Herijking detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam

Herijking detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam

Herijking detailhandelsbeleid Stadsregio Amsterdam

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

pagina

1.  INLEIDING 1.1  Aanleiding en vraagstelling 1.2  Leeswijzer en bijlagen

3  3  4 

2.  VIGERENDE BELEIDSKADERS 2.1  Provincie Noord-Holland 2.2  Regionaal beleid Stadsregio Amsterdam

5  5  7 

3.  UITGANGSSITUATIE 3.1  Omvang en samenstelling detailhandel Stadsregio 3.2  Detailhandelsstructuur 3.3  Bijzondere elementen in de structuur

9  9  13  14  14  18  18  19  20  27  30 

3.3.1 Grootschalige concentraties 3.3.2 Verspreide bewinkeling 3.3.3 Knooppunten, campussen 3.3.4 Nieuwe concepten 3.4  Beknopte schets huidige situatie grootschalige concentraties 3.5  Inventarisatie plannen, initiatieven en mogelijkheden PDV/GDV 3.6  Omvang en ontwikkeling draagvlak

4.  TRENDS, AMBITIES EN DILEMMA'S 4.1  Trends in de (perifere) detailhandel 4.2  Ambitie en dilemma’s Stadsregio 4.3  Uitgangspunten voor beleid

35  35  39  59  59  61 

4.3.1 Centrale uitgangspunten 4.3.2 Beleidsuitgangspunten op dilemma's

5.  AANBEVELINGEN VOOR BELEID 5.1  Hoofdlijnen 5.2  Specifieke regels 5.3  Wat verandert er?

Inhoudsopgave

67  67  69  72 

1

BIJLAGEN  Bijlage 1. Detailhandel en leegstand per gemeente 2009-2014 Bijlage 2. Detailhandel in PDV-branches per gemeente Bijlage 3. Detailhandel en leegstand grootschalige concentraties

2

     

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding en vraagstelling Het meest recente detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam dateert uit 2011. Het regionaal detailhandelsbeleid heeft als doel om detailhandelsinitiatieven (regionaal) af te stemmen en onnodige negatieve, bovenlokale effecten tegen te gaan. Er zijn positieve ervaringen opgebouwd met het regionaal afstemmen. Gemeenten in de regio hebben een positieve grondhouding en informeren elkaar met regelmaat. Met name sinds 2011 volgen de ontwikkelingen in de detailhandel elkaar snel op. Leegstand, internethandel, pick-up-point, schaalvergroting, showrooming, concentratie, transformatie, herbestemming, branchevervaging en pop-up shops zijn trends die een plek in de detailhandelsstructuur en het beleid moeten krijgen. Hiertoe zal het vigerende beleid op enkele onderdelen herijkt moeten worden. Een aantal voorbeelden van de nieuwe vraagstukken en dilemma’s waar de regio mee geconfronteerd wordt:  Het onderscheid tussen PDV en GDV vervaagt in toenemende mate. De vraag is of deze begrippen anno 2014 nog toepasbaar zijn?  Met het oog op de toenemende leegstand neemt de druk vanuit de markt om brancheverbreding op meer plekken mogelijk te maken toe.  De maatschappelijke en politieke druk om iets aan de leegstand in winkelgebieden te doen, is hoog. De vraag is welke instrumenten de regio in handen heeft om hier actief werk van te maken?  Handel en verkoop via het internet wordt zichtbaar op ruimtelijk niveau, bijvoorbeeld internetafhaalpunten. Gemeenten hanteren vaak verschillende uitgangspunten.  Vernieuwing van de detailhandel is nodig om de consument te blijven boeien. Aan de andere kant leidt vernieuwing vaak tot uitbreiding van het oppervlak. Hoe kan de regio zich opstellen in dit speelveld. BRO is gevraagd de Stadsregio te adviseren omtrent detailhandel op niet reguliere detailhandelslocaties. Doelstelling is om meer inzicht te krijgen in verschillende verschijningsvormen van detailhandel en de effecten daarvan op de bestaande detailhandelsstructuur, teneinde aanbevelingen te formuleren voor een mogelijke herijking van het beleid en de organisatorische kaders. Dit is vertaald naar de volgende vraagstelling: Hoe kan de Stadsregio het beste sturen op verschillende verschijningsvormen van detailhandel buiten de reguliere winkellocaties (hoofdwinkelgebieden / stadsdelen / wijken / buurten), met als doel het terugdringen van de leegstand, het beschermen van de fijnmazige consumentenverzorging en het faciliteren van dynamiek?

Hoofdstuk 1

3

1.2 Leeswijzer en bijlagen Het rapport kent een trapsgewijze opbouw. Na een beschrijving van de vigerende beleidskaders op provinciaal en regionaal niveau, is er in hoofdstuk 3 ruimschoots aandacht voor kwantitatieve en kwalitatieve analyses ten aanzien van de huidige detailhandelsstructuur. Vanzelfsprekend ligt hierbij de focus op de perifere concentraties. Via een beschrijving van de hoofdstructuur, daalt het hoofdstuk langzaam af tot het niveau van de individuele concentraties in de verschillende gemeenten. De sterke en zwakke punten van de concentraties zijn beschreven. Uitgebreid analysewerk is opgenomen in de bijlagen bij deze rapportage. Zo zijn er van alle concentraties ‘factsheets’ gemaakt met een samenvatting van de belangrijkste aanbodgegevens. In het laatste deel van dit hoofdstuk ligt de focus op de plannen en initiatieven in de detailhandelssector in de betrokken gemeenten en de ontwikkeling van het draagvlak en het bestedingspotentieel. Hoofdstuk 4 start met een beschrijving van opvallende en actuele trends en ontwikkelingen in de sector die (mogelijk) een effect hebben op de concentraties en waarop de Stadsregio op dient te anticiperen met haar beleid. Al deze informatie vormt een input voor het zorgvuldig bepalen van de dilemma’s en ambities van de Stadregio met betrekking tot de thema’s perifere detailhandel en leegstand. Na een zorgvuldige afweging blijven er een achttal dilemma’s over. Om te komen tot concrete en praktische beleidsaanbevelingen zijn de gevolgen van de dilemma’s inzichtelijk gemaakt door ze te vertalen naar de individuele perifere concentraties in de Stadsregio. Het laatste hoofdstuk staat in het teken van deze beleidsaanbevelingen.

4

Hoofdstuk 1

2.

VIGERENDE BELEIDSKADERS

Navolgend worden de vigerende beleidskaders met betrekking tot detailhandel van de Provincie Noord-Holland, de Stadsregio Amsterdam en de individuele gemeenten in de stadsregio beknopt weergegeven.

2.1 Provincie Noord-Holland Provinciale Ruimtelijke Verordening Noord-Holland In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (vastgesteld op 3 februari 2014) is aandacht besteed aan het onderwerp detailhandel. Een bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe detailhandel > 5000 m² binnen bestaande winkelgebieden en > 1500 m² buiten bestaande winkelgebieden. Hiervan kan worden afgeweken als aangetoond is dat dit niet leidt tot verstoring van de bestaande detailhandelsstructuur, als voor ontwikkelingen buiten de bestaande winkelgebieden aantoonbaar geen ruimte gevonden kan worden in de bestaande winkelgebieden of als aantoonbaar sprake is van thematische binding aan een bestaand winkelgebied. Voor afwijking dient regionale afstemming plaats te vinden binnen de regionale adviescommissie. Bestemmingsplannen voorzien niet in de mogelijkheid tot vestiging van weidewinkels. Een bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe detailhandel op bedrijventerreinen en kantoorlocaties met uitzondering van: een afhaalpunt voor internethandel, detailhandel die in zowel bedrijfseconomisch als ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan de toegelaten bedrijfsuitoefening, brand- of explosiegevaarlijke detailhandel, volumineuze detailhandel indien deze in winkelgebieden uit een oogpunt van hinder, veiligheid of verkeersaantrekkende werking niet inpasbaar is. Daarnaast zet de provincie actief in op onderzoek als instrument: onderzoek naar ontwikkelingen en trends voor de detailhandel in NoordHolland, waaronder marktruimte en koopstromen. Gemeenten stemmen grootschalige detailhandelsinitiatieven af binnen de Regionale Adviescommissie Detailhandel (RAC Noord-Holland Noord en RAC Noord-Holland Zuid). Een gemeente die een bestemmingsplan voorbereidt, verzoekt de RAC om advies. In de adviescommissies zijn gemeenten, bedrijfsleven en werknemersorganisaties vertegenwoordigd. De provincie treedt op als toehoorder. Doel van de RAC’s is om ontwikkelingen goed op elkaar af te stemmen, zodat leegstand en verpaupering worden voorkomen. Detailhandelsbeleid Noord-Holland De nota ‘Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020 (vastgesteld door PS op 15 december 2014)’ is een actualisatie van de nota uit 2009. In de nota geeft de provincie Noord-Holland aan ruimte te willen blijven bieden aan de verdere ontwikkeling van detail-

Hoofdstuk 2

5

handel, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. De missie van de provincie is ‘het versterken van de detailhandelsstructuur in Noord-Holland’, waarbij de volgende drie hoofddoelstellingen geformuleerd zijn:  een detailhandelsstructuur die uitgaat van duurzaam ruimtegebruik;  een detailhandelsstructuur die bijdraagt aan een vitale regionale economie;  een detailhandelsstructuur die bijdraagt aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Deze hoofddoelstellingen zijn uitgewerkt in zes beleidsdoelen:  prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden;  voorkomen van extra leegstand;  internet-afhaalpunten bij voorkeur situeren in bestaande winkelcentra;  een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur, ruimte geven aan kwaliteit;  primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand;  detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden. De realisatie van deze beleidsdoelen vindt plaats door het inzetten van de volgende instrumenten: Regionale Advies Commissies (RAC), regionale visies, structuurvisie en ruimtelijke verordening, kennis- en informatievoorziening. Overigens geeft de ontwerpnota met betrekking tot regionale afstemming aan dat besloten is tot een verscherping van de norm. De norm was 1.500 m² voor nieuwe ontwikkelingen en 5.000 m² voor uitbreidingen in alle winkelgebieden. Nu geldt voor de grotere specifiek benoemde centra een norm van 3.000 m². Detailhandel in volumineuze goederen In de ontwerp-nota is specifiek aandacht besteed aan ‘detailhandel in volumineuze goederen’. Aangegeven wordt dat deze detailhandel een zeer beperkte bijdrage aan de kwaliteit van een winkelcentrum levert (geen synergie met andere winkels, zeer specifieke aankopen, weinig frequent bezoek) en dat deze vanwege de grootte van de goederen vraagt om een specifieke locatie, omdat de goederen alleen per auto kunnen worden vervoerd en de manier van uitstallen vraagt om een groot winkeloppervlak. Op basis van deze ruimtelijke overwegingen wordt voor dit type detailhandel een uitzondering gemaakt op het uitgangspunt ‘verbod op detailhandel bedrijventerreinen’. Er wordt verder aangegeven dat de provincie brancheverruiming naar niet-volumineuze goederen niet zal toestaan, omdat detailhandel in andere goederen dan volumineuze goederen vanuit ruimtelijk oogpunt niet gewenst is op bedrijventerreinen. Dit betekent dat supermarkten, discounters, sportzaken en GDV winkels (grootschalige detailhandelsvestigingen, winkels met een groot vloeroppervlak) zich niet mogen vestigen op bedrijventerreinen. Deze winkels zullen elders in de bestaande stedelijke structuur, bij voorkeur in winkelgebieden, een locatie moeten vinden. Er bestaat in Noord-Holland al een aantal

6

Hoofdstuk 2

GDV-locaties (Maxis Muiden, Amsterdam Zuidoost-, Zuiderhout Zaandam en Cruquius Haarlemmermeer) waar vestiging mogelijk is.

2.2 Regionaal beleid Stadsregio Amsterdam Op 13 december 2011 is door de regioraad van de Stadsregio Amsterdam het regionaal detailhandelsbeleid vastgesteld. Bij het opstellen van het beleid is geconcludeerd dat er meer plannen boven de markt hangen dan dat er marktruimte is. Dit heeft in combinatie met de trends en ontwikkelingen (o.a. van groei- naar verdringingsmarkt en afname behoefte aan winkels) geleid tot een offensief detailhandelsbeleid. Afgesproken is dat detailhandelsvestigingen louter zijn gevestigd in verstedelijkt of te verstedelijken gebied: hoofdwinkel-, stadsdeel- of wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Daarnaast is bepaald dat de bestaande winkelstructuren door middel van offensief beleid versterkt worden. Locaties die kansrijk en structuurversterkend zijn, mogen worden (her)ontwikkeld en uitgebreid. Buiten de gewenste structuur worden ontwikkelingen tegengegaan. Het regionale detailhandelsbeleid kent zes uitgangspunten: 1. Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur). 2. Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de retailsector. Bouwen voor leegstand is onwenselijk. Leegstand leidt tot verloedering en een verslechtering van de leefbaarheid. 3. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande locatie mogelijk is. 4. Clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe. 5. Beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen vindt plaats zowel volgens kwantitatieve als kwalitatieve (ruimtelijk-economische) criteria. 6. Het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader dat is vastgesteld in het provinciale detailhandelsbeleid in 2009. Nieuwe winkelinitiatieven dienen beoordeeld te worden door de Regionale Commissie Winkelplanning (RCW) op basis van ruimtelijke relevante criteria en nut een noodzaak dient te worden aangetoond. De RCW adviseert het dagelijks bestuur van de Stadsregio Amsterdam.

Hoofdstuk 2

7

8

Hoofdstuk 2

3.

UITGANGSSITUATIE 3.1 Omvang en samenstelling detailhandel Stadsregio De aanbodcijfers die worden gepresenteerd zijn afkomstig van Locatus met als peildatum oktober 2014. Stadsregio Amsterdam bestaat uit zestien gemeenten met in totaal nagenoeg 1,5 miljoen inwoners. De regio beschikt over circa 2,16 miljoen m² aan winkelruimte, verdeeld over ruim 9.000 verkooppunten. Hiervan bevindt zich circa 22% in de dagelijkse sector en 78% in de niet-dagelijkse sector. Het aanbod per 1.000 inwoners van de Stadsregio bedraagt ca. 1.475 m² wvo, gemiddeld in Nederland bedraagt dit ca. 1.650 m² wvo per inwoner. Van het aantal verkooppunten in de Stadsregio staan momenteel ca. 900 verkooppunten ofwel 9,1% leeg, van het winkelvloeroppervlak is dit ca. 191.152 m² wvo en 5,6%. Afgezet tegen het landelijk gemiddelde, is dit vrij beperkt (vkp: 14,4%, m² wvo: 7,8%). Zoomen we nader in op de leegstandsduur, staat in de huidige situatie 64% van de leegstaande panden relatief kort leeg (aanvang-/frictie), 25% langdurig en 11% structureel1. De leegstandsduur is vergeleken met landelijke cijfers relatief beperkt2. In figuur 3.1 wordt het winkelaanbod en leegstand per gemeente in de Stadsregio weergegeven. Figuur 3.1: Detailhandelsaanbod per gemeente Stadsregio Amsterdam (in m² wvo)

Uit het staafdiagram is op te maken dat de gemeente Amsterdam beschikt over een veel groter winkelaanbod dan de overige gemeenten. Het winkelaanbod in Amsterdam heeft 1 2

Aanvang/frictie: 0 tot 1 jaar, langdurig: 1 tot 3 jaar, structureel: langer dan 3 jaar. Landelijk: Aanvang/frictie 45% van de panden, langdurig 35% en structureel 20%.

Hoofdstuk 3

9

een omvang van ruim een miljoen vierkante meter, Zaanstad en Haarlemmermeer volgen op afstand met beide nagenoeg 300.000 m² wvo. Amstelveen, Purmerend, Aalsmeer en Edam-Volendam laten een relatief groot aanbod in branchegroep in en om het huis zien, voornamelijk ingevuld door grootschalige winkels op perifere locaties. De overige gemeenten beschikken over een kleiner, vooral lokaal verzorgend winkelaanbod. In de volgende tabel is het detailhandelsaanbod en het leegstandspercentage per gemeente weergegeven. Tabel 3.1: Detailhandelsaanbod en leegstand gemeenten Stadsregio Amsterdam 2014 Gemeente

Verkooppun-

m²wvo

Schaal

Leegstand

Leegstand

(vkp)

(m² wvo)

Aalsmeer

156

ten 108.885

698

4,9%

4,0%

Amstelveen

411

118.645

289

4,2%

4,1%

Amsterdam

5.946

1.056.943

178

4,1%

5,9%

19

21.659

1.140

4,8%

0,4% 14,3%

Beemster Diemen

83

21.131

255

11,1%

Edam-Volendam

222

55.904

252

3,0%

2,3%

Haarlemmermeer

689

287.486

417

5,3%

5,3%

Landsmeer

39

6.939

178

6,6%

4,7%

Oostzaan

31

7.080

228

1,6%

0,6%

Ouder-Amstel

46

8.665

188

9,7%

11,4%

Purmerend

434

115.428

266

3,8%

4,9%

Uithoorn

106

30.602

289

3,5%

1,5%

Waterland

69

8.848

128

5,2%

6,8%

Wormerland

38

11.128

293

4,8%

4,2%

Zaanstad

764

296.289

388

6,5%

6,9%

Zeevang

12

1.410

118

0,0%

0,0%

9.065

2.157.042

238

4,5%

5,6%

283

7,3%

7,8%

Totaal Stadsregio Landelijk

Naar schaalgrootte van de winkels onderscheidt met name Beemster zich van de overige gemeenten, dit verschil is te verklaren door de aanwezigheid van drie grootschalige tuincentra in deze gemeente. Ook het winkelaanbod in Aalsmeer, Haarlemmermeer en Zaanstad heeft een bovengemiddelde schaalgrootte. Bekijken we de leegstandspercentages3 van zowel het aantal panden als de omvang op gemeenteniveau, dan hebben met name de gemeenten Diemen en Ouder-Amstel hoge leegstandscijfers.

3

BRO berekent de leegstandspercentages in de detailhandel volgens de methode van Locatus. Binnen de ‘categorie Leegstand’ is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fifty fifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Conclusie: Aantal leegstaande panden: verhouding detailhandel – nietdetailhandel is 1:1 Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel – niet-detailhandel is 2:1

10

Hoofdstuk 3

Ontwikkeling detailhandel en leegstand 2009-2014 Sinds 2009 is het detailhandelsaanbod in de Stadsregio met ca. 400 verkooppunten afgenomen en met ca. 150.600 m² wvo toegenomen. Er heeft zich in deze periode dus een schaalvergroting voorgedaan. Gemiddeld waren winkelpanden in 2009 ca. 212 m² wvo groot, nu is dat 238 m² wvo. Overigens blijft dit nog steeds achter op het landelijk gemiddelde (283 m² wvo). Kijken we nader naar de branchegroepen, blijkt dat zich naar aantal verkooppunten enkel in de dagelijkse sector en de ‘overige detailhandel’ een toename heeft voorgedaan. Het aantal winkelmeters is daarentegen gestegen in alle branchegroepen, behalve ‘vrije tijd’ (sport en spel, hobby en media). Een verklaring hiervoor is de forse toename van internetverkopen in de branches sport en media. Zie tabel 3.2 voor een overzicht. Tabel 3.2: Detailhandelsaanbod Stadsregio Amsterdam2009-2014 2009

2014

vkp

m² wvo

vkp

m² wvo

Dagelijks

2.811

430.009

2.837

482.698

Mode & Luxe

2.975

447.226

2.827

500.691

847

131.556

698

127.270

2.078

905.135

1.928

949.111

Vrije tijd In en om huis Overige detailhandel Detailhandel totaal

755

92.508

775

97.272

9.466

2.006.434

9.065

2.157.042

De leegstand is in dezelfde periode met ca. 255 verkooppunten en ca. 90.625 m² wvo toegenomen. Relatief gezien stond in 2009 3,2% van het aantal verkooppunten leeg en 3,2% van het winkelvloeroppervlak, nu is dit respectievelijk 4,5% en 5,6%. Ondanks dat de leegstandspercentages zijn toegenomen, ligt dit nog steeds onder het landelijk gemiddelde. Op gemeenteniveau ontstaat een gedifferentieerd beeld: Figuur 3.2: Toe- en afname periode 2009-2014 detailhandel en leegstand per gemeente (in m² wvo)

Hoofdstuk 3

11

Uit de figuur is op te maken dat het detailhandelsaanbod in veel gemeenten is toegenomen, in de gemeenten Beemster, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zeevang is het detailhandelsaanbod echter afgenomen. Vooral Amsterdam en Zaanstad laten een forse toename van het detailhandelsaanbod zien. Bijlage 1 toont een overzicht van de cijfers. Voor wat betreft de leegstand is te constateren dat deze vooral is toegenomen, slechts drie gemeenten laten een afname van de leegstand zien (Edam-Volendam, Uithoorn en Waterland). De leegstand is in absolute zin vooral fors toegenomen in Amsterdam, Haarlemmermeer en Zaanstad. Dit zijn echter ook de gemeenten met een forser detailhandelsaanbod dat in dezelfde periode een grote toename heeft laten zien. Relatief, dus wat leegstandspercentages betreft, is de leegstand vooral in de gemeenten Diemen en Ouder-Amstel toegenomen. Zie bijlage 1 voor een tabel met daarin zowel de absolute en relatieve leegstandscijfers per gemeente in 2009 en 2014. PDV en GDV aanbod Een speciaal onderdeel in voorliggend onderzoek vormt het PDV en GDV aanbod. In het kader van perifeer gelegen detailhandelsclusters worden de termen PDV en GDV veelvuldig gebruikt. Desondanks bestaat er veel onduidelijkheid over deze termen. Navolgend worden de beide termen kort toegelicht. Perifere detailhandel (PDV) Onderzoek naar PDV winkelaanbod richt zich primair op winkels op perifere locaties. Analoog aan het vroegere Rijksbeleid wordt perifeer beschouwd als niet in c.q. niet aansluitend aan de reguliere bestaande en geplande winkelcentra. Gewoonlijk gaat het om winkels op bedrijventerreinen. In het oude Rijksbeleid was een aantal branches en soorten winkels benoemd die zich in principe perifeer mochten vestigen, namelijk winkels in auto’s, boten, caravans, bouwmarkten, keuken- & sanitairzaken, tuincentra en de gehele branche van woninginrichting, inclusief meubelen. Deze winkels maken onderdeel uit van wat wij de traditionele PDV branches noemen, namelijk de branches wonen (incl. keukens & badkamers), doe-het-zelf en plant & dier.

Grootschalige detailhandel (GDV) Het oude Rijksbeleid maakte een uitzondering voor de stedelijke knooppunten. Deze (combinaties van) grote steden kregen de mogelijkheid om een locatie aan te wijzen waar zich (geclusterd) ook grootschalige winkels in andere branches mochten vestigen. In de praktijk bleek dat er vooral in enkele specifieke niet-traditionele PDV branches een sterke vraag was naar vestiging van grootschalige winkels op perifere locaties, namelijk sport & spel, bruin & witgoed (electro) en rijwielen & autoaccessoires. Deze branches worden vaak de GDV branches genoemd. Voor analysedoeleinden maken wij nog vaak gebruik van deze indeling.

