook vooral gericht op versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. Belangrijke aspecten hierbij zijn ruimtelijke concentratie, complementariteit en onderscheidend vermogen. Dynamiek en kwaliteit moeten op een verantwoorde wijze in de regio gefaciliteerd worden. Specifiek voor Eindhoven wordt het volgende geschreven: De binnenstad van Eindhoven bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de detailhandelsstructuur in de regio. De binnenstad moet de concurrentie met andere grote steden buiten de regio aangaan en aan kunnen. Om die positie waar te maken, is het belangrijk om te blijven investeren in de aantrekkingskracht. In het kader van deze ontwikkelingen dient de aandacht niet direct uit te gaan naar uitbreiding van het winkelarsenaal, maar vooral ook naar het kwalitatieve aspect. Vernieuwende (winkel) concepten en niet meer van hetzelfde, internationale formules en het kunnen accommoderen van grotere winkelunits vormen hierbij een zeer belangrijke succesvoorwaarde. Zoek daarbij de combinatie met het onderscheidende van de stad: design, licht en technologie. Grootschalige concentratie de Hurk behoort tot de regionale hoofdstructuur van perifere detailhandelsconcentraties. Het beleidsuitgangspunt ten aanzien van de perifere clusters (buiten Ekkersrijt) is dat verdere ontwikkeling geen nadelige effecten mag hebben op de ontwikkeling van Ekkersrijt. Voor de Hurk dient te worden gestreefd naar een impuls in uitstraling en profiel. In de huidige situatie is er eerder sprake van een klein Retail Park dan van een traditionele PDV-concentratie. De PDVprofilering dient versterkt te worden voor een duurzame positie in de toekomstige detailhandelsstructuur. Gezien de ruimtelijke spreiding zijn hiervoor kansen aanwezig. 16

BRO, Detailhandelsvisie Stedelijk Gebied SRE, definitief concept februari 2013

56

Hoofdstuk 4

Brainport 2020 De rijksnota’s ‘Ruimte’ en ‘Pieken in de Delta’ duiden de regio Eindhoven/ZuidoostBrabant sinds 2004 aan als de ‘Brainport van Nederland’. Dit heeft de sociaaleconomische samenwerking in de regio een nieuwe impuls gegeven. Brainport is de spil van het (technologie)netwerk dat zich over Zuidoost-Nederland en de landsgrenzen uitstrekt. Het is een regio die behoort tot de innovatieve topregio’s van Europa en heeft een belangrijk aandeel in de economische en innovatieve prestaties van Nederland. Op sociaal-economisch vlak laat de regio zich het best typeren door de volgende termen: industriële productiekracht, ketensamenwerking, internationaal georiënteerd en kennisgedreven. De ambitie van Brainport is om uit te groeien tot de best presterende regio van Nederland, tot één van de technologisch meest innovatieve regio's van Europa en tot de top 10 van de wereld. De weg naar dit doel is geschetst in de Brainport 2020 agenda 'Top economy, smart society', een gezamenlijke agenda voor de toekomst. Sleutelwoorden in deze agenda zijn:  dynamische, goed bereikbare regio met sterke economie;  magneetfunctie voor kenniswerkers;  hoog voorzieningenniveau;  sterke nationale en internationale uitstraling;  betrokken samenleving met hoog zelf organiserend vermogen. Om Zuidoost-Nederland internationaal competitief te houden en sterker te maken, dient de regio zo aantrekkelijk mogelijk te zijn voor bedrijven, kenniswerkers, inwoners en bezoekers. De overheid gaat over de woon- en leefomgeving en het stimuleren van een goed economisch klimaat. Onderdeel hiervan is een attractief detailhandelsaanbod. Gemeentelijke kaders Diverse gemeentelijke beleidsnota’s hebben direct danwel indirect een relatie met het detailhandelsbeleid. Eindhoven op weg De gemeente Eindhoven heeft de ambitie in Eindhoven ruimte te bieden aan economische ontwikkeling en tegelijkertijd een aantrekkelijke en leefbare stad te zijn. Met de beleidsnota ‘Eindhoven op Weg’ wordt getracht ruimtelijke- en duurzaamheidsdoelen te realiseren én knelpunten die met mobiliteit samenhangen op te lossen en te voorkomen. Met ‘Eindhoven op Weg’ wordt ingezet op:  Aantrekkelijk vestigingsklimaat voor Brainport: multimodale bereikbaarheid van de economische toplocaties draagt bij aan een uitstekend vestigingsklimaat voor bedrijven en instellingen in de stad en regio.

