Stadsregio Amsterdam

Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Stadsregio Amsterdam


Inleiding

s cher

m

ef

In

6

1

7

1.1 Corporatiebezit

7

1.2

Woningen naar woningtype

7

1.3

Woningen naar huurklasse en woningtype

12

2

Mutaties in de voorraad in 2013

12

2.1 Nieuwbouw

12

2.2

14

2.3 Verkoop

14

2.4 Liberalisatie

14

2.5

Totaal mutaties

18

3

Verhuringen corporatiewoningen in 2013

en

t

De woningvoorraad

d o cu m

t e r a c ti

PAGINA 5

Sloop en renovatie

18

3.1

24.000 verhuringen in Stadsregio Amsterdam

19

3.2

Verhuringen naar doelgroep per deelregio

20

3.3

Verhuringen naar huurklasse per deelregio

21

3.4

Verschillen tussen de gemeenten

26

4 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014

26

4.1

Verhuringen eerste twee kwartalen 2014

26

4.2

Aantal reacties

26

4.3

Woon- en inschrijfduur

29

4.4 Zoektijd

30

5

Samenvatting en conclusies

30

5.1

Ontwikkelingen in de woningvoorraad

30

5.2

Verhuringen van corporatiewoningen in 2013 en 2014

Inhoudsopgave

3 Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Inleiding Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Dit is de eerste editie van de Monitor betaalbare voorraad in de Stadsregio Amsterdam. Deze monitor is opgesteld door de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in opdracht van de Stadsregio Amsterdam en het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR).

De Rapportage Woonruimteverdeling doet jaarlijks in opdracht van Stadsregio en PWNR verslag van de verdeling van sociale huurwoningen (corporatiewoningen met een huur onder 699 euro, prijspeil januari 2014). Begin 2014 hebben Stadsregio Amsterdam en PWNR een intentieverklaring betaalbare voorraad opgesteld. In de intentieverklaring is opgenomen dat partijen een jaarlijkse regionale woonmonitor ontwikkelen om de trends op de sociale huurmarkt, in het middensegment en de betaalbare koop te volgen. Op basis van die trends kunnen de partijen bespreken of er aanleiding is tot het bijstellen van het regionaal kader dan wel de lokale prestatieafspraken. De bestaande jaarlijkse rapportage van de woonruimteverdeling is daartoe met deze aanvullende monitor uitgebreid met bijvoorbeeld gegevens over nieuwbouw, verkoop, liberalisatie en huurprijsontwikkeling in de voorraad. Op basis van beide documenten (de rapportage en de monitor) wordt later in 2014 een notitie opgesteld over hoe de ontwikkelingen in de woningvoorraad zich verhouden ten aanzien van de afspraken in de intentieverklaring. Deze aanvullende monitor bestaat uit vier delen: het eerste deel brengt de voorraad van corporatiewoningen in beeld, het tweede deel gaat over de veranderingen in de voorraad door nieuwbouw, renovatie, sloop liberalisatie en verkoop. Hoofdstuk drie gaat over de verhuringen van corporatiewoningen in 2013. Het laatste deel gaat over de verhuringen van sociale huurwoningen via WoningNet in de eerste twee kwartalen van 2014. Alle cijfers in deze monitor gaan over zowel de zelfstandige als de onzelfstandige corporatiewoningen, tenzij anders vermeld. Op een aantal onderdelen vervult deze eerste monitor de rol van nulmeting. Voor bepaalde gegevens is het namelijk de eerste keer dat ze op deze wijze inzichtelijk worden gemaakt. Voor een goede analyse is het zaak om de ontwikkelingen over een aantal jaren te volgen. Op basis van één jaar kunnen daarom geen verregaande conclusies worden getrokken. Deze monitor gaat alleen over het aanbod van woningen. De rapportage Wonen in de Regio Amsterdam gaat ook uitgebreid in op de vraag naar woningen en op de verdeling van huishoudens naar inkomen en andere kenmerken.

• Inhoudsopgave • Inleiding • De woningvoorraad • Mutaties in de voorraad in 2013 • Verhuringen corporatiewoningen in 2013 • Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 • Samenvatting en conclusies

5

Stadsregio Amsterdam & Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad

Voordat we ingaan op de kenmerken van de corporatievoorraad, is het goed om te kijken naar de woningvoorraad in totaal. Daarvoor baseren we ons op het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam dat de Stadsregio en het PWNR in samenwerking met andere partijen hebben laten uitvoeren. Zo is in de deelregio’s Noord en Zuid ruim 60 procent van de zelfstandige woningen een koopwoning, tegen 31 procent in de gemeente Amsterdam.

1 De woningvoorraad Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Buiten Amsterdam woont dus het grootste deel van de huis-

Figuur 1.1

houdens in een eigen koopwoning. Voor de betaalbaarheid is

Woningvoorraad naar eigendom en huursegment per deelregio,

ook de prijsdifferentiatie binnen de koopsector van belang. In het noordelijke deel van de Stadsregio is vanwege de lage-

re koopprijzen een groter deel van de woningen bereikbaar

voor de (lage) middeninkomens dan in de deelregio Zuid en Amsterdam.

100%

Het aandeel corporatiewoningen als aandeel van de voorraad

90%

Amsterdam Deelregio Deelregio Stadsregio Noord Zuid Totaal

zelfstandige woningen loopt in 2013 uiteen van 47 procent in Amsterdam tot 35 procent in de deelregio Noord en 29 procent

80%

in de deelregio Zuid. Daarnaast kennen Amsterdam en de deelregio Zuid een substantiële particuliere huursector, waarvan een

70%

deel een huur heeft onder de huurtoeslaggrens (699 euro). Ook deze particuliere huurwoningen spelen een rol bij de betaal-

60%

baarheid. In de gemeente Amsterdam bestaat in 2013 zodoende 58 procent van de totale voorraad uit corporatie- en particu-

50%

liere huurwoningen met een huur onder 699 euro, in deelregio Noord 34 procent en in deelregio Zuid 29 procent. De positie van

40%

het corporatiebezit verschilt dan ook per deelregio. Hieronder gaan we verder in op de kenmerken van het corporatiebezit.

30%

1.1 Corporatiebezit

20%

De woningcorporaties hebben per 1 januari 2014 bijna 283.000 huurwoningen in bezit in de Stadsregio Amsterdam, waar-

10%

van ruim 12.000 onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen

0%

en Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met relatief veel studentenkamers. In de Rapportage

koop

Woonruimteverdeling hebben we al laten zien dat de woning-

particulier onbekend

voorraad in corporatiebezit geleidelijk afneemt. Kijken we al-

corporatie onbekend

leen naar de zelfstandige woningen, dan zien we tussen 2002

particulier > 699

en 2013 een afname met ruim dertienduizend woningen. Die

corporatie > 699

komt vooral door de verandering in de voorraad in Amsterdam

particulier < 699

(-16.000). In de deelregio Noord blijft het aantal corporatiewo-

corporatie < 699

ningen in deze periode min of meer op peil, terwijl de deelregio Zuid tussen 2002 en 2013 zelfs een toename laat zien met ruim

Bron: WIRA, 2013

3.000 woningen, mede door nieuwbouw. De hieronder volgende cijfers in deze rapportage gaan over de zelfstandige en onwoningen in Diemen en Amstelveen over het algemeen in ge-

zelfstandige corporatiewoningen samen.

stapelde bouw uitgevoerd, terwijl meer dan twee derde van de 1.2 Woningen naar woningtype

voorraad in Aalsmeer uit eengezinswoningen bestaat.

De samenstelling van het corporatiebezit verschilt sterk per gemeente. Van de corporatiewoningen en onzelfstandige eenhe-

1.3 Woningen naar huurklasse en woningtype

den in de Stadsregio is zo’n 20 procent een eengezinswoning.