In de Stadsregio behoren ca. 1.300 winkels en ca. 838.000 m² wvo tot de hiervoor benoemde PDV-branches (plant & dier, doe-het-zelf en wonen). Dit is 14% van het totale aantal verkooppunten in de Stadsregio en 39% van het totale aantal winkelmeters. Landelijk is dit respectievelijk 19% en 42%. Het aanbod in de Stadsregio blijft dus wat achter. Om een reëel beeld te verkrijgen of er daadwerkelijk veel of weinig aanbod in de PDV-

12

Hoofdstuk 3

branches aanwezig is in de Stadsregio, wordt het aanbod afgezet tegen het aantal inwoners. In de Stadsregio is per 1.000 inwoners 572 m² wvo aanbod in de PDV-branches aanwezig, landelijk is dit 697 m² wvo per 1.000 inwoners. Het aanbod blijft dus ook afgezet naar inwonertal achter. Gemeenten die wel over een relatief fors aanbod beschikken zijn Aalsmeer, Beemster, Edam-Volendam, Haarlemmermeer en Zaanstad. In bijlage 2 is een overzicht van het aanbod in de PDV-branches per gemeente opgenomen.

3.2 Detailhandelsstructuur Figuur 3.3: Hoofdstructuur Stadsregio Amsterdam

Hoofdstuk 3

De detailhandelsstructuur in de Stadsregio Amsterdam is opgebouwd uit verschillende verzorgingsniveaus. De binnenstad van Amsterdam bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de structuur en heeft een bovenregionaal verzorgende functie. De centra van Zaandam en Hoofddorp hebben bijvoorbeeld een regionaalverzorgende functie in de structuur. Centra van gemeenten als Aalsmeer en Uithoorn hebben vooral een (boven)lokaal verzorgende functie. Daarnaast zijn er nog kleinere hoofd-, wijk- en buurtcentra die vooral gericht zijn op het eigen draagvlak in de omgeving. Echter, ook buiten de reguliere winkelcentra (= perifeer) is veel winkelaanbod aanwezig.

13

De grootste detailhandelsconcentraties buiten de reguliere winkelcentra4 zijn Zuiderhout in Zaandam, woonboulevard Cruquius in Hoofddorp en de Arena Boulevard in Amsterdam Zuidoost. Buiten de winkelgebieden is er ook veel detailhandel verspreid gevestigd.

3.3 Bijzondere elementen in de structuur In het vervolg wordt nader ingegaan op de bijzondere elementen in de structuur. Hiermee worden de ‘niet-reguliere’ winkellocaties bedoeld zoals grootschalige concentraties (perifeer aanbod), knooppunten, campussen, nieuwe concepten en verspreide bewinkeling. 3.3.1 Grootschalige concentraties De Stadsregio Amsterdam telt vijftien grootschalige concentraties. Dit zijn veelal perifeer gelegen clusters buiten de reguliere winkellocaties (hoofdwinkelgebieden, stadsdeel-, wijk- en buurtcentra) met doorgaans winkels in volumineuze goederen en/of grootschalige winkels. Omvang en samenstelling De grootschalige concentraties in de Stadsregio omvatten tezamen ca. 300 verkooppunten met in totaal ca. 455.000 m² wvo. Dit komt overeen met 3% van het totale aantal verkooppunten en 21% van het totale aantal winkelmeters in de Stadsregio. Van deze clusters zijn er acht in de gemeente Amsterdam gevestigd, twee in de gemeente Haarlemmermeer, twee in de gemeente Zaanstad, één in de gemeente Amstelveen, één in de gemeente Diemen en één in de gemeente Edam-Volendam. Nevenstaand kaartbeeld geeft een overzicht. 4

Figuur 3.4: Perifere detailhandelsclusters Stadsregio Amsterdam

Locatus duidt deze winkelgebieden aan als ‘grootschalige concentraties’: Concentratie van 5 of meer verkooppunten in de detailhandel met een gemiddeld winkelverkoopvloeroppervlak per winkel van minimaal 500 m2. Het aanbod moet minimaal voor 50% doelgericht zijn. Dit betekent dat minimaal de helft van het winkelverkoopvloeroppervlak van het betreffende winkelgebied zich richt op de branches ‘dier en plant’, ‘bruin- en witgoed’, ‘fietsen- en autoaccessoires’, ‘doe-het-zelf’ of ‘wonen’.

14

Hoofdstuk 3

Het grootste cluster in de Stadsregio is Zuiderhout Zaandam, met circa 100.000 m² wvo. Deze wordt gevolgd door Woonboulevard Cruquius met nagenoeg 83.000 m² wvo en de Arena Boulevard met circa 65.000 m² wvo. Navolgende figuur geeft een overzicht van de omvang van de vijftien grootschalige concentraties. Figuur 3.5 Omvang detailhandelsaanbod grootschalige concentraties Stadsregio (in m² wvo)

In de volgende figuur wordt procentueel de samenstelling van het aanbod van de perifere detailhandelsclusters weergegeven. Hierbij is onderscheid gemaakt in de traditionele PDV-branches (wonen, doe-het-zelf en plant & dier), de ‘GDV-branches’ (sport & spel, bruin & witgoed en rijwielen & autoaccessoires) en de overige branches. In bijlage 2 is de samenstelling van het detailhandelsaanbod naar branchegroepen opgenomen. Figuur 3.6: Samenstelling aanbod grootschalige concentraties Stadsregio Amsterdam

Hoofdstuk 3

15

Uit voorgaande figuur is snel op te maken dat enkel de detailhandelsclusters Anthony Fokkerweg, Kruisweg, de Sniep, Westpoort en Runshoppingcentre Noorderveld te classificeren zijn als ‘traditionele’ woonboulevards (met enkel aanbod in de traditionele PDVbranches). De overige grootschalige concentraties hebben nagenoeg allen wel enig aanbod in de ‘GDV-branches’, waarbij Koopcentrum Akerpoort en de Arena Boulevard de kroon spannen. Absoluut gezien gaat het bij deze clusters om respectievelijk ca. 6.000 m² wvo, ca. 13.000 m² wvo en 900 m² wvo. Opvallend is bovendien het toch wel ruime aanbod aan ‘overige branches’ op de grootschalige concentraties, met name in het Koopcentrum Akerpoort is dit het geval met bijna 30% van het aantal winkelmeters. Er kan geconstateerd worden dat sprake is van (enige) brancheverbreding op het gros van de grootschalige concentraties in de Stadsregio. Leegstand In totaal staat op de grootschalige concentraties ca. 46.000 m² wvo leeg, dit is nagenoeg een kwart van de totale leegstand in de Stadsregio (!). Overigens is dit deels verklaarbaar door de doorgaans forse schaalgrootte van de winkels op de grootschalige concentraties. Kijken we naar verkooppunten, staan er op de grootschalige concentraties in de Stadsregio in totaal 47 verkooppunten leeg, dit staat gelijk aan ca. 5% van het totale aantal leegstaande verkooppunten in de Stadsregio. Landelijk bevindt 14% van de leegstaande winkelmeters en 3% van de leegstaande verkooppunten zich op grootschalige concentraties. Het aandeel van de leegstand dat zich in de Stadsregio op de perifere detailhandelsclusters bevindt, kan dus bovengemiddeld genoemd worden. De meeste leegstand bevindt zich op de Arena Boulevard (12.880 m² wvo), gevolgd door Zuiderhout Zaandam (6.215 m² wvo) en Runshoppingcentre Noorderveld (6.080 m² wvo). Bijlage 2 toont een overzicht van de leegstand per grootschalige concentratie. Kijken we naar de leegstandsduur van de panden, ontstaat onderstaand beeld. Tabel 3.3: Leegstandsduur leegstaande panden op grootschalige concentraties Stadsregio Aanvang/frictie

Langdurig

Structureel

25

13

9

Stadsregio Aantal m² wvo

18.528

16.986

10.465

% aantal

53%

28%

19%

% m² wvo

40%

37%

23%

% aantal

42%

34%

24%

% m² wvo

34%

35%

31%

Landelijk

De leegstaande panden op de grootschalige concentraties in de Stadsregio staan relatief korter leeg dan landelijk het geval is op dergelijke concentraties. Zo staat in de Stadsregio momenteel 47% van de leegstaande panden op de grootschalige concentraties structureel of langdurig leeg, landelijk is dit 58%.

16

Hoofdstuk 3

Ontwikkeling 2009 – 2014 Landelijk heeft zich de afgelopen jaren een grote dynamiek voorgedaan grootschalige concentraties, met onder meer een toename van het aantal winkelgebieden, maar ook van het aantal leegstaande winkelmeters en mede daardoor een toenemende brancheverbreding. Ook in de Stadsregio hebben zich dergelijke ontwikkelingen voorgedaan. Zo zijn er nieuwe grootschalige concentraties bijgekomen (o.a. Westpoort, Sijsjesbergweg), is het totale aantal verkooppunten met ca. 50 en het aantal winkelmeters met ruim 100.000 m² toegenomen. Tegelijkertijd is ook de leegstand op de grootschalige concentraties toegenomen, van in totaal 9 verkooppunten en 11.275 m² wvo in 2009, naar 47 verkooppunten en bijna 46.000 m² wvo in 2014. De volgende figuur geeft de ontwikkeling van de diverse grootschalige concentraties in de Stadsregio weer. Figuur 3.7: Ontwikkeling 2009-2014 samenstelling aanbod en leegstand grootschalige concentraties

Uit de figuur is op te maken dat zich in de periode 2009-2014 op een aantal grootschalige concentraties een afname van het aantal winkelmeters in de traditionele PDV-branches heeft voorgedaan (Arena Boulevard, Koopcentrum Akerpoort, Kruisweg, de Sniep en Runshoppingcentre Noorderveld). Op andere clusters is dit aanbod juist toegenomen (Industrieterrein Bovenkerk, Julianaweg, Klaprozenweg, Westersluis, Cruquius en vooral Zuiderhout). Tegelijkertijd heeft zich in deze periode op een aantal grootschalige concentraties, in meer of mindere mate brancheverbreding voorgedaan (bijv. Klaprozenweg, Koopcentrum Akerpoort en Zuiderhout Zaandam). De leegstand is vooral toegenomen op de Arena Boulevard, Zuiderhout, Cruquius, Akerpoort, Sniep en in mindere mate Bovenkerk. Ook wat betreft overige publieksgerichte voorzieningen op grootschalige concentraties heeft zich een ontwikkeling voorgedaan. Zo is de sector leisure (met name horeca) toegenomen van 31 naar 44 zaken en de sector diensten van 9 naar 14 zaken. De filialiseringsgraad op de grootschalige concentraties is in totaliteit toegenomen (2009: 61% m² wvo; 2014: 63% m² wvo).

Hoofdstuk 3

17

3.3.2 Verspreide bewinkeling In de Stadsregio bevinden zich ruim 1.000 verkooppunten buiten de detailhandelsclusters in de verspreide bewinkeling. In totaliteit hebben deze winkels een omvang van ca. 436.000 m² wvo. Daarmee behoort ca. 11% van het totale aantal verkooppunten en 20% van het aantal winkelmeters in de Stadsregio niet tot een winkelgebied. Dit is overigens relatief gezien minder dan het landelijk gemiddelde, landelijk is dit respectievelijk 21% en 31%. In 2009 behoorden in de Stadsregio nog ruim 1.200 verkooppunten en ca. 478.000 m² wvo tot de verspreide bewinkeling, overeenkomend met respectievelijk 13% en 24% van het destijds aanwezige totale winkelaanbod. De verspreide bewinkeling is dus zowel absoluut als relatief afgenomen. Ongeveer driekwart van het aanbod in de verspreide bewinkeling in de Stadsregio bevindt zich in de branchegroep ‘in en om het huis’. Hiervan komt een fors deel voor rekening van diverse grootschalige tuincentra en bouwmarkten, zoals tuincentrum Het Oosten (55.600 m² wvo), tuincentrum Osdorp (15.750 m² wvo) of Praxis & Tuin (13.800 m² wvo). Het overige deel is zeer divers, zowel naar omvang als naar branche. Onder de verspreide bewinkeling bevinden zich 150 leegstaande panden met een totale omvang van ca. 38.250 m² wvo. Het betreft relatief kleinschalige panden; slechts 10 panden zijn groter dan 1.000 m² wvo. Van de leegstaande panden in de verspreide bewinkeling staat 54% korter dan een jaar leeg, 23% 1 tot 3 jaar en 23% langer dan 3 jaar. Landelijk is dit respectievelijk 30%, 44% en 25%. 3.3.3 Knooppunten, campussen Knooppunten (stations, tankstations, ziekenhuizen, campussen, etc.) worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. De detailhandel is doorgaans hoofdzakelijk gericht op de reizigers/forensen of werkers op de locatie, zoals mandjeswinkels of micro-markten (onbemande gemakswinkels met bijv. gekoelde drank en versartikelen). In de Stadsregio zijn de Zuidas, Schiphol en station Amsterdam Centraal belangrijke knooppunten. Het aanbod aan publieksgerichte voorzieningen op de Zuidas bestaat uit 14 winkels met in totaal 1.100 m² wvo, 32 horecazaken, een galerie, beurs, 3 fitnesszaken en 12 diensten. Het aanbod is zoals gezegd vooral gericht op de in de omgeving aanwezige werkers, met onder andere een Albert Heijn To Go, kleinschalige Hema, Rituals, Etos, een bloemenwinkel, etc. Belangrijker is hier het horeca-aanbod, het betreft vooral daghoreca. Op Schiphol zijn 37 winkels met in totaal ca. 4.550 m² wvo gevestigd. Het aanbod heeft hier, meer dan de voorzieningen op de Zuidas, ook een recreatief karakter. Ingegeven door het feit dat veel reizigers hier een wat langere tijd verblijven. Hier gevestigde winkels zijn onder andere H&M, Vila, Rituals, the Body Shop, WE, Suitsupply, Ako, etc. Buiten twee Albert Heijn To Go-vestigingen is hier onlangs een reguliere Albert Heijn geopend. Ook hier is een fors horeca-aanbod gevestigd, met ca. 28 zaken.

18

Hoofdstuk 3

Kijken we tot slot naar station Amsterdam Centraal dan zien we ook hier een substantieel aantal winkelmeters. Het betreft in de huidige situatie 17 winkels maar het aanbod wordt stevig uitgebreid met de aanpak van het station. In het voorjaar van 2015 moet de westpassage gereed zijn. Dit is één van de twee nieuwe passages die tussen de drie huidige reizigerstunnels worden gebouwd. In de westpassage komen zeventien winkels op het gebied van beauty, mode en lifestyle. Ook gaat dan het eerste deel van de nieuwe IJ-hal open, aan de achterzijde van het station. In de IJ-hal komen in totaal twintig winkels en horecavoorzieningen. In de oostpassage, die waarschijnlijk een jaar later gereed is, komen winkels voor dagverse producten. 3.3.4 Nieuwe concepten De consument wil vermaakt worden. Hiertoe ontstaan er tal van nieuwe retailconcepten, waarbij beleving centraal staat. Denk hierbij aan conceptstores of pop-upwinkels. Deze concepten landen niet altijd op de geijkte detailhandelslocaties. Ook in de Stadsregio schieten dergelijke nieuwe concepten als paddenstoelen uit de grond. Twee voorbeelden zijn Piet Boon op het bedrijventerrein Skoon te Oostzaan en Design020 op IJburg. Piet Boon is een showroom annex winkel en Design020 is een ‘shop-in-shop’ woonwarenhuis. Figuur 3.7: Piet Boon en Design 020

Hoofdstuk 3

19

3.4 Beknopte schets huidige situatie grootschalige concentraties In deze paragraaf wordt kort stilgestaan bij de aanwezige grootschalige concentraties in de Stadsregio conform de definitie van Locatus (zie voetnoot pagina 14). De beschrijvingen zijn gebaseerd op eigen waarnemingen op locatie, informatie van Locatus en informatie die is aangeleverd door de individuele gemeenten in de regio.

Amsterdam Arena Boulevard / Villa Arena De op twee na grootste perifere concentratie in de Stadsregio Amsterdam is de Arena Boulevard, inclusief ‘shoppingcenter’ Villa Arena. Het totale aanbod heeft een omvang van ruim 65.000 m² wvo, verdeeld over 47 winkels. Zorgwekkend is het toegenomen leegstandspercentage met ruim 10% tussen 2009 en 2014. Een fors deel daarvan heeft een langdurig / structureel karakter. Het cluster is verdeeld in twee delen, namelijk het overdekte shoppingcenter Villa Arena en de Arena Arcade in de plint van het stadion Amsterdam Arena. Villa Arena kenmerkt zich door de hoogwaardige uitstraling en aanbod in het hoge segment. Qua branchering is het (nog) een zuiver PDV-cluster, echter door de aanwezig formules is Villa Arena uniek in zijn soort. Sinds kort zijn er mogelijkheden voor een beperkte brancheverruiming van een deel van de PDV-meters, waarbij de branches mode, luxe en dagelijkse artikelen zijn uitgezonderd. Het shoppingcenter speelt in op de behoefte aan beleving met veel oog voor de uitstraling en presentatie. Het aanbod aan de Arena Arcade wijkt sterk af van dit beeld. Het is een zuiver GDV-cluster met twee sportformules (Decathlon en Perry), elektronicagigant (Media Markt), babywarenhuis (Prénatal) en computerspeciaalzaak (Apple). Sterkten

Zwakten

-

Uniek cluster, qua verschijningsvorm en aanbod

-

Betaald parkeren

-

Verzorgde en uniforme uitstraling

-

Forse leegstand

-

Verblijfsmogelijkheden (horeca en leisure)

-

Hoge bezoekdrempel als gevolg van hoogwaardig aanbod

-

Relatie Arcade en Villa Arena

De Omval Op het gemengde bedrijventerrein De Omval is een kleinschalige grootschalige gelegen, met een lokale verzorgingsfunctie voor inwoners van de stadsdelen Zuid en Zuidoost. Het aanbod bestaat uit enkele winkels in de branchegroep ‘in en om het huis’. De omvang van het cluster bedraagt circa 5.000 m² wvo. Trekker is bouwmarkt Gamma, die met 2.450 m² wvo aan de kleine kant is. Andere formules zijn Vloer het Zelf en Carpetright. Enige leegstand is onlangs opgetreden na het faillissement van de formule Halfords. De bereikbaarheid van de winkels is via het knooppunt Amstel (A2 / A10) en vervolgens de S111 (Spaklerweg) goed te noemen. Parkeren is ruim voorzien. De uitstraling van de

20

Hoofdstuk 3

winkels is matig. Er ligt een plan om het cluster uit te breiden door het vestigen van een tweede bouwmarkt in het pand waar voorheen groothandel Bouwmaat was gevestigd. Sterkten

Zwakten

-

Goede bereikbaarheid

-

Uitstraling vastgoed

-

Ruim en gratis parkeren

-

Toegankelijkheid / verblijfskwaliteit consument

-

Combinatie met horeca (fastfood)

door ligging op gemengd bedrijventerrein -

Relatief kleine panden

-

Beperkte massa

Anthony Fokkerweg Bij het knooppunt De Nieuwe Meer in Amsterdam-Zuid is op het bedrijventerrein Rierkerhaven een grootschalige concentratie gevestigd aan de Anthony Fokkerweg. Het is een relatief kleine concentratie met in totaal 7 winkels en 8.000 m² wvo. Het profiel is duidelijk met enkel winkels in de branchegroep ‘in en om het huis’. Landelijk bekende aanbieders in het lage en middensegment zijn aanwezig: o.a. Carpetright, Leen Bakker, Beter Bed en Praxis. Er staat één pand leeg met een omvang van 500 m² wvo. Het cluster heeft vooral een lokale verzorgingsfunctie. Door de ligging op een bedrijventerrein met diverse vormen van bedrijvigheid oogt het geheel niet erg consumentvriendelijk. Bovendien is de uitstraling van het vastgoed verouderd. Sterkten

Zwakten

-

Goede bereikbaarheid

-

-

Bekende formules

-

Uitstraling vastgoed Toegankelijkheid / verblijfskwaliteit consument door ligging op gemengd bedrijventerrein

-

Betaald parkeren

-

Relatief kleine panden

-

Beperkte massa

Sijsjesbergweg In het uiterste zuiden van de gemeente Amsterdam is een grootschalig cluster gelegen aan de Sijsjesbergweg. Het cluster heeft een directe zichtrelatie aan de A2 en is goed bereikbaar via het knooppunt Holendrecht. Het cluster is pas enkele jaren oud en heeft zodoende een moderne en verzorgde uitstraling. Op korte afstand, maar geen onderdeel van het cluster, ligt een megabouwmarkt (Praxis). Een ruimtelijke relatie is niet aanwezig. De totale omvang van de concentratie aan de Sijsjesbergweg bedraagt circa 24.000 m² wvo, verdeeld over negen winkels. Het is in termen van aanbod een traditioneel PDVcluster met geen branchevreemde formules. Met afstand de grootste winkel is bouwmarkt Gamma met ruim 9.000 m² wvo. De leegstand is met circa 5.500 m² wvo fors.

Hoofdstuk 3

21

Sterkten

Zwakten

-

Verzorgde en uniforme uitstraling

-

Forse leegstand

-

Concentratie van winkels

-

Ruimtelijke relatie met Praxis

-

Bekende formules

-

-

Goede bereikbaarheid

-

Ruime parkeermogelijkheden

-

Bovengemiddelde omvang winkels

Aanbod aan niet-winkels in cluster zelf (verblijfsfunctie zoals horeca)

Klaprozenweg In Amsterdam-Noord, aan de noordkant van het IJ, is een cluster gelegen aan de Klaprozenweg. Het cluster heeft in vergelijking tot de referentiecategorie een bovengemiddelde omvang. Het aanbod bestaat uit 25 winkels en circa 26.000 m² wvo. Leggen we een relatie met het aanbod aan de Sijsjesbergweg dan is de gemiddelde omvang van de winkels hier fors kleiner. Onderdeel van het aanbod zijn drie bouwmarkten (Praxis, Karwei en Gamma). Verder zijn veel landelijk bekende woonzaken op het cluster gevestigd. Ondanks dat de winkels aan één weg zijn gelegen, ontbreekt de ruimtelijke samenhang tussen de zaken. Het aanbod aan niet-winkelvoorzieningen is beperkt. De leegstand is verwaarloosbaar. Sinds 2009 heeft zich enige brancheverbreding voorgedaan met onder andere een sportzaak en enkele aanbieders in rijwielen. Zoals we vaker zien in Amsterdam is het cluster onderdeel van een groter bedrijventerrein en is de winkelfunctie organistisch gegroeid na het verdwijnen van (in dit geval) havengerelateerde arbeid. Sterkten

Zwakten

-

Compleet aanbod in wonen en doe-het-zelf

-

Ruimtelijke samenhang deelclusters / winkels

-

Bekende formules

-

Aanbod aan niet-winkels

-

Goede bereikbaarheid

-

Relatief kleine panden

-

Wisselende uitstraling

Koopcentrum Akerpoort Koopcentrum Akerpoort is gelegen in het uiterste westen van de gemeente Amsterdam. Het cluster heeft zowel een recreatief- als een doelgericht karakter. Het profiel is daardoor diffuus. Feitelijk bestaat het koopcentrum uit twee delen: een winkelzijde die grenst aan de S106 (Ookmeerweg) en een deel op het Keurenplein. Met betrekking tot eerstgenoemde zijn er winkels in diverse branches gevestigd (o.a. doe-het-zelf, speelgoed, mode, huishoudelijke artikelen). Trekker op het Keurenplein is Media Markt. De overige winkels hebben een outlet karakter, met onder andere ‘brandstores’ van Nike en G-Star. Ook zitten er groothandels. Het parkeergebouw van het koopcentrum heeft 550 gratis parkeerplaatsen. Het totaal is gelegen op een bedrijventerrein met voorheen veel autohandelaren. Rondom de ontwikkeling zijn divers verspreid gelegen winkels gevestigd. De totale omvang van het cluster bedraagt circa 18.000 m² wvo. Er is ruim 3.000 m² wvo aan leegstand. Het aanbod aan branchevreemde formules is met 40% groot.