Hoofdstuk 4

57





  

Aantrekkelijk leefklimaat: het centrum, woon- en verblijfsgebieden zijn vrij van hinder en overlast van het verkeer en de kwaliteit van de openbare ruimte en het groen is goed. Het is er plezierig wonen, werken en verblijven. Gezond, schoon, groen en sociaal: de lucht is schoon en het geluid van een aangenaam niveau. Sociale cohesie is gegroeid door meer en aantrekkelijkere ruimtes voor ontmoeten en ontspannen en het gebruik van gedeelde voorzieningen in het vervoer. Ingekochte of geproduceerde materialen zijn op een eerlijk manier gewonnen of tot stand gekomen. Energieneutraal in 2040: energiebesparing in het verkeer en een transitie naar het gebruik van duurzame brandstoffen. Veilig: een stad met zo min mogelijk verkeersslachtoffers. Duurzame mobiliteit: een stad, met waar het kan meer lopen, fietsen en gebruik van het openbaar en waar het moet prioriteit voor de auto.

Deze punten zijn onder meer vertaald naar nieuwe ambities en daarmee samenhangende keuzes en maatregelen voor het centrum en het gebied binnen de Ring. Een samenvatting hiervan is te vinden in de matrix opgenomen in de bijlagen. De kaart met daarop de toekomstige integrale structuur die weergeeft hoe de bereikbaarheid van het stedelijke gebied in de toekomst is georganiseerd gaat zijn, is eveneens onderdeel van de bijlagen. Vanzelfsprekend hebben bepaalde keuzes en maatregelen uit deze visie gevolgen voor een of meerdere winkelgebieden. Dit is per stadsdeel opgenomen in hoofdstuk 6. Nota bedrijventerreinen In 2009 is de Nota bedrijventerreinen17 opgesteld, met als doel om duidelijke richtlijnen mee te geven aan de invulling van bestaande en nog te ontwikkelingen bedrijventerreinen die passen bij de toekomstige (gewenste) economische structuur van de gemeente. De nota bedrijventerreinen gaat primair in op de rol van de grote bedrijventerreinen (> 5 hectare) binnen de gemeentegrenzen van Eindhoven. Het gaat hierbij om de nieuw te ontwikkelen terreinen en bestaande bedrijventerreinen. Er is een kwantitatief tekort aan terreinen; het behoud van de bestaande terreinen en de ontwikkeling van de geplande locaties is nodig gezien het (toenemende) economisch belang en het ontbreken van verdere binnenstedelijke uitbreidingslocaties. Dit betekent dat de BOR18-locaties hard nodig zijn. Inzet is om deze terreinen een gemengd profiel te geven. Het al dan niet transformeren van (delen van) terreinen dient goed afgewogen te worden.

17 18

Buck Consultants International, Nota bedrijventerreinen gemeente Eindhoven (2009) BOR staat voor Bestuurlijk Overleg Randgemeenten; in het BOR werken de gemeenten Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre samen.

58

Hoofdstuk 4

In Eindhoven verkeren de bedrijventerreinen in vergelijking met veel andere grote steden in Nederland in een goede staat. Vasthouden aan en toevoegen van kwaliteit is dan ook de uitdaging voor de toekomst. De visie op de toekomstige ontwikkeling van de bedrijventerreinen in Eindhoven wordt op twee niveaus ingestoken:  Op macro niveau wordt de Eindhovense economie op bedrijventerreinen gekenmerkt door tweeledigheid, enerzijds door diversiteit en anderzijds door specialisatie. Er is behoefte aan een betere profilering van het totaalconcept van de Eindhovense bedrijventerreinen, met een onderscheid in meer gespecialiseerde gebieden (Brainport) en gebieden waarin de verscheidenheid domineert (MKB).  Op micro niveau vertaalt de diversiteit aan bedrijven zich in een beperkte gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de bedrijfsomgeving. De samenwerking op de bedrijventerreinen moet verbeterd worden om de kwaliteit van de terreinen te kunnen optimaliseren. Per categorie bedrijventerreinen is een strategie geschetst die nodig is om de doelstellingen vanuit de twee beleidslijnen te kunnen realiseren. Terreinen met een specifiek bedrijfsprofiel:

