Interpretatie herijking Hotelbeleid Gemeente Amsterdam

www.pwc.nl

Interpretatie herijking Hotelbeleid Gemeente Amsterdam 2012 – 2020 April 2013

Kernbevindingen

Conclusies PwC

1. Wij zijn van mening dat het rapport van Buck Consultants International en Horwath HTL (verder: BCI/Horwath) veel goede handvatten biedt voor een herijking van het gemeentelijk Hotelbeleid. De boodschap dat er ruimte zou zijn om het aantal kamers in de gemeente Amsterdam verder te laten groeien, delen wij echter niet zonder meer. 2. Wij komen tot die conclusie mede op basis van dezelfde cijfers als gebruikt door BCI/Horwath. Daarnaast zijn wij uitgegaan van de cijfers tot en met Q4 2013 die gebruikt zijn voor het PwC rapport ‘Thriving or Surviving, European cities hotel forecast 2013’ (verder: PwC Forecast) en de cijfers verkregen van Koninklijke Horeca Nederland (verder: KHN) Amsterdam tot en met Q1 2013. Deze cijfers laten voor Amsterdam wel degelijk een neerwaartse druk zien op Average Daily Rates (verder: ADR) en daarmee de revenue per available room (verder: RevPAR). Een lagere RevPAR leidt onmiddellijk tot uitholling van de kwaliteit van het product en dit komt de hotelmarkt en daarmee de stad niet ten goede. Het staat eveneens haaks op de strategisch-economische doelstellingen van Amsterdam: het versterken van Amsterdam als vestigingsstad (‘Amsterdam Topstad’) en als toeristische en congresbestemming. Een geïntegreerd, dynamisch en actief Hotel Toerisme en Leisure-beleid (verder: HTL-beleid) is een logisch verlengstuk van deze doelstellingen. 3. BCI/Horwath meent dat de Amsterdamse hotelmarkt kan groeien van circa 23.000 kamers *¹ nu tot naar circa 30.000 kamers per 2020. Wij menen dat hiernaar nader onderzoek nodig is, maar dat het aantal van 30.000 kamers te hoog is. Ook denken wij dat de particuliere verhuur van woningen in al haar facetten opgeteld moet worden bij de bestaande voorraad en dat deze per saldo dus nu al hoger is dan 23.000. Vervolgens blijkt uit de Hotelmonitor Gemeente Amsterdam van Horwath HTL dat per Q2 2012 voor de gemeente Amsterdam een pijplijn gevuld is met nieuwbouwplannen voor nog eens 19.221(!) kamers. BCI/Horwath laat hier een calculatie op los voor bepaling van het slagingspercentage (circa 47%) die wat

ons betreft herijking verdient, zie paragraaf 3.6. Voor dit moment uitgaande van het BCI/Horwath percentage, zou men nog circa 5.500 nieuwe kamers mogen verwachten. Ook zonder nader onderzoek blijkt uit deze cijfers dat de kans groot is dat een onevenwichtige situatie of overaanbod van kamers al snel bereikt zal worden. In dat kader dient bekeken te worden hoeveel van de plannen in de pijplijn zich in een definitief stadium bevinden. 4. Per ultimo 2012 heeft Amsterdam ruim 5.000 hotelkamers gerealiseerd en de MRA (Metropool Regio Amsterdam) ‘slechts’ 1.375. Er lijkt niet genoeg aantrekkingskracht te zijn in de MRA voor de groeidoelstellingen die in 2007 zijn vastgelegd. Wij zijn dan ook van mening dat de huidige ontwikkeling van hotelkamers in de regio representatief is voor de aantrekkingskracht die er momenteel vanuit gaat. Een gecoördineerd uitgevoerd HTL-beleid voor de MRA resulteert voor zowel de gemeente Amsterdam als de regio in een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. 5. Kritischer dan deze totaal aantallen is de segmentering (classificatie, locatie). Het 4-sterrensegment is in zowel voorraad als plannen oververtegenwoordigd. Exemplarisch is dat dit segment ook in de geplande kantoortransformaties de overhand heeft. De onbalans in segmentering en het forse aantal getransformeerde kantoorpanden zijn wat ons betreft, naast de economische crisis, de belangrijkste redenen voor de huidige druk op de RevPAR.

Proces

6. Wij stellen voor deze interpretatie van de bestaande data te bespreken en eventueel op onderdelen nader onderzoek te verrichten. 7. In aanvulling op ons voorstel om de huidige kwantitatieve ambities terug te schroeven, zou onze suggestie zijn om, conform BCI/Horwath, te komen tot een geïntegreerd ambitieus regionaal HTL-beleid. Daar neemt wat ons betreft een (louter) kwalitatief hotelbeleid een prominente rol in. Doelstelling zou zijn om te komen tot bezoekersaantallen, die hoger zijn en beter verspreid bij een hogere kwaliteitsbeleving en waardering.

*¹ O+S statistieken maakt echter melding van circa 24.000 hotelkamers per medio 2012; de verschillen hebben we niet onderzocht. Wij gaan in deze rapportage uit van 23.000 hotelkamers per eind 2012, conform BCI/Horwath.