22

Hoofdstuk 3

Sterkten

Zwakten

-

-

Diverse trekkers (o.a. Media Markt, Action, Nike en G-Star)

-

Gratis parkeren

Onduidelijk profiel / hoog aandeel branchevreemde formules

-

Ruimtelijke samenhang deelclusters / winkels

-

Uitstraling winkels/vastgoed Keurenplein

-

Mix groothandels en winkels

-

Concurrentie voor centrum- en wijkvoorzieningen

Westpoort Op de drempel van het grootschalige bedrijventerrein Westpoort ligt het gelijknamige winkelcluster. De concentratie toont veel overeenkomsten met het cluster aan de Sijsjesbergweg. Ook Westpoort is een traditioneel PDV-cluster van enkele jaren oud met geen branchevreemde formules. Het totale volume is met ruim 27.500 en 11 winkels beperkt groter. Trekkers zijn bouwmarkt (incl. tuincentrum) Praxis (11.200 m² wvo) en woonwarenhuis Woonexpress (7.500 m² wvo). De uitstraling van het geheel oogt verzorgd en uniform. Parkeren kan op maaiveld of op een parkeerdek boven de winkels. Er staan vijf units leeg, die in verhouding kleinschalig van aard zijn. Er spelen diverse concrete plannen om het winkelcluster te versterken. Sterkten

Zwakten

-

Verzorgde en uniforme uitstraling

-

Forse leegstand

-

Concentratie van winkels

-

Aanbod aan niet-winkels (verblijfsfunctie)

-

Bekende formules

-

Goede bereikbaarheid via A5

-

Ruime parkeermogelijkheden

-

Bovengemiddelde omvang winkels

Westersluis In Amsterdam-West, grenzend aan het Westerpark en de Staatsliederenbuurt, ligt een relatief kleinschalige concentratie op het gemengde bedrijventerrein Westersluis / Centrale Markt. Gezamenlijk hebben 12 winkels een omvang van 11.000 m² wvo. De winkels hebben een lokale verzorgingsfunctie voor de bewoners van de wijken in de omgeving. Een aanzienlijk deel komt dan ook per fiets. Bereikbaarheid per auto en parkeren (betaald) zijn niet optimaal. Trekker is bouwmarkt Praxis met ruim 2.500 m² wvo. De winkels hebben geen duidelijke onderlinge relatie, hebben een wisselende uitstraling en liggen verspreid over het bedrijventerrein. In tegenstelling tot diverse andere clusters in de stadsregio is in de periode 2009-2014 het profiel van het aanbod zuiverder geworden doordat het aanbod in de zuivere PDV-branches is toegenomen.

Hoofdstuk 3

23

Sterkten

Zwakten

-

Centrale ligging

-

Wisselende uitstraling vastgoed

-

Stadsfunctie

-

Toegankelijkheid / verblijfskwaliteit consument

-

Geen leegstand

door ligging op gemengd bedrijventerrein en veiligheid -

Betaald parkeren

-

Relatief kleine panden

-

Beperkte massa

Diemen De Sniep In de gemeente Diemen is één grootschalige concentratie gevestigd, op bedrijventerrein De Sniep. Trekker is bouwmarkt Gamma, deze heeft met circa 3.800 m² wvo een moderne omvang. In totaliteit heeft het cluster een beperkte omvang van 5.420 m² wvo, verdeeld over 3 winkels. De concentratie heeft dan ook hoofdzakelijk een lokale verzorgingsfunctie voor de inwoners van Diemen. Woonwarenhuis Kwantum is onlangs gesloten, dit pand van ca. 2.880 m² staat leeg. De winkels zijn gelegen rondom een parkeerterrein. Uitstraling van de winkels is wisselend. Sterkten

Zwakten

-

Moderne omvang Gamma

-

-

Combinatie met horeca (McDonald’s)

-

Belangrijke verzorgingsfunctie Diemen

Beperkte omvang cluster, zeker na sluiting Kwantum (nu leegstaand pand)

-

Wisselende uitstraling vastgoed

Amstelveen Industrieterrein Bovenkerk Ook in de gemeente Amstelveen is één grootschalige concentratie onderdeel van de hoofdstructuur, gelegen op industrieterrein Bovenkerk in het zuidwesten van de gemeente. Met circa 22.000 m² wvo en 18 winkels heeft het cluster een gemiddelde omvang in vergelijking tot grootschalige concentraties in Nederland. Grootste zaak is het woonwarenhuis Van der Horst (met een sterke bovenlokale toevloeiing) met 5.400 m² wvo, gevolgd door landelijk bekende formules zoals Leen Bakker, Kwantum en Montèl. Praxis is de enige bouwmarkt op het industrieterrein, met 1.700 m² wvo van beperkte omvang. De leegstand is beperkt. Opvallend is dat op het cluster ook boodschappenaanbod gevestigd is, met onder andere supermarkt Albert Heijn en een vishandel. Verder bestaat het aanbod tevens uit fitnesszaken, een galerie en een tweetal horecavestingen. Kortom, het aanbod is diffuus / een helder profiel ontbreekt. De bereikbaarheid is niet optimaal waardoor de verzorgingsfunctie met name lokaal is.

24

Hoofdstuk 3

Sterkten

Zwakten

-

Gemiddelde omvang concentratie

-

-

Mix speciaalzaken en bekende formules

Onduidelijk profiel / hoog aandeel branchevreemde formules

-

Ruimtelijke samenhang deelclusters / winkels

-

Wisselende uitstraling vastgoed

-

Relatief kleine panden

-

Concurrentie voor buurt- en wijkvoorzieningen

-

Bereikbaarheid en parkeren

Haarlemmermeer Woonboulevard Cruquius Naast het dorp Cruquius tussen Haarlem en Hoofddorp aan de provinciale weg N201 ligt Woonboulevard Cruquius. Enkele jaren geleden is de woonboulevard heringericht, waarbij zowel de publieke als de private ruimte gezamenlijk is aangepakt en het aanbod is geclusterd in Cruquius Plaza. Woonboulevard Cruquius beslaat met ca. 83.000 m² wvo een groot verzorgingsgebied. Zo komt buiten Haarlemmermeer ook een zeer groot deel van de bezoekers uit Haarlem en Heemstede om hier te winkelen. Het aanbod bestaat naast een zeer ruim traditioneel PDV aanbod met de geijkte formules ook uit branchevreemde formules zoals Xenos, Topshelf Megastore, Golf USA en Media Markt. Er staan vier panden van in totaal ca. 4.700 m² leeg. Sterkten

Zwakten

-

Omvangrijk aanbod (PDV, maar ook GDV)

-

-

Groot verzorgingsbereik

-

Diverse trekkers

-

Moderne en compacte uitstraling Cruquius Plaza

Afwezigheid zeer grootschalige zaak in woonbranche (bijv. Ikea)

Kruisweg Aan de zuidoostelijke zijde van Hoofddorp is aan de Kruisweg één grootschalige concentratie gevestigd. Het cluster is goed zichtbaar vanaf de N201 en heeft een eenduidige uitstraling. Het cluster heeft een relatief beperkte omvang met 4 winkels en ruim 5.000 m² wvo. Het aanbod bestaat enkel uit formules, te weten Beter Bed, Grando, Brugman en Carpetright. De winkels hebben allen een vrij beperkte maat (grootste omvang: 1.600 m² wvo). De concentratie heeft hoofdzakelijk een lokale verzorgingsfunctie voor de inwoners van Hoofddorp. Er is op het moment van inventarisatie geen leegstand. Sterkten

Zwakten

-

Goed zichtbaar vanaf N201

-

Beperkte schaal winkels

-

Eenduidige uitstraling

-

Concurrentie ‘nabijgelegen’ woonb. Cruquius

-

Lokale verzorgingsfunctie Hoofddorp

-

Geen leegstand

Hoofdstuk 3

25

Edam-Volendam Julianaweg Op het bedrijventerrein aan de Julianaweg zijn 14 winkels met een totale omvang van ruim 23.000 m² wvo gevestigd. Het betreft vooral woninginrichtingszaken van lokale ondernemers (o.a. Veerman Wooncentrum, Carre wonen & slapen). Vanwege de aard van het aanbod hebben enkele winkels een regionale aantrekkingskracht. Ook zijn hier de bekende Sani-Dump en kringloopwinkel Noppes gevestigd, verder ontbreken landelijke formules. De winkels hebben geen samenhangende uitstraling. Op het moment van meten was er geen leegstand. Sterkten

Zwakten

-

Lokale/regionale verzorgingsfunctie

-

Geen samenhang in uitstraling

-

Geen leegstand

-

Ontbreken landelijke formules als trekker

Zaanstad Zuiderhout Zuiderhout is gelegen aan de zuidkant van Zaandam en wordt aan de zuidzijde begrensd door het Noordzeekanaal en aan de oostzijde door de Provincialeweg. In de Stadsregio vormt Zuiderhout met ca. 100.000 m² wvo de grootste vestigingslocatie voor perifere en grootschalige detailhandel en heeft dan ook een groot verzorgingsbereik. Ruim de helft (circa 55.000 m² wvo) behoort tot de branche wonen. Het aantal branchevreemde aanbieders is op één hand te tellen. Vanwege de goede bereikbaarheid en de aanwezige trekkers functioneert Zuiderhout als detailhandelslocatie erg goed. Dit wordt ook bevestigd door marktpartijen die een grote interesse hebben zich hier te vestigen. Veruit de grootste aanbieder in de woonbranche is Loods 5 met een oppervlak van circa 19.000 m² wvo. Andere belangrijke trekkers op het terrein zijn Hornbach, Praxis, Karwei, De Vrijbuiter en Tuincentrum Overvecht. Er staan op het moment van meten 8 panden en ca. 6.200 m² wvo leeg. Het betreft vooral aanvangs- danwel frictieleegstand. Sterkten

Zwakten

-

Concentratie met grote aantrekkingskracht

-

Ruimtelijke samenhang deelclusters

-

Compleet aanbod in wonen en doe-het-zelf

-

Wisselende uitstraling vastgoed

-

Landelijke ketens en ‘local heroes’

-

Diverse trekkers (o.a. Loods 5, Hornbach)

-

Goede bereikbaarheid

Runshoppingcenter Noorderveld Runshoppingcenter Noorderveld is een planmatig opgezette PDV-locatie aan de noordzijde van Wormerveer met een winkelvloeroppervlak van ruim 25.000 m² wvo, verspreid over 10 verkooppunten. Onder andere Babypark, Gamma en Praxis, Grando Keukens en Welkoop zijn er gevestigd. Opvallend is het verschil in uitstraling en segment tussen de

26

Hoofdstuk 3

verschillende winkels; bijv. Welkoop en Tegel MegaStore tegen Bellissimo en de Bongerd. Het functioneren van dit cluster staat enigszins onder druk, dit uit zich in de omvang van de leegstand (4 panden, 6.080 m² wvo). De leegstand bevindt zich vooral aan de randen aan de oostzijde van het cluster, maar ook midden in het cluster. Bovendien is (een deel van) de leegstand structureel. Vanwege de beperkte omvang en de beperkte bovenlokale aantrekkingskracht heeft Noorderveld een aanzienlijk kleiner verzorgingsgebied dan Zuiderhout. Om het functioneren van dit cluster te verbeteren wordt de mogelijkheid bekeken om hier ook de vestiging van grootschalige detailhandel toe te staan. Sterkten

Zwakten

-

-

Aanwezigheid ketens en hoogwaardige speciaalzaken

-

Geconcentreerd rondom parkeerterrein

-

Lokale verzorgingsfunctie Wormerveer

Geen ruimtelijke/zichtrelatie met winkelpanden aan randen (oostzijde)

-

Differentiatie

in

uitstraling

budgetzaken

en

hoogwaardige zaken -

Structurele leegstand

-

Concurrentie ‘nabijgelegen’ Zuiderhout

3.5 Inventarisatie plannen, initiatieven en mogelijkheden PDV/GDV Onderstaande informatie is aangeleverd door de verschillende gemeenten. Amsterdam  Bouwmarkt Gamma opent stadswinkels van ca. 1.000 m², de eerste is onlangs geopend in het oude Tetterodecomplex in Amsterdam-West. Intergamma wil uitproberen of er behoefte is aan zulke doe-het-zelfzaken in woonwijken. Als het een succes wordt, zullen er nog meer vestigingen volgen. Het Tetterodecomplex zal ruimte gaan bieden aan 7.500 m² bvo grootschalige detailhandel.  Er zijn (zachte) plannen om op het Zeeburgereiland een bouwmarkt eventueel in combinatie met een tuincentrum te vestigen (5.000 m² bvo).  De gemeente gaat het vestigen van winkels in de branches ‘sport en spel’ mogelijk maken in het bestemmingsplan van woonboulevard Westpoort, omdat is gebleken dat de huidige opzet als woonboulevard ‘niet afdoende levensvatbaar’ is. Hiermee wordt een negatief advies van de provincie Noord-Holland genegeerd. De gemeenteraad heeft de negatieve adviezen betrokken in de besluitvorming, maar als tussenoplossing gekozen voor enerzijds het helpen van Westpoort door sport en spel toe te staan en anderzijds reguliere winkelgebieden te beschermen door geen andere branches toe te staan.  Bouwmarkt annex tuincentrum Hornbach gaat een vestiging openen op het cluster Westpoort in Amsterdam-Sloterdijk. Het filiaal wordt circa 17.700 m² en bestaat naast een tuincentrum en bouwmarkt uit een drive-in. Andere berichten geven aan dat de eigenaar van de woonboulevard plannen heeft om het cluster te transformeren tot een vrijetijdsboulevard, met ruimte voor try & buy. Deze plannen zijn in afwachting

Hoofdstuk 3

27



van het oordeel van de winkelplanningscommissie van de provincie. De stedelijke winkelcommissie is positief over deze plannen. PDV-locatie Akerpoort is reeds verkleurd naar GDV met vestigingen van Nike, GStar, Toys XL, Mediamarkt en Jumper. De eigenaar van het centrum heeft plannen voor een verdere uitbreiding. Binnen de huidige planologische kaders is dit echter nog niet mogelijk (max. 10.000 m² GDV).

Diemen  Ter plaatse van de aanduiding detailhandel perifeer is op PDV-cluster de Sniep detailhandel toegestaan in de branches bouwmarkten, woninginrichting, keukens, sanitair, kampeer- en zwerfsport en tuincentra, met dien verstande dat het totale vloeroppervlak niet meer mag bedragen dan 7.600 m² en het verkoopvloeroppervlak per vestiging niet minder mag bedragen dan 500 m². In de eind december 2014 aangenomen Detailhandelsvisie Diemen is de handhaving van PDV-branches op De Sniep herbevestigd, met eventueel een herijking van deze strategie over ca. 5 jaar.  Afhaalpunten op bedrijventerreinen zijn in principe niet toegestaan: bij webwinkels op bedrijventerreinen gaat de gemeente uit van bezorgen/opsturen (of als nadrukkelijk ondergeschikt aan hoofdactiviteit beperkte mogelijkheid afhalen). Op de PDV-locatie zijn afhaalpunten zonder verkoop/tonen van goederen – met uitzondering van food – toegestaan. Als goederen ook worden getoond dan alleen in PDV branches. Haarlemmermeer  Voor woonboulevard Cruquius bestaan plannen om ca. 12.500 m² bvo detailhandel (PDV) toe te voegen binnen de herontwikkeling van het Dura Vermeer-terrein op het bedrijventerrein.  Het project Park 21 voorziet de ontwikkeling van ca. 26.000 m² aan leisure in het polderlandschap tussen Nieuw-Vennep en Hoofddorp. Een gedeelte zal tevens ingevuld worden met detailhandel. Het aantal meters dat ingevuld gaat worden met detailhandel is afhankelijk van marktontwikkelingen (m.n. toeristische sector).  Het bestemmingsplan van Hoofddorp Noord voorziet in afhaalpunten van internetverkoop op het bedrijventerrein. Oostzaan  De gemeente Oostzaan heeft de intentie om het bestemmingsplan van bedrijventerrein Skoon (o.a. Piet Boon) te herzien, waarbij perifere detailhandel wordt toegestaan. Hierbij gaat het om detailhandel of volumineuze detailhandel die thuishoort aan de rand van de bebouwing (bouwmarkten, vloeren, keukens, zonnewering, ramen/kozijnen). Nu is het volgende rechtstreeks toegestaan: bouwmarkt; tuincentrum; vleesverwerking en -verkoop, pluimvee/wild verwerking en verkoop; groothandel; handel in auto’s/motoren.

28

Hoofdstuk 3

Purmerend  De gemeente Purmerend heeft voor PDV de Wagenweg aangewezen als meest wenselijke plek voor nieuwvestiging. Op bedrijventerreinen wordt in principe geen detailhandel toegestaan en zeker geen GDV of detailhandel in de dagelijkse sector. Uithoorn  De gemeente Uithoorn heeft de intentie de al bestaande binnenplanse afwijking voor perifere detailhandel in het vigerende bestemmingsplan in het nieuwe bestemmingsplan Bedrijventerrein rechtstreeks mogelijk te maken voor bepaalde locaties. Wormerland  Op de bedrijventerreinen in Wormerland is enkel detailhandel in volumineuze goederen toegestaan (minimaal 1.000 m²; keukenboeren, badkamershowrooms, etc.) of ondergeschikte detailhandel. Er is geen ontheffingsmogelijkheid opgenomen voor extra detailhandel. Zaanstad  Het functioneren van Runshoppingcenter Noorderveld staat momenteel onder druk. Het college heeft een onderzoek uit laten voeren naar de mogelijkheden om op (een deel) van dit cluster grootschalige detailhandel toe te staan. Action heeft bijvoorbeeld reeds een keer een aanvraag gedaan om zich hier te vestigen, nu is dat niet mogelijk in het bestemmingsplan. De Regionale adviescommissie Noord-Holland Zuid keert zich tegen dit idee, omdat het naar verwachting negatieve gevolgen zal hebben op het winkelbestand in (het centrum van) Wormerveer.  In het voormalige fabriekspand Bruynzeel II op Zuiderhout zijn en worden Houtsma Keukens, Het Goed, Tuinmeubelland en Prénatal gevestigd. Nu wordt overgegaan tot fase twee, de verhuur van 10.000 m² nieuwe winkelruimte. Onder meer Decathlon heeft zich (eerder) gemeld voor vestiging op Zuiderhout en wordt nu weer genoemd.  Op het terrein RON/Converse op Zuiderhout wordt een IKEA gerealiseerd van circa 36.000 m² bvo. Tussen IKEA en de Borghese-locatie wordt een gemengd stedelijk gebied ontwikkeld met circa 14.500 m² bvo aan detailhandel. Overigens wordt in totaal op Zuiderhout (excl. IKEA) de ontwikkeling van 53.000 m² voorzien. De figuur op de volgende pagina geeft een overzicht van de plannen per gemeente.

Hoofdstuk 3

29

Figuur 3.8 Omvang plannen PDV/GDV Stadsregio per gemeente (in m² bvo)

3.6 Omvang en ontwikkeling draagvlak Huidig inwonertal en ontwikkeling bevolking Er wonen in 2014 1,47 miljoen personen in de zestien gemeenten van de Stadsregio Amsterdam5. De gemeente Amsterdam telt met ruim 850.000 personen verreweg het grootste aantal inwoners, de kleinste gemeente is Zeevang met nagenoeg 6.000 inwoners. Naar verwachting gaat het inwonertal van de Stadsregio het komende decennium toenemen tot 1,58 inwoners in 2025. De volgende tabel geeft een overzicht van de ontwikkeling van de bevolking per gemeente.

5

Bureau Onderzoek en Statistiek Amsterdam

30

Hoofdstuk 3

Tabel 3.4: Bevolkingsomvang en –ontwikkeling gemeenten Stadsregio

Aalsmeer

2014

2020

2025

2030

30.759

31.700

32.100

32.400

Amstelveen

85.015

90.000

90.800

90.800

Amsterdam

811.185

853.800

878.500

892.500

Beemster Diemen

8.910

8.400

8.400

8.600

25.930

27.200

27.700

28.300

Edam-Volendam

28.920

30.300

30.900

31.500

Haarlemmermeer

144.061

161.400

170.100

175.300

10.444

10.000

10.200

10.300

9.139

8.700

8.900

8.800

Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel

13.271

13.100

12.900

12.800

Purmerend

79.576

80.300

82.000

83.600

Uithoorn

28.418

29.900

30.500

31.100

Waterland

17.134

17.000

17.300

17.800

Wormerland Zaanstad Zeevang Stadsregio Amsterdam

15.777

15.000

15.100

15.400

150.598

158.400

163.700

167.700

6.341

5.800

6.000

6.200

1.465.478

1.541.000

1.585.100

1.613.100

Inkomensniveau Het gemiddelde inkomensniveau in de Stadsregio ligt met een bedrag van € 15.720, - per hoofd van de bevolking ca. 5,5 procent boven het landelijk gemiddelde van € 14.900, per hoofd6. Omdat gemiddeld genomen het inkomen per hoofd van de bevolking in de stadsregio meer dan 5% afwijkt van het landelijke gemiddelde dient ook een correctie te worden toegepast op de te hanteren bestedingen. Hierbij wordt gerekend met een inkomenselasticiteit van 0,25% in de dagelijkse sector en 0,50% in de niet-dagelijkse sector. Bestedingen Voor de bestedingen gaan we uit van landelijke gemiddelden. De meest recente landelijke gemiddelden stammen uit 20137. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bestedingen in de voor dit onderzoek relevante branches. Tabel 3.5: Bestedingen

6 7

Branche

Besteding per hoofd per jaar

Correctie inkomensniveau

Plant en dier

€ 163

€ 167

Wonen

€ 406

€ 417

Doe-het-zelf

€ 214

€ 220

Bruin- en witgoed

€ 239

€ 246

Sport en spel

€ 121

€ 124

Auto en fiets

€ 72

€ 74

Bron: CBS, Gemeentelijk gemiddeld besteedbaar inkomen (peiljaar 2011) Bron: Detailhandel.info

Hoofdstuk 3

31

Veel van deze branches hebben de afgelopen jaren een negatieve omzetontwikkeling laten zien. Zo is de omzet van electronicawinkels in 2013 ten opzichte van 2012 gedaald met maar liefst 8,4%. Ook bijvoorbeeld meubelzaken zijn hard getroffen door sterk verminderde consumentenbestedingen (omzetdaling 2012 -7,5%, 2013 -5%). Hetzelfde geldt voor bouwmarkten, deze hebben in 2013 een omzetdaling van ca. 7,5% laten zien. Koopstromen In de koopstromen maken wij onderscheid in koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeiing. De mate waarin de lokale consument zijn bestedingen doet in het winkelaanbod van de eigen gemeente wordt koopkrachtbinding genoemd. Naast de koopkrachtbinding bestaat een deel van de omzet uit bestedingen van consumenten die niet afkomstig zijn uit dit gebied. Dat deel wordt koopkrachttoevloeiing genoemd. In het kader van het Koopstromenonderzoek Randstad in 2011 zijn in de Stadsregio de koopstromen in de relevante branches gemeten. De tabel toont een overzicht. Tabel 3.6: Koopstromen per gemeente (B= binding, T= toevloeiing), exclusief toerisme/recreatie Bloem, plant

Woningin-

& tuin

richting

Doe-het-zelf

electronica

Vrije tijd

B.