Strategie:



Driehoeksbos

Vasthouden aan de huidige (beoogde) profilering,



Eindhoven Airport

geen grootschalige ruimtelijke opgaven maar inzet-



Goederendistributie Eindhoven-Acht

ten op verder verbeteren en versterken van de speci-



High Tech Campus

fieke vestigingsmilieus in het bijzonder gericht op:



Campus TU/e

ruimtelijke kwaliteit en uitstraling, (H)OV en digitale



Park Forum Zuid

bereikbaarheid, organiseren van samenwerking en



Brainport Innovatiecampus

duurzaamheid.

Gemengde MKB terreinen:

Strategie:



Flight Forum

Het bieden van terreinen met verschillende kwaliteit



Achtse Barrier

en uitstralingsniveau, met gerichte investeringen



Esp

voor het realiseren van een basiskwaliteit voor de



Esp Noord

toekomst. Hierbij wordt onderscheid gemaakt:



Kapelbeemd

- MKB starterslocatie: Achtse Barrier



De Hurk

- MKB doorgroei locatie: de Hurk, de Kade, Ekkersrijt



De Kade

- MKB locatie met hoogwaardige uitstraling: Esp



Park Forum West en Oost

(noord), Kapelbeemd, Park Forum, Flight Forum



Ekkersrijt

Centraal stedelijke terreinen:

Strategie:



Rapenland

Er wordt actief geïnvesteerd in het behoud en een



Vlokhoven/de Tempel

toekomstbestendige



Woenselse Heide

Rapenland, Vlokhoven/De Tempel en Woenselse



Herzenbroeken

Heide passend bij het binnenstedelijke karakter van

inrichting

van

de

terreinen

deze terreinen. Voor Herzenbroeken is op termijn wellicht transformatie aan de orde.

Hoofdstuk 4

59

60

Hoofdstuk 4

5.

NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIGE STRUCTUUR

5.1 Aanpassen aan de ‘nieuwe’ tijd Om de grote dynamiek in de detailhandelssector te blijven accommoderen is het waardevol het huidige beleid op enkele onderdelen tegen het licht te houden en waar nodig te herijken. We nemen de huidige detailhandelsnota als vertrekpunt. We beoordelen of het bestaande beleid voldoende handvatten biedt om te anticiperen op actuele ontwikkelingen. Daar waar dit niet het geval wordt een aanscherping danwel aanpassing opgenomen. Maar eerst…de wereld is veranderd. De vigerende detailhandelsnota is opgesteld in een periode van hoogconjunctuur. Jaarlijks groeiden de bestedingen van de consument en werden nieuwe winkelcentra opgeleverd. Van internetbestedingen was slechts nauwelijks sprake. Hoe anders staat de retailmarkt ervoor in 2014. Kort de belangrijkste ontwikkelingen en gevolgen op een rij:  De economische crisis zorgt vanaf 2009 voor een terugloop van de bestedingen. Het consumentenvertrouwen daalt sindsdien jaarlijks.  De opkomst van het internet en de digitalisering van het winkelen hebben een structurele weerslag op het consumentengedrag en daarvan ondervindt de traditionele fysieke detailhandel veel hinder. Zo is de detailhandelsmarkt volledig transparant geworden.  In met name landelijke gebieden daalt het draagvlak voor winkels als gevolg van een vergrijzing van de bevolking in combinatie met een bevolkingskrimp.  Aan de aanbodzijde kiezen aanbieders veel bewuster voor bepaalde vestigingslocaties. Als gevolg daarvan is er sprake van ‘winnaars’ en ‘verliezers’. Achtergrond van dit fenomeen is het feit dat de consument in toenemende mate (boven)regionaal actief is en steeds bewuster kiest tussen winkelgebieden. Maar er is ook een keerzijde.  Winkels veranderen in een versnelde ontwikkeling naar beleveniscentra. Schaalvergroting, nieuwe technologieën, functiemix zijn daarvan uitingen.  Nieuwe formules treden toe op de markt.  Internet geeft voegt een nieuwe dimensie toe aan het winkelen. Steeds meer winkels zetten nieuwe technologieën in om het aankoopproces transparanter en aantrekkelijker te maken.  Er ontstaan winkels en/of afgeleiden daarvan op nieuwe plekken in de structuur, op kruispunten van vervoer- en consumentenstromen. Om de grote dynamiek in de detailhandel te kunnen accommoderen en op een juiste manier te begeleiden is een actueel beleid gewenst.