Interpretatie herijking Hotelbeleid 2

Inhoud

Kernbevindingen

2

Achtergrond

4

Samenvatting BCI/Horwath rapportage

5

Interpretatie ontwikkelingen en thema’s 1. Toename (illegale) overnachtingsaccommodaties 2. Leegstaande kantoren transformeren naar hotels 3. Hotelontwikkeling binnen/buiten de gemeentegrenzen 4. Segmentatie nieuwbouwhotels 5. Integrale aanpak en centrale regie

6 7 9 11 13 15

Aannames, uitsluitingen en Overzicht geraadpleegde documentatie

17


Achtergrond

Ontwikkelingen op de Amsterdamse hotelmarkt

1. In 2007 heeft de Gemeente Amsterdam beoogd een duidelijke visie neer te leggen op het gebied van de hotelsector. Er moesten meer hotels komen, om invulling te geven aan de ambitie die de stad heeft, onder meer op het gebied van toerisme en de zakelijke markt. Tussen 2007 en 2015 zou het totale aanbod met ongeveer 50% moeten stijgen. Van afgerond 19.500 tot 28.500. Figuur 1. Groei aanbod

5. PwC is gevraagd het onderhavige rapport te schrijven als feitelijke basis voor discussies met het College, de Raad en de Fracties, met als directe aanleiding de conclusies van BCI/Horwath en het recente gesprek op 26 maart jl. met de drie betrokken wethouders. 6. Het College meent dat het rapport van BCI/Horwath bevestigt dat het huidige stimulerende hotelbeleid moet worden doorgezet. 7. KHN meent van niet, en ook PwC meent dat uit de rapportage van BCI/Horwath een meer genuanceerde conclusie getrokken dient te worden. In dit rapport geven wij een toelichting aan de hand van een aantal thema’s.

30.000

8. Meer in het algemeen is KHN verheugd over het feit dat ook de MRA/het College een groot deel van KHN’s zorgen deelt. Mede daarom is eind vorig jaar gevraagd om een actualisatie van het hotelbeleid.

20.000

Thriving or Surviving

10.000

2007

2012

2015

2020

2. In maart 2013 is het rapport van BCI/Horwath verschenen. BCI/Horwath geeft inzicht in toekomstige ontwikkelingen op de hotelmarkt en komt tot een herijking van de ambities voor de regio. Tevens doet BCI/Horwath voorstellen voor hoe tot een evenwichtig ruimtelijk beleid gekomen kan worden en hoe de uitvoering van dit beleid dient te zijn.

Zorgen onstuimige groei

3. KHN maakt zich zorgen over de onstuimige groei van het aantal hotelkamers in Amsterdam, mede in het licht van een aantal ontwikkelingen. 4. Het lijkt KHN dan ook zaak om zich meer actief te mengen in het debat, mede gestuurd door feitelijke kennis die men heeft van aanbod, vraag en de huidige voorraad.

9. Het PwC rapport Thriving or Surviving (januari 2013) geeft een inzicht in de ontwikkelingen in de Amsterdamse hotelmarkt. Kansen liggen volgens het rapport in de zakelijke markt (business services, logistiek), de congressector, de opening van het Rijkmuseum en festiviteiten zoals het 400-jarig bestaan van de grachtengordel. Als risicofactor word genoemd het dreigende overaanbod van hotelkamers door bijvoorbeeld de transformatie van kantoren naar hotels. 10. Waar 2011 nog een jaar van gestegen bezettingsgraad, ADR en RevPAR was, laten cijfers van STR Global over 2012 een gemixt beeld zien van stijgingen en dalingen van deze drie belangrijkste Key Performance Indicators; lichte verschillen per stersegment zijn waarneembaar. De voorspelling voor 2013 is dat de bezettingsgraad licht stijgt, maar de ADR en daarop de RevPAR dalen. 11. Kortom, de verwachting voor de korte termijn is dat de financiële gezondheid van de Amsterdamse hotelmarkt onder druk komt te staan.


Samenvatting BCI/Horwath rapportage

1. Achtergrond van het onderzoek door BCI/Horwath was om te komen tot een geïntegreerd economisch, toeristisch en ruimtelijk beleid binnen MRA. Ook was er behoefte aan meer detail analyse van vraag en aanbod, inclusief van andere typen accommodaties. 2. Op basis van eigen nieuw onderzoek, bestaand, publiek beschikbaar onderzoek en aanwezige expertise concludeert BCI/Horwath dat: a) het proactieve beleid in de regio op hoofdlijnen goed geslaagd is, maar op bepaalde onderdelen zijn de doelstellingen (nog) niet helemaal gehaald. (zie punt 3); b) Voor 2012-2020 concludeert BCI/Horwath tot 10 adviezen (zie punten 4 t/m 6). 3. Het onderstaande schema is een (sterk) vereenvoudigde weergave van wat BCI/Horwath -naar onze mening - concludeert over wat bereikt is binnen de MRA in de periode 2007-2012. 4. BCI/Horwath komt op basis van voorspellingen tot een nieuwe kwantitatieve opdracht voor de periode van 2012 tot 2020, die de oude vervangt: 9.400 extra kamers in MRA, waarvan 6.000 in Amsterdam, bovenop de bestaande voorraad per einde 2012 (dus niet 2015). BCI/Horwath stelt dat rekening moet worden gehouden met nieuwe typen accommodaties. 5. BCI/Horwath voegt context toe aan de ontwikkelingen die, zo menen wij te lezen, aanleiding waren voor de actualisatie van het beleid: Wat te doen tussen 2015-2020, groei toerisme ondanks aanhoudende economische crisis, transformatie kantoren naar hotels, hotelspreiding binnen MRA komt niet van de grond, razendsnelle ontwikkelingen andere typen accommodaties zoals vakantieverhuur, Short Stay en