T.

B.

T.

B.

T.

B.

T.

B.

T.

Aalsmeer

89%

71%

13%

68%

84%

40%

16%

35%

31%

24%

Amstelveen

55%

25%

36%

52%

81%

16%

32%

43%

55%

39%

Amsterdam

84%

9%

76%

36%

87%

11%

65%

28%

56%

21%

Beemster

70%

81%

3%

28%

7%

64%

1%

0%

7%

59%

Diemen

27%

26%

20%

50%

60%

29%

9%

64%

11%

26%

Edam-Volendam

84%

20%

63%

40%

59%

15%

43%

13%

66%

7%

Haarlemmermeer

83%

28%

58%

50%

82%

29%

68%

50%

63%

30%

Landsmeer

76%

15%

13%

11%

65%

2%

2%

0%

27%

2%

Oostzaan

54%

36%

3%

65%

5%

0%

0%

0%

13%

16%

Ouder-Amstel

46%

46%

7%

44%

25%

24%

14%

60%

15%

37%

Purmerend

65%

17%

51%

41%

89%

36%

50%

39%

59%

31%

Uithoorn

41%

17%

17%

53%

49%

5%

27%

13%

50%

26%

Waterland

46%

3%

4%

13%

20%

20%

3%

30%

19%

10%

Wormerland

38%

44%

5%

62%

6%

52%

6%

0%

19%

0%

Zaanstad

87%

18%

56%

40%

93%

24

61%

24

61%

14%

Zeevang

17%

23%

0%

0%

2%

0%

0%

0%

3%

0%

Toerisme en recreatie Bestedingen in de detailhandel komen niet enkel op het conto van de inwoners uit het gebied en de omliggende schil. De regio is ook uitermate in trek bij toeristen (zakelijke en privé) en recreanten. De binnenstad van Amsterdam is vanzelfsprekend trekpleister nummer één, maar ook andere gemeenten in de Stadsregio hebben de toerist/recreant heel wat te bieden. Voorbeelden zijn Zaandam, Aalsmeer en Edam-Volendam. Het percentage internationale bezoekers aan de regio stijgt al jaren.

32

Hoofdstuk 3

Uit de meest recente cijfers van de Metropoolregio Amsterdam8 (MRA) blijkt dat vier van de tien hotelgasten in heel Nederland overnachten in de Metropoolregio en binnen deze regio negen van de tien in Amsterdam. Tussen 2012 en 2013 steeg het aantal hotelovernachtingen in de MRA met bijna 7%. Een doelstelling van het Toeristisch actieplan voor de MRA uit 2008 is om in 2015 20% meer buitenlandse toeristen in de MRA te laten overnachten. Eind 2014 lijkt die doelstelling behaald te worden. Grootste groeier in de regio is de Zaanstreek met 78% meer overnachtingen in de periode 2012-2013. De meeste toeristen overnachten in Amsterdam (79%). Het aantal overnachtingen in hotels in Amsterdam is gedurende de eerste negen maanden van 2014 gegroeid met +10,7%. Hierbij waren er +11,5% meer overnachtingen door buitenlanders en +7,0% meer overnachtingen door Nederlanders. Met deze cijfers groeit Amsterdam ruim boven de doelstelling van 3% groei per jaar zoals vastgesteld in het dashboard Citymarketing 20122018. Het is bekend dat toeristen/recreanten in Noord-Holland gemiddeld zo'n € 30,- tot € 35,per persoon per dag besteden. Een deel hiervan komt terecht in de sector detailhandel. Dat percentage is afhankelijk van het doel van de toerist/recreant. Bij een korte stedentrip ligt dat hoger dan bij een langere vakantie met uiteenlopende activiteiten. De hier genoemde cijfers zijn inclusief de zakelijke markt. Ook de zakelijke toeristische markt is van groot belang. Congresbezoekers hebben een relatief hoog bestedingspatroon. Hoteliers, horeca en detailhandel hebben daar profijt van. Een gemiddelde congresganger besteedt al snel zo'n € 400,- per dag. Feit is dat toeristisch en recreatief bezoek voor miljarden aan extra inkomsten zorgt. Daarom is de Stadsregio koploper in Nederland. Vertalen we dat naar de detailhandel dan neemt het draagvlak voor voorzieningen (incl. winkels) toe door het hoge aandeel van de bestedingen van buiten de regio. Veruit het grootste deel van de bestedingen in winkels komt terecht in de traditionele winkelgebieden die inspelen op het recreatieve winkelen (kijken en vergelijken). Omdat perifere concentraties over het algemeen doelgericht worden bezocht, is de veronderstelling dat zij minimaal profiteren van toeristischrecreatieve toevloeiing.

8

Metropoolregio Amsterdam in cijfers 2014

Hoofdstuk 3

33

34

Hoofdstuk 3

4.

TRENDS, AMBITIES EN DILEMMA'S 4.1 Trends in de (perifere) detailhandel Detailhandel ontpopt zich in toenemende mate in nieuwe vormen, met nieuwe concepten op niet-traditionele locaties. Essentie is dat retailers voortdurend naar nieuwe locaties zoeken om de doelgroep zo optimaal mogelijk te bedienen. De locatie is een onderscheidende factor. Soms wordt er bewust naar clustering gezocht omdat de doelgroep daar reeds aanwezig is, andere keren is het concept zo onderscheidend dat een solitaire locatie het meest geschikt is. In deze paragraaf worden de belangrijkste trends in de detailhandel buiten de reguliere winkellocaties gepresenteerd. Positie perifere clusters Een deel van de perifere winkelgebieden functioneert momenteel matig tot slecht, hier neemt de leegstand toe. Het zijn vooral de kleinere en onduidelijke geprofileerde woonboulevards en andere perifere clusters die hier mee te maken hebben: de grootste perifere winkelgebieden functioneren goed en hebben ook perspectief. Bij kleine clusters is de trend naar branchevervaging groot en neemt de reikwijdte van de verzorgingsfunctie juist af, terwijl grote clusters vaak een scherp profiel hebben, een combinatie van trekkers (met name Ikea), veel keuzemogelijkheden, een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden. Schaalvergroting De vraag naar schaalvergroting en netwerkverdichting van filiaalbedrijven zet door. Bij een deel van de aanbieders resulteert dit ook in een vraag naar vestiging op perifere locaties. Voorbeelden van deze formules zijn Topshelf (sport/mode), Decathlon (sport/hardware), Van Cranenbroek (warenhuis met PDV-assortimenten), Action (warenhuis), maar ook de nieuwe Aldi-formule. Daarnaast speelt in de bouwmarktsector een duidelijke schaalvergrotingsslag met de komst van Hornbach en Bauhaus.

Hoofdstuk 4

35

Brancheverbreding Er is op veel perifere detailhandelslocaties sprake van brancheverbreding (aanwezigheid meer winkels in andere branches dan de klassieke PDV-branches). Dit resulteert vaak in aantrekkelijkere perifere detailhandelslocaties maar kan in sommige gevallen ook zorgen voor een toenemende concurrentie met reguliere winkelgebieden. De bijgevoegde kaarten geven aan dat in ‘sport en spel’ (links) en ‘bruin- en witgoed’ (rechts) al veel grootschalige winkels op perifere locaties gevestigd zijn.

Functiemenging Er is een trend zichtbaar waarbij retail zich steeds meer mengt met andere functies. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de combinatie van retail met ambacht en productie (bijv. Piet Hein Eek, Eindhoven), maar ook concepten waarbij verkoop gecombineerd wordt met educatie, vermaak, dienstverlening (bijv. Groene Kamer Tilburg). Deze functiemening vraagt vaak om bijzondere locaties met voldoende ruimte en wordt dan ook vaak buiten de reguliere winkellocaties gevestigd.

36

Hoofdstuk 4

Detailhandel op trafficlocaties Trafficlocaties worden een steeds belangrijkere aankoopplaats. Dit is begonnen met de komst van winkels op grote vliegvelden. Deze trend zet zich door op andere locaties, zoals trein-, tram- en busstations, ziekenhuizen, kantoorlocaties en universiteiten. De detailhandel is doorgaans hoofdzakelijk gericht op de reizigers/forensen of werkers op de locatie (mandjeswinkels of micro-markten), echter hierin is ook een ontwikkeling waarneembaar. Met name op de grotere stationslocaties richt het aanbod zich ook steeds meer op het recreatieve segment, zo zijn bijvoorbeeld op Rotterdam Centraal winkels van de formules Hunkemöller, Rituals, Sissy Boy en Shoeby gevestigd.

Grootschalige kringloopwinkels Kringloopbedrijven zijn bedrijven gericht op het inzamelen, verwerken/repareren en ter verkoop aanbieden van afgedankte producten. Door dit totaalconcept onderscheiden zij zich van gewone tweedehandswinkels. Vanwege de koppeling van de verkoop met andere bedrijfsmatige activiteiten en het doelgerichte bezoek door consumenten, is de vestiging van kringloopbedrijven-/winkels op bedrijventerreinen min of meer gemeengoed geworden. Er is een duidelijk onderscheid tussen kringloopbedrijven die gekoppeld zijn aan bedrijfsmatige activiteiten (zoals bijvoorbeeld de milieustraat) of sec ‘tweedehands winkels’. Kringloopwinkels komen steeds meer in grootschalige vorm op perifere locaties op, voorbeelden hiervan zijn het grootschalige kringloopwarenhuis Noppes of het Goed.

Hoofdstuk 4

37

Vershallen Verse producten, eerlijke handel, puur en biologisch is de trend. Als gevolg hiervan groeien de versafdelingen in supermarkten en het aantal biologische winkels. Ook komen dagelijkse vershallen zoals we die alleen in het buitenland kenden op. Voorbeelden zijn de Markthal in Rotterdam en de foodhallen in Amsterdam. Ook in Eindhoven en Den Bosch zijn plannen voor dergelijke centra. Vanwege de specifieke verschijningsvorm en daarmee samenhangende locatie-eisen doen deze vershallen zich ook buiten de reguliere winkelgebieden voor.

Internetwinkels en afhaalpunten Naast de traditionele winkels verrijzen webwinkels, ‘multi’- of ‘omnichannel’ aanbieders, afhaalpunten en pop-up stores. Bij afhaalpunten kan de klant de internethandel bezoeken om de bestelde artikelen af te halen of te retourneren. Ook zijn er afhaalpunten waar producten gepresenteerd worden en artikelen gekocht of besteld kunnen worden; de webwinkel. Meerdere supermarktorganisaties zijn momenteel bezig om een netwerk van afhaalpunten (pick up points) op te zetten. Deels gebeurt dat bij bestaande winkels, deels op goed bereikbare locaties zoals bij tankstations of op bedrijventerreinen.

38

Hoofdstuk 4

4.2 Ambitie en dilemma’s Stadsregio Ambitie De Stadsregio behartigt de belangen van de gemeenten in de regio. Op vele fronten, maar zeker ook op het gebied van detailhandel, heeft de regio een voorbeeld- en koploperfunctie in Nederland. Het op nationaal en mondiaal niveau excelleren wat betreft economische activiteiten, moet ook tot uitdrukking komen in de openbare ruimte en het voorzieningenniveau. Bewoners, potentiële investeerders, toeristen en internationale kenniswerkers dienen zich namelijk aangetrokken te voelen tot het voorzieningenniveau. Concreet is het de taak van de gemeenten en de Stadsregio om traditionele en moderne verschijningsvormen van detailhandel op een verantwoorde wijze te accommoderen in de regio. Het uiteindelijke doel is een robuuste detailhandelsstructuur waarin het geheel meer is dan de som der delen en waarin de wensen van de consument zo optimaal mogelijk bediend worden. Dilemma’s Op basis van de uitgangssituatie in de Stadsregio en de landelijke trends in de (perifere) detailhandel zijn dilemma’s te formuleren die vragen om keuzes in beleid. Enkele hiervan:    

    

Moet het PDV-aanbod sterker geconcentreerd worden? Wat is de rol van bedrijventerreinen als het gaat om detailhandel? Moet er op PDV-locaties en themacentra ruimte komen voor brancheverbreding? Zo ja, waar en wat? Is brancheverbreding de oplossing voor een toenemende leegstand op grootschalige concentraties? Wegen de (eventuele) positieve effecten van brancheverbreding op grootschalige concentraties wel op tegen de (eventuele) negatieve effecten voor de reguliere winkelgebieden? Op welke wijze en welke locaties moeten nieuwe aankoopkanalen gefaciliteerd worden, zoals afhaalpunten? Is dynamiek te faciliteren zonder een significante uitbreiding van het winkeloppervlak? In hoeverre moet er ruimte gecreëerd worden voor nieuwe concepten en formules als er tegelijkertijd leegstand is? Valt of staat het functioneren van een grootschalige concentratie in de huidige tijd met de hoogte van de huur? Meer regels betekenen meer handhaven. Is dat haalbaar?

Deze vragen zijn terug te brengen naar enkele onderwerpen, zoals brancheverbreding, transformatie, leegstand, etc. In het overzicht op de volgende pagina wordt in algemene zin ingegaan op de kansen en bedreigingen van de meest voorkomende dilemma’s.

Hoofdstuk 4

39

Figuur 4.1: Kansen en bedreigingen dilemma’s Dilemma’s

Kansen

Bedreigingen

1 Brancheverbreding

Grotere aantrekkingskracht perifere locatie = terugdringen van de leegstand

Concurrentie voor reguliere winkelgebieden

2 Schaalvergroting

Meer ruimte voor beleving, onderscheid t.o.v. internet

Toenemende vraag naar perifere locaties. Traditionele winkellocaties kunnen slechts tot een bepaalde grens schaalvergroting accommoderen

3 Afhaalpunten

Voorziet in vraag naar gemak, kan extra bezoekmotieven voor winkelgebieden bieden

Indien op perifere locatie transformeert naar (web) winkel: concurrentie voor reguliere winkelgebieden

4 Concentratie

Grotere aantrekkingskracht, clustering bezoekmotieven, gemak /keuzemogelijkheden/ overzicht voor consument

Afname fijnmazigheid (i.h.k.v. vergrijzing). Afstand tot voorzieningen neemt toe

5 Faciliteren dynamiek

Consument blijft geboeid, gaat niet elders op zoek naar vernieuwing, biedt ondernemers perspectief

Kan op bepaalde locaties ten koste gaan van bestaande structuur, m.n. indien gepaard met forse uitbreiding

6 (Toename) leegstand

Ruimte voor vernieuwing / experimenten, kansen voor startende ondernemers (gereduceerde huur). Per saldo verbetering detailhandelsstructuur

Leefbaarheid, verloederde uitstraling, functioneren winkelgebieden. Bedreiging gewenste detailhandelsstructuur

7 Transformatie

Tegengaan leegstand en verpaupering, ruimte bieden aan functie die op betreffende locatie wel perspectief heeft

(gevoelsmatige) waardevermindering pand/locatie, afh. van functie afname aantrekkingskracht locatie door onduidelijk profiel

8 Functiemenging

Clustering bezoekmotieven en – momenten, vergroten aantrekkingskracht locatie, verlengen verblijfsduur

Onduidelijk profiel, overlast tussen diverse type functies

Vanzelfsprekend is het sterk afhankelijk van de locatie of een bepaald dilemma zich voor gaat doen en wat de eventuele effecten van dit dilemma op de locatie en omgeving zullen zijn. Om hier zicht op te verkrijgen en uiteindelijk beleid op te kunnen formuleren, wordt eerst per grootschalige concentratie op basis van de uitgangssituatie en de eerder geschetste trends en ontwikkelingen het perspectief aangegeven. Vervolgens wordt aangegeven hoe groot de kans is dat een bepaald dilemma zich voor zal doen Uiteindelijk gaat het om de weging van de effecten. Per grootschalige concentratie wordt aangegeven wat per dilemma de te verwachten effecten op de concentratie en omgeving zullen zijn. Daarbij gaat het vooral om de effecten op de consumentenverzorging en de ruimtelijk-functionele structuur (afweging van ruimtelijk kwaliteit, leefbaarheid en maatschappelijke belangen). De effecten hebben soms betrekking op het dichtstbijzijnde win-

40

Hoofdstuk 4

kelcentrum, soms op andere grootschalige concentraties in de regio. We geven dat van geval tot geval aan. Voordat de dilemma’s worden getoetst per locatie, is allereest kort en bondig het perspectief van de betreffende locatie omschreven. Het perspectief kan worden vastgesteld op een schaal van kansrijk tot kansarm. Het oordeel heeft betrekking op de periode van nu tot 5 jaar in de toekomst (2020). Het oordeel is bepaald op basis van aanbod- en vraaggegevens uit de voorgaande hoofdstukken, trends die van toepassing zijn op het consumentengedrag en ontwikkelingen aan de aanbodzijde. Leidend is daarbij de vraag of de concentratie in staat mag worden geacht kansen te accommoderen en bedreigingen te weren? Deels is het perspectief afhankelijk van bepaalde ontwikkelingen die lastig of niet te voorspellen zijn zoals omgevingsfactoren, beleidskeuzes of onverwachte investeringen. Met andere woorden, het perspectief is geen gegeven maar een oordeel op basis van analyses en verwachte ontwikkelingen / ingrepen. Na de beschrijvingen zijn de resultaten gebundeld in een overzichtelijk kleurenschema. Er is gekozen voor deze aanpak om uitkomsten scherp neer te zetten. Het kleurenschema dient niet geïnterpreteerd te worden in de vorm van beleidsaanbevelingen voor de verschillende locaties. Het feit dat de locaties als vertrekpunt zijn genomen, heeft primair te maken met het praktisch en begrijpelijk maken van mogelijke beleidskeuzes. Nadien worden in deze rapportage de uitkomsten geaggregeerd en vertaald naar algemene aanbevelingen voor herijking van het beleid.

Hoofdstuk 4

41

Zuiderhout – Zaandam Perspectief

Zuiderhout behoort tot één van de grootste perifere winkelconcentraties in ons land en heeft een (boven)regionaal verzorgende functie. De leegstand is gering en Er wordt nog steeds veel geïnvesteerd in uitbreiding. Het perspectief is daarmee goed.

Kans op brancheverbreding

Er is reeds enige brancheverbreding (vrije tijd en detailhandel overig) en dit zal naar verwachting verder toenemen.

Effecten brancheverbreding

Het zorgt voor een verdere versterking van de positie van Zuiderhout en voorziet in een consumentenbehoefte. Zuiderhout is één van de perifere concentraties in Nederland die aan de top van de winkelpiramide staan. Hier verwacht de consument een compleet aanbod op het vlak van in/om het huis (kijken en vergelijken). Vanwege de (boven)regionale verzorgingsfunctie, zullen de effecten zich spreiden over een groot gebied en slechts beperkte gevolgen hebben voor bestaand aanbod in (reguliere) winkelgebieden in de omgeving (Zaandam-centrum). Gevolgen voor de structuur zijn niet / slechts in geringe mate te verwachten. Voorwaarde is dat de brancheverbreding grenzen kent (in ieder geval geen mode, luxe en dagelijkse artikelen).

Kans op schaalvergroting

Zuiderhout heeft de fysieke en beleidsmatige mogelijkheid om schaalvergroting in te

Effecten schaalvergroting

De mogelijkheid om schaalvergroting op Zuiderhout in te passen, maakt dat groot-

passen, de kans hierop is dan ook groot.

schalige winkels minder snel op een verspreide locatie in de omgeving zullen landen. Bovendien dient Zuiderhout zich te blijven ontwikkelen als toplocatie en daar hoort schaalvergroting bij. Kans op afhaalpunten

De kans dat zich een afhaalpunt op Zuiderhout gaat vestigen is gezien het ontbreken

Kans op concentratie

Zuiderhout is reeds één van de omvangrijkste perifere concentraties in de Stadsregio.

van een directe aantakking op de snelweg of woon-werkroute klein.

Dit en de aanwezigheid en komst van diverse trekkers en de fysieke mogelijkheden maken het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid aanbod om zich hiernaar te verplaatsen. Effecten concentratie Faciliteren dynamiek

Mogelijke afname verspreid gelegen aanbod in de gemeente en directe schil. Vanwege de omvang van het cluster, de bovenregionale aantrekkingskracht, de diversiteit in aanbod en de ruimtelijke mogelijkheden is de kans groot dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen (is in principe al het geval, bijv. de Machinekamer).

Effecten faciliteren dynamiek

De mogelijkheid om (omvangrijke) vernieuwende concepten op Zuiderhout een plek te geven, maakt dat deze minder snel op een verspreide locatie landen. Bovendien wordt de aantrekkingskracht op de consument verder vergroot.

Kans op (toename) leegstand

Gezien de goede uitgangspositie van het cluster en de initiatieven die nog op stapel

Kansen voor transformatie

De kans dat (voormalige) bedrijfspanden worden getransformeerd tot winkelpanden is

liggen, wordt de kans op een toename van de leegstand klein geacht.

aanwezig, dit is nu bijv. ook het geval bij Bruynzeel II. Effecten transformatie

Indien centraal in het cluster gelegen bedrijfspanden worden getransformeerd tot

Kansen voor functiemenging

Gezien het feit dat de functiemenging reeds vrij groot is (o.a. bedrijvigheid, horeca),

winkel, kan dit een versterking van het cluster betekenen (inbreiding).

wordt de kans op een toename hiervan klein geacht.