Binnen de corporatievoorraad zijn diverse huursegmenten te

De rest bestaat uit gestapelde bouw. Het percentage eenge-

onderscheiden. De figuren 1.2 en 1.3 geven een beeld van de op-

zinswoningen in corporatiebezit loopt uiteen van 9 procent in

bouw van het corporatiebezit naar huursegment per gemeen-

de gemeente Amsterdam tot 85 procent in de Beemster. Binnen

te. De woningen met een huur onder 699 euro vallen onder de

de deelregio Zuid zijn de verschillen groot. Zo zijn corporatie-

huurtoeslaggrens en zijn sociale huurwoningen. Daarbinnen be-


7


Figuur 1.2 Eengezinswoningen als % van corporatiebezit in 2014, gerangschikt naar % en per 1-1-2014 (zelfstandig en onzelfstandig)

Beemster Landsmeer Aalsmeer Waterland Zeevang Edam/Volendam Haarlemmermeer Purmerend Wormerland Uithoorn Ouder-Amstel Zaanstad Amstelveen Diemen Amsterdam

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Bron: Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Figuur 1.3 Woningvoorraad corporaties naar huurklasse per 1-1-2014

huur onbekend

Aalsmeer

20

Amstelveen

23

Amsterdam

4.466

Beemster

-

Diemen

9

Edam/Volendam* Haarlemmermeer

- 462

< 597 1.882 11.644 156.689 571 3.276 1.678 10.041

597 - 699 875 1.629 21.746 160 826 266 3.137

699 - 930

> 930

Totaal

192

30 2.999

707

134 14.137

5.684

3.547 192.132

- 168 15 906

10 741 36 4.315 - 1.959 80 14.626

Landsmeer

35

936

199

65

Oostzaan*

1

949

60

21

- 1.031

11

1.346

400

58

9 1.824

Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn

221 22

9.902

1.723

3.543

470

429

65 12.340

144

12 4.191 12 1.974

Waterland

3

1.535

353

71

Wormerland

-

1.945

81

23

Zaanstad Zeevang

568 1

21.527 412

3.573 39

6 1.241

1.053 -

- 2.049 118

26.839

1 453

deelregio Noord

829

39.455

6.454

1.677

212

deelregio Zuid

547

31.732

7.337

2.175

301

42.092

5.842

227.876

35.537

9.536

4.060

282.851

Stadsregio totaal

Bron: Databank PWNR/AFWC * gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31-12-'12, Bron: CFV

8 Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

48.627

Figuur 1.4 Corporatievoorraad naar huurklasse per gemeente in procenten per 1-1-2014 (gerangschikt naar % < 597)

Wormerland Oostzaan* Zeevang Edam/Volendam* Uithoorn Amsterdam Amstelveen Stadsregio totaal Zaanstad Purmerend Waterland Landsmeer Beemster Diemen Ouder-Amstel Haarlemmermeer Aalsmeer < 597

597-699

699-930

> 930

Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31-12-'12, Bron: CFV

staat nog een segment onder de zogenoemde aftoppingsgrens

het aanbod in het middensegment te vergroten, zowel huur als

van 597 euro. De primaire taak van corporaties is het voor-

koop. Juist dat segment is onvoldoende aanwezig en noodza-

zien in woningen voor mensen met een laag inkomen. In de

kelijk om vooral de groep huishoudens met een inkomen vanaf

intentieverklaring is de wens uitgesproken om de omvang en

34.000 kans op een woning te bieden en de doorstroming te

ontwikkeling van de betaalbare voorraad te monitoren, mede

stimuleren. Binnen de huursector loopt het middensegment tot

vanwege de sterke daling van het vrijkomende aanbod van so-

ruwweg 930 euro kale huur. Dat sluit aan bij een inkomen van

ciale huurwoningen in de afgelopen jaren.

anderhalf maal modaal. Deze huurgrens wordt gehanteerd bij de prestatieafspraken Bouwen aan de Stad 2 in Amsterdam en

Van alle corporatiewoningen en onzelfstandige eenheden in

het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013, Stand van Zaken.

de Stadsregio heeft in 2014 82 procent een huur onder 597 euro (227.876 woningen). Dat percentage loopt uiteen van 63 pro-

Het middensegment kan gevormd worden door nieuwbouw of

cent in de gemeente Aalsmeer tot 95 procent in de gemeen-

verkoop van sociale huurwoningen, maar ook door voormalige

te Wormerland. Dit segment neemt de laatste jaren wel af

sociale huurwoningen bij leegkomst in het middensegment aan

door huurverhogingen bij nieuwe verhuringen, huurverhogin-

te bieden. We zien de laatste jaren dan ook een toename van

gen boven inflatie en inkomensafhankelijke huurverhogingen.

het aantal aangeboden huurwoningen boven 699 euro.

Woningen verschuiven daardoor van het segment onder 597 euro naar het segment tussen 597 en 699 euro. In het laatste

Tussen 2013 en 2014 is het aantal huurwoningen van corporaties

segment zitten zo’n 35.000 woningen. Eengezinswoningen

met een kale huur boven 699 euro toegenomen van 10.984 naar

hebben gemiddeld een wat hogere huur dan gestapelde wo-

13.596. Ruim 70 procent van die woningen heeft een huur onder

ningen. Zo is van de corporatiewoningen onder 597 euro 17

930 euro en is daarmee bereikbaar voor middeninkomens tot an-

procent een eengezinswoning, terwijl van de corporatiewo-

derhalf maal modaal. Vijftig procent van alle vrije sector huurwo-

ningen boven 699 euro 35 procent uit eengezinswoningen be-

ningen van corporaties heeft een huur onder 835 euro (ruwweg

staat (zie ook de figuren 1.5 tot en met 1.8).

bereikbaar voor de groep tot 43.000 euro). De mate waarin deze

Niet alleen mensen met een laag inkomen zitten in de knel op

woningen daadwerkelijk bereikbaar zijn voor bepaalde inko-

de woningmarkt in de regio Amsterdam. In de intentieover-

mensgroepen hangt overigens ook af van de inkomenseisen die

eenkomst hebben Stadsregio en PWNR de wens uitgesproken

in het vrije sector huursegment worden gesteld.


9


Figuur 1.5 Woningvoorraad corporaties Stadsregio Amsterdam naar huurklasse en type per 1-1-2014 (exclusief de Vooruitang en WOV)

huur onbekend

eengezins

< 597

597 - 699

697 - 930

468 37.574 13.517

> 930

Totaal

% < 597*

% < 699*

3.991 690 56.240

67%

92%

meergezins

5.326 188.375

21.864

5.511 3.370 224.446

86%

96%

Totaal

5.794 225.949

35.381

9.502 4.060 280.686

82%

95%

% eengezins

8%

17%

38%

42%

17%

20%

Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * % exclusief huur onbekend

Figuur 1.6 Woningvoorraad corporaties Amsterdam naar huurklasse en type per 1-1-2014

huur onbekend

eengezins

< 597

597 - 699

221 11.323

697 - 930

4.931

> 930

Totaal

% < 597*

% < 699*

1.309 343 18.127

63%

91%

meergezins

4.245 145.366

16.815

4.375 3.204 174.005

86%

96%

Totaal

4.466 156.689

21.746

5.684 3.547 192.132

83%

95%

% eengezins

5%

7%

23%

23%

10%

9%


Figuur 1.7 Woningvoorraad corporaties deelregio Noord naar huurklasse en type per 1-1-2014 (exclusief de Vooruitang en WOV)

huur onbekend

eengezins

< 597

597 - 699

697 - 930

> 930

Totaal

% < 597*

% < 699*

57 16.420

3.525

997 109 21.108

78%

95%

meergezins

724 21.108

2.773

646 103 25.354

86%

97%

Totaal

781 37.528

6.298

1.643 212 46.462

82%

96%

% eengezins

7%

44%

56%

61%

51%

45%

697 - 930

> 930

Totaal


Figuur 1.8 Woningvoorraad corporaties deelregio Zuid naar huurklasse en type per 1-1-2014

huur onbekend

eengezins

< 597

597 - 699

190 9.831

5.061

% < 597*

% < 699*

1.685 238 17.005 58% 89%

meergezins

357 21.901

2.276

490 63 25.087

89%

98%

Totaal

547 31.732

7.337

2.175 301 42.092

76%

94%

% eengezins

35%

31%

69%



77%

79%

40%

Woningen die als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging

In Amsterdam is tussen 2010 en 2014 het aantal

boven de 699 euro uitkomen, blijven overigens volgens het

corporatiewoningen onder de aftoppingsgrens van 597 euro

puntensysteem verhuurd. Het is dus niet zo dat al deze wo-

afgenomen van 91 procent van de voorraad naar 83 procent.

ningen vrije sector huurwoningen zijn, bij nieuwe verhuring

De deelregio Noord vertoont een vergelijkbare daling. In

kan de woning weer als sociale huurwoning worden ver-

de deelregio Zuid is de omvang van het segment onder 597

huurd. Van ruim 5.800 woningen is in 2014 de huur onbe-

euro weliswaar kleiner, maar het percentage is de laatste

kend. Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan

jaren wel constant gebleven op ongeveer driekwart van de

of tijdelijk verhuurd worden in het kader van renovatie, ver-

corporatievoorraad. Het aantal vrije sectorwoningen in bezit

koop of sloop.

van corporaties vertoont in alle deelregio’s een groei.