Binnenstad

Bed & Breakfast (verder: B&B), het tot dusverre niet geïntegreerd zijn van HTL-beleid en tot slot de vraag of stimulerende houding van de gemeente Amsterdam moet worden doorgezet. 6. Advies van BCI/Horwath is, conform opdracht, dat op MRA niveau, HTL-breed, er een adviesorgaan moet komen dat lokaal beleid probeert te maken, te beïnvloeden en te monitoren. Geadviseerd wordt een sturingsmodel op hoofdlijnen regionaal vast te leggen en dit te vertalen naar bestemmingsplannen op basis van de regionale accenten. 7. BCI/Horwath geeft aan hoe dit adviesorgaan integraliteit bewerkstelligt van HTL-beleid. Ook wordt in meer detail een regionale aanpak in plaats van een lokale besproken. Tevens is er voldoende aandacht voor de planologisch-juridische inkadering. 8. BCI/Horwath concludeert dat slechts Flevoland en Amstel-Meerlanden-Waterland (inclusief Schiphol) Groei Regio’s zijn. Ook in de andere regio’s, de Balans Regio’s kan gegroeid worden, maar meer gebalanceerd en alleen als onderdeel van de bredere MRA aanpak. Indien er geen (minder?) ruimte is stelt BCI/Horwath meer nadrukkelijk te kijken naar kwalitatieve eisen, zoals de kwaliteit van de ontwikkeling en het innovatieve gehalte ervan. Ook concludeert dat er per regio, maar binnen de MRA samenhang, besloten moet worden of de politiek meer passief, faciliterend of juist actief betrokken moet zijn.

Stad Periferie

Kwantitatieve doelstellingen Kwalitatieve doelstellingen

Rest MRA

X X

X

X


Interpretatie ontwikkelingen en thema’s

1. Toename (illegale) overnachtingsaccommodaties

2. Hiermee wordt in concurrentie getreden wordt met de bestaande professionele aanbieders van hotelkamers. Daarbij wordt in het midden gelaten wat de geboden kwaliteit is en in hoeverre aan wet- en regelgeving voldaan wordt. 3. De aanbiedingen van eigen woningen aan zakelijke bezoekers en/of toeristen zijn op zich geen nieuwe initiatieven. Voortschrijdende technologie (web based aanbod) en een sterk veranderde situatie op de woningmarkt (lees: de intrede van de financiële crisis en vastgoedproblemen) hebben ertoe geleid dat het aantal alternatieve overnachtingsaccommodaties een vlucht genomen hebben. 4. Diverse wetten en bepalingen bieden een kader voor alle vormen van het (tijdelijk) verhuren van de eigen woning door particulieren. Tijdelijke verhuur is enkel toegestaan indien voldaan wordt aan: a) Regionale Huisvestingsverordening van de Stadsregio Amsterdam b) Hotelbeleid c) Short Stay beleid d) B&B beleid en indien de juiste vergunningen in het bezit zijn (zie ook de Nota Hotelbeleid 2007-2010). 5. Begin 2010 wordt het aantal particulier aangeboden accommodaties in de MRA door Regioplan nog ingeschat op circa 2.000, de laatste schatting volgens de Hotelloods en BCI/Horwath per maart 2013 is het aantal toegenomen tot circa 5.800 (waarschijnlijk inclusief B&B). 6. De huidige explosieve groei laat zich vertalen in het volgende beeld, met daarbij een (niet wetenschappelijk onderbouwde) extrapolatie tot en met 2020. 7. Dat bovenstaande niet ondenkbeeldig is bewijst een andere Europese hoofdstad, waar deze ontwikkeling in hevige mate aan de orde is. In Berlijn is de markt voor

Figuur 2. Extrapolatie toename overnachtings accomodaties

15.000

Aantal

1. Het Hotelbeleid 2007-2010, opgesteld door de gemeente Amsterdam, maakt melding van verschillende alternatieve overnachtingsvormen: a) Particuliere verhuur van woningen b) B&B c) Short Stay

5.800 3.000 ’07

’10

’11

’12

’15

’20 Jaar

alle facetten van het particulier verhuren van woningen al fors groter dan in Amsterdam, met alle nadelige gevolgen van dien. De lokale overheden aldaar worden overstelpt met klachten van omwonenden over hygiëne, overlast van huurders en veiligheid. De overheid ondervindt op haar beurt problemen door een ernstig stagnerende hotelmarkt en belastingontduiking. 8. Short Stay is een bijzondere variant van het bieden van overnachtingsaccommodaties. Het bevindt zich op het snijvlak van de woningen hotelmarkt. Enerzijds zijn in de Huisvestingsverordening zijn regels en richtlijnen opgesteld voor Short Stay. Anderzijds treden de Short Stay aanbieders, naar mening van PwC en BCI/Horwath, rechtstreeks in concurrentie met hotels vanwege het relatief lage minimum aantal overnachtingen van 5. Het lijkt ons dan ook goed dat de gemeente haar beleid, inclusief handhaving, zou herijken. Zo kan nagedacht worden over verlenging van de minimum verblijfstermijn naar bijvoorbeeld een maand. Het doel zou moeten zijn om hotelbeleid en short stay beleid daadwerkelijk separaat te houden. Short stay beleid vanuit de gemeente was namelijk oorspronkelijk ingegeven door de noodzaak expats en professionals die wat langer in de stad verblijven voor werk en/of projectopdrachten het mogelijk te maken kortstondig te kunnen verblijven. 9. Als onderscheid maken tussen beide regimes (politiek) niet mogelijk is of noodzakelijk lijkt dan zou het juister zijn om de aangeboden accommodaties, volgens BCI/Horwath zo’n 2.000 stuks, mee te nemen in het totale aanbod van hotelkamers in Amsterdam.