42

Hoofdstuk 4

Runshoppingcenter Noorderveld – Zaandam Perspectief

Het perspectief van Noorderveld is gezien de enigszins beperkte schaal, de omvang van de (toenemende) leegstand, de geografische ligging en de nabijheid van het grootschalige en complete Zuiderhout matig tot slecht.

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding is groot, om het functioneren van dit cluster te verbeteren wordt namelijk reeds de mogelijkheid bekeken om hier ook de vestiging van grootschalige detailhandel toe te staan. Daar komt bij dat de huren voordelig zijn in relatie tot andere clusters als gevolg van de hoge leegstand.

Effecten brancheverbreding

Brancheverbreding toestaan op slecht functionerende perifere locaties doet doorgaans meer kwaad dan goed. De oorzaak van het matige perspectief ligt vaak namelijk aan meerdere factoren dan enkel het aanwezige aanbod (omvang, ligging, bereikbaarheid, concurrentie). Brancheverbreding is in deze gevallen niet de oplossing, maar leidt wel tot toenemende concurrentie voor de reguliere winkelgebieden in de directe omgeving en andere perspectiefrijke clusters (zoals Zuiderhout). Dit geldt ook voor Noorderveld.

Kans op schaalvergroting

Noorderveld biedt in de leegstaande panden nog de mogelijkheid om enige schaalvergroting te faciliteren, kans op invulling hiervan is gezien de uitgangspositie echter klein.

Kans op afhaalpunten

De kans dat zich een afhaalpunt op Noorderveld gaat vestigen is gezien het ontbreken van een directe aantakking op een belangrijke route en het relatief beperkte achterland (ligging aan de rand van de stedelijke agglomeratie) klein.

Kans op concentratie

Indien de huurprijzen van de leegstaande panden gereduceerd worden, kan vestiging op Noorderveld een aantrekkelijk alternatief vormen voor verspreid gelegen aanbod.

Effecten concentratie Faciliteren dynamiek

Mogelijke afname verspreid gelegen aanbod in de gemeente en directe schil. Vanwege de omvang van het cluster en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Kans op (toename) leegstand

Gezien de matige uitgangspositie van het cluster en de reeds aanwezige leegstand, is de kans op een verdere toename van de leegstand groot.

Effecten (toename) leegstand

Door een toenemende leegstand neemt de aantrekkelijkheid van het cluster voor con-

voor de structuur

sumenten en nieuwe aanbieders af. Dit heeft gevolgen voor de overlevingskans van bestaande aanbieders en daarmee van het cluster als geheel. Een zorgwekkende situatie gezien de toch omvangrijke ruimtelijke opzet van het cluster.

Kansen voor transformatie

De kans dat leegstaande winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden is gezien de ligging van het cluster op een bedrijventerrein aanwezig. Met name de winkelpanden aan de oostzijde (Samsonweg) lenen zich hiervoor, ook gezien de beperkte zichtrelatie met het overige winkelaanbod.

Effecten transformatie

Transformatie van de oostelijk gelegen winkelpanden heeft geen directe gevolgen voor het functioneren van het winkelcluster, deze vormen nu immers ook geen onderdeel van het geheel. Indien echter enkele centraal in het cluster gelegen winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspand, betekent dit een (verdere) afname van de aantrekkingskracht van het cluster en een achteruitgang van het profiel.

Kansen voor functiemenging

Om het perspectief van het cluster te vergroten heeft de gemeente Zaanstad de bestemming reeds verruimd voor functies zoals bedrijven, horeca en (maatschappelijke) dienstverlening. De kans hierop is dus aanwezig.

Hoofdstuk 4

43

Julianaweg – Edam-Volendam Perspectief

Het toekomstperspectief van de Julianaweg als ‘winkelcluster’ is gezien de (geïsoleerde) ligging, het beperkte draagvlak (ca. 30.000 inwoners – overigens wel groeiende), de onsamenhangende uitstraling en het ontbreken van een bouwmarkt of landelijke trekkers matig. Dat wil niet zeggen dat voor alle individuele winkels het perspectief matig is. Zoals eerder geconstateerd hebben enkele winkels een regionale aantrekkingskracht vanwege de aard van het aanbod.

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding achten we, buiten de vestiging van een kringloopwinkel of winkels in partijgoederen, klein. Het bestemmingsplan laat dit niet toe, het draagvlak is te klein en bovendien is er geen leegstand in de huidige situatie.

Kans op schaalvergroting

Gezien het feit dat er geen leegstaande winkelpanden zijn en de ruimtelijke mogelijkheden ook door de ligging tussen bedrijvigheid beperkt zijn, is de kans om schaalvergroting bij het cluster te faciliteren klein.

Kans op afhaalpunten

De kans dat een afhaalpunt aan de Julianaweg gevestigd wordt, is gezien de vrij ‘geïsoleerde’ ligging (m.n. Markermeer) en het relatief beperkte achterland klein. Afhaalpunten zullen eerder bij boodschappencentra verschijnen in plaatsen van deze omvang.

Kans op concentratie

Er is in de huidige situatie sprake van een gemengd bedrijventerrein met winkels verspreid. Vanwege het ontbreken van samenhang en landelijke trekkers wordt de kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod aan de Julianaweg klein geacht.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzondere

Kans op (toename) leegstand

In de huidige situatie kent de Julianaweg geen leegstand. Gezien de matige uitgangs-

concepten hier zullen landen.

positie van het cluster is de kans op leegstand aanwezig. Effecten (toename) leegstand

Vanwege het onsamenhangende karakter van het aanbod aan de Julianaweg zullen

voor de structuur

enkele leegstaande panden niet direct invloed hebben op het aanwezige winkelaanbod aldaar en op de detailhandelsstructuur in de regio. Als lokaal verzorgend cluster worden de winkels doelgericht bezocht.

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden is gezien de ligging van het ‘cluster’ op een bedrijventerrein meer aanwezig dan op een zuivere winkelconcentratie.

Effecten transformatie

Transformatie heeft geen directe gevolgen voor het functioneren van het winkelcluster, het is nu immers ook geen echt samenhangend geheel. Het kan zelfs een positief effect hebben op (dreigende / verborgen) leegstand.

Kansen voor functiemenging

De kans op functiemenging is gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving aanwezig.

Effecten functiemenging

44

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

Hoofdstuk 4

Cruquius – Haarlemmermeer Perspectief

Woonboulevard Cruquius in de gemeente Haarlemmermeer heeft een forse omvang en beslaat daarmee een groot verzorgingsgebied. Er bestaan plannen om de concentratie verder uit te breiden. Het perspectief is daarmee goed. Daar draagt ook de forse bevolkingsgroei aan bij. Een kanttekening is echter dat de concurrentie zich ook roert. Men name de uitbreidingen in Haarlem kunnen effect hebben op de toevloeiing.

Kans op brancheverbreding

Het aanbod bestaat naast PDV-aanbod reeds uit branchevreemde formules. De kans is groot dat dit verder toe zal nemen gezien de aantrekkingskracht van het cluster.

Effecten brancheverbreding

Evenals voor Zuiderhout geldt dat verdere brancheverbreding kan zorgen voor een verdere versterking van de positie van Cruquius en voorziet in een consumentenbehoefte. Vanwege de (boven)regionale verzorgingsfunctie, zullen de effecten hiervan zich eveneens spreiden over een groot gebied en slechts beperkte gevolgen hebben voor bestaand aanbod in (reguliere) winkelgebieden in de omgeving. Gevolgen voor de lokale en regionale structuur zijn niet of nauwelijks te verwachten.

Kans op schaalvergroting

Cruquius biedt onder meer op het te ontwikkelen terrein de mogelijkheid om schaal-

Effecten schaalvergroting

De mogelijkheid om schaalvergroting op Cruquius in te passen, maakt dat grootscha-

Kans op afhaalpunten

De kans dat zich een afhaalpunt op Cruquius nabij de N201gaat vestigen is gezien de

Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt op Cruquius worden bezoekmotieven geclus-

vergroting in te passen, de kans hierop is dan ook groot.

lige winkels minder snel op een verspreide locatie in de omgeving zullen landen.

ligging aan de route tussen Haarlem en Hoofddorp aanwezig.

terd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers). Kans op concentratie

Cruquius is één van de omvangrijkste perifere concentraties in de Stadsregio. Dit en de aanwezigheid van diverse trekkers maakt het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid aanbod om zich hiernaar te verplaatsen.

Effecten concentratie Faciliteren dynamiek

Mogelijke afname verspreid gelegen aanbod. Vanwege de omvang van het cluster, de diversiteit in aanbod en de ruimtelijke mogelijkheden (Dura Vermeer terrein) is de kans aanwezig dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Effecten faciliteren dynamiek

De mogelijkheid om (omvangrijke) vernieuwende concepten op Cruquius een plek te

Kans op (toename) leegstand

Gezien de goede uitgangspositie van het cluster en de plannen die nog op stapel

Kansen voor transformatie

De kans dat (voormalige) bedrijfspanden worden getransformeerd tot winkelpanden is

Effecten transformatie

Indien bedrijfspanden in aansluiting op het cluster worden getransformeerd tot winkel,

Kansen voor functiemenging

Gezien de uitbreidingsplannen en het feit dat de horeca nog vrij beperkt van omvang

geven, maakt dat deze minder snel op een verspreide locatie landen.

liggen, wordt de kans op een toename van de leegstand klein geacht.

aanwezig.

kan dit een versterking van het cluster betekenen.

is (2 zaken), wordt de kans op een toename hiervan reëel geacht. Effecten functiemenging

Hoofdstuk 4

Een toename van het aantal functies (m.n. horeca) kan de verblijfsduur verlengen.

45

Kruisweg – Haarlemmermeer Perspectief

Het kleinschalige perifere cluster aan de Kruisweg heeft als lokaalverzorgend (oostelijk Hoofddorp) cluster een redelijke uitgangspositie. Mede dankzij de groei van het draagvlak.

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding achten we klein. Dit is ook onwenselijk gezien de ontwikkeling van Woonboulevard Cruquius.

Kans op schaalvergroting

Gezien het feit dat de huidige winkels aan de Kruisweg relatief klein van omvang zijn (grootste omvang: 1.600 m² wvo), bestaat de kans dat de bestaande winkels een schaalvergroting wensen door te maken.

Effecten schaalvergroting

Schaalvergroting van bestaande zaken leidt vooral tot meer keuzemogelijkheden en comfort voor de consument. Omdat het gaat om uitbreiding van bestaande aanbieders zijn niet direct gevolgen voor ander aanbod of de structuur te verwachten. Voorwaarde is wel dat het cluster zich niet doorontwikkeld tot een hogere verzorgingsfunctie (bovenlokaal).

Kans op afhaalpunten

De kans dat een afhaalpunt aan de Kruisweggevestigd wordt, is aanwezig. Dit wordt veroorzaakt door de goede bereikbaarheid van oost naar west en vice versa. Nadeel is echter de beperkte ruimtelijke mogelijkheden.

Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt aan de Kruisweg worden weliswaar bezoekmotieven geclusterd, echter niet op een wenselijke plek in de structuur. Nadelig effect is dat de komst van afhaalpunten bij centra met een grotere verzorgingsfunctie wordt verkleind.

Kans op concentratie

Vanwege de relatief beperkte ruimtelijke mogelijkheden wordt de kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod aan de Kruisweg klein geacht.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzondere

Kans op (toename) leegstand

In de huidige situatie kent de Kruisweg geen leegstand. Gezien de afstand tot Woonbou-

concepten hier zullen landen.

levard Cruquius en de redelijke uitgangspositie van het cluster is de kans op leegstand klein. Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden of vice versa is ook gezien (het beperkte aanbod in) de omgeving klein.

Kansen voor functiemenging

46

De kans op functiemenging is ook gezien (het beperkte aanbod in) de omgeving klein.

Hoofdstuk 4

Industrieterrein Bovenkerk – Amstelveen Perspectief

De perifere detailhandel op Industrieterrein Bovenkerk heeft als lokaalverzorgend cluster (met enkele individuele uitzonderingen) een redelijke tot goede uitgangspositie. Het aanbod bestaat uit een mix van bekende ketens en lokale spelers.

Kans op brancheverbreding

Het aanbod bestaat naast PDV-aanbod uit boodschappenaanbod (branchevreemd). PDV en boodschappen zijn echter twee afzonderlijke clusters, weliswaar direct grenzend aan elkaar. Brancheverbreding op het deel van het industrieterrein is klein.

Kans op schaalvergroting

Veel winkels op Industrieterrein Bovenkerk kennen een relatief kleine maat, met name de lokale spelers. Dit is echter gebruikelijk voor dit soort type speciaalzaken. De wens tot schaalvergroting zal met name aanwezig zijn voor landelijk opererende zaken. Bijvoorbeeld Praxis, die nu erg krap in zijn jasje zit. Ruimtelijk gezien lijkt dit echter in de huidige uitgangssituatie niet mogelijk. De kans dat zich een schaalvergroting voor gaat doen op Industrieterrein Bovenkerk is dan ook klein.

Kans op afhaalpunten

De aanwezigheid van de Albert Heijn op Industrieterrein Bovenkerk, vergroot de kans dat hier(bij) een afhaalpunt gevestigd wordt. De infrastructuur en beperkte ruimtelijke mogelijkheden zorgen er echter voor dat de kans hierop klein geacht wordt.

Kans op concentratie

Industrieterrein Bovenkerk is de enige perifere concentratie in Amstelveen. Dit en de aanwezigheid van een aantal trekkers maakt het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid gelegen aanbod om zich hiernaar te verplaatsen. Gewaakt moet worden voor een verdere concentratie van boodschappenaanbod op het industrieterrein.

Effecten concentratie

Mogelijke afname verspreid gelegen PDV-aanbod (positief). Indien meer boodschappenaanbod zich op het industrieterrein gaat vestigen, kan dit negatieve effecten hebben op de reguliere buurt- en wijkwinkelcentra.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzon-

Kans op (toename) leegstand

Gezien de relatief beperkte leegstand en de redelijke uitgangspositie van het clus-

Kansen voor transformatie

De kans dat (voormalige) bedrijfspanden worden getransformeerd tot winkelpanden

dere concepten hier zullen landen.

ter, wordt de kans op een toename van de leegstand klein geacht.

of vice versa is aanwezig. Effecten transformatie

Transformatie heeft geen directe gevolgen voor het functioneren van het winkelcluster, het is nu immers ook geen echt samenhangend geheel en het profiel is diffuus. Het kan zelfs een positief effect hebben op (dreigende / verborgen) leegstand.

Kansen voor functiemenging

De kans op functiemenging is gezien het reeds diverse karakter van het aanbod op het industrieterrein groot.

Effecten functiemenging

Hoofdstuk 4

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

47

De Sniep – Diemen Perspectief

Het perifere cluster op bedrijventerrein de Sniep heeft als (vooral) lokaalverzorgend cluster een twijfelachtige uitgangspositie. Het cluster is beperkt van omvang en de leegstand neemt recentelijk toe. Bovendien ken een mogelijke uitbreiding van het perifere aanbod in Amsterdam Zuidoost effecten hebben. Afvloeiing vanuit Diemen naar andere clusters kan hierdoor toenemen. Een toekomstige positieve ontwikkeling is de bevolkingsgroei in de omgeving.

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding is aanwezig met het oog op de oplopende leegstand, als gevolg daarvan dalende huurprijzen en de gunstige ligging van het cluster ten opzichte van de zuidelijke stadsdelen in Amsterdam.

Effecten brancheverbreding

Zoals reeds eerder aangegeven is brancheverbreding niet de oplossing voor minder goed functionerende perifere locaties. Dit geldt ook voor De Sniep. Het bedreigt de ontwikkeling van de hoofdcentra in de omgeving (zoals Diemen-centrum) en perspectiefrijke perifere concentraties in de directe omgeving.

Kans op schaalvergroting

De Sniep biedt in het voormalige pand van de Kwantum nog de mogelijkheid om enige schaalvergroting te faciliteren.

Effecten schaalvergroting

Inpassing van het leegstaande pand met een zaak van een dergelijke schaal heeft positieve effecten voor het cluster, hiermee krijg het immers meer ‘body’ en is daardoor aantrekkelijker voor de consument (keuzemogelijkheden).

Kans op afhaalpunten

De kans dat een afhaalpunt op de Sniep gevestigd wordt, is aanwezig. Dit als gevolg

Effecten afhaalpunt

Door het vestigen van een afhaalpunt worden bezoekmotieven geclusterd. Dit heeft

van de geografische ligging aan de A1 en de Provincialeweg.

zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers). Kans op concentratie

Vanwege de relatief beperkte omvang van het cluster en meerdere alternatieve vestigingsmogelijkheden voor ondernemers op korte afstand wordt de kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod op de Sniep klein geacht.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzondere

Kans op (toename) leegstand

In de huidige situatie staat op de Sniep één winkelpand leeg. Gezien de matige uit-

concepten hier zullen landen.

gangspositie van het cluster is de kans op een verdere toename van de leegstand aanwezig. Effecten (toename) leegstand

Omdat het cluster een redelijk compacte uniforme opzet heeft, valt leegstand op en dit

voor de structuur

doet afbreuk aan de beleving. Een verdere toename van de leegstand heeft negatieve effecten op de aantrekkingskracht van het cluster. Bovendien is het een negatieve ontwikkeling voor de structuur indien het enige cluster in Diemen in het voortbestaan wordt bedreigd. Consumenten zijn dan aangewezen op aanbod in Amsterdam Zuidoost.

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden of vice versa is gezien de beperkte zicht- en ruimtelijk-functionele relatie met de omgeving klein.

Kansen voor functiemenging

48

De kans op functiemenging is ook gezien de beperkte omvang van het cluster klein.

Hoofdstuk 4

Westpoort – Amsterdam Perspectief

Met de verzorgde en uniforme uitstraling en aanwezigheid van enkele trekkers lijkt het perspectief van Westpoort goed. Echter, de leegstand en berichten over het matige functioneren van het cluster maakt dat het perspectief zwak(ker) is. Wel biedt de geplande komst van Hornbach kansen vanwege de aantrekkingskracht van de formule

Kans op brancheverbreding

De kans dat brancheverbreding gaat ontstaan, is gezien de recente beleidskeuze om ‘sport en spel’ toe te staan, de leegstaande panden en het matige functioneren aanwezig.

Effecten brancheverbreding

Zoals reeds eerder aangegeven is brancheverbreding niet de oplossing voor minder goed functionerende perifere locaties met een lokale verzorgingsfunctie. Naarmate er meer een regulier winkelcentrum gaat ontstaan, hebben centra in de omgeving daaronder te lijden. Een voorbeeld is winkelcentrum Osdorpplein.

Kans op schaalvergroting

De geplande komst van Hornbach geeft aan dat er nog mogelijkheden zijn om schaalvergroting in te passen. Er zijn ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden en bovendien biedt de bestaande leegstand kansen voor schaalvergroting.

Effecten schaalvergroting

Schaalvergroting van bestaande aanbieders is niet aan de orde gezien de bovengemiddelde omvang van de bestaande winkels. Anderzijds heeft vestiging van een aanvullende grootschalige aanbieder met voldoende trekkracht positieve effecten, hiermee wordt het cluster aantrekkelijker voor de consument (keuzemogelijkheden).

Kans op afhaalpunten

De kans dat zich een afhaalpunt op Westpoort nabij de A5 gaat vestigen is gezien de ligging aan de route tussen o.a. Haarlem en Amsterdam aanwezig.

Effecten afhaalpunt

Door het vestigen van een afhaalpunt op Westpoort worden bezoekmotieven geclusterd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers).

Kans op concentratie

Vanwege de leegstaande winkelpanden is de kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod op Westpoort aanwezig.

Effecten concentratie Faciliteren dynamiek

Mogelijke afname verspreid gelegen aanbod. Vanwege het aanwezige aanbod en de mogelijke komst van Hornbach is de kans aanwezig dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Effecten faciliteren

De mogelijkheid om (omvangrijke) vernieuwende concepten op Westpoort een plek te

dynamiek

geven, maakt dat deze minder snel op een verspreide locatie landen.

Kans op (toename)

In de huidige situatie staan op Westpoort vijf winkelpanden leeg. Indien de aantrekkings-

leegstand

kracht van het cluster niet vergroot wordt (bijvoorbeeld met nieuwe aanbieders), is de kans aanwezig dat de leegstand verder toeneemt. Een kritische blik op de huurprijzen is noodzakelijk.

Effecten (toename) leeg-

Vanwege het zuivere profiel en de compacte opzet is leegstand opvallend. Een verdere

stand voor de structuur

toename van de leegstand heeft negatieve effecten op de aantrekkingskracht van het cluster. Ook voor de structuur gezien de omvang, verzorgingsfunctie en transformatiekansen (zie hieronder).

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden is gezien de ruimtelijke opzet van het cluster klein (uniform geheel).

Kansen voor

Momenteel zijn enkel winkels in het cluster gevestigd. De aanwezigheid van kleinschalige

functiemenging

panden biedt juist kansen voor de vestiging van bijv. horeca. Het vooralsnog uitblijven van een dergelijke functie geeft echter ook een signaal.

Hoofdstuk 4

49

Effecten functiemenging

De komst van winkel ondersteunende functies heeft positieve effecten voor het cluster (o.a. aantrekkelijkheid, verblijfsduur).

Westersluis – Amsterdam Perspectief

Vanwege de beperkte massa van de perifere detailhandel, het ontbreken van samenhang en de (sub)optimale bereikbaarheid wordt het perspectief als matig tot slecht bestempeld.

Kans op brancheverbreding

Er zijn reeds branchevreemde zaken gevestigd en het is bekend dat eigenaren van het vastgoed zoeken naar branchevreemde invullingen. Deze feiten in combinatie met de korte afstand tot woongebieden (centrumrand) en relatief lage huren maakt de kans op brancheverbreding groot.

Effecten brancheverbreding

Op relatief korte afstand van de concentratie bevinden zich winkelcentra gericht op de dagelijkse en efficiënt recreatieve boodschap. Extra branchevreemd aanbod heeft naar verwachting een direct negatief effect op het functioneren van de reguliere winkelcentra.

Kans op schaalvergroting

Het inpassen van schaalvergroting lijkt ruimtelijk gezien lastig. De kans hierop is dan ook

Kans op afhaalpunten

De infrastructuur en beperkte ruimtelijke mogelijkheden zorgen ervoor dat de kans op

Kans op concentratie

Vanwege de relatief beperkte ruimtelijke mogelijkheden en de diffuse structuur wordt de

klein.

vestiging van een afhaalpunt op Westersluis klein is.

kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod op Westersluis klein geacht. Faciliteren dynamiek

Vanwege het diverse karakter en de (binnen)stedelijke ligging is de kans aanwezig dat nieuwe / bijzondere concepten op Westersluis willen landen. Wel zijn de ruimtelijke mogelijkheden hiervoor beperkt.

Effecten faciliteren dyna-

Een vernieuwend concept huisvesten op Westersluis kan direct negatieve effecten teweeg

miek

brengen voor perspectiefrijke winkelconcentraties in de omgeving en belemmert de kansen op doorontwikkeling van perspectiefrijke perifere concentraties.