Hoofdstuk 5

61

5.2 Uitgangspunten voor een nieuwe visie Vraag van de consument is leidend De consument (kritisch, zeer mobiel, goed geïnformeerd) dient zo optimaal mogelijk te worden bediend. De consument bepaalt uiteindelijk, door al dan niet bestedingen te doen, of een winkelgebied aantrekkelijk is. Het doel is een optimale invulling van de consumentenbehoefte in de perspectiefrijke winkelgebieden. Om de consumentenverzorging voor langere termijn te garanderen, is een robuuste ofwel stevige en duurzame detailhandelsstructuur nodig. De hoofdstructuur is leidend en moet in de toekomst worden doorontwikkeld. Het is noodzakelijk om (verantwoord) mee te bewegen met de eisen/wensen van de consumenten, ondernemers en andere marktpartijen. Indien niet op de juiste manier wordt ingespeeld op dynamische processen als schaalvergroting, internetverkoop en veranderend consumentengedrag, bestaat het risico dat consumentenbestedingen gaan verschuiven richting internet en omliggende plaatsen. Dat kan uiteindelijk resulteren in verschraling in plaats van verrijking. Compactheid In de toekomst is minder winkelvloeroppervlak nodig waardoor gaten zullen ontstaan binnen een winkelgebied. Versnipperd aanbod binnen winkelgebieden is niet aantrekkelijk en verstoort de functie. Tegelijkertijd komt er voor detailhandelsfuncties druk op nieuwe locaties zoals bedrijventerreinen (afhaalpunten voor internetwinkels en B2B- concepten die zich op consumenten richten) en stationslocaties. Dit heeft gevolgen voor de bestaande detailhandelsstructuur. Voor de herkenbaarheid dient te worden uitgegaan van compacte winkelgebieden en dient verspreide bewinkeling te worden tegengegaan. De meerwaarde van concentratie c.q. clustering van winkels is dat de bedrijven kunnen profiteren van gemeenschappelijke faciliteiten, elkaars nabijheid en aantrekkingskracht. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor internet afhaalpunten, idealiter worden deze gevestigd in of aansluitend aan winkelgebieden. Op deze manier worden bezoekmotieven geclusterd. De consument heeft als voordelen gemak, overzichtelijkheid en ruimere keuzemogelijkheden. Clustering resulteert daardoor in meer bezoekers. Daarnaast draagt concentratie ook bij aan beperking van het aantal verkeersbewegingen. Het uitgangspunt in de nieuwe nota is daarom dat nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk plaats dienen te vinden binnen de bestaande perspectiefrijke winkelcentra. Ontwikkelingen daarbuiten worden in principe niet toegestaan, tenzij deze een aangetoonde meerwaarde leveren aan de detailhandelsstructuur en de consumentenverzorging.