Hierdoor blijft er uiteraard minder ruimte over voor verdere groei van de hotelmarkt. In dat geval dienen naar mening van PwC de Short Stay accommodaties geclassificeerd te worden, dient de regelgeving in het hotelbeleid van toepassing verklaard te worden (inclusief de heffing van toeristenbelasting en richtlijnen voor veiligheid, hygiëne en toezicht) en dient actieve handhaving plaats te vinden. Wij zijn van mening dat alleen op deze wijze sprake kan zijn van een level playing field. 10. Uit de aanwezige cijfers blijkt dat de verschillende alternatieve overnachtingsvormen (legaal of niet) duidelijk in een groeiende behoefte voorziet onder toeristen. De extrapolatie in de voorgaande figuur toont hoe deze trend zich naar onze visie zou kunnen ontwikkelen tot en met 2020, zonder de nodige regulering en actieve sturing door de lokale overheden. 11. De lokale hotelmarkt in de MRA mag niet zonder meer betrokken worden bij het individueel oplossen van de problematiek op de woningmarkt (koopwoningen zijn moeilijk verkoopbaar, waardoor het aantal leegstaande woningen opgelopen is naar >300.000 per februari 2013). 12. PwC is van mening dat een actieve, stevige houding van de lokale overheid noodzakelijk is om de explosief groeiende markt van particuliere verhuur, B&B en Short Stay te beteugelen. Uit het in 2009 geformuleerde beleid (inclusief handvatten voor handhaving) dat in 2011 voor het eerst geëvalueerd is, dienen de volgende permanente acties te worden geformuleerd: a) Kwantitatief onderzoek naar exacte omvang b) Formuleren gewenste omvang en groeiscenario c) Programma van kwalitatieve eisen opstellen d) Actieve kwantitatieve en kwalitatieve handhaving 13. Vooral waargenomen explosieve stijging van de particulier aangeboden kamers dreigt verstorend te werken op de Amsterdamse hotelmarkt. Tot heden is geen sprake van een level playing field als het gaat om de afdracht van belastingen en kwalitatieve minimumeisen onder andere op het gebied van veiligheidsvoorzieningen. 14. PwC acht gelijke spelregels en uitgangspunten cruciaal voor een evenwichtige en gezonde marktwerking in de Amsterdamse hotelmarkt. Daarom

is nadere aanscherping van wet- en regelgeving en een actieve naleving een vereiste. 15. Op basis van aannames over gemiddelde bezetting per kamer en bezettingsgraad concludeert de Hotelloods dat de 5.800 particuliere aanbieders gezamenlijk overeenkomen met een hotel van 300 kamers. 16. Er zijn ons geen calculaties bekend die een benadering geven van het representatieve aantal hotelkamers voor het huidige Short Stay aanbod. Wel schat PwC in dat de bezettingsgraad van de Short Stay woningen fors hoger ligt dan de door BCI/Horwath voor de particulier aangeboden woningen ingeschatte bezettingsgraad. 17. PwC is van mening dat het aantal aangeboden kamers (momenteel minimaal 7.800) niet een-op-een in de kwantitatieve analyse in het Hotelbeleid dient te worden meegenomen. 18. Wel dient naar onze mening een representatief aantal kamers opgeteld te worden bij het bestaande aanbod. Marktpartijen geven aan dat het door BCI/ Horwath genoemde representatieve aantal veel te voorzichtige inschatting is; gedacht wordt aan een veelvoud hiervan. Nader onderzoek dient een meer realistische inschatting op te leveren. 19. De diverse particulier aangeboden woningen leveren wat PwC betreft een positieve bijdrage aan de behoefte aan flexibiliteit in de Amsterdamse hotelmarkt. Te denken valt met name aan piekmomenten zoals feestdagen, evenementen en congressen. Het lijkt efficiënt dat er een buffer is van extra kamers met lagere eisen aan bezettingsgraad- c.q. rendementseisen, die tijdelijke, additionele vraag kan opvangen. 20. In de context van het huidige Hotelbeleid MRA verdient het aanbeveling nader onderzoek te verrichten naar kwalitatieve aspecten zoals de locatie/ligging van de alternatieve overnachtingsaccommodaties en de theoretische classificatie. 21. In geval van een toekomstige groei van het aantal alternatieve overnachtingsaccommodaties dient steeds calculatie plaats te vinden naar het aantal ‘onttrokken’ hotelkamers.


2. Leegstaande kantoren transformeren naar hotels 1. De Amsterdamse kantorenmarkt verkeert in staat van crisis. Per ultimo 2012 staat circa 18% van de totale voorraad leeg: circa 1.264.000 m². De gemeente heeft zich vanuit haar portefeuilles Ruimtelijke Ordening en Grondzaken de ambitie gesteld om de leegstand fors terug te brengen naar een niveau van 5%. Dus circa 900.000 m² leegstand moet worden opgelost, door herziening van de planvoorraad en stimulering van transformatie van de bestaande voorraad (lage drempel voor afgifte vereiste vergunningen en wijziging kantoorbestemming naar alternatieve gebruiksvormen waaronder hotels). 2. De figuur hiernaast geeft inzicht in de tot heden gerealiseerde transformaties van kantoren naar alternatieve bestemmingen, waarbij de hotels rood omcirkeld zijn (bron: rapport Rekenkamer). De totale oppervlakte van de reeds gerealiseerde transformatie bedraagt circa 132.500 m², waarvan 23% (ca. 30.500 m²) een hotelbestemming heeft gekregen. Aanvullend stelt de Rekenkamer dat per maart 2013 voor circa 163.000 m² aan kantoorpanden getransformeerd worden, waarvan 35% (circa 57.000m²) de functie van hotel krijgt. 3. De locaties waar de meeste hotelkamers gerealiseerd worden door transformatie van bestaande kantoren zijn de perifere gebieden West (A10 en Telepoort), en Zuidoost. Dit leidt tot weinig verrassing aangezien deze gebieden typische monofunctionele kantoorgebieden zijn, gedomineerd door ‘zielloze’ kantoorpanden die onder de huidige marktomstandigheden niet eenvoudig verhuurd kunnen worden. 4. De reeds gerealiseerde en momenteel in ontwikkeling zijnde transformaties tot hotelfunctie vertegenwoordigen 2.688 kamers. Dat komt overeen met circa 30% van de gestelde target van 9.000 nieuw te realiseren hotelkamers in de periode 2007-2015 zoals is vastgelegd in de Nota Hotelbeleid. 5. De getransformeerde hotels zijn vrijwel zonder uitzondering in het 3-4 sterren segment geclassificeerd. In 2010 was het aandeel van 3- en 4-sterren hotels in de gemeente Amsterdam reeds 66% van de totale markt. Oververtegenwoordiging van hotels in deze segmenten lijkt een feit te zijn, met als gevolg een directe druk op de kamerprijzen (ADR) en overeenkomstig de RevPAR.