Figuur 1.9 Ontwikkeling woningvoorraad corporaties per deelregio naar huursegmenten in %, 2010 - 2013

Amsterdam Amsterdam Amsterdam Deelregio Deelregio

Deelregio Deelregio

Deelregio

2010 2013 2014 Noord Noord Noord Zuid

Deelregio

Zuid

Zuid

2010 2013 2014 2010 2013 2014 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

< 597

597-699

>699

Bron: Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

• Inhoudsopgave • Inleiding • De woningvoorraad • Mutaties in de voorraad in 2013 • Verhuringen corporatiewoningen in 2013 • Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 • Samenvatting en conclusies Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

11


2.1 Nieuwbouw

Door nieuwbouw, sloop en

Corporaties en de samenwerkingsverbanden waarin zij par-

verkoop wijzigt de voorraad

ningen op in de Stadsregio Amsterdam, waarvan 1.474 sociale

woningen in corporatiebezit. In dit hoofdstuk schetsen wij een beeld van de veranderingen in de corporatievoorraad in 2013.

ticiperen, leverden in 2013 gezamenlijk 2.491 nieuwbouwwohuurwoningen (inclusief zelfstandige studentenwoningen), 265 vrije sector huurwoningen en 755 koopwoningen.. Van de sociale huurwoningen (met een huur tot 699 euro) werden bijna 1.100 woningen opgeleverd in Amsterdam. Ongeveer een derde van die Amsterdamse sociale nieuwbouwopleveringen bestaat uit studentenwoningen en urban studio’s, zoals bijvoorbeeld op de Amstelcampus en bij de transformatie van het GAK-gebouw. Begin 2014 heeft DUWO bovendien ruim 600 studentenwoningen opgeleverd in de tweede fase van het Science Park in Amsterdam en ruim 200 in het vernieuwde Uilenstede in Amstelveen.

Figuur 2.1 Nieuwbouw door corporaties en hun samenwerkingsverbanden per gemeente in 2013 (exclusief onzelfstandige studentenwoningen) Opleveringen

Nieuwbouw sociale huur ≤ € 699

Aalsmeer Amstelveen Amsterdam* Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan

Nieuwbouw overige huur

- 26 1.094 16 - 48 - 19 -

Ouder-Amstel

52

Purmerend

90

Uithoorn

Nieuwbouw koop

-

6 6

-

72 98

199 -

- - 48

-

6 6

-

- 19

-

- -

3

6 61

40

Waterland

-

-

Wormerland

8

-

deelregio Noord deelregio Zuid Stadsregio totaal

118 -

- 16

-

-

Zeevang

574 1.867

-

-

Zaanstad

Nieuwbouw totaal

23 -

- 130 13 13 - 25 33 53 194 - -

299

63

78

78

3

103

184

1.471

265

755

2.491

* Bron OGA, Gouden Bouwsteen Nul20 rest gemeenten opgave corporaties

2 Mutaties in de voorraad in 2013 Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

440

2.2 Sloop en renovatie

voorziening, bijvoorbeeld door de plaatsing van zonnepanelen.

In 2013 zijn 618 woningen gesloopt, waarvan 546 in Amsterdam,

In de gemeente Amsterdam hebben de corporaties in 2013

48 in Ouder-Amstel en 24 in Zaanstad. Sloop van corporatiewo-

ruim 8.000 labelstappen (van label G naar label B is vijf stap-

ningen neemt de laatste jaren af. Zo werden in de jaren 2007 en

pen) gerealiseerd en in de gemeente Haarlemmermeer bijna

2008 in Amsterdam nog jaarlijks ruim 1.800 woningen gesloopt.

900. Bij sommige projecten is ook ruimte voor renovatie door

De afname van de sloop heeft mede te maken met een andere

de (toekomstige) bewoners zelf, zoals bij de Klarenstraat in

aanpak van stedelijke vernieuwing. Sloop/nieuwbouw op grote

Amsterdam Nieuw-West.

schaal is sterk afgenomen. In plaats daarvan wordt vaker gekozen voor renovatie. Zo is in Amsterdam het aantal hoog niveau

Een deel van de voorraad is overigens van dermate slech-

renovaties (minimale investering van 25.000 euro) toegeno-

te kwaliteit dat sloop op termijn alsnog aan de orde is.

men van 582 in 2012 naar 1.109 in 2013. In de Stadsregio als geheel

De crisis heeft hier wel gezorgd voor uitstel van stedelijke

werden in 2013 1.609 corporatiewoningen op hoog niveau gere-

vernieuwingsprojecten.

noveerd, waarvan 1.109 in Amsterdam en 420 in Zaanstad. 2.3 Verkoop Het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad vormt

In 2013 hebben de corporaties in de Stadsregio 2.339 be-

bij renovatie een belangrijke doelstelling. Door bijvoorbeeld

staande woningen verkocht, waarvan 1.915 in Amsterdam.

het isoleren van woningen en het vervangen van enkel glas

De gemiddelde verkoopprijs van een corporatiewoning ligt

door dubbel glas in combinatie met het plaatsen van HR-ketels

in 2013 in de Stadsregio op 167.000 euro. Dankzij de gema-

verbetert het energielabel van de woning. Soms worden deze

tigde prijzen zijn corporatiewoningen bereikbaar voor de lage

maatregelen getroffen in combinatie met duurzame energie-

middeninkomens.

Figuur 2.2

Figuur 2.3

Sloop Corporatiewoningen per gemeente in 2013

Hoog niveau renovatie corporatiewoningen per gemeente in 2013

(Investering > € 25.000 per woning)

aantal gesloopte woningen

aantal renovaties (opleveringen)

Aalsmeer -

Aalsmeer -

Amstelveen -

Amstelveen 68

Amsterdam 546

Amsterdam 1.109

Beemster -

Beemster -

Diemen -

Diemen -

Edam-Volendam -

Edam-Volendam -

Haarlemmermeer -

Haarlemmermeer -

Landsmeer -

Landsmeer -

Oostzaan -

Oostzaan -

Ouder-Amstel 48

Ouder-Amstel -

Purmerend -

Purmerend 2

Uithoorn -

Uithoorn -

Waterland -

Waterland -

Wormerland -

Wormerland 10

Zaanstad 24

Zaanstad 420

Zeevang -

Zeevang -

deelregio Noord

24

deelregio Noord

deelregio Zuid

48

deelregio Zuid

Stadsregio totaal Bron: eigen opgave corporaties

618

Stadsregio totaal

432 68 1.609

Bron: eigen opgave corporaties


13


Eenennegentig procent van de corporatieverkopen heeft

een prijs van minder dan 226.000 euro en is daarmee be-

In 2013 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam bijna

2.4 Liberalisatie

reikbaar voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf

3.000 nieuwe huurcontracten afgesloten in de vrije huursec-

maal modaal. Vijfentachtig procent van de verkopen heeft

tor met een kale huur van meer dan 699 euro (zie figuur 3.7).

een prijs beneden 203.000 euro en is bereikbaar voor huis-

Bijna 1.100 van die woningen waren daarvoor een sociale huur-

houdens met een inkomen tot 43.000 euro. In de gemeen-

woning: door liberalisatie zijn ze in 2013 doorgeschoven van so-

ten Purmerend, Zaanstad en Wormerland is zelfs meer dan

ciale huur naar vrije sector huur (zie figuur 2.6). Ze zijn daar-

de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een be-

mee niet ‘verdwenen’, maar dragen bij aan de huisvesting van

drag onder 147.000 euro. Dat betekent dat ook huishoudens

huishoudens met een middeninkomen, conform de doelstellin-

met een inkomen rond de 34.678 euro in deze gemeenten

gen in de intentieverklaring. Van die 1.100 geliberaliseerde wo-

toegang hebben tot de koopsector. Uiteraard hangt de prijs

ningen staan er 754 in Amsterdam, 109 in Zaanstad en 95 in de

wel af van het aantal vierkante meters en het woningtype.

Haarlemmermeer.

