detailhandelsbeleid stadsregio amsterdam

detailhandelsbeleid stadsregio amsterdam

Vastgesteld op 13 december 2011

INHOUDSOPGAVE

Inleiding

5

Hoofdstuk 1. Kaders

7

1.1

Provinciale detailhandelsvisie als kader

7

1.2

Wet ruimtelijke ordening en Europese Dienstenrichtlijn

7

1.3

Uitkomsten evaluatie 2008 regionaal detailhandelsbeleid

8

1.4

Marktruimteonderzoek Detailhandel MRA

8

Hoofdstuk 2. Trends

10

2.1

Internetwinkelen

10

2.2

Single brandstores vervangen multiple brandstores

10

2.3

Schaalvergroting

10

2.4

Demografische trends

11

2.5

Branchevervaging

11

2.6

Te veel meters en vraag naar kwaliteit

11

Hoofdstuk 3. Visie

12

3.1

Ambitie

12

3.2

Terughoudendheid in het toevoegen van nieuwe meters

12

3.3

Meer ruimte voor kwaliteit

13

3.4

Maatwerk op perifere locaties

13

3.5

Proactief detailhandelsbeleid

15

3.6

De zes uitgangspunten van het regionaal detailhandelsbeleid

15

Hoofdstuk 4. Hoofdlijnen regionaal detailhandelsbeleid

16

4.1

Hoofdlijnen regionaal detailhandelsbeleid

16

4.2

Wat verandert er?

16

4.3

Procedureel

17

4.4

Uitvoeringsparagraaf

17

Hoofdstuk 5. Regionale afstemming

18

5.1

Instrumenten regionale afstemming

18

5.2

Regionale Commissie Winkelplanning

18

Bijlage 1: Bestaande winkelstructuur stadsregio Amsterdam

Bijlage 2: Leidraad beoordeling detailhandelsplannen

Bijlage 3: Marktruimte-onderzoek Detailhandel Metropoolregio Amsterdam

19 23 25

3

INLEIDING

Consumenten hebben uiteenlopende wensen: ze winkelen graag in de buurt als het gaat om de dagelijkse boodschappen, maar willen ook graag gemakkelijk hun auto kwijt als ze bijvoorbeeld meubels of andere

grote aankopen doen. Daarnaast is winkelen soms ook een ‘uitje’ en funshoppen doe je vooral in een gezellig winkelgebied dat iets extra’s biedt.

Consumenten zijn natuurlijk ook gewoon bewoners. Bewoners hebben liever geen half leegstaande win-

kelgebieden. Leegstand wordt als onprettig ervaren. Iedereen is het erover eens dat een situatie van grote leegstand zoals in de kantorenmarkt ongewenst is.

Als overheden aan alle marktinitiatieven meewerken, lijkt dit heel marktgericht. Een grondhouding waarbij mogelijkheden voor de markt onbeperkt zijn, heeft echter grote nadelen, juist voor diezelfde markt.

Marktpartijen, zowel ontwikkelaars als winkelondernemers, hebben dan namelijk geen enkele zekerheid

ten aanzien van hun investeringen. Indien in de periferie of op andere goedkope locaties alles kan, zullen in-

vesteringen op de meer complexe en kostbare centrumlocaties uitblijven. Daardoor kan leegstand ontstaan. Structurele leegstand verzwakt de winkelstructuur als geheel.

Kortom, de overheid ontkomt niet aan het voeren van regie om tegemoet te komen aan de wensen van bewoners, consumenten, investeerders en ondernemers. De uitdaging is het vinden van een evenwicht

tussen al deze belangen. Met een detailhandelsbeleid dat duidelijkheid schept, maar ook voldoende ruimte biedt voor de dynamiek die bij de Metropool Amsterdam past. Met heldere keuzes voor de winkelstructuur ontstaat duidelijkheid en zekerheid bij de marktpartijen en worden investeringen op de gewenste locaties

gestimuleerd. Locaties die kansrijk en structuurversterkend zijn, kunnen mogelijk worden (her)ontwikkeld en uitgebreid. Buiten de gewenste structuur worden ontwikkelingen tegengegaan. Goed ruimtelijk detailhandelsbeleid stimuleert en faciliteert op deze manier de markt. Waarom regionaal detailhandelsbeleid?

De schaal waarop consumenten en marktpartijen opereren, noodzaakt tot regionaal beleid omdat voor hen

gemeente- en regiogrenzen weinig betekenen. Daarbij hebben nieuwe grootschalige detailhandelsontwikkelingen vaak bovenlokale effecten. Regionale afstemming is daarbij in ieder geval nodig, naast een offensieve

regionale visie gericht op versterking van de bestaande detailhandelstructuur. In plaats van alleen te kijken of ontwikkelingen de bestaande structuur niet schaden, kunnen we ook proactief op zoek naar manieren voor structuurversterking, bijvoorbeeld door een actief acquisitiebeleid.

Het vigerende regionale detailhandelsbeleid loopt in 2011 af. De noodzakelijke herziening van het regionale

detailhandelsbeleid vormt een goed moment om nogmaals kritisch te kijken naar het beleid en naar de speerpunten van de regio voor de komende jaren wat betreft detailhandel.

Traject

Onder dit nieuwe beleid ligt een aantal consultaties en onderzoeken ten grondslag:

• De tussentijdse evaluatie van het detailhandelsbeleid 2006-2010 in 2008; • Bureau Stedelijke Planning heeft in opdracht van Gemeente Amsterdam, Stadsregio Amsterdam en Provincie Noord-Holland in kaart gebracht wat de marktruimte voor nieuwe detailhandel in de Metropoolregio Amsterdam is;

• DTNP heeft in opdracht van de Stadsregio Amsterdam de gevolgen van vier scenario’s voor grootschalige en perifere winkelgebieden uitgewerkt;

5

• De Regionale Commissie Winkelplanning heeft in het voorjaar 2011 een advies over de hoofdlijnen van het nieuwe regionale detailhandelsbeleid geformuleerd;

• Verschillende marktpartijen zijn geconsulteerd over de toekomst van perifere locaties en de restricties in branchering en volume op deze locaties.

Verder is gebruik gemaakt van het rapport ‘Dynamiek van winkelgebieden: van meer naar betere meters’ van de Taskforce dynamische winkelgebieden van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW).

Leeswijzer

In de afgelopen jaren hebben verschillende ontwikkelingen plaatsgevonden die van invloed zijn op het nieuwe detailhandelsbeleid:

1. Provincie Noord-Holland heeft in 2009 haar eerste Detailhandels-en leisurevisie vastgesteld. Deze visie vormt één van de kaders voor het nieuwe regionaal detailhandelsbeleid. De provincie zegt hierin ook:

“Regio’s moeten beschikken over een regionale visie op detailhandel. Het beleid bevat ten minste een

beschrijving van de bestaande en de gewenste structuur van de regio. Ook is er regionale afstemming over de ontwikkelingen.”

2. De Wet Ruimtelijke Ordening en de Europese Dienstenrichtlijn hebben het belang van de ruimtelijke

gevolgen van detailhandelsontwikkelingen vergroot. Hiermee dient rekening worden gehouden in het nieuwe beleid.

3. In 2008 is het huidige regionale detailhandelsbeleid geëvalueerd. Hieruit bleek dat het regionaal

detailhandelsbeleid in grote lijnen naar tevredenheid functioneert. Er is dan ook geen reden voor een volledige herziening van het beleid.

4. In 2010/2011 heeft de Bestuurlijke Kerngroep Metropoolregio Amsterdam de Stadsregio Amsterdam,

Provincie Noord-Holland en Gemeente Amsterdam een onderzoek naar de marktruimte voor detailhandel in de Metropoolregio Amsterdam laten uitvoeren. Uit dit onderzoek komt naar voren dat er weliswaar markt is voor uitbreiding, maar wel beperkt en niet evenredig verdeeld over de gemeenten en deelregio’s in de Metropoolregio.

Deze ontwikkelingen vormen het kader voor het nieuwe stadsregionale detailhandelsbeleid. In hoofdstuk 1 worden deze ontwikkelingen nader toegelicht.

Verder zijn er ook verschillende trends in de retailbranche die van invloed kunnen zijn op het nieuwe regionaal detailhandelsbeleid. Deze zijn terug te vinden in hoofdstuk 2. Na de toelichting op de context waarin

het regionale detailhandelsbeleid moet worden geplaatst gaan we in op onze visie van de regionale detailhandelstructuur: wat willen we zelf? Vervolgens leiden de kaders, de trends en de ambities samen tot zes

uitgangspunten van het nieuwe beleid. In hoofdstuk 4 staan de hoofdlijnen van het regionale detailhandelsbeleid op een rij. Regionale afstemming speelt een cruciale rol in de uitvoering van het regionale detailhan-

delsbeleid. In hoofdstuk 5 zijn de instrumenten hiervoor benoemd en wordt de rol van de Regionale Commissie Winkelplanning toegelicht.

1 HBD, CBW-MITEX, MKB, Kamer van Koophandel, NEPROM, IVBN

6

HOOFDSTUK 1 Kaders voor het nieuwe detailhandelsbeleid 1.1. Provinciale detailhandelsvisie als kader In 2009 heeft Provincie Noord-Holland een detailhandels-en leisurevisie vastgesteld. Het provinciale beleid schetst de kaders voor de beoordeling van nieuwe detailhandelsontwikkelingen. De provincie geeft aan dat de deelregio’s zelf ook over detailhandelsbeleid moeten beschikken. Het regionale beleid moet ten minste

voldoen aan de provinciale kaders, maar kan uiteraard specifieker zijn als de regio daarvoor kiest. Uitgangspunten Provinciaal Detailhandelsbeleid:

• Provincie heeft een positieve grondhouding voor nieuwe ontwikkelingen, innovatieve concepten, schaalvergroting, etc. die versterkend kunnen zijn voor detailhandelstructuur.