62

Hoofdstuk 5

Type koopgedrag als leidraad voor positionering winkelgebieden In toenemende mate wordt in de detailhandel ingespeeld op het type koopgedrag van de steeds diffuser wordende groep consumenten. Bij dit gedrag spelen aspecten mee als het aan te schaffen artikel, de eisen die gesteld worden aan het bezoek (bereikbaarheid en parkeren) en de kenmerken van de aankoopplaats (aanbod en verblijfsklimaat). Door in te zetten op een bepaald bezoekmotief (recreatief, doelgericht, boodschappen) kunnen winkelgebieden, maar ook delen van grotere centra, zich duidelijk profileren en hun eigen identiteit uitdragen. Dit draagt weer bij aan het onderscheidend vermogen van de winkelgebieden. Het streven is immers te komen tot een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur, waarbij de verschillende winkelgebieden elkaar aanvullen en ieder een eigen taak binnen de structuur heeft. Wel moet opgemerkt worden dat er in winkelcentra vrijwel altijd sprake zal zijn van gerichtheid op een combinatie van soorten aankoopgedrag. Het gaat daarom om de nadruk op een bepaald bezoekmotief. Leegstand en leefbaarheid Algemene ontwikkelingen als de schaalvergroting, de toename van e-commerce en de (toenemende) gemiddelde leeftijd van ondernemers, hebben tot gevolg dat er de komende jaren in bepaalde winkelgebieden meer winkelaanbod zal verdwijnen. Verwacht wordt dat met name op buurtniveau (winkelstrips), aan de randen van (niet-geplande) grotere winkelcentra en in de verspreide bewinkeling de winkelleegstand nog verder zal toenemen. Dat kan negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid van woongebieden en de uitstraling van winkelgebieden. Winkels dragen in zijn algemeenheid in positieve zin bij aan de leefbaarheid. Ze voorzien in de verzorging van de bewoners, hebben een functie als ontmoetingspunt en creëren door hun trekkracht vaak ook een draagvlak voor andere publieksgerichte voorzieningen. Met name supermarkten spelen hierbij een centrale rol. Als het consumentendraagvlak in het marktgebied echter te klein is of wordt voor een rendabele exploitatie van een supermarkt, dan verdwijnen uiteindelijk ook vaak de andere (winkel)voorzieningen. Dit proces is in delen van het land al heel lang gaande en resulteert in de praktijk gewoonlijk niet in ontvolking of sociale ontwrichting: de inwoners stellen zich er op in. Vaak zijn alternatieve aankoopplaatsen niet al te ver weg en veel consumenten zijn mobiel en doorgaans al gewend om elders naar een grotere supermarkt te gaan. Dit geldt zeker ook voor de woonbuurten in de grote steden (buurtwinkelcentra hebben plaats gemaakt voor grotere wijkwinkelcentra). De toenemende leegstand van winkelpanden als gevolg van de ontwikkelingen in vraag en aanbod kan negatieve gevolgen hebben voor de uitstraling en daarmee het functioneren van winkelgebieden en de leefbaarheid van wijken.

Hoofdstuk 5

63

Het streven is er op gericht dat de leegstand in perspectiefrijke winkelgebieden zo veel mogelijk beperkt blijft, en dat daar waar er sprake is van winkelgebieden zonder perspectief, de leegstand aangepakt wordt, bijvoorbeeld door transformatie. Duurzaam ruimtegebruik Bij stedelijke ontwikkelingen in het algemeen en detailhandel in het bijzonder wordt steeds meer waarde gehecht aan een duurzaam ruimtegebruik. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur plaats dienen te vinden in of aansluitend op bestaande concentraties. Om dit te borgen is door de rijksoverheid de Ladder voor Duurzame Verstedelijking geïntroduceerd. De provincie Noord-Brabant heeft de Ladder overgenomen in haar Verordening Ruimte 2014 wat inhoudt dat gemeenten verplicht worden nieuwe stedelijke ontwikkelingen (o.a. detailhandel) langs de ladder te leggen. Ook voor de detailhandel binnen de gemeente Eindhoven is de ladder van toepassing. Achtergronden van de ladder zijn het tegengaan van leegstand, een ‘tweede leven’ voor gebouwen, concentratie van voorzieningen, combineren van bezoekmotieven et cetera. Vernieuwing faciliteren Ondanks dat de bestaande structuur prioriteit heeft en dat grote uitbreidingen kritisch beoordeeld dienen te worden op de toegevoegde waarde, gaat de vernieuwing in de detailhandel in een hoog tempo door. Vooral voor een stad als Eindhoven (met innovatie en technologie als topsectoren) is het belangrijk deze vernieuwing een plek te geven. Dat betekent dat er waar mogelijk medewerking verleend dient te worden aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw. Het meest kansrijk daarvoor zijn de perspectiefrijke winkelgebieden in de structuur. Daar zijn de overlevingskansen voor ondernemers het grootst. In de structuur is nadrukkelijk een gebied benoemd waar innovatieve concepten een plek kunnen krijgen, namelijk Strijp-S grenzend aan de binnenstad. Randvoorwaarden per type winkelcentrum Voor de verschillende type winkelconcentraties in Eindhoven worden hierna de randvoorwaarden aangegeven. Deze bieden kaders voor mogelijke plannen en initiatieven om te komen tot een toekomstbestendige detailhandelsstructuur.