Figuur 3. Gerealiseerde transformaties

Bron: ‘Transformatie van leegstaande kantoren’, Rekenkamer, bewerking PwC

Figuur 4. Aanbod Amsterdam per sterrensegment - 2012

5 sterren

overige

4 sterren 3 sterren

Bron O+S, bewerking PwC


Figuur 5. Gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde transformaties Locatie

Stadsdeel

Kamers

classificatie

Brand

Gerealiseerd Voormalig stadsdeelkantoor

Oost

125

4 sterren

Eden

Busitel 3 Orlyplein 1-67

West

219

3 sterren

Meininger

Staalmeesterslaan 410

West

446

4 sterren

Ramada

Overtoom 519

Centrum

81

3 sterren

Conscious

Westeinde 26

Centrum

67

4 sterren

-

Molenwerf 1-3

West

245

Frankemaheerd 2

Zuid-Oost

Overtoom 57

Oud-West

Orlyplein 141-157

West

Hoogoorddreef 68

Zuid-Oost

Orly Centre kavels

West

Herengracht 542 Park plaza

4 sterren

Golden Tulip

15

hostel

Hostelle (female hostel)

68

3 sterren

Espresso Hotel

254

3 sterren

Holiday Inn Express

440

3/4 sterren

Holiday Inn Express

Centrum

150

5 sterren

Waldorf Astoria

Centrum

105

4-5 sterren

Park Plaza

Hoekenrode

Zuid-Oost

260

Theater hotel Nes

Centrum

Atlas Park

Zuid-Oost

Lopend

Totaal aantal kamers

43 170

-

Hilton

4 sterren

Hotel V

-

Marriott

2.688

Bron: Rekenkamer Transformatie van leegstaande kantoren, bewerking PwC

6. PwC is het met BCI/Horwath eens dat de uitvoer van hoteltransformaties hierin het Hotelbeleid niet volgt.

10. PwC vreest evenwel dat het huidige momentum van transformaties niet eenvoudig af te remmen is.

7. Een belangrijke speler op het gebied van kantoortransformaties is de Hotelloods, die blijkens de bovenstaande cijfers heel succesvol opereert.

11. Het transformatiebeleid heeft tot heden enkel voorzien in kwantitatieve doelstellingen (onttrekken leegstaande kantoormetrage en toevoegen aantallen hotelkamers). PwC is van mening dat het beleid vanaf heden enkel kwalitatief van aard dient te zijn. Het is heel goed voorstelbaar dat in het geheel geen behoefte meer is aan de transformatie van kantoorpanden naar hotels in geheel Amsterdam.

8. De Amsterdamse hotelmarkt lijkt ‘slachtoffer’ te worden van het ingezette gemeentelijke stimuleringsbeleid in het tegen gaan van leegstand in kansarme kantoren en simultaan van het succes van de Hotelloods. 9. PwC is van mening dat de hotelmarkt de huidige problemen op andere deelmarkten in Amsterdam, zoals de kantorenmarkt, niet hoeft op te lossen. Het is ondenkbaar dat (een additioneel substantieel deel van) de ruim 900.000 m² kantoorruimte door de lokale hotelmarkt geabsorbeerd kan worden.

12. PwC adviseert hier nader onderzoek naar te verrichten.


3. Hotelontwikkeling binnen/buiten de gemeentegrenzen 1. De kwantitatieve doelstelling in de Nota Hotelbeleid 2007-2010 bedraagt een toevoeging van 15.000 kamers in de MRA, waarvan 9.000 kamers in Amsterdam en 6.000 in de regio. Per ultimo 2012 heeft Amsterdam ruim 5.000 hotelkamers gerealiseerd en de regio ‘slechts’ 1.375. 2. De gemeente Amsterdam voldoet aan de doelstelling van de periode 2007-2010; de MRA regio loopt duidelijk achter op de doelstelling. 3. Van de 9.400 hotelkamers die volgens BCI wenselijk zijn in de komende periode tot 2020, dienen circa 6.000 hotelkamers in de gemeente Amsterdam te worden toegevoegd. De overige 3.400 dienen in de MRA regio te worden ontwikkeld.

5. BCI/Horwath berekent in haar rapportage op basis van het totaal aan plannen om hotelkamers te realiseren in de regio (in alle stadia van ontwerp/besluitvorming) hoeveel kamers daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden – inschatting is circa 47% van de plannen. 6. PwC beveelt aan om nader onderzoek te verrichten naar de houdbaarheid van deze calculaties, daar de aannames in de berekening gebaseerd zijn op ervaringscijfers uit het verleden. Diverse invloedfactoren (succes Hotelloods, brede economische uitdagende omstandigheden) zijn de afgelopen 5 jaren fors veranderd, waardoor parameters aanzienlijk kunnen wijzigen. De gevoeligheid van het percentage te realiseren plannen met enkele procenten heeft grote gevolgen; een percentage van 30% zou op de realisatie van circa 9.800 hotelkamers wijzen.