De goedkopere woningen bestaan relatief vaak uit kleinere 2.5 Totaal mutaties

startersappartementen. Corporaties hanteren ook startersrenteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen

Resumerend zijn in 2013 dankzij nieuwbouw bijna 1.500 sociale

voor starters te vergroten. Ook worden woningen verkocht

huurwoningen toegevoegd aan de voorraad onder 699 euro. Er

via de Koopgarantregeling (bijvoorbeeld in de gemeente

zijn bijna 2.400 woningen verkocht, waarvan 2.159 met een huur

Haarlemmermeer).

tot 699 euro. Sloop, verkoop en liberalisatie zorgen in 2013 geza-

Figuur 2.4 Verkoop bestaande corporatiewoningen per gemeente naar prijsklasse in 2013

onbekend

< 147.000

147.000 - 203.000

203.000 - 226.000

226.000 - 290.000

> 290.000

totaal

Aalsmeer

- -

-

1

- - 1

Amstelveen

- -

-

3

5 - 8

- 615 10 -

-

-

- -

2

1

- - 3

-

-

- - 2

6

2

-

- - -

Diemen

Edam-Volendam 2 - Haarlemmermeer - 29

994

62

- - 10

1 100

Landsmeer

- -

Oostzaan

- -

-

-

- - -

Ouder-Amstel - -

1

-

- - 1

Purmerend

19 50

Uithoorn Waterland

- -

-

-

-

1 - 8

-

-

- - 11

- 4

3

-

- - 7

Zaanstad

1 114

Zeevang

6 -

77 -

- 192

-

-

-

- - 6

49

168

86

-

-

-

303

-

29

72

11

8

1

121

49

812

1.152

128

149

49

2.339

deelregio Zuid Stadsregio totaal

- 75

6 7

11 -

Wormerland

deelregio Noord

-

117

141 48 1.915

Amsterdam Beemster



Figuur 2.5 Verkoop corporatiewoningen per gemeente naar prijsklasse in 2013 in % (exclusief verkoopprijs onbekend)

< 147.000

Aalsmeer

147.000 - 203.000

-

Amstelveen Amsterdam

- 32%

203.000 - 226.000

226.000 - 290.000

> 290.000

-

100%

- -

-

38%

63% -

6%

7% 3%

52%

Beemster

-

-

-

- -

Diemen

-

67%

33%

- -

Edam-Volendam - Haarlemmermeer 29%

-

-

62%

- -

6%

2%

1%

Landsmeer

-

-

-

- -

Oostzaan

-

-

-

- -

Ouder-Amstel - 100%

-

- -

Purmerend 89%

11%

-

- -

Uithoorn

-

88%

-

13% -

Waterland

-

-

-

- -

Wormerland 57%

43%

-

- -

Zaanstad

60%

40%

-

- -

-

-

-

- -

Zeevang deelregio Noord

66%

34%

-

-

-

deelregio Zuid

24%

60%

9%

7%

1%

Stadsregio totaal

35%

50%

6%

7%

2%


Figuur 2.6 Mutaties in de sociale huurvoorraad (≤ € 699) van corporaties in 2013 Nieuwbouw

Verkoop

Sloop

Liberalisatie

sociale huur ≤ € 699 Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen

- 26 1.094 16 -

Edam-Volendam 48 Haarlemmermeer - Landsmeer Oostzaan

19 -

Afname

Voorraad in

afname

voorraad

2013

als % van

sociale huur 5 - 1.777 546

57 -36 14.170 -0,3% 754 -1.983 192.884

10 -

-

2 -

- 46 1.927 2,4%

88 -

95 -183 14.357 -1,3%

- - 11 - -

-

52

1 48

6

Purmerend

90

74 -

14

-

Waterland

-

11 -

8

7 -

Zeevang deelregio Noord deelregio Zuid Stadsregio totaal

118 -

8 1.222 0,7% - 1.031 0,0% -3 1.817 -0,2% 2 12.316

0,0%

8 - 12 -20 4.186 -0,5%

Wormerland Zaanstad

-1,0%

6 741 0,8%

3 - 11 -14 4.344 -0,3%

Ouder-Amstel Uithoorn

voorraad

- - 24 -24 2.999 -0,8%

- -11 1.981 -0,6% -

1 2.063 0,0%

167 24 109 -182 26.845 -0,7% 6 -

- -6 462 -1,3%

299

277

24

134

-136

48.588

78

105

48

205

-280

41.873

-0,3% -0,7%

1.471

2.159

618

1.093

-2.399

283.345

-0,8%

Bron: mutaties, eigen opgave corporaties, bron voorraad, Databank PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties


Figuur 2.7 Mutaties in de sociale huursector in 2013 per subregio

Amsterdam

Deelregio Noord

menlijk voor een afname van zo’n 3.900 woningen. De netto afname van de sociale huurvoorraad in corporatiebezit is daarmee

1.500

zo’n 2.400 woningen in 2013, waarvan ruim 1.980 in de gemeente Amsterdam. Het is niet mogelijk deze cijfers helemaal één

1.000

op één te relateren aan de eerder gepresenteerde voorraadcijfers. Woningen worden immers ook samengevoegd of gesplitst.

5.00

Bovendien zijn er van jaar op jaar administratieve correcties en varieert ook het aantal woningen waarvan de huur niet bekend

0

(bijvoorbeeld door leegstand of tijdelijke verhuur). -500

De mutatiecijfers in deelregio Zuid tonen in 2013 een afname van 280 woningen een met een huur onder 699 euro. Dat is een

-1.000

daling van 0,7%. Die daling is lager dan het gemiddelde van de Stadsregio als geheel (-0,9%). Daarmee is geen sprake van een

-1.500

onevenredige daling van de sociale huurvoorraad in de deelregio Zuid. Uiteraard is het zaak om deze ontwikkeling over een lan-

-2.000

gere periode te volgen, omdat bijvoorbeeld de nieuwbouw van jaar op jaar sterk fluctueert.

-2.500 -3.000 -3.500

Nieuwbouw sociale huur ≤ € 699 Verkoop Sloop Liberalisatie Bron: eigen opgave corporaties


Deelregio Zuid


17


In de regionale Rapportage Woonruimteverdeling gaven we de dynamiek in de

Corporaties blijken in de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld bijna 900 reguliere sociale huurwoningen meer te verhuren dan geregistreerd staan bij WoningNet. Zo verhuren corporaties woningen via instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking.

corporatiesector vooral weer

Corporaties verhuren woningen in verschillende prijssegmenten

door te kijken naar het aantal

ningen is een sociale huurwoning (met een maximale huur van

vrijkomende woningen via WoningNet. In werkelijkheid verhuren de corporaties veel meer woningen. In 2013 hebben we daarom voor het eerst alle verhuringen (inclusief directe bemiddelingen) rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties.

en aan verschillende doelgroepen. Een groot deel van deze wo699 euro) voor huishoudens met een inkomen tot 34.678 euro, deze woningen worden zowel via WoningNet verhuurd als direct verhuurd aan instellingen. Voor studenten zijn er zelfstandige en onzelfstandige (met gedeelde voorzieningen) studentenwoningen en aan buitenlandse studenten worden woningen verhuurd met een kortlopend huurcontract. Zo verwelkomde De Key voor de start van het studiejaar in augustus 2014 zo’n 1.100 internationale studenten uit alle delen van de wereld via een zogenoemde massa-check in. Ook worden woningen tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet of in gebruik gegeven. Daarnaast verhuren corporaties vrije sectorhuurwoningen (met een huur boven 699 euro) voor huishoudens met een middeninkomen. 3.1 24.000 verhuringen in Stadsregio Amsterdam De Rapportage Woonruimteverdeling berekende op basis van de reguliere verhuur via WoningNet ruim 10.000 verhuringen van sociale huurwoningen in de Stadsregio. Als we echter kijken naar alle verhuringen van corporaties, is te zien dat er in de Stadsregio in 2013 ruim 24.000 woningen zijn verhuurd. Deze cijfers plaatsen de discussie over de lage mutatiegraad in een ander daglicht. Deze verschilt sterk per segment. Studentenwoningen kennen bijvoorbeeld een zeer hoge mutatiegraad, terwijl deze in de reguliere sociale huursector laag is. Figuur 3.1 geeft de verdeling weer tussen de verschillende prijssegmenten en doelgroepen voor de gehele Stadsregio. Het grootste deel van de verhuringen is een reguliere verhuring van een sociale huurwoning via WoningNet en de andere aanbieders van sociale huurwoningen zoals de Vooruitgang in Volendam en de Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting in Oostzaan (42 procent), daarna volgen onzelfstandige en zelfstandige studentenwoningen (23 procent), vrije sector woningen en kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten (beide 12 procent). De verhuur van sociale huurwoningen aan instellingen, tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten maken in verhouding een klein deel uit van het totaal aantal verhuringen.