• Nieuwe detailhandelsontwikkelingen of –uitbreidingen mogen niet leiden tot ernstige verstoring en duurzame ontwrichting van de bestaande winkelstructuur in de regio.

• De verdere ontwikkeling van de bestaande hoofdwinkelgebieden heeft prioriteit. • Nieuwe ontwikkelingen of uitbreidingen moeten bijdragen aan verbetering van het kwaliteitsniveau en versterking van het onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Kwaliteitsaspecten moeten goed worden meegewogen in de afweging die leidt tot een planologisch besluit.

• Detailhandelsontwikkelingen groter dan 1500 m2 vloeroppervlak (buiten bestaande winkelcentra) en

groter dan 5000 m2 vloeroppervlak (binnen bestaande centra) zijn grootschalige detailhandelsontwikkelingen die regionale afstemming behoeven.

• Regio’s moeten beschikken over een regionale visie op detailhandel. Het beleid bevat ten minste een

beschrijving van de bestaande en gewenste structuur van de regio. Ook is er regionale overeenstemming

over de ontwikkelingen (programma).

• Solitaire winkelvestigingen zijn ongewenst, uitgezonderd tuincentra. Conform ons locatiebeleid is het clusteren van voorzieningen het leidend principe.

• Het belang van het behouden van primaire detailhandelvoorzieningen in kleine kernen moet worden meegewogen in de regionale beoordeling van grootschalige detailhandelplannen.

• De ontwikkeling van weidewinkels (grootschalige solitaire detailhandel in het landelijk gebied) is uitgesloten. Detailhandelsvestigingen zijn alleen gevestigd in verstedelijkt, of te verstedelijken gebied.

• Afhaalpunten van internetwinkels kunnen zich op bedrijventerreinen vestigen. Deze afhaalpunten hebben opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit, en mogen zich niet ontwikkelen tot complete

winkels met een uitgebreide etalagefunctie en productadvisering.

• De provincie laat bovendien het onderscheid tussen GDV en PDV los en laat het aan de regio’s over in hoeverre dit onderscheid wordt toegepast.

1.2. Wet Ruimtelijke Ordening en Europese Dienstenrichtlijn Uit de uitspraak van de Raad van State naar aanleiding van het beroep tegen de ontwikkeling van Sugar City blijkt dat enkel het uitgangspunt van fijnmazigheid geen juridisch houdbaar argument is om ongewenste

detailhandelsontwikkelingen tegen te gaan. Aspecten als fijnmazigheid, concentratie, concurrentieverhoudingen kunnen geen rol spelen bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van ‘duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau’. Of er sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied met mogelijke

sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen is niet van doorslaggevend belang voor de beantwoording

van de vraag of er duurzame ontwrichting is. Er is niet meer over te zeggen dan dat inwoners hun dagelijkse inkopen op aanvaardbare afstand van hun woonplaats moeten kunnen blijven doen. Het is echter niet of

nauwelijks objectief te bepalen wat ‘aanvaardbaar’ is. Een gevolg van de Wet Ruimtelijke Ordening en de Eu-

ropese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG, art 14.5) is dat we het regionaal detailhandelsbeleid niet in economi-

sche termen, maar in ruimtelijke kwaliteiten moeten onderbouwen. Hierbij valt te denken aan mobiliteitsef7

fecten, de ruimtelijke uitstraling van de activiteit op de omgeving, leegstand etc. Ook is het verstandig om de bestaande en eventueel gewenste detailhandelstructuur vast te leggen.

Feit is dat met deze jurisprudentie ongewenste winkeluitbreidingen veel moeilijker kunnen worden tegengehouden. Reparatie achteraf wordt daarmee steeds moeilijker, des te meer reden om de gewenste retailstructuur vooraf goed vast te leggen.2

1.3. Uitkomsten evaluatie 2008 regionaal detailhandelsbeleid In 2008 is het stadsregionaal detailhandelsbeleid geëvalueerd. Uit deze evaluatie bleek dat het beleid naar

tevredenheid functioneerde en dat de hoofdlijnen van het bestaande beleid grotendeels in tact konden blijven. In de evaluatie wordt ingegaan op het onderzoeken van het stimuleren van de uitbreiding van het winkelaanbod op A1-locaties, de ondersteuning van de Stadsregio aan gemeenten bij het opstellen van lokale

detailhandelsvisies, het opzetten van een detailhandelsmonitor in samenwerking met de provincie en het

vormgeven van regels en richtlijnen omtrent afhaalpunten van internetwinkels op bedrijventerreinen. Ook

wordt aanbevolen om de ‘marktruimte licht te verruimen’: bij uitzondering zou het mogelijk moeten worden om (gemotiveerd én op basis van regionale overeenstemming) in de regio (nieuwe of bestaande) perifere winkellocatie(s) aan te wijzen waar ook grootschalige detailhandel is toegestaan.

1.4 Marktruimteonderzoek Detailhandel MRA In 2010/2011 heeft de BKG MRA de Stadsregio Amsterdam met Gemeente Amsterdam en Provincie Noord-

Holland een onderzoek laten uitvoeren naar de marktruimte voor detailhandel in de Metropoolregio Amsterdam. Marktruimte wil zeggen: hoeveel vraag naar nieuwe detailhandel is er als je kijkt naar de ontwikkeling van consumentenbestedingen? Daarbij is het belangrijk om te zien of deze marktruimte strookt met de plannen voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen die al op plank liggen.

Uit het onderzoek blijkt dat er over de gehele MRA ongeveer een evenwicht is tussen de marktruimte tot

2020 en harde3 detailhandelplannen. Wordt ook de zachte planvoorraad betrokken, dan is sprake van een

ruim overschot aan plannen in verhouding tot de marktruimte. De marktruimte is bovendien niet evenre-

dig verdeeld over de regio of over de gemeenten in de MRA. De vraag is ook of er fysieke uitbreidingsruimte

bestaat op de plekken waar daadwerkelijk marktruimte is. Dat wil zeggen dat enige terughoudendheid

noodzakelijk is in het toestaan van nieuwe detailhandelsontwikkelingen en dat het totaal aan plannen met enige regelmaat gemonitord dient te worden. De conclusies van het marktruimte onderzoek zijn dan ook

opgenomen in het beoordelingskader (bijlage II) waarmee de Regionale Commissie Winkelplanning werkt bij het adviseren over grootschalige detailhandelsplannen. Op die manier beoordeelt de RCW niet langer ieder individueel plan voor nieuwe grootschalige detailhandel, maar kan zij dit afzetten tegen andere plannen in hetzelfde verzorgingsgebied.

2 NRW Taskforce dynamische winkelgebieden, Dynamiek van winkelgebieden

3 Harde plannen zijn in Amsterdam gedefinieerd als plannen waarvoor minimaal het Fase III besluit conform het Amsterdamse Plaberum is

genomen of in verregaande voorbereiding is. Het Fase III besluit betekent dat er een grondexploitatie is geopend en dat de gemeente voornemens is de grond bouwrijp te maken of dit reeds doet. Voor plannen waar de gemeente niet de voortrekkersrol heeft maar een marktpartij is

een hard plan wanneer er minimaal een VO is opgesteld. Voor de regiogemeenten geldt als definitie voor harde plannen dat er a) een vigerend bestemmingsplan aanwezig is (maar ha/m2 zijn niet direct uitgeefbaar/ ontwikkelbaar), b) er een vigerend bestemmingsplan aanwezig is en uitvoeringscontracten zijn afgesloten met ontwikkelaars (bouwrijp en terstond uitgeefbaar) dan wel c) het plan in uitvoering is.

8

Conclusie

Voor het nieuwe regionale detailhandelsbeleid geldt dat het moet voldoen aan de uitgangspunten van het provinciale detailhandelsbeleid. We kunnen concluderen dat grote inhoudelijke wijzigingen in het huidige beleid niet nodig zijn. Maar meer dan in het verleden is de ruimtelijke onderbouwing van het beleid van

belang. En alle signalen wijzen er op dat terughoudendheid in het toestaan van de ontwikkeling van nieuwe detailhandel is geboden.

9

HOOFDSTUK 2 Trends

In de retailbranche zijn verschillende trends zichtbaar. Hieronder staan de belangrijkste op een rij, onder andere het resultaat van een consultatieronde met experts op het gebied van detailhandel.

2.1 Internetwinkelen Over de impact van internet verschillen de meningen en schattingen. Iedereen is het echter wel eens dat de

sterke toename in internetwinkelen gevolgen heeft voor de bestaande winkelgebieden. Naar verwachting levert deze trend vooral leegstand op in de aanloopstraten, en niet zozeer in de hoofdwinkelstraten. Het gemak van

het internet maakt beleving en amusement nog belangrijker voor winkelgebieden, gericht op de niet-dagelijkse aankopen. De consument moet een extra prikkel hebben om te gaan winkelen. Dit onderstreept het steeds

grotere belang van de ‘branding’ van winkelgebieden. Er zijn overigens ook neutrale of positieve efecten van

internetwinkelen. Zo kan een consument via het internet een winkel ontdekken om die vervolgens te bezoeken en hoeven niet alle internetaankopen een vervanging te zijn van in een winkel aangeschafte aankopen.