4. BCI actualiseert deze cijfers naar een ontwikkelbehoefte van 9.400 kamers vanaf ultimo 2012 tot en met 2020. De pijplijn blijkt reeds met circa 8.200 hotelkamers gevuld te zijn. Hieruit volgt een maximale totale behoefte van 1.200 kamers tot 2020.

Figuur 6. Doelstelling 2020 vs Pijplijn (Q2 2012)

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0

Doelstelling Amsterdam

Pijplijn Amsterdam

Doelstelling regio

Pijplijn regio

Bron: Actualisatie regionaal hotelbeleid metropoolregio Amsterdam, BCI/Horwath, bewerking PwC


7. De conclusie van PwC is dat binnen de gemeente Amsterdam niet of nauwelijks hotelkamers hoeven te worden toegevoegd, zeker in de context van huidige trends zoals de woningverhuur door particulieren en de huidige matige economische omstandigheden. Elk nieuw initiatief dient zeer kritisch beoordeeld te worden op specifieke (kwalitatieve) toegevoegde waarde, omdat de kwantitatieve meerwaarde mogelijk zeer gering is. De uitvoer van deze kritische kwalitatieve analyse kan bij de Hotelloods liggen. 8. Over de periode 2007-2012 heeft de MRA regio slechts 23% van de doelstelling kunnen realiseren. De vraag is wat de oorzaak is van het contrast met de resultaten van de gemeente Amsterdam. Een tweede vraag is of de huidige gang van zaken een negatieve impact heeft op de aantrekkingskracht van de MRA op de toeristische en zakelijke bezoeker. 9. PwC adviseert onderzoek te verrichten naar deze vragen. 10. Meerdere bronnen (lokale overheden en horecaondernemers) wijzen voor wat betreft het achterblijven bij de ontwikkeldoelstellingen van de regio op het ontbreken van voldoende toeristische infrastructuur en zakelijke impulsen. Hoewel er absoluut initiatieven zijn, blijkt de haalbaarheid van de plannen vaak niet voldoende aanwezig te zijn om daadwerkelijk gerealiseerd te worden en zo de aantrekkingskracht van de regio te vergroten. 11. Wij zijn van mening dat de huidige ontwikkeling van hotelkamers in de regio representatief is voor de aantrekkingskracht die er momenteel vanuit gaat.

13. De regio dient actief te werken aan een integraal HTL-beleid afgestemd op gebiedsontwikkeling ter ontwikkeling van meer toeristische infrastructuur. 14. BCI/Horwath spreekt van een ‘over flow’-functie van de regio voor de hotelmarkt van de gemeente Amsterdam. 15. De toevoeging van extra hotelkamers tot 2020 en het groeiend aantal flexibel in te zetten particuliere verhuurde woningen onderbouwen dat de piekmomenten als gevolg van evenementen en/of congressen in toenemende mate binnen de gemeentegrenzen opgevangen zullen worden. Wij zien voor de periode 2013-2020 in deze over flow behoefte niet of nauwelijks reden om hotelkamers te ontwikkelen in de regio. 16. Zo begrijpen wij van bestaande hotelondernemers dat zelfs tijdens de piekdrukte veroorzaakt door de IBC beurs in 2011 en 2012 het bestaande aanbod van Amsterdam en Schiphol voldoende was om aan de vraag te voldoen. 17. Het succes van het in de MRA uit te voeren hotelbeleid dient wat ons betreft ook niet alleen op de kwantitatieve doelstellingen gewogen te worden. 18. De grootste uitdaging voor de komende jaren ligt niet in het halen van het benoemde aantal hotelkamers maar het bereiken van een evenwichtige verdeling van kwalitatief goede hotelinitiatieven over de verschillende deelgebieden in een juiste verhouding van classificatie.

12. Initiatieven tot de ontwikkeling van nieuwe leisure en/of zakelijke infrastructuur zal een nieuwe behoefte aan hotelkamers teweeg brengen.


4. Segmentatie nieuwbouwhotels

1. In de gemeente Amsterdam zijn in de periode van 2006 tot en met heden circa 5.000 hotelkamers gerealiseerd (nieuwbouw/uitbreiding/transformatie), aldus BCI/Horwath. Het zwaartepunt ligt in de gebieden Centrum, Zuid en West. Zie figuur 7. 2. In het totaal van 5.000 hotelkamers zijn kamers in het 3- en 4-sterrensegment dominant vertegenwoordigd, namelijk beide circa 26%, zie figuur 8. Zowel het College als BCI/Horwath geven aan dat de ambitie juist ligt in de toevoeging van hotelkamers in de lagere sterrensegmenten. 3. De pijplijn van toekomstige hotelontwikkelingen concentreert zich op de stadsdelen Centrum, West en Zuidoost. Ter illustratie van de figuur 9 worden er circa 1.037 kamers gerealiseerd in het Centrum, 2.654 kamers in Nieuw-West en 1.044 in Zuidoost. De groei van de plannen manifesteert zich dus in het Centrum (waar de spanning op het aantal toegestane kamers reeds hoog is) en op perifere locaties als gevolg van kantoortransformaties. 4. Als de pijplijn op classificatie wordt ingedeeld (zie figuur 10) is het beeld nog eenzijdiger. Uit de door BCI/Horwath verzamelde cijfers blijkt dat van de hotellocaties waar de sterren classificatie reeds bekend is, liefst 80% in het 3- en 4-sterrensegment gepland zijn. Circa 55% zal een 4-sterren classificatie krijgen! 5. Een overschot aan 4-sterrenhotels dreigt. PwC roept het College op bestuurlijke moed te tonen door kritisch de wenselijkheid van elk nieuwbouwplan tot ontwikkelingen van een 4-sterrenhotel te beoordelen. 6. Uit documentatie van de gemeente en BCI/Horwath blijkt juist ruimte voor hotelkamers in de lage sterrensegmenten en in beperkte mate het 5+-sterrensegment. De pijplijn is momenteel voor slechts 7% procent bestemd voor het 0-, 1- en 2-sterrensegment, wat onvoldoende lijkt in vergelijking met de vraag. Een extra vraagstuk in de realisatie van hotelkamers in het lagere segment betreft het huidige grond(uitgifte)beleid en marktwaarden van bestaand vastgoed in het Centrum.