Kans op (toename) leeg-

In de huidige situatie kent de Westersluis geen (winkel)leegstand. Gezien de matige

stand

uitgangspositie van het cluster is de kans op leegstand aanwezig.

Effecten (toename) leeg-

Vanwege het onsamenhangende karakter van het aanbod op Westersluis zullen enkele

stand voor de structuur

leegstaande panden niet direct invloed hebben op het aanwezige winkelaanbod. De meeste zaken worden hier doelgericht bezocht. Voor de structuur heeft dit cluster geen bepalende positie. Er zijn alternatieven in de omgeving (Klaprozenweg, Westpoort) waardoor het effect van leegstand per saldo positief kan zijn voor deze clusters met perspectief.

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden is gezien het diverse karakter van de omgeving groot.

Effecten transformatie

Transformatie heeft geen directe gevolgen voor het functioneren van het winkelcluster, het is nu immers ook geen echt samenhangend geheel. Het kan zelfs een positief effect hebben op (dreigende / verborgen) leegstand.

Kansen voor functiemen-

De kans op functiemenging is gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving

ging

aanwezig.

Effecten functiemenging

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

50

Hoofdstuk 4

Klaprozenweg – Amsterdam Perspectief

Vanwege de kritische massa van het cluster, het relatief complete aanbod in wonen en doehet-zelf, de aanwezigheid van bekende formules en de bereikbaarheid is het perspectief van dit cluster goed. Kanttekeningen zijn de kleinschaligheid van de panden en de ruimtelijke samenhang tussen de winkels.

Kans op branchever-

Er zijn reeds enkele branchevreemde zaken gevestigd, de kans op de komst van meer van

breding

dergelijke zaken is aanwezig. Dit mede veroorzaakt door aantrekkelijke huurcondities in vergelijking tot planmatig ontwikkelde concentraties en de opleving van het gebied.

Effecten branchever-

Indien het hier zaken betreft die vooral doelgericht bezocht worden en hierdoor niet direct van

breding

meerwaarde zijn voor reguliere concentraties (zoals bijv. golf, rijwielen), zal dit nauwelijks effecten hebben op de reguliere concentraties. Maar waakzaamheid voor recreatieve aanbieders is gewenst.

Kans op schaalvergro-

De kans op schaalvergroting is aanwezig, wel lijkt het inpassen hiervan op veel plekken ruim-

ting

telijk gezien lastig. Maar er is ook nog bouwgrond beschikbaar.

Effecten schaalvergro-

Meerdere winkels beschikken nu over een relatief beperkte omvang. Schaalvergroting zou

ting

positieve effecten hebben (o.a. comfort, keuzemogelijkheden).

Kans op afhaalpunten

Vanwege de goede bereikbaarheid en de interesse vanuit de markt voor het gebied is de kans dat afhaalpunten zich hier vestigen aanwezig.

Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt aan de Klaprozenweg worden bezoekmotieven geclusterd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers).

Kans op concentratie

Klaprozenweg is de enige perifere concentratie in Amsterdam-Noord. Dit en de aanwezigheid van een aantal trekkers maakt het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid gelegen aanbod om zich hiernaar te verplaatsen.

Effecten concentratie

Mogelijke afname verspreid gelegen PDV-aanbod.

Faciliteren dynamiek

Gezien de transformatiehype in het gebied, de mix van bedrijvigheid, de combinatie met water en industrieel erfgoed is de komst van bijzondere detailhandelsvormen reëel.

Effecten faciliteren

Vernieuwende concepten kunnen een ‘boost’ geven aan de transformatie van het gebied en

dynamiek

vergroten de bezoekmotieven voor de consument.

Kans op (toename)

In de huidige situatie staan slechts twee (winkel)panden aan de Klaprozenweg leeg. Gezien de

leegstand

kansen voor het cluster en de interesse uit de markt is de kans op leegstand klein.

Kansen voor transfor-

De kans dat bedrijfspanden worden getransformeerd tot winkelpanden of vice versa is gezien

matie

het relatief diverse karakter van de omgeving aanwezig.

Effecten transformatie

Transformatie heeft op de meeste locaties geen directe gevolgen voor het functioneren van het winkelcluster, vanwege het ontbreken van ruimtelijke samenhang tussen winkels/deelgebieden. Het kan zelfs een positief effect hebben op (dreigende / verborgen) leegstand.

Kansen voor functie-

De kans op functiemenging is gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving

menging

aanwezig.

Effecten functiemen-

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

ging

Hoofdstuk 4

51

Koopcentrum Akerpoort – Amsterdam Perspectief

Vanwege het onduidelijke profiel van het cluster, de bovenmatige leegstand en de behoefte van de consument aan beleving is het perspectief van Koopcentrum Akerpoort matig tot slecht.

Kans op

Circa 40% van het aanbod is reeds branchevreemd (niet zijnde traditioneel PDV-aanbod), de

brancheverbreding

kans op de komst van meer dergelijke zaken is als gevolg van precedentwerking groot.

Effecten

Gezien het aanbod dat zich reeds in het cluster bevindt en het vigerende beleid, is de kans

brancheverbreding

aanwezig dat zich hier meer recreatief aanbod gaat vestigen en dat de druk uit de markt voor een supermarkt toeneemt (ook al staat het beleid dit niet toe). Dit kan negatieve effecten hebben voor de reguliere concentraties (zoals winkelcentrum Osdorp).

Kans op

Er staan nog panden van forse omvang aan het Keurenplein leeg, hier kan schaalvergroting

schaalvergroting

plaatsvinden. Bovendien is er nog ontwikkelruimte.

Effecten

Indien de leegstaande panden ingevuld worden met doelgericht bezocht aanbod, kan het een

schaalvergroting

versterking van het cluster betekenen en blijven de effecten op reguliere winkelconcentraties beperkt. Wordt dit echter ingevuld met recreatief aanbod, kan het negatieve effecten hebben.

Kans op afhaalpunten

Vanwege de ruimtelijke opzet van het cluster is de kans dat afhaalpunten zich hier vestigen klein.

Kans op concentratie

De aanwezigheid van een aantal trekkers maakt het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid gelegen aanbod om zich hiernaar te verplaatsen. Gewaakt moet worden voor een verdere concentratie van recreatief aanbod in Koopcentrum Akerpoort.

Effecten concentratie

Mogelijke afname verspreid gelegen PDV-aanbod (positief). Indien meer recreatief aanbod zich in Koopcentrum Akerpoort gaat vestigen, kan dit negatieve effecten hebben op de reguliere winkelcentra.

Faciliteren dynamiek

Gezien de aanwezigheid van ‘groothandels’ en outlets achten we de kans aanwezig dat ook andere bijzondere concepten hier zullen landen.

Effecten dynamiek

Afhankelijk van de aard van het concept. Indien deze van meerwaarde zou kunnen zijn voor reguliere winkelcentra en hier ook inpasbaar is, is vestiging in Akerpoort een gemiste kans en wellicht met negatieve effecten tot gevolg.

Kans op (toename)

Gezien de reeds forse leegstand, het onduidelijke profiel van het cluster en de matige ruimtelij-

leegstand

ke samenhang en uitstraling van het vastgoed (met name deel Keurenplein) is de kans op een toename van de leegstand groot.

Effecten (toename)

Een verdere toename van de leegstand heeft negatieve effecten op de aantrekkingskracht van

leegstand voor de

het cluster. Gezien de planmatige ontwikkeling en de geringe transformatiekansen is dit nade-

structuur

lig voor zowel het cluster zelf als de perifere detailhandelsstructuur. Aan de andere kant vergroot het verdwijnen van boodschappen- en recreatief aanbod de kans op een versterking van reguliere winkellocaties in de omgeving.

Kansen voor

De kans dat bedrijfspanden in de omgeving van het planmatig ontwikkelde cluster worden

transformatie

getransformeerd tot winkelpanden is aanwezig (reeds in gang). Transformatie van winkels naar andere functies is geen optie gezien het doel van de ontwikkeling (winkelen).

Effecten transformatie

Het is wenselijk dat leegstaande winkelpanden in het cluster zelf eerst worden gevuld, alvorens bedrijfspanden in de omgeving worden getransformeerd tot winkels.

Kansen voor

De kans op functiemenging is gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving

functiemenging

aanwezig.

Eff. functiemenging

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

52

Hoofdstuk 4

Sijsjesbergweg – Amsterdam Perspectief

Vanwege het duidelijke profiel (PDV), de prima uitstraling, de aanwezigheid van bekende formules, de grootschaligheid en goede bereikbaarheid achten we het perspectief van het cluster ondanks de aanwezige leegstand goed.

Kans op brancheverbreding

Omdat het in termen van aanbod een traditioneel PDV-cluster betreft en Arena Poort met vooral GDV-aanbod op zeer korte afstand gelegen is, wordt de kans op brancheverbreding op deze locatie klein geacht.

Kans op schaalvergroting

Er staan nog een tweetal panden van forse omvang aan de Sijsjesbergweg leeg, hier kan schaalvergroting plaatsvinden.

Effecten schaalvergroting

Invulling van de grotere leegstaande panden met aanbod passend binnen het profiel,

Kans op afhaalpunten

De kans dat afhaalpunten zich aan de Sijsjesbergweg (bijv. aan de overzijde van de

Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt aan de Sijsjesbergweg worden bezoekmotieven

kan een versterking van het cluster betekenen.

straat) willen vestigen is gezien de goede bereikbaarheid aanwezig.

geclusterd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers). Kans op concentratie

De aanwezigheid van een aantal trekkers maakt het aantrekkelijk voor (perspectiefrijk) verspreid gelegen aanbod om zich hiernaar te verplaatsen. Bovendien bieden de leegstaande panden hier nog ruimte voor. Een kritische blik op de huurprijzen is noodzakelijk.

Effecten concentratie

Mogelijke afname verspreid gelegen PDV-aanbod.

Faciliteren dynamiek

Vernieuwing met traditionele formules ligt voor de hand maar bijzondere detailhandelsvormen die zorgen voor dynamiek en verrassing zullen zich hier niet vestigen omdat zij zoeken naar onderscheidende vestigingslocaties.

Kans op (toename) leegstand

Ondanks de redelijk forse leegstand, achten we gezien het duidelijke profiel, de aanwezige trekkers, goede bereikbaarheid en verzorgde uitstraling de kans op een toename van de leegstand klein.

Kansen voor transformatie

De kans dat bedrijfspanden aan de andere zijde van de Sijsjesbergweg worden getransformeerd tot winkelpanden is aanwezig. Transformatie van winkels naar andere functies is geen optie gezien het doel van de ontwikkeling (winkelen).

Effecten transformatie

Het is wenselijk dat leegstaande winkelpanden in het cluster zelf eerst worden gevuld, alvorens bedrijfspanden in de omgeving worden getransformeerd tot winkels.

Kansen voor functiemenging

De kans op functiemenging is gezien de ruimtelijke opzet van het cluster klein. Uitbreiding met horeca zou logisch zijn maar ten zuiden van de concentratie is een horecaconcentratie gelegen (Tafelbergweg).

Hoofdstuk 4

53

Anthony Fokkerweg – Amsterdam Perspectief

Het perifere cluster aan de Anthony Fokkerweg heeft onder meer gezien de beperkte omvang, het betaald parkeren en de uitstraling van het vastgoed een matig tot slecht perspectief.

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding is aanwezig met het oog op het functioneren van het cluster (druk vanuit vastgoed), aantrekkelijke huurcondities (druk vanuit de markt) en huidige beleid van de Stadsregio (brancheverbreding toegestaan).

Effecten brancheverbreding

Ook hier de conclusie dat brancheverbreding niet de oplossing is voor kleinschalige, minder goed functionerende perifere locaties met een lokale verzorgingsfunctie. Gezien het gegeven dat een stadsdeelcentrum (met een fors niet-dagelijkse aanbod) ontbreekt in de directe omgeving, spreiden de effecten zich over meerdere centra.

Kans op schaalvergroting

De ruimtelijke mogelijkheden om schaalvergroting in te passen zijn ook vanwege de

Kans op afhaalpunten

De kans dat een afhaalpunt aan de Anthony Fokkerweg gevestigd wordt is reëel met

ligging op een bedrijventerrein beperkt. De kans op schaalvergroting is klein.

het oog op de gunstige ligging op de kruising A4 – A10. Op vergelijkbare plekken in het land zijn al PUP’s gevestigd. Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt (in de nabijheid van) de winkels worden bezoekmotieven geclusterd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers).

Kans op concentratie

Vanwege de relatief beperkte omvang van het cluster en de ruimtelijk beperkte mogelijkheden wordt de kans op een verdere concentratie van detailhandelsaanbod aan de Anthony Fokkerweg klein geacht.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie en uitgangspositie van het cluster is de kans klein dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Kans op (toename) leegstand

In de huidige situatie staat aan de Anthony Fokkerweg slechts één winkelpand leeg. Gezien het matige perspectief van het cluster is de kans aanwezig dat de leegstand toe gaat nemen.

Effecten (toename) leegstand

Een toename van de leegstand betekent dat een bekende formule verdwijnt. Dit en de

voor de structuur

gevolgen voor de uitstraling van het cluster maken dat de aantrekkingskracht van het winkelcluster als geheel zal afnemen. Maar transformatie is kansrijk (zie hieronder). Voor de structuur heeft dit cluster geen bepalende positie waardoor het effect van leegstand per saldo positief kan zijn voor de clusters met perspectief.

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden is gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving aanwezig. Transformatie van bedrijven naar winkels ligt niet voor de hand gezien het matige perspectief.

Gevolgen transformatie

Een transformatie van een winkelpand in het cluster naar bedrijfspand maakt de reeds beperkte kritische massa van het cluster nog kleiner, met gevolgen voor de aantrekkingskracht. Echter, het cluster heeft geen perspectiefrijke positie in de structuur waardoor transformatie per saldo positief is (ook voor het terrein zelf).

Kansen voor functiemenging

De kans op functiemenging is ook gezien het diverse karakter van het aanbod in de omgeving aanwezig.

Effecten functiemenging

54

Afhankelijk van de aard en de locatie van de betreffende functie(menging).

Hoofdstuk 4

De Omval – Amsterdam Perspectief

Het perifere cluster de Omval heeft als lokaalverzorgend cluster een redelijke uit-

Kans op brancheverbreding

De kans op brancheverbreding achten we klein gezien het zuivere profiel en het

Kans op schaalvergroting

Gezien het feit dat de huidige winkels op de Omval relatief klein van omvang zijn, is

gangspositie.

stabiele functioneren relaterende aan het aantal mutaties.

het een realistisch scenario dat de bestaande winkels een schaalvergroting wensen door te maken. Wellicht bieden het recente faillissement van Halfords (gelegen op het cluster) en transformatie van de aangrenzende bedrijven kansen. Effecten schaalvergroting

Schaalvergroting van bestaande zaken leidt vooral tot meer keuzemogelijkheden en comfort voor de consument. Omdat het gaat om uitbreiding van bestaande aanbieders zijn niet direct gevolgen voor ander aanbod of de structuur te verwachten.

Kans op afhaalpunten

De kans dat een afhaalpunt in (de omgeving van) het cluster de Omval gevestigd wordt, is gezien de goede bereikbaarheid aanwezig.

Effecten afhaalpunten

Door het vestigen van een afhaalpunt (in de nabijheid van) de Omval worden bezoekmotieven geclusterd. Dit heeft zowel voordelen voor de consument (gemak, overzichtelijkheid, keuzemogelijkheden) als voor het aanbod (meer bezoekers).

Kans op concentratie

Leegstaande bedrijfsruimten en het recente faillissement van Halfords bieden de kans om een verplaatser te huisvesten, dit zorgt voor een verdere concentratie van het aanbod.

Effecten concentratie

Mogelijke afname verspreid gelegen PDV-aanbod.

Faciliteren dynamiek

Vanwege de locatie (gemengd bedrijventerrein met ‘standaard’ bebouwing) en het aanwezige aanbod is de kans klein dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Kans op (toename) leegstand

In de huidige situatie kent de Omval enige frictieleegstand. Gezien de redelijke uitgangspositie van het cluster en reeds bekende initiatieven uit de Markt is de kans op meer leegstand klein.

Kansen voor transformatie

De kans dat (leegstaande) winkelpanden worden getransformeerd tot bedrijfspanden of vice versa is gezien de goede locatiekarakteristieken realistisch.

Effecten transformatie

Het is wenselijk dat leegstaande winkelpanden in het cluster zelf eerst worden gevuld, alvorens bedrijfspanden in de omgeving worden getransformeerd tot winkels. Transformatie van winkels naar andersoortige functies is niet wenselijk gezien de reeds beperkte massa van de concentratie.

Kansen voor functiemenging

Hoofdstuk 4

De kans op functiemenging is klein.

55

Arena Boulevard/Villa Arena – Amsterdam Perspectief

Het perspectief van het cluster is tweeledig, omdat het ook uit twee delen bestaat. Ondanks dat het PDV-deel Villa Arena inspeelt op beleving en een zeer verzorgde uitstraling kent, voldoet het niet aan de wensen van de doelgerichte consument (o.a. parkeren voor de deur, overzichtelijkheid). Bovendien spreekt het hoogwaardige segment geen brede doelgroep aan en zijn de huurprijzen bovengemiddeld. Daarmee lijkt het perspectief voor dit deel matig. Het GDV-cluster Arena Boulevard lijkt een redelijk perspectief te hebben vanwege enkele grootschalige trekkers.

Kans op

Het aanbod in de Arena Boulevard bestaat reeds uit branchevreemde formules. De kans is

brancheverbreding

aanwezig dat dit verder toe zal nemen. Met betrekking tot het overdekte winkelcentrum is deze kans ook realistisch met het oog op de recente beleidskeuze om verbreding toe te staan, het huidig functioneren en veranderende consumentenvoorkeuren (o.a. mixen van segmenten).

Effecten

Een verdere brancheverbreding kan zorgen voor een versterking van de positie van de Arena

brancheverbreding

Boulevard en Villa Arena. Bovendien dient er aandacht te zijn voor de doorontwikkeling van dit cluster in relatie tot de ontwikkeling van Zuiderhout en Cruquius als andere bovenregionale clusters in de regio. Met het oog op de bovenregionale verzorgingsfunctie en de goede bereikbaarheid heeft verbreding geen nadelige effecten voor de structuur. Met betrekking tot Villa Arena dient er wel aandacht te zijn voor de thematische beleving. Er zijn dus bij voorkeur grenzen aan de brancheverbreding ter bescherming van de reguliere winkelcentra.

Kans op

Het grote aantal leegstaande panden in Villa Arena biedt de mogelijkheid om schaalvergroting in

schaalvergroting

te passen. Echter, het feit dat een groot deel van de leegstand een langdurig/structureel karakter heeft, maakt duidelijk dat schaalvergroting niet het probleem is voor het matige functioneren.

Kans op

Gezien de ruimtelijke structuur en infrastructuur is de kans klein dat zich een afhaalpunt bij Villa

afhaalpunten

Arena/Arena Boulevard gaat vestigen. De drempels voor het snel afhalen zijn hier te hoog.

Kans op

Bij de Arena Boulevard ontbreken de ruimtelijke mogelijkheden om aanbod in te passen, Villa

concentratie

Arena biedt deze wel maar blijkt minder aantrekkelijk als vestigingslocatie als gevolg van hierboven benoemde factoren.

Faciliteren

Vanwege de omvang en aard van het totale aanbod en de ruimtelijke mogelijkheden in Villa

dynamiek

Arena is, mits de huurprijzen variabel en marktconform zijn, de kans aanwezig dat nieuwe / bijzondere concepten hier zullen landen.

Effecten faciliteren

Vernieuwende concepten en een bredere segmentering van het aanbod vergroten de aantrek-

dynamiek

kingskracht van Villa Arena.

Kans op (toename)

Gezien de uitgangspositie van Villa Arena is de kans op een toename van de leegstand aanwe-

leegstand

zig. Positief signaal is de aantrekkende verkoop in de woonbranche.

Effecten (toename)

Een verder toename van de leegstand zal de aantrekkingskracht en aantrekkelijkheid van Villa

leegstand voor de

Arena (verder) onder druk zetten. Dit is ook voor de structuur een ongewenste ontwikkeling. Het

structuur

belang van een overdekt wooncluster / compleet winkelcentrum op het vlak van woninginrichting op deze plek in de structuur is groot.

Kansen voor

De kans dat winkelpanden worden getransformeerd is gezien de ruimtelijke opzet van Villa

transformatie

Arena klein.

Kansen voor

Gezien de reeds hoge functiemenging en de dynamische omgeving (o.a. stadion, station, HMH)

functiemenging

wordt de kans op een toename hiervan reëel geacht.

Effecten

Een verdere functiemenging kan de aantrekkingskracht van het cluster voor diverse type bezoe-

functiemenging

kers vergroten.

56

Hoofdstuk 4

Overzichtsmatrix Grootschalige concentraties

Arena

Boulevard

Perspectief

Kans op brancheverbreding

Kansarm

Neutraal

Kansrijk

Klein

Gemiddeld

Groot

Effecten

Kans op schaalvergroting

Effecten

/

Villa Arena Amsterdam Anthony Fokkerweg Amsterdam De Omval Amsterdam Ind. Bovenkerk Amstelveen Julianaweg Edam-Volendam Klaprozenweg Amsterdam Koopc. Akerpoort Amsterdam Kruisweg Haarlemmermeer Runs. Noorderveld Zaanstad Sijsjesbergweg Amsterdam Sniep Diemen Westersluis Amsterdam Westpoort Amsterdam Woonb. Cruquius Haarlemmermeer Zuiderhout Zaanstad

Hoofdstuk 4

57

Kans op Afhaalpunten

Effecten

Kans op concentratie

Effecten

Kans om dyna- Effecten miek te faciliteren

Kans op (toename) leegstand

Effecten

Kansen voor transformatie

Effecten

Kansen voor Effecten functiemenging

Nu inzichtelijk is hoe groot de kans is dat bepaalde dilemma’s zich op de grootschalige concentraties voor gaan doen en wat de waarschijnlijke / eventuele effecten daarvan zouden kunnen zijn, is er voldoende input om voor de gehele Stadsregio een overkoepelende beleidslijn te formuleren.