3 Verhuringen corporatiewoningen in 2013 Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Figuur 3.1

Figuur 3.2

Verhuringen corporaties in 2013, gehele Stadsregio

Verhuringen corporaties in 2013, Amsterdam

Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet


4%

3% 5%

4%

12% 13% 34% 42% 12% 15%

13%

5% 11% 10%

4%

13%

aantal verhuringen sociale verhuur via WoningNet ≤ € 699

10.078

sociale verhuur via directe bemiddeling ≤ € 699

881

sociale huur via WoningNet ≤ € 699 sociale verhuur via directe bemiddeling ≤ € 699

zelfstandige studentenwoningen

2.498


onzelfstandige studentenwoningen

3.131


kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten

2.951

kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten

vrije sector huur

2.964

vrije sector huur

tijdelijke verhuur

1.084

tijdelijke verhuur

gebruiksovereenkomsten 671 totaal

gebruiksovereenkomsten

24.258

Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat de dynamiek in de

In deelregio Noord worden in verhouding de meeste wonin-

corporatiesector veel groter is dan alleen de verhuur van soci-

gen via WoningNet en de overige aanbieders verhuurd; 83 pro-

ale huurwoningen via WoningNet. Door deze dynamiek kun-

cent. In deelregio Zuid en Amsterdam ligt dit percentage be-

nen de corporaties beter voorzien in de woonbehoefte van

duidend lager met respectievelijk 34 en 37 procent. Daarnaast

mensen met een laag inkomen en in de woonvraag van men-

is vijf procent van de verhuringen van sociale huurwoningen in

sen met een middeninkomen. Daarnaast vinden nieuwkomers

Amsterdam een directe verhuring aan onder andere instellingen,

hun weg op de woningmarkt in een tijdelijke huurwoning, een

waarmee het totaal aandeel verhuurde sociale huurwoningen

sociale huurwoning met een jongerencontract of een stu-

in Amsterdam op 39 procent komt. Deze laatste directe bemid-

dentenwoning. De rapportage over het onderzoek Wonen in

delingen staan niet bij WoningNet geregistreerd. Bij de reguliere

de Regio Amsterdam (van onder andere de Stadsregio en het

sociale verhuur bleken buiten Amsterdam nauwelijks verschillen

PWNR) concludeert dat de instroom naar de stad, ondanks de

te bestaan tussen de cijfers van WoningNet en de cijfers van de

crisis en afnemende nieuwbouw, op peil is gebleven. Juist de

corporaties zelf. Om die reden gaan we buiten Amsterdam voor

studentenhuisvesting en de tijdelijke verhuur maken die in-

de reguliere sociale verhuur uit van de cijfers van WoningNet

stroom mede mogelijk.

(conform de Rapportage Woonruimteverdeling).

3.2 Verhuringen naar doelgroep per deelregio

Dat het aandeel reguliere sociale verhuringen in Amsterdam en

Tussen de verschillende deelregio’s zijn grote verschillen te zien

de deelregio Zuid lager ligt, heeft veel te maken met het hoge

in welk type woningen er verhuurd worden. De verschillen zijn

aandeel verhuringen van studentenwoningen. In Amsterdam

te zien in de figuren 3.2 tm 3.4

bestaat bijna 40 procent van de verhuringen van corporaties uit


19


Figuur 3.3

Figuur 3.4

Verhuringen corporatiewoningen in 2013, deelregio Noord

Verhuringen corporatiewoningen in 2013, deelregio Zuid



4%

9%

12% 1%

1% 1%

12%

37%

33% 8% 83%

sociale huur via WoningNet ≤ € 699

sociale huur via WoningNet ≤ € 699

vrije sector huur


tijdelijke verhuur


gebruiksovereenkomsten

kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten vrije sector huur tijdelijke verhuur gebruiksovereenkomsten

studentenwoningen (een zelfstandige of onzelfstandige studen-

we aan bij de definitie die wordt gebruikt bij de Amsterdamse

tenwoning of kortdurende verhuur aan buitenlandse studen-

aanbiedingsafspraken. Woningen die tijdelijk verhuurd worden,

ten), in deelregio Zuid is dit zelfs 53 procent (hierbij gaat het vooral

kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten en gebruiks-

om verhuringen in de gemeenten Amstelveen en Diemen). In de

overeenkomsten zijn niet meegenomen in dit overzicht, omdat

deelregio Zuid worden relatief meer onzelfstandige studenten-

de huurprijs van deze woningen niet bekend is.

woningen verhuurd, terwijl in Amsterdam de zelfstandige studentenwoningen in de meerderheid zijn. Dat geldt bijvoorbeeld

In de gehele Stadsregio zijn in 2013 meer dan zestienduizend so-

voor de studentenwoningen op het Science Park, maar ook voor

ciale huurwoningen en studentenwoningen verhuurd met een

de diverse complexen met containerwoningen in de stad. In

netto huurprijs van maximaal 699 euro, dit is 85 procent van het

deelregio Noord worden geen studentenwoningen verhuurd.

totaal aantal verhuringen in de Stadsregio. Het grootste deel

In deelregio Noord is 12 procent van de verhuringen in de vrije

van de woningen in deze prijsklasse is verhuurd in Amsterdam

sector verhuurd, in Amsterdam 13 en in deelregio Zuid is dit 9

(elfduizend), in de deelregio’s Noord en Zuid zijn rond de 2.800

procent.

woningen onder de liberalisatiegrens verhuurd.

3.3 Verhuringen naar huurklasse per deelregio

Van alle huurwoningen (sociale huurwoningen en studenten-

Regionale verschillen zijn niet alleen te zien in het aanbod naar

woningen, exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkom-

type woning, maar ook in de prijssegmenten waarin de wonin-

sten) in de Stadsregio heeft 59 procent een huur onder de aftop-

gen verhuurd worden. In de figuren 3.5 en 3.6 wordt het aantal

pingsgrens van 597 euro. In deelregio Zuid wordt procentueel

verhuringen per segment weergegeven. Daarbij nemen we de

het grootste deel van de woningen verhuurd onder de aftop-

reguliere sociale huurwoningen, zelfstandige en onzelfstandige

pingsgrens van 597 euro, namelijk 68 procent. In Amsterdam is

studentenwoningen en vrije sector huur mee. Daarmee sluiten

dit 59 procent en in deelregio Noord 52 procent. Zowel in deel-


Figuur 3.5 Verhuringen in huurklassen per deelregio

Deelregio

Amsterdam

Deelregio Noord

Deelregio Zuid

Stadsregio totaal

sociale verhuur ≤ € 699 (WoningNet en directe bemiddeling)

6.745

2.862

1.352

10.959

waarvan ≤ € 597

3.815

1.693

668

6.176

Studentenwoningen

4.113

-

1.516

5.629

waarvan ≤ € 597

3.907

-

1.515

5.422

Vrije sector € 699 - 930

1.530

398

309

2.237

676

14

37

727

Vrije sector > € 930

totaal

13.064

3.274

3.214

19.552

Amsterdam

Deelregio Noord

Deelregio Zuid

Stadsregio totaal


Figuur 3.6 Verhuringen in huurklassen in procenten en per deelregio

Deelregio

sociale verhuur ≤ € 699 (WoningNet en directe bemiddeling)

52%

87%

42%

56%

waarvan ≤ € 597

29%

52%

21%

32%

Studentenwoningen

31%

-

47%

29%

waarvan ≤ € 597

30%

-

47%

28%

Vrije sector € 699 - 930

12%

12%

10%

11%

5%

0,4%

1%

4%

Vrije sector > € 930

totaal

100%

100% 100% 100%


regio Zuid als in Amsterdam zijn deze hoge percentages deels

10 of 12 procent. Verschillen zijn wel te zien in de verhuur van

te verklaren door het grote aantal studentenwoningen, die

woningen met een huur van meer dan 930 euro: in Amsterdam

bijna allemaal verhuurd worden met een huur van minder dan

is bij vijf procent van de verhuurde woningen de huurprijs hoger

597 euro. Als we alleen kijken naar het aantal reguliere sociale

dan 930 euro, in deelregio Zuid is dit 1 procent en in deelregio

huurwoningen onder de aftoppingsgrens, dan ligt het percenta-

Noord minder dan 1 procent.