8. Deze mismatch tussen vraag en aanbod in het lagere segment zal naar mening van PwC de huidige explosieve groei van particuliere woningaanbieders in de kaart spelen. 9. De ontwikkeling van het topsegment is kritisch vanwege de relatief beperkte omvang. Met toevoeging van het in ontwikkeling zijnde Waldorf Astoria lijkt deze deelmarkt in evenwicht tot en met 2020. Hierbij wil PwC ook lering trekken uit internationale ontwikkelingen. In de Verenigde Staten wordt de zorg geuit dat na het wegebben van de financiële crisis het bezoekersaantal uit de zakelijke markt van het 5-sterrensegment niet terugkomt naar het niveau van voor de crisis (bron: Bloomberg, 9 april 2013, Five Stars Fade as Hotel Profits Top Luxury: Real Estate). 10. Herijking van het Hotelbeleid lijkt de enige weg naar een meer evenwichtige en ontspannen hotelmarkt. De kwaliteit van de Amsterdamse hotelmarkt lijkt niet gewaarborgd met de bestaande hotels en de pijplijn. Er is sprake van een mismatch van vraag en aanbod qua classificatie. 11. Tot slot willen we wijzen op de toenemende complicatie van de classificatie. Ten eerste is een groeiend aantal aangeboden kamers niet geclassificeerd, omdat het geen hotelkamers zijn, zoals particuliere verhuur, etc. Daarnaast lijkt ook binnen de hotelwereld de classificatie niet mee te kunnen groeien met de tijdgeest. Een aantal nieuwe hotelconcepten bijvoorbeeld gaan uit van minder aanbod van amenities, maar is wel van uitstekende kwaliteit. Zij vragen in voorkomende gevallen toch geen classificatie aan. Ten derde, lijkt een (klein) aantal nieuwe hotels uiteindelijk voor een andere classificatie te boek te staan dan men oorspronkelijk bij het indienen van de plannen bij de gemeente had aangegeven. 12. Deze trend laat onverlet dat het essentieel is om (feitelijk) aanbod en vraag op elkaar af te stemmen. Bij studies zal men derhalve extra moeite moeten doen om zowel vraag als aanbod zodanig in te delen dat het op elkaar afgestemd kan worden.

7. We kunnen ons voorstellen dat grondprijzen en marktwaarden hier dermate hoog zijn dat een nieuw te realiseren hotel in het lage sterrensegment nauwelijks duurzaam te exploiteren is.


Figuur 7. Hotelopeningen stadsdelen 2007-2012 Nieuw-West

Figuur 8. Hotelopeningen Amsterdam 2007-2012

Westpoort/Sloterdijk 1 ster

Zuidoost

West

2 sterren

Overige

Centrum Zuid

3 sterren

5 sterren

Oost

Noord

4 sterren

Bron: Horwath HTL Hotelmonitor Metropoolregio Amsterdam Q2, bewerking PwC


Figuur 9. Locatie pijplijn ontwikkeling – per stadsdeel

Figuur 10. Pijplijn ontwikkeling – naar classificatie

3 sterren

Centrum

Zuidoost

Zuid

2 sterren

Nieuw-West Westpoort/ Sloterdijk

0 sterren 5 sterren

West

4 sterren

Noord




5. Integrale aanpak en centrale regie

1. Het huidige Hotelbeleid 2012-2015 schrijft een toetsingskader voor en geeft beleidsregels weer aan de hand waarvan de uitvoering van het beleid plaatsvindt. Alleen stadsdeel Centrum heeft haar bevoegdheid benut door een eigen aanvullend hotelbeleid op te stellen. In dit aanvullend beleid worden meetbare toetsingscriteria gegeven voor nieuwe hotelinitiatieven en worden regulering en handhaving uitgewerkt. 2. De vraag rijst direct waarom het College in dit initiatief van het stadsdeel niet voldoende aanleiding heeft gevonden om de centrale regie rol te grijpen en het Hotelbeleid naar een hoger plan te tillen door: a) de voornoemde trends en ontwikkelingen in samenhang te bezien, en b) het Hotelbeleid continu te monitoren en bij te sturen indien nodig. 3. Met het per einde jaar verdwijnen van de huidige bestuurlijke stadsdeelstructuur lijkt nu ook een logisch moment te ontstaan dat het College de gewenste centrale regie opeist en het beleid nader uitwerkt. 4. Het kantoortransformatiebeleid, het overaanbod in het 4-sterrensegment en de mismatch tussen de forse ontwikkelplannen op Schiphol en de teruglopende bezettingsgraad en RevPAR zijn voorbeelden van hoe het evenwicht verloren dreigt te gaan als niet continu gemonitord wordt. 5. Uit diverse bronnen blijkt juist dat het College tot heden op het gebied van HTL geen eenduidige visie ten uitvoer brengt, maar dat onderlinge, tegenstrijdige belangen bestaan.