4.3 Uitgangspunten voor beleid Helder is dat herijking van het detailhandelsbeleid van de Stadsregio op enkele onderdelen vereist is. Dit als gevolg van een aangescherpte koers van de provincie en de opkomst van nieuwe detailhandelsvormen. Vanuit de voorgaande stappen en ambities worden in deze paragraaf uitgangspunten geformuleerd (die geïnterpreteerd dienen te worden als adviezen van BRO) voor de herijking van het beleid. Hierbij ligt de focus op detailhandel buiten de reguliere winkellocaties (= perifeer en grootschalig). 4.3.1 Centrale uitgangspunten Regio is (inter)nationale koploper Eén van de taken van de Stadsregio Amsterdam is zorgen voor een gezonde regionale economie met internationale concurrentiekracht. De ambitie van de regio is om zich te meten met de best economisch presterende regio’s ter wereld. Dit stelt randvoorwaarden aan het sociaaleconomisch klimaat. Potentiele investeerders en internationale kenniswerkers dienen zich aangetrokken te voelen tot het voorzieningenniveau. Het op mondiaal niveau excelleren wat betreft economische activiteiten, moet ook tot uitdrukking komen in de openbare ruimte en het voorzieningenniveau. Zoomen we specifiek in op de detailhandelssector dan kent deze allerlei verschijningsvormen. Van binnenstedelijk tot perifeer, van kleinschalig tot grootschalig, van gespecialiseerd tot grote internationale formules, van het lage segment tot het hoge segment et cetera. Leggen we de koppeling met de regionale ambitie, dan dienen al deze verschijningsvormen in de regio geborgd te zijn. De uitdaging is om de diversiteit in de sector op een juiste wijze te accommoderen binnen de ruimtelijke structuur. Een structuur waarin het geheel meer is dan de som der delen en waarin de wensen van de consument zo optimaal mogelijk bediend worden. Dat betekent ook dat er ruimte moet zijn voor vernieuwing. Uitgangspunt van de regio is om trendsettend en toonaangevend te zijn. Optimale consumentenverzorging De wens van de consument is het uitgangspunt. In feite gaat het er om dat de (groeiende) regiobevolking voorzien wordt van een zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen passend bij het beoogde verzorgingsniveau, zo veel mogelijk geclusterd op goed bereikbare en in voor de consument herkenbare clusters, die ieder een eigen taak en functie hebben binnen de gehele detailhandelsstructuur. In z’n algemeenheid betekent dit enerzijds het stimuleren van de

Hoofdstuk 4

59

dynamiek in de detailhandel door processen als schaalvergroting, dynamiek en clustering op de juiste grootschalige concentraties te faciliteren en anderzijds rekening te houden met de effecten hiervan op de bestaande winkelgebieden en de leefbaarheid (voorkomen ongewenste effecten op de verzorgingsstructuur in buurten/wijken/stadsdelen en hoofdwinkelgebieden). Het is van groot belang dat zeer weloverwogen omgegaan wordt met de uitbreiding van het perifere detailhandelsaanbod. Kwalitatieve overwegingen en maatwerk staan daarbij centraal. BRO adviseert de Stadsregio om groot belang te hechten aan het meebewegen met de eisen/wensen van de consumenten, ondernemers en andere marktpartijen. Indien namelijk niet op de juiste manier ingespeeld wordt op dynamische processen als schaalvergroting, internetverkoop en het veranderende consumentengedrag, bestaat het risico dat de consumentenverzorging in de regio achter gaat lopen bij de ontwikkelingen elders. Dat kan uiteindelijk resulteren in verschraling in plaats van de gewenste verrijking. De vernieuwing zal echter wel op de daarvoor aangewezen plekken binnen de detailhandelsstructuur plaats moeten vinden. Perifere complementariteit In een evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur vullen de verschillende perifere winkelgebieden elkaar aan en hebben ieder een eigen functie binnen de structuur. Ze dienen dus eigen kenmerken en kwaliteiten te hebben die ook bij voorkeur refereren aan de eigen identiteit. Zo kan ook het onderscheidend vermogen geëtaleerd worden bij de profilering van het gebied. Dit schept duidelijkheid voor de consument en biedt aanknopingspunten voor strategie en investeringen van ondernemingen. Met betrekking tot het onderscheid in functie worden het koopgedrag van de consument, de huidige verzorgingsfunctie en het perspectief van het cluster als bepalend beschouwd:  Bovenregionaal verzorgende perifere concentraties (combinatie doelgericht aankopen en recreatief shoppen): compleet, bijzonder en vernieuwend aanbod in diverse branches. Verzorgingsgebied groter dan 30 kilometer.  Regionaal verzorgende perifere concentraties (doelgericht aankopen en efficiënt recreatief shoppen); compleet aanbod met landelijk opererende formules in doe-hetzelf, tuincentra en wonen. Verzorgingsgebied tot 30 kilometer.  Lokaal verzorgende perifere locaties (doelgericht aankopen); enkele grootschalige winkels in doe-het-zelf en wonen. Verzorgingsgebied tot 10 kilometer. Bovenstaande typering stelt eisen aan de ontwikkelingsmogelijkheden en reacties op de dilemma’s. Deze komen in het vervolg aan de orde.

60

Hoofdstuk 4

4.3.2 Beleidsuitgangspunten op dilemma's Brancheverbreding Het hoofddoel van de perifere winkelconcentraties is: Ruimte bieden aan branches en soorten winkels die vanwege het volumineuze karakter van de gevoerde artikelen en/of de aard en de schaal van de zaak niet of zeer moeilijk inpasbaar zijn in of aan de rand van de bestaande winkelcentra. De hoofdlijn vertaalt zich in branchebeperkingen, waarbij voor de verschillende perifere detailhandelsclusters en overige perifere locaties, afhankelijk van het perspectief en de positionering binnen de detailhandelsstructuur, verschillende regelingen gelden. De motivering voor de branchebeperkingen is gelegen in de ‘consumentenbescherming’ en de ‘ruimtelijke ordening’. Voor de uitgangspunten met betrekking tot het dilemma brancheverbreding kan deels aangesloten worden op het vigerende detailhandelsbeleid. Hierin werd namelijk aangegeven dat brancheverbreding op perifere locaties maatwerk is en zodoende per locatie een goede analyse van de gevolgen vergt. Hier wordt nog het volgende aan toegevoegd. Vaak wordt het mogelijk maken van brancheverbreding gebruikt als een middel om leegstand op slecht of matig functionerende grootschalige concentraties op te lossen. Brancheverbreding toestaan op slecht of matig functionerende perifere locaties doet echter doorgaans meer kwaad dan goed. De oorzaak van het matige functioneren, ligt vaak namelijk aan meerdere factoren dan enkel het aanwezige aanbod (omvang, uitstraling, ligging, bereikbaarheid, concurrentie, etc.). Brancheverbreding is in deze gevallen niet de oplossing, maar leidt wel tot toenemende concurrentie voor de reguliere winkelgebieden en eventueel voor andere (perspectiefrijke) bovenregionaal verzorgende concentraties in de omgeving. Dit kan negatieve gevolgen hebben voor de detailhandelsstructuur. Het is daarom van groot belang dat zeer weloverwogen omgegaan wordt met brancheverbreding op grootschalige concentraties. Brancheverbreding wordt naar de mening van BRO idealiter enkel toegestaan als dit naar verwachting leidt tot een verdere versterking van een reeds perspectiefrijke concentratie met een bovenregionaal tot nationaal verzorgingsbereik. Dat zijn Arena in Amsterdam, Zuiderhout in Zaandam en Cruquius in Hoofddorp. Vanzelfsprekend zijn er regels verbonden aan de verbreding, alles toestaan is volgens BRO geen optie. Dat komt in het volgende hoofdstuk aan de orde. Schaalvergroting Een van de belangrijkste motoren achter de dynamiek in de detailhandel is de schaalvergroting. Mede om de concurrentiepositie te behouden en te versterken, is het belangrijk dat in de Stadsregio wordt ingespeeld op deze ontwikkeling: de schaalvergroting van ondernemers zal een plek moeten krijgen. Tussen de verschillende soorten grootschalige

Hoofdstuk 4

61

winkels bestaan wel grote verschillen in effecten op de structuur als geheel. Een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de verschillende soorten grootste winkels in de verzorgingsstructuur is daarom noodzakelijk. Hierbij vormen aspecten als branche en bezoekersintensiteit belangrijke afwegingscriteria, evenals de ontwikkelingen in vraag (consumentengedrag) en aanbod (marktomstandigheden). Kern van het beleid moet volgens BRO zijn dat schaalvergroting met het oog op de dynamiek in de markt en de wens van de consument gefaciliteerd dient te worden op de perspectiefrijke plekken in de structuur, met als kanttekening dat schaalvergroting niet mag leiden tot een sprong in de verzorgingsfunctie / het profiel van het betreffende cluster. Dit kan namelijk de leegstand en het perspectief van andere concentraties aantasten, met mogelijke schade aan de ruimtelijke kwaliteit als gevolg. Afhaalpunten De groei aan bezorgservices / showrooms / afhaalpunten van de van oorsprong pure internetaanbieders vraagt om keuzes waar de internetwinkels het beste terecht kunnen, en waar juist niet. Internethandel kan grofweg in drie vormen onderverdeeld worden; webwinkels vanuit huis of vanuit een andere functie (zoals een kantoor of opslag), afhaalpunten waar goederen enkel kunnen worden afgehaald en (internet)winkels (met showroomfunctie). Zonder consument De eerste vorm onderscheidt zich doordat er geen sprake is van enige consument aantrekkende werking. Alle transacties en klantencontacten verlopen digitaal en verzending van de goederen gebeurt uitsluitend per post. De niet-consument aantrekkende internethandels passen daarom prima binnen een reguliere bestemming, zoals een woon-, kantoor-, bedrijfs- of agrarische bestemming. Zuivere afhaalpunten Bij zuivere afhaalpunten kunnen consumenten goederen afhalen en eventueel retourneren. Er worden geen producten tentoongesteld. Uitgangspunt van het beleid moet volgens BRO zijn dat zuivere afhaalpunten bij voorkeur worden gerealiseerd in bestaande winkelgebieden, waaronder perifere concentraties. Een belangrijke gedachte hierachter is dat een afhaalpunt, ook bij een verdere uitbouw naar een winkel, een bestaande retaillocatie versterkt. In principe bestaat er geen bezwaar tegen afhaalpunten op bedrijventerreinen mits deze ruimtelijk goed in te passen zijn en ze geen overlast veroorzaken voor de omgeving (verkeer) en er geen fysieke winkel ontstaat. In sommige gevallen wordt het afhaalpunt namelijk gecombineerd met een showroom en verkoop van de aangeboden goederen ter plekke. Dit laatste kan negatieve effecten hebben op de (beoogde) winkelstructuur. Dergelijke webwinkels buiten de reguliere en aangewezen perifere winkelgebieden (en binnen de daarvoor geldende branchebeperkingen) worden daarom niet toegestaan.

62

Hoofdstuk 4

Afhaalpunt met showroom (winkel) Een laatste vorm van internethandel is in feite een reguliere winkel, die ook producten via internet verkoopt. Van belang hierbij is de showroomfunctie, want hierdoor wordt de (internet)winkel geclassificeerd als detailhandel. Qua ruimtelijke effecten zijn ze immers vergelijkbaar. Voor deze vorm gelden dezelfde uitgangspunten als bij reguliere winkels. Concentratie Bij concentratie c.q. clustering van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De consument heeft het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en veel keuzemogelijkheden. Een indirect effect is dat winkels bekend raken bij het publiek en dus bij potentiële klanten. Clustering resulteert daarom in meer bezoekers en daarmee ook meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale assortiment. Daarnaast draagt concentratie ook bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom plaats te vinden binnen de aangewezen concentratiegebieden, altijd met oog voor de verzorgingsfunctie / het profiel van het betreffende cluster. Ontwikkelingen daarbuiten worden in principe niet toegestaan, tenzij deze een aangetoonde meerwaarde leveren aan de totale detailhandelsstructuur. Verder concentreren betekent niet dat verspreide bewinkeling hoeft te verdwijnen. Een deel van deze bewinkeling heeft namelijk wel degelijk een functie. Denk hierbij aan winkels die dusdanig doelgericht bezocht worden en/of lokaal verzorgend zijn dat clustering geen meerwaarde biedt of niet mogelijk is (bijv. tuincentrum of bouwmarkt). Voor zover verspreide bewinkeling niet structuurverstorend is, kan deze dan ook blijven bestaan. Waar verspreide bewinkeling verstorend werkt, wordt functieverandering nagestreefd, waarbij een vrijkomend winkelpand uiteindelijk een andere bestemming krijgt. Uitbreiding van de verspreide bewinkeling wordt in beginsel tegengegaan. Faciliteren dynamiek De ontwikkelingen in de detailhandel volgen elkaar in hoog tempo op. Winkelformules komen en gaan, en nieuwe winkelconcepten worden geïntroduceerd. Ondanks dat de bestaande structuur prioriteit heeft en dat grote uitbreidingen kritisch beoordeeld dienen te worden op de toegevoegde waarde, is het zaak om vernieuwing op de juiste plekken in de structuur te accommoderen. Deze vernieuwing houdt winkelgebieden interessant voor de consument. Vooral voor een stedelijke regio als Amsterdam (internationale koploper) is het belangrijk een positieve grondhouding aan te namen in relatie tot vernieuwing. Dat betekent dat er waar mogelijk medewerking verleend dient te worden aan kwalitatieve impulsen, innovatieve concepten of vervanging van oud door nieuw. Het meest kansrijk daarvoor zijn de perspectiefrijke winkelgebieden in de structuur en met name de bovenregionaal verzorgende clusters Zuiderhout, Arena en Cruquius. Daar zijn de overlevingskansen voor ondernemers het grootst. Het advies gaat uit van ‘sterker maken wat reeds sterk is’. De bovenregionale clusters dienen toonaangevend te zijn als het gaat om aanbod op basis van consumententrends.

Hoofdstuk 4

63

(Toename) leegstand Leegstand heeft een achtergrond en vormt niet altijd een gevaar voor de winkelstructuur. De markt maakt bewuste keuzes waar zij de consument wenst te ontvangen. Leegstand op plekken waar de markt geen interesse meer in toont / of nooit heeft getoond, vormt zodoende niet direct een gevaar voor de detailhandelsstructuur maar eventueel wel voor de leefbaarheid en uitstraling van het gebied. Transformatie naar andere functies is hier veel eerder de uitdaging dan herinvulling met winkels (zie vervolg). Daar waar de transformatiekansen het grootste zijn, vormt toename van de leegstand geen probleem. Dat zijn bijvoorbeeld reeds gemengde bedrijventerreinen zoals aan de Anthony Fokkerweg en Westersluis in Amsterdam. Een periode van leegstand kan noodzakelijk zijn om de focus op transformatie scherp te krijgen. Verloedering met de bijbehorende leefbaarheidsproblematieken is hier ook minder aan de orde aangezien andere functies reeds zorgen voor toeloop. Dat is niet zo voor planmatig ontwikkelde winkelclusters zoals Runshoppingcenter Noorderveld in Zaandam en het cluster aan de Sijsjesbergweg in Amsterdam. Leegstand hier leidt sneller tot verloedering doordat de panden in de markt zijn gezet als detailhandel. Transformatie zal niet snel aan de orde zijn voor de eigenaar. Waar voor de detailhandelsstructuur wél een gevaar schuilt, is in (vanuit de randvoorwaarden voor een goed functioneren bezien) kansrijke gebieden waar bestaande leegstand ongestuurd wordt gevuld met initiatieven zonder de effecten goed in kaart te hebben gebracht. Transformatie De verschijningsvorm van transformatie op grootschalige concentraties is tweeledig. Daar waar er sprake is van winkellocaties met een matig of zonder perspectief, kan het wenselijk zijn de leegstand aan te pakken door transformatie naar een andere functie. Er is geconstateerd dat op de plekken met weinig perspectief voor detailhandel de mogelijkheden tot transformatie zeker aanwezig zijn. Dat vereist een open houding ten aanzien van initiatieven. Ook kan het zo zijn dat het ter versterking van een perspectiefrijke concentratie juist wenselijk is om (bedrijfs)panden in de nabij omgeving van de concentratie te transformeren naar winkelpanden. Per situatie kan de aard van de transformatie dus sterk verschillen. Voorwaarde is dat de transformatie niet schadelijk is voor de structuur als geheel of de perspectiefrijke concentraties afzonderlijk. Bij stedelijke ontwikkelingen in het algemeen en detailhandel in het bijzonder wordt bovendien steeds meer waarde gehecht aan een duurzaam ruimtegebruik. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur plaats dienen te vinden in of aansluitend op bestaande concentraties. Om dit te borgen is door de rijksoverheid de Ladder voor Duurzame Verstedelijking geïntroduceerd. De ladder geeft aan dat bij iedere ontwikkeling van winkelmeters met lokale en interlokale effecten beschreven dient te worden op welke wijze rekening is gehouden met het tegengaan van winkelleegstand en niet de voorkeur is gegeven aan herstructurering of transformatie van bestaande winkelpanden. Ook voor de detailhandel binnen de Stadsregio is de ladder van toepassing.

64

Hoofdstuk 4

Het is de eigenaar die overtuigd moet zijn van de meerwaarde van transformatie. Het ‘opleggen’ van transformatie door de overheid is in de praktijk erg lastig. De detailhandelsbestemming is ook in deze tijden nog de meest waardevolle bestemming. Dat wil zeggen dat hier de grootste waarde aan wordt toegekend. Bij het verwijderen van de functie detailhandel van een pand loopt de overheid aan tegen planschaderisico’s en dus financiële tegenvallers. Het enige dat de gemeente in het kader van het bestemmingsplan kan doen, is ervoor zorgen dat dat de beoogde bestemmingswijziging voor degenen die mogelijk door de wijziging planschade lijden, ‘voorzienbaar’ wordt gemaakt. Dit kan door goed en consistent beleid op te stellen. Functiemenging Evenals voor reguliere winkelgebieden, geldt ook voor grootschalige concentraties dat er ruimte moet zijn voor een zekere functiemenging (aanwezigheid detailhandel, horeca, dienstverlening, ambacht, productie, etc.). Dit kan de aantrekkingskracht van de concentratie verhogen, evenals de verblijfsduur. Wel moet er hierbij voor gewaakt worden dat het profiel van het cluster teveel ‘vertroebeld’. De aard en mate van de wenselijkheid van de menging is afhankelijk van het functionele concept, de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden en het thema/karakter van de grootschalige concentratie. Maken we onderscheid in de concentraties die zijn beoordeeld in het voorgaande dan zijn er slechts enkele clusters in de Stadsregio waar het doelgerichte winkelen gecombineerd wordt met meer recreatieve elementen. Dat zijn Zuiderhout, Arena en Cruquius. Functiemenging met bezoekersintensieve aspecten is hier in essentie positief. Dat betekent niet dat functiemenging voor de overige clusters negatief is. Hier is het echter van belang om de aard van de functiemenging te beoordelen in het licht van het perspectief en de verzorgingsfunctie van het betreffende cluster.

Hoofdstuk 4

65

66

Hoofdstuk 4

5.

AANBEVELINGEN VOOR BELEID

Onderstaande passages dienen geïnterpreteerd te worden als aanbevelingen van BRO voor een herijking van het beleid van de Stadsregio Amsterdam op het thema perifere en grootschalige detailhandel met als basis de uitgevoerde analyses in de voorgaande hoofdstukken.

5.1 Hoofdlijnen Het regionale beleid van de Stadsregio Amsterdam is er op gericht winkelvoorzieningen te clusteren en een verdere verspreiding van de detailhandel op perifere locaties te voorkomen. Dat is duidelijk geworden in het voorgaande hoofdstuk. In algemene zin moet het beleid van de regio er op gericht zijn de voorzieningenstructuur en het winkelaanbod zo in te richten dat het zo optimaal mogelijk voldoet aan de consumentenvraag en het koopmotief. Voor de detailhandel op perifere locatie geldt hierbij dat dit met name gericht is op het voorzien in doelgericht laagfrequente aankopen doen. De afzonderlijke gemeenten worden daartoe opgeroepen de vestiging van perifere detailhandel op nieuwe locaties te voorkomen, met vanzelfsprekend een uitzonderingsregel indien er sprake is van onderverzorging in een bepaald gebied bijvoorbeeld als gevolg van forse woningbouw. Dit kan door in het kader van de actualisatie van bestemmingsplannen de vestigingsmogelijkheden middels afwijkingsbevoegdheden te handhaven, maar voor anderen de mogelijkheden te schrappen. De uitwerking hiervan is een gemeentelijke verantwoordelijkheid, maar de regio kan wel een rol spelen in de monitoring van de voortgang op dit gebied. Algemeen toegestane branches/soorten winkels Detailhandel die zich in alle regiogemeenten in principe op de daartoe aangewezen perifere locaties (bedrijventerreinen of delen daarvan) mag vestigen, mits qua omvang passend bij de verzorgingsfunctie van de kern of de locatie, is:  detailhandel in auto’s motoren, boten, caravans en tenten (beide laatste in combinatie met kampeerartikelen);  detailhandel in automaterialen (in relatie met inbouw);  detailhandel in keukens, badkamers, sanitair, tegels;  bouwmarkten en andere allround doe-het-zelf zaken;  tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en –voeding en woondecoratie);  detailhandel in de woninginrichtingsbranche;

Hoofdstuk 5

67





detailhandel in (zeer) volumineuze artikelen zoals zonwering, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden en kachels, grafzerken, (paarden)trailers, aanhangwagens, etc.; brand- en explosiegevaarlijke stoffen, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen.

Bovenstaande detailhandel is volumineus van aard. Dat wil zeggen dat de grootte van de goederen doorslaggevend is. Hiermee sluit de Stadsregio aan op het actuele beleid van de provincie Noord-Holland. Deze winkels leveren een zeer beperkte bijdrage aan de kwaliteit van een traditioneel winkelcentrum (geen synergie-effecten met andere winkels, specifieke aankopen, weinig frequent bezoek) en vragen vanwege de grootte van de goederen om een specifieke locatie. Andere detailhandel past in principe in de centra en wordt daarom niet in de periferie toegestaan. Hierbij gelden enkele uitzonderingen. Het advies luidt om voor een drietal perifere locaties een verbreding van de algemene toegestane branches toe te staan. Dit betreft de locaties Cruquius in Hoofddorp, Villa Arena / Boulevard in Amsterdam en Zuiderhout in Zaandam. Deze drie concentraties behoren tot de grootste perifere winkelconcentraties van het land. De aantrekkingskracht van deze concentraties gaat verder dan de regio. De consument heeft anno 2015 een ander verwachtingspatroon bij dit soort concentraties (met een bovenregionale aantrekkingskracht) dan in het verleden. Ook hier verwacht de consument beleving bij het doen van aankopen. Maar bovenal verwacht de consument een compleet aanbod op het gebied van ‘home en living’. Daar hoort een uitgebreidere branchering bij dan de meer regionale en lokale verzorgende concentraties. Branchering op bovenregionale clusters Kortom, de hoofdlijn van het beleid is dat branchebeperkingen noodzakelijk zijn, waarbij voor de verschillende perifere detailhandelsclusters en overige perifere locaties, afhankelijk van het perspectief en de positionering binnen de detailhandelsstructuur, verschillende regelingen gelden. De motivering voor de branchebeperkingen is gelegen in de ‘consumentenbescherming’ en de ‘ruimtelijke ordening’. Zo wordt aangesloten bij de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Uitgangspunt met betrekking tot de diverse perifere clusters is dat deze elkaar aanvullen en dus onderscheidend zijn als het gaat om samenstelling en omvang. Met uitzondering van Cruquius in Hoofddorp, Villa Arena / Boulevard in Amsterdam en Zuiderhout in Zaandam hebben alle perifere clusters een lokale (tot beperkt regionale) verzorgingsfunctie9. Dit vertaalt zich in het aanwezige aanbod (bouwmarkten en wooninterieurzaken in het middensegment). Vergaande branchebeperkingen op deze concentraties is noodzakelijk om het oplopen van leegstand in reguliere winkelgebieden te voorkomen en om de drie bovenregionale concentraties de ruimte te geven om verder door te groeien tot de belangrijkste perifere winkelbestemmingen van ons land. De randvoorwaarden zijn aan-

9

Solitaire vestigingen kunnen vanzelfsprekend wel een bovenlokaal bereik hebben. We kennen in de Stadsregio Amsterdam diverse voorbeelden.