ge juist het hoogste in deelregio Noord (52 procent). 3.4 Verschillen tussen de gemeenten Van de 2.964 woningen die in de vrije sector worden verhuurd,

In figuur 3.7 en 3.8 wordt het aantal verhuringen van corpo-

heeft 75 procent een huur die tussen de 699 en 930 euro ligt.

raties per gemeente weergegeven. Tussen de gemeenten zijn

Vier procent van het totaal aantal verhuurde woningen heeft

grote verschillen te zien. In de gemeenten Oostzaan en Zeevang

een huur boven de 930 euro. In de drie deelregio’s ligt het per-

verhuren de corporaties uitsluitend reguliere sociale huurwo-

centage vrije sectorwoningen tot 930 euro ongeveer gelijk, met

ningen. In de gemeenten Diemen en Amstelveen is meer dan


21


Figuur 3.7 Verhuringen corporatiewoningen in segmenten in 2013, per gemeente sociale

sociale

zelfstandige

onzelfstandige

kortdurende

vrije sector

verhuur via

verhuur via

studenten-

studenten-

verhuur aan

huur

WoningNet

directe

woningen

woningen

buitenlandse

< € 699

bemiddeling

tijdelijke gebruiksverhuur

overeen-

totaal aantal verhuringen

komsten

studenten

< € 699 Aalsmeer

123

-

Amstelveen

308

-

Amsterdam

5.864

Beemster

881

44

-

Diemen

128

-

Edam-Volendam

-

-

67

685

2.208

1.905

-

-

217

259

-

32

5

12

172

-

90

12

3

1.165

2.206

924

608

17.106

2.510 - 441

1

-

-

45

34

-

-

1.079

2

-

228

3

-

912

-

8

-

-

12

-

2

139

-

125

-

30

840

-

29

-

8

233

-

-

16

3

-

141

-

-

-

70

-

217

-

-

-

-

65

-

1.798

39

-

-

-

-

-

39

deelregio Noord 2.862

-

deelregio Zuid 1.352

-

226

-

-

Haarlemmermeer 472

-

6

Landsmeer

44

-

-

Oostzaan

73

-

Ouder-Amstel

125

Purmerend Uithoorn

-

-

-

-

149

-

-

19

-

-

-

-

-

-

-

685

-

-

-

196

-

-

-

Waterland

122

-

-

Wormerland

147

-

1.482

Zaanstad Zeevang

totaal

10.078

881

282

-

-

-

-

- 251 -

-

71 73

412

140

38

3.452

290

1.226

441

346

20

25

3.700

2.498

3.131

2.951

2.964

1.084

671

24.258


de helft van het aantal verhuringen een verhuring aan een stu-

Tussen de gemeenten onderling zijn grote verschillen te zien.

dent (zowel zelfstandige als onzelfstandige studentenwoningen

Zo is bijvoorbeeld in de gemeente Wormerland 86 procent van

en kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten), respectie-

alle verhuringen in 2013 een verhuring van een sociale huurwo-

velijk 85 en 65 procent. Studentenwoningen worden ook relatief

ning met een huurprijs onder de 597 euro en in Uithoorn is dit 76

veel verhuurd in Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer;

procent. De overige verhuringen in Wormerland (14 procent) zijn

in deze gemeenten is respectievelijk 39 en 32 procent een ver-

sociale huurwoningen met een huurprijs tussen 597 en 699 euro,

huring aan een student. In de gemeente Landsmeer worden in

in Uithoorn is dit 11 procent. In Uithoorn is daarnaast 13 procent

vergelijking met de andere gemeenten in de Stadsregio meer

van de verhuringen een vrije sector huurwoning met een huur-

vrije sectorwoningen verhuurd (27 procent) en zijn er voor meer

prijs tussen de 699 en 930 euro en in Wormerland is geen enkele

woningen gebruiksovereenkomsten afgesloten (11 procent). In

woning in de vrije sector verhuurd. In Diemen is 3 procent van

de gemeente Wormerland vindt in 2013 in verhouding de mees-

alle verhuringen een verhuring van een sociale huurwoning met

te tijdelijke verhuur plaats, met 32 procent van de verhuringen.

een huurprijs onder de 597 euro en 17 procent is een verhuring

In absolute aantallen zijn er meer vrije sector huurwoningen

van een sociale huurwoning met een huurprijs tussen de 597

verhuurd in Zaanstad dan in Haarlemmermeer en Amstelveen

euro en 699 euro. Het grootste deel van de verhuringen in deze

samen.

gemeente (75 procent) is een studentenwoning met een huurprijs onder de 597 euro. In de gemeente Landsmeer worden pro-

Figuur 3.9 en 3.10 geven een beeld van de verschillen tussen

centueel de meeste vrije sector woningen verhuurd (30 procent

de gemeenten wat betreft de verhuringen naar huurklasse.

van het totaal aantal verhuringen), het merendeel van deze wo-

Woningen die tijdelijk verhuurd worden, kortdurende verhuur

ningen heeft een huurprijs onder de 930 euro.

aan buitenlandse studenten en gebruiksovereenkomsten zijn niet meegenomen in beide overzichten.


Figuur 3.8 Verhuringen corporatiewoningen in segmenten in 2013, per gemeente, in procenten

sociale

sociale

zelfstandige

onzelfstandige

kortdurende

vrije sector

tijdelijke

gebruiks-

verhuur via

verhuur via

studenten-

studenten-

verhuur aan

huur

verhuur

overeen-

WoningNet

directe

woningen

woningen

buitenlandse

< € 699

bemiddeling

komsten

studenten

< € 699 Aalsmeer

72%

- - - - 19% 3% 7%

Amstelveen

26%

-

Amsterdam

34%

6%

5% 13%

59% 11%

-

8% 1% 0,3%

15% 13% 5% 4%

Beemster

98%

- - - - 2% - -

Diemen

12%

- 20%

Edam-Volendam 99%

24%

41% 3% - -

- - - - - 1% -

Haarlemmermeer 52%

-

Landsmeer 62%

- - - - 27% - 11%

Oostzaan 100%

- - - - -

Ouder-Amstel 90%

- - - - 9% - 1%

Purmerend 82%

- - - - 15% - 4%

Uithoorn

84%

- - - - 12% - 3%

Waterland 87%

- - - - 11% 2% -

Wormerland 68%

- - - - - 32% -

Zaanstad Zeevang

1%

31%

- 16% - -

82%

- - - - 14% 4% -

100%

- - - - - - -

deelregio Noord

83%

-

deelregio Zuid

37%

-

Stadsregio totaal

42%

4%

- 8% 10%

-

- 12% 4% 1%

33%

12% 9% 1% 1%

13%

12%

12%

4%

3%



23


Figuur 3.9 Verhuringen in huurklassen per gemeente

sociale huur

studentenwoningen

totaal

(incl. directe

(zelfstandig en

aantal

bemiddeling)

onzelfstandig)

vrije sector

verhuringen

< € 597

€ 597 - 699

83

40

Amstelveen

206

102

752

Amsterdam

3.907

Aalsmeer

3.815

2.930

Beemster

12

32

Diemen

18

110

92

134

125

347

Edam-Volendam Haarlemmermeer

< € 597 -

- 476 - 287

€ 597 - 699

25

7

155

-

71

19

1.150

1.530

676

13.064

206 - - - 1

Landsmeer

17

27

-

-

Oostzaan

37

36

-

-

Ouder-Amstel

€ 699 - 930 > € 930

-

- 30 -

1

45

4

638

-

226

147

2

909

17

2

63

-

-

73

5

64

61

-

-

7

Purmerend

393

292

-

-

125

-

810

Uithoorn

172

24

-

-

29

-

225

16

-

138

Waterland

137

61

61

-

-

Wormerland

126

21

-

-

Zaanstad

933

549

-

-

Zeevang

22

17

-

-

1.693

1.169

-

398

14

3.274

668

684

1.515

1

309

37

3.214

6.176

4.783

5.422

207

2.237

727

19.552

deelregio Noord deelregio Zuid Stadsregio totaal

Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten


-

- 240 -

- 11 -

147 1.733 39

Figuur 3.10 Verhuringen in huurklassen per gemeente

sociale huur

studentenwoningen

(incl. directe

(zelfstandig en

bemiddeling)

onzelfstandig)

vrije sector

Aalsmeer

< € 597 € 597 - 699 54% 26%

< € 597

€ 597 - 699

-

-

Amstelveen

18% 9%

65%

Amsterdam

29% 22%

30% 1,6%

Beemster

27%

Diemen

71%

3% 17% 59%

0% 75%

- - -

> € 930

16% 5% 6% 2% 12% 5% -

2%

5% 0,6%

Edam-Volendam

41%

Haarlemmermeer

14% 38%

Landsmeer

27% 43%

-

-

Oostzaan

51%

-

-

Ouder-Amstel

47% 45%

-

-

Purmerend

49%

36%

-

-

15%

-

Uithoorn

76%

11%

-

-

13%

-

Waterland

44%

44%

-

-

12%

-

Wormerland

86%

14%

-

-

-

-

Zaanstad

54% 32%

-

-

Zeevang

56%

44%

-

-

deelregio Noord

52%

36%

-

-

12%

deelregio Zuid

21%

21%

47%

-

10%

1%

Stadsregio totaal

32%

24%

28%

1,1%

11%

4%

49%

-

-

€ 699 - 930

32% 0,1%

-

-

16% 0,2% 27% 3% -

-

5% 4%

14% 0,6% -

0,4%

Bron: eigen opgave corporaties, WoningNet exclusief tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten


25


4.1 Verhuringen eerste twee kwartalen 2014

Het vierde deel van de monitor

In de eerste twee kwartalen van 2014 zijn in de Stadsregio 5.017

gaat over de verhuringen

de verhuringen via WoningNet, inclusief directe bemiddelingen

van sociale huurwoningen in de Stadsregio, in de eerste twee kwartalen van 2014. De cijfers in dit hoofdstuk zijn uitsluitend gebaseerd op cijfers van WoningNet. De overige verhuringen zijn hierin dus niet meegenomen.

sociale huurwoningen verhuurd aan nieuwe huurders. Dit zijn en loting. Het aantal verhuringen is toegenomen van 4.739 in de eerste helft van 2013 naar 5.017 in der eerste helft van 2014. Of deze toename zich doorzet in de rest van 2014, is onzeker. Wel werden zowel in 2012 als in 2013 in de laatste twee kwartalen meer woningen verhuurd dan in de eerste twee. Het lijkt er dus op dat er een einde is gekomen aan de stelselmatige daling van het aantal verhuringen in de reguliere sociale huursector. In figuur 4.1 worden de verhuringen per kwartaal en per gemeente weergegeven. In meer dan de helft van de gemeenten is in 2014 een stijging te zien ten opzichte van 2013 in het aantal verhuringen. Opvallende toenamen in het aantal verhuringen doen zich voor in de gemeenten Amstelveen, Landsmeer en Uithoorn, in de gemeenten Edam-Volendam en Purmerend is juist een grote daling te zien. In het eerste halfjaar van 2014 is 45 procent van de sociale huurwoningen verhuurd aan een doorstromer en 55 procent aan een starter. In 2013 werd nog 41 procent van de woningen verhuurd aan een doorstromer en in 2012 was dit 43 procent. 4.2 Aantal reacties In 2012 is gemiddeld 140 keer op een woning gereageerd, in 2013 liep dit verder op naar een gemiddelde van 158 reacties per sociale huurwoning. In het eerste halfjaar van 2014 loopt het gemiddelde aantal reacties verder op: in het eerste kwartaal gemiddeld 191 keer per woning, in het tweede kwartaal gemiddeld 207 keer. In figuur 4.2 wordt het gemiddelde aantal reacties per gemeente weergegeven. 4.3 Woon- en inschrijfduur Woningzoekenden bouwen woonduur en/of inschrijfduur op. Doorstromers laten een zelfstandige woning achter in de Stadsregio Amsterdam of Almere, starters niet. De woonduur van doorstromers is het aantal jaren dat de woningzoekende in zijn vorige woning heeft gewoond, op het moment dat hij een nieuwe woning betrekt. Sinds eind 2008 reageren doorstromers ook op basis van hun inschrijfduur bij WoningNet, tenzij hun woonduur langer is dan hun inschrijfduur. Een lange woonduur wil echter niet zeggen dat woningzoekenden ook lang op zoek zijn naar een andere woning. Pas na een aantal jaren bewoning zullen bewoners zich weer actief als woningzoekende op de woningmarkt begeven.

4 Verhuringen sociale huurwoningen in 2014 Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Figuur 4.1 Verhuringen sociale huurwoningen in de eerste twee kwartalen 2012-2014, per gemeente

2012 2013

1e kwartaal Aalsmeer

2e kwartaal

1e kwartaal

2e kwartaal

2014

1e kwartaal

2e kwartaal

27

29

23

25

37

39

Amstelveen

151

122

81

106

156

222

Amsterdam

1.706

1.513

1.471

1.270

1.450

1.381

5

8

9

6

9

5

23

26

17

47

27

15

Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend

9

4

14

62

9

9

131

108

144

113

163

123

10

9

9

6

29

51

-

-

1

-

-

2

31

14

17

37

25

23

183

135

148

132

143

155

Uithoorn

57

51

48

45

68

86

Waterland

36

24

38

18

27

26

Wormerland

55

26

27

32

36

19

Zaanstad

379

278

415

364

355

316

Zeevang

12

8

9

5

6

5

deelregio Noord

704

493

669

626

614

588

deelregio Zuid

420

350

330

373

476

508

2.815

2.355

2.470

2.269

2.540

2.477

Stadsregio totaal Bron: WoningNet

Figuur 4.2 Gemiddeld aantal reacties per woning

2012

2013 2014

Aalsmeer 124

90

2014

1e kwartaal 2e kwartaal 116

118

Amstelveen 160

155

167

142

Amsterdam 157

179

229

240

Beemster 53

70

69

115

Diemen 152

152

194

190

Edam-Volendam 65

108

Haarlemmermeer 87

82

95 101

117 104

Landsmeer 118

131

87

Oostzaan 55

125

39

Ouder-Amstel 67

114

123

203

Purmerend 105

132

152

184

Uithoorn 113

117

93

132

Waterland 63

80

85

127

Wormerland 114 Zaanstad 129 Zeevang 82

87 153 85

121 175 81

151 67

95 203 122

deelregio Noord

114

136

151

178

deelregio Zuid

117

114

125

129

Stadsregio totaal

140

158

191

207

Bron: WoningNet


Figuur 4.3 Gemiddelde woonduur bij acceptatie

2012

2013 2014

2014

1e kwartaal 2e kwartaal

Aalsmeer

21,9

28,7

20,7

34,2

Amstelveen

17,8

21,4

16,6

16,3

Amsterdam

15,6

16,1

17,2

17,0

Beemster

11,7

15,0

54,9

47,1

Diemen

17,7

17,2

21,8

20,7 11,2

Edam-Volendam

16,7

17,5

14,8

Haarlemmermeer

19,4

21,2

25,4

19,7

Landsmeer

21,4

20,3

21,1

16,7

Oostzaan

17,4

10,3

Ouder-Amstel

17,5

16,4

-

35,5

24,3

26,0

Purmerend

18,5

18,4

17,1

20,8

Uithoorn

14,0

14,1

21,5

11,3

Waterland

20,0

13,2

18,8

18,4

Wormerland

19,1

17,8

20,3

17,4

Zaanstad

19,5

20,7

19,8

18,8

Zeevang

10,0

15,5

7,2

-

deelregio Noord

18,9

19,0

18,6

19,4

deelregio Zuid

18,0

19,8

21,6

17,5

Stadsregio totaal

17,0

17,5

18,7

17,7

Bron: WoningNet

Figuur 4.4 Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie

2012

2013 2014

2014

1e kwartaal 2e kwartaal

Aalsmeer

8,0

7,9

5,8

8,8

Amstelveen

9,3

8,9

9,4

8,6

Amsterdam

8,3

8,2

8,6

9,6

Beemster

6,4

5,1

3,9

4,1

Diemen

9,8

9,8

8,0

11,7

Edam-Volendam

7,6

4,6

6,7

5,6

Haarlemmermeer

7,0

6,9

7,6

Landsmeer

9,3

11,9

Oostzaan

6,3

Ouder-Amstel

7,1

-

- -

7,0 8,6 -

6,6

8,3

5,6 9,0

Purmerend

9,3

9,7

8,5

Uithoorn

8,9

8,3

8,6

9,0

Waterland

7,5

6,1

5,8

8,3

Wormerland

7,9

7,6

7,7

6,0

Zaanstad

8,8

8,6

8,0

8,7

Zeevang

4,0

5,0

1,3

7,7

deelregio Noord

8,7

8,2

7,8

8,5

deelregio Zuid

8,3

7,8

8,2

8,2

Stadsregio totaal

8,4

8,1

8,3

9,0

Bron: WoningNet


Figuur 4.5 Zoektijd doorstromers en starters, in jaren

Zoektijd doorstromers en de zoektijd als % van de woonduur Zoektijd starters en de zoektijd als % van de inschrijfduur