6. Zo hebben de wethouders van Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (inzake kantoortransformaties), Economische Zaken (inzake hotelbeleid) en Wonen & Wijken (inzake particuliere verhuur en Short Stay) ieder vanuit hun eigen prioriteiten een eigen kijk op de hotelcasuïstiek, waardoor verdeeldheid ontstaat over de uitvoer van het beleid. 7. Onlangs heeft op initiatief van het Luxury Overleg een bespreking plaatsgevonden tussen KHN en de drie betrokken wethouders. De ervaringen waren positief. 8. Het verdient wat PwC betreft aanbeveling om in samenspraak met ondernemend Amsterdam tot een breed gedragen, integraal HTL-beleid te komen, waarbij: a) bestaande thema’s op gemeentelijke schaal worden gereguleerd en gehandhaafd waar nodig b) het ingezette beleid doorlopend wordt herijkt. 9. BCI/Horwath doet het voorstel om een adviesteam in het leven te roepen voor de MRA. PwC ondersteunt dit voorstel. In aanvulling daarop geeft PwC in overweging om ook specifiek voor Amsterdam een dergelijk adviesteam in te stellen. 10. De beoogde doelen van dit team dienen wat ons betreft ook aangescherpt te worden. Het adviesteam moet regionale slagkracht krijgen door het de bevoegdheid te geven om bindende adviezen uit te brengen over nieuwbouwontwikkelingen. Consultatie ervan moet niet facultatief zijn.



Aannames, uitsluitingen en overzicht geraadpleegde documentatie

Aannames en uitsluitingen • PwC heeft in opdracht van KHN dit rapport opgesteld naar eigen inzichten. De conclusies en interpretaties zoals in dit rapport vermeld hoeven geen weergave te zijn van de mening van KHN.

• Voorts wordt verwezen naar de Algemene Voorwaarden van PwC, die bij de opdrachtaanbieding zijn verstrekt. • PwC heeft in de totstandkoming van dit rapport geput uit openbare bronnen en documentatie die door derden

is aangereikt (zie de opsomming hiernaast voor een overzicht), anders dan het eerder door PwC uitgebrachte internationale rapport “Thriving or Surviving, European Cities Hotel Forecast 2013”. • Additionele informatie zou ertoe kunnen leiden dat bepaalde bevindingen kunnen worden bijgesteld en/of genuanceerd. • Het rapport is een weergave van de interpretaties van PwC uit de genoemde bronnen en documentatie. De PwC interpretaties hebben deels betrekking op toekomstige ontwikkelingen; van de per definitie van toepassing zijnde onzekerheden over de toekomst kunnen geen garanties worden gegeven. • Vermenigvuldiging van (delen van) dit rapport is niet toegestaan zonder nadrukkelijke toestemming door PwC. • PwC neemt geen verantwoordelijkheid voor de juistheid en/of volledigheid van de informatie uit de gebruikte bronnen en documentatie, noch is de documentatie juridisch of fiscaal getoetst. • PwC neemt geen verantwoordelijkheid voor de interpretaties en/of conclusies die derden aan dit rapport verbinden. • Aan dit rapport van PwC kunnen in het geheel geen rechten ontleend worden. Dit rapport kan niet gebruikt worden in het slechten van geschillen. • PwC is niet verantwoordelijk voor eventueel te leiden schade door derden, die veroorzaakt zou zijn door dit rapport.

Overzicht geraadpleegde documentatie • KHN informatie inzake DAR en RevPAR t/m Q1 ‘13 • Hotelmonitor Metropoolregio Amsterdam 2e kwartaal 2012, Horwath • “Thriving or Surviving”, European cities hotel forecast 2013, PwC • Tijdelijke verhuur van particuliere woningen in Amsterdam, Van Doorne, 5 december 2012 • Nota Hotelbeleid 2007-2010, gemeente Amsterdam, 2007 • Hotelbeleid Binnenstad 2012-2015, gemeente Amsterdam, 4 april 2013 • Kantorenleegstand transformeren naar nieuwe bestemmingen, gemeente Amsterdam, januari 2012 • Wegwijzer transformatie Amsterdam, gemeente Amsterdam, 12 oktober 2012 • Actualisatie Regionaal Hotelbeleid Metropoolregio Amsterdam (MRA), BCI/Horwath, maart 2013 • Hotel market snapshot, Amsterdam, The Netherlands, HVS, januari 2012 • Transformatie van leegstaande kantoren, onderzoek naar beleid en uitvoering, Rekenkamer Amsterdam, maart 2013

• http://www.os.amsterdam.nl/ • http://www.iamsterdam.com/ • http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisatie-diensten/ontwikkelingsbedrijf/ • DTZ Nederland Compleet Kantoren- en Bedrijfsruimtemarkt, januari 2013 • Expert opinions; KHN, Hospitality professionals, etc • Diverse raadstukken gemeente Amsterdam • “Ferienwohnungs – Verbot in Sicht?”, HogaAKTIV, april 2013 • “Five Stars Fade as Hotel Profits Top Luxury: Real Estate”, Bloomberg, 9 april 2013


Contact Bart Kruijssen +31 88 792 60 37 [email protected] Koniwin Domen +31 88 792 63 42 [email protected]

Bij PwC in Nederland werken ruim 4.700 mensen met elkaar samen vanuit 12 vestigingen. PwC Nederland helpt organisaties en personen de waarde te creëren waarnaar zij op zoek zijn. Wij zijn lid van het PwC-netwerk van firma’s in 158 landen met meer dan 180.000 mensen. Wij zien het als onze taak om kwaliteit te leveren op het gebied van assurance-, belastingen adviesdiensten. Vertel ons wat voor u belangrijk is. Meer informatie over ons vindt u op www.pwc.nl.

© 2013 PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284). Alle rechten voorbehouden.

Interpretatie herijking Hotelbeleid Gemeente Amsterdam

Recommend Documents