68

Hoofdstuk 5

wezig. Voorwaarde is dat er elders geen ontwikkelingen plaatsvinden die deze ambitie structureel aantast. Landelijk is er op vrijwel alle grotere perifere concentraties (met een bovenregionale verzorgingsfunctie) een verbreding zichtbaar van het thema ‘wonen’ tot het thema ‘in en om het huis’. Hierbij gaat het niet alleen om een uitbreiding met bouwmarkten, zaken in de woondecoratie en tuinartikelen. Het geldt ook voor grootschalige bruin- en witgoedzaken, electrozaken en rijwielzaken. Aanbod in deze winkels maakt integraal onderdeel uit van de directe woonomgeving en de inrichting van woningen. De consument verwacht dit ook op dit soort locaties. Verruiming van het aanbod op het gebied van in en om het huis is noodzakelijk om de ambitie als toplocaties vorm te kunnen geven en nieuwe consumenten (grotere straal) aan te trekken. Het is denkbaar nog meer branches op deze locaties toe te laten om zo de beoogde versterking als winkelgebied in totaliteit een extra impuls te geven. Voorbeelden daarvan zijn levensmiddelen, sport en spel, huishoudelijke artikelen en mode en luxe artikelen. De concentraties zullen dan echter het karakter van een woonthemacentrum annex retailpark gaan krijgen en daarmee ook de positie van andere winkelcentra aantasten. Dit impliceert dat branches die geen verwantschap hebben met het centrale thema (home en living) geen nieuwe vestigingsmogelijkheden krijgen op de bovenregionaal verzorgende concentraties. Uitgangspunt daarbij is versterking van de structuur van de hoofdwinkelcentra.

5.2 Specifieke regels In aanvulling op hiervoor omschreven centrale beleidsregel, luidt het advies om onderstaande specifieke uitwerkingen op te nemen bij de herijking van het stadsregionale beleid. Overige branches Nieuwvestiging van winkels buiten de hiervoor genoemde branches (met inachtneming van de drie bovenregionaal verzorgende clusters) in de periferie is in principe uitgesloten. Indien reeds gevestigde winkels buiten de benoemde branches wensen te vergroten, dan dient dit beoordeeld te worden op de ruimtelijke effecten via de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie vervolg).

Hoofdstuk 5

69

Assortiment In zijn algemeenheid geldt dat de artikelen gevoerd mogen worden die direct of indirect tot het specifieke assortiment van de betreffende branche of soort winkel behoren. In bestemmingsplannen worden heldere omschrijvingen opgenomen van de toegestane branches en/of soorten winkels. Themagericht kunnen er gedurende bepaalde perioden in het jaar uitzonderingen worden gemaakt. De Stadsregio kan daarvoor de input leveren zodat gemeenten zoveel mogelijk dezelfde uitgangspunten hanteren. Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Nieuwvestiging en uitbreiding van reeds gevestigde winkels in deze branches in de periferie dient regionaal te worden beoordeeld op de ruimtelijke effecten. Dit is tevens een verplichting vanuit de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’. Tuincentra en megabouwmarkten Tuincentra en megabouwmarkten (10.000 m² +) zijn qua verschijningsvorm en ruimtegebruik bijzondere vormen van detailhandel. Uitgangspunt is een concentratie van winkelvoorzieningen. Indien een vestiging niet ruimtelijk inpasbaar is wordt een vestiging buiten de aangewezen winkelgebieden en perifere locaties niet op voorhand uitgesloten. Met name locaties in de randzones van de bebouwde kom van kernen kunnen eventueel in aanmerking komen. Concrete initiatieven worden (door de gemeente waarin het initiatief zich afspeelt) op basis van de locatievoorwaarden en effecten op de (lokale en regionale) detailhandelsstructuur beoordeeld. Groothandel Tot de branche groothandel behoren bedrijven die hun hoofdactiviteit hebben op het gebied van de wederverkoop (verkoop zonder aanbrengen van veranderingen) van nieuwe en gebruikte goederen die aan bedrijfsmatige afnemers (niet-eindverbruikers) worden afgeleverd. De regulieren winkelgebieden worden geschaad door (ondergeschikte) detailhandel bij groothandelszaken. Er ontstaat namelijk oneerlijke concurrentie. Om deze reden luidt het advies om ondergeschikte detailhandel bij een groothandel niet toe te staan. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat de grens tussen detailhandel en groothandel erg dun is. De bedrijfsactiviteit van een groothandel, de doorverkoop, heeft namelijk veel raakvlakken met detailhandel. Hiermee wordt bedoeld dat een groothandel, die zich hoort te richten op bedrijfsmatige afnemers en niet op de eindgebruiker, zich eenvoudig kan richten tot de eindgebruiker. Zij kunnen zich hierdoor ook makkelijk richten op de verkoop aan particuliere consumenten. Doordat een bedrijf zich profileert als groothandel kan het bedrijf zich vestigen op een bedrijventerrein. Op een bedrijventerrein zijn de huur/koopprijzen lager dan in het centrum. Hierdoor kan een groothandel voordeligere prijzen voor een product bieden dan een zaak in een regulier winkelgebied die veel hogere huurlasten heeft.

70

Hoofdstuk 5

Ondergeschikte detailhandel De hoofdactiviteit hoeft niet altijd groothandel te betreffen, maar kan ook anders van aard zijn (zoals productie en/of logistiek). Het is denkbaar dat bij dit soort functies detailhandel als activiteit wordt ontwikkeld, zijnde ondergeschikt aan de in het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is ondergeschikt in de betekenis dat de (niet-detailhandel) functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft. Met ruimtelijke argumenten als motivatie luidt het voorstel om ondergeschikte detailhandel mogelijk te maken, zijnde met beperkingen. Ter bescherming van de reguliere en perspectiefrijke perifere winkelgebieden is het advies om de detailhandelsfunctie te maximeren ten aanzien van de hoofdfunctie, namelijk tot maximaal 20% van het totale bruto vloeroppervlak van de hoofdfunctie, met een maximale omvang van 150 m² wvo. Voort geldt dat de verkoop direct aansluit bij de hoofdfunctie, dat de Winkeltijdenwet van toepassing is voor de verkoop en dat er oog is voor de geldende parkeernormen. Kringloopwinkels Bij het beschrijven van de trends is omschreven dat kringloopwinkels transformeren qua schaal en ruimtelijke uitstraling. Er is in toenemende mate sprake van volwaardige winkels met een sterke aantrekkingskracht van de consument. Vaak zijn deze winkels gelegen bij de hoofdstructuur. Aangezien kringloopwinkels een aanvulling kunnen zijn op het aanbod in een regulier of perifeer winkelgebied is het voorstel om ze zoveel mogelijk te vestigen in bestaande winkelgebieden. Dat kan een perifeer winkelcluster zijn, met aandacht voor dezelfde brancheringsregels als van toepassing op de overige winkels. Outlet verkopen / vliegende winkels op perifere locaties Landelijk is de laatste jaren een duidelijke toename te zien in het gebruik van panden voor eenmalige verkopen, de zogenoemde vliegende winkels. Bij vliegende winkels gaat het meestal om de verkoop van goederen in grote(re) partijen, zoals kleding, lederwaren, fietsen, verkoop uit faillissement en dergelijke. Deze verkoopactiviteiten worden, voorzover het gaat om goederen die ook via de normale kanalen verkocht worden, door de gevestigde ondernemers als een vorm van oneerlijke concurrentie gezien. Laatste is voor de overheid geen motief om op te sturen maar argumenten als de bescherming van reguliere en perspectiefrijke winkelgebieden, het voorkomen van leegstand/verloedering en de zorg voor een goede bereikbaarheid en voldoende parkeren zijn dat wel. Het is wenselijk dat de Stadsregio gemeente aanbeveelt om te sturen op de groei van tijdelijke verkopen en minsten de algemene detailhandelsregels van toepassing verklaard (zoals brancheringsregels) en deze ook handhaaft. Internetverkoop De provincie Noord-Holland roept regio’s en individuele gemeenten in haar geactualiseerde detailhandelsvisie op om aandacht te besteden aan het beleid voor internetdetailhandel. In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten voor het advies aan de

Hoofdstuk 5

71

Stadsregio Amsterdam uiteengezet. Dit advies luidt dat afhaalpunten (zonder showroomfunctie) bij voorkeur worden gesitueerd in winkelgebieden (waaronder perifere locaties). Onder voorwaarden zijn afhaalpunten op bedrijventerreinen toegestaan. Tot slot Het is al eerder aangehaald, maar het beleid heeft niet tot doel om bestaand ondernemerschap op plekken die niet voldoen aan de adviezen in voorliggende rapportage te belemmeren. Bij initiatieven van bestaande ondernemers buiten de hoofdstructuur (bijvoorbeeld voor uitbreiding of brancheverbreding) is het zaak om van geval tot geval een afweging te maken tot waar de grenzen van ondernemerschap reiken in relatie tot de effecten op de gewenste structuur. In die zin is er een verschil tussen regels toepassen voor nieuwvestigers en regels toepassen voor bestaande aanbieders. Essentieel is dat er bij alle stakeholders een besef dient te ontstaan dat ondernemerschap de beste kansen heeft binnen de kansrijke plekken in de structuur. Een tweede aanvulling: niet alle nieuwe detailhandelsontwikkelingen zijn te voorzien. Zo kunnen er specifieke redenen zijn om af te wijken van de aangegeven branchebeperkingen voor perifere detailhandelsvestiging. Redenen kunnen zijn een zeer bijzonder ruimtebeslag dat bij een aanbieder hoort of vereiste omgevingsfactoren die niet aansluiten bij de aanwezige concentraties (zoals bovengemiddelde verkeersintensiteit). Bovenal gaat het hierbij om toetsing van de impact op de beoogde detailhandelsstructuur: is er per saldo wel of geen sprake van structuurverstoring? Hierbij gaat het er met name om dat er geen blijvende, zeer aanzienlijke afname van de keuzemogelijkheden of variatie in het aanbod (van de betreffende branche) plaats vindt. Bovendien dient de vestiging versterkend te zijn voor de detailhandelsstructuur van de regio.

5.3 Wat verandert er? Laten we de adviezen die hier zijn toegelicht eens afzetten tegen het vigerende detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam (vastgesteld 13 december 2011). Huidig beleid (1) Bestaande perifere locaties: Alleen op bepaalde –reeds als zodanig door de regio aangemerkte- locaties/bedrijventerreinen is grootschalige detailhandel toegestaan. Dat wil zeggen: winkels met een vloeroppervlakte van minimaal 1500 m² ongeacht het assortiment, met uitzondering van dagelijks. Deze locaties zijn: De Omval (Amsterdam), Anthony Fokkerweg (Amsterdam), Westersluis (Amsterdam), Akerpoort (Amsterdam), Bovenkerk (Amstelveen), Kop van West (Purmerend) en Cruquius (Hoofddorp). Wel kan een gemeente een verzoek indienen om grootschalige detailhandel toe te staan op een perifere locatie. In dat geval zal een goede onderbouwing van het verzoek op ruimtelijk relevante gronden evenals een analyse van de gevolgen van de verruiming voor de regionale detailhandelsstructuur vereist zijn. De Regionale Commissie Winkel-

72

Hoofdstuk 5

planning zal zo’n verzoek tot verruiming toetsen aan het kwalitatieve beoordelingskader. Indien bestaande PDV–locaties brancheverruiming nastreven geldt hetzelfde beoordelingskader als voor nieuwe locaties. Advies (1) Naar het advies van BRO wordt het huidige beleid aangescherpt. Enkel voor de bovenregionaal verzorgende clusters (Cruquius in Hoofddorp, Villa Arena / Boulevard in Amsterdam en Zuiderhout in Zaandam) is onder voorwaarden enige brancheverbreding toegestaan. De drie bovenregionale concentraties krijgen de ruimte zich verder te ontwikkelen rondom het thema ‘home en living’. Daar hoort een uitgebreidere branchering bij dan de meer regionale en lokale verzorgende concentraties. Met betrekking tot aanbieders binnen dit thema (met uitzondering van bruin- en witgoed en electro) adviseert BRO geen ondergrens op te nemen ten aanzien van oppervlak, ook om speciaalzaken een kans te geven. Een aantrekkelijk winkelgebied bestaat uit panden met een groot én een klein oppervlak. Voor bruin- en witgoed en electro spreekt BRO de voorkeur uit voor een ondergrens van 1.500 m² bvo. Kleinere winkels dragen bij aan de diversiteit van reguliere winkelgebieden (met name centra en stadsdeelcentra). BRO adviseert de branches branches mode, luxe, sport (allround) en dagelijks ook niet toe te staan op de bovenregionaal verzorgende concentraties. Ruimtelijk zijn hiervoor voldoende mogelijkheden in reguliere winkelgebieden. Dat wil niet zeggen dat reeds gevestigde aanbieders die niet aansluiten bij de mogelijke nieuwe brancheringsregels de deuren dienen te sluiten. Huidig beleid (2) Naast deze locaties voor grootschalige detailhandel zonder branchebeperkingen, zijn er de traditionele PDV-locaties, waar louter de PDV-branches zijn en blijven toegestaan. Brancheverruiming/-vervaging is op deze locaties niet toegestaan. Advies (2) Doelstelling blijft het behouden van een fijnmazige structuur met betrekking tot reguliere PDV-concentraties. Dit zijn:  Industrieterrein Anthony Fokkerweg – Amsterdam  Industrieterrein De Omval – Amsterdam  Industrieterrein Klaprozenweg – Amsterdam  Industrieterrein Westersluis – Amsterdam  Industrieterrein Westpoort Amsterdam  Koopcentrum Akerpoort – Amsterdam  Sijsjesbergweg – Amsterdam  Industrieterrein Bovenkerk – Amstelveen  Industrieterrein Julianaweg – Edam-Volendam  Kruisweg Haarlemmermeer  Runshopping Noorderveld – Zaanstad  Industrieterrein Sniep – Diemen

Hoofdstuk 5

73

Het streven is om de huidige concentraties te behouden en indien mogelijk te versterken met regulier PDV-aanbod, zoals eerder omschreven. De grootte van de goederen is daarbij doorslaggevend. Grootschalige detailhandel in andere branches dient naar het advies van BRO niet te worden toegestaan ter bescherming van reguliere winkelgebieden en bovenregionaal verzorgende perifere concentraties. Huidig beleid (3) Nieuwe perifere detailhandelslocaties worden in beginsel tegengegaan. Advies (3) Deze passage blijft behouden. Echter, op locaties waar een forse woningbouw plaatsvindt, is het denkbaar dat (wijk- of stadsdeel verzorgende) voorzieningen worden gerealiseerd (ook PDV) voor de verzorging van deze gebieden. Een voorbeeld daarvan is het nieuwe stadsdeel Zeeburg in Amsterdam. Huidig beleid (4) Afhaalpunten van internetwinkels kunnen zich op bedrijventerreinen vestigen. Deze afhaalpunten hebben opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit, en mogen zich niet ontwikkelen tot complete winkels met etalagefunctie en productadvisering. Advies (4) Zuiver geïnterpreteerd, blijft deze passage behouden. Echter, primair gaat het uitgangspunt bij zuivere afhaalpunten uit naar bestaande winkelgebieden.

74

Hoofdstuk 5

Bijlage 1. Detailhandel en leegstand per gemeente 2009-2014 Detailhandelsaanbod 2009 Gemeente Aalsmeer

2014

Verkooppunten

m²wvo

Verkooppunten

m²wvo

155

100.425

156

108.885

Amstelveen

439

116.292

411

118.645

Amsterdam

6231

971.285

5.946

1.056.943

Beemster

22

24.458

19

21.659

Diemen

76

18.393

83

21.131

Edam-Volendam

212

49.551

222

55.904

Haarlemmermeer

716

277.477

689

287.486

Landsmeer

39

6.316

39

6.939

Oostzaan

27

6.261

31

7.080

Ouder-Amstel

46

6.935

46

8.665

Purmerend

476

117.134

434

115.428

Uithoorn

120

31.495

106

30.602

77

10.061

69

8.848

Waterland Wormerland

43

11.426

38

11.128

Zaanstad

773

256.721

764

296.289

Zeevang

14

2.204

12

1.410

9466

2.006.434

9.065

2.157.042

Leegstand (vkp)

Leegstand (m²

Leegstand (vkp)

Aalsmeer

14

2.068

17

6.864

Amstelveen

20

2.116

38

7.583

Amsterdam

98.727

Totaal Stadsregio

Leegstand absoluut 2009 Gemeente

2014 wvo)

Leegstand (m² wvo)

444

55.821

536

Beemster

0

0

2

130

Diemen

6

713

25

5.275

Edam-Volendam

13

2.762

14

1.972

Haarlemmermeer

52

10.678

82

24.302

Landsmeer

2

340

6

510

Oostzaan

0

0

1

63

Ouder-Amstel

3

245

11

1.679 8.874

Purmerend

16

3.544

36

Uithoorn

15

3.250

8

707

Waterland

7

1.594

8

970

Wormerland

3

710

4

727

Zaanstad

53

16.687

115

32.769

Zeevang

0

0

-

-

648

100.528

903

191.152

Totaal Stadsregio

Leegstand relatief 2009 Gemeente

Leegstand (vkp)

2014 Leegstand

Leegstand (vkp)

(m² wvo)

Leegstand (m² wvo)

Aalsmeer

4,1%

1,4%

4,9%

4,0%

Amstelveen

2,2%

1,2%

4,2%

4,1%

Amsterdam

3,3%

3,7%

4,1%

5,9%

Beemster

0,0%

0,0%

4,8%

0,4%

Diemen

3,7%

2,5%

11,1%

14,3%

Edam-Volendam

2,9%

3,6%

3,0%

2,3%

Haarlemmermeer

3,4%

2,5%

5,3%

5,3%

Landsmeer

2,4%

3,5%

6,6%

4,7%

Oostzaan

0,0%

0,0%

1,6%

0,6%

Ouder-Amstel

3,1%

2,3%

9,7%

11,4%

Purmerend

1,6%

2,0%

3,8%

4,9%

Uithoorn

5,5%

6,4%

3,5%

1,5%

Waterland

4,1%

9,6%

5,2%

6,8%

Wormerland

3,2%

4,0%

4,8%

4,2%

Zaanstad

3,2%

4,2%

6,5%

6,9%

Zeevang

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Totaal Stadsregio

3,2%

3,0%

4,5%

5,6%

Bijlage 2. Detailhandel in PDV-branches per gemeente

Plant & dier Gemeente

m²wvo

Doe-het-zelf

m²wvo/

m²wvo

1.000 inw Aalsmeer

65.764

2.138

Wonen

m²wvo/

m²wvo

1.000 inw 7.707

251

Totaal m²wvo/

m²wvo

1.000 inw 7.927

258

m²wvo/ 1.000 inw

81.398

2.646

Amstelveen

5.403

64

5.603

66

25.525

300

36.531

430

Amsterdam

37.758

47

76.894

95

194.353

240

309.005

381

Beemster

19.699

2.211

200

22

80

9

19.979

2.242

275

11

3.920

151

1.705

66

5.900

228

Diemen Edam-Volendam

2.404

83

5.093

176

23.890

826

31.387

1.085

Haarlemmermeer

42.407

294

23.486

163

78.261

543

144.154

1.001

Landsmeer

723

69

332

32

400

38

1.455

139

Oostzaan

400

44

240

26

1.510

165

2.150

235

Ouder-Amstel

270

20

295

22

631

48

1.196

90

Purmerend

1.860

23

11.100

139

30.025

377

42.985

540

Uithoorn

1.986

70

2.760

97

2.240

79

6.986

246

200

12

862

50

1.345

78

2.407

140

Waterland Wormerland

295

19

3.375

214

565

36

4.235

268

Zaanstad

17.135

114

39.183

260

91.873

610

148.191

984

Zeevang

25

4

40

6

70

11

135

21

196.604

134

181.090

124

460.400

314

838.094

572

Totaal Stadsregio Landelijk

165

155

377

697

Bijlage 3. Detailhandel en leegstand grootschalige concentraties

Huidig detailhandelsaanbod (in m² wvo) Dagelijks

Mode

&

Vrije tijd

In/om huis

Luxe

Detailh.

Totaal

overig

Arena Boulevard Amsterdam

0

435

5.097

58.878

825

65.235

12

0

0

7.993

0

8.005

0

0

0

4.767

0

4.767

2.022

0

0

21.952

936

24.910

0

0

0

23.446

296

23.742

0

0

780

25.859

767

27.406

0

4.836

2.102

10.611

416

17.965

0

0

0

5.165

0

5.165

0

0

0

25.834

0

25.834

0

0

0

23.740

250

23.990

0

0

0

5.420

0

5.420

0

575

0

9.269

1.220

11.064

0

0

0

27.653

0

27.653

20

590

6.418

75.272

610

82.910

Anthony Fokkerweg Amsterdam De Omval Amsterdam Ind. Bovenkerk Amstelveen Julianaweg Edam-Volendam Klaprozenweg Amsterdam Koopc. Akerpoort Amsterdam Kruisweg Haarlemmermeer Runs. Noorderveld Zaanstad Sijsjesbergweg Amsterdam Sniep Diemen Westersluis Amsterdam Westpoort Amsterdam Woonb. Cruquius Haarlemmermeer Zuiderhout Zaanstad Totaal Stadsregio

0

505

7.925

87.429

4.985

100.844

2.054

6.941

22.322

413.288

10.305

454.910

Leegstand 2009-2014 2009 Leegstand (vkp)

2014 Leegstand (m²

Leegstand (vkp)

wvo) Arena Boulevard

2

1.261

Anthony Fokkerweg

Leegstand (m² wvo)

14

12.882

1

500

2

1.684

De Omval Ind. Bovenkerk Julianaweg

1

670

Klaprozenweg

1

1.036

Koopcentrum Akerpoort

2

963

2

3.188

Kruisweg Runs. Noorderveld

3

6.459

4

6.080

Sijsjesbergweg

4

5.532

Sniep

1

2.880

Westersluis Westpoort

5

1.340

Woonb. Cruquius

1

450

4

4.717

Zuiderhout

1

1.400

8

6.213

Totaal Stadsregio

9

11.276

47

45.979

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen www.BRO.nl

Bijlagen