1e kwartaal

zoektijd

%

2e kwartaal 1e kwartaal zoektijd

% zoektijd

%

2e kwartaal zoektijd

%

Aalsmeer

2,4 12%

4 12%

3,7 64%

3,4 39%

Amstelveen

1,8 11%

2,4 15%

3,3 35%

3,2 37%

Amsterdam

2,6 15%

Beemster*

-

-

3 18% 0,6

1%

4,7 55%

5,8 60%

1,8

0,1

46%

2%

Diemen

4,7 22%

2,9 14%

5,9 74%

Edam-Volendam

2,4 16%

11,1 99%

4,5 67%

0,1

Haarlemmermeer

1,9

2,6 13%

3,5 46%

2,8 40%

Landsmeer*

2,3

Oostzaan* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland

-

7% 11% -

4,7 19%

3,1

19%

-

-

1,9

5%

-

-

4,3 17%

4,3 52%

4,1 35%

4,9

2% 57%

-

-

3,2 57%

2 12%

2,6 13%

5,2 61%

3,7

3,9 18%

4,2 37%

4,3 50%

6,1 68%

41%

2 11%

2,1 11%

2,2 38%

3 36%

2,6 13%

1 6%

4,8 62%

2,5 42%

4,7 59%

4,5 52%

Zaanstad

2,7 14%

3 16%

Zeevang*

1,5

21%

-

5,6

73%

deelregio Noord

2,4

13%

2,7

14%

4,5

58%

4,1

48%

deelregio Zuid

2,4

11%

2,8

16%

3,8

46%

3,8

46%

Stadsregio totaal

2,5

13%

2,9

16%

4,5

54%

4,9

54%

-

-

-

* In de gemeenten Beemster, Landsmeer Oostzaan en Zeevang zijn geen gegevens bekend over de zoektijd van doorstromers en/of starters in één of beide kwartalen, omdat er geen woningen aan deze groepen verhuurd zijn. Bron: WoningNet

In het eerste half jaar van 2014 verschilt de gemiddelde woond-

mers in het eerste kwartaal van 2014 2,5 jaar en in het tweede

uur bij de acceptatie van een andere woning niet veel met die in

kwartaal 2,9 jaar. Voor starters is de gemiddelde zoektijd in het

2012 en 2013. In het eerste kwartaal was de gemiddelde woond-

eerste kwartaal 4,5 jaar en in het tweede 4,9 jaar. De zoektijd en

uur 18,7 jaar en in het tweede kwartaal 17,7 jaar. De gemiddelden

het percentage van die zoektijd ten opzichte van de woon- of

per gemeente lopen wel uiteen, zoals is af lezen in figuur 4.3. De

inschrijfduur is in het eerste halfjaar van 2014 vergelijkbaar met

gemiddelde inschrijfduur voor starters loopt wel op. In 2013 was

die in eerdere jaren. In figuur 4.5 staat de zoektijd per gemeente

deze nog 8,1 jaar voor de Stadsregio als geheel. Deze is opgelo-

en deelregio.

pen tot 8,3 jaar in het eerste kwartaal van 2014 en 9 jaar in het tweede kwartaal. 4.4 Zoektijd De gemiddelde woon- en inschrijfduur bij acceptatie geven geen volledig beeld van de periode die een woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Dat geldt zeker voor doorstromers. De zoektijd bestrijkt de periode tussen de datum waarop een woningzoekende voor het eerst heeft gereageerd via WoningNet en de datum waarop een andere woning wordt geaccepteerd. De gemiddelde zoektijd in de gehele Stadregio is voor doorstro-


29


5.1 Ontwikkelingen in de woningvoorraad In de deelregio Zuid en de deelregio Noord bestaat 60 pro-

5.2 Verhuringen van corporatiewoningen in 2013 en 2014

cent van de zelfstandige woningvoorraad uit koopwoningen,

Corporaties blijken veel meer woningen te verhuren dan de

tegen 31 procent in Amsterdam. Amsterdam heeft bovendien

reguliere sociale verhuur via WoningNet. Deze eerste ca-

een substantiële voorraad betaalbare particuliere huurwonin-

tegorie omvat ruim 10.000 verhuringen in 2013. Daarnaast

gen. Zo maakt de voorraad huurwoningen met een huur onder

verhuren corporaties studentenwoningen, ze voorzien in

699 euro van corporaties en particulieren 58 procent uit van de

tijdelijke verhuur, gebruiksovereenkomsten, directe bemid-

Amsterdamse voorraad.

deling via instellingen en vrije sectorhuur. Tellen we alles bij elkaar op, dan komen we op ruim 24.000 verhuringen van

De woningcorporaties hebben per 1 januari 2014 bijna 283.000

corporaties in 2013. De dynamiek binnen het corporatiebezit

huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam in bezit, waar-

is dus veel groter dan vaak wordt verondersteld.

van ruim 12.000 onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen en

Vooral in Amsterdam en de deelregio Zuid (Amstelveen

Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met re-

en Diemen) wordt relatief veel aan studenten verhuurd.

latief veel studentenkamers.

Deze deelregio’s zijn dan ook belangrijk bij de instroom van jonge nieuwkomers die in de Stadsregio een opleiding

In alle deelregio’s zien we binnen het corporatiebezit de laatste

gaan volgen.

jaren een afname van de sociale huursector (een huur lager dan 699 euro) en het huursegment onder de 597 euro, terwijl het

In de gehele Stadsregio zijn in 2013 meer dan zestienduizend

segment tussen 597 en 699 euro en het vrije sector huurseg-

sociale huurwoningen en studentenwoningen verhuurd met

ment (met een huur vanaf 699 euro) groter worden.

een netto huurprijs van maximaal 699 euro, dit is 85 procent

Het huursegment onder 597 euro is relatief kleiner in de deelre-

van het totaal aantal verhuringen in de Stadsregio (exclusief

gio Zuid dan in Amsterdam en deelregio Noord.

de tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten).

Maar ook daar maakt dit segment nog altijd zo’n vijfenzeven-

Negenenvijftig procent van alle verhuurde huurwoningen

tig procent van de voorraad uit. De cijfers wijzen er niet op

in 2013 (sociale huurwoningen alsmede zelfstandige en on-

dat de afname in deelregio Zuid veel sneller plaatsvindt dan in

zelfstandige studentenwoningen) in de Stadsregio heeft een

Amsterdam en de deelregio Noord.

huur onder de aftoppingsgrens van 597 euro. In deelregio Zuid wordt procentueel het grootste deel van de woningen

De toename van het vrije sector huursegment zorgt in alle deel-

verhuurd onder de aftoppingsgrens van 597 euro, namelijk

regio’s voor meer aanbod voor de middeninkomens met een in-

68 procent. In Amsterdam is dit 59 procent en in deelregio

komen tot 43.000 euro.

Noord 52 procent.

Ook de verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een aan-

In de deelregio Zuid bestaat 69 procent van de verhuringen

bod dat bereikbaar is voor de middeninkomens. Vijfentachtig

onder 597 euro uit studentenwoningen. In Amsterdam is dat

procent van de corporatieverkopen heeft een prijs beneden de

ruim 50 procent.

203.000 euro en is bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 43.000 euro.

In de eerste helft van 2014 lijkt het aantal reguliere sociale verhuringen voor het eerst weer toe te nemen. Het is nog te vroeg om te spreken van een kentering. De inschrijfduur voor starters en het aantal reacties lopen wel op tussen de eerste helft van 2013 en 2014.

5 Samenvatting en conclusies Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014

Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam, 2014 Oktober 2014 Auteurs Cathelijn Groot Jeroen van der Veer Ontwerp en productie LandofPlenty (Antoin Buissink) Omslagbeeld Max Kisman

Opdrachtgevers

Stadsregio Amsterdam Stadsregio Amsterdam Postbus 626 1000 AP Amsterdam 020 – 527 3700 www.stadsregioamsterdam.nl

Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 – 346 0360 www.pwnr.nl


31


Stadsregio Amsterdam


Stadsregio Amsterdam

Recommend Documents