64

Hoofdstuk 5

Hoofdwinkelgebied - Binnenstad 

In de binnenstad nadrukkelijk inzetten op recreatief winkelen.



Voldoende kritische massa (keuze, variëteit) in een bijzondere ambiance (karakter, identiteit).



Uniciteit en onderscheidend vermogen door het faciliteren van grootschalige flagship-



Compacte structuur door intensivering van ruimtegebruik en combinatie van functies.



Het belevenis- en betekenisaspect moet in het gehele winkelgebied tot uiting komen, zowel in de

/conceptstores en tegelijkertijd (vernieuwende) specialistische winkels.

openbare ruimte als door de aanwezigheid van functies als horeca en cultuur. 

Inspelen op de kansen van Het Nieuwe Winkelen / het ‘cross channel’ gedrag van de consument.



Het winkelgebied maar ook individuele retailers dienen online zichtbaar en vindbaar te zijn.



Bereikbaarheid en parkeren is een belangrijk aandachtspunt.

Stadsdeelcentrum 

In het stadsdeelcentrum inzetten op de combinatie boodschappen doen en efficiënt recreatief winkelen.



Alternatief voor de vaak drukke binnenstad, op ondergeschikt niveau.



Compleet en divers dagelijks aanbod (supermarkten en speciaalzaken) als basis.



De kernwoorden comfort, gemak, dichtbij en functioneel staan centraal.



Het centrum dient compact te zijn en op dit niveau een compleet aanbod te bieden.



Goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden zijn essentieel.

Binnenstedelijke winkelstraat 

Dynamiek faciliteren om de aantrekkingskracht te behouden en vergroten.



Functieverbreding en intensivering ruimtegebruik; behouden van voldoende kritische massa.



Volledig boodschappenaanbod in supermarkten en speciaalzaken, ook internationaal aanbod.



Bereikbaarheid voor auto en fiets is een vereiste voor het bestaansrecht van de aanwezige zaken.

Wijkcentrum 

Accent op dagelijkse artikelen met aanvullend niet-dagelijks artikelenaanbod, zeker voor wat betreft frequent benodigde artikelen (boodschappen).



Trekkersrol wordt vervuld door minimaal twee, bij voorkeur complementaire (prijs/kwaliteit), supermarkten.



De supermarkten hebben een moderne omvang naar huidige maatstaven (service-supermarkten ca. 1.250 - 1.750 m² wvo, discounters ca. 800 - 1.100 m² wvo).



De supermarkten worden aangevuld met een zo compleet mogelijk aanbod aan speciaalzaken in de dagelijkse sector, winkels in de niet-dagelijkse sector en aanvullende functies (horeca, dienstverlening, zorg).



Voldoende draagvlak in de directe omgeving.



Centrale ligging in het verzorgingsgebied.



Goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 5

65

Buurtcentrum 

Gericht op primair levensonderhoud voor inwoners uit de directe omgeving.



Een volwaardig buurtcentrum moet in ieder geval beschikken over een supermarkt.



Er is ondersteuning van speciaalzaken met dagelijkse artikelen en eventueel niet-dagelijkse artikelen.



Kernwoorden zijn nabijheid, gemak, uitstraling en prijs.



Aandacht voor positie in structuur (met name relatie tot wijkcentra) en draagvlak.



Bereikbaarheid en parkeren (zij het vanwege de nabijheidsfactor in mindere mate dan bij wijkcentra)

Buurtsteunpunt 

Een buursteunpunt slechts wanneer dit vanuit het oogpunt van verzorging noodzakelijk is (bijv. overige centra op te grote afstand).



Minimaal een supermarkt van moderne schaal, eventueel ondersteund door winkel/dienstverlening.



Voldoende draagvlak in de directe omgeving.

Grootschalige concentratie 

Op grootschalige concentraties inzetten op doelgerichte en laagfrequente aankopen.



Vestigen van winkels die door volumineuze karakter van de gevoerde artikelen en/of de aard en de schaal van de zaak niet of zeer moeilijk inpasbaar zijn in of aan de rand van de bestaande winkelcentra.