Het effect van internetwinkelen speelt een belangrijke factor in de berekening van de marktruimte voor nieuwe detailhandel in de MRA. Over de Metropoolregio als geheel zal als gevolg van internetwinkelen in 2040

naar schatting ruim 5% minder detailhandelsaanbod in vierkante meters in gebruik zijn. Dit komt neer op een verlies van ca. 170.000 m2 winkelvloeroppervlakte (wvo). Er is in het marktruimteonderzoek ook gekeken naar

de variatie in effecten tussen de deelregio’s. Deze blijkt relatief beperkt, tussen een kleine 4% en bijna 6%. De effecten zijn het grootst in Lelystad, Amsterdam, Gooi-en Vechtstreek en Almere. Het zijn met name consu-

menten in de stad die internetwinkelen, terwijl consumenten in de landelijke gebieden enigszins achterlopen in de adoptie van internetwinkelen. Echter, als deze laatste groep eenmaal op het internet winkelt, kopen zij vaker via het internet dan stedelijke internetwinkelaars. Op die manier ondervinden vooral winkeliers in de landelijke gebieden de negatieve gevolgen van de toename in internetwinkelen. 4

2.2 Single brandstores vervangen multiple brandstores De zogenaamde single brandstores vervangen steeds vaker de multiple brandstores. Steeds meer merken

nemen de eigen retail (incusief outlet) over, of laten dit door zelfstandige franchise-ondernemers doen. Op

die manier behalen zij grotere winstmarges en kan hun merk beter inspelen op beleving van de klant. Naar

verwachting worden deze ‘single brand stores’ of ‘dedicated stores’ steeds belangrijker in de verkoop van een

merk. Deze trend heeft gevolgen voor winkelgebieden. Als steeds meer merken een eigen winkel willen ope-

nen, zal de vraag naar winkelpanden stijgen. Tevens wordt beleving steeds belangrijker voor de consument en

dit ‘vergt’ mogelijk extra vierkante meters. Binnen deze trend past ook het signaal dat de traditionele warenhuizen verdwijnen. De V&D is inmiddels getransformeerd in een ‘shop-in-shop’-concept.

2.3 Schaalvergroting De winkeldichtheid (m2 winkelvloeroppervlakte –wvo- per inwoner) in de Metropoolregio ligt zo’n 11% lager

dan landelijk. Het verschil met het landelijk gemiddelde zit niet in het aantal vestigingen maar in de gerin-

gere omvang per vestigingspunt. Deze ligt 11% lager. Sinds 2003 heeft wel een beperkte inhaalslag plaatsgevonden: het totale detailhandelsaanbod is in de Metropoolregio met 475.000 m2 wvo of 17% toegenomen,

tegenover 14% landelijk. Het grootste deel van die groei, zowel landelijk als in de Metropoolregio, kwam voor 4 Onderzoek ’Marktruimte Detailhandel MRA 2010-2040’, 2011.

10

rekening van het PDV/GDV-aanbod. De groei van het detailhandelsaanbod was veel groter dan de groei van het bevolkingsdraagvlak in diezelfde periode (ruim 4%).5

In vrijwel alle branches is het oppervlak per winkel steeds groter. Schaalvergroting vindt plaats op alle typen winkellocaties. Het snelst groeien grootschalige winkelconcentraties in de periferie en winkels liggen meer verspreid. In aandeel neemt het belang van traditionele winkelgebieden af.6

2.4 Demografische trends Demografische trends zoals vergrijzing, of de multiculturele samenleving kunnen van invloed zijn op het

winkellandschap. De multiculturele samenleving is nog geen aanleiding voor gedifferentieerde detailhandel, behalve op food (waarop bijvoorbeeld de ontwikkeling van de nieuwe Markthal in Rotterdam op inspringt). Vergrijzing maakt veiligheid en gemak nog belangrijker voor een winkelgebied. Vergrijzing speelt ook een

rol in het voortbestaan van de buurtwinkels. Veel eigenaren vinden geen opvolger voor de buurtwinkels, die daarmee ophouden te bestaan.

De bevolking in de MRA is relatief jong en groeit beduidend harder dan landelijk. De groei concentreert zich wel in een klein aantal deelregio’s van de MRA. De groei van het detailhandelsaanbod was in de periode

2003-2010 veel groter dan de groei van de bevolking.7 De demografische ontwikkeling in de MRA is een be-

langrijke factor in de berekening van de uitbreidingsruimte in het marktruimteonderzoek.

2.5 Branchevervaging Winkelformules die traditioneel op perifere locaties gevestigd zijn, zoals bouwmarkten, tuincentra, de Ikea, hebben met de tijd een enorme assortimentsverbreding doorgevoerd. Deze autonome marktontwikkeling staat op gespannen voet met de branchering op perifere locaties die nog altijd geldt.

2.6 Te veel meters en vraag naar kwaliteit Onder de geconsulteerde deskundigen werd de mening breed gedeeld dat er te veel vierkante meters de-

tailhandel boven de markt hangen. In de beoordeling van detailhandelsplannen wordt de kwaliteit van de

ontwikkeling steeds belangrijker. Het is echter niet gemakkelijk om objectieve kwaliteitscriteria voor nieuwe detailhandel te ontwikkelen.

5 Onderzoek ‘Marktruimte detailhandel MRA 2010-2040’, 2011

6 Onderzoek ‘Kiezen of Delen – Beleid op maat voor perifere detailhandel’, 2010 7 Onderzoek ‘Marktruimte detailhandel MRA 2010-2040’, 2011

11

HOOFDSTUK 3 Visie

Naast de trends in de detailhandelsmarkt en de kaders die voor het nieuwe beleid gelden, hebben we zelf uiteraard ook een bepaalde ambitie voor de regionale detailhandel.

3.1 Ambitie Het is onze ambitie om een dynamische en fijnmazige detailhandelsstructuur in de stadsregio Amsterdam te realiseren.

Een belangrijk speerpunt van het regionaal detailhandelsbeleid is tot op heden altijd de keuze voor een fijn-

mazige detailhandelsstructuur geweest. Een fijnmazige detailhandelsstructuur zet de leefbaarheid centraal

en gaat uit van de behoefte van inwoners om dichtbij huis –op aanvaardbare afstand- hun aankopen te kunnen doen. Behoud van een fijnmazige detailhandelstructuur blijft een centraal uitgangspunt van het detailhandelsbeleid. Dat impliceert dat afspraken nodig zijn die de huidige structuur in stand houden of verder

versterken:

• vasthouden aan het op aanvaardbare afstand hebben van winkels in dagelijkse artikelen8; • vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van nieuwe (perifere) locaties waar (grootschalige)

detailhandel is toegestaan;

• vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van brancheverruiming op bestaande perifere locaties; • vasthouden aan het weren van food van bedrijventerreinen en perifere winkellocaties; • versterking van bestaande winkelgebieden staat centraal; • weidewinkels zijn niet toegestaan. 9

De consequentie is dan wel dat we vaak ‘nee’ moeten verkopen tegen ontwikkelaars die nieuwe detailhan-

delslocaties willen ontwikkelen. Aan de andere kant kan op bestaande winkelgebieden vernieuwing plaatsvinden door middel van herontwikkeling. Om dynamiek te behouden is zodoende maatwerk nodig op de perifere locaties en behoort een apart acquisitiebeleid om nieuwe formules binnen te halen tot de mogelijkheden. De meerwaarde van een regionaal acquisitiebeleid op detailhandel zal begin 2012 worden onderzocht. Om deze ambitie te realiseren, zetten we zodoende in op een aantal speerpunten:

• terughoudendheid in het toevoegen van nieuwe meters; • meer ruimte voor kwaliteit; • maatwerk op de perifere locaties; • pro-actief acquisitiebeleid.

3.2 Terughoudendheid in het toevoegen van nieuwe meters Iedereen is het erover eens dat een situatie van grote leegstand zoals op de kantorenmarkt onwenselijk is

voor detailhandel. Leegstand heeft een negatief effect op de leefbaarheid en werkt onveiligheid in de hand.

Uit het marktruimteonderzoek blijkt dat er weliswaar marktruimte is voor nieuwe detailhandelmeters in de Metropoolregio Amsterdam, maar dat deze uitbreidingsruimte onevenredig verdeeld is over de regio en vrij beperkt is. Dat betekent dat we uiterst terughoudend moeten zijn in het toevoegen van nieuwe detailhandelsmeters. Het betekent ook dat we meer aandacht moeten geven aan het ‘nieuw voor oud’-principe: in

bepaalde gebieden alleen nieuwe detailhandel toestaan als bestaande meters die niet goed functioneren

8 Dagelijkse artikelen, definitie Locatus: levensmiddelen en persoonlijke verzorging.

9 Weidewinkels zijn winkelvestigingen op solitaire plekken, dus buiten bestaande winkelgebieden.

12

uit de markt worden gehaald. Op die manier voorkom je een stop op nieuwe ontwikkelingen en blijft het

mogelijk om dynamiek te stimuleren, maar voorkom je overaanbod en dus leegstand. Niet iedere nieuwe ontwikkeling voegt iets toe aan het bestaande winkelaanbod.10

3.3 Meer ruimte voor kwaliteit Het is dus niet zozeer dat we meer winkels nodig hebben in de Stadsregio Amsterdam, maar het is wel be-

langrijk om ruimte te laten voor extra kwaliteit. Het is echter niet gemakkelijk om ‘kwaliteit’ te definiëren als

het gaat om detailhandel. Kwaliteit is niet direct te meten aan de hoogte van de huurprijzen: designers zitten immers traditioneel niet op de locaties met de hoogste huurprijzen, omdat zij niet zozeer veel ‘traffic’ (grote

koopstromen) nodig hebben voor een hoge omzet, maar eerder een select groepje draagkrachtige klanten. De hoogste huurprijzen worden betaald voor winkellocaties waar de meeste passanten c.q. loopstromen zijn.

Voor verschillende doelgroepen betekent kwaliteit iets anders als je kijkt naar het assortiment: het is niet per

definitie duur en chique. Een Primark verkoopt weliswaar goedkope maar trendy kleding, en kan om die reden kwaliteit aan een winkelgebied toevoegen als er bijvoorbeeld niet al een Primark of vergelijkbare discounter

is en het past bij de doelgroep van het winkelgebied. Op die manier wordt een nieuwe formule toegevoegd op een locatie waar de vraag van de consument (de doelgroep) aansluit op het aanbod in de winkel.

Kortom: Wat is kwaliteit in detailhandel? Een toevoeging van iets nieuws aan het bestaande aanbod in een winkelgebied en versterking van de identiteit van een winkelgebied -en dus de aantrekkingskracht van het

gebied op de doelgroep. Of een nieuwe doelgroep aantrekt. Kwaliteit toevoegen met geheel nieuwe winkelgebieden kan alleen als het de detailhandelstructuur versterkt (of dit bereikt door het ‘nieuw-voor-oud’ prin-

cipe), er voldoende vraag is naar het nieuwe winkelgebied en het een duurzame ontwikkeling is (bijvoorbeeld alternatief aanwendbaar).

3.4 Maatwerk op perifere locaties In de jaren ’70 en ’80 ontstonden in de periferie voor de auto goed bereikbare winkellocaties, met bijvoor-

beeld autoboulevards, bouwmarkten en woonboulevards. Dit zijn de zogenoemde PDV-locaties, waarbij PDV staat voor Perifere Detailhandel Vestigingen. Het zijn eigenlijk bedrijventerreinen waar winkels met een

bepaald assortiment zich mogen vestigen. Winkels met een zodanig assortiment dat ze lastig in de binnen-

steden ruimtelijk ingepast konden worden. Deze perifere locaties waren zodoende aanvullend op de centrum-

winkelgebieden en de buurt- en wijkcentra. Het toelatingsbeleid was zeer strikt. Alleen de zogenaamde PDV11-

en GDV12 -branches voor volumineuze artikelen en grootschalige winkels, waar consumenten doelgericht naar

toe gaan, mochten zich in de periferie vestigen.

De laatste twee decennia heeft het beleid plaats gemaakt voor een meer kwalitatieve en consumentengerichte benadering. Het beleid faciliteerde nieuwe concepten, waaraan de consument behoefte heeft, waardoor er

voor Nederland nieuwe vormen van detailhandel ontstonden: gemakswinkels, op locaties waar veel verkeer is en clusters van grootschalige detailhandel. Woonboulevards werden woonmalls en factory outlets

10 NRW Taskforce dynamische winkelgebieden, Dynamiek van winkelgebieden 11 De traditionele PDV branches zijn: doe-het-zelf, woninginrichting, meubels.

12 GDV staat voor Grootschalige Detailhandel Vestigingen, winkels met een oppervlakte van meer dan 1500 m2, niet gebonden aan branchering, met uitzondering van dagelijks.

13

ontstonden. Het aantal vierkante meters aan detailhandel wordt enorm uitgebreid. De uitbreiding gaat veel sneller dan de bevolkingsgroei en de groei van de bestedingen. Daardoor krijgen de retailers in de periferie

het steeds moeilijker en breiden zij hun assortiment uit om aan de wensen van de consument tegemoet te

komen. Het gevolg is branchevervaging op deze perifere winkellocaties. De vraag rijst of er moet worden vastgehouden aan de branchebeperkingen in de periferie.13

In het huidige regionale detailhandelsbeleid zijn naast de bestaande PDV-locaties acht perifere locaties /

bedrijventerreinen aangewezen waar grootschalige detailhandel (GDV) is toegestaan. Dat wil zeggen: winkels met een vloeroppervlakte van minimaal 1500 m2 ongeacht het assortiment, met uitzondering van dagelijks.

Hiermee werd beoogd tegemoet te komen aan de marktdynamiek. Deze locaties zijn destijds in samenspraak met de gemeenten gekozen, maar zijn voor een groot deel niet door de markt ontwikkeld. Op de Amsterdamse

locaties Spaklerweg (gebied wordt herontwikkeld), Schinkel, Van Slingelandstraat/Westerkwartier, bedrijventerrein N201 in Aalsmeer (is inmiddels geruild met Bovenkerk in Amstelveen) en de Kop van West in Purme-

rend deden zich geen ontwikkelingen voor. Cruquius in de Haarlemmermeer was in 2005 al een functionerende perifere locatie. Voor de Kop van West zijn de plannen neerwaarts bijgesteld. Het Keurenplein (het

westelijke deel van Bedrijventerrein Osdorp) in Amsterdam is als enige locatie al getransformeerd tot GDV. In de praktijk zien we tegelijkertijd dat de druk vanuit de markt voor het ontwikkelen van perifere winkelconcepten en het oprekken van branchegrenzen groot is. Veel perifere locaties menen met brancheverruiming

een betere marktpositie te kunnen verwerven. Echter, het compleet loslaten van branchering tast de fijnma-

zigheid van de bestaande detailhandelsstructuur aan. DTNP heeft in opdracht van de Stadsregio Amsterdam gekeken naar verschillende scenario’s met betrekking tot branche-en oppervlaktebeperkingen op perifere

locaties. DTNP komt tot de conclusie dat brancheverruiming op perifere locaties weliswaar het probleem van

lastige handhaving opheft, maar ook dat dit de structuur van dorps-, buurt- en wijkcentra, en uiteindelijk ook van binnensteden en stadsdeelcentra, zal aantasten.14 DTNP geeft verder aan dat zij brancheverruiming niet

als een oplossing zien voor minder goed functionerende bestaande perifere locaties en dat het van groot belang is om geen nieuwe perifere locaties te ontwikkelen.

Een marktconsultatie levert een vergelijkbaar beeld op: het in een keer opheffen van de brancheringseisen op

de PDV-locaties wordt unaniem als onwenselijk beschouwd. Brancheverruiming op perifere locaties is maatwerk en vergt zodoende per locatie een goede analyse van de gevolgen. Daarbij staat de vraag centraal voor

welke problemen dit een oplossing zou moeten bieden en welke kansen dit biedt voor een versterking van de detailhandelstructuur. Daarnaast moet brancheverruiming op de perifere locaties wel binnen de ruimtelijke aspecten van ligging en bereikbaarheid passen. PDV/GDV-ontwikkelingen moeten vooral op subregionaal

niveau goed bekeken worden en onderdeel uitmaken van subregionale afstemming: daar waar de uitwissel-

baarheid tussen de verschillende perifere locaties groter en relevanter is dan voor het hele Stadsregiogebied.

In de evaluatie van 2008 is de aanbeveling geformuleerd om brancheverruiming per situatie te beoordelen,

maar dat hier zeer voorzichtig mee om wordt gesprongen en actief wordt afgestemd. De huidige branchering blijft daarmee in stand, maar voor perifere locaties is meer maatwerk mogelijk.

In de regio sluiten we aan op het provinciale beleid ten aanzien van internetwinkels: afhaalpunten van in-

ternetwinkels kunnen zich op bedrijventerreinen vestigen. Deze afhaalpunten hebben opslag en distributie als primaire bedrijfsactiviteit, en mogen zich niet ontwikkelen tot complete winkels met etalagefunctie en productadvisering.

13 NRW Taskforce dynamische winkelgebieden, Dynamiek van winkelgebieden

14

3.5 Proactief detailhandelbeleid Tot op heden is in de Stadsregio Amsterdam geen acquisitiebeleid voor winkels (internationale ketens) ge-

voerd. Wel wordt steeds meer erkend dat een aantrekkelijk winkelaanbod in de Metropoolregio Amsterdam

essentieel is voor de internationale concurrentiepositie van de regio. Voor het op peil brengen van het aanbod

van detailhandel in de Metropoolregio Amsterdam behoort het voeren van een proactief acquisitiebeleid voor detailhandel tot de mogelijkheden. Hierbij kan gedacht worden aan een detailhandelloods, vergelijkbaar met de functie van Hotelloods of Kantorenloods bij gemeente Amsterdam. Een Detailhandelloods stelt een lijst

op met formules/ketens die de bestaande winkelgebieden zouden kunnen versterken. In gemeente Den Haag wordt hier reeds met succes mee gewerkt. We onderzoeken begin 2012 de mogelijkheden voor en meerwaarde van een acquisitiebeleid dan wel detailhandelloods in de Metropoolregio/ Stadsregio.

3.6 De zes uitgangspunten van het regionaal detailhandelsbeleid Op basis van de bovenstaande visie en de eerder genoemde kaders en trends kent het regionale detailhandelsbeleid de volgende zes uitgangspunten:

1. Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur)

2. Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de retailsector. Bouwen voor leegstand is onwenselijk. Leegstand leidt tot verloedering en een verslechtering van de leefbaarheid.

3. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding

van het ruimtegebruik vergen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande locatie mogelijk is. 4. Clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe;

5. Beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelontwikkelingen vindt plaats zowel volgens

kwantitatieve als kwalitatieve (ruimtelijk-economische) criteria;

6. Het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader dat is vastgesteld in het provinciale detailhandelsbeleid in 2009.

15

HOOFDSTUK 4 Hoofdlijnen regionaal detailhandelsbeleid De zes uitgangspunten worden vertaald in de hoofdlijnen van het regionaal detailhandelsbeleid: wat betekenen de uitgangspunten nu concreet voor nieuwe grootschalige plannen en voor de structuur?

4.1 Hoofdlijnen regionaal detailhandelsbeleid De uitgangspunten kunnen worden vertaald en aangevuld door een aantal hoofdlijnen:

1. Detailhandelsvestigingen zijn louter gevestigd in verstedelijkt of te verstedelijken gebied: hoofdwinkel-,

stadsdeel- of wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen (solitaire vestigingen

zijn daarom uitgesloten). Ook solitaire vestigingen buiten woongebieden zijn uitgesloten; nieuwe winkelini-

tiatieven dienen beoordeeld te worden door de RCW op basis van ruimtelijke relevante criteria.

2. De bestaande winkelstructuren zullen door middel van offensief beleid versterkt moeten worden. Lo-

caties die kansrijk en structuurversterkend zijn, morgen worden (her)ontwikkeld en uitgebreid. Buiten de

gewenste structuur worden ontwikkelingen tegengegaan. Er wordt een onderzoek gestart naar het voeren van een acquisitiebeleid voor detailhandel en de toegevoegde waarde van een detailhandelloods;

3. Bestaande perifere locaties: Alleen op bepaalde –reeds als zodanig door de regio aangemerkte- locaties/

bedrijventerreinen is grootschalige detailhandel toegestaan. Dat blijft in beginsel ongewijzigd. Wel kan een gemeente een verzoek indienen om grootschalige detailhandel toe te staan op een perifere locatie. In dat

geval zal een goede onderbouwing van het verzoek op ruimtelijk relevante gronden evenals een analyse van de gevolgen van de verruiming voor de regionale detailhandelstructuur vereist zijn. De Regionale Commissie Winkelplanning zal zo’n verzoek tot verruiming toetsen aan het kwalitatieve beoordelingskader. Indien bestaande PDV–locaties brancheverruiming nastreven geldt hetzelfde beoordelingskader als voor nieuwe locaties;

4. Voorwaarde moet zijn dat de verruiming de detailhandelstructuur versterkt. De RCW brengt ook op verzoeken voor brancheverruiming op PDV-locaties een advies uit aan de hand van de leidraad in bijlage 2;

5. Naast deze locaties voor grootschalige detailhandel zonder branchebeperkingen, zijn er de traditionele PDV-locaties, waar louter de PDV-branches zijn en blijven toegestaan. Brancheverruiming/-vervaging is op deze locaties niet toegestaan;

6. Nieuwe perifere detailhandellocaties worden in beginsel tegengegaan;

7. Gemeenten kunnen via het bestemmingsplan aanvullende eisen met betrekking tot branchering stellen. Dit dient op ruimtelijke aspecten gebaseerd te zijn.

8. Iedere gemeente legt de lokale detailhandelstructuur in ruimtelijke termen vast als onderdeel van de

gemeentelijke structuurvisie of in een gemeentelijke detailhandelvisie. Deze visie / dit beleid past binnen

het regionale detailhandelsbeleid. De detailhandelsstructuur van de stadsregio Amsterdam is vastgelegd in bijlage 1.

Aanbeveling is om ook op subregionaal niveau met elkaar in gesprek te blijven over grootschalige detailhandelsplannen, waar nodig nog voor de ontwikkeling in de RCW is geagendeerd.

4.2 Wat verandert er? Op zich verandert met de bovenstaande uitgangspunten en hoofdlijnen niet veel aan het regionale detailhandelsbeleid. Er zijn echter wel accentverschuivingen:

• Waar nieuwe ontwikkelingen voorheen getoetst werden op de negatieve effecten op de regionale detailhandelsstructuur, moet een nieuwe ontwikkeling in dit voorstel een structuurversterkend effect hebben. Op deze manier krijgt het detailhandelsbeleid een meer offensief karakter;

16

• De aanbeveling uit de evaluatie van 2008 om brancheverruiming op perifere locaties in uitzonderlijke

gevallen bespreekbaar te maken, krijgt gestalte in dit voorstel. In beginsel wordt vastgehouden aan de specifieke branchering op perifere locaties. Een gemeente kan echter een verzoek indienen om (groot-

schalige) detailhandel toe te staan op een perifere locatie. De regionale adviescommissie zal in dat geval toetsen aan hetzelfde beoordelingskader als nieuwe ontwikkelingen. Dat betekent ook dat brancheverruiming op die specifieke locatie structuurversterkend moet zijn.

• Er is een grotere rol weggelegd voor de ruimtelijke component in het nieuwe beleid. De verdere uitwerking en onderbouwing is veel ruimtelijker ingestoken. Op deze manier sluit het beleid beter aan op de Wet Ruimtelijke Ordening. In bijlage 1 staat een beschrijving van de bestaande (en tevens gewenste)

regionale detailhandelstructuur. Op die manier is gemakkelijker aan te tonen wanneer een ontwikkeling tot duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur leidt. Gemeenten worden opgeroepen om de lokale winkelstructuur vast te leggen in hun detailhandelsbeleid/-visie.

• Het belang van de kwaliteit van het winkelaanbod in de Metropoolregio voor de internationale concur-

rentiepositie van onze regio wordt onderstreept en dient te worden omgezet in een pro-actief winkelbeleid, bijvoorbeeld met een winkelloods.

4.3 Procedureel 1. Voor het nieuwe regionale detailhandelsbeleid zal –vergelijkbaar met het provinciale detailhandelsbeleidgeen einddatum gelden. Kleine aanpassingen in het beleid kunnen tussentijds aan de Regioraad worden

voorgesteld –zoals ook in de afgelopen jaren enkele malen is gebeurd. Een algehele herziening van het regionale detailhandelsbeleid behoort ook tot de mogelijke conclusies van een evaluatie.

2. Alle grootschalige detailhandelsplannen worden op regelmatige basis gemonitord door Provincie Noord-Holland.

3. De aanvrager is verantwoordelijk voor het laten uitvoeren van een onafhankelijk onderzoek waaruit

duidelijk naar voren moet komen dat het toevoegen van de locatie leidt tot een versterking van de regionale detailhandelsstructuur.

4.4 Uitvoeringsparagraaf Indien dit beleid wordt vastgesteld, worden de volgende activiteiten uitgevoerd:

1. De regionale afstemming via de Regionale Commissie Winkelplanning wordt gecontinueerd.

2. In 2012 wordt onderzocht of een samenvoeging van de bestaande winkelplanningscommissies mogelijk is.

3. In 2012 zal een onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden en de kansen van acquisitie van detail-

handel voor de Metropoolregio Amsterdam / Stadsregio Amsterdam.

4. Provincie Noord-Holland neemt de taak op zich om alle detailhandelsplannen te monitoren. De Stadsregio Amsterdam en de Regionale Commissie Winkelplanning zullen actief gebruik maken van deze monitor

en op jaarlijkse basis de plannen toetsen aan de marktruimte.

17

HOOFDSTUK 5 Regionale afstemming

5.1 Instrumenten regionale afstemming Om tot een optimale regionale afstemming van detailhandelsontwikkelingen te komen kunnen onderstaande instrumenten worden gebruikt: 1. Bestemmingsplan

Het detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam is een afspraak tussen de regiogemeenten, die door de gemeenten wordt vertaald in bestemmingsplannen. Het is niet nodig of wenselijk dat gemeenten als

gevolg van dit beleid alle bestemmingsplannen gaan aanpassen. Bij de 10-jaarlijkse actualisatie van bestemmingsplannen dienen gemeenten het regionale detailhandelsbeleid mee te nemen. Nieuwe grootschalige detailhandelsinitiatieven dient de gemeente voor te leggen aan de Regionale Commissie Winkelplanning

indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is. (sub)Regionale afstemming kan noodzakelijk blijken. Het regionale detailhandelsbeleid vormt daarbij het toetsingskader. 2. Verordeningen en aanwijzingen

De provincie heeft detailhandel als provinciaal belang aangemerkt en toetst grootschalige detailhandels-

plannen waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is. Er wordt getoetst aan het provinciale detailhandelsbeleid en het in de regio geldende detailhandelsbeleid. Dit gebeurt in de Regionale Adviescommissie Detailhandel van de Provincie Noord-Holland. 3. Meldingsplicht

Er is een meldingsplicht voor initiatieven van een bepaalde omvang. Op deze manier houdt de Stadsregio

Amsterdam zicht op de ontwikkelingen die mogelijk effect hebben op de regionale detailhandelstructuur.

De Stadsregiogemeenten leggen iedere grootschalige detailhandelsontwikkeling met (mogelijke) bovenlo-

kale effecten voor goedkeuring voor aan het Dagelijks Bestuur van de Stadsregio Amsterdam. Dit geldt voor

iedere detailhandelsontwikkeling met een (mogelijk) bovenlokaal effect, maar zeker voor die ontwikkelingen groter dan 1500m2 vvo buiten binnenstedelijke woongebieden (c.q. op bedrijventerreinen) én ontwikkelin-

gen van meer dan 5000m2 in binnenstedelijke woongebieden. De Stadsregio Amsterdam legt het initiatief vervolgens neer ter advisering bij de Regionale Commissie Winkelplanning. De initiatiefnemer is verant-

woordelijk voor het onderzoek van de ruimtelijke economische effecten van het initiatief: in hoeverre leidt

het initiatief tot duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur, in hoeverre versterkt het initiatief de bestaande detailhandelsstructuur.

5.2 Regionale Commissie Winkelplanning De Regionale Commissie Winkelplanning blijft nieuwe plannen voor grootschalige toetsen aan de hand

van de leidraad in bijlage 2. Het toetsingskader wordt gevormd door de uitgangspunten en de hoofdlijnen

in hoofdstuk 4. De RCW adviseert over grootschalige detailhandelsplannen (>1500 m2 vvo buiten bestaand

winkelgebied of buiten bestaande winkelcentra, >5000 m2 vvo in bestaand winkelgebied) aan het Dagelijks

Bestuur van de Stadsregio Amsterdam. Schema 1 in bijlage 1 laat de procedure zien zoals deze gaat van het aanmelden van een initiatief door een marktpartij bij de gemeente tot aan de advisering richting de ge-

meente. De RCW kan haar advies volgens deze leidraad opstellen.

Plannen met een (mogelijk) bovenregionaal effect worden ook in de Regionale Adviescommissie van Provin-

cie Noord-Holland voorgelegd. In 2012 zal worden gekeken of er een efficiencyslag kan worden gemaakt in de drie adviescommissies, te weten de Amsterdamse/ regionale/ provinciale adviescommissies detailhandel.

18

BIJLAGE 1 Bestaande winkelstructuur stadsregio Amsterdam De stadsregio Amsterdam kent een fijnmazige winkelstructuur met een aantal categorieën van gebieden waar winkels gevestigd zijn (zie kaart 1):

• Binnenstad Amsterdam; • Binnenstedelijke winkelstraten (alleen in Amsterdam); • Grotere hoofd- en stadsdeelcentra (>50 winkels); • Kleinere hoofd-, wijken buurtcentra (<50 winkels); • Speciaal winkelgebied (o.a. Schiphol en Amsterdam Centraal Station); • PDV-locaties; • PDV/GDV-locaties; • GDV-locaties. Deze categorieën winkelgebieden vormen samen de winkelstructuur van de regio. Ze verschillen van elkaar qua type winkels en assortiment, en daarmee ook qua bezoekmotief en geografisch invloedsgebied (verzorgingsgebied). De binnenstad en sommige binnenstedelijke winkelstraten in Amsterdam worden voor

recreatief winkelen bezocht door consumenten uit de hele regio en ook daarbuiten. De grotere hoofd- en

stadsdeelcentra bieden in het algemeen winkels voor alle drie de bezoekmotieven: recreatief winkelen, doelgericht winkelen en dagelijkse boodschappen. Deze categorie winkelgebieden trekt naast lokale consumen-

ten ook veel consumenten tot op het geografische niveau van een hele subregio (b.v. Zaanstreek / Waterland of Amstelland en de Meerlanden). PDV en GDV-locaties en gemengde PDV/GDV-locaties zijn afhankelijk van de invulling per specifiek gebied vooral gericht op doelgericht winkelen, en soms ook recreatief winkelen. Ook hier is sprake van een lokaal – subregionaal invloedsgebied. De kleinere hoofd-, wijken buurtcentra

bieden vooral winkels voor dagelijkse boodschappen en hebben een lokale functie. De categorie ‘speciaal

winkelgebied’ omvat o.a. de winkels op het Centraal Station van Amsterdam en op de luchthaven Schiphol. Deze worden vooral bezocht in combinatie met het reizen via deze knooppunten.

De ambitie is om deze fijnmazige winkelstructuur in principe in stand te houden dan wel verder te versterken. Het ruimtelijke en maatschappelijke belang van de bestaande structuur is in de eerste plaats dat deze

garandeert dat de meeste inwoners in de regio binnen een niet te grote afstand van hun woning terecht

kunnen voor hun dagelijkse boodschappen, meestal zonder auto. Dit zorgt voor een zekere beperking van

het autoverkeer (wel is een fijnmazig distributiesysteem voor toeleverende vrachtwagens nodig). Een ander ruimtelijk belang is de invloed van een fijnmazige winkelstructuur op het voorzieningenniveau en daarmee

de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van wijken, mits er sprake is van vitale en goed functionerende winkelgebieden. Ten derde ondersteunt het in stand houden van de bestaande structuur de ruimtelijke en econo-

mische kwaliteit van het winkelareaal in de regio. Een door gezamenlijk beleid gedragen structuur biedt voor ontwikkelaars en andere betrokkenen een duidelijk ruimtelijk kader en de nodige continuïteit voor investe-

ringen in gebieden. Een dergelijke heldere structuur stimuleert dat investeringen geconcentreerd worden

in bewust gekozen gebieden en niet ‘uitwaaieren’ over de regio met mogelijke negatieve gevolgen voor het winkelaanbod als geheel.

De aanwezige fijnmazige structuur is zoals in heel Nederland sterk beïnvloed door de kwantitatieve en hië-

rarchische benadering van winkelplanning uit de naoorlogse decennia, en het beleid en de ontwikkelingen

op PDV- en GDV-beleid vanaf de jaren zeventig. Provincie Noord-Holland constateert dat in de provincie als geheel over het algemeen sprake is van een evenwichtige winkelstructuur die aansluit bij de (omvang van) de bevolking en de ruimtelijke kenmerken van de regio. 15

15 Detailhandel- en Leisurevisie Provincie Noord-Holland, 2009

19

De wens bestaat om de fijnmazige winkelstructuur zoals hij nu bestaat in principe in stand te houden.

Nieuwe ontwikkelingen moeten dus de bestaande structuur versterken. Dit kan ook plaatsvinden door het gebruik van het ‘nieuw-voor-oud’-principe. Daardoor kan de winkelstructuur als geheel worden versterkt

zonder dat er nieuwe winkellocaties worden hoeven toegevoegd. Indien een ontwikkeling zorgt voor een verstoring van de hier beschreven detailhandelstructuur, is er sprake van duurzame ontwrichting en in principe

een onwenselijke ontwikkeling.

De PDV-locaties zijn destijds ontwikkeld om winkels met een assortiment van volumineuze en brandgevaar-

lijke producten ruimte te bieden buiten de winkelcentra. Bereikbaarheid speelt daarin een belangrijke rol. Op deze locaties wordt in principe geen brancheverruiming toegestaan. Er kan een verzoek tot brancheverrui-

ming op een bestaande PDV-locatie worden ingediend. Dit verzoek zal, net als hele nieuwe initiatieven, langs de leidraad worden gelegd. Dat wil zeggen dat de ruimtelijke effecten in beeld gebracht moeten worden en

de verruiming de structuur versterkt. Het gaat dan om de bestaande (en tevens gewenste) winkelstructuur, zie ook kaart nummer 1.

De acht locaties die in 2006 zijn aangewezen als PDV/GDV-locaties blijven in stand, met de kanttekening dat tussentijds de locatie in Aalsmeer is uitgeruild met Bovenkerkerhoek in Amstelveen. Daarmee is alleen op de volgende 8 PDV-locaties GDV toegestaan:

•

Amsterdam: GDV-zone Arenagebied, Spaklerweg, Schinkel, Keurenplein en Van Slingelandstraat/Bedrij-

venterrein Westerkwartier;

• Haarlemmermeer: Cruquius; • Amstelveen: Bovenkerkerhoek • Purmerend: Kop van West

Het is aan van de gemeenten om in bestemmingsplannen daadwerkelijk vast te leggen dat op deze locaties ook GDV is toegestaan.

Voor grootschalige detailhandel (GDV) geldt het gaat om winkels van een oppervlakte boven de 1500 m2 vvo.

GDV omvat alle detailhandelsbranches, behalve dagelijkse artikelen (definitie Locatus: levensmiddelen en persoonlijke verzorging). GDV is op alle brancheringsvrije winkellocaties toegestaan, maar dus in de regel

niet op PDV-locaties, de bovengenoemde 8 locaties vormen daarop een uitzondering. Voor nieuwe GDV geldt dus ook dat in eerste instantie wordt aangesloten op bestaande winkelgebieden zonder branchering.

Gemeenten nemen hun (gewenste) lokale detailhandelstructuur met ruimtelijke onderbouwing op in hun structuurvisie of apart beleid. Het gemeentelijke detailhandelsbeleid valt binnen de kaders van het regionale detailhandelsbeleid.

20

Kaart 1: De winkelstructuur Stadsregio Amsterdam, 1A: Noord

Winkelgebeiden per hoofdcategorie

Binnenstad Amsterdam Binnenstedelijke winkelstraat Grotere hoofd- en stadsdeelcentra Kleinere hoofd-, wijken buurtcentra Speciaal Winklegebied PDV PDV/GDV GDV

1B: MIDDEN



21

1C: ZUID



Aalsmeer Aa001 Centrum Aalsmeer Aa002 Centrum Kudelstaart Aa003 Ophelialaan Aa004 Hornmeer Amstelveen Av001 Stadshart Amstelveen Av002 Lindenlaan Av003 Randwijck Noord Av004 Randwijck Zuid Av005 Waardhuizen Av006 Johannes Calvijnlaan Av007 Kostverlorenhof Av008 Bankrashof Av009 Dorpsstraat Av010 Groenhof Av011 Middenhoven Av012 Rembrandtweg Av013 Van der Hooplaan Av014 Westwijk Av015 Amsterdamseweg Av016 Industrieterrein Bovenkerk Amsterdam Am001 Centraal Station Am002 Centrum Amsterdam Am003 Amsterdamse Poort Am004 Molukkenstraat Am005 Bos en Lommerplein Am006 Dappermarkt Am007 Eerste Oosterparkstraat Am008 Ferdinand Bolstraat Am009 Hoofddorpplein-Zeilstraat Am010 Jan Evertsenstraat Am011 Javastraat Am012 Kinkerstraatbuurt Am013 Linneausstraat Am014 Maasstraat Am015 Overtoom Am016 PC Hooftstraat-Van Baerlestraat Am017 Plein 40-45 Am018 Rijnstraat Am019 Van Woustraat Am020 Beethovenstraat Am021 Bos en Lommerweg West Am022 Brink-Watergraafsmeer Am023 Buitenveldertselaan Noord Am024 Dijkgraafplein Am025 Johan Huizingalaan Am026 Kastelenstraat Am027 KNSM-Laan

22

Am028 Koninneweg Am029 Niasstraat Am030 Pieter Calandlaan Am031 Spreeuwenpark Am032 t Gein Am033 Van Hallstraat Am034 Van 't Hofflaan Am035 Venserpolder Am036 WTC Am037 Arent Janszoon Ernststraat Am038 Spaklerweg Am039 Gelderlandplein Am040 Osdorpplein Am041 Boven het IJ Am042 Meetuwenlaan Am043 Wibautstraat Am044 Gaaspstraat Am045 Christiaan Huygensplein Am046 Cornelis Schuytstraat Am047 Ganzenpoort Am048 Jan van Galenstraat Am049 Kraaiennest Plaza Am050 Middenweg Am051 Osdorper Ban Am052 Postjesweg Am053 Reigersbos Am054 Scheldestraat Am055 Sierplein Am056 Spaarndammerstraat Am057 Tweede Hugo de Grootstraat Am058 Van Limburg Stirumstraat Am059 Buitenveldertselaan Zuid Am060 Beverwijkstraat Am061 Brazilie Am062 Calandlaan Caleido Am063 Confuciusplein Am064 Delflandplein Am065 Dukaat Am066 Hendrik Jacobszstraat Am067 Holendrecht Am068 Ijburg Am069 In de Banne Am070 Jacob Obrechtrstraat Am071 Lambertus Zijlplein Am072 Marathonweg Am073 Molenwijk Am074 Mosveld Am075 Nieuw Sloten Am076 Olympiaplein Am077 Pretoriusstraat Am078 Purmerplein Am079 Roelof Hartstraat

Am080 Slotermeerlaan Am081 Stadionweg Am082 Tussenmeer Am083 Waddenweg-Meeuwenlaan Am084 Zonneplein Am085 August Allebeiplein Am086 ArenA Boulevard Am087 Westpoort t Am088 ArenA-boulevard Am089 Klaprozenweg Am090 Keurenplein Am091 Westersluis Am092 Anthony Fokkerweg Am093 Stationsplein Sloterdijk Am094 Amstel Station Am095 IKEA Am096 Stekkenbergweg Am097 Gamma Nieuwe Hemweg Beemster Be001 Rijperweg Diemen Di001 Centrum Diemen Di002 Arent Krijtstraat Di003 Muiderstraatweg Di004 Kruidenhof Di005 Diemen-Noord Di006 Sniep Edam-Volendam EV001 Centrum Volendam EV002 Centrum Edam EV003 De Stient EV004 Van Baarstraat EV005 Julianaweg Haarlemmermeer Ha001 Centrum Hoofddorp Ha002 Centrum Nieuw-Vennep Ha003 Centrum Zwanenburg Ha004 De Werf Ha005 Centrum Badhoevedorp Ha006 Sloterweg Ha007 Pax Ha008 Kruisweg Ha009 Kalslagerring Ha010 Graan voor Visch Ha011 Pa Verkuyllaan Ha012 Skagerhof Ha013 't Paradijs Ha014 Toolenburg

Ha015 Floriande Ha016 Hoofddorp Noord Ha017 Kruisweg Ha018 De Pionier Ha019 Woonboulevard Cruquius Ha020 Schiphol Plaza Ha021 Getsewoud

Za004 Dorpsstraat Assendelft Za005 Guisweg Za006 Centrum Koog a/d Zaan Za007 Centrum Westzaan Za008 Peperstraat Za009 Rooswijk Za010 Vermiljoenweg Za011 Westerwatering Landsmeer Za012 Lobelius La001 Centrum Landsmeer Za013 Oostzyde Za014 Plein 13 Oostzaan Za015 Prinsenstraat Oo001 Oostzaan Centrum Za016 Dorpsstraat-Communicatieweg Za017 Zuiddijk Ouder-Amstel Za018 Zaanbocht OA001 Hart van Duivendrecht Za019 Heiligeweg OA002 Centrum Ouderkerk a/d Amstel Za020 Het Kalf OA003 Sluisplein Za021 Molenwerf Za022 Rosariumplein Purmerend Za023 Gibraltar Pu001 Centrum Purmerend Za024 Zuiderhout Pu002 Gorselaar Za025 Runningshoppingcentre Pu003 De Gors Noorderveld Pu004 Makado Zeevang Pu005 Gildeplein Ze001 Centrum Oosthuizen Pu006 Meerland Pu007 Overwhere Pu008 Weidevenne Pu009 Kooimancentrum Pu010 Kop van West Pu011 Wagenweg Pu012 Miro Center Uithoorn Ui001 Centrum Uithoorn Ui002 Centrum De Kwakel Ui003 De Legmeer Ui004 Zijdelwaard Ui005 Bedrijventerrein Uithoorn Waterland Wa001 Centrum Monnickendam Wa002 't Spil Wormerland Wo001 Centrum Wormer Wo002 Dorpsstraat Wormer Zaandam Za001 Centrum Zaandam Za002 Centrum Krommenie Za003 Centrum Wormerveer

BIJLAGE 2 Leidraad beoordeling detailhandelsplannen

23

Toelichting op de leidraad:

In het algemeen geldt bij de leidraad: hoe verder het initiatief aan de rechterkant van het schema wordt beoordeeld, hoe onwaarschijnlijker een positief advies is.

Bij A en B: Wanneer toetsen?

•

Alleen een gemeente (of stadsdeel) kan een verzoek indienen voor een advies van de RCW over een

•

Van het initiatief moet een aantal basisinformatiepunten beschikbaar zijn: omvang van de nieuwe ont-

initiatief voor nieuwe detailhandel;

wikkeling, doelgroep en verzorgingsgebied, branchering. Ook wordt er aangegeven of de nieuwe ontwik keling functiebehoud van het gebied nastreeft (het buurtcentrum blijft een buurtcentrum) of dat de

ontwikkeling de aard van het winkelgebied wijzigt, in de zin dat het verzorgingsgebied wordt vergroot.

•

Cruciaal is of er een bestemmingsplan wijziging nodig is. Indien dit het geval is en het om een groots-

chalige ontwikkeling gaat (>1500 m2 vvo buiten bestaande winkelgebieden, of >5000 m2 vvo binnen

bestaande winkelgebieden), moet er een advies van de RCW worden gevraagd. Indien dit niet het geval, dan geldt alleen een meldingsplicht.

•

Indien regionale afstemming nodig is, meldt de gemeente het initiatief aan bij de Stadsregio Amster-

dam. De RCW brengt een advies uit aan het DB van de Stadsregio Amsterdam. Bij C: Toetsing kwantitatief

•

Bij dit deel van het toetsingskader kunnen de vragen beantwoord worden met (een onderbouwd) ja of

nee. Gaat het om een nieuw winkelgebied? Is de ontwikkeling een concentratie of een solitaire ontwikkeling? Volgt of creëert de ontwikkeling draagvlak? Hierbij wordt gekeken of de ontwikkeling past bin nen de conclusies van het marktruimte-onderzoek.

Bij D: Toetsing kwalitatief

•

Bij de kwalitatieve beoordeling van de ontwikkeling staat de vraag centraal of het de gewenste lokale en

regionale winkelstructuur versterkt? In het schema staan een aantal aspecten die in het advies van de RCW terugkomen.

Uiteindelijk levert de kwantitatieve en kwalitatieve toetsing een positief of negatief advies op van de RCW.

24

BIJLAGE 3 Marktruimte-onderzoek Detailhandel Metropoolregio Amsterdam Opdracht

In opdracht van de Bestuurlijke KernGroep Metropoolregio Amsterdam (BKG MRA), Stadsregio Amsterdam en Provincie Noord-Holland heeft Bureau Stedelijke Planning in 2010/2011 onderzoek gedaan naar de beschik-

bare marktruimte in de Metropoolregio Amsterdam voor de ontwikkeling van nieuwe detailhandel. In het

onderzoek is de beschikbare (distributieve) marktruimte in de Metropoolregio Amsterdam in kaart gebracht, met een planhorizon tot 2020 (doorkijken tot 2030 en 2040 zijn in de bijlagen van het rapport opgenomen). Deze marktruimte is in beeld gebracht zowel voor de regio als geheel als voor de deelregio’s en de grootste

gemeenten. De marktruimte is voorts in kaart gebracht voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector, en zowel voor de reguliere, in winkelcentra gevestigde detailhandel als voor de niet-reguliere detailhandel (PDV/GDV). Methodiek

In deze studie is achtereenvolgens het detailhandelaanbod en de in de regio uitgeoefende vraag geanalyseerd. In dit onderdeel is tevens een vergelijking gemaakt in de tijd (terug tot 2003) en in plaats (andere

metropoolregio’s en het landelijk gemiddelde). Vervolgens is de impact van de drie belangrijkste trends en ontwikkelingen op de vraag naar winkelvastgoed geïnventariseerd. Vervolgens is, rekening houdend met

deze trends en ontwikkelingen, de marktruimte voor detailhandel bepaald. Deze marktruimte is bepaald op basis van een combinatie van een viertal methoden. Naast een distributieve berekening zijn dat een scha-

duwberekening, conclusies getrokken uit de historische ontwikkeling en ‘gezond verstand’. De op grond van deze vier pijlers berekende marktruimte wordt vervolgens met de harde planvoorraad geconfronteerd. De vertreksituatie

Met een potentieel van 2,3 miljoen inwoners en een aanzienlijk extra bestedingspotentieel van werknemers

en (zakelijk) toerisme heeft de Metropoolregio Amsterdam als geheel een zeer groot, en bovendien bovenge-

middeld groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen. Binnen de Metropoolregio vervult de as Haarlemmermeer (inclusief Schiphol)-Amsterdam-Almere de rol van motor in de bevolkings- en economische ontwik-

keling in de regio. In dit gebied zit het grootste deel van de (economische) dynamiek, zowel in de afgelopen periode als in de komende decennia.

Ondanks dit zeer grote draagvlak voor winkelvoorzieningen ligt de winkeldichtheid (m2 wvo per inwoner)

in de Metropoolregio zo’n 11% lager dan landelijk. Het verschil met het landelijk gemiddelde zit niet in het

aantal vestigingen maar in de geringere omvang per vestigingspunt. Deze ligt 11% lager. Ook in andere me-

tropoolregio’s is de gemiddelde omvang per vestigingspunt beduidend lager dan landelijk. Sinds 2003 heeft wel een beperkte inhaalslag plaatsgevonden: het totale detailhandelsaanbod is in de Metropoolregio met

475.000 m2 wvo of 17% toegenomen, tegenover 14% landelijk. Het grootste deel van die groei, zowel landelijk

als in de Metropoolregio, kwam voor rekening van het PDV/GDV-aanbod. De groei van het detailhandelsaanbod was veel groter dan de groei van het bevolkingsdraagvlak in diezelfde periode (ruim 4%). Van de totale metertoename tussen 2003 en 2010 in de Metropoolregio kwam meer dan de helft voor rekening van drie gemeenten: Amsterdam, Haarlemmermeer en Almere. Met 90.000 m2 is de groei van het winkelareaal in

Amsterdam relatief bescheiden, namelijk een groei van 10% van het winkelareaal in 2003. Deelregio’s met een grote bevolkingsdynamiek zagen hun winkelaanbod met ruim een derde (Almere) tot bijna de helft

(Meerlanden) toenemen. Hoewel de leegstand in de Metropoolregio Amsterdam met 4,0% beduidend lager ligt dan het Nederlands gemiddelde (5,6%) en de Zuidvleugel van de Randstad (4,9%), is wel sprake van een opwaartse trend. De leegstand in de Metropoolregio ligt momenteel 10% hoger dan het langjarig gemid-

delde van 3,6% (2003-2010). De relatief lage leegstand is een indicatie dat het huidige detailhandelsaanbod in de Metropoolregio gemiddeld genomen goed economisch functioneert.

25

Impact trends en ontwikkelingen

De komende decennia zal een aantal belangwekkende maatschappelijke ontwikkelingen de vraag naar

winkelvastgoed sterk beïnvloeden. Deels drukken deze ontwikkelingen, bijvoorbeeld schaalvergroting, al

langere tijd een belangrijke stempel op de ruimtelijke organisatie van de detailhandel, deels gaat het ook

om ontwikkelingen die relatief nieuw zijn, en vooral een schaduw vooruitwerpen. Het gaat dan om de sterk groeiende rol van internet als aankoopkanaal en het effect van vergrijzing.

Van deze effecten zal internet als aankoopkanaal onmiskenbaar de grootste impact hebben, zeker in het

perspectief van de Metropoolregio Amsterdam, waar de vergrijzing in vergelijking met het landelijke beeld

minder snel gaat, en de toename van de bevolking zeker het eerste decennium groter is dan de groei van het aantal 65+-ers.

Ofschoon het effect van internet niet alleen een substitutie-effect is, zal juist dit effect wel de meeste, namelijk overwegend negatieve impact hebben op de vraag naar winkelvastgoed.

Een substantieel en groeiend volume aan bestedingen wordt al gedaan via het internet. De mate waarin

verschilt zeer sterk per branche. Als deze ontwikkelingen geëxtrapoleerd worden naar de toekomst is in de

Metropoolregio als totaal het substitutie-effect van internet op de fysieke detailhandel te ramen op ruim 2% in 2020 en ruim 5% in 2040. Dit betekent dat als we het substitutie-effect van internet isoleren, er vergeleken met nu in 2020 aan ruim 2% minder detailhandelsaanbod (in vierkante meters) behoefte is.

Ook al zal de vraag naar winkelvastgoed in de komende decennia afnemen als gevolg van internetverkoop,

dan nog zal ook in de komende 10-20 jaar (net als in de decennia ervoor) sprake zijn van weliswaar minder,

maar wel gemiddeld grotere winkels, en naar minder, maar grotere winkelgebieden. Schaalvergroting in

combinatie met schaalvergroving is met andere woorden ook in de toekomst de dominante trend. Waar deze trends in de voorbije decennia gepaard gingen met een forse groei van het totaal aantal meters, zal deze ontwikkeling als gevolg van het internet-effect sterk, mogelijk zelfs zeer sterk worden gedempt. Marktruimte detailhandel

De uitgangspositie van de Metropoolregio Amsterdam voor de ontwikkeling van detailhandel is beter dan

in de rest van het land. De (economische) positie en groeiverwachting is in de regio beduidend hoger dan

elders, de groei van het inwonertal twee maal zo groot als gemiddeld in Nederland, en de leegstand en de

winkeldichtheid zijn in de huidige situatie beduidend lager dan gemiddeld. Op grond van een meervoudige berekening van de marktruimte is berekend dat in de Metropoolregio Amsterdam voor ca. 500.000 tot

650.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) uitbreidingsruimte is tot 2020. Dit komt neer op een toename van

de winkelvoorraad van circa 17% ten opzichte van de thans in gebruik zijnde meters. In deze uitbreidings-

ruimte is nog geen ambitieniveau geformuleerd. Met andere woorden: de uitbreidingsruimte is het directe gevolg van de toekomstige vergroting van het draagvlak en het (gemiddeld genomen) bovengemiddelde

functioneren van de huidige winkelstructuur, gecorrigeerd voor de effecten van internet. Niet alleen is in

deze berekening geen ambitieniveau geformuleerd, ook is - omdat betrouwbare gegevens ontbreken - het

effect van het internationale toerisme hierin nog niet meegenomen. Na 2020 is de additionele uitbreidingsruimte gering. De bevolkingsgroei vlakt af, de vergrijzing slaat toe en internetverkoop zal een steeds groter deel van de markt beslaan. In de periode 2020 tot 2030 is er nog ruimte voor maximaal 100.000 m2 wvo

toevoeging. Na 2030 is er nagenoeg geen ruimte meer voor uitbreiding.

26

In alle regio’s is sprake van uitbreidingsruimte, al zijn er grote regionale verschillen. Zo is de uitbreidingspotentie in Amsterdam fors; circa 40 tot 50% van de totale uitbreidingsruimte is toe te schrijven aan Amsterdam. Maar er zijn er ook regio’s waar de ruimte gering is, zoals Zaanstreek, Waterland, IJmond en Lelystad.

Hier zal terughoudend met uitbreiding moeten worden omgegaan, en zal eerder sprake zijn van opwaardering in combinatie met sanering, het ‘nieuw voor oud’-principe. Er is in totaal voor bijna 1,2 miljoen m2 bvo

aan detailhandelsplannen in de Metropoolregio Amsterdam. Ruim de helft hiervan is te betitelen als harde planvoorraad.

De harde planvoorraad is met 630.000 m2 op het eerste oog ongeveer zo groot als de tot 2020 beschikbare

marktruimte. Echter, zowel bij de interpretatie van de planvoorraad als bij de interpretatie van de markt-

ruimte is een correctieslag noodzakelijk. Voor de planvoorraad heeft dat te maken met de vertaalslag tussen bruto meters en netto meters, met de vertaalslag van alle publieksfuncties naar winkelmeters en met het

verdisconteren van verplaatsingsmeters. Voor de marktruimte is een correctieslag nodig omdat we op grond van historische data weten dat slechts een kleine 40% van de groei van het detailhandelsvolume wordt verklaard door de planmatige groei, en ruim 60% door autonome (gesaldeerde) groei van het

aantal winkelmeters.

Rekening houdend met deze correctie is op het niveau van de Metropoolregio als geheel sprake van een teveel van 80.000 tot 140.000 m2 wvo aan harde detailhandelsplannen.

In vrijwel alle deelregio’s, gemeenten en stadsdelen overtreft de harde planvoorraad in ruime mate de

marktruimte. Alleen in Amstelland/Amstelveen, de Gooi- en Vechtstreek, Haarlem en de Amsterdamse stadsdelen Centrum en Zuidoost is er meer marktruimte dan er harde planvoorraad is. De mismatch tussen harde planvoorraad en marktruimte is het grootst in Amsterdam, de Zaanstreek/Zaanstad, Almere, Meerlanden en de Amsterdamse stadsdelen Oost en Noord.

27

COLOFON

28

Fotografie:

Miranda Smit

Vormgeving:

Graphic Dynamics, Laren

Druk:

DPP, Houten

Zestien gemeenten samen voor bereikbaarheid, leefbaarheid en economische ontwikkeling. De gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang vormen samen de Stadsregio Amsterdam.

Stadsregio Amsterdam Postbus 1840, 1000 BV Amsterdam Telefoon 020-5273700 Internet www.stadsregioamsterdam.nl

detailhandelsbeleid stadsregio amsterdam

Recommend Documents