Ruimtelijke clustering op een beperkt aantal aangewezen locaties is uitgangspunt.



Voldoende volume voor autonome trekkracht met een herkenbaar profiel.



Afstemming aanbod op (lokale) verzorgingsfunctie; rekening houden met regiofunctie Ekkersrijt.



Goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid.

Radiaal 

Behoud en voortbestaan afhankelijk van kracht ondernemingen, specifieke functie en kritische massa.



Een helder, eigen profiel en identiteit is noodzakelijk.



Ruimtelijke component dient aan te sluiten op het functionele profiel. Basis: schoon, heel, veilig.



Bereikbaarheid voor auto en fiets is veelal een vereiste voor het bestaansrecht van de aanwezige zaken.

66

Hoofdstuk 5

Bijlage 1. Definitie type winkelconcentraties Binnenstad

In feite gaat het hier om de top-17 winkelgebieden van Ne-

> 400 winkels

derland, waarvan o.a. ook de binnensteden van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Groningen en Maastricht een onderdeel vormen.

Stadsdeelcentrum

Een stadsdeelcentrum is altijd een aanvulling op een binnen-

> 50 winkels

stad of een hoofdwinkelcentrum. Bovendien is hier het merendeel van het centrum planmatig ontwikkeld.

Binnenstedelijke winkelstraat

Ook hier gaat het om ondersteunende winkelgebieden van

> 50 winkels

meer dan 50 winkels maar in tegenstelling tot de stadsdeelcentra zijn deze winkelgebieden niet planmatig ontwikkeld maar de winkelstraten in grote steden.

Wijkcentrum groot

Een groot wijkcentrum bestaat naast een binnenstad of een

25 - 50 winkels

hoofdwinkelcentrum en heeft minder winkels dan een stadsdeelcentrum.

Wijkcentrum klein

Deze centra hebben een specifiek ondersteunende functie.

< 25 winkels

Tot een klein wijkcentrum worden enerzijds winkelconcentraties gerekend met 5 tot 10 winkels en 2 of meer supermarkten. Anderzijds worden hiertoe winkelgebieden met 10 tot 25 winkels in de detailhandel gerekend.

Buurtcentrum

Dit is een winkelconcentratie met minimaal 5 winkels en maximaal 9 winkels in de detailhandel. Daarnaast is er een of geen supermarkt in dit type winkelgebied aanwezig.

Buurtsteunpunt

Dit is een locatie met minimaal 1 supermarkt van 500 m² wvo

Grootschalige concentratie

Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de detailhan-

of meer, eventueel aangevuld met maximaal 3 winkels.

del met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m². Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoopvloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches ‘dier en plant’, ‘bruin- en witgoed’, ‘fietsen- en autoaccessoires’, ‘doe-het-zelf’ of ‘wonen’. Radiaal

Een verbindingsweg van de voormalige Eindhovense dorpen naar het centrum van de stad, waaraan een grote diversiteit aan functies gevestigd is.

Bijzondere concentratie

Een cluster dat vanwege het bijzondere aanbod niet direct tot een van de andere concentraties gerekend kan worden.

Bijlagen

1

2

Bijlagen

Bijlage 2. Definitie leegstand Definitie leegstand volgens Locatus Een winkelpand wordt door Locatus als leegstand registreert indien het redelijkerwijs de verwachting is dat het leegstaande pand als een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consument gerichte dienstverlening zal terugkomen. Bovendien geldt het volgende:  Het pand was als winkel in gebruik en staat nu daadwerkelijk leeg.  Of het pand is op dat moment niet meer als winkel in gebruik, maar op het pand staat wel aangegeven dat het te koop/huur is als verkooppunt. Hoe wordt het leegstandspercentage in de detailhandel berekend? Binnen de ‘categorie Leegstand’ is de verhouding tussen detailhandel en nietdetailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Conclusie: Aantal leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 1:1 Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1

Bijlagen

3

4

Bijlagen

B Bijlage 3. Matrrix ‘Eindhoven n op Weg’

Biijlagen

5

6

Bijlagen

Bijlage 4. Toekomstige integrale structuur ‘Eindhoven op Weg’

Bijlagen

